Phát triển thị trường BĐS ở địa bàn Tỉnh Hà Tĩnh trong quá trình Công nghiệp hóa – Hiện đại hóa

Trờng đại học kinh tế quốc dân

TRầN TRọNG NAM
Phát triển thị trờng BĐS ở địa bàn Tỉnh Hà Tĩnh
trong quá trình Công nghiệp hóa - Hiện đại hóa
Chuyên ngành: KINH Tế CHíNH TRị
NGI HNG DN KHOA HC: PGS.TS. V VN HN
Hà Nội - 2011
LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan rằng, số liệu và kết quả nghiên cứu trong luận văn
này là trung thực và chưa được sử dụng để bảo vệ một học vị nào.
Tôi xin cam đoan rằng, mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn này
đã được cảm ơn và các thông tin trích dẫn trong luận văn đều đã được chỉ rõ
nguồn gốc.
Tác giả
Trần Trọng Nam
LỜI CẢM ƠN
Để hoàn thành được bản luận văn này, trước hết, tôi xin chân thành
cảm ơn PGS.TS Vũ Văn Hân đã trực tiếp hướng dẫn trong suốt thời gian tôi
thực hiện đề tài. Tôi cũng xin cảm ơn sự góp ý chân thành của các thầy, cô
giáo khoa Khoa lý luận chính trị, Viện đạo tạo Sau Đại học - trường Đại học
Kinh tế quốc dân Hà Nội đã tạo điều kiện thuận lợi cho tôi thực hiện đề tài.
Tôi xin chân thành cảm ơn và các phòng ban UBND tỉnh Hà Tĩnh,
UBND thành phố Hà Tĩnh, phòng Tài nguyên và Môi trường, Văn phòng
đăng ký quyền sử dụng đất thành phố Hà Tĩnh, Trung tâm kỹ thuật địa chính
và công nghệ thông tin tỉnh Hà Tĩnh, Sở Tài nguyên và Môi trường Hà Tĩnh
đã giúp đỡ tôi trong thời gian nghiên cứu, thực hiện đề tài.
Một lần nữa tôi xin trân trọng cảm ơn!
Tác giả luận văn
Trần Trọng Nam
MỤC LỤC

*Vai trò của thị trường BĐS : Góp phần thúc đẩy sản xuất phát triển, góp
phần huy động vốn cho đầu tư phát triển, tăng ngân sách cho Nhà nước, góp
phần mở rộng thị trường trong và ngoài nước, ổn định đời sống xã hội, nâng
cao đời sống dân cư, góp phần đổi mới chính sách trong đó có chính sách đất
đai và chính sách về BĐS ii
* Sự cần thiết phát triển thị trường Bất động sản : iii
Lý luận của chủ nghĩa Mác-Lênin về thị trường trên cơ sở kế thừa có phê
phán các lý thuyết cũ để xây dựng một học thuyết mới về thị trường. C.Mác
đã nghiên cứu và trình bày sự hình thành, phát triển của thị trường, vai trò của
thị trường, các quy luật và phạm trù kinh tế gắn với thị trường. C.Mác đã chỉ
rõ: Thị trường là lĩnh vực của trao đổi và cao hơn là lưu thông hàng hoá. Mác
đã phân tích rất sâu sắc quan hệ giữa cung, cầu, giá cả thị trường và vai trò
của cạnh tranh đối với việc hình thành giá trị thị trường. Lênin là người kế
thừa và phát triển một cách toàn diện, sáng tạo chủ nghĩa Mác. Lý luận về thị
trường của Lênin được trình bày chủ yếu trong tác phẩm "Bàn về cái gọi là
vấn đề thị trường". Theo Lênin: Khái niệm thị trường không thể tách rời khái
niệm phân công xã hội được. Hễ ở đâu và khi nào có phân công xã hội và sản
xuất hàng hoá thì ở đó và khi ấy có thị trường 8
Dựa trên các phân tích lý luận nêu trên, các chuyên gia kinh tế cũng như các
nhà nghiên cứu về BĐS trong nước cũng như quốc tế đã đưa ra một số khái
niệm sau đây về thị trường BĐS: 9
- Khái niệm 1: Thị trường BĐS là nơi hình thành các quyết định về việc ai
tiếp cận được BĐS và BĐS đó được sử dụng như thế nào và vì mục đích gì 9
- Khái niệm 2: Thị trường BĐS là đầu mối thực hiện và chuyển dịch giá trị
của hàng hoá BĐS 10
- Khái niệm 3: Thị trường BĐS là "nơi" diễn ra các hoạt động mua bán,
chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp và các dịch vụ có liên quan như môi giới,
tư vấn giữa các chủ thể trên thị trường mà ở đó vai trò quản lý nhà nước đối
với thị trường BĐS có tác động quyết định đến sự thúc đẩy phát triển hay kìm
hãm hoạt động kinh doanh đối với thị trường BĐS 10

- Khái niệm 4: Thị trường BĐS là "nơi" tiến hành các giao dịch về BĐS gồm
chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp và các dịch vụ hỗ trợ như môi giới, tư
vấn 10
Như vậy, hiện có rất nhiều quan niệm khác nhau về thị trường BĐS, dưới góc
độ của một luận văn khoa học, sau khi tổng hợp các kết quả nghiên cứu, tác
giả đề xuất khái niệm về thị trường BĐS như sau: 10
Thị trường BĐS là quá trình giao dịch bằng hàng hoá BĐS giữa các bên có
liên quan, "nơi" diễn ra các hoạt động mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, thế
chấp và các dịch vụ có liên quan đến BĐS như trung gian, môi giới, tư vấn
giữa các chủ thể trên thị trường mà ở đó vai trò quản lý nhà nước có tác động
quyết định đến sự thúc đẩy phát triển hay kìm hãm hoạt động kinh doanh trên
thị trường BĐS 10
Hoạt động trao đổi, mua bán hàng hoá là một hiện tượng kinh tế khách quan
trong nền kinh tế hàng hoá. Một nền kinh tế sản xuất hàng hoá sẽ không thể
tồn tại và phát triển nếu không có các hoạt động trao đổi, mua bán này. BĐS
cũng là một loại hàng hoá được đem lại trao đổi, mua bán, thuê mướn như
bao hàng hoá khác, từ đó hình thành nên thị trường BĐS. Trong thị trường
này cũng có bên cung và bên cầu. Họ gặp nhau trên thị trường nhằm thoả mãn
những lợi ích của mình, đó là đáp ứng nhu cầu sử dụng BĐS của người mua,
người thuê và đem lại thu nhập cho người cung ứng 10
1.1.2. Vai trò của thị trường Bất động sản 10
Để đạt tiêu chuẩn của một nước công nghiệp hoá thì tỷ lệ đô thị hóa thường
chiếm từ 60-80%. Như vậy, vấn đề phát triển thị trường BĐS để áp ứng yêu
cầu đô thị hóa ở nước ta là vấn đề lớn và có tầm quan trọng đặc biệt nhất là
khi nước ta chuyển sang cơ chế thị trường và trong quá trình công nghiệp hóa
– hiện đại hóa 11
Vai trò của thị trường BĐS thể hiện các điểm sau : 11
PHỤ LỤC
5
DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT

ABC
Ngân hàng Phát triển Châu Á (viết tắt của cụm từ: The Asian
Development Bank)
APEC
Diễn đàn Hợp tác Kinh tế Châu Á - Thái Bình Dương (viết tắt
của cụm từ: Asia - Pacific Economic Cooperation)
BĐS Bất động sản; TT BĐS : Thị trường Bất động sản.
BITEXCO Công ty tập đoàn BITEXCO
CBRE Tập đoàn BĐS lớn nhất thế giới của Mỹ, CB Richard Elis
CNVCLĐ Công nhân viên chức lao động
ĐHKTQD Đại học kinh tế quốc dân
FDI Vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài
FII Vón đầu tư gián tiếp nước ngoài
GDP Tổng sản phẩm quốc nội
HĐND Hội đồng nhân dân
HUD Tổng công ty đầu tư phát triển nhà và đô thị
KDBĐS Kinh doanh bất động sản
LINZ Cơ quan quản lý bất động sản New Zealand (viết tắt của cụm từ
Lan Information New Zealand)
NN Nhà nước
ODA Hỗ trợ phát triển chính thức (viết tắt của cụm từ Official
Development Assistance
PMH Khu đô thị Phú Mỹ Hưng
PTNR Quy chế quan hệ thương mại bình thường vĩnh viễn của Hoa Kỳ
đối với Việt Nam
QSH Quyền sở hữu
UBND Uỷ ban nhân dân
VINACONEX Tổng công ty xuất - nhập khẩu xây dựng Việt nam
VLXD Vật liệu xây dựng
WB Ngân hàng thế giới (viết tắt của cụm từ World Bank)

WTO Tổ chức thương mại thế giới
UBND Uỷ ban nhân dân
CNH - HĐH Công nghiệp hoá - Hiện đại hoá
KTXH Kinh tế xã hội
DANH MỤC BẢNG
*Vai trò của thị trường BĐS : Góp phần thúc đẩy sản xuất phát triển, góp
phần huy động vốn cho đầu tư phát triển, tăng ngân sách cho Nhà nước, góp
phần mở rộng thị trường trong và ngoài nước, ổn định đời sống xã hội, nâng
cao đời sống dân cư, góp phần đổi mới chính sách trong đó có chính sách đất
đai và chính sách về BĐS ii
*Vai trò của thị trường BĐS : Góp phần thúc đẩy sản xuất phát triển, góp
phần huy động vốn cho đầu tư phát triển, tăng ngân sách cho Nhà nước, góp
phần mở rộng thị trường trong và ngoài nước, ổn định đời sống xã hội, nâng
cao đời sống dân cư, góp phần đổi mới chính sách trong đó có chính sách đất
đai và chính sách về BĐS ii
* Sự cần thiết phát triển thị trường Bất động sản : iii
* Sự cần thiết phát triển thị trường Bất động sản : iii
Lý luận của chủ nghĩa Mác-Lênin về thị trường trên cơ sở kế thừa có phê
phán các lý thuyết cũ để xây dựng một học thuyết mới về thị trường. C.Mác
đã nghiên cứu và trình bày sự hình thành, phát triển của thị trường, vai trò của
thị trường, các quy luật và phạm trù kinh tế gắn với thị trường. C.Mác đã chỉ
rõ: Thị trường là lĩnh vực của trao đổi và cao hơn là lưu thông hàng hoá. Mác
đã phân tích rất sâu sắc quan hệ giữa cung, cầu, giá cả thị trường và vai trò
của cạnh tranh đối với việc hình thành giá trị thị trường. Lênin là người kế
thừa và phát triển một cách toàn diện, sáng tạo chủ nghĩa Mác. Lý luận về thị
trường của Lênin được trình bày chủ yếu trong tác phẩm "Bàn về cái gọi là
vấn đề thị trường". Theo Lênin: Khái niệm thị trường không thể tách rời khái
niệm phân công xã hội được. Hễ ở đâu và khi nào có phân công xã hội và sản
xuất hàng hoá thì ở đó và khi ấy có thị trường 8
Lý luận của chủ nghĩa Mác-Lênin về thị trường trên cơ sở kế thừa có phê

phán các lý thuyết cũ để xây dựng một học thuyết mới về thị trường. C.Mác
đã nghiên cứu và trình bày sự hình thành, phát triển của thị trường, vai trò của
thị trường, các quy luật và phạm trù kinh tế gắn với thị trường. C.Mác đã chỉ
rõ: Thị trường là lĩnh vực của trao đổi và cao hơn là lưu thông hàng hoá. Mác
đã phân tích rất sâu sắc quan hệ giữa cung, cầu, giá cả thị trường và vai trò
của cạnh tranh đối với việc hình thành giá trị thị trường. Lênin là người kế
thừa và phát triển một cách toàn diện, sáng tạo chủ nghĩa Mác. Lý luận về thị
trường của Lênin được trình bày chủ yếu trong tác phẩm "Bàn về cái gọi là
vấn đề thị trường". Theo Lênin: Khái niệm thị trường không thể tách rời khái
niệm phân công xã hội được. Hễ ở đâu và khi nào có phân công xã hội và sản
xuất hàng hoá thì ở đó và khi ấy có thị trường 8
Dựa trên các phân tích lý luận nêu trên, các chuyên gia kinh tế cũng như các
nhà nghiên cứu về BĐS trong nước cũng như quốc tế đã đưa ra một số khái
niệm sau đây về thị trường BĐS: 9
Dựa trên các phân tích lý luận nêu trên, các chuyên gia kinh tế cũng như các
nhà nghiên cứu về BĐS trong nước cũng như quốc tế đã đưa ra một số khái
niệm sau đây về thị trường BĐS: 9
- Khái niệm 1: Thị trường BĐS là nơi hình thành các quyết định về việc ai
tiếp cận được BĐS và BĐS đó được sử dụng như thế nào và vì mục đích gì 9
- Khái niệm 1: Thị trường BĐS là nơi hình thành các quyết định về việc ai
tiếp cận được BĐS và BĐS đó được sử dụng như thế nào và vì mục đích gì 9
- Khái niệm 2: Thị trường BĐS là đầu mối thực hiện và chuyển dịch giá trị
của hàng hoá BĐS 10
- Khái niệm 2: Thị trường BĐS là đầu mối thực hiện và chuyển dịch giá trị
của hàng hoá BĐS 10
- Khái niệm 3: Thị trường BĐS là "nơi" diễn ra các hoạt động mua bán,
chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp và các dịch vụ có liên quan như môi giới,
tư vấn giữa các chủ thể trên thị trường mà ở đó vai trò quản lý nhà nước đối
với thị trường BĐS có tác động quyết định đến sự thúc đẩy phát triển hay kìm
hãm hoạt động kinh doanh đối với thị trường BĐS 10

