Ðầu tư cá nhân trên thị trường bất động sản khu vực Hà Nội

Bộ giáo dục và đào tạo
Trờng đại học kinh tế quốc dân













NGUYễN THị HảI YếN












Đầu t cá nhân trên thị trờng bất động sản
khu vực Hà Nội

Chuyờn ngnh: Qun tr kinh doanh(QTKD bt ng sn)
Mó s: 62 34 01 02







Ngi hng dn khoa hc: PGS.TS HONG VN CNG




Hà Nội - 2015

LUậN áN TIếN Sĩ KINH tế


i
LỜI CAM ĐOAN


Tôi xin cam đoan Luận án với tên đề tài: “Đầu tư cá nhân trên thị trường bất
động sản khu vực Hà Nội” là một công trình nghiên cứu khoa học độc lập của cá
nhân tôi, do chính bản thân tôi thực hiện trong suốt quá trình làm Nghiên cứu sinh
tại trường Đại học Kinh tế quốc dân.
Ngoài những thông tin thứ cấp có liên quan đến nghiên cứu đã được trích

nguồn, toàn bộ kết quả trình bày trong Luận án được rút ra từ việc phân tích nguồn
dữ liệu thu được từ các cuộc phỏng vấn, điều tra do cá nhân tôi thực hiện. Tất cả
những dữ liệu được sử dụng đều trung thực và nội dung của Luận án chưa từng
được công bố trong bất kỳ công trình nghiên cứu nào khác.


Nghiên cứu sinh



Nguyễn Thị Hải Yến










LỜI CẢM ƠN

ii

Lời đầu tiên, tôi xin trân trọng cảm ơn và biết ơn sâu sắc PGS.TS Hoàng Văn
Cường đã tận tâm, nhiệt tình hướng dẫn tôi trong suốt quá trình làm Nghiên cứu
sinh và hoàn thành Luận án.
Tôi xin chân thành cảm ơn Ban lãnh đạo, các Thầy Cô - Giảng viên Khoa
Bất động sản và Kinh tế tài nguyên - Trường Đại học Kinh tế Quốc dân đã tạo điều

kiện thuận lợi về thời gian và truyền đạt kiến thức chuyên ngành nâng cao để tôi
hoàn thành tốtLuận án.
Tôi xin bày tỏ lời cảm ơn đến Ban lãnh đạo, các Cán bộ của Viện Đào tạo
sau đại học - Trường Đại học Kinh tế Quốc dân đã tạo điều kiện về các thủ tục hành
chính và hướng dẫn các quy trình thực hiện trong thời gian tôi làm nghiên cứu sinh
tại Trường.
Tôi xin gửi tấm lòng biết ơn sâu sắc đến gia đình đã chia sẽ, động viên và tạo
điều kiện hỗ trợ tôi trong suốt quá trình học tập và làm việc tại Trường Đại học
Kinh tế Quốc dân.
Cuối cùng, tôi xin cảm ơn bạn bè, đồng nghiệpđã luônủng hộ tôi hoàn thành
tốt luận án.


Nguyễn Thị Hải Yến

iii
MỤC LỤC
LỜI CAM ĐOAN i
LỜI CẢM ƠN i
MỤC LỤC iii
DANH MỤC NHỮNG CHỮ VIẾT TẮT v
DANH MỤC BẢNG BIỂU vi
DANH MỤC HÌNH VẼ VÀ SƠ ĐỒ viii
PHẦN MỞ ĐẦU 1
CHƯƠNG 1: TỔNG QUAN NGHIÊN CỨU VỀ ĐẦU TƯ CÁ NHÂN TRÊN
THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN 8
1.1. Cảm tính trong đầu tư bất động sản 8
1.2. Cảm xúc và quyết định đầu tư 13
1.3. Tác động của thị trường đến đầu tư bất động sản 17
1.4. Đặc tính hàng hóa bất động sản 24

Kết luận chương 1 30
CHƯƠNG 2: CƠ SỞ LÝ THUYẾT VỀ ĐẦU TƯ CÁ NHÂN TRÊN THỊ
TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN 31
2.1. Một số vấn đề chung về đầu tư bất động sản 31
2.1.1. Bất động sản và thị trường bất động sản 31
2.1.2. Đầu tư cá nhân trên thị trường bất động sản 40
2.2. Các yếu tố chi phối đến đầu tư cá nhân trên thị trường bất động sản 45
2.2.1. Tâm lý cá nhân nhà đầu tư 45
2.2.2. Giá cả bất động sản 55
2.2.3. Các yếu tố vĩ mô 60
2.2.4. Các yếu tố thuộc về bản thân bất động sản 66
2.3. Mô hình nghiên cứu 73
Kết luận chương 2 83
CHƯƠNG 3: PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 84
3.1. Nghiên cứu định tính 84
3.1.1. Mục tiêu phỏng vấn sâu 84
3.1.2. Phương pháp thực hiện phỏng vấn sâu 84
3.2. Nghiên cứu định lượng 86

iv
3.2.1. Mục tiêu điều tra chọn mẫu 86
3.2.2. Phương pháp thực hiện 86
3.3 Kết quả thống kê mô tả 101
Kết luận chương 3 107
CHƯƠNG 4: KẾT QUẢ NGHIÊN ĐẦU TƯ CÁ NHÂN TRÊN THỊ TRƯỜNG
BẤT ĐỘNG SẢN KHU VỰC HÀ NỘI 108
4.1. Các yếu tố tâm lý chi phối nhà đầu tư cá nhân trên thị trường bất
động sản 108
4.1.1. Tâm lý bầy đàn 108
4.1.2. Tâm lý lạc quan thái quá 112

4.1.3 Tâm lý sợ thua lỗ 115
4.2. Các yếu tố vĩ mô 121
4.2.1. Khả năng tài trợ vốn 121
4.2.2 Cơ hội đầu tư trên thị trường khác 127
4.3. Các yếu tố liên quan đến bản thân bất động sản 133
4.3.1. Đặc điểm của bất động sản 133
4.3.2. Khả năng gia tăng giá trị của bất động sản 134
Kết luận chương 4 143
CHƯƠNG 5: MỘT SỐ KHUYẾN NGHỊ TỪ KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU 145
5.1. Một số giải pháp điều chỉnh đầu tư cá nhân góp phần phát triển ổn
định thị trường bất động sản 145
5.1.1 Hạn chế tác động của yếu tố tâm lý nhà đầu tư 145
5.1.2. Về chính sách tài chính, tiền tệ 150
5.2.3. Phát triển hạ tầng và sản phẩm bất động sản 153
5.2.4. Kiểm soát hành vi đầu cơ bất động sản 156
5.2. Hạn chế của luận án và những nghiên cứu tiếp theo 157
Kết luận chương 5 159
PHẦN KẾT LUẬN 160
NHỮNG CÔNG TRÌNH ĐÃ CÔNG BỐ CỦA TÁC GIẢ LIÊN QUAN ĐẾN
LUẬN ÁN 162
TÀI LIỆU THAM KHẢO 163


v
DANH MỤC NHỮNG CHỮ VIẾT TẮT

BĐS Bất động sản
TTBĐS Thị trường bất động sản
CPI Chỉ số giá tiêu dùng
GDP Tổng sản phẩm quốc nội

