Tìm hiểu các phương pháp thẩm định tối ưu để ứng dụng thực tế thẩm định hàng tồn kho căn hộ chung cư tại TP Hồ Chí Minh

Đề cương thẩm định hàng tồn kho
A. Phần mở đầu

1. Lí do chọn đề tài (tính cấp thiết của đề tài nghiên cứu).

Khi nói tới lượng hàng tồn kho trên thị trường Bất Động Sản, nhiều
người vẫn nghĩ phần lớn lượng hàng là đất nền dự án không bán được.
Tuy nhiên trong một báo cáo mới nhất của Bộ Xây dựng, tồn kho phần
lớn lại nằm ở phân khúc căn hộ chung cư. Vậy lượng căn hộ chung cư đó
sẽ được định giá như thế nào vẫn là câu hỏi mà nhiều người đặt ra ở thời
điểm hiện tại? Tuy nhiên thì hiện tại vẫn chưa có câu trả lời thỏa đáng
cho câu hỏi trên. Nắm bắt được tình hình trên nhóm đã chọn đề tài mang
tên: “Hàng tồn kho và những đắn đo thẩm định – căn hộ chung cư” để
thực hiện nghiên cứu cũng như là giúp tìm ra phương pháp thích hợp để
thẩm định những căn hộ chung cư tồn kho trên.
2. Mục đích nghiên cứu:

Mục đích : Nhóm thực hiện bài nghiên cứu này nhằm giúp tìm ra
phương pháp thích hợp nhất để thẩm định những căn hộ chung cư tồn kho
trên thị trường Việt Nam nói chung và ở TP HCM nói riêng. Giúp cho
những nhà đầu tư biết được chính xác giá trị một căn hộ chung cư từ đó
lựa chọn phương án đầu tư cho thích hợp.
21
Đề cương thẩm định hàng tồn kho

Mục tiêu: Tìm ra được phương pháp thẩm định tối ưu nhất để ứng
dụng thực tế thẩm định hàng tồn kho căn hộ chung cư.

3. Đối tượng nghiên cứu
Những căn hộ chung cư tồn kho trên thị trường bất động sản hiện
nay cụ thể là ở TP HCM.

4. Giả thuyết khoa học
Phương pháp so sánh sẽ giúp xác định chính xác nhất những lô căn
hộ chung cư tồn kho.
Phương pháp thu nhập giúp chúng ta xác định được một giá trị
khác nhằm kiểm chứng mức độ chính xác của phương pháp so sánh.
Phương pháp chi phí giúp chúng ta xác định được một giá trị khác
nhằm kiểm chứng mức độ chính xác của phương pháp so sánh.

5. Phạm vi nghiên cứu
21
Đề cương thẩm định hàng tồn kho
Thị trường bất động sản ở Thành phố Hồ Chí Minh ở thời điểm
hiện tại.

6. Nội dung nghiên cứu:

- Cơ sở lý luận liên quan tới những phương pháp thẩm định giá trị
bất động sản.
- Thực trạng thị trường căn hộ chung cư tồn kho ở TP HCM.
- Một số biện pháp, giải pháp nhằm xác định đúng giá trị
- Kết luận – đề xuất - kiến nghị.
7. Phương pháp nghiên cứu

Phương pháp nghiên cứu là công cụ nghiên cứu khoa học trong
thực hiện nhiệm vụ đề tài. Phương pháp nghiên cứu khoa học do mục tiêu
và đối tượng nghiên cứu quyết định.
Phương pháp nghiên cứu: trình bày các phương pháp nghiên cứu
mà ta sử dụng. Gồm có một số phương pháp như sau:
 Phương pháp nghiên cứu tài liệu.

