Thực trạng công tác chuẩn bị quỹ nhà ở, đất ở tái định cư trên địa bàn thành phố Hà Nội

Website: Email : Tel (: 0918.775.368
Lời mở đầu
Nhằm phát triển Thủ đô Hà Nội theo hớng hiện đại, văn minh, giàu đẹp
góp phần đẩy mạnh công nghiệp hóa- hiện đại hóa thủ đô để Thủ đô Hà Nội
xứng đáng là thủ đô của một nớc 100 triệu dân,trong những năm qua thành
phố Hà Nội đã phát triển mạnh mẽ trên nhiều lĩnh vực văn hóa, kinh tế, giáo
dục Hàng ngàn dự án đầu t xây dựng các công trình giao thông, thủy lợi, hệ
thống điện, hệ thống thông tin liên lạc, các công trình phục vụ trong lĩnh vực
văn hóa, y tế, giáo dục, thể dục thể thao, khoa học và kỹ thuật, các dự án xây
dựng và phát triển các khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, các
khu đô thị mới đã và đang đ ợc xây dựng và phát triển. Nhu cầu đất đai cho
các dự án này ngày càng lớn đã tạo ra sức ép rất lớn cho công tác giải phóng
mặt bằng. Công tác giải phóng mặt bằng đợc thực hiện tốt thì tiến độ dự án
mới nhanh . Nhng trên thực tế vấn đề đền bù giải phóng mặt bằng không chỉ
đã ảnh hởng nghiêm trọng đến tiến độ thi công các công trình xây dựng, mà
còn tác động rất nhiều đến chất lợng và giá thành công trình.
Tuy nhiên công tác giải phóng mặt bằng nhanh hay chậm lại phụ thuộc
phần lớn vào chính sách bồi thờng thiệt hại của Nhà nớc đối với đối tợng trong
diện bị giải toả. Các phơng án bồi thờng thiệt hại khi Nhà nớc thu hồi đất là
bồi thờng bằng tiền, bồi thờng bằng đất ở hay bố trí các hộ dân vào các khu tái
định c Với truyền thống trồng lúa n ớc, tâm lý an c lạc nghiệp, ngời dân luôn
muốn đợc đền bù bằng nhà, đất hơn là đền bù bằng tiền vì có ổn định chỗ ở thì
mới có thể yên tâm sản xuất, làm ăn.
Vì vậy, bên cạnh việc đền bù bằng tiền, Nhà nớc đã chuẩn bị quỹ nhà,
quỹ đất tái định c nhằm bố trí các hộ dân bị giải toả vào các khu tái định c tập
trung đảm bảo cho các hộ dân có chỗ ở ổn định, đảm bảo tái định c theo quy
hoạch, đảm bảo các cơ hội duy trì thu nhập sau khi bị di chuyển chỗ ở, và ổn
định cuộc sống của ngời dân.
Nhận thấy tầm quan trọng của quỹ nhà đất tái định c đối với tiến độ của
công tác giải phóng mặt bằng,đợc tiếp xúc với những tài liệu liên quan đến
vấn đề này em xin chọn đề tài : Thực trạng công tác chuẩn bị quỹ nhà ở,

đất ở tái định c trên địa bàn thành phố Hà Nội cho chuyên đề thực tập của
mình với mục tiêu: Đánh giá thực trạng công tác chuẩn bị quỹ nhà, đất tái định
c phục vụ công tác giải phóng mặt bằng trên địa bàn thành phố Hà Nội, đồng
thời đa ra những kiến nghị và giải pháp thúc đẩy đầu t, phát triển quỹ nhà ở,
đất ở tái định c phục vụ giải phóng mặt bằng trên địa bàn thành phố Hà Nội.
Các phơng pháp nghiên cứu đợc sử dụng bao gồm:
1
Website: Email : Tel (: 0918.775.368
-Phơng pháp duy vật biện chứng: nghiên cứu tính tất yếu của quá trình đô
thị hoá và giải phóng mặt bằng nhằm đáp ứng sự phát triển của các đô thị.
- Phơng pháp thống kê, thu thập, xử lý số liệu, so sánh: thu thập và xử lý
số liệu cụ thể về kết quả của công tác giải phóng mặt bằng, công tác chuẩn bị
quỹ nhà, quỹ đất tái định c trên địa bàn thành phố Hà Nội. So sánh các kết quả
và đa ra kết luận cụ thể giữa khả năng đáp ứng và nhu cầu.
-Phơng pháp dự báo:dựa trên những số liệu cụ thể về nhu cầu và thực
trạng chuẩn bị quỹ nhà, đất tái định c trên địa bàn thành phố Hà Nội để đa ra
những dự báo cho những năm tiếp theo
Chuyên đề bao gồm các phần chính sau đây:
Chơng I: Sự cần thiết và vai trò của việc chuẩn bị quỹ nhà ở, đất ở tái
định c phục vụ giải phóng mặt bằng.
Chơng II: Thực trạng công tác chuẩn bị quỹ nhà ở, đất ở tái định c phục
vụ công tác giải phóng mặt bằng tại Hà Nội.
Chơng III: Giải pháp thúc đẩy phát triển công tác chuẩn bị quỹ nhà ở, đất
ở tái định c phục vụ giải phóng mặt bằng trên địa bàn thành phố Hà Nội.
Em xin chân thành cám ơn sự giúp đỡ của các cán bộ công tác trong
phòng Kế hoạch tổng hợp- Sở Tài nguyên Môi trờng và Nhà đất Hà Nội, cùng
với sự hớng dẫn tận tình của PGS-TSKH Ngô Đức Cát đã giúp em hiểu và
hoàn thành chuyên đề thực tập của mình.
Em xin chân thành cảm ơn!
2

Website: Email : Tel (: 0918.775.368
Chơng 1: Sự cần thiết và vai trò của công tác
chuẩn bi quỹ nhà ở, đất ở tái định c phục vụ GPMB
I. Sơ lợc về vấn đề GPMB
1.GPMB là vấn đề tất yếu của quá trình phát triển
Trong lịch sử phát triển của mọi quốc gia , mọi giai đoạn việc giải
phóng mặt bằng để xây dựng công trình là không thể tránh khỏi , nhịp độ
phát triển càng lớn thì nhu cầu GPMB càng cao và trở thành một thách thức
ngày càng nghiêm trọng đối với sự thành công không chỉ trong lĩnh vực kinh
tế mà cả ở trong các lĩnh vực xã hội , chính trị trên phạm vi quốc gia.
Trong quá trình phát triển của đát nớc, sự xuất hiện và hình thành các
đô thị là một điều tất yếu, khách quan, đó là quá trình tập trung dân số vào
các đô thị, hình thành nhanh chóng các điểm dân c đô thị trên cơ sở phát triển
sản xuất và đời sống. Đô thị đợc xem là điểm dân c tập trung với mật độ cao,
chủ yếu là lao đọng phi nông nghiệp, có cơ sở hạ tầng thích hợp, là trung tâm
tổng hợp hay chuyên nghành, có vai trò thúc đẩy sự nghiệp phát triển kinh tế-
xã hội của cả nớc, của một miền lãnh thổ, của một tỉnh, của một huyện hoặc
một vùng trong tỉnh, huyện. Đ ể hình thành và phát triển cơ sở hạ tầng kĩ
thuật đô thị, điều này đợc xem là một phần của sự phát triển, thì luôn diễn ra
quá trình phân bổ lại quỹ đất đai cho các mục tiêu phát triển kinh tế xã hội,
củng cố quốc phòng, an ninh. Khi các nghành sản xuất công nghiệp, giao
thông, du lịch, dịch vụ, thơng mại tăng dần tỷ trọng trong tổng sản phẩm
thu nhập quốc dân (GDP) thì việc chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp,
lâm nghiệp, đất làm nhà ở sang đất chuyên dùng sử dụng vào các mục đích
công nghiệp, giao thông, du lịch, thơng mại là đièu tất yếu và diễn ra ngày
càng mạnh mẽ. Một quốc gia cành phát triển, thì tỷ lệ đất chuyên dùng( đặc
biệt là đất sử dụng vào các mục đích công nghiệp, du lịch, dịch vụ ) càng cao
3
Website: Email : Tel (: 0918.775.368
và tỷ lệ đất nông nghiệp càng thấp. Vấn đề đặt ra là nhà nớc cần có quy

