Hoàn thiện hệ thống báo cáo tài chính doanh nghiệp nhằm phù hợp với yêu cầu hội nhập và phát triển kinh tế của Việt Nam

BQ
GIAO
DI)C
VA
DAO
T
~0
TRlfdNG
D~l
HQC
KINH
TE
QUOC
DAN
•
TRAN
QUOC
HUNG
"'
, ,.
,:.>
NGHIEN
CUU
PHAT
TRIEN
HOAT
•
.A.
, ,
"'
?

DONG
KINH
DOANH
BAT
DONG
SAN
• •
?
"'
d
VIETNAM
•
Chuyen
nganh
:
Kinh
te,
Quan
ly
va
KHH
KTQD
Mii
so
: 5.02.05
" r
~'
,.
";
• I

, r
LUAN
AN
TIEN
PIJ\JN+t-T-E 1
•
v~YHQC
KTQD
L1fTEWNP~-~
I
THONG
TIN
THtf
VI
EN
I
1
NGU'(H
HU'6NG
DAN
KHOA
HOC:
1. GS.
TSKH.
Le
Dlnh
Thang
2.
PGS.
TS.

Tran
Thq
D~t
so
GIAO
ovc·a-Ao·,.;·a·


1 ·
TRliONG
DAI
HQC
KINH
TE
TP.HCM
1
1
THUVI~N
I
HA
NQI
2006
L"~"~-~ldAL
___
I
-r
ang
bla
phi}
:fi

cam
doan
l}C
ll}C
Ml)C
Ll)C
mh
muc
cae
hlnh
minh
hQa
dung
trong
lu~n
an
lllh
ffi~lC
cae
b~ing
Slr
dung
trong
lu~n
an
:lnh
ffil}C
de
ttr viet tat
Slf

d~mg
trong
Iu~n
an
[a
dfiu 1
huong
1:
T6ng
quan
dtc
van
de
chinh
hie
d¢ng
t&i
ho~t
d¢ng
kinh
doanh
bat
7
?ng
san(BDS)
trong
nen
kinh
te
th~

tru011g.
1.1. Khai
ni~m
ve BDS, vai
tro
eu-aBDStrongxa
hQi.
-7
1.2.
Khai
quat
ve
ho~t
d<)ng
kinh
doanh
BDS.
17
1.3.
Kinh
nghi~m
cua
Trung
Qu6e
va_ctla
My
ve van
de
sa
hfru,

Slr
d!fng
dat
dai
vas~
32
1at
tri~n
eua
ho<;1t
d<)ng
kinh
doanh
BDS.
1.4.
M¢t
so
V<ln
de
ehfnh
eua
ho~lt
d<)ng
kinh
doanh
BDS. 45
huang
2: Tht,rc
tr~ng
ho~t

d<)ng
kinh
doanh
BDS &
Vi¢t
Nam
hi¢n nay. 68
2.1.
T6ng
quan
ve
S\f
phat
tri~n
eua
ho(;lt
d<)ng
kinh
doanh
.BDS 6
Vi~t
Nam.
68
2.2.
11We
tr<;1ng
ve van
de
sa
hu.li

va
si:r
d~mg
dat
dai a
Vi~t
nam.
78
2.
3. Thl,fe
tr~mg
ve
th!
truong
BDS a
Vi~t
nam.
87
2.4.
Thue
tri;lng
gia
dat
ti;li
Vi~t
Nam
hi~n
nay.
l02
2.5.

Th~re
tr~mg
ngu6n
von
trong
hoar d<)ng
k~nh
doanh
BDS,
·.
114-
2.6.
Th~rc
tr(;lng
cae
van
de
khac
lien
quan
den
ho(_it
d<)ng
kinh
doanh
BDS.
121
:huang
3:
Cac

giai
phap
phM
trien
ho£~t
dqng
kinh
doanh
BDS
&
Vi¢t
Nam.
130
3.1.
D~
b::io
tri~n
VQng
cua
hOi;lt
ct<)ng
kinh
doanh
BDS
trong
thai
gian
t6i.
130
3.2

Tiep
t~1e
d6i
m6i
tu
duy
trong
vi~e
xf1y
d~rng
th~
ehe
phip
lu~t
lien
quan
den
ho~lt
13~
:<)ng
kinh
doanh
BDS 0
Vi~t
Nam.
3.
3.
Giiii
phap
dong

b<)
cai
tien
vi~e
giao
dat,
eho
thue
dat,
d!nh
gia
dat
hi~n
nay
t~i
141
ht
truong
so cap.
3.4. Giiii
phap
ct6i
m6i
h~
thong
tai
chfnh
lien
quan
den

ho~=tt
d<)ng
kinh
doanh
BDS.
15E
3.
5.
Doi
m6i
cong
tae
hanh
chfnh
trong
llnh
vl,(e
qu~\n
ly
BDS
hi~n
nay.
16~
3 .6.
Nang
eao
eh£1t
Iuong
e6ng
tae qui

ho~Kh.
t6
ch(rc
l<;li
cac
dich
v~1
ho
tro
ho~lt
d<)ng
171
~inh
doanh
BDS.
<:et
lu~n.
17(
)anh
mue
COn£
tr'inh
e6ng
bo
eua
t<lC
gia.
. '-""' -
~
fai

li~u
tham
kh<io.
DANH
l\H)C
c \c
HiNH
MINH
HOA
DUNG TRONG
LUL~N
AN
Hlnh
1 .1: Cac gi ai
do~m
eli a
hm;tt
~C)ng
kinh
doanh
BDS
21
Hlnh
1.2:
Mota
quyen
so
hihl
dat
dai

theo
lu~t
My
3~
Hlnh
1.3: Moi
quan
h~
gifra
cung,
cau
va
gia
ca
trong
ng~n
h:~m
4t
Hlnh
1.4: M6i
quan
h~
gifra
cung,
cau,
gia
cava
chi
phf
trong

dai
h<;tn
·
4~

Hlnh
1.5: Cac
bu6c
cua
phuang
phap
chuy~n
hoa
trJ!c
tiep
d6ng
tfiu
nh~p
d~
5.c:
xac
dinh
gia
tri thi trvcmg BDS
Hlnh
1.6:
Tn1
deu
nq
goc trong suot ky trii

nq
va
Hii
ph::1t
sinh
6C
Hlnh
1.
7:
Tn1
deu
m¢t
khoan
tien
btmg
nhau
hang
thang
6C
Hlnh
2.1:
Thai
di~m
tham
gia
cua
QSD
dat
vao thj
tnrang

BDS
8~
Hlnh
2.2: Qui trinh
giao
dat
cho
t6
chuc
d~
lam
m;:it
bang
san
xuat
kinh
9 J
doar h
theo
Luat
dat
dai
nam
2003
Hlnh
2.3:
Bi~u
do
gia
dat

dung
cho
mvc
dfch
thuong
m~i
t<;ti
Nh~t
Ban
ti.r
1 L
nam
1985 den
nam
2005
H1nh 3.1.
Mo
hlnh
ccic
bnoc
xac
dinh
muc
gia
dat
6
hqp
ly
tren
thi

tnrang
sa
15C
Hlnh
3.2
J\16
h!nh
gi<:ii
ph::lp
tai chinh
d~
tang
nguon
von
cho
nganh
kinh
16::
doanh
BDS
DANH
IVH)C
B.~NG
Slr
Dl)NG
TRONG
LUi~N
AN
Bang
1.1.

Gi<:i
d~nh
va
tfnh tmin t6ng gia
tri
J?DS
nha
a t?i Vi¢t Nam 16
B~l.ng
1.2:
T6ng
s~in
phdm qu6e
n.¢i
thea nganh
t(;li
Trung Quae 34
B::1ng
1.3:
S6
lvqng cae doanh ngpi¢p
va
lao
d¢ng
trong llnh
VtJe
BDS
t(;li
35
Trung Quoe

Bang
1.4:
Tai san, nq va von ehu
sa
hfru
cua eac doanh nghi¢p trong li'nh 36
vJ.!e
BDS
t(;li
Trung Quae
B~ing
1.5: Ca eau dat thea
sa
hi:tu
va
su
dl}ng
t(;li
My
40
B<:ing
1.6:
S6 lvqng
va
di¢n tfch nha 6
t(;li
My
tfnh den nam 2003
41
B::'tng

1.
7:
S6
luqng
va
di¢n tfeh
BDS
thuang
m(;li
tinh
tq.i
ivly
den nam 2003 42
Bang
1.8:
T6ng
s21n
phdm qu6e n¢i thea nganh
t(;li
My nam 2004 43
B~'tng
I.
9:
S6 luqng doanh nghi¢p
va
lao d¢ng ehia thea nganh
t(;li
My nam 43
2004
Ring 2.1: T6ng

s~in
pham qu6c n¢i chia thea nganh
71
B~ing
2.2:
1v1¢t
so chi tieu
ve
doanh
nghi~p
tfnh den 31/12/2004 73
Bang 2.3: Thong ke nha 6 nam 2000-2004 74
Bang 2.4: Di¢n tfch nha 6 duqe xay
m6'i
trong giai
do(;ln
2000-2004 75
Ring 2.5:
Tn~
trucmg cho thue van phong
t(;li
Ha N¢i eu6i nam 2005 76
Ring 2.6: Thi trucnw cho thue can ho
tai
H~1
Noi eu6i nam 2005 76
_._
•

0 0 •

B<!lng
2.7: Thi tnrong cho tlme van phong
t(;li
T.p.
HCJ\1
cu6i nam 2005 77
Bang 2.8: Thi truong cho thue can h¢
t?i
T.p. Ho Chf Minh cu6i nam 2005 77
Ring 2.9: Quyen dinh
cto~t
cua chu
Slr
dl}ng
dat theo
Lu~t
dat dai 2003 79
Being
2.1
0.
llnh
hlnh cap Giay ehung
nh~n
QSD
data
85
Bang 2.11: Thong ke hi¢n
tr(;lng
su
dl}ng

dat ph
an
thea
mlfc
dich su
dl;lng
88
Bang 2.12:
Toed¢
tang dan
so
t(;li
Ha N¢i
va
thanh pho Ho Chi Minh trong 98
vai nam qua
Being
2.13: Khung
gi<:1
ctat
do Nha
mi6'c
qui dinh
ml.m
1994
Ya
2005
104
Bi1ng
2.14:

Gia
dat
giao
dich
tren
thi
tnrong
va
gia
dat
etta
Nha
nuoc
t~i
m¢t
10'
so
tuyen
ph6
thu¢c
qu~n
Ba
Dlnh,
Ha
N¢i
Bang
2.15.
Ph
an
tich

chi
phf
va
thu
nh~p
cua
m¢t
dl:f
an
khu
van
phong
cho
11
I
thue
gia
d~nh
t0i
Ha
n¢i
BLing
2.16: Toed<?
tang
du
nq
cho
vay
kinh
doanh

BDS
0
cac
thanh
ph616'n
11.
Bi:'mg
2.17:
Ty
1~%
trong
t6ng
du
nq
cho
vav
kinh
doanh
BDS
11
B~ing
2.18: 1l1e
chap
BDS
vay
von
t(;li
cac
t6
chuc

tfn dl;lng
(%)
11
Bang 2.19:
Qui
ho(;lch
st:r
dl.fng
dat
den
nam
2010
va
Ke
ho~ch
sl'r
dl;lng
dat
12
de'n
nam
2005
B~1ng
3.
1:
So
sanh
qui
m6
ho~t

d¢ng
kinh
doanh
BDS
13
\
B<:1ng
3.2: So
sanh
quyen
dinh
do~t
cua
chu
sl'r
dl;lng dfit
theo
Lu~t
dat dai
13
Vi~t
Nam
va chtt
so
hfru
dat
theo
Lu~t
dat
dai

cua
My
B<ing
3.
3:
Tfnh
to
an
gia
th~mh
dat
tr6ng
sau
m¢t
s6
nam
14
Being
3.4:
Hi~n
tr~ng
sl'r
dl;lng &it
cua
Ha
N¢i
va
Clla
4
tinh

c6
ranh
gioi
v6i
15
HaNoi
B2ing
3.5:
Hi~n
tr~mg
str
dyng
dat
cu;:cT.P.
H6
Chf
Minh
va
cua
4
tinh
c6
15
ranh
gi6i
v6i T.P.
H6
Chi
l'v1inh
DANH l\1l)C

C.~C
TU
VIET
TAT
Slr
Dl)NG
TRONG
LU1~N
AN
BDS: Bat
d¢ng
san
GCN:
Giay
chung
nh~n
QSD:
Quyen
str
d~1ng
TCTK:
T6ng
cue
Th6mr
ke
~
• <
DNNN:
Doanh
nghi~p

Nha
nu6c
HGD:
H¢
gia
dlnh
STNMT:
Sa
Tai
nguyen
Moi
truong
UBND:
Uy
ban
Nhan
dan
1

MỞ ĐẦU
1. Sự cần thiết của đề tài nghiên cứu.
Như chúng ta đã biết bất động sản liên quan đến mọi người trong xã hội dù
họ ở bất kỳ cương vị nào. Bất cứ ai cũng đều cần có nơi trú ngụ, có nơi làm việc,
có nơi học hành, có nơi vui chơi giải trí do vậy có thể nói đến vai trò không
thể thiếu được của BĐS trong mọi xã hội. Hoạt động kinh doanh BĐS có mục
tiêu chính là tạo dựng và cung cấp các loại BĐS và các dịch vụ liên quan đến
BĐS cho cộng đồng chính vì thế mà hoạt động này có tính xã hội rất cao. Hoạt
động kinh doanh BĐS có thể được tiến hành bởi một doanh nghiệp có đăng ký
chính thức (ví dụ như doanh nghiệp chuyên phát triển các khu đô thị mới), có
thể được tiến hành bởi một cá nhân bất kỳ (ví dụ như việc họ xây nhà để bán,

cho thuê nhà hoặc mua BĐS và sau đó bán lại để thu lợi nhuận). Những người
mua BĐS cũng có thể là các doanh nghiệp để dùng làm trụ sở hoặc dùnơ để
kinh doanh cho thuê BĐS, có thể là các hộ gia đình mua để phục vụ nhu cầu ở
của mình. Chính vì tính đa dạng của hoạt động kinh doanh BĐS mà lĩnh vực
này thực sự được nhiều người quan tâm, nghiên cứu với mục tiêu chung là để
mua sắm được, thuê mướn được, hoặc tạo dựng được BĐS theo cách có hiệu
quả nhất, đem lại lợi ích lớn nhất cho họ.
Hoạt động kinh doanh BĐS ở Việt Nam mới thực sự có môi trường pháp lý
để hoạt động kể từ sau khi Luật đất đai năm 1993 ra đời trong đó cho phép người
sử dụng có một số quyền định đoạt liên quan đến đất đai như quyền chuyển
nhượng quyền sử dụng đất, thế chấp, cho thuê, thừa kế quyền sử dụng đất
Chính từ sự non trẻ này mà rất nhiều vấn đề về môi trường pháp lý chung, về
thủ tục hành chính của các cơ quan chức năng liên quan, về năng lực của các
doanh nghiệp kinh doanh BĐS, về tâm lý, hành vi, thói quen của người tiêu
dùng BĐS, về chính sách tín dụng cấp vốn cho hoạt động đầu tư, mua bán
2

BĐS còn nhiều bất cập so với vèu cầu phát triển của hoạt kinh doanh quan trọng
này. Xuất phát từ thực tế được phân tích như trên và xuất phát từ yêu cầu
công việc của một người hoạt động trong lĩnh vực này, tác giả (NCS) đã quyết
định lựa chọn đề tài nghiên cứu này để làm luận án tiến sĩ.
2. Tổng quan tình hình nghiên cứu đề tài này ở Việt Nam và ở một số nước
trên thế giới.
Như đã trình bày ở phần trên, hoạt động kinh doanh BĐS của Việt Nam theo cơ
chế thị trường mới thực sự có những bước phát triển đầu tiên kể từ đầu những
năm 1990 đến nay. Xét từ góc độ quản lý Nhà nước thì năm 1993 được đánh
dấu như là điểm khởi đầu của việc hình thành khuôn khổ pháp lý cho hoạt
động kinh doanh này với .sự ra đời của Luật đất đai 1993, lần đầu tiên cho phép
các việc chuvển nhượng quyền sử dụng đất, một trong nhưng văn bản pháp luật
quan trọng nhất trong lĩnh vực kinh doanh BĐS ở Việt nam. Việc ra đời của

Luật đất đai cũng như các văn bản dưới luật về đất đai đã chứng tỏ bước đầu
có những nghiên cứu về hoạt động kinh doanh BĐS. Song qua khảo sát những
nghiên cứu đã thực hiện trong lĩnh vực này thì công việc nghiên cứu chủ yếu
đứng từ góc độ của cơ quan quản lý nhà nước trong lĩnh vực quản lý nhà đất.
Các nghiện cứu trước đây thường tập trung vào mô hình quần ỉý quỹ nhà đất
nhà nước quản lý để đề xuất các giải pháp sử dụng quỹ này hiệu quả hơn trên
cơ sở các khung pháp lý được quy định bởi Luật đất đai năm 1993 và nay là
Luật đất đai 2003. Việc nghiên cứu hoạt động kinh doanh BĐS theo cơ chế thị
trường chưa nhiều, chưa đa dạng, có thể nêu ra đâv một số công trình như:
Giáo trình nơuyên lý thị trường nhà đất của trường Đại học Kinh tế Quốc dân
do GS. TSKH. Lê Đình Thắng chủ biên, sách chuyên khảo “Thị trường BĐS
những vấn đề lý luận và thực tiễn” của PGS. TS. Thái Bá cẩn và ThS. Trần
Nguyên Nam, một số đề tài nghiên cứu cũng như các hội thảo khoa học về lĩnh
vực này của Bộ Tài nguyên Môi trường, của trường Đại học Kinh tế Quốc dân,
của Viên Nghiên cứu Quản ]ý Kinh tế Trung ương, của Bộ Tài chính, của
Xây dựng song nhìn chung bên cạnh những đóng góp quan trọng trong việc
,
_,
ho~m
thi¢n khuon kh6 phap ly,
moi
truong kinh doanh BDS tbl
con
hang
lo~t
cac
van
de
khac lien quan
t6'i

cac giai phap phat
tri~n
ho~t
d<?ng
kinh doanh
BDS theo
CO'
che
thi
truang
van
con
bo ngo. v
6'i
b6i canh
tren
thl cac nglzien
C{(U nlzam
de'
Xl/Gf CClc
sz(a
dJ'i
vf?'
khuorz
k/zJ'
phap
f)-•
di
t/zz{c
ddy

S~(
plzat trit/n
Cita
ho(lf
dc?ng
kin!z doanh BDS thea
co
ch{
thf tnr{!ng la
nhz?ng
xu
lzu6"ng
nglzien c{tu con rruh d
Vi¢t
Nam
vase-
c6
nhie'u y nglzza
tlz~rc
tien
cho
vi¢c plzar
ttici'n
!wc.zt
dc?ng
kinh
doanhBDS
dVi¢t
Nam
trong

t/.u}i
giantftL
____
~
D6i
v6i
nhieu
mr6c tren
the
gi6'i,
d~c
bi¢t
la
nhfrng nu6'c
c6
nen kinh
te
thi
truong phat
tri~n
thl
ho~t
d(>ng·
kinh doanh BDS da duqc nghien cfru kha ky
luang.
Dieu
nay
th~
hi~n
0 cho cac nu6c nay da c6

m(>t
h¢
thong
phap
lu~t
kha
day
du, ·c6
th~
giai
quyet
duqc
hau
het cac
tlnl~
hu6ng
nay
sinh
trong thvc tien
cua
ho~t
d(>ng
kinh
doanh
BDS.
M~t
khac, do thi truong BDS phat
tri~n,
nganh
kinh doanh BDS

luon
c6
vi
trf
quan
trc:mg
trong
xa
h¢>i,
thu
hut
duqc nhi.eu von
dau
tu
cling
nhu
nhieu
nguon
nhan lvc tham gia. v 6i
b6_i
canh
d6 nhu cau
cua
xa
hoi can duoc
thong
tin tot
hon
ve Iinh vue BDS se tao b6i canh
thuan

loi cho
. .
"'"'"'
. . . .
vi¢c phat
tri~n
cac
ho~tt
d(>ng
nghien cuu ve BDS
tu
m9i
g6c
d(>.
T~i
d6 nhfrng
nghien
eCru
t6ng
th~
ve kinh doanh BDS cling
nhu
nhctng nghien cuu
ve
tung
van de
Clf
th~
cua
BDS

nhu
cac van
de
s6
hilu,
khu6n
kh6
phap
ly
cho cac giao
d!ch BDS, van de
hi~u
qua
kinh doanh BDS, van de tai trq
cho
m<?t
dv
an phat
tri~n
BDS, van de
thue
BDS deu da duqc
th~rc
hi¢n tuong
doi
ky. 0 cac
nz£'6·c
ndy cac
/zl(()·ng
nghien