NĐT Nhà đầu tư
NHNN Ngân hàng nhà nước
NHTM Ngân hàng thương mại
TTCK Thị trường chứng khoán


vi
DANH MỤC BẢNG BIỂU

Bảng 2.1: Các tiêu chí đo lường các yếu tố tâm lý nhà đầu tư 78
Bảng 2.2: Các tiêu chí đo lường các yếu tố vĩ mô mà nhà đầu tư quan tâm khi đầu tư
trên TTBĐS 79
Bảng 2.3: Các tiêu chí đo lường các yếu tố thuộc về bản thân BĐS mà nhà đầu tư
quan tâm khi đầu tư trên TTBĐS 80
Bảng 3.1. Cronbach alpha của các biến nghiên cứu thuộc nhóm yếu tố tâm lý 92
Bảng 3.2. Cronbach alpha của các biến nghiên cứu thuộc nhóm yếu tố vĩ mô 93
Bảng 3.3. Cronbach alpha của các biến nghiên cứu thuộc nhóm yếu tố 94
thuộc về bản thân BĐS 94
Bảng 3.4. Kết quả EFA đồng thời cho các biến độc lập thuộc nhóm yếu tố tâm lý . 96
Bảng 3.5: Kết quả EFA đồng thời cho các biến độc lập thuộc nhóm yếu tố vĩ mô 97
Bảng 3.6. Kết quả EFA đồng thời cho các biến độc lập thuộc nhóm yếu tố thuộc về
bản thân BĐS 100
Bảng 3.7: Mục đích mua BĐS của nhà đầu tư 102
Bảng 3.8: Các phân khúc BĐS được đầu tư trên thị trường 103
Bảng 3.9: Mục đích mua BĐS của nhà đầu tư 104
Bảng 3.10: Kinh nghiệm đầu tư trên TTBĐS 104
Bảng 3.11: Trình độ học vấn của nhà đầu tư 105
Bảng 3.13: Số lần bán BĐS 106
Bảng 4.1: Phân tích tương quan giữa tâm lý bầy đàn với kỳ vọng của nhà đầu tư 109
Bảng 4.2: Tâm lý bầy đàn và tâm lý lạc quan thái quá, tâm lý sợ thua lỗ 110

Bảng 4.3:Tâm lý bầy đàn và các đặc tính nhà đầu tư 111
Bảng 4.4: Tâm lý bầy đàn và mức độ tin tưởng vào các thông tin 112
trên TTBĐS 112
Bảng 4.5: Tâm lý lạc quan thái quá và các đặc tính nhà đầu tư 114
Bảng 4.6: Tâm lý lạc quan thái quá và mức độ tin tưởng vào các thông tin trên
TTBĐS 114

vii
Bảng 4.7: Tâm lý sợ thua lỗ và các đặc tính nhà đầu tư 116
Bảng 4.8: Tâm lý sợ thua lỗ và mức độ tin tưởng vào các thông tin trên TTBĐS và
hành động của nhà đầu tư khác 117
Bảng 4.9: Cho vay BĐS theo nhu cầu vốn vay 124
Chi tiết 124
Bảng 4.10: Mối quan hệ giữa khả năng tài trợ vốn với khả năng gia tăng giá trị của
BĐS, kỳ vọng của nhà đầu tư và trình độ học vấn, kinh nghiệm của nhà đầu tư 126
Bảng 4.11:Trình độ học vấn và kinh nghiệm của nhà đầu tư và sự quan tâm đến cơ
hội đầu tư trên thị trường khi đầu tư BĐS 128
Bảng 4.12: Tương quan giữa TT BĐS và chỉ số TTCK 129
Bảng 4.13:Trình độ học vấn và kinh nghiệm của nhà đầu tư và sự quan tâm đến môi
trường vĩ mô khi đầu tư BĐS 131
Bảng 4.14: Khả năng gia tăng giá trị của BĐS và mức độ tin tưởng vào các thông
tin trên TTBĐS và hành động của nhà đầu tư khác 136
Bảng 4.15: Các thông tin liên quan đến chủ đầu tư và đặc điểm của nhà đầu tư 142

viii
DANH MỤC HÌNH VẼ VÀ SƠ ĐỒ


Hình vẽ
Hình 2.1: Mô hình nghiên cứu của luận án 74

Hình 4.1: Kết quả khảo sát tâm lý bầy đàn 109

Hình 4.2: Kết quả khảo sát tâm lý lạc quan thái quá 113

Hình 4.3: Kết quả khảo sát tâm lý sợ thua lỗ 116

Hình 4.4: Khả năng tài trợ vốn 122

Hình 4.5:Tăng trưởng M2 và tín dụng trong mối tương quan với biến động của
TTBĐS 2005-2014 123

Hình 4.6: Cơ hội đầu tư trên các thị trường khác 127

Hình 4.7: Môi trường vĩ mô 130

Hình 4.8: Đặc tính BĐS 134

Hình 4.9: Khả năng gia tăng giá trị của BĐS 135

Hình 4.10: Tiện ích gắn với địa điểm tọa lạc BĐS 139

Hình 4.11: Các thông tin liên quan đến chủ đầu tư 140


Sơ đồ
Sơ đồ 4.1. Tăng trường kinh tế và diễn biến TTBĐS 132

1

PHẦN MỞ ĐẦU

1. Sự cần thiết của luận án
Bất động sản (BĐS) là tài sản lớn của mỗi quốc gia. Khoảng 1/3 tổng tài sản
trên thế giới nằm trong BĐS nhà ở [157]. Case, Quigley và Shiller (2005) đã nghiên
cứu chỉ ra những thay đổi trong giá nhà có ảnh hưởng tới tổng chi tiêu hộ gia đình
lớn hơn nhiều so với những thay thổi giá trên thị trường chứng khoán tại Mỹ và các
quốc gia phát triển. TTBĐS, mà đại diện chủ yếu là thị trường nhà ở được công
nhận là một trong những bộ phận quan trọng nhất của nền kinh tế rộng lớn [144]).
Tầm ảnh hưởng của TTBĐS đối với nền kinh tế đã được chứng minh rõ ràng bởi
những hậu quả diễn ra ngay sau sự sụp đổ thị trường thế chấp dưới chuẩn ở Mỹ và
gây ra cuộc khủng hoảng tài chính dẫn đến suy thoái kinh tế toàn cầu [58, 153].
Đầu tư BĐS là một hình thức đầu tư quan trọng của nền kinh tế [93] và là
một trong những kênh đầu tư phổ biến nhất [88]. Kullmann và Siegel (2003) cũng
xác nhận BĐS là tài sản được đầu tư rộng rãi nhất trong danh mục đầu tư không
thay đổi điển hình của Mỹ. Khảo sát của Cục dữ trữ Liên Bang về vấn đề tài chính
tiêu dùng cho thấy gần 66% tài sản ròng của các hộ gia đình trung bình được đầu tư
vào nhà ở, chỉ hơn 20% vốn được đầu tư qua tiền mặt, trái phiếu và các quỹ tương
hỗ. Shiller (2007) nhấn mạnh tầm quan trọng của việc sở hữu nhà đất, đầu tư khu
dân cư là phần biến động của GDP và có tương quan đáng kể với chu kỳ kinh
doanh.Goetzmann (1993) phát hiện rằng một danh mục đầu tư hiệu quả của hộ gia
đình sẽ dành một tỉ lệ tương đối vào BĐS. Mặc dù tầm quan trọng của đầu tư BĐS
đối với các cá nhân, cũng như với cả nền kinh tế là rõ ràng, nhưng các nhà đầu tư
(NĐT) không phải lúc nào cũng đưa ra các quyết định và hành động dựa vào lý trí,
mà họ còn bị chi phối bởi các yếu tố tâm lý (cảm xúc cũng như nhận thức) được gọi
là các thiên lệch hành vi (behavioral biases). Khi trạng thái tâm lý tốt họ trở nên lạc
quan hơn trong cách nhìn nhận đánh giá, nhưng khi trạng thái tâm lý không tốt họ
chỉ nhìn thấy mặt trái của vấn đề và trở nên bi quan. Hơn nữa, các yếu tố vĩ mô như
tăng trưởng của nền kinh tế, lãi suất, lạm phát, tăng trưởng mức cung tiền, cơ hội đầu
2

