Phân tích hiệu quả hoạt dộng của các công ty nhóm ngành bất động sản niêm yết tại thị trường chứng khoán Việt Nam

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
ĐẠI HỌC ĐÀ NẴNG


TRẦN THỊ VÂN ANH


PHÂN TÍCH HIỆU QUẢ HOẠT ĐỘNG
CỦA CÁC CÔNG TY NHÓM NGÀNH
BẤT ĐỘNG SẢN NIÊM YẾT TẠI THỊ TRƯỜNG
CHỨNG KHOÁN VIỆT NAM


Chuyên ngành: Tài chính Ngân hàng
Mã số: 60.34.20


TÓM TẮT LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN TRỊ KINH DOANH


Đà Nẵng - Năm 2015

Công trình được hoàn thành tại
ĐẠI HỌC ĐÀ NẴNG



Người hướng dẫn khoa học:
PGS. TS. VÕ THỊ THÚY ANH

Phản biện 1: PGS.TS Nguyễn Hòa Nhân
Phản biện 2: GS.TS. Dương Thị Bình Minh



Lu
ậ
n v
ă
n
đã

đượ
c b
ả
o v
ệ
t
ạ
i H
ộ
i
đồ
ng ch
ấ
m Lu
ậ
n

văn tốt
nghiệp Thạc sĩ Quản trị kinh doanh
họp tại Đại học Đà
Nẵng vào ngày 11
tháng 04 năm 2015.



Có thể tìm hiểu luận văn tại:
Trung tâm Thông tin - Học liệu, Đại học Đà Nẵng
Thư viện trường Đại học Kinh tế, Đại học Đà Nẵng
1
MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
BĐS là một trong những ngành quan trọng trong nền kinh tế vì
ngành này liên quan trực tiếp tới một lượng tài sản lớn cả về quy mô,
tính chất cũng như giá trị của các mặt trong nền kinh tế quốc dân.
Hơn nữa có mối liên quan mật thiết giữa thị trường BĐS với các thị
trường như thị trường tài chính tín dụng, thị trường xây dựng, thị
trường vật liệu xây dựng, thị trường lao động… Do đó nhóm ngành
BĐS chịu tác động lớn từ các yếu tố vĩ mô.
Ngành BĐS Việt Nam trong những năm gần đây gặp rất nhiều
khó khăn khi kinh tế rơi vào suy thoái, thị trường BĐS đóng băng.
Trong giai đoạn khó khăn này có không ít công ty BĐS thua lỗ thậm
chí đóng cửa. Bên cạnh đó cũng có rất nhiều công ty BĐS khác đã và
đang nỗ lực không ngừng để duy trì hoạt động và phát triển. Như
vậy sự khác biệt về hiệu quả hoạt động của các công ty BĐS là do
đâu. Đến cuối năm 2013 thị trường BĐS đã có những dấu hiệu khởi
sắc khi nhận được nhiều sự hỗ trợ từ Nhà nước. Đây là cơ hội để các
công ty BĐS tìm kiếm cơ hội để phát triển sau giai đoạn khó khăn.

Để giải quyết vấn đề trên cần phải tiến hành phân tích, nghiên
cứu đánh giá toàn bộ quá trình và kết quả họat động kinh doanh của
công ty dựa trên số liệu kế toán - tài chính. Qua phân tích công ty
mới thấy rõ nguyên nhân, nguồn gốc của các vấn đề phát sinh và các
giải pháp cụ thể để cải tiến quản lý. Kết quả của phân tích hiệu quả
hoạt động là cơ sở để các nhà quản trị ra quyết định ngắn hạn hay dài
hạn. Ngoài ra, phân tích hiệu quả hoạt động của công ty có thể đề
phòng và hạn chế những rủi ro trong kinh doanh, đồng thời cũng có
thể dự đoán được các điều kiện kinh doanh trong thời gian sắp tới.
Kết quả từ phân tích còn là nguồn thông tin hỗ trợ cho những nhà
2
đầu tư trên TTCK quan tâm đến các công ty ngành BĐS.
Những nghiên cứu về thị trường BĐS tại Việt Nam có rất
nhiều nhưng nghiên cứu đi sâu vào phân tích hiệu quả hoạt động của
cả ngành còn ít. Trong bối cảnh các công ty BĐS đang gặp khó khăn
cần thiết có sự phân tích đầy đủ về học thuật để nhận ra những tồn tại
và cơ hội để phát triển.
Xuất phát từ nhu cầu trên tác giả đã lựa chọn đề tài “Phân tích
hiệu quả hoạt động của các công ty nhóm ngành BĐS niêm yết tại
TTCK Việt Nam” để làm luận văn tốt nghiệp.
2. Mục tiêu nghiên cứu
Đề tài thực hiện những mục tiêu sau:
Hệ thống hóa cơ sở lý luận về hiệu quả hoạt động của công ty.
Phân tích hiệu quả hoạt động của các công ty BĐS trên TTCK
Việt Nam nhằm tìm ra những đặc điểm trong hiệu quả hoạt động.
Đề xuất các giải pháp và kiến nghị đối với công ty BĐS, nhà
quản lý, cơ quan có liên quan.
3. Câu hỏi nghiên cứu
Đề tài đi vào trả lời các câu hỏi nghiên cứu sau
Phân tích hiệu quả hoạt động của các công ty niêm yết được

thực hiện bằng phương pháp nào?
Những đặc trưng về ngành trong hiệu quả hoạt động của các
công ty nhóm ngành BĐS niêm yết trên TTCK Việt Nam giai đoạn
2010 – 2013 là gì?
Các nhân tố nào ảnh hưởng đến hiệu quả hoạt động của các
công ty nhóm ngành BĐS niêm yết trên TTCK Việt Nam?
Có thể rút ra những hàm ý chính sách gì đối với các cơ quan
quản lý Nhà nước, các công ty BĐS và các bên liên quan nhằm nâng
cao hiệu quả hoạt động?
3
4. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu
- Đối tượng nghiên cứu: Hiệu quả hoạt động của các công ty
BĐS niêm yết.
- Phạm vi nghiên cứu:
Về nội dung, phân tích hiệu quả hoạt động của các của các
công ty BĐS.
Về không gian, đề tài nghiên cứu trên 56 công ty BĐS niêm
yết trên sở giao dịch chứng khoán tp.Hồ Chí Minh và sở giao dịch
chứng khoán Hà Nội.
Về thời gian, các công ty BĐS niêm yết trên TTCK trong giai
đoạn 2010 – 2013.
5. Phương pháp nghiên cứu
Phương pháp định tính: qua việc thu thập thông tin, dùng
phương pháp thống kê mô tả, so sánh để phân tích đánh giá hiệu quả
hoạt động của các công ty BĐS niêm yết trên TTCK Việt Nam.
Phương pháp định lượng: từ bộ dữ liệu thu thập được từ các
công ty BĐS niêm yết trên TTCK Việt Nam, tác giả thực hiện phân
tích thống kê và thực hiện hồi quy để xác định các nhân tố ảnh
hưởng lên hiệu quả hoạt động của các công ty BĐS bằng mô hình
ảnh hưởng cố định và ảnh hưởng ngẫu nhiên.

6. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của đề tài
Về mặt lý thuyết, đề tài đã hệ thống lại lý luận về hiệu quả
hoạt động của công ty và ngành BĐS.
Về mặt thực tiễn, từ phân tích hiệu quả hoạt động các công ty
ngành BĐS để đánh giá những đặc trưng của ngành BĐS và đưa ra
những hàm ý chính sách đối với các công ty, với cơ quan quản lý
Nhà nước để nâng cao hiệu quả hoạt động.
7. Bố cục đề tài
Ngoài phần mở đầu, kết luận, luận văn gồm 3 chương:
4
Chương 1: Cơ sở lý luận về hiệu quả hoạt động của công ty
ngành BĐS
Chương 2: Phân tích hiệu quả hoạt động các công ty nhóm
ngành BĐS niêm yết trên trên TTCK Việt Nam
Chương 3: Đánh giá chung và một số kiến nghị nhằm nâng
cao hiệu quả hoạt động của các công ty nhóm ngành BĐS trên TTCK
Việt Nam và khuyến nghị cho nhà đầu tư chứng khoán
8. Tổng quan tài liệu nghiên cứu
Luận văn “Phân tích hiệu quả hoạt động của các công ty ngành
dược trên TTCK Việt Nam” của ThS. Võ Đức Nghiêm – Trường Đại
học Kinh tế Đà Nẵng – 2013
Luận văn “Phân tích hiệu quả hoạt động tại Công ty cổ phần
nhựa Đà Nẵng” của ThS. Nguyễn Thị Huyền – trường Đại học Kinh
tế Đà Nẵng ( 2011).
Nghiên cứu của Hyewon Youn và Zheng Gu (2013) “Các nhân
tố ảnh hưởng đến tỷ suất sinh lời trên TS của ngành công nghiệp nhà
nghỉ, khách sạn Hàn Quốc” đã sử dụng chỉ tiêu ROA để đo lường
hiệu quả hoạt động.
Nghiên cứu gần đây nhất về các nhân tố ảnh hưởng đến hiệu
quả kinh doanh của công ty là nghiên cứu của nhóm tác giả Z.

Bashir, A. Abbas, S. Manzoor và M. N. Akram (2013).
CHƯƠNG 1
CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ HIỆU QUẢ HOẠT ĐỘNG
CỦA CÔNG TY NGÀNH BẤT ĐỘNG SẢN
1.1. KHÁI QUÁT VỀ HIỆU QUẢ HOẠT ĐỘNG CỦA CÔNG TY
1.1.1. Khái niệm hiệu quả hoạt động công ty
Theo Ngô Đình Giao (1997) hiệu quả hoạt động sản xuất kinh
doanh biểu hiện mối quan hệ tương quan giữa kết quả thu được và
5
toàn bộ chi phí bỏ ra để có kết quả đó, phản ánh chất lượng của hoạt
động kinh tế đó.
Theo Trương Bá Thanh và Trần Đình Khôi Nguyên (2001) thì
hiệu quả hoạt động công ty được xem xét trong mối quan hệ giữa đầu
ra là kết quả của DN (doanh thu, lợi nhuận, giá trị sản xuất, giá trị
tăng thêm…) với đầu vào là nguồn lực sử dụng (TS, vốn chủ sở hữu,
nguồn nhân lực…)
Hiệu quả của một công ty phải được xem xét một cách tổng
thể các hoạt động của công ty. Hoạt động sản xuất kinh doanh và
hoạt động tài chính có mối quan hệ mật thiết, do đó khi phân tích
đánh giá hiệu quả hoạt động của công ty cần xem xét hiệu quả của
hai hoạt động này.
1.1.2. Phân loại hiệu quả hoạt động công ty
Hiệu quả hoạt động của công ty bao gồm: hiệu quả kinh doanh
và hiệu quả tài chính.
a. Hiệu quả kinh doanh
Hiệu quả kinh doanh được tạo thành bởi tất cả các yếu tố trong
quá trình sản xuất kinh doanh. Do vậy hiệu quả kinh doanh của công
ty được xem xét trên 2 mặt là hiệu quả kinh doanh cá biệt và hiệu
quả kinh doanh tổng hợp.
Hiệu quả kinh doanh cá biệt

Hiệu quả kinh doanh tổng hợp
b. Hiệu quả tài chính
Hiệu quả tài chính thường được các nhà đầu tư quan tâm, một
công ty có hiệu quả tài chính cao thì công ty có nhiều điều kiện để
tăng trưởng. Công ty muốn phát triển cần phải đầu tư và sự đầu tư
đòi hỏi có nguồn vốn. Vấn đề là các công ty nên gia tăng vốn chủ sở
hữu hay huy động vốn vay.
6
1.2. CHỈ TIÊU PHẢN ÁNH HIỆU QUẢ HOẠT ĐỘNG CỦA
CÔNG TY
1.2.1. Chỉ tiêu phản ánh hiệu quả hoạt động kinh doanh
Hiệu quả kinh doanh được hình thành từ tất cả các yếu tố của
quá trình sản xuất kinh doanh. Do vậy khi xem xét hiệu quả kinh
doanh của công ty bên cạnh xem xét một cách tổng hợp, cần phải
nghiên cứu các yếu tố thành phần của nó đó là hiệu suất sử dụng tài
sản, khả năng sinh lời từ doanh thu, khả năng sinh lời của tài sản.
Các nhóm chỉ tiêu phản ánh hiệu quả hoạt động kinh doanh bao gồm:
a. Hiệu suất sử dụng TS
Hiệu suất sử dụng TS của công ty
Hiệu suất sử dụng TS cố định của công ty
Hiệu suất sử dụng vốn lưu động của công ty
Số vòng quay hàng tồn kho
Số vòng quay các khoản phải thu
b. Khả năng sinh lời từ doanh thu
Chỉ tiêu khả năng sinh lời là điều kiện để duy trì sự tồn tại và
phát triển của công ty. Được đo lường bằng tỷ số giữa lợi nhuận với
các chỉ tiêu kết quả hoặc giữa lợi nhuận với phương tiện của công ty.
Chỉ tiêu tổng quát:

Tỷ suất lợi nhuận trên doanh thu thuần
Tỷ suất lợi nhuận trên doanh thu thuần hoạt động kinh doanh.
Tỷ suất lợi nhuận gộp về bán hàng và cung cấp dịch vụ
c. Khả năng sinh lời từ tài sản
Tỷ suất sinh lời của tài sản (ROA)

K
Lợi nhuận
Ngu
ồ
n l
ự
c kinh doanh

=

7
Tỷ suất sinh lời kinh tế của tài sản (RE)
1.2.2. Các chỉ tiêu phản ánh hiệu quả tài chính
Hiệu quả tài chính là một trong những yếu tố quan trọng hàng
đầu được các nhà đầu tư quan tâm, đó là việc giữ gìn và phát triển
nguồn vốn chủ sở hữu.
Chỉ tiêu tỷ suất sinh lời vốn chủ sở hữu (ROE)
Chỉ tiêu thu nhập trên mỗi cổ phiếu (Earning per share: EPS)
Chỉ tiêu hệ số giá trên thu nhập (P/E)
1.3. CÁC NHÂN TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN HIỆU QUẢ HOẠT
ĐỘNG CỦA CÔNG TY
1.3.1. Các nhân tố ảnh hưởng đến hiệu quả hoạt động kinh
doanh

Các nhân tố ảnh hưởng đến hiệu quả hoạt động kinh doanh của
công ty bao gồm
a. Quy mô công ty
Quy mô của công ty có thể được xem xét ở các góc độ về vốn,
số lượng lao động hay doanh thu
Narware(2010) trong nghiên cứu các yếu tố ảnh hưởng việc
định giá và khả năng sinh lợi tại Malaysia đã chỉ ra quy mô công ty
là một trong các yếu tố quan trọng. Trong nghiên cứu của Dumbrava
(2010) trong nghiên cứu về phân tích hiệu quả hoạt động của công ty
tại Romania cũng chỉ ra tương tự.
Kim và Burnie (2002) đã sử dụng ROA để đo lường hiệu quả
hoạt động và nhận thấy rằng những công ty có quy mô nhỏ hoạt động
hiệu quả hơn các công ty quy mô lớn trong điều kiện kinh tế thuận
lợi. Nhưng khi nền kinh tế xấu đi thì các công ty có quy mô nhỏ lại
có hiệu quả kém hơn và rủi ro phá sản cao hơn.
b. Tuổi công ty
Theo các nghiên cứu của Robert Panco, Helaine J. Korn
8
(1999) thì tuổi của một công ty là nhân tố ảnh hưởng đến sự tồn tại
và phát triển của một công ty.
Bruderl và Schussler (1990) cho rằng đối với những công ty
thì rủi ro tăng lên trong thời gian ban đầu tồn tại và sẽ giảm sau đó.
Công ty mới sẽ mất nhiều thời gian, chi phí để để đưa công ty vận
hành một cách bình thường. Và những công ty ở giai đoạn khởi sự sẽ
cần thời gian để thiết lập mối quan hệ với khách hàng, nhà cung cấp,
và cả đối thủ cạnh tranh. Do đó rủi ro đối với các công ty có tuổi đời
non trẻ là rất lớn. Và để công ty có thể tăng hiệu quả hoạt động của
mình cần phải có thời gian.
c. Yếu tố quản trị công ty
Trong nghiên cứu của Hyewon Youn và Zheng Gu (2013) về

phân tích các nhân tố ảnh hưởng lên hiệu quả hoạt động của ngành
nhà nghỉ, khách sạn tại Hàn Quốc đã sử dụng chỉ tiêu ROA để đo
lường hiệu quả hoạt động. Kết quả của nghiên cứu đã chỉ ra hai nhân
tố ảnh hưởng lớn đên hiệu quả hoạt động ngành nhà nghỉ, khách sạn
ở Hàn Quốc là chi phí hoạt động và cấu trúc vốn vì chi phí hoạt động
của ngành chiếm tỷ lệ vào và các công ty vay nợ quá nhiều.
Nghiên cứu của tác giả Nicolescu Elena Irina (2011) cho thấy
hiệu quả tài chính phản ánh qua ROE của các công ty chịu ảnh
hưởng bởi doanh thu, khả năng chi trả lãi vay, đòn bẩy tài chính và
tỷ trọng tài sản cố định.
1.3.2. Các nhân tố ảnh hưởng đến hiệu quả tài chính
Theo Đoàn Ngọc Phi Anh (2010) dựa vào phương trình
Dupont, phân tích chỉ tiêu ROE có thể thấy rằng hiệu quả tài chính bị
ảnh hưởng bởi 3 nhân tố: hiệu quả kinh doanh, cấu trúc tài chính và
thuế suất thuế thu nhập công ty. Trong đó có thể thấy hiệu quả kinh
doanh tỉ lệ thuận với hiệu quả tài chính, cấu trúc tài chính có thể có
9
quan hệ tỉ lệ thuận hay nghịch với hiệu quả tài chính.
1.4. PHƯƠNG PHÁP PHÂN TÍCH HIỆU QUẢ HOẠT ĐỘNG
CÔNG TY
1.4.1. Phương pháp so sánh
Phương pháp này được sử dụng khá phổ biến trong phân tích
hiệu quả hoạt động. Nó được dùng để đánh giá kết quả, xác định vị
trí và xu hướng biến động của chỉ tiêu phân tích.
1.4.2. Phương pháp thống kê mô tả
Phương pháp thống kê mô tả là phương pháp mô tả dữ liệu bằng
các phép tính và chỉ số thống kê thông thường như số trung bình
(mean), số trung vị (median), phương sai (variance), độ lệch chuẩn
(standard deviation), giá trị lớn nhất (max), giá trị nhỏ nhất (min),…
1.4.3. Phương pháp hồi quy

