Thực trạng sử dụng phương pháp so sánh và phương pháp chi phí trong thẩm định giá bất động sản tại thành phố Hồ Chí Minh

B GIÁO DC VÀ ÀO TO
TRNG I HC KINH T TP. HCM
x(y




NGUYN TRNG LU



THC TRNG S DNG PHNG PHÁP SO SÁNH
VÀ PHNG PHÁP CHI PHÍ TRONG THM NH GIÁ
BT NG SN TI THÀNH PH H CHÍ MINH


Chuyên ngành: Kinh t phát trin
Mã s: 60.31.05



LUN VN THC S KINH T




NGI HNG DN KHOA HC:
TS. NGUYN NGC VINH

TP. H CHÍ MINH - NM 2009





LI CAM OAN

Tôi xin cam đoan lun vn này là do chính tôi nghiên cu và thc hin.
Các thông tin và s liu đc s dng trong lun vn đc trích dn đy đ
ngun, tài liu ti danh mc tài liu tham kho là hoàn toàn trung thc.
Hc viên chân thành cm n s tn tình hng dn ca thy Nguyn Ngc
Vinh trong quá trình nguyên cu đ hoàn thin đ tài này.
Hc viên cng chân thành cm n lãnh đo các doanh nghip thm đnh
giá, các th
m đnh viên, các chuyên viên trong ngành thm đnh giá ti thành ph
H Chí Minh đã giúp đ trong vic cung cp thông tin, tip cn các tài liu
nghiên cu. Vic công b mt s thông tin mang tính nhy cm có th nh
hng đn hot đng ca các t chc nên hc viên đã rt cân nhc khi đa các
s liu vào đ tài nghiên cu, và mong các t chc có liên quan đng thun giúp
hc viên hoàn thành tt đ tài nghiên cu này.
TP.H
 Chí Minh, tháng 9 nm 2009


Nguyn Trng Lu

DANH MC CÁC KÝ HIU, CH VIT TT
Ký hiu,
t vit tt
Din gii
AVA : Hip hi thm đnh giá ASEAN (ASEAN Valuation
Association)
BS : Bt đng sn
BTC : B Tài chính
CTXD : Công trình xây dng
CVT : Chuyên viên thm đnh
DN : Doanh nghip
đ : ng (đn v tin Vit Nam)
FDI : Vn đu t trc tip nc ngoài (Foreign Direct Investment)
GDP : Tng sn phm quc ni (Gross Domestic Product)
GTHL : Giy t hp l
IVSC : U ban tiêu chun thm đnh giá quc t (International
Valuation Standards Committee)
m
2
: Mét vuông
N : Ngh đnh
P. : Phng
PP : Phng pháp
PPCP : Phng pháp chi phí
PPSS : Phng pháp so sánh
Q. : Qun

QSD : Quyn s dng đt
SHNN : S hu nhà nc
TCTGVN : Tiêu chun thm đnh giá Vit Nam
TG : Thm đnh giá
TV : Thm đnh viên
TPHCM : Thành ph H Chí Minh
tr. : Triu đng
TS : Tài sn
TSSS : Tài sn so sánh
TST : Tài sn thm đnh
TT : Thông t
TT-LB : Thông t liên B
UBND : 
y ban Nhân dân



DANH MC CÁC BNG BIU
Hình v, biu đ Trang
Hình 1.1: S đ mi quan h các nguyên tc thm đnh giá 8
Hình 1.2: Các bc thc hin phng pháp so sánh 14
Hình 2.1: Bn đ thành ph H Chí Minh 30
Hình 2.2: T l bình quân s dng các PP TG ti TPHCM 32
Hình 2.3: C cu hc vn bình quân ngun nhân lc ti các DN 34
Hình 2.4: C cu nhân s các b phn ti các doanh nghip 35
Hình 2.5: Phân khúc điu chnh khu đt theo phng án 1 44
Hình 2.6: Phân khúc điu chnh khu đt theo phng án 2
45
Hình 3.1: Th t điu chnh các yu t nh hng đn giá BS 66

Bng s liu Trang
Bng 1.1: S lng doanh nghip hot đng thm đnh giá 24
Bng 2.1: Tc đ tng trng GDP ca Vit Nam và ca TPHCM 29
Bng 2.2: T l s dng các PP thm đnh giá ti các DN 32
Bng 2.3: C cu lao đng bình quân ti các DN TG  TPHCM 34
Bng 2.4: Bng điu chnh các yu t so sánh 40
Bng 2.5: Các yu t so sánh đc sp theo trt t 42
Bng 2.6: H s
phân b giá tr quyn s dng đt cho các tng 49
Bng 3.1: Các yu t so sánh đc điu chnh theo trình t 67
Bng 3.2: Các yu t so sánh đc điu chnh bng cách cng dn 68
Bng 3.3: Các bt đng sn so sánh cp 71
Bng 3.4: Các bt đng sn so sánh cp tip theo 72



MC LC

PHN M U 1
Chng 1: C S LÝ LUN 4
1.1.
Bt đng sn và th trng bt đng sn 4
1.1.1. Khái nim bt đng sn: 4
1.1.2. Thuc tính ca bt đng sn: 4
1.1.3. Phân loi bt đng sn 4
1.1.4. Th trng bt đng sn 5
1.1.4.1. Khái nim: 5
1.1.4.2. Nhng đc trng ca th trng bt đng sn 5
1.2. Thm đnh giá và thm đnh giá bt đng sn: 6
1.2.1. Thm đnh giá. 6