tư trên thị trường khác, … cũng như các yếu tố liên quan đến bản thân của BĐS như
vị trí, đặc tính của BĐS, uy tín của chủ đầu tư … cũng là những yếu tố chi phối đến
đầu tư trên TTBĐS.
Ngược về lịch sử, có thể thấy tài chính hành vi luôn được xem là lĩnh vực
của sự suy tính khoa học, chính xác, hợp lý. Tuy nhiên, thực tế thì không phải lúc
nào cũng như vậy, các bằng chứng về bong bóng đầu cơ như cơn sốt hoa Tulip – Hà
Lan (1634-1637), bong bóng South Sea - Anh (1711-1720), đại suy thoái thế giới
1929, khủng hoảng 1987, khủng hoảng nhà đất Châu Á (1996-1997), sự sụp đổ của
TTBĐS Mỹ (cuối năm 2007 đầu năm 2008) đã chứng minh điều này rất rõ ràng.
Điểm tương đồng của các bong bóng đầu cơ này là các NĐT kỳ vọng thái quá vào
sự tăng giá của các loại hàng hóa, lòng tham khiến họ đổ xô đi mua. Tuy nhiên, khi
nhận ra những gì họ kỳ vọng không như mong đợi, sự sợ hãi bắt đầu bao trùm và
dẫn đến sự bán tháo các loại hàng hóa mà họ đang nắm giữ. Đây có thể được xem
như là một trong những nguyên nhân dẫn đến sự sụp đổ của thị trường, khiến nó bị
nhấn chìm sâu hơn cả trước khi có tình trạng bong bóng và phải mất nhiều thời gian
thị trường mới có thể phục hồi trở lại.
TTBĐS ở Việt Nam nói chung và Hà Nội nói riêng đã chính thức đi vào hoạt
động được hơn 20 năm nay. Trong khoảng thời gian đó, thị trường đã trải qua
những chu kỳ thăng trầm ảnh hưởng lớn đến thị trường tài chính, sự ổn định và phát
triển kinh tế vĩ mô.
Những biến động trên TTBĐS Hà Nội cũng như Việt Nam thời gian qua cho
thấy việc nghiên cứu về đầu tư cá nhân trên TTBĐS, trong đó tìm hiểu các yếu tố
tâm lý tồn tại trong bản thân NĐT, cũng như nghiên cứu khám phá ra những yếu tố
vĩ mô và các yếu tố thuộc về bản thân BĐS chi phối đến NĐT khi họ mua BĐS là
hết sức cần thiết. Việc lựa chọn và nghiên cứu luận án “Đầu tư cá nhân trên TTBĐS
khu vực Hà Nội” không chỉ có ý nghĩa sâu sắc về mặt lý thuyết - đóng góp vào hệ
thống lý thuyết chưa hoàn chỉnh về đầu tư cá nhân trên TTBĐS nói chung và
TTBĐS mới chỉ phát triển ở những giai đoạn đầu nói riêng - mà còn góp phần giải
quyết một vấn đề thực tiễn đặt ra không chỉ riêng cho lĩnh vực BĐS. Điều này sẽ

3

cung cấp cái nhìn sâu sắc cho các nhà hoạch định, các cơ quan quản lý TTBĐS có
các chính sách điều tiết hợp lý và thực thi đúng thời điểm để đảm bảo sự phát triển
bền vững của thị trường, đồng thời gợi ý nhiều chính sách vĩ mô trong quản lý điều
hành nền kinh tế. Ngoài ra, còn có thể giúp cho các NĐT hiểu rõ bản thân mình hơn
khi quyết định đầu tư để từ đó có những điều chỉnh hành vi phù hợp khi tham gia
vào TTBĐS. Theo các nghiên cứu trước đó có thể cung cấp các kết quả quan trọng
đối với cả các NĐT phát triển BĐS nhằm đáp ứng các nhu cầu và mong muốn của
khách hàng.
2. Mục tiêu nghiên cứu
Thứ nhất,nghiên cứu để làm sáng tỏ lý thuyết về tâm lý đầu tư, những yếu tố
về môi trường vĩ mô và những yếu tố thuộc về bản thân BĐS mà NĐT quan tâm khi
đầu tư trên TTBĐS.
Thứ hai,xác định các yếu tố tâm lý chi phốiNĐT và mức độ biểu hiện của
các yếu tố tâm lý này ở người mua tiêu dùng và người mua kinh doanh; đánh giá sự
quan tâm của người (NĐT) mua tiêu dùng và người mua kinh doanh đến các yếu tố
vĩ mô và các yếu tố thuộc về bản thân BĐS.
Thứ ba, đề xuất hướng tác động để điều chỉnh đầu tư cá nhân góp phần bình
ổn TTBĐS.
Mục tiêu nghiên cứu được cụ thể hóa thành các câu hỏi nghiên cứu sau:
(i) Người mua tiêu dùng và mua kinh doanh bị chi phối bởi những yếu tố tâm
lý nào và biểu hiện của những yếu tố này như thế nào ở người mua tiêu dùng và
người mua kinh doanh?
(ii) Các yếu tố vĩ mô và các yếu tố thuộc về bản thân BĐS nào được NĐT
quan tâm khi đầu tư trên TTBĐS và mức độ quan tâm đến các yếu tố này như thế
nào đối với người mua tiêu dùng và mua kinh doanh?
3. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu
- Đối tượng nghiên cứu: là các yếu tố tâm lý chi phối đến NĐT cá nhân và
các yếu tố vĩ mô và các yếu tố thuộc về bản thân BĐS mà NĐT quan tâm khi đầu tư