Hồi quy theo cách nói đơn giản là đi ngược về quá khứ để
nghiên cứu những dữ liệu đã diễn ra theo thời gian nhằm tìm đến quy
luật về mối quan hệ giữa chúng. Mối quan hệ đó được biểu diễn dưới
dạng một phương trình hồi quy mà dựa vào đó ta có thể giải thích
các kết quả lượng hóa về bàn chất, hỗ trợ, củng cố các lý thuyết và
dự báo trong tương lai.
a. Mô hình ảnh hưởng cố định và mô hình ảnh hưởng ngẫu
nhiên
Mô hình ảnh hưởng cố định – FEM
Mô hình ảnh hưởng ngẫu nhiên – REM
Lựa chọn mô hình dựa vào kiểm định Hausman
b. Mô hình hồi quy bội tuyến tính OLS
1.4.4. Các phương pháp khác
Ngoài các phương pháp đã nêu trên, một số các phương pháp
khác cũng sử dụng trong phân tích hiệu quả hoạt động như như:
10
phương pháp thống kê suy luận, phương pháp thay thế liên hoàn,…
1.5. NGÀNH BĐS
1.5.1. Khái niệm ngành BĐS
Việc phân loại tài sản thành động sản và BĐS có nguồn gốc từ
Luật cổ La Mã, theo đó BĐS không chỉ là đất đai, của cải trong lòng
đất, mà còn là tất cả những gì được tạo ra do sức lao động của con
người trên mảnh đất. BĐS bao gồm các công trình xây dựng, mùa
màng, cây trồng…và tất cả những gì liên quan đến đất đai và gắn
liền với đất đai.
Pháp luật nhiều nước trên thế giới như Anh, Canada, Úc,
Mỹ…đều thống nhất xem BĐS gồm đất đai và những tài sản gắn liền
với đất đai.
Theo tiêu chí phân ngành của ICB, hệ thống phân ngành phát
triển bởi Dow Jones và FTSE ngành BĐS bao gồm: Công ty đầu tư

trực tiếp hoặc gián tiếp vào BĐS thông qua phát triển, đầu tư, sở
hữu; Công ty cung cấp dịch vụ cho các công ty BĐS nhưng không
sở hữu các TS của mình bao gồm các đại lý, các nhà môi giới, các
công ty cho thuê, công ty quản lý và dịch vụ tư vấn; Các quỹ đầu tư
BĐS và các tổ chức BĐS đầu tư tín thác.
Theo hệ thống phân ngành kinh tế Việt Nam (VISC) năm 2007
ngành BĐS gồm: Hoạt động của chủ hợp đồng đất, các đại lý, các
nhà môi giới trong những hoạt động sau: mua hoặc bán BĐS, cho
thuê BĐS, cung cấp các dịch vụ về BĐS khác như định giá BĐS
hoặc hoạt động của các đại lý môi giới BĐS. Ngành này cũng gồm:
Sở hữu hoặc thuê mua TS được thực hiện trên cơ sở phí hoặc hợp
đồng; Xây dựng cấu trúc, kết hợp với việc duy trì quyền sở hữu hoặc
thuê mua cấu trúc này; Quản lý TS là BĐS.
Đề tài sẽ thực hiện lựa chọn các công ty thuộc nhóm ngành
11
BĐS trên TTCK Việt Nam để tiến hành nghiên cứu dựa trên khái
niệm của ICB và VISC.
1.5.2. Đặc điểm ngành BĐS
a. Kinh doanh BĐS là hoạt động mang tính cục bộ và khu
vực vì BĐS sản phẩm kinh doanh có vị trí cố định không thể di
chuyển được
b. Kinh doanh BĐS là hoạt động đầu tư lớn và lâu dài
c. Kinh doanh BĐS là hoạt động nhạy cảm, chịu ảnh hưởng
mạnh mẽ của pháp luật và chính sách.
KẾT LUẬN CHƯƠNG 1
Chương 1 thực hiện hệ thống hóa được cơ sở lý luận về hiệu
quả hoạt động của công ty, bên cạnh đó cũng trình bày các chỉ tiêu
dùng để phân tích hiệu quả hoạt động của công ty và lý luận chung
về ngành BĐS. Trong chương này còn nêu các nhân tố ảnh hưởng
đến hiệu quả hoạt động của công ty, các tài liệu phục vụ cho công tác

phân tích và các phương pháp thường được sử dụng trong phân tích.
Trên cơ sở những nội dung này tiến hành thu thập số liệu của các
công ty BĐS niêm yết trên thị trường chứng khoán Việt Nam để
phục vụ cho việc phân tích hiệu quả hoạt động ở chương sau.

CHƯƠNG 2
PHÂN TÍCH HIỆU QUẢ HOẠT ĐỘNG
CỦA CÁC CÔNG TY NHÓM NGÀNH BẤT ĐỘNG SẢN NIÊM
YẾT TRÊN THỊ TRƯỜNG CHỨNG KHOÁN
VIỆT NAM
2.1 TỔNG QUAN VỀ NGÀNH BĐS TẠI VIỆT NAM
2.1.1 Tình hình hoạt động ngành BĐS giai đoạn hiện nay
a. Tình hình kinh doanh BĐS trong giai đoạn 2010 – 2013
12
Giai đoạn đề tài thực hiện nghiên cứu 2010 – 2013 nằm trong
khoảng thời gian thị trường BĐS Việt Nam đang trải qua 5 năm khó
khăn liên tiếp ở tất cả các phân khúc chính, bao gồm căn hộ để bán,
nhà phố/biệt thự, văn phòng và mặt bằng bán lẻ. Trong đó, phân
khúc căn hộ và nhà phố/biệt thự gặp nhiều khó khăn còn phân khúc
văn phòng và bán lẻ chịu ảnh hưởng ít hơn.
b. Triển vọng phát triển của thị trường BĐS
Trong ngắn hạn, động lực chính tác động đến thị trường BĐS
Việt Nam là hiệu quả của các giải pháp như: hoạt động của VAMC
trong việc khơi thông dòng vốn tín dụng, gói hỗ trợ 3.000 tỷ đồng
của Chính phủ cho mua nhà ở xã hội, các thương vụ M&A trong tìm
kiếm nguồn vốn mới, hoạt động của quỹ tín thác BĐS …
Trong dài hạn, những yếu tố tác động tích cực đến sự phát
triển của thị trường BĐS Việt Nam bao gồm: những nỗ lực của
Chính phủ trong thời gian giảm lạm phát và lãi suất, việc ký kết đối
tác xuyên Thái Bình Dương TPP, tốc độ đô thị hóa cũng như tăng

