KHẢO SÁT CÁC YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN GIÁ BÁN CỦA MỘT CĂN HỘ CHUNG CƯ Ở TPHCM

TRƯỜNG ĐẠI HỌC NGOẠI THƯƠNG CƠ SỞ II TP HCM
KHOA NGHIỆP VỤ




TIỂU LUẬN KINH TẾ LƯỢNG




KHẢO SÁT CÁC YẾU TỐ
ẢNH HƯỞNG ĐẾN GIÁ BÁN CỦA
MỘT CĂN HỘ CHUNG CƯ Ở
TPHCM






GVHD: TRƯƠNG BÍCH PHƯƠNG
SVTH:
1. LÊ HỮU BÌNH 1203015002
2. NGUYỄN TRẦN BẢO KHÔI 1203025022
3. TRẦN HOÀNG VIỆT
4. LƯƠNG ĐẠI QUỐC NAM 1203015038
5. TRƯƠNG HUY CƯỜNG

2


CHƯƠNG I: TỔNG QUAN

1. LÝ DO LỰA CHỌN ĐỀ TÀI

Nhà ở là nhu cầu thiết yếu trong đời sống của con người, “an cư” thì mới
“lạc nghiệp”. Mỗi người có nhu cầu về cuộc sống khác nhau, nhà ở là một nơi để
cho mọi người sống để học tập, lao động và làm việc.

Tuy nhiên, việc người dân có thể thỏa mãn nhu cầu về nhà ở hay không lại
bị tác động rất lớn bởi giá bán ngôi nhà đó. Giá bán lại do nhiều yếu tố khác chi
phối như: diện tích, vị trí, kết cấu, môi trường xung quanh ngôi nhà,…nhưng với
mức độ ảnh hưởng khác nhau. Do đó, việc tìm mua nhà đáp ứng được yêu cầu và
phù hợp với khả năng chi trả là vấn đề quan trọng hàng đầu với những người có
nhu cầu. Nhiều hộ gia đình trên sống trên thành phố thay vì mua cho họ một ngôi
nhà, họ lại chọn căn hộ chung cư với giá cả phù hợp với túi tiền và thuận tiện cho
việc đi làm trên thành phố Vì lí do này, nhóm đã tiến hành khảo sát các yếu tố ảnh
hưởng đến giá bán căn hộ chung cư ở thành phố Hồ Chí Minh để có cái nhìn toàn
diện hơn về vấn đề này.


2. PHẠM VI NGHIÊN CỨU
Nhóm đã tiến hành thu thập số liệu gồm 50 mẫu quảng cáo mua bán bất
động sản từ các thống kê địa ốc sản trên các địa bàn thành phố HCM.

Nhóm đã tiến hành chọn lọc thông tin, tiến hành hồi quy, kiểm định đa
cộng tuyến, phương sai thay đổi dựa trên 50 mẫu quan sát thu thập được.

Trong quá trình tiến hành thực hiện đề tài, nhóm đã sử dụng kiến thức của
môn kinh tế lượng cũng với sự hỗ trợ của các phần mềm như: Word, Excel,
PowerPoint, Eviews để hoàn thành đề tài.
3. MỤC TIÊU NGHIÊN CỨU
3

Các yếu tố nào ảnh hưởng đến gía bán của một căn hộ chung cư, yếu tố
nào là quan trọng nhất ảnh hưởng đến giá bán căn hộ.



CHƯƠNG II: CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ PHƯƠNG PHÁP XÁC ĐỊNH GIÁ
ĐẤT Ở NƯỚC TA

1. Địa tô là hình thái theo đó quyền sử dụng đất được thực hiện về mặt kinh tế,
tức là đem lại thu nhập cho ngừoi sở hữu đất. Để chĩ rõ bản chất của địa tô
Mác đã phân chia địa ốc thành: địa tô chệnh lệch, địa tô tuyệt đối.

2. Lãi suất ngân hàng: Như vậy lãi suất ngân hàng mà cao thì giá đất mua vào
phải giả đi vì khi đó người dân và các nhà đầu tư sẽ có xu hướng đem tiền của
mình gửi vào ngân hàng để hưởng mức lợi cao hơn hoặc ngang bằng. Ngược
lại nếu lãi suất ngân hàng giảm thì số tiền bỏ ra mua đất sẽ tăng, do người bán
không muốn bán ra với giá thấp, họ giữ lại để thu được lớn hơn thu nhập do
lượng tiền bán đất gửi vào ngân hàng.


