70 Hoàn thiện nghiệp vụ Marketing tại cửa hàng kinh doanh Thương Mại 1174 Đ. Láng thuộc Công ty Cổ Phân TM Cầu Giấy

LỜI MỞ ĐẦU
Bất động sản là nguồn tài nguyên quý giá của mỗi quốc gia mỗi, là
yếu tố cấu thành nên giang sơn đất nước. Cùng với đất đai, nhà ở cũng có vị
trí hết sức quan trọng đối với đời sống con người, là tài sản của Nhà nước,
gia đình. Nó phản ánh trình độ phát triển của kinh tế xã hội và mức sống của
mỗi quốc gia, mỗi dân tộc.
Ở nước ta từ khi chuyển sang nền kinh tế thị trường, một hệ thống các
loại thị trường dần được hình thành và phát triển. Trong đó thị trường bất
động sản là thị trường rất nhạy cảm và phức tạp. Sự phát triển của các loại
thị trường này là hệ quả tất yếu của nền sản xuất hàng hóa đồng thời là điều
kiện làm phân công lao động xã hội ngày càng sâu sắc.
Thị trường bất động sản là nơi diễn ra các hành vi mua và bán các
hàng hoá bất động sản cũng như dịch vụ gắn liền với hàng hoá đó. Ngày nay,
thị trường nhà đất đã trở thành một bộ phận không thể thiếu được của hệ
thống các loại thị trường trong nền kinh tế quốc dân. Nó đã có những đóng
góp đáng vào sự phát triển kinh tế nước ta trong thời gian vừa qua.
Hà Nội là trung tâm kinh tế, văn hoá, xã hội
1
CHƯƠNG I
KHÁI QUÁT CHUNG VỀ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN.
I.\ KHÁI QUÁT VỀ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN
1.\ Khái niệm về bất động sản
• Bất động sản là lĩnh vực gắn liền với sự phát triển kinh tế xã hội của
đất nước và mỗi thành viên trong xã hội. Lĩnh vực này thể hiện ở
nhiều mối quan hệ với các lợi ích khác nhau. Lợi ích nhà nước, lợi ích
người chủ sở hữu, các nhà đầu tư kinh doanh và người sử dụng.Hoạt
động kinh doanh bất động sản rất rộng lớn và phức tạp .Đặc biệt trong
điều kiện nền kinh tế thị trường nước ta đang trong quá trình hình
thành đồng bộ các loại thị trường .
• Để phân loại tài sản trong quyền sở hữu người ta chia tài sản làm hai
loại: Bất động sản và động sản. Thuật ngữ bất động sản và động sản

đã và đang sử dụng rộng rãi và được ghi nhận hầu hết trong các bộ
luật . Ở nhiều nước trên thế giới như Anh, Pháp, Mỹ, Thái Lan,
Malaixia ....Hầu hết các khái niệm về bất động sản giữa các nước đều
có sự thống nhất .Mặc dù vậy, khi xác định tài sản cấu thành bất động
sản còn có sự khác nhau ở một mức độ.
• Ở nước ta trước khi ban hành bộ luật dân sự năm 1995, trong hệ
thống pháp luật cũng như trong quản lý hoạt động kinh tế, chúng ta rất
ít sử dụng thuật ngữ bất động sản và động sản. Trong pháp luật về
2
kinh tế đã sử dụng các khái niệm về tài sản cố định để tài sản lưu
động và xác định nội hàm của chúng. Bộ luật dân sự năm 1995 đã
phân chia tài sản theo thông lệ và tập quán quốc tế thành bất động sản
và động sản trên cơ sở thuộc tính tự nhiên của các tài sản và các tài
sản có di dời được bằng cơ học hay không.
• Bộ luật dân sự đã phân chia tài sản thành bất động sản và động sản.
Điều 181 bộ luật dân sự nước ta định nghĩa về bất động sản và động
sản. Bất động sản là các loại tài sản không thể di rời được bao gồm:
 Đất đai
 Nhà ở, công trình gắn liền với đất đai, kể cả tài sản gắn liền với
nhà ở, công trình xây dựng đó.
 Các tài sản khác gắn liền với đất đai.
 Các loại tài sản khác do pháp luật qui định.
Còn động sản là những tài sản không phải là bất động sản.
Bất động sản có lúc còn gọi là nhà đất hoặc địa ốc (theo tiếng Trung
Quốc là phòng địa sản). Các phân loại phù hợp với yêu cầu của công tác
quản lý và hoạt động sản xuất kinh doanh . Đất đai, nhà ở, các công trình
xây dựng và các tài sản gắn liền đất đai chủ yếu là bất động sản.
2.\ Đặc điểm của bất động sản
2.1\ Bất động sản là loại tài sản có vị trí cố định không thể di chuyển:
Đặc tính này có tính ảnh hưởng rất lớn đến việc đầu tư vì nếu không có thị