trưởng dân số tại các thành phố lớn đang ngày một tăng.
2.1.2 Cơ sở lựa chọn mẫu nghiên cứu
Theo đó tiêu chí để lựa chọn các công ty nhóm ngành BĐS
bao gồm
- Nếu doanh thu của công ty đến từ hoạt động đầu tư, kinh
doanh BĐS hay dịch vụ BĐS thì công ty sẽ được xếp vào nhóm
ngành BĐS (Theo VISC và ICB).
- Đối với công ty hoạt động ở nhiều lĩnh vực, nếu doanh thu từ
hoạt động BĐS là chủ yếu, chiếm tỷ trọng lớn so với các hoạt động
khác thì công ty sẽ được xếp vào nhóm ngành BĐS. (Theo ICB)
Sau khi lựa chọn tác giả đã chọn được 56 công ty được xếp
vào nhóm ngành BĐS dựa theo tiêu chí của VISC và ICB.
13
2.2. THỰC TRẠNG HIỆU QUẢ HOẠT ĐỘNG CỦA CÁC
CÔNG TY NHÓM NGÀNH BĐS NIÊM YẾT TRÊN TTCK
VIỆT NAM
2.2.1. Phân tích hiệu quả hoạt động kinh doanh
a. Hiệu suất sử dụng tài sản
Hiệu suất sử dụng TS trung bình toàn ngành giảm qua 4 năm
từ 2010 đến 2013. Giá trị trung bình của hiệu suất sử dụng TS năm
2010 là 37% đến năm 2012 là 24 % và giữ nguyên trong 2013.
Tương tự hiệu quả sử dụng TSCĐ, TSLĐ đều giảm theo thời gian.
Trong đó hiệu quả sử dụng TSLĐ giảm mạnh đột ngột ở năm 2012.
Sự giảm sút trong hiệu suất sử dụng TS của các công ty nhóm
ngành BĐS trong giai đoạn này có thể được lý giải bởi các nguyên
nhân sau: ngành BĐS chịu tác động mạnh từ các yếu tố vĩ mô, giá trị
đầu tư vào tài sản của các công ty BĐS là rất lớn nên khả năng quay
vòng vốn chậm.
Sự phân tán trong giá trị hiệu suất sử dụng TS của 56 công ty
nghiên cứu khá lớn, đặc biệt là hiệu suất sử dụng TSLĐ. Độ lệch

chuẩn của hiệu suất sử dụng TSLĐ rất cao, năm 2011 lên đến 1,07
lần. Như vậy hiệu suất sử dụng TS của các công ty ngành BĐS có sự
khác biệt lớn và chịu ảnh hưởng của đặc điểm riêng có của công ty.
Hiệu suất sử dụng TS theo quy mô
Nhóm các công ty có quy mô TS từ 1.000 – 2.000 tỷ đạt được
hiệu suất sử dụng TS cao hơn các nhóm còn lại trong 4 năm vì những
công ty thuộc nhóm này có những có những lợi thế riêng như: công
ty kinh doanh ở các tỉnh, thuộc sở hữu Bộ Quốc phòng hay Bộ Xây
dựng hay công ty hoạt động ở những mảng riêng như BĐS du lịch,
khu công nghiệp…
Đối với hiệu suất sử dụng TSLĐ, quy mô tài sản ảnh hưởng
14
đến vòng quay. Công ty có quy mô càng lớn thì vòng quay TSLĐ
càng thấp.
Hiệu suất sử dụng TS theo tuổi công ty
Nhóm các công ty có thời gian hoạt động trên 20 năm có hiệu
suất sử dụng TS cao hơn nhóm các công ty còn Ngoài ra mức độ
phân tán của hiệu suất sử dụng TS ở nhóm công ty có thời gian hoạt
động từ 10 – 20 năm tương đối thấp hơn so với các nhóm còn lại.
Đối với hiệu suất sử dụng TSLĐ, nhóm các công ty có thời
gian hoạt động dưới 5 năm có hiệu suất sử dụng TSLĐ trung bình
cao hơn nhóm các các công ty còn lại. Tuy nhiên giá trị hiệu suất sử
dụng TSLĐ nhóm này cũng có sự phân tán rất lớn
Hiệu suất sử dụng TS theo tỷ lệ sở hữu Nhà nước
Trong 56 công ty BĐS niêm yết được nghiên cứu có 21 có
vốn đầu tư Nhà nước chiếm tỷ trọng 37,5% và 35 công ty không có
vốn đầu tư Nhà nước. Như vậy Nhà nước cũng đầu tư đáng kể vào
lĩnh vực BĐS. Tuy nhiên giá trị trung bình về hiệu suất sử dụng TS
của nhóm các công ty có sở hữu Nhà nước và không có sở hữu Nhà
nước chênh lệch nhau không nhiều ngoại trừ đột biến trong năm