trên TTBĐS.
- Phạm vi nghiên cứu:
4

+ Về không gian: TTBĐS khu vực Hà Nội.
+ Về thời gian: 8 năm, từ 2006 đến 2013.
+ Về nội dung: các yếu tố tâm lý gồm tâm lý bầy đàn, tâm lý lạc quan thái
quá và tâm lý sợ thua lỗ; các yếu tố vĩ mô gồm: môi trường vĩ mô, khả năng tài trợ
vốn, cơ hội đầu tư trên thị trường khác; các yếu tố thuộc về bản thân BĐS gồm: đặc
tính BĐS, vị trí - tiện ích sống, các thông tin liên quan đến chủ đầu tư.
4. Khái quát phương pháp nghiên cứu
Luận án sử dụng kết hợp cả 2 phương pháp nghiên cứu là nghiên cứu định
tính và nghiên cứu định lượng.
- Nghiên cứu định tính: Tác giả đã tiến hành thu thập thông tin từ một số
nhóm đối tượng khác nhau, bao gồm (1) lấy ý kiến chuyên gia (các nhà nghiên cứu
chính sách, các nhà khoa học, các giảng viên trong lĩnh vực BĐS), và (2) lấy ý kiến
từ bản thân các đối tượng trực tiếp đầu tư trên TTBĐS. Thông tin được thu thập qua
việc tổ chức phỏng vấn trực tiếp (in-depth interview).
Ở Việt Nam, những nghiên cứu trong lĩnh vực đầu tư cá nhân trên TTBĐS
chưa được tiến hành nhiều, vào thời điểm tiến hành nghiên cứu này, nên thiếu những
lý thuyết được hoàn thiện. Thêm vào đó, trình độ phát triển của TTBĐS cũng như
tâm lý sở hữu BĐS Việt Nam cũng khác xa nhiều so với các nước phát triển, do vậy,
nghiên cứu định tính là cần thiết xác định các biến tác động cũng như sự phù hợp của
các thang đo trong bối cảnh Việt Nam và định hướng trong thiết kế bảng hỏi.
- Nghiên cứu định lượng: Tác giả thực hiện điều tra có sử dụng bảng hỏi, với
mẫu điều tra gồm 334 NĐT (luận án lựa chọn mẫu ngẫu nhiên thông qua danh sách
các NĐT (đã mua BĐS trong vòng 8 năm gần đây) từ các Sàn giao dịch BĐS, các
công ty môi giới BĐS, các công ty BĐS, sau đó tiến hành gửi phiếu trực tiếp. Các
NĐT này hoạt động trong nhiều lĩnh vực, với số năm kinh nghiệm tham gia đầu tư
trên thị trường cũng khác nhau. Một số biến số được sử dụng từ các thang đo đã

được các tác giả quốc tế phát triển. Tất cả các câu hỏi được kiểm tra, điều chỉnh để
tính thích hợp đối với bối cảnh Việt Nam. Một số biến số (là các biến đặc thù đối
với TTBĐS Việt Nam) và thang đo được xây dựng sau khi tiến hành phỏng vấn các
chuyên gia trong lĩnh vực BĐS. Tất cả các thang đo đều được kiểm định độ tin cậy
5

trước khi xử lý và phân tích dữ liệu.
Nghiên cứu định tínhmột lần nữa được thực hiện nhằm cung cấp dữ liệu sống
động, phong phú về quyết định đầu tư của các NĐT cá nhân trên TTBĐS ở Hà Nội,
điều này giúp giải thích kết quả nghiên cứu một cách sâu sắc hơn.
- Phân tích dữ liệu thu thập: Các dữ liệu thu thập được được lưu trữ ghi
chép, lưu trữ ngay vào máy vi tính. Số liệu sẽ được phân tích, xử lý thô sau đó sẽ có
sự chọn lọc những thông tin phù hợp nhất đối với đề tài nghiên cứu. Luận án sử
dụng phần mềm SPSS 18 để xử lý và phân tích dữ liệu. Phương pháp phân tích
nhân tố khám phá (Exploratory Factor Analysis - EFA), phân tích tương quan, kiểm
định t test được sử dụng.
5. Những đóng góp mới của luận án

Những đóng góp mới của luận án về mặt lý luận:
Vận dụng cơ sở lý thuyết về hành vi đầu tư cá nhân trên TTBĐS, phân tích
TTBĐS Việt Nam đang trong giai đoạn đầu phát triển, luận án xác định được các
yếu tố tâm lý tồn tại trong bản thânNĐT đó là tâm lý bầy đàn, tâm lý lạc quan thái
quá, tâm lý sợ thua lỗ. Luận án cũng xác định các yếu tố bên ngoài chi phối đến đầu
tư cá nhân trên TTBĐS Việt Nam, bao gồm các yếu tố vĩ mô bao gồm: môi trường
vĩ mô, khả năng tài trợ vốn và cơ hội đầu tư trên thị trường khác. Luận án cũng chỉ
ra các yếu tố thuộc về bản thân BĐS mà NĐT quan tâm khi mua BĐS đó là đặc
điểm của BĐS, khả năng gia tăng giá trị của BĐS, các tiện ích gắn với địa điểm tọa
lạc của BĐS và các thông tin liên quan đến chủ đầu tư.
Những đóng góp mới của luận án về mặt thực tiễn:
- Kết quả nghiên cứu của luận án cho thấy tâm lý bầy đàn, tâm lý lạc quan

thái quá và tâm lý sợ thua lỗ biểu hiện ở NĐT kinh doanh rõ ràng hơn so với người
mua để ở. Sự kỳ vọng của NĐT về giá BĐS trong tương lai càng lớn, kinh nghiệm
đầu tư của họ trên TTBĐS càng ít thì hành vi bầy đàn càng rõ rệt; những NĐT có
trình độ học vấn cao, kinh nghiệm đầu tư trên TTBĐS nhiều và những nhà đầu trẻ
tuổi có xu hướng lạc quan thái quá trong đầu tư BĐS; những NĐT càng có kinh
6

