Tổng hợp liên hệ thực tế môn thị trường bất động sản
Bạn đang xem bản rút gọn của tài liệu. Xem và tải ngay bản đầy đủ của tài liệu tại đây (244.03 KB, 31 trang )
!"#$%%
&'()*+
,-.,-
1
1. Khái niệm và tiêu chí xác định BĐS
/01234)&56789.:*;<-=8>?7
@8182A2BCC%D'()*+EF0F*+GH)I'84J2
K()8L
KFMDN>O;PE5Q<)()8
KF*+PE5Q<FMDN>O;L
K-0F*+G0PE5Q<)()8L
K-0F*+G040E)&L
/RS>0)&9
K.F2OQ(TS44
KI2U'M04V)J
K-TH)4E'W0&()&
KH4VXEF28O)YS(D0&Z
KJEF
2. Phân loại BĐS
34OX012Z
/()8
K)ID4VG)0GH
K?)I>0)&7O5
K-T0RS)4E0&
/FMDN>O;PE5Q<)(QF0F*+PE5Q<N>O
;)TQF)I)4EDEIT8F0&
/-0F*+G0PE5Q<)()8
KOEA2XS+OJQF)(JOZ
K-0NJ7O*+D0)J2
K-0NE&DQ[DH84
K-NG80\22]D\2E=
/-0F*+G040EO)&
34*+^2
/9FM
/A=
/9[2
/91
/91
/9OR_G0
2
3. Phân tích những đặc điểm cơ bản của hàng hóa BĐS, những vấn đề cần chú ý
đặt ra từ mỗi đặc điểm này? Liên hệ thực tế?
1.Tính cố định về vị trí:
KLý do9EPE5Q<)()8D2F)()8T)V)H2EFTQ&S)&QFT<
Q51SQFG48L-SQNQO0&QFEIS789PE5Q<`Q&Sa
OQ&SG+b>0)&'W0Rc)4E)&8Ed2F
T)I)007O'MG4+0)02D0)H2&QaD
0N[2DQAT8DOD04aQFaQF4G+A
LUOFO8O)YNSQ&S789*e8O)YL
KCó 2 loại vị trí của BĐS
f&SO1)U9W20?#8O? DR0aE848
ET0&84[U9W2MQ&SG0L
f&S[)U9W22)&8O2Q_F4)T*eT0&
E<[U'()*+F)(_E4W2M0Q_Q32L
KVấn đề đặt raYF4EF[gYF4F[N[47
*MUg
fh0&QFG+A*EI789&+M78OQ_DGQ;X;RD
GD>?D2Z
f4)\4V)&09+;S<8O)YQ5Q&S[)
f)\QF40N9+GIQ<0H0OL
KLiên hệ thực tế:
Vincom Center Bà TriệuEF2YI848Ei)9F1Dj8
9FDFjFL98)\D)OEF22[2QFQA=4
R84(B\J2B0kQF9D0k02V4F\1EFa*M
78F9l:D0902V0mREFa*M780OD)4F
QF*c0DMF0)E<(jFLj18O=8042J2
84ERW2MQ&S84[EdM'(78FjFD0
jJh[28)\OBG2Q5S882LF0-7842-339F1W2)
>cQ<80kQF9DE(O)9_&nEF2aL<Y1S[
!LCCC2B 2[2429F1)I218EF“Thiên đường mua
sắm của Việt Nam”W2R%\)78 =8042EF22[2
84(28*P2+S*\2('RGQA=QFGA*8L(+
)5)T)?T\4R2\H1)D)0c\*DEF2Q1QF
?;*;EdM47)L
2. Tính lâu bền:
3
- Lý do:hPE5Q<*;J78)()8DE4F*+4RR'8VG4H'&
R7OX`*j)V'1))(DoEp8D*EMZLJD0QGoQF
N>O;R)(*8G>O;4V*828*pa)I+4
(THJFA2A24VE[U8L8O41D'()
*+EFQOEA2qT8JEFL
KBiểu hiện
KSE'5QEdYQEd78NEFG4+82FG(78
NTH;1)IcA34G'8)\XaQF4QE1DD
2DrZ
KSE'5GYG78NEFY*82FN28
E0&G47*MUL
st9J8&+)JGIBOYQEdQFG
KVấn đề đặt ra
K)\>O;D+SYQF;S\0*)HO)&
Y._ID0)\E?S4V)\5E\L
K)009N+S)+BOY.QFDYF4P
[*eO)&*;J789)TLY.QFYG488D
YQEdF[YGL
K.IS78928ET><+2\)Gu40S
ONAQFJT><+2L:4QOrL
K:4TSE'5R<G)\DG+S40QF;'04)I(+0
Aq;S<)I0\0*L9MEeG;S
<U\0**eGvN8O)YUOQEd4_IQ<
U\FOL
KLiên hệ thực tế
Nhà hát Lớn Hà NộiEF2NGoaQa'Hv1781
82)Im0GM>O;QF4FO"w!wiCcEF0)O#A24
8?\8Q8OQF8Q3E4)c\DGo*j8E3O02*0LN>O;R
2QqE\ORQ1*8E(2V'WVG05GTGAL %NO3)I
)T><G)YE<'RFOCDi2xEF25=8FLm\2T)I>O'W
)0+yGQ;*G(*pa&Ep8)H)5=]84D\20FEI
'W8SGe2QFD)Q=8208S0
23L-N*pa<BLCCC2zQE1D\!CC(8xDQ<G4+ CC
8282{FOL8)TF0MF20*;G1QAT8D
1F4m0QF2*S1IEMjFL`A2i#CD
5)4FG&T182)?THREF0)H'HvQFEF[v85
*;G1E&*p878E&*p182L-G|BCDF0.<jF*8[
4
6CA2J)?[QF4N>(\2Lm\F07
)\OR4D5{20T'&8O'W20L9R4D08SDQE1D
2F*PD1aQaQF'&G}8)50qG}DEL548
QA'&xQ7GS4UE\*p8U8<)TLhU8RiiCD)H^'&
4j&I)b-)Jm0UE\c"D-S7182)?O)&
_F0.<Q<GS%!|)JD[)[G4+#1)E8LFGH`
G4FF*8)I_FO`A2ii%)A2ii"D4)8OF0.<jF
aQ8=40GcDG4UEF[v8>OR04)QA
T8D'Hv1780)4F1182QF<4F2F=4F
<q5YcD481R)HYc0*;G1D8OU
V~8L
LTính khan hiếm
KLý do;G828OGT]82?\Q59QFST781S'52V0
)(q78`Q_D`)&8[D`GQ;D`p8)(L9()*+EF
F*+rL
j[U84*;Q5QF*;0HrLL
KVấn đề đặt ra