2011.
Nhận xét chung về hiệu suất sử dụng tài sản các công ty nhóm
ngành BĐS giai đoạn 2010 - 2013
Trong giai đoạn 2010 – 2013 doanh thu của các công ty giảm
sút mạnh đã dẫn đến hiệu quả sử dụng TS liên tục giảm trong giai
đoạn vừa qua.
Trong giai đoạn khó khăn nhưng những công ty có thời gian
hoạt động lâu năm vẫn duy trì được hiệu suất sử dụng tài sản tốt hơn
so với các công ty còn lại.
Giá trị HTK cao dẫn đến công ty gặp nhiều áp lực về tài chính
15
trong ngắn hạn và rủi ro kiệt quệ tài chính.
Những công ty BĐS có quy mô lớn trên thị trường lại đạt hiệu
suất sử dụng TS thấp hơn.
Một số công ty vẫn duy trì được hiệu quả sử dụng TS cao
trong giai đoạn này nhờ các đặc điểm kinh doanh riêng như: sản
phẩm ở phân khúc dễ tiêu thụ, bên cạnh lĩnh vực kinh doanh chính là
BĐS công ty còn thực hiện kinh doanh ở những mảng khác, hay
công ty được hưởng những lợi thế riêng khác…
b. Khả năng sinh lời từ doanh thu
Tỷ suất sinh lợi trên doanh thu của nhóm ngành BĐS suy giảm
mạnh qua 4 năm. Tỷ suất LN trên DT trung bình ngành năm 2010 là
23%, đến năm 2013 là - 57% . Mặc dù doanh thu cả ngành đến 2013
có sự phục hồi nhẹ nhưng khả năng sinh lời trên doanh thu vẫn chưa
được cải thiện.
Tỷ suất LN trên doanh thu của ngành phân tán không đều, độ
lệch chuẩn rất cao đặc biệt là trong năm 2012 và 2013 (86% và
269%). Điều này cho thấy có sự khác biệt rất lớn trong khả năng sinh
lời của các công ty trong ngành và khả năng sinh lời chịu ảnh hưởng
lớn từ đặc điểm hoạt động riêng có của mỗi công ty.

Sự giảm sút mạnh trong khả năng sinh lời từ doanh thu toàn
ngành xuất phát từ những nguyên nhân chính sau: doanh thu của
ngành giảm mạnh vào năm 2011 tỷ lệ giảm là - 30%, chi phí lãi vay
tăng mạnh.
Khả năng sinh lời trên doanh thu theo quy mô
Các nhóm công ty còn lại có quy mô tài sản dưới 2.000 tỷ có
khả năng sinh lời trên doanh thu tương đối đồng đều và không chịu
ảnh hưởng bởi quy mô.
Khi thị trường BĐS diễn biến xấu, các chỉ tiêu về khả năng
16
sinh lời của các công ty BĐS giảm sút đáng kể. Tuy nhiên mức độ
giảm sút và xu hướng thay đổi khác nhau ở từng chỉ tiêu và từng
nhóm quy mô.
Tỷ suất lợi nhuận trên doanh thu từ HĐKD từ năm 2011 giảm
sút đáng kể ở tất cả các nhóm quy mô và tiếp tục giảm trong các năm
tiếp theo.
Khả năng sinh lời trên doanh thu theo tuổi công ty
Đối với nhóm công ty thời gian hoạt động trên 20 năm, mặc
dù tỷ lệ lãi gộp có giảm nhưng khá ổn định và độ lệch chuẩn thấp
hơn so với các nhóm khác.
Tỷ suất lợi nhuận từ HDKD của các nhóm công ty có thời gian
hoạt động dưới 20 năm thấp đáng kể so với tỷ lệ lãi gộp do gánh
nặng lãi vay. Nhóm công ty có thời gian hoạt động trên 20 năm còn
duy trì được tỷ suất lợi nhuận từ HDKD cao ngoại trừ yếu tố đột biến
năm 2012.
Nhóm công ty có khả năng sinh lời trên doanh thu tốt nhất
trong ngành là những công ty hoạt động lâu năm nhất trên thị trường.
Khả năng sinh lời trên doanh thu theo tỷ lệ sở hữu nhà nước
Tỷ suất lợi nhuận trên doanh thu của nhóm các công ty BĐS
có vốn của Nhà nước và nhóm các công ty không có sở hữu Nhà

nước gần như tương đương nhau trong năm 2010 và 2011.
Nhận xét chung về khả năng sinh lời trên doanh thu
Khả năng sinh lời trên doanh thu của các công ty nhóm ngành
BĐS đã giảm liên tục trong 4 năm 2011 – 2013. Vào năm 2012, 2013
một số tỷ suất sinh lời bị âm.
Nhóm công ty có quy mô trên 2.000 tỷ có khả năng sinh lời
trên doanh thu vượt trội hơn các nhóm công ty còn lại trong năm
2010 khi thị trường còn thuận lợi. Tuy nhiên khi bước sang giai đoạn
17
khó khăn hơn từ năm 2011, với quy mô tài sản quá lớn đã làm các
công ty khó xoay xở và không thể duy trì vị thế dẫn đầu của mình.
Nhóm công ty có thời gian hoạt động trên 20 năm có được khả
năng sinh lời trên doanh thu tốt nhất so với các nhóm còn lại.
Tỷ suất lợi nhuận trên doanh thu giữa nhóm công ty có vốn
đầu tư Nhà nước và nhóm công ty không có vốn Nhà nước ít có sự
chênh lệch.
Độ lệch chuẩn của các tỷ suất sinh lời trên doanh thu của các
công ty nghiên cứu lớn hơn so với chỉ tiêu hiệu suất sử dụng tài sản
cho thấy có sự chênh lệch lớn về khả năng sinh lời giữa các công ty
trong ngành.
Chi phí tài chính gia tăng liên tục đã làm suy giảm đáng kể tỷ
suất sinh lời của các công ty ngành BĐS.
c. Khả năng sinh lời trên TS
Khả năng sinh lời trên TS phản ánh qua chỉ tiêu ROA. ROA
trung bình của 56 công ty nghiên cứu giảm liên tục qua 4 năm 2010
– 2013. Riêng năm 2011 ROA trung bình giảm mạnh, năm 2010 từ
11% còn 4%. Nguyên nhân của sự giảm sút này là do hiệu quả sử
dụng tài sản và khả năng sinh lời trên doanh thu đều giảm.
Khả năng sinh lời trên TS theo quy mô
ROE của các công ty nhóm ngành BĐS có thể thấy ROE trung