hoạch, kế hoạch để sử dụng đất một cách khoa học, phù hợp nhằm đảm bảo
cho đô thị phát triển bền vững, hài hoà, cân đối.
Quy hoạch đô thị cần có một diện tích đất rất lớn. Hiện nay đất nớc ta
đang trong quá trình CNH-HĐH, quá trình đô thị hoá diễn ra mạnh mẽ. Nhu
cầu đặc điểm để xây dựng cơ sở hạ tầng kinh tế, kỹ thuật cũng nh cỏ sở hạ
tầng xã hội, cãc khu vui chơi giải trí .là rất lớn. Để có đất đai phuc vụ nhu
cầu này nhà nớc cần phải tiến hành công tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất
trong và ngoài thành phố. Trong công tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất có
sự thay đổi mục đích sử dụng của một số loại đất, chủ yếu là từ đất nông
nghiệp chuyển sang các mục đích sử dụng khác và có những diện tích đất
đang đợc sử dụng trên đia bàn thành phố nhng nằm trong quy hoạch và cha
phù hợp thì cũng phải thay đổi lại. Công tác thu hồi đát để xây dựng các dự
án theo quy hoach này đợc gọi là Giải phóng mặt bằng. Công tác này có ý
nghĩa quyết định đối với tiến độ thi công các dự án thì lại là công tác khó
khăn nhất vì nó ảnh hởng tới lợi ích của nhiều ngời sử dụng đất và cả lợi ích
của nhà nớc. Giả phóng mặt bằng làm thay đổi, di dời toàn bộ cuộc sống của
ngời dân từ công việc sản xuất, kinh doanh đến các sinh hoạt hàng ngày. Vì
vậy ngời dân chỉ sẵn sàng chuyển sang nơi ở mới hoặc nơi sản xuất mới khi
mà họ thấy đợc lợi ích của mình không bị thiệt hại nhiều. Điều này phụ thuộc
vào chính sách đền bù thiêt hại của nhà nớc đối với ngời dân trong diện giải
phóng mặt bằng. Đây là công việc khó khăn nhất trong GPMB vì để chấp
nhận di chuyển đôi khi ngời dân không chấp nhận các phơng án bòi thờng
của nhà nớc và đa ra các đòi hỏi vợt quá phạm vi cho phép của nhà nớc. Vì
vậy để có thể tiến hành GPMB nhanh chóng, đảm bảo tiến độ thực hiện cho
dự án. Nhà nớc cần đa ra các chính sách, giả pháp quy định cụ thể vấn đề đền
bù thiệt hại cho ngời dân.
4
Website: Email : Tel (: 0918.775.368
GPMB trở thành một trong những điều kiện tiên quyết của phát triển,
nếu không đợc xử lý tốt thì sẽ thành một lực cản thực tế đầu tiên mà các nhà

phát triển phải vợt qua. Bài học từ các nớc phát triển dạy rằng nếu xem nhẹ
vấn đề này trong tính toán đầu t phát triển thì không chỉ làm tăng giá thành
mà cồn để lại nhiều hậu quả nặng nề không thể xử lý đợc bằng tiền. Có thể
khẳng định rằng đền bù và giải phóng mặt bằng là vấn đề của phát triển, là
nội dung không thể né tránh của phát triển, và chính nó là một yếu tố quyết
định của tiến bộ xã hội và sự thành công của phát triển, bất kỳ một giải pháp
nào mà thiếu đồng bộ, không chặt chẽ đều để lại hậu quả tiêu cực.
2. Công tác đền bù Giải phóng mặt bằng
2.1. Thực chất của đền bù giải phóng mặt bằng.
Luật đất đai năm 2003 quy định: Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do
nhà nớc đại diện chủ sở hữu. Vì vậy nhà nớc nắm trong tay quyền chiếm
hữu, quyền định đoạt và quyền sử dụng đất đối với toàn bộ đất đai trên phạm
vi lãnh thổ đất nớc. Nắm trong tay quyền định đoạt, nhà nớc có quyền quyết
định số phận pháp lý của đất đai đồng thời có quyền lợi dụng tính năng của
đất để phục vụ cho lợi ích kinh tế và đời sống của con ngời. Nhà nớc trao
quyền sử dụng đất cho ngời sử dụng đất thông qua hình thức giao đất( có thu
tiền hoặc không thu tiền SDĐ ), cho thuê đất, công nhận quyền sdđ đối với
ngời đang sử dụng đất ổn định. Ngời sdđ có quyền lợi dụng tính năng của đất
phục vụ lợi ích cho mình, đồng thời phải sử dụng đất theo đúng mục đích và
thực hiện nghĩa vụ đối với nhà nớc, trong đó ngời sử dụng đất có nghĩa vụ
Giao lại đất trong khi nhà nứoc có quyết địnhthu hồi hoặc khi hết thời hạn sử
dụng đất.
Khi nhà nớc thu hồi đất để phục vụ cho mục đích phát triển kinh tế xã
hội, mục đích an ninh quốc phòng, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng thì vô
tình nhà nớc đã vi phạm vào quyền sử dụng đất của ngời sử dụng, làm ảnh h-
5
Website: Email : Tel (: 0918.775.368
ởng trực tiếp đến đời sống của ngời sdđ nên phải đền bù cho họ khi tiến hành
thu hồi đất.
Đền bù GPMB đợc hiểu là việc chi trả lại đầy đủ tơng xứng những thiệt

hại về đất đai, nhà ở, vật kiến trúc, công trình hạ tầng kỹ thuật, cây cối, hoa
màu và các chi phí khác để ổn định đời sống, sản xuất, chuyển đổi nghề
nghiệp cho ngời bị thu hồi đất đai, tài sản trên đất khi nhà nớc thu hồi đất để
sử dụng vào mục đích quốc phòng an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công
cộng.
Chính sách đền bù giải phóng mặt bằng bao gồm những quy định về
việc đền bù thiệt hại về đất, về tài sản gắn liền với đất thu hồi, các biện pháp
hỗ trợ để ổn định sản xuất và đời sống cho ngời có đất bị thu hồi. Trong điều
kiện hiện nay, nớc ta đang trong thời kỳ phát triển nền kinh tế hàng hoá đổi
mới về mọi mặt kinh tế, văn hoá, xã hội. Bên cạnh đó, mục tiêu củng cố quốc
phòng, an ninh để bảo vệ đất nớc trớc những âm mu mới của kẻ thù cũng đặt
ra những yêu cầu mới. Nhu cầu đất đai để xây dựng các công trình về y tế,
văn hoá, giáo dục, thể dục, thể thao, các công trình du lịch, dịch vụ, thơng
mại, phát triển đô thị công trình an ninh quốc phòng là rất lớn. Nếu nhà n ớc
không có những chính sách và những quy định phù hợp thì dễ dẫn đến tình
trạng là sau mỗi lần nhà nớc thu hồi đất để sử dụng vào múc đích quuốc
phòng, an ninh, lợi ích công cộng, lợi ích quốc gia, sẽ có nhiều hộ gia đình,
cá nhân lâm vào tình trạng không có chỗ ở, không có việc làm, công việc sản
xuất kinh doanh bị ngừng trệ, đời sống của họ sẽ lâm vào khó khăn.Thực tế
cho thấy, công tác GPMB khi nhà nớc thu hồi đất là vấn đề hết sức nhạy cảm
và phức tạp, tác động tới mọi mặt của đời sống kinh tế xã hội nhân văn của
nhiều ngời, của cả cộng đồng dân c. Giải quyết không tốt, không thoả đáng
quyền lợi của ngừơi có đất bị thu hồi và ngời bị ảnh hởng khi thu hồi đất để
dẫn đến bùng phát khiếu kiện, đặc biệt là những khiếu kiện tập thể đông ngời,
6
Website: Email : Tel (: 0918.775.368
làm cho tình hình trở nên phức tạp, từ đó gây nên sự mất ổn định về kinh tế
chính trị xã hội nói chung.Từ đó, quá trình thực hiện đền bù GPMB để thực
hiện các dự án xây dựng luôn phải giải quyết, dung hoà mâu thuẫn về lợi ích
của hai nhóm đối tợng là ngời đợc giao đất và ngời bị thu hồi đất. Ngời đợc