f•T)F)\DG489E24248*;G82QN
T*;G82FT8R&NG48*eTH)^O0ER84[
QF)IEI84[LNQO8)?)880EIG)8*+
^28&QF)J480O4*;0HKnjL
f•T)R_D[8+EdF<E2*;G82'W
02MG80HD\)\[9QFEF22'&D
)HR_TH)I78E49242L
KLiên hệ thực tế
NG8FDA0)?>(1R&AjFL48
\)OD0;0A8'0)58T0OFQF0'0785;0
)?ACKBC€*4Q<0)O20L<S8G4+)8M2c84D2*
OR8)?+'04DJAG)I'Y*G&NG+A*
0*eTH>+O8LNQOD_G0FT(28Q<084N[)H*MU
UA_M)jF)8\)Q<G0F2'M
\)8(E<U8EoG82J2<L
•+;D8G4+78&AjF)?AQL34RcD)?T
CL"CCA)IRajF4A240DA<%C€*4Q<A2<Lc
2884‚)1IG8F2*;0QF0AM+&*[(
5
QFc()5)?AMEL;DM0FDG0FGT5E;8
LYJA84(QF*8#FEF8D98
NDj4F2QFj89FD8)LCCCALEIA=F4'01
8O<SbG4+ CCK#CCAL-4*FO(]*4Q<[CLCCCA)8
F4'0M0O1G0L:4NG8FR0;0A84(M
)2V_T084Q‚aA0Q<2cACKBC€*4Q<A2
<L-=*;0A84(:ƒL.3m4:ƒ4XW2'RJj4F-\D
8ZN[)H*MUA;0FO)8\Q<UG0F2
L
#LTính đa dạng và khác biệt
KLý do{')*rF4G0r*;G08Q5Q&SE)(DG08Q5<DQ5G
QFG(DG08Q5+8QF0Q4+LNQOG'84TB9
18L
KVấn đề đặt ra
4)\0H+od48*;G0'14*+^2)H4R0&X0&
8AZ49D)V'140GQFO4T0a(E<4Q1
EF2A0&78TD)J+)0c\Q5S&'178R_L
n?F0HOR\Q5S&'1FAL
)000'()*++od)S&'1DGH*4*0G0
9L()5+EdG8Go+)+2'+428S(GPa0
I)H2U800H&'1L
KLiên hệ thực tế
)&423*„Q3*3J2%G'1;]G'1;j489W.ADG
'1;j48kF4DG'1;j48mIDG'1;j48.8DG'1;j48
U8L
khu biệt thự Bằng LăngEFG'1;lm(D*MUU=8'1;T1S
…G7(†DG84+)‡(QFT18(41
'1;423*„Q3*3L
khu biệt thự Hoa Phượng,W2)1Q<G'1;j489W.AD4F'0
'1;)O)5EF'1;)[E1S` CC2BMERLO)I4EFG'1
;R'1QF40)?(G)&423*„Q3*3L
6
khu biệt thự Hoa SữaEFG'1;o)<**8O`UFO
)\RLj[6C€*'1;)OEF'1;*4EBCCKB%C2BD=EEFU'1
;)[EMˆ`B6CK %C2BL
khu biệt thự Hoa Anh ĐàoEFG'1;84(QF*8DW2MQ&S)P)&8(
41'1;423*„Q3*3LOqEFG'1;)I4)\
[*M\1D1)QF)J'()H)0c[\78
[)OL
khu biệt thự Hoa LanJ2 !A'1;Lj48.8)8\EF0'1;*4E
1SB%C2BD2V<EFG^2;'+244EE83QFFˆD2p8
2V*8`j.Kj.6N*8GQ'2_8QFJ<4+2040
)?LV<TQ&S(1)H'))0G1SL
%LMang nặng yếu tố tập quán, thị hiếu và tâm lý XH.
KLiên hệ thực tế:
n<28FMQ3)
MQ3)QFEF2Q14FK2E*3440}
)8)I2*7)\<<LORDQ<U)5G1QFJ18OD
40FOG+EoF4q_Ir
m40*Q3)QFEF2Q14F
j18O><FOq)8'P)\0H[4TU8O)Y`S*0
QFO478jFL:4N0+787)DS7)?TG4
OH0)[Q&FS*;12F'<)\EFQ1OH0)8
'R4FDL
9R)TDSO5)8F)\(E<Q5[*M\0GQ;
Q<2FL4)TS8OEF)84j=8E$moD)E
A.4DjJ-SrDS882EF-\@OD8Nr-0[
184qFOF1[L
-SUFOq)?MF5)540F)\2M>
<)\8'R4FQ<0ND)&).0j=8
.XG)&184j=8.DG)&2<9Pk0D82k
0rZD0NGQ;.0j=8.$98Nr
!LTính ảnh hưởng
KLiên hệ thực tế
7
5;0AOv?D8n8O-\h(OD82`.R2QF9P`
.R2)?A0H`BK 1)Jw2B*;>(178O34)*P
R84L4G)TD)(50GQ;FOqT*;8O)YT2V*;
0H\L4U;0)HN\)O()IP<4)I
MEI;`Q1(\SEF„4O8E-OL8E8O2V)
Ov?D)&„4O8E-O)I)00EF*e)IMEI0;0
\8GQ;FOLV'1GQ`82<)ODFjF)?RO1QF4
HG8;02M)4O)G)Q3*.&QF\*8
).0DG‰<G)&L
O)*e4F1QF40iwBC%L)T)8KQF4423*„4O8E-O*e
)I`5<G08S8)Ov?D).0QF)Q3
*.&X)OvqQFh0(ZD2SOHR841
3478FDoOHEI[L
W28O2V5)Ov?D423*„4O8E-O)IM*;1EIG
OH<2)&8)H278F20vFL4F\78FD
423*„4O8E-O=)IM2[*M\)\O)7D)J'QF4F1
78S)Q<•+Ic?X•+j4F8ZL
"LTính giá trị lớn
KLiên hệ thực tế:
Khu đô thị Times City Hà NộiXPEFTimes CityZEF2YI)&cIjF
)I )\ 'M )4F 4D T 1 S 2V 'W Y !CL !" K
!CL%CC2
B
DY1S*F>O;BL6LBi62
B
D)IGM>O;`A2
BCDQ<Y2cQ)\;40B L66 |K CL C6|LOEFYI*8QF)‰
(J2A84(J2B =8D2[2Q<Y1S
B CLCC2BDQ[+SGYEJD^2;4o)8D7OE<
(jFDI'A4F))04D91Q1$G0*)8G48
)‰(%*84DYD2\24)^D{QR
O>8QFJ<RCCLCCC2BD~*R841)rj18OD
G)&(oG04QF4F<QFT52A*EI(840*+
^2QF&Qa84(L23*-OMF8D)0c52ADT
\8O)Y124Q_)(S8827)L
6L Chịu sự chi phối mạnh mẽ của pháp luật và chính sách của nhà nước.