trường tại chỗ thì bất động sản không thể đem đi nơi khác để giao dịch.
Vấn đề vị trí của tài sản có ý nghĩa rất quan trọng đến giá trị của bất động
sản, vì vậy người ta nhắc đến vị trí " tức là cần quan tâm đến địa điểm cụ
thể, đến tình hình phát triển kinh tế , văn hoá xã hội và môi trường cảnh
quan cũng như hạ tầng kết cấu hạ tầng khu vực có địa điểm bất động sản.
2.2\Tính bền lâu:
3
Đất đai là một thứ được xem như không bị huỷ hoại, trừ khi có thiên tai,
xói lở, vùi lấp, vì vậy tính bền lâu của bất động sản (BĐS) là chỉ tuổi thọ
của vật kiến trúc.Cần phân biệt tuổi thọ vật lí của bất động sản với tuổi thọ
kinh tế.Tuổi thọ kinh tế chấm dứt trong điều kiện thị trường và trạng thái
hoạt động bình thưòng mà chi phí sử dụng BĐS lại ngang bằng với lợi ích
thu được từ BĐS đó. Tuổi thọ vật lí dài hơn tuổi thọ kinh tế khá nhiều vì
nó chấm dứt khi các kết cấu chủ lực chủ yếu của công trình bị lão hoá.
2.3\Tính thích ứng:
Lợi ích của công trính được sinh ra trong quá trình sử dụng vì lẽ đó nếu kịp
thời điều chỉnh công năng sử dụng thì vẫn có thể giữ lại nét đặc trưng của
công trình lại vừa có thể đem lại lợi ích lớn hơn cho nhà đầu tư. Việc điều
chỉnh công năng sử dụng đáp ứng yêu cầu của khách hàng nên các nhà đầu
tư luôn quan tâm đến tính thích ứng của BĐS
2.4\Tính biến dị:
Trên thị trường bất động sản không tồn tại hai công trình hoàn toàn giống
nhau vì chúng có vị trí không gian khác nhau kể cả hai công trình cạnh
nhau và cùng xây theo một thiết kế. Ngay trong toà cao ốc thì các căn nhà
cũng có hướng và nhà khác nhau. Ngoài ra cần chú ý đến ý muốn của các
nhà đầu t ư, người sử dụng, kể cả kiến trúc sư, mỗi người đều quan tâm
đến tính dị biến hoặc tạo sự hấp dẫn với khách hàng, thoả mãn sở thích cá
nhân ....Do vậy trên thi trường bất động sản địa vị và giá trị riêng của bất
động sản này không hoàn giống như bất động sản khác.
2.5\Tính chụi ảnh hưởng của chính sách:

Vì BĐS có tầm quan trọng với hoạt động kinh tế và đời sống của nhân
dân, nên chính phủ các nước đều quan tâm đến thị trường bất động sản,
thường đưa ra các chính sách mới trong lĩnh vực này để điều chỉnh các
quan hệ pháp lí, quan hệ lợi ích kính tế trong sản xuất giao dịch và sử dụng
4
BĐS.Vì không thể di chuyển từ thị trường này sang thị trường khác thuận
lợi hơn nên thị trường BĐS khó mà tránh khỏi những ảnh hưởng của việc
điểu chỉnh chính sách như chính sách thuế, đất đai, nhà ở, tiền tệ.
2.6\Tính thuộc vào năng lực quản lí:
Nhiều loại hình đầu tư không đòi hỏi phải tốn công quản lí lắm chẳng
hạn như vào thị trường chứng khoán hay vàng bạc đá quí.Thế nhưng
muốn đầu tư vào thị trường bất động sản thì phải có năng lực quản lí
tương xứng.
2.7\Tính ảnh hưởng lẫn nhau:
Đó là việc giá trị của bất động sản được nâng cao lên nhờ sự thay đổi của
các công trình công cộng như trường học, chợ, công viên và các điều kiện
về cơ sở hạ tầng kỹ thuật như công trình giao thông, quy hoạch phát triển
đô thị... Kinh nghiệm cho thấy nếu dự đoán được chính xác về cơ sở hạ
tầng tại khu vực rồi đầu tư phát triển bất động sản thì là thành công rất lớn.
3.\ Khái niệm về thị trường bất động sản
• Thị trường BĐS là nơi giữa người mua và người bán tự tìm đến với
nhau, qua gặp gỡ, trao đổi và thăm dò mà nhận được lời giải đáp
điều mà mỗi bên cần biết, nếu cảm thấy thoả mãn sẽ đi đến giao
dịch.
• Nói một cách ngắn gọn thị trường BĐS là:
 Tổng hoà các giao dịch về bất động sản nhà đất tại 1 khu vực
địa lý nhất định, trong thời đoạn nhất định.
 Đầu mối thực hiện giá trị và chuyển dịch giá trị của hàng hoá
BĐS nhà đất;
• Cùng với sự phát triển của nền kinh tế, thị trường bất động sản ngày