 Phương pháp quan sát.
 Phương pháp thống kê toán học.
 Phương pháp chuyên gia.
21
Đề cương thẩm định hàng tồn kho

Trong các phương pháp nêu trên nhóm nghiên cứu nhận thấy:
 Phương pháp chủ đạo: Phương pháp nghiên cứu tài liệu.
 Phương pháp bổ trợ: những phương pháp còn lại.
B. Phần nội dung nghiên cứu

1. Cơ sở lí luận:

Các phương pháp trong thẩm định giá bất động sản:
1. Phương pháp so sánh:
a) Khái niệm:
Phương pháp so sánh là phương pháp thẩm định giá dựa trên cơ sở
phân tích mức giá của tài sản tương tự với tài sản cần thẩm định giá đã
giao dịch thành công hoặc đang mua, bán trên thị trường vào thời điểm
cần thẩm định giá hoặc gần với thời điểm cần thẩm định giá để ước tính
và xác định giá trị thị trường của tài sản.
b) Các nguyên tắc và trường hợp áp dụng trong phương pháp so
sánh:
Các nguyên tắc áp dụng:
21
Đề cương thẩm định hàng tồn kho
• Nguyên tắc thay thế:
Khi hai tài sản có tính hữu ích tương đương, giá chào bán của tài sản
nào ở mức thấp hơn thì sẽ được bán trước.
Giá trị bất động sản được giới hạn bởi chi phí mua một bất động sản

thay thế tương đương, nhưng phải không có sự chậm trể quá mức làm ảnh
hướng đến việc thay thế. Khi đó, người mua khôn ngoan sẽ không trả
nhiều hơn để mua một tài sản như vậy trong thị trường mở.
• Nguyên tắc đóng góp:
Lượng giá trị của một yếu tố hay bộ phận cấu thành bất động sản thì
phụ thuộc vào sự thiếu vắng của nó sẽ làm giảm đi bao nhiêu trong giá trị
toàn bộ tài sản. Hay được hiểu mức độ mà mỗi bộ phận của tài sản đóng
góp vào tổng thu nhập từ toàn bộ tài sản có tác động đến tổng giá trị của
tài sản đó.
Tổng giá trị của yếu tố cấu thành có thể không bằng tổng giá trị tài
sản.
Các trường hợp áp dụng:
• Các tài sản có tính đồng nhất như: các căn hộ, các chung cư, các
dãy nhà có cùng thiết kế, các nhà phố riêng biệt, các nhóm văn
phòng….
21
Đề cương thẩm định hàng tồn kho
• Đất trống
c) Các bước tiến hành phương pháp so sánh:
Bước 1: Nghiên cứu thị trường để tìm các thông tin về giao dịch, giá
niêm yết hoặc giá chào bán và các yếu tố so sánh của những tài sản tương
tự với tài sản cần thẩm định giá đã giao dịch thành công hoặc đang mua,
bán trên thị trường.
Bước 2: Thu thập, kiểm tra thông tin, số liệu về các yếu tố so sánh từ
các tài sản cùng loại hoặc tương tự có thể so sánh được với tài sản cần
thẩm định giá đã giao dịch thành công hoặc đang mua, bán trên thị trường
vào thời điểm cần thẩm định giá hoặc gần với thời điểm thẩm định giá.
Bước 3: Lựa chọn một số tài sản thích hợp có thể so sánh với tài sản
thẩm định (thông thường từ 3 đến 5 tài sản so sánh).
Bước 4: Phân tích, xác định các yếu tố khác biệt giữa tài sản so sánh

và tài sản cần thẩm định, từ đó, thực hiện việc điều chỉnh giá của các tài
sản so sánh theo sự khác biệt về các yếu tố so sánh với tài sản cần thẩm
định giá, tìm ra mức giá chỉ dẫn cho mỗi tài sản so sánh.
Bước 5: Phân tích, tổng hợp các mức giá chỉ dẫn của các tài sản so
sánh, rút ra mức giá chỉ dẫn đại diện để ước tính và xác định mức giá của
tài sản cần thẩm định.
21
Đề cương thẩm định hàng tồn kho
Qua 5 bước này ta thấy rằng khi tiến hành sử dụng phương pháp so
sánh nên chọn các tài sản tương tự cùng khu vực lân cận với tài sản đang
giao dịch thì kết quả cho ra chính xác hơn. Còn nếu trường hợp ít tài sản
so sánh không đủ đáp ứng yêu cầu trên thì sẽ có kết quả có độ chính xác
kém hơn khi thẩm định
d) Ưu điểm và nhược điểm của phương pháp so sánh
• Ưu điểm:
Đơn giản, dễ hiểu, dễ thực hiện, trực tiếp phản ánh giá trị thị trường
của tài sản.
• Nhược điểm:
Bắt buộc phải có thông tin thị trường với độ tin cậy và chính xác
cao, thị trường phải ổn định.
2. Phương pháp chi phí:
a) Khái niệm phương pháp chi phí:
Phương pháp chi phí là phương pháp thẩm định giá dựa trên cơ sở
chi phí tạo ra một tài sản tương tự tài sản cần thẩm định giá để xác định
giá trị thị trường của tài sản cần thẩm định giá.
Có hai cách xác định chi phí xây dựng: chi phí xây dựng mới và chi
phí thay thế
21
Đề cương thẩm định hàng tồn kho
• Chi phí xây dựng mới: là chi phí xây dựng một căn nhà y hệt như