- Liên hệ thực tế: (Tuấn hung trang 46)
iLGiá trị, công năng và khả năng khai thác hàng hóa BĐS phụ thuộc vào năng lực quản
lý.
- Liên hệ thực tế: j18O-0O0H'()*+bQF4
Q1>O;'()*+ER8<()4F1*+^2D'F84*+
8
^2D0+QF)840DQLQL2F2*;Ed\)Q<28Q5
0R^Q5+EdD0&Qa)I(QF<SS+Ed4[E8
G0G)TG)8QF4*paL
2*0GA)?)8QF44)DQ1>O;[+EdDDN
F'8+Ed=8F)14O5EI78=V(5GTGAQF
'(4G12;QF8T0)&<‚aH78F<L
48)4)\D)H)+2'+4Q1QFQF4)Y)&780GAD
5O0H'()*+)?+)+2)[E+Q1+EdFOL
4. mSQ8=78&9, liên hệ với thực tế Việt Nam
+ Góp phần thúc đẩy sản xuất phát triển:
&'()*+)T'AQF4)>O;*8*o48)4BCCKBC
)?GFQE1>O;V5GTGALOR*;(2\78&
9QF*;Ja784)>O;aaŠx[4A2BC%
c8‡*;+1Q5*+EI)\8D48QFEI780O.n:L
4E@Q;\84D;G*eT!i;084)IGMQF
4FF4A2BC%L4)TD5;0)H2)849N
K8j40Kq‹D84.[K}r)8)I)^O8)
HG8L9R)TD=Q)\Œ:lJF4QF*;Ja785GT
q)IGuQ*eo)^OQ1>O;F>MQFG4'?R+<L(
+0OR)5T0)S;)Q<4)>O;DGx434\Q<
0E4.n:D)V'1EF0E4>2AD;8D*PxD'RD)0>O;rA84L
+ Huy động vốn cho đầu tư phát triển
j18ODE@Q;G48'()*+)8oGQ;k*38Q<i";0DY
*Q)\)AGdEF!D!|•:D2 CD%€4YQ)\)AGdLQ;
kŽk)\QF4%!bDFR)(<182L4)TDLj-‚)\
Q<LBB;0DYQ)AGdEF%DC#|•:D2B"D!€4YQ)\y
)ccBEFjFQ<# ;0DY*Q)AGdEF6D%%|•:D2%D"€4
YQ)\y)cQ&Sc EFb9F„&8KqFQ<!";0DYQ)AGd
EF!Di|•:D2D €4YQ)\L-=EEFU)&8[G0L
U;0Œ:l78GQ;kŽk)\QF4<87O8Nc
CC€Q<4FQ<Li ";0DY*Q)\ #Di|•:D2!#D€4
YQ)\)AGdL
+ Tăng GDP và tăng thu ngân sách.
349FSD*)&840#LBC%<)!L%%Cb)JDAG4+
iLBCCb)JD[)["D"€*4Q<0<DEqOG`0K#LBC%<)
B 6L"CCb)JD'W "D#€;40DA"€*4Q<_GuA2BC#XGGH5*p
9
a)(NA#D%€ZL-T#i)&8[)R2c'NX €;
40ZDT%%)&8[84[*4Q<_GuBC#L
A7O0)S;`*;0HG+8785GD4
)*+>(G4878481`'<Y)&DGRG8)G0X*
`*+>(G480#A"€ZD&'()*+aJT\A
*`FD)(DE1S<'L
+ Mở rộng thị trường trong, ngoài nước.
+ Góp phần vào sự ổn định xã hội.
+ Góp phần nâng cao đời sống nhân dân
+ Thúc đẩy đổi mới chính sách về đất đai, BĐS
.FMX*p8)YZD.489X*p8)YZD8ETd@88)
Q<E@Q;'()*+)?)I•8Lj8EFO'P)\T1E;
F`w"wBC%L<Q1)8EQF4*`0"A2BC%<D*eT0
)E<)Q<4)0HFMQFG48'()*+L-0)H22<
78BE)TEF-7)\+)IYcSa'+4E?'0D4RFMN
F4[E8D<4F)I28QF*MUFM182D2
G489+FE481DQ0)&G([BC|)JD
r
5. Khái niệm, phân loại thị trường BĐS:
+ Khái niệm: &9EFY=808184&Q59)I;1
881FT851v84G48QF8()&L
Điều kiện ra đời của thị trường BĐS :
K-TFT89X9MFFT8Z
Km+)I*;4x78.0
f5G19828&34O)&78.()8DO5*pa)(
M<8)I2M(DOH)YDOHID4RD`8G(DT
Q4REL&)&<‚F.()8b80E4)(;G
)I828&9'84J2)(1)IF<84G
5*pa)(48)ND0L(1)8*paY)&QF4
2a)S*+>(1DE21DJ|*+DEF22)?)IF
<O5*pa)(L(1)IF<84T5*p
a)()Q<YcGD182)&M<4FL()IF
<4R+5R)(2E\4+84R)Q<182
10
)&M<4FDYcD0<4FL()IF<8448
)ND0)HEF2FMD)(M)IF<844YcGD1
82)&M<4F)H)\G48FMD)(ML
.4)(34)I828QF4&9EF48)ND0)8*p
aQF42a)SEF2FM)?)IF<O5*pa)(L(*+
>(DG481D)(*paQF42a)ST2a)SG
48)IF<84T5*pa)()Q<YcGD8)ND0
D182M<4FL(*+>(G481D)(*p
aQF42a)ST2a)SG48)IF<4R+5
R)(2E\4+8R)Q<182)&M<4FDY
c<4FD0<4FL(*+>(DG481D)(*p
aQF42a)ST2a)SG4848)NDYcGD0
)8*pa)?)IF<84O5*pa)(L
F<84)(T5*pa)(D4R)(8)(04V340
F<O)&L5S808)N)IxOH)YDOHI4
RD4RED`8GDV4O5*pa)(D('+4E?DTQ'W
O5*pa)(L4F8=)I828QF4)\>O;G48FMD[
*M*+>(G48DG(\L
f-7H
K-0QF481
KF<QFF\
K-0Yc2<DQ(QFFS
NOTE: Điều kiện phát triển của thị trường BĐS và liên hệ thực tế?
