hồ sơ đề xuất KHU ĐÔ THỊ MỚI PHÍA NAM ĐƯỜNG 16-4 (TRỤC D2 ĐẾN D7)

CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM
Độc lập – Tự do – Hạnh phúc

HỒ SƠ ĐỀ XUẤT
KHU ĐÔ THỊ MỚI PHÍA NAM ĐƯỜNG 16-4 (TRỤC D2 ĐẾN D7)
(phường Mỹ Hải, Tp. Phan Rang -Tháp Chàm, tỉnh Ninh Thuận)
ĐƠN VỊ DỰ THẦU: CÔNG TY CỔ PHẦN XÂY DỰNG NINH THUẬN
BÊN MỜI THẦU: SỞ XÂY DỰNG TỈNH NINH THUẬN
Ninh Thuận, tháng 10 năm 2011
MỤC LỤC

2
PHẦN I
CÁC THÔNG TIN VỀ DỰ ÁN KHU ĐÔ THỊ MỚI

I. CƠ SỞ PHÁP LÝ:
– Căn cứ Luật Xây dựng số 16/2003/QH11 Ngày 26/11/2003 của Quốc hội khóa XI, kỳ
họp thứ 4;
– Căn cứ Luật Quy hoạch đô thị số 30/2009/QH12 ngày 17/06/2009 của Quốc hội khóa
XII, kỳ họp thứ 5;
– Căn cứ Nghị định số 37/2010/NĐ- CP ngày 24/07/2010 của Chính phủ về quy hoạch
xây dựng;
– Căn cứ Nghị định 38/2010/NĐ – CP ngày 07/04/2010 của Chính phủ về quản lý không
gian, kiến trúc cảnh quan đô thị;
– Căn cứ QCXDVN 01:2008: Quy hoạch xây dựng đô thị;
– Căn cứ Nghị định số 02/2006/NĐ-CP ngày 05/01/2006 về việc Ban hành Quy chế khu
đô thị mới và Thông tư số 04/2006/TT-BXD ngày 18/08/2006 về việc hướng dẫn Nghị
định 02/2006/NĐ-CP;
− Căn cứ nghị định 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của chính phủ v/v thi hành luật
đất đai;
− Căn cứ thông tư số 01/2005/TT-BTNMT ngày 13/4/2005 của Bộ Tài nguyên Môi

trường v/v hướng dẫn thực hiện một số điều của NĐ 181/2004/NĐ-CP;
− Căn cứ Luật đầu tư của Quốc hội nước Công hòa Xã hội Chủ nghĩa Việt Nam số
59/2005/QH11 ngày 29/11/2005;
− Căn cứ Nghị Định số 108/2006/NĐ – CP ngày 22/09/2006 của Chính phủ quy định chi
tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật đầu tư.
− Căn cứ Nghị định số 69/2009/NĐ-CP của Chính phủ ngày 13/08/2009 quy định về quy
hoạch sử dụng đất, thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư;
− Căn cứ Nghị định 198/2004/NĐ-CP của Chính phủ ngày 03/12/2004 về thu tiền sử
dụng đất;
− Căn cứ thông tư số 117/2004/TT-BTC của Bộ Tài Chính hướng dẫn thực hiện Nghị
định 198/2004/NĐ-CP của Chính phủ ngày 03/12/2004 về thu tiền sử dụng đất;
− Căn cứ Quyết định số 67/2009/QĐ-TTg của Thủ tướng Chính phủ ban hành một số cơ
chế, chính sách phát triển nhà ở cho người có thu nhập thấp tại khu vực đô thị;
3
– Căn cứ Quyết định số 3191/2009/QĐ-UBND của UBND tỉnh Ninh Thuận về việc quy
định giá các loại đất trên địa bàn tỉnh Ninh Thuận năm 2010.
– Căn cứ Quyết định số 10/2009/QĐ-UBND ngày 13/01/2009 của UBND tỉnh Ninh
Thuận Về việc phê duyệt đồ án điều chỉnh quy hoạch chung Thành phố Phan Rang
Tháp Chàm, tỉnh Ninh Thuận đến năm 2025;
– Căn cứ Quyết định số 3805/2006/QĐ-UBND ngày 23/10/2006 của UBND tỉnh Ninh
Thuận Về việc Phê duyệt đồ án Quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị tỉ lệ 1/500 khu dân
cư 25,6 ha phía Nam đường 16 – 4 (trục D2 – D7), Tp. Phan Rang Tháp Chàm, tỉnh
Ninh Thuận;
– Căn cứ ý kiến chỉ đạo tại Văn bản số 5073/UBND-TH ngày 10/12/2009 của UBND tỉnh
Ninh Thuận về việc chấp thuận cho Công ty cổ phần xây dựng Ninh Thuận lập thủ tục
hồ sơ đăng ký đầu tư dự án Khu dân cư phía Nam đường 16 – 4 (trục D2 – D7) Tp.
Phan Rang Tháp Chàm.
– Căn cứ Quyết định số 2137/QĐ-UBND ngày 28/9/2010 của UBND tỉnh Ninh Thuận về
việc phê duyệt Nhiệm vụ điều chỉnh Quy hoạch chi tiết xây dựng (tỷ lệ 1/500) Khu dân
cư phía Nam đường 16 tháng 4 (trục D2-D7), phường Mỹ Hải, Tp. Phan Rang – Tháp

Chàm, tỉnh Ninh Thuận;
– Căn cứ Công văn số 440/SXD-QHKT ngày 29/3/2010 của Sở Xây dựng Ninh Thuận về
việc phê duyệt hồ sơ yêu cầu của dự án Khu đô thị mới phía Nam đường 16/4 (trục D2-
D7).
– Căn cứ Luật nhà ở số 56/2005/QH11 ngày 29/11/2005 của Quốc hội khóa XI.
– Căn cứ Nghị định số 71/2010/NĐ-CP ngày 23/6/2010 của Chính phủ quy định chi tiết
và hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở.
– Căn cứ Thông tư số 16/2010/TT-BXD ngày 01/9/2010 của Bộ Xây dựng quy định cụ
thể và hướng dẫn thực hiện một số nội dung của Nghị định số 71/2010/NĐ-CP ngày
23/6/2010 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở.
– Căn cứ Luật Kinh doanh bất động sản số 63/2006/QH11 ngày 29/6/2006 của Quốc hội
khóa XI;
– Căn cứ Nghị định 153/2007/NĐ-CP ngày 15/10/2007 của Chính phủ về hướng dẫn cụ
thể thi hành Luật Kinh doanh bất động sản;
– Căn cứ Thông tư số 13/2008/TT-BXD hướng dẫn thực hiện một số nội dung của Nghị
định 153/2007/NĐ-CP ngày 15/10/2007 của Chính phủ và hướng dẫn thi hành Luật
kinh doanh bất động sản.
4
– Nghị định số 12/2009/NĐ-CP ngày 10 tháng 2 năm 2009 của Chính phủ về quản lý đầu
tư xây dựng công trình;
– Thông tư 03/2009/TT-BXD ngày 26 tháng 03 năm 2009 của Bộ Xây Dựng quy định chi
tiết một số nội dung của Nghị định số 12/2009/NĐ-CP ngày 12/02/2009 của Chính phủ
về quản lý dự án đầu tư xây dựng công trình.
II. CÁC THÔNG TIN VỀ HIỆN TRẠNG KHU ĐẤT
1. Ranh giới và phạm vi nghiên cứu
Khu quy hoạch 43,8 ha (từ trục D2 – D7) phía Nam đường 16 – 4 thuộc địa phận
phường Mỹ Hải, Tp. Phan Rang - Tháp Chàm, tỉnh Ninh Thuận gồm 02 phần như sau:
1.1. Phần ranh đã được phê duyệt QHCT TL 1/500 tại Quyết định số 3805/2006/QĐ-
UBND có tổng diện tích là 25,6 ha, được giới hạn như sau:
– Phía Bắc giáp đường 16 – 4;

