luận văn kinh doanh bất động sản Đề án Phát triển kinh doanh chung cư cao cấp quận Cầu Giấy, Hà Nội giai đoạn 2010 - 2015 thực trạng và giải pháp

Đề cương đề án môn học
Sinh viên: Vũ Thị Lan
Mã SV: CQ511862
Lớp: Quản trị kinh doanh Bất Động Sản
Đề tài: “ Phát triển kinh doanh chung cư cao cấp quận Cầu Giấy, Hà Nội
giai đoạn 2010 - 2015 thực trạng và giải pháp”
Lời mở đầu
1. Tính cấp thiết của đề tài
Trong công cuộc đổi mới, bên cạnh việc xây dựng các chủ trương, chính sách
phát triển kinh tế - xã hội thì vấn đề cải thiện chất lượng cuộc sống của người dân
- vật chất và tinh thần luôn được Đảng và Nhà nước dành cho sự quan tâm đặc
biệt. Trong đó việc giải quyết vấn đề nhà ở là một yêu cầu cáp thiết và là mối quan
tâm chung của mọi tầng lớp dân cư. Hiện nay, tốc độ đô thị hóa ở Việt Nam rất
cao, vì vậy việc xây dựng nhà chung cư là việc mang tính cấp thiết góp phần phát
triển đô thị văn minh, hiện đại.
Hà Nội là trung tâm kinh tế - văn hóa - chính trị của cả nước, có dân số đông.
Mặt khác, lượng người có thu nhập cao cùng với lượng người nước ngoài đến sinh
sống và làm việc tại Hà Nội không phải là một con số nhỏ. Họ sẵn sàng chi trả để
được hưởng thụ, sinh sống trong môi trường và những điều kiện tốt nhất và vì thế
họ có yêu cầu rất lớn về chất lượng nhà ở. Để đáp ứng được nhu cầu của một bộ
phận người dân, một loại nhà chung cư đã xuất hiện, đó là chung cư cao cấp và
thành phố Hà Nội hiện nay có rất nhiều chung cư cao cấp đã, đang và sẽ được đưa
vào thị trường.
Tuy nhiên, sự bùng nổ thị trường chung cư cao cấp một vài năm về trước hứa
hẹn lợi nhuận cao khiến các chủ đầu tư ồ ạt tập trung vào phân khúc thị trường này
đã dẫn đến tình trạng bội thực. Điểm mặt một loạt các dự án chung cư tại Hà Nội
thì có đến 50% là chung cư cao cấp như dự án Madarin Hòa Phát, dự án chung cư
FLC Landmark, chung cư Starcity Lê Văn Lương, chung cư Lancater, Thăng Long
Number one…Đó là còn chưa kể một loạt các dự án đang đóng băng vì chủ đầu tư
không có tiền triển khai. Đó là một trong số những nguyên nhân dẫn đến tình trạng
trầm lắng phân khúc nhà chung cư cao cấp như hiện nay. Ngoài ra, một loạt vấn đề

khác như mức giá bị đội lên quá cao so với giá gốc, giá cả dịch vụ cao, chất lượng
1
dịch vụ không đáp ứng được nhu cầu, chất lượng công trình xuống cấp nhanh
chóng cũng khiến cho người dân e ngại khi quyết định đầu tư vào phân khúc này.
Vậy, việc đầu tư vào phân khúc thị trường chung cư cao cấp trong giai đoạn
hiện nay có phải là sự đầu tư đúng đắn?. Các cơ quan quản lý, các chủ đầu tư cần
có những quyết định gì? Vấn đề cấp thiết đặt ra là cần có một hướng đi mới cho thị
trường chung cư cao cấp tại Hà Nội nói chung và quận Cầu Giấy nói riêng. Đó là lí
do để em chọn đề tài: “ Phát triển kinh doanh chung cư cao cấp quận Cầu
Giấy, Hà Nội giai đoạn 2010 - 2015. Thực trạng và giải pháp”
2. Mục tiêu nghiên cứu.
• Làm sáng tỏ, tập hợp, hệ thống hóa về mặt lý thuyết, các quan điểm, văn bản,
chính sách của nhà nước về chung cư cao cấp. Từ đó có những có cơ sở khoa
học cho việc nghiên cứu đề tài.
• Đánh giá thực trạng đầu tư, sử dụng, cải tạo chung cư cao cấp hiện nay.
• Đưa ra những giải pháp góp phần phát triển kinh doanh chung cư cao cấp
trong giai đoạn 2010 – 2015.
3. Phạm vi nghiên cứu.
Vấn đề nghiên cứu: làm rõ sở lý luận và thực trạng chung cư cao cấp.
Không gian nghiên cứu: Quận Cầu Giấy- Hà Nội.
Thời gian nghiên cứu: 2010 - 2015
4. Phương pháp nghiên cứu.
Trong quá trình thực hiện, đề tài áp dụng các phương pháp:
Phương pháp thu thập và phân tích thông tin
Phương pháp thống kê
Phương pháp tổng hợp
5. Kết cấu, nội dung của đề tài
Ngoài phần mở đầu, kết luận, danh mục tài liệu tham khảo, đề án gồm các
chương sau:
Chương I: Cơ sở khoa học của kinh doanh chung cư cao cấp.

Chương II: Thực trạng kinh doanh chung cư cao cấp quận Cầu Giấy -
Hà Nội (2010 - 2012).
Chương III: Định hướng và giải pháp.
Nội dung của đề án
CHƯƠNG I: CƠ SỞ KHOA HỌC CỦA KINH DOANH CHUNG CƯ CAO
CẤP
2
1. Một số khái niệm cơ bản
1.1. Tổng quan về chung cư
1.1.1.Khái niệm chung cư
1.1.2. Phân loại chung cư
1.1.3. Vai trò của chung cư
1.2. Tổng quan về chung cư cao cấp
1.2.1. Khái niệm chung cư cao cấp
1.2.2. Đặc điểm của chung cư cao cấp
2. Các nhân tố ảnh hưởng đến phát triển kinh doanh chung cư cao cấp
3. Kinh nghiệm của các nước trên thế giới và một số địa phương
CHƯƠNG II: THỰC TRẠNG KINH DOANH CHUNG CƯ CAO CẤP
QUẬN CẦU GIẤY - HÀ NỘI (GIAI ĐOẠN 2010 - 2012)
1. Khái quát điều kiện tự nhiên - kinh tế quận Cầu Giấy
1.1. Điều kiện tự nhiên
1.2. Điều kiện kinh tế
1.3. Đánh giá
1.3.1. Thuận lợi
1.3.2. Khó khăn
2. Thực trạng phát triển chung cư cao cấp
2.1. Thực trạng phát triển hệ thống chung cư trên địa bàn
2.2. Thực trạng phát triển chung cư cao cấp
2.2.1. Thực trạng thị trường
Cung

Cầu
Giá cả
2.2.2. Thực trạng phát triển
3. Đánh giá chung về chung cư cao cấp
3.1. Ưu điểm
3.2. Nhược điểm
3.3. Nguyên nhân
CHƯƠNG IV: ĐỊNH HƯỚNG VÀ GIẢI PHÁP
1. Định hướng
2. Giải pháp
2.1. Giải pháp của nhà quản lý
2.2. Giải pháp phía chủ đầu tư
2.3. Giải pháp phía thị trường
3. Kiến nghị
Kết Luận
Bài viết được hoàn thành với sự hướng dẫn của PGS.Ts Nguyễn Thế Phán
Em chân thành cảm ơn và rất mong được sự đóng góp ý kiến của thầy cô và các
bạn.
3
CHƯƠNG I: CƠ SỞ KHOA HỌC CỦA KINH DOANH CHUNG CƯ CAO CẤP
4. Một số khái niệm cơ bản
4.1. Tổng quan về chung cư
4.1.1.Khái niệm chung cư
Khái niệm chung cư là do người La Mã là những người đầu tiên xây dựng
nhà ở dạng chung cư với tên gọi “insula” dành cho người nghèo và tầng lớp dưới
(pleb). Mỗi insula có thể chứa tới hơn 40 người trên diện tích trệt chỉ khoảng 400
m2, tầng cao xây dựng có khi lên đến 6-7 tầng. Sau những trận đại hỏa hoạn,
hoàng đế Augustus đã giới hạn chiều cao tối đa của insula còn 20,7 m và tới thời
hoàng đế Nero thì chỉ còn 17,75 m. Trong thời kỳ cực thịnh của mình, số lượng
chung cư insula tại Roma có thời điểm lên đến 50.000.

