GIẢI PHÁP NHẰM PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG NHÀ Ở TẠI VIỆT NAM TRONG GIAI ĐOẠN HIỆN NAY

Website: Email : Tel (: 0918.775.368
Lời mở đầu
Thị trờng bất động sản đóng một vai trò rất quan trọng trong nền kinh tế
quốc dân. Sự phát triển của thị trờng BĐS sẽ tác động mạnh mẽ đến sự phát
triển của nhiều thị trờng khác, đóng góp vào sự phát triển của nền kinh tế nói
chung.Thị trờng BĐS tại Việt Nam chính thức hình thành từ năm 1993 khi
luật đất đai ra đời.Lần đầu tiên cho phép các hộ gia đình cá nhân đợc phép
chuyển nhợng quyền sử dụng đất. Đây là thời điểm Việt Nam thu hút lợng
vốn đầu t lớn của nớc ngoài. Trong những giai đoạn tiếp theo thị trờng chịu
ảnh hởng của nhiều yếu tố trong và ngoài nớc nên phát triển không ổn định.
Từ khi luật đất đai 2003 chính thức có hiệu lực , đặc biệt quy định chi tiết của
nghị đính số 181/NĐ-CP, thị trờng BĐS trầm lắng, đóng băng cục bộ. Trong
khi thị trờng mua bán chuyển nhợng nhà ở, đất đai diễn ra khá sôi động thì
thị trờng cho thuê nhà ở vẫn còn trầm lặng.Thị trờng nhà ở cho thuê cha có
sức hấp dẫn do vậy các doanh nghiệp cha quan tâm đi vào đầu t phát triển .
Thị trờng nhà ở cho thuê mới hình thành cha đáp ứng nhu cầu của xã hội, cha
có sự quản lý chặt chẽ. Sự phát triển của thị trờng này chủ yếu là việc cho
thuê văn phòng, nhà mặt phố phục vụ cho việc kinh doanh. Việc cho thuê nhà
chủ yếu dới dạng không khép kín phục vụ cho các đối tợng tạm thời nh sinh
viên và ngời lao động ngoại tỉnh. Do nhu cầu cho thuê ngày càng bức thiết tại
thời điểm Việt Nam trở thành thành viên của tổ chức thơng mại thế giới
WTO. Việt Nam gia nhập WTO là một cơ hội rất lớn cho nền kinh tế, kéo
theo dòng vốn nớc ngoài đổ vào Việt Nam đang ngày một lớn, đi đôi với nó
là sự có mặt ngày càng đông đảo của các doanh ngiệp nớc ngoài. Cùng làn
sóng đầu t của các công ty đa quốc gia vào Việt Nam ngày càng nhiều khiến
nhu cầu thuê văn phòng tăng vọt. Việc đáp ứng nhu cầu không chỉ của doanh
nghiệp ( DN) và ngời dân trong nớc mà còn đáp ứng của DN nớc ngoài khiến
thị trờng nhà cho thuê càng trở lên sôi động. Báo cáo chính trị tại Đại hội
Đảng khoá IX(2001) đã quyết định chủ trơng về thị trờng bất động sản với
nội dung chủ yếu là hình thành và phát triển thị trờng bất động sản theo quy
định của pháp luật; từng bớc mở thị trờng bất động sản cho ngời nớc ngoài

tham gia đầu t. Việt Nam chính thức là thành viên của tổ chức thơng mại thế
giới vừa là cơ hội cũng là thách thức hết sức khốc liệt từ sự cạnh tranh của
các doanh nghiệp nớc ngoài có quy mô lớn hơn rất nhiềi lần. Lúc này luật
chơi đã đợc áp dụng chung .Vì vậy các doanh nghiệp trong nớc cần phải nỗ
Website: Email : Tel (: 0918.775.368
Website: Email : Tel (: 0918.775.368
lực hơn nữa để tự nâng mình lên tạo ra sự cạnh tranh với các doanh nghiệp
lớn của nớc ngoài.. Nhà nớc và các doanh nghiệp cần phối hợp để phát triên
thị trờng, huy động và sử dụng hiệu quả vốn đầu t phát triển thị trờng bất
động sản nói chung và thị trờng nhà ở cho thuê nói riêng.
Trong quá trình nghiên cứu về thị trờng nhà cho thuê tại Việt Nam cho
thấy đây là một thị trờng giàu tiềm năng và ngày càng giữ một vị trí quan
trọng, nó tác động rất nhiều tới sự phát triển của nền kinh tế. Chính vì vậy
việc nghiên cứu đề tài: một số giải pháp nhằm phát triển thị trờng nhà ở
tạiViệt Nam trong giai đoạn hiện nay đã nói lên tầm quan trọng và tính
bức thiết phải phát triển thị trờng này. Thông qua nghiên cứu đề tài cho thấy
đây là cách vận dụng tốt nhất những lý thuyết đã đợc học trong môn học
chuyên nghành và kiến thức kinh tế chung .Từ đó đa ra những đánh giá và đề
xuất những giải pháp phát triển thị trơng một cách hiệu quả bền vững. Em
cảm ơn rất nhiều từ sự hớng dẫn tận tình của cô giáo Ngô Phơng Thảo trong
suốt quá trình hoàn thành đề án môn học.
Mục tiêu nghiên cứu: vận dụng lý thuyết chuyên nghành và lý thuyết
kinh tế chung tìm hiểu phân tích những tồn tại và thực trạng của thị trờng nhà
cho thuê,đề xuất một số giải pháp để phát triển thị trờng từ phía NN và doanh
nghiệp
Đối tợng nghiên cứu: đề tài này tập trung nghiên cứu những vấn đề cơ
bản của thị trờng nhà ở cho thuê tại Việt Nam trong giai đoạn hiện nay.
Phơng pháp nghiên cứu: phơng pháp phân tích tổng hợp, phơng pháp
thống kê, thu thập và một số phơng pháp tiếp cận thông tin khác v.v. và có
tham khảo các sách báo, ấn phẩm chuyên nghành .Có tham khảo một số công

