phân tích thực trạng hoạt động của sàn giao dịch bất động sản ở nước ta hiện nay? Đưa ra những giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả thực thi pháp luật đối với hoạt động của sàn giao dịch bất động sản

[Type text]
A – MỞ BÀI
Để thị trường bất động sản được minh bạch, công khai, hoạt động một cách chính quy, chuyên
nghiệp thì kể từ ngày 01/01/2009, Bộ Xây dựng yêu cầu tất cả các doanh nghiệp khi kinh doanh
bất động sản phải thực hiện thông qua sàn giao dịch bất động sản đã được cơ quan có thẩm quyền
cấp phép hoạt động. Như vậy để hiểu rõ về hoat động của sàn giao dịch bất động sản sau đây em
xin chọn đề bài số 10 :“ phân tích thực trạng hoạt động của sàn giao dịch bất động sản ở
nước ta hiện nay? Đưa ra những giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả thực thi pháp luật đối
với hoạt động của sàn giao dịch bất động sản?"
B – NỘI DUNG
I - Thực trạng hoạt động của sàn giao dịch bất động sản ở nước ta hiện nay
1.Hiệu quả hoạt động của sàn giao dịch bất động sản
Kể từ khi ra đời cho đến nay hệ thống các SGD BĐS đã đạt được những hiệu quả nhất định.Thể
hiện qua những nội dung sau:
1.1. Đối với nguồn thông tin
Nguồn thông tin có vai trò rất quan trọng đối với nhà nước, đối với doanh nghiệp, đối với người
mua; có ý nghĩa cho việc đưa ra các quyết định của các chủ thể này. Vì vậy mà yêu cầu đặt ra là
nguồn thông tin đòi hỏi phải chính xác, trung thực và khách quan. Tuy nhiên, do TT BĐS là thị
trường không hoàn hảo, các thông tin trên thị trường không công khai và minh bạch gây ra tình
trạng không ổn định, không lành mạnh trên thị trường. Khắc phục tồn tại này của TT BĐS, sàn
giao dịch ra đời cung cấp thông tin chính xác và kịp thời cho thị trường. Và việc cung cấp thông
tin này không ngừng tăng lên về số lượng và chất lượng, được thể hiện qua 2 giai đoạn: trước năm
2009 và từ đầu năm 2009 đến nay.
 Trước năm 2009:
Trong giai đoạn này các nguồn thông tin trên TT là rất phong phú: qua môi giới; qua người quen;
qua sàn giao dịch và các nguồn khác. Qua biểu đồ cho thấy: thông tin được cung cấp từ các sàn
giao dịch chiếm một tỉ lệ tương đối nhỏ, chỉ khoảng 1/3 trên thị trường. Trong khi đó nguồn thông
tin từ các nguồn khác lại chiếm tới 2/3. Điều này đã giải thích tại sao các giao dịch ngầm là giao
dịch chủ yếu trên thị trường và cũng từ đó mà nhà nước không thể nắm bắt được hệ thống các
thông tin trên thị trường chính xác và minh bạch. Đặc biệt là nhà nước đã mất một khoản ngân
sách lớn từ thuế giao dịch BĐS.

 Từ 2009 đến nay:
Giai đoạn này, nhờ có sự phát triển mạnh mẽ của hệ thống các SGD mà cơ cấu nguồn thông tin
trên thị trường đã có những chuyển biến tích cực.
1
[Type text]
Nguồn thông tin trên thị trường BĐS lúc này đã chiếm khoảng 1/2 trong tổng cơ cấu các nguồn
thông tin trên thị trường. Điều này cho thấy SGD BĐS đang hoạt động ngày càng hiệu quả hơn,
chuyên nghiệp hơn, phát huy được vai trò của mình hơn.
1.2. Đối với số lượng giao dịch
Thực trạng rõ nét nhất của TT BĐS Việt Nam là các giao dịch ngầm phi chính thức. Điều này đã
gây tác hại không nhỏ cho nền kinh tế quốc dân. Sự ra đời của SGD đã phần nào hạn chế các giao
dịch phi chính thức diễn ra. Đồng thời từng bước đưa tất cả các giao dịch BĐS qua sàn.
Trước năm 2009: số lượng các giao dịch BĐS được qua sàn đăng kí chính thức chỉ chiếm khoảng
1/3 tổng số các giao dịch trên thị trường. Số còn lại là các giao phi chính thức.