Khái niệm nhà chung cư ở Việt Nam được nhắc đến lần đầu tiên trong Luật
nhà ở năm 2005 (điều 70), trước đó nhà chung cư được gọi là nhà tập thể:
- Nhà chung cư là nhà ở có từ 2 tầng trở lên, có lối đi, cầu thang và hệ thống
công trình hạ tầng sử dụng chung cho nhiều hộ gia đình, cá nhân. Nhà chung
cư có phần sở hữu riêng từng hộ gia đình, cá nhân và phần sở hữu chung của
tất cả các hộ gia đình, cá nhân sử dụng nhà chung cư.
- Phần sở hữu riêng trong nhà chung cư bao gồm:
+Phần diện tích bên trong căn hộ, bao gồm cả diện tích ban công, logia gắn liền
với căn hộ đó.
+ Phần diện tích khác trong nhà chung cư được công nhận là sở hữu riêng theo
qui định của pháp luật.
+ Hệ thống trang thiết bị kỹ thuật sử dụng riêng gắn liền với các hộ, phần diện
tích thuộc phần sở hữu riêng.
- Phần sở hữu chung trong nhà chung cư bao gồm:
+ Phần diện tích nhà còn lại của nhà chung cư ngoài phần diện tích thuộc sở
hữu riêng nêu trên
+ Không gian và hệ thống kết cấu chịu lực, trang thiết bị kỹ thuật dùng chung
trong nhà chung cư bao gồm: khung, cột, tường chịu lực, tường bao ngôi nhà,
tường phân chia các căn hộ, sàn, mái, sân thượng, hành lang, cầu thang bộ,
thang máy…
+ Hệ thống hạ tầng kỹ thuật bên ngoài nhưng được kết nối với nhà chung cư đó.
4
Cụm nhà chung cư: là khu nhà có từ 02 nhà chung cư trở lên trong cùng một
địa điểm xây dựng của cùng một chủ đầu tư hoặc một khu nhà chung cư được xây
dựng trước đây
4.1.2. Phân loại chung cư
Tiêu chí phân hạng nhà chung cư
• Quy hoạch:
Vị trí: Có hệ thống giao thông bên ngoài nhà đảm bảo các loại phương tiện
giao thông đường bộ đều tiếp cận được đến sảnh chính của công trình

Cảnh quan: Có sân, vườn, thảm cỏ, cây xanh, đường dạo thiết kế đẹp, hoàn
chỉnh, thống nhất.
Môi trường: Không gian xung quanh rộng rãi, môi trường thoáng mát, sạch
đẹp.
• Thiết kế kiến trúc:
Cơ cấu của căn hộ: Các không gian chức năng tối thiểu gồm: phòng khách,
phòng ngủ, khu vực bếp, phòng ăn, phòng vệ sinh và các phòng khác; Mỗi căn hộ
tối thiểu có 02 khu vệ sinh; Phòng ngủ chính có khu vệ sinh riêng.
Diện tích của căn hộ: Phụ thuộc vào quy mô thiết kế, nhưng không nhỏ hơn
70 m
2
; Diện tích phòng ngủ chính lớn hơn 20 m
2
.
Thông gió: Các phòng đều phải đảm bảo thông gió, chiếu sáng. Phòng
khách, phòng ngủ, bếp, phòng ăn phải được thông gió, chiếu sáng tự nhiên và tiếp
xúc với không gian rộng rãi.
Trang thiết bị vệ sinh trong căn hộ: Thiết bị tối thiểu gồm: chậu rửa mặt, bồn
cầu, thiết bị vệ sinh phụ nữ, vòi tắm hoa sen, bồn tắm nằm hoặc đứng. Các thiết bị
cấp nước có hai đường nước nóng và nước lạnh.
Cầu thang: Có thang máy, thang bộ, thang thoát hiểm. Đảm bảo vận chuyển
đồ đạc, băng ca cấp cứu; Mỗi thang phục vụ tối đa không quá 40 căn hộ.
Chỗ để xe: Có chỗ để xe (trong hoặc ngoài nhà) đảm bảo tiêu chuẩn và được
trông giữ bảo vệ an toàn. Mỗi căn hộ tối thiểu có 1,5 chỗ để ô tô.
• Hạ tầng kỹ thuật:
Hệ thống giao thông: Hệ thống giao thông đồng bộ và đảm bảo tiêu chuẩn
cứu hỏa, cứu nạn.
Hệ thống cấp điện: Có hệ thống cấp điện dự phòng đảm bảo cho sinh hoạt
công cộng và thắp sáng trong căn hộ khi mất điện lưới quốc gia.
Hệ thống cấp, thoát nước: Hệ thống thiết bị cấp, thoát nước đầy đủ, đồng bộ,

đảm bảo vệ sinh và vận hành thông suốt (24 giờ trong ngày).
5
Hệ thống thông tin liên lạc: Có hệ thống đảm bảo cung cấp dịch vụ truyền
hình, điện thoại, internet tiên tiến, hiện đại; đảm bảo điều kiện vận hành thông
suốt.
Hệ thống phòng chống cháy nổ: Có hệ thống thiết bị cảm ứng tự động báo
cháy, chữa cháy, hệ thống tín hiệu, thông tin khi có hỏa hoạn trong căn hộ và khu
vực sử dụng chung
Hệ thống thu gom và xử lý rác: Có thùng chứa rác nơi công cộng;Hệ thống
thu rác trong nhà, xử lý rác đảm bảo vệ sinh và cách ly với khu vực sảnh tầng, sảnh
chính.
• Hạ tầng xã hội:
Các công trình hạ tầng xã hội: Hạ tầng xã hội đồng bộ với chất lượng cao, có
đầy đủ các công trình (giáo dục mầm non, giáo dục phổ thông cơ sở, văn hoá thông
tin, dịch vụ thương mại, thể dục thể thao, không gian dạo chơi, thư giãn ) trong
bán kính 500 m; Có khu vui chơi giải trí ngoài trời rộng rãi; sân, vườn, đường dạo
được thiết kế đẹp.
• Yêu cầu về chất lượng hoàn thiện:
Vật tư, vật liệu dùng để xây dựng và hoàn thiện: Sử dụng các loại vật tư, vật
liệu có chất lượng cao tại thời điểm xây dựng.
Trang thiết bị gắn liền với nhà: Sử dụng các trang thiết bị có chất lượng cao
tại thời điểm xây dựng.
• Yêu cầu về chất lượng dịch vụ quản lý sử dụng
Bảo vệ an ninh: Có hệ thống camera kiểm soát trong các sảnh, hành lang,
cầu thang. Có nhân viên bảo vệ tại các lối ra vào 24/24 h trong ngày.
Vệ sinh: Thường xuyên quét dọn, lau rửa, hút bụi các khu vực công cộng,
đảm bảo vệ sinh.
Chăm sóc cảnh quan: Đảm bảo chăm sóc cây xanh, sân, vườn, đường nội bộ
luôn sạch đẹp.
Quản lý vận hành: Bảo dưỡng, sửa chữa hư hỏng kịp.

Phân loại nhà chung cư
Ngày 2/6/2008, Bộ Xây dựng đã ban hành Thông tư số 14 về phân hạng sử
dụng nhà chung cư. Có tất cả bốn loại chung cư được phân hạng theo Thông tư
này.
Nhà chung cư hạng 1:
6
Là hạng có chất luợng cao nhất, đảm bảo yêu cầu về quy hoạch, kiến trúc, hạ
tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, chất luợng hoàn thiện, trang thiết bị và điều kiện
cung cấp dịch vụ quản lý sử dụng đạt mức độ hoàn hảo.
Nhà chung cư hạng 2:
Là hạng có chất luợng sử dụng cao, đảm bảo yêu cầu về quy hoạch, kiến
trúc, hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, chất luợng hoàn thiện, trang thiết bị và điều
kiện cung cấp dịch vụ quản lý sử dụng đạt mức độ tuơng đối hoàn hảo.
Nhà chung cư hạng 3:
Là nhà có chất lượng sử dụng khá cao, đảm bảo yêu cầu về quy hoạch,
kiến trúc, hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, chất lượng hoàn thiện, trang thiết bị và
điều kiện cung cấp dịch vụ quản lý sử dụng đạt mức độ khá.
Nhà chung cư hạng 4:
Nhà chung cư có chất luợng sử dụng trung bình, đảm bảo yêu cầu về quy
hoạch, kiến trúc, hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, chất luợng hoàn thiện, trang thiết
bị và điều kiện cung cấp dịch vụ quản lý sử dụng đạt tiêu chuẩn, đủ điều kiện để
đưa vào khai thác sử dụng.
Theo Bộ Xây dựng, việc đánh giá, phân hạng nhà chung cư được thực hiện
sau khi có dự án và thiết kế cơ sở, thiết kế kỹ thuật thi công đuợc cơ quan có thẩm
quyền phê duyệt.
4.1.3. Vai trò của chung cư
Ông cha ta có câu: “Có an cư mới lạc nghiệp” đã phản ánh tầm quan trọng
của nhà ở đối với cuộc sống con người.Nhà ở là nơi mà trong đó mỗi gia đình, mỗi
tế bào của xã hội sinh hoạt hằng ngày. Nhà ở có ảnh hưởng đến mọi lĩnh vực của
đời sống kinh tế xã hội.