K\FMEF(E<4G)TJR&8H)0cD)V'1
EFFM0ˆL.I\QFaAERQF84&*eA84L
K5G0HQUPD&EF2DJQ0
481QFF<T52E;E<L
K.0j10EdEF+0['+QF8()H+EdQF0H
&'()*+M182L
QO&9*e0HGaQF4Q()5*MU8O*MU
F<Q5)()82F<)0H+EdU1Q5O5QF0'RT
@8QaER8)Q1*pa)()84)T8(EFŠFD
'W)Q<0Q()584&R&O5*pa)(LH0H&
'()*+DN2NE8)72F\*;QF4785Fq0
QA'+0EG&L
11
<\SO40084&SOD)[+T8QFG87a
FSD)8*F84&)&8)QF44)_EoQ<Q1(+Ed1
0*F84&)84)D2M0)I828q0E4
N84&*;R&9LJ4)5G10H048
1G489D(2V'WS*0)Q<(+0)I82
84E9D0a2[(Q5QF0S*0{IGO
GSL-_Q<)TEF84(EI;'04\FMQFG+A+)H)&
<0HFM0)&Lm0HR2}{I0H&9DT
[)H0(SO54R2Q8Q10F0N
4Q)H0H\`)(L
4F8D\)8400YcFSQF'8F0[)H0YcFO
828QF4&9L9R0YcSa\GOGS*;828
422QSI780E4NSaG04Q1)\QF4&
9L98F[)H07)\THQ8OQ'WQ1(9)84
0N)\>O;L98F[{IE?*(D)H0F)\G48
9)V'1Q5FM)0c\780T2)IS*0•4D
T(L;1[20)Q<84&Q5)()8QF9)Q<
2F\GG)\0H9LQ()52F.()8E\FO)88
)TEFQ1;1)(0O5*pa)(QF)(\N*eT\8
EF2D2'T8084&Q59L
KLiên hệ
.489BC#2<)I-7&<'FOwBwBC#TH0
)<&9A2BC%M2*)H2^O8)0(o&
9)H<<&OR1[D074)I+EdVe
[D&2'[Do)\E<[QF28E1+84[L
-_Q<0)Y2<4.FMA2BC#D&9FM)?'P)\40
G])0OQF`'<4*c(2MELA2BC%D)J&G9'P)\AER
GbMGo0ˆ2F+MGo0'ND^'&4)AER78
Go08448<L
+ Phân loại:
- :;8RE4FT89R&:
f&)()8
…
- :;8QF4N;>(1
f&)()8
12
f&*[(
f&c(
NOTE: Phân biệt thị trường sơ cấp và thị trường thứ cấp?
&*[(X28'0;Q<7)\Z
&c(X28)'0EZ
&*[(
K.F&28'00-E\)\)I0F8)TO)Q)H)8QF)\
K&FO(FT84-DTG+A422JQ
G12E<]78`Q`8TG+AoJQ4E<`<4FD
0JQ2F{`0D0YcFSDS74F2
JQGYEJFI45G20T1+D)4•-qEF2A
Q4F0F8Q1'0-4F)\
KTq;+12c*78R'W0o)H2
4Q128*P2782N[
K128'0-R*[()IF88)TEFj
Km[c0FcG400FREˆQF0F8o
K&FO)GERa
9D&c(
K.F&28)'0E0E4-)?)I0FE\)\M&*[(
K&c(4)GvF)H'0U-)?0FM&*[(
c(FOEF240-TSE][DSE]FOEF24-)I8QF
*eEF240YcvF[40Yc0F'0oM&*[(
Kc(>)0'04•2{E4-2FYc0F'0M&*[(
‘V_c(GEF2A32Q)\45GSBc
AFO2F&c(TQ&S84YH&FS
K128'0Rc()IF80O2<
K&c()IYc34B0&DDc
EF&4)T)84&28'0)I;181)(078
M84&QF120OS78&’-
K&FO)ERaD0-)I28)'0EEF2AG+A8G4+4
-L
¬B&FOT2812Q<8D&*[(4[*MFT8
4c(LLLLDB&FO'Y*48o)^O8_0HL
Người chỉ bán chủ yếu là người sản xuất, xin tạm gọi là nhà đầu tư sơ cấp, những người
bỏ vốn để có quyền sử dụng đất và xây dựng cao ốc, biệt thự, v.v tạo dựng ra bất động
sản để bán.