3. Quan hệ cung, cầu: Hàng hóa thông qua trao đổi buôn bán trên thị trường đã
hình thành mối quan hệ biện chứng giữa cung và cầu, giữa sản xuất và tiêu
dùng. Trong mối quan hệ đó thể hiện sự tối đa hóa lợi ích giữa người sản xuất

và người tiêu dùng thông qua sự hình thành, vận động của giá cả.Theo Điều 55
- Luật Đất đai 2003, giá đất được hình thành trong các trường hợp sau đây: Do
Ủy ban nhân dân (UBND) tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quy định; Do
đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất; Do người sử
dụng đất thoả thuận về giá đất với những người có liên quan khi thực hiện các
quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, góp vốn bằng
quyền sử dụng đất.

4. Phương pháp xác định giá đất ở Việt Nam
4

Bước 1: Xác định khung giá đất tương ứng với loại đô thị: Căn cứ vào phân
loại đô thị, đối chiếu bảng giá đất đô thị theo Nghị định 188/2004/NĐ-CP, ta
tìm khung giá chuẩn mà Nhà nước quy định cho đô thị mà chúng ta đang cần
xác định giá.
Bước 2: Phân loại đường và vị trí đất đô thị.
Bước 3: Xác định giá cho từng vị trí.
 Giá đất quan hệ với quản lý tài chính về đất đai
Quản lý tài chính về đất đai là việc Nhà nước sử dụng công cụ tài chính để
quản lý, điều tiết tình hình sử dụng đất đai nhằm góp phần đạt được mục tiêu
của quản lý Nhà nước về đất đai.Cơ chế chính sách quản lý tài chính về đất đai
của nước ta được phân làm các lĩnh vực, đó là: chính sách về giá đất; thu tiền
sử dụng đất; thuê đất; bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất; thuế
chuyển quyền sử dụng đất; thuế nhà, đất, thuế sử dụng đất nông nghiệp; tiền
thu từ việc
xử phạt vi phạm pháp luật về đất đai; phí và lệ phí.
 Giá đất quan hệ với thị trường bất động sản.
Thị trường bất động sản là tổng hoà các giao dịch dân sự về bất động sản
tại một địa bàn nhất định, trong một thời gian nhất định. Đó là thị trường của
các hoạt động giao dịch bất động sản như: chuyển nhượng, mua, bán, cho thuê,

thế chấp… trong phạm vi không gian và thời gian nhất định. Hoạt động của thị
trường này tất yếu phải tuân theo qui luật của thị trường, đồng thời bao hàm
yếu tố pháp luật, tập quán, phong tục của mỗi quốc gia.

Trong nền kinh tế thị trường, giá đất là một yếu tố cấu thành của giá bất
động sản. Nó chịu sự tác động của các quy luật của nền kinh tế thị trường (quy
luật giá trị, quy luật cạnh tranh, quy luật

cung cầu ). Giá đất phụ thuộc vào khả năng và phương thức sinh lợi của
đất (sinh lợi sinh học, sinh lợi phi sinh học); giá đất có thể bị các yếu tố tâm lý
tạo chi phối (mức quá cao so với khả năng thanh toán của xã hội) và tất yếu nó
sẽ giảm xuống một cách nhanh chóng. Cũng như các loại hàng hoá khác, giá
5

đất còn phụ thuộc vào lượng thông tin hai chiều giữa người cần mua và người
cần bán.

Mối quan hệ giữa giá đất với thị trường bất động sản được thể hiện rõ ràng
thông qua quan hệ cung – cầu. Khi phân tích quan hệ về cung và cầu chúng ta
thường coi cung và cầu là hàm số của giá. Cung cần cân bằng thì chúng ta có
giá cân bằng. Nếu các yếu tố khác không thay đổi, một sự tăng lên hay giảm
xuống của cung hoặc của cầu sẽ làm giá thay đổi. Do đó trong thị trường cạnh
tranh thì giá cả điều tiết lượng cung - cầu.