Đối với mỗi quốc gia, nhà ở không chỉ là tài sản lớn mà còn thể hiện trình độ
phát triển, tiềm năng kinh tế và góp phần tạo nên bộ mặt kiến trúc tổng thể. Các
chính sách về nhà ở có tác động mạnh mẽ đến các lĩnh vực khác như phân bố dân
cư, hệ thống tài chính, tín dụng, ngân hàng…
Cùng với nền kinh tế thị trường,cuộc sống của người dân đã có những biến
đổi rất lớn về chất. Do sự gắn bó mật thiết của con người với ngôi nhà của mình
nên nhu cầu về nhà ở ngày càng tăng theo thu nhập của họ. Khi mà nhu cầu về ăn,
mặc đã tạm đủ, nhà ở đối với mỗi gia đình càng trở nên quan trọng. Trước kia, mỗi
gia đình chỉ có chỗ ở là đủ thì ngày nay yêu cầu về nhà ở cao hơn, mỗi người lại
7
muốn có phòng riêng, căn hộ phải có đủ các phòng với chức năng khác nhau, nhà ở
phải có tiện nghi hiện đại…
Nhà chung cư ra đời đã giải quyết được những nhu cầu cấp thiết đó, đảm
bảo cho người dân có nhà ở thoải mái, đáp ứng những nhu cầu sinh hoạt hàng
ngày.
Ngoài ra thì nhà chung cư còn góp phần thúc đẩy thị trường bất động sản
phát triển. Hàng năm nhà chung cư đóng góp vào cho thị trường bất động sản hàng
trăm căn hộ, thúc đẩy việc mua bán căn hộ phát triển không ngừng.
Có nhiều hạng nhà chung cư giúp cho người dân có thể chọn lựa cho mình
chỗ ở phù hợp với khả năng và nhu cầu của mình
4.2. Tổng quan về chung cư cao cấp
4.2.1. Khái niệm chung cư cao cấp
Khái niệm chung cư cao cấp chỉ có ở Việt Nam , thực chất nhà chung cư là
dành cho những người có thu nhập trung bình và thấp, song khi nó về Việt Nam thì
được các chủ đầu tư đưa ra nhằm đẩy giá căn hộ cao lên
Sau một thời gian khi có những tranh chấp xảy ra giữa khách hàng và chủ
đầu tư về như thế nào là chung cư cao cấp Vì thế Thông tư số 14/2008/TT-BXD
hướng dẫn tiêu chí đánh giá, phân hạng chất lượng sử dụng nhà chung cư cho các
chủ đầu tư cho chúng ta khái niệm rõ ràng hơn về nhà chung cư cao cấp. Theo
thông tư này chung cư được chia thành 4 hạng.

Chung cư cao cấp là chung cư hạng một có chất lượng sử dụng cao nhất,
đảm bảo yêu cầu về quy hoạch, kiến trúc, hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hôi, chất
lượng hoàn thiện, trang thiết bị và điều kiện cung cấp dịch vụ quản lí sử dụng đạt
mức độ hoàn hảo
4.2.2. Đặc điểm của chung cư cao cấp
• Chung cư cao cấp có vị trí thuận lợi cho giao thông, các phương tiện đường
bộ có thể tiếp cận được dễ dàng.
• Không gian xung quanh thì thoáng mát, rộng rãi, sạch đẹp.
• Diện tích không gian của căn hộ lớn.(>= 70m2).
• Căn hộ được thông gió, chiếu sáng với hiệu quả cao. Nhiều ánh sáng tự
nhiên.
• Căn hộ được làm bằng các thiết bị, vật liệu tốt nhất trong thời kì xây dựng.
• Hệ thống điện nước ổn định, có trạm phát điện cung cấp điện khi mất điện
lưới quốc gia.
• Dịch vụ, bảo trì, bảo dưỡng, sửa chữa, an ninh, sự quản lý của tòa nhà luôn
đảm bảo.
• Được những công ty danh tiếng đứng ra xây dựng.
8
Yêu cầu của nhà chung cư cao cấp
Yêu cầu về quy hoạch, kiến trúc:
a. Quy hoạch:
- Vị trí: có hệ thống giao thông bên ngoài nhà, đảm bảo các loại phương tiện
giao thông đường bộ đều tiếp cận được đến sảnh chính của công trình.
- Cảnh quan: có sân, vườn, thảm cỏ cây xanh, đường sao thiết kế đẹp, hoàn
chỉnh, thống nhất.
- Môi trường: không gian xung quanh rộng rãi, môi trường thoáng mát, sạch
đẹp.
b. Thiết kế kiến trúc:
- Cơ cấu của căn hộ: Các không gian chức năng tói thiểu gồm: phòng
khách, phòng ngủ, khu vực bếp, phòng ăn, phòng vệ sinh và các phòng

khác. Mỗi căn hộ có tối thiểu 2 phòng vệ sinh, phòng ngủ chính có vế
sinh riêng.
- Diện tích căn hộ: phụ thuộc vào quy mô thiết kế nhưng không nhỏ hơn
70m2. Diện tích phòng ngủ chính lớn hơn 20m2.
- Thông gió chiếu sang cho căn hộ: các phòng đều phải đảm bảo thông gió
chiếu sang. Phòng khác, phòng ngủ , bếp, phòng ăn phải được thông gió,
chiếu sang tự nhiên và tiếp xúc với không gian rộng rãi.
- Trang thiết bị bảo vệ: thiết bị tối thiểu gồm: chậu rửa mặt, bồn cầu, thiết
bị vệ sinh phụ nữ, vòi tắm hoa sen, bồn tắm nằm hoặc đứng. Các thiết bị
cấp nước có 2 đường nước nóng và lạnh.
- Cầu thanh: có thang bộ, thang máy, thang thoát hiểm.
- Cầu thang bộ: chiếu tới của mỗi đợt thang phục vụ tối đa 04 căn hộ.
- Thang máy: đảm bảo vận chuyển đồ đac, băng ca cấp cứu. Mỗi thang
phục vụ tối đa không quá 04 căn hộ.
- Chỗ để xe: có chỗ để xe(trong hoặc ngoài nhà) đảm bảo tiêu chuẩn và
được trông giữ bảo vệ an toàn. Mỗi căn hộ tối thiếu có 1.5 chỗ để xe.
Yêu cầu về hạ tầng kĩ thuật, hạ tầng xã hội của khu ở:
a. Hạ tầng kĩ thuật:
- Hệ thống giao thông: hệ thống giao thông đồng bộ và đảm bảo tiêu chuẩn
cứu hỏa, cứu nạn.
- Hệ thống cấp điện: có hệ thống cấp điện dự phòng đảm bảo cho sinh hoạt
công cộng và thắp sáng trong căn hộ khi mất điện lưới quốc gia.
- Hệ thống cấp thoát nước: hệ thống thiết bị cấp thoát nước đầy đủ, đồng
bộ, đảm bảo vệ sinh và vận hành thống suốt( 24 giờ trong ngày)
9
- Hệ thống thông tin liên lạc: có hệ thống đảm bảo cung cấp dịch vụ truyền
hình,điện thoại, internet tiên tiến hiện đại, đảm bảo điều kiện vận hành
thông suốt.
- Hệ thống phòng chống cháy nổ: có hệ thống thiết bị cảm ứng tự động báo
cháy, chữa cháy, hệ thống tín hiệu, thông tin khi có hỏa hoạn trong căn hộ

và khu vực sử dụng chung.
- Hệ thống thu gom và xử lí rác: Có thùng chứa rác nơi công cộng, hệ
thống thu rác trong nhà, xử lí rác đảm bảo vệ sinh, và cách ly với khu vực
sảnh tầng, sảnh chính.
b. Hạ tầng xã hội:
- Các công trình hạ tầng xã hội: hạ tầng xã hội đồng bộ với chất lượng cao,
có đầy đủ các công trinh( giáo dục mầm non, giáo giục phổ thông cơ sở,
văn hóa thông tin, dịch vụ thương mại, thể dục thể thao, không gian dạo
chơi, thư giãn…) trong bán kính 500m. Có khu vui chơi giải trí ngoài trời
rộng rãi, sân vườn, đường rao được thiết kế đẹp.
Yêu cầu về chất lượng hoàn thiện:
a. Vật tư, vật liệu dung để xây dựng và hoàn thiện:
- Sử dụng các loại vật tư, vật liệu có chất lượng cáo tại thời điểm xây
dựng.
b. Trang thiết bị gắn liền với nhà:
- Sử dụng các trang thiết bị có chất lượng cao tại thời điểm xây dựng.
Yêu cầu về chất lượng dịch vụ quản lý sử dụng:
a. Bảo vệ an ninh:
- Có hệ thống camera kiểm soát trong các sảnh, hành lang, cầu thang. Có
nhân viên bảo vệ tại các lối ra 24/24 giờ trong ngày.
b. Vệ sinh:
- Thường xuyên quét dọn, lau rửa, hút bụi, các khu vực công cộng, đảm
bảo vệ sinh.
c. Chăm sóc cảnh quan:
- Đảm bảo chăm sóc cây xanh, sân vườn, đường nội bộ luôn sạch đẹp.
d. Quản lí vận hành:
- Bảo dưỡng,sửa chữa hư hỏng kịp thời.
5. Các nhân tố ảnh hưởng đến phát triển kinh doanh chung cư cao cấp
- Sự phát triển kinh tế: Khi đời sống vật chất ngày càng một phát
triển thì nhu cầu về nhà ở cũng ngày một nâng cao. Nhu cầu