- Khái niệm 3: Thị trường BĐS là "nơi" diễn ra các hoạt động mua bán,
chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp và các dịch vụ có liên quan như môi giới,
tư vấn giữa các chủ thể trên thị trường mà ở đó vai trò quản lý nhà nước đối
với thị trường BĐS có tác động quyết định đến sự thúc đẩy phát triển hay kìm
hãm hoạt động kinh doanh đối với thị trường BĐS 10
8
- Khái niệm 4: Thị trường BĐS là "nơi" tiến hành các giao dịch về BĐS gồm
chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp và các dịch vụ hỗ trợ như môi giới, tư
vấn 10
- Khái niệm 4: Thị trường BĐS là "nơi" tiến hành các giao dịch về BĐS gồm
chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp và các dịch vụ hỗ trợ như môi giới, tư
vấn 10
Như vậy, hiện có rất nhiều quan niệm khác nhau về thị trường BĐS, dưới góc
độ của một luận văn khoa học, sau khi tổng hợp các kết quả nghiên cứu, tác
giả đề xuất khái niệm về thị trường BĐS như sau: 10
Như vậy, hiện có rất nhiều quan niệm khác nhau về thị trường BĐS, dưới góc
độ của một luận văn khoa học, sau khi tổng hợp các kết quả nghiên cứu, tác
giả đề xuất khái niệm về thị trường BĐS như sau: 10
Thị trường BĐS là quá trình giao dịch bằng hàng hoá BĐS giữa các bên có
liên quan, "nơi" diễn ra các hoạt động mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, thế
chấp và các dịch vụ có liên quan đến BĐS như trung gian, môi giới, tư vấn
giữa các chủ thể trên thị trường mà ở đó vai trò quản lý nhà nước có tác động
quyết định đến sự thúc đẩy phát triển hay kìm hãm hoạt động kinh doanh trên
thị trường BĐS 10
Thị trường BĐS là quá trình giao dịch bằng hàng hoá BĐS giữa các bên có
liên quan, "nơi" diễn ra các hoạt động mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, thế
chấp và các dịch vụ có liên quan đến BĐS như trung gian, môi giới, tư vấn
giữa các chủ thể trên thị trường mà ở đó vai trò quản lý nhà nước có tác động
quyết định đến sự thúc đẩy phát triển hay kìm hãm hoạt động kinh doanh trên
thị trường BĐS 10

Hoạt động trao đổi, mua bán hàng hoá là một hiện tượng kinh tế khách quan
trong nền kinh tế hàng hoá. Một nền kinh tế sản xuất hàng hoá sẽ không thể
tồn tại và phát triển nếu không có các hoạt động trao đổi, mua bán này. BĐS
cũng là một loại hàng hoá được đem lại trao đổi, mua bán, thuê mướn như
bao hàng hoá khác, từ đó hình thành nên thị trường BĐS. Trong thị trường
này cũng có bên cung và bên cầu. Họ gặp nhau trên thị trường nhằm thoả mãn
những lợi ích của mình, đó là đáp ứng nhu cầu sử dụng BĐS của người mua,
người thuê và đem lại thu nhập cho người cung ứng 10
9
Hoạt động trao đổi, mua bán hàng hoá là một hiện tượng kinh tế khách quan
trong nền kinh tế hàng hoá. Một nền kinh tế sản xuất hàng hoá sẽ không thể
tồn tại và phát triển nếu không có các hoạt động trao đổi, mua bán này. BĐS
cũng là một loại hàng hoá được đem lại trao đổi, mua bán, thuê mướn như
bao hàng hoá khác, từ đó hình thành nên thị trường BĐS. Trong thị trường
này cũng có bên cung và bên cầu. Họ gặp nhau trên thị trường nhằm thoả mãn
những lợi ích của mình, đó là đáp ứng nhu cầu sử dụng BĐS của người mua,
người thuê và đem lại thu nhập cho người cung ứng 10
1.1.2. Vai trò của thị trường Bất động sản 10
1.1.2. Vai trò của thị trường Bất động sản 10
Để đạt tiêu chuẩn của một nước công nghiệp hoá thì tỷ lệ đô thị hóa thường
chiếm từ 60-80%. Như vậy, vấn đề phát triển thị trường BĐS để áp ứng yêu
cầu đô thị hóa ở nước ta là vấn đề lớn và có tầm quan trọng đặc biệt nhất là
khi nước ta chuyển sang cơ chế thị trường và trong quá trình công nghiệp hóa
– hiện đại hóa 11
Để đạt tiêu chuẩn của một nước công nghiệp hoá thì tỷ lệ đô thị hóa thường
chiếm từ 60-80%. Như vậy, vấn đề phát triển thị trường BĐS để áp ứng yêu
cầu đô thị hóa ở nước ta là vấn đề lớn và có tầm quan trọng đặc biệt nhất là
khi nước ta chuyển sang cơ chế thị trường và trong quá trình công nghiệp hóa
– hiện đại hóa 11
Vai trò của thị trường BĐS thể hiện các điểm sau : 11

Vai trò của thị trường BĐS thể hiện các điểm sau : 11
10
Trờng đại học kinh tế quốc dân

TRầN TRọNG NAM
Phát triển thị trờng BĐS ở địa bàn Tỉnh Hà Tĩnh
trong quá trình Công nghiệp hóa - Hiện đại hóa
Chuyên ngành: KINH Tế CHíNH TRị
Hà Nội - 2011
TÓM TẮT LUẬN VĂN
Thị trường bất động sản là một thị trường quan trọng và là một trong những thị
trường cung cấp yếu tố đầu vào cho sản xuất, có vai trò quan trọng trong nền kinh tế
quốc dân. Đại hội lần thứ VIII của Đảng đã chỉ rõ “ Cần phải tổ chức, quản lý tốt thị
trường bất động sản, chăm lo giải quyết vấn đề nhà ở cho nhân dân, khuyến khích các
thành phần kinh tế tham gia xây dựng và kinh doanh nhà theo sự hướng dẫn và quản
lý nhà nước, ban hành những qui định cụ thể về sở hữu và sử dụng bất động sản, về
quyền sử dụng đất, tiền tệ hoá bất động sản thuộc sở hữu nhà nước”.
Trong những năm qua, hoạt động của thị trường bất động sản đã thu hút
được một lượng vốn không nhỏ vào sản xuất, kinh doanh, góp phần giải quyết việc
làm và thu nhập cho người lao động, cải thiện một bước điều kiện về nhà ở. Hoạt
động ổn định của thị trường bất động sản sẽ mang lại những lợi ích to lớn cho sự
phát triển kinh tế- xã hội. Tuy nhiên vẫn còn tồn tại nhiều bất cập trong việc quản lý
và phát triển thị trường bất động sản.
Hà Tĩnh nằm ở vùng kinh tế trọng điểm miền Trung Việt Nam tại đây thị
trường bất động sản cũng sớm phát triển tuy nhiên sự phát triển vẫn còn nhiều bất
cập và tự phát thể hiện ở việc tình trạng mất cân đối cung cầu, thông tin thiếu đầy
đủ không minh bạch và khó tiếp cận, tỷ lệ giao dịch phi chính quy cao…Tình trạng
này đã kéo theo nhiều hậu quả như sự phát triển lộn xộn, thất thu cho ngân sách nhà
nước, người dân hoang mang… Giải quyết một cách hợp lý thị trường bất động sản
không những tạo cơ sở vững chắc để khắc phục mọi tiêu cực trong quản lý và sử