giao đất ( Trong đó có cả các cơ quan nhà nớc) luôn tìm cách giảm chi phí
bồi thờng GPMB nhằm hạ giá thành xây dựng, tiết kiệm chi phí sản xuất.
Trong khi đó ngời bị thu hồi đất luôn đòi hỏi phải đợc trả một khoản bồi th-
ờng càng nhiều càng tốt mà trớc hết phải là thoả đáng; mặt khác trong nội
bộ những ngời đợc đền bù có ngời chấp hành tốt chíng sách đất đai của nhà
nớc, có ngời chấp hành cha tốt, do đó đòi hỏi xử lý sao công bằn cũng là một
viếc hết sức khó khăn.
Nghiên cứu tìm hiểu tận gốc rễ của vấn đề đền bù thiệt hại, GPMB đề
ra một chính sách hợp lý, đủ chi tiết và dự kiến trớc mọi tình huống để giả
quyết hài hoà, thoả đáng quyền lợi của ngời đợc giao đất và ngời bị thu hồi
đất là rất cần thiết, góp phần tạo động lực phát triển.
Kể từ thời kỳ xây dựng và phát triển kinh tế ở miền Bắc cho đến trớc
khi có luật đất đai năm 1993, để phục vụ cho việc lấy đất xây dựng các công
trình của nhà nớc, các chính sách về đền bù thiệt hại đã đợc ban hành, cụ thể
là: Nghị định số 151/TTg ngày 14/01/1959 của hội đồng chính phủ quy định
tạm thời về trng dụng đất; Thông t số 1792/Ttg ngày 11/01/1970 của phủ thủ
tớng quy định một số điểm tạm thời về bồi thờng nhà cửa, đất đai, cây cối,
các hoa màu cho nhâ dân ở những vùng xây dựng kinh tế mở rộng thành phố.
Do ở thời kỳ này đất đai cha đợc thừa nhận là có giá cho nên các chính sách
bồi thờng, giải phóng mặt bằng còn nhiều hạn chế, thể hiện trong cách tính
giá trị bồi thờng, phơng án thực hiện. Đến khi nhà nớc xác lập quyền sở hữu
duy nhất và tuyệt đối về đất đai tại hiến pháp 1980, Hội đồng Bộ trởng đã ban
7
Website: Email : Tel (: 0918.775.368
hành Quyết địnhvề đền bù thiệt hại đất nông nghiệp, lâm nghiệp, đất có rừng
sang sử dụng vào mục đích khác hơn là chính sáhc GPMB hiện nay.
Hiến pháp năm 1992 ra đời đã đặt nền móng cho việc xây dựng chính
sách bồi thờng, GPMB qua những điều khoản quy định cụ thể sau:
Điều 17: Đất đai thuộc sở hữu toàn dân.
Điều 18: nhà nớc giao đất cho các tổ chức, cá nhân sử dụng ổn

địnhlâu dài Tổ chức, cá nhân đ ợc chuyển quyền sử dụng đất đợc nhà nớc
giao theo quyết định của pháp luật.
Điều 23: tr ờng hợp thật cần thiết vì lý do quốc phòng, an ninh và
lợi ích quốc gia, nhà nớc trng mua hoặc trng dụng có bồi thờng tài sản cho cá
nhân hoặc tổ chức theo thời giá thị trờng.
Điều 58: Công dân có quyền sở hữu về thu nhập hợp pháp, của cải để
dành nhà ở, t liệu sản xuất, vốn và tài sản trong doanh nghiệp hoặc trong các
tổ chức kinh tế khác; đối với đất đợc NN giao sử dụngthì theo quyết định tại
Đ17 và Đ18
Đồng thời luật đất đai năm 1993 đã quy định nhànớc thực hiện giao đất
sử dụng ổn định, lâu dài cho các hộ gia đình, cá nhân và tổ chức, NN còn cho
tổ chức, hộ gia đình, cá nhân thuê đất. Trong trờng hợp thật cần thiết, nhà nớc
thu hồi đất đang sử dụng của ngời sử dụng đất để sử dụng vào mục đích quốc
phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng thì ngời bị thu hồi đất đợc
đền bù thiệt hại.
Luật đất đai năm 2003 quy định cụ thể hơn về việc bồi thờng, tái định
c cho ngời có đất bị thu hồi và việc hỗ trợ để thực hiện thu hồi đất. Luật quy
định cụ thể các trờng hợp bồi thờngvà tái định c đảm bảo chỗ ở ổn định cho
ngời dân sau khi bị thu hồi đất.
Hiến pháp năm 1992, luật đất đai 1993đã đặt cơ sở pháp lý cho việc
đền bù thiệt hại GPMB và cụ thể tại nghị định 90/cp ngày 17/08/1994 của
8
Website: Email : Tel (: 0918.775.368
chính phủ quy định về việc đền bù .thiệt hại về đấ khi nhà nớc thu hồi đất để
sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công
cộng. Quy định khi nhà nớc thu hồi đất, ngời bị thu hồi đất đợc đền bù thiệt
hại bằng đất hoặc đợc đền bù thiệt hại bằng tiền. Tuy nhiên sau 3 năm triển
khai, khả năng thực hiện của nghị định này là rất hạn chế do: sau khi ban
hành luật đất đai, về cơ bản đất đai đã có chúử dụng, đền bù thiệt hại bầng
đất không thể thực thi; đền bù bằng tiền thì căn cứ vào giá đất do UBND cấp

tỉnh ban hành theo khung giá của chính phủ, nhng giá đất do nhà nớc ban
hành quá thấp so với giá chuyển quyền sử dụng đất đai tại hầu hết các địa ph-
ơng.
Nhân thấy những bất cập trên, chính phủ đã ra NĐ số 22/1998/NĐ-CP
ngày 24/4/1998 thay thế nghị định số 90/1994/NĐ-CP; về cơ bản có kế thừa
một số quy định của nghị định số 90 và có một số quy định nh tiền đền bù
thiệt hại về đất vẫn theo quy định của chính phủ, nhng đợc nhân với hệ số k,
để đảm bảo giá đất tính đền bù phù hợp với khả năng sinh lời và giá chuyển
nhợng quyền sử dụng đất tại địa phơng; Quy định rõ hơn về vấn đề tái định c;
chính sách hỗ trợ có lợi nhiều hơn cho ngời bị thu hồi đất. Tuy vậy, sau một
thời gian thực hiện, nghị định 22/CP cũng đã có những hạn chế sau: Mặc dù
giá dất tính đền bù đợc nhân theo hệ số K nhng vẫn còn quá thấp so với thời
giá thị trờng, cha có sự thống nhất về cách xác định giáất giữa các địa phơng,
cha làm rõ trách nhiệm của UBND các cấp, các nghành, chủ dự án trong công
tác GPMB, cha quy định việc bồi thờng, hỗ trợ cho ngời bị ảnh hởng Vì
vậy luật đất đai năm 2003 ra đời, chính sách về đèn bù thiệt hại GPMB & tái
định c đã đợc quy đinh rõ trong nghị định 197/2004/NĐ-CP ngày
03/12/2004. Nghị định 197 ra đời thay thế cho nghị định 22?CP quy định về
bồi thờng, hỗ trợ và tái định c khi nhà nớc thu hồi đất để sử dụng vào mục
9
Website: Email : Tel (: 0918.775.368
đích quốc phòng an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng, mục đích phát
triển kinh tế.
2.2.Phạm vi áp dụng và đối tợng đợc đền bù trong chính sách:
Phạmvi áp dụng chính sách bồi thờng, hỗ trợ khi nhà nớc thu hồi đất đ-
ợc quy định tại NĐ197/2004/NĐ-CP : Đợc bồi thờng, hỗ trợ và tái định c khi
nhaf nớc thu hồi đất để sử dụng vào mục đích quốc phòng , an ninh, lợi ích
quốc phòng, lợi ích công cộng, mục đích phát triển kinh tế. Khái niệm này
bao gồm cả đất sử dụng cho các dự án sản xuất kinh doanh, khu chế xuất, khu
công nghiệp, khu công nghệ cao, khu vui chơi giải trí, khu du lịch, khu đô thị