càng được hình thành và phát triển. Hàng hoá trên thị trường bất
động sản là loại hàng hoá đặc biệt tuy không thể di dời được nhưng
5
có thể đem lại lợi ích cho chủ sở hữu, do đó làm nảy sinh các hoạt
động giao dịch.
• Thị trường BĐS gồm 3 thị trường nhánh. Thị trường mua bán, thị
trường cho thuê, thị trường thế chấp và bảo hiểm BĐS
• Căn cứ vào thứ tự thời gian mà BĐS ra nhập thị trường mà người ta
phân thị trường làm 3 cấp:
 Thị trường cấp I là thị trường chuyển nhượng, giao hoặc cho
thuê quyền sử dụng đất (còn gọi là thị trường đất đai c).
 Thị trường thứ II là thị trường xây dựng công trình để bán
hoặc cho thuê.
 Thị trường III là thị trường bán hoặc cho thuê lại công trình
đã được mua và thuê.
II.\ CUNG&CẦU - YẾU TỐ QUAN TRỌNG HÌNH THÀNH THỊ
II.\ CUNG&CẦU - YẾU TỐ QUAN TRỌNG HÌNH THÀNH THỊ


TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN
TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN
1.\ Cung bất động sản
1.\ Cung bất động sản
1.1.\ Khái niệm cung bất động sản
Cung về bất động sản là một vế của bất đẳng thức được xác định bằng
tổng khối lượng bất động sản sẵn sàng đưa ra trao đổi trên thị trường tại một
thời điểm nào đó với một mức giá giới hạn nhất định .
Tổng cung ở đây hoàn toàn không trùng khớp với tổng số bất động sản
có được ở một quốc gia, do có những thành phần không được tham gia vào
giao dịch mua bán trên thị trường tuỳ theo pháp luật của mỗi nước quy định

hoặc có những chủ sở hữu, sử dụng nhiều bất động sản nhưng họ không
muốn bán, chuyển nhượng hay chờ cơ hội để bán với mặt bằng giá cao hơn.
Những nguồn nêu trên là không được tính vào cung về bất động sản tại thời
6
điểm đó. Để các nguồn nhà đất trở thành nguồn cung bất động sản trên thị
trường cần có sự hội tụ các điều kiện sau:

Quỹ bất động sản hiện có phải đạt được các tiêu chuẩn và yêu cầu
của thị trường hiện thờiQ, có nghĩa là nó có thể đáp ứng được yêu
cầu nào đó và được thị trường chấp nhận về giá trị sử dụng.

Người chủ sở hữu quỹ bất động sản không có mụcđích để sử dụng
cho nhu cầu tiêu dùng của mình mà có nhu câù bánN, tức là sẵn
sàng chuyển giao bất động sản cho người khác.

Giá cả để thực hiện quyền chuyển giao tài sản phải phù hợp với giá
mặt bằng chungG, tức là phù hợp với khả năng thanh toán và chấp
nhận của thị trường .

Phải có thị trường bất động sản xuất hiện và quỹ bất động sản đó
tham gia vào giao dịch trên thị trường là được thừa nhận.P
Bất động sản là loại tài sản mang tính chất của một loại hàng hoá đặc
biệt. Đặc biệt ở nguồn gốc tạo thành, tính hạn chế về số lượng, tính không
đồng nhất, tính không thay thế, tính cố định về vị trí và tính vĩnh cửu.
1.2.\ Đặc điểm của cung bất động sản
•
Xuất phát từ tính chất đặc biệt của bất động sản mà lượng cung về bất
động sản cũng mang những nét rất đặc thù so với các hàng hoá thông
thường khác:
7


Bất động sản là sản phẩm có nguồn gốc tự nhiên với số lượng giới hạn
và con người không thể tự tạo ra thêm bất động sản mới được để làm
tăng cung theo ý muốn chủ quan từ đó giữa các loại bất động sản theo
mục đích sử dụng khác nhau thì sự thay đổi về cung của loại bất động
sản đó có thể tác động làm thay đổi cung của loại đất khác.