Clfll
hi¢n nay
co
tlze'
t(ip trung vdo cac
vdlz
de' gidi
quJ·er
nlzu
cdu
ve' BDS
c/w
tdng
.fop
c6
tint
n!u;ip
thdjJ,
m<?t
van de
xa
h¢i
phCrc
t~p
rna
bat
cu
m<?t
qu6c
gia

nao cling
g~p
phai rna
cac
giai phap
dua
ra
ft
khi
d~t
duqc
tfnh toi
uu
tuy¢t
d6i
rna
thuang
la sv danh
d6i
giUa tfnh hi¢u qua va tfnh
cong
bang.
3.
Wf~:~c
tieu nghien
Cllu.
Xuat phap
tu
thvc
tr~ng

so
khai
cua
ho~t
d<?ng
kinh
doanh BDS
va
cling v6i n6
cling la tlnh
tr~ng
so
khai trong c6ng tac nghien
ct.lu
llnh
Vl:fc
nay 0 Vi¢t
Nam,
·'
4
tren ca so tam quan tn;mg cua
BDS
doi v6i doi song kinh
te
xa
h(>i
nhu da
de
c?p
k~

tren, Nghien cuu sinh thi[y rdng vi¢c nglzien
c1ru
n/urng
to'n
tgi
c/u{
yez1
cdn trrf
Sl/
p/zat
triln
CllG
hoc;~t
d(Jng
kinh doanh BDS J Fi¢t N
am,
qua d6
de'
xudt
cac
gidi
phap
dl
gidi
quyet
cac tdn tgi
d6
d6z
·v6'i
co

quem
hogch
djnh
chinh
sach
N lui mr6·c trong
lTnh
Vl/C
ndy
ld
h{t
sz(c
cdn
thief. Vi¢c nghien
CUu
nay can
dtrQ'C
thlJC
hi~n
tren
Cd
SOh~
thong hoa
CaC
Van
d~
V~
ly
lu~n
trong llnh

VlJc.BDS.cfing nhu
chi r6 cac van de thvc tien chua phu hqp cho vi¢c phat
tri~n
hoq.t
d(>ng
kinh cloanh BDS o
Vi~t
nam. Ket qua nghien
cll'u
nay la can thiet
cho
mQi
doi tuqng tham gia thi truong
BDS
nhu cac h¢
gia
dlnhl cac nha quan
ly
doanh nghi¢p, cac nha dau
tu,
cac nha xay
dlp1g
BDS, cac nha tai trq cho cac
dl!
an
BDS cung
nhu
cac ca quan quan
ly
nha mr6c trong llnh

VlJC
nay nham
thuc df\y
stJ
phat
tri~n
cua
hoq.t
d¢ng kinh doanh BDS,
tq.o
duqc nhieu
BDS
han
cho
xa h¢i, g6p phan giai quyet nhu cau
ve
nai
lam vi¢c, nai san xuat,
tr~:I
s6 I
cho doanh nghi¢p
Va
cac td chile, n0i 0
Va
C<lc
khu dich
V\1
cho
Cclc
hQ

gia dinh.
4.
D6i tuqng
va
ph~m
vi
nghh~n
Clru.
Tren ca
sO'
ml;lc
tieu nghien cuu
dade
ra
va v6i tfnh chat
d~c
thu cua
BDS,
do/,
{l((fng
chfnh
dU(JC nglzien
Cll'tl
trong
lu~n
an nay
Et:
- Moi tn.rong kinh doanh
BDS
a Vi¢t Nam nhu

h¢
thong lu?t dieu tiet
hoq.t
d¢ng
kinh doanh BDS,
di~u
tiet thi truong
BDS
0 Yi¢t Nam.
-
Cic
chfnh sach nham thuc
d~y
SlJ
phat
tri~n
cua
hoq.t
d¢ng kinh doanh BDS 0
Vi~t
Nam theo
cache
thi truong nham
Slr
d~ng
hi¢u qua
han
nfra
nguon
lt!C

ve
BDS
d1a dat nu6'c n6i chung va ngu6n tai nguyen
dfit
dai n6i rieng
d~
dap ling
nhu c1u
v~
BDS ngay
dmg
tang cua xa h¢i.
V
e'
phgm
vi
k/zong gian nglzien
cz(u:
do
day la llnh vvc
rfit
r¢ng
16'n
va
phu·c
tq.p
nen
lu~n
an se chu yeu t?p trung nghien
CUll

\'~
C<lc
BDS nha 6
va
BDS
thuang
m~1i
a
Vi~t
Nam.
C<'ic
dO'
li¢u dung
d~
phan tfch
v~
m6i
truO'ng,
chfnh sach,
thlJc
trq.ng
hoq.t
d¢ng
kinh doanh
BDS
chu yeu
Hiy
tl! d!a ban
Ha
N¢i, m¢t phan

ttr
d!a ban
th?mh
ph6 HCivf la nhfrng nai ma
hoq.t
d¢ng kinh doanh BDS,
d~c
bi¢t
5
la cac
BDS
nha a
va
thtrong
m~i,
c6
mli'c
d<?
phat
tri~n
cao nh[tt,
tu
d6 suy f\)ng
ra cho hoar dona kinh doanh
BDS
tren ca nu6c.
. . c .
v
e'
p/upn vi thai gian nghien

czru:
thai gian duqc nghien cuu se
gi6'i
h~n
tu
nam
1993 rra
l~i
day. Cac giai
do~n
tru6'c nam 1993 duqc
d~
c~p
sa
b<?
vl trong giai
do~n
d6, khi Nha nu6c kh6ng cho phep
chuy~n
nhu9·ng
quy~n
siX
dlfng dat, nen
c6
th~
n6i
Ia
chtra ton
t~i
m¢t each chfnh thuc

ho~t
d¢ng kinh doanh
BDS
theo
co
che thi tnrong.
K~
tu ra doi cua Lu?t dat dai nam 1993
d~n
naY.,
khi
rna
Nha
ntr6c
c6ng
nh~n
nhfrng
quy~n
dinh
do~t
co bim
dra
chu
siX
di;Ing
dat
hQ'p
phap
nhu
quy~n

chuy~n
nhtrqng, cho thue, the chap, thua
ke

thl
ho~t
d(mg
kinh
doanh
BDS
m6'i
chfnh
thli'c
duqc thua
nh~n
va
phat
tri~n.
5.
Phuong phap nghien
c(ru.
N~n
tang cua phuong phap nghien
Ctfu
dva tren phep duy
v~t
bi~n
chung
va
duy

v~H
Itch
Slf.
C~:ic
nguon
soli¢u
dung trong
C<lc
phan tfch trong
lu~n
an
dUQ'C
thu th?p thong qua cac
CUQC
khao Sat, nghien
CU"U
CaC
thong tin c6ng bo
CUa
cac co quan Nha
nu6'c
lien quan den llnh vvc BDS, cac doanh
nghi~p
chuyen
doanh
BDS
cling nhlf tham khao cac c6ng trlnh nghien cuu
da
thlfc hi¢n trong
llnh

v~rc
n~ty.
Kinh
nghi~m
cua cac
mr6'c
trong
vi~c
phat
tri~n
ho~1t
d¢ng kinh
doanh
BDS (trong d6
ct~c
bi~t
la kinh nghi¢m cua Trung Quoc
la
nu6'c
c6
nen
kinh te
clang
trong giai
do~n
chuy~n
d6i giong
nhu
Vi~t
Nam

va
kinh
nghi~m
.cua
My.
quoc gia c6 nen kinh te n6i chung va
ho~t
d¢ng kinh doanh
BDS
n6i
rieng
r<lt
phclt
tri~n)
da
dUQ'C
chu y,tham khao thong qua cac an phtlm,
Clc
bai
viet va nhfrng
trang web chuyen
d~
cua cac nu6'c d6 tren Internet. Ngoai ra
d~
b6 sung them nguon du li¢u,
NCS
eta
thvc
hi~n
ca cac

CUQC
phong van, trao d6i
v6i cac chuyen gia trong Enh
Vlf'C
nay.
6.
Nhung
di~m
m6i
rna
lu~n
an
de
C*P·
So
v6'i
nhung nghien
CUu
tru6'c day
t~i
Vi~t
Nam trong llnh
vvc
nay thl cac
nghien
Ctfu
CUa
}u~n
an
CO

ITIQt
SO
di~m
m6'i
sau:
6

6

- Phân tích, đánh giá những vấn đề chính tác động đến sự phát triển của
hoạt động kinh doanh BĐS trong nền kinh tế thị trường.
- Phân tích, tổng họp những điểm phù hợp và những điểm chưa phù hợp
cho sự phát triển của hoạt động kinh doanh BĐS từ khuôn khổ pháp lý
môi trường kinh doanh hiện nay ở Việt Nam, qua đó đề xuất các giải
pháp đối với các cơ quan quản lý Nhà nước, cũng như đối với các chủ
thể tham gia thị trường BĐS nhằm thúc đẩy sự phát triển của hoạt động
kinh doanh này.
1. Kết cấu luận án.
Luận án gồm 3 chương. Chương đầu nghiên cứu về tổng quan các vấn đề
chính tác động đến sự phát triển của hoạt động kinh doanh BĐS, chương hai
sẽ nghiên cứu hiện trạng các vấn đề liên quan đến hoạt kinh doanh BĐS ở
Việt Nam hiện nay và chương cuối sẽ là sự tổng hợp và đề xuất các giải pháp
thúc đẩy sự phát triển hoạt động kinh doanh BĐS ở Việt Nam đối với các cơ
quan Nhà nước có trách nhiệm tạo dựng môi trường cho hoạt kinh doanh BĐS
cũng như đối với các đối tượng tham gia thị trường BĐS ở Việt Nam
7
CHUONG
1
?
)'

1'\./
A'
/'
. / A
TONC;
QUAN
CAC
VAN
DE
CHINH
T
AC
DQNG
A ; . ./''• •
.'/
A ?
TOI
HOAT
DONG
KINH
DOANH
BAT
DONG
SAN
. . .
(BDS)
TRONG
NEN
KINH
TE