nghiệm thì càng lo sợ thua lỗ. Kết quả nghiên cứu cũng chỉ ra hành vi NĐT càng
lệch lạc thì họ càng có xu hướng tin theo những tin đồn trên thị trường, tin tưởng
vào thông tin từ những người môi giới BĐS cung cấp, chú ý đến những phát biểu
của các lãnh đạo trên truyền thông, tin tưởng vào những nhận định của các chuyên
gia về tình hình TTBĐS. Trên cơ sở đó, luận án đề xuất các khuyến nghị về nâng
cao tính minh bạch của TTBĐS, hoàn thiện hệ thống thông tin, dự báo TTBĐS,
nâng cao trình độ NĐT nhằm hạn chế các yếu tố tâm lý của NĐT.
- Người mua kinh doanh bị chi phối mạnh hơn người mua để ở bởi các yếu tố
liên quan đến khả năng tài trợ vốn, môi trường vĩ mô và cơ hội đầu tư trên thị
trường khác. Người mua kinh doanh quan tâm đến khả năng vay vốn, sẵn sàng vay
vốn để đầu tư BĐS khi đánh giá được mức độ gia tăng giá trị của BĐS, tình hình
phát triển các hoạt động kinh tế ở địa bàn đầu tư trong tương lai, khi có thông tin về
quy hoạch, sự thuận lợi của hệ thống giao thông, khi kỳ vọng về sự tăng giá của
BĐS. Kết quả nghiên cứu cũng chỉ ra, NĐT có trình độ học vấn càng cao thì càng
quan tâm đến khả năng tài trợ vốn đầu tư, NĐT càng có kinh nghiệm và trình độ
học vấn cao thì càng coi trọng việc đánh giá cơ hội đầu khác. Niềm tin vào sự phát
triển của nền kinh tế trong tương lai là mối quan tâm của NĐT khi quyết định đầu
tư vào TTBĐS, trong đó tốc tăng trưởng kinh tế là yếu tố quan trọng. Từ đó, luận án
đề xuất các khuyến nghị về chính sách như điều tiết dòng vốn tín dụng ngân hàng
vào TTBĐS, khuyến khích quan hệ tay ba: chủ đầu tư - ngân hàng - khách hàng,
phát triển các định chế tài chính nhằm thu hút các nguồn vốn cho đầu tư cá nhân
trên TTBĐS nhằm tạo môi trường cho đầu tư BĐS phát triển và bình ổn TTBĐS.
- Nhóm yếu tố liên quan đến bản thân BĐS được NĐT đặc biệt quan tâm.

Tuy nhiên, người mua để ở quan tâm hơn người mua kinh doanh về các đặc điểm
BĐS, các tiện ích gắn với địa điểm tọa lạc của BĐS, trong đó chất lượng nhà, sự
thuận lợi về giáo dục, y tế, chợ, siêu thị… là những yếu tố quan trọng nhất khi quyết
định mua nhà. Còn người mua kinh doanh lại chú trọng hơn đến khả năng gia tăng
giá trị của BĐS, các thông tin về chủ đầu tư. Riêng sự thuận tiện về giao thông đều
được cả người mua để ở và mua kinh doanh đặc biệt quan tâm. Trên cơ sở đó, luận
án đề xuất những khuyến nghị về hạ tầng và sản phẩm đối với các cơ quan quản lý
7

nhà nước và chủ đầu tư nhằm đưa ra thị trường những sản phẩm BĐS phù hợp với
từng đối tượng mua khác nhau.
6. Kết cấu của luận án
Ngoài phần mở đầu, kết luận, danh mục tài liệu tham khảo, luận án bảo gồm
5 chương, cụ thể như sau:
- Chương 1: Tổng quan nghiên cứu về đầu tư cá nhân trên TTBĐS.
- Chương 2: Cơ sở lý thuyết về đầu tư cá nhân trên TTBĐS.
- Chương 3: Phương pháp nghiên cứu.
- Chương 4: Kết quả nghiên cứu đầu tư cá nhân trên TTBĐS khu vực Hà Nội.
- Chương 5: Các khuyến nghị từ kết quả nghiên cứu
8

CHƯƠNG 1
TỔNG QUAN NGHIÊN CỨU VỀ ĐẦU TƯ CÁ NHÂN TRÊN
THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN


1.1. Cảm tính trongđầu tưbất động sản
Lý thuyết tài chính truyền thống được dựa trên quan điểm cho rằng các NĐT
hành động hoàn toàn hợp lý, cân nhắc một chính xác tất cả các thông tin khi ra
quyết định [112]. Những “người ra quyết định” đều cân nhắc hợp lý tất cả các chi

phí và lợi ích tương ứng trước khi hành động. Điều này cũng phù hợp với quy luật
tối đa hóa lợi ích. Tối đa hóa lợi ích là học thuyết xuất phát từ giả định ra quyết định
hợp lý. Trong tài chính, tối đa hóa lợi ích cá nhân dẫn đến giả thuyết thị trường hiệu
quả (Efficient Market Hypothesis - EMH)[77]. Lý thuyết này cho rằng thị trường
hiệu quả phản ánh tất cả các thông tin sẵn có, áp dụng trong nghiên cứu thị trường
BĐS sẽ là: giá BĐS tương lai không thể dự đoán trước được nếu dựa trên thông tin
hiện tại. Tuy nhiên, cuối những năm 1980, các học thuyết cho rằng thị trường BĐS
là không hiệu quả lại trở nên phổ biến hơn. Case và Shiller (1989) tìm thấy những
mối tương quan và kết luận rằng các thông tin liên quan đến lãi suất thực, đáng lẽ
phải là một yếu tố quyết định quan trọng, lại tỏ ra không mấy ảnh hưởng tới giá nhà
ở. Brown và Matysiak (2000) sử dụng một mô hình hồi quy để kiểm tra ảnh hưởng
của quán tính giá (momentum) trong các chỉ số đầu tư BĐS, kết luận rút ra là lợi
nhuận của các năm trước có thể giải thích 80% lợi nhuận thời điểm hiện tại. Điều
này cho thấy lợi nhuận hiện tại có thể được dự đoán thông qua việc sử dụng dữ liệu
trong quá khứ. Kết luận TTBĐS không hiệu quả cũng được Clayton (1998) và
Kouwenberg and Zwinkels (2009) khẳng định qua các kết quả nghiên cứu của
mình.
Quigley (1999) lập luận rằng, mặc dù nền tảng kinh tế là yếu tố quyết định
quan trọng đến giá nhà, nhưng các yếu tố trong đó vẫn chưa thể giải thích được
phần lớn các thay đổi trong giá BĐS [141]. Mô hình đơn giản của nền tảng kinh tế
9

chỉ có thể giải thích từ 10 đến 40% sự thay đổi. Điều này được xác nhận bởi Farlow
(2004b), người lập luận rằng nguồn cung và cầu của thị trường không thể giúp đưa
ra lời giải thích hợp lý nhất cho sự leo thang giá nhà trong những năm 2000[80].
Trong ngắn hạn, giá nhà rất dễ thay đổi, và những biến động này không thể giải
thích bằng nguyên tắc cơ bản. Vì vậy, họ thừa nhận rằng, đến một mức độ biến động
giá nhất định (biến động tăng giá hoặc biến động giảm giá), giá nhà được xác định
bởi các hành vi của NĐT và các tổ chức tài chính. Như một phản ứng đối với
những diễn biến của thị trường không hiệu quả và sự nhận thức về tầm ảnh hưởng