vậy theo thời giá hiện tại. Chi phí này bao gồm tất cả các chức
năng lỗi thời của ngôi nhà, bao gồm các chi phí của bất kỳ các vật
liệu lỗi thời đã sử dụng.
• Chi phí thay thế: là số tiền cần thiết để xây dựng một ngôi nhà có
tính khả dụng tương đương. Chi phí này bao gồm việc sử dụng các
kỹ thuật xây dựng hiện đại, vật liệu, thiết kế và thể hiện một vài
khía cạnh lỗi thời bị loại ra.
Tuy nhiên, chi phí xây dựng mới có giới hạn khi ước tính vì có thể
nhiều loại vật liệu không còn được sử dụng và bán trên thị trường hoặc
không còn phù hợp với tiêu chuẩn hiện hành nữa. Vì vậy, phương pháp
chi phí thay thế thường được sử dụng hơn vì có thể tìm được dữ liệu.
b) Các nguyên tắc áp dụng:
• Nguyên tắc sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất:
Sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất là sử dụng tốt nhất về mặt vật
chất, được phép về pháp luật, có khả năng thực thi về tài chính để mang
lại giá trị cao nhất cho tài sản thẩm định.
21
Đề cương thẩm định hàng tồn kho
Trong thẩm định giá bất động sản, nguyên tắc này được coi trọng vì
tính khan hiếm của đất và yêu cầu phát triển của không gian đô thị có xu
hướng được đặt ở mức tốt nhất, hiệu quả nhất.
Giá trị thị trường của đất dựa trên nguyên tắc này phản ánh tính hữu
dụng lâu dài của đất cộng với giá trị của công trình xây dựng trên đất.
Trong trường hợp thị trường biến động cực độ và mất cân bằng lớn
giữa cung và cầu thì sự sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất của tài sản sẽ là
sự sử dụng trong tương lai.
Khi tài sản có nhiều khả năng sử dụng thì công dụng tối ưu nhất sẽ
được xác định căn cứ vào khả năng thực thi về mặt tài chính.
Khái niệm “sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất” là khái niệm cơ bản
và một phần hoàn chỉnh trong việc xác định giá trị thị trường.

• Nguyên tắc sử dụng phù hợp:
Vị trí xây dựng và công trình xây dựng phải được thẩm định phù
hợp với vị trí và công trình trong các vùng lân cận
- Phù hợp giữa lô đất và công trình trên đất
- Phù hợp giữa bất động sản và môi trường xung quanh
- Phù hợp với quy hoạch của khu vực
- Phù hợp với mục đích sử dụng
• Nguyên tắc thay thế:
21
Đề cương thẩm định hàng tồn kho
Khi hai tài sản có tính hữu ích tương đương, giá chào bán của tài sản
nào ở mức thấp hơn thì sẽ được bán trước.
Giá trị bất động sản được giới hạn bởi chi phí mua một bất động sản
thay thế tương đương, nhưng phải không có sự chậm trể quá mức làm ảnh
hướng đến việc thay thế. Khi đó, người mua khôn ngoan sẽ không trả
nhiều hơn để mua một tài sản như vậy trong thị trường mở.
• Nguyên tắc đóng góp:
Lượng giá trị của một yếu tố hay bộ phận cấu thành bất động sản thì
phụ thuộc vào sự thiếu vắng của nó sẽ làm giảm đi bao nhiêu trong giá trị
toàn bộ tài sản. Hay được hiểu mức độ mà mỗi bộ phận của tài sản đóng
góp vào tổng thu nhập từ toàn bộ tài sản có tác động đến tổng giá trị của
tài sản đó.
Tổng giá trị của yếu tố cấu thành có thể không bằng tổng giá trị tài
sản.
c) Các bước tiến hành phương pháp chi phí:
Bước 1: Ước tính giá trị mục tiêu thẩm định, coi như lô đất đó là đất
trống. Giả sử rằng việc sử dụng hiện tại là sử dụng cao nhất và hiệu quả
nhất.
21
Đề cương thẩm định hàng tồn kho

