BÀI TIỂU LUẬN-KHẢO SÁT CÁC YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN GIÁ BÁN MỘT CĂN NHÀ

Bản quyền thuộc sinh viên lớp K46E Đại Học Ngoại Thương Cơ Sở II
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NGOẠI THƯƠNG CƠ SỞ II TP HCM
KHOA KINH TẾ ĐỐI NGOẠI

BÀI TẬP NHÓM MÔN KINH TẾ LƯỢNG

ĐỀ TÀI 16:
KHẢO SÁT CÁC YẾU TỐ
ẢNH HƯỞNG ĐẾN GIÁ BÁN
MỘT CĂN NHÀ
NHÓM 8 – K46E
1. MAI THỊ THANH HÀ 709
2. TRỊNH THỊ NGỌC MỸ 728
3. LÊ THỊ THANH NGA 730
4. HÀ THỊ THU NGÂN 812
5. PHAN THỊ BÍCH NGỌC 733
Bản quyền thuộc sinh viên lớp K46E Đại Học Ngoại Thương Cơ Sở II
Bản quyền thuộc sinh viên lớp K46E Đại Học Ngoại Thương Cơ Sở II
ĐỀ TÀI 16: KHẢO SÁT CÁC YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN GIÁ BÁN MỘT
CĂN NHÀ.
I. Ý NGHĨA CỦA VIỆC LỰA CHỌN ĐỀ TÀI
Nhà ở là nhu cầu thiết yếu trong đời sống của con người, “an cư” thì mới
“lạc nghiệp”. Trong thời đại ngày nay, khi dân số tăng nhanh thì nhu cầu này lại
càng trở nên cấp thiết hơn bao giờ hết, đặc biệt là ở những khu vực đông dân cư và
có kinh tế phát triển như thành phố Hồ Chí Minh, Hà Nội…
Tuy nhiên, việc người dân có thể thỏa mãn nhu cầu về nhà ở hay không lại
bị tác động rất lớn bởi giá bán ngôi nhà đó. Giá bán lại do nhiều yếu tố khác chi
phối như: diện tích, vị trí, kết cấu, môi trường xung quanh ngôi nhà,…nhưng với
mức độ ảnh hưởng khác nhau. Do đó, việc tìm mua nhà đáp ứng được yêu cầu và
phù hợp với khả năng chi trả là vấn đề quan trọng hàng đầu với những người có
nhu cầu. Vì lí do trên, nhóm đã tiến hành khảo sát các yếu tố ảnh hưởng đến giá

bán nhà ở thành phố Hồ Chí Minh để có cái nhìn toàn diện hơn về vấn đề này.

II. PHƯƠNG PHÁP THU THẬP SỐ LIỆU VÀ THỰC HIỆN
ĐỀ TÀI
Nhóm đã tiến hành thu thập số liệu gồm 100 mẫu quảng cáo bán nhà từ các
tờ báo như : Thanh niên ( số ra ngày 6/3/2009), báo Mua & Bán ( số ra ngày
12/3/2009), báo Tuổi trẻ ( số ra ngày 12/3/2009), các website như muanha.com,
nhaban.com.
Nhóm đã tiến hành chọn lọc thông tin, tiến hành hồi quy, kiểm định đa
cộng tuyến, tự tương quan, phương sai thay đổi dựa trên 100 mẫu quan sát thu
thập được.
Trong quá trình tiến hành thực hiện đề tài, nhóm đã sử dụng kiến thức của
môn kinh tế lượng cũng với sự hỗ trợ của các phần mềm như: Word, Excel. Power
Point, Eviews để hoàn thành đề tài.
III. THIẾT LẬP MÔ HÌNH TỔNG QUÁT
1. Giải thích các biến:
Mô hình tổng quát:
Y=C
1
+C
2
X
2
+C
3
D
1
+C
4
D

2
+C
5
D
3
+C
6
D
4
+C
7
D
5
+C
8
D
6
+C
9
D
7
+C
10
D
8
+C
11
D
9
+C

12
D
10
+C
13
D
11
+U
i
 Biến phụ thuộc:
Y_GBCN: giá bán căn nhà tại thành phố Hồ Chí Minh (Đơn vị: triệu đồng).
 Biến độc lập:
X
2
_DT: diện tích một căn nhà (đơn vị: m
2
).
D
1
_VT: vị trí
2
Bản quyền thuộc sinh viên lớp K46E Đại Học Ngoại Thương Cơ Sở II
2
Bản quyền thuộc sinh viên lớp K46E Đại Học Ngoại Thương Cơ Sở II
 D
1
_VT = 1: mặt tiền.
 D
1
_VT = 0: trong hẻm.