Hơn nữa, lượng cung về bất động sản không thể điều chỉnh trong lưu
thông theo không gian cũng như chủng loại hoặc chất lượng là do tính
cố định về vị trí và tính không đồng nhất của bất động sản. Do vậy, dễ
dàng dẫn đến sự mất cân bằng về cung cầu bất động sản một cách cục
bộ về không gian và chủng loại bất động sản theo từng địa phương
hay từng vùng lãnh thổ.

Không như các hàng hoá thông thường khác là có thể điều chuyển
được đúng chủng loại hàng hoá mà nhu cầu thị trường cần từ địa
phương này sang địa phương khácK, từ vùng này sang vùng khác,
thậm chí kể cả xuất khẩu từ quốc gia này sang quốc gia khác để giữ
cân bằng cung - cầu hợp lý. Đây là một đặc điểm không thể bỏ qua
được trong khi xây dựng và hoạch định các chính sách điều tiết vĩ mô
nền kinh tế có thị trường bất động sản.

Mặt khác tổng cung về bất động sản là một số lượng giới hạn gần như
không đổi, nên không thể đẩy tổng cung bất động sản tăng lên một
cách tuyệt đối được theo ý muốn chủ quan như đẩy cung các hàng hoá
8
dịch vụ thông thường cho nên vấn đề điều chỉnh, biến đổi tổng cung
của từng loại bất động sản có ý nghĩa vô cùng quan trọng trong nền
kinh tế và đời sống xã hội.
•

Hiện nay tại nước ta cung về bất động sản cơ bản đã hội tụ đủ các điều
kiện đã nhắc đến ở trên và nảy sinh rất kịp thời để đáp ứng cho cầu về bất
động sản bất động sản ở các nhóm khác nhau, góp phần tạo nên mầm
mống cho thị trường bất động sản nằm ngoài tầm kiểm soát của nhà
nước. Trong số đó hiện nay ở nước ta có nhóm cung về bất động sản
phục vụ cho sinh hoạt của con người là đất ở và nhà ở diễn ra sôi động
nhất và tự do nhất, đặc biệt ở các đô thị lớn như Thủ đô Hà Nội, Thành
phố Hồ Chí Minh, Thành phố Đà Nẵng lượng cung này đã và đang xuất
hiện ở cả ba khu vực, đó là: khu vực Nhà nước, khu vực tư nhân và khu
vực tự phát.

Khu vực Nhà nước: là các hoạt động xây dựng phát triển nhà ở do
Nhà nước hoặc các cơ quan, doanh nghiệp Nhà nước đầu tư xây dựng
bằng nguồn vốn ngân sách hoặc coi như vốn ngân sách và các quỹ nhà
ở khác thuộc sở hữu Nhà nước. Là nguồn cung đất ở, nhà ở có tính ổn
định và tổ chức cao, có kế hoạch rõ ràng, cụ thể theo định hướng
chiến lược phát triển của mỗi quốc gia. Đây là khu vực mà Nhà nước
nắm được lượng cung để can thiệp và điều tiết trực tiếp vào thị
trường. Hàng năm ở bất kỳ một quốc gia nào cũng có một lượng vốn
9
ngân sách đầu tư vào khu vực này nhưng có thể ở nhiều dạng và hình
thức biểu hiện rất khác nhau.

Khu vực tư nhân: Là nguồn cung bất động sản khá lớn cho thị
trường. Lượng cung bất động sản của khu vực này tăng là do đầu tư
phát triển từ nguồn vốn không phải của ngân sách Nhà nước mà do
các tổ chức, công ty hoặc cá nhân thực hiện có tuân theo các quy
trình, quy phạm chính thức của pháp luật mà Nhà nước quản lý về
lĩnh vực xây dựng nhà ở. Do vậy Nhà nước không thể kiểm soát được
toàn bộ lượng cung bất động sản ở khu vực này mà chỉ điều tiết thông

qua các chính sách tài chính, tín dụng, tiêu chuẩn kỹ thuật xây dựng.