TH~
TRlJONG.
1.1.
KHAI
NitiVI
VE
BDS, V AI
TRO
CUA BDS
TRONG
XA H(>I.
1.1.1. Khai
ni¢m
ve
BDS.
BDS
c6
y ngh1a
khac
nhau
doi
v6'i
nhGng
nguoi
khac
nhau.
N
guai
nong
dan

c6
th~
coi
BDS
nhu
la
m¢t
trong ba yeu to
cua
n<~n
sim
xuat
theo
y
nghia
cua
kinh
te
hoc
co
cti~n:
dat
dai, lao dong, von.
Mot
so
nguai
khac
c6
cu·ong
vi

dieu
. .
~·
. .
~

.
hanh
cac
doanh
nghi~p
l6'n
c6
th~
coi BDS la
m¢t
tai
san
16'n
cua
doanh
nghi~p.
Lu~t
su
coi
BDS
nhu
m(>t
tai san mang theo
nhieu

quyen
va
trach
nhi~m
cho
nguoi
chu
s6
hfru. Cac
c~:\
nhtm, h9 gia dlnh
(HGD)
coi
BDS
la
noi
cu
ngl;l
h~mg
ngay
cua
hQ.
Nl¢t
so
nguai
khac
hoSlt
c1¢ng
trong cac
llnh

vgc
lien
quan
den
BDS
nhu
moi
gi6'i,
d~nh
gia, quan
1}',
xay
dgng,
cap
von
vay
coi BDS
la
hoq.t
d(>ng
kinh
doanh
cua
hQ.
Nhu
ta
eta
biet
tat
ca

chung
ta
deu can c6
nha
6, c6 noi
lam
vi~c,
hc;>c
t~p,
c6
noi
vui
choi

do
v~y
c6
th~
n6i tat
dt
chung
ta
deu
c6
"cong
vi~c"
v6'i
BDS
du
la

trong
y
nghia
nao
nfra va
cung
c6
th~
n6i
gan
nhu
U1t
ca
chung
ta
deu
phai
dua
ra
cac
quyet
dtnh
lien
quan
den BDS
it
nhat
la
m(>t
liin,

tuy
thu(>c vao
vi
trf, vai
tro
cua
mlnh
trong
c¢ng
dong, trong gia d1nh. Do
v~y
vi~c
hi~u
biet
cac
nguyen
#
ly
co
ban
cua
BDS
la
m¢t
vi~c
c6
fch
cho
hau het
m9i

ngucri.
BDS,
ngoai
)'
nghia
la
m(>t
linh V\!C
nghien
cliu
ho?c
Et
m¢t
ho?t
d(>ng
kinh
doanh,
con
c6
y
nghia
bao trum la
m(>t
lo(;li
tai
san
d?c
bi~t.
Theo
qui

d!nh
t?i
B¢
Lu~t
Dan
Sg
hi~n
hanh
thl BDS la
cac
tai san
khong
di
doi
duqc
bao
g6m:
·o
8
dat
dai,
nha
0,
cong
trlnh xay dtfng gan
lien
voi
d£lt
ctai,
k~

ca
cac
tai
san
giln
lien
v6i
nha
o,
cong
trlnh
xay
dlfl1g
d6, cac·
Uii
san
khac
giln
lien
v6i
dat
dai va
cac
tai
san
khac
do
phap
lu~t
quy

d!nh
1
•
V
6i
y
nghia
nay
BDS
la
ngu6n
l1Jc
qu6c
gia
bat kti d6 la
so
hliu
ca
nhan
hay
so
hfiu
cong
c¢ng.
Tu)'
thea
chuc
nang
su
dvng,

BDS
c6
th~
duqc
phan
lot;ti
nhu
sau:
Nha
a:
BDS
nha
6
la
cac
ngoi
nha
d¢c
l?p
cling
nhu
cac
khu
nha
chung
cu,
cling nhu·
cac
khu
dat

d~mh
d~
xay
d1fl1g
cac
ngoi
nha/khu
nha
0.
Lo~i
BDS
nay
c6
th~
nam
a
cac
th~mh
pho,
vung
ngo<;li
0,
vung
n6ng
thon.
BDS
Thuong
m~i:
Cac
khu

van
phong
cho
thue,
trung
tam
thuong
m?i,
chq,
cua
hang,
khach
s~m,
nha
hang,
khu
nghi
mat,
cac
khu
dat
tr6ng
danh
cho
vi~c
xay
dvng
cac
BDS
thuong

m~i
k~
tren.
Hau
het
cac
BDS
thuong
m?i
la
nhling
BDS
dem
l~i
thu
nh~p
!a tien
cho
thue
si'r
dt;Ing,
va
thuang
chrqc
gQi
la
BDS t0o
thu
nh~p
va thuO'ng

thf1y
nhieu
6'
cac
th~mh
ph6,
noi
dien
ra
thuong
xuyen
c:k
hoat
dong
kinh
doanh
dich
vu.
• • c_.; • •
BDS
Cong
nghi~p:
BDS
cong
nghi¢p
bao
gom
cck
nha
may,

kho
tang, cac
cong
tr'inh ti¢n fch di kern,
mo,
cac
khu
dat
trong
dti
xay
dv·ng
cac
BDS
cong
nghi~p.
Nhung
BDS
cong
nghi¢p
l6n
thuo·ng
m1m
a
cac
vung
ngo~i
6
cac
thanh

phO
VI
thti0ng
c6ng
Vi~c
a
day
pl1l;l
thUQC
VaO
nguon
nhan
lqc
CO
t(_li
CaC
do thi.
M¢t
so
loc_li
BDS
cong
nghi~p
c6
th~
6'
cac
vung
n6ng
thon

ho~c
c:k
vung
c6
cac
t~li
nguyen
thien
nhicn
tu5' m(rc
d(>
phl}
thu¢<;
cua
nganh
cong
nghi¢p d6
vao
nguyen
li~u
d.:1u
vao la
nong
s?m
(cong
nghi~p
che
bi~;n
thtfc
ph~m)

ho~c
tai
nguyen
thien
nhien
(che
bien
qu~ng
khai
th{tc ttr
mo,
thuy
di~n

).
Trong
truong
hqp
nay,
lao
d¢ng
a vung kh<k
se
duqc
chuy~n
toi
va
xung
quanh
khu

V~fC
do
Se
!TIQC len
cac
do
thi
moi.
BDS
nong,
lam,
ngu
nghi~p:
Nhu·ng
canh
r(rng, nhu·ng c<inh
dong
tr6ng
cay
ho(lc
nuoi
trong
thuy
hai
san,
tr~li
chan
nuoi,
trang
tr~i,

h¢
thong
ttr6'i
tieu
la
I /24. Di(!l/
181/
9
cac BDS
di~n
hlnh
cua
nh6m
nay.
N6
c6
th~
nam
6
nhung
vi:mg
sau vung
xa
va
cling c6
th~
nam
gan
cac
khu

?o
thi va trong
m(>t
tuong
lai
nao
d6 thuong duqc
chuy~n
c16i
sang
myc
dfch
si:r
dyng
khac c6
hi~u
qua
han.
BDS
cong
c<)ng:
cac
khu
van
phong
cua
cac
co
quan
Nha

nu6'c,
oic
BDS
phyc
vy
cac
lqi ich
chung
do
Nha
nuac
dau
tu
nhu
cac
b~nh
vi~n
cong,
cong
vien,
dtrong xa,
tnrong
h9c
c6ng

Th6ng
thuong
cac
BDS
nay

thtrong duqc xay dlp1g
va
si:r
dyng
lau dai va it
khi
duqc
mua
ban tren thi
truong
BDS
tri:r
nhfrng truong
hqp d?c
bi~t.
Cac
lo;;Ii
BDS
khac:
d6
la
cac
BDS
khong
thu(>c
cac
nh6m
tren
nhu
nha tho,

chua
chi~n,
mieu
m£?.o.
cac
ca
sa
tu
thi~n,
san golf,
san
bong

1.1.2.
Cac
thu<)c
tinh
cua
BDS.
La
m(>t
lo<;~i
tai
s~m
d~c
bi¢t, BDS
c6
nhfrng thu(>c
tinh
rieng

va
cung
la
nhfrng
d~c
di~m
khac
bi~t
so vai
cac
lo;:ti
t~ti
sim
khac.
Tuy
thu(>c
vao tung g6c
d(>
nghien
cu·u,
c6
th~
phan
chia
cac
lo;:ti
thu(>c
tfnh
cua
BDS

thanh
nhfrng
nh6m
sau:
1.1.2.l.Thu<)c
tinh
v:)t ly:
Tinh
bat
d<)ng:
c{ic
khu
dat
c6
tfnh
bat
dc)ng,
ngh!a
la
khong
di
chuy~n
duqc
trong
khong
gian.
Cac
th~mh
phan
v~t

chat
tren
dat
nhu
dat
da,
khoang san,
dau
lua

c6
th~
duqc
di
chuy~n
tu
ch6
nay
sang
ch6
khac
song
mi'mh dat cy
th~
theo
y
ngh!a
dial)'
thl
kh6ng

th~
di
chuy~n
duqc
ngh'Ia
la
m6i
manh
dat
d~u
c6
cac
chi
so
kinh
d¢ va
VI
d~l
xac d!nh,
khong
thay
d6i. Tfnh bat
d(>ng
nay cua
dat
lam
cho
n6 du·qc
xac
dtnh

la BDS. V6'i
thu<)c
tinh
nay,
thi
truong
dat c6
khuynh
huang
mang
tfnh
chat
d{a phuO'ng.
Nhu
cau
si:r
dl.)ng
phai
"di
chuy~n"
t6'i
vt
tri
cua
BDS.
Tinh
khong
the
b!
pha

huy: dfit voi y ngh!a
la
m(>t
phan
cua
khong
gian la
khong
th~
bi
pha
huy,
n6
se ton
t<;1i
mai.
Tinh
ben
vung
nay
H1m
cho da't
c6
khuynh
huang
tr6
thanh
cac
khoan
dau

tu
cua
cong
chung.
Oic
nha
dciu
tu
10
thuang
phan bi¢t ro
sv
pha huy mang tfnh
v~t
chat va
sv
ben vung mang tfnh
kinh
te.
Ve
mat vat chat, dat dai kh6ng thd bi pha huy song gia tri cua n6 c6
th~
bi
hu>'
ho~i
bang
vi~c
thay d6i cac dieu
ki~n.
Vf

dl},
gia tri
m(>t
m?mh
dat c6
th~
bi giam
di
dang
k~
khi n6
b!
c;k
tac
dc)ng
xau cua m6i
truong
xung quanh lam
cho
vi~c
su
d1:1ng
khong
duQ'c
ai quan tam.
Tinh
khong
dong
nhat:
kh6ng c6 hai manh dat nao

gi6ng
h~t
nhau a m9i
di~m.
Tfnh chat nay c6
th~
gQi
la tfnh khong dong
nhit
hay tfnh
kha,c
bi~t.
Cac
manh dat
bao
gia
cung c6
m(>t
vi
trf khong gi6ng cua bat c(r manh dat nao
khac.
sv
khac
bi~t
giua cac manh dat con c6
th~
la
sv
khac
bi¢t cua hlnh

d0-ng,
kfch co,
etta
hlnh
vv

Tiep theo,
h9-
Hing
c6ng c¢ng nhu
duong
xa
va
cac cong
trlnh tien fch
ctoi
vcS'i
t"lrng
manh dat cung
thuo·112:
khac
nhau
lam cho chung
•