trình trong lĩnh vực Bất động sản . Các tài liệu và số liệu đợc thu thập trong
các tài liệu chuyên nghành, nguồn số liệu thống kê của nhà nớc, các trang
web chuyên nghành v.v.Đặc biệt là vận dụng có hiệu qủa lý thuyết môn học
chuyên nghành và lý thuyết kinh tế chung trong quá trình phân tích và đánh
giá vấn đề nghiên cứu.
Kết cấu đề tài: gồm 3 chơng:
Chơng I: Tổng quan về thị trờng BĐS
Chơng II: Phát triển thị trờng nhà cho thuê ở Việt Nam
Chơng III: Giải pháp để phát triển thị trờng nhà cho thuê ở Việt Nam
CHƯƠNG I: Tổng quan về thị trờng bất động sản
Website: Email : Tel (: 0918.775.368
Website: Email : Tel (: 0918.775.368
1. Tổng quan về thị trờng Bất động sản
1.1.Khái niệm và vai trò của thị trờng bất động sản
1.1.1. Khái niệm thị trờng BĐS
Có nhiều cách hiểu khác nhau về thị trờng bất động sản, song các quan
niệm cùng có một điểm chung khái quát về thị trờng bất động sản là tổng hoà
các giao dịch về bất động sản đợc thực hiện thông qua quan hệ hàng hoá tiền
tệ. Bất động sản bao gồm nhiều loại khác nhau, song mọi bất động sản đều
gắn liền không tách rời yếu tố đất đai. Do vậy, các đặc trng của hàng hoá và
thị trờng đất đai luôn là yếu đóng vai trò trọng tâm và chi phối toàn bộ hoạt
động của thị trờng bất động sản.
Thị trờng bất động sản là hợp phần bắt buộc của sản xuất hàng hoá bất
động sản. Nó ra đời và phát triển cùng với sự ra đời và phát triển của sản xuất
hàng hoá bất động sản.
Có nhiều định nghĩa và cách hiểu khác nhau về thị trờng bất động sản.
Tuy nhiên một cách hiểu khái quát và phổ biến nhất về thị trờng BĐS là tổng
hoà các quan hệ trao đổi hàng hoá bất động sản, tức là quan hệ giao dịch về
giá trị bất động sản.
Bất động sản khác với các hàng hoá khác ở chỗ chúng không chỉ đợc

mua bán, mà còn là đối tợng của nhiều giao dịch khác nh cho thuê, thế chấp
chuyển dịch quyền sử dụng. Do đó, thị trờng BĐS hoàn chỉnh không thể chỉ
là quan hệ giữa ngời mua và ngời bán về BĐS mà còn là nơi diễn ra các giao
dịch liên quan đến BĐS nh cho thuê, thế chấp, bảo hiểm và chuyển dịch
quyền sử dụng BĐS
Do vậy, thị trờng BĐS đợc hiểu một cách khái quát nh sau:Thị trờng
BĐS là tổng thể các giao dịch về BĐS dựa trên các quan hệ hàng hoá tiền tệ
diễn ra trong một không gian thời gian nhất định. Trong cách diễn đạt thông
thờng , khái niệm thị trơng BĐS đợc nhắc đến là nơi diễn ra các quan hệ giao
dịch về BĐS, tại đó những ngời mua và ngời bán tác động qua lại lẫn nhau để
xác định giá cả và số lợng hàng hoá và dịch vụ BĐS đợc giao dịch.
1.1.2. Vai trò của thị trờng BĐS .
Thị trờng BĐS đóng một vai trò rất quan trọng trong nền kinh tế quốc
dân. Nó chịu ảnh hởng của tốc độ tăng trởng kinh tế nhng mặt khác cũng trực
tiếp ảnh hởng đến nền kinh tế. Những ảnh hởng của thị trờng BĐS đến nền
Website: Email : Tel (: 0918.775.368
Website: Email : Tel (: 0918.775.368
kinh tế quốc dân đợc thể hiện qua các mặt:
Thứ nhất, phát triển thị trờng BĐS góp phần thúc đẩy sản xuất phát
triển.
Thị trờng BĐS là nơi gặp gỡ giữa cung và cầu về BĐS, là cầu nối giữa
sản xuất và tiêu dùng về BĐS . Đó chính là thực hiện quá trình tái xuất và các
yếu sản xuất đáp ứng cho các hoạt động kinh doanh bản thân BĐS .Thị trờng
BĐS là nơi thực hiện sự chuyển hoá vốn từ hình thái hiện vật sang giá trị( đối
với nguồn kinh doanh BĐS) và từ hình thái giá trị sang hiện vật( đối với ngời
tiêu dùng BĐS) .Khi thị trờng BĐS không đợc thông suốt ngng trệ, sự chuyển
hoá gặp khó khăn sẽ làm cho vốn luân chuyển chậm, ảnh hởng lớn đến quá
trình tái sản xuất trong những chu kỳ sản xuất tiếp theo. Khi thị trờng BĐS
phát triển, tốc độ luân chuyển vốn nhanh sẽ tạo điều kiện cho ngời sản xuất
kinh doanh BĐS đẩy mạnh sản xuất, đồng thời, ngời tiêu dùng BĐS cũng nhờ

đó mà đẩy mạnh sản xuất của mình.
Thứ hai, phát triển thị trờng BĐS góp phần huy động vốn cho đầu t phát
triển.
Trớc hết, khi thị trờng BĐS góp phần thúc đẩy sản xuất phát triển thì
bản thân nó là đã là quá trình tăng vốn đầu t cho phát triển bởi vì sự phát
triển của nó chính là sự tăng lên của tài sản cố định trong xã hội và đó là
nguồn vốn đầu t phát triển quan trọng. Thứ hai, khi thị trờng BĐS phát triển,
tốc độ chu chuyển của vốn nhanh hơn, đó chính là một cách bổ sung thêm
vốn cho đầu t phát triển. Thứ ba, các giao dịch thế chấp bất động sản để vay
vốn ,góp vốn liên doanh bằng BĐS là những giao dịch làm tăng thêm vốn cho
đầu t phát triển. Khi thực hiện thế chấp BĐS, nguồn vốn nh đợc tăng lên gấp
đôi vì nhờ đó, huy động đợc nguồn vốn nhàn rỗi mà bất động sản vẫn sử
dụng phát huy tác dụng. Góp vốn liên doanh bằng BĐS chính là cách tạo ra
vốn đối ứng để thu hút vốn đầu t nớc ngoài, góp phần huy động vốn cho đầu
t phát triển.
Thứ ba, phát triển thị trờng BĐS góp phần tăng thu cho ngân sách NN.
Sự phát triển thị trờng BĐS có thể diễn ra theo 2 hớng: Một là, tăng l-
ợng hàng hoá BĐS trên thị trờng giao dịch ; Hai là, mở rộng phạm vi quan hệ
giao dịch, làm tăng quan hệ giao dịch sẽ làm cho khối lợng giao dịch nhiều
hơn do quá trình mua đi, bán lại, thuê đi, thuê lại Cả 2 h ớng phát triển đó
của thị trờng BĐS đều hấp dẫn đến góp phần tăng thu chi ngân sách NN
Website: Email : Tel (: 0918.775.368
Website: Email : Tel (: 0918.775.368
thông qua thuế.
Thứ t, phát triển thị trờng BĐS góp phần mở rộng các thị trờng trong n-
ớc và ngoài nớc, mở rộng các quan hệ quốc tế.
Thị trờng chung của mỗi quốc gia là một thể thống nhất của các loại thị
trờng vốn, thị trờng lao động, thị trờng hàng hoá, thị trờng BĐS. Do đó, sự
phát triển của thị trờng BĐS có ảnh hởng đến tất cả các thị trờng đó và thị tr-
ờng chung của mỗi quốc gia. Khi thị trờng BĐS phát triển, nó sẽ yêu cầu thị