mới, khu dân c tập trung và các dự án đầu thoặc phát triểnkhác đã đợc cơ
quan nhà nứoccó thẩm quyền quyết định và đất sử dụng xây dựng các công
trình phục vụ công ích và công cộng khác khong nhằm mục đích kinh doanh
của địa phơng do UBND tỉnh, thành phố trrực thuộc Trung ơng quyết định.
Nhà nớc thực hiện việc bồi thờng, hỗ trợ, tái định c và GPMB:
- Tổ chức đợc nhà nớc giao đất không thu tiền sử dụng đất thì tiền bồi
thờng, hỗ trợ, tái định c và kinh phí tổ chức thực hiênj bồi thờng, hỗ trợ, tái
đinh c đợc tính vào vốn đầu t cua dự án.
- Tổ chức, cá nhân đợc nhà nớc giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho
thuê đất có trách nhiệm chi trả trớc tiền bồi thờng, hỗ trợ ,tái định c và kinh
phí tổ chức thực hiện bồi thờng, hỗ trợ và tái định c theo quy định của
NĐ197/CP và đợc trừ vào tiền sử dụng đất, tiền thuê đất phải nộp.
- Tổ chức, cá nhân nớc ngoài, ngời VN định c ở nớc ngoài đầu t vào
VN thì không phải trả tiền bồi thờng, hỗ trợ tái định c, nếu đẫ chi trả thì đợc
trừ số tiền đã trả vào tiền sử dụng đất hoặc tiền thuê đất phải nộp.
Phạm vi bồi thờng hỗ trợ cho ngời sử dụng đất khi nhà nớc thu hồi đất
là: Bồi thờng hoặc hỗ trợ đối với toàn bộ diện tích đất nhà nớc thu hồi; bồi
thờng hoặc hỗ trợ về tài sản hiện có gắn liền vói đất và các chi phí đầu t vào
10
Website: Email : Tel (: 0918.775.368
đất bị nhà nớc thu hồi; Hỗ trợ di chuyển; hỗ trợ ổn định đời sống; hỗ trợ đào
tạo chuyển đổi nghềvà hỗ trợ khác cho ngời bị thu hồi đất; hỗ trợ để ổn định
sản xuất và đời sống tại khu tái định c. Khi ngời sử dung đất bị nhà nớc thu
hồi đất mà phải di chuyển chỗ ở thì đợc bố trí tái định c bằng một trong các
hình thức sau: Bồi thờng bằng nha ở; bồi thừong bằng giao đất ở mới; bồi th-
ờng bằng tiền tiền để tự lo chỗ ở mới..
Đối tợng đợc bồi thờng bằng đất đợc quy định cụ thể tại NĐ
197/2004/NĐ-CP ngời bị nhà nớc thu hồi đất, nêuc ó một trong những điều
kiện ssau thì đợc bồi thừong. Chứng tỏ có: Có giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất; có quyết định giao đất của cơ quan nhà nớc có thẩm quyền, hộ gia

đình, cá nhân sử dụng đất ổn định đợc xác nhận là không có tranh chấp mà có
một trong các loại giấy tờ theo quy định của nhà nớc
Về hạn mức bồi thờng đất ở: Diện tích đất ở bồi thờng cho mỗi hộ gia
đình theo hạn mức đátt ở do UBND tỉnh, Thành phố trực thuộc Trung ơng
quyết định, nhng không vợt qua diện tích đất bị thu hồi. Trong trờng hơp đất
ở bị thu hồi đất ở có thể đợc đền bù thêm một phần diện tích đất ở tuỳ theo
quyết định của địa phơng, phần còn lại thì đợc đền bù bằng tiền. NĐ
197/2004/NĐ-CP cũng quy đinh nguyên tắc bồi thờng tài sản gồm bồi thờng
nhà, công trình xây dựng trên đất; bồi thờng cho ngời thuê nhà ở thuộc sở hữu
nhà nớc, bồi thờng về di chuyển mồ mả; bồi thơngđối vơiứ công trình văn
hoá, di tích lịch sử., nhà thờ, đình chùa, am , miếu; bồi thờngđối ới cây trồng
vật nuôi; bồi thờng cho ngời lao động do ngừng việc.
Tài sản trên đất hợp pháp và có khái niệm hợp pháp hoá đợc bồi thờng
100% giá trị tài sản; tài sản trên đất bất hợp pháp sẽ đợc hỗ trợ 80%mức bồi
thờng hoặc không đợc hỗ trợ bồi thờng tuỳ theo mức độ bất hợp pháp của tài
sản. Về mức tiền bồi thờngnhà và các công trình xây dựng trên đất bằng giá
trị hiẹn tại cộng với một khoản tiền bằng tỷ lệ tối đa không lớn hơn 100% giá
11
Website: Email : Tel (: 0918.775.368
trị xây dựng mới của nhà, công trình có tiêu chuẩn kỹ thuật tơng đơng với
nhà, công trình bị thiệt hại. Ngoài bồi thờng về đất và bồi thờng về tài sản,
NĐ 197/2004/NĐ-CP cũng quy định các chính sách hỗ trợ nh: hỗ trợ di
chuyển, hỗ trợ ổn định cuộc sốngvà ổn đinh ssản xuất; hỗ trợ chuyển đổi
nghề nghiệp và tạo việc làm; hỗ trợ ngời đang thuê nhà không thuộc sở hữu
nhà nớc; hỗ trợ khi thu hồi đất công ích của dxã, phờng, thị trấn và hỗ trợ
khác để đảm bảo ổn định đời sống và sản xuất cho ngời bị thu hồi đất.
II. Sự cần thiết phải xây dựng nhà ở tái định c trong
Giải phóng mặt bằng.
1. Khái niệm tái định c :
Việc thực hiện các dự án phát triển kết cấu hạ tầng, các khu công

nghiệp, khu chế xuất, khu đô thị mới đòi hỏi phải thu hồi đất đai đã làm cho
ngời dân tại vùng quy hoạch dự ánphát triển buộc phải di chuyểnchỗ ở. Điều
này đã làm ảnh hởng sâu sắc, làm đảo lộn cuộc sống của ngời dân. Vì vậy
nhà nớcphải giải quyết các vấn đề bồi thờng thiệt hại, di chuyển và tái địh c
cho những ngời bị ảnh hởng.
Tái định c đợc hiểu là quá trình từ bồi thờng cho các tài sản bị thiệt
hại, di dân đến nơi ở mới cùng các biện pháp hỗ trợ việc tái tạo lạicác tài sản
bị mất hoặc hỗ trợ di chuyển trong trờng hợp hộ phải di chuyểnvà cuối cùng
là toàn bộ các chơng trình biện phápnhằm giúp những ngời bị ảnh hởng khôi
phục lại cuộc sống và nguồn thu nhập của họ và ổn định đời sống ngời dân.
Tái định c, nh vậy, gồm hai quá trình riêng biệt nhng có quan hệ chặt
chẽ với nhau: Di dân và xây dựng lại cuọoc sống của ngời dân bị di dời. Tính
phức tạp của tái định c và sự phong phú, đa dạng của dự án khiến cho mục
tiêu thực hiện tốt công tác này nh một nhiệm vụ đầy khó khăn và ngày càng
trở thành nhân tố trọng yếu trong thực hiện các dự án phát triển.
2. Công tác tái định c:
12
Website: Email : Tel (: 0918.775.368
2.1.Vai trò của công tác tái định c:
Trong những năm gần đây, việc triển khai các dự án xây dựng lớn ở n-
ớc ta diễn ra ngày càng mạnh mẽ và gặp không ít những khó khăn, trong đó
khó khăn lớn nhất là việc đền bù giả phóng mặt bằng, nhất là ở những nơi
phải di dời nhiều dân c. Tiến độ thi công kéo dài gây lãng phí lớn, không ít
đơn từ kiện cáo kéo dài .gây khó khăn cho ban quản lý dự án và gây bất an
cho ngời dân. Trong đó công tác tái định c cho ngời có đất bị thu hồi là vấn
đề mà ngời dân quan tâm nhiều nhất. Vì không ít ngời khi bị di chuyển chỗ ở
đã ảnh hởng đáng kể tới đời sống và thu nhập của họ, làm cho cuộc sống ngời
dân càng khó khăn thêm. Nguyên nhân chủ yếu là: Đối với đặc thù là một n-
ớc nông nghiệp vì vậy diện tích đất thu hồi phục vụ cho mục đích xây dựng
chủ yếu lấy từ đất nông nghiệp vì vậy diện tích đất thu hồi phục vụ cho mục

