nguyên tắc tổ chức và hoạt động của SGD BĐS và những quy định của pháp luật về SGD BĐS

A. ĐẶT VẤN ĐỀ.
Sàn giao dịch BĐS ra đời như một nhu cầu đích thực của thị trường, như người ta
đã hình thành các chợ hàng hóa để tạo một môi trường trung gian cho giao dịch được
thuận tiện. Theo đó, mục đích hoạt động của SGD BĐS là đưa tất cả các hoạt động giao
dịch BĐS lên sàn để có thể thu thập được thông tin về TT BĐS, xây dựng thị trường giao
dịch BĐS lành mạnh, chính quy, theo mong muốn của Nhà nước, nhà đầu tư và khách
hàng của thị trường này; nhằm hạn chế các rủi ro có thể xảy ra khi giao dịch BĐS và định
hướng thị trường BĐS lành mạnh. Vậy, SGD BĐS được tổ chức và hoạt động theo
nguyên tắc nào mà có thể thực hiện được nhiệm vụ hạn chế rủi ro và định hướng thị
trường bất động sản? Để trả lời cho câu hỏi trên, chúng ta sẽ cùng đi vào phân tích các
nguyên tắc tổ chức và hoạt động của SGD BĐS và những quy định của pháp luật về SGD
BĐS trong bài tập này.
B. GIẢI QUYẾT VẤN ĐỀ:
I. Khái niệm về sàn giao dịch bất động sản:
Với các loại hàng hóa thông thường thường, để bán được hàng, người bán thường
đem hàng hóa ra chợ bán và người mua, muốn có hàng hóa cần thiết, cũng phải đến chợ
để tìm kiếm và mua. Tuy nhiên, hàng hóa bất động sản có đặc điểm là không thể di dời
được, do đó người có hàng hóa bất động sản cần bán không thể đem hàng hóa của mình
đến “chợ” được.
Mặt khác, thị trường bất động sản là thị trường rất thiếu thông tin, do đó, để người
bán và người mua gặp gỡ nhau, người ta phải tổ chức ra”chợ”. Chợ này khác với các chợ
hàng hóa thông thường ở chỗ, không có hàng hóa bày bán mà chỉ có những thông tin về
hàng hóa để những người quan tâm đến đó tham khảo và giao dịch.
Chính sự khác biệt đó nên người ta không gọi là “chợ” mà gọi là sàn giao dịch.
Vậy sàn giao dịch bất động sản là gì?
Thực ra khái niệm về sàn giao dịch bất động sản mới được thừa nhận qua Luật kinh
doanh bất động sản năm 2006. Theo Khoản 5 Điều 4 Luật KD BĐS 2006 thì: “Sàn giao
dịch bất động sản là nơi diễn ra các giao dịch bất động sản và cung cấp dịch vụ về bất
động sản”. Còn các tiêu chí hoạt động của sàn, qui chế của sàn, trách nhiệm và quyền
hạn của sàn như thế nào thì theo qui định của nhà nước. Như vậy Tổ chức, cá nhân kinh
doanh bất động sản khi bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua bất động sản phải

thông qua sàn giao dịch bất động sản. Nhà nước khuyến khích tổ chức, cá nhân không
kinh doanh bất động sản thực hiện giao dịch bất động sản thông quasàn giao dịch bất
động sản để bảo đảm công khai, minh bạch và quyền lợi của các bên. (Điều 59 Luật
KDBĐS).
II. Phân tích nguyên tắc tổ chức và hoạt động của sản giao dịch bất động sản.
Luật Kinh doanh BĐS 2006 quy định về nguyên tắc tổ chức và hoạt động của SGD
BĐS tại Điều 56: “Tổ chức, cá nhân kinh doanh BĐS, tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch
vụ bất động sản được thành lập Sàn giao dịch bất động sản hoặc thuê của tổ chức, cá
nhân khác để thực hiện cho hoạt động kinh doanh BĐS…”. Những quy định về nguyên
tắc tổ chức và hoạt động này là khung pháp lý bảo đảm cho sự ra đời và hoạt động của
các sàn. Đây là những tiêu chí để nhà nước quản lý hoạt động của các sàn cũng như
quản lý TT BĐS. Nó như một quy định bắt buộc các doanh nghiệp thực hiện hoạt động
kinh doanh BĐS hoặc các tổ chức, cá nhân hành nghề kinh doanh dịch vụ BĐS kể từ thời
điểm có hiệu lực của Luật này cần phải được chuẩn hóa, có sự kiểm soát của cơ quan nhà
nước có thẩm quyền đối với tất cả các hình thức giao dịch BĐS cũng như dịch vụ BĐS.
Ngay khi quy định này được đi vào thực hiện thì đã có rất nhiều SGD BĐS được
thành lập. Cụ thể: năm 2008 Hà Nội có gần 70 SGD BĐS, đến năm 2009 có gần 160 sàn
và tính đến thời điểm tháng 11/2010 chỉ riêng trên địa bàn thành phố Hà Nội có tới 305
SGD BĐS đã được thành lập, chính thức hoạt động và được đăng tải thông tin trên
website mạng các SGD BĐS Việt Nam
1
. Số lượng SGD BĐS được thành lập nhanh
chóng thể hiện sự phát triển của thị trường giao dịch BĐS với rất nhiều nguyên nhân
khách quan và chủ quan khác nhau. Tuy nhiên, song song với việc SGD BĐS được thành
lập ngày càng nhiều không đồng nghĩa với việc tất cả các sàn đều được đảm bảo trong
việc tổ chức và hoạt động theo đúng các nguyên tắc trên. Có thể thấy hiện nay việc SGD
BĐS được thành lập ồ ạt và nhanh chóng, chủ yếu là chính các công ty đầu tư về BĐS
hoặc kinh doanh trong lĩnh vực BĐS mở sàn giao dịch để kinh doanh BĐS hoặc kinh
doanh dịch vụ BĐS. Ví dụ SGD BĐS Đông Á (Tầng 1, Toà nhà N6E, Khu đô thị Trung
1

Theo Báo cáo tình hình hoạt động SGD BĐS tại Hà Nội của Cục quản lý nhà và thị trường BĐS – Bộ Xây dựng.
Hòa - Nhân Chính) do Công ty Cổ phần BĐS Đông Á làm chủ đầu tư, SGD BĐS Cen
group do Công ty Cổ phần tập đoàn Thế kỷ - Cen group làm chủ đầu tư…
Hoạt động của Sàn chủ yếu do các Công ty đầu tư BĐS thành lập để bán sản phẩm
của chính công ty mình là một tất yếu khách quan bởi:
(1) Luật quy định: các BĐS của nhà đầu tư phải kinh doanh qua Sàn thì đương
nhiên họ phải thành lập để tuân thủ quy định đó của pháp luật;
(2) Nếu không thành lập thì các sản phẩm của họ lại phải bán thông qua việc ký gửi
các sản phẩm BĐS của một sàn giao dịch khác, như vậy, chi phí phải chi trả cho việc
mượn sàn sẽ cao, ảnh hưởng tới chi phí đầu vào của sản phẩm và như vậy thì giá BĐS
của nhà đầu tư sẽ cao hơn so với các nhà đầu tư khác đã có sàn. Điều này sẽ khó khăn
trong việc cạnh tranh về giá cả trong chiến lược bán hàng;
(3) Nếu các nhà đầu tư không thành lập Sàn, nhà đầu tư cũng sẽ không có cơ hội để
phát triển mở rộng các hoạt động kinh doanh dịch vụ khác của mình, cũng như hoạt động
bán hàng cho các nhà đầu tư và các cá nhân khác ký gửi (hoạt động dịch vụ tại Sàn), như
vậy, sẽ không có cơ hội để phát triển đội ngũ nhân viên lành nghề, chuyên nghiệp;
(4) và cuối cùng, không có Sàn, nghĩa là nhà đầu tư cũng không có cơ hội để hiệu
ứng và quảng bá sản phẩm BĐS của công ty mình một cách hiệu quả nhất từ các phương
tiện thông tin kỹ thuật hiện đại như: máy tính, máy chiếu, trang web và các thiết bị điện
tử hiện đại khác… Và xét ở khía cạnh nào đó, công ty đầu tư BĐS chưa tạo được sức hút
và thương hiệu của công ty mình trên thị trường. Việc hầu hết các chủ đầu tư tự chủ động
mở sàn giao dịch đã cho phép SGD BĐS đó có thể thực hiện hoạt động về thông tin sản
phẩm rõ ràng, cụ thể hơn vì đó là bán sản phẩm của chính công ty, đồng thời cũng góp
phần minh bạch và kiểm soát hoạt động kinh doanh của chính công ty đó.
Tuy nhiên, cũng cần nhận thấy một thực tế đang tồn tại trong hệ thống mạng các
SGD BĐS là việc các chủ đầu tư đã tận dụng những quy định trong luật để “lách luật” và
từ đó biến SGD BĐS trở thành “sân sau” của chính các chủ đầu tư. Hoạt động của các
sàn hiện nay chủ yếu là để bán sản phẩm của chính công ty chủ quản. Điều này đã làm
giảm số lượng hàng hóa của SGD BĐS, bởi nó đã bị bó hẹp sản phẩm được giao dịch tại
sàn, mặt khác những thông tin mà SGD BĐS cung cấp có phần thiên lệch cho chính các

công ty chủ quản, tạo điều kiện maketing sản phẩm của chính các chủ đầu tư này là điều
dễ nhận thấy, từ đó khiến những sản phẩm chưa thực sự đảm bảo chất lượng cũng được
đưa lên sàn để giao dịch. Nhiều doanh nghiệp có mở sàn cũng làm đơn giản, thậm chí có
sàn mở ra chỉ có vài hoạt động như môi giới, đầu tư còn các dịch vụ khác như tư vấn,
thẩm định giá, quảng cáo... thì bỏ lủi.
Bên cạnh đó, Luật cũng qui định: Sàn giao dịch bất động sản phải là pháp nhân
(Khoản 2 Điều 56 Luật Kinh doanh BĐS), đây cũng là nguyên tắc quan trọng bởi căn cứ
vào tình hình thực tế hiện nay, SGD BĐS để có thể hoạt động tốt, đảm bảo chất lượng
cũng như đáp ứng được những yêu cầu đặt ra khi sàn bắt đầu được thành lập thì sàn phải
có tư cách pháp nhân. Điều này nhằm nâng cao vai trò của sàn đối với các hoạt động
trong TT BĐS, đồng thời tạo uy tín, niềm tin từ khách hàng khi tham gia giao dịch tại
sàn. Tuy nhiên, cũng cần thấy rằng, hiện nay SGD BĐS còn bị lệ thuộc quá nhiều vào
các nhà đầu tư - công ty chủ quản thành lập sàn. Sự lệ thuộc quá lớn này là do luật kinh
doanh BĐS có quy định về trường hợp doanh nghiệp, hợp tác xã kinh doanh bất động sản
thành lập sàn giao dịch bất động sản thì có thể sử dụng tư cách pháp nhân của doanh
nghiệp, hợp tác xã kinh doanh bất động sản để hoạt động (khoản 2 Điều 56 Luật Kinh
doanh bất động sản). Theo đó có nhiều sàn khi được thành lập mặc dù có tư cách pháp
nhân nhưng lại không có con dấu riêng mà phải sử dụng dấu của chính công ty chủ quản,
điều này mâu thuẫn với khái niệm “pháp nhân” trong luật dân sự. Việc không tự chủ
trong hoạt động của sàn hiện nay thực sự là một cản trở lớn, gây khó khăn trong cách
thức hoạt động, đồng thời hạn chế sự phát triển của chính các SGD BĐS.
Cùng với các yêu cầu trên đối với sàn, SGD BĐS còn phải đáp ứng các điều kiện về
công khai, minh bạch và tuân thủ pháp luật; về tên, địa chỉ, biển hiệu và thông tin về việc
thành lập sàn… (khoản 3, 4 Điều 56 Luật Kinh doanh BĐS). Những nguyên tắc này góp
phần công khai hóa hoạt động của các sàn, đồng thời giúp các cơ quan quản lý nhà nước
có thể kiểm tra, giám sát hoạt động của sàn một cách có hiệu quả. Mặc dù luật quy định
khá cụ thể về nguyên tắc tổ chức và hoạt động của sàn, song hiện còn tồn tại nhiều SGD
BĐS thành lập chưa đáp ứng được yêu cầu, không thực hiện thủ tục công bố thông tin
ngay khi thành lập sàn, chưa đảm bảo điều kiện về tên, địa chỉ, biển hiệu… nhưng vẫn đi
vào hoạt động.

Những bất cập trong việc thành lập SGD BĐS khi các nhà đầu tư tận dụng những kẽ
hở trong quy định của pháp luật đã thực sự làm ảnh hưởng đến thị trường giao dịch BĐS,
đến việc quản lý của nhà nước đối với hoạt động của các sàn. SGD BĐS đã thực sự bị chi
phối bởi chính các nhà đầu tư, các công ty kinh doanh về BĐS, do đó các hoạt động của
sàn cùng với sự phát triển của SGD BĐS còn thiếu tính tự chủ, chưa thực sự đảm bảo
được chất lượng hoạt động của một SGD BĐS.
III. Bình luận và đánh giá những quy định của pháp luật về nguyên tắc tổ chức và
hoạt động của sàn giao dịch bất động sản.
1. Quy định về thành lập Sàn:
Theo quy định pháp luật, sàn giao dịch bất động sản có tư cách pháp nhân. Theo
quy định của Luật dân sự, Pháp nhân được thành lập theo thủ tục do pháp luật quy định,
có tên gọi riêng phân biệt với các pháp nhân khác, nhân danh mình để hoạt động, tự chịu
trách nhiệm về các hoạt động. Tuy nhiên, Luật kinh doanh bất động sản chưa quy định về
thủ tục thành lập Sàn giao dịch bất động sản, mà chỉ quy định về thủ tục thông báo hoạt
động, dẫn tới hiện nay không có căn cứ pháp lý rõ ràng để xác định thời điểm thành lập
Sàn. Trong khi thời điểm thông báo hoạt động Sàn không phải là căn cứ pháp lý để
chứng minh việc thành lập Sàn.
2. Về tư cách pháp nhân và tên gọi của Sàn giao dịch bất động sản:
Việc quy định sàn giao dịch bất động sản sử dụng con dấu riêng hoặc sử dụng con
dấu của công ty chủ quản để hoạt động gây rắc rối trong quản lý và vận hành Sàn, đồng
thời cũng chưa phù hợp hẳn với quy định pháp luật. Theo quy định pháp luật, SGD BĐS
là pháp nhân, vì vậy nếu sàn giao dịch sử dụng con dấu của công ty chủ quản để hoạt
động là chưa phù hợp về quy định pháp luật về pháp nhân; vì chức năng và phạm vi hoạt
động của công ty và sàn là khác nhau, nếu sử dụng chung pháp nhân thì không tách bạch
được về tư cách và phạm vi hoạt động; mặt khác pháp nhân - công ty được thành lập theo
thủ tục do Luật doanh nghiệp quy định, ra đời và hoạt động từ trước; trong khi sàn cũng
là pháp nhân, nếu sàn sử dụng con dấu của công ty chủ quản để hoạt động, có nghĩa là
pháp nhân – sàn giao dịch bất động sản chưa thực hiện thủ tục thành lập pháp nhân theo
quy định pháp luật. Trong trường hợp này, tư cách pháp lý của sàn chưa rõ ràng cụ thể.