trờng vốn phát triển theo để đầu t phát triển. Khi đó thị trờng sức lao động và
thị trờng các loại hàng hoá đầu vào cho thị trờng BĐS cũng phát triển theo t-
ơng ứng.
Trong hội nhập kinh tế quốc tế, thị trờng trong nớc gắn chặt với thị tr-
ờng nớc ngoài. Sự phát triển thị trờng BĐS góp phần mở rộng thị trờng ngoài
nớc bằng cách vợt ra khỏi phạm vi quốc gia, tạo điều kiện cho các chủ thể là
ngời nớc ngoài tham gia giao dịch BĐS trong nớc, đồng thời còn cho phép họ
đầu t phát triển sản xuất kinh doanh và thậm chí có thể c trú và sinh sống tại
đó. Thông qua đó mà mở rộng quan hệ quốc tế, tăng sự hiểu biết lẫn nhau
giữa các dân tộc.
Thứ năm,Thị trờng BĐS trong đó có thị trờng đất đai, luôn gắn liền với
chính sách về đất đai. ở bất cứ quốc gia nào, thị trờng BĐS cũng là thị trờng
quan trọng bởi lẽ nó góp phần tạo ra sự ổn định xã hội. Thị trờng BĐS phát
triển không lành mạnh( đặc biệt là thị trờng đất đai) là chính sách đất đai
không phù hợp, sẽ dẫn đến sự rối loạn của thị trờng, gia tăng nạn đầu cơ,
buôn bán, lũng đoạn giá cả làm cho giá cả lên xuống thất thờng Điều đó sẽ
tác động xấu đến niềm tin của ngời dân đối với các chủ trơng chính sách,sẽ
hạn chế sự phát triển của BĐS, do đó ảnh hởng đến sản xuất và đời sống của
con ngời và các hoạt động xã hội nói chung. Thị trờng BĐS hoạt động lành
mạnh sẽ góp phần đến điều hoà cung cầu, bình ổn giá cả BĐS, do đó góp
phần cho xã hội đợc ổn định hơn.
Thực tiễn hoạt động của thị trờng BĐS ngầm trong những năm qua ở n-
ớc ta đã minh chứng điều đó. Thị trờng không có sự kiểm soát tốt của NN,
nạn đầu cơ đất đai gia tăng đã khiến giá đất lên cao, làm ng ời dân lo lắng,
thiếu an tâm, hoài nghi chính sách đất đai, mối quan hệ về đất đai, nhà ở có
nhiều biểu hiện tiêu cực.
Thứ sáu, thị trờng BĐS góp phần nâng cao đời sống của nhân dân.
Website: Email : Tel (: 0918.775.368
Website: Email : Tel (: 0918.775.368
Thị trờng BĐS phát triển buộc ngời sản xuất kinh doanh bất động sản

phải không ngừng nâng cao trình độ khoa học, kỹ thuật, đổi mới công nghệ
sản xuất và do đó, không chỉ góp phần đáp ứng cho sản xuất mà còn đáp ứng
cho tiêu dùng của nhân dân thông qua các công trình phục vụ cho các hoạt
động đáp ứng nhu cầu văn hoá thể thao,vui chơi , giải trí, giao tiếp cộng
đồng Hơn nữa, nó còn góp phần thoả mãn nhu cầu ngày càng cao của nhân
dân về nơi ăn chốn ở, giao thông,
Thị trờng BĐS là một bộ phận của thị trờng xã hội, do đó ,sự phát triển
của thị trờng này sẽ tác động mạnh mẽ đến sự phát triển của thị trờng vốn, thị
trờng sức lao động, thị trờng hàng hoá, tác động tốt đến sự phát triển thị tr-
ờng chung đáp ứng nhu cầu đa dạng của con ngời, qua đó mà nâng cao đời
sống của nhân dân,
Thứ bảy, phát triển thị trờng BĐS góp phần đổi mới chính sách trong
đó có chính sách đất đai, chính sách về BĐS.
Chỉ có thông qua hoạt động trên thị trờng đất đai, thị trờng BĐS, ta mới
thấy rõ đợc những bất cập của chính sách, đặc biệt đối với đất đai, từ đó để
sửa chữa bổ xung và hoàn thiện chúng. Quan hệ đất đai là quan hệ kinh tế, là
quan hệ xã hội, đợc thực hiện chủ yếu qua thị trờng, do đó, từ thị trờng đất
đai, Nhà nớc sẽ thấy rõ những bất cập của các chính sách của hệ thống quản
lý đối với đất đai. Qua đó, nhà nớc sẽ đổi mới, bổ sung và hoàn thiện, không
chỉ các chính sách, mà còn cả các công tác quản lý đất đai, quản lý BĐS. Từ
đó, khắc phục đợc tình trạng thị trờng ngầm về BĐS, tình trạng hành chính
hoá các quan hệ dân sự về đất đai.
1.2. Phân loại thị trờng bất động sản.
Tuỳ theo mục tiêu nghiên cứu và tiếp cận, ngời ta có thể phân loại thị tr-
ờng bất động sản theo nhiều tiêu thức khác nhau.
Dựa vào loại hàng hoá bất động sản, ngời ta có thể phân chia thị trờng
BĐS thành các thị trờng đất đai, thị trờng nhà ở; thị trờng BĐS dùng trong
dịch vụ; thị trờng BĐS dùng cho văn phòng, công sở; thị trờng BĐS công
nghiệp
Dựa vào tính chất các mối quan hệ xuất hiện trên thị trờng, ngời ta phân