Khu vực tự phát: chủ yếu mang tính tự cung tự cấp, trước hết cân
đối cung cầu cho bản thân. Các hoạt động về tăng cung bất động sản
khu vực này hoàn toàn độc lập với những nguyên tắc quy định trong
kỹ thuật xây dựng và kiến trúc nhà ở của Nhà nước và cũng đựơc đầu
tư, phát triển từ nguồn vốn tư nhân.
•
Những nguồn bất động sản được hình thành bằng cách tự xây dựng, thiết
kế riêng tuỳ theo khả năng nguồn tài chính của mình nên ở đây chúng rất
đa dạng về cấp độ, mang tính chất và phạm vi địa bàn khác nhaukhông
theo một tiêu chuẩn kỹ thuật nào cả nhưng rồi nó cũng tạo thành một
nguồn có lượng cung về bất động sản khá lớn và phong phú trên thị
trường.
10
•
Hiện nay ở nước ta lượng cung về nhà ở và đất ở phục vụ cho nhu cầu
sinh hoạt của con người tăng chưa cao, chưa đáp ứng được lượng cầu
phát sinh hàng năm, đặc biệt là diện tích nhà ởdo hệ số sử dụng đất còn ở
mức thấp. Năm 2000, cả nước với khoảng 700 triệu m2 sử dụng nhà ở
trong đó tại các đô thị khoảng 120 triệu m2 trên một lượng diện tích đất ở
kiểm kê được theo Chỉ thị số 24/1999/CT-TTg và Quyết định số
24/2001/QĐ-TTg ngày 01 tháng 03 năm 2001 của Thủ tướng chính phủ
là 443.178 ha, trong đó đất ở đô thị có 72.158 ha và đất ở nông thôn
371.020 ha, như vậy là quá thấp.
•
Một xã hội càng phát triển, cầu nhà ở càng hướng tới các tiêu chuẩn cao
cấp và vì vậy cung nhà ở khu vực tư nhân càng có nhiều cơ hội phát
triển, cung nhà ở khu vực tự phát càng giảm dần.
1.3.\ Những nhân tố ảnh hưởng đến cung bất động sản

•
Quỹ bất động sản trong quy hoạch của Chính phủ
Mục đích sử dụng những hàng hoá thông thường do tính năng tác dụng
của nó quyết định, trong khi đó mục đích sử dụng bất động sản do Nhà nước
quản lý và định đoạt. Nhà nước thực hiện quy hoạch và phân định các vùng
bất động sản dành cho các mục đích sử dụng khác nhau. Một vùng đất nằm
ngay trong thành phố, nếu nó được quy hoạch cho sản xuất nông nghiệp thì
mảnh đất này không hề có đóng góp gì cho việc tăng cung về bất động sản.
Chỉ cần một quyết định của Chính phủ về chuyển mục đích sử dụng thì
11
chính mảnh đất đó ngay lập tức làm tăng cung đất ở và cũng đồng nghĩa với
tăng cung về nhà ở. Do vậy tổng cung về bất động sản trước hết phụ thuộc
vào quỹ bất động sản được quy hoạch dùng cho xây dựng dân dụng.Đây là
cơ sở quan trọng nhất quyết định đến tổng cung về bất động sản, nhất là tăng
cung về nguồn bất động sản hợp pháp và tự nó làm triệt tiêu cung về bất
động sản bất hợp pháp.
•
Sự phát triển của hệ thống kết cấu hạ tầng
Mức độ phát triển của kết cấu hạ tầng có tác động rất lớn đến cung về
bất động sản. Kết cấu hạ tầng có thể làm thay đổi công dụng và giá trị của
bất động sản hiện có. Nhờ có sự phát triển của hệ thống kết cấu hạ tầng mà
điều kiện tiếp cận của bất động sản trở nên dễ dàng hơn, nó có thể đáp ứng
và thoả mãn được nhiều yêu cầu khác nhau của thị trường. Một khu vực bất
động sản không có hệ thống kết cấu hạ tầng có thể coi như cung bằng không
đối với thị trường bất động sản, song cũng vùng đất đó, nếu được xây dựng
kết cấu hạ tầng đồng bộ, khả năng tiếp cận dễ dàng thuận tiện thì đó lại là
nguồn cung rất có ý nghĩa đối với thị trường bất động sản. Chính vì vậy, tiếp
theo quy hoạch, đầu tư phát triển kết cấu hạ tầng là một giải pháp cực kỳ
quan trọng do Chính phủ hoặc chính quyền địa phương là người quyết định.
•

Các yếu tố đầu vào và chi phí phát triển nhà ở
Các yếu tố nguyên liệu đầu vào cũng có vai trò rất quan trọng đến lượng
cung về nhà ở. Nếu các nguyên vật liệu cho xây dựng nhà ở sẵn có thì khả
12
năng và tốc độ phát triển của nguồn xây dựng nhà ở mạnh hơn nếu giá cả
các nguyên vật liệu xây dựng giảm thì giá thành xây dựng cũng thấp và khả
năng cung nhà ở với giá hạ sẽ được mở rộng hơn. Các yếu tố nguyên liệu và
kỹ thuật đầu vào của quá trình xây dựng nhà ở còn cho phép tạo ra nguồn
cung về nhà ở với các cấp độ khác nhau tạo thêm tính phong phú và cơ cấu
nguồn cung. Ngoài ra, ở một số vùng do các điều kiện đặc thù về địa lý và
thời tiết, kết cấu nhà ở phải được thiết kế, xây dựng với kỹ thuật đặc biệt và
nguyên vật liệu chuyên dùng nên cung nhà ở tại các vùng này phụ thuộc rất
lớn vào sự phát triển của công nghệ và kỹ thuật xây dựng.
•
Chính sách và pháp luật của Nhà nước