bình của nhóm liên tục giảm qua 4 năm.
Giá trị trung bình ROE có độ lệch chuẩn cao, đặc biệt trong
năm 2013 cho thấy mức độ phân tán ROE cao và có sự khác biệt lớn
về khả năng sinh lời trên vốn chủ sở hữu của các công ty nghiên cứu.
Khả năng sinh lời trên vốn chủ sở hữu theo quy mô
Nhóm công ty có quy mô trên 2.000 tỷ và quy mô từ 1.000 –
2.000 tỷ đạt được khả năng sinh lời trên vốn chủ sở hữu tốt hơn hai
18
nhóm còn lại và mức độ phân tán cũng thấp hơn.
Khả năng sinh lời trên vốn chủ sở hữu theo tuổi công ty
Tuổi công ty có tác động lớn đến khả năng sinh lời trên vốn
chủ sở hữu. Khả năng sinh lời trên vốn chủ sở hữu theo sở hữu
Nhà nước
Trong năm 2011 nhóm công ty có vốn đầu tư Nhà nước có
ROE cao hơn nhóm không có vốn đầu tư Nhà nước. Tuy nhiên đến
năm 2012 và 2013 thì ngược lại.
Thu nhập trên cổ phiếu EPS
Theo quy mô, nhóm công ty có quy mô TS từ 1.000 – 2.000 tỷ
đạt được mức EPS trung bình cao hơn nhóm các công ty còn lại.
Theo tuổi công ty, nhóm công ty có thời gian hoạt động trên
20 năm đạt được mức EPS trung bình cao hơn so với các nhóm còn
lại trong cả 4 năm 2011 – 2013.
Theo sở hữu Nhà nước, nhóm công ty có vốn đầu tư Nhà nước
đạt được mức EPS cao hơn so với nhóm không có sở hữu Nhà nước
trong cả 4 năm nghiên cứu.
2.2.3 Nghiên cứu các nhân tố ảnh hưởng đến hiệu quả kinh
doanh của các công ty BĐS niêm yết trên TTCK Việt Nam
Biến phụ thuộc (Y): thể hiện hiệu quả kinh doanh và được đo
lường thông qua chỉ tiêu ROA.
Biến độc lập:

+ Quy mô tài sản (X
1
), Tuổi công ty (X
2
), Sở hữu Nhà nước
(X
3
), Cấu trúc tài sản (X
4
), Vòng quay HTK (X
5
), Vòng quay KPT
(X
6
), Cấu trúc vốn (X
7
), Tỷ lệ lãi gộp (X
8
), Quản lý CPBH và QLDN
(X
9
), Lạm phát (X10), Lãi suất (X11)
Kết quả mô hình ảnh hưởng cố định FEM
Mô hình hồi quy 11 nhân tố ảnh hưởng đến ROA theo mô
19
hình các ảnh hưởng cố định không thực hiện được do dữ liệu bị đa
cộng tuyến.
Kết quả mô hình ảnh hưởng ngẫu nhiên REM
Kết quả mô hình với R
2

= 42,8%, như vậy mô hình hồi quy
giải thích được 42,8% sự thay đổi trong ROA.
Có 7 biến ảnh hưởng đến hiệu quả kinh doanh của công ty là tuổi
công ty (X
2
), vòng quay KPT (X
6
), cấu trúc vốn(X
7
), tỷ lệ lãi gộp (X
8
),
quản lý CPBH và QLDN (X
9
), lạm phát(X
8
) và lãi suất (X
9
)
Ngoài ra 4 biến còn lại là quy mô tài sản(X
1
), sở hữu Nhà
nước (X
3
), cấu trúc tài sản (X
4
), vòng quay HTK(X
5
) không có ý
nghĩa về mặt thống kê.

Nhận xét về kết quả nghiên cứu
- Kết quả nghiên cứu của đề tài phù hợp với các nghiên cứu
trước đây.
2.2.4 Nghiên cứu các nhân tố ảnh hưởng đến hiệu quả tài
chính của các công ty BĐS niêm yết trên TTCK Việt Nam
Biến phụ thuộc
+ Tăng trưởng ROE của năm 2011(Y1) được tính bằng phần
trăm tăng trưởng của ROE năm 2011 so với 2010.
+ Tăng trưởng ROE của năm 2012 (Y2) được tính bằng phần
trăm tăng trưởng của ROE năm 2012 so với 2011.
+ Tăng trưởng ROE của năm 2013 (Y3) được tính bằng phần
trăm tăng trưởng của ROE năm 2013 so với 2012.
Biến độc lập
+ Tăng trưởng ROA của năm 2011 (X11) được tính bằng phần
trăm tăng trưởng ROA năm 2011 so với 2010.
+ Tăng trưởng đòn bẩy tài chính (X12) được tính bằng phần
trăm tăng trưởng của đòn bẩy tài chính năm 2011 so với 2010. Với
20
đòn bẩy tài chính bằng Tổng tài sản/Vốn chủ sở hữu.
+ Tăng trưởng ROA của năm 2012 (X21) được tính bằng phần
trăm tăng trưởng ROA năm 2012 so với 2011.
+ Tăng trưởng đòn bẩy tài chính (X22) được tính bằng phần
trăm tăng trưởng của đòn bẩy tài chính năm 2012 so với 2011.
+ Tăng trưởng ROA của năm 2013 (X31) được tính bằng phần
trăm tăng trưởng ROA năm 2013 so với 2012.
+ Tăng trưởng đòn bẩy tài chính (X32) được tính bằng phần
trăm tăng trưởng của đòn bẩy tài chính năm 2013 so với 2012.
Kết quả nghiên cứu
+ Đối với mô hình tăng trưởng ROE trong năm 2011: sự tăng
trưởng ROA và tăng trưởng đòn bẩy tài chính tác động cùng chiều