1.2.1.1. Khái nim 6
1.2.1.2. i tng ca thm đnh giá. 6
1.2.1.3. Mc đích ca thm đnh giá. 7
1.2.2. Thm đnh giá bt đng sn 7
1.2.2.1. Khái nim. 7
1.2.2.2. Nguyên tc chung v thm đnh giá bt đng sn 8
1.2.2.3. C s giá tr trong thm đnh giá bt đng sn 9
1.2.2.4. Quy trình thm đnh giá bt đng sn 9
1.2.2.5. Các phng pháp thm đnh giá bt đng sn 10
1.3. Phng pháp so sánh trong thm đnh giá bt đng sn 13
1.3.1. Ni dung: 13
1.3.2. Các trng hp áp dng phng pháp so sánh 13
1.3.3. Các bc tin hành ca phng pháp so sánh trong TG BS 14
1.3.4. Nhng hn ch và các điu kin ca phng pháp so sánh 17
1.4. Phng pháp chi phí trong thm đnh giá bt đng sn 18
1.4.1. C s lý lun 18
1.4.2. Các trng hp áp dng 18



1.4.3. Các bc tin hành ca phng pháp chi phí 18
1.4.4. Các phng pháp xác đnh chi phí 19
1.4.5. Cách tính hao mòn tích lu (khu hao tích lu) 20
1.4.6. Nhng hn ch và điu kin ca phng pháp chi phí 21
1.5. Quá trình hình thành và phát trin ca ngành TG BS Vit Nam 22
Tóm tt chng 1 28
Chng 2:
THC TRNG S DNG PHNG PHÁP SO SÁNH VÀ
PHNG PHÁP CHI PHÍ TI TPHCM 29
2.1. Tng quan v kinh t - xã hi TPHCM có nh hng đn TG BS 29

2.1.1. Tng quan v kinh t - xã hi thành ph H Chí Minh 29
2.1.2. Nghip v thm đnh giá BS ti thành ph H Chí Minh 31
2.2.1 Vai trò ca phng pháp so sánh và phng pháp chi phí trong thm
đnh giá bt đng sn ti TPHCM 31
2.2. H thng các doanh nghip thm đnh giá ti thành ph H Chí Minh 33
2.3. Thc trng s dng phng pháp so sánh ti thành ph H Chí Minh 36
2.3.1. Kho sát, thu thp thông tin th trng 36
2.3.2. Phân tích, điu chnh thông tin th trng 37
2.4. Thc trng s dng phng pháp chi phí trong TG BS ti TPHCM 51
2.4.1. Xác đnh chi phí xây dng mi (tái to, thay th) 52
2.4.2. Xác đnh hao mòn và c tính giá tr hao mòn ly k 55
Tóm tt chng 2 58
Chng 3: NHNG  XUT NHM HOÀN THIN NGHIP V KHI
S DNG PPSS VÀ PPCP TRONG TG BS TI TPHCM 59
3.1. Nhng đ xut chung đi vi ngành thm đnh giá 60
3.2.  xut hoàn thin nghip v khi vn dng PPSS trong TG BS 65
3.3.  xut hoàn thin phng pháp chi phí trong TG BS 75
3.4. Ý ngha và nhng hn ch ca đ tài. 78
Tóm tt chng 3 80
KT LUN 81
TÀI LIU THAM KHO 83
DANH MC PH LC 84
1


PHN M U

Lý do chn đ tài
Quá trình chuyn đi ca mt nn kinh t m đã to điu kin hình thành
ngành thm đnh giá tài sn ca Vit Nam, tuy quá trình phát trin còn ngn và

đang trong quá trình thc nghim đ ngày càng hoàn thin hn, nhng ngành
thm đnh giá ca Vit Nam đã phát trin nhanh chóng và đã đáp ng đc phn
nào yêu cu ca th trng, tr thành mt b phn không th tách r
i ca nn
kinh t.
Ti thành ph H Chí Minh hot đng thm đnh giá tuy mi hình thành
và phát trin nhng đã có nhng đóng góp đáng k cho s phát trin ca kinh t
thành ph. T ch hc hi kinh nghim và nhng lý lun v thm đnh giá ca
các nc trong khu vc và trên th gii, đn vic ng dng mt cách linh hot
sáng to cho phù hp v
i tình hình thc tin và đc trng ca th trng, đn nay
ngành thm đnh giá ti thành ph h Chí Minh đã có mt c s lý lun tng
đi đy đ, mt h thng phng pháp thm đnh đã và đang phát huy hiu qu.
Bên cnh nhng thành qu đó, trong thc tin s dng các phng pháp đ thm
đnh giá tài sn cng còn nhng tn ti cn đc nhìn nhn và khc phc đ có
th nâng cao hn na hiu qu ca vic ng dng các phng pháp thm đnh
vào thc tin.
Tháng 12/2008, B Tài chính ban hành Quyt đnh 129/2008/Q-BTC v
nm phng pháp thm đnh giá. Tuy nhiên, trong chng mc nào đó nhng tiêu
chun này cha tht c th và chi tit đ có th vn dng các phng pháp thm
đnh giá trong hot đng tác nghi
p cho tng trng hp c th. Do đó, vic
hoàn thin các phng pháp thm đnh giá mt cách c th và chi tit phù hp
vi đc trng ca th trng vn là yêu cu cn thit ca hot đng thm đnh giá
nói riêng và ca ngành thm đnh giá nói chung.
i vi thm đnh giá bt đng sn, do đc thù ca tài sn mang tính đa
phng, vic v
n dng nhng kinh nghim, tri thc ca các nc đi trc trên
th gii gp nhiu hn ch, nên phng pháp thm đnh giá bt đng sn ti th
trng Vit Nam cng mang nhng đc trng khác bit nht đnh. Chuyên đ