chia thị trờng BĐS thành thị trờng mua bán; thị trờng thuê và cho thuê; thị tr-
ờng thế chấp và bảo hiểm. Việc phân chia dựa vào tính chất quan hệ về BĐS
Website: Email : Tel (: 0918.775.368
Website: Email : Tel (: 0918.775.368
giúp cho các nhà kinh doanh lựa chọn hớng đầu t kinh doanh sao cho phù
hợp khả năng và điều kiện của mình.
Dựa vào trình tự tham gia, ngời ta có thể phân chia thị trờng BĐS thành
thị trờng chuyển nhợng quyền sử dụng đất ( giao đất, cho thuê đất) hay còn
gọi chung là thị trờng đất đai thị trờng xây dựng các công trình BĐS để bán
và cho thuê( thị trờng sơ cấp); thị trờng bán hoặc cho thuê lại BĐS( gọi là thị
trờng thứ cấp)
Dựa vào mức độ kiểm soát, ngời ta phân chia thị trờng BĐS thành thị tr-
ờng chính thức hay thị trờng có kiểm soát và thị trờng phi chính thức, hay thị
trờng không đợc kiểm soát.
1.3. Khái niệm về nhà cho thuê.
Là các công trình xây dựng bao gồm văn phòng, chung c cao tầng, căn
hộ v.v.với mục đích cho các cá nhân, hộ gia đình, các tổ chức thuê sử dụng
cho nhu cầu khác nhau: làm văn phòng,công sở, các điểm giao dịch, dùng để
ở, sinh hoạt gia đìnhv.v.giải quyết tốt nhu cầu về nhà ở và tạo sự ổn định đời
sống trong xã hội.
1.4. Các loại nhà cho thuê.
1.4.1.Nhà ở cho thuê.
Việc đánh giá, phân loại nhà ở phụ thuộc vào các tiêu chuẩn kỹ thuật
liên quan đến nhiều yếu tố. Trong thực tế vật liệu sử dụng trong kỹ thuật nh:
đá, bê tôn, gỗ tốt và nhóm vật liệu kém bền vững nh: tranh tre, nứa láv.v.Mặt
khác nhà ở còn đợc phân loại theo độ bền vững và niên hạn sử dụng nh: kiên
cố, nhà bán kiên cố và nhà dựa trên vật liệu xây dựng và thời hạn sử dụng nhà
ở.
Theo quy định của bộ xây dựng tiêu chuẩn phân cấp nhà ở nh sau:
Với nhà ở nhiều căn hộ, nhà ở riêng biệt thấp tầng hay cao tầng nhà ở

loại này đợc chia theo 4 cấp là cấp cao nhất tới cấp IV là thấp nhất .

Website: Email : Tel (: 0918.775.368
Website: Email : Tel (: 0918.775.368
Bảng 1: Quy định tiêu chuẩn lợng nhà ở.
Cấp nhà Chất lợng sử dụng Chất lợng xây dựng
Độ bền vững Độ chịu nén
Cấp I Bậc 1: CLSD cao Bậc 1 niên hạn sử dụng
> 100 năm
Bậc 1 hay bậc 2
Cấp II Bậc 2: CLSD khá Bậc 2 niên hạn sử dụng
> 50 năm
Bậc 3
Cấp III Bậc 3: CLSD trung
bình
Bậc 3: Niên hạn sử
dụng > 20 năm
Bậc 4
Cấp IV Bậc 4: CLSD thấp Bậc 4: Niên hạn sử
dụng < 20 năm
Bậc 5

Trong đó :
+ Các bậc chịu lửa áp dụng theo TCVN 2022 78 phòng cháy chữa
cháy cho nhà công trình.
+ Chất lợng sử dụng tạm thời đợc xét theo mức độ hoàn thiện nh sau:
Bậc 1: Đầy đủ, phần lớn bằng hàng cao cấp, cửa bằng gỗ tốt.
Bậc 2: Đầy đủ, thiết bị vệ sinh và cửa bằng vật liệu tốt.
Bậc 3: Cha đầy đủ, đều là vật liệu thông thờng .
Bậc 4: Không đầy đủ, đều là vật liệu thông thờng.

Đối với nhà ở biệt thự :
Nhà biệt thự là nhà ở riêng biệt, có khuôn viên nhà ở rộng, có sân vờn,
hàng rào, xây bằng gạch ngói và bê tông cốt thép, kiến trúc mỹ thuật, tiện
nghi sinh hoạt đầy đủ. Biệt thự đợc phân làm hạng: hạng là thấp nhất, hạng
là cao nhất.
Việc phân loại biệt thự căn cứ vào độ sử dụng vật liệu xây dựng đắt tiền,
sân vờn rộng, đẹp, mức độ trang trí tiện nghi sang trọng, cách bố trí phòng
tắm, phòng rửa, nhà vệ sinh. Với hạng mỗi tầng có phòng tắm, vệ sinh, còn
hạng 4 mỗi phòng có phòng tắm và vệ sinh riêng. Về kiến trúc, mỹ thuật
trang trí hoàn thiện bên trong và bên ngoài nhà chất lợng cao hoặc tơng đối
cao.
Ngoài các cách phân loại nhà nh trên, nhà ở còn đợc phân loại căn cứ
vào tiêu chuẩn:
- Diện tích sử dụng, diện tích xây dựng (m
2
)
- Hệ số cấp đô thị ( k
1
) căn cứ vào việc xếp loại cá đô thị.
Website: Email : Tel (: 0918.775.368
Website: Email : Tel (: 0918.775.368
- Hệ số vị trí xét theo các khu vực trong đô thị(k
2
) gần hay xa trung tâm
trí thuận tiện hoạt động hay khó khăn.
- Hệ số tầng cao (k
5
)
- Hệ số điều kiện giao thông (k
4