- :;8QF42c)GH2*4078F<
13
f&ScXTGH2*40Z
f&ScX\2DG)IGH2*40Z
NOTE: Phân biệt thị trường chính thức và phi chính thức. Nêu lý do tại sao có thị
trường ngầm và liên hệ thực tế ( chương 3 slide)
&Sc'84J2084&2FF<THGH2*40)ID84
&M02)(0D0FDO4RFSD0G0*D0
OG48)&8Dr
&Sc84&Q59GF07aTS0Ed
28'0848OD82G'W(OIL
Lý do
c(D2'G]8H'4V40ER
;1UFQOHIO5*pa)(34[c(O848O
2FG)AGdQ<[8F<T^2O5L
c8D2*8H4V>32‡Q1)AGd*pa)(G;10
84&Q5)()8Lj8c)IW)AGd*pa)(SEF2'1
0['+W2'+4)+2D'+4Q1O5QFEISI078S2NL
c'8D41QFUS*0FSQ5)()8=5'(IEdQ<
2c*(084*4Q<78)8*E84)DR)H0@8Qa
DE1SG;1084&)()8DT><N2)D
8&'()*+GScL
cD1)AGd'()*+TQF)AGdO5*pa)()8TR
45[8G08;1Q<OND7aFSGŠFDJ
x4D2FD84D_Q<*;+Ed&'()*+=4ODa
2FE8ERDQ=Q@Dp8O5780[8O5D*;S2'D)J'
7810EQ5&'()*+r)?O45+M4
N2<&'()*+ScL
Đối với loại hình thị trường bất động sản chính thứcDF<)8{E;4Q1
>0EQF`'<>O;D'Y*4Fb)J'Q5E@Q;FO'8F
.)()8BCC D.>O;BCC D.Q5FMBCC%D9E*;BCC%r-_Q<
Q1)^O20((OcO5*pa)()H*<2['+(>4(O
cO5*pa)(42E4)(D)8QF*e+0A'+U7a
FSQ5)()834<G8D2'D1D1+y(2
^2O584)(D4R)(4|'8(bQFO1yFE1
0[8&QaQ5)()8rW2)0c)=]780N4F1H
14
G&EF>O;)J'UO&X4)TT&'(
)*+Z
KLiên hệ:
h0FM'NM18284(B%E\'NFA27808
)N182L*84))8*182TQFmj-TR
Q‚*MUFR782Ng
-S>O;FMQF4A2BCMQ_4Qmj-78GQ;Sc
G4+iD"1)Jw2BQFF>O;08'84J2S)HT)I(O0
Ed)\O)7bG4+#1)Jw2BL<2cQFS>O;RRD
28F78GQ;ScD08)N`T2K#bT)IiK
%%2BFL4*FO*e=([U8)Q<FMT0RC1)Jw2BL
4G>O;0*e)I#"K #2BL5FOT@8D\08)NM
mj-Q‚+N2FM4&ScL&ScbF
4U8)NT84G2F C€'N4 CA278
[)[Q<BC2BFT0C1)Jw2BL0N;DNF
UGYG242D(\T2S*0;1O4
OHOH[rV'1MUGQ;T))&T822e0
h=(DBDO1jTDO19N-0LLLLF<R'G8D
ŠFO4QF4)5G14>O(FML
6. Phân tích các đặc điểm của thị trường BĐS; những vấn đề cần chú ý đặt ra từ
mỗi đặc điểm này? Liên hệ.
+ Tính cách biệt giữa hàng hóa và địa điểm giao dịch
Sa4I28'0N>O;D`FMQFOHO5*pa
)Q<p8)(TN>O;)TL.o)\D+E2'J*[)A
Gd•:QF)QA=)AGd•:)H)AGdOH•:L8)TE2
'J*[((OcO5*MUFMQF)•9:T^2O5)H)AGd
OHO5*MUFM428L
+ Thị trường BĐS mang tính khu vực
jFEF7)T))oD1S)(FFOF‡D\0
A)5T1S]D2*8*0E‚8L4G)TD`0Q_QFb
G0ET><)YQ5j)H)&LNQOD&9MjT><0
H0;0G84\)H+2'<1S„4O8E-OD23-OD
42-33D882rVG0D)OEF)&1)'(R)*78
q+AER34*;0HGnjGx434\FM1
1)*8q)I)0c0G`'N)84(FOL
-0F)\qo8411S1)aQa\78
F&2[2D2D'1Q1Dr>8
15
0GL9R)TM0SEjET><34GHF
O5$0GFM)ED1SE<[L
NOTE: Thị trường BĐS Việt Nam có chịu ảnh hưởng gì từ thị trường BĐS thế giới
không?
+ Thị trường BĐS là thị trường không hoàn hảo
&9()*+182EF2&8G4F+4L;1
8OD&'()*+X9ZG0'0404GRQ5*E14)
‚)*;G2'T8L-0SEF*;c;Q5)S>0
QFS(780'0404RL;QR8U80*E1D*;)EU80
)&G)4828D)VQ(Q<U9)I
'LSa8QEE*182QF-9„ŽD'04Rc&9788)[Q&FO
'_)H2GSN5G+`2{YcFOEG0
8D2S0I8M2*Go&LQSa*E1Q584&A
)H'0788'0404qG08L8QEE*A2!C€34dQF%€
34A2N-9„ŽEbAG4+CD!€*4Q<d<QFiiDB€*4Q<_GuA2
<L2S0'0404Q5&9789nO;D-aGRq)8
342<G0L98'0404D'8*E1G08FEF2{
E4DGS28FX4VTd)&28FZ4828DG'QF4'+
RcF4L
+ Cung phản ứng chậm hơn so với biến động về cầu và giá cả bất động sản.
R &'()*+jFD4'+18ODJ'()*+EF(
.j1DjFTR6CC;0Q<1S)(G4+"%L6i8X4)T*;
0G)&2<DGFM{IEF iC;0DQ<1S)(\ iLCCC8ZL5
;0)?+2(584Q1>(xD'N2(QFA2TG
EoER<aA22FQ‚8)I+OLEI;0E<)8O
4)?0)\F4)*;G82QF078'()*+L`ii KiiiDjF
TG4+ !;0G)&D>O;FMCC€)52)*4Q<G
4L8GjF2MDjFMFGYEJL1F*40["CC;0D)J
0O4;1(2)8O2<b'8)4LN2
)780;0'()*+GJ4&MRG82Lj[U8D
jFET1I0RL-SQ1FO)?)^O0'()*+ER84L
/Giao dịch trên thị trường BĐS phải có tư vấn chuyên nghiệp
34'0404`-a•+EdFQF&9X9nO;ZDS)A2BC#D
+<TRLCCC*F84&9QFG4+ CLCCC)I(cbF
52<D)&09LR;D**F94)T1+b
)2R)\T8OL
16
34.G4891FD084&9+;18*F84&)H
)+2'+4SG8D2'QFO5EI0'RL4DTQˆO)&FO
G)32E1+R.G489BC#*eT1E;`FOw"<)O)?