– Phía Nam giáp khu dân cư Đông Nam (một phần là phần mở rộng của đồ án);
– Phía Đông giáp khu quy hoạch D7-D10;
– Phía Tây giáp đường D2 và Khu bảo tàng Tỉnh.
1.2. Phần mở rộng theo ý kiến chỉ đạo của UBND tỉnh tại văn bản số 1022/UBND-XDCB
ngày 15/03/2010 có diện tích 18,2 ha được giới hạn như sau:
– Phía Bắc giáp khu quy hoạch D2 – D7 được duyệt;
– Phía Nam giáp khu dân cư Đông Nam;
– Phía Đông giáp khu quy hoạch D7-D10;
– Phía Tây giáp đường quy hoạch dự mở D2.
Theo Quyết định số 2137/QĐ-UBND ngày 28/9/2010 của UBND tỉnh Ninh Thuận về
việc phê duyệt Nhiệm vụ điều chỉnh Quy hoạch chi tiết xây dựng (tỷ lệ 1/500) Khu dân cư
phía Nam đường 16 tháng 4 (trục D2-D7), phường Mỹ Hải, Tp. Phan Rang – Tháp Chàm, tỉnh
Ninh Thuận, tổng thể khu Quy hoạch có ranh giới như sau:
– Phía Đông: giáp đường quy hoạch ký hiệu D7;
– Phía Tây: giáp đường quy hoạch ký hiệu D2;
– Phía Nam: giáp đất sản xuất nông nghiệp;
5
– Phía Bắc: giáp đường 16 tháng 4.
2. Điều kiện tự nhiên
a. Địa hình
Khu vực nghiên cứu Quy hoạch chi tiết có địa hình thấp trũng, đất chủ yếu là đất canh
tác, trồng lúa, hoa màu, có cao độ từ 0,9m đến 2,0m và thường xuyên ngập nước từ 1,5 đến
2m. Khu phía Đông Bắc có cao độ nền từ 4,5 đến 5,5m là các đồi cát tương đối cao.
b. Khí hậu
b.1. Nhiệt độ: có nhiệt độ cao quanh năm
– Nhiệt độ không khí trung bình năm: 26,7°C
– Nhiệt độ không khí trung bình cao nhất: 31,8°C
– Nhiệt độ không khí trung bình thấp nhất: 23,3°C
b.2. Nắng: có thời gian nắng dài, tổng số giờ nắng trung bình năm là 2.816 giờ.
b.3. Mưa: mùa mưa đến muộn hơn so với các tỉnh, thời gian mưa ngắn, chỉ trong 3 tháng từ

tháng 9 đến tháng 11, lượng mưa trung bình năm từ 500-800mm/năm.
– Số ngày mưa trung bình: 51 – 68 ngày.
– Lượng mưa lớn nhất ngày: 280mm.
b.4. Lượng bốc hơi: so với cả nước lượng bốc hơi của cả thành phố Phan Rang nói chung lớn
nhất trung bình năm là 1.616mm, trong đó lớn nhất là vào các tháng 3 và 4.
b.5. Độ ẩm:
– Độ ẩm tuyệt đối trung bình năm: 26,1%
– Độ ẩm tương đối trung bình năm: 75%
b.6. Gió: hướng gió chủ yếu là gió Đông Nam và gió Tây Nam. Tốc độ gió trung bình 2,7m/s;
lớn nhất là 24m/s.
b.7. Bão:
Trung bình cứ 4 đến 5 năm lại có một trận bão đổ bộ vào khu vực. Bão không gây tác
hại lớn như các khu vực miền Trung nhưng mưa lớn ở thượng nguồn, gây ngập úng ở một số
khu vực.
c. Thủy văn:
Thành phố Phan Rang – Tháp Chàm chịu ảnh hưởng trực tiếp chế độ thủy triều của
sông Dinh. Sông Dinh còn gọi là sông Cái Phan Rang bắt nguồn từ dãy núi cao E Lâm
Thượng, giáp với tỉnh Lâm Đồng, đổ ra biển Đông ở Vịnh Phan Rang. Sông có chiều dài 119
6
km, diện tích lưu vực 3.000km², lưu lượng trung bình 39m³/s, lưu lượng mùa kiệt 3,35m³/s đến
8,0m³/s do Thủy điện Đa Nhim xả ra để phục vụ tưới tiêu 1.200 ha.
Ở cao độ 800-1000m, thượng nguồn của sông có dạng bậc thang, lòng sông dốc và có
đá tảng. Lưu vực các nhánh sông phân bố hình rễ cây, từ Tân Mỹ về xuôi, sông chảy qua vùng
đồi thấp là đồng bằng Phan Rang.
Chế độ dòng chảy của sông phù hợp với phân bố mùa của khu vực:
– Mùa mưa từ tháng 9 đến tháng 12: dòng chảy có lũ lớn
– Mùa kiệt từ tháng 1 đến tháng 7: dòng chảy phụ thuộc vào việc xả nước tưới của Thủy
điện Đa Nhim cho vùng hạ du.
– Mực nước lớn nhất khi có mưa lũ ứng với tần suất tại cầu Đạo Long:
Tần suất

1 5 10 20 50 100
H
max
(m) 6,05 5,48 5,18 4,79 4,07 2,05
– Mực nước tại Phan Rang chịu ảnh hưởng của chế độ Nhật triều không đều với biên độ
0,3cm.
– Mực nước ngầm ở thành phố Phan Rang thay đổi theo mùa. Vào mùa mưa, một số nơi
có mực nước ngầm bằng với mực nước mặt, nước ngầm màu hơi vàng và hơi lợ vì chịu
ảnh hưởng của nước biển.
– Tình hình ngập úng và lũ lụt: Khu phía Nam đường 16-04 là khu vực trũng, có cao độ
thấp, thường xuyên bị ngập nước về mùa mưa.
d. Địa chất công trình:
Tại khu vực thành phố, địa tầng các lớp đất tương đối đồng nhất theo 2 phương chủ yếu
gồm các lớp: cát pha, sét pha, sét chứa cát . Chiều dày có thay đổi theo từng khu vực. Nhìn
chung, thuận lợi cho xây dựng, có cường độ chịu tải lớn hơn 1,5kg/cm².
Một số khu vực trũng thấp, tầng trên đất màu và bùn có cường độ chịu tải kém, phải gia
cố móng khi xây dựng công trình.
3. Các điều kiện khác có liên quan đến dự án
3.1. Về giải pháp quy hoạch các công trình bám dọc theo đường 16-4
Quy hoạch sử dụng đất và tổ chức không gian kiến trúc cảnh quan phải tuân thủ theo
định hướng phát triển chung của thành phố đến năm 2025, đối với đồ án Khu đô thị mới D2-
D7 cụ thể như sau:
– Giữ lại một số hạng mục công trình cơ quan hành chính cấp tỉnh, bao gồm: Sở Cảnh sát
PC&CC, Sở cảnh sát giao thông …
7
– Giữ lại một số các công trình mang tính chất thương mại dịch vụ có quy mô lớn đang
xây dựng hoặc dự án đuợc duyệt như: Trụ sở công ty điện lực Ninh Thuận, Trụ sở tổng
đài viễn thông quân đội, Ngân hàng, Siêu thị Co.op Matk Ninh Thuận…
– Lập kế hoạch giải tỏa di dời từng đợt, phân chia giai đoạn phù hợp đối với các hộ dân
riêng lẻ, các trụ sở cơ quan hành chánh có định hướng di dời.