)
Mặt khác ta thấy rằng việc phân loại nhà ở nh trên sẽ là căn cứ để tính
thuế ở của các tổ chức, cá nhân đồng thời cũng là căn cứ để xác định nghĩa
vụ với Nhà nớc của các tổ chức quản lý và kinh doanh phát triển nhà ở.
1.4.2. Nhà chung c cho thuê ( gồm 3 loại)
+Loại A ( cao cấp) rộng từ 65-150 m
2
, giá thuê 350-600 $/ tháng ( đã
gồm 22% thuế), đầy đủ tiện nghi nh nớc ngoài.
+Loại B dành cho giới trung lu, gia đình công chức giá 3,5 triệu đồng/
tháng.
+Loại C nằm trong khu dân c giá 2triệu đồng / tháng trở lên.
1.4.3. Văn phòng cho thuê .
+ Loại A vị trí trung tâm thành phố tiện lợi cho kinh doanh, doanh
nghiệp giao dịch với khách hàng, đối tác. Diện tích mặt sàn lớn , đầy đủ, tiện
nghi. Vấn đề quản lý và dịch vụ nh PCCC, điện nớc, thiết bị viễn thông, bảo
vệ tài sản phải đạt chuẩn.
+Loại B : giống nh loạiA, chỉ sai lệch một chút về vị trí hay thua sút về
các tiện ích bên trong thì xếp vào loại B.
+Loại C : bao gồm những toà nhà có quy mô nhỏ.
1.5.Các yếu tố tác động đến thị trờng nhà cho thuê
1.5.1 Các yếu tố kinh tế xã hội
Nhu cầu về BĐS mà điển hình là nhu cầu về nhà đất ở là sự mong muốn
của ngời dân có đợc BĐS để thoả mãn các mục đích tiêu dùng của mình. Bất
kể ai cũng có nhu cầu này và thậm chí một ngời có nhu cầu sở hữu nhiều loại
BĐS khác nhau và nhu cầu này luôn luôn tăng lên cùng với sự phát triển của
xã hội. Tuy nhiên không phải ai có nhu cầu về nhà ở đều trở thành ngời mua
nhà trên thị trờng, bởi lẽ nhiều ngời không có nhà tức có nhu cầu thực sự về
nhà ở nhng không có tiền thì không thể mua nhà. Điều đó có nghĩa là nhu
cầu về nhà ở rất lớn nhng cầu về nhà ở trên thị trờng là bằng không.Ngời ta

chỉ trở thành ngời đi mua nhà và sẵn sàng trả tiền để có đợc ngôi nhà nh
Website: Email : Tel (: 0918.775.368
Website: Email : Tel (: 0918.775.368
mong muốn khi ngời có nhu cầu về nhà có đủ lợng tiền để thanh toán. Do
vậy những ngời không có đủ khả năng mua nhà phải đi thuê nhà. Trên thị tr-
ờng xuất hiện cầu về nhà thuê, nhu cầu thuê nhà ngày càng tăng mạnh tại các
thành phố lớn do nhu cầu học tập làm việc tại đây rất lớn.
Dân số và quy mô kết cấu dân số : đây là một yếu tố quan trọng ảnh h-
ởng đến thị trờng BĐS nói chung và thị trờng nhà cho thuê nói riêng. Tất cả
mọi ngời trong xã hội đều có nhu cầu về ăn ở , học hành, làm việc, vui chơi,
giải trí.v.v Những nhu cầu này của con ng ời làm xuất hiện cầu về BĐS cho
tất cả các nghành, các lĩnh vực cung ứng các sản phẩm hàng hoá và dịch vụ
để đáp ứng những nhu cầu này. Sự gia tăng dân số tự nhiên hay cơ học đều
làm gia tăng các nhu cầu thiết yếu trên, và đồng thời cũng làm tăng cầu BĐS
trên thị trờng.
-Trớc hết, sự gia tăng dân số làm gia tăng nhu cầu về nhà ở và đất ở.
Dân số tăng một mặt làm tăng quy mô gia đình, dẫn đến nhu cầu mở rộng
diện tích nhà ở. Mặt khác, dân số tăng cũng làm tăng số lợng các gia đình
độc lập, dẫn đến nhu cầu về các căn hộ mới. Đây là nguyên nhân gây áp lực
lớn nhất đến sự gia tăng cầu về hàng hớa BĐS.
-Thứ hai, sự gia tăng dân số làm tăng nhu cầu về lơng thực thực phẩm và
việc làm. Điều này làm tăng nhu cầu về đất đai và các BĐS phục vụ sản xuất
kinh doanh.
-Thứ ba, dân số gia tăng kéo theo sự gia tăng nhu cầu về các hoạt động
xã hội và các dịch vụ y tế, giáo dục, văn hoá, thể dục thể thao, vui chơi giải
trí.v.v Các nhu cầu này cũng làm tăng cầu về các BĐS liên quan.
Bên cạnh quy mô dân số thì kết cấu dân số cũng ảnh hởng tới cầu BĐS.
Số ngời đến độ tuổi kết hôn cao làm gia tăng nhu cầu về các căn hộ độc lập.
Sự gia tăng số trẻ em đến tuổi vị thành niên cũng làm gia tăng nhu cầu sử
dụng diện tích nhà. Số lợng ngời đến độ tuổi lao động tăng làm tăng nhu cầu