2


“Thc trng s dng phng pháp so sánh và phng pháp chi phí trong
thm đnh giá bt đng sn ti thành ph H Chí Minh” mong đóng góp mt
s ý kin cho s phát trin ca hot đng thm đnh giá bt đng sn nói riêng và
ca ngành thm đnh giá nói chung trong tin trình phát trin ca kinh t thành
ph.
Mc tiêu nghiên cu
 tài tìm hiu phân tích thc trng s dng phng pháp so sánh và
phng pháp chi phí trong thc tin thm đnh giá bt đng sn ti thành ph H
Chí Minh, trên c s đó đ xut nhng gi ý có th góp phn xây dng và hoàn
thin vic vn dng phng pháp so sánh trc tip và phng pháp chi phí trong
thc tin thm đnh giá bt đng sn hin nay trên đa bàn.
i tng và phm vi nghiên cu
- Lý lun v phng pháp so sánh và phng pháp chi phí trong thm đnh
giá b
t đng sn.
- Thc tin ng dng phng pháp so sánh đi vi bt đng sn và phng
pháp chi phí đi vi bt đng sn là công trình xây dng trong thm đnh
giá bt đng sn ti các doanh nghip thm đnh giá trên đa bàn thành
ph H Chí Minh.
Phng pháp nghiên cu
Phng pháp thng kê mô t đc s dng trong quá trình nghiên cu và
đc c th hóa qua các b
c nh:
- Thu thp thông tin, tài liu, tham kho ý kin chuyên gia t các t
chc thm đnh giá trên đa bàn nghiên cu .
- Tp hp, thu thp và x lý tài liu, kt hp vi kin thc đã hc và
thc tin đ thc hin ni dung đ tài.

- Trong quá trình x lý s liu và thông tin, nu có nhng vn đ cn
làm rõ thc hin kho sát b sung.
Ngoài ra, các ph
ng pháp và k thut sau cng đc vn dng đ lý gii
v đ xut các ý kin nh: Phng pháp phân tích tng hp, đi chiu so sánh,
din dch quy np
3


Ý ngha khoa hc và thc tin ca đ tài
Vic nghiên cu đ tài có ý ngha v lý lun cng nh thc tin. V mt lý
lun giúp cho các c quan ban ngành, Chính ph có cái nhìn c th v thc tin
thm đnh giá ca mt khu vc đa phng đc trng đ có th có nhng chính
sách phù hp trong vic xây dng hành lang pháp lý cng nh nhng quy đnh
v tác nghip ca ngành. V mt thc tin, đ tài giúp nhng ngi trc tip
thc hin thm đnh giá bt đng sn, các doanh nghip, các t chc nghiên cu
có cái nhìn c th hn v thc trng thm đnh giá ti thành ph H Chí Minh đ
có k hoch hoàn thin nhng hn ch còn tn ti trong vic vn dng.
B cc ca đ tài
Ngoài phn m đu và kt lun, đ tài gm ba chng
Chng 1: C s lý lun chung v bt đng sn, thm đnh giá, phng pháp
thm đnh giá bt đng sn. Tng quan hot đng thm đnh giá ti
Vit Nam.
Chng 2: Thc trng ng dng phng pháp so sánh và phng pháp chi phí
trong thm đnh giá bt đng sn ti thành ph H Chí Minh.
Chng 3: Nhng
đ xut nhm vn dng hiu qu hn phng pháp so sánh và
phng pháp chi phí trong thm đnh giá bt đng sn ti thành ph
H Chí Minh.
4

Chng 1:
C S LÝ LUN
1.1. Bt đng sn và th trng bt đng sn
1.1.1. Khái nim bt đng sn:
Theo pháp lut Vit Nam: “bt đng sn là nhng tài sn không di di
đc bao gm: t đai; Nhà, công trình xây dng gn lin vi đt đai, k c các
tài sn gn lin vi nhà; công trình xây dng đó; Các tài sn khác gn lin vi
đt đai; Các tài sn khác do pháp lut quy đ
nh”.
Theo Tiêu chun thm đnh giá quc t nm 2000 “Bt đng sn bao gm
đt đai t nhiên và nhng gì con ngi to ra gn lin vi đt. ó là nhng vt
hu hình, có hình th vt cht có th nhìn thy hay s nn thy, nm trên b mt,
trong không trung hay di lòng đt”.
Thut ng bt đng sn trong thm đnh giá bt đng sn đc hiu là đt
đai và các tài sn gn lin vi đt (công trình xây dng trên và di mt đt).
1.1.2. Thuc tính ca bt đng sn:
t đai là mt tài sn và là mt tài sn đc bit nên v c bn bt đng sn
(đt đai và các tài sn gn lin vi đt) có nhng thuc tính đc trng c bn sau:
• Tính bt đng
•
Tính không đng nht
• Tính khan him
• Tính bn vng, đi sng kinh t dài
1.1.3. Phân loi bt đng sn
Có nhiu cách phân loi bt đng sn khác nhau nh phân loi da trên
tính hu dng ca bt đng sn trên th trng, phân loi da vào kh nng đu
t khai thác bt đng sn, phân loi da vào đa đim ca bt
đng sn. Tuy

nhiên vì quyn li ca bt đng sn ph thuc nhiu vào mc đích s dng ca
bt đng sn nên có th cn c vào mc đích s dng đt (theo lut Vit Nam)
đ phân loi nh sau:
5


a) t nông nghip: gm đt trng cây hàng nm, đt trng cây lâu nm, đt
rng sn xut, đt rng phòng h, đt rng đc dng, đt nuôi trng thy
sn, đt làm mui, đt nông nghip khác.
b) t phi nông nghip: bao gm các loi đt
- t  ti nông thôn, đt  ti đô th.
- t xây dng tr s
c quan, xây dng công trình s nghip.
- t sn xut kinh doanh phi nông nghip gm đt xây dng khu công
nghip; đt làm mt bng xây dng c s sn xut, kinh doanh; đt s
dng cho hot đng khoáng sn; đt sn xut vt liu xây dng, làm
đ gm.
- t s dng vào mc đích công cng gm đt giao thông, thy li; đt
xây dng các công trình v
n hóa, y t, giáo dc, đào to, th dc th
thao phc v li ích công cng; đt có di tích lch s - vn hóa, danh
lam thng cnh; đt xây dng công trình công cng khác theo quy
đnh ca Chính ph.
- t do các c s tôn giáo s dng.
- t có công trình là đình, đn, miu, am, t đng, nhà th h
- t sông ngòi, kênh, rch, sui và mt nc chuyên dùng.
- t phi nông nghip khác.
c) Nhóm
đt cha s dng: các loi đt cha xác đnh mc đích s dng đt,
đt hoang hóa.