3.2. Về tôn tạo giá trị cảnh quan thiên nhiên và các điều kiện hiện trạng của khu đất lập đồ
án
Cần chú ý các vấn đề sau đây:
– Không làm thay đổi dòng chảy của Kênh tiêu Chà Là chảy qua khu vực quy hoạch;
– Quy hoạch chiều cao và độ dốc nền chú trọng sự chênh lệch cao độ hiện trạng khu đất
giữa các khu vực Đông và Tây, giữa các khu vực với cao độ hoàn thiện đường 16-4
nhằm giảm thiểu khối lượng đào đáp cho khu vực;
– Chú ý cao độ hoàn thiện mép cao của Kênh Chà Là hiện hữu để có giải pháp kết nối
phù hợp về hạ tầng, giải pháp thoát nước tiêu thủy nhằm tránh ngập úng trên cơ sở
nghiên cứu các điều kiện về khí hậu thủy văn của khu vực thiết kế.
4. Đánh giá các khó khăn và thuận lợi
4.1. Khó khăn:
Địa hình khu đất quy hoạch tương đối phức tạp, có sự chênh lệch cao độ lớn giữa các
khu vực, giữa cao độ nền đường 16/4 với các phần còn lại nằm trong ranh nên phải nghiên cứu
giải pháp bố trí quy hoạch hợp lý nhằm giảm thiểu tối đa khối lượng san nền;
Các dự án Khu dân cư lân cận và hạ tầng chính chưa hình thành nên nhìn chung sẽ gặp
nhiều khó khăn trong vấn đề đấu nối hạ tầng. Hiện nay hệ thống hạ tầng chính chỉ tập trung
trên đường 16/4 nên việc thiết kế hạ tầng phải được cân nhắc và phân chia giai đoạn để đảm
bảo khả năng và công suất đầu nối.
Điều kiện quy hoạch của khu quy hoạch nói riêng và TP. Phan Rang Tháp Chàm nói
chung tương đối khắc nghiệt, chịu ảnh hưởng mạnh của khí hậu nhiệt đới biển (nắng gắt, mưa
dầm, gió biển mạnh và có tính ăn mòn cao). Điều này có ảnh hưởng không nhỏ đến giải pháp
bố trí quy hoạch, thiết kế đô thị và thiết kế chi tiết các công trình kiến trúc bên trong khu quy
hoạch.
8
4.2. Thuận lợi:
Phần lớn diện tích đất hiện trạng thuộc khu quy hoạch là đất canh tác nông nghiệp có
hiệu quả kinh tế không cao, mật độ dân cư thưa nên thuận lợi trong công tác đền bù và giải
phóng mặt bằng.
Khu quy hoạch có vị trí thuận lợi, dễ dàng tiếp cận từ trục đường xương sống của TP.

Phan Rang Tháp Chàm là đường 16 tháng 4, lại có mối tương quan chặt chẽ với các dự án
trọng điểm lân cận, sẽ rất thuận lợi trong việc hình thành và phát triển Khu đô thị mới.
Nằm trong chiến lược phát triển đô thị bền vững của Tỉnh, được sự hỗ trợ của chính
quyền địa phương và tình hình tài chính ổn định, vững mạnh của Công ty Cổ phần Xây dựng
Ninh Thuận sẽ mang lại tính khả thi cao cho đồ án.
9
PHẦN II
NHÀ ĐẦU TƯ KÊ KHAI VÀ ĐỀ XUẤT

I. PHƯƠNG ÁN QUY HOẠCH CHI TIẾT XÂY DỰNG TỈ LỆ 1/500
Phần A: Các bản vẽ quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị tỉ lệ 1/500 (tài liệu đính kèm)
Phần B: Thuyết minh quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị tỉ lệ 1/500 (tài liệu đính kèm)
1. Lý do và sự cần thiết điều chỉnh quy hoạch
1.1. Lý do và sự cần thiết
Khu dân cư 43,8 ha phía Nam đường 16 - 4, Tp. Phan Rang – Tháp Chàm được nghiên
cứu điều chỉnh quy hoạch với các lý do chính như sau:
– Đồ án Quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị tỉ lệ 1/500 (gọi tắt là QHCT tỉ lệ 1/500) khu
dân cư 25,6 ha phía Nam đường 16 - 4 (trục D2 - D7) đã được phê duyệt tại Quyết định
số 3805/2006/QĐ-UBND ngày 23/10/2006 của UBND tỉnh Ninh Thuận. Cho đến nay,
sau gần ba năm kể từ khi được phê duyệt, do các điều kiệc khách quan về kinh tế, xã
hội nên dự án vẫn chưa tiến hành triển khai. Thêm vào đó, trong bối cảnh về nhu cầu
của người dân hiện nay cũng như tình hình kinh tế xã hội chung có nhiều chuyển biến
khiến cho quy mô và tính chất của đồ án được duyệt không còn phù hợp, tính khả thi
không cao cần phải điều chỉnh;
– Nhu cầu về các loại hình ở của người dân đô thị trong khu quy hoạch hiện nay đang
ngày càng tiến gần với các đô thị lớn trong cả nước, do đó các loại hình nhà ở và sự
phân bố các khu chức năng trong đồ án cũ đã đến lúc cần phải điều chỉnh để đạt được
hiệu quả kinh tế xã hội to lớn hơn;
– Đồ án quy hoạch chung Tp. Phan Rang – Tháp Chàm định hướng đến năm 2025 được
phê duyệt theo Quyết định số 10/2009/QĐ-UBND ngày 13/01/2009 của UNBD tỉnh

Ninh Thuận có nhiều điểm thay đổi tích cực, mang tính khả thi cao đòi hỏi các dự án
thành phần cũng có những điều chỉnh về cơ cấu và tính chất để thống nhất và góp phần
hoàn thiện quy hoạch chung thành phố Phan Rang Tháp Chàm;
– Định hướng phát triển về cơ cấu sử dụng đất và tính chất các khu chức năng cũng như
kiến trúc cảnh quan theo đồ án quy hoạch chung mới dọc trục đường chính đô thị của
Phan Rang – Tháp Chàm là trục 16 – 4 đòi hỏi các đồ án thành phần liên quan, trong đó
có đồ án Khu đô thị mới phía Nam đường 16 - 4 phải có các điều chỉnh cho phù hợp;
– Trong phạm vi nghiên cứu của đồ án QHCT tỉ lệ 1/500 được duyệt, hiện không còn quỹ
đất để xây dựng các công trình phúc lợi xã hội, do đó Đơn vị đầu tư mong muốn được
10
tăng quy mô đầu tư bằng việc mở rộng dự án từ 25,6ha lên 43,8ha trên cơ sở đảm bảo
các điều kiện phát triển thống nhất với quy hoạch chung của thành phố Phan Rang –
Tháp Chàm;
– Đồ án nghiên cứu bổ sung một bệnh viện đa khoa có quy mô phục vụ khoảng 50
giường bệnh với diện tích xây dựng hơn 10.000 m² nhằm phục vụ nhu cầu tại chỗ
không chỉ đối với khu dân cư trục D2 – D7 mà còn đối với các khu lân cận trong phạm
vi thành phố Phan Rang Tháp Chàm;
– Đáp ứng nhu cầu đầu tư và chiến lược xã hội hóa nhà ở, chuyển dịch cơ cấu nền kinh tế
và cơ cấu dân cư, nâng cao hiệu quả và giá trị của quỹ đất xây dựng của tỉnh.
1.2. Các nội dung điều chỉnh chính
Để phù hợp hơn với định hướng và chiến lược phát triển đô thị của Thành phố nói riêng
và Tỉnh nói chung đồng thời cũng là phù hợp với nhu cầu đầu tư, Công ty Cổ phần Xây dựng
Ninh Thuận đã mạnh dạn xin điều chỉnh quy mô dự án. Cụ thể tổng diện tích khu quy hoạch
theo đồ án được duyệt là 25,6ha (tương ứng với quy mô dân số là 3.000 ÷ 3.500 người) xin
được mở rộng về phía Nam thêm 18,2ha, nâng tổng quy mô diện tích của đồ án lên 43,8ha
(tương ứng với quy mô dân số 8.900 người – quy mô dân số được định hướng dài hạn đến năm
2025 khi Phan Rang Tháp Chàm trở thành đô thị loại II).
Do đồ án lần I được duyệt tại Quyết định số 3805/QĐ-UBND chưa tiến hành các bước
đầu tư xây dựng nên việc điều chỉnh quy mô (mở rộng diện tích về phía Nam) sẽ tạo điều kiện
tái bố trí và phân khu chức năng trên tổng quy mô của đồ án dựa trên các cơ sở như sau:

– Không thay đổi các đường giao thông mang tính chất là đường liên khu vực, giao thông
hạ tầng chính, kết nối với các dự án liền kề bao gồm các trục đường D, kí hiệu từ D2 
D7.
– Tái cơ cấu sử dụng đất và giải pháp tổ chức không gian kiến trúc cảnh quan đối với các
công trình thuộc ranh khu quy hoạch dọc theo đường 16-4 theo 2 hướng: xác định các
công trình giữ lại trong đồ án quy hoạch điều chỉnh và các công trình phải di dời theo
định hướng quy hoạch chung của thành phố đến năm 2025, từng bước chuyển đổi trục
chính 16-4 trở thành một trục thương mại dịch vụ, tạo động lực phát triển kinh tế hướng
ra biển Đông và thu hút đầu tư trong và ngoài tỉnh.
– Không làm thay đổi lưu lượng và hướng dòng chảy của kênh Chà Là, đoạn đi qua dự
án; giữ đúng tinh thần của đồ án đã duyệt lần I là khai thác giá trị cảnh quan của kênh
Chà Là bằng việc tổ chức các không gian công cộng, công viên cây xanh và các điều
kiện tiện nghi cho môi trường ở có mối liên hệ mật thiết với yếu tố cảnh quan này.
Bên cạnh một số nội dung và tinh thần chính của đồ án lần 1 được duyệt, để đảm bảo
tính thống nhất và mối liên hệ chặt chẽ giữa các khu chức năng trong đồ án nhằm đảm bảo tính
11
phục vụ cao nhất cho người dân đô thị trong tương lai, đồ án điều chỉnh tái bố trí và phân khu
chức năng trên các ý chính như sau:
– Phân chia khu quy hoạch thành các nhóm ở từ đó phân bổ các hạng mục tiện ích công
cộng như trường học, công viên, trạm y tế nhằm đảm bảo hiệu quả và bán kính phục vụ
cho cư dân đô thị.
– Khu phía Nam mở rộng chủ yếu bố trí các loại hình nhà ở gồm nhà ở riêng lẻ nhưng
không tách rời mà có mối liên hệ chặt chẽ với khu quy hoạch cũ thông qua hệ thống
đường giao thông cũng như các tiện ích công cộng dùng chung.
– Khu công viên cây xanh tập trung được bố trí theo tuyến bám dọc theo kênh Chà Là
nhằm tạo được một không gian xanh thực sự tiện nghi, có sự hòa hợp giữa 2 yếu tố cây
xanh và mặt nước nhằm vừa cải thiện các điều kiện vi khí hậu của khu quy hoạch vừa
thu hút được người dân đô thị đến và sử dụng không gian cảnh quan có giá trị này. Cây
xanh trong khu quy hoạch được quy hoạch đảm bảo chỉ tiêu cây xanh trên người theo
QCXDVN 01: 2008, trong đó đảm bảo chỉ tiêu cây xanh nhóm nhà ở riêng lẻ tối thiểu

1m²/người.
– Để đảm bảo sự đa dạng, đầy đủ và tiện nghi cho Khu đô thị mới, Công ty Cổ phần Xây
dựng Ninh Thuận còn đề xuất đầu tư xây dựng một Bệnh viện đa khoa với quy mô phục
vụ khoảng 50 giường theo đúng các quy chuẩn – tiêu chuẩn xây dựng với các tiêu chí
hiện đại nhằm đáp ứng nhu cầu tại chỗ về khám chữa bệnh và chăm sóc sức khỏe cho
người dân đến sinh sống tại đây.
– Trên tổng quy mô mở rộng của Khu quy hoạch (43,8 ha), trên cơ sở tính toán cân đối
quy mô và cơ cấu sử dụng đất hợp lý ,Công ty Cổ phần Xây dựng Ninh Thuận dự kiến
quỹ đất tái định cư và quỹ đất xây dựng nhà ở cho người có thu nhập thấp. Số lượng
nền đất tái định cư được căn cứ dựa trên số liệu điều tra cụ thể của Ban quản lý dự án
và sự thỏa thuận của các hộ dân và Chủ đầu tư về hình thức hỗ trợ, bồi thường và tái bố
trí. Nhà ở cho người có thu nhập thấp dự kiến bố trí ở phía Nam khu quy hoạch với quy
mô diện tích chiếm hơn 20% tổng diện tích đất ở.
1.3. Mục tiêu và các yêu cầu phát triển đô thị đối với khu quy hoạch
a. Mục tiêu:
Đồ án điều chỉnh QHCT tỉ lệ 1/500 Khu dân cư 43,8 ha phía Nam đường 16 tháng 4,
Tp. Phan Rang – Tháp Chàm được nghiên cứu nhằm đạt được các mục tiêu chính như sau:
– Góp phần hoàn thiện quy hoạch chung định hướng đến năm 2025 của thành phố Phan
Rang – Tháp Chàm tại Quyết định số 10/2009/QĐ-UBND ngày 13/01/2009 của UNBD
tỉnh Ninh Thuận;
12
– Góp phần cải tạo kiến trúc cảnh quan đô thị trên các trục đường chính của Tp. Phan
Rang – Tháp Chàm, tôn tạo và khai thác các giá trị cảnh quan thiên nhiên hiện hữu;
– Từng bước hoàn thiện hệ thống hạ tầng cơ sở và hạ tầng xã hội trong phạm vi khu vực
dự án nói riêng và Tp. Phan Rang – Tháp Chàm nói chung bằng việc cải tạo, hoàn thiện
và xây mới các tuyến đường giao thông, các trạm xử lý, hệ thống các công trình công
cộng, phúc lợi xã hội;
– Góp phần thực hiện chiến lược xã hội hóa nhà ở, đa dạng hóa các loại hình nhà ở phù
hợp với điều kiện kinh tế của địa phương, thực hiện kế hoạch tái bố trí dân cư, hạn chế
tình hình phát triển và xây dựng tự phát, hình thành nên các khu nhà ở thiếu tiêu chuẩn

gây ảnh hường xấu đến sự phát triển của thành phố cũng như khó kiểm soát trong công
tác quản lý xây dựng;
– Quy hoạch điều chỉnh còn góp phần thay đổi cơ cấu dân cư và cơ cấu nền kinh tế,
chuyển mục đích sử dụng của quỹ đất xây dựng, mang lại hiệu quả kinh tế to lớn, hiệu
quả xã hội tích cực, góp phần nâng cao hiệu quả và giá trị của quỹ đất xây dựng.
– Đáp ứng nhu cầu về các không gian trong tương lai cho người dân đô thị bao gồm:
không gian ở, sinh hoạt, làm việc, thư giãn vui chơi giải trí;
– Sớm hình thành một khu đô thị kiểu mẫu với các tiêu chuẩn sống cao, từng bước xây
dựng hoàn chỉnh và đưa vào khai thác sử dụng các khu chức năng, góp phần cải thiện
đời sống vật chất và tinh thần của người dân địa phương;
– Do nằm ở vị trí trung tâm và trên trục đường chính đô thị là đường 16 – 4 nên việc hình
thành hoàn chỉnh khu đô thị 43,8 ha từ trục D2 – D7 có tác dụng tích cực trong việc
thúc đẩy đầu tư trong và ngoài tỉnh, thúc đẩy sự cạnh tranh lành mạnh và phát triển bền
vững đối với các dự án lân cận, làm năng động nền kinh tế địa phương cũng như góp
phần tạo dựng một diện mạo đô thị mới, một Phan Rang – Tháp Chàm phát triển bền
vững, hiện đại bên cạnh việc giữ gìn và phát huy các giá trị văn hóa đặc trưng, đa dạng
và lâu đời.
b. Yêu cầu phát triển đô thị đối với khu quy hoạch:
Đồ án điều chỉnh QHCT tỉ lệ 1/500 Khu dân cư 43,8 ha phía Nam đường 16 - 4, Tp.
Phan Rang – Tháp Chàm được nghiên cứu nhằm phù hợp với các yêu cầu phát triển đô thị như
sau:
– Tuân thủ đồ án Quy hoạch chung Tp. Phan Rang – Tháp Chàm được duyệt theo định
hướng đến năm 2025;
13
– Đảm bảo kết nối đồng bộ với hệ thống hạ tầng kỹ thuật chung của thành phố, tôn tạo và
khai thác tốt các giá trị cảnh quan thiên nhiên, không gây ảnh hưởng đến đời sống và
sinh hoạt của người dân các vùng lân cận;
– Cải tạo kiến trúc cảnh quan đô thị theo hướng phát triển bền vững, phù hợp với điều
kiện kinh tế, phường hội và các điều kiện về tự nhiên, khí hậu, địa hình, địa mạo … của
khu vực dự án;