'?']L
34)TD8OQN'P'2YcD0G489G'0DOHID4
RD4R289+8*F84&9DN.G489BC#
bO)&F<GOGS2YcD0;184&98
*F84&9)H'+4)+2G8D2'QFO5EI780'RL
84&8*FD7)\+&S[)[B€48EFGI
EdLF84&9RbEF2GRE;878G0F484&9'R
0GRE;8G0F2<DE*Dcr9]O)&FO*e
G&T*;8O)YG7)\G+E4Q5Q1…O†8*FG'0
F4G0FN*e+2)ISL28F*e)I'<7aD)V'1*e
…8E†0*F94)OGx2D(EF0*F‰EF2NER8)
1Qa'0FDbJEF2>084&8*FJ…A†SrNDQ1']
O)&84&+8*F9EFIEdL
+ Thị trường BĐS chịu sự chi phối của yếu tố pháp luật
5!B.:9BC#O)&YcD0G48&Qa2<'(
)*++FE481QF+TS(CBTcbF5
2<'()*+LGFE481DN0G48&Qa
2<'()*++TcbF52<'()*+QF)AGd
34O)&780EQ5LYcD0G48&Qa2<'(
)*+G)I)JQ`8EFF2<Q`8EF2'R;1I)J4
284&G48'()*+L
+ Thị trường BĐS có mối liên hệ mật thiết với thị trường vốn
j18ODQ<O=5DQ18O)Y*744Q8OE@Q;'()*+D`
2cB%C€>2c%C€4 !2Fj'8F)I;)40EF*e
o0FTR2J)H4Q8OE@Q;'()*+L
9R)TDQ18O)Y)5G1Q8OT CLCCC|)J=2M80p84)
I(T[*MUFML<U8O)Y28SEIQF*;
QF422e78Fq7)\DTHTD1)8EF)H2
QF)HTH0TSa)H'(2[8MF*;L
A2BC#qEFA2EIQŒ:l)YQF4'()*+)BD%#|•:DA( E\
A2BC QF2c)oQb)c*8F1'4L4F8D
GHGGH<[B|•:G5)ITQF4&'()*+4
A28L&Q4'()*+)8AM22eD4)5G14&
90H8TL
17
+ Thị trường BĐS là thị trường có rào cản lớn nhất đối với việc gia nhập và rút lui
„F4+Q57aFSM182
j18OG(54812;1;0EF2O1D=Q1>32>xD
RO1;0780[8cAEEF2O1G0LNQOD(2[Q5
U;04F1780481TG+Gx4F(ELSa2;
0T1S D%8X8E*w#%)OvA•0Dj
DBDmLj-Z78O&8(EFD;0>O;GA1S
]D0(78O>)\>O;`FO!wCwBCC!L•857a]8
)&8)H2D(O4D>xO1O4w%CC78D^2)&QF
RO1O478M•O4KoLLLQF5'<E=Q=G0D)
0iwBCCi;02<)I“2GM“L-0'<7aTR)?““2(2
G4+8 %0!FOLS8DO'&1[#"|)JD4)T##D
|)JEFE?Q8OQF D%|)JS+Ed;0'&“)“ER48+Ed;
0'&Gx4FL5FO28E(5'(40O'()*+47a
FS78182(cD85Q=QF(2(8L
7. điều kiện để xuất hiện cầu BĐS
* Cầu về BĐS xuất hiện trên cơ sở có sự hội tụ của các điều kiện sau:
K;>(178\R_Q529F4)T2F\)TGH;
4+2?'W0JE;*”T782{L
Km+T0JE;FS)H)+2'+4G+A84040\FOL-b
GT0JE;FS4840N\2<)IOHF\R&
L
KS(QF)5G178&4R[4U)\['()
*+ER0)HG2E
Km+T*;4)78&)H\TG+A8402<T)5G1V
)IQF\QF;*;MF\>(1R&L-S&EF2
)H\TG+A840)IMF\;QF)I4+2?L
8. Phân tích các nhân tố tác động đến cầu hàng hóa BĐS; liên hệ thực tế Việt Nam.
+ Quy mô và kết cấu dân số:
`A2BCC)A2BCCiDjFD|E1Q5jF'NG4+CCLCCC
wA2LQOD2{A2O2*jF;GAR2[)[*
2O1E<LA2BCCiD2V)*'N78jFEFiB!wG2BDA2
BC 2))?AERBC6"wG2BL)A(8L
j18OD\28F78)IG0F4b2<%C€L5FO
q4(O>Q5jF780bDFG0)8AERQF*
EI4b28FMjFEFGYEJL
18
-+A2BC#DbRR)&8'FjFT)CL"CCA)I84&FD
A<!C€*4Q<A2BC LS+)(5QF084&4F0;0DT<
R%LCCC84&'()*+)?;1L4)TT<6CCC84&D28M
4FjFL
+ Thu nhập và nghề nghiệp:
j18OD182\28AQ‚2)8*DG0F2
28)8\EFˆX<#CYZDTQ1>ORQF
(QF'N`%K%1LmGoA)I2882(18O
T0R<B|)JwALV'11\AT1S#%KCC2BEF(
E<DQN_IQ<G+AFS78\)T\28FLmGo
A C1)Jw2Bq)IG0F82DEI\AG0QUPQ[
U;0TQ&SD)L
/Cung, cầu các BĐS thay thế:
-0AMD0?OFERG)I>O;_2GHy09ER
G4V_GQ;L
+ Kỳ vọng:
A2BCCD*8GO4jF2M)I'D<)\'()*+F4
28FD)()T)\2FS8*eOHER98NL
FOG5`jFER]28)(…)TEŠ†LNN)T)?)^OU
2+)(Q…ˆ'•4†8OF)(“QF†Q<0( E\<)T2(O0L5
SO5)&8[98N)?7Q1>ˆ)JDE(J780481)H
ED'05r5F)?Q8OFD(F*+)H28'W
)I)(M)OL [*ER<)b)H2DFA2)Y>)E_28)()HE<
*TN0)(GQ;FO'&)^OER)2cGTG2*2+M‰T0
&NEER)5|LjFA2F)\“Gu“qQI+A2O*`
2jF)HERQ_“ˆ4E0“2V4574L
/Đô thị hóa và quy hoạch:
QFA2\)ODTO478F<MGQ;82jF2F&
'()*+M)O)8(2\ERLFM>?G)&Vn0qEF
2)H278&88G*EIJ*[)AGd)?QI*EIA
;0FOLR;DGQ;)82jFEF[8448U8Q_)QF0
Q_Gaj•RD9PLLLQ<5G1D4QO\
Q5F)(MGQ;FOFOFAERL
+ Sự phát triển của kết cấu hạ tầng
<)OD'()*+S8jFTI)H2EF1847O
aQF)Ov?)HQF42FLND*;T2V781
)*PR84jFK-0.PP*e+MG]<0&
19
F)(5GQ;7)Lj18ODGS8QF82)8\MF
2GQ;(‚)Q<28FLR;DG5)T>
<+20NF)(MGQ;S8Q‚U0QF)8T><A‡L
j18ODGSF)\Q`8QF])8N2G2F)(GQ;FO'M1
\>?1D)\O)7D2*Sv2QF40)?[L4[
E8DPP'()*+S8*e)I(5G0FE;8GO
)*PR84c2)I*;1S78TL
+ Mốt và thị hiếu:
j18OD\0G0F8QF>5Q<UA1SQ`8
+D*P'F84D0IEdr)OEF21I2FSEF><D&78
G0F18OL :;0AO78j+m04-Ž4B\
'0)I!CAy-Amo•R78*F9j&2M'0`#w6)8O)?84
&F6CA8SEIU{QF)VL*;084&G0
G03Ž8*3yjN4–3y- -YrV'1DU;0A84
(0R<BC1)Jw2BqT84&G0j42OE8yh4E3m8E83D
j4Fkh8.8LLL-0;0E'3O.83yl238kmorO2[0"
Q‚T84&Lj\U;0FO)?*P'F84FD2c0+qG0
…252†L);0SEFQ()5G0F82(DJ2<)0+DQ&SD
(EIrj1Q‚GSG0F*”*F2T\'84;0)0c0
OR\R_0+THG252oF4LOqEFEd4G2*;0A
84(D)(55|Q‚T84&L
+ Chính sách tiền tệ: liên hệ trang 39 tuấn hùng
+ Chính sách quản lý BĐS của nhà nước
`w"wBC%DFO)&2<Q5*MUFM4x182M<4F
QF2*YcD0<4F)I*MUFM182L.FM*p8)Y
2<8*eo&182MR(‚[)Q<<4F
**QFEF2Q1182DT242)\QF4&FOQF>T8)
UF4+'8)\D42*['W[U8<4FQF
182L
9. Nội dung phân tích thị trường BĐS? Liên hệ thực tế phân tích một phân đoạn thị
trường BĐS ở Việt nam.