của hành vi con người và sự lây lan của nó trong xã hội, một cách tiếp cận khác
nghiên cứu TTBĐS dần xuất hiện - cách tiếp cận hành vi. Cách tiếp cận này không
đi theo hướng cũ như các lý thuyết tài chính tân cổ điển truyền thống, mà tập trung
vào kiểm tra sự đánh giá và quyết định được thực hiện trên TTBĐS bằng việc quan
sát hành vi con người, tìm hiểu sự đánh giá của con người đối với những thiên lệch
và hành vi bất hợp lý, đồng thời giúp hiểu rõ việc ra quyết định của các NĐT trên
TTBĐS [84].
BĐS đóng vai trò vừa là khoản đầu tư vừa là khoản tiêu dùng. Do đó, trọng
tâm của BĐS hành vi khác nhau tùy thuộc vào mục đích của các nhà nghiên cứu.
Phần lớn tập trung vào các chức năng đầu tư BĐS và vai trò của quá trình định giá
[72]. Những nghiên cứu này nhấn mạnh đến khía cạnh tài chính và đặc điểm vật lý
của ngôi nhà. Một số ít nghiên cứu hành vi trong tiêu thụ BĐS quan tâm đến khía
cạnh xã hội và tình cảm/cảm xúc của việc sở hữu nhà. Điều này đặc biệt quan trọng
đối với các giao dịch quy mô lớn và tần suất thưa, đặc biệt là phía người mua nhà.
Nhiều nghiên cứu BĐS hành vi tập trung vào cách thức các cá nhân hành
động độc lập hay là theo số đông. Các quyết định đầu tư của các tổ chức cũng
liên quan đến kinh nghiệm và những thiên lệch tương tự như các NĐT cá nhân
bởi quán tính hành vi (behavioral momentum), tâm lý sợ hối tiếc và sợ
hãi…[112]
Một số nghiên cứu cho thấy các hành vi lệch khỏi quá trình chuẩn tắc, chủ
yếu là bởi vì quá trình chuẩn tắc đòi hỏi phải có rất nhiều thông tin và xử lý thông
10

tin. Gallimore và cộng sự (2000) nghiên cứu các quyết định đầu tư trong các công
ty BĐS nhỏ. Họ tập trung vào cách mà các chiến lược đầu tư được xây dựng, hình
thành và tính toán xem những yếu tố nào giữ vai trò then chốt trong quyết định
muabán. Họ đưa ra giả thuyết rằng quyết định của các công ty, giống như quyết
định của các cá nhân, thể hiện kinh nghiệm và thành kiến của họ [83; tr602-612].
Sheharyar Bokhari và Geltner (2011) thậm chí còn chứng minh rằng đôi khi thành
kiến còn có ảnh hưởng mạnh mẽ và phức tạp hơn kinh nghiệm đầu tư [150].

Những luồng thông tin chảy trong thị trường đều có giá trị, là tác nhân khiến
hành vi con người bị thiên lệch do tính sẵn có (của thông tin) và phản ứng thái quá.
Các hành vi quan sát được từ thực nghiệm rất khác biệt so với trong các mô hình
chuẩn tắc [112]. Hơn nữa, Gallimore và Gray (2002) nhận định rằng các nhà ra
quyết định đầu tư ở Anh bị ảnh hưởng nhiều bởi tình cảm, bỏ mặc các giải thích về
các hoạt động chức năng của thị trường. Cũng giống như trong các thị trường tài
chính, điều này dẫn đến các quyết định cận tối ưu. Sử dụng tình cảm có thể được
giải thích là do tình trạng thiếu dữ liệu định tính hoặc định lượng - những điều kiện
tiên quyết phục vụ việc ra quyết định theo lý thuyết của các mô hình chuẩn tắc. Kết
quả là không chỉ thông tin cơ bản (hard information) của thị trường được sử dụng,
các nhà ra quyết định chịu ảnh hưởng rất lớn từ cảm xúc cá nhân và quan điểm của
những người khác.
Gallimore và Gary (2000) xem xét vai trò của cảm tính của các NĐT trong
khi ra quyết định đầu tư BĐS. Các tác giả đã phân biệt cách hiểu "cảm tính" trong
lĩnh vực tài chính và lĩnh vực BĐS. Theo giả thuyết thị trường hiệu quả, các NĐT
hoàn toàn tỉnh táo và có lý trí, các quyết định mà họ đưa ra phản ánh tất cả các
thông tin sẵn có trong tầm tiếp cận. Đối với thị trường tài chính, cảm tính được
hiểu là sự trông đợi, kỳ vọng hay sự đánh giá chưa qua kiểm chứng, chưa có cơ sở
vững chắc. Tin tưởng vào cảm tính đồng nghĩa với việc những nhận định đó thiếu
độ kiểm chứng tin cậy, thiếu thực tế, không sáng suốt, vì thế bị coi là hành vi phi lý.
Biểu hiện cụ thể của hành vi cảm tính này bao gồm: việc tin tưởng mù quáng vào các
bài bình luận chung chung trên thị trường và việc thông qua các chiến lược kinh
11

doanh chạy theo xu hướng, theo đám đông. Chính sự tự tin thái quá và khả năng đánh
giá thị trường của bản thân NĐT là nguyên nhân dẫn đến thái độ sẵn sàng tin tưởng
vào cảm tính.
Tuy nhiên, các kết luận về cảm tính trong thị trường tài chính không còn
đúng tuyệt đối trong TTBĐS nữa. Yếu tố phân biệt quan trọng, mấu chốt trong đánh
giá tác động của cảm tính đến hai loại thị trường này là tính sẵn có của thông tin.

Các tác giả đã tiến hành khảo sát để tìm hiểu nhận thức của tình cảm (dù hợp lý hay
bất hợp lý), tầm quan trọng của cảm tính và quan hệ của nó với những thông tin
trong việc ra quyết định. Kết quả của họ cho thấy rằng hơn một nửa số người được
hỏi đánh giá cảm tính có ảnh hưởng quan trọng đối với việc ra quyết định đầu tư
của họ. Với TTBĐS, các thông tin thường khó tiếp cận và nó chỉ cung cấp phần nào
cái nhìn về hoạt động thị trường (thông tin không được cập nhật đầy đủ và dễ tiếp
cận như thị trường tài chính). Trên thực tế, khi các thương vụ diễn ra, các thông tin
này thường rất giới hạn gây khó khăn cho các nhà định giá. Khi thông tin bị giới
hạn, tất yếu các NĐT sẽ quay sang cân nhắc dựa trên cảm tính. Trong tình huống
như vậy, cảm tính lại đảm nhận một vai trò hoàn toàn khác. Nó phần nào giảm tình
trạng nhiễu loạn thông tin và vì thế việc sử dụng cảm tính trở nên chính đáng hơn
trong thị trường tài chính.
Tuy nhiên, chỉ có một số ít các nghiên cứu về hành vi NĐT đi sâu đề cập đến
vấn đề cảm tính hay tâm lý NĐT:
- Nghiên cứu của Clark (1998) về việc ra quyết định đầu tư của một nhóm
các ủy viên của một quỹ trợ cấp ở Anh, nhấn mạnh tính hay thay đổi trong hành vi
và sự ngộ nhận phi thực tế rằng họ biết cách tối đa hóa lợi nhuận một cách triệt để
và khôn ngoan nhất trong các tính toán về rủi ro và lợi nhuận [62,63].
- Nghiên cứu của Ball (1998) nhấn mạnh tầm quan trọng của việc nhận thức
được sự phức tạp của các yếu tố ảnh hưởng trong môi trường ra quyết định đầu tư
BĐS. Ông xem xét các phương pháp tiếp cận để khám phá quá trình phát triển BĐS
ở Anh và chỉ ra các hạn chế của những phương pháp phân tích kinh tế truyền thống
trong việc thiếu hiểu biết về vai trò của các tổ chức BĐS lớn. Thái độ của họ dường
12