Khác với hàng hoá thông thường, cung về bất động sản phụ thuộc rất
lớn vào chính sách của Chính phủ về các chế độ quản lý bất động sản,
về chính sách sử dụng bất động sản và các khoản đầu tư cho phát triển
bất động sản.

Trước hết là các chế độ quy định về quyền sở hữu và quyền sử dụng
về bất động sản. Việc quy định rõ ràng và xác lập rộng rãi các quyền
này đối với các nguồn bất động sản hiện có là điều kiện để các nguồn
đbất động sản bất động sản này sẵn sàng và có đầy đủ điều kiện để
tham gia vào thị trường bất động sản hợp pháp.

Tính chủ động và tích cực đón nhận những thay đổi tất yếu về kết cấu
dân cư và những chuyển đổi giữa các khu vực hoạt động kinh tế xã
13

hội là cơ sở để Nhà nước có chủ trương chính sách trong việc chuyển
đổi mục đích sử dụng bất động sản. Nếu xu thế đô thị hoá diễn ra với
áp lực cao, sự dịch chuyển các khu vực hoạt động kinh tế xã hội diễn
ra nhanh chóng mà quy hoạch về mục đích sử dụng bất động sản
không thể điều chỉnh kịp thời thì chắc chắn sẽ gây ra một sự thiếu hụt
về cung bất động sản .

Chính sách đầu tư phát triển kết cấu hạ tầng và mở rộng phạm vi và
phát triển đô thị là những tác động trực tiếp đến cung về bất động sản.
Việc đầu tư phát triển hệ thống kết cấu hạ tầng phải đi trước và theo
đó các hoạt động xây dựng và cung cấp nhà ở, công sở văn phòng và
các khu thương mại mới có thể phát triển tiếp theo.

Chính sách của Nhà nước đối với phát triển và cải tạo nguồn cung về
bất động sản không phải là những hỗ trợ về giá đầu vào nguyên vật
liệu xây dựng, không phải là sự kiểm soát bằng các quy định về các
quan hệ giao dịch trên thị trường mà thông qua các hành động thực tế
từ quy hoạch, thể chế hoá các quan hệ về nhà đất đến việc đầu tư phát
triển kết cấu hạ tầng. Đó là những tác động hữu hiệu nhất đến việc
điều chỉnh, thay đổi trạng thái về các quan hệ cung cầu về bất động
sản.
2.\ Cầu nhà đất
2.\ Cầu nhà đất
2.1.\ Khái niệm cầu nhà đất
14
Có cung ắt có cầu, tổng cung và tổng cầu là hai lực lượng quyết định sự
hoạt động của hộp đen kinh tế vĩ mô mang tính quy luật của nền kinh tế
hàng hoá, dịch vụ hoạt động theo cơ chế thị trường. Mức độ cân bằng giữa
cung và cầu được biểu hiện thông qua giá cả của hàng hoá và dịch vụ đó. Do
vậy, để nghiên cứu sâu thêm về thị trường bất động sản ta có thể đi phân tích