dụng đất, một mặt bảo vệ nguồn tài nguyên vô vùng quý giá này mà thị trường bất
động sản cùng với các thị trường lao động, thị trường vốn và các thị trường
khác còn thúc đẩy sự phát triển một cách vững chắc nền kinh tế trong quá trình hội
nhập kinh doanh quốc tế.
Vì vậy việc nghiên cứu thị trường bất động sản, tìm ra biện pháp để thúc
đẩy thị trường phát triển lành mạnh và có hiệu quả là vấn đề cấp bách hiện nay.
Từ nhu cầu thực tế này tôi thực hiện đề tài : ‘ Phát triển thị trường BĐS
i
ở địa bàn Tỉnh Hà Tĩnh trong quá trình Công nghiệp hóa – Hiện đại hóa’ làm đề
tài luận văn thạc sỹ kinh tế của mình.
Luận văn đã sử dụng các phương pháp nghiên cứu của chuyên ngành kinh tế
chính trị như: Phương pháp duy vật biện chứng, phương pháp duy vật lịch sử,
phương pháp phân tích tổng hợp, phương pháp tiếp cận hệ thống, phương pháp so
sánh, phân tích, phương pháp chuyên gia và một số phương pháp khác. Luận văn đã
có những đóng góp đáng kể đó là :
Thứ nhất, luận văn đã góp phần làm sáng tỏ những vấn đề lý luận cơ
bản về vấn đề lý luận và thực tiễn phát triển thị trường bất động sản trên địa bàn
tỉnh Hà Tĩnh, xác định cụ thể các yếu tố ảnh hưởng đến sự phát triển của thị trường
BĐS trong giai đoạn CNH – HĐH từ đó sẽ tổng hợp được các yếu tố cần được
nghiên cứu khi đánh giá năng lực cạnh tranh của một ngành, đồng thời cũng có một
cái nhìn hệ thống đối với các nhân tố ảnh hưởng đến sự phát triển của ngành đó
đồng thời dựa vào các yếu tố này để đánh giá thực trạng phát triển thị trường BĐS
trên địa bàn tỉnh Hà Tĩnh, từ đó đưa ra giải pháp cho Chính phủ, Chính quyền tỉnh
Hà Tĩnh và bản thân các doanh nghiệp kinh doanh BĐS trên địa bàn tỉnh Hà Tĩnh
nhằm giúp các doanh nghiệp này thực sự phát triển góp phần vào quá trình CNH –
HĐH tỉnh Hà Tĩnh.
Thứ hai; luận văn đã làm rõ các khái niệm về thị trường bất động sản, nội
dung và các nhân tố tác động và sự cần thiết phát triển của thị trường BĐS.
* Khái niệm về thị trường BĐS: Thị trường BĐS là quá trình giao dịch bằng
hàng hoá BĐS giữa các bên có liên quan, "nơi" diễn ra các hoạt động mua bán,

chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp và các dịch vụ có liên quan đến BĐS như trung
gian, môi giới, tư vấn giữa các chủ thể trên thị trường mà ở đó vai trò quản lý
nhà nước có tác động quyết định đến sự thúc đẩy phát triển hay kìm hãm hoạt động
kinh doanh trên thị trường BĐS.
*Vai trò của thị trường BĐS : Góp phần thúc đẩy sản xuất phát triển, góp phần
huy động vốn cho đầu tư phát triển, tăng ngân sách cho Nhà nước, góp phần mở
rộng thị trường trong và ngoài nước, ổn định đời sống xã hội, nâng cao đời sống dân
ii
cư, góp phần đổi mới chính sách trong đó có chính sách đất đai và chính sách về
BĐS.
* Các nhân tố tác động đến việc phát triển của thị trường BĐS
- Môi trường chính trị pháp luật, kinh tế, văn hoá xã hội, khoa học kỹ thuật và
công nghệ và các yếu tố khác tác động đến thị trường BĐS như : Nhân tố đất đai,
tốc độ đô thị hóa, quy hoạch phát triển đô thị và đất đai, hệ thống cơ sở hạ tầng.
* Sự cần thiết phát triển thị trường Bất động sản :
Thực tế thị trường BĐS tại Hà Tĩnh là một thị trường mới và vẫn đang phát
triển tự phát, thiếu lành mạnh, giao dịch ngầm vẫn chiếm tỷ lệ lớn. Một số tổ chức,
cá nhân lợi dụng để làm giàu bất hợp pháp. Tình trạng đầu cơ nhà đất, kích cầu ảo
để nâng giá BĐS làm cho thị trường "nóng, lạnh" thất thường, tạo nhiều cơn sốt giá
nhà đất. Thông tin về BĐS không đầy đủ, thiếu minh bạch và khó tiếp cận. Các thủ
tục trong giao dịch BĐS còn phức tạp, phải qua nhiều khâu trung gian, tốn
nhiều thời gian, chi phí giao dịch cao, quyền và nghĩa vụ của các bên tham gia
giao dịch không được bảo đảm, còn có hiện tượng lừa đảo trong kinh doanh
BĐS và các dịch vụ môi giới BĐS Đó là lý do cần phải phát triển thị trường
BĐS tại Hà Tĩnh.
Thứ ba, luận văn đã nghiên cứu kinh nghiệm về phát triển thị trường
BĐS của một số nước trong khu vực và một số địa phương ở Việt Nam qua đó
rút ra những bài học kinh nghiệm cho việc phát triển thị trường Bất động sản ở Hà
Tĩnh trên các mặt như : Xây dựng khung pháp lý cho phát triển thị trường, xây
dựng hệ thống chính sách về nhà ở, xây dựng hệ thống quản lý và quy định về chất

