ĐỊNH GIÁ THỬA ĐẤT NÔNG NGHIỆP, PHƯỜNG DIÊN HỒNG, TP.LEIKU, TỈNH GIA LAI BẰNG PHƯƠNG PHÁP SO SÁNH

ĐH13QLGL-KINH TẾ ĐẤT ĐAI
TRƯỜNG ĐH NÔNG LÂM TP.HCM
KHOA QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI & BẤT ĐỘNG SẢN
KINH TẾ ĐẤT ĐAI
Giảng viên hướng dẫn: Nguyễn Đức Thành
Trợ giảng: Nguyễn Thị Thái Hà
ĐỀ TÀI
ĐỊNH GIÁ THỬA ĐẤT NÔNG NGHIỆP, PHƯỜNG
DIÊN HỒNG, TP.LEIKU, TỈNH GIA LAI BẰNG
PHƯƠNG PHÁP SO SÁNH
Lớp ĐH13QLGL
Nhóm Mssv
Ngô Quốc Khanh 13124615
Siu Cu ly 13124621
Nguyễn Hồ Hạnh Phúc 13124650
Nguyễn Anh Toán 13124538
Lê Duy Phương 13124653
Hà Nguyên Khang 13124614
Pleiku, Ngày 22 tháng 11 năm 2014
1
ĐH13QLGL-KINH TẾ ĐẤT ĐAI
BẢNG MÔ TẢ CÔNG VIỆC CỦA THÀNH VIÊN NHÓM
2
Họ và tên MSSV Nhiệm Vụ Hoài Bão
Ngô Quốc Khanh 13124615 Trưởng Nhóm, phân
công, tiến hành định giá,
tổng hợp và kỹ thuật
Kỹ sư địa chính
Siu Cu li 13124621 Điều tra giá bán, tìm cơ
sở khoa học và cơ sở
pháp lý, cơ sở thực tiễn

Kỹ sư khoa học đất
Nguyễn Hồ Hạnh Phúc 13124650 Điều tra giá bán, chuẩn
bị phần mở đầu
Nhà quản lý đất
Nguyễn Anh Toán 13124538 Tìm hiểu địa bàn nghiên
cứu, điều tra giá bán
Nhà quản lý đất
Lê Duy Phương 13124653 Điều tra giá bán, Trình
bày bảng điều tra giá bán
Nhà quản lý đất
Hà Nguyên Khang 13124614 Điều tra giá bán, chuẩn
bị phần kết bài
Nhà quản lý đất
ĐH13QLGL-KINH TẾ ĐẤT ĐAI
ẢNH CHỤP CÁC THÀNH VIÊN TRONG NHÓM
(Ảnh nhóm: từ trái qua Khanh-Cu li-Phúc-Khang-Toán-Phương)
3
ĐH13QLGL-KINH TẾ ĐẤT ĐAI
MỤC LỤC
Quyết định 56/2013/QĐ-UBND của UBND tỉnh Gia Lai về việc ban hành bảng
giá đất tỉnh Gia Lai năm 2014 13
2.4 Cơ sở thực tiễn 14
Tài liệu tham khảo 27
4
ĐH13QLGL-KINH TẾ ĐẤT ĐAI
I. ĐẶT VẤN ĐỀ
Như ta đã biết đất đai có nguồn gốc từ tự nhiên, cùng với vòng quay của bánh xe
thời gian thì con người xuất hiện và tác động vào đất đai, cải tạo đất đai và biến đất đai
từ sản phẩm của tự nhiên lại mang trong mình sức lao động của con người, tức cũng là
sản phẩm của của xã hội.

Đất đai là một tài nguyên thiên nhiên quý giá của mỗi quốc gia và nó cũng là yếu tố
mang tính quyết định sự tồn tại và phát triển của con người và các sinh vật khác trên
trái đất. Các Mác viết: “Đất đai là tài sản mãi mãi với loài người, là điều kiện để sinh
tồn, là điều kiện không thể thiếu được để sản xuất, là tư liệu sản xuất cơ bản trong
nông, lâm nghiệp”. Bởi vậy, nếu không có đất đai thì không có bất kỳ một ngành sản
xuất nào, con người không thể tiến hành sản xuất ra của cải vật chất để duy trì cuộc
sống và duy trì nòi giống đến ngày nay. Trải qua một quá trình lịch sử lâu dài con
người chiếm hữu đất đai biến đất đai từ một sản vật tự nhiên thành một tài sản của
cộng đồng, của một quốc gia. Luật Đất đai năm 1993 của nước Cộng hoà xã hội chủ
nghĩa Việt Nam có ghi: “Đất đai là tài nguyên quốc gia vô cùng quý giá, là tư liệu sản
xuất đặc biệt, là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là địa bàn phân
bố các khu dân cư, xây dựng các cơ sở kinh tế, văn hoá xã hội, an ninh quốc phòng.
Trải qua nhiều thế hệ nhân dân ta đã tốn bao công sức, xương máu mới tạo lập, bảo vệ
được vốn đất đai như ngày nay!”
Rõ ràng, đất đai không chỉ có những vai trò quan trọng như đã nêu trên mà nó còn
có ý nghĩa về mặt chính trị. Tài sản quý giá ấy phải bảo vệ bằng cả xương máu và vốn
đất đai mà một quốc gia có được thể hiện sức mạnh của quốc gia đó, ranh giới quốc
gia thể hiện chủ quyền của một quốc gia. Đất đai còn là nguồn của cải, quyền sử dụng
đất đai là nguyên liệu của thị trường nhà đất, nó là tài sản đảm bảo sự an toàn về tài
chính, có thể chuyển nhượng qua các thế hệ
Cùng với sự phát triển của kinh tế thị trường, nhu cầu định giá tài sản, mà chủ yếu
là đất đai, bất động sản, đang ngày càng trở nên cấp thiết. Định giá tốt sẽ đảm bảo
được quyền lợi của doanh nghiệp, tổ chức và cá nhân khi tham gia thị trường cũng như
tính minh bạch, lành mạnh không chỉ của thị trường bất động sản mà của cả những
lĩnh vực khá nhạy cảm như tín dụng ngân hàng và sâu xa hơn là sự ổn định của cả nền
kinh tế.
Trung ương Đảng đã khẳng định “đất đai là hàng hóa đặc biệt, là nguồn nội lực và
nguồn vốn to lớn, rất quý giá, có ý nghĩa kinh tế, chính trị, xã hội sâu sắc”.
Đất đai đã trở thành nguồn tài chính tiềm năng, nguồn nội lực cơ bản để phát triển
kinh tế đất nước, nguồn thu cho ngân sách nhà nước.

