QUY HOẠCH, KẾ HOẠCH PHÁT TRIỂN DỰ ÁN ĐẦU TƯ

Website: Email : Tel : 0918.775.368
MỤC LỤC
I. MÔI TRƯỜNG VĨ M Ô..........................................................................3
1. Môi trường kinh tế vĩ mô....................................................................3
1.2. Lãi suất.........................................................................................4
1.3. Lạm phát.......................................................................................4
1.4. Tình hình ngoại thương và các định chế có liên quan...................5
1.5. Thâm hụt ngân sách.....................................................................7
1.6. Hệ thống kinh tế và các chính sách điều tiết kinh tế vĩ mô của nhà
nước.....................................................................................................8
2. Môi trường chính trị, luật pháp.............................................................9
3. Môi trường văn hoá xã hội.................................................................9
3.1. Cơ sở hạ tầng................................................................................9
3.2. Quy mô dân số 271.761 người ( năm 2005)................................10
4. Môi trường tự nhiên..........................................................................11
4.1. Vị trí địa lý..................................................................................11
4.2. Địa hình .....................................................................................12
4.3. Khí hậu.......................................................................................12
4.4. Nguồn nuớc.................................................................................13
II. QUY HOẠCH, KẾ HOẠCH PHÁT TRIỂN DỰ ÁN ĐẦU TƯ.......14
NHẬN XÉT VÀ ĐÁNH GIÁ CHUNG................................................16

1
Website: Email : Tel : 0918.775.368
LỜI MỞ ĐẦU
Vào những năm gần đây, đất nước chúng ta đã có những bước phát triển
vượt bậc GDP trung bình hằng năm tăng trên 7% - đó là điều đáng mừng. Với
sự tăng trưởng kinh tế nhanh, đời sống nhân dân được cải thiện đáng kể, các
hình thức đầu tư: xây dựng các khu chung cư, khu đô thị, xây dựng các khu
công nghiệp mới ngày càng tăng mạnh. Tuy nhiên, với tốc độ tăng trưởng như
thế chúng ta cũng đang phải đối mặt với thực trạng là dân số ở các trung tâm,

các thành phố lớn như: Hà Nội và T.P Hồ Chí Minh ngày càng gia tăng, gây
sức ép lên chất lượng cuộc sống đặc biệt là nhu cầu về nhà ở đang tăng cao.
01/08/2008 đánh dấu một bước thay đổi to lớn đối với đất nước ta nói
chung và tỉnh Hà Tây nói riêng khi sáp nhập Hà Tây vào thủ đô Hà Nội. Điều
này không chỉ góp phần phát triển thủ đô, phát triển các vùng kinh tế trọng
điểm, rút ngắn khoảng cách giữa miền núi và miền xuôi mà còn giúp giảm
mật độ dân số đang quá “nóng” tại Hà Nội nhằm nâng cao chất lượng cuộc
sống. Một số dự án về nhà ở đã được thực thi: xây dựng khu chung cư Mỹ
Đình, xây dựng khu đô thị Bắc Linh Đàm, hay khu đô thị Văn Quán… đã bổ
sung một lượng lớn diện tích nhà ở phục vụ cho người dân.
Để tiếp tục đáp ứng nhu cầu về nhà ở đồng thời phát triển các huyện, các
vùng mới sáp nhập Hà Nội trong quy hoach phát triển tổng thể, việc xây dựng
một khu chung cư mới tại thị trấn Chúc Sơn- huyện Chương Mỹ (phía Tây
Nam và cách Hà Nội khoảng 20km) là thực sự cần thiết.
Mục tiêu thiết kế quy hoạch
i. Đáp ứng nhu cầu và sinh hoạt cho nhân dân quanh vùng.
ii. Thu hút, giảm mật độ dân cư tại thủ đô Hà Nội.
iii. Tạo khu chung cư có chất lượng cuộc sống cao, thúc đẩy tiến trình đô
thị hoá.
2
Website: Email : Tel : 0918.775.368
I. MÔI TRƯỜNG VĨ M Ô
1. Môi trường kinh tế vĩ mô
1.1. Tăng trưởng
Tốc độ tăng trưởng (GDP) của Việt Nam trong những năm gần đây (từ
năm 2005 đến 2007) luôn đạt mức cao và ổn định khoảng từ 7% trở lên mỗi
năm.. Với tốc độ tăng trưởng kinh tế như vậy có thể cho thấy rằng đời sống
của người Việt Nam đang tăng lên từng ngày. Đời sống tăng luôn kèm theo
đó là những sự phát triển của những nhu cầu, mà trước tiên là những nhu cầu
cơ bản như ăn, ở, mặc,... Trong số đó nhu cầu về nhà ở có thể nói là rất cấp

thiết đặc biệt là trong thời kỳ đất chật người đông, để có thể có một ngôi nhà
rộng rãi một chút quả là vấn đề không hề nhỏ đặc biệt là với những thành phố
lớn như Hà Nội, trung tâm kinh tế - văn hóa –chính trị của cả nước. Với một
nơi có tốc độ tăng trưởng những năm gần đây vào khoảng trên dưới 10% như
thủ đô của chúng ta thì việc thu hút nguồn lao động từ khắp nơi đổ về để tìm
kiếm cơ hội là điều không thể tránh khỏi, và hậu quả tất yếu là nhu cầu về nhà
ở tăng cao vượt sức chịu đựng của nguồn tài nguyên đất hiện có của nội
thành. Để góp phần giải quyết vấn đề này, dự án xây dựng khu chung cư ở
Chương Mỹ - Hà Nội đã ra đời. Với quỹ đất eo hẹp ở Hà Nội hiện nay thì việc
xây dựng một khu chung cư ở khu vực ngoại thành nơi giáp nội thành có thể
coi là một giải pháp tối ưu, thu hút được sự quan tâm của những người có nhu
cầu. Không những thế nó còn có thể đáp ứng nhu cầu nhà ở của cả người dân
ở chính vùng đất này. Chương Mỹ là một huyện đang ngày càng phát triển về
kinh tế với các khu công nghiệp và các doanh nghiệp trong và ngoài nước. Sự
phát triển này tạo điều kiện rất lớn cho dự án đầu tư xây dựng khu chung cư ở
Chương Mỹ - Hà Nội.
3
Website: Email : Tel : 0918.775.368
1.2. Lãi suất
Trong ba tháng đầu năm nay thì lãi suất cho vay của các ngân hàng đã
được điều chỉnh tăng lên đáng kể lãi suất cơ bản là 14% do thiếu nguồn vốn
dự trữ, các tổ chức tín dụng được ấn định lãi suất cho vay không quá
21%/năm. Nhưng kể từ đầu tháng tư lãi suất cho vay của các ngân hàng
thương mại rục rịch giảm từ 1-2% tùy từng ngân hàng do sự ổn định của thị
trường, tình trạng lạm phát đang có xu hướng giảm, đồng thời các ngân hàng
đã huy động được một lượng lớn tiền nhàn rỗi trong dân chúng. Thêm vào đó
hiện nay ngân hàng nhà nước cũng đang có xem xét việc không duy trì mức
giá trần lãi suất 12% mà cần phải giảm dần dần theo thị trường và đảm bảo lãi
suất dương. Như vậy trong thời gian tới thì các ngân hàng sẽ còn giảm lãi suất
cho vay, điều này sẽ rất có lợi đối với những dự án cần vốn vay trung và dài