lượng của từng dự án, quy hoạch tổng thể, đồng bộ về kiến trúc nhà và hạ tầng cơ
sở.
Thứ tư, luận văn đã phân tích thực trạng phát triển thị trường Bất động
sản ở tỉnh Hà Tĩnh giai đoạn 2005 – 2010. Luận văn đã khái quát chỉ ra những đặc
điểm KT – XH của tỉnh Hà Tĩnh ảnh hưởng đến thị trường Bất động sản; phân tích
làm rõ những thành tựu về mặt kinh tế - xã hội của tỉnh Hà Tĩnh trên các mặt:
- Tốc độ tăng trưởng GDP bình quân đạt 12%/năm;
iii
- Cơ cấu kinh tế của tỉnh: Công nghiêp- xây dựng :32,4%; thương mại – dịch
vụ : 32,6%; Nông – lâm – ngư nghiệp đạt 35%; (giá trị sản xuất Nông, Lâm, Ngư
nghiệp đạt từ 25 - 30 triệu đồng/ha).
- GDP bình quân đầu người đạt trên 12 triệu đồng (tương đương 550 USD).
( năm 2005 mới đạt 200USD ).
- Thu ngân sách nội địa trên 1.200 tỷ đồng, kim ngạch xuất khẩu đạt trên 120
triệu USD.
- Doanh nghiệp: (tháng 9/2010), 2.172 doanh nghiệp tư nhân, gấp 20 lần so
với năm 2005 (209 DN), chiếm 97,9% số DN của tỉnh. Tổng vốn đăng kí của các
DN tư nhân đạt 14.500 tỷ đồng, bình quân 6,7 tỷ đồng/DN.
Mục tiêu sắp tới của tỉnh là phấn đấu từ một tỉnh nông nghiệp sớm trở
thành tỉnh có ngành công nghiệp, dịch vụ phát triển để tạo nền tảng đến năm 2015,
Hà Tĩnh có thể trở thành một trong những trung tâm công nghiệp của miền Trung.
Thứ năm; Luận văn đã khái quát quá trình hình thành và phát triển thị trường
Bất động sản của tỉnh Hà Tĩnh, thực trạng về cung cầu BĐS trước khi có luật kinh
doanh BĐS và sau khi có luật kinh doanh BĐS.
- Giai đoạn 1993 đến 2003, trước khi có luật kinh doanh BĐS trong giai đoạn
này, thị trường Bất động sản vận hành trong một cơ chế tài chính 2 giá đất, trong đó
giá đất do nhà nước quy định chỉ bằng khoảng từ 20% tới 40% giá đất trên thị
trường, giá đất phi nông nghiệp trên thị trường đã tăng từ 50 lần tới 100 lần trong
vòng 10 năm. Cơ chế "xin - cho" về đất là đặc thù của hệ thống tài chính đất đai lúc
này, từ đó tham nhũng trong quản lý, đầu cơ trong sử dụng, tiền tiết kiệm trong dân

được cất trữ chủ yếu trong BĐS là một hiện tượng phổ biến.
- Giai đoạn 2004 – nay, sau khi có luật kinh doanh BĐS, trong giai đoạn này,
thị trường Bất động sản vận hành trong một cơ chế mà Luật đất đai năm 2003 có
hiệu lực thi hành, cơ chế "xin - cho" về đất đã bị xóa bỏ, giá đất trên thị trường
chững lại và có xu hướng giảm; từ đó hiện tượng tham nhũng về đất đai giảm nhiều,
hiện tượng đầu cơ về đất và hiện tượng cất trữ tiền tiết kiệm trong BĐS gần như
không còn. Thị trường BĐS đã gần như "hiện nguyên hình", cung thật và cầu thật
iv
đã nhìn thấy nhau. Thị trường BĐS đã thể hiện nhiều khuyết tật: hệ thống pháp luật
chưa đồng bộ; hệ thống thuế chưa được đổi mới; hệ thống đăng ký BĐS đang bị
chia cắt, chưa đủ điều kiện để có hệ thống quản lý công khai, minh bạch; chưa đủ
dễ dàng trong thực hiện quyền thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng BĐS tăng nguồn
vốn đầu tư phát triển từ chính vốn tiềm ẩn trong BĐS; chưa huy động được tiền tiết
kiệm của dân vào đầu tư BĐS; quy hoạch sử dụng đất còn nhiều yếu kém; hệ thống
cơ quan quản lý, cán bộ quản lý còn nhiều bất cập, chưa phục vụ tốt nhân dân; còn
nhiều sai phạm trong áp dụng pháp luật mới về đất đai.
* Luận văn cũng đã phân tích làm rõ môi trường pháp lý liên quan đến thị
trường Bất động sản ở tỉnh Hà Tĩnh trên các phương diện về pháp luật như Luật
KDBĐS, đồng thời với việc ban hành Luật KDBĐS thì cũng đồng thời ban hành
các luật doanh nghiệp, Luật đầu tư tại Việt Nam, Luật dân sự, Luật cạnh tranh…đó
cũng là những cơ sở pháp lý rất quan trọng, cần thiết và có tác dụng tích cực cho
việc thúc đẩy thị trường Bất động sản tại Hà Tĩnh phát triển.
Thứ sáu, luận văn đã tập trung phân tích thực trạng thị trường Bất động
sản về nội dung trên các mặt; tình hình quản lý của Nhà nước đối với thị trường Bất
động sản ở Hà Tĩnh; tình hình phát triển thị trường BĐS tại Hà Tĩnh giai đoạn 2005
-2010.
Thứ bảy, từ kết quả phân tích thực trạng phát triển thị trường BĐS luận
văn đã chỉ ra những thành tựu và tồn tại, hạn chế cần khắc phục trong thời gian tới;
Về thành tựu đã đạt được, thời gian qua thị trường BĐS tại tỉnh Hà Tĩnh đã
hình thành và phát triển, nhiều dự án nhà ở, khu đô thị, khu công nghiệp, văn

phòng, khách sạn… đã được triển khai đầu tư xây dựng nhằm đáp ứng nhu cầu về
chổ ở của nhân dân cũng như nhu cầu phát triển KTXH và góp phần làm thay đổi
bộ mặt đô thị của tỉnh Hà Tĩnh, trong những năm gần đây, đã có những văn bản liên
quan đến lĩnh vực BĐS, cụ thể là Luật Đất đai (năm 2003), Luật Xây dựng (2003),
Luật Nhà ở (2005), Luật Đầu tư (2005), Luật Kinh doanh BĐS (2006)… Ngoài ra
còn có hàng loạt nghị định, thông tư hướng dẫn đã được Chính phủ và các bộ,
ngành ban hành(Nghiđịnh181/2004/NĐ-CP,NĐ16/2005 ;NĐ90/2006/NĐ-
v
CP ;N208/2006/NĐ-CP, Nghị định 95/2005/NĐ-CP ; NĐ84/2007/NĐ-CP ; NĐ
123/2007/NĐ-CP… ; Các chủ thể tham gia hoạt động trong thị trường BĐS ngày
càng đa dạng với nhiều thành phần kinh tế khác nhau (doanh nghiệp tư nhân, công
ty TNHH, công ty cổ phần, hợp tác xã, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài,
nhiều dự án có vốn đầu tư nước ngoài có sản phẩm BĐS chất lượng cao sẽ góp phần
đáng kể thúc đẩy sự tăng trưởng chung của tỉnh Hà Tĩnh.
Những tồn tại hại chế, mặc dù có những sự phát triển nhất định nhưng đây
là một ngành kinh doanh mới ở Hà tĩnh nên còn khá nhiều bất cập như :
- Sự chênh lệch trong cung cầu BĐS tại tỉnh Hà Tĩnh. Nhu cầu của người tiêu
dùng càng ngày càng tăng cao trong khi đó hàng hóa BĐS trong ngắn hạn xem như
là cố định dẫn đến có những giai đoạn cung thấp cầu cao làm cho giá của BĐS tăng
ồ ạt.
- Cơ cấu hàng hóa trong thị trường BĐS chưa hợp lý do thiếu chiến lược kế
hoạch cụ thể. Thị trường nhà ở cho thuê chưa phát triển tương xứng với nhu cầu của
xã hội đòi hỏi cần phải có giải pháp can thiệp để thúc đẩy thị trường BĐS phát triển
đồng bộ theo yêu cầu của xã hội.
- Giá cả BĐS quá cao so với mặt bằng thu nhập của người dân cũng như mức
phát triển của nền kinh tế và giá trị thực BĐS tại Hà Tĩnh từ đó làm ảnh hưởng trực
tiếp đến quá trình phát triển kinh tế - xã hội và làm cho việc tạo lập nhà ở của phần
lớn người thu nhập thấp gặp nhiều khó khăn.
- Khung pháp lý của thị trường BĐS mặc dù từng bước được hoàn thiện, bổ
sung, sửa đổi nhưng vẫn còn nhiều vấn đề bất cập cần sửa đổi, bổ sung. Công tác