Định giá đất là một trong những nội dung quan trọng của công tác quản lý Nhà
nước về đất đai. Do tính chất phức tạp của thị trường nên giá đất chịu ảnh hưởng của
rất nhiều yếu tố khác nhau.
Xác định các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất trên thị trường là vấn đề quan trọng của
Nhà nước nhằm xây dựng giá quy định cho phù hợp với cơ sở khoa học và thực tiễn để
điều tiết thị trường đất đai.
Định giá bất động sản chủ yếu gồm đất đai, nhà cửa và các công trình, nhằm mua
bán, cầm cố, thế chấp, đầu tư, bảo hiểm và tính thuế… Do sự phức tạp về đối tượng
5
ĐH13QLGL-KINH TẾ ĐẤT ĐAI
định giá, sự đa dạng của bất động sản và giá trị lớn của loại tài sản này khiến công tác
định giá gặp nhiều khó khăn, đôi khi chưa phản ánh đúng giá trị tài sản và chưa thể
hiện được hiệu quả của công tác định giá.
Khoản 9 điều 4 Luật Kinh doanh bất động sản quy định: “Định giá bất động sản là
hoạt động tư vấn, xác định giá của một bất động sản cụ thể tại một thời điểm xác định”
Do tính chất phức tạp của thị trường nên giá đất chịu ảnh hưởng của rất nhiều
yếu tố
khác nhau.
Nên việc định giá đất là một trong những nội dung quan trọng
của công tác quản lý Nhà nước về
đất đai
Trong đề tài này nhóm chọn
thửa đất của Ông Nguyễn Hữu Nghĩa, phường Diên
Hồng, TP.Pleiku, Tỉnh Gia Lai bằng phương pháp so sánh. Trong 2 năm qua thửa đất
của ông chưa qua một lần giao dịch, chuyển nhượng nào, bây giờ Ông có nhu cầu bán
nhưng không xác định được giá trị của thửa đất của Ông
Vì vậy nhóm tiến hành nghiên cứu đề tài “Định giá thửa đất nông nghiệp,
phường Diên Hồng, TP.Pleiku, Tỉnh Gia Lai bằng phương pháp so sánh” để Ông
có cơ sở xác định giá trị của thửa đất cho giao dịch buôn bán của Ông.
6

ĐH13QLGL-KINH TẾ ĐẤT ĐAI
II. CƠ SỞ LÝ LUẬN
2.1 Tổng quan về thị trường đất đai

Thị trường là tập hợp những người mua và người bán tác động qua lại lẫn nhau dẫn
đến khả năng trao đổi.

Thị trường đất đai về ý nghĩa chung là thị trường giao dịch đất đai. Theo nghĩa
rộng, thị trường đất đai là tổng hoà các mối quan hệ về giao dịch diễn ra tại một
khu vực địa lý nhất định,trong một thời gian nhất định.
* Thị trường đất đai có các đặc trưng:
- Thị trường đất đai là thị trường không hoàn hảo
- Thị trường đất đai là thị trường cung độc quyền
- Thị trường đất đai rất nhạy cảm với tăng trưởng kinh tế

Giá cả BĐS tuỳ thuộc một phần lớn vào quan hệ cung-cầu trên thị trường. Khi cầu
lớn hơn cung, giá BĐS thường bị đẩy cao lên; ngược lại, khi cầu thấp hơn cung, giá
BĐS có xu hướng giảm xuống. Tuy nhiên, giá cả còn phụ thuộc vào nhiều yếu tố khác
như những yếu tố xuất phát từ những khuyết tật của thị trường như “độc quyền”, “đầu
cơ”, “cạnh tranh không lành mạnh” có những yếu tố xuất phát từ sự can thiệp của
Nhà nước như đầu tư của Nhà nước vào việc nâng cấp cơ sở hạ tầng khu dân cư
(đường giao thông, cấp và thoát nước, cấp điện ), tăng hoặc miễn giảm thuế cho các
doanh nghiệp kinh doanh địa ốc, áp dụng việc bán đấu giá tài sản BĐS thuộc sở hữu
Nhà nước, chính sách nhà ở cho người có thu nhập thấp ; có những yếu tố bắt nguồn
từ tâm lý, thói quen của người dân như không muốn bán nhà đất do cha ông để lại,
hoặc không thích ở nhà chung cư, hoặc ham muốn có nhà nằm trên quốc lộ, tỉnh lộ
2.2 Cơ sở khoa học
Định giá đất là sự ước tính về giá trị của đất bằng hình thái tiền tệ cho một mục
đích sử dụng đã được xác định, tại một thời điểm xác định. Đất đai là một tài sản đặc
biệt. Giá đất ngoài các yếu tố về không gian, thời gian, kinh tế, pháp lý, nó còn bị tác

động bởi các yếu tố tâm lý, xã hội. Vì vậy, định giá đất chỉ có thể là sự ước tính về mặt
giá trị mà không thể tính đúng, tính đủ như định giá các tài sản thông thường
+ Trong đó:
- Không gian là quá trình sữ dụng đất theo chiều sâu,chiều rộng của thửa đất đó.
- Thời gian là quá trình sữ dụng đất(vô hạn về thời gian sữ dụng).
- Kinh tế là giá trị của mảnh đất đó.
- Pháp lý (được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp sổ đỏ không, ).
- Yếu tố tâm lý,xă hội cũng rất quan trọng trong việc định giá đất,đặc biệt là tại
Việt Nam (thửa đất đó nó nở hậu hay không,người sống trên mảnh đất đó có làm ăn
phát đạt hay không, )
Theo điều 4 Nghị định 44/2014/NĐ-CP về phương pháp định giá đất:
2.1.1 Phương pháp so sánh trực tiếp
7
ĐH13QLGL-KINH TẾ ĐẤT ĐAI
Phương pháp so sánh trực tiếp, còn gọi tắt là phương pháp thị trường, là một
trong những phương pháp định giá đất quan trọng nhất, thường dùng nhất, và cũng là
một trong những phương pháp thông dụng được sử dụng ở nhiều nước trên thế giới.
Phương pháp so sánh trực tiếp là phương pháp xác định giá của thửa đất dựa
trên nguyên tắc thay thế. Giá của thửa đất cần xác định được đối chiếu so sánh với
giá của các thửa đất tương tự đã được giao dịch trên thị trường xảy ra trong thời gian
gần. Căn cứ vào giá cả đã biết và tình hình khác nhau của các giao dịch đất đai đó về
thời gian, khu vực và các nhân tố khác để hiệu chỉnh giá của thửa đất cần xác định
vào thời điểm định giá.
Nguyên lý cơ bản của phương pháp so sánh trực tiếp
Theo lý luận kinh tế học thì hàng hoá có cùng công dụng trong một thị trường
thì phải có cùng một giá cả, nghĩa là có mối quan hệ thay thế cùng tồn tại trên thị
trường. Cho nên trong định giá đất, khi giữa thửa đất chờ xác định giá và các thửa đất
đã giao dịch trong thời gian gần khác dùng để so sánh có tính tương quan và tính thay
thế. Thửa đất chờ định giá được bán ra trên thị trường, thì sẽ có những phản ứng của
thị trường tương tự, từ đó mà tính ra giá cả đất đai chờ định giá.

(Sơ đồ về nguyên lý của phương pháp so sánh trực tiếp)
Khi định giá đất bằng phương pháp so sánh trực tiếp thực chất là quá trình so
sánh giá cả đất đai và hiệu quả sử dụng đất đai trong thị trường. Do tính cố định về vị
trí và tính cá biệt của đất đai nên trong thực tế khó tìm được 2 thửa đất hoàn toàn
giống nhau. Nhưng trong cùng một thị trường, đối với người mua, thì hành vi phải chi
ra một giá tương đương với vật dùng so sánh, để mua vào một vật thay thế tương quan
thoả mãn được yêu cầu là có thể chấp nhận được, còn đối với người bán, khi tiến hành
giao dịch đất đai, mọi người bán hiểu biết đều căn cứ vào nguyên tắc thay thế để so
sánh đầy đủ thửa đất chờ giao dịch của mình với giá cả đất đai tương tự đã giao dịch
trên thị trường, sau đó mới quyết định hành vi của mình. Hai bên mua bán đều căn cứ
vào sự so sánh giá cả đất đai, theo quan hệ thay thế đó làm cho giá cả hướng về sự
thống nhất ở một mức độ nhất định.
8
ĐH13QLGL-KINH TẾ ĐẤT ĐAI
Như vậy khi tiến hành định giá đối với đất đai, có thể sử dụng giá cả của thửa
đất đã được trao đổi thực tế, có tính thay thế cùng loại với thửa đất chờ định giá để
tính ra giá cả của thửa đất chờ định giá.
Những khái niệm có liên quan trong phương pháp so sánh trực tiếp
1. Thửa đất tương tự, là thửa đất tương tự hoặc giống về đặc tính khu vực của vị
trí cùng với điều kiện và nhân tố ảnh hưởng đến giá đất.
2. Thửa đất so sánh, là thửa đất hoặc loại đất được lựa chọn của mẫu giao dịch
dùng để so sánh có thể thay thế với thửa đất chờ định giá.
3. Thửa đất tiêu chuẩn, là một số thửa đất trong một khu vực xác định, có đủ
điều kiện để mang tính đại biểu tương ứng trong một phạm vi nhất định, có thể dùng
làm tiêu chuẩn để so sánh.
4. Hiệu chỉnh tình huống giao dịch, là việc loại trừ những sai lệch về giá cả giao
dịch được tạo thành bởi một số nhân tố đặc thù trong giao dịch.
5. Suất dung tích, là tỷ lệ giữa tổng diện tích xây dựng của tài sản với diện tích
của cả khu đất.
6. Nhân tố khu vực, là nhân tố phát sinh ảnh hưởng đối với mức giá cả đất đai

từ sự kết hợp của các nhân tố tự nhiên với các yếu tố kinh tế, xã hội hành chính, văn
hoá tại khu vực có thửa đất.
7. Nhân tố cá biệt, là các điều kiện của thửa đất ảnh hưởng đến giá đất.
8. Chỉ số giá đất, là tỷ lệ phần trăm tương đối để chuyển mức giá đất ở một điều
kiện nhất định thành giá đất tương ứng với một điều kiện chuẩn nào đó bằng một
phương pháp toán học.
Việc định giá đất theo phương pháp so sánh trực tiếp phải tiến hành các bước sau
đây:
- Bước 1: Khảo sát và thu thập thông tin:
- Xác định địa điểm của thửa đất, khu đất so sánh được với thửa đất, khu đất
cần định giá để thu thập thông tin.
Lựa chọn từ 3 đến 5 thửa đất, khu đất tương đồng với nhau về loại đất, diện tích
đất, kết cấu hạ tầng, cơ sở pháp lý ở liền kề hoặc ở khu vực lân cận với thửa đất, khu
đất cần định giá và đều có các điều kiện tương tự, so sánh được với thửa đất, khu đất
cần định giá đã chuyển nhượng quyền sử dụng đất, hoặc tổ chức giao dịch trên sàn
giao dịch bất động sản, tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất thành công để thu thập
thông tin cần thiết.
- Thời gian thu thập thông tin:
9
ĐH13QLGL-KINH TẾ ĐẤT ĐAI
Những thông tin cần thu thập phải diễn ra trong khoảng thời gian gần nhất với
thời điểm khảo sát để so sánh, xác định giá của thửa đất hoặc khu đất cần định giá.
Trường hợp không thu thập được những thông tin trong khoảng thời gian gần
nhất, thì có thể thu thập thông tin về các cuộc giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng
đất trong thời hạn 01 năm tính đến thời điểm định giá đất. Nếu không có những thông
tin về các cuộc chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong thời gian gần nhất hoặc trong
thời gian 01 năm để thu thập, thì thu thập thông tin trong thời gian 03 năm tính đến
thời điểm định giá đất.
- Những thông tin cần thu thập:
+ Địa điểm, đặc điểm hiện tại của thửa đất (loại đất, hạng đất, vị trí, loại đô thị,

loại đường phố, diện tích, hình dáng, các đặc trưng địa lý của thửa đất, tài sản trên
đất);
+ Môi trường (bao gồm môi trường tự nhiên gồm những điều kiện cơ bản như
cảnh quan, nguồn nước; mức độ ô nhiễm không khí và nguồn nước; mức độ thoái hóa
của đất, v.v. và môi trường kinh tế - xã hội gồm những điều kiện cơ bản như kết cấu hạ
tầng tốt hay không tốt, thuận lợi hay không thuận lợi về giao thông, thương mại, thông
tin liên lạc, y tế, văn hóa giáo dục, trật tự và an ninh xã hội, v.v.);
+ Các đặc điểm về pháp lý (qui hoạch khu đất, giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất, quyền thừa kế, đất được tặng, cho, thuê, lấn chiếm, v.v.
+ Thời điểm chuyển nhượng, giao dịch, hoặc đấu giá quyền sử dụng đất thành
công.
+ Thống kê các mức giá chuyển nhượng, giá cho thuê, đấu giá quyền sử dụng
đất.
+ Thời gian, điều kiện giao dịch chuyển nhượng và thanh toán.
- Điều kiện của thông tin:
Những thông tin trên đây phải được thu thập từ kết quả những cuộc giao dịch
chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường trong điều kiện bình thường,
tức là những cuộc giao dịch giữa người mua và người bán tự nguyện, mỗi bên có đầy
đủ thông tin và hiểu biết về loại đất, thửa đất, khu đất mà mình tham gia giao dịch.
Những cuộc giao dịch mua bán này không có tính đầu cơ, không bị sức ép về thời
gian, bị ép buộc mua bán hoặc mua bán giữa các bên có quan hệ huyết thống, không
có giấy tờ hợp pháp và các lý do chủ quan khác gây tác động làm sai lệch quá trình
hình thành và vận động bình thường của giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên thị
trường.
- Bước 2: So sánh, phân tích thông tin:
Căn cứ những thông tin đã khảo sát, thu thập được ở Bước 1, tiến hành phân
tích, so sánh để lựa chọn những tiêu chí giống nhau và khác nhau giữa các thửa đất,
10
ĐH13QLGL-KINH TẾ ĐẤT ĐAI
khu đất so sánh với thửa đất, khu đất cần định giá. Trên cơ sở đó xác định các tiêu chí

giống và khác biệt về giá để tính toán, xác định giá cho thửa đất, khu đất cần định giá.
- Bước 3: Thực hiện điều chỉnh các yếu tố khác biệt về giá giữa các thửa đất,
khu đất so sánh với thửa đất, khu đất cần định giá để xác định giá cho thửa đất cần
định giá.
Giá trị ước tính của thửa đất, khu đất cần định giá được tính theo cách điều
chỉnh các yếu tố khác biệt về giá với từng thửa đất, khu đất so sánh như sau:
Giá trị ước
tính của thửa
đất, khu đất
cần định giá
=
Giá chuyển nhượng
quyền sử dụng đất
của từng thửa đất,
khu đất so sánh
±
Mức tiền điều chỉnh mức giá hình
thành từ những yếu tố khác biệt
về giá của từng thửa đất, khu đất
so sánh với thửa đất, khu đất cần
định giá
Trong đó, mức tiền điều chỉnh mức giá giữa từng thửa đất, khu đất so sánh và
thửa đất, khu đất cần định giá là lượng điều chỉnh sự khác biệt về giá xuất phát từ
những khác biệt về vị trí thửa đất, kết cấu hạ tầng, đặc điểm của loại đất, mức độ ô
nhiễm môi trường, v.v Sự khác biệt về giá giữa thửa đất so sánh và thửa đất cần định
giá (có thể tính theo giá trị tuyệt đối hoặc tỷ lệ % của giá chuyển nhượng quyền sử
dụng đất) được xác định căn cứ vào đánh giá của các chuyên gia và cơ quan định giá
đất.
Trường hợp giá đất có biến động trong khoảng thời gian từ thời điểm chuyển
nhượng thành công quyền sử dụng đất của thửa đất so sánh đến thời điểm xác định giá

của thửa đất cần định giá, thì phải điều chỉnh mức giá của thửa đất so sánh về ngang
mức giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường, sau đó thực hiện
việc điều chỉnh tiếp mức giá của thửa đất so sánh theo công thức nêu trên.
- Bước 4: Xác định giá của thửa đất cần định giá bằng cách lấy số bình quân
của các mức giá của 3 đến 5 thửa đất, khu đất so sánh đã tính toán điều chỉnh khác biệt
về giá ở Bước 3.
2.1.2 Khấu trừ giá trị tài sản trên đất
Đối với trường hợp giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất bao gồm cả giá trị
các tài sản trên đất (công trình, nhà cửa, vật kiến trúc, đất đã có trồng cây lâu năm như
cao su, cà phê, chè, tiêu, điều, v.v., hoặc cây ăn quả) thì khi tính giá đất phải khấu trừ
phần giá trị còn lại của công trình, nhà cửa, vật kiến trúc, cây trồng đã đầu tư trên đất
theo công thức sau:
Giá đất tại thời
điểm xác định
giá
=
Tổng giá trị khu đất (gồm
cả giá trị của đất và công
trình trên đất) tại thời
-
Giá trị còn lại của công
trình, nhà cửa, vật kiến
trúc, cây trồng tại thời
11
ĐH13QLGL-KINH TẾ ĐẤT ĐAI
điểm xác định giá điểm xác định giá
Trong đó:
Giá trị còn lại của
công trình, nhà cửa,
vật kiến trúc, cây

trồng tại thời điểm
xác định giá
=
Nguyên giá
hoặc tổng chi
phí đầu tư
xây dựng các
công trình
-
Tỷ lệ
khấu
hao
hàng
năm (%)
x
Nguyên giá
hoặc tổng
chi phí đầu
tư xây dựng
các công
trình
x
Số năm
đã sử
dụng các
công
trình đầu
tư
Phương pháp tính tổng chi phí đầu tư xây dựng công trình, vườn cây lâu năm;
phương pháp tính khấu hao; tỷ lệ khấu hao áp dụng theo những quy định hiện hành

của Nhà nước.
Đối với những công trình, vật kiến trúc hoặc cây lâu năm không nằm trong
danh mục các qui định hiện hành về khấu hao của Nhà nước thì Sở Tài chính phối hợp
với các Sở, ngành liên quan căn cứ vào nguyên tắc tính khấu hao để hướng dẫn
phương pháp tính khấu hao cho phù hợp.
Trường hợp các công trình, nhà cửa, vật kiến trúc hoặc cây trồng lâu năm trên
thửa đất đã hết thời hạn khấu hao mà vẫn được khai thác sử dụng, thì giá trị của nó
được tính theo giá trị đánh giá lại tài sản.
Trường hợp các công trường, nhà cửa, vật kiến trúc hoặc cây trồng lâu năm trên
thửa đất đó hết thời hạn khấu hao mà vẫn được khai thác sử dụng, thì giá trị của nó
được tính theo giá trị đánh giá lại tài sản.
2.3 Cơ sở pháp lý

Các văn bản pháp quy đất đai

Luật đất đai 2013 số 45/2013/QH13. Ngày 29/11/2013.

Nghị định 43/2014/NĐ-CP hướng dẫn thi hành Luật Đất đai

Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ.Về phương
pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất.

Các văn bản pháp quy về thẩm định giá

Thông tư 36/2014/TT-BTNMT quy định chi tiết phương pháp định giá đất; xây
dựng, điều chỉnh bảng giá đất; định giá đất cụ thể và tư vấn xác định giá đất

Nghị định số 89/2013/NĐ-CP ngày 06 tháng 8 năm 2013 của Chính phủ quy
định chi tiết thi hành một số điều của Luật giá về thẩm định giá;


Thông tư 38/2014/TT-BTC ngày 28/3/2014 của Bộ Tài chính về việc hướng dẫn
một số điều của Nghị định 89/2013/NĐ-CP ngày 6/8/2013 của Chính phủ

Quyết định 56/2013/QĐ-UBND của UBND tỉnh Gia Lai về việc ban hành bảng
giá đất tỉnh Gia Lai năm 2014
12
ĐH13QLGL-KINH TẾ ĐẤT ĐAI
Quyết định 56/2013/QĐ-UBND của UBND tỉnh Gia Lai về việc ban hành bảng giá
đất tỉnh Gia Lai năm 2014
13
ĐH13QLGL-KINH TẾ ĐẤT ĐAI
2.4 Cơ sở thực tiễn
Tại sao phải định giá bất động sản?
Bất cứ dự án bất động sản nào cũng đều cần phải định giá, hay còn gọi là tính giá trị
của quyền sở hữu bất động sản cụ thể bằng hình thức tiền tệ. Mục của định giá bất
động sản vì những lý do sau:
•
Định giá bất động sản để phục vụ cho khấu hao tài sản và làm cơ sở thực hiện
bảo hiểm tài sản, bồi thường và đánh giá tài sản.
•
Định giá bất động sản để mua bán, chuyển nhượng bất động sản. Đây chính là
cơ sở để người có tài sản đặt mức giá bán khi đưa bất động sản vào thị trường.
•
Định giá bất động sản cũng làm người mua bất động sản quyết định mua nó với
giá như thế nào là hợp lý thông qua các đơn vị tư vấn làm dịch vụ định giá bất
động sản.
•
Khi Cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước; doanh nghiệp góp vốn hợp tác kinh
doanh; hơp nhất, sáp nhập hoặc giải thể; bán doanh nghiệp; cho thuê doanh
nghiệp cũng cần định giá bất động sản để chuyển đổi quyền bất động sản.

•
Định giá bất động sản còn làm cơ sở cho việc đền bù giải phóng mặt bằng khi
thực hiện các dự án đầu tư, giao thông, công trình công cộng,… hoặc bồi
thường thiệt hại khi có sự cố.
•
Định giá bất động sản là cần thiết khi vay vốn vì bất cứ ngân hàng nào cũng có
quy định làm thủ tục vay vốn kinh doanh phải có tài sản thế chấp.
•
Các công ty bảo hiểm cần định giá các tài sản để ký kết hợp đồng bảo hiểm với
mức bồi thường rõ ràng khi có rủi ro. Vì vậy, bất động sản là một loại tài sản,
nó cũng cần được định giá trong trường hợp này.
•
Định giá bất động sản còn để thanh lý tài sản khi hoạt động kinh doanh tiến
hành các thủ tục đấu giá hoặc xét bán tài sản.
Nhiều người nghĩ định giá bất động sản chỉ dành cho các chủ đầu tư. Tuy nhiên, nó
áp dụng với mọi đối tượng có nhu cầu bán – mua tài sản là bất động sản. Qua đây,
chúng ta có thể hiểu thêm về khái niệm định giá bất động sản và áp dụng nó vào trong
các giao dịch nhằm xác định giá trị thật của bất động sản.
14
ĐH13QLGL-KINH TẾ ĐẤT ĐAI
III. KẾT QUẢ
3.1 Giới thiệu địa điểm nguyên cứu

Sơ đồ phường Diên Hồng - Pleiku - Gia Lai

Địa điểm nguyên cứu thuộc phường Diên Hồng gồm các đường
•
Đường Nguyễn Thiếp (đoạn Nguyễn Văn Cừ-Hai Bà trưng thuộc đoạn
Nguyễn Văn Cừ-Huỳnh Thúc Kháng)
•

Đường Trần Quang Khải (toàn tuyến)
•
Đường Lý Thái Tổ (đoạn Hùng Vương-Hai Bà Trưng thuộc đoạn Hùng
Vương-Phan Đình Phùng)
•
Đường Đinh Tiên Hoàng (đoạn Hùng Vương-Hai Bà Trưng)
•
Đường Hoàng Văn Thụ (đoạn Hùng Vương-Hai Bà Trưng)
•
Trung tâm thương mại Pleiku - Gia Lai
•
Đất trồng cây hàng năm của Ông Bùi Hữu Nghĩa, Hẻm 200 Nguyễn Văn Cừ
15
ĐH13QLGL-KINH TẾ ĐẤT ĐAI
(Ảnh Trung tâm thương mại Pleiku - Gia Lai)
(Ảnh Trung tâm thương mại Pleiku - Gia Lai)
16
ĐH13QLGL-KINH TẾ ĐẤT ĐAI
3.2 Tình hình thực tế
3.2.1 Kết quả điều tra
Kết quả điều tra thực tế giá bán và giá thuê của các bất động sản trên một số tuyến
đường trong phạm vi nguyên cứu
ĐƯỜNG Điểm nguyên cứu 1 Điểm nguyên cứu 2 Điểm nguyên cứu 3
Nguyễn Thiếp
(đoạn Nguyễn Văn
Cừ-Hai Bà Trưng
thuộc đoạn
Nguyễn Văn Cừ-
Huỳnh Thúc
Kháng)

02 Nguyễn Thiếp
5m x 22m
DTXD
110m
2
750 triệu đồng
17 Nguyễn Thiếp
5m x 25m
DTXD
125m
2
800 triệu đồng
42 Nguyễn Thiếp
7m x 23m
DTXD
322m
2
1.5 tỷ đồng
đồng
Lý Thái Tổ
(đoạn Hùng
Vương-Hai Bà
Trưng thuộc đoạn
Hùng Vương-Phan
Đình Phùng)
235 Lý Thái Tổ
6m x 20m
DTXD
120m
2

1.7 tỷ đồng
42 Lý Thái Tổ
4.5m x20m
DTXD
90m
2
1.4 tỷ đồng
98 Lý Thái Tổ
4.5m x 20m
DTXD
180m
2
1.6 tỷ đồng
Trần Quang Khải
(Toàn Tuyến)
03 Trần Quang Khải
7m x 20m
DTXD
140m
2
2 tỷ đồng
đồng
22 Trần Quang Khải
5m x 15m
DTXD
225m
2
1.6 tỷ đồng
đồng
32 Trần Quang Khải

4.5m x 21m
DTXD
189m
2
1.8 tỷ đồng
đồng
Đường Điểm nguyên
cứu 1
Điểm nguyên
cứu 2
Điểm
nguyên
cứu 3
Điểm nguyên cứu 4
Đinh Tiên Hoàng
(đoạn Hùng
Hùng Vương-Trần Phú Trần Phú-Hai Bà Trưng
91 Đinh Tiên
Hoàng
5mx20m
DTXD
200m
2
3.4 tỷ đồng
đồng
62 Đinh Tiên
Hoàng
4.5mx20m
DTXD
270m

2
3.7 tỷ đồng
đồng/m
2
22 Đinh Tiên
Hoàng
7mx20m
DTXD
420m
2
5 tỷ đồng
đồng
12Đinh Tiên
Hoàng
5mx20m
DTXD
500m
2
6.5 tỷ đồng
đồng
Hoàng Văn Thụ
(đoạn Hùng
Hùng Vương-Trần Phú Trần Phú-Hai Bà Trưng
17
ĐH13QLGL-KINH TẾ ĐẤT ĐAI
82 Hoàng Văn
Thụ
5mx10m
DTXD
200m

2
3 tỷ đồng
đồng
12 Hoàng Văn
Thụ
5mx15m
DTXD
225m
2
4 tỷ đồng
đồng
7 Hoàng Văn
Thụ
5mx20m
DTXD
200m
2
5.5 tỷ đồng
70-72 Hoàng
Văn Thụ
6mx12m
DTXD
72m
2
8 tỷ đồng
đồng
3.2.2 Nhận xét
•
Đất là điều kiện đầu tiên và là nền tảng tự nhiên của bất kỳ một quá trình sản suất
nào, vì đất đai mang tính khan hiếm gắn với phạm trù cầu và nhu cầu nên đối với các

bất động sản gần trung tâm thương mại nhu cầu về bất động sản để mở cửa hàng kinh
doanh là rất lớn trong khi lượng cung thì ít ỏi nên giá thị trường bất động sản tăng cao
•
Thị trường nhà đất luôn biến động, tình trạng “sốt giá” rồi “đóng băng” diễn ra
liên tiếp làm xuất hiện tình trạng không chỉ các nhà đầu tư nhỏ và vừa bị phá sản mà
ngay cả các nhà đầu tư lớn cũng đã phải tuyên bố phá sản; Giá đất tăng cao, song giá
vật tư cũng ngày càng tăng, giá nhiên liệu tiếp tục leo thang
•
Trong thị trường giá cả hàng hoá nói chung và bất động sản nói riêng được hình
thành thông qua quan hệ cung cầu. Khi có sự cân bằng cung cầu trên thị trường hình
thành giá cả cân bằng thị trường của hàng hoá. Giá cả cân bằng này sẽ thay đổi khi có
sự mất cân đối cung cầu: giá giảm khi cung lớn hơn cầu và tăng khi cung nhỏ hơn cầu.
•
Giá trị đất đai còn phụ thuộc vào giá trị đầu tư trên nó và các yếu tố về vị thế, kinh
tế, xã hội, tự nhiên, pháp lý Nên để xác định giá đất phù hợp với điều kiện thực tế thì
việc phân tích các nhân tố ảnh hưởng tới giá đất đóng một vai trò vô cùng quan trọng
trong việc thẩm định giá đất, Biểu hiện:

Khả năng sinh lời do yếu tố vị trí BĐS mang càng càng cao thì giá trị của BĐS
càng lớn. Mỗi BĐS luôn đồng thời tồn tại hai loại vị trí, vị trí tuyệt đối và vị trí tương
đối. Xét trên phương diện tổng quát cả hai loại vị trí nói trên đều có vai trò quan trọng
trong việc xác lập giá trị của BĐS. Những BĐS nằm tại trung tâm đô thị hay một vùng
nào đó sẽ có giá trị lớn hơn những BĐS nhà đất cùng loại nằm ở các vùng ven trung
tâm (vị trí tương đối). Những BĐS nằm tại các ngã 4 hay ngã 3, trên các trục lộ giao
thông quan trọng lại có giá trị cao hơn những BĐS nằm ở vị trí khác( vị trí tuyệt đối).
Việc xem xét đánh giá ưu thế về vị trí BĐS là cực kỳ quan trọng, đặc biệt là đối với
việc xác định giá đất.

Khả năng mang lại thu nhập từ BĐS: mức thu nhập hàng năm từ BĐS mang
lại sẽ có ảnh hưởng quan trọng đến giá của BĐS đó. Khi khả năng tạo ra thu nhập càng

cao thì giá chuyển nhượng của nó càng cao và ngược lại.

Giá trị đất đai còn phụ thuộc vào giá trị đầu tư trên nó, thể hiện:
Với cùng diện tích, Số 12 Đinh Tiên Hoàng và số 7 Hoàng Văn Thụ, mặc dù
18
ĐH13QLGL-KINH TẾ ĐẤT ĐAI
Hoàng văn thụ gần với trung tâm thương mại hơn nhưng giá của bất động sản ở 12
Đinh Tiên Hoàng vẫn cao hơn số 7 Hoàng Văn Thụ.

Giá trị của bất động sản còn phụ thuộc vào yếu tố giao thông, thể hiện:
Số 98 Lý Thái Tổ với diện tích xây là 180m
2
đồng giá với Số 22 Trần Quang
Khải với diện tích xây dựng là 225m
2
. Có thể nhận ra giá đất ở đường lý thái tổ cao
hơn so với Trần Quang Khải vì bề rộng đường Trần Quang khải nhỏ hơn so với Lý
Thái Tổ, đường Lý Thái Tổ là một tuyến đường lớn đi về Biển Hồ và đi về CĐ Sư
Phạm Gia Lai(Số 126 Lê Thánh Tôn)
3.2.3 Vấn đề
•
Thuận lợi:

Các bất động sản có giá cao là vì gần Trung Tâm Thương Mại, khả năng
sinh lời rất lớn từ các hoạt động kinh doanh, thương mại của các tổ chức, cá
nhân có bất động sản.

Thu hút các nhà đầu tư, đầu tư vào bất động sản để kinh doanh sinh lời.
•
Khó khăn:


Lượng người đổ về đây không ngừng tăng lên kéo theo việc nhu cầu tăng
cao, giá bất động sản bị đẩy lên ngưởng trời, các lô đất lớn bị cắt xẻo thành những lô
nhỏ hơn không đồng đều khó khăn cho việc quản lý. Các toà nhà dần hình thành để
tăng diện tích sử dụng. Dân cư đông gây nên không ít các vấn đề về xã hội và ôi
nhiễm

Dân số ngày càng tăng cao đồng nghĩa với nguồn cung nhà đất tại pleiku
ngày càng thiếu, không đáp ứng đủ nhu cầu. Cũng chính vì thế, bất động sản pleiku
dần đắt đỏ, đặc biệt là những khu vực gần trung tâm thương mại và trung tâm hành
chính của thành phố.

Giá của bất động sản ngày càng tăng cao kéo theo giá của các sản phẩm
khác tăng theo, người có thu nhập thấp không thể mua nhà.
•
Cách giải quyết: Thực hiện các chính sách quy hoạch, sử dụng đất tốt hơn.
Quy hoạch sử dụng đất đai là sự đánh giá tiềm năng đất đai có hệ thống, có tính thay
đổi trong sử dụng đất đai và liên quan đến những điều kiện kinh tế- xã hội để chọn lọc
và thực hiện các mô hình sử dụng đất đai tốt nhất. Đồng thời Quy hoạch sử dụng đất
đai cũng là chọn lọc và đưa vào thực hành những Sử dụng đất đai đó mà nó phải phù
hợp với yêu cầu cần thiết của con người về bảo vệ nguồn tài nguyên thiên nhiên trong
tương lai
19
ĐH13QLGL-KINH TẾ ĐẤT ĐAI
Định giá bất động sản
Thời gian thu thập thông tin: 13/11/2014

Bất động sản cần thẩm định giá
•
Đất trồng cây hàng năm của Ông Bùi Hữu Nghĩa

•
Bất động sản thẩm định giá là đất sản xuất nông nghiệp
•
Vị trí: Hẻm 200 Nguyễn Văn Cừ
•
Đặc điểm pháp lý: tốt, đất toàn quyền
•
Đặc điểm kỹ thuật:

Tổng diện tích: 40mx40m=1600m
2

An ninh khu vực: Ổn định

Môi trường: Môi trường tương đối trong sạch

Tình trạng đất: tốt

Phương pháp thẩm định giá

Phương pháp so sánh trực tiếp

Phương pháp điều tra bảng giá đất

Các bất động sản so sánh thu thập trên thị trường
3.3.1 Định giá bất động sản bằng phương pháp so sánh trực tiếp
STT Vị trí Diện Tích Đặc điểm Pháp lý Giá thị trường
1 Hẻm 200
Nguyễn Văn
Cừ

18mx25m+5m
(mét xéo)
=455m
2
Đất trồng
cây hàng
năm
Tốt, đất
toàn
quyền
728.000.000
(đồng)
Hoặc
1.600.000
(đồng/m
2
)
2 Hẻm 200
Nguyễn Văn
Cừ
25mx30m
=750m
2
Đất trồng
cây hàng
năm
Tốt, đất
toàn
quyền
1.275.000.000

(đồng)
Hoặc
1.700.000
(đồng/m
2
)
3 Hẻm 200
Nguyễn Văn
Cừ
20mx42m+15m
(mét xéo)
=855m
2
Đất trồng
cây hàng
năm
Tốt, đất
toàn
quyền
1.282.500.000
(đồng)
Hoặc
1.500.000
(đồng/m
2
)
20
ĐH13QLGL-KINH TẾ ĐẤT ĐAI

Bình quân 1m

2
đất ở khu vực này là: 1.600.000 đồng/m2
Như vậy giá trị của đất cần thẩm định là 1.600.000x1600=2.560.000.000 đồng)

Phương pháp chấm điểm đểm để tìm tỉ lệ điều chỉnh các yếu tố:
Yếu tố điều chỉnh BĐS TĐ BĐS SS1 BĐS SS2 BĐS SS3
Tình trạng pháp lý 10 10 10 10
Hình dáng 10 8 9 7.5
Tình trang đất 8.5 9 8.5 9
An ninh 9 9 9 9
Giao thông 8 8 8 8
Môi trường 9 9 9 9
Kết Luận:

Hình dáng:
•
BĐS SS1 kém hơn BĐS TĐ 2%
•
BĐS SS2 kém hơn BĐS TĐ 1%
•
BĐS SS3 kém hơn BĐS TĐ 2.5%

Tình trạng đất
•
BĐS SS1 kém hơn BĐS TĐ 5.55%
•
BĐS SS3 hơn BĐS TĐ 5.55%
Bảng điều chỉnh
21
ĐH13QLGL-KINH TẾ ĐẤT ĐAI

Yếu tổ so sánh BĐS TĐ BĐS SS1 BĐS SS2 BĐS SS3
Giá bán 728.000.000
(đồng)
1.275.000.000
(đồng)
1.282.500.000
(đồng)
Diện tích 1600m
2
455m
2
750m
2
855m
2
Giá bán/m
2
1.600.000
(đồng/m
2
)
1.700.000
(đồng/m
2
)
1.500.000
(đồng/m
2
)
Mức điều chỉnh +1.832.000.000 +1.445.000000 +1.117.500.000

Giá sau điều
chỉnh
2.560.000.000 2.720.000.000 2.400.000.000
Tình trạng pháp
lý
Tốt, đất toàn
quyền
Tốt, đất toàn
quyền
Tốt, đất toàn
quyền
Tốt, đất toàn
quyền
1.Hình dáng -2% -1% -2.5%
Mức điều chỉnh 51.200.000 đồng 27.000.000
đồng
60.000.000
đồng
Giá sau điều
chỉnh
2.508.800.000
đồng
2.693.000.000
đồng
2.340.000.000
đồng
2.Tình trạng
đất
-5.55% 0% +5.55%
Mức điều chỉnh 139.238.400

đồng
0 129.870.000
đồng
Giá sau điều
chỉnh
2.369.561.600
đồng
2.693.000.000
đồng
2.469.870.000
đồng
ta sử dụng kết quả điều chỉnh từ BĐS SS2 là BĐS so sánh vì tổng giá trị điều chỉnh
gộp thấp nhất
Vậy giá trị BĐS cần định giá là 2.693.000.000 đồng
•
Vậy từ 2 kết quả tìm được, có thể đưa ra giá trị thửa đất của Ông Bùi Hữu
Nghĩa là:
(2.693.000.000+2.560.000.000)/2 = 2.626.500.000 VNĐ
3.3.2 Định giá bất động sản bằng phương pháp điều tra bảng giá
Định giá đất trồng cây hàng năm của Ông Bùi Hữu Nghĩa
•
Vị trí: Hẻm 200 Nguyễn Văn Cừ (thuộc đoạn Cổng Nghĩa Trang-Trần Nhật Duật,
hết RD nhà 172)
•
Diện tích khu đất này này 1600m
2
•
Hẻm 200 Nguyễn Văn Cừ có kích thước là 6m
•
Theo Quyết định 56/2013/QĐ-UBND của UBND tỉnh Gia Lai về việc ban hành

bảng giá đất tỉnh Gia Lai năm 2014 đơn giá của hẻm này là 665.000 đồng/m
2
22
ĐH13QLGL-KINH TẾ ĐẤT ĐAI
Vậy có thể đưa ra giá tri của Thửa đất này là:
1600*665.000=1.064.000.000 (đồng)
3.3.3 Nhận xét
•
Từ kết quả của thẩm định giá khu đất của ông Bùi Hữu Nghĩa có thể thấy mức
chênh lệch giữa giá trên thị trường và trên bảng giá là rất lớn.
•
Trong lĩnh vực đất đai ở nước ta hiện nay vẫn tồn tại song song hai loại giá:
giá thị trường và giá nhà nước. Giá đất thị trường thì người ta nói tới hằng ngày, còn
giá đất nhà nước không mấy ai nói đến, nhưng thực ra loại giá này đang gây ra nhiều
vấn đề xã hội và làm đau đầu nhiều ngành, nhiều cấp.
•
Khung giá đất hiện nay khá lạc hậu so với mức giá chuyển nhượng thực tế trên
thị trường,

bởi lẽ từ khi lấy số liệu để xây dựng bảng giá đất cho đến khi ban hành, giá
chuyển nhượng thực tế trên thị trường đã biến động rất nhiều. Tất nhiên là có cả yếu tố
chủ quan, tức do những người làm công tác định giá chưa đủ năng lực và thiếu thực tế.
•
Thông thường cứ khoảng tháng 6 hàng năm thì các cơ quan chuyên môn sẽ
tiến hành khảo sát giá đất để chuẩn bị cho việc ban hành bảng giá đất năm tới. Do đó,
kể từ khi tiến hành điều tra, khảo sát cho đến khi ban hành được bảng giá mới thì giá
đất thực tế lại đã thay đổi.
•
Dù năm nào cũng tiến hành khảo sát, xây dựng khung mới song bảng giá đất
hàng năm của các địa phương ban hành luôn thấp hơn giá đất chuyển nhượng thực tế

trên thị trường, chỉ bằng 30 - 60%.
•
Tuy cùng gọi là giá, nhưng chúng rất khác nhau như khác về quyền định giá và
khác về lĩnh vực áp dụng. Tuy vậy, hai loại giá này lại tương tác lẫn nhau, dẫn đến có
những mâu thuẫn giữa khách quan với chủ quan, giữa biến động và ổn định, giữa kinh
tế với hành chính.
3.3.4 Biện pháp giải quyết
•
Bảng giá đất chỉ áp dụng chủ yếu để thu thuế, phí, xử lý vi phạm hành chính ,
giá đất thấp chỉ gây ra thất thu cho ngân sách nhà nước vì thuế và phí và tiền phạt vi
phạm hành chính đều tính theo bảng giá đất thấp. Tỷ lệ thất thu cho ngân sách bằng tỷ
lệ giữa giá đất trung bình trên thị trường và giá đất theo bảng giá đất của UBND cấp
tỉnh. Các nhà quản lý chắc không ai muốn rơi vào tội danh “làm thất thu ngân sách nhà
nước”
•
Cần sự quan tâm hơn nữa của Đảng và Nhà nước, cùng các cấp các ngành
trong công tác quản lý đất đai nói chung, công tác định giá đất nói riêng. Xem xét để
ban hành một hệ thống văn bản pháp luật, các thông tư hướng dẫn thi hành và các quy
định cụ thể, chặt chẽ, đồng bộ và phù hợp với thực tế tại các địa phương
•
Phải xác định công tác định giá đất là một nhiệm vụ rất quan trọng trong quản
23
ĐH13QLGL-KINH TẾ ĐẤT ĐAI
lý đất đai, bất động sản trên địa bàn quận, để từ đó nâng cao nhận thức chung trong đội
ngũ làm cán bộ làm công tác quản lý đất đai.
•
Trong công tác định giá đất, UBND quận Lê Chân cần phải triệt để trong việc
ứng dụng công nghệ thông tin, khoa học kỹ thuật
•
Cần thiết, có thể thuê các đơn vị có chức năng thẩm định giá, cơ quan tư vấn