D
2
_QTT: quận trung tâm ( Quận 1, 3, 5, 10).
 D
2
_QTT = 1: quận trung tâm thành phố.
 D
2
_QTT = 0: các quận khác.
D
3
_QNT: quận ngoại thành.
 D
3
_QNT = 1: quận ngoại thành.
 D
3
_QNT = 0: các quận khác.
D
4
_TTNN: tình trạng ngôi nhà.
 D
4
_TTNN = 1: nhà mới xây.
 D
4
_TNNN = 0: nhà đã qua sử dụng.
D
5_
KC1: kết cấu.

 D
5_
KC1 = 1: biệt thự.
 D
5_
KC1 = 0: khác.
D
6_
KC2: kết cấu.
 D
6_
KC2 = 1: nhà lầu.
 D
6_
KC2 = 0: khác.
D
7
_GTPL: giá trị pháp lý.
 D
7
_GTPL = 1: có giấy tờ pháp lý.
 D
7
_GTPL = 0: không có giấy tờ pháp lý.
D
8
_GT: giao thông.
 D
8
_GT = 1: giao thông thuận lợi.

 D
8
_GT = 0: giao thông không thuận lợi.
D
9
_THC: truyền hình cáp.
 D
9
_THC = 1: có truyền hình cáp.
 D
9
_THC = 0 : không có truyền hình cáp.
D
10
_I: Internet.
 D
10
_I = 1: có Internet.
 D
10
_I = 0 : không có Internet.
D
11
_AN: an ninh.
 D
11
_AN = 1: có an ninh.
 D
11
_AN = 0: không an ninh.

2. Bảng thống kê mô tả:
 Nhận xét trị thống kê mô tả:
Số quan sát của chúng tôi là 100 mẫu quảng cáo bán nhà tại Thành phố Hồ Chí
Minh. Trong 100 mẫu quảng cáo thì giá bán trung bình của một ngôi nhà là:
3669.59 triệu đồng.
Nhà có giá bán cao nhất là: 33100 triệu đồng.
Nhà có giá bán thấp nhất là: 400 triệu đồng.
Khoảng chênh lệch giữa giá bán cao nhất và giá bán thấp nhất là: 32700 triệu
đồng.
3
Bản quyền thuộc sinh viên lớp K46E Đại Học Ngoại Thương Cơ Sở II
3
Bản quyền thuộc sinh viên lớp K46E Đại Học Ngoại Thương Cơ Sở II
Khoảng chênh lệch này khá lớn là do có sự khác biệt về vị trí căn nhà, kết cấu,
giấy tờ pháp lý và an ninh ngôi nhà.
Biến X
2
_DT: diện tích của căn nhà.
Biến D
1
_VT: vị trí của căn nhà, trong số 100 mẫu nhà được khảo sát là 71 mẫu nhà
trong trong hẻm, 29 mẫu là nhà mặt tiền.
Biến D
2
_QTT: có 27 căn nhà thuộc các quận trung tâm thành phố.
Biến D
3
_QNT: có 29 căn nhà thuộc quận ngoại thành.
Còn 44 mẫu là nhà thuộc các quận khác (không thuộc trung tâm thành phố cũng
không thuộc quận ngoại thành).