lên tăng trưởng ROE.
+ Đối với mô hình tăng trưởng ROE năm 2012: sự tăng trưởng
của ROE chịu ảnh hưởng lớn bởi sự tăng trưởng ROA với hệ số hồi
quy là 1,32.
+ Đối với mô hình tăng trưởng ROE năm 2013: tăng trưởng
ROA tác động thuận chiều lên tăng trưởng ROE với hệ số hồi quy là
1,18 và tăng trưởng đòn bẩy tài chính tác động nghịch chiều với hệ
số hồi quy là -38,60.
Nhận xét kết quả nghiên cứu
Kết quả hồi quy của ba mô hình phù hợp với nghiên cứu của
Đoàn Ngọc Phi Anh (2010) là hiệu quả kinh doanh tỉ lệ thuận với
hiệu quả tài chính, cấu trúc tài chính có thể có quan hệ tỉ lệ thuận hay
nghịch với hiệu quả tài chính.
KẾT LUẬN CHƯƠNG 2
Chương 2 đã thực hiện đánh giá thực trạng thị trường BĐS
Việt Nam trong giai đoạn 2010 – 2013. Đề tài đã đi vào phân tích
21
hiệu quả hoạt động của các công ty BĐS niêm yết trên TTCK Việt
Nam theo hai khía cạnh là hiệu quả hoạt động kinh doanh và hiệu
quả tài chính. Để tiến hành phân tích đề tài đã phân loại các công ty
nghiên cứu theo thời gian hoạt động, quy mô và yếu tố sở hữu. Ngoài
ra trong chương 2 thực hiện xây dựng mô hình hồi quy để xác định
các nhân tố ảnh hưởng lên hiệu quả hoạt động kinh doanh và hiệu
quả tài chính của các công ty.
CHƯƠNG 3
ĐÁNH GIÁ CHUNG VÀ MỘT SỐ KIẾN NGHỊ
NHẰM NÂNG CAO HIỆU QUẢ HOẠT ĐỘNG
CỦA CÁC CÔNG TY NHÓM NGÀNH BẤT ĐỘNG SẢN
3.1. ĐÁNH GIÁ CHUNG VỀ HIỆU QUẢ HOẠT ĐỘNG CỦA
CÁC CÔNG TY NHÓM NGÀNH BĐS NIÊM YẾT TRÊN

TTCK VIỆT NAM
Qua quá trình phân tích các chỉ tiêu tài chính về hiệu quả hoạt
động cũng như mô hình xác định các nhân tố ảnh hưởng lên hiệu quả
hoạt động có thể rút ra các đặc điểm về hiệu quả hoạt động của các công
ty BĐS niêm yết trên TTCK Việt Nam giai đoạn 2010 – 2013 như sau.
Hiệu quả hoạt động của các công ty BĐS chịu tác động lớn từ
các yếu tố vĩ mô, đặc biệt là lạm phát, lãi suất.
Tỷ lệ lãi gộp của các công ty BĐS đạt được khá cao so với các
ngành sản xuất khác.
Những công ty có quy mô lớn trên thị trường đạt được hiệu
suất sử dụng tài sản thấp hơn do quy mô tài sản lớn sẽ làm các công
ty khó phản ứng khi thị trường diễn biến xấu.
Những công ty BĐS có thời gian hoạt động lâu năm, đặc biệt
là nhóm công ty có thời gian hoạt động trên 20 năm đạt được hiệu
quả hoạt động kinh doanh cũng như hiệu quả tài chính tốt hơn so với
22
nhóm các công ty còn lại.
Những công ty BĐS có vốn đầu tư của Nhà nước thường sở
hữu những ưu thế nhất định nhưng hiệu suất sử dụng tài sản cũng
như hiệu quả sinh lời trên vẫn không cao hơn so với nhóm các công
ty không có vốn đầu tư của Nhà nước.
Những công ty BĐS hoạt động đa ngành có thể duy trì phần
nào hiệu quả hoạt động trong điều kiện thị trường đóng băng nhờ
nguồn thu từ các lĩnh vực khác như du lịch, dịch vụ…
Các công ty nhóm ngành BĐS hầu hết đều sử dụng nợ vay với
tỷ lệ khoảng 50% tổng nguồn vốn.
Bên cạnh áp lực về chi phí lãi vay cao trong giai đoạn 2010 –
2013, thì các công ty BĐS còn gặp áp lực khi hàng hóa BĐS không
bán được
Qua nghiên cứu định lượng xác định các nhân tố tác động lên

hiệu quả hoạt động kinh doanh (ROA) của các công ty nhóm ngành
BĐS bao gồm: vòng quay khoản phải thu, khả năng quản lý chi phí
bán hàng và quản lý công ty, tỷ lệ lãi gộp, lãi suất, lạm phát, tuổi
công ty.
3.2. HÀM Ý CHÍNH SÁCH NÂNG CAO HIỆU QUẢ HOẠT
ĐỘNG CỦA CÁC CÔNG TY NHÓM NGÀNH BĐS NIÊM YẾT
TRÊN TTCK VIỆT NAM
3.2.1 Đối với các công ty nhóm ngành BĐS
Trước mắt các công ty BĐS cần giải quyết lượng HTK để tăng
doanh thu.
Trong dài hạn các công ty cần lựa chọn cho mình cấu trúc vốn
phù hợp với tỷ lệ nợ vay an toàn
Ccác công ty cần có chính sách bán hàng phù hợp trong từng
điều kiện thị trường.
23
Các công ty cần có kế hoạch kiểm soát chi phí, nâng cao cải
tiến kỹ thuật.
Bên cạnh lĩnh vực đầu tư chính các công ty BĐS có thể lựa
chọn các kênh đầu tư an toàn hơn để đảm bảo lợi nhuận khi ngành
kinh doanh chính không thuận lợi.
Những công ty mới phải nỗ lực hơn nữa để nâng cao hiệu quả
hoạt động của công ty.
3.2.2 Đối với ngân hàng thương mại
Cần có sự phối hợp giữa NHTM và các công ty BĐS để giải
quyết các khoản nợ hiện tại và chính sách lãi suất phù hợp để khuyến
khích các công ty hoạt động.
Đối với các công ty quy mô nhỏ thì các ngân hàng thương mại
cần chú trọng đến chỉ tiêu hiệu quả hoạt động kinh doanh, khả năng
thanh khoản của công ty hơn là quy mô công ty.
3.2.3. Đối với Nhà đầu tư

Đối với các nhà đầu tư chứng khoán theo trường phái đầu tư
giá trị khi đầu tư vào các công ty BĐS niêm yết tại TTCK Việt Nam
có thể quan tâm đến những công ty có thời gian hoạt động lâu năm,
đặc biệt là những công ty có thời gian hoạt trên 20 năm.
3.2.4. Đối với cơ quan quản lý Nhà nước
Chính phủ cần có biện pháp thúc đẩy kinh tế tăng trưởng đồng
thời ổn định lãi suất để làm tiền đề các công ty BĐS có thể nâng cao
hiệu quả hoạt động.
Ccác cơ quan quản lý Nhà nước cần có những đường lối,
chính sách hỗ trợ để phát triển thị trường vốn
Nhà nước không cần tập trung đầu tư nhiều vốn và có thể giảm
bớt vốn đầu tư của Nhà nước ở lĩnh vực này để tập trung đầu tư ở
những lĩnh vực cần thiết hơn.