đích xây dựng chủ yếu lấy từ đất nông nghiệp, đất làm nhà ở tại khu vực nông
thôn và ven đô thị, và một phần đất đô thị nằm trong quy hoạch. Nếu nhà nớc
không có chính sách và uy định phù hợp thì dễ dẫn đến tình trạng là sau mỗi
lần nhà nớc thu hồi đất để sử dụng vào mục đích quốc phồng, an ninh, lợi ích
quốc gia, lợi ích công cộng, mục đích kinh tế, sẽ có thêm nhièu hộ gia đình,
cá nhân lâm vào tình trạng không còn ruộng đất-t liệu sản xuất chính-để nuôi
sống gia đình và bản thân gia đình họ. Trong khi đó nghành nghề trong nông
thôn cha phát triển, trình độ, khả năng của ngời nông dân kông thể đáp ứng đ-
ợc với yêu cầu cao của nền sản xuất tiên tién trong đô thị, công nghiệp, du
lịch, tình trạngmột số hộ dân không có nhà ở trong một thời gian dài, sự
chênh lệch giá cả giữa nơi ở cũ và nơi ở mới; cơ sở hạ tầng kém hơn, sự phân
tán về mặt xã hội vì vậy nhà n ớc không thể để tình trạng thực hiện dự án
mang lại lợi ích ccho một số ngời thì lại buộc một số cá nhân khác lâm vào
tình trạng khó khăn, nghèo túng.Trong khi mục tiêu phát triển kinh tế và xây
dựng đất nớc của Đảng và nhà nớc ta là dân giầu nớc mạnh, xã hội công bằng
13
Website: Email : Tel (: 0918.775.368
văn minh. Trong chiến lợc phát triển đất nớccó chiến lợc phát triển nhà ở,
nhằm tạo điều kiện cho nhân dân có chỗ ở rộng rãi hơn, tiện nghi hơn qua
mỗi thời kỳ phát triển của dất nớc. Để thực hiện đợc điều này nhà nớc cần
phải có các chính sách và biện pháp thoả đáng giúp cho ngời bị ảnh hởng bởi
dự án lập lại cuộc sống của mình nh khi không có dự án, ổn định đời sóng và
thu nhập.
Đất nớc ta đang bớc vào thời kỳ công nghiệp hoá, hiện đại hoá, chúng
ta không chỉ có những đô thị đẹp, hiện đại, những khu sản xuất khổng lồ,
những công trìng công cộng khang trang mà còn kèm theo đó là chỗ ở của
ngời dân cần phải đợc nâng cấp, tiện nghi hơn, rộng rãi hơn chính vì vậy
phải tính toán một cách toàn diện, không thể có hiện tợng một công trình mới
ra đời là kéo theo những ngời dân không có chỗ ở hoặc chỗ ở kém hơn chỗ ở
cũ. Nếu không nhìn nhận rõ bản chất của công tcs tái định c, mỗi năm chúng

ta có hàng ngàn dự án đầu t xây dựng, mỗi dự án kéo theomột gia đình không
có chỗ ở thì đã hàng ngàn gia đình thiếu chỗ ở hoặc chỗ ở tạm bợ, nh vậy là
sự phát triển thiên lệch, mục tiêu lớn của quốc gia không đạt đợc, vấn đề
thiếu chỗ ở không chỉ dừng vấn đề ở mà còn kéo theo hàng loạt tệ nạn, tiêu
cực xã hội phát sinh, sẽ ảnh hởng đến tiến trình phát triển của đất nớc.
Trong thực hiện tái định c, ngoài việc đền bù thiệt hai về đất, nhà và tài
sản, cây trồng, vật nuôi có trên đất, còn có những thiệt hại vô hình( có thật)
nhng rất khó lờng hoá chính xác đợc. Ví dụ nh: do mất vị tríkinh doanh, mất
đất canh tác, hộ gia đình, cá nhân sau khi tái định c phải tìm kiếm những
công việc mới; tạm nhừng chờ việc để thực hiện đền bù, di chuyển, xây dựng
lại chỗ ở mới; các ảnh hởng do thay đổi điều kiện vì khí hậu đến sức khoẻ,
tập quán sinh hoạt Tuỳ thuộc đặc điểm và mức độ tác động của dự án đầu t
đến ngời bị ảnh hởng , những thiệt hại vô hình này cần phải đợc xem xét , giả
quyết thông qua các chính sáchhỗ trợ thích hợp. Các hỗ trợ, trợ cấp cần thiết
14
Website: Email : Tel (: 0918.775.368
còn có tác dụng điều chỉnh những khác biệt, chênh lệch về lợi ích giữa những
ngời bị ảnh hởng nhằm đảm bảo tính công bằng khi thực hiện chính sách tái
định c.
2.2. Mục tiêu chuẩn bị quỹ nhà, quỹ đất tái định c:
Mọi mục tiêu của quốc gia cũng là để ngời dân có ăn, có mặc, có chỗ ở
ổn định và đợc học hành nâng cao dân trí để xây dựng đất nớc. Chính vì vậy
trong thời kỳ công nghiệp hoá, hiện đại hoá đất nớc sẽ có nhiều khu đô thị,
nhiều điểm dân c, nhiều khu sản xuất, văn hoá mọc lên thì việc di chuyển, giả
toả dân c là không thể tránh khỏi. Để ổn định đời sống và bù đắp một phần
thiệt hại mà những ngời dân bị thu hòi đã phải chịu, Nhà nớc phải luôn có
chính sách tái định cphù hợp, nhằm đảm bảo cho ngời dân phải di chuyển có
đợc chhỗ ở ổn định, có điều kiện sống và tiện nghi bằng hoặc cao hơn nơi ở
cũ, nhng chắc chắn phải tố hơn nơi ở cũ về mọi mặt thì mới tạo điều kiện cho
ngời dâ sóng ổn định và phát triển.