Biến D
4
_TTNN: tình trạng ngôi nhà, trong đó có 22 căn nhà mới xây, 78 căn nhà
đã qua sử dụng.
Biến D
5
_KC1: kết cấu nhà kiểu biệt thự, có 7 mẫu nhà là biệt thự
Biến D
6
_KC2: kết cấu nhà có lầu, có 79 mẫu nhà có lầu. Còn 14 mẫu nhà có kết
cấu khác.
Biến D
7
_GTPL: giấy tờ pháp lí của căn nhà, trong đó có 98 mẫu nhà có giấy tờ
pháp lí, 2 mẫu nhà không có giấy tờ pháp lí.
Biến D
8
_GT: giao thông, trong đó có 10 mẫu nhà không có vị trí giao thông thuận
lợi và 90 mẫu nhà có vị trí giao thông thuận lợi.
Biến D
9
_TTC: truyền hình cáp, trong đó có 70 mẫu nhà có truyền hình cáp, 30
mẫu nhà không có truyền hình cáp.
Biến D
10
_I: Internet, trong đó có 68 mẫu nhà có Internet, 32 mẫu nhà không có
Internet.
Biến D
11
_ AN: an ninh xung quanh căn nhà, trong đó có 54 mẫu nhà có an ninh,

46 mẫu nhà có 46 mẫu nhà không có an ninh.
3. Bảng hồi quy gốc:
Phương trình hồi quy gốc:
Y_GB = -2376.0555 + 14.6435*X
2
_DT + 722.0592*D
1
_ VT +
2105.6156*D
2
_QTT - 359.1278*D
3
_QNT - 390.0384*D
4
_TTNN +
5228.3218*D
5
_KC1 - 524.8906*D
6
_KC2 + 2659.4737*D
7
_GTPL +
2188.6948*D
8
_GT - 3369.4760*D
9
_THC + 93.4885*D
10
_I + 1921.4433*D
11

_AN
4
Bản quyền thuộc sinh viên lớp K46E Đại Học Ngoại Thương Cơ Sở II
4
Bản quyền thuộc sinh viên lớp K46E Đại Học Ngoại Thương Cơ Sở II
MÔ HÌNH 1
Dependent Variable: Y
Method: Least Squares
Date: 03/14/09 Time: 18:00
Sample: 1 100
Included observations: 100
Variable Coefficient Std. Error t-Statistic Prob.
C -2376.056 2498.301 -0.951068 0.3442
X2 14.64352 2.279999 6.422598 0.0000
D1 722.0592 776.8533 0.929467 0.3552
D2 2105.616 805.1979 2.615029 0.0105
D3 -359.1278 752.0593 -0.477526 0.6342
D4 -390.0384 805.4675 -0.484239 0.6294
D5 5228.322 1698.166 3.078806 0.0028
D6 -524.8906 856.3592 -0.612933 0.5415
D7 2659.474 2472.311 1.075704 0.2850
D8 2188.695 1257.375 1.740685 0.0853
D9 2463.628 -1.367689 0.1749
D10 93.48846 2288.876 0.040845 0.9675
D11 1921.443 807.5106 2.379465 0.0195
R-squared 0.624332 Mean dependent var 3533.870
Adjusted R-squared 0.572515 S.D. dependent var 4727.918
S.E. of regression 3091.222 Akaike info criterion 19.03126
Sum squared resid 8.31E+08 Schwarz criterion 19.36993
Log likelihood -938.5629 F-statistic 12.04893

Durbin-Watson stat 2.104871 Prob(F-statistic) 0.000000
Nhận xét:
Mức độ phù hợp của mô hình so với thực tế là R
2
= 62.4332%, dựa vào
bảng hồi quy gốc ta thấy các biến X
2
, D
2
, D
5
, D
11
có /t-stat/ > 2 nên các biến này
thực sự có ý nghĩa thống kê. Các biến còn lại có /t-stat/ <2 nên không có ý nghĩa
thống kê.

Mô hình tổng quát:
Y_GB = -2376.0555 + 14.6435*X
2
_DT + 2105.6156*D
2
_QTT +
5228.3218*D
5
_KC1 + 1921.4433*D
11
_AN
5
Bản quyền thuộc sinh viên lớp K46E Đại Học Ngoại Thương Cơ Sở II