1.1.4. Th trng bt đng sn
1.1.4.1. Khái nim:
Th trng bt đng sn là tng th các giao dch v bt đng sn da trên
các quan h hàng hóa, tin t din ra trong mt không gian và thi gian nht đnh.
Các giao dch v bt đng s
n có th là mua, bán, trao đi, chuyn
nhng, góp vn, cho thuê, th chp, bo him…
1.1.4.2. Nhng đc trng ca th trng bt đng sn
Th trng BS có nhng đc trng c bn sau:
- Th trng BS ch yu là th trng giao dch các quyn
6


- Th trng mang tính đa phng
- Th trng nhy cm vi các bin đng kinh t, chính tr.
-  tr ca cung và cu bt đng sn ln hn so vi các hàng hóa
khác.
- Tính thanh khon thp.
- Th trng cnh tranh không hoàn ho.
1.2. Thm đnh giá và thm đnh giá bt đng sn:
1.2.1. Thm đnh giá.
1.2.1.1. Khái ni
m
Theo Giáo s Lim Lan Yuan, Trng Xây dng và Bt đng sn, i hc
quc gia Singapore: "Thm đnh giá là mt ngh thut hay khoa hc v c tính
giá tr cho mt mc đích c th ca mt tài sn c th ti mt thi đim, có cân
nhc đn tt c nhng đc đim ca tài sn cng nh xem xét tt c các yu t
kinh t cn bn ca th trng, bao gm các loi đu t la chn".
Giáo s W. Seabrooke (Anh): "Thm đnh giá là s c tính v giá tr ca
các quyn s hu tài sn c th bng hình thái tin t cho mt mc đích đã đc

xác đnh rõ".
Theo điu 4, Pháp lnh giá ca Vit Nam, ngày 8/5/2002: "Thm đnh giá
là vic đánh giá hay đánh giá li giá tr ca tài sn phù hp vi th trng ti
mt đa đim, thi đim nht đnh theo tiêu chun ca Vit Nam hoc theo thông
l quc t."
Nh vy thm đnh giá là s c tính giá tr ca tài sn, và giá tr đc th
hin bng tin, trong điu kin ca thi đim, đa đim và mc đích thm đnh
xác đnh. Quá trình thm đnh phi phù hp vi th trng cng nh nhng
thông l và nhng quy đnh liên quan.
Thm đnh giá thng đc mô t nh mt khoa hc “không chính xác”.
Nó là mt khoa hc vì nó da vào công vic phân tích, đánh giá mt cách có h
thng. Nó không chính xác vì nó ch xem nh mt ý kin cho đn khi giao dch
xy ra, không phi là mt thc t
đc chng minh.
1.2.1.2. i tng ca thm đnh giá.
i tng thm đnh giá là tài sn, tài sn là mt khái nim pháp lý bao
gm tt c các quyn li, ích li liên quan đn quyn s hu (s dng) ca ch
7


s hu (ch s dng). Trong nn kinh t th trng, đi tng ca thm đnh giá
thng là:
- Tài sn là bt đng sn.
- Tài sn đng sn (máy, thit b, dây chuyn công ngh…)
- Tài sn vô hình.
- Doanh nghip.
1.2.1.3. Mc đích ca thm đnh giá.
Trong nn kinh t TG nhm nhiu mc đích khác nhau, nhng m
c đích
ph bin ca TG nh:

- Bo toàn tài sn (TG phc v khu hao tài sn, TG phc v cho
bo him, bi thng hay đánh giá li tài sn)
- Mua bán, chuyn nhng tài sn
- Bin đng v quyn s hu ca tài sn (sát nhp, chia tách, chuyn
nhng)
- Nghip v tài chính.
- Tính thu
- Thu chp, thanh toán
- T vn, đu t
- Thm đnh theo yêu cu lut pháp.
- …
1.2.2. Thm đnh giá bt đng sn
1.2.2.1. Khái nim.
Thm đnh giá bt đng sn là s c tính giá tr ca các quyn s hu (s
dng) bt đng sn c th bng hình thc tin t cho mt mc đ
ích đã đc xác
đnh rõ trong nhng điu kin ca mt th trng nht đnh vi nhng phng
pháp phù hp.
Bt đng sn cng là mt tài sn, vì vy, v nguyên tc vic thm đnh giá
bt đng sn cng ging nh vic đnh giá các tài sn thông thng. Mt khác,
bt đng sn là mt tài sn đc bit, giá bt đng sn ngoài các yu t v không
gian, thi gian, kinh t, pháp lý chi phi nó còn b tác đng bi các yu t v tâm
lý, xã hi.
8


1.2.2.2. Nguyên tc chung v thm đnh giá bt đng sn
V c bn trong thm đnh giá BS có bn nhóm nguyên tc chính nh:
(1) Các nguyên tc da trên quan nim ca ngi s dng
(2) Các nguyên tc liên quan đn quá trình s dng BS

(3) Các nguyên tc gn lin vi th trung
(4) Nguyên tc s dng cao nht và ti u
Mi quan h c
a bn nguyên tc này có th đc biu hin di dng s
đ sau:









Hình 1.1. S đ mi quan h các nguyên tc thm đnh giá
Nguyên tc s dng cao nht và ti u: Vic s dng tt nht và hiu qu
nht ca tài sn là đt đc mc hu dng ti đa trong nhng hoàn cnh kinh t
xã h
i thc t phù hp, có th cho phép v mt k thut, v pháp lý, v tài chính
và đem li giá tr ln nht cho tài sn.
Nguyên tc này cho thy dù gia hai hay nhiu BS có th có s ging
nhau v mt vt cht, nhng vn có th khác nhau đáng k trong vic s dng.
Nguyên tc s dng cao nht và ti u là c s đ xác đnh giá tr th trng
cng nh phi th trng ca bt đng sn nguyên tc này th hin vic s dng
có hiu qu nht trong s nhng s dng tim nng có th áp dng trên tài sn.
Các nguyên tc da
trên quan nim ca
ngi s dng
- Hu dng
- Thay th

- D kin li ích
tng lai
Nguyên tc s dng
cao nht và ti u
Các nguyên tc liên
quan đn quá trình s
dng BS
- óng góp
- Cân bng
- Phân b
Các nguyên tc liên quan
đn th trng:
- Cung cu
- S hoà hp
- Thay đi trong môi
trng kinh t xã hi

9


1.2.2.3. C s giá tr trong thm đnh giá bt đng sn
Giá tr th trng: Giá tr th trng ca mt tài sn là mc giá c tính
s đc mua bán trên th trng vào thi đim thm đnh giá, gia mt bên là
ngi mua sn sàng mua và mt bên là ngi bán sn sàng bán, trong mt giao
dch mua bán khách quan và đc lp, trong điu kin thng mi bình thng
(TCTGVN s
 01).
Hot đng thm đnh giá phn ln là da trên c s giá tr th trng, tuy
nhiên có nhng loi tài sn riêng bit, mc đích thm đnh giá riêng bit đòi hi
thm đnh giá phi da trên c s giá tr phi th trng.

Giá tr phi th trng: Giá tr phi th trng ca tài sn là mc giá c
tính đc xác đnh theo nhng cn c
khác vi giá tr th trng hoc có th
đc mua bán, trao đi theo các mc giá không phn ánh giá tr th trng nh:
giá tr tài sn đang trong quá trình s dng, giá tr đu t, giá tr bo him, giá
tr đc bit, giá tr thanh lý, giá tr tài sn bt buc phi bán, giá tr doanh
nghip, giá tr tài sn chuyên dùng, giá tr tài sn có th trng hn ch, giá tr
đ tính thu (TCTGVN s 02)
1.2.2.4. Quy trình thm đnh giá bt đng sn
Quy trình TG là trình t mang tính h thng mà TV tuân th theo các
bc đi đó đ tr li cho câu hi ca khách hàng v giá tr BS. Quy trình TG
bt đu khi TV nhn nhim v và kt thúc khi chng th thm đnh giá đc
trao cho khách hàng. Quy trình thm đnh giá thông thng gm sáu bc:
Bc 1: Xác đnh tng quát
Xác đnh khách hàng và ngi s dng (khách hàng, bên th ba liên quan)
Xác đnh đc đim ca tài sn.
Xác đnh mc đích TG.
Xác đnh c s giá tr.
Xác đnh thi đim có hiu lc (hin ti, quá kh, tng lai).
Xác đnh nhng điu kin, nhng gi thit, nhng hn ch.
Bc 2: Lp k hoch TG:
Xác đnh rõ nhng công vic phi làm và thi gian thc hin tng công
vic cng nh toàn b thi gian cho cuc thm đnh giá. Nhim v ca
10


TV trong bc 2 là xác đnh phm vi cn thit đ hoàn thành công vic
vi kt qu đáng tin cy.
Bc 3: Kho sát hin trng và thu thp thông tin:
Kho sát hin trng tài sn thm đnh giá

Thu thp s liu thông tin th trng
Thu thp s liu v các tài sn có th so sánh
Bc 4: Phân tích s liu
Phân tích th trng
Phân tích s dng tài sn tt nht, hiu qu
 nht (đt trng, công trình xây
dng)
Bc 5: Áp dng phng pháp thm đnh giá
Thc hin các bc tin hành ca các phng pháp TG đ đa ra ý kin
cui cùng v giá tr tài sn.
Bc 6: Báo cáo thm đnh giá
Báo cáo thm đnh giá thng gm nhng ni dung sau:
- Nhng thông tin c bn v tài sn
- Nhng cn c pháp lý đ thm đnh giá
-
Mô t đc đim tài sn v mt k thut, mt pháp lý.
- Nhng gi thit và hn ch trong thm đnh giá tr tài sn
- Kt qu kho sát thc đa (thm đnh hin trng)
- Các PP thm đnh giá áp dng và nhng tính toán trong quá trình TG
- Nhng lp lun v mc giá cui cùng.
- Nhng quyn li và li ích cá nhân (nu có) ca TV đi vi TS
- Ch ký ca thm đnh viên
1.2.2.5. Các phng pháp thm đnh giá bt đng sn
Có nhiu cách tip cn trong vic thm đnh giá BS, tuy nhiên mt s
phng pháp c bn sau thng s dng đ tin hành thm đnh giá bt đng sn
trong nn kinh t:
11


a) Phng pháp so sánh

Phng pháp c tính giá tr BS thm đnh bng cách so sánh BS
đc thm đnh vi các BS tng t đã đc bán trong thi gian gn vi thi
đim thm đnh, sau đó áp dng nhng đn v so sánh thích hp và thc hin
nhng điu chnh đi vi các mc giá bán ca nhng so sánh đó da vào các yu
t so sánh.
Ph
ng pháp này còn đc gi vi tên: phng pháp so sánh giá bán,
phng pháp so sánh trc tip, phng pháp so sánh d liu th trng.
b) Phng pháp chi phí (Chi phí gim giá)
Phng pháp chi phí trong thm đnh giá da trên c s mt ngi mua
tim nng có đy đ thông tin hp lý thì s không bao gi tr giá cho mt tài sn
ln hn chi phí b ra đ mua mt tài sn hoc xây dng mt công trình có cùng
mt s li ích tng t
.
Phng pháp này ch yu da trên nguyên tc thay th, mà gi đnh rng giá
tr ca tài sn hin có có th đc đo bng chi phí làm ra mt tài sn tng t nh là
mt vt thay th.
c) Phng pháp thng d
Phng pháp thng d áp dng đ tính toán giá tr vn ca các tài sn có
kh nng phát trin mà  đó các phng pháp khác có th c tính thp d
i
mc giá tr ca tài sn. Giá tr ca s phát trin đc biu hin di hình thái
gin đn, hoàn toàn là giá tr c tính, t đó tr đi tt c các chi phí xây dng
(chi phí phát trin k c li nhun ca nhà đu t). Phn d ra th hin mc
thng d mà trên đó giá tr ca tài sn có th đc tr.



d) Phng pháp thu nhp (hay phng pháp đu t)
Tài sn to ra thu nhp thông thng đc mua bán nh mt khon đu

t. Kh nng to ra thu nhp là mt yu t c bn đi vi tài sn. Tài sn ti ra
thu nhp cao thì giá tr th trng ca nó càng cao và ngc li. Phng pháp thu
Giá tr thng d BS
Giá tr phát trin gp
ca công trình phát
trin (d kin)
Chi phí phát trin, bao
gm c li nhun ca
nhà đu t phát trin
=
-
12


nhp s dng đ phân tích kh nng to ra dòng thu nhp trong tng lai ca mt
tài sn sau đó vn hóa dòng thu nhp này đ tìm ra giá tr hin ti ca tài sn.
C s lý lun ca phng pháp này là giá tr th trng ca mt tài sn
bao gm giá tr hin ti ca tt c các khon li nhun tng lai có th nhn
đc t tài sn.
Chit khu dòng tin:
GT

=
n
CF
t

∑
+
V

n
(1+r)
t
(1+r)
n
t = 1

Trong đó:
GT : Giá tr ca tài sn
CF
t
: Thu nhp nm th t
V
n
: Giá tr thu hi ca tài sn vào cui nm th n
n : Thi gian nm gi tài sn.
r : T sut chit khu
Vn hóa thu nhp:


Trong đó:
GT : Giá tr ca tài sn
TNR : Thu nhp ròng t tài sn
r : T sut vn hóa
e) Phng pháp li nhun
Phng pháp li nhun da vào s phân tích kh nng sinh li c tính
ca vic s dng tài sn, tr đi các chi phí hot đng kinh doanh hp lý, còn li
mt khon d ra th hin là thu nhp thc hàng nm đc trng cho tài sn. Thu
nhp thc này sau đó đc chuyn hoá thành vn theo nh
 cách trong phng

pháp đu t.
Tóm li, trong vic s dng các phng pháp trên đ tin hành thm đnh
giá, không có phng pháp nào là phng pháp chính xác riêng r, mà ch có
phng pháp phù hp nht, còn các phng pháp khác có th đc s dng đ
kim tra kt qu ca phng pháp phù hp nht. Vic xác đnh phng pháp thích
GT

=
TNR
r
13


hp nht ph thuc vào các yu t nh: thuc tính ca tài sn, đc đim th trng,
mc đích và mc tiêu ca vic thm đnh giá…
1.3. Phng pháp so sánh trong thm đnh giá bt đng sn
Phng pháp so sánh đc s dng gn nh ph bin trong thm đnh giá
cng là phng pháp ch yu và cn bn ca thm đnh giá vì nh
ng lý do sau:
- Là phng pháp hu nh ít gp khó khn v k thut.
- Nó th hin s đánh giá v giá tr ca th trng, vì vy nó có c s đ
các bên liên quan tha nhn.
- C s cho nhiu phng pháp TG khác.
1.3.1. Ni dung:
Phng pháp so sánh da trên lý lun cho rng giá tr th trng ca mt
tài sn có quan h mt thit v
i các giá tr ca các tài sn cùng loi đã đc giao
dch trên th trng.
Ni dung ca phng pháp so sánh là tìm kim các tài sn đã đc giao
dch trên th trng tng đng vi tài sn thm đnh giá, và tin hành nhng

điu chnh thích hp vi các mc giá bán da vào các yu t so sánh đ phn
ánh s khác nhau gia chúng và tìm ra giá tr cho tài sn TG.
Các nguyên tc thng xuyên áp dng khi s d
ng phng pháp so sánh:
nguyên tc cung cu, nguyên tc thay th, nguyên tc đóng góp, nguyên tc cân bng.
1.3.2. Các trng hp áp dng phng pháp so sánh
Phng pháp so sánh đc áp dng cho tt c các loi BS khi có đc
các giao dch thích hp, tin cy, phn ánh đc bng chng ca th trng.
Trong thc tin thm đnh giá BS phng pháp so sánh thng dùng đ thm
đnh nhng trng hp:
- Các tài s
n có tính đng nht nh: các cn h, các chung c, các dãy nhà
cùng xây dng mt kiu, các ngôi nhà riêng bit, các phân xng và các
nhà kho trên mt mt bng, các nhóm vn phòng và nhóm ca hiu.
- t trng.
Phng pháp so sánh trc tip thng đc coi là đu vào cho các
phng pháp thm đnh giá khác, nh là các phng pháp chi phí và phng
pháp thng d.
14


1.3.3. Các bc tin hành ca phng pháp so sánh trong TG BS
V c bn có 5 bc sau:

Hình 1.2. Các bc thc hin phng pháp so sánh
(1) Nghiên cu th trng: Nghiên cu th trng đ có thông tin v giá giao
dch, giá niêm yt hoc giá chào bán và các yu t so sánh ca nhng tài sn
tng t vi tài sn cn thm đnh giá, đã giao dch thành công hoc đang mua,
bán trên th
trng.
(2) Kim tra thông tin: Thu thp, kim tra thông tin, s liu v các yu t so sánh
t các tài sn cùng loi hoc tng t có th so sánh đc vi tài sn cn thm
đnh giá đã giao dch thành công hoc đang mua, bán trên th trng vào thi
đim cn thm đnh giá hoc gn vi thi đim cn thm đnh giá.
 nhn din rõ các yu t so sánh c
n phân tích k các giao dch th
trng. Mc đích ca vic đánh giá các giao dch th trng nhm tìm ra nhng
giao dch tho mãn lý thuyt “ngi bán t nguyn và ngi mua t nguyn” và
càng có kh nng so sánh vi tài sn mc tiêu đc xem xét thì hiu qu ca vic
phân tích và điu chnh càng cao
(3) Chn d liu so sánh thích hp: Chn đn v so sánh thích hp vi đc đim
ca tài sn và th trng khu vc (m
2
, m
3
, cn h, phòng, ging bnh…). Xây
dng bng phân tích, so sánh đi vi mi đn v so sánh.
(4) So sánh và điu chnh: Cn c và kt qu kho sát tài sn thm đnh giá, cn
c vào thông tin th trng (nhng tài sn so sánh) thu thp  trên, tin hành
phân tích đ làm rõ nhng đc đim ging nhau và khác nhau gia BS cn đnh
giá và các TSSS. Nhng yu t so sánh đc s dng ph
 bin theo trt t sau:
Nghiên cu th trng

Kim tra thông tin
La chn đn v so sánh thích hp
So sánh và điu chnh nhng khác bit
Thng nht và rút ra ch s giá tr
15


- Tình trng pháp lý (quyn tài sn)
- iu khon tài chính (tr góp nhiu ln, h tr lãi sut)
- Các điu khon bán (đang vi vàng mua hoc bán, giao dch gia nhng
ngi thân, gia nhng đn v trong tp đoàn, bán đu giá…)
- Chi phí phi b ra ngay sau khi mua (sa cha nâng cp, d b nhng chi
tit li thi chc nng…)
- i
u kin th trng (lut thu thu nhp, lm phát, tht nghip, lãi sut…)
- a đim, đa th (gn các trung tâm công cng, gn ngun nc, giao
thông…)
- c đim t nhiên (kich thc, cao đ mt bng, tin nghi, tin ích chc
nng…)
- Phân vùng, quy hoch (chính sách qun lý ca Chính ph trong khu vc)
- Vic s dng hin ti (chi phí vn hành, cht lng qun lý, s hòa
hp…)
- Nhng phn không thuc BS (nhng phn đi kèm vi BS nhng
không phi là BS).
Tin hành so sánh s b đ loi b dn khi danh mc nhng tài sn không
tng đng qua đó chúng ta s có mt nhóm các tài sn đc la chn đ tin hành
các bc tip theo.
Mt s k thut trong vic phân tích:
K
 thut đnh lng và s dng các phép toán

o Phân tích theo cp
o Phân tích s liu thng kê: phân tích hi quy và tham kho thng
kê đc s dng phi hp vi các phng pháp khác.
o Phân tích đ th: kt lun đa ra da trên c s s hin th nhng s
liu thành đ th.
o Phân tích xu hng: rt hu ích khi có nhiu s liu th tr
ng tài
sn
o Phân tích các yu t liên quan đn chi phí.
o Phân tích s liu th yu, b sung.
16


K thut phân tích cht lng:
o Phân tích so sánh tng quan
o Phân tích sp xp
Thng s dng lng ghép: xác đnh các yu t so sánh, so sánh s
đóng góp ca mi yu t, rút ra s điu chnh cho mi yu t, tin
hành so sánh rút ra mc giá ch dn.
Mt s hình thc điu chnh:
- iu chnh theo t l phn trm
-
iu chnh theo s tin tuyt đi
Khi tin hành điu chnh theo t l phn trm cn tin hành theo trình t sau:
X Quyn tài sn
X iu kin bán
X iu kin tài chính
X iu kin th trng
X Các đc đim k thut, đc đim vt lý ca tài sn: v trí, hình d
ng,

kích thc, li th kinh doanh môi trng… đc cng dn (mt
mc điu chnh %) và nhân vi mc giá điu chnh  bc trc đó.
Nguyên tc điu chnh:
o Ly tài sn TG làm chun (không thay đi). TSSS s điu chnh
(thay đi) cn c vào tài sn thm đnh giá (riêng yu t tài chính
thì điu chnh theo th tr
ng).
o Nhng yu đim ca TSSS (so vi TST) s đc điu chnh
dng (cng thêm). Nhng u đim ca TSSS (so vi TST) s
đc điu chnh âm.
o Nhng u đãi trong giá bán thng đc điu chnh âm.
(5) Thng nht và rút ra ch s giá tr: Thng nht các mc giá ch dn khác
nhau v mt mc giá duy nht cho BS thm đnh.
Mc giá ch dn là mc giá sau khi điu chnh t nhng TSSS. Mc giá
la chn t nhng mc giá ch dn cn c vào nhng yu t sau:
17