không chỉ là có nhà để ở mà còn là vấn đề thẩm mỹ,đáp ứng
được chuỗi đòi hỏi của con người. Kinh tế phát triển, thu nhâp
của người dân được nâng cao, họ sẵn sàng chi trả để được
hưởng thụ và sinh sống trong môi trường tốt nhất. Đó là một
10
trong số những nguyên nhân để chung cư cao cấp ra đời và sẽ
có xu hướng phát triển trong tương lai.
- Sự gia tăng dân số: Theo tổng cục điều tra dân số, dân số Việt
Nam năm 2011 ước tính 87,84 triệu người, tăng 1,04% so với
năm 2010 và đến năm 2012 ước tính sẽ vượt ngưỡng 88 triệu
dân. Dân số tăng kéo theo nhu cầu về nhà ở tăng. Tuy nhiên,
quỹ đất là có hạn nhất là tại các thành phố lớn, ngoài gia tăng
dân số tự nhiên thì hàng năm các thành phố này nhận thêm một
lượng dân cư đông đảo từ các tỉnh thành khác lên học tập ,làm
việc và định cư. Và giải pháp xây nhà chung cư được coi là
hiệu quả và tất yếu
- Yếu tố chính phủ: Được quy định cụ thể trong luật nhà ở năm
2005, sự phát triển của chung cư cao cấp nói riêng và thị trường
nhà ở nói chung có thể tăng hoặc giảm phụ thuộc vào các chính
sách, các nghị quyết của Đảng và Nhà nước
- Tập quán truyền thống và thị hiếu: Tập quán và truyền thống
mang tính chất nhân văn đối với thị trường bất động sản trong
đó có chung cư cao cấp. Điều đó thể hiện ở vị trí, hình dáng,
kiến trúc. Ngoài ra với nhịp sống của giới trẻ hiện nay năng
động và tiết kiệm thời gian, chung cư được coi là sự lựa chọn
đa phần.
6. Kinh nghiệm của các nước trên thế giới và một số địa phương
Nhà cao tầng- kinh nghiệm từ Nhật Bản
Chung cư Nhật muốn được xem là cao cấp, ngoài thiết kế, trang thiết bị sang
trọng, giá cả và vị trí tương xứng, còn phải đáp ứng nhu cầu tiện lợi giao thông,

cảnh quan đẹp, không gian công cộng và không gian trống công cộng cao cấp.
Ngay cả khi quy mô khu đất đủ lớn để xây dựng chung cư cao cấp, giá cả, vị trí,
thiết kế và trang thiết bị hợp lý, người ta cũng không thể gọi những chung cư này
là hoàn hảo, trừ khi chúng đáp ứng được yêu cầu về giao thông.
Lên đến 183.784 căn hộ vào đỉnh điểm trong năm 2000, việc cung cấp các
căn hộ tại Nhật Bản hiện đang tiếp tục suy giảm dần dần tại các đô thị lớn và vùng
ngoại ô. Việc cung cấp căn hộ tập trung tại những khu vực giao thông thuận tiện và
dịch vụ công cộng tốt đang gia tăng, đồng thời giảm mạnh tại những khu vực
không thích hợp xây dựng chung cư như: vùng ngoại ô của các đô thị cực lớn. Tai
11
đây, việc xây dựng chung cư giảm mạnh đã chuyển thành nơi xây dựng các nhà ở
biệt lập trong khi việc xây dựng chung cư tập trung mạnh tại trung tâm của Tokyo.
Thực ra chung cư là một hình thức nhà ở cho phép cư dân được sống gần
những khu thương mại dịch vụ. Sống trong chung cư đồng nghĩa với việc có được
lợi thế về nhiều tiện nghi của đô thị hiện đại trong cuộc sống hàng ngày, được
hưởng dụng tiện nghi và trang bị của các đô thị cũng như truyền thống lịch sử,
hưởng dụng mặt nước và cảnh quan mảng xanh.
Các chung cư đã từng phải di chuyển về khu vực ngoại ô do việc giá đất
tăng vọt khi kinh tế bùng nổ đã phải quay trở về những khu vực phù hợp cho việc
nâng cấp hạ tầng tại trung tâm Tokyo và những nơi khác sau khi kinh tế bị đóng
băng. Trong tương lai, nhu cầu đối với chung cư sẽ tập trung cao tại những trung
tâm thương mại dịch vụ và khu lân cận trong khi nhu cầu tại những khu có hệ
thống giao thông chưa hiệu quả sẽ tiếp tục giảm sút. Tóm lại, nhu cầu nhà chung
cư tùy thuộc vào sự thuận tiện giao thông và dịch vụ công cộng.
Các dịch vụ công cộng cần thiết bao gồm: môi trường đẹp và trong sạch, đầy
đủ tiêu chuẩn về mảng xanh và mặt nước, café ngoài trời, nhà hàng và y tế đáp ứng
được nhu cầu hàng ngày và tạo cuộc sống thoải mái, cho phép mọi người liên lạc
và giao lưu với nhau không phân biệt tuổi tác; đóng góp cho khu dân cư nhờ mối
liên hệ lịch sử chặt chẽ và đưa văn hóa địa phương vào thiết kế kiến trúc và cảnh
quan, cũng như sự cung cấp mặt bằng tầng và trang thiết bị phù hợp đáp ứng các

kiểu gia đình khác nhau và đảm bảo được thời gian sử dụng lâu dài.
Những nhà đầu tư nhân xây dựng chung cư đã nghĩ ra nhiều kiểu mặt bằng
đáp ứng được nhu cầu của khách hàng. Tuy nhiên có lẽ sẽ khó khăn để đáp ứng
nhu cầu khách hàng nếu chỉ xây dựng những chung cư kiểu dáng giống nhau. Ngày
nay, mọi người đều nói về thiết kế và tranh luận về thời trang, phong cách sống và
đời sống văn hóa.
Con người ngày càng quan tâm hơn tới cảnh quan đô thị và không thể chấp
nhận hài lòng chỉ với hình thức thiết kế kiến trúc. Họ bắt đầu nhận thấy rằng điều
quan trọng là cảnh quan khu ở, cảnh quan đô thị và toàn cảnh đô thị hài hòa. Nhu
cầu của khách hàng ngày càng trở nên đa dạng và phức tạp. Trong một thị trường
sành sỏi như vậy, điều quan trọng là khả năng tiếp thị để nắm bắt nhu cầu khách
hàng.
Trong những năm gần đây, rất nhiều dự án tái phát triển được tiến hành tại
những đô thị lớn, bao gồm Tokyo, Osaka và Yokohama. Tại những đô thị này, các
12
chương trình quy hoạch dự định nhằm cải thiện môi trường sống đô thị và đa dạng
hóa chức năng đô thị, thiết lập những môi trường ở tốt đẹp, cung cấp các tiện nghi
thương mại dịch vụ và những không gian chung khác trong khi vẫn đảm bảo hài
hòa hoàn hảo với môi trường xung quanh.
Kinh nghiệm của Nhật Bản:
Định hướng phát triển theo bản sắc văn hóa: Nhật Bản nhắm tới mục tiêu
phát triển bền vững. Họ nhắm tới một hình mẫu khu nhà ở đô thị sao cho chúng có
thể tồn tại lâu bền như một hình mẫu đẹp và chất lượng, ổn định bền vững, giống
như các đô thị cổ La Mã có thể tồn tại suốt cho tới tận ngày nay. Điều này thể hiện
sự khác biệt về chiều sâu văn hóa của người Nhật Bản.
Kinh nghiệm trong quy hoạch địa điểm xây dựng:
Qua quá trình phát triển nhà ở cao tầng Nhật Bản, ta thấy có hai xu hướng
quy hoạch địa điểm xây dựng chung cư trong đô thị:
- Xu hướng 1: Xuất hiện khi nền kinh tế phát triển bùng nổ, dẫn tới giá đất
đô thị tăng cao. Do đó các dự án chung cư buộc từng phải di chuyển về khu vực