– Đảm bảo quỹ đất xây dựng nhà ở cho người có thu nhập thấp có tỷ trọng từ 20% tổng
quy mô diện tích đất ở.
– Đảm bảo các chỉ tiêu sử dụng đất về cây xanh, công trình công cộng và giao thông theo
đúng Quy chuẩn xây dựng Việt Nam hiện hành.
– Nghiên cứu đồ án trên cơ sở tính toán hợp lý quy mô dân số và quy mô khai thác quỹ
đất xây dựng trong điều kiện hiện tại và định hướng trong tương lai, có tính đến yêu cầu
phát triển và mở rộng dự án;
– Trên cở sở các quy chuẩn – tiêu chuẩn hiện hành về quy hoạch xây dựng đô thị, đồ án
được nghiên cứu phải giải quyết được các vấn đề hay gặp phải trong các đô thị trên cả
nước và trong khu vực hiện nay như: mức độ tập trung dân cư, ô nhiễm môi trường đô
thị, trình trạng xây dựng lộn xộn, tự phát, phát triển xây dựng hạ tầng thiếu đồng bộ,
thiếu các hạ tầng xã hội …;
– Xây dựng đồ án phải kể đến yếu tố gắn kết đồng bộ với các khu chức năng lân cận, đảm
bảo sự thống nhất về kiến trúc cảnh quan và hạ tầng cơ sở bao gồm: Khu dân cư trục
D7 – D10, Khu dân cư Đông Nam, Khu Kinh doanh dịch vụ văn hóa quần thể quảng
trường, tượng đài và bảo tàng tỉnh, khu phức hợp cây xanh và TDTT phía Bắc …;
– Nghiên cứu định hướng phát triển kinh tế - xã hội Tp. Phan Rang Tháp Chàm nói riêng
và tỉnh Ninh Thuận nói chung, nhu cầu về các loại hình nhà ở của người dân đô thị
Phan Rang cũng như các nhu cầu khác về đời sống văn hóa xã hội nhằm đảm bảo đồ án
mang tính khả thi cao;
– Đảm bảo được hiệu quả phát triển kinh tế cho địa phương cũng như lợi ích trong hoạt
động đầu tư, kinh doanh sinh lợi nhuận chính đáng của nhà đầu tư ở đây là Công ty Cổ
phần Xây dựng Ninh Thuận.
2. Các căn cứ lập quy hoạch điều chỉnh
2.1. Các cơ sở pháp lý
– Căn cứ Luật Xây dựng số 16/2003/QH11 Ngày 26/11/2003 của Quốc hội khóa XI, kỳ
họp thứ 4;
14
– Căn cứ Luật Quy hoạch đô thị số 30/2009/QH12 ngày 17/06/2009 của Quốc hội khóa
XII, kỳ họp thứ 5;

– Căn cứ Nghị định số 37/2010/NĐ- CP ngày 24/07/2010 của Chính phủ về quy hoạch
xây dựng;
– Căn cứ Quyết định số 21/2005/QĐ-BXD ngày 22/7/2005 của Bộ Xây Dựng V/v Ban
hành quy định hệ thống ký hiệu bản vẽ trong các đồ án quy hoạch xây dựng;
– Căn cứ Thông tư số 10/2009/TT-BXD ngày 15/06/2009 của Bộ Xây dựng V/v hướng
dẫn quản lý dự án đầu tư xây dựng nhà ở sinh viên, nhà ở công nhân khu công nghiệp
và nhà ở thu nhập thấp;
– Căn cứ Nghị định 38/2010/NĐ-CP ngày 07/04/2010 về quản lý không gian kiến trúc
cảnh quan đô thị;
– Căn cứ Quyết định số 03/QĐ-BXD ngày 31/03/2008 V/v ban hành quy
định nội dung thể hiện bản vẽ, thuyết minh đối với Nhiệm vụ và Đồ án Quy hoạch xây
dựng;
– Căn cứ QCXDVN 01:2008: Quy hoạch xây dựng đô thị;
– Căn cứ Quyết định số 10/2009/QĐ-UBND ngày 13/01/2009 của UBND tỉnh Ninh
Thuận Về việc phê duyệt đồ án điều chỉnh quy hoạch chung Thành phố Phan Rang
Tháp Chàm, tỉnh Ninh Thuận đến năm 2025;
– Căn cứ Quyết định số 3805/2006/QĐ-UBND ngày 23/10/2006 của UBND tỉnh Ninh
Thuận Về việc Phê duyệt đồ án Quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị tỉ lệ 1/500 khu dân
cư 25,6 ha phía Nam đường 16 – 4 (trục D2 – D7), Tp. Phan Rang Tháp Chàm, tỉnh
Ninh Thuận;
– Căn cứ ý kiến chỉ đạo tại Văn bản số 5073/UBND-TH ngày 10/12/2009 của UBND tỉnh
Ninh Thuận về việc chấp thuận cho Công ty cổ phần xây dựng Ninh Thuận lập thủ tục
hồ sơ đăng ký đầu tư dự án Khu dân cư phía Nam đường 16 – 4 (trục D2 – D7) Tp.
Phan Rang Tháp Chàm;
– Căn cứ Quyết định số 2137/QĐ-UBND ngày 28/9/2010 của UBND tỉnh Ninh Thuận về
việc phê duyệt Nhiệm vụ điều chỉnh Quy hoạch chi tiết xây dựng (tỷ lệ 1/500) Khu dân
cư phía Nam đường 16 tháng 4 (trục D2-D7), phường Mỹ Hải, Tp. Phan Rang – Tháp
Chàm, tỉnh Ninh Thuận;
– Căn cứ Hợp đồng tư vấn số 03/2010/HĐ-GT giữa Công ty CP xây dựng Ninh Thuận và
Công ty TNHH Tư vấn Thiết kế kiến trúc – Đầu tư và xây dựng Gia Trí - Conic Về việc

Lập đồ án Điều chỉnh QHCT xây dựng đô thị tỉ lệ 1/500 Khu dân cư 43,8 ha phía Nam
15
đường 16 – 4, Phường Mỹ Hải, Tp. Phan Rang – Tháp Chàm, tỉnh Ninh Thuận.
2.2. Các nguồn tài liệu, số liệu
– Bản đồ đo đạc địa hình tỉ lệ 1/500 do Công ty cổ phần Phan Rang Thành – Trung tâm
tư vấn xây dựng dân dụng và công nghiệp đo vẽ và cung cấp tháng 04 năm 2010;
– Các tài liệu, số liệu về các dự án công trình kiến trúc và cơ sở hạ tầng nằm trong hoặc
có ảnh hưởng trực tiếp đến khu quy hoạch do Sở Xây dựng tỉnh Ninh Thuận cung cấp;
– Các số liệu điều tra hiện trạng dân cư do Ban quản lý dự án – Công ty cổ phần xây
dựng Ninh Thuận cung cấp.
2.3. Các cơ sở bản đồ
– Đồ án điều chỉnh quy hoạch chung xây dựng thành phố Phan Rang Tháp Chàm, tỉnh
Ninh Thuận đến năm 2025;
– Đồ án Quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị tỉ lệ 1/500 Khu dân cư phía Nam đường 16 –
4 (từ trục D2 – D7) được duyệt lần 1 (25,6 ha);
– Đồ án quy hoạch chi tiết trục đường trung tâm Tp. Phan Rang – Tháp Chàm;
– Đồ án Quy hoạch chi tiết tỉ lệ 1/500 khu dân cư Đông Nam.
3. Các nội dung nghiên cứu của đồ án
3.1. Ranh giới và phạm vi nghiên cứu
Khu quy hoạch 43,8 ha (từ trục D2 – D7) phía Nam đường 16 – 4 thuộc địa phận
phường Mỹ Hải, Tp. Phan Rang - Tháp Chàm, tỉnh Ninh Thuận có vị trí giới hạn như sau:
– Phía Bắc giáp đường 16 – 4 (lộ giới 37m);
– Phía Nam giáp khu dân cư Đông Nam thành phố;
– Phía Đông giáp đường quy hoạch dự mở D7 (lộ giới 20m);
– Phía Tây giáp đường quy hoạch dự mở D2 (lộ giới 31m).
3.2. Các tính chất chính của khu vực nghiên cứu
Là khu dân cư xây dựng mới, có sự đa dạng và tỷ lệ cân đối giữa các loại hình nhà ở
trên cơ sở nghiên cứu các điều kiện kinh tế, xã hội và định hướng phát triển của tỉnh Ninh
Thuận nói chung và Thành phố Phan Rang – Tháp Chàm nói riêng;
Là khu công viên cây xanh và công trình công cộng phục vụ nhu cầu thiết yếu về tiện

nghi cuộc sống cho người dân đô thị tương lai đến đây sinh sống và làm việc cũng như cho các
khu vực phụ cận;
16
Là khu phức hợp thương mại dịch vụ bám dọc theo đường 16-4 với hình thức tổ chức
không gian kiến trúc cảnh quan hiện đại, quy mô to lớn nhưng phù hợp với điều kiện khí hậu
thổ nhưỡng của địa phương, từng bước hoàn thiện quy hoạch chung thành phố theo định
hướng phát triển kinh tế ra biển và thu hút các nguồn đầu tư trong và ngoài tỉnh.
3.3. Dự báo quy mô dân số và quy mô các khu chức năng
a. Quy mô dân số dự kiến
– Căn cứ định hướng phát triển đô thị thành phố Phan Rang Tháp Chàm trong giai đoạn
hiện tại là đô thị loại 3, định hướng đến năm 2020 sẽ phát triển trở thành đô thị loại 2,
khu quy hoạch được xác định với chỉ tiêu đất dân dụng khoảng 42m²/người. Theo đó,
diện tích cân đối để tính toán quy mô dân số được tính trên cơ sở không kể phần diện
tích kênh Chà Là hiện hữu chảy qua khu vực dự án, diện tích các dự án công trình công
cộng và TMDV đã cấp trên trục đường 16 – 4, diện tích hệ thống đường giao thông hạ
tầng chính đô thị có trong phạm vi dự án.
– Quy mô dân số dự kiến: 8.900 người
b. Quy mô các khu chức năng
Căn cứ QCXDVN 01 : 2008 và Đồ án điều chỉnh quy hoạch chung Tp. Phan Rang –
Tháp Chàm đến năm 2025, dự kiến tính chất và quy mô các khu chức năng như sau:
Đất ngoài dân dụng: Gồm các cơ quan, đơn vị trực thuộc tỉnh giữ lại (Sở cảnh sát PC&CC,
Sở cảnh sát giao thông tỉnh Ninh Thuận, …)
Đất dân dụng:
– Khu nhà ở: Dự kiến chia phân thành 03 nhóm ở với chỉ tiêu khoảng 17 m²/người bao
gồm cả phần đất xây dựng nhà ở tái định cư (177 căn) và nhà ở xã hội (chiếm 20% tổng
diện tích đất ở). Khu nhà ở tái định cư dự kiến bố trí tại khu vực phía Đông Nam, tiếp
giáp với đường D7.
– Khu công trình công cộng phục vụ đơn vị ở: với chỉ tiêu khoảng 4,1 m²/người với các
chức năng như sau:
• Y tế (bệnh viện đa khoa quy mô 50 giường)

• Giáo dục
• Văn hóa
• Thương mại dịch vụ đơn vị ở
• Hành chánh (Nhà điều hành ban quản lý dự án Khu đô thị mới)
– Khu công viên cây xanh và TDTT: Gồm cây xanh tập trung trên cơ sở kết hợp với yếu
17
tố cảnh quan thiên nhiên hiện hữu và cây xanh nhóm nhà ở. Chỉ tiêu cây xanh 4,26
m²/người, trong đó cây xanh nhóm nhà ở tối thiểu 1m²/người. Theo QCXDVN 01:2008,
đồ án có quy mô tương đương với một đơn vị ở, nên chỉ tiêu cây xanh áp dụng cho đơn
vị ở thỏa mãn điều kiện tối thiểu 2m²/người. Do điều kiện khí hậu đặc thù của khu quy
hoạch nên đồ án đề xuất tăng diện tích cây xanh trên mức cho phép của QCXDVN
01:2008 là 4,26 m²/người (nhiều hơn từ 2,26 m²/người). Riêng đối với quy định về
diện tích cây xanh đô thị theo mục 2.6.3 của QCXDVN 01:2008, diện tích cây xanh đô
thị được tính ≥ 5m²/người đối với đô thị loại III và IV; chỉ tiêu diện tích cây xanh này
được cân đối trên toàn quy mô thành phố PRTC theo đồ án Quy hoạch chung Tp. PRTC
(đất cây xanh sử dụng công cộng ngoài đơn vị ở)
– Giao thông hạ tầng chính gồm các đường giao thông hạ tầng chính theo quy hoạch
chung của thành phố nằm trong phạm vi khu quy hoạch điều chỉnh. Giao thông hạ tầng
chính đi qua khu vực quy hoạch bao gồm các đường D2 (Nguyễn Tri Phương), D3, D5,
D6 và đường bao lộ giới 20m phía Nam khu đất kết nối với các khu lân cận. Tổng diện
tích các đường giao thông hạ tầng chính là 10.593,9m².
– Giao thông: hệ thống đường giao thông nội bộ và bãi đậu xe đảm bảo theo tiêu chuẩn
thiết kế đường đô thị và tiếp cận thuận lợi đến từng công trình, từng khu chức năng.
Tổng diện tích đường giao thông nội khu chiếm 34,29% diện tích đất khu quy hoạch,
phù hợp với quy chuẩn xây dựng hiện hành.
– Hạ tầng kỹ thuật: Đảm bảo diện tích theo tiêu chuẩn hiện hành về quy mô và diện tích
hệ thống trạm điện, trạm xử lý, điểm thu gom rác thải.
3.4. Thuyết minh phương án điều chỉnh QHCT tỉ lệ 1/500
Các nội dung chính của đề xuất phương án điều chỉnh QHCT tỉ lệ 1/500 như sau:
a. Về ranh giới lập quy hoạch: Điều chỉnh quy mô lập quy hoạch từ 25,6ha lên 43,8ha dựa

trên các yếu tố sau:
– Chiến lược phát triển đô thị và nhà ở đô thị của thành phố nói riêng và tỉnh nói chung;
– Đồng bộ hóa hệ thống hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội;
– Phát triển từng bước các tiện ích công cộng phục vụ nhu cầu tại chỗ cho người dân địa
phương;
– Đáp ứng nhu cầu đầu tư kinh doanh của nhà đầu tư.
b. Về phân khu chức năng:
Đề xuất phương án điều chỉnh QHCT tỉ lệ 1/500 Khu dân cư 43,8 Ha phía Nam đường 16 – 4
trên cơ sở nghiên cứu định hướng phát triển không gian đô thị Phan Rang – Tháp Chàm đến
18
năm 2025. Theo đó, đề xuất chia ra làm 2 giai đoạn thực hiện quy hoạch:
Giai đoạn 1: Giai đọan ngắn hạn (5 năm)
Các công trình dự án đã cấp trên trục đường 16 – 4 (5,08Ha): Cải tạo và chỉnh trang các hạng
mục công trình cho phù hợp với cảnh quan trên đường 16 – 4, trục đường chính đô thị của
thành phố Phan Rang – Tháp Chàm;
Đất ở:
Nhà ở riêng lẻ
Gồm liên kế vườn và biệt thự
Khu nhà liên kế vườn được bố trí chủ yếu tập trung về phía nam khu quy hoạch, bám
dọc theo các tuyến hạ tầng chính của khu quy hoạch.
Khu biệt thự được bố trí nằm gần Kênh Chà là, nhằm khai thác yếu tố không gian cảnh
quan đẹp, làm tăng giá trị sử dụng và giá trị cảnh quan cho khu biệt thự.
Khu chung cư
Khu chung cao tầng được bố trí bám dọc các trục đường chính bên trong khu quy hoạch
nhằm khai thác được yếu tố tầm nhìn từ xa trên các trục đường chính, khai thác cảnh quan của
khu chung cư cao tầng, tạo trục cảnh quan và điểm nhấn cho khu ở.
Riêng chung cư có loại chung cư dùng để xây dựng quỹ nhà ở cho người cho thu nhập
thấp theo chính sách xã hội hóa Nhà ở theo NĐ 71 của Chính phủ chiếm 20%. Nhóm nhà ở tái
định cư được bố trí dưới hình thức là nhở ở liên kế, có diện tích cho từng lô nền khỏang 100m²
Đất cây xanh:

Cây xanh được bố trí gồm có cây xanh tập trung chạy ven kênh Chà Là hiện hữu nhằm
khai thác giá trị cảnh quan của kênh Chà Là, tăng nhu cầu sử dụng các không gian xanh, các
không gian công cộng của người dân được phân bố đồng đều trên tổng thể dự án. Chỉ tiêu đất
cây xanh trong khu quy hoạch đạt 4,28 m²/người. Ngoài ra, tại mỗi nhóm ở còn bố trí các
mảng xanh nhằm cải thiện các điều kiện vi khí hậu cũng như đảm bảo chỉ tiêu cây xanh nhóm
nhà ở tối thiểu 1m²/người theo Quy chuẩn hiện hành (đồ án thiết kế chỉ tiêu cây xanh nhóm
nhà ở đạt khoảng 1,6m²/người).
Đất công trình công cộng:
– Các công trình công cộng trong phạm vi dự án bao gồm: giáo dục, y tế, văn hóa, hành
chánh. Trong đồ án điều chỉnh, với quy mô diện tích mới, thiết kế đề xuất bổ sung một
bệnh viện đa khoa có quy mô phục vụ khoảng 50 giường với diện tích khoảng
10.000m² nhằm: đáp ứng một phần nhu cầu sử dụng các dịch vụ y tế của thành phố và
19
thu hút người dân đến sinh sống và làm việc tại mội khu đô thị mới với đầy đủ các tiện
ích công cộng hiện đại. Theo Quyết định số 18/2007/QĐ-BXD ngày 15/05/2007 của Bộ
Xây dựng thì Bệnh viện đa khoa với quy mô 50 giường có quy mô diện tích khoảng
7.500m² (100 – 150m²/giường); tuy nhiên, do điều kiện khí hậu của Tp. PRTC nên đồ
án đề xuất tăng diện tích khu đất xây dựng bệnh viện nhằm nhằm tăng diện tích các
mảng cây xanh, sân vườn để cải thiện các điều kiện vi khí hậu. Các công trình giáo dục
trong khu quy hoạch bao gồm: trường mầm non, trường tiểu học và trường trung học cơ
sở.
– Các khu đất nằm trên đuờng 16 – 4, ngoài các công trình dự án đã cấp trong giai đoạn
1, được chuyển từ các chung cư cao tầng theo quy hoạch được duyệt lần 1 thành các
công trình thương mại dịch vụ, tùy nhu cầu đầu tư mà xác định chức năng chi tiết
(thương mại, dịch vụ, văn phòng làm việc …)
Đất giao thông: Giao thông trong khu quy hoạch bao gồm giao thông hạ tầng chính và giao
thông nội khu. Giao thông hạ tầng chính là các đường giao thông có tính chất liên khu vực
theo quy hoạch chung của thành phố bao gồm các trục từ D2 đến D7 (đường D7 không nằm
trong ranh quy hoạch). Trong phương án đề xuất, tư vấn thiết kế đề xuất hệ thống đường giao
thông là một hệ thống thống nhất kết nối với các khu xung quanh, thuận tiên cho việc tiếp cận

và đi lại giữ các khu chức năng trong khu quy hoạch, tạo ra các giá trị cảnh quan đặc thù và
đảm bảo các tiêu chuẩn về thiết kế đường giao thông đô thị. Hệ thống giao thông trong phương
án quy hoạch đề xuất bao gồm:
– Đường vành đai ngoài khu quy hoạch
– Đường vành đai trong khu quy hoạch
– Đường vành đai trung tâm
– Trục cảnh quan
– Đường liên kết
Giai đoạn 2: quy hoạch dài hạn (từ 5 đến 10 năm)
Phát triển phương án quy hoạch giai đọan 1 ở 2 điểm:
– Chuyển đổi công năng một số các công trình hành chính và dự án đã cấp trên đường 16
– 4 trở thành các công trình thương mại dịch vụ, đáp ứng nhu cầu và chiến lược phát
triển đô thị trong tương lai, trục đường 16 – 4 trở thành trục trung tâm thương mại dịch
vụ hướng ra biển Ninh Chữ, là một phần không nhỏ của động lực phát triển kinh tế của
tỉnh.
– Điều chỉnh và tiến hành đưa vào khai thác các hạng mục nhà ở chung cư, nhà ở cho
20
người thu nhập thấp và các hạ tầng xạ hội khác phù hợp với giai đoạn phát triển tại thời
điểm thích hợp trong tương lai.
c. Về cơ cấu sử dụng đất:
BẢNG CÂN BẰNG ĐẤT ĐAI
(Quy mô dân số: 8.900 người)
STT LOẠI ĐẤT
DIỆN TÍCH
(m²)
TỶ LỆ
(%)
CHỈ TIÊU
(m²/người)
01 ĐẤT Ở

a. Đất ở biệt thự
b. Đất ở nhà liên kế
c. Đất ở chung cư cao tầng
d. Đất ở chung cư cho người thu nhập thấp
148.039,3
18.257,7
85.442,9
14.576,2
29.762,5
33,80 16,63
02 ĐẤT CÂY XANH TDTT – QUẢNG
TRƯỜNG CÔNG CỘNG
a. Đất cây xanh TDTT
b. Đất quảng trường công cộng
37.954,6
30.258,0
7.696,6
8,67 4,26
03 ĐẤT CÔNG TRÌNH CÔNG CỘNG NGOÀI
ĐƠN VỊ Ở
a. Đất thương mại dịch vụ
b. Đất cơ quan hành chính sự nghiệp
51.585,7
43.704,7
7.881,0
11,78
04 ĐẤT CÔNG TRÌNH CÔNG CỘNG CẤP
ĐƠN VỊ Ở
a. Đất thương mại dịch vụ
b. Đất giáo dục

c. Đất hành chánh
d. Đất văn hóa
e. Đất y tế
36.462,4
6.255,0
13.641,5
1.182,2
1.927,9
13.455,8
8,32 4,10
05 ĐẤT GIAO THÔNG
a. Giao thông đối ngoại (hạ tầng chính)
b. Giao thông khu ở
160.799,7
10.593,9
150.205,8
36,71
16,88
06 KÊNH CHÀ LÀ 3.158,3 0,72
TỔNG DIỆN TÍCH ĐẤT 438.000,0 100,0 41,89
d. Các chỉ tiêu kinh tế kỹ thuật chính của đồ án:
Các chỉ tiêu kinh tế kỹ thuật chính của đồ án như sau:
– Diện tích đất nghiên cứu lập QHCT 1/500: 438.000,0 m²
– Quy mô dân số dự kiến : 8.908 người.
– Chỉ tiêu đất dân dụng : 41,25 m
2
/người.
• Đất ở : 17,1 m
2
/người.

• Đất CTCC : 4,51 m²/người
21
• Đất cây xanh : 4,02 m
2
/người
• Đất giao thông : 15.62 m
2
/người
– Tầng cao xây dựng toàn khu: 02 tầng - 15 tầng.
• Khu nhà liên kế: cao từ 03 đến 04 tầng, tầng cao đồng nhất cho toàn dãy nhà trên
một trục đường.
• Khu nhà biệt thự: cao từ 02 đến 03 tầng, tầng cao đồng nhất cho toàn dãy nhà
trên một trục đường.
• Khu chung cư cao tầng: cao từ 12 đến 15 tầng + 1 sân thượng.
• Khu chung cư thu nhập thấp: cao từ 05 đến 07 tầng + 1 sân thượng.
• Khu công trình công cộng: cao từ 2 đến 7 tầng, tùy quy mô và chức năng mà
tuân theo tiêu chuẩn xây dựng hiện hành cho công trình đặc thù.
– Mật độ xây dựng :
• Mật độ xây dựng trên lô đất xây nhà liên kế: 65 – 75 %.
• Mật độ xây dựng trên lô đất xây nhà biệt thự: 50-60 %.
• Mật độ xây dựng trên lô đất chung cư cao tầng: 40%
• Mật độ xây dựng trên lô đất chung cư thu nhập thấp: 50%
• Mật độ xây dựng khu công trình công cộng: 40 %
– Tổng số căn hộ : 2.670 căn
• Số nhà liên kế : 752 căn
• Số nhà biệt thự : 73 căn
• Số căn hộ chung cư cao tầng : 760 căn
• Số căn hộ chung cư thu nhập thấp : 1.085 căn
– Hệ số sử dụng đất :
• Hệ số sử dụng đất trên lô đất xây nhà liên kế: 2,8-2,9 lần