kiểm tra, kiểm soát và xử lý vi phạm đối với hoạt động của thị trường BĐS, nhất là
hoạt động giao dịch còn bị buông lỏng.
- Tính minh bạch của thị trường BĐS trong tất cả các khâu hoạt động của thị
trường, từ hoạt động đầu tư, tạo lập BĐS đến hoạt động giao dịch mua, bán, chuyển
nhượng, cho thuê BĐS còn có nhiều hạn chế. Các giao dịch BĐS thông qua các sàn
giao dịch theo quy định của pháp luật còn chiếm ty lệ thấp, giao dịch ngầm vẫn còn
tiếp diễn. Việc mua bán BĐS ít được công khai, minh bạch, không qua hệ thống các
vi
sàn giao dịch, người dân có nhu cầu không được tiếp cận thông tin chính thống về
dự án.
- Các ngân hàng chưa thực sự là người đồng hành của các nhà đầu tư kinh
doanh BĐS cũng như người mua nhà ở.
Nguyên nhân của những tồn tại, hạn chế :
* Nguyên nhân từ Chính phủ :
Hệ thống pháp luật về BĐS và kinh doanh BĐS tuy đã có nhưng chưa đầy
đủ và không thống nhất, thiếu đồng bộ, Nhà nước chưa thực hiện được vai trò điều
tiết thị trường theo quy luật cung - cầu mặc dù đã thành lập các Tập đoàn bất động
sản mà Nhà nước nắm vai trò chi phối, mục tiêu là điều tiết thị trường BĐS nhưng
do nhiều nguyên nhân vẫn chưa thực hiện được vai trò của mình, chính sách thắt
chặt vốn vay của ngân hàng vào BĐS, tăng lãi suất tiền vay và tăng giá của chi phí
xây dựng (40% so với quý IV/2010) khiến nhiều chủ đầu tư thiếu vốn làm chậm
tiến độ dự án, hoặc từ bỏ dự án xây dựng…, quá trình xin dự án còn nhiều thủ tục
rườm rà, chủ đầu tư phải chi phí nhiều cho dự án nên kéo theo giá nhà tăng để bù lại
những khoản chi đó.
* Nguyên nhân từ UBND tỉnh Hà Tĩnh
Tính pháp lý của quy hoạch về BĐS đang bị vi phạm trong thực thi cả từ chính
quyền địa phương và một bộ phận nhân dân - mà trường hợp cấp phép tràn lan cho
các dự án tại khu vực thành phố Hà Tĩnh là một ví dụ.
UBND tỉnh Hà Tĩnh chưa thực sự quan tâm đến sự phát triển của các doanh
nghiệp kinh doanh trong ngành BĐS, chỉ mới tập trung chủ yếu vào việc cấp phép

cho các dự án cho các doanh nghiệp nhưng chưa tính đến sự đe dọa của các doanh
nghiệp nước ngoài kinh doanh trong lĩnh vực này.
* Nguyên nhân từ các Doanh nghiệp tham gia thị trường BĐS đó là :
- Chưa có được một chiến lược marketing và chưa xác định và định vị rõ các
nhóm khách hàng mục tiêu.
- Đội ngũ nhân lực của ngành còn yếu và thiếu. Chênh lệch giữa cung và cấu
thiếu nghiêm trọng. Trình độ quản lý và điều hành dự án, trình độ cán bộ quản lý kỹ
thuật thấp.
vii
- Các thông tin về thị trường BĐS không minh bạch, khách hàng rất khó tìm
hiểu thông tin về tất cả các dự án đang được bán.
- Nhìn chung các Doanh nghiệp đều có tiềm lực tài chính yếu, nhiều Doanh
nghiệp cần phải dựa vào đòn bẩy tài chính lớn để thực hiện dự án.
- Trình độ công nghệ xây dựng của các doanh nghiệp Việt Nam yếu, sự hợp
tác giữa các nhà thầu trong nước chưa chặt chẽ.
Thứ tám, luận văn đưa ra định hướng cơ bản nhằm phát triển thị trường Bất
động sản trên địa bàn tỉnh Hà Tĩnh trong quá trình CNH- HĐH.
Thứ chín,Tác giả luận văn đã đưa ra một số giải pháp cụ thể nhằm tiếp
tục phát triển thị trường BĐS tại tỉnh Hà Tĩnh giai đoạn 2005-2011 và tầm nhìn đến
năm 2020. Thực hiện 3 nhóm giải pháp bao gồm:
- Nhóm giải pháp vĩ mô thuộc về Nhà nước : Tăng cường vai trò quản lý Nhà
nước về kinh doanh BĐS; hoàn thiện và đổi mới hệ thống pháp luật; đa dạng hoá
các hình thức doanh nghiệp kinh doanh BĐS.
- Nhóm các giải pháp vi mô thuộc về thuộc về UBND tỉnh Hà Tĩnh là : Đầu
mối tạo ra sự liên kết ngành của các doanh nghiệp kinh doanh trong lĩnh vực kinh
doanh BĐS, thành lập trung tâm đào tạo BĐS, định giá BĐS và Sàn BĐS, xây dựng
mạng thông tin cho thị trường BĐS, thực hiện các chính sách nhà ở xã hội và nhà
cho người thu nhập thấp.
- Nhóm giải pháp cho các doanh nghiệp trong ngành kinh doanh BĐS : Nâng
cao chất lượng sản phẩm BĐS, nâng cao chất lượng nhà xây dựng, nâng cao năng

lực cạnh tranh của các doanh nghiệp kinh doanh BĐS như : Tăng cường hợp tác với
các doanh nghiệp nước ngoài, xây dựng thương, tăng cường học tập và nghiên cứu,
đổi mới tư duy về lĩnh vực BĐS, nâng cao tố chất của doanh nhân trong lĩnh vực
xây dựng, chuyển đổi cơ chế kinh doanh để tiếp cận nền kinh tế thế giới.
Thứ mười, tác giả luận văn đã đưa ra một kiến nghị nhằm thực hiện khả
thi 3 nhóm giải pháp nên trên đó là :
-Xây dựng "Hồ sơ lĩnh vực nhà ở tại Việt Nam" nhằm phân tích tổng hợp về
lĩnh vực nhà ở tại Việt Nam, lĩnh vực nhà ở đô thị và ở cấp quốc gia.
viii
- Đẩy mạnh hoạt động tư vấn về BĐS trên cả nước nhằm tạo điều kiện cho thị
trường BĐS phát triển lành mạnh, thu hút đầu tư.
- Nhà nước cần ban hành những văn bản quy phạm pháp luật hướng dẫn về
điều kiện và thủ tục cấp phép hoạt động tư vấn và môi giới BĐS một cách đầy đủ và
hệ thống.
- Về thuế, phí, lệ phí đối với giao dịch BĐS, tác giả kiến nghị thực hiện sắc
thuế luỹ tiến đối với người chiếm dụng nhiều BĐS để tránh tình trạng đầu cơ ảo và
để cân bằng giá cả thị trường BĐS theo dự thảo về Luật Thuế nhà đất của Bộ tài
chính chuẩn bị trình Quốc hội. Cụ thể là người sử dụng ở dưới 150m2, từ 150m2
đến 300 m2 và loại trên 300 m2 sẽ có mức thuế suất hợp lý.
- Tác giả mong muốn Chính phủ thực hiện triệt để việc quy định bán BĐS
qua sàn. Luật quy định là việc bán BĐS qua sàn phải được đăng trên 3 số báo liên
tiếp tại địa phương và giới thiệu BĐS đó 7 ngày tại sàn giao dịch và phát trên
truyền hình địa phương 1 lần. và cần thực hiện mạnh mẽ Quyết định 360/QĐ - TTg
ngày 4/4/2008 về việc thành lập Ban chỉ đạo Trung ương về chính sách về chính
sách nhà ở
- Để thực hiện giải pháp về nhà ở cho người có thu nhập thấp, tác giả có kiến
nghị : Cần nhanh chóng thực hiện và áp dụng trên cơ sở tham khảo thực trạng nhà ở
của người có thu nhập thấp, điều tra tổng hợp các hộ nghèo để có được đề án phù
hợp.
- Để nâng cao năng lực cạnh tranh và minh bạch hoá hoạt động trên thị trường

BĐS, tác giả kiến nghị các DN kinh doanh BĐS nên thực hiện những hoạt động cụ
thể sau: Thành lập sàn giao dịch BĐS, đào tạo nguồn nhân lực cho kinh doanh
BĐS, bản thân các DN có thể tự tiến hành đào tạo theo hướng tổ chức ra một trung
tâm phụ trách đào tạo, tìm hiểu và áp dụng phần mền PISoft áp dựng cho lĩnh vực
BĐS mang lại hiệu quả cao.
ix
Trờng đại học kinh tế quốc dân

TRầN TRọNG NAM
Phát triển thị trờng BĐS ở địa bàn Tỉnh Hà Tĩnh
trong quá trình Công nghiệp hóa - Hiện đại hóa
Chuyên ngành: KINH Tế CHíNH TRị
NGI HNG DN KHOA HC: PGS.TS. V VN HN
Hà Nội - 2011
LỜI MỞ ĐẦU
1.Tính cấp thiết của đề tài
Thị trường bất động sản là một thị trường quan trọng và là một trong những thị
trường cung cấp yếu tố đầu vào cho sản xuất, có vai trò quan trọng trong nền kinh tế
quốc dân. Đại hội lần thứ VIII của Đảng đã chỉ rõ “ Cần phải tổ chức, quản lý tốt thị
trường bất động sản, chăm lo giải quyết vấn đề nhà ở cho nhân dân, khuyến khích các
thành phần kinh tế tham gia xây dựng và kinh doanh nhà theo sự hướng dẫn và quản
lý nhà nước, ban hành những qui định cụ thể về sở hữu và sử dụng bất động sản, về
quyền sử dụng đất, tiền tệ hoá bất động sản thuộc sở hữu nhà nước ”.
Trong những năm qua, hoạt động của thị trường bất động sản đã thu hút được
một lượng vốn không nhỏ vào sản xuất, kinh doanh, góp phần giải quyết việc làm
và thu nhập cho người lao động, cải thiện một bước điều kiện về nhà ở. Hoạt động
ổn định của thị trường bất động sản sẽ mang lại những lợi ích to lớn cho sự phát
triển kinh tế- xã hội. Tuy nhiên vẫn còn tồn tại nhiều bất cập trong việc quản lý và
phát triển thị trường bất động sản.
Hà Tĩnh nằm ở vùng kinh tế trọng điểm miền Trung Việt Nam tại đây thị

trường bất động sản cũng sớm phát triển tuy nhiên sự phát triển vẫn còn nhiều bất
cập và tự phát thể hiện ở việc tình trạng mất cân đối cung cầu, thông tin thiếu đầy
đủ không minh bạch và khó tiếp cận, tỷ lệ giao dịch phi chính quy cao… Tình trạng
này đã kéo theo nhiều hậu quả như sự phát triển lộn xộn, thất thu cho ngân sách nhà
nước, người dân hoang mang… Giải quyết một cách hợp lý thị trường bất động sản
không những tạo cơ sở vững chắc để khắc phục mọi tiêu cực trong quản lý và sử
dụng đất, một mặt bảo vệ nguồn tài nguyên vô vùng quý giá này mà thị trường bất
động sản cùng với các thị trường lao động, thị trường vốn và các thị trường
khác còn thúc đẩy sự phát triển một cách vững chắc nền kinh tế trong quá trình hội
nhập kinh doanh quốc tế.
Vì vậy việc nghiên cứu thị trường bất động sản, tìm ra biện pháp để thúc đẩy
thị trường phát triển lành mạnh và có hiệu quả là vấn đề cấp bách hiện nay.
Từ nhu cầu thực tế này tôi thực hiện đề tài : Phát triển thị trường BĐS ở địa
bàn Tỉnh Hà Tĩnh trong quá trình Công nghiệp hóa – Hiện đại hóa.
1
2.Tình hình nghiên cứu liên quan đến đến đề tài
Đã có một số đề tài nghiên cứu về Phát triển thị trường BĐS ở các thành phố
lớn như : Thành phố Hà Nội và thành phố Hồ Chí Minh trong quá trình hội nhập
kinh doanh Quốc tế song chưa có đề tài nào nghiên cứu về việc phát triển thị trường
bất động sản ở Bắc Miền Trung và đặc biệt là ở Tỉnh Hà Tĩnh : Đề tài : Phát triển
thị trường BĐS trên địa bàn Tỉnh Hà Tĩnh trong quá trình CNH- HĐH.” làm rõ
cơ sở lý luận và thực tiễn về vấn đề này, chỉ rõ thực trạng và tìm ra nguyên nhân
của thực trạng từ đó đề xuất những nguyên tắc, giải pháp chủ yếu và các kiến nghị
nhằm đổi mới nâng cao, hoàn thiện đề tài.
3. Mục tiêu nghiên cứu của đề tài
Đề tài nhằm đánh giá thực trạng hiện nay của ngành BĐS trên địa bàn Tỉnh Hà
Tĩnh và những đặc điểm của sự phát triển ngành trong giai đoạn CNH – HĐH, từ đó
đưa ra những giải pháp nhằm phát triển thị trường này trong tương lai.
4. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu
Đề tài nghiên cứu thực trạng về cung cầu trên thị trường BĐS trên địa bàn