như không nhằm đến việc tối đa hóa lợi nhuận, Ball lưu ý rằng cách hành động bị
coi là khôn ngoan hay không là tùy thuộc vào góc quan sát của mỗi người. Để minh
chứng, ông ta trích dẫn ví dụ: các tổ chức tài chính ưu tiên đổ vốn đầu tư vào các
khu đất văn phòng trong trung tâm London. Nhìn từ khía cạnh “ hành vi thể chế”,
việc này có thể được coi như động thái thiếu khôn ngoan. Nhìn từ một khía cạnh

khác, hành động này là hoàn toàn lí trí dựa trên các nguyên tắc thể chế (về tính
thanh khoản và rủi ro của khoản đầu tư).
- Cùng nghiên cứu vấn đề này nhưng Galllimore et al (2000) chỉ giới hạn
công trình của mình ở tầm các công ty BĐS trung bình (Anh). Tính chất phân hóa
của TTBĐS khiến các chiến lược ra quyết định linh động, không cứng nhắc. Theo
đó, các quyết định đầu tư của các công ty vừa và nhỏ không tuân theo quy chuẩn.
Một số NĐT ra quyết định tin tưởng chắc chắn rằng họ có khả năng đánh giá chính
xác từng giá trị của BĐS trong chu kỳ sống của nó. Ý kiến này có lẽ dựa trên những
phân tích trước đó về thị trường cơ sở, dường như điều này là không thể, những
người này cũng chỉ có thể chọn và xem xét những thông tin “phơi bày” ra trước mặt
họ, những thông tin họ có thể tiếp cận trong phạm vi của mình. Nói cách khác là
dựa trên những kinh nghiệm bản thân tự khám phá ra. Hay cũng chính là một dạng
khác của “những NĐT thiếu thông tin”, lầm tưởng vào sự sáng suốt của mình, chạy
theo xu hướng thị trường [83].
- Nghiên cứu của Barkham và Ward khẳng định rằng việc “đầu tư trong hoàn
cảnh thiếu thông tin” là nguyên nhân giải thích sự khác biệt giữa giá cổ phiếu của
các công ty BĐS Anh và giá trị thực trên thị trường của các tài sản cơ sở của họ.
Song chưa có ai từng trực tiếp điều tra tác động của “những NĐT ít thông tin” này
tại TTBĐS Anh. Sự khác biệt chính là, giá cổ phiếu có chiết khấu và giá trị tài sản
thực chỉ liên đới với nhau bởi các chỉ số tự tin, không liên quan gì đến giá trị BĐS.
Họ rút ra kết luận rằng: cảm tính có ảnh hưởng quyết định đến giá trị chiết khấu của
tài sản ròng ở các công ty BĐS Anh.
Có thể khái quát lại như sau: trong quá trình ra quyết định đầu tư BĐS, việc
tin tưởng vào cảm tính là hợp lý hay không là tùy thuộc phần lớn vào phạm vi thông
13

tin. Kể cả trong những trường hợp có nhiều thông tin , cảm tính vẫn là yếu tố được
xem xét nhiều, ít lý trí nhưng vẫn ảnh hưởng đến giá cả. Các NĐT là những người
“có thể đoán giỏi hơn số đông sẽ biết số đông sẽ hành động thế nào”, (Keynes,
1936) vẫn là những người đi trước thời cuộc. Trong bất cứ tình huống nào, cân nhắc

đến cảm tính vẫn được coi là có óc xét đoán. Nếu cách tiếp cận bao hàm sự hiểu
biết và nhận thức, nó vẫn mang lại hiệu quả đáng tin cậy đối với việc nhận định,
đánh giá thị trường. Tuy nhiên, bên cạnh những nghiên cứu của Rowley và
Henneberry (1999) và Gallimore (2000), chưa nghiên cứu nào đi sâu và trực tiếp
vào vấn đề trên. Chỉ một phần kết luận được suy ra từ các nghiên cứu này về việc
các NĐT đánh giá cảm tính ra sao và bằng cách nào họ sử dụng những thông tin này
cho quyết định của mình.
Ngoài ra, Dego Salzman (2005) cho rằng quyết định mua nhà có thể là một
trong những giao dịch quan trọng nhất con người từng thực hiện, và sự gắn bó cảm
xúc khi ngôi nhà trở thành gia đình là điều đương nhiên. Ông mong muốn cung cấp
một cái nhìn tổng quan về những vấn đề mà phương pháp hành vi đã tiếp cận với
lĩnh vực BĐS, đem đến những kiến thức mới về môi trường xây dựng. Mọi người
đều đồng ý rằng các nghiên cứu hành vi giúp chúng ta hiểu sâu sắc hơn về TTBĐS,
song phần lớn những vấn đề xung quanh quyết định hành vi vẫn chưa được khám
phá.
1.2. Cảm xúc và quyết định đầu tư
Một vài cảm xúc ảnh hưởng đến quyết định sở hữu nhà ở và đặc biệt là
những người tiêu dùng thường gắn bó với nơi sinh sống. Hidalgo và Hernandez
(2001) đo lường sự gắn bó này trên ba cấp độ theo dãy không gian: ngôi nhà, khu
vực lân cận/hàng xóm và thành phố. Họ cũng phân biệt sự gắn kết thể chất và gắn
kết xã hội. Họ thấy rằng con người gắn bó với ngôi nhà và thành phố hơn khu lân
cận xung quanh. Nói chung, gắn kết xã hội (hay hiểu là tình cảm con người) mạnh
hơn những loại gắn kết chỉ mang tính vật lý. Giới tính đóng vai trò quan trọng: phụ
nữ thường gắn bó hơn nam giới. Tuổi tác cũng có ảnh hưởng: giới trẻ thấy thành
phố quan trọng nhất và ở độ trung tuổi thì chính căn nhà là đối tượng quan trọng
14

nhất. Manzo (2003) xác nhận rằng mối quan hệ với nơi ở bao hàm một loạt những
địa điểm vật lý và tình cảm. Các mối quan hệ tình cảm này tồn tại trong một môi
trường chính trị xã hội lớn. Lựa chọn nhà ở cũng tương quan với việc xây dựng