cầu về bất động sản trên thị trường.
Cầu về bất động sản trên thị trường là số lượng cầu về bất động sản hay
nói cách khác là toàn bộ số lượng bất động sản mà các cá nhân, hộ gia đình,
hãng kinh doanh và các thành phần khác trong xã hội dự kiến sẽ mua được
tương ứng với nguồn lực tài chính có khă năng thanh toán.
Như vậy, cầu về bất động sản là khối lượng bất động sản mà người tiêu
dùng sẵn sàng chấp nhận và có khả năng thanh toán để nhận được khối
lượng bất động sản đó trên thị trường. Người mua ở đây thường là người
tiêu dùng và có thể là người sử dụng bất động sản để phục vụ cho sản xuất,
kinh doanh hoặc cho sinh hoạt của con người.
Trên thực tế, không thể đồng nhất được hai khái niệm nhu cầu về bất
động sản bất động sản và cầu về bất động sản. Sự khác biệt khi so sánh hai
khái niệm này không chỉ về quy mô, phạm vi mà còn cả về đặc điểm, tính
chất khi phát sinh, xuất hiện chúng. Nhu cầu về bất động sản thường xuất
hiện với một quy mô lớn, xuất hiện trên phạm vi rộng và có thể nảy sinh với
tất cả các đối tượng, thành phần trong xã hội, song cầu thực tế trên thị
15
trường lại hoàn toàn không trùng khớp với nhu cầu cả về lượng và chất do
có những nhu cầu phát sinh nhưng lại không có khả năng thanh toán. Chính
vì vậy cầu về nhà đất là một phạm trù có quan hệ hết sức chặt chẽ với nhu
cầu, khả năng thanh toán về điều kiện hoạt động của thị trường.
2.2.\ Đặc điểm của cầu bất động sản
Cầu về bất động sản luôn biến động theo tiến trình phát triển của xã hội nên
cầu về bất động sản có những đặc điểm chủ yếu sauC:
•
Trên thị trường bất động sản cầu thường tăng nhanh hơn cung. Khác với
các loại hàng hoá khác, nhà ở và đất ở của người dân bao giờ cũng ở tình
trạng thiếu thốn, đặc biệt là ở các khu đô thị và các thành phố.
•
Giá nhà ở và đất ở thường rất cao so với thu nhập của người dân, nhất là

ở các khu đô thị, trung tâm công nghiệp và thương mại ... Bởi vì, nơi đây
có mật độ dân cư lớn, bên cạnh lượng cung về bất động sản có hạn thì
lượng cầu về bất động sản lại quá cao, dẫn đến giá nhà ở và đất ở cao lên
và hơn rất nhiều so với các vùng khác là tất yếu.
•
Chất lượng bất động sản ngày càng cao và nhu cầu, thị hiếu của người sử
dụng thay đổi nhanh chóng. Trong thực tế tốc độ tăng về chất lượng bất
động sản còn nhanh hơn tốc độ tăng giá bất động sản.
•
Hiện nay, ở nước ta cầu về nhà đất đã tạo ra mầm mống cho một thị
trường ngầm về bất động sản, không có tổ chức, các cơ quan quản lý Nhà
nước không thể điều tiết được. Lượng cầu này nảy sinh khá lớn trên thị
16
trường tự do xuất phát từ nhu cầu về chỗ ở thực tế tăng lên quá nhanh.
Quyền có chỗ ở là quyền cơ bản của con người được Nhà nước công
nhận và chăm lo thông qua các chính sách nhằm tạo điều kiện để mỗi
thành viên trong xã hội tạo lập được chỗ ở phù hợp với nhu cầu và khả
năng nguồn lực tài chính của mình. Nhu cầu về chỗ ở tăng nhanh có thể
được phân tích bởi các nguyên nhân sau:

Biến động tăng dân số cả về tăng tự nhiên lẫn tăng cơ học.

Nhiều hộ gia đình, cá nhân chưa có nhà đang phải ở chung, ở nhờ
hoặc đang phải sống tạm bợ tại các khu nhà “ổ chuột”.

Nhu cầu chỗ ở của cán bộ, công nhân viên chức, lực lượng vũ trang
chưa có nhà hoặc mới chuyển đến.

Nhu cầu tăng thêm diện tích cho những hộ đang ở quá chật.


Nhu cầu chỗ ở cho lao động tại các khu công nghiệp tập trung mới
xây dựng.

Nhu cầu chỗ ở để giải phóng mặt bằng cho việc thực hiện quy hoạch.

Nhu cầu chỗ ở cho người nước ngoài đến sinh sống ở nước ta làm
việc hoặc kinh doanh.

Các chương trình phục vụ nhu cầu ở của con người...
Những nhu cầu trên thường là những nhu cầu rất cấp bách, thiết thực
cho cuộc sống sinh hoạt của con người, cho nên có thể bằng mọi nguồn lực
tài chính của cá nhân hoặc hộ gia đình kể cả đi vay và bằng mọi phương
17
thức thanh toán kể cả trả chậm, trả góp để thực hiện nhu cầu đó trên thị
trường.
Ở nước ta, đang trong quá trình chuyển từ bao cấp về bất động sản sang
mua bán và kinh doanh bất động sản. Điều đó đã làm cho thị trường bất
động sản càng sôi động trong những năm gần đây, cũng như kinh doanh bất
động sản trở thành một loại hình kinh doanh phổ biến trong nền kinh tế .
2.3.\ Những nhân tố ảnh hưởng đến cầu bất động sản
Trong những năm đổi mới, kinh tế nước ta đã có những chuyển biến tích
cực, các doanh nghiệp nhiều hơn, người dân đã có nguồn thu nhập cao hơn,
nhu cầu về bất động sản tăng lên. Có nhiều nhân tố làm tăng nhu cầu về bất
động sản song có các nhân tố chủ yếu sau:
•
Sự tăng trưởng về dân số và các nhu cầu phát triển

Tăng trưởng dân số là nhân tố làm tăng mọi mặt nhu cầu của xã hộivà
theo đó là cầu về bất động sản tăng lên.