Các phơng án bồi thờng hỗ trợ tái định c hiện nay là bồi thờng bằng
đất, bằng tiền hoặc bố trí các hộ dân vào các khu tái định c tạp trung thì ph-
ơng án bố trí các hộ dân vào các khu tái định c tập trung đợc xem là phơng án
khả thi hơn cả.
Phơng án bồi thờng bằng đất là phơng án khó thực hiện hơn cả vì đa số
các địa phơng đất công ích còn lại không đáng kể nên không đáp ứng đợc yêu
cầu đền bù bằng đất. Mặt khác, với một số lợng lớn các hộ phải di dờiđể giải
phóng mặt bằng, các hộ có diện tích đất thu hồi lớn( đất do cha ông để lại ở
khu vực nông thôn) thì việc đền bù cho họ một diện tích đất với giá trị tơng đ-
ơng là rất khó.
Trong các phơng án bồi thờng thiệt hại GPMB hiện nay hầu hết việc
bbồi thờng cho dân đều đợc trả bằng tiền, trong số tiền bồi thờng đó có ngời
dân có đủ điều kiện để tạo lập nơi ở mới có cuộc sống bằng hoặc tốt hơn nơi
15
Website: Email : Tel (: 0918.775.368
ở cũ, song cũng có những ngời dân do nhu cầu cuộc sóng còn khó khăn ,
nhiều nhu cầu chi tiêu quan trọng hơn vì vậy họ đã không đủ tiền để tạo dựng
nơi ở mới, phải sống tạm bợ với nhu cầu sống rất thấp, có thể làm cho ngời
dân gặp khó khăn, nghèo túng hơn sau khi phải di chuyển. Nh vậy mục tiêu
lớn của quốc gia về nhà ở cho ngời dân phần nào hông thực hiện đợc.
Do vậy, phơng án bồi thờng cách bố trí các hộ dân trong diện giả toả
vào các khu tái định c đợc xem là phơng án khả thi hết sức cần thiết. Thực
hiện phơng án này không những tiết kiệm đất đai trong điều kiện quỹ đất
công ích không còn nhiều mà nhà nớc còn có thể gúp ngời dân ổn định đời
sống tại nơi có các điều kiện về nơi ăn chốn ở bằng hợc tốt hơn trớc bằng việc
xây dựng cơ sở hạ tầng đồng bộ cho các khu tái định c tập trung.
Mục tiêu của việc chuẩn bị quỹ nhà ở, đất ở tái định c là:
- Đảm bảo nhu cầu và tiến độ cho việc giả phóng mặt bằng thực hiện
các dự án phát triển kinh tế xã hội. Giúp cho ngời dân có chỗ ở ổn định ,
không còn tình trạng ngời dân phải thuê nhà ở tạm trong thời gian thực hiện

dự án, phân bổ lại dân c trong vùng thực hiện dự án theo quy hoạch, nhằm ổn
định trật tự, an ninh xã hội
- Đi đôi với việc xây dựng, chuẩn bị quỹ nhà ở, đất ở tái định c là việc
xây dựng đồng bộ cơ sở hạ tầng của khu tái định c, tạo điều kiện thiết lập lại
cuộc sống ban đầu cho ngời phải di chuyển nh là xây dựng: Trờng học, bệnh
viện, chợ, hệthống thoát nớc, các khu thơng mại, dịch vụ. Phát triển các cơ sở
sản xuất kinh doanh, dịch vụ, giúp ngời dân có việc làm, duy trì thu nhập sau
khi bị thu hồi đất.
2.3. Cơ sở pháp lý xây dựng các chính sách tái đầu t:
Quá trình cải tạo nâng cấp và phát triển đô thị là nguyên nhân thúc đẩy
quá trình dịch chuyển dân số, sắp xếp lại không gian đô thị. Quá trình xắp
xếp hoặc chuyển dịch dân c gọi chung là tái định c. Để có thể làm cho tái
16
Website: Email : Tel (: 0918.775.368
định c đợc tiến hành thuận lợi và bồi thờng, hỗ trợ cho ngời dân phải di
chuyển những gì họ đáng đợc hởng, nhà nớc còn phải có chính sách quốc gia
tái định c phù hợp. Khung chính sách tái định c bao gồm tất cả những biện
pháp đợc thực hiện bởi phần dự án để giảm nhẹ bất cứ hay ttất cả ảnh hởng xã
hội xấu của dự án đối với ngời bị di dời, bao gồm bồi thờngcho tái sản thu
nhập và những điều khoản về dền bù khác, hỗ trợ khôi phục thu nhập và chỗ
ở khi cần thiết.
Để xây dựng nên một chính sách tái định c đúng đắn, phù hợp, nhà n-
ớc cần xây trên cơ sở và có sự tham khảo nhiều văn bản quy phạm pháp luật
khác nh: Luật đất đai, luật môi trờng, pháp luật về quy hoạch xây dựng, luật
đầu t xây dựng, bộ luật dân sự và nhiều văn bản quy phạm pháp luật khác có
liên quan. Cơ sở để xây dựng lên chính sách quốc gia về tái định c đã đợc
hiến pháp nớc cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam quy định nh sau: Tài
sản hợp pháp của cá nhân, tổ chức không bị quôc hữu hoá. Trong rrờng hợp
thật cần thiết vì lý do quốc phòng, an ninh và lợi ích quốc gia, nhà nớc trng
mua hoặc trng dụng có bồi thờng tài sản của cá nhan hoặc tổ chức theo thời

giá thị trờng. Thể thức mua, trng dụng theo luật định. (Điều 23)
Còn ở bộ luật dân sự tại Điều 175 bảo vệ quyền sở hữu đã xác định:
1-Quyền sở hữu của cá nhân, pháp nhân và các chủ thể khác đợc pháp
luật công nhận và bảo vệ.
2-Không ai có thể bị hạn chế, bị tớc đoạt trái pháp luật quyền sở hữu
đối với tài sản của mình. Chủ sở hữu có quyền tự bảo vệ, nhăn cản bất kỳ ng-
ời nào có hành vi xâm phạm quyền sở hữu của mình, truy tìm, đòi lại tài sản
bị ngời khác chiếm hữu, sử dụng, định đoạt không có căn cứ pháp luật.
3-Trong trờng hợp thật cần thiết vì lý do quốc phòng, an ninh và vì lợ
ích quốc gia, nhà nớc trng mua hoặc trng dụng có bồi thờng tài sản của cá
nhân, pháp nhân hoặc của các chủ thể khác theo quy định của pháp luật.
17
Website: Email : Tel (: 0918.775.368
Dựa trên những cơ sở pháp lý trên, nhà nớc đã có những quy định cụ
thể về tái định c . Theo luật đất đai 2003: Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố
trực thuộc trung ơng lập và thực hiện các dự án tái định c trớc khi thu hồi đất để
bồi thờng bằng nhà ở, đất ở choi ngời bị thu hồi đất ở mà phải di chuyển chỗ ở.
Khu tái định c đợc quy hoạch chung cho nhiều dự án trên cùng một địa bàn và
phải có điều kiện phát triển bằng hoặc tốt hơn nơi ở cũ.
Trờng hợp không có khu tái định c thì ngời bị thu hồi đất đợc bồi thờng
bằng tiền vá đợc u tiên mua hoặc thuê nhà ở thuộc sở hữu nhà nớc với đối với
khu vực đô thị; Bồi thờng bằng đất ở đối với khu vực nông thôn, trờng hơp giá
trị quyền sử dụng đất ở bị thu hồi lớn hơn đất ở đợc bồi thờng thì ngời bị thu
hồi đất đợc bồi thờng bằng tiền đối với phần chênh lệch đó. ( Khoản3. Điều
42)
Việc xây dựng và phát triển chính sách về tái định c và khôi phục cuộc
sống cho những ngời bị ánh hởng bởi các dự án phát triển tại nớc ta là một
quá trình lâu dài, phụ thuộc vào nhận thức, khuôn khổ pháp lý và thực tiễn
kinh tế xã hội và văn hoá. Chính sách này ngày càng đợc quan tâm và hoàn
thiện để đâps ứng đợc các mục tiêu đề ra trong công tác GPMB để thực hiện