hình ảnh và vị trí xã hội. Sự ưa thích một khía cạnh nào đó của ngôi nhà có thể
mạnh mẽ hơn nhờ các yếu tố xã hội và tâm lý. Khía cạnh đó ảnh hưởng đến sự lựa
chọn được nhận thức nhất quán với hình ảnh của bản thân người mua. Sự kết hợp
giữa hình ảnh người sống trong ngôi nhà và hình ảnh làm thay đổi động lực mua
nhà là do nhu cầu tự nhất quán bản thân. Điều này có thể được hiểu như thiên lệch
tự xác nhận (confirmation bias) trong lựa chọn nhà ở.
Levitt và Dubner (2005) nhấn mạnh tầm quan trọng của việc lựa chọn từ ngữ
trong quảng cáo nhà ở. Họ thấy rằng một số từ ngữ có liên quan chặt chẽ với giá
bán cuối cùng. Khi một ngôi nhà được định nghĩa là "tốt", sẽ khuyến khích người
mua tiềm năng đề nghị giá mua tương đối thấp. Những từ ngữ có tương quan với
mức giá bán cao là: 'đá granite, ‘hiện đại nhất', ' đá Corian', 'phong cách', và 'trang
nhã'. Những từ này chủ yếu xác định các đặc tính vật lý. Những lời giới thiệu có
liên quan đến giá bán thấp hơn bao gồm: "tuyệt vời", "rộng rãi", "quyến rũ" và "khu
phố lớn ''! Vấn đề với những cách mô tả này là chúng đem lại cảm giác sáo rỗng,
mơ hồ. Dường như là để che giấu khuyết điểm bằng cách đưa ra những lời mô tả
chung chung, không cụ thể. Hành vi của người mua nhà phụ thuộc vào cảm xúc mà
mọi người cảm nhận từ quảng cáo [117].
Một khía cạnh khác của quá trình ra quyết định là nó không phải là một hoạt
động cá nhân mà là một hoạt động xã hội. Nó bao gồm việc thiết lập mục tiêu, bàn
bạc về các lựa chọn thay thế và cân nhắc về nhu cầu gia đình. Bên cạnh đó, thông
tin cần được trao đổi với các bên liên quan và sự phát triển trên thị trường cũng cần
được xem xét. Yếu tố quyết định các hoạt động này là giới tính, cấu trúc gia đình,
dân tộc và tình trạng kinh tế xã hội. Levy và cộng sự (2008) nhấn mạnh rằng việc ra
quyết định là một hoạt động xã hội, không chỉ trong nội bộ gia đình mà còn còn sự
liên quan của họ hàng và bạn bè. Các giai đoạn của quá trình này bị ảnh hưởng bởi
giới tính, nam giới quan tâm nhiều hơn với các khía cạnh tài chính và phụ nữ với
15

các vấn đề gia đình. Người được phỏng vấn nhiều lần chỉ ra rằng quyết định cuối
cùng chịu ảnh hưởng của cảm xúc mà cảm xúc thì thường khó giải thích [117]. Điều

này đã được Milligan (2005) xác nhận, người nghiên cứu "cảm xúc nhà ở” [127].
Sự lựa chọn mua một ngôi nhà còn liên quan đến cảm giác về sự an toàn, bản
sắc và ý nghĩa. Nguồn gốc của nó không nằm trong ngôi nhà hay màu sắc của giấy
dán tường, mà là về cảm giác thoải mái và được chào đón. Smith và cộng sự (2006)
đã đặt thị trường nhà đất ở góc độ xã hội học và thấy rằng những người tham gia thị
trường không hành động theo cách họ chủ ý. Thực tế các tổ chức BĐS trong thị
trường nhà đất Scotland là đặc trưng của thị trường ở điều kiện thông thường bao
gồm cung, cầu và giá trị. Thị trường được mô tả như một “cơ chế tự điều tiết, hợp lý
và dễ hiểu" [155; tr 85]. Tuy nhiên, trong thực tế, thị trường luôn được miêu tả với
những tính từ như “nóng", “tích cực” hay “đáng sợ”, “tuyệt vời”. Theo các tác giả,
chính khía cạnh cảm xúc chứ không phải tính hợp lý đang chi phối nền kinh tế.
Munro và Smith (2008) thực hiện nghiên cứu xã hội học. Họ cho rằng giá nhà là
một vấn đề vừa mang tính kinh tế và cũng vừa chịu nhiều ảnh hưởng từ nhiều
hướng. Sự biến động giá cả được xem như một biểu hiện của tính xã hội và trí tuệ
cảm xúc.
Lực lượng quyết định giá trong thời gian bong bóng là sự tuyệt vọng và nỗi
sợ hãi (desperation and fear), chứ không phải là đầu cơ như thường được nêu trong
các tài liệu tài chính tâm lý [153]. Trong nghiên cứu của họ, một phần đáng kể
những người được phỏng vấn trả giá giao dịch bình quân chỉ hơn 15% so với giá đã
được giám định của ngôi nhà. Phát hiện cho thấy rằng việc định giá không có ích
với họ. Họ chỉ đưa ra cho người mua một lời đề nghị khiến họ không thể từ chối. Lý
do trả các mức giá cao như này rất đa dạng. 'Hy vọng' là một nguyên nhân bởi vì
con người luôn có niềm tin vào tình trạng tài chính, chính trị, văn hóa ở nơi mà họ
sẽ sống. Họ nhận thấy nơi mà họ đã chọn là một "địa điểm đẹp" ('place to be') dẫn
đến sự tin thái quá rằng các nguy cơ tiêu cực về vốn là không tồn tại. Hơn nữa,
người mua phải có cảm giác rằng lựa chọn tài sản này là đúng đắn. Những cảm xúc
này dường như xuất hiện tức thời và hoàn toàn dựa trên bản năng của con người.
16

Cảm xúc thường liên quan với sự yêu mến. Với người ở trường phái tâm lý ngược

lại lại có tâm lý sợ phải hối tiếc. Rõ ràng là những ảnh hưởng của giá đến tâm lý
tuyệt vọng và sợ hãi là rất lớn. Các phân tích được thực hiện bởi Munro và Smith
(2008) cho thấy mức giá thường được xác định bằng cảm xúc. Một người phỏng
vấn cho biết chị ta đã trả 406,030 $ để mua ngôi nhà, những động lực cô ta đưa ra
là “chồng tôi năm nay 40 tuổi, cha tôi năm nay 60 và em gái tôi 30, cùng nhau góp
lại được khoản tiền 406.030 $ này" [132; tr 359]. Họ kết luận rằng không chỉ tâm lý
mà tính xã hội của thị trường cũng có vai trò điều hướng giá.
Guy và Henneberry (2000) nhấn mạnh tầm quan trọng của các tổ chức trong
việc phân tích quá trình phát triển BĐS. Cơ chế giá cả cho thấy rằng cấu trúc kinh tế
của sự phát triển là một tiến trình mang tính xã hội. Yếu tố xã hội cũng quan trọng
như yếu tố kinh tế [90] Do đó, đề xuất một khuôn khổ nghiên cứu pha trộn cả phân
tích kinh tế và phân tích xã hội. Ông đã cố gắng để mô hình hóa hành vi xã hội
trong thị trường nhà ở địa phương một cách chính thức. Họ thử nghiệm mẫu những
khó khăn phát sinh mối tương tác xã hội, tính phi tuyến tính và sự phân tách, nhưng
cũng lưu ý tầm quan trọng của sự tác động từ khu dân cư. Họ nhấn mạnh tiềm năng
của các mô hình này do sự phát triển của các động lực xã hội và các lý thuyết phức
tạp, nhưng vẫn chú ý rằng vẫn còn nhiều yếu tố còn cần phải được kiểm chứng.
Smith (2008) xem xét các xu hướng cụ thể hóa/vật chất hóