Đầu tư cá nhân trên Thị Trường Bất Động Sản khu vực Hà Nội

1


PHẦN MỞ ĐẦU
1. Sự cần thiết của luận án
Bất động sản (BĐS) là tài sản lớn của mỗi quốc gia. Khoảng 1/3 tổng tài sản
trên thế giới nằm trong BĐS nhà ở. Thị trường bất động sản (TTBĐS) được công
nhận là một trong những bộ phận quan trọng nhất của nền kinh tế rộng lớn (Reed &
Mills, 2007). Tầm ảnh hưởng của TTBĐS đối với nền kinh tế đã được chứng minh rõ
ràng bởi những hậu quả diễn ra ngay sau sự sụp đổ thị trường thế chấp dưới chuẩn ở
Mỹ và gây ra cuộc khủng hoảng tài chính dẫn đến suy thoái kinh tế toàn cầu.
Đầu tư BĐS là một hình thức đầu tư quan trọng của nền kinh tế (Haibin Zhu,
2003)và là một trong những kênh đầu tư phổ biến nhất (Goetzmann (1993).
Kullmann và Siegel (2003) cũng xác nhận BĐS là tài sản được đầu tư rộng rãi nhất
trong danh mục đầu tư không thay đổi điển hình của Mỹ. Shiller (2007) nhấn mạnh
tầm quan trọng của việc sở hữu nhà đất, đầu tư khu dân cư là phần biến động của
GDP và có tương quan đáng kể với chu kỳ kinh doanh.Goetzmann (1993) phát hiện
rằng một danh mục đầu tư hiệu quả của hộ gia đình sẽ dành một tỉ lệ tương đối vào
BĐS. Mặc dù tầm quan trọng của đầu tư BĐS đối với các cá nhân, cũng như với cả
nền kinh tế là rõ ràng, nhưng các NĐT (NĐT) không phải lúc nào cũng đưa ra các
quyết định và hành động dựa vào lý trí, mà họ còn bị chi phối bởi các yếu tố tâm lý.
Khi trạng thái tâm lý tốt họ trở nên lạc quan hơn trong cách nhìn nhận đánh giá,
nhưng khi trạng thái tâm lý không tốt họ chỉ nhìn thấy mặt trái của vấn đề và trở nên
bi quan. Hơn nữa, các yếu tố vĩ mô như tăng trưởng của nền kinh tế, lãi suất,lạm phát,
tăng trưởng mức cung tiền, cơ hội đầu tư trên thị trường khác, … cũng như các yếu tố
liên quan đến bản thân của BĐS như vị trí, đặc tính của BĐS, uy tín của chủ đầu tư
… cũng là những yếu tố chi phối đến đầu tư trên TTBĐS.
Việc lựa chọn và nghiên cứu luận án“Đầu tư cá nhân trên thị trường bất
động sản khu vực Hà Nội” không chỉ có ý nghĩa sâu sắc về mặt lý thuyết - đóng
góp vào hệ thống lý thuyết chưa hoàn chỉnh về đầu tư cá nhân trên TTBĐS nói
chung và TTBĐS mới chỉ phát triển ở những giai đoạn đầu nói riêng - mà còn góp

phần giải quyết một vấn đề thực tiễn đặt ra không chỉ riêng cho lĩnh vực BĐS. Điều
này sẽ cung cấp cái nhìn sâu sắc cho các nhà hoạch định, các cơ quan quản lý
TTBĐS có các chính sách điều tiết hợp lý và thực thi đúng thời điểm để đảm bảo sự
phát triển bền vững của thị trường, đồng thời gợi ý nhiều chính sách vĩ mô trong
quản lý điều hành nền kinh tế. Ngoài ra, còn có thể giúp cho các NĐT hiểu rõ bản
thân mình hơn khi quyết định đầu tư để từ đó có những điều chỉnh hành vi phù hợp
khi tham gia vào TTBĐS.
2. Mục tiêu và câu hỏi nghiên cứu
a) Mục tiêu nghiên cứu:
- Thứ nhất, nghiên cứu để làm sáng tỏ lý thuyết về tâm lý đầu tư, những yếu
tố về môi trường vĩ mô và những yếu tố thuộc về bản thân BĐS mà NĐT quan tâm
khi đầu tư trên TTBĐS.
- Thứ hai, xác định các yếu tố tâm lý tồn tại trong bản thân NĐT và mức độ
2


biểu hiện của các yếu tố tâm lý này ở người mua tiêu dùng và người mua kinh
doanh; đánh giá sự quan tâm của người (NĐT) mua tiêu dùng và người mua kinh
doanh đến các yếu tố vĩ mô và các yếu tố thuộc về bản thân bất động sản.
- Thứ ba, đề xuất hướng tác động để điều chỉnh đầu tư cá nhân góp phần bình
ổn TTBĐS.
b) Các câu hỏi nghiên cứu:
(i) Những yếu tố tâm lý nào tồn tại trong bản thân NĐT trên TTBĐS và biểu
hiện của những yếu tố này như thế nào ở người mua tiêu dùng và người mua kinh
doanh?
(ii) Các yếu tố vĩ mô và các yếu tố thuộc về bản thân BĐS nào được NĐT
quan tâm khi đầu tư trên TTBĐS và mức độ quan tâm đến các yếu tố này như thế
nào đối với người mua tiêu dùng và mua kinh doanh?
3. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu
- Đối tượng nghiên cứu: người mua để ở và người mua kinh doanh trên

TTBĐS.
- Phạm vi nghiên cứu:
+ Về không gian: TTBĐS khu vực Hà Nội.
+ Về thời gian: Số liệu thu thập về đầu tư cá nhân trên TTBĐS Hà Nội trong
8 năm, từ 2006 đến 2013.
4. Những đóng góp mới của Luận án
a) Những đóng góp mới của luận án về mặt lý luận
Vận dụng cơ sở lý thuyết về hành vi đầu tư cá nhân trên TTBĐS, phân tích
TTBĐS Việt Nam đang trong giai đoạn đầu phát triển, luận án xác định được các
yếu tố tâm lý tồn tại trong bản thân NĐT đó là tâm lý bầy đàn, tâm lý lạc quan thái
quá, tâm lý sợ thua lỗ. Luận án cũng xác định các yếu tố bên ngoài chi phối đến đầu
tư cá nhân trên TTBĐS Việt Nam, bao gồm các yếu tố vĩ mô bao gồm: môi trường
vĩ mô, khả năng tài trợ vốn và cơ hội đầu tư trên thị trường khác. Luận án cũng chỉ
ra các yếu tố thuộc về bản thân BĐS mà NĐT quan tâm khi mua BĐS đó là đặc
điểm của BĐS, khả năng gia tăng giá trị của BĐS, các tiện ích gắn với địa điểm tọa
lạc của BĐS và c ác thông tin liên quan đến chủ đầu tư.
b)Những đóng góp mới của luận án về mặt thực tiễn
- Kết quả nghiên cứu của luận án cho thấy tâm lý bầy đàn, tâm lý lạc quan
thái quá và tâm lý sợ thua lỗ biểu hiện ở NĐT kinh doanh rõ ràng hơn so với người
mua để ở. Sự kỳ vọng của NĐT về giá BĐS trong tương lai càng lớn, kinh nghiệm
đầu tư của họ trên TTBĐS càng ít thì hành vi bầy đàn càng rõ rệt; những NĐT có
trình độ học vấn cao, kinh nghiệm đầu tư trên TTBĐS nhiều và những nhà đầu trẻ
tuổi có xu hướng lạc quan thái quá trong đầu tư BĐS; những NĐT càng có kinh
nghiệm thì càng lo sợ thua lỗ. Kết quả nghiên cứu cũng chỉ ra hành vi NĐT càng
lệch lạc thì họ càng có xu hướng tin theo những tin đồn trên thị trường, tin tưởng
vào thông tin từ những người môi giới BĐS cung cấp, chú ý đến những phát biểu
3


của các lãnh đạo trên truyền thông, tin tưởng vào những nhận định của các chuyên

gia về tình hình TTBĐS. Trên cơ sở đó, luận án đề xuất các khuyến nghị về nâng
cao tính minh bạch của TTBĐS, hoàn thiện hệ thống thông tin, dự báo TTBĐS,
nâng cao trình độ NĐT nhằm hạn chế các yếu tố tâm lý của NĐT.
- Người mua kinh doanh bị chi phối mạnh hơn người mua để ở bởi các yếu tố
liên quan đến khả năng tài trợ vốn, môi trường vĩ mô và cơ hội đầu tư trên thị
trường khác. Người mua kinh doanh quan tâm đến khả năng vay vốn, sẵn sàng vay
vốn để đầu tư BĐS khi đánh giá được mức độ gia tăng giá trị của BĐS, tình hình
phát triển các hoạt động kinh tế ở địa bàn đầu tư trong tương lai, khi có thông tin về
quy hoạch, sự thuận lợi của hệ thống giao thông, khi kỳ vọng về sự tăng giá của
BĐS. Kết quả nghiên cứu cũng chỉ ra, NĐT có trình độ học vấn càng cao thì càng
quan tâm đến khả năng tài trợ vốn đầu tư, NĐT càng có kinh nghiệm và trình độ
học vấn cao thì càng coi trọng việc đánh giá cơ hội đầu khác. Niềm tin vào sự phát
triển của nền kinh tế trong tương lai là mối quan tâm của NĐT khi quyết định đầu
tư vào TTBĐS, trong đó tốc tăng trưởng kinh tế là yếu tố quan trọng. Từ đó, luận án
đề xuất các khuyến nghị về chính sách như điều tiết dòng vốn tín dụng ngân hàng
vào TTBĐS, khuyến khích quan hệ tay ba: chủ đầu tư - ngân hàng - khách hàng,
phát triển các định chế tài chính nhằm thu hút các nguồn vốn cho đầu tư cá nhân
trên TTBĐS nhằm tạo môi trường cho đầu tư BĐS phát triển và bình ổn TTBĐS.
- Nhóm yếu tố liên quan đến bản thân BĐS được NĐT đặc biệt quan tâm.
Tuy nhiên, người mua để ở quan tâm hơn người mua kinh doanh về các đặc điểm
BĐS, các tiện ích gắn với địa điểm tọa lạc của BĐS, trong đó chất lượng nhà, sự
thuận lợi về giáo dục, y tế, chợ, siêu thị… là những yếu tố quan trọng nhất khi quyết
định mua nhà. Còn người mua kinh doanh lại chú trọng hơn đến khả năng gia tăng
giá trị của BĐS, các thông tin về chủ đầu tư. Riêng sự thuận tiện về giao thông đều
được cả người mua để ở và mua kinh doanh đặc biệt quan tâm. Trên cơ sở đó, luận
án đề xuất những khuyến nghị về hạ tầng và sản phẩm đối với các cơ quan quản lý
nhà nước và chủ đầu tư nhằm đưa ra thị trường những sản phẩm BĐS phù hợp với
từng đối tượng mua khác nhau.
5. Kết cấu của luận án
Ngoài phần mở đầu, kết luận và danh mục tài liệu tham khảo, phụ lục, luận

án bao gồm 5 chương, cụ thể như sau:
- Chương 1: Tổng quan nghiên cứu về đầu tư cá nhân trên TTBĐS.
- Chương 2: Cơ sở lý thuyết về đầu tư cá nhân trên TTBĐS.
- Chương 3: Phương pháp nghiên cứu.
- Chương 4: Kết quả nghiên cứu đầu tư cá nhân trên TTBĐS khu vực Hà Nội.
- Chương 5: Các khuyến nghị từ kết quả nghiên cứu.




4


CHƯƠNG 1: TỔNG QUAN NGHIÊN CỨU VỀ ĐẦU TƯ CÁ NHÂN
TRÊNTHỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN
1.1. Cảm tính trong đầu tư bất động sản
Lý thuyết tài chính truyền thống được dựa trên quan điểm cho rằng các NĐT
hành động hoàn toàn hợp lý, cân nhắc một chính xác tất cả các thông tin khi ra
quyết định. Tuy nhiên, cuối những năm 1980, các học thuyết cho rằng thị trường
BĐS là không hiệu quả lại trở nên phổ biến hơn (Case và Shiller, 1989; Brown và
Matysiak, 2000; Clayton, 1998; Kouwenberg và Zwinkels, 2011).
Quigley (1999) cho rằng, mặc dù nền tảng kinh tế là yếu tố quyết định quan
trọng đến giá nhà, nhưng các yếu tố trong đó vẫn chưa thể giải thích được phần lớn
các thay đổi trong giá BĐS. Mô hình đơn giản của nền tảng kinh tế chỉ có thể giải
thích từ 10 đến 40% sự thay đổi. Điều này cũng được xác nhận bởi Farlow (2004).
Họ thừa nhận rằng, đến một mức độ biến động giá nhất định (biến động tăng giá
hoặc biến động giảm giá), giá nhà được xác định bởi các hành vi của NĐT và các
tổ chức tài chính. Như một phản ứng đối với những diễn biến của thị trường không
hiệu quả và sự nhận thức về tầm ảnh hưởng của hành vi con người và sự lây lan của
nó trong xã hội, một cách tiếp cận khác nghiên cứu thị trường BĐS dần xuất hiện -

cách tiếp cận hành vi. Cách tiếp cận này không đi theo hướng cũ như các lý thuyết
tài chính tân cổ điển truyền thống, mà tập trung vào kiểm tra sự đánh giá và quyết
định được thực hiện trên thị trường BĐS bằng việc quan sát hành vi con người, tìm
hiểu sự đánh giá của con người đối với những thiên lệch và hành vi bất hợp lý, đồng
thời giúp hiểu rõ việc ra quyết định của các NĐT trên thị trường BĐS.
Một số nghiên cứu về hành vi NĐT đi sâu đề cập đến vấn đề cảm tính hay tâm
lý NĐT: nghiên cứu của Clark (1998), Ball (1998), Galllimore et al (1999), Rowley
và Henneberry (1999), Gallimore và Gary (2002). Có thể khái quát lại kết quả nghiên
cứu của các tác giả như sau: trong quá trình ra quyết định đầu tư BĐS, việc tin tưởng
vào cảm tính là hợp lý hay không là tùy thuộc phần lớn vào phạm vi thông tin. Kể cả
trong những trường hợp có nhiều thông tin, cảm tính vẫn là yếu tố được xem xét
nhiều. Các NĐT là những người “có thể đoán giỏi hơn số đông sẽ biết số đông sẽ
hành động thế nào”(Keynes, 1936) vẫn là những người đi trước thời cuộc. Trong bất
cứ tình huống nào, cân nhắc đến cảm tính vẫn được coi là có óc xét đoán.
1.2. Cảm xúc và quyết định đầu tư
Một vài cảm xúc ảnh hưởng đến quyết định sở hữu nhà ở và đặc biệt là những
người tiêu dùng thường gắn bó với nơi sinh sống. Hidalgo và Hernandez (2001) đo
lường sự gắn bó này trên ba cấp độ theo dãy không gian: ngôi nhà, khu vực lân
cận/hàng xóm và thành phố. Manzo (2003) xác nhận rằng mối quan hệ với nơi ở
bao hàm một loạt những địa điểm vật lý và tình cảm. Các mối quan hệ tình cảm này
tồn tại trong một môi trường chính trị xã hội lớn. Lựa chọn nhà ở cũng gắn với việc
xây dựng hình ảnh và vị trí xã hội. Sirgy và cộng sự (2005) cho rằng sự ưa thích
một khía cạnh nào đó của ngôi nhà có thể mạnh mẽ hơn nhờ các yếu tố xã hội và
tâm lý.
5


Một khía cạnh khác của quá trình ra quyết định là nó không phải là một hoạt
động cá nhân mà là một hoạt động xã hội. Levy và cộng sự (2008) nhấn mạnh rằng
việc ra quyết định là một hoạt động xã hội, không chỉ trong nội bộ gia đình mà còn

còn sự liên quan của họ hàng và bạn bè. Các giai đoạn của quá trình này bị ảnh
hưởng bởi giới tính, nam giới quan tâm nhiều hơn với các khía cạnh tài chính và
phụ nữ với các vấn đề gia đình. Người được phỏng vấn nhiều lần chỉ ra rằng quyết
định cuối cùng chịu ảnh hưởng của cảm xúc mà cảm xúc thì thường khó giải thích.
Điều này đã được Milligan (2005) xác nhận, người nghiên cứu "cảm xúc nhà ở”. Sự
lựa chọn mua một ngôi nhà còn liên quan đến cảm giác về sự an toàn, bản sắc và ý
nghĩa. Nguồn gốc của nó không nằm trong ngôi nhà hay màu sắc của giấy dán
tường, mà là về cảm giác thoải mái và được chào đón. Smith và cộng sự (2006) đã
đặt thị trường nhà đất ở góc độ xã hội học và thấy rằng những người tham gia thị
trường không hành động theo cách họ chủ ý. Họ cho rằng giá nhà là một vấn đề vừa
mang tính kinh tế và cũng vừa chịu nhiều ảnh hưởng từ nhiều hướng. Sự biến động
giá cả được xem như một biểu hiện của tính xã hội và trí tuệ cảm xúc.
Như vậy, tầm quan trọng của các yếu tố tâm lý cá nhân và cảm xúc tiềm ẩn
trong các quyết định can thiệp vào TTBĐS, dù là của người tiêu dùng hay NĐT, là
điều không thể phủ nhận.
1.3. Tác động của thị trường đến đầu tư bất động sản
Nhiều học giả cho rằng có mối liên hệ giữa TTBĐS với nền kinh tế vĩ mô, và
các cuộc khủng hoảng BĐS có thể gây ra những hệ quả lớn cho nền kinh tế. Nhiều
nghiên cứu chỉ ra rằng sự sụp đổ giá nhà đất là tiêu điểm lớn của các thời kỳ khủng
hoảng tài chính. Vì thế, sự bùng phát và nổ vỡ của TTBĐS đang trở thành mối quan
ngại nan giải đối với các nhà hoạch định chính sách. Các ngân hàng trung ương của
các nước và Quỹ tiền tệ quốc tế IMF đã nghiên cứu tác động của các chính sách tiền
tệ lên khu vực nhà đất. Những nghiên cứu điển hình: Mishkin (2007) tìm hiểu vai
trò của nhà đất trong cơ chế phát hành tiền tệ và ngụ ý rằng tồn tại vai trò này là nhờ
cách quản lý chính sách tiền tệ của chính phủ. Tuy vậy, ông ta không mấy nhấn
mạnh sự liên đới này, cho rằng các ngân hàng trung ương không thể dễ dàng nhận
biết/ can thiệp tới các bong bóng BĐS và chỉ nên xem xét giá nhà đất ở mức độ có
tác động dự báo đối với lạm phát và vấn đề việc làm.
Allen và Carletti (2010) cho rằng lãi suất là một công cụ hiệu quả để ngừa
tránh những bong bóng này, nhưng chỉ áp dụng trong nền kinh tế nhỏ, đồng nhất,

không phải đối với những nền kinh tế có quy mô lớn. Các công trình nghiên cứu đã
nỗ lực giải thích mối liên kết giữa TTBĐS và nền kinh tế vĩ mô thông qua những
phương pháp và công cụ khác nhau: Nghiên cứu về chu kỳ kinh doanh của Ahearne
và cộng sự (2005)phát hiện ra sự bùng nổ giá BĐS là hệ quả kéo theo ngay sau
chính sách tiền tề nới lỏng; Iacoviell0 (2005) và Neri (2010) cũng tìm thấy mối liên
hệ chặt chẽ giữa hoạt động kinh tế và thị trường nhà đất ở Mỹ qua phương pháp cân
bằng động học ngẫu nhiên tổng quát Dynamic Stochastic General Equilibrium
Model (DSGE). Bằng mô hình tự hồi quy tắc vectơ VAR của Bjornland và Jacobsen
6


(2010) đã phát hiện thấy những biến động bất thường trong lãi suất có tác động
ngay lập tức lên giá nhà và vai trò của nhà đất đã tăng lên đáng kể khi lãi suất và giá
nhà phản ứng cùng một thời điểm.
Nghiên cứu của Anne de Bruin và Susan Flint- Hartle (2003) ở New Zeland
chỉ ra lãi suất vay dài hạn ưu đãi là lý do khuyến khích đầu tư BĐS. Chỉ cần khả
năng tài chính vừa đủ trả chấp, NĐT hoàn toàn có thể thu lợi nhuận thực bằng việc
đi vay tiền để mua nhà và sau đó bán lại với giá cao hơn (Dupuis, 1992).Anne de
Bruin và Susan Flint-Hartle (2003)cũng tìm hiểu mối quan hệ của lạm phát thấp với
quyết định đầu tư BĐS và cho kết quả: một số NĐT còn khá thiếu kiến thức chuyên
sâu về ảnh hưởng của lạm phát thấp, trong khi một số khác tuy có nhận thức được
rằng lạm phát thấp bào mòn triển vọng thu lãi vốn nhưng không biết cách biến niềm
tin của họ vào quyết định một cách hợp lý và đúng đắn. Con người cảm thấy thoải
mái hơn với các khoản đầu tư đưa đến tâm lý hài lòng cho họ.Có nhiều loại động
lực khác nhau hướng sự quan tâm của họ vào thị trường này, một số cho rằng BĐS
là khu vực đầu tư an toàn, số khác thì do thua lỗ trên thị trường chứng khoán nên
muốn chuyển hướng đầu tư sang BĐS, số còn lại thì đầu tư thuần túy dựa vào sự cố
vấn của các nhà hoạch định tài chính. Vì lẽ đó, có thể nói họ là những nhà đầu tư
hợp lý, mặc dù vẫn bị “giới hạn duy lý”.
Mối quan hệ giữa tín dụng ngân hàng và thị trường BĐS đã được nhiều học

giả nghiên cứu. Niềm tin vào sự phát triển của nền kinh tế trong tương lai mới chính
là yếu tố làm thay đổi các quyết định đầu tư vào BĐS (Stefan Gerlac và Wensheng
Peng, 2003). Nghiên cứu của Qi Liang và Hua Cao (2007) cho kết quả rằng mối
quan hệ giữa tín dụng ngân hàng và giá BĐS tại Trung Quốc là quan hệ một chiều,
chỉ ra sự ảnh hưởng của tín dụng đến giá BĐS và không nhận thấy chiều ngược lại.
Giá BĐS phụ thuộc vào tăng trưởng GDP và lãi suất. Kết quả nghiên cứu của họ gợi
ý những chính sách vĩ mô trong việc phát triển thị trường BĐS ổn định và bền vững.
Trong mẫu nghiên cứu của Sae Woon Park và cộng sự (2008) về mối quan hệ tín
dụng với thị trường BĐS Kangnam, Korea từ năm 1999 – 2006 cho thấy sự thay đổi
trong chính sách tín dụng BĐS của ngân hàng khiến giá nhà thay đổi theo.
1.4. Đặc tính hàng hóa bất động sản
Quyết định đầu tư BĐS bị ảnh hưởng bởi cả các nhân tố vĩ mô và vi mô (yếu tố
thuộc tính BĐS).
Các yếu tố thuộc tính BĐS đã được nhiều tác giả quan tâm nghiên cứu từ rất
lâu. Zangerle (1927) và Henderson (1931) tập trung vào tác động của các nhân tố
xây dựng và môi trường khách quan như: cảnh quan, thảm thực vật, tiếng ồn, ô
nhiễm môi trường, vật liệu xây dựng Nghiên cứu của Boris A. Portnov, Yakov
Odish và Larissa Fleishman (2003) cho rằng các tiện nghi môi trường trong một
khu dân cư (sự gần gũi thiên nhiên, độ mở của không gian, cảnh quan thu hút,
vv ) là các yếu tố thu hút đầu tư BĐS. Tom Kauko (2003) đã nhận ra rằng vị trí địa
lý là yếu tố quan trọng ảnh hưởng tới và hành vi NĐT.
Clark và cộng sự (2006) cho rằng chất lượng khu dân cư, bao gồm kinh tế xã
7


hội cũng như các chỉ số môi trường như: chỉ số an toàn, khoảng cách tiếp cận với
nơi làm việc, không gian xanh, láng giềng thân thiện, tệ nạn xã hội đều là các yếu
tố mà người mua nhà quan tâm. Nghiên cứu củaAndersen (2009) cũng cho kết quả
tương tự, các yếu tố quan trọng mà người mua nhà ưu tiênđó là các khu vực sống
yên tĩnh, không có tội phạm; gần trường học và các tổ chức chăm sóc ban ngày; tiện

lợi về phương tiện công cộng, trung tâm cộng đồng; cư dân đồng nhất, gần khu vực
cây xanh, hồ, gần nơi làm việc, gần bạn bè và gia đình, gần nơi đã lớn lên, khả năng
tiếp cận giao thông công cộng tốt, các dịch vụ giải trí đô thị.
Wang & Li (2004) cho thấy, biến khu vực quan trọng hơn các đặc điểm của
ngôi nhà khi lựa chọn mua nhà ở tại Bắc Kinh, trong đó tiêu chí danh tiếng của
quận/huyện và an ninh khu vực sống được đánh giá rất quan trọng. Nghiên cứu của
Louviere và Timmerman (1990) cho thấy rằng các thuộc tính nhà ở là các tập con
quan trọng nhất, tiếp theo là môi trường sống và các đặc điểm kinh tế - xã hội.
Một nghiên cứu khác Molin, Oppewal và Timmermans (1999) khám phá thị
hiếu của người tiêu dùng ở Eindhoven, Hà Lan dựa vào thuộc tính nhà ở và đặc
điểm về vị trí. Thuộc tính nhà ở bao gồm: loại nhà ở, số lượng phòng ngủ, kích
thước của phòng ngủ cho trẻ em, chi phí hàng tháng. Các đặc điểm của vị trí bao
gồm kiểu khu phố, tần số của các phương tiện giao thông công cộng và thời gian đi
làm của bố mẹ và thời gian đến trường của con. Kết quả cho thấy các đặc điểm liên
quan đến nhà ở quan trọng hơn so với các đặc điểm liên quan đến vị trí. Trong số
các thuộc tính về vị trí, thời gian đến trường của con cái và loại của khu phố được
xếp hạng cao hơn so với các thuộc tính khác. Một số nghiên cứu cho rằng, miễn là
mọi người có đủ khả năng về phương tiện di chuyển, thì khả năng tiếp cận không có
ảnh hưởng đáng kể đến hành vi lựa chọn nhà ở.
Ở Việt Nam, các nghiên cứu về đầu tư BĐS nói chung còn khá khiêm tốn.
Nghiên cứu của Hoàng Thị Hương Lan (2011) về thị hiếu về nhà ở của các hộ gia
đình trẻ ở Hà Nộicho thấy các hộ gia đình quan tâm nhất đến các cam kết của củ
đầu tư và chất lượng cơ bản của chung cư. Họ đánh giá cao môi trường sống thân
thiện với trẻ em như: cơ sở vật chất và dịch vụ thân thiện với trẻ. Tác giả cũng cho
thấy giá cả là thuộc tính có ảnh hưởng nhất đến sở thích của hộ gia đình, tiếp theo là
vị trí và diện tích sàn. Đa số các hộ gia đình thích sống gần trung tâm thành phố để
dễ dàng tiếp cận với công việc, trường học, y tế và các dịch vụ giải trí; và một phần
nhỏ chọn sống xa trung tâm thành phố để có điều kiện sống tốt hơn, không gian
rộng rãi hơn và giá thấp hơn.Phan Thanh Sỹ (2012) cũng đã nghiên cứu các nhân tố
chính ảnh hưởng đến quyết định mua BĐS của người tiêu dùng TP.Hồ Chí Minh.

Hai yếu tố quyết định chính là “không gian sống” và “khoảng cách”, ba yếu tố có
tác động sau đó là “đặc điểm ngôi nhà”, “tài chính” và “môi trường”. Còn các yếu
tố nhân khẩu học như giới tính, tình trạng hôn nhân, giáo dục, tuổi tác, nghề nghiệp
và thu nhập không giải thích cho các biến phụ thuộc và không có sự khác nhau
trong các nhóm dân số khác nhau. Kết quả này trái ngược với phát hiện của Haddad
(2011, tr.234) cho rằng: khách hàng giới tính khác nhau, độ tuổi khác nhau thì có
những quyết định khác nhau.
8


Có thể kết luận rằng khi một cá nhân ra quyết định đầu tư trên TTBĐS, họ bị
chi phối bởi các thông tin giới hạn và sự khác biệt về tâm lý cá nhân. Các lý thuyết
nêu bật các nhân tố vĩ mô và vi mô nền tảng cho quá trình ra quyết định. Tầm quan
trọng của các đặc điểm địa lý, mang tính địa phương, khu vực, các tính chất xây
dựng và môi trường kinh tế xã hội cũng được bàn đến. Các nhân tố định hướng cầu
thị trường thường xuyên thay đổi và là một tổ hợp gồm nhiều yếu tố cấu thành.

CHƯƠNG 2: CƠ SỞ LÝ THUYẾT VỀ ĐẦU TƯ CÁ NHÂN TRÊNTTBĐS
2.1. Một số vấn đề chung về đầu tư bất động sản
2.1.1. Bất động sản và TTBĐS
2.1.1.1. Khái niệm và đặc điểm của bất động sản
Bất động sản là các tài sản không di dời được, bao gồm: Đất đai, nhà ở, công
trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà ở, công trình
xây dựng đó; các tài sản khác gắn liền với đất đai và các tài sản khác theo pháp luật
quy định.
Bất động sản có những đặc điểm cơ bản sau: bất động sản có vị trí cố định,
bất động sản có tính lâu bền, bất động sản có tính dị biệt, bất động sản có tính ảnh
hưởng lẫn nhau, bất động sản là tài sản có giá trị lớn, bất động sản có tính khan
hiếm, bất động sản là loại hàng hoá mang năng yếu tố tập quán, thị hiếu và tâm lý, bất
động sản chịu sự chi phối mạnh mẽ của các chính sách và phát luật của nhà nước

2.1.1.2. Khái niệm và đặc điểm của TTBĐS
TTBĐS là tổng thể các giao dịch về BĐS dựa trên các quan hệ hàng hoá -
tiền tệ, phù hợp với các điều kiện thể chế, luật pháp, diễn ra trong một không gian
xác định, một thời gian nhất định.
TTBĐS có một số đặc điểm quan trọng sau:tính cách biệt giữa hàng hoá và
địa điểm giao dịch, TTBĐS thực chất là thị trường giao dịch các quyền chứa đựng
trong BĐS, TTBĐS mang tính vùng và tính khu vực sâu sắc, TTBĐS là thị trường
không hoàn hảo, TTBĐS là thị trường khó thâm nhập và cũng khó rút lui, hoạt động
của TTBĐS chịu sự quản lý chặt chẽ của nhà nước.
2.1.2. Đầu tư cá nhân trên thị trường bất động sản
2.1.2.1. Khái niệm đầu tư bất động sản và đầu tư cá nhân
Đầu tư BĐS là việc sử dụng các nguồn lực (bao gồm tiền vốn, đất đai và
không gian) để tạo lập, phát triển, khai thác các công trình BĐS nhằm đáp ứng các
mục tiêu của NĐT.
Đầu tư cá nhân trên TTBĐS được hiểu là việc các cá nhân bỏ tiền vốn vào tạo
lập, phát triển, mua bán, khai thác các BĐS nhằm đáp ứng mục tiêu kinh doanh
hoặc sử dụng của NĐT. Đầu tư cá nhân cho tiêu dùng (đầu tư tiêu dùng) là mua
BĐS nhằm mục đích để ở, còn đầu tư cá nhân cho kinh doanh (đầu tư kinh doanh)
là mua BĐS nhằm mục đích mua đi bán lại.
9


2.1.2.2. Đặc điểm của đầu tư cá nhân trên TTBĐS
Đầu tư cá nhân trên TTBĐS có một số đặc điểm sau:
- Đầu tư cá nhân trên TTBĐS không có sự phân định rõ ràng giữa đầu tư kinh
doanh và đầu tư tiêu dùng.
- Đầu tư cá nhân trên TTBĐS không phân biệt rạch ròi giữa đầu tư cá thể và
đầu tư của hộ gia đình.
- Đầu tư cá nhân trên TTBĐS thường là đầu tư sản phẩm riêng lẻ và đơn
chiếc, là đầu tư mang tính công đoạn.

- Đầu tư cá nhân trên TTBĐS thường không có chiến lược đầu tư dài hạn và
theo các triết lý đầu tư cụ thể, NĐT dễ bị tác động và bị thay đổi.
2.2. Các yếu tố chi phối đến đầu tư cá nhân trên thị trường bất động sản
2.2.2. Tâm lý cá nhân NĐT
Tâm lý lạc quan thái quá (Overoptimism): là trạng thái tâm lý con người có
khuynh hướng đánh giá bản thân họ như là vượt trội hơn so với mức trung bình.
Điều này làm cho họ thường đánh giá lạc quan thái quá về thị trường, hệ thống kinh
tế và các tiềm năng đầu tư. Những người đầu tư quá lạc quan thường ít coi trọng các
tin xấu về các khoản đầu tư của mình. Sự lạc quan thái quá là dạng thiên lệch tâm lý
quan trọng nhất trong TTBĐS.
Tâm lý sợ thua lỗ (Loss Aversion): Là trạng thái tâm lý con người sợ sự thua
lỗ, cái mất tác động tâm lý lớn hơn so với tác động của một khoản lời tương đương
(Tversky và Kahneman, 1979). Lệch lạc do tâm lý sợ thua lỗ sẽ làm cho các NĐT
gắn chặt với các loại BĐS hạ giá bởi họ có tâm lý chờ cho giá tăng trở lại trước khi
tiến hành giao dịch, họ cũng thường dễ dàng bán các BĐS với xu hướng tăng giá do
họ lo sợ giá BĐS sẽ nhanh chóng sụt giảm.
Hành vi (tâm lý) bầy đàn (Herd behavior): Hành vi bầy đàn là hành vi mà
các cá
nhân thi
ế
t l
ậ
p d
ự
a trên vi
ệ
c quan sát hành
độ
ng c
ủ

a nh
ữ
ng ng
ườ
i khác, hay
nói cách khác
đ
ó là hành
độ
ng b
ắ
t ch
ướ
c nhau (Hirshleifer và Teoh, 2003). Trong
th
ị
tr
ườ
ng d
ễ
thay
đổ
i, nhà
đầ
u t
ư
B
Đ
S không ch
ỉ

tuân theo phán xét sáng su
ố
t nh
ấ
t
c
ủ
a b
ả
n thân v
ề
chi
ề
u h
ướ
ng giá tr
ị
tài s
ả
n trong t
ươ
ng lai mà còn cân nh
ắ
c s
ự

đ
ánh
giá c
ủ

a nh
ữ
ng ng
ườ
i khác, b
ở
i h
ọ
nh
ậ
n th
ứ
c rõ ràng r
ằ
ng mình không th
ể
c
ậ
p nh
ậ
t
đầ
y
đủ
t
ấ
t c
ả
thông tin, vì th
ế

s
ẽ
khôn ngoan h
ơ
n n
ế
u tham kh
ả
o c
ả
hành
độ
ng c
ủ
a
nh
ữ
ng ng
ườ
i khác tr
ướ
c khi ra quy
ế
t
đị
nh cho chính mình. Hành vi bầy đàn càng
thể hiện rõ rệt ở những NĐT nhỏ lẻ bởi những giới hạn trong việc sở hữu thông tin
(Banerjee,1992).

Ngoài ra, NĐT còn chịu ảnh hưởng bởi các yếu tố tâm lý khác như: Dựa vào

các thông tin sẵn có
(Availability Bias),
Tự tin thái quá
(Overconfidence),
Tính toán
cảm tính
(Mental
Accounting),
Phụ thuộc vào kinh nghiệm giản đơn
(Heuristics),
Hiệu ứng quán tính giá
(Momentum effect),
Ảo giác tiền tệ
(Money illusion),
Tâm lý
vùng miền
(Home bias)
.

10


2.2.2. Giá cả bất động sản
Giá cả BĐS và đầu tư BĐS có mối quan hệ chặt chẽ với nhau tạo thành quy
luật giá cả và đầu tư BĐS. Diễn biến giá BĐS không chỉ quyết định các hoạt động
trao đổi giao dịch trên thị trường mà còn là cơ sở của quyết định đầu tư tạo thành
quy luật giá cả - đầu tư BĐS. Lợi nhuận kỳ vọng vừa là mục tiêu vừa là động lực
thúc đẩy hành động của NĐT.
2.2.3. Các yếu tố vĩ mô
Phần này sẽ đề cập tới các nhân tố vĩ mô nền tảng cơ sở cho hành vi NĐT ra

quyết định đầu tư. Luận án phân tích làm rõ những yếu tố kinh tế vĩ mô như: (1)
Tăng trưởng của nền kinh tế, (2) lạm phát, (3) lãi suất, (4) tăng trưởng mức cung
tiền, (5) biến động thị trường chứng khoán, (6) biến động giá vàng… có những ảnh
hưởng trực tiếp và gián tiếp đến TTBĐS cũng như hành vi của NĐT trên TTBĐS.
2.2.4. Các yếu tố thuộc về bản thân bất động sản
Các yếu tố liên quan đến bản thân BĐS (thuộc tính của BĐS) bao gồm các
thuộc tính nội tại nhà ở (đặc điểm của nhà ở) và các thuộc tính bên ngoài nhà ở (yếu
tố vị trí, không gian bên ngoài). Những đặc điểm của ngôi nhà bao gồm kích thước
nhà ở (diện tích), loại nhà ở, chất lượng nhà, thiết kế của ngôi nhà, vật liệu xây
dựng ngôi nhà, kích thước lô đất, Thuộc tính bên ngoài của ngôi nhà bao gồm (1)
thiết kế bên ngoài và không gian bên ngoài và (3) vị trí và các tiện ích dịch vụ như
gần các mối phương tiện công cộng, gần thành phố, khu mua sắm, công viên, các
khu vui chơi giải trí trường học, bệnh viện, nơi làm việc và các tuyến đường chính
2.3. Mô hình nghiên cứu









Hình 2.1: Mô hình nghiên cứu của luận án
Cách đo lường các biến:
Dựa trên các gợi ý, các thang đo sử dụng trong các
nghiên cứu trước, kết hợp với kết quả phỏng vấn sâu, các thang đo các biến được
điều chỉnh cho phù hợp với bối cảnh TTBĐS Việt Nam nói chung và Hà Nội nói
riêng.

Tâm lý b
ầ
y
đ
àn:
đo lường bằng 4 tiêu chí: (1) Thấy nhiều người mua loại
Yếu tố tâm lý:
- Tâm lý bầy đàn;
- Tâm lý lạc quan
thái quá;
- Tâm lý sợ thua lỗ.

NĐT:
- Người mua
tiêu dùng (để ở)
- Người mua
kinh doanh.
Yếu tố vĩ mô:
- Môi trường vĩ mô;
- Khả năng tài trợ vốn;
- Cơ hội đầu tư.
Yếu tố BĐS:
- Đặc tính BĐS;
- Vị trí tiện tích sống;
- Các thông tin liên
quan đến chủ đầu tư
Quan tâm
11

BĐS đó thì cũng mua theo; (2) Thấy người thân quen mua thì cũng mua theo; (3)
Thấy có nhiều người chọn mua BĐS này; (4): Bị ảnh hưởng từ quyết định mua bán
của các NĐT khác.
Tâm lý l
ạ
c quan thái quá:
đo lường bằng 4 tiêu chí: (1) Giá mua có xu hướng
tăng trong 3-5 năm tới; (2) Kỳ vọng TTBĐS vẫn còn nhiều tiềm năng, cơ hội trong
tương lai; (3) BĐS là một kênh đầu tư hấp dẫn; (4) Sẽ tiếp tục đầu tư trên TTBĐS.
Tâm lý s
ợ
thua l
ỗ
:
đo lường bằng 4 tiêu chí: (1) Vội vàng bán đi BĐS đang có
xu hướng tăng giá; (2) Tránh bán đi BĐS giảm giá; (3) Cảm thấy hối tiếc khi giữ lại
BĐS giảm giá quá lâu; (4) Cảm thấy tiếc khi bán đi BĐS tăng giá quá sớm.
Môi tr
ườ
ng v
ĩ
mô:
đo lường bằng 3 tiêu chí: (1) Tăng trưởng của nền kinh tế;
(2)Sự ổn định chính trị; (3) Tỉ lệ lạm phát.
Kh
ả
n
ă
ng tài tr
ợ

v
ố
n:
đo lường bằng 3 tiêu chí: (1) Lãi suất; (2) Khả năng vay
vốn từ tổ chức tín dụng; (3) Mức cung tiền.
C
ơ
h
ộ
i
đầ
u t
ư
trên th
ị
tr
ườ
ng khác:
đo lường bằng 3 tiêu chí: (1) Tình hình
đầu tư trên thị trường vàng; (2) Tình hình đầu tư trên thị trường chứng khoán; (3)
Diễn biến lãi suất gửi tiết kiệm.
Đặ
c tính b
ấ
t
độ
ng s
ả
n:
đo lường bằng 4 tiêu chí: (1) Kết cấu của ngôi nhà phù

hợp với nhu cầu của bản thân; (2) Chất lượng nhà; (3) Diện tích sử dụng; (4)
Hướng.
V
ị
trí - Ti
ệ
n ích s
ố
ng:
đo lường bằng 11 tiêu chí: (1) Tình hình phát triển các
hoạt động kinh tế ở địa bàn đầu tư; (2) Quy hoạch ở địa bàn đầu tư; (3) Sự thuận lợi
về giao thông; (4) Sự thuận lợi về giáo dục; (5) Sự thuận lợi về y tế và chăm sóc sức
khoẻ; (6) Gần chợ, trung tâm thương mại, siêu thị; (7) Gần các trung tâm văn hoá
thể thao; (8) Gần công viên, các khu vui chơi; (9) Môi trường sinh thái, cảnh quan
xung quanh; (10) Gần nhà người thân họ hàng; (11) Gần nơi làm việc.
Các thông tin liên quan
đế
n ch
ủ

đầ
u t
ư
:
đo lường bằng 3 tiêu chí: (1) Thông
tin về chủ đầu tư; (2) Uy tín của kiến trúc sư, nhà thầu; (3) Thông tin về các dự án
của chủ đầu tư
Các giả thuyết nghiên cứu:
- Giả thuyết 1: Người mua kinh doanh chịu ảnh hưởng mạnh bởi tâm lý bầy
đàn hơn người mua để ở.

- Giả thuyết 2: Người mua kinh doanh chịu ảnh hưởng mạnh bởi tâm lý lạc
quan thái quá hơn người mua để ở.
- Giả thuyết 3: Người mua kinh doanh chịu ảnh hưởng mạnh bởi tâm lý sợ
thua lỗ hơn người mua để ở.
- Giả thuyết 4: Khi đầu tư BĐS,người mua kinh doanh quan tâm/coi trọng
khả năng tài trợ vốn hơn người mua để ở.
- Giả thuyết 5: Khi đầu tư BĐS, người mua kinh doanh bị chi phối bởi cơ hội
đầu tư trên thị trường khác hơn người mua để ở.
- Giả thuyết 6: Người mua kinh doanh quan tâm đến môi trường vĩ mô khi
đầu tư BĐS hơn người mua để ở.
- Giả thuyết 7: Khi mua BĐS, người mua để ở quan tâm đến các đặc điểm
của BĐS hơn người mua kinh doanh.
- Giả thuyết 8: Mức độ quan tâm của người mua đầu tư và người mua để ở
12


đến yếu tố vị trí - tiện ích sống của BĐS là khác nhau, khi mua BĐS, người mua
kinh doanh quan tâm đến vị trí - tiện ích sống của BĐS hơn người mua để ở.
- Giả thuyết 9: Mức độ quan tâm của người mua đầu tư và người mua để ở về
các thông tin liên quan đến chủ đầu tư là khác nhau, người mua kinh doanh quan
tâm đến các thông tin liên quan đến chủ đầu tư hơn người mua để ở khi mua BĐS.

CHƯƠNG 3: PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU

3.1. Nghiên cứu định tính
Nghiên cứu định tính, cụ thể là phỏng vấn sâu là cần thiết để kiểm tra ban đầu
tính phù hợp của mô hình nghiên cứu, kiểm tra các thang đo trong khung cảnh Việt
Nam và định hướng trong thiết kế bảng hỏi. Những gợi ý có được từ các cuộc
phỏng vấn sâu với các chuyên gia và các NĐT, nhà nghiên cứu chính sách thuộc
lĩnh vực nghiên cứu sẽ rất hữu ích bởi sẽ cho phép tác giả xác định được chính xác,

đầy đủ, toàn diện về các hiện tượng và quan điểm liên quan đến vấn đề nghiên cứu.
3.2. Nghiên cứu định lượng
Nghiên cứu định lượng, cụ thể là điều tra chọn mẫu nhằm xác định các yếu tố
tâm lý chi phối đến NĐT cá nhân trên TTBĐS, những yếu tố vĩ mô, vi mô (yếu tố
thuộc về bản thân BĐS) nào NĐT quan tâm khi mua BĐS. Đồng thời nghiên cứu
định lượng cũng nhằm kiểm định giả thuyết để xác định mức độ ảnh hưởng khác
nhau của các yếu tố tâm lý đến người mua tiêu dùng và người mua kinh doanh,
cũng như kiểm định giả thuyết để xem xét có sự khác biệt về mức độ quan tâm của
người mua để ở và người mua kinh doanh đến các yếu tố vĩ mô và các yếu tố thuộc
tính BĐS.
- Ch
ọ
n m
ẫ
u và thu th
ậ
p s
ố
li
ệ
u:
Mẫu nghiên cứu được lấy từ danh sách các
khách hàng của các Sàn giao dịch BĐS, công ty môi giới BĐS mà họ đã môi giới
thành công, từ danh sách khách hàng của các chủ đầu tư trên địa bàn Hà Nội. Đó là
những người đã mua mua BĐS trong vòng 8 năm trở lại đây. Thông qua danh sách
khách hàng đã mua BĐS đó, tác giả đã liên hệ qua số điện thoại để xin phép được
gửi Phiếu câu hỏi điều tra qua email. Số phiếu điều tra gửi cho những người đã mua
BĐS là 800. Tỷ lệ phản hồi là 43,5% tức là có 348 phiếu trả lời được gửi lại. Sau
khi sàng lọc, có 14 phiếu bị loại bỏ do một số nội dung trong các phiếu này không
được trả lời đầy đủ. Như vậy mẫu điều tra của luận án là 334 NĐT.

- X
ử
lý d
ữ
li
ệ
u:
Việc phân tích số liệu được thực hiện thông qua phần mềm
xử lý thống kê SPSS. Toàn bộ thang đo của các biến trong mô hình được đánh giá
bằng cách sử dụng phương pháp phân tích độ tin cậy (reliability) thông qua hệ số
Cronbach’s alpha và các hệ số tương quan biến-tổng (item-to-total correlation) và
giá trị tương quan bội bình phương (squared mutiple corelation). Bởi vì nhiều biến
trong mô hình được đo lường bằng một thang đo có nhiều tiêu chí nên phân tích
nhân tố khám phá (exploratory factor analysis – EFA) được thực hiện để kiểm tra
tính đơn hướng (unidimentionality) của thang đo nhằm loại bỏ một số tiêu chí đo
lường không phù hợp. Sau khi phân tích EFA cho từng biến, trước khi được sử
dụng cho các phân tích tiếp theo, thang đo của các biến được kiểm tra lại bằng cách
13


phân tích EFA cùng một lúc, thực hiện thao tác varimax rotation với tiêu chí
eigenvalue >1,0 cho toàn bộ các tiêu chí đo lường. Kết quả như sau:
+ Nhóm yếu tố tâm lý:
gồm 3 biến nghiên cứu: (1)
Tâm lý b
ầ
y
đ
àn
(đo lường

bằng 4 tiêu chí: NĐT thấy người khác mua cũng mua theo, thấy người thân quen mua
cũng mua theo, nhiều người chọn mua BĐS này, bị ảnh hưởng bởi quyết định mua
bán của NĐT khác); (2)
Tâm lý l
ạ
c quan thái quá
(đo lường bằng 4 tiêu chí: NĐT
cho rằng giá mua có xu hướng tăng trong 3-5 năm tới, kỳ vọng TTBĐS còn nhiều
tiềm năng, cơ hội trong tương lai, BĐS là một kênh đầu tư hấp dẫn, sẽ tiếp tục đầu tư
trên TTBĐS
) và (3) Tâm lý s
ợ
thua l
ỗ

(đo lường bằng 4 tiêu chí: NĐT vội vàng bán
đi BĐS đang có xu hướng tăng giá, tránh bán đi BĐS giảm giá, cảm thấy tiếc khi giữ
lại BĐS giảm giá quá lâu, cảm thấy tiếc khi bán đi BĐS tăng giá quá sớm)
.
Kết quả Cronbach alpha cho 3 biến này đều > .7, cho thấy các thang đo đều
đảm bảo độ tin cậy. Đồng thời, kết quả EFA đồng thời cho 12 tiêu chí đo lường các
yếu tố cấu thành tâm lý NĐTtrên cho thấy có 03 nhân tố được trích tại eigenvalue
>1.00 và tổng phương sai trích/biến thiên là 65%, với các giá trị tải về nhân tố đều >
.6. Như vậy,tất cả các thang đo cho các biến thuộc nhóm yếu tố tâm lý đều đảm bảo
yêu cầu để có thể sử dụng trong các phân tích tiếp theo.

+Nhóm yếu tố vĩ mô
:
gồm 3 biến nghiên cứu:
(1) Kh

ả
n
ă
ng tài tr
ợ
v
ố
n
(được
đo lường bằng 3 tiêu chí: lãi suất, khả năng vay vốn từ các tổ chức tín dụng, mức
cung tiền);
(2) Môi tr
ườ
ng v
ĩ
mô
(được đo lường bằng 3 tiêu chí: tốc độ tăng trưởng
của nền kinh tế, sự ổn định chính trị, tỉ lệ lạm phát); (3)
C
ơ
h
ộ
i
đầ
u t
ư
(được đo
lường bằng 3 tiêu chí: tình hình đầu tư trên thị trường vàng, tình hình đầu tư trên
TTCK, gửi tiết kiệm).
Kết quả Cronbach alpha cho 3 biến này đều > .7, cho thấy các thang đo đều

đảm bảo độ tin cậy. Đồng thời, kết quả EFA đồng thời cho 9 tiêu chí đo lường các
yếu tố thuộc nhóm vĩ mô trên cho thấy có 03 nhân tố được trích tại eigenvalue >1.00
và tổng phương sai trích/biến thiên là 76%, với các giá trị tải về nhân tố đều > .6.
Như vậy, tất cả các thang đo cho các biến thuộc nhóm yếu tố vĩ mô đều đảm bảo yêu
cầu để có thể sử dụng trong các phân tích tiếp theo.
+ Nhóm yếu tố thuộc về bản thân BĐS:
gồm 4 biến: (1) Đặc điểm BĐS
(được đo lường bằng 4 tiêu chí: kết cấu của ngôi nhà phù hợp với nhu cầu bản thân,
chất lượng nhà, diện tích sử dụng, hướng); (2) Khả năng gia tăng giá trị của
BĐS(được đo lường bằng 3 tiêu chí: tình hình phát triển các hoạt động kinh tế ở địa
bàn đầu tư, quy hoạch ở địa bàn đầu tư, sự thuận lợi về giao thông); (3) Các tiện ích
gắn với địa điểm tọa lạc (được đo lường bằng 8 tiêu chí: sự thuận lợi về giáo dục, sự
thuận lợi về y tế và chăm sóc sức khỏe, gần chợ, TTTM, siêu thị, gần công viên, các
khu vui chơi, môi trường sinh thái cảnh quan xung quanh, gần nhà người thân họ
hàng, gần nơi làm việc); (4) Các thông tin liên quan đến chủ đầu tư (được đo lường
bằng 3 tiêu chí: thông tư về chủ đầu tư, uy tín của kiến trúc sư và nhà thầu, thông tin
về các dự án của chủ đầu tư).
Kết quả Cronbach alpha cho 4 biến này đều > .7, cho thấy các thang đo đều
14


đảm bảo độ tin cậy. Đồng thời, kết quả EFA đồng thời cho 18 tiêu chí đo lường các
yếu tố thuộc về bản thân BĐS trên cho thấy có 04 nhân tố được trích tại eigenvalue
>1.00 và tổng phương sai trích/biến thiên là 71.8% , với các giá trị tải về nhân tố
đều > .5. Như vậy, tất cả các thang đo cho các biến thuộc về bản thân BĐS đều đảm
bảo yêu cầu để có thể sử dụng trong các phân tích tiếp theo.
Kết quả EFA cho thấy biến vị trí-tiện ích sống được tách thành 2 biến là
Kh
ả

n
ă
ng gia t
ă
ng giá tr
ị
c
ủ
a B
Đ
S
và các
Ti
ệ
n ích g
ắ
n v
ớ
i
đị
a
đ
i
ể
m t
ọ
a l
ạ
c c
ủ

a B
Đ
S
. Do
vậy, giả thuyết 8 trình bày trong chương 2 được điều chỉnh lại thành 2 giả thuyết 8a,
8b như sau:
- Giả thuyết 8a: Mức độ quan tâm của người mua đầu tư và người mua để ở
đến khả năng gia tăng giá trị của BĐS là khác nhau, khi mua BĐS, người mua kinh
doanh quan tâm đến khả năng gia tăng giá trị của BĐS hơn người mua để ở.
- Giả thuyết 8b: Mức độ quan tâm của người mua đầu tư và người mua để ở
đến tiện ích gắn với địa điểm tọa lạc của BĐS là khác nhau, khi mua BĐS, người
mua để ở quan tâm đến các tiện ích gắn với địa điểm tọa lạc của BĐS hơn người
mua kinh doanh
.

CHƯƠNG 4: KẾT QUẢ NGHIÊN ĐẦU TƯ CÁ NHÂN TRÊN TTBĐS
KHU VỰC HÀ NỘI
4.1. Các yếu tố tâm lý ảnh hưởng đến NĐT
Giả thuyết 1:Người mua kinh doanh chịu ảnh hưởng mạnh bởi tâm lý bầy
đàn hơn người mua để ở.
Sử dụng kiểm định Independent-Samples T-Test, ta có kết quả: có sự khác
biệt có ý nghĩa về giá trị trung bình tâm lý bầy đàn giữa 2 nhóm NĐT, người mua
để ở và người mua kinh doanh: người mua kinh doanh chịu ảnh hưởng mạnh bởi
tâm lý bầy đàn (3,7/5), còn người mua để ở ít bị ảnh hưởng bởi tâm lý bầy đàn
(2,8/5). Những người mua kinh doanh thừa nhận khi thấy nhiều người mua loại
BĐS đó khiến họ mua theo (3,8/5), khi thấy người thân quen mua họ mua theo
(3,42/5), thấy có nhiều người chọn mua loại BĐS này (3,53/5) và họ bị ảnh hưởng
từ các quyết định mua bán của NĐT khác (4,06/5).

Hình
Giả thuyết 2: Ngư
ời m
quan thái quá hơn ngư
ời m
S
ử dụng kiểm định Inde
có ý ngh
ĩa về giá trị trung
mua để ở và ngư
ời mua ki
b
ởi tâm lý lạc quan thái qu
(3,2/5).
Hình 4.2:
Giả thuyết 3: Gi
ả thu
bởi tâm lý sợ thua lỗ h
ơn n
S
ử dụng kiểm định
bi
ệt có ý nghĩa về giá trị tru
để ở và người mua kinh
d
tâm lý s
ợ thua lỗ (3,43/5), c
thua lỗ (2,83/5). Ngư
ời mu

giá (3,5/5), h
ọ cảm thấy hố
bi
ệt đối với các BĐS đang
th
ấy rất tiếc khi bán chúng
Giá bất động sản sẽ tăng trong
Bất động sản là một kê
sẽ tiếp tục đầu tư trên thị tr
Kết q
15

h 4.1: K
ết quả khảo sát tâm lý bầy đ
àn
mua kinh doanh chịu ảnh h
ư
ởng mạ
ời mua để ở.

dependent
-Samples T-Test, ta có k
ết quả
g b
ình tâm lý l
ạc quan thái quá giữa 2
kinh doanh: ng
ư
ời mua kinh doanh chịu
quá (3,7/5), c

òn người mua để ở thì m
ức đ
2: K
ết quả khảo sát tâm lý lạc quan th
thuyết 3: Ng
ười mua kinh doanh ch
ịu ả
ngư
ời mua để ở.
đị h Independent
-Samples T-
Test, ta có k
ị trung b
ình tâm lý s
ợ thua lỗ giữa 2 nhóm
doanh: ngư
ời mua kinh doanh chịu ảnh
), c
òn người mua để ở không chịu ảnh h
ư
ờ mua kinh doanh tự nhận họ đ
ã tránh bán
ấ hối tiếc khi giữ l
ại các BĐS giảm giá qu
đ ng có xu h
ướng tăng giá mà họ đã vội v
à
g (3,67/5).

.00 .50 1.00 1.50 2.00 2.50

trong vòng 3
-
5 năm tới
ột kênh đầu tư hấp dẫn
hị trường bất động sản
Meanoverop
Kết quả khảo sát tâm lý lạc quan thái quá
Mua kinh doanh Mua để ở
àn

ạnh bởi tâm lý lạc
ế quả: có sự khác biệt
ữ 2 nhóm NĐT, ng
ười
hịu ảnh h
ưởng mạnh
ức độ lạc quan ít h
ơn

thái quá

ịu ảnh h
ưởng mạnh
k
ết quả: có sự khác
óm NĐT, ng
ười mua
ảnh h
ưởng mạnh bởi
ư

ởng của tâm lý sợ
án
đi các BĐS giảm
quá lâu (3,43/5). Đặc
àng bán đi, h
ọ cảm

3.40
3.35
3.08
3.19
3.26
3.81
4.00
3.69
3.62
3.78
3.00 3.50 4.00 4.50
uá

Hình
4.2. Các yếu tố vĩ mô mà
NĐ
Giả thuyết 4:Khi đ
ầ
khả năng tài trợ vốn h
ơn n
S
ử dụng kiểm định
bi

ệt có ý nghĩa về giá trị tr
đối với 2 nhóm NĐT, ng
ư
doanh quan tâm đ
ến khả nă
đ
ể ở không quan tâm đến k
kinh doanh đ
ặc biệt quan
c
ũng quan tâm đến khả năn
Giả thuyết 5:Khi đ
ầu
đầu tư trên thị trư
ờng khá
S
ử dụng kiểm định
bi
ệt có ý nghĩa về giá trị tru
trường khác đối vớ
i 2 nhóm
mua kinh doanh quan tâm đ
mua đ
ể ở không quan tâm đ
mua kinh doanh đ
ặc biệt qu
và tình hình đầu t
ư trên th
trên TTBĐS.

16

h 4.3: K
ết quả khảo sát tâm lý sợ thua
NĐT
quan tâm khi đầu t
ư nhân trên TT
ầu t
ư BĐS, ngư
ời mua kinh doanh q
ngư
ời mua để ở.
đị h Independent
-Samples T-
Test, ta có k
ị trung b
ình về mức độ ảnh hư
ởng của khả
ư
ời mua để ở và ngư
ời mua kinh doan
ả năng t
ài trợ vốn cho đầu t
ư BĐS (3,47/
đến khả năng t
ài trợ vốn khi mua BĐS
(2,
n tâm đến l
ãi suất vay ngân h
àng (3,9

ả ăng vay vốn từ ngân h
àng và các t
ổ chức
Hình 4.4: Khả năng tài trợ vốn
ầu t
ư BĐS, người mua kinh doanh b
ị c
hác h
ơn người mua để ở.
đị h Independent
-Samples T-
Test, ta có k
ị trung b
ình về mức độ ảnh hưởng của c
ơ
óm NĐT, ngư
ời mua để ở và ngư
ời mua
đ
ến cơ hội đầu tư trên thị trư
ờng khác (
m đến c
ơ hội đầu tư trên thị trư
ờng kh
ệ quan tâm đ
ến tình hình đầu tư trên th
ị tr
th
ị trư
ờng chứng khoán (3,71/5) khi ra

ua lỗ

TTBĐS

quan tâm/coi trọng
k
ết quả: có sự khác
ủ khả năng t
ài trợ vốn
anh: ng
ười mua kinh
7/5), c
òn người mua
2,55/ 5). Ngư
ời mua
,98/5), đ
ồng thời họ
ức tín dụng (3,42/5).


ị chi phối bởi c
ơ hội
k
ết quả: có sự khác
ơ h
ội đầu tư trên thị
ua kinh doanh: ng
ười
c (3,59/5), c
òn người

khác (1,94/5). Ng
ười
ị tr
ường vàng (3,81/5)
ra quyết định đầu t
ư


Hình 4.5:
Giả thuyết 6:Ngư
ời
đầu tư BĐS hơn ngư
ời mu
S
ử dụng kiểm định
bi
ệt có ý nghĩa về giá trị tru
với 2 nhóm NĐT, ngư
ời mu
quan tâm đến môi trư
ờng vĩ
2,3). Tuy nhiên m
ức độ qu
mô thấp hơn đ
ối với 2 yếu ố
và cơ hội đầu tư (3,59/5).
Trong số những ng
ư
trưởng của nền kinh tế l
à m

tư trên TTBĐS. Y
ếu tố tỷ lệ
tâm đánh giá cân trư
ớc kh
47,9% và 45,9% NĐT kinh
Như vậy, niềm tin vào s
ự p
yếu tố đầu tiên làm thay đ
ổi
4.3. Các y
ế
u t
ố
li
ên quan
đ
t
ư
trên TTB
Đ
S
Giả thuyết 7:
Khi mua BĐ
BĐS hơn ngư
ời mua kinh
S
ử dụng kiểm định In
có ý ngh
ĩa về giá trị trung b
người mua kinh doanh: ng

ư
còn ngư
ời mua kinh doanh
thấp hơn (3,59/5). Ngư
ời m
v
ới nhu cầu bản thân (4,37/
tích sử dụng (4,23/5). C
òn
hư
ớng, các yếu tố phong thủ
17

.5: C
ơ
h
ộ
i
đầ
u t
ư
trên các th
ị
tr
ư
ờ
ng k
ời mua kinh doanh quan tâm đến môi
ua để ở.

đị h Independent
-Samples T-
Test, ta có k
ị trung b
ình về mức độ ảnh hư
ởng của mô
ờ mua để ở v
à người mua kinh doanh: ng
ư
ờ g vĩ mô khi đầu t
ư BĐS hơn ngư
ời mua
ộ quan tâm của ng
ư
ời mua kinh doanh đối
ếu tố vĩ mô khác c
ùng nhóm là kh
ả năng
Hình 4.6: Môi tr
ườ
ng v
ĩ
mô
ư
ời mua kinh doanh, có 48,6% NĐT ch
m
ột yếu tố quan trọng và r
ất quan trọng
ố ỷ lệ lạm phát v
à sự ổn đ

ịnh chính trị cũn
khi quyết định đầu t
ư trên TTBĐS, v
ới ỷ
h doanh cho r
ằng yếu tố này là quan tr
ọn
ự phát triển của nền kinh tế trong t
ư
ơng l
ổi các quyết định đầu t
ư vào BĐS.
n
đ
ế
n b
ả
n thân b
ấ
t
độ
ng s
ả
n mà N
Đ
T

BĐS, ngư
ời mua để ở quan tâm đến
h doanh.

ị Independent
-Samples T-Test, ta có k
ết q
b
ình đ
ặc điểm BĐS giữa 2 nhóm NĐT,
ư
ời mua để ở rất quan tâm đến đặc điểm
nh cũng quan tâm đến đặc điểm của BĐ
ờ mua để ở đặc biệt quan tâm đến thiết kế
7/5), đặc biệt quan tâm đến chất l
ư
ợng n
òn
đối với ngư
ời mua kinh doanh, họ q
thủy (3,97/5) v
à chất lượng nhà (3,83/5).

khác

ôi tr
ường vĩ mô khi
k
ết quả: có sự khác
môi tr
ường vĩ mô đối
ư
ời mua kinh doanh

ua để ở (3,27 so với
đối với môi tr
ường vĩ
ă g t
ài trợ vốn (3,47/5)

cho rằng tốc độ tăng
ọng ra quyết định đầu
ị ũng đ
ược NĐT quan
ới tỷ lệ t
ương ứng là
ọng v
à rất quan trọng.
ơ g lai là m
ột trong các

quan tâm khi
đầ
u
ến các đặc điểm của
ết quả: có sự khác biệt
ĐT, ng
ười mua để ở và
đ ểm của BĐS (4,24
/5),
ĐS nh
ưng ở mức độ
ế kế ngôi nh
à phù hợp

nh
à (4,32/5) và diện
ọ quan tâm nhất đến


Giả thuyết 8a:
M
ức đ
đến khả năng gia
tăng giá
kinh doanh quan tâm đ
ến
ở.
S
ử dụng kiểm định
bi
ệt có ý nghĩa về giá trị tr
c
ủa BĐS giữa 2 nhóm NĐT
đầu tư r
ất quan tâm đến khả
đ
ể ở cũng quan tâm đến khả
(3,62/5). Người mua đầu t
ư
bàn đầu t
ư (3,92/5), quan tâ
thu
ận lợi về giao thông khô
= .072 >.05 - ph

ụ lục ) nghĩ
bi
ệt đến sự thuận lợi về giao
và 4,05/5 đối với ngư
ời mua
Hình
Giả thuyết 8b: M
ức đ
đ
ến tiện ích gắn với địa điể
mua đ
ể ở quan tâm đến cá
mua kinh doanh
.
18

Hình 4.7:
Đặ
c tính b
ấ
t
độ
ng s
ả
n
ức độ quan tâm của ng
ười mua đầu t
ư v
giá tr
ị của BĐS l

à khác nhau, khi mua
ến khả năng gia tăng giá trị của BĐS h
đị h Independent
-Samples T-
Test, ta có k
ị trung b
ình mức độ quan tâm đ
ến khả nă
ĐT, ng
ười mua để ở và ngư
ời mua kinh
ế khả năng gia tăng giá
tr
ị của BĐS (4,03/
khả năng gia tăng giá trị của BĐS nh
ưng
ư quan tâm t
ình hình phát tri
ển các hoạt đ
tâm đ
ến quy hoạch ở địa bàn đầu t
ư (3,9
hông có sự khác biệt về mặt thống k
ê gi
ữ
ghĩa l
à cả người mua kinh doanh v
à mua đ
ề iao thông n
ơi có BĐS (4,21/5 đối với ng

ư
ua để ở).

h 4.8: Kh
ả
n
ă
ng gia t
ă
ng giá tr
ị
c
ủ
a
B
Đ
ức độ quan tâm của ng
ười mua đầu t
ư v
ị điểm tọa lạc của BĐS l
à khác nhau, kh
ế các tiện ích gắn với địa điểm tọa lạc củ

ư và ngư
ời mua để ở
ua BĐS, ngư
ời mua
S h
ơn người mua để
k

ết quả: có sự khác
ả năng gia tăng giá trị
nh doanh: ng
ười mua
03/5), c
òn người mua
ư g
ở mức độ thấp hơn
ạt động kinh tế ở địa
ư 3,97/5). Riêng y
ếu tố
ữa 2
nhóm NĐT (
α

ua đ
ể ở quan tâm đặc
ư
ời mua kinh doanh

B
Đ
S

ư và ngư
ời mua để ở
khi mua BĐS, ngư
ời
ạ của BĐS h
ơn người

Sử dụng ki
ểm định
bi
ệt có ý nghĩa về giá trị tr
giữa 2 nhóm NĐT, ngư
ời m
tâm đến các ti
ện ích gắn vớ
doanh không quan tâm đ
ến
Khi mua đ
ể ở, NĐT đặc b
c
ũng quan tâm đến sự thuậ
sinh thái, c
ảnh quan xung
(3,59/5). Các ti
ện ích khác
mua quan tâm (3,99/5); h
ọ
BĐS gần nhà ngư
ời thân họ
Hình 4.9:
Giả thuyết 9: M
ức độ
về các
thông tin liên quan đ
quan tâm đến các
thông t

mua BĐS.
S
ử dụng kiểm định
bi
ệt có ý nghĩa về giá trị t
giữa 2 nhóm NĐT, ngư
ời m
ngư
ời mua kinh doanh đối
so với ngư
ời mua để ở (3,7
khai của chủ đầu tư đư
ợc n
ngư
ời mua để ở không qua
Tuy nhiên, các thông tin v
ề
kinh doanh đặc biệt quan
tâ
tín của kiến trúc s
ư, nhà th
(3,7/5 với ngư
ời mua để ở v
19

đị h Independent
-Samples T-
Test, ta có k
ị trung b
ình các ti

ện ích gắn với địa điểm
ời mua để ở v
à ngư
ời mua kinh doanh: ng
ắ với địa
điểm tọa lạc của BĐS
(3,74/5), c
ến
các ti
ện ích gắn với địa điểm tọa lạc
đặc biệt quan tâm đến sự thuận lợi về giá
uận lợi về y tế v
à chăm sóc s
ức khỏe (4
ng quanh cũng đ
ược những ngư
ời mu
ác nh
ư gần chợ, trung tâm thương m
ại, s
ọ cũng lựa chọn các BĐS gần n
ơi làm
họ h
àng (3,56/5).
9: Ti
ệ
n ích g
ắ
n v
ớ

i
đị
a
đ
i
ể
m t
ọ
a l
ạ
c B
Đ
c độ quan tâm của ng
ười mua đầu t
ư v
an đ
ến chủ đầu tư là khác nhau, ngư
ờ
g tin liên quan đ
ến chủ đầu tư hơn
ngư
đị h Independent
-Samples T-
Test, ta có k
ị trung b
ình các thông tin liên quan đ
ến
ời mua để ở v
à ngư
ời mua kinh doanh: mứ

đối với các thông tin li
ên quan đ
ến chủ đầ
,7 so với 3,4). Các thông tin về các dự á
ợ những ng
ư
ời mua kinh doanh quan tâm
uan tâm v
à c
ũng khó có thông tin để đán
ề chủ đầu t
ư đều được cả ngư
ời mua để
tâm (tương
ứng l
à 3,89/5 và 3,93/5). Tươ
th
ầu cũng được đư
ợc cả 2 nhóm NĐT đ
để ở v
à 3,93/5 với ngư
ời mua kinh doanh).
k
ết quả: có sự khác
điểm tọa lạc của BĐS

ng
ười mua để ở quan
, còn ng
ười mua kinh

ạc của BĐS
(2,56/5).
ề iáo dục (4,37/5), họ
ỏ (4,02/5). Môi tr
ường
mua để ở quan tâm
ạ , si
êu thị được người
m vi
ệc (3,69/9), các

Đ
S

ư và ngư
ời mua để ở
ời mua kinh doanh
ngư
ời mua để ở khi
k
ết quả: có sự khác
ến chủ đầu t
ư dự án
mức độ quan tâm của
ủ đầu t
ư dự án cao hơn
ự án đ
ã và đang triển
m (3,4/5), c
òn những

ể đánh giá ti
êu chí này.
a để ở v
à người mua
ương t
ự như vậy, uy
ĐT đặc biệt quan tâm
).


Hình 4.1
Có th
ể tóm tắt lại kế
như sau:
Có b
ằng chứng tồn tạ
thua lỗ trong hành vi
NĐT
ràng hơn so với ngườ
i mua
vọng càng l
ớn về giá bất độ
TTBĐS càng ít th
ì hành
hư
ớng tin theo những tin đ
ngư
ời môi giới BĐS cung
truyền thông, tin tư
ởng v

TTBĐS. Kết quả nghi
ên c
nghiệm đầu t
ư trên TTBĐ
hư
ớng lạc quan thái quá t
những ngư
ời môi giới BĐS
TTBĐS và nh
ận định của
nghiệm thì càng lo s
ợ thua
môi gi
ới BĐS, các nhận đị
động của các NĐT
khác tro
Kết quả nghiên c
ứu
tố khả năng tài tr
ợ vốn, mô
ngư
ời mua để ở. Đối với
vốn, sẵn sàng vay v
ốn để đầ
trị của BĐS, đánh giá đư
ợc
tư trong tương lai, khi có t
c
ủa hệ thống giao thông, k
quan cũng chỉ ra, NĐT

có
năng tài trợ vốn đầu tư,
NĐ
coi trọng việc đánh giá c
ơ
trường chứng khoán, thị tr
ư
kiệm để tìm ra cơ h
ội đầu
của nền kinh tế trong t
ương
20

.10: Các thông tin liên quan
đ
ế
n ch
ủ

đầ
kết quả nghi
ên cứu đầu t
ư cá nhân trê
ồn tại tâm lý bầy đ
àn, tâm lý l
ạc quan thá
ĐT
. Các yếu tố tâm lý này biểu hiện ở
NĐ
ua đ

ể ở. Kết quả phân tích t
ương quan
ấ động sản trong t
ương lai càng l
ớn, kinh
h vi b
ầy đàn càng rõ rệt và những nh
à
in đồn tr
ên thị trường, tin tưởng v
ào th
ng cấp, chú ý đến những phát biểu của
v
ào những nhận định của các chuy
ên
c
ứu cũng chỉ ra NĐT có trình đ
ộ học vấ
ĐS càng nhi
ều và những nhà đ
ầu trẻ t
á trong đầu t
ư BĐS. Họ tin tưởng v
ào
ĐS cung cấp, cán bộ địa chính cung cấp,
ủa các chuy
ên gia. Đồng thời những
NĐ
ua lỗ. Họ rất nhạy cảm với các thông t
ậ định, b

ình luận của các chuy
ên gia và p
trong nh
ững quyết định của mình.
ứu cũng cho thấy ng
ư
ời mua kinh doanh
ôi tr
ường vĩ mô và cơ hội đầu t
ư trên th
ới ng
ư
ời mua kinh doanh, họ quan tâm đ
để đầu t
ư BĐS khi NĐT đánh giá đư
ợc mứ
ợc t
ình hình phát tri
ển các hoạt động kin
ó thông tin v
ề quy hoạch ở địa bàn đ
ầu
, khi kỳ vọng về sự tăng giá của BĐS. Kế
có trình
độ học vấn c
àng cao thì càng
ĐT
càng có kinh nghiệm và trình đ
ộ họ
ơ h

ội đầu khác như đánh giá t
ình hì
ư
ờng vàng ho
ặc cân nhắc so sánh với l
đầu t
ư tối ưu cho cá nhân mình. Ni
ềm tin
ương lai là m
ột trong các yếu tố đầu ti
ên

ủ

đầ
u t
ư

trên TTBĐS Hà N
ội
thái quá v
à tâm lý sợ
NĐT
kinh doanh rõ
n cho th
ấy, NĐT kỳ
h nghiệm đầu t
ư trên
à và h
ọ càng có xu

thông tin t
ừ những
ủa các l
ãnh đạo trên
ên gia v
ề tình hình
ọc vấn
càng cao, kinh
ẻ tuổi th
ì càng có xu
ào các thông tin mà
ấp, những tin đồn tr
ên
NĐT
càng có kinh
g tin từ những ng
ười
ph
ụ thuộc vào hành
nh quan tâm đến yếu
th
ị trường khác hơn
m đến
khả năng vay
ợ mức độ gia tăng giá
kinh tế ở địa b
àn đầu
ầu t
ư, về sự thuận lợi
. Kết phân tích t

ương
g quan tâm
đến khả
ộ học vấn cao th
ì càng
hình
đầu tư trên thị
ới l
ãi suất tiền gửi tiết
tin v
ào sự phát triển
n
ảnh hưởng đên các
21


quyết định đầu tư vào TTBĐS, trong đó tốc tăng trưởng kinh tế, chính sách tiền tệ,
tín dụng là những yếu tố quan trọng.
Nhóm yếu tố liên quan đến bản thân BĐS theo kết quả nghiên cứu cũng là
nhóm yếu tố được các NĐT quan tâm. Các NĐT đều quan tâm đến đặc điểm BĐS,
trong đó chất lượng là một trong những yếu tố quan trọng nhất để người mua nhà
quyết định mua. Khả năng gia tăng giá trị của BĐS, trong đó sự thuận tiện về giao
thông, quy hoạch của vùng là yếu tố quan trọng được người mua quan tâm. Các tiện
ích gắn với địa điểm tọa lạc của được người mua để ở đặc biệt quan tâm nhất là sự
thuận lợi về giáo dục, y tế, chợ, siêu thị. NĐT cũng đều quan tâm đến các thông tin,
uy tín của chủ đầu tư khi quyết định mua BĐS trong các dự án phát triển nhà ở và
đô thị.
CH
ƯƠ
NG 5: M

Ộ
T S
Ố
KHUY
Ế
N NGH
Ị
T
Ừ
K
Ế
T QU
Ả
NGHIÊN C
Ứ
U
5.1. M
ộ
t s
ố
gi
ả
i pháp
đ
i
ề
u ch
ỉ
nh
đầ

u t
ư
cá nhân góp ph
ầ
n phát tri
ể
n
ổ
n
đị
nh
th
ị
tr
ườ
ng b
ấ
t
độ
ng s
ả
n
5.1.1. Hạn chế tác động của yếu tố tâm lý NĐT
Th
ứ
nh
ấ
t, nâng cao tính minh b
ạ
ch c

ủ
a TTB
Đ
S:
công khai, minh bạch trong
các lĩnh vực liên quan đến TTBĐS như lĩnh vực quy hoạch xây dựng, kế hoạch sử
dụng đất; công khai, minh bạch và lành mạnh của các giao dịch trên TTBĐS để các
NĐT có nhu cầu được tiếp cận thông tin mua bán, hạn chế đầu cơ, mua đi bán lại,
thu lời bất chính; minh bạch về thông tin hiện trạng BĐS thông qua các biện pháp:
Xây dựng hệ thống cơ sở dữ liệu quản lý thông tin BĐS thống nhất trên toàn quốc;
khẩn trương xây dựng và công bố chỉ số giá BĐS; đẩy nhanh tiến độ cấp giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất; tính minh bạch về thông tin phát triển BĐS với các hình
thức triển khai áp dụng mạnh mẽ cơ chế đấu giá đất, đấu thầu dự án để lựa chọn chủ
đầu tư theo quy định.
Th
ứ
hai, hoàn thi
ệ
n h
ệ
th
ố
ng thông tin, d
ự
báo TTB
Đ
S:
công khai các thông
tin về tình hình kinh tế vĩ mô, các thông tin quy hoạch, các thông tin về chủ đầu tư
(lãi suất; các thông tin liên quan đến mức cung tiền; tốc độ tăng trưởng GDP; tỉ lệ

lạm phát; các thông tin liên quan đến tình hình chính trị; tình hình đầu tư trên thị
trường vàng; tình hình đầu tư trên thị trường chứng khoán; các loại quy hoạch; các
thông tin về chủ đầu tư, các thông tin về các dự án mà chủ đầu tư đã và đang thực
hiện; các thông tin liên quan đến biến động giá BĐS …); xây dựng hệ thống quản lý
sở hữu bất động sản thống nhất; xây dựng hệ thống thông tin về hoạt động của thị
trường; xây dựng và công bố hệ thống chỉ số đánh giá và dự báo TTBĐSthống nhất.
Th
ứ
ba, nâng cao trình
độ
N
Đ
T
: mở rộng về quy mô cũng như chất lượng
đào tạo ở các bậc Đại học và Sau Đại học, các chương trình đào tạo ngắn hạn nhằm
cung cấp cho NĐT được những kiến thức, kỹ năng cần thiết khi hoạt động trên thị
trường; tăng cường vai trò của Hiệp hội BĐS. Đối với các NĐT BĐS, ngoài trang bị
các kiến thức về pháp luật, về thị trường và đầu tư BĐS, cần tổ chức đào tạo các
khóa học về lý thuyết hành vi đầu tư trên TTBĐS để giúp các NĐT tự đánh giá và
phân tích các đặc điểm hành vi của bản thân và từ đó đề xuất các chiến lược đầu tư
22


cụ thể, tránh tâm lý đầu tư ngắn hạn như hiện nay cũng như tránh các bẫy tâm lý
liên quan đến nhận thức và cảm xúc của con người. Khi các NĐT cá nhân nhận thức
được các yếu tố tâm lý nào có thể tác động và chi phối hành động của họ sẽ giúp
các NĐT cá nhân cách ly các yếu tố tâm lý này và hạn chế các lệch lạc trong việc ra
quyết định đầu tư. Bên cạnh đó, thực hiện các nghiên cứu kinh tế học thí nghiệm
nhằm giúp các NĐT hiểu hơn về cơ chế ra quyết định của con người, từ đó giúp đưa
ra những quy định về kỹ thuật công bố thông tin, hình thức thông tin, nội dung và

khối lượng thông tin cần thiết phù hợp với điều kiện thực của thị trường để tác động
một cách tích cực đến quá trình xử lý thông tin của NĐT.
5.1.2. Về chính sách tài chính, tiền tệ
Th
ứ
nh
ấ
t,
đ
i
ề
u ti
ế
t dòng v
ố
n tín d
ụ
ng ngân hàng vào TTB
Đ
S:
Nhà nước cần
có chính sách hợp lý để dòng vốn chảy vào khu vực BĐS một cách có kiểm soát,
theo quy hoạch được duyệt. Thực hiện tốt quy hoạch quốc gia và địa phương, không
gây các cú sốc quá mức thì BĐS sẽ được sử dụng hiệu quả mà NĐT BĐS cũng
không bị sốc do thiếu vốn đột ngột. Về nguồn cung vốn là khu vực ngân hàng cũng
cần được cải cách, nhất là năng lực chọn lọc các dự án, ngăn chặn dòng tiền chảy
quá mức vào khu vực BĐS là cho vay dưới chuẩn.
Th
ứ
hai, khuy

ế
n khích quan h
ệ
tay ba: ch
ủ

đầ
u t
ư
- ngân hàng - khách
hàng
nhằm tháo gỡ khó khăn về vốn cho các doanh nghiệp đầu tư dự án nhà ở, đặc
biệt là dự án nhà ở xã hội, nhà cho thuê và nhà cho người có thu nhập thấp, tạo điều
kiện hỗ trợ cầu và góp phần giúp giảm rủi ro về mặt thị trường trong hoạt động tài
trợ dự án cũng như cho vay trung dài hạn của ngân hàng.
Th
ứ
ba,phát tri
ể
n các
đị
nh ch
ế
tài chính nh
ằ
m thu hút các ngu
ồ
n v
ố
n cho

đầ
u
t
ư
cá nhân trên TTB
Đ
S
: Bổ sung hành lang pháp lý để hình thành các định chế tài
chính phi ngân hàng như: quỹ tín thác BĐS, quỹ đầu tư BĐS, quỹ phát triển nhà ở,
quỹ tiết kiệm nhà ở nhằm hỗ trợ cho NĐT huy động được đa dạng các nguồn vốn
trong xã hội, không phụ thuộc quá nhiều vào nguồn tín dụng từ ngân hàng mà
thường là các khoản tín dụng ngắn hạn.
5.1.3. Phát triển hạ tầng và sản phẩm bất động sản
Th
ứ
nh
ấ
t,
đổ
i m
ớ
i toàn di
ệ
n công tác l
ậ
p quy ho
ạ
ch, ch
ỉ

đạ
o th
ự
c hi
ệ
n quy ho
ạ
ch
nh
ằ
m
định hướng phát triển TTBĐS cho NĐT, đồng thời bảo đảm chủ động phát
triển hàng hoá và hạn chế phát triển quá nóng, xây dựng tự phát từ đó có cơ sở để
ổn định giá cả TTBĐS.
Th
ứ
hai, phát tri
ể
n
đồ
ng b
ộ
h
ạ
t
ầ
ng k
ỹ
thu
ậ

t, h
ạ
t
ầ
ng xã h
ộ
i trong các d
ự
án
phát tri
ể
n nhà
ở
và khu
đ
ô th
ị
m
ớ
i
. Phát triển nhà ở đô thị phải gắn với phát triển hạ
tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, đặc biệt là hệ thống giao thông công cộng để giãn mật
độ dân cư tại các đô thị trung tâm. Quy định rõ trách nhiệm của các đơn vị liên
quan, đặc biệt là chủ đầu tư, về tiến độ thực hiện, bàn giao công trình hạ tầng kỹ
thuật, công trình hạ tầng xã hội trong các dự án phát triển nhà ở và khu đô thị mới;
đảm bảo xây dựng hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội trước khi xây dựng các công
trình khác trong phạm vi dự án theo từng phân kỳ đầu tư; đảm bảo chất lượng, tiến
23

độ và khớp nối đồng bộ hạ tầng kỹ thuật trong và ngoài hàng rào dự án.
Th
ứ
ba, hoàn thi
ệ
n khuôn kh
ổ
pháp lu
ậ
t v
ề
huy
độ
ng v
ố
n trong các d
ự
án
đầ
u
t
ư
B
Đ
S b
ả
o
đả
m quy
ề

n l
ợ
i cho các N
Đ
T cá nhân
. Cho phép các chủ đầu tư kinh
doanh BĐS được cho thuê, cho thuê mua BĐS hình thành trong tương lai nhằm tạo
thuận lợi cho các chủ đầu tư có điều kiện huy động vốn, khai thác từng phần công
trình trong quá trình xây dựng; quy định cụ thể nội dungchủ đầu tư phải ký quỹ khi
thực hiện dự án nhằm sàng lọc, lựa chọn được các doanh nghiệp thực sự có năng lực
tham gia thị trường, chống tình trạng chiếm dụng vốn của khách hàng, các NĐT cá
nhân và các NĐT thứ phát, giúp TTBĐS ổn định và bền vững.
5.1.4. Kiểm soát hành vi đầu cơ bất động sản
Các NĐT tham gia vào thị trường cần có chiến lược đầu tư dài hạn, sử dụng
vốn tự có, vốn dài hạn là cơ bản, hạn chế sử dụng đòn bẩy tài chính và vốn ngắn
hạn. NĐT cần chủ động xác định trước các tình huống không tốt có thể xảy ra, đó là
thị trường bất ngờ có diễn biến xấu và bị mắc kẹt không bán được nhanh như kế
hoạch ban đầu để chủ động tài chính và cũng không nên kỳ vọng giá sẽ tăng quá
cao và nên chọn mua các sản phẩm, phân khúc có tính thanh khoản cao, chủ đầu tư
uy tín và sản phẩm đã hoàn thiện được càng nhiều thì càng an toàn. Cơ quan quản lý
nhà nước cần sử dụng công cụ chính sách thuế nhằm điều tiết thu nhập từ việc sử
dụng, chuyển nhượng BĐS vào ngân sách Nhà nước và gián tiếp điều chỉnh hành vi
đầu cơ BĐS, tuy nhiên việc áp dụng cần có lộ trình.
5.2. H
ạ
n ch
ế
c
ủ
a lu

ậ
n án và nh
ữ
ng nghiên c
ứ
u ti
ế
p theo
Tuy đã đạt được những kết quả cụ thể, nhưng luận án cũng không tránh khỏi
một số hạn chế nhất định cần được các nghiên cứu tiếp theo bổ sung, hoàn thiện, cụ
thể là:
a. Liên quan đến các thang đo được sử dụng trong luận án: ngoài các thang đo
gốc được thừa kế trong các nghiên cứu trước đây, các thang đo mới được phát triển
đều dựa trên căn cứ cụ thể (từ gợi ý trong các nghiên cứu đã thực hiện và kết quả
nghiên cứu định tính); đồng thời đã được kiểm định đảm bảo về độ tin cậy và tính
hiệu lực trong đề tài luận án. Tuy nhiên, những thang đo này cần khẳng định lại
trong những bối cảnh khác ngoài Hà Nội, ngoài Việt Nam, điều này cũng đồng
nghĩa với việc mô hình nghiên cứu cần được thử nghiệm trong một bối cảnh mới để
khám phá những nội dung liên quan.
b. Liên quan đến mẫu nghiên cứu: Do các giới hạn về nguồn lực nên mẫu
nghiên cứu chỉ được lấy từ các NĐT trên TTBĐS khu vực Hà Nội. Các nghiên cứu
tương lai cần tiến hành lấy mẫu ở phạm vi lớn hơn (khu vực phía Bắc, phía Nam
hoặc trong cả nước) để mẫu có tính đại diện cao hơn.
c. Luận án đã tổng quan và phân tích khá nhiều yếu tố hành vi cũng như vĩ mô
ở phần tổng quan và cơ sở lý thuyết, tuy nhiên trong nghiên cứu thực nghiệm, theo
kết quả của nghiên cứu định tính (phỏng vấn chuyên gia), luận án chỉ nghiên cứu một
số yếu ảnh hưởng đến đầu tư cá nhân trên TTBĐS. Còn rất nhiều các yếu tố hành vi
cũng như vĩ mô khác như đã đưa ra ở phần tổng quan và cơ sở lý thuyết cần được tiếp
24

tục nghiên cứu thực nghiệm. Các yếu tố về thu nhập, chi tiêu, đặc điểm gia đình, …
cũng là các vấn đề mà các nghiên cứu sau có thể tiếp tục làm rõ.

PH
Ầ
N K
Ế
T LU
Ậ
N
Luận án
“
Đầ
u t
ư
cá nhân trên th
ị
tr
ườ
ng b
ấ
t
độ
ng s
ả
n khu v
ự
c Hà N
ộ

i”
đã
tổng quan các công trình nghiên cứu về đầu tư trên TTBĐS. Đồng thời hệ thống, bổ
sung vào hệ thống cơ sở lý thuyết về đầu tư cá nhân trên TTBĐS, đã xây dựng mô
hình nghiên cứu về đầu tư BĐS ở Việt Nam trong bối cảnh thị trường phát triển ở
những giai đoạn đầu, trong đó tập trung vào các yếu tố tâm lý chi phối NĐT cá nhân
và các yếu tố vĩ mô, các yếu tố thuộc tính BĐS mà NĐT cá nhân quan tâm khi đầu
tư trên TTBĐS.
Bằng việc kết hợp giữa phương pháp nghiên cứu định tính và định lượng, trên
cơ sở khảo sát 334 NĐT đã mua BĐS trong vòng 8 năm trở lại đây, luận án đã rút ra
những điểm mới và những kết luận quan trọng. Cụ thể, luận án cho thấy tâm lý bầy
đàn, tâm lý lạc quan thái quá và tâm lý sợ thua lỗ biểu hiện ở NĐT kinh doanh rõ
ràng hơn so với người mua để ở, hành vi NĐT càng lệch lạc thì họ càng có xu hướng
tin theo những tin đồn trên thị trường, tin tưởng vào thông tin từ những người môi
giới BĐS cung cấp, chú ý đến những phát biểu của các lãnh đạo trên truyền thông, tin
tưởng vào những nhận định của các chuyên gia về tình hình TTBĐS.
Nhóm yếu tố vĩ mô cũng chủ yếu được người mua kinh doanh quan tâm, coi
trọng khi đầu tư BĐS. NĐT có trình độ học vấn càng cao thì càng quan tâm đến
khả năng tài trợ vốn đầu tư,càng coi trọng việc đánh giá cơ hội đầu khác. Niềm tin
vào sự phát triển của nền kinh tế trong tương lai là mối quan tâm của NĐT khi đầu
tư BĐS, trong đó tăng trưởng kinh tế là yếu tố quan trọng.
Người mua để ở quan tâm hơn người mua kinh doanh về các đặc điểm của
BĐS, các tiện ích gắn với địa điểm tọa lạc của BĐS, trong đó chất lượng nhà, sự
thuận lợi về giáo dục, y tế, chợ, siêu thị… là những yếu tố được NĐT đánh giá là
quan trọng nhất khi mua BĐS. Còn người mua kinh doanh lại đặc biệt quan tâm đến
khả năng gia tăng giá trị của BĐS, các thông tin về chủ đầu tư. Riêng sự thuận tiện
về giao thông được cả người mua để ở và mua kinh doanh đặc biệt quan tâm.
Trên cơ sở kết quả nghiên cứu, luận án đề xuất một số khuyến nghị để hạn chế
các yếu tố tâm lý của NĐT cá nhân như nâng cao tính minh bạch của TTBĐS, hoàn
thiện hệ thống thông tin, dự báo TTBĐS, nâng cao trình độ NĐT. Luận án cũng đề

xuất các khuyến nghị về chính sách như điều tiết dòng vốn tín dụng ngân hàng vào
TTBĐS, khuyến khích quan hệ tay ba giữa chủ đầu tư - ngân hàng - khách hàng,
phát triển các định chế tài chính nhằm thu hút các nguồn vốn cho đầu tư cá nhân
trên TTBĐS nhằm tạo môi trường cho đầu tư BĐS phát triển và bình ổn TTBĐS.
Bên cạnh đó, luận án cũng đề xuất những khuyến nghị về hạ tầng và sản phẩm đối
với các cơ quan quản lý nhà nước và chủ đầu tư nhằm đưa ra thị trường những sản
phẩm BĐS phù hợp với từng đối tượng mua khác nhau trên thị trường.