về BĐS phục vụ sản xuất kinh doanh.v.v
-Thứ t, dân số gia tăng ảnh hởng đến hình thành số lợng ngời có thu
nhập thấp gia tăng. Họ không có khả năng mua những BĐS lớn do không có
khả năng thanh toán. Việc thuê nhà là nhu cầu rất bức thiết để giải quyết nhu
cầu sinh hoạt và ổn định chỗ ở. Cầu nhà ở vì thế cũng tăng theo, thị trờng nhà
ở cho ngời thu nhập thấp còn hạn chế về chất lợng và số lợng. Nguồn cung
không đủ đáp ứng nhu cầu thực tế.
Website: Email : Tel (: 0918.775.368
Website: Email : Tel (: 0918.775.368
1.5.2 Các hoạt động kinh tế
Sự tăng trởng và phát triển kinh tế của một vùng cũng ảnh hởng trực tiếp
đến hoạt động kinh doanh BĐS ở trong vùng đó. Nền kinh tế phát triển làm
gia tăng nhu cầu sử dụng đất và BĐS trong tất cả các nghành, trong khi quỹ
đất có giới hạn, đòi hỏi phải có sự cân đối đất đai và BĐS cho tất cả các
nghành. Điều đó cũng dẫn tới sự gia tăng của các quan hệ giao dịch về BĐS
trên thị trờng và thúc đẩy thị trờng phát triển. Nhu cầu thuê nhà sử dụng cho
các hoạt động kinh doanh, buôn bán gia tăng. Số lợng các cửa hàng, dịch vụ
các hoạt động thơng mại ngày càng sôi động tại các thành phố lớn và phát
triển lan rộng trên khắp cả nớc kéo theo nhu cầu thuê nhà mặt phố làm nơi
buôn bán tăng mạnh. Mặt khác trong quá trình hội nhập ngày càng sâu rộng
các DN trong nớc và nớc ngoài luôn có nhu cầu thuê các văn phòng tại các
trung tâm thành phố lớn làm nơi giao dịch. Số lợng ngời nớc ngoài đến làm
việc tại Việt Nam ngày càng gia tăng kéo theo nhu cầu thuê nhà tại các đô thị
lớn gia tăng.
1.5.3 Các chính sách của Nhà nớc
Chính sách của chính phủ và chính quyền địa phơng cũng là một nhân
tố có ảnh hởng đến thị trờng BĐS. Nhà nớc phải đa ra những chính sách hợp
lý nhằm hỗ trợ doanh nghiệp trong quá trình đầu t và xây dựng. Nhà nớc với
mục tiêu giải quyết các vấn đề xã hội của mình trong lĩnh vực BĐS đã đa ra
những u đãi nhất định cho các nhà đầu t để thu hút đầu t vào một số loại BĐS

theo mục tiêu của NN. Nh vấn đề là phải tạo lập quỹ nhà cho thuê để có thị
trờng thực sự. Kinh nghiệm của các nớc khu vực cho thấy, phát triển thị trờng
nhà cho thuê sẽ tạo điều kiện để nguồn tiền trong dân c có thể đợc đa vào
lĩnh vực sản xuất kinh doanh khác tạo ra của cải vật chất chứ không tập trung
vào nhà đất nh Việt Nam hiện nay. Nh vậy NN sẽ hạn chế đợc tình trạng đầu
cơ nhà đất và góp phần nâng cao chất lợng công trình xây dựng vì khi xây
nhà cho thuê, chủ đầu t còn phải giữ chất lợng công trình của chính mình
trong những giai đoạn tiếp theo thay vì hết trách nhiệm sau khi đã bán cho
ngời sử dụng hoặc bàn giao cho NN nh hiện nay. Ngời dân tuỳ theo thu nhập
của mình có thể dễ dàng lựa chọn đợc chỗ ở ổn định với giá cả hợp lý. Và cái
lớn nhất là thị trờng BĐS sẽ đợc điều tiết, giá nhà đất nhanh chóng đợc bình
ổn và sát với giá trị thực. Các DN đầu t cha chủ động đợc do cơ chế của NN
và vốn đầu t quá lớn. NN cha có các cơ chế u đãi cụ thể để khuyến khích DN
Website: Email : Tel (: 0918.775.368
Website: Email : Tel (: 0918.775.368
đầu t vào lĩnh vực này (nh chính sách về đất đai, hỗ trợ xây dựng cơ sở hạ
tầng, các khoản phí, lệ phí.v.v. ). Nh vậy NN và các doanh nghiệp phải có
sự hợp tác và hỗ trợ phù hợp vừa tạo ra lợi nhuận cho phía DN vừa giúp NN
giải quyết tốt chính sách xã hội.
2.Phát triển thị trờng nhà cho thuê ở Việt Nam.
2.1.Đánh giá thực trạng nhà cho thuê ở Việt Nam trong thời gian qua.
2.1.1Thực trạng cung về nhà cho thuê
Cung BĐS trên thị trờng là toàn bộ khối lợng hàng hoá BĐS sẵn sàng đa
ra thị trờng để trao đổi tại một thời điểm nào đó với một mức giá giới hạn
nhất định. Các điều kiện hình thành cung BĐS trên thị trờng: Ngời chủ sở
hữu BĐS có nhu cầu bán, giá cả phải phù hợp với sức mua( khả năng thanh
toán ). đợc coi là giá thị trờng đợc cả ngời mua và ngời bán BĐS chấp nhận.
Nguồn cung thị trờng nhà cho thuê bao gồm nguồn cung từ NN, do các cơ
quan doanh nghiệp NN đầu t xây dựng nhà ở bằng nguồn vốn ngân sách và
các quỹ nhà ở khác thuộc sở hữu NN. Thông qua khu vực công cộng, nhà nớc

can thiệp , điều tiết vào quan hệ cung cầu BĐS thị trờng. Bên cạnh khu vực
NN, nguồn cung BĐS chủ yếu đợc hình thành từ khu vực t nhân. Đây là khu
vực t nhân. Đây là khu vực hoạt động phát triển thị trờng BĐS không bằng
vốn ngân sách NN do các tổ chức, các công ty hoặc cá nhân thực hiện tuân
thủ theo các quy tắc chính thức của NN về quản lý xây dựng và phát triển nhà
ở. Nhà nứơc điều tiết khu vực này thông qua quy hoạch, các quy tắc quy định
và tiêu chuẩn xây dựng. Mục đích chính của các công ty phát triển nhà ở t
nhân là thu lợi nhuận tối đa. Do vậy, muốn để phát triển tự do khu vực nhà ở
t nhân luôn hớng vào việc xây dựng các khu nhà ở có lợi nhuận và thu lợi lớn,
không chú ý đến xã hội và môi trờng. Khu vực nhà ở không chính thức là
hoạt động xây dựng nhà ở hoàn toàn độc lập với khuân khổ, quy tắc, quy
định của Chính Phủ. Trong điều kiện luật pháp quy định không chặt chẽ, rõ
ràng, những quy định về quyền sở hữu và quyền sử dụng nhà ở không đầy đủ
thì hoạt động kinh doanh nhà ở không chính thức càng phát triển và cơ hội
làm giàu cho các nhóm ngời thâu tóm thị trờng. Đây là những nhà ở cha có
đủ điều kiện để thừa nhận theo các quy định pháp lý. Điều này đồi hỏi tăng
cờng quản lý NN thông qua các công cụ pháp luật, quy hoạch kế
hoạch.v.v
Website: Email : Tel (: 0918.775.368
Website: Email : Tel (: 0918.775.368
Có nhiều nhân tố ảnh hởng đến cung BĐS trên thị trờng, trong đó nhân
tố có tính quyết định là cung về quỹ đất phát triển BĐS trong quy hoạch của
chính Phủ. Đây là cơ sở quan trọng nhất quyết định đến tổng cung về nhà
đất. Sự phát triển của hệ thống kết cấu hạ tầng cũng là một nhân tố quan
trọng làm thay đổi lợng cung nhà đất. Các yếu tố đầu vào và chi phí phát
triển nhà ở. Nguồn nguyên liệu, vật liệu cho xây dựng nhà sẵn có phong phú
thì làm cho tốc độ xây dựng nhà ở mạnh hơn. Gía cả nguyên vật liệu thấp thì
giá thành xây dựng thấp làm tăng khả năng cung về nhà ở.
Trong năm 2005 cả nớc có 1400 dự án nhà ở và khu đô thị mới đợc triển
khai, trong đó thành phố Hồ Chí Minh có 800 dự án, Hải Phòng 78 dự án, Đà