Tỉnh Hà Tĩnh trong 2 giai đoạn, từ trước khi có Luật Kinh doanh Bất động, và sau
khi có Luật Kinh doanh bất động sản đến nay. Sau đó, tác giả đưa ra các giải pháp
phát triển thị trường BĐS trên địa bàn Tỉnh Hà Tĩnh
Bất động sản bao gồm đất đai; Nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất
đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà ở; Các tài sản khác gắn liền với đất đai. Kinh
doanh BĐS là một khái niệm bao gồm kinh doanh khu đô thị mới, khu chung cư
cao tầng, vila, khu hạ tầng du lịch, khu văn phòng, trung tâm thương mại và các khu
công nghiệp. Phạm vi địa lý của các doanh nghiệp BĐS thường rất rộng lớn, bao
gồm các tỉnh thành trong lãnh thổ Việt Nam và có thể ngoài lãnh thổ Việt Nam.
Song do những hạn chế về chủ quan và khách quan nên trong luận văn này tác giả
chỉ tập trung nghiên cứu và đề ra giải pháp phát triển thị trường BĐS trong lĩnh vực
phát triển nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền
với nhà ở trên địa bàn tỉnh Hà Tĩnh.
5.Phương pháp tiếp cận và nghiên cứu đề tài
Trong quá trình tiến hành đề tài, nhiều phương pháp nghiên cứu được sử
2
dụng kết hợp nhằm đạt được mục đích và yêu cầu của đề tài đề ra.
Các phương pháp chủ yếu bao gồm: Phương pháp nghiên cứu của Chủ nghĩa
duy vật biện chứng, chủ nghĩa duy vật lịch sử , thông qua nghiên cứu khái quát
khóa, tổng hợp, phân tích, Cụ thể phương pháp nghiên cứu mà tác giả định sử dụng
trong đề tài này là:
- Phương pháp nghiên cứu định tính, so sánh và tổng hợp.
- Nghiên cứu tình huống cụ thể của một số công ty kinh doanh BĐS lớn trên
địa bàn thành phố Hà Tĩnh.
- Phương pháp chuyên gia: Phỏng vấn trực tiếp số chuyên gia về năng lực của
các doanh nghiệp kinh doanh BĐS trên địa bàn tỉnh Hà Tĩnh.
6. Đóng góp của luận văn
- Luận văn hệ thống hóa những vấn đề lý luận và thực tiễn về phát triển thị
trường bất động sản trên địa bàn tỉnh Hà Tĩnh
- Xác định cụ thể các yếu tố ảnh hưởng đến sự phát triển của thị trường BĐS

trong giai đoạn CNH – HĐH từ đó sẽ tổng hợp được các yếu tố cần được nghiên
cứu khi đánh giá năng lực cạnh tranh của một ngành, đồng thời cũng có một cái
nhìn hệ thống đối với các nhân tố ảnh hưởng đến sự phát triển của ngành đó.
- Dựa vào các yếu tố này để đánh giá thực trạng của ngành BĐS trên địa bàn tỉnh
Hà Tĩnh, từ đó đưa ra giải pháp cho Chính phủ, Chính quyền tỉnh Hà Tĩnh và bản thân
các doanh nghiệp kinh doanh BĐS trên địa bàn tỉnh Hà Tĩnh nhằm giúp các doanh
nghiệp này thực sự phát triển góp phần vào quá trình CNH – H ĐH tỉnh Hà Tĩnh.
7. Tên và kết cấu của luận văn
Ngoài phần mở đầu, phụ lục và danh mục tài liệu tham khảo, Luận văn
kết cấu thành 3 chương :
Chương 1: Cơ sở lý luận và thực tiễn về phát triển thị trường bất động sản
trên địa bàn tỉnh Hà Tĩnh trong quá trình CNH – HĐH.
Chương 2: Thực trạng phát triển thị trường bất động sản trên địa bàn tỉnh Hà
Tĩnh giai đoạn 2002 -2010.
Chương 3: Định hướng và các giải pháp cơ bản nhằm phát triển thị trường
BĐS trên địa bàn tỉnh Hà Tĩnh trong quá trình CNH – HĐH.
3
CHƯƠNG 1
CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ THỰC TIỄN VỀ PHÁT TRIỂN
THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN TRONG QUÁ TRÌNH
CÔNG NGHIỆP HÓA – HIỆN ĐẠI HÓA
1.1. Thị trường bất động sản và vai trò của thị trường Bất động sản
1.1.1. Những khái niệm chung về thị trường Bất động sản
1.1.1.1. Khái niệm và vai trò của thị trường Bất động sản
Bất động sản với tính cách là khách thể quyền sở hữu (QSH) và là một phạm
trù pháp lý được sử dụng phổ biến ở hầu hết các nước trên thế giới; bao gồm đất đai
và các tài sản gắn liền với đất đai, hợp thành một thể thống nhất với đất đai.
Việc phân loại tài sản thành “bất động sản” và “động sản” có nguồn gốc từ
Luật cổ La Mã, theo đó bất động sản không chỉ là đất đai, của cải trong lòng đất mà
còn là tất cả những gì được tạo ra do sức lao động của con người trên mảnh đất. Bất

động sản bao gồm các công trình xây dựng, mùa màng, cây trồng… và tất cả những
gì liên quan đến đất đai hay gắn liền với đất đai, những vật trên mặt đất cùng với
những bộ phận cấu thành lãnh thổ.
Pháp luật của nhiều nước trên thế giới đều thống nhất ở chỗ coi bất động sản
(BĐS) gồm đất đai và những tài sản gắn liền với đất đai. Tuy nhiên, hệ thống pháp
luật của mỗi nước cũng có những nét đặc thù riêng thể hiện ở quan điểm phân loại
và tiêu chí phân loại, tạo ra cái gọi là “khu vực giáp ranh giữa hai khái niệm bất
động sản và động sản”.
Hầu hết các nước đều coi BĐS là đất đai và những tài sản có liên quan đến đất
đai, không tách rời với đất đai, được xác định bởi vị trí địa lý của đất (Điều 517,
518 Luật Dân sự Cộng hoà Pháp, Điều 86 Luật Dân sự Nhật Bản, Điều 130 Luật
Dân sự Cộng hoà Liên bang Nga, Điều 94, 96 Luật Dân sự Cộng hoà Liên bang
Đức…). Tuy nhiên, Nga quy định cụ thể bất động sản là “mảnh đất” chứ không
phải là đất đai nói chung. Việc ghi nhận này là hợp lý bởi đất đai nói chung là bộ
phận của lãnh thổ, không thể là đối tượng của giao dịch dân sự.
4