Bước 2: Ước tính các chi phí hiện tại để xây dựng lại hoặc thay thế
những công trình hiện có trên lô đất.
Bước 3: Ước tính tổng số tiền giảm giá tích lũy của các công trình
xây dựng trên đất, xét trên tất cả mọi yếu tố. Sự giảm giá đó được chia
làm ba loại: giảm giá tự nhiên, giảm giá do lỗi thời chức năng, và giảm
giá do lỗi thời bên ngoài.
Bước 4: Cuối cùng ta tính được giá trị của bất động sản cần thẩm
định giá qua công thức như sau:
Giá trị thị
trường của
tài sản
=
Giá thị
trường của
lô đất trống
+
chi phí
hiện tại
của xây
dựng
Trong đó:
Chi phí
hiện tại
của xây
dựng
=
Tổng giá
trị của xây
dựng mới
–

Khấu hao tích
tụ đối với
những xây
dựng hiện có
Các phương pháp xác định chi phí :
• Phương pháp thống kê chi tiết của người xây dựng.
21
Đề cương thẩm định hàng tồn kho
• Phương pháp khảo sát số lượng.
• Phương pháp so sánh trực tiếp.
d) Hạn chế của phương pháp chi phí:
Giống như phương pháp so sánh trực tiếp do dựa vào các số liệu trên
thị trường nên cần có thông tin về giá thành xây dựng chính xác và phù
hợp với thị trường.
Chi phí không phải lúc nào cũng bằng giá trị và chi phí không tạo ra
giá trị.
Thẩm định viên phải có kiến thức nhất định về xây dựng, về giá
thành xây dựng và phải có kinh nghiệm để có thể áp dụng được phương
pháp này và đặc biệt là phải am tường về thị trường.
Khó khăn trong việc ước tính giá trị khấu hao.
3. Phương pháp thu nhập:
e) Khái niệm phương pháp thu nhập:
Cơ sở lý luận của phương pháp này là giá trị thị trường của một tài
sản bao gồm giá trị hiện tại của tất cả các khoản lợi nhuận tương lai có
thể nhận được từ tài sản.
Phương pháp thu nhập dựa trên cơ sở chuyển đổi dòng thu nhập
hàng năm thành một tổng số vốn. Giá trị thị trường bằng giá trị hiện tại
21
Đề cương thẩm định hàng tồn kho
của tất cả các khoản lợi nhuận tương lai có thể nhận được từ bất động sản

đó.
Phương pháp thu nhập được chia thành 2 cách là phương pháp vốn
hóa trực tiếp và phương pháp chiết khấu dòng tiền (DCF)
Phương pháp dòng tiền chiết khấu là phương pháp ước tính giá trị
của tài sản bằng cách chiết khấu tất cả các khoản thu, chi của dòng tiền
dự kiến phát sinh trong tương lai về thời điểm hiện tại, có tính đến yếu tố
lạm phát và không ổn định của thu nhập.
f) Các nguyên tắc và trường hợp áp dụng:
Nguyên tắc áp dụng:
• Sử dụng cao nhất và tốt nhất: là việc sử dụng tài sản tốt nhất ở mức
có thể được trong điều kiện cho phép về pháp lý, điều kiện khả thi
về tài chính và đem lại giá trị lớn nhất cho tài sản ( theo IVSC –
2000)
• Nguyên tắc lợi ích tương lai: ước tính giá trị của bất động sản luôn
luôn dựa trên các triển vọng tương lai, dự kiến lợi ích nhận được từ
quyền sử dụng gắn liền với dự tính của người mua.
• Nguyên tắc cung cầu: giá trị thị trường bởi sự tác động qua lại của
các lực lượng cung và cầu trên thị trường phù hợp vào ngày thẩm
định giá. Trên thị trường, giá cả có xu hướng thay đổi tỷ lệ thuận
với cầu và tỷ lệ nghịch với cung.
21
Đề cương thẩm định hàng tồn kho
Trường hợp áp dụng:
Phương pháp thu nhập dựa trên cơ sở chuyển đổi một dòng thu nhập
hằng năm thành một tổng số vốn. Do đó, thường thẩm định đối với tài sản
có khả năng tạo ra sự thặng dư tài chính vượt quá chi phí trực tiếp của
việc sử dụng hiện tại đó.
Những tài sản được tiếp tục thuê mang lại thu nhập cho người sử
dụng.
Một sự đầu tư có mang lại lợi nhuận.