hạn như dự án của chúng ta. Với việc giảm lãi suất cho vay thì chi phí vốn
vay của dự án này có thể giảm một khoản đáng kể, giúp dự án có thể hoàn
thiện một cách nhanh chóng và giúp thu hồi vốn nhanh.
1.3. Lạm phát
Theo báo cáo của Tổng cục Thống kê chỉ số giá tiêu dùng (CPI) tháng
9/2008 chỉ tăng 0,18% so với tháng 8. Đây là mức tăng thấp nhất trong một
tháng, kể từ tháng 4/2007. Tuy nhiên, do CPI đã tăng cao trong 8 tháng trước
đó nên so với tháng 12 năm 2007, 9 tháng qua, trung bình CPI tăng ở mức
21,87% và tăng 22,76% so với cùng kỳ năm trước. Như vậy cùng với sự tăng
trưởng ổn định của nền kinh tế, tình trạng lạm phát hiện đang có xu hướng
giảm nhiệt. Chúng ta có thể thấy rõ điều này thông qua đồ thị sau:
4
Website: Email : Tel : 0918.775.368
(Nguồn tài liệu: Tổng cục thống kê)
Theo Tổng cục Thống kê, nguyên nhân chính khiến tốc độ tăng CPI
trong tháng 9/2008 giảm là do giá của một số mặt hàng thiết yếu, có tỷ trọng
lớn nhất trong rổ hàng hoá tính CPI như thép xây dựng, phân bón, gas, lương
thực... đã giảm nhiệt mạnh. Và CPI trong thời gian tới cũng được dự báo là
tăng rất thấp. Điều này có ảnh hưởng rất tốt đến việc cắt giảm chi phí xây
dựng cũng như làm tăng hiệu quả và lợi nhuận của đầu tư.
1.4. Tình hình ngoại thương và các định chế có liên quan
Nhận thức được tầm quan trọng của vấn đề thuế nhà đất, Quốc hội,
Chính phủ đã có dự án xây dựng Luật Thuế sử dụng đất thay thế cho Luật
Thuế sử dụng đất nông nghiệp và Pháp lệnh Thuế nhà đất. Theo Dự thảo Luật
Thuế sử dụng đất, căn cứ tính thuế là diện tích, giá đất và thuế suất. Trong đó,
giá tính thuế được xác định theo giá các loại đất do UBND cấp tỉnh quy định
sát với giá chuyển nhượng trên thị trường được công bố hàng năm theo qui
định của Luật Đất đai 2003. Với cách tính thuế mới này thì người sử dụng đất
sẽ dễ dàng tính được mức thuế phải nộp hàng năm. Hơn nữa cách tính thuế
5

Website: Email : Tel : 0918.775.368
mới còn rất phù hợp với luật pháp quốc tế tạo sự ổn định trong đầu tư xây
dựng. Không những thế, vấn đề giảm thuế chuyển quyền sử dụng đất và lệ phí
trước bạ cũng đã và đang được nêu ra. Với sự cởi mở và hội nhập của nhà
nước thì việc đầu tư liên quan đến đất đai sẽ trở nên dễ dàng hơn, tiết kiệm
chi phí hơn. Bên cạnh các chính sách thuế đất, các chính sách thuế nhập khẩu
nguyên vật liệu xây dựng cũng đã được điều chỉnh giảm do tình trạng lạm
phát hồi đầu năm. Điều này đã có những tác động đáng kể cho ngành xây
dựng.
Tỷ giá USD/VND giao dịch trên thị trường ngân hàng, theo thống kê của
Ngân hàng Nhà nước trong ngày 12/9 chỉ ở mức 16.610 VND/USD (giá bán
ra). Liên tiếp trong tuần vừa qua, mức giá này tăng mạnh và khá cao so với
thời điểm cuối tháng 8 và đầu tháng 9. Cụ thể, trong ngày 18/9, giá bán ra là
16.650 VND/USD; ngày 19/9 lên mức cao nhất trong hơn một tháng qua và
có xu hướng về gần mức cuối tháng 7 với 16.740 VND/USD. Đáng chú ý là
mức tăng gần 100 VND qua một ngày được xem là một “hiện tượng” trong
diễn biến khá ổn định trước đó. Tuy vậy, với các chính sách kịp thời của
chính phủ Việt Nam, đồng thời với chính sách chấn hưng nền kinh tế đang
trên đà suy thoái của Mỹ, chúng ta hoàn toàn có thể tin tưởng rằng tỷ giá
USD/VND trong thời gian tới sẽ ổn định hơn. Điều này sẽ trực tiếp ảnh
hưởng đến nhà nhập khẩu nguyên vật liệu xây dựng và gây khó khăn cho các
nhà đầu tư xây dựng theo hướng tích cực.
Cán cân thương mại Việt Nam hiện đang theo chiều hướng thuận lợi, thu
hút vốn FDI tăng cao nhất từ trước đến nay. Điều này là rất có lợi với các nhà
đầu tư trong ngành xây dựng bởi họ sẽ không phải đối mặt với tình trạng thiếu
nguyên vật liệu xây dựng, đồng thời chi phí cho việc mua nguyên vật liệu,
máy móc đầu vào cũng được cải thiện đáng kể với các chính sách bình ổn của
nhà nước.
6