• Hệ số sử dụng đất trên lô đất xây nhà biệt thự: 1,6-1,7 lần
• Hệ số sử dụng đất trên lô đất chung cư cao tầng: 5,0 lần
• Hệ số sử dụng đất trên lô đất chung cư thu nhập thấp: 6,0-7,0 lần
– Các chỉ tiêu hạ tầng kỹ thuật:
22
• Chỉ tiêu cấp điện:
+ Nhà biệt thự: 5KW/hộ
+ Nhà liên kế: 3KW/hộ
+ Đất trung tâm thương mại dịch vụ: 30W/m² sàn.
+ Đất cơ quan hành chính sự nghiệp: 30W/m² sàn
+ Chung cư cao tầng: 4kW/hộ
+ Đất trường học mầm non: 200W/cháu.
+ Đất y tế: 1500W/giường
+ Đất cây xanh, quảng trường: 10kW/ha.
+ Đất giao thông: 10kW/ha
• Chỉ tiêu cấp nước :
- Chỉ tiêu sử dụng nước : 120 lít / người/ ngày đêm.
- Nước phục vụ công cộng : 10 % Qsh.
- Nước tưới cây, rửa đường
+ Nước tưới cây : 3 l/m².
+ Nước rửa đường : 0.4 l/m².
- Nước rò rỉ và lượng nước dự phòng : 25 % Q
NC
- Lưu lượng nước chữa cháy : 10 l/s/1 đám cháy
• Chỉ tiêu thoát nước thải :
Tiêu chuẩn thoát nước = 120 lít (người/ng.đ)
• Chỉ tiêu rác thải : 1-1,5 kg/người /ngày-đêm
• Chỉ tiêu thông tin liên lạc : 1-2 máy điện thoại/hộ.
II. PHƯƠNG ÁN BỐI THƯỜNG GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG
(Về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi thu hồi đất để GPMB thực hiện dự án Khu đô

thị mới 43,8 Ha phía Nam đường 16 tháng 4 – từ trục D2 – D7)
1. Cơ sở pháp lý
– Căn cứ Luật Đất đai năm 2003;
– Căn cứ Luật nhà ở số 56/2005/QH11 ngày 29/11/2005 của Quốc hội khóa XI;
23
– Các Nghị định của Chính phủ: Nghị định 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính
phủ về thi hành Luật đất đai; Nghị định số 197/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 về bồi
thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất; Nghị định 198/2004/NĐ-CP
ngày 03/12/2004 về thu tiền sử dụng đất; Nghị định số 17/2006/NĐ-CP ngày
27/01/2006 về sửa đổi, bổ sung một số điều của các Nghị định hướng dẫn thi hành Luật
đất đai; Nghị định 84/2007/NĐ-CP ngày 25/5/2007 quy định bổ sung về việc cấp giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất, thu hồi đất, thực hiện quyền sử dụng đất, trình tự, thủ
tục bồi thường, hỗ trợ tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất và giải quyết khiếu nại về
đất; Nghị định số 69/2009/NĐ-CP ngày 13/08/2009 quy định bổ sung về quy hoạch sử
dụng đất, giá đất, thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư; Nghị định số
71/2010/NĐ-CP ngày 23/06/2010 quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành luật nhà ở;
– Các Thông tư của Bộ Tài chính: Thông tư số 116/2004/TT-BTC ngày 07/12/2004
hướng dẫn thực hiện Nghị định số 197/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 về bồi thường, hỗ
trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất; Thông tư số 69/2006/TT-BTC ngày
02/08/2006 hướng dẫn thực hiện Nghị định số 17/2006/NĐ-CP ngày 27/01/2006 về sửa
đổi, bổ sung một số điều của các Nghị định hướng dẫn thi hành Luật đất đai;
– Các Thông tư của Bộ Tài nguyên môi trường: Thông tư số 06/2007/TT-BTNMT ngày
15/06/2007 hướng dẫn thực hiện một số điều của Nghị định 84/2007/NĐ-CP ngày
25/5/2007 quy định bổ sung về việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thu hồi
đất, thực hiện quyền sử dụng đất, trình tự, thủ tục bồi thường, hỗ trợ tái định cư khi Nhà
nước thu hồi đất và giải quyết khiếu nại về đất; Thông tư số 14/2009/TT-BTNMT ngày
01/10/2009 quy định chi tiết về bồi thường, hỗ trợ tái định cư và trình tự, thủ tục thu hồi
đất, giao đất và cho thuê đất;
– Thông tư số 16/2010/TT-BXD ngày 01/09/2010 quy định cụ thể và hướng dẫn thực
hiện một số nội dung của Nghị định số 71/2010/NĐ-CP ngày 23/06/2010 về quy định

chi tiết và hướng dẫn thi hành luật nhà ở;
– Thông tư liên tịch số 14/2008/TTLT-BTC-BTNMT ngày 31/01/2008 hướng dẫn thực
hiện một số điều của Nghị định 84/2007/NĐ-CP quy định bổ sung về việc cấp giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất, thu hồi đất, thực hiện quyền sử dụng đất, trình tự, thủ
tục bồi thường, hỗ trợ tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất và giải quyết khiếu nại về
đất;
– Căn cứ Quyết định số 2380/2010/QĐ-UBND ngày 21/12/2010 của UBND tỉnh Ninh
Thuận về bồi thường, hỗ trợ tái định cư khi nhà nước thu hồi đất thực hiện các dự án
đầu tư trên địa bàn tỉnh Ninh Thuận;
24
– Căn cứ Quyết định số 2388/QĐ-UBND ngày 23/12/2011 quy định về giá các loại đất
trên địa bàn tỉnh Ninh Thuận.
2. Hiện trạng khu vực dự án
2.1. Vị trí khu đất
Khu quy hoạch 43,8 ha (từ trục D2 – D7) phía Nam đường 16 – 4 thuộc địa phận
phường Mỹ Hải, Tp. Phan Rang - Tháp Chàm, tỉnh Ninh Thuận có vị trí giới hạn như sau:
– Phía Bắc giáp đường 16 – 4 (lộ giới 37m);
– Phía Nam giáp khu dân cư Đông Nam thành phố;
– Phía Đông giáp đường quy hoạch dự mở D7 (lộ giới 20m);
– Phía Tây giáp đường quy hoạch dự mở D2 (lộ giới 31m).
2.2. Tổng hợp về diện tích đất nằm trong phạm vi xây dựng dự án
BẢNG THỐNG KÊ HIỆN TRẠNG SỬ DỤNG ĐẤT
STT HẠNG MỤC
TỔNG DIỆN
TÍCH (m²)
TỈ LỆ
(%)
01 MẶT NƯỚC 15.171,7 3,5
02 ĐẤT RUỘNG LÚA 120.564,0 27,5
03 ĐẤT TRÔNG CÂY HOA MÀU 29.565,7 6,8

04 ĐẤT TRỒNG CÂY ĂN QUẢ 91.339,0 20,8
05 ĐẤT CANH TÁC HỖN HỢP 88.252,1 20,1
06 ĐẤT CHƯA SỬ DỤNG (ĐẤT TRỐNG) 13.415,9 3,0
07 ĐẤT DỰ ÁN 54.861,9 12,5
08 ĐẤT NGHĨA ĐỊA 507,5 1,1
09 GIAO THÔNG 24.322,2 4,7
TỔNG CỘNG 438.000,0
100
Ghi chú: trên các thửa đất canh tác bao gồm trồng lúa, trồng cây lâu năm và trồng cây hàng
năm có một phần là diện tích chiếm đất xây dựng nhà ở, chủ yếu là nhà tạm cấp 4, 1 tầng, kết
cấu gổ hoặc tường gạch mái tole, chiếm diện tích khoảng 8.415,8m
2
.
2.3. Số liệu tổng hợp về số hộ, số nhân khẩu, số lao động trong khu vực thu hồi đất:
– Số hộ dân dự kiến bị ảnh hưởng: 177 hộ
– Số nhân khẩu dự kiến: 700 nhân khẩu
– Số lao động dự kiến: 350 lao động
25