5
Bản quyền thuộc sinh viên lớp K46E Đại Học Ngoại Thương Cơ Sở II
MÔ HÌNH 2
Dependent Variable: Y
Method: Least Squares
Date: 03/12/09 Time: 17:57
Sample: 1 100
Included observations: 100
Variable Coefficient Std. Error t-Statistic Prob.
C 275.3149 544.8768 0.505279 0.6145
X2 15.53003 2.258402 6.876559 0.0000
D2 1875.057 729.1298 2.571638 0.0117
D5 4573.488 1453.808 3.145867 0.0022
D11 473.8808 657.5837 0.720640 0.4729
R-squared 0.556500 Mean dependent var 3533.870
Adjusted R-squared 0.537827 S.D. dependent var 4727.918
S.E. of regression 3214.196 Akaike info criterion 19.03725
Sum squared resid 9.81E+08 Schwarz criterion 19.16751
Log likelihood -946.8624 F-statistic 29.80135
Durbin-Watson stat 2.015546 Prob(F-statistic) 0.000000
4. Kiểm định và khắc phục
4.1. Kiểm định đa cộng tuyến
Xem xét qua ma trận tương quan giữa các biến: không có hiện tượng đa
cộng tuyến.
X2 D2 D5 D11
X2 1.000000 0.057257 0.498579 0.167068
D2 0.057257 1.000000 0.009711 0.109370
D5 0.498579 0.009711 1.000000 0.095939
D11 0.167068 0.109370 0.095939 1.000000
Vì mức tương quan giữa các biến là rất nhỏ nên không có đa cộng tuyến xảy ra.

6
Bản quyền thuộc sinh viên lớp K46E Đại Học Ngoại Thương Cơ Sở II
6
Bản quyền thuộc sinh viên lớp K46E Đại Học Ngoại Thương Cơ Sở II
MÔ HÌNH HỒI QUI PHỤ:
Dependent Variable: X2
Method: Least Squares
Date: 03/20/09 Time: 16:33
Sample: 1 100
Included observations: 100
Variable Coefficient Std. Error t-Statistic Prob.
C 93.08116 22.71780 4.097279 0.0001
D2 14.89297 32.91588 0.452456 0.6520
D5 316.7935 57.19435 5.538895 0.0000
D11 38.61832 29.45510 1.311091 0.1930
R-squared 0.264499 Mean dependent var 140.1317
Adjusted R-squared 0.241514 S.D. dependent var 166.7869
S.E. of regression 145.2565 Akaike info criterion 12.83406
Sum squared resid 2025547. Schwarz criterion 12.93826
Log likelihood -637.7029 F-statistic 11.50775
Durbin-Watson stat 1.649299 Prob(F-statistic) 0.000002
Vì R
2
của mô hình hồi qui phụ bằng 0.264499 nhỏ hơn R
2
của mô hình hồi qui 2
bằng 0.556500 nên không có hiện tượng đa cộng tuyến xảy ra.
7
Bản quyền thuộc sinh viên lớp K46E Đại Học Ngoại Thương Cơ Sở II
7

Bản quyền thuộc sinh viên lớp K46E Đại Học Ngoại Thương Cơ Sở II
4.2. Kiểm định tự tương quan:
Vì p_value = 0.914347 > α = 0.05 nên không có hiện tượng tự tương quan
trong mô hình.
MÔ HÌNH 3
Breusch-Godfrey Serial Correlation LM Test:
F-statistic 0.083426 Probability 0.920028
Obs*R-squared 0.179090 Probability 0.914347
Test Equation:
Dependent Variable: RESID
Method: Least Squares
Date: 03/16/09 Time: 21:01
Presample missing value lagged residuals set to zero.
Variable Coefficient Std. Error t-Statistic Prob.
C -22.33991 553.7234 -0.040345 0.9679
X2 0.221295 2.348885 0.094213 0.9251
D2 -13.19334 737.0807 -0.017899 0.9858
D5 -110.1624 1495.111 -0.073682 0.9414
D11 4.681078 664.9583 0.007040 0.9944
RESID(-1) -0.025574 0.106033 -0.241191 0.8099
RESID(-2) -0.035982 0.105078 -0.342431 0.7328
R-squared 0.001791 Mean dependent var 9.83E-14
Adjusted R-
squared -0.062610 S.D. dependent var 3148.593
S.E. of regression 3245.663 Akaike info criterion 19.07546
Sum squared
resid 9.80E+08 Schwarz criterion 19.25782
Log likelihood -946.7728 F-statistic 0.027809
Durbin-Watson
stat 1.976320 Prob(F-statistic) 0.999904