dự án trong từng giai đoạn để phát triển đất nớc và đã đợc đề cập cụ thể trong
Nghị định số 90/NĐ-CP/1994. Sau 3 năm thực hiện Nghị định này đã bộc lộ
những bất cập và vấn đề tái định c mới chỉ đề cậo sơ qua. Nghị định số
22/1998/NĐ-CP, thể hiện chính sách đền bù và tái định c của nhà nớc khi thu
hồi đất. Tuy nhiên nghị định này chỉ mới chỉ yếu tập trung giải quyết đền bù
thiệt hại về đất và các tài sản gắn liền với đất khi nhà nớc thu hồi đất để sử
dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng.
Trong khi đó, vấn đề tái định c và khôi phục cuộc sống cho những ngời bị
ảnh hởng là một vấn đề rất quan trọng, ảnh hởng rất lớn đến tiến độ GPMB,
làm chậm tiến độ thực hiện dự áncũng nh ảnh hởng dến cuộc sống của những
18
Website: Email : Tel (: 0918.775.368
ngời bị thu hồi đất sau khi phải di chuyển chỗ ở lại cha đợc đề cập chi tiết va
đúng mức. Và Nghị định 197/2004/NĐ-CP ra đời thay thế cho Nghị định số
22/1998/NĐ-CP quy định cụ thể về chính sách bồi thờng, hỗ trợ và tái định c
của nhà nớc và là văn bản giá trị nhất của nhà nớc quy định về vấn đề này
trong thời điểm hiện tại.
3. Những quy định chung về tái định c:
3.1. Đối tợng và phạm vi tái định c:
*Đối tợng đợc hởng chính sách tái định c là ngời có đất bị thu hồi
hoặc thiệt hại về đất đai, tài sản do việc thực hiện các dự án gây nên:
+ Hộ bị ảnh hởng, bị giải toả tạo mặt bằng để xây dựng công trình
công cộng phục vu các lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng, các mục đích phát
triển kinh tế.
+Hộ bị ảnh hởng, bị giả toả nhằm thu hồi đất để xây dựng cơ sở hạ
tầncho các khu tái định c , hoặc bị ảnh hởng khi di chuyển các công trình
kinh tế, hạ tầng kỹ thuật để giải phóng mặt bằng xây dựng các công trình
giao thông, công trình lớn mang tính quốc gia.
*Phạm vi tái định c :
- Ngời bị thu hồi đất mà phải di chuyển chỗ ở, di chuyển cơ sở sản

xuất kinh doanh và các cơ sở tài sản khác gắn liền với đất bị thu hồi đến nơi ở
mới mà không nhận bồi thờng bằng tiền thì đợc bố trí tái định c.
- Các hộ trong diện giải toả đợc hởng bồi thờng theo các quy địh của
nhà nớc. Hình thức đền bù thông qua bố trí tái định c sẽ đợc các hộ đăng ký
với cơ quan nhà nớc có thẩm quyền . các hộ đã dăng ký kiểm kê cam kết vào
tái định c thì buộc phải vào các khu tái định c , không đợc chuyển sang ph-
ơng án đền bù khác.
3.2. Lập và thực hiện dự án tái định c:
19
Website: Email : Tel (: 0918.775.368
Căn cứ vào kế hoạch phát triển kinh tế xã hội của địa phơng; căn cứ
vào quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã đợc cấp có thẩm quyền xét duyệt, uỷ
ban nhân dân cấp tỉnh có trách nhiệm lập và thực hiện các dự án tái định c để
đảm bảo phục vụ tái định c cho ngời bị thu hồi đất phải chuyển chỗ ở.
Việc lập dự án và xây dựng khu TĐC thực hiện theo quy định hiện
hành về quản lý đầu t và xây dựng.
3.3. Bố trí tái định c:
Cơ quan( tổ chức ) đợc UBND cấp tỉnh giao trách nhiệm bố trí tái định
c phải thông báo cho từng hộ gia đình bị thu hồi đất, phải di chuyển chỗ ở về
dự kiến phơng án bố trí tái định c và niêm yết công khai phơng án này tại trụ
sở của đơn vị, tại trụ sở UBND cấp xã nơi có đất bị thu hồi và tại nơi tái định
c trong thời gian 20 ngày trớc khi cơ quan nhà nớc có thẩm quyền phê duyệt
phơng án bố trí tái định c ; nội dung thông báo gồm:
- Địa điểm, quy mô quỹ đất, quỹ nhà tái định c , thiết kế, diện tích từng
lô đất, căn hộ, giá đất, giá bán nhà chung c.
- Dự kiến bố trí các hộ vào tái định c.
Ưu tiên TĐC tại chỗ cho ngời bị thu hồi đất tại nơi có dự án tái định c,
u tiên vị trí thuận lợi cho các hộ sớm thực hiện GPMB, hộ có vị trí thuận lợi ở
nơi ở cũ, hộ gia đình chính sách.
Tạo điều kiện cho các hộ vào khu tái định c đợc xem cụ thể khu tái

định c và thảo luận công khai về dự kiến bố trí tái định c .
Đối với dự án đầu t do chính phủ, Quốc hội quyết định mà phải
chuyển dời cả một cộng đồng dân c, làm ảnh hởng đến toàn bộ đời sống, kinh
tế, xã hội, truyền thống văn hoá của cộng đồng thì tuỳ từng tình hình cụ thể,
thủ tớng chính phủ quyết định hoặc trình chính phủ xem xét quyết định chính
sách tái định c đăc biệt với mức hỗ trợ cao nhất đợc áp dụng là hỗ trợ toàn bộ
chi phí lập khu tái định c mới, xây dựng nhà ở, cải tạo đồng ruộng, xây dựng
20
Website: Email : Tel (: 0918.775.368
cơ sở hạ tầng kinh tế xã hội, hỗ trợ ổn định đời sống, sản xuất và hỗ trợ
khác.
3.4. Điều kiện bắt buộc đối với khu tá định c.
Khu TĐC phải đợc xây dựng phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng
đát, quy hoạch xây dựng, tiêu chuẩn và quy chuẩn xây dựng.
Khu TĐC phải đợc sử dụng chung cho nhiều dự án.
Trớc khi bố trí đất ở cho các hộ gia đình, cá nhân, khu tái định c phải
đợc xây dựng cơ sở hạ tầng đồng bộ đảm bảo đủ điều kiện cho ngời sử dụng
tốt hơn hoặc bằng nơi cũ.
3.5. Các biện pháp hỗ trợ sản xuất và đời sống tại khu tái định c :
Căn cứ vào tình hình thực tế tại địa phơng, chủ tịch UBND cấp tỉnh
quyết định các biện pháp và mức hỗ trợ cụ thể để ổn đinh sản xuất và đời
sống tại khu tái định c , bao gồm:
- Hỗ trợ giống cây trồng, giống vật nuôi cho vụ sản xuất nông nghiệp
đầu tiên, các dịch vụ khuyến nông, khuyến lâm, dịch vụk bảo vệ thực vật,
thú y, kỹ thuật trồng trọt chăn nuôi và kỹ thuật nghiệp vụ đối với sản xuất
kinh doanh dịch vụ thơng nghiệp.
- Hỗ trợ để tạo lập một số nghề tại khu tái định c tập trung phù hợp
cho những ngời lao động, đặc biệt là lao động nữ.
3.6. Quyền và nghĩa vụ của ngời bị thu hồi đất phải di chuyển chỗ ở:
*Quyền của ngời bị thu hồi đất phải chuyển chỗ ở:

- Đăng ký đến nơi ở tái định c bằng văn bản.
- Đợc u tiên đăng ký hộ khẩu cho bản thân, các thành viên khác trong
gia đình về nơi ở mới và đợc u tiên chuyển trờng cho các thành viên trong gia
đình đáng độ tuổi đi học.
- Đợc từ chối vào khu tái định c nếu khu tái định c không đảm bảo
các điều kiện nh đã thông báo và niêm yết công khai.
21
Website: Email : Tel (: 0918.775.368
- Đợc cung cấp mẫu thiết kế nhà miễn phí.
*Nghĩa vụ của ngời bị thu hồi đất phải chuyển chỗ ở:
- Thực hiện di chuyển vào khu tái định c theo đúng thời gian theo quy
định của cơ quan nhà nớc có thẩm quyền.
- Xây dựng nhà, công trình theo đúng quy hoạch và thực hiện các
nghĩa vụ khác theo quy định của pháp luật.
- Nộp tiền mua nhà ở hoặc tiền sử dụng đất theo quy điịnh của pháp
luật.
3.7. Nguyên tắc lựa chọn địa điểm và quy hoạch xây dựng khu tái định c:
Quan điểm chung khi xây dựng khu tái định c là nhằm đảm bảo sự ổn
định của ngời dân trong giai đoạn trớc mắt và lâu dài. Nh vậy thực hiện lựa
chọn địa diểm và quy hoạch xây dựng khu tái định c cần thoả mãn các
nguyên tắc sau:
- Có thuận lợivề thủ tục thu hồi đất, giảm thiểu các chi phí đền bù thiệt
hại; Vị trí địa điểm cho phép, kết hợp khai thác sử dụng các cơ sở hạ tầng kỹ
thuật hiệm có để có thể giảm đợc các chi phí về xây dựng.
- Địa điểm xây dựng thích hợp còn phải phù hợp với tập tục sinh hoạt,
các thói quen trong ăn ở, đi lại của c dân đia phơng, phù hợp với các định h-
ớng quy hoạch xây dựng, góp phần tạo ra cảnh quan, môi trờng sống tố hơn.
Địa điểm xây dựng khu tái định c tập trung cần đợc xây dựng theo hớng tạo
ra cho ngời bị ảnh hởng những cơ hội trong việc tìm kiếm việc làm mới, có
nguồn thu nhập thuờng xuyên lớn hơn hoặc ổn định hơn, Khu tái định c tập