Liên hệ thực tế: Phân tích một phân đoạn thị trường Bất động sản: văn phòng cho thuê
vào quý I/2015 ở Hà Hội
Tổng quan chung:
20
:4\FE0O[28O0QA=)1780O
<4FQ182FOFE<LFQ()5EF})(78o8EFTG4H
)0c\78F)\D<NNFOD2NQA=4REF2
[0U1(L340'0404*['\)ON&FO)8T>
<0HL
1.Phân tích cầu:
+ •O2QF[(\
`dBwBC%M)D&*e)TG4+D#12—*FQA=` C;0L
4'8d<78BC%D&*e)TG4+B!%LCCC2—*F`BC;0L!
4*BC;0)?)I4FF4V)840N4F1L0
wBC%DTG4+BL" 481)IFE2<DA"D%€34A2L48
1)AGS+HG)Y34A2LO)I4EF(1S;4J\
QA=L
/c)(a&
Kc)Ra:1S4RR2T*;AM(+0L
-*(R4F&A")H2€34dD)6B€L-*(R789
AC)H2€34dD4G)TkQF-E\EIA")H2€QF%)H2€34
dL
K|E1*pa|E1RAERM2*;02<D7OEF;084(L
Y1S4RR278dwBC%)G4+6BLCCC2BDAB#€34dL
4)TD9)2c84(MG4+%6LBCC2—LS8OQFFT1
S4RR284(DE\EI)# €QF#€Y1S4RR2L
Kc)]82?
4d0RQF*(R4F&jF)5ALQ;F
)IG0R8L
2.Phân tích cung và tính chất cạnh tranh
Y1S4R78&QA=jF+2‡KCDB€34dQFA
#€34A2Lj8;0)IOH)Y*8_'4dwBC%L
/-0E;EI8
-+b*4)QA=MGQ;2QFGQ;4F2)5A
4dwBC%L-b*GQ;2A%D")H2*4Q<d<4*;A
M78QA=kQF9LGQ;4F2D*(RA%)H2
21
€34dEFOR‚<b*4)QA=MGQ;FOA Di)H2
34d)%iD!)H2L
48A2<DJ[E8E<*eaO0E;ER&QA=
QFEF28A*;8LJ2<*e7O<`GQ;4F2D
4GJGQ;2EFL
/Rc*+^2
K-[(D7E4QA=4R)I340kD9D-L
fjkj1)D)E1D8'&(EI84D'SE4D1S
*FE<QFHEFCCC2
B
DY1SRBCCCC2BL-TN)+EdD
\'?p>3)^L
fj9-_RSkMQ&S2QF(EI([D1S
*FH!CC2
B
DY1SRCCCC2
B
fj--(EIQFQ&S([9L
K-0O)\QF478*+^2bE1G084EFG4+ C€
bE10=8F)JTH84)`#CK%C€_OGQ;D4)TG
2qQ‚TbE1((DG4+#€4GbE1M0GQ;
4F2G4+B%€L
KS(2U
MQFR2<Q‚EF><S78&QA=4R4d
lwBC%LJG0JF4)Q<0G0FT\N2R1SQA
=Q`8QF]D(EI'NL4G)TDJ0*FQA=R
^D(EI84D&Qa+EdOR12(QF0
Rq*eA84*4Q<)H2<)OL
3.Phân tích cân bằng thị trường
KEI4)84& 0)\BC%jF#LB%C84&F
A( E\_GuA2BC#DbR0 T<%CC84&L
K884&P
K9)00R'NAD!€34d
h0RQA='NAB€34dQFY)&34A2Lh0Rk
2cAB€34dD34*8EF9Q<€QF-Q<CD#€€34d.
stj1DS(78&
22
j18OD18OQA=4REF)4&S;EI\E<[
QF0)8T><AERD0F)\QF7'()*+)8TELA
=4REF248GoT4)(&'()*+d
wBC%L
10. Cỏc phng phỏp phõn tớch th trng BS?
Phơng pháp tiếp cận từ chung đến riêng
Bớc 1: Ngời phân tích thị trờng bắt đầu quan sát toàn cảnh nền kinh tế và khu vực mà bất
động sản toạ lạc. Mối quan tâm đầu tiên của họ sẽ là nền kinh tế của vùng hoặc địa phơng,
liên hệ nó với nền kinh tế quốc gia, thậm chí toàn cầu.
Các dữ liệu cần thu thập ở đây là dân số, việc làm, thu nhập, các nganh kinh tế chính, trung
tâm bán lẻ, xu hớng tăng trởng của vùng ngoại ô, tình trạng khu vực nông thôn (đất nông
nghiệp, đất hoang hoá), khối lợng không gian sẵn sàng cho xây dựng, đang đợc xây dựng,
sắp xây dựng (có kế hoạch xây dựng).
Bớc 2: Đánh giá cung cầu:
+ các dữ liệu về dân số, việc làm, thu nhập, các ngành kinh tế chính cho phép đánh giá cầu
của khu vực
+ các dữ liệu về không gian sẵn có, đang xây dựng, sắp xây dựng cho phép đánh giá cung
cạnh tranh.