ngoại ô có giá trị đất còn thấp.
- Xu hướng 2: Khi nền kinh tế hạ nhiệt hoặc đóng băng, các dự án chung cư
quay trở về khu trung tâm đô thị, là nơi có hạ tầng xã hội và hạ tầng kỹ thuật phát
triển, hấp dẫn người đến mua căn hộ.
Qua 2 xu hướng trên cho thấy, dự án nhà ở cao tầng nên được bố trí tại
những nơi có điều kiện sử dụng nhiều tiện nghi của đô thị hiện đại trong cuộc sống
hàng ngày, được hưởng dụng tiện nghi và trang bị của các đô thị cũng như truyền
thống lịch sử, hưởng dụng mặt nước và cảnh quan mảng xanh, cũng như thuận tiện
giao thông đi lại.
Phối hợp giữa nhiều bên để dự án có tính khả thi: Kinh nghiệm của người
Nhật cũng cho ta một mô hình để phát triển dự án bền vững: với sự phối hợp của
“chính quyền thành phố, các tổ chức xã hội và khu vực tư nhân” để phát triển
những dự án nhà ở quy mô lớn đồng thời với hệ thống hạ tầng kỹ thuật, ta mới có
điều kiện cải thiện điều kiện công trình công cộng và chất lượng sống không chỉ
bên trong những khu ở đó mà cả cho những chung cư cao tầng đang hiện hữu xung
quanh.
CHƯƠNG II: THỰC TRẠNG KINH DOANH CHUNG CƯ CAO CẤP
QUẬN CẦU GIẤY - HÀ NỘI (GIAI ĐOẠN 2010 - 2012)
4. Khái quát điều kiện tự nhiên - kinh tế quận Cầu Giấy
13
4.1. Điều kiện tự nhiên
Vị trí địa lý
Quận Cầu Giấy nằm ở cửa ngõ phía tây, một trong những khu phát triển
chính của TP. Hà nội, cách trung tâm thành phố 6km. Trên địa bàn quận có các trục
đường giao thông vành đai nối thủ đô Hà Nội với sân bay quốc tế Nội Bài và trục
đường chính nối trung tâm Hà Nội với chuỗi đô thị Hòa Lạc- Sơn Tây.
Dân số: năm 1999, với số dân khoảng 130.000 người. Tổng diện tích tự
nhiên khoảng 120ha. Vì thế mật độ dân số trong quận đạt trên 10.600 người/km
2
.

Nhưng đến năm 2001, dân số của quận đã tăng lên 142.800 người làm cho mật độ
cũng tăng lên 11.860 người/km
2
. Tính đến năm 2010 dân số của quận đã là
236.981 người.
Về địa giới
Phía bắc giáp với quận Tây Hồ
Phía Nam giáp với quận Thanh Xuân.
Phía Đông giáp với quận Ba Đình và Quận Đống Đa.
Phía Tây giáp với huyện Từ Liêm
Về hành chính:
Quận Cầu Giấy là quận mới được thành lập từ ngày 3/9/1997, bao gồm 7
phường: Nghĩa Tân, Nghĩa Đô, Mai Dịch, Dịch Vọng, Quan Hoa, Yên Hòa, Trung
Hòa của huyện Từ Liêm cũ. Đến nay là 8 phường ( tháng 4/2005 lập thêm phường
Dịch Vọng Hậu trên cơ sở điều chỉnh địa giới phường Quan Hoa và phường Dịch
Vọng).
Địa hình địa chất công trình
- Địa hình tương đối bằng phẳng, cao độ thấp dần từ Bắc xuống Nam,
từ Đông sang Tây.
- Phần đất phía Bắc quận và khu dân cư hữu ngạn sông Tô Lịch có cao
độ từ 6,4- 7,2m. Phía Tây và Nam quận phần lớn là đất canh tác có
cao độ từ 4,8 – 5,4m. Trong đó một số khu ao đầm trũng có cao độ 2
-4,5m.
- Về địa chất công trình: nhìn chung địa chất công trình quận Cầu Giấy
thuận lợi cho xây dựng nhà cao tầng
Khí hậu
Quận Cầu Giấy có chung điều kiện thời tiết khí hậu Hà Nội. Thời tiết trong
năm chia thành 2 mùa rõ rệt: mùa nóng từ tháng 4 đến tháng 10, mùa lạnh từ tháng
11 đến tháng 3 năm sau
14

Nhiệt độ trung bình năm 23.9 độ, lượng mưa trung bình năm là 1.573mm.
Độ ẩm trung bình năm là 84,5%. Số giờ nằng trung bình 1.620 giờ, bức xạ mặt trời
102 kcal/cm2/năm.
Sông hồ
Sông Tô Lịch chạy dọc phía Đông của quận, là ranh giới tự nhiên giữa quận
Cầu Giấy và quận Đống Đa. Hiện tại sông Tô Lịch là tuyến thoát nước mưa, nước
bẩn chính đang được cải tạo chỉnh trang làm sạch dòng chảy, xây kè, làm đường
hai bên, trông cây xanh tạo thành công viên. Trong tương lai hai bên bờ sông sẽ là
một không gian đẹp, thoáng mát, môi trường trong sạch.
Trong quận có hồ Nghĩa Đô, hiện đang xây kè, chỉnh trang. Đây là điểm
nghỉ ngơi vui chơi giải trí của quận.
Tài nguyên thiên nhiên:
- Tài nguyên đất đai : Quận có diện tích đứng thứ 3 trong số 7 quận nội
thành. Điểm nổi bật của quận là đất chưa xây dựng còn 407 ha chiếm
33,8 diện tích của quận, đây là một thuận lợi cho việc phát triển quận
theo quy hoạch đã đề ra.
- Khoáng sản: Gạch, gốm, đất sét….
- Tài nguyên nước: Kết quả thăm dò khu vưc quận Cầu Giấy – Từ Liêm
có nguồn nước ngầm lớn, trữ lượng được phê chuẩn 102.633m3/ngày
(cấp A) và 56.846 m3/ngày( cấp B)
- Tài nguyên du lịch: Chỉ là tiềm năng vì quận mới đang phát triển .
Trong quận có nhiều khu vưc cảnh quan đẹp như hồ nước Nghĩa Đô ,
một số khách sạn : Cầu Giấy, Pan Horizon, bảo tàng dân tộc học….
4.2. Điều kiện kinh tế
Tốc độ tăng trưởng kinh tế của quận duy trì được tốc độ tăng khá, văn hóa,
xã hội chuyển biến tích cực
- Tổng giá trị sản xuất bình quân theo quận quản lý tăng 13,5%/năm
- Tổng mức luân chuyển hàng hóa (dịch vụ) tăng 19%
- Giá trị sản xuất công nghiệp ngoài quốc doanh tăng 11%
- Giá trị sản xuất nông nghiệp tăng 2%

- Thu chi ngân sách trên địa bàn vượt chỉ tiêu thành phố giao là 173 tỉ
đồng
- Công nghiệp: Nhìn chung quy mô sản xuất công nghiệp và tiểu thủ công
nghiệp do quận quản lý là các đơn vị có quy mô nhỏ và mang tính tự
phát, phân bố không đều và tập trung ở các phường có tuyến giao thông
như Quan Hia, Nghĩa Đô, Mai Dịch.Cơ cấu ngành công nghiệp- tiểu thủ
15
công nghiệp chiếm tỉ trọng nhỏ hơn so với ngành thương mại dịch vụ
trong cơ cấu kinh tế quận và không ổn định qua các năm
- Nông lâm nghiệp: ngành nông nghiệp hiện dang thu hút một lượng lao
động là 4.018 người chiếm 9,14% tổng số lao dộng đang làm việc trong
ngành kinh tế- xã hội của quận. Tỷ trọng ngành nông nghiệp trong cơ cấu
kinh tế can quận rất thấp điều đó cho thấy năng suất lao động xã hội
trong ngành này còn thấp hơn nhiều so với mặt bằng chung của quận.
- Dịch vụ: Tốc độ phát triển can ngành thương mại dịch vụ tăng khá nhanh
về giá trị sản xuất lẫn số lượng doanh nghiệp, hộ kinh doanh và số ngành
dịch vụ. Số lượng các dịch vụ tăng nhanh và chiếm tỉ trọng cao ( từ 40-
50%) trong số các doanh nghiệp quốc doanh và ngoài quốc doanh. Số hộ
kinh doanh thương mại tăng 170% trong giai đoạn 2009-2011. Số lượng
các ngành dịch vụ đời sống lẫn phục vụ xã hội tăng lên nhanh chóng
cùng với các ngành mới của kinh tế thị trường. Tuy nhiên, quy mô và vị
trí của ngành thương mại dịch vụ của quận Cầu Giấy còn nhỏ bé so với
các quận khác can thành phố Hà Nội cả về tỷ trọng, quy mô kinh doanh,
số lượng lao động của từng đơn vị, số lượng các đơn vị trên địa bàn.
4.3. Đánh giá
4.3.1. Thuận lợi
- Ví trí địa lý thuận lợi, có sự liên kết chặt chẽ với các trục giao thông lớn
trên địa bàn thành phố Hà Nội.
- Diện tích tự nhiên khá lớn, đứng thứ 3 trong 7 quận nội thành. Quỹ đất
chưa xây dựng vẫn còn ở mức cao so với các quận khác, tạo điều kiện để