g) Các bước tiến hành phương pháp thu nhập:
Bước 1: Ước tính thu nhập trung bình hàng năm cho một tài sản có
tính đến tất cả các yếu tố liên quan có tác động đến thu nhập.
Bước 2: Ước tính tất cả các chi phí để trừ khỏi thu nhập hàng năm
như sửa chữa bảo quản điều hành, …
Bước 3: Tính thu nhập ròng
Bước 4: Ước tính giá trị thu hồi của tài sản vào cuối kì
Bước 5: Ước tính tỉ lệ chiết khấu phù hợp
21
Đề cương thẩm định hàng tồn kho
Đây là bước phức tạp và khó khăn nhất trong việc thẩm định giá trị
của tài sản bằng phương pháp thu nhập. Tùy vào nguồn vốn được hình
thành như thế nào mà có tỉ lệ chiết khấu tương ứng với mỗi trường hợp
Nếu nguồn vốn từ việc hình thành tài sản hoàn toàn là nguồn vốn
chủ sỡ hữu tài sản, thì tỉ lệ chiết khấu ở đây sẽ là chi phí sử dụng vốn chủ
sở hữu ( r
e
)
Nếu nguồn vốn từ việc hình thành tài sản được tài trợ hoàn toàn bởi
nợ vay thì tỉ lệ chiết khấu ở đây sẽ là chi phí sử dụng nợ vay ( r
d
)
Nếu nguồn hình thành tài sản được tài trợ bởi cả 2 nguồn từ vốn chủ
sở hữu và từ việc đi vay nợ thì tỉ lệ chiết khấu sẽ là chi phí sử dụng vốn
bình quân gia quyền (WACC)

Trong đó:
- E là vốn chủ sỡ hữu
- D là vốn vay nợ
21

Đề cương thẩm định hàng tồn kho
- t
c
là thuế thu nhập doanh nghiệp. Ở Việt Nam, thuế thu nhập doanh
nghiệp là 25%
- R
e
có thể được ước tính từ mô hình CAPM thông qua công thức:
R
e
= R
f
+ * ( R
m
– R
f
)
Trong đó:
- R
e
là chi phí sử dụng của vốn chủ sở hữu đối với cổ phiếu i
- là hệ số beta của cổ phiếu i
- R
f
là suất lợi phi rủi ro (là suất sinh lợi của trái phiếu chính phủ có
kì hạn 2 năm)
- R
m
là suất sinh lợi của danh mục thị trường được xác định bằng lấy
trung bình cộng suất sinh lợi ịch sử trên thị trường, ở Việt Nam

dùng chỉ số VN Index.
Có hai cách tính tỉ suất sinh lợi từ mô hình CAPM: phương pháp
trực tiếp và phương pháp gián tiếp, trong cả hai phương pháp đều cần đến
ba thông số tỉ suất sinh lợi phi rủi ro, mức bù rủi ro của thị trường và hệ
số beta của ngành kinh doanh bất động sản. Tuy nhiên, việc tính hệ số
beta cho các công ty ở Việt Nam có thể bị thiếu chính xác do các yếu tố
sau:
• Chỉ số VN-Index thiếu tính đại diện cho danh mục thị trường.
21
Đề cương thẩm định hàng tồn kho
• Không có số liệu về giá cổ phiếu của một công ty cổ phần nếu công
ty đó không niêm yết trên sàn giao dịch chính thức hay giá giao dịch trên
thị trường OTC không được công bố.
• Một số công ty niêm yết nhưng thời gian niêm yết không đủ lớn thì
số liệu chuỗi thời gian cũng không đủ để ước lượng hệ số beta.
• Giao dịch cổ phiếu diễn ra không liên tục và biến động giá bị giới
hạn bởi quy định về biên độ cũng làm ảnh hưởng đến độ tin cậy của số
liệu.
Do đó, để ước lượng hệ số beta của ngành kinh doanh bất động sản
chính xác hơn, có một phương pháp thay thế là ước tính một cách gián
tiếp dựa vào một thị trường chứng khoán phát triển như ở Mỹ.
Theo phương pháp gián tiếp, tỉ suất sinh lợi vốn chủ sở hữu (R
e
)
được ước tính như sau:
E[R]
VN
= E[R
cùng ngành
]