trung nên đợc bố trí cách khu vực có đất bị thu hồi từ 1-3 km đối với vùng
nông thôn và từ 3-5 km đối với khu vc đô thị. Tốt nhất, nê bố trí khu tái định
c tập trung gần các trục dờng, đầu mối giao thông, gần các khu vực có nguồn
nớc, có điều kiện khí hậu tốt hoặc thuận lợi về dịch vụ công cộng nh chợ,
trờng học, bệnh viện Trong khu tái định c tập trung, ngoài việc xây dựng
22
Website: Email : Tel (: 0918.775.368
các khu chung c, thì các khu đất cần phải đợc chia theo lô, khoảnh phù hợp
với số lợng và cơ cấu các hộ gia đình, cá nhân bị ảnh hởng. Sự phân chia này
một mặt cần phải đảm bảo các yêu ccầu về hạn mức giao đất, các quy phạm
về xây dựng và khai thác sử sụng các công trình kỹ thuật hạ tàng, mặt khác
việc phân chia đất trong khu vực tái định c tập trung cũng cần tính đến các
yếu tố khác nh mức đọ thiệt hại khi đền bù, di chuyển, nghề nghiệp chuyên
môn trớc đây, chính sách u tiên, u đãi đối với các hộ gia đình chính sách.
- Việc bố trí xây dựng khu tái định c tập trung cần hạn chế tối đa
những thay đổi về phạm vi địa giới hành chính có ảnh hơng trực tiếp đến c
dân nh: Sự thay đổi về hộ khẩu, các giấy tờ có liên quan kèm theo.
- ở những khu vực nhất định và trong những điều kiện nhất định viêc
hình thành và xây dựng khu tái định c tập trung cần kết hợp với các yếu tố tạo
vụng, kích thích sự hình thành phát triển của đô thị, của các khu dân c tập
trung ở nông thôn.


23
Website: Email : Tel (: 0918.775.368
Chơng II: Thực trạng công tác chuẩn bị quỹ nhà ở,
đất ở tái định c phục vụ giải phóng mặt bằng trên
địa bàn thành phố Hà Nội
I. Đặc điểm kinh tế xã hội và quá trình đô thị hóa Hà Nội.
1. Đặc điểm kinh tế xã hội .

Thủ đô Hà Nội là trung tâm kinh tế, chính trị, văn hóa, xã hội là đầu
mối giao thông quan trọng hàng đầu trong cả nớc. Hà Nội có địa giới hành
chính giáp với 6 tỉnh:
Phía Đông giáp tỉnh Hng Yên và Bắc Ninh;
Phía Tây giáp với Hà Tây và Vĩnh Phúc;
Phía Nam giáp với tỉnh Hà Tây;
Phía Bắc giáp với tỉnh Thái Nguyên và Bắc Giang.
Hà Nội nằm trong vùng Đông bắc bộ, đất đai màu mỡ đợc hình thành
chủ yếu từ phù sa hệ thống sông Hồng và sông Thái Bình.
1.1.Đặc điểm về đât đai và dân c:
Thành phố Hà Nội có 9 quận, 5 huyện với 125 phờng, 9 xã và 5 thị trấn,
với tổng diện tích đất tự nhiên là 92730 ha, với dân số là 2.672.125 ngời (tính
đến thời điểm 01/4/1999 ). Bình quân diện tích đất tự nhiên tính theo đầu ngời
là 347,03 m
2
/ngời, bình quân diện tích đất ở là 12,28m
2
/ngời, trong đó đất ở đô
thị là 10,85m
2
/ngời, đất ở nông thôn là 31,2m
2
/ngời. Đất nông nghiệp là
41849,23 ha, chiếm 44,69%, tập trung chủ yếu ở 5 huyện ngoại thành;
đất phi nông nghiệp là 42720,71 ha, chiếm 46,07%, đất cha sử dụng
(sông, suối, núi đá, ) là 8568,25 ha, chiếm 9,24%.
Dấn số Hà Nội tính đến 01/4/1999 là 2.672.125 ngời, là thành phố đông
dân c lớn thứ hai của cả nớc, mật độ dân số trung bình là 2881,62 ngời/km
2
.

Trong đó dân số nội thành là 1497102 ngời với mật độ dân số trung bình
24
Website: Email : Tel (: 0918.775.368
18012 ngời/km
2
, ở khu ngoại thành dân số là 1175023 ngời, với mật độ dân số
trung bình là 1497 ngời/km
2
. Dân số thành phố phân bố không đồng đều, tập
trung cao ở các quận nội thành, trung tâm thành phố.
1.2. Đặc điểm kinh tế xã hội:
Với vai trò, vị trí là trung tâm kinh tế, chính trị, văn hóa, xã hội của cả
nớc, trong những năm vừa qua đợc sự quan tâm đúng mức của Đảng và Nhà n-
ớc, thủ đô Hà Nội đã có những bớc phát triển mạnh mẽ, đạt đợc những thành
tựu quan trọng.
Nhìn lại 4 năm từ 2001 2004, kinh tế thủ đô liên tục tăng trởng cao,
đều và tơng đối ổn định trên tất cả các ngành, các lĩnh vực. Tổng sản phẩm
quốc nội thủ đô tăng bình quân là 11,2% năm (đạt đợc mục tiêu đề ra ). So với
các địa phơng khác trong cả nớc thì Hà Nội có GDP bình quân đầu ngời xếp
vào loại khá cao. Trong ngành công nghiệp: tỷ trọng công nghiệp tăng tơng
đối nhanh. Nếu nh giá trị sản xuất công nghiệp bình quân hàng năm của giai
đoạn 1991 2000 chỉ tăng 15 - 16% năm, thì giai đoạn 2001 2004 tăng
bình quân là 19,1% năm (Kế hoạch là 14,5 15,5% năm ). Sản phẩm công
nghiệp ngày càng phong phú với chất lợng sản phẩm ngày càng tăng, chất lợng
ngày càng đợc nâng cao. Ngoài 9 khu công nghiệp cũ, Hà Nội đang hình thành
và phát triển 5 khu công nghiệp tập trung, hai khu công nghiệp vừa và nhỏ.
Các ngành thơng mại dịch vụ và các loại hình dịch vụ khác đạt
mức tăng trởng khá với nhiều loại hình đa dạng và phong phú nh: du lịch,
tài chính, ngân hàng, thơng mại, thông tin liên lạc, viễn thông, t vấn và
đào tạo, Tổng giá trị ngành dịch vụ tăng tr ởng bình quân trong giai đoạn

2001 2004 là 10,2%/năm (kế hoạch là 9- 10%/năm ). Bớc đầu hình thành
một số loại hình dịch vụ chất lợng cao.
Nông nghiệp nông thôn ngoại thành có bớc khởi sắc: có những bớc
chuyển dịch cơ cấu thích ứng. Tốc độ tăng trong ngành nông nghiệp trong giai
25