triển khai xây dựng các dự án mới.
- Dân số đông, tỉ lệ gia tăng dân số cao, điều đó đòi hỏi cần một lượng nhà
ở lớn để đáp ứng được nhu cầu của người dân.
- Địa chất tự nhiên phù hợp cho việc phát triển các chung cư cao tầng
- Tốc độ tăng trưởng kinh tế ở mức độ khá, đời sống của nhân dân ngày
càng được cải thiện. Yêu cầu của người dân với chất lượng nhà ở ngày
càng một nâng cao, tạo điều kiện thuận lợi cho các dự án được triển khai
tại khu vực.
4.3.2. Khó khăn
- Quận Cầu Giấy mới được thành lập và phát triển chưa lâu nên cơ sở
hạ tầng chưa có sự phát triển đồng bộ
5. Thực trạng phát triển chung cư cao cấp
5.1. Thực trạng phát triển hệ thống chung cư trên địa bàn
16
Không gian sống của con người ngày càng thu hẹp lại, cũng vì thế, ở chung
cư đã thành giải pháp của nhiều hộ ở gia đình tại các thành phố lớn. Tuy
nhiên, cũng vì thế mà không ít người phải "hú hồn" vì chất lượng xập xệ của
những căn hộ tiền tỷ.
Ông Nguyễn Mạnh Hùng, trú tại căn hộ 1102, nhà CT6, Yên Hòa, Cầu
Giấy, Hà Nội cho biết, dù đã được bàn giao nhà từ mấy năm nay, nhưng cả
gia đình không dám chuyển về căn hộ này ở vì sợ trần nhà sẽ tiếp tục sập lần
thứ 4 gây nguy hiểm cho tính mạng con người.
Theo ông Hùng, việc vữa ở trần nhà bị rơi từng mảng đã xảy ra nhiều lần và
cũng đã được sửa chữa, song chỉ sau một thời gian ngắn, trần vữa này lại bị
hỏng.
Phía chủ đầu tư là Công ty Đầu tư Xây dựng và Xuất nhập khẩu Việt
Nam mặc dù có cho người đến sửa. Nhưng rất đại khái. Kết quả là chỉ sau
vài ngày, toàn bộ phần trát lại đã sập xuống hoàn toàn.
Theo báo cáo của Bộ Xây dựng, tại thành phố Hà có trên 90% lô chung cư
đang trong tình trạng nguy hiểm, xuống cấp trầm trọng ảnh hưởng đến con

người
Ông Nguyễn Kim Đức - Trưởng phòng Giám định 2, Cục Giám định Nhà
nước về chất lượng công trình xây dựng (Bộ Xây dựng) cho biết, nguyên
nhân hư hỏng chủ yếu là lún (trên 1,2m), lún nghiêng với độ nghiêng trên
1% do xây dựng trên các khu vực ao hồ cũ hoặc trên nền đất yếu.
Kết cấu có biểu hiện suy giảm khả năng chịu lực: nứt kết cấu, các mối nối
của nhà lắp ghép bị han gỉ, ăn mòn nghiêm trọng, một số mối nối đã bị tách
rời, kết cấu bị cong võng quá mức cho phép.
Việc cơi nới tuỳ tiện cũng làm tăng tải trọng so với thiết kế và phá một số
kết cấu chịu lực chính phục vụ cơi nới.
Ngoài ra, do không được bảo trì, sửa chữa định kỳ, thiết kế cũ, việc bố trí không
gian, hệ thống công trình phụ trợ không còn phù hợp cùng với sự xuống cấp của
hệ thống hạ tầng khiến công trình xuống cấp nhanh hơn, không đảm bảo các điều
kiện sống tối thiểu (không gian, ánh sáng, nguồn nước ) cho người dân.
Việc thiếu lối thoát hiểm và sự xuống cấp của hệ thống phòng cháy chữa cháy dẫn
đến không đảm bảo an toàn khi có sự cố xẩy ra.
Còn theo đánh giá của chuyên gia trong ngành, việc nhiều công trình bị xuống cấp
nghiêm trọng ngay khi vừa đi vào sử dụng là do nhiều doanh nghiệp đã quá chú ý
17
đến vấn đề lợi nhuận.
Giá nguyên vật liệu và các chi phí khác tăng liên tục, nên nhiều chủ đầu tư buộc
phải tính toán đến lợi nhuận, trong đó cắt giảm nguyên vật liệu và thời gian thi
công là “phương án” được lựa chọn hàng đầu đã dẫn đến chất lượng các công trình
khi đưa vào sử dụng gặp nhiều sự cố.
Theo thống kê 16,6% dân số Hà Nội hiện đang sống trong các khu chung cư
đạt tỷ lệ cao nhất cả nước. Thế nhưng toàn bộ 149 khu chung cư tái định cư
và hầu hết các chung cư khác của thành phố chưa hề có Ban quản trị tòa nhà
hoặc khu nhà để đảm bảo quyền lợi cho các hộ dân.
Luật Nhà ở 2005 quy định: Nhà chung cư phải có Ban quản trị. Ban quản trị
nhà chung cư là người đại diện để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của các

chủ sở hữu và những người sử dụng trong quá trình sử dụng nhà chung cư.
Trong thời hạn không quá mười hai tháng, kể từ ngày nhà chung cư được
đưa vào khai thác, sử dụng, chủ đầu tư có trách nhiệm chủ trì tổ chức hội
nghị các chủ sở hữu và người sử dụng nhà chung cư để bầu ban quản trị.
Theo số liệu tổng hợp đến cuối năm 2011 của Sở Quy hoạch - Kiến trúc,
tổng diện tích nhà của TP đạt khoảng trên 139.000m2. Bình quân diện tích
nhà ở toàn TP là 20,8m2/người, trong đó, tỷ lệ nhà chung cư ở Hà Nội cao
nhất cả nước, với tỷ lệ là 16,64%.
Mặc dù phát triển mạnh như vậy, nhưng Phó Giám đốc Sở Xây dựng
Nguyễn Quốc Tuấn cho rằng: “chúng ta mới chỉ tập trung làm sao để có
được quỹ nhà mà dường như quên mất việc quản lý sau đầu tư, dịch vụ.
Nhiều quy định quản lý đã không theo kịp tốc độ phát triển”.
Về diện tích sở hữu chung, sở hữu riêng trong nhà chung cư, đã có quy định
trong Luật Nhà ở, nhưng đến nay vẫn chưa có hướng dẫn cụ thể phương
pháp xác định và phân định rõ ràng diện tích sở hữu chung, riêng, quyền lợi,
trách nhiệm, quyền hạn của các bên liên quan trong quản lý, khai thác, vận
hành. Việc quản lý tầng 1 và các diện tích công cộng trong các khu nhà
chung cư cũng còn hạn chế, gây tranh chấp, khiếu kiện.
Bên cạnh đó, mặc dù đã có quy định về mức thu phí quản lý vận hành nhưng
mức thu kinh phí bảo trì lại khó thực hiện trong thực tế, đồng thời chưa có
chính sách về mức thu kinh phí phù hợp đối với tính chất của từng dự án nhà
18
chung cư (theo mức độ phân hạng nhà chung cư).
Về thực trạng quản lý các khu dịch vụ công cộng trong các khu chung cư,
hiện nay chưa có sự thống nhất về giá dịch vụ và chất lượng cung cấp dịch
vụ nhà chung cư, do đó đã xảy ra tranh chấp giữa một số hộ dân sử dụng
dịch vụ và chủ đầu tư hoặc đơn vị quản lý nhà chung cư (về quản lý tầng
hầm, tầng mái và diện tích sinh hoạt cộng đồng).
Để khắc phục những tồn tại nêu trên, Phó Giám đốc Sở Xây dựng Nguyễn
Quốc Tuấn đề nghị các cơ quan chức năng cần sớm chỉ đạo thành lập ngay

Ban quản trị tại các khu nhà chung cư theo đúng quy định của Bộ Xây dựng
và yêu cầu xử lý nghiêm những vi phạm trong quản lý vận hành nhà chung
cư trên địa bàn TP Hà Nội.
5.2. Thực trạng phát triển chung cư cao cấp
5.2.1. Thực trạng thị trường
Cung
Thị trường trầm lắng,nguồn cung đang bão hòa dẫn đến tình trạng dư thừa
Sở dĩ phân khúc nhà chung cư cao cấp lại ít phát triển hơn so với phân khúc
trung cấp bởi một lẽ, nền kinh tế Việt Nam trong những năm gần đây đang bị
khủng hoảng tốc độ tăng trưởng năm 2011 là 5,9%, dự báo ăm 2012 là 6.3 % trong
khi đó chỉ số giá tiêu dùng năm 2011 là 18,58% mà thu nhập bình quân của người
Việt Nam là khoảng 1200 USD/ 1 năm và thu nhập bình quân cuả người dân Hà
Nội khoảng 1300 UDS/ năm.
Theo báo cáo thống kê của Công ty CBRE, trong quý 2/2010 tổng cung căn
hộ mới tại thị trường Hà Nội là 4.587 căn. Theo đó, phân khúc trung và cao cấp
vẫn chiếm tỷ trọng rất lớn, chiếm tới hơn 90% (45% là trung cấp giá hơn 1.100
USD/m2 và 50% là cao cấp trên dưới 2.000 USD/m2), và chỉ có 2% dành cho phân
khúc bình dân.
Theo báo cáo của CBRE Số lượng căn hộ bán tồng của năm 2011 là 16.500
căn, số lượng bán 2011 là 12.700 căn mà dự báo cung mới trong năm 2012 là
20.00 căn vậy tổng cung căn hộ năm 2012 là 38.500.
Số lượng cung căn hộ cao cấp tại thị trường Hà Nội năm 2010 là 5510, năm
2011 là 9110.
19
Thông tin mới nhất được CBRE thống kê là trong quý 2 năm 2012 với thị
trường Hà Nội tổng số căn hộ cao cấp chào bán là 22350, số căn hộ mới chào bán
là 350.
Cầu
Thế nhưng với mức cung như hiện nay thì lượng cầu thực tế vẫn còn quá
nhỏ. Nếu như năm 2009, Indochina plaza Hà Nội bán hết 150 căn hộ cao cấp