về giá đất khảo sát, điều tra giá đất thị trường, tư vấn xây dựng về giá các loại đất cụ
thể trên địa bàn quận.
•
Cần phân bổ kinh phí hàng năm từ ngân sách địa phương cho công tác định
giá đất.
•
Thường xuyên tổ chức tập huấn triển khai các văn bản pháp quy của nhà nước,
tổ chức đào tạo, bồi dưỡng nghiệp vụ để nâng cao trình độ, chuyên môn nghiệp vụ cho
các cán bộ làm công tác định giá đất.
•
Duy trì và mở rộng quan hệ quốc tế trong công tác đào tạo, phát triển nguồn
nhân lực, trao đổi kinh nghiệm, nâng cao năng lực thể chế.
•
Nâng cao vai trò cấp phường, cán bộ địa chính và đội ngũ cán bộ tổ dân phố.
•
Tổ chức định kỳ các cuộc gặp gỡ, trao đổi, giải đáp thắc mắc về quản lý đất
đai gữa cán bộ nhà nước với quần chúng nhân dân.
•
Thường xuyên tuyên truyền, vận động và giải thích đầy đủ mục đích và ý
nghĩa của việc định giá. Bên cạnh đó, cần công khai đầy đủ bảng giá đất hàng năm,
tham khảo ý kiến của nhân dân để từ đó đảm bảo tính dân chủ, minh bạch.
•
Khuyến khích kịp thời những tổ chức, cá nhân chấp hành tốt về giá đất, xử lý
nghiêm minh những cá nhân tổ chức gian lận trong việc xác định giá đất để từ đó có
tính răn đe.
•
Tăng cường công tác thanh tra, kiểm tra.
•
Hàng tháng thường xuyên tổ chức giao ban định kỳ rút kinh nghiệm về công
tác định giá đất.

24
ĐH13QLGL-KINH TẾ ĐẤT ĐAI
IV. KẾT LUẬN
Đất là điều kiện đầu tiên và là nền tảng tự nhiên của bất kỳ một quá trình sản suất
nào, vì đất đai mang tính khan hiếm gắn với phạm trù cầu và nhu cầu nên đối với các
bất động sản gần trung tâm thương mại nhu cầu về bất động sản để mở của hàng kinh
doanh là rất lớn trong khi lượng cung thì ít ỏi nên giá thị trường bất động sản tăng cao.
Giá trị đất đai còn phụ thuộc vào giá trị đầu tư trên nó và các yếu tố về vị thế, kinh
tế, xã hội, tự nhiên, pháp lý Nên để xác định giá đất phù hợp với điều kiện thực tế thì
việc phân tích các nhân tố ảnh hưởng tới giá đất đóng một vai trò vô cùng quan trọng
trong việc thẩm định giá đất
Kể từ năm 1986, với chính sách “mở cửa”, kinh tế Việt Nam bắt đầu chuyển đổi
từ mô hình quản lý “kinh tế kế hoạch hóa tập trung” sang mô hình “kinh tế thị trường
định hướng xã hội chủ nghĩa”, cùng với sự chuyển đổi này những chính sách quản lý
đất đai cũng được điều chỉnh để phù hợp với sự vận hành của thể chế kinh tế thị
trường có sự quản lý của Nhà nước. Tại luật số 13/2003/QH11, kỳ họp thứ tư thông
qua luật đất đai sửa đổi, trong điều 56 về “giá đất do Nhà nước quy định”, tại mục 1
đưa ra nguyên tắc định giá đất phải “Sát với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất
thực tế trên thị trường trong điều kiện bình thường; khi có chênh lệch lớn so với giá
chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường thì phải điều chỉnh cho phù
hợp”. Tuy nhiên trong thực tế thực hiện mười năm qua của luật đất đai sửa đổi 2003
liên quan đến giá đất cho thấy mặc dù đã rất cố gắng của cơ quan quản lý Nhà nước về
định giá đất, nhưng cơ chế vận hành của thị trường trong thực tế giữa giá đất do Nhà
nước quy định so với giá đất giao dịch trên thị trường luôn có sự chênh lệch khá lớn,
giá giao dịch thị trường cao hơn so với giá quy định thường ở mức trung bình 30%. Do
sự chênh lệch này đã gây ra nhiều bức xúc trong xã hội, nhất là công tác đền bù, giải
phóng mặt bằng hay thu hồi đất.
Chính sách giá cả đất đai trong điều kiện kinh tế thị trường có sự quản lý của Nhà
nước đã được áp dụng theo hướng chịu điều tiết chủ yếu của Nhà nước, chính vì thế sự
chênh lệch giá thị trường và giá quy định của Nhà nước đã tạo những khe hở lớn trong

thu chi ngân sách và cũng là nguyên nhân của các hiện tượng đầu cơ. Vì vậy, cần phân
chia rõ hơn phần đất nào cần sự định giá của Nhà nước nhằm đảm bảo cơ chế sở hữu
toàn dân về đất đai, phần đất nào để các tổ chức định giá làm vì doanh nghiệp kinh
doanh, mang tính thị trường. Riêng phần đất dự án sẽ được định giá cụ thể, áp dụng
theo cơ chế thị trường, khi nào phát sinh thì sẽ định giá.
Thẩm định giá tốt sẽ đảm bảo được quyền lợi của doanh nghiệp, tổ chức và cá nhân
khi tham gia thị trường cũng như tính minh bạch, lành mạnh không chỉ của thị trường
bất động sản mà của cả những lĩnh vực khá nhạy cảm như tín dụng ngân hàng và sâu
xa hơn là sự ổn định của cả nền kinh tế.
Để tồn tại và phát triển, hoạt động định giá tài sản và bất động sản, cùng những
đơn vị thực hiện chức năng này phải điều chỉnh và nâng cao trình độ hơn nữa mới
mong đáp ứng phần nào yêu cầu của thực tế. Vấn đề gắn kết trách nhiệm cũng phải
được đặt ra, thay vì thông tin định giá chỉ mang tính tham khảo như hiện nay. Các
thẩm định viên, các định giá viên bất động sản và công ty chủ quan phải chịu sự ràng
buộc và cam kết thực hiện nghiệp vụ một cách trung thực, khách quan, tránh bị lôi
kéo, lợi dụng và nảy sinh tiêu cực.
25