4.3. Kiểm định phương sai thay đổi:
8
Bản quyền thuộc sinh viên lớp K46E Đại Học Ngoại Thương Cơ Sở II
8
Bản quyền thuộc sinh viên lớp K46E Đại Học Ngoại Thương Cơ Sở II
Tiến hành kiểm định White bằng Eviews ta thu được kết quả:
P_value > α = 0.05 nên không có hiện tượng phương sai thay đổi.
White Heteroskedasticity Test:
F-statistic 1.064627 Probability 0.398849
Obs*R-squared 11.74485 Probability 0.383124
Test Equation:
Dependent Variable: RESID^2
Method: Least Squares
Date: 03/16/09 Time: 21:02
Sample: 1 100
Included observations: 100
Variable Coefficient Std. Error t-Statistic Prob.
C 90741.06 9302488. 0.009754 0.9922
X2 61868.51 72125.07 0.857795 0.3933
X2^2 -113.8510 132.6044 -0.858576 0.3929
X2*D2 95299.91 95350.91 0.999465 0.3203
X2*D5 2180.032 94087.06 0.023170 0.9816
X2*D11 24928.14 80250.80 0.310628 0.7568
D2 -9682232. 16845581 -0.574764 0.5669
D2*D5 -83698627 47953111 -1.745426 0.0844
D2*D11 22188199 18193213 1.219587 0.2259
D5 14081295 35673466 0.394727 0.6940
D5*D11 40087868 39238275 1.021652 0.3097
D11 -4360610. 13100239 -0.332865 0.7400
R-squared 0.117449 Mean dependent var 9814502.

Adjusted R-squared 0.007130 S.D. dependent var 38216801
S.E. of regression 38080323 Akaike info criterion 37.86046
Sum squared resid 1.28E+17 Schwarz criterion 38.17308
Log likelihood -1881.023 F-statistic 1.064627
Durbin-Watson stat 2.120929 Prob(F-statistic) 0.398849
5. Kết quả hồi quy:
9
Bản quyền thuộc sinh viên lớp K46E Đại Học Ngoại Thương Cơ Sở II
9
Bản quyền thuộc sinh viên lớp K46E Đại Học Ngoại Thương Cơ Sở II
Y_GB = -2376.0555 + 14.6435*X
2
_DT + 2105.6156*D
2
_QTT +
5228.3218*D
5
_KC1 + 1921.4433*D
11
_AN
Nhận xét:
_Mức độ phù hợp của mô hình so với thực tế tương đối cao là R
2
=
55.65%.
_Dựa vào bảng hồi quy gốc ta thấy /t-stat/ của các biến X
2
, D
2
, D

5
, D
11
> 2
nên các biến này có ý nghĩa thống kê.
X
2
_DT: tác động cùng chiều với giá bán, có nghĩa là khi diện tích tăng lên
1m
2
thì giá bán nhà tăng 14.6435 triệu đồng (trong điều kiện các yếu tố khác
không đổi).
D
2
_QTT: tác động cùng chiều với giá bán, nghĩa là nếu căn nhà là thuộc
quận trung tâm thành phố thì giá bán sẽ cao hơn 2105.6156 triệu đồng so với nhà
thuộc các quận khác (trong điều kiện các yếu tố khác không đổi).
D
5
_KC1: tác động cùng chiều với giá bán, có nghĩa là nếu căn nhà là biệt
thự thì giá bán sẽ cao hơn 5228.3218 triệu đồng so với nhà trệt (trong điều kiện
các yếu tố khác không đổi)
D
11
_AN: tác động cùng chiều với giá bán, có nghĩa là nếu căn nhà nằm
trong khu vực có an ninh thì giá bán sẽ cao hơn 1921.4433 triệu đồng so với nhà
thuộc khu vực không an ninh (trong điều kiện các yếu tố khác không đổi).
6. Khó khăn trong quá trình thực hiện:
Với mô hình ước lượng trên, do số lượng quan sát còn hạn chế và chất lượng
dữ liệu chưa được chính xác lắm vì số liệu được thu thập thông qua Internet và các

báo nên thông tin chưa được kiểm chứng. Do đó, mức ý nghĩa các trị thống kê
tương đối cao. Việc chọn các biến độc lập để đưa vào mô hình chủ yếu dựa trên ý
kiến chủ quan và có thể còn thiếu sót.

10
Bản quyền thuộc sinh viên lớp K46E Đại Học Ngoại Thương Cơ Sở II
10