trong vòng 1 tuần giao bán đầu tiên thì nay cục diện đã thay đổi. Hơn 4 tháng
nay khi triển khai đợt bán hàng hiện nay thì chỉ mới bán được 15% trong tổng
số hàng tung ra trên thị trường. Dự án Keangnam bán hàng từ năm 2008 thì
đến nay cũng còn 20% sản phẩm chưa có chủ. Mặc dù các nhân viên của các
chung cư cao cấp rất nhiệt tình chào hàng, thậm chí còn gửi cả ảnh và dự án về
tận nhà nhưng vẫn nhận lại được sự ‘thờ ơ’ của khách hàng hoặc nhiều khách
hàng còn do dự chưa đưa ra quyết định.
Trong tình trạng nguồn cung ngày càng tăng nhưng phía cầu của khách
hàng thì bị chững lại bởi nhiều lý do. Các nhà đầu tư đã có rất nhiều phương
cách khác nhau để khuyến khích nguồn cầu. Như là đưa ra các chương trình
khuyến mãi, giảm giá dành cho người mua. Trong đó cũng có một số nơi như
Indochina Land đã hợp tác với Vietcom Bank đưa ra chương trình hỗ trợ cho
vay mua căn hộ với thời gian tối đa là 20 năm, tỷ lệ cho vay là 60% giá trị căn
hộ bằng chính hợp đồng mua bán với chủ đầu tư. Còn đối với các công ty tư vấn
BĐS khác như Savills Vietnam và CBRE cũng đưa ra ý kiến rằng mặc dù chưa
phải giảm giá hay là đưa ra những chương trình khuyến mãi nhưng giá chào
bán và lượng bán tại các trung tâm giao dịch này cũng đang chững lại. Và chính
những chương trình khuyến mãi, giảm giá và các phương thức hỗ trợ này đã có
tác dụng không nhỏ trong việc thu hút sự quan tâm của khách hàng đối với dự
án.
Giá cả
20
Một trong những lý do quan trọng tạo nên sự bội cung trong phân khúc
chung cư cao cấp chính là giá cả. Giá cả của một căn hộ chung cư là quá cao so với
những người dân thu nhập thấp nhưng lại có nhu cầu cao về nhà ở. Giá bất động
sản nói chung và giá căn hộ chung cư nói riêng ở quận Cầu Giấy vẫn đang ở mức
cao vượt ra khỏi giá trị thực, mặc dù đầu tháng 6/2010 thị trường đã có xu hướng
hạ nhiệt, làm chậm quá trình tăng giá của nhóm nhà ở và vật liệu xây dựng.
Theo Colliers International giá bán của những căn hộ chung cư cao cấp sang
trọng là trong khoảng 2000-3750 USD/m2 tùy theo đặc điểm kích thước và địa

điểm. Mặc dù những căn hộ này có thiết kế đẹp, tiện nghi thế nhưng với mức giá
cao như vậy để có một căn hộ để ở thì người mua vẫn thường lắc đầu. Như nhận
định của thứ trưởng Bộ Xây dựng ông Nguyễn Trần Nam, nhu cầu về nhà ở của
người dân vẫn còn rất lớn nhưng do thu nhập của người dân còn thấp, giá đất vẫn
còn quá cao nên chỉ rất ít người có khả năng mua được những căn hộ chung cư cao
cấp đẹp và tiện nghi. Trong khi các doanh nghiệp ở thành phố HCM năng động
nhạy bén tập trung bán các căn hộ có giá bình dân khoảng trên dưới 15 triệu/m2 thì
ở Hà Nội các căn hộ có giá trị dưới 1000USD/m2 đang rất thiếu.
Nhìn vào thực tế các “chung cư cao cấp” hiện nay, các chuyên gia bất động
sản đều có thể nhận thấy giá cả của chúng khá cao so với chất lượng.
Không phải ai bỏ ra tiền tỉ để mua được một ngôi nhà chung cư cao cấp
cũng hài lòng về nó. Hiện nay các chủ đầu tư cho xây dựng những chung cư cao
tầng khi quảng cáo thì đưa ra những tiện nghi như: công viên, trường học, siêu thị
thế nhưng khi người mua về ở thì không thấy đâu. Phần lớn người dân mua nhà khi
nhà vẫn còn nằm trên giấy và tiêu chuẩn cao cấp ấy đều xuất phát từ quảng cáo của
nhà đầu tư. Các doanh nghiệp thường tự phong, xếp loại dự án của mình theo
những tiêu chuẩn khác nhau. Nhiều dự án căn hộ được quảng cáo rầm rộ là cao cấp
nhưng thực tế chỉ là chung cư cao tầng có… một thang máy. Một thực tế khác, có
khách hàng sau khi bỏ cả tỉ đồng để mua căn hộ cao cấp như quảng cáo nhưng khi
sử dụng thì thất vọng vô cùng. Nhiều khách hàng quá bức xúc quyết định kiện nhà
đầu tư.
Rất nhiều căn hộ chung cư ở khu chung cư cao cấp đã khiếu nại với chủ đầu
tư về chất lượng nhà ở thì không tốt mà chi phí phục vụ lại quá cao. Có những khu
chung cư đã bàn giao cho khách hàng muộn thế nhưng chất lượng lại không như đã
nói ra. Chính sự nhập nhèm trong chất lượng và sự thiếu chuyên nghiệp trong quản
lý đang làm cho những người đang sử dụng những chung cư cao cấp nản lòng.
5.2.2. Thực trạng phát triển
21
Bước sang năm 2012, thị trường chung cư cao cấp khác so với năm 2011. Nếu
như năm 2011, việc phân định thị trường chung cư cao cấp khá khó khăn và khách

hàng cũng như nhà đầu tư không có nhiều sự lựa chọn để so sánh thì năm 2012 họ
sẽ có nhiều sự lựa chọn hơn để tìm ra được dự án phù hợp nhất. Khách hàng sẽ loại
bỏ dần tâm lý mua theo đám đông và mua theo quy hoạch mà sẽ mua theo nhu cầu.
Hơn nữa, Nghị định 71 của Chính phủ hướng dẫn chi tiết thực hiện Luật Nhà ở
được thực thi xem như một lời giải góp phần đưa thị trường bất động sản ngày
càng chuyên nghiệp và minh bạch. Như vậy, chỉ có những chủ đầu tư nào có tiềm
lực thực sự mới có thể phát triển trong thời gian tới.
Về lâu về dài, chung cư cao cấp sẽ là lựa chọn tối ưu đối với các khách hàng.
Khi nền kinh tế ngày càng phát triển, sự hợp tác với quốc tế gia tăng thì điều này là
tất yếu. Nhất là trong năm tới, chúng ta sẽ đón một luồng đầu tư khá lớn từ các nhà
đầu tư nước ngoài như Trung Quốc, Hàn Quốc, Nhật Bản, Singapore. Họ đầu tư ở
Việt Nam vì đây là môi trường ổn định, giá phải chăng và điều kiện cũng không
thua kém các nước phát triển. Ngoài ra, một số người đầu tư vì họ có tiềm lực
nhưng môi trường đầu tư ở nước họ gặp khá nhiều khó khăn như Trung Quốc.
Những người giàu thì ngày càng nhiều và người giàu thì luôn luôn muốn nhà
ở cao cấp. Tuy nhiên, xu hướng thời gian tới là họ cần những căn hộ thực sự
đẳng cấp và thân thiện với môi trường. Đây chính là sự lựa chon tối ưu đối với
các khách hàng trong những năm tới.
Trong năm 2011, tốc độ bán hàng ở thị trường chung cư cao cấp khá chậm,
các chủ đầu tư cũng đã phải sử dụng rất nhiều biện pháp marketing để bán
hàng, trong đó có sử dụng nhiều đại lý kể cả quốc tế lẫn trong nước để thúc đẩy
việc bán hàng, tuy nhiên việc bán vẫn diễn ra khá chậm. Hiện nay, giới đầu cơ
cũng không còn tham gia nhiều vào phân khúc thị trường này do giá cũng đã
khá cao khó có thể nâng lên được nữa, bên cạnh đó tốc độ bán chậm nên họ
tham gia vào thị trường này rất ít. Thời gian qua có một điều thú vị đối với các
dự án chung cư cao cấp đó là: Vào thời điểm đầu khi chủ đầu tư mở bán dự án
thì được rất nhiều người quan tâm và chủ yếu là những người mua đầu tiên để
22
đầu cơ. Tuy nhiên, càng về sau tốc độ bán bị chậm dần và phải mất nhiều thời
gian để chủ đầu tư tăng tốc độ bán và phải nỗ lực rất nhiều.