CHƯƠNG III: PHƯƠNG PHÁP VÀ ĐỐI TƯỢNG NGHIÊN CỨU
1. Đối tượng nghiên cứu: Căn hộ chung cư TPHCM

2. Phương pháp nghiên cứu
Phương pháp bình phương bé nhất(OLS- Ordinary Least Square)

3. Nguồn số liệu
Tham khảo tổng cục thống kê nhà đất thành phố 2013. File: data.xlsx


CHƯƠNG IV: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU
1. Giải thích các biến:
 Mô hình tổng quát:
Ŷ
i
= β
1
+ β
2
X
2
+ β
3
X
3
+ β
4
X
4
+ β
5
X
5
+ β
6
X

6
+ β
7
X
7
+ β
8
X
8
+ β
9
X
9 +
U
i

 Biến phụ thuộc:
Y: giá bán căn hộ tại thành phố Hồ Chí Minh (Đơn vị: triệu đồng).
 Biến độc lập:
X
2
: diện tích một căn nhà (đơn vị: m
2
).
X
3
: vị trí
 X
3
= 1: mặt tiền.

 X
3
= 0: trong hẻm.
X
4
: quận trung tâm (Quận 1, 3, 5, 10).
6

 X
4
= 1: quận trung tâm thành phố.
 X
4
= 0: các quận,huyện khác.
X
5
: quận ngoại thành.
 X
5
= 1: quận ngoại thành.
 X
5
= 0: các quận khác.
X
6
: tình trạng ngôi nhà.
 X
6
= 1: nhà mới xây.
 X

6
= 0: nhà đã qua sử dụng.
X
7
: giá trị pháp lý.
 X
7
= 1: có giấy tờ pháp lý.
 X
7
= 0: không có giấy tờ pháp lý.
X
8
: giao thông.
 X
8
= 1: giao thông thuận lợi.
 X
8
= 0: giao thông không thuận lợi.
X
9
: an ninh.
 X
9
= 1: có an ninh.
 X
9
= 0: không an ninh.

2. Bảng thống kê mô tả:
 Nhận xét trị thống kê mô tả:
Số quan sát của chúng tôi là 50 mẫu quảng cáo bán nhà chung cư tại Thành
phố Hồ Chí Minh. Trong 50 mẫu quảng cáo thì giá bán trung bình của một chung
cư là: 1242.14 triệu đồng.
Chung cư có giá bán cao nhất là: 2285 triệu đồng.
Chung cư có giá bán thấp nhất là: 450 triệu đồng.
Khoảng chênh lệch giữa giá bán cao nhất và giá bán thấp nhất là: 1835 triệu
đồng.
Khoảng chênh lệch này khá lớn là do có sự khác biệt về vị trí căn nhà, giấy
tờ pháp lý và an ninh ngôi nhà.

Biến X
2
: diện tích của căn nhà.
7

Biến X
3
: vị trí của căn nhà, trong số 50 mẫu nhà chung cư được khảo sát là
24 mẫu nhà trong trong hẻm, 26 mẫu là nhà mặt tiền.
Biến X
4
: có 23 căn hộ thuộc các quận trung tâm thành phố.
Biến X
5
: có 23 căn nhà thuộc quận ngoại thành.
Còn 4 mẫu là nhà thuộc các quận khác (không thuộc trung tâm thành phố
cũng không thuộc quận ngoại thành)
Biến X

6
: tình trạng ngôi nhà, trong đó có 21 căn nhà mới xây, 29 căn nhà đã
qua sử dụng.
Biến X
7
: giấy tờ pháp lí của căn nhà, trong đó có 48 mẫu nhà có giấy tờ pháp
lí, 2 mẫu nhà không có giấy tờ pháp lí.
Biến X
8
: giao thông, trong đó có 8 mẫu nhà không có vị trí giao thông thuận
lợi và 42 mẫu nhà có vị trí giao thông thuận lợi.
Biến X
9
: An ninh xung quanh căn hộ, trong đó có 44 mẫu nhà có an ninh, 6
mẫu căn hộ không có an ninh.
3. Bảng hồi quy gốc:
Mô hình 1:


8

Phương trình hồi quy: Ŷ
i
= 142.7753

+ 4.4622X
2
+ 272.2978X
3
+ 88.3928X

4
+
59.7516X
5
+ 254.6627X
6
+ 193.2867X
7
+ 279.0891X
8
+ 34.3595X
9 +
U
i

Nhận xét:
Mức độ phù hợp của mô hình so với thực tế là R
2
= 68.92%, dựa vào bảng
hồi quy gốc ta thấy các biến X
2
, X
3
, X
6
, X
8
có /t-stat/ > 2 nên các biến này thực sự
có ý nghĩa tác động đến mô hình. Các biến còn lại có /t-stat/ <2 nên không có tác
động đến mô hình.

Mô hình tổng quát: Ŷ
i
= 142.7753 + 4.4622X
2
+ 272.2978X
3
+ 254.6627
X
6
+ 279.0891X
8


Mô hình 2: Chạy hồi quy với các biết độc lập: biến X
2
, X
3
, X
6
, X
8



Ta thấy : R hiệu chỉnh của mô hình 1 nhỏ hơn R hiệu chỉnh của mô hình 2
nên mô hình 2 sẽ phù hợp hơn và yếu tố: diện tích, vị trí, tình trạng nhà, giao
thong sẽ quyết định trực tiếp đến giá trị của căn hộ
9

4. Kiểm định đa cộng tuyến và phương sai thay đổi:
4.1 Kiểm định đa cộng tuyến

Mô hình hồi qui phụ

Giả thuyết : Ho: R
2
=0 không có hiện tựợng đa cộng tuyến ,với α=5%
H1: R
2
≠0 có hiện tựợng đa cộng tuyến
Ta có P-value(prob F) =0.2267>α=0.05 → chấp nhận giả thuyêt Ho
Vậy không có hiện tựợng đa cộng tuyến
10

4.2 Kiểm định phương sai thay đổi:


Tiến hành kiểm định White bằng Eviews ta thu được kết quả:
P_value= 0.1683> α=0.05 nên không có hiện tượng phương sai thay đổi.
11

CHƯƠNG V: KẾT LUẬN
Ŷ
i
= 142.7753 + 4.4622X
2
+ 272.2978X
3
+ 254.6627 X

6
+ 279.0891 X
8


Nhận xét:
Mức độ phù hợp của mô hình so với thực tế tương đối cao là R
2
= 66.33%.
Dựa vào bảng hồi quy gốc ta thấy /t-stat/ của các biến X
2
, X
3
, X
6
, X
8
> 2
nên các biến này có ý nghĩa thống kê.
X
2
: tác động cùng chiều với giá bán, có nghĩa là khi diện tích tăng lên 1m
2

thì giá bán nhà tăng 4.4622 triệu đồng (trong điều kiện các yếu tố khác không đổi).
X
3
: tác động cùng chiều với giá bán, nghĩa là nếu căn hộ nằm mặt tiền thì
giá bán sẽ cao hơn 272.2978 triệu đồng so với căn hộ không nằm trên mặt tiền
(trong điều kiện các yếu tố khác không đổi).

X
6
: tác động cùng chiều với giá bán, có nghĩa là nếu căn hộ mới xây thì giá
bán sẽ cao hơn 254.6627 triệu đồng so với căn hộ đã ở (trong điều kiện các yếu tố
khác không đổi)
X
8
: tác động cùng chiều với giá bán, có nghĩa là nếu căn hộ có vị trí giao
thông thuận lợi thì giá bán sẽ cao hơn 279.0891 triệu đồng so với căn hộ không có
vị trí giao thông thuận lợi(trong điều kiện các yếu tố khác không đổi).



TÀI LIỆU THAM KHẢO
1. Giáo trình kinh tế lượng của NXB LĐXH(Đại học kinh tế HCM)
2. GS-TS Vũ Thiếu, TS Nguyễn Quang Dong, TS Nguyễn Khắc Minh- Nhà
xuất bản khoa học và kỹ thuật 1996
3. Tài liệu bài giảng của THS Trương Bích Phương
4. THS Phạm Trí Cao, THS Vũ Minh Châu- kinh tế lượng ứng dụng nxb lao
động xã hội 2006