Bớc 3: Từ 2 đánh giá trên, ngời phân tích so sánh cầu và cung cạnh tranh để biết sự chênh
lệch, khả năng cân bằng hoặc mất cân bằng trên thị trờng.
Bớc 4: Phân tích sử dụng cao nhất, tốt nhất. Nghiên cứu các yếu tố:
+ khả năng thay đổi mục đích sử dụng bất động sản mục tiêu.VD
+ Đánh giá sự phù hợp và hỗ trợ của thị trờng cho mục đích này.VD
+ Đánh giá giá trị do mục đích sử dụng này mang lại
+ Xem xét về công trình xây dựng, về tính pháp lý, các quy định, thuộc tính của địa điểm mà
bất động sản toạ lạc.VD
Kết luận về sử dụng cao nhất và tốt nhất bất động sản
Phơng pháp tiếp cận đi từ riêng đến chung:
- Cách tiếp cận này cho rằng cung và cầu thể hiện cho hàng hoá bất động sản và cách tốt nhất
để nghiên cứu thị trờng là bắt đầu kiểm tra những đặc điểm và thuộc tính ảnh hởng đến năng
suất sinh lợi của bất động sản mục tiêu.
Bớc 1: đánh giá vị trí cạnh tranh của bất động sản mục tiêu trên thị trờng của nó.
Bớc 2: kiểm tra kết cấu, kiến trúc, tính pháp lý và những quy định của địa phơng mà bất động
sản toạ lạc. Từ đó nhận dạng các thành phần tham gia thị trờng để mua hoặc thuê bất động
sản (cầu) và ngời bán hoặc ngời cho thuê nó (cung)
23
Việc phân tích này chú trọng vào phân tích đặc điểm thuộc tính của bất động sản, do đó làm
cho dễ nhận dạng bất động sản cạnh tranh và xác định đợc thị trờng trọng điểm.
Bớc 3: Phân tích cầu và cung cạnh tranh trên khu vực thị trờng: Từ các dữ liệu thu thập, đánh
giá cầu hiện tại và dự báo cầu trong tơng lai và khả năng sẵn sàng của nguồn cung.
Bớc 4: Phân tích tỷ lệ tăng trởng của việc làm, tốc độ thay đổi dân số và kích cỡ hộ gia đình,
mức thu nhập hiểu biết toàn diện về khu vực thị trờng.
11. Liờn h phõn tớch quỏ trỡnh hỡnh thnh v phỏt trin th trng BS nc ta.
/h8)4*[G8
;M182D.()8i6"45+0Ed84&
9'<)\4))TEFQ1F<84)(QF4xOHID
'0F+E84)DG+)\R)()I84LHaQa40H
GDG01284)()?;1O8)VQ()55*p)(LORD
&*[()?'P)\NFOO2=]'xD*[G8L
A2ii0E1Q5FM8)D)OEF2)E;o)^O&FM0
HLm0E1)88B)H2(8)TEFQ5G48FMQFO5*pa
)(PE5Q<FMGOHIFML
A2ii *;8)78E)()8R[*Mj0iiB7[>O;
5G&34)&<>?7@8T*;+Ed78F<E\)\
R4x08)ND0)IOHIO5*pa)(X8O28
'0)()8ZL`{28'0)()8EF'(I08O)I`8EFI0
QFG828'0)?2M8[45T5T\TF)(
RL
QOD&9182+88)44G4+8
[)FX`A2i6")A2ii Q<*;8)78.()8ii R[
*Mj0iiB2<T)\O)7[*M0Ed4&9ScM182
)QF44)ZL
/h8)4
;v&9M1824(OD*;2v40((O
c*MU)Q<9EFFMQF(Oc)Q<O5*pa)(EF
F40))5G10Ed)HER&LOEFOR
['+)084&\22FF<GGH2*40)ILH)+2
'+444)&'()*+D'RQ1((OcO5*p
a)(\>O;2S*0DE1SQ5F)(IEdW2GOGS0
84&ScR&D084&\2LS*00)(D
DE1SIEd*e4)5G1o)^O*;0H22e&9QFI
EDS*00)(DDE1S084DGIEd*eEFUF4+GN2?2*;
24
0H&9DS)O*eEFOREF20*U1I
84&…\2†4&L
h0)(F<O)&*eEF2Ac)HS*pa)(D`
OHO5*pa)(DS5*pa)(QF5R)(DSE1S<'D
'JGF<Jr48)418ODQ1>O;'+0)(
0)&8[X;8RG0-S7Z)8\)0)(R&L
;4(ODQ1>0)&2*E4DE1SG828&9;8
R0)(F<O)&5G084EF20*084&…\2†W2
DE1ST@8Qa+*0F<LH4)5G14&
90HEF2DF<8q7[+2DE1S84&R
&M2cIEdW2GOGS084&ScD084
&ScD0FQ@8QaFSO(4*0F<L
:4QOD)H)+2'+4+8S*0…nO;S*0DE1SIEd†QF
S*0…nO;0)(*00&†4)5G14&9
0HN\>0)&ŠU@8QaFSF4>0)&;8R[*M0
)(F<O)&DU@8QaFSF4XE1S<'ZF<O)&
22cRXGAcQF40)(F<O)&ZL
&9<818O)848)4)\78N0HL
-S7)?TU)0(S;4Q1)^O8)((Oc
O5*MUFQFO5*pa)(40YcD8)ND0)H)+2
'+4)5G184&9R&T*;+Ed78F<L9R)TD
Q1+2DE1S84&R&M2cIEdQF>O;10
'10{IqTQ8=8{I4&90HL
12. Phân tích các đặc điểm của cung BĐS và điều kiện để trở thành cung
*Điều kiện để lượng cung cấp bất động sản trở thành cung bất động sản
K9()*++EFF40'()*+THQF*”*F)8QF4EL:
5T'()*+GT\'04Vb)\[084)H
'0DG)ISQF4EI1
KR^QFOR\78&1)0c)IOR\F4)TQF
)I&(Q50&*paL:FYDE(2*”*F'0
28G(QNS0Ed784)28'0
K-T*;_IQ50+U828QF'0h0)H;1OH84F
*++_IQ<2V'W0D_IQ<G+A84078
28QF)I&(L:UQa28'0)Hp854V28
4)IM)?78F<GSQF4EI28'0R&L
Km+T&'()*+)HB'RV~L
25