Sang năm 2012, xu hướng này cũng sẽ tiếp tục và sẽ không có nhiều sự
thay đổi, chủ đầu tư sẽ phải nỗ lực nhiều và phải đưa ra những chiến lược
maketing, cũng như những chính sách để hỗ trợ cho người mua như việc cam kết
nâng cao dịch vụ, chất lượng và các sản phẩm đi kèm để kích cầu bán hàng cho
nhanh.
Tuy nhiên, đối với những dự án tốt thì thị trường vẫn có chỗ cho
phân khúc cao cấp trong tương lai khi thu nhập của người dân và chất
lượng cuộc sống ngày càng được cải thiện. Tuy nhiên, chủ đầu tư các dự
án cao cấp cần nghiên cứu thị trường và thị hiếu người mua hơn nữa để
có thể đưa ra được sản phẩm có chất lượng tốt với mức giá phù hợp. Có
như vậy, sản phẩm mới được nhóm người mua sành sỏi này đón nhận
6. Đánh giá chung về chung cư cao cấp
6.1. Ưu điểm
- Đời sống của người dân ngày càng một nâng cao thì nhu cầu về nhà
ở ngày càng một khắt khe, đòi hỏi những ngôi nhà có đầy đủ tiện
nghi, tiện ích, thỏa mãn cuộc sống hiện đại.
- Phân khúc thị trường chung cư cao cấp nhằm vào đối tượng khách
hàng có thu nhập cao hứa hẹn mức lợi nhuận lớn cho chủ đầu tư
6.2. Nhược điểm
- Thu nhập chung của người dân còn nhiều hạn chế. Một lượng lớn dân số
cần nhà ở nhưng chủ yếu là nhà tầm trung hoặc nhà cho người có thu
nhập thấp, phân khúc thị trường chung cư cao cấp chưa phải là một thế
mạnh khi đầu tư vào thị trường Hà Nội nói chung và quận Cầu Giấy nói
riêng.
- Chi phí sinh hoạt, dịch vụ trong các tòa nhà cao cấp hiện nay đang khá
cao. Hơn nữa, chất lượng dịch vụ không đáp ứng được yêu cầu của người
dân dẫn đến tình trạng người dân e ngại khi đầu tư vào phân khúc này
- Nguồn vốn đâu tư lớn, huy động vốn trong giai đoạn thị trường hiện nay
gặp nhiều khó khăn
6.3. Nguyên nhân

Hiện nay cầu của căn hộ cao cấp trên thị trường chưa theo kịp cung do nó
bị chi phối bởi 2 yếu tố cả về số lượng và chất lượng khiến cho những
người có tiền khi lựa chọn sản phẩm nhà chung cư cao cấp đã không còn
23
dễ tính, hay nói cách khác, người mua đã có trình độ hơn khi bỏ ra một
lượng tiền lớn để sở hữu được căn hộ như ý.
Cầu đối với mặt hàng chung cư cao cấp là những người có thu nhập cao,
nhưng phần lớn người dân lại có thu nhập thấp, nên cầu đối với mặt hàng
này là nhỏ. Xét riêng năm 2010, do ảnh hưởng của suy thoái kinh tế cuối năm
2009 đã làm cầu chững lại. Đối vối phân khúc chung cư cao cấp Việt Nam, sự
nhập nhèm chất lượng, tiêu chuẩn đối với hàng loạt dự án gắn mác “chung
cư cao cấp” với giá “cắt cổ” đã làm nản lòng không ít người tiêu dùng. Một
trong những nguyên nhân chủ yếu được nhận định là do Việt Nam thiếu
hành lang pháp lý cho việc quy định và quản lý loại hàng hóa giá trị này.
Trên thực tế thì nhu cầu về nhà ở của người dân vẫn đang là nhu cầu
bức thiết hiện nay nhưng chỉ ở phân khúc nhà chung cư giá rẻ dành cho
những người có thu nhập thấp. Giá một khu chung cư cao cấp quá cao so với
những người thật sự có nhu cầu về nhà ở này bởi trên thực tế thì nhu nhập
trung bình mỗi người dân ở Việt Nam là chưa cao. Hiện nay thì số nhà
chung cư cung cấp thì lớn nhưng chỉ có 2% trong số được cung cấp ra mỗi
năm là nhà chung cư giá bình dân. Hiện nay xu hướng xây dựng chung cư
trung bình đang được các nhà đầu tư dần để ý đến. Điều này cũng tạo áp lực
cho phân khúc chung cư cao cấp.
Lý giải vì sao nguồn cung căn hộ cao cấp hiện nay đang có sự dư
thừa, Phó TGĐ Công ty CP Sông Đà – Thăng Long Nguyễn Đỗ Việt cho
rằng, do việc dự báo về thị trường không chính xác nên nhà đầu tư đã không
căn cứ vào khả năng và nhu cầu của khách hàng. “Nhà đầu tư liên tiếp đầu
tư theo phong trào khiến cho thị trường căn hộ cao cấp bị ứ đọng, cung của
phân khúc cao cấp thừa so với nhu cầu”, ông Việt khẳng định. Đồng tình với
quan điểm trên, ông Đặng Văn Quang, một chuyên gia BĐS cũng cho rằng,

thị trường căn hộ cao cấp quả thực hiện có dư thừa về cả số lượng lẫn chất
lượng. Theo ông Quang thì ở Việt Nam rất khó có tòa nhà nào thực sự được
coi là nhà cao cấp bởi vì nó liên quan đến chất lượng của tòa nhà. Chất
24
lượng ở đây bao gồm chất lượng công trình, sự đầu tư, cũng như chất lượng
quản lý và cả người sử dụng
CHƯƠNG III: ĐỊNH HƯỚNG VÀ GIẢI PHÁP PHÁT TRIỂN KINH
DOANH CHUNG CƯ CAO CẤP QUẬN CẦU GIẤY HÀ NỘI GIAI ĐOẠN
2012-2015
4. Định hướng
Tuy lượng cung của những căn hộ chung cư cao cấp ngày càng tăng lên bên
cạnh đó thì lượng cầu lại giảm nhưng trên thực tế cho thấy nhà đầu tư vẫn có xu
hướng tiếp tục đầu tư vào phân khúc này và trong tương lai gần các dự án chung
cư cao cấp vẫn kỳ vọng đem lại lợi nhuận thỏa đáng nhất là với các dự án có vị trí
đẹp, chất lượng căn hộ tốt và đảm bảo tiến độ thực hiện.
Đánh giá tiềm năng phân khúc thị trường chung cư cao cấp, ông Mack
Townsend, tổng giám đốc điều hành CBRE Việt Nam cho rằng với số dân 6,5 triệu
người vá tốc độ tăng trưởng 9-10% trong giai đoạn 2010-2011 sự xuất hiện ngày
càng tăng của lớp trẻ biết ‘kiếm tiền’ và ‘tiêu tiền’ thì tại Hà Nội nhu cầu tìm một
nơi ‘an cư’ chất lượng cao vẫn rất cao, chỉ có điều thị trường sẽ ngày càng khó tính
hơn.Và đó cũng là thực trạng chung của quận Cầu Giấy. Mặc dù hiện nay nhiều
chủ đầu tư xây dựng các căn hộ chung cư cao cấp nhưng các căn hộ đẳng cấp đầy
đủ tiện nghi cho cuộc sống hiện đại và hài hòa với thiên nhiên còn rất thiếu. Nhiều
chuyên gia nhận định, mặc dù khách hàng ngoảnh mặt với chung cư cao cấp trong
thời gian qua nhưng mức giá 2000USD- 3000USD/m2 phân khúc nầy vẫn là sự lựa
chọn hợp lý cho những ai có nhu cầu nhà ở thực sự. Nhu cầu của phân khúc này
ngày càng được thúc đẩy bởi những yếu tố như phong cách sống thay đổi, tốc độ
tăng dân số ổn định, đô thị hóa, thu nhập bình quân đầu người cũng tăng cũng như
cấu trúc gia đình đang thay đổi.
Nhiều chuyên gia nhận định rằng trong một vài năm nữa thì giá cá sản phẩm

này đã tăng lên gấp đôi gấp ba lần nên đây vẫn là một phân khúc thu hút nhà đầu
tư. Một trong những lý do để các nhà đầu tư tin tưởng vào một tương lai tương
sáng hơn cho phân khúc này đó là đã có chính sách mới giúp Việt kiều mua nhà tại
Việt Nam nhiều người cho rằng đây là một trong những điều kiện kéo một lượng
khách không nhỏ cho thị trường căn hộ cao cấp. Quy định cho người nước ngoài
và Việt kiều mua bán và chuyển nhượng bất động sản trong nước của nhà nước ta
là một chính sách đổi mới với chính sách này hàng loạt nhà đầu tư nước ngoài sẽ ồ
ạt về Việt Nam và trong tương lai thị trường chung cư cao cấp sẽ sớm sôi động trở
lại và hình thành một mặt bằng giá mới.
25