"-'
~
I.,
khac nhau. Cu6i cung,
ngo~i

cimh
ding
t<;w
ra
s~r
khac
bi~t
gifra cac manh
dat
1.1.2.2.
Thu6c
tfnh
thti che:
Th~
che
la nhung phfin cua xa
h(>i
duqc
th~mh
l~p
va
duqc
C(1ng
nh~n.
Thu~t
ngu nay c6
th~
hitu
lack
t6

chCrc,
ton giao,
lu~t
l¢
ho~c
t~p
qmin.
TI1~
che
t;:to
ra
each
suy nghi
CLia
chung ta
\'~1
co
th~
t~lO
ra anh
hucmg
sftu sac t6i cac gia tri
cua chung
la.
Lu:\)t,
cic
quy
d!nh
cong c(mg
trong

llnh
vvc
BDS: llnh vvc
BDS
thuong c6
C<lc
b6 luat rien£. Do tinh
chf{t
cua
BDS
khac v6i
e<k
loai tai
sim
khac nen Iuat
• •
'
0 •
dieu tiet
C~lc
quem
h~
trong llnh
v~rc
BDS
khac v6i
lu~t
dieu tiet
cic
lo<;li

tai san
khac.
Vi~c
so
hfru
CclC
tai san khac c6
th~
dl!Q'C
hi~u
nhu
la
mc)t
s~r
so
hfru
tuy~t
doi song ct6i voi BDS
th1
kh6ng holm toan nhu
v~y.
Do tfnh
ct~c
thu
ci:1a
BDS
nen Nh:i nuoc lu6n
chra
ra
cac

lw~t
1~.
chfnh sach theo
hu6ng
h9-n
che
m<)t
so
quycn
CLla
nguO'i
sa
hCru
\'a
Slf
d~mg,
Dieu nay
nhu
la
m<;)t
yeu
cau tilt yeu cua
l11Qi
quoc gia trong do c6
cic
qu6c gia
cc.)ng
nh~m
quyen
so

hu·u
ca
nhfm
d6i v6i
dat
dai va
c:c1
cac quoc gia chi
ccmg
nh~n
quyen str
d~mg
(QSD) ca nhan doi v6i
dat
dai
nhu
0 Vi¢t Nam. Nha mr6c can
ctat
dai de plwc
v~
cac
lqi fch chung cua
c(>ng
dong
nhu
dftt
di'mh
cho qu6c phong, an ninh,
duang
xa, cong trlnh thuy

11
lai

rna
cac
nhu
diu
nay
c6
th~
thay d6i,
phat
sinh
theo
thai gian do
v~y
quyen
dli'Q'C
phep thu h6i dat
SO
hfru
ho~c
Slr
d!fng
Ca
nhfm
lu6n
CO
trong cac
van

ban
phap
luC:H
ve
dat
dai cua cac
qu6c
gia.
:rv1~t
khac
cac
BDS tuy
thUQC
quyen
SO
hfru va
Slr
d!fng
cua
Cac
ca nhan
song
bao
giG'
cung
nam
trong
illQt
moi
truang

tl;f
nhien, xa h¢i
n~w
d6, chiem
m¢t
khong
gian
t~i
m¢t
dia
b~m
nao
d6 do
v~y
sv
ton
t~i
etta
m<)t
BDS luon ch!u
sv
tac
d¢ng
cua
moi
truO'ng
xung
quanh va
nguqc
l~i

n6 cfing
la
m¢t
phan
cau
thanh
cua
m6i
truO'ng d6.
Nha
mr6c Iu6n
c6
vai
tro
dieu
tiet trong m6i
quan
h¢
hay
sv
lien
quan
gifra BDS
va
c9ng
dong
xung
quanh
nhu
m¢t. t6ng

th~
cung
nhu
gifra
cac
BDS
rieng
bi¢t de
bao
dam
rang
vi¢c
str
d!fng BDS nay
khong
gay
cac
anh
huang
tieu
qrc
den
moi
truong
xung
quanh
cfing
nhu
t6i vi¢c
Slr

dtJng
cua
cac
BDS
lien quan khac.
Nhfrng
qui cttnh trong
cic
qui
ho~ch
t6ng the cac
v-Lmg,
qui
ho~ch
chi tiet
cac
khu
vi.Jc,
quy
che
xay
d1;rng

.la
nhi111g
quy
dinh
cong c¢ng
trong
llnh

vvc nay.
T~p
qmin
d!a
phu011g~
khu
Vl!C:
T~p
qwin
la
each
suy
ngh1
ho~c
h2mh
d¢ng
di~n
hlnh
dta
m¢t
ctja
phucmg
nao
ct6.
N6
giong
nhu
th6i
quen
cua

m¢t
ca
nh~m.
Vf dlf
nguai
dan
mien
xu6i thl
thuang
lam
nha
a
tr!f·c
tiep
tren
nen
dat
COI1
nhieu
CQDg
d6ng
cac
khu
VlJC mien nui
thuong
a
nha
S~ln

1.1.2.3.

Thu(Jc
tinh
kinh
te:
Vi
the:
la vj trf
cua
BDS trong moi
quan
h¢
tuang
doi
v6i cac
ho(;lt
d(>ng
Slr
d!fng
dat
ben
ngoai
khac. Vj trf kinh
te
va
vj
trf ctja
ly
cling
c6
vai tro

trong
d6
vj trf
kinh
te
c6
vai
tro
chfnh. Y!
the
la ket
qua
cua
Sl:f
li.Ja
chQn va
khuynh
huang
CUa
cac
C'l
nhan
va
C<.lc
nh6rn trong vi¢c
lt.ra
cht,m
m~t
bclng.
Sl;f

khac
bi~t
ve
vj
the
lam
cho
c<:ic
manh
dat
tuang
tv
duqc
SLJ'
l!fng
theo
cac
each
khac
nhau
va
c6
gia
tri
khac
nhau.
Yeu
to
chinh
anh

huang
den-vi¢c
Iva chQn
vj
tri la
khoimg
each
ho~c
thai
gian can
cho
vi¢c di
l~i
gifra
BDS
va
cac
diem
dich
ma
nguO'i
su
d~mg
BDS
thuang
phai t6i.
T6ng
cac
khoimg
each

ho~c
thai
gian
cua
m¢t
BDS
t6'i
cac
di~m
dfch
cang
nho
th1
gia trj
cua
BDS
cang
cao. Cac
yeu
to
12
khac
CUa
Vl
the
khu
dat lam
imh
huang den gia trj
CUa

no la
SJ!
hi¢n di¢n
CUa
cac
ti~n
fch
va dich
Vtf,
hUang gi6, huang anh
S~ng
m~t
trOi

Sq
khan
hiem:
m(lt
so
Io~i
dat nhat d!nh c6
th~
c6 nguon cung tuong doi
h<;tn
che
va duqc
gQi
la
SJ!
khan hie'm. T6ng

so
Iuqng dat trong
xa
h¢i
la
m¢t
so
co
dinh sona
su
khan hiem dat,
BDS,
chi la tuong doi.
Cung
v6'i
thai gian
va
vai
. b .
chi phf b6 ra, nguon cung cua dat dai da duqc
dau
tu
se
gia
tang
d~
dap
t'mg
nhu
diu.

M~c
du
v:;ly,
noi lo d1a vi¢c dan
so
kh6ng
ngung
tang
da
lam cho nhu
cau tang nhanh
hO'n
nguon cung
CO
h~n
Va
t(;lO
len nhfrng
COn
SOt
dat.
Tinh
phtf thu(lc
Ian
nhau:
Sl!
tuong tac giu·a
vi~c
su
dt,Ing

cong trlnh tren dat
va
gia tri khu dat ctuqc
g<;>i
Ia
Sl!
phy thu¢c Ian nhau.
Vi~c
xay
dlfng m¢t trung
tam thuong m?i tren m(lt ctuong
phose
~1nh
huang
tai quyet
ctinh
su dyng
de
m{{nh
dat gan
ct6.
Luqng khach hang cua m(lt nha
h~mg
xay
dv11g
tren tryc qu6c
h) chfnh
ph~l
thu(lc nhiel.l va cac khach
ssm

gan d6 va
vi~c
xay dvng mai m¢t
con duong tninh se
ln.m
giam dang
b!;
luqng khach hang
cua
ca
nha hang
va
khach
Sq11
tren
c10t:ll1
ctm:mg
CU
d6
Va
lam cho tri gia
CUa
nha ·hang cling nhtr
CUa
khach san giam di. Do vav viec su dung
va
gia tri
ctb
cua mot BDS c6
th~

bi
•
'
•
•.
• •
'
l
• • •
thay
dcii
bc)'i
S\!
thay
ct6i
cua m¢t
BDS
khac.
1.1.2.4. Thu(lc
tinh
th~
truO'ng:
C~nh
tranh
theo
vung:
Tfnh bat d¢ng, tfnh khong dong nhat lam cho
c~nh
tranh trong llnh vvc BDS c6 tfnh khu vtfc.
Vi~c

khong
th~
di
do·i
BDS
d~
dap
ling
sy·
thay doi cua cung
cfiu
cling nhu
vi~c
thieu tfnh tucmg dong va tfnh
chua'n hoa lam cho nguo·i mua BDS phai
khc.io
sat
ti:rng
BDS
d~
hidu biet gia tr!
cua
n6. Khcmg c6 each
de
dang cho nguoi mua so sanh
cac
BDS lam cho
Sli
.__