Lạt 46 dự án. Một số dự án lớn do nhà đầu t nớc ngoài thực hiện nh khu đô
thị mới Nam Thăng Long có diện tích khoảng 365 ha với vốn đầu t 2,1 tỷ $,
khu đô thị phú Mỹ Hng ( thành phố Hồ Chí Minh) có diện tích khoảng 600
ha. Trong những năm qua do sự phát triển nhanh của các doanh nghiệp hoạt
động kinh doanh BĐS cùng với sự gia tăng quy mô đầu t nên diện tích nhà ở
và diện tích nhà ở bình quân trên đầu ngời tăng nhanh.
Bảng 2: diện tích nhà ở năm 2000 và 2004.
Chỉ tiêu Đơn vị Năm 2000 Năm 2004
Toàn quốc
Dân số
Tổng diện tích nhà
Diện tích bình quân đầu ngời
Ngời
m
2
M
2
/ngời
76.400.000
739.000.000
9,68
82.100.000
852.325.400
10,38
Khu vực đô thị
Dân số
Tổng diện tích nhà
Diện tích bình quân đầu ngời
Ngời
m

2
M
2
/ngời
18.090.000
185.000.000
10,23
20.318.000
236.570.800
10,60
Khu vực nông thôn
Dân số
Tổng diện tích nhà
Ngời
M
2
59.782.000
615.754.600
Diện tích bình quân đầu ngời m
2
/ngời 10,3
Bảng trên cho thấy cả nớc có diện tích bình quân nhà ở trên đầu ngời là
10,38 m
2
, trong đó khu vực đô thị là 10,6 m
2
, khu vực nông thôn là 10,3 m
2
.
Với chỉ số trên năm 1990 cả nớc có 4,35 m

2
. Nh vậy nhu cầu về nhà đã đợc
cải thiện nhiều, tuy vậy với mức nhà ở nh trên, việc đáp ứng nhu cầu về nhà ở
vẫn đang ở mức thấp. Theo thu thập nguồn số liệu của Cục Quản lý nhà Bộ
xây dựng thì diện tích nhà ở bình quân đầu ngời ở hầu hết các nớc trong
ASEAN đều đạt trên 15 m
2
.Năng lực xây nhà ở trong giai đoạn 2001 2005
Website: Email : Tel (: 0918.775.368
Website: Email : Tel (: 0918.775.368
là lớn, tạo ra nguồn cung nhà ở nhiều hơn. Theo số liệu của Cục quản lý nhà
Bộ xây dựng diện tích nhà ở đợc xây dựng mới từ năm 2001 đến năm 2004
nh sau:
Bảng 3: Diện tích nhà ở đợc xây dựng mới giai đoạn(2001 - 2004)
Năm 2001 2002 2003 2004
Diện tích nhà xây dựng mới 17.236 18.270 19.732 21.705
(Nguồn Cục quản lý nhà Bộ xây dựng)
Diện tích nhà xây dựng mới năm 2004 là 21.705 m
2
. Với dân số hơn 80
triệu ngời thì thì diện tích nha fở bình quân mỗi năm chỉ tăng đợc khoảng
0,25 m
2
. Nh vậy nguồn cung về nhà ở trong một thời gian ngắn khó có thể
đáp ứng đợc nhu cầu của dân c. Quyết định số 76/2004/QĐ-TTg ngày
6/5/2004 của Thủ tớng chính phủ phê duyệt định hớng phát triển nhà ở đến
năm 2020 đã nêu mục tiêu: diện tích nhà ở bình quân đầu ngời đến năm 2015
là 15 m
2
sàn và đến năm 2020 là 20 m

2
sàn. Để đạt đợc mục tiêu đó trong
một thời gian tới diện tích nhà ở cần đợc xây dựng là rất lớn vợt quá so với
các hoạt động xây dựng, kinh doanh BĐS hiện nay cũng nh việc giá đất và
nhà ở quá cao so với nhu cầu có khả năng thanh toán của dân c làm phát sinh
trở ngại cho việc thực hiện những định hớng trên.
Tại thành phố Hà Nội diện tích nhà mới đợc xây dựng đợc thực hiện
trên diện rộng. Trong năm 2001 2003 diện tích nhà ở đợc xây dựng mới đ-
ợc thể hiện qua bảng sau:
Website: Email : Tel (: 0918.775.368
Website: Email : Tel (: 0918.775.368
Bảng 4: Diện tích nhà ở đợc xây dựng mới.
Năm 2001 2002 2003
Diện tích 843.440 936.750 1.164.000
(Nguồn Cục quản lý nhà Bộ xây dựng)
Qua bảng trên ta thấy so với năm 2002 đến năm 2003 tăng 24,3%.
Trong đó nhà ở đợc phát triển theo các dự án đầu t chiếm đến 79%, số còn lại
là nhà ở mới do các hộ tự xây dựng. Tính đến năm 2004, Hà Nội có 115 dự
án phát triến nhà với diện tích đất xây dựng nhà là 3.800.000 m
2
, diện tích
xây dựng cơ sở hạ tầng xã hội là 1.200.000m
2
và diện tích nhà đất để xây
dựng đất công trình kinh doanh là 694.000 m
2
.
Những năm gần đây, thành phố Hà Nội đã triển khai thực hiện các
chính sách u đãi, hỗ trợ nhà ở cho những ngời có mức thu nhập thấp. Trong
giai đoạn 2001 2005 quỹ nhà ở cho ngời có thu nhập thấp là 440.000 m

2
.
Tính riêng năm 2003, Hà Nội thực hiện 5 dự án phát triển nhà cho những ng-
ời có thu nhập thấp với số vốn đầu t 54.184.000 đồng, diện tích đã xây dựng
là 8.880 m
2
. Trong đó, dự án ở Nghĩa đô - Dịch vọng có diện tích sàn là
3.365 m
2
bao gồm 90 căn hộ; dự án ở Xuân La Xuân Đỉnh gồm 120 căn
hộ; dự án ở Xuân La Tây Hồ có 36 căn hộ; dự án ở Cầu Diễn Từ Liêm
gồm 52 căn hộ. Dự kiến của thành phố, số căn hộ thuộc 5 dự án trên đây sẽ
giành cho những ngời có thu nhập thấp từ 300.000 500.000/ tháng, nhng
cha có nhà ở hoặc diện tích nhà ở dới dới 6 m
2
/ ngời và chủ yếu là bán cho
công chức nhà nớc với mức giá 4.000.000 đ/m
2
, trả lần đầu 50%, còn lại là
trả góp. Những ngời có thu nhập thấp chắng những không có khả năng mua
đất để làm nhà ở mà còn khó khăn và trở ngại trong việc mua căn hộ trên
đây.
Tại thành phố Hồ Chí Minh trong những năm qua nhiều khu dân c đợc
hình thành, đặc biệt một số khu dân c lớn nh An Lạc 110 ha, Bình Hng 100
ha, An Phú An Khánh 143 ha. Từ đầu năm 2003 UBND Thành phố Hồ Chí
Minh đã có chủ trơng xây dựng nhà ở cho ngời có thu nhập thấp và hình
thành quỹ hỗ trợ cho ngời có thu nhập thấp mua nhà. Theo kế hoạch thực
hiện chủ trơng này, từ năm 2003 đến năm 2010 Thành phố xây dựng 70.000
căn hộ chung c và 18.000 phòng cho thuê và mua trả góp với số vốn đầu t
khoảng 15.000 tỷ đồng. Tuy nhiên trong quá trình thực hiện, số dự án đợc

Website: Email : Tel (: 0918.775.368
Website: Email : Tel (: 0918.775.368
triển khai còn quá ít, đại bộ phận các dự án đang trong giai đoạn chuẩn bị.
Việc triển khai chậm và gặp khó khăn chủ yếu là do cha giảI quyết đợc quỹ
đất, thiếu vốn và cha xác định rõ những đối tợng thuộc ngời có thu nhập thấp.
Trong năm 2006 nhiều khu đô thị mới đợc xây dựng với tốc độ nhanh chóng .
Thành phố Hà Nội đang thực hiện chơng trình phát triển nhà ở với 56 dự
án lớn và 140 dự án nhỏ.Theo dự tính đến năm 2010 các dự án khu đô thị mới
sẽ tạo thêm trên 10 triệu m
2
cho quỹ nhà Hà Nội.Đây là một con số rất lớn
nếu chúng ta biết rằng hiện nay chỉ có khoảng 20% dân số Hà Nội đủ điều
kiện mua nhà.Ngoài ra có khoảng 10% dân số Hà Nội đợc NN u đãi khi mua
nhà, đó là những ngời có đóng góp cho sự nghiệp xây dựng tổ quốc hoặc là
những ngời có hoàn cảnh đặc biệt khó khăn.Tuy nhiên cần phải thấy một
thực tế là, những dự án nhà ở khu đô thị mới chủ yếu phục vụ cho những ngời
có thu nhập cao, trong khi việc bán nhà cho ngời thu nhập thấp vẫn cha đợc
vẫn cha đợc quan tâm đúng mức.Mặc dù chơng trình nhà ở của Hà Nội là
nhằm mục đích cung cấp nhà ở cho ngời dân thuộc tất cả các nhóm kinh tế
xã hội khác nhau bao gồm cả những ngời có thu nhập thấp nhng mục đích
này khó có thể mà thực hiện đợc.
Hiện nay, thị trờng căn hộ cho thuê tại Hà Nội thiếu hụt nguồn cung ở
hầu hết các hạng A,B,C. Trong khi đó vốn đầu t nớc ngoài vào Việt Nam
ngày càng tăng, nhu cầu mở rộng hoạt động kinh doanh của các công ty,các
tổ chức quốc tế,ngoại giao và sự tăng trởng của nghành sản xuất công nghiệp
Theo thống kê định kỳ hàng quý của công ty T vấn có 32 toà nhà căn hộ
hạng A,B,C với trên 1.622 căn hộ cho thuê của các nhà đầu t BĐS trong và
ngoà nớc, giá trung bình khoảng 25-35$/m
2
/tháng.Gía thuê cao nhất căn hộ

hạng A lên tới 45$/m
2
/tháng.Nguồn cung trong quý 3/2007 tăng 3,3% so với
quý 2/2007 nhờ sự góp mặt của 52 căn hộ hạng A trong toà nhà Pacific
Place. Tuy nhiên, nhìn chung giá thuê không bị ảnh hởng nhiều. Trong năm
2008và 2010,mức cung sẽ tăng lần lợt là 24-28%.Điều này có thể làm cho
giá thuê giảm đi. Dự đoán đến năm 2010, số lợng căn hộ cho thuê sẽ tăng
gấp đôi so với hiện tại nhng phần nhiều nằm ở các đô thị loại 2 hoặc tại các
khu vực ngoại ô.
Nguồn cung cho thuê văn phòng và các căn hộ trong những năm qua đã
phát triển mạnh. Từ năm 1999 đến 2000 do hậu quả của cuộc khủng hoảng
tài chính ở các nớc Châu á, nhiều doanh nghiệp ở các nớc nh Thái Lan,
Website: Email : Tel (: 0918.775.368