X S ln điu chnh: s ln điu chnh càng ít, kh nng so sánh càng tt.
Mi ln điu chnh có ngha là có s khác bit đáng k gia TSSS và
tài sn cn thm đnh giá.
X Tng mc điu chnh gp là tng s tin các bc điu chnh tin hành
cho mi TSSS. Tng mc điu chnh gp càng nh thì mc đ tng
đng gia TSSS và tài sn thm đnh càng cao.
X Biên đ điu chnh là đ ln tr s ca mi ln điu chnh. Biên đ
điu chnh càng thp thì tính tng đng gia TSSS và tài sn thm
đnh càng cao.
X iu chnh ròng là s tin còn li sau khi điu chnh bù tr
 gia điu
chnh dng và điu chnh âm. Nhìn chung điu chnh ròng càng nh

càng tt. Tuy nhiên, trong mt s trng hp đ tin cy ca tiêu chí
này cn xem xét khi mà tng s tin điu chnh âm và chnh dng đu
khá ln trong khi mc điu chnh ròng li nh.
X Các tiêu chí khác: T l điu chnh gp trên giá bán, Tình trng thông
tin, tính tng thích gia TSSS và TST…
Kt lun v mc giá cui cùng th hin giá tr TS cn thm đnh. Mc giá
cui cùng có th là mt mc giá (mt con s c th), hoc trong mt khon giá tr.
1.3.4. Nhng hn ch và các điu kin ca phng pháp so sánh
Nhng hn ch:
-  thc hin đc PPSS cn thit phi có thông tin th trng.
- Các d liu thng mang tính cht lch s: Trong điu kin th trng
bin đng, nhng thông tin này s tr nên lc hu trong vòng mt thi
gian ngn, nh hng đn thi hn ca kt qu thm đnh.
Các điu kin cn thit phi có đ thc hin đc phng pháp so sánh
- Cht lng ca thông tin phi cao: Thông tin c
n phi phù hp, kp
thi, chính xác, có th kim tra đc, đy đ và đáng tin cy.
- Thông tin thu nhp đc là có th so sánh đc: Trong trng hp
nhng cuc mua bán có th so sánh đc li không ging nhau lm vì
tính đc bit ca tài sn đc xem xét, điu này s gây nh hng đn
tính chính xác ca phng pháp này.
- Th trng cn phi n đnh.
18


1.4. Phng pháp chi phí trong thm đnh giá bt đng sn
1.4.1. C s lý lun
Phng pháp chi phí dùng cho thm đnh giá đc da trên c s lp lun
là mt ngi mua tim nng có đy đ thông tin hp lý thì s không bao gi tr
giá cho mt tài sn ln hn chi phí b ra đ mua mt tài sn hoc xây dng mt

công trình tng t.
Phng pháp này ch yu da trên nguyên tc thay th, gi đnh rng giá tr
ca tài sn thm đnh có th đc đo bng chi phí làm ra mt tài sn tng t nh là
mt vt thay th.
Các nguyên tc thng áp dng trong phng pháp này: nguyên tc s
dng tt nht, hiu qu nht; nguyên tc thay th; nguyên tc cung cu; nguyên
tc cân bng; nguyên tc nh hng ca các yu ngoi vi.
1.4.2. Các tr
ng hp áp dng
Phng pháp chi phí thng đc ng dng đ thm đnh giá trong các
trng hp sau:
- Thm đnh giá tài sn (công trình) có mc đích s dng đc bit;
nhng tài sn chuyên dùng; nhng tài sn ít có nhng chng c so
sánh th trng.
- Phng pháp này thng đc s dng đ thm đnh giá tài sn nhm
phc v mc đích bo him, bi thng khi Nhà nc gii to, đn bù,
mc đích tài chính.
- Phng pháp chi phí cng thng đc s dng nh là phng pháp
kim tra đi vi các phng pháp thm đnh giá khác.
1.4.3. Các bc tin hành ca phng pháp chi phí
Phng pháp chi phí bao gm các bc thc hin nh sau:
a) c tính giá tr ca ming đt thm đnh, coi nh ming đt đó là đt
trng. Gi đnh rng s s dng hin ti là cao nht và tt nht ca
công trình.
b) c tính các chi phí hin ti đ xây dng li (tái to) hoc đ thay
th nhng công trình xây dng (CTXD) trên ming đt.
19


c) c tính hao mòn tích ly ca các CTXD hin có trên ming đt.

d) Cng giá tr đt và tng chi phí xây dng công trình đã tr đi hao
mòn tích lu đ có đc giá tr ca bt đng sn.
GT
BS
= GT
đt
+ GT
CTXD
GT
CTXD
= GT
CTXDmi
- KH
TL

Trong đó:
GT
BS
: Giá th trng ca BS thm đnh
GT
đt
: Giá th trng hin ti ca lô đt trng
GT
CTXD
: Giá tr ca công trình xây dng
GT
CTXDmi
: Giá tr ca công trình xây dng mi ti thi đim thm đnh
KH
TL

: Khu hao tích lu đi vi CTXD hin có
1.4.4. Các phng pháp xác đnh chi phí
(1) Chi phí tái to
Là chi phí hin hành ca vic mua sm hoc xây dng mt công trình thay
th ging ht vi tài sn hoc công trình đang đc thm đnh giá, bao gm c
nhng đim đã li thi ca tài sn hoc công trình mc tiêu đó.
Xét v mt lý lun đc coi là phng pháp cho giá chính xác hn nhng
là phng pháp không hin thc khi thc hin đi vi các công trình li thi c
k, bi vì nó bao gm c chi phí đ tái to li nhng cái không có kt qu và đã li
thi không s dng đc na.
(2) Chi phí thay th
Là chi phí hin hành ca vic xây dng mt công trình có giá tr s dng
tng đng vi công trình đang đc thm đnh giá.
Thông thng phng pháp chi phí thay th cho giá tr toàn b thp hn
phng pháp chi phí tái to bi vì nó không tính toán đn các b phn li thi,
và tính toán trên vic s dng vt liu và k thut hin hành. Do đó nó đc coi
là phng pháp có tính thc tin cao hn so vi phng pháp chi phí tái to.
S khác nhau gia chi phí tái to và chi phí thay th là hao mòn chc
nng. Trong thc t vic đánh giá theo chi phí thay th đc s dng nhiu hn
so vi đ
ánh giá theo chi phí tái to (ph thuc vào mc đích thm đnh)