'
.
C(;lnh
tranh gifra
die
BDS
trcJ
nen h?n che.
C<~nh
tranh thea vung c6 y ngh!a
dung
hem
khi ap
dt_mg
cho
BDS
El
nha
6·
so v6i cac BDS thuong
m~1i
va
cong
nghi~p
kh<lc.
13
Nhu
diu
phan
theo

nh6m:
Mqi
nguoi thuong tim
kiem
v~t
su
dlfng BDS theo
rn¢t nhu
diu
nhat
dinh
nao d6. Vi dlf:
m¢t
gia dinh tim
kiem
m¢t
can nha rieng
thl chi tlm kiem trong thi truong cac ngoi
nha
xay
d¢c
l~p.
~v19t
thuong gia
muon
tim noi ban d6 go thl chi tim kiem
trong
thi
truong
cac trung tam thuong

m~i
ho~c
cac khu
ph6
thuong
m~i.
M9t
nguO'i
dau
tu
vao
BDS
d~
thu lqi
nhu~n
thl tlrn kiem
cic
BDS
dem
l~i
nguon
thu tu thue
muon
do
d6
thi
truO'ng
se
c6
phan hoi phu hqp. Thi truO'ng

mua
ban cac
can
h¢
chung
cu
c6
th~
rat soi d¢ng
trong khi
th~
truO'ng cac ngoi nha d¢c
L~p
c6
th~
it soi
d<)ng.
Slf'
chuyen bi¢t hoa
duqc
hlnh
thanh
va
cac BDS
du<;c
phfm
lo~i
theo
cac
nh6m

nhu
c~u
d6.
Cac
giao
d~ch
kin:
Thong
thuO'ng
nguO'i
ban
va
ngu6i
mua
g~p
gova
ban b?c
m<)t
each rieng tu, va h¢
qua
thuong
la gia
chao
va gia thoa
thu~n
khong
c1uqc
phci
bien
rc;>ng

rai. Hon mia
die
giao dich
khong
hay dien ra 0
nhi:rng
noi buon
ban
cong
c¢ng
rna thuong 6 nha rieng, van
phong
rieng Tfnh khong
t~p
trung
va tfnh rieng
tu
trong giao dich
mua
ban
BDS lam
cho
thong tin thi tnr0ng BDS
se
kh6 ctuqc thu
th~p
va do
d6
chi phi thu
th~p

thong
tin thucmg cao.
Nhfrng ngm1i
tham
gia
th~
trU'ong it chrqc
thong
tin:
Rat nhieu nguoi
mua
va
nguoi
ban
thieu
cac
thong
tin
ve gia
ca
BDS khi
ra
quyet
dinh
mua ban
boi
vi
vi¢c
thu
th~p

va ph an tich thong tin thucmg ton kem.
C<.l.c
doanh
nghi¢p
thuong
thue nhil'ng
chuyen
gia trong
linh
vlf'c
BDS
d~
mua
ban
BDS nham
kh~c
phifc
vi¢c lwn
che
thong
tin. Nhil'ng
nguO'i
chu va nhil'ng
nguoi
mua
tiem nang
thuang
ra cac
quyet
dinh

khong
thvc
sv
t6i
lfU
trong
cac
giao
dich BDS. Chi c6
nhG'ng
nguai
c6 moi lien h¢
g~n
gui v6i thi
truang
BDS m6i c6
th~
de dang
c6
cac
thong
tin ve gia
ca
BDS. Do
v~y
ngu0i
ban
va
nguO'i
mua

c6 xu
huang
tlm
kiem
va tra tien cho thong tin ve gia ca BDS
d~
t6i
da
hoa lqi fch cua
mlnh
va
ctieu
d6 se
lam
chi
phf giao
d~ch
tang len.
Nguon
cung
co
d!nh
trong
ngan
h<;1n:
Ngu6n
cung
BDS
co
dinh,

ft
nhat
la
trong thai
ky
m<)t
vai thang. Neu cau giam,
cung
van
giu
nguyen.
Neu
cau
tang,
can
c6
khoang thai gian thong thuO'ng tinh theo
thang
ho~c
theo
nam
d~''
14
tao
ra
cac
BDS
m6i
Nhu
cau

BDS t?i
m¢t
vung
nao
d6
ho<;ic
trong
m¢t
c¢ng
dong
nao
·d6 c6 thli
dao
d¢ng
d¢t
ng¢t
trong
ngin
h?n.
Ket
qua
la
gia
BDS
tang
nhanh
neu
cau
VUQ1
cung

qm1
xa.
M<;it
kh<lc
gia
BDS
giam
ch~m
neu
cau
giam
VI
chu
so
hfru
thuong
chiu
chap·nh?n
16
cho
tai
san
lau
ben
va
co
gia
tri
cao.
1.1.3.

Vai
tro ciia
BDS
trong
xa
h(>i.
Hi~n
nay
<1
Vi~t
Nam
chua
c6
nguon
thong
ke
chfnh
thuc
nao
ve
t6ng
gia
trj
cac
BDS
a·
nu6'c
ta
la
bao

nhieu
va
no
chiem
ty
1~
nao
trong
t6ng
tai
san
cua
quoc
gia,
do
v~y
kh6
thong
qua
c<k
so
li~u
thong
ke
chfnh
thuc
dli
minh
ho?
cho

quy
m6
va
qua
d6
la
vai
tro
cua
BDS
trong
xa
h¢i.
Van
de
nay
co
th~
dugc
tiep
c~n
qua
each
kh<:ic,
c6.
th~
kh6ng
dugc
chfnh
thong

song
theo
quan
di~m
cua
NCS
la
c6
s(rc
thuyet
ph\Jc,
ct6
la
vi~c
phzm
tich
ve
c~k
BDS
nha
6
hi~n
nay
trong
xa
h¢i
chung
ta
boi
theo

quy
lu~t
chung
6
c<:1c
nu6'c ph::it
tri~n
(se
dugc
trinh
bay
6
phan
sau)
va
c6
th~
cling
dung
v6i
Vi¢t
Nam
th1
BDS
nha
6
thuang
chiem
tv
tron2: 16n

nhat
tron2:
cac
loai
BDS
tron2:
xa
hc"1i.
Tron2:
aia
tri
BDS
co
"'
.
~
' ·
.
.__.
. - b .
hai
phan
la
gi<l
tri c6ng- tr1nh
X<'ly
d\]11g
tren
dat
va

gia
tri QSD dat.
Theo
cac
quy
dinh
ella.
ph<lp
lu~t
Vi¢t
Nam
thl
nguoi
dan
va
Glc
t6
ch(rc duq·c
quyen
SC)
hil:u
nha
6
va
cac
c(1ng
trlnh
xfty
d\]11g
tren

cHit
con
doi
v6i
dat 6
(va
dat
si'r
d~mg
cho
c;k
m~tc
dfch
khac)
thl
ci6
la
QSD,
kh6ng
ph~li
quyen
s6
hG11.
Song
cung
thco
quy
c1inh
cua
phap

lt!<~t
thl
QSD
da~
cling
dugc
phep
chuy~n
nhuqng,
cho
thue,
the'
chap,
thila
ke

do
v~y
c6
th~
noi
cau
"ban
d<'lt"
la
h1nh
thuc
con
n()i
dung

ht
chuye'n
nhugng
QSD
ctit.
Trong
Lu~n
an
nay,
ctti
don
gian
bm1
c~kh
dien
giai
do
can
t~p
trung
vao
c;ic
n¢i
clung
khac
nen
NCS
se
dung
khai

ni~m
ngan
la
bCin
ho(1c
chuye'n
nhugng
BDS
d~
thay
cho
n¢i
dung
day
dLI
la
ban
quyeu
so
hUll
nha
(ho~c
toa
nh3,
khach
S011

)
va
QSD

chit
eli
kem.
Tiep
theo,
gd
cljnh chrqc
d~t
ra
la
m()t
HGD
(I-IGD)
v6i
hai
nguoi
di
lam,
v6i
muc
thu
nh~~p
trung
blnh
hi~n
nay
6
cac
do
thi

Vi~t
Nam,
co
t6ng
thu
nh~1p
hang
thang
blnh
quan
khoimg
4-6
tri¢u
dong.
Trong
t6ng
thu
nh?p
nay,
cac
HGD
phai
chi
cac
nhu
diu
thiet
yeu
nhu
an

u6ng,
giao
thong,
sue
khoe,
hQc
15
hanh, qwin
<.lO

nhU
v~y
ph[in
t]1U
nh~p
con lqi
d~mh
cho
nhu
Call
Q-
kh6ng
nhi~u,
gic.1
d!nh con
so
nay
la
1.
tri~u

dong/thang, tti'c
la
c6
th~
tich luy cho nhu
diu
mua nha
6"
la 12
tri~u/nam.
M¢t
can h¢ hay
m(>t
ng6i
nha
khiem ton
cho
m(>t
HGD
nhv
v?y
vf
d~1
c6
di~·n
tfch la 40 m2 va
c6
gia
giao
djch tren thj

tnrang khoang 300 500
tri~u
dong.
Nhv
v~y
v6i
m(>t
HGD
c6
thu
nh~p
trung
blnh
k~
tren
din
c6
thai
gian tfch luy trong khoang tren
du6i
30
nam
m6i
c6 the
mua duqc
can
nha
khiem ton
cua
mlnh. V 6i nhfrng

HGD
c6
muc
thu
nh~p
cao
hem
ho~c
c6
ml'rc
thu
nh~p
thap
han
thl chi tieu
cho
sinh
ho~t
cling
nhu
nhu cau
v~
nha 6 c6 the cao
han
va thap
h_on
wong
U"ng
va do
v~y

thai
gian can de tfch
Iuy thu
nh?p
cho
vi~c
mua
nha
cling c6 the ngan
han
ho~c
dai
han,.
c6 the
khoang 10
nam
ho~c
tren 30 nam (khong
k~
cac trvorig
hqp
ca
bi~t
nhu
duqc
huO"ng
thll'a ke, dvqc Nha nu6c cap mien phi trong giai
do<;tn
tru6c day, c6
nguon

thu
nh~p
cao
hAn
so
v6'i
muc
lU'ong
blnh
quan
trong
xa
h¢i do cac
ho~t
d¢ng
kinh
doanh
dem
L~i,
ttr
cac
ngu6n thu
nh~p
bat
chfnh
khac

soh¢
nay la
khong

JC;n
neu
xet tren
ph<;tm
vi toan xa h¢i).
V6i
m¢t
so
u6c tinh tren c6 the
n6i
thong
thuang
doi v6i moi HGD thl gia trj
cua
ngoi
nha
h9 dang 6 thu0ng la
m(>t
trong
c<:'ic
t2ii
<m c6 gia tr!
16n
nhat,
la
ngu6n thu
nh~p
duqc
tfch luy trong
nit

nhieu
nam. Cach dinh luqng
hoc\
tong gia tri BDS
nha
6
hi~n
nay 6
Vi~t
Nam
sau
day,
tuy khong xuat phat
tu
c<:k
so
li¢u
thong
ke
chinh
thuc song c6
the
duqc
nhi~u
nguai
cong
nh~n
tu
th~c
te

xa
h¢i hi¢n
nay
cua
Vi¢t Nam,
d~a
tren
m¢t
so
gi~1
djnh sau (cac
so
li~u
v~
dan
solfiy
ti:r
nguon
tren vVebsite
cih
Tong
c~c
thong
ke (TCTK) thang 9/2005):
Tong
dan
so
Vi~t
Nam
hi¢n nay khoimg

80
tri¢u
nguai
trong d6
so
ngu0i
6
nong
thon la 60 tri¢u, 6 thanh th! la
20
tri¢u, trong
d6
t~i
Ha
n(>i
va
TPHCM
c6
6,7 tri¢u ngu0i.
Blnh
quan
moi HGD klm
v~c
thanh thj
khoang
4
nguai
Blnh
quan
moi HOD

khu
v~c
n6ng thon
khoang
6
nguai
16
Oia
td trung
b!nh
cua
BDS
ma
m¢t
HOD
sa
hfru t?i cac
c16
thi
(tri:r
Ha
n¢i
va
TPHC:tv1) la
300
tri~u
dong:
Oia
tri
trung

blnh
cua
BDS
ma
m¢t
HGD
s6'
huu
t?i
Ha
n¢i va TPHClvf
la
500
tri~u
dong.
Bang
1.1.
Gia
d~nh
va
tinh
toan t6ng gi:i
tr~
BDS
nha
a
t~i
Vi¢t Nan1
1 Dia
ban

l Dan· so 1
So
nhan
, ,
(tri~u
J kha'u b1nh I
j i
nguoi)
I
quan/HOD
L
· +-i
+-
I 1 2 3
-L
I
Ha
N¢i,
I
6,7/
4!
I
I
~
TP
HCI\1
I
I
I
13.3 j

41
1 Cac
doth~
'
I
kh~l.c·
i
!
J
I !
I
Nong
th6n
i
60!
6i
I
I
T6ng
so
80
I
I
I
I
I
Oia
tfi
blnh
quan

cua
BDS/HOD
(tr.dong)
4
500
300
50
T6nuso
0
T6na
aia
00
HOD
tri BDS
(tr.
h6)
cry
dong)
5=(2)/(3)
I 6 = (4)x(5)
1,675/
837.500:
i
!
i
'
"
"')-
.),.)_.)
I

997.500
i
I
10
I
500.000
i
}_-
I
)j
2.335.000!
Gict
tri trung
blnh
ella BDS
ma
m()t
HOD
s6
huu
t<:1i
cac vung
n6ng
th6n
Ja
50
tri¢u dong.
Nhu
v(ty
c6

th6 tfnh t6ng gia
tri
de
BDS
nba
0
hi¢n
nay
ella
Yi~t
Nam
tuung
dt.rong
kho~ng
150
ty
de)
la
mv
.
._
~
"'

Trong
each
t(()·c
tinlz
rren
rlu'

tdng gia 1rj BDS nlzd
d·
czla
\lic?t
Nanz
ci'ing
C(J
gici
rr/
ft
n/zat
being 5
ldn
t6'ng thu
nh~lp
quo~·
ddn
hi¢u
nay
vd d6
Ia
mr)t con so'
rat
IL>n
BJn
c~mh
cdc
BDS nlzd
d,
cdc

lo~zi
BDS klzdc n/ur BDS t lzumzg nwi,
cc5ng
nglzir/p.
nr5ng
/tim
ngtr
nghifp,
cr5ng
C()ng

cz7ng
cc5
giL1
trj k.lz6ng nho
vd
do
dc5
o5 the'
/l(Ji
h)/Jg
gicl
rrj
cclc
lo~zi
BDS lrong
xc:.I
h~5i
fcirn¢t
so'

kho'ng
hf
Han nira.
nlur
d(T
pluin
ticlz.
m/ii
m~5t
c6ng
dan, mr)t HGD
de'u
cdn dJ/1 BDS trong cu¢c
S(5JJg
lzclng
ngciy
nlut
1Wi
d.
no'i
him
vi~:;c.
no'i
h<JC
lzdn/z, no'i vtu·
clwi

do 1'(/y
cr5
the/ tu5i BDS

cr)
1·ai
tn)
lu!t strc to
ft5·n
trnng
m<Ji
c(~ng
d()'ng.
nu;i
xli
/u)i,
trong
th)
cc)
Vic;r
Num.
17
1.2.
KHAI
QUAT
VE
HOi~
T
DQNG
KINH
DOANH
BDS.
Nhu
m(>t

hi¢n wqng khach quan trang m¢t xa
h<?i
hi~n
d~i,
hau het cac
lo~i
tai
·
sAn
(d(>ng
san hay
BDS)
deu ctuqc m¢t nh6m
nguO'i
nao
c16
san
xuf:lt
ra
va
dLTQ'c
m¢t nh6m khac tieu
thl;l,
ct6
U1
dieu
rna
kinh
te
hQc

thucmg
gQi
la
sv phan cong
lao
d(>ng.
Chfnh
sg
phan c6ng lao d¢ng mang tfnh qui
lu<:H
khach quan nay da
t;:ta
ra nang suat lao
d(>ng
cao cho xa h¢i
do
t~n
dvng duqc tot nhat cac nguon
}lJC, cac
ky
nang
CUa
cac ca nhan, cac khu
VlfC
dia ly trong
Vi~C
t~lO
ra cac
sim
ph~m,

cac dich
vv
c6
tfnh
c~nh
tranh cao.
H¢
qua tiep theo
cua
phan cong lao
d(mg
}a
t<;lO
nen nhu
C<lU
VU
thgc-te sinh
d(>ng
CUa
cac
ho(;lt
d(>ng
trao
dcSi.
mua
ban cac san
ph~m,
dich
Vlf
rna chung ta

gQi
la thi truong. BDS cling la m¢t
lo(;li
hang boa etuqc mua ban, trao
et6i,
thue muon
nhu
bao hang boa khac
nh~m
dap
ling
nhu cau tieu dung ella nguoi
Slf
dl}ng
va
ti;lO
thu
nh~p
cbo ngtroi cung
Ung.
Mot each chat che bon
c6
th~
n6i hoat dong va su tuong tac cua cac
ca
nhan
. . . . .
'" "
.
_

ho~c
cac t6 chtl'c tham
gi~
vi¢c mua, ban, trao
ct6i,
thue muon,
str
dvng, xay
diJng
BDS
eta
t~lo
ra thi tnrang BDS. Trong thi trucmg nay BDS la
m(>t
loi;ii
hang
hoa. Noi dien
ra cac hoat dong thi tnrong la mot
etia
ban
n~w
d6.
1vioi
nguoi
• • fo ' • I ' • 0
_.,
tham gia thi trvong deu
c6
ct(>ng
co toi

eta
hoa
lQ'i
fch
d1a mlnh. Trang
c<-k
1~·
thuyet kinh te, tai chfnh thl toi
eta
hoa lqi
fch
dong ngh1a voi khai
ni~m
toi
eta
hoa cua cili. Trang
CUQC
song, ngoai y nghia tren, toi da boa lqi
feb
c6
th~
dUQ'C
hieu duoi cac hlnh thlic khac nhu: bao
v¢
sue mua
cua
dong tien, chong
li;im
phat lam dong tien mat gia,
th~

hi¢n uy the, quyen hlc khi
sa
hfru
BDS

1.2.1.
St~·
can
thiet
khach
quan
cim
ho~t
d(>ng
kinh
doanh
BDS.
Nhu chung ta
eta
biet, ngu6n goc gia tri
dta
m(>t
BDS la nhfrng huu
feb
ma
BDS
dem
li;li
cho ngvoi s6
hCru

cua n6. Tfnh huu fch cua BDS
th~
hi¢n 6 cho
n6
cung
cap noi tru
ngl}
va ti¢n nghi cbo
ngLroi
Slr
dl}ng
cling nhlf
ti;lO
CO'
sa
cho
bO(;lt
d¢ng san xuat ra hang hoa va d!ch
Vl}
d~
phl}C
Vl}
con ngvo·i.
Vf
dl},
nha xu6ng
la
CO
Sa
ChQ

11lQt
day chuyen san
XUat,
trUOng
bQC
la
CO
SO
cho
bo~t
d(>ng
giao
dl}c
Tuy nhien, thuat
ngfr
hf
" ? •
~.c""litA~
·n~h'ia
rong
han
khai niem
BO
G .
tffi
.·
~r
· .
TRU;~~r;it
~CM\

~-1~-~1
____
,
18
la noi tru
ngl;l
va
cac ti¢n nghi cho nguoi
su
dl;lng cling
nhu
la co
so
cho
hm;~t
d¢ng san xuat
va
cung
u·ng
d!ch vy. N6.con
bao
ham y nghia la
Slf
t~o
ra
gia tri
l6'n
han
SO
v6i chi phf

S~ln
Xllilt, nghia la gia tri
CUa
dau ra
J6'n
h011
gia tri cua
dau vao.
Vf
dl;l
ve
vi¢c xay m¢t ng6i nha:
d~
xay
m<)t
ng6i nha can cac
lo~i
nguyen v?t li¢u
(nhu
g<:1ch,
xi mang,
s~t
thep ), nhan c6ng, lao d¢ng quan ly,
dc1t
dai. Dat dai va nguyen
v~t
li~u
c6 the
duQ·c
mua, nhan c6ng

va
lao
ct<)ng
quan
ly
duqc
tra
luang. Khi ban ngoi nha
xay
xong, nguoi
chi:1
so
hihl c6 the
rhu
chrqc
lqi
nhu~n
do
gi<:1
ban cao han chi
phi
de
xay duqc ngoi nha. Lqi
nhu~n
duqc t?o ra la
do
ca tong the ngoi nha c6 gia
tri
cao
han

t6ng c¢ng tri gia cac
thanh
phfin
ci:1a
n6 (dat dai, nhan c6ng, nguyen
v~t
li~u).
Nhu v?y tv nhfrng
hfru
fch
ma BDS dem l?i
c6
th~
thay
hai
d<)ng
co
chu yeu
cHin
den cac
ho<:J.t
d¢ng mua, ban, cai
t?O,
xay dy·ng m6i, tai
trQ'
von trong
ho':lt
d<)ng
kinh doanh BDS
Ia

d¢ng co lqi nhu?n
va
d¢ng
co·
thc~'t
man
cc1c
nhu cau
su
clung
BDS.
.
'-
D(>ng ca
thoa
man:
C.lc HOD
va
cac doanh
nghi~p
can BDS de thoa man nhu
cau
ve
noi tru
ng~l,
tr~t
SO,
co
s6 de
S<:ln

xuat va cung ung dich V\I

Jv1~t
kh<:1c,
trong CUQC s6ng hi¢n nay,
V[tn
de quan trQng
han
cac nhu cau thiet yeu neu tren
Ia
s~r
tho~1
mi.'in
xutit
ph<-h
tl:r
cac dich
vy
gia tang,
sy·
ti¢n lqi, uy the ma
c<ic
BDS
s:m
dem
lc_ti.
C3c
tfnh nang cua
BDS
Enn

tang
Sl.J
ti¢n fch cho
nguo·i
Slf
d~mg
duqc
gQi
la cac ti¢n nghi nhu: dieu boa
khC>ng
khf, thang
me:1y,
b~
boi, cho
do
xe, thiet
ke
d~p,
quang
dmh
dqL.
Ben
cc_tnh
s~r
gia
trmg
ti~n
fch
cho
nguo·i

st'r
clt.mg.
nhung tfnh nang cua
BDS
san c6 the lam gia tang
vi
the
ctla chu
sa
bfru
hO(lC
Slr
clyng.
Cii
hai
lo<~i
1<-}i
feb
deu
ct6ng
gop
V~lO
s~r
thoa man
rna
BDS
dem
l~i
cho nguai
st'r

c'h~ng.
D(>ng
CO'
lqi nhu(ln:
Ll:'ii
nhu?n thuong la
111l!C
dfch chfnh
cua
C<lc
nha
dfiu
tLr
va
cac
doanh nghi¢p kinh doanh
BDS.
HQ
mua, xay dtJng BDS
d~
cho thue
ho~c
d~
ban lai va thu loi nhufm. Cac
t6
chuc tai chfnh tai tro cho cac du an BDS
ch~
. . . . . .
thu lai xuat cao
han

chi phf buy d¢ng von.
Ck
doanh nghi¢p dich
Vl}
trong llnh
19
vue BDS nhu
ho<;1t
d¢ng
c1[nh
gia, m6i gi6'i, quan ly BDS cung cap djch
Yl;l
v6'i
gi~i
cao han chi phf
ho<;1t
d¢ng
~ua
hQ.
Tro'ng qua trinh
t1m
kiem
lc;ri
nhu~n,
cac
nha dau tu
va
cac doanh
nghi~p
chuyen

doanh
BDS can xac
d~nh
cac san pham
va
d!ch Vl;l ma nguoi Slr
dl;lng
BDS can
vii
muon. Neu
hQ
c6
tht
xac d!nh
dm;rc
cac ca
hQi
d6
va
CO
th~
cung ling san phztm
Va
dich Vl;l
illQt
each
hi~U
qua thl
cac nha dau
tu

va
cac doanh
nghi~p
kinh doanh BDS c6 thti thu duqc lqi
nhu~n.
Nhu
v~y
c6
·th~
n6i ho?t d¢ng kinh doanh BDS ra doi va phat tritn la ket qua
slJ
van d¢ng cua cac tac nhan trong xa h¢i nham tho a man· cac nhu cau
ve
BDS
cua cac ca nhan cling nhu c¢ng
-dong
xw1t
phat ttr cac d¢ng ca
k~
tren. Cung
nhu cac nganh
kinh doanh khac, kinh doanh BDS c6
mt;tc
dfch chfnh la
t<;1o
ra
thu
nh~p
cho cac nha dau
tU

trong llnh
VlJC
nay va do
v~y
neu muc
lQ'i
tuc cao
thl
se thu hut
GUQ'C
nhieu von dau
tU
cua xa
h<)i
Va
ngUQ'C
l<;1i.
1.2.2.
Cac
giai
do~n
trong
ho~t
d(>ng
kinh
doanh
BDS.
Cac
giai
do~m

trong
ho<;1t
c1¢ng
kinh doanh BDS thuong g6m: ( 1 )lv!ua sdm ho(tc
rc;.o
d~rng
BDS (ddu tu, xdy dzpzg), (2) Qucin trf,
kiwi
thac
BDS
(clzo tlzue), (3;
Thanh
1),
chu_veiz
nlzzr(fng
BDS (bdn). Quan
ni~m
ve kinh doanh BDS 6
cHy
duqc
hitu
theo nghia
la
kinh doanh m¢t BDS
Cl;l
th~
tuc
la
c<k
ho<;1t

c1¢ng
dau tu
tfch
clJc
chu kh6ng phai
la
vi~c
mua
c6
phieu cua
cc1c
BDS
cho
thue
duc;rc
niem
yet tren thi trucmg
ch11ng
khoan.
Ho<;1t
d¢ng kinh
doanh
duqc
m6
ta
du6'i
day
bao gom day
du
Cclc

btr6'c,
CClc
van
de
CO
th~
phat sinh
vii
can
dtJQ'C
giai quyet
trong thlJc tien kinh doanh BDS. Tren thvc
te
ho<;1t
d¢ng kinh doanh BDS cua
m¢t chu
th~
nhat dinh c6
th~
dien ra
v6'i
ft
giai
do~m
han,
vf
d1;1
nhu m¢t doanh
nghi~p
chuyen

mua
dat tr6ng, lam h? tang
va
sau d6
la
phan
16
d~
ban thl trong
ho<;1t
c1¢ng
kinh doanh cua
hQ
khong
c6
giai
do<;1n
quan trL khai thac BDS
c1~
t<;1o
ra thu
nh~p
tu
vi¢c cho thue
BDS.
Trang
tLrng
giai
do<;1n
tren nha dau

tt1
BDS
phai
ra hang
lo(;lt
cac quyet din!)
d~
gi~1i
quyet cac van de phat sinh nham myc
dfch
t<;1o
lc;ri
nhu(m
16'n
nhat
-cho
ho<;1t
d¢ng dau
tu
cua mlnh. Du6'i day
la
trlnh
tJ!
20
cac van de, cac
buck
ma
nha kinh doanh BDS phai giai quyet trong cac giai
do<_in
dta

ho<_it
d(mg kinh doanb BDS:
1.2.2.1. Giai
do~n
mua
sam,
t~?
d1fng BDS (giai
do~n
dau
ttr
ban
dau):
Trong giai
do<;J.Il
nay dau tien nha dau tu can xac dinh r6
lnlJC
tieu
d!iu
{l(
trbz
co
sJ
ngzu5'n
l~tt
san
c6
cz{a
minh. Myc tieu dau
tu

c6
th~
la
m<)t
muc
lQ'i
nhu~n
mong dqi nao d6
ho~c
c6 th6
d~
thoa man nhu cau nao
c!6
ve
BDS. Nguon
ll;fc
d
1
a nha
dfiu
tu
c6
th~
Ia
m<)t
khoan
tie.n
von c6 san
ho~c
cac

tai san khac c6
th~
chuy~n
hoa
th~mh
tien va/ho?c nhfl'ng
C0
hQi
tiep
C~l1
cJC khoan
VOn
Vay
CUa
cac t6 chuc tin dyng.
TiejJ
theo,
nlu1
ddu
tzc
cdn
tie/1 hanh
vi¢c
plzdn
tfch
th/
f}'l((fllg
\'(l
moi
tncr"J'ng

ddu
fl(,
tim
kieln
cac
CrJ hi)i
ddu
{[(.
Vi~c
phan tfch
thi
tn.rong trong
ho<;J.t
c1¢ng
kinh doanh BDS thuong can chu y
t6'i
tri~n
vc;mg
kinh
te
a klm
VlJC
dt! kien dau
tU',
phfm tich cung
diu
ve
cac
loSii
BDS

c6
th~
dau tu
va
qua
c16
X<:lC
djnh
c!UQ'C
co
h¢i
c!au
tu
vao
lo(_li
BDS
C~l
th~
nao phu hqp v6i
m~:~c
tieu
V~l
ngu6n
ll!C
cua mlnh. Tren co
so
da
xac dinh
dU'Q'C
C(j

hc?i
dau tu,
cCmg
vi¢c tiep theo
l~t
{L/nh gi(/,
lt.m
chen
BDS'
CIJ t!u/
de'
rielz
luinh d/m
Ire.
Vi~c
danh
gi<:1
n~tv
Ia
xem
xet
cic
thuoc tfnh ctia BDS
nhu
c:.k thuoc tinh vat lv,
< ·
.,.
• • •
.I.
thu¢c tfnh

th~
che,
tl1UQC
tfnh kinh te,
thu()C
tinh thi truO'ng cua
BDS
d~
qua
ct6
xac
dinh
kh~i
nan2:
sinh loi
cua
BDS trong tuong lai.
•
~
<
~
Sau khi
cL.lnh
gi3 BDS, nha dau ttr
se
c6
ck
ph
an tfch dau tu chi tiet
va

tren c0
so
d6
ra
quyet djn!z ddu
tz(.
Quyet dinh dau
lU'
se
duqc thong qua neu
vi~c
dau
nr dtJ kien thoa man duqc cac
m~1c
tieu
d[iu
tu
eta
duqc d?t ra. Trong quyet dinh
dau
tu
can xac dinh r6
Sl!
lt.ra
chyn
BDS
d~
dau tu, t6ng von dau nr (trong
d6
c6

v6n
chu
SC)
huu
va
von vay),
tho·i
gian dau tu,
ph2m
tfch cac
khm1n
thu
nh~p
cua
BDS trong ttrang lai
va
hi¢u
qtd
dem
l<~i.
Ne'u
d~r
an
c!fi~
tv
can vay v6n thl
wilz
de'
huy
d~5ng

\'(5/z
ctin duqc nghien cull, tien hanh ngay sau khi c6 quyet d!nb
dau
tu.
C<in
c::ln
nhac cac phucmg an cho vay von cua cac t6 ch(rc tin
d~ng
kh<k
nhau
de'
ltJa
ch911
dUQ'C
kho::\n
tfn
d~mg
tot nhat trong dieu
ki¢11
Ci:l
th~
CUa
dlf'
an
dau
tu. Do hqp dong tfn
d~mg
trong kinh doanh BDS thuO'ng c6 tfnh dai
b:;1-n
nen