Trước hết, tăng dân số làm tăng cầu về bất động sản cho hoạt động
sản xuất ở khu vực I, đặc biệt là các lĩnh vực nông lâm ngư nghiệp.
Trong giai đoạn đầu của quá trình phát triển đất nước, giai đoạn bùng
nổ dân số trong khi quá trình công nghiệp hoá mới bắt đầu, năng suất
lao động còn thấp, các khu vực hoạt động phi nông nghiệp chưa phát
triển nên toàn bộ lực lượng lao động xã hội còn tập trung chủ yếu
18
trong lĩnh vực nông nghiệp làm cho nhu cầu đất đai sản xuất nông
nghiệp tăng, kéo theo cầu đất đai cho sản xuất tăng.

Sự gia tăng dân số là áp lực lớn làm tăng nhu cầu về bất động sản.
Dân số tăng làm tăng quy mô gia đình dẫn đến nhu cầu về quy mô
diện tích nhà ở của các hộ gia đình tăng lên. Sự gia tăng dân số cũng
kéo theo gia tăng của số lượng hộ gia đình độc lập.

Sự gia tăng dân số không chỉ làm gia tăng nhu cầu về nhà ở mà còn
làm tăng thêm nhu cầu về các hoạt động dịch vụ thương mại, y tế, văn
hoá giáo dục,... đều là các nhân tố làm tăng nhu cầu về bất động sản,
nhất là tại các vùng trung tâm. Chính vì vậy, cùng với sự gia tăng dân
số, các vùng trung tâm cũng hình thành nhanh chóng và sự nhộn nhịp
của thị trường bất động sản cũng bắt đầu từ những trung tâm này.
•
Sự thay đổi về tính chất và mục đích sử dụng bất động sản.

Tính chất và mục đích sử dụng đất đai cũng là nhân tố làm thay đổi
cung cầu bất động sản. Trước hết là sự thay đổi về mục đích và tính
chất sử dụng bất động sản trong sản xuất.

Đến giai đoạn phát triển cao hơn, kinh tế trang trại hình thành và phát
triển, nhu cầu về bất động sản cho phát triển sản xuất của trang trại

không còn dựa vào con đường đi khai phá tự nhiên mà chủ yếu được
giải quyết bằng cách tập trung bất động sản thông qua thị trường
chuyển quyền sử dụng bất động sản. Đặc biệt là sự thay đổi mục đích
19
sử dụng đất sang phát triển nhà ở, các khu thương mại, các khu vui
chơi giải trí. Xã hội càng phát triển, nhu cầu về đất đai cho sản xuất
càng giảm song thay vào đó nhu cầu về đất đai phục vụ cho các hoạt
động xây dựng, giao thông, dịch vụ, thương mại và nhà ở càng tăng
lên rất nhiều. Điều đó chúng ta có thể thấy rất rõ sự thay đổi của giá
cả trao đổi về cùng một loại bất động sản, cùng một vị trí và điều kiện
nhưng chỉ khác nhau về mục đích sử dụng.
•
Sự tác động của việc làm và thu nhập đến cầu về bất động sản.

Chúng ta đều biết nhu cầu của con người, trong đó có nhu cầu về nhà
ở là không ngừng tăng lên sự gia tăng của quy mô dân số, số lượng
gia đình và sự đòi hỏi nâng cao chất lượng cuộc sống.

Nếu như thu nhập cũng tăng lên, lượng tiền tiết kiệm trong dân cư
tăng dẫn đến bộ phận dân cư có dư dật trong cuộc sống sẽ coi vấn đề
nhà ở là thiết yếu cần trang bị đầy đủ hơn cho nhu cầu cuộc sống của
mình. Mặt khác, thu nhập tăng cho phép phần lớn các nhu cầu trở
thành các nhu cầu có khả năng thanh toán thì khi đó rõ ràng cầu về
bất động sản tăng lên. Người ta đã chỉ rõ mối quan hệ hết sức chặt chẽ
giữa thu nhập và cầu về bất động sản.

Do vậy khi thu nhập tăng lênD, cầu về bất động sản tăng lên khá rõ
nét. Đó là tình trạng mà hầu hết các nước đang phát triển hiện nay
20