USA
+ RP
c
+ RP
e
Trong đó:
- E[R]
VN
là chi phí sử dụng vốn của ngành đang xét tại Việt Nam
- E[R
cùng ngành]
USA
là chi phí sử dụng vốn của ngành hoạt động tương tự
tại Mỹ
- RP
c
là mức bù rủi ro quốc gia
21
Đề cương thẩm định hàng tồn kho
- RP
e
là mức bù rủi ro ngoại hối
- là hệ số beta của một ngành kinh doanh ở Mỹ. Đây là hệ số
beta không vay nợ.
Sau đó tính E[R
cùng ngành]
USA
theo mô hình CAPM:
R
e

= R
f
+ β
i
* ( R
m
– R
f
)
Bước 6: Xác định giá trị tài sản theo công thức:
h) Hạn chế của phương pháp
Cần phải có tài liệu chính xác và đòi hỏi thẩm định viên phải có kiến
thức về đầu tư tài chính.
Khó khăn trong việc xác định dòng tiền chiết khấu
Khi có nhiều dạng đầu tư thì cần phải biết sắp xếp các dạng đầu tư.
.
2. Thực trạng:
21
Đề cương thẩm định hàng tồn kho

Ở TP.HCM hiện nay thì thị trường chung cư phát triển nóng, nên
khi thị trường BĐS đi xuống, lượng hàng tồn kho căn hộ chung cư chiếm
tới 84% trong tổng giá trị tồn kho, trong đó tồn đất nền chỉ khoảng 16%.

3. Đề ra giải pháp:
Cần phải hoàn thiện những phương pháp thẩm định giá trị bất động
sản.

C. Kết luận và kiến nghị

1. Kết luận

Khẳng định được phương pháp thẩm định nào thích hợp nhất để
xác định giá trị các căn hộ chung cư tồn kho.

2. Đề nghị (khuyến nghị) nhằm nêu được:
21
Đề cương thẩm định hàng tồn kho
Có những biện pháp khắc phục những nhược điểm của từng
phương pháp thẩm định trong lĩnh vực thẩm định các căn hộ chung cư tồn
kho.


21
Đề cương thẩm định hàng tồn kho
D. Tài liệu tham khảo
• Hay Sinh, Trần Bích Vân (2009), Nguyên lý Thẩm định giá, NXB
Tổng hợp, TP.Hồ Chí Minh.
• Nguyễn Ngọc Vinh & Nguyễn Quỳnh Hoa (2011), Thẩm định giá
bất động sản, NXB Lao động - Xã hội, TP.Hồ Chí Minh.
• Luận văn Xác định mức độ ảnh hưởng của các yếu tố tác động đến
giá đất và thực trạng sử dụng đất làm cơ sở cho việc định giá đất ở quận
Ô Môn, Thành phố Cần Thơ.
• Thông tư liên bộ số 7-LB/TT Xây dựng – Tài chính – UBVGNN
và Tổng Cục quản lý ruộng đất ngày 30-9-1991 hướng dẫn việc phân loại
các hạng nhà, hạng đất và định giá tính thuế nhà, đất.
• Luật đất đai 2003
• Hệ thống tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam, Bộ Tài Chính 2008.
• Tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế 2005, trường ĐH Marketing
khoa thẩm định giá.

• Các chuyên đề tốt nghiệp chuyên ngành Thẩm định giá các khóa
K35.
• Các website internet:
/>gia-bat-dong-san.html
21