Từ năm 2009 đến nay:Từ đầu năm 2009 đến nay, số lượng các giao dịch ngầm đã giảm đáng kể,
số lượng các giao dịch BĐS trên sàn giao dịch tăng lên chiếm khoảng 1/2 trên tổng số các giao
dịch BĐS trên thị trường. Đây là một dấu hiệu tốt, bởi những con số này cho thấy người dân và
các doanh nghiệp đã dần tin tưởng vào hoạt động của các SGD, thông tin và những gói dịch vụ
mà sàn cung cấp. Điều đó cũng có nghĩa là thông tin trên SGD cung cấp có tính xác thực và hiệu
quả hơn, nó sẽ có tác dụng cho các chủ tham gia thị trường BĐS. Đặc biệt, thông qua sàn giao
dịch nhà nước có thể thu thêm được một lượng ngân sách đáng kể.
2. Những tồn tại trong hoạt động của các sàn giao dịch
2. 1. Khái quát những tồn tại trong thực trạng hoạt động của hệ thống các sàn giao dịch bất
động sản.
Hiện nay các sàn giao dịch BĐS mọc lên nhiều như "nấm mọc sau cơn mưa" nhưng hiệu quả hoạt
động hoàn toàn ngược lại. Bởi:
- Việc thành lập sàn chỉ mang tính đối phó với các quy định của pháp luật.
Luật kinh doanh bất động sản có hiệu lực từ ngày 1 tháng 1 năm 2007 và dự kiến đến hết quý I
năm 2009 thì mọi giao dịch BĐS của các chủ thể kinh doanh BĐS đều giao dịch trên sàn. Vì vậy
các công ty địa ốc đua nhau mở sàn trên cơ sở nâng cấp các trung tâm giao dịch BĐS từ trước. Vì

vậy nên hoạt động của các sàn này cũng chẳng khác các trung tâm môi giới. Các sàn này thực hiện
các hoạt động kinh doanh bằng việc mua sỉ bán lẻ các sản phẩm HH BĐS, vì vậy mà cứ có được
lợi nhuận là họ lại tung hàng hoá ra bán phá giá thị trường. Điều này đã gây khó khăn cho các chủ
đầu tư và các sàn giao dịch khác. Còn trường hợp các sàn do chủ đầu tư thành lập thì thực hiện
công việc mua bán hàng hoá độc quyền của công ty mẹ. Vì vậy nên mới có chuyện tất cả sản
phẩm của dự án mặc dù được niêm yết trên sàn nhưng phải có chuyện xét duyệt đơn xin mua của
lãnh đạo Tổng công ty thì khách hàng mới mua được sản phẩm (đây là một thực tế đang diễn ra ở
một dự án của chủ đầu tư trên trục đường 70, Từ Liêm – Hà Nội). Do SGD trực thuộc tổng công
ty nên khách hàng không có cơ hội tìm kiếm thông tin của dự án.
2
[Type text]
- Hoạt động của các SGD BĐS hiện nay vẫn chỉ như một nấc thang trung gian nên chủ đầu tư
bảo sao thì các sàn cứ như vậy mà thực hiện . Các sàn chỉ việc bán theo giá của chủ đầu tư ấn định
để hưởng hoa hồng từ 1%- 2%. Đối với những người có BĐS bán lẻ thì bán thế nào cũng được
chứ không cần phải qua nghiệp vụ thẩm định giá.
- Các thông tin được niêm yết trên sàn thì không bảo đảm sẽ chính xác hoàn toàn. Mỗi sàn công
bố một chỉ số giá khác nhau, thông tin giữa các sàn về cùng một đối tượng cũng không thống
nhất.
- Xét về tính hiệu quả của các SGD mang lại cho TT BĐS là có nhưng hiệu quả thấp so với
mục tiêu đặt ra. Vì vậy Khi mà SGD BĐS không thể thực hiện được chức năng của mình thì việc
TT BĐS Việt Nam luôn phát triển trong sự thiếu ổn định, minh bạch là một điều tất yếu.
2.2.Nhiều bất hợp lý ở sàn giao dịch bất động sản
Mới đi vào hoạt động từ đầu năm 2009, nhưng sàn giao dịch bất động sản (SGDBĐS) đã bộc lộ
nhiều bất hợp lý. Tuy nhiên, vấn đề “gỡ” cho SGDBĐS không phải dễ, vì để ban hành một chính
sách tháo gỡ, lại đụng ngay hàng loạt chính sách quản lý.
 Giao dịch ít
Cho đến thời điểm này, cả nước đã có 226 SGDBĐS được thành lập, trong đó chủ yếu tập trung ở
TP.HCM (123 SGDBĐS) và Hà Nội (82 SGDBĐS). Tuy nhiên, thống kê của Cục Quản lý nhà và
thị trường BĐS (QLN-TTBĐS) cho thấy trong 8 tháng qua chỉ có 3.679 giao dịch thông qua
SGDBĐS, trong đó phía Bắc có 327 giao dịch, phía Nam có 3.325 giao dịch. Nếu căn cứ con số

này thì mỗi ngày chỉ có khoảng 15 giao dịch qua SGDBĐS trên cả nước. Trong khi đó, số giao
dịch qua SGDBĐS tổng hợp tính đến ngày 10/9 chỉ có 33/226 sàn gửi báo cáo về Cục QLN-
TTBĐS.
Theo ông Nguyễn Mạnh Hà, Cục trưởng Cục QLN- TTBĐS, đến lúc này đã bộc lộ khá rõ những
bất cập mà SGDBĐS đang mắc phải. Ví dụ như nhiều sàn quy mô còn nhỏ, cơ sở vật chất khiêm
tốn, nhân lực hạn chế; một số lớn sàn được các chủ đầu tư dự án kinh doanh BĐS thành lập để
phân phối sản phẩm của chính mình, thiếu khách quan. Trong nhiều trường hợp, sàn lại thực hiện
chức năng như phòng kinh doanh trong công ty kinh doanh BĐS; còn thiếu cơ chế khuyến khích
người dân qua sàn; nhiều sàn còn giao dịch chưa tuân thủ pháp luật... Hiện nay, ước tính tỷ lệ giao
dịch BĐS qua sàn chỉ chiếm 15 - 20% tổng giao dịch thị trường (của cả tổ chức, cá nhân kinh
doanh BĐS và giao dịch người dân). Điều đó cho thấy vai trò tạo sự minh bạch cho thị trường của
các SGDBĐS đang là một nhiệm vụ rất khó khăn.
 Lách luật
Các SGDBĐS cũng đang gặp những rào chắn từ tình trạng bất cập của Luật Kinh doanh BĐS về
vấn đề huy động vốn; vai trò, quyền và trách nhiệm của SGDBĐS chưa rõ; điều kiện cấp chứng
3
[Type text]
chỉ hành nghề môi giới, định giá, thủ tục thành lập sàn đào tạo, bồi dưỡng và cấp chứng chỉ hành
nghề... còn quá đơn giản, dễ dãi. Bên cạnh đó, nhiều chủ đầu tư vẫn chưa muốn giao dịch qua sàn
và lách bằng cách huy động vốn sớm cho dự án trước khi BĐS đủ điều kiện giao dịch qua sàn,
không muốn công khai thông tin về dự án; người dân chưa thay đổi tập quán giao dịch BĐS và
việc thanh - kiểm tra hoạt động của các chủ đầu tư và các SGDBĐS chưa thường xuyên.
Theo các DN BĐS, hiện có 4 vấn đề liên quan đến SGDBĐS mà họ quan tâm: quyền hạn của sàn;
huy động vốn của DN; thủ tục lập sàn; các hàng hóa BĐS phải bán qua sàn. Ông Phạm Ngọc
Thanh, SGDBĐS Taseco Land, cho rằng vấn đề bức xúc nhất chính là 70% các giao dịch trên thị
trường đều theo hình thức hợp đồng góp vốn, nên chăng các hợp đồng góp vốn cũng được qua
sàn. Bên cạnh đó, tính pháp lý của sàn cũng không cao, khiến cho người dân e ngại.
 Khó “gỡ”
Để gỡ rối cho sàn, các cơ quan chức năng đang vấp phải tình cảnh “đụng đâu mắc đó”, mà đa
phần vì “dẫm” lên các chủ trương trước đây của mình.

Theo Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Trần Nam, nhiều bất cập có thể chỉ ra, nhưng để sửa được
rất nan giải, cần có thời gian, vì phải sửa nghị định, thậm chí sửa luật. Ví dụ như nếu công nhận
huy động vốn bằng hợp đồng góp vốn hợp lệ thì sẽ không quản nổi nếu DN phạm pháp, lừa đảo.
Nếu cho phép có thể huy động vốn bằng góp vốn (đăng ký trước với Nhà nước) và giao dịch này
có thể qua sàn thì vướng luật kinh doanh BĐS; nếu cho phép DN giữ một tỷ lệ nhất định để kinh
doanh theo hợp đồng góp vốn, tỷ lệ còn lại bắt buộc phải qua sàn thì lại “đụng” quy định nếu
không qua sàn, không được cấp sổ hồng, sổ đỏ. Hay khi cấp chứng nhận cho sàn để tránh “vàng
thau lẫn lộn” lại vấp ngay một vấn đề khác là không cấp thì sàn không đủ uy tín, cấp lại phải lo tái
diễn cơ chế xin - cho. Để nâng cấp cao tính pháp lý của SGDBĐS cũng không dễ dàng vì lại do
một bộ khác phụ trách.
2.3. Một số sai phạm cụ thể
Trong vai trò là một khách hàng đi mua BĐS hay là một nhà đầu cơ thì vẫn luôn nhận thấy một
điều là các SGD BĐS giúp các nhà đầu cơ trốn lậu thuế để hưởng % hoa hồng được cao. Cụ thể
như sau:
 Trong vai trò là một nhà đầu tư:
Là một người đầu cơ BĐS có nhu cầu tìm nguồn hàng để mua đi bán lại đã tìm đến SGD BĐS để
tìm kiếm nguồn hàng, đồng thời liên kết với sàn để bán lại hàng hoá đã mua. Sản phẩm mà người
đầu cơ mua với giá dự kiến là 1200 USD/ m2 (đây là giá gốc không vênh – tức là mua trực tiếp
của nhà đầu tư chưa phải mua lại của nhà đầu cơ khác). Diện tích các căn hộ này là khoảng 90m2
– 120m2/ căn. Người mua sẽ đóng tiền theo tiến độ thi công công trình và chia làm 5 lần, riêng
lần đầu là 20%.
4
[Type text]
Giá gốc, người mua với giá 1200 USD/ m2 được thực hiện với hình thức là hợp đồng góp vốn.
Sau khi xây dựng xong có hoạt động mua bán, lúc này người đầu cơ sẽ bán lại sản phẩm và vào
tên khách hàng của mình trong hoạt động góp vốn. Đây là giữa nhà đầu tư với khách hàng và coi
như khách hàng mua trực tiếp của nhà đầu tư. Còn về phía nhà đầu cơ với chủ đầu tư sẽ tìm "n…"
lí do để huỷ hợp đồng góp vốn giả tạo trước. Nhưng vấn đề ở đây là giá thật của căn hộ người
mua phải trả không phải là giá trên hợp đồng mà giá thật bao gồm giá trên hợp đồng cộng với
khoản tiền chênh mà người mua phải trả cho người đầu cơ. Khoản tiền chênh này có thể lên tới

100 đến 300 triệu đồng đối với một căn hộ chung cư và từ 400 – 500 triệu đồng đối với một ngôi
biệt thự. Khoản tiền vênh này không được đề cập trên bất cứ một loại giấy tờ nào và đây là thoả
thuận miệng, vì vậy nên chủ đầu cơ không phải đóng thuế.
 Trong vai trò là một người mua
Nếu người mua có nhu cầu về nhà ở thì phải mua lại của các chủ đầu cơ chứ không thể mua trực
tiếp của các nhà đầu tư. Bởi khi dự án được công bố, chưa hoàn thành xong phần móng người đến
hỏi mua nhà được trả lời là đã bán hết. Vì vậy, khách hàng muốn mua sản phẩm thì qua SGD
BĐS. Sau khi giới thiệu qua về sản phẩm, sàn sẽ kết nối người mua và người bán với nhau. Nếu
quá trình đàm phán đi đến thống hất, người đầu cơ sẽ đưa khách hàng đến kí hợp đồng với chủ
đầu tư. Đây là hợp đồng sang tên căn hộ từ chủ đầu tư với khách hàng, giá tính thuế sẽ là giá ghi
trên hợp đồng. Người mua còn phải trả thêm cho một khoản tiền vênh nhất định cho chủ đầu cơ,
khoản tiền này không được nhắc đến trên bất cứ giấy tờ gì, vì đây là thoả thuận miệng. Và người
mua được SGD giải thích là: "vì người đầu cơ là người nhà giám đốc chủ đầu tư công trình nên
mặc dù họ đã mua nhưng họ không phải đứng tên trên giấy tờ nên hợp đồng mua là hợp đồng mua
nhà một lần"
Hiện tượng trên diễn ra bởi sự liên kết giữa chủ đầu tư, người đầu cơ và đăc biệt là sự dàn xếp
của SGD và cũng được sự đồng ý của người mua, bởi "thuận mua, vừa bán". Hơn nữa, nếu khoản
tiền vênh không được hiện diện trên hợp đồng thì người mua sẽ không phải nộp thêm một khoản
giá trị thuế từ số tiền vênh này. Điều này đã mang lại thiệt thòi cho người mua và nhà nước. Nó
nằm ngoài tầm kiểm soát của nhà nước. Bởi đó là những giao dịch ngầm, thoả thuận miệng, phi
chính thức giữa nguồn cung và nguồn cầu và khâu dịch vụ. Đây là lí do giải thích rất dễ hiểu cho
các cơn sốt nóng giả tạo do nhà đầu cơ tạo ra để nhằm đạt được mục đích lợi nhuận. Những hoạt
động này của các sàn giao dịch chẳng khác gì của các trung tâm giao dịch. Như vậy SGD đã bị
các "cò đất" lợi dụng để hoạt động.
II – Giải pháp nâng cao hiệu quả hoạt động của các sàn giao dịch bất động sản góp phần
ổn định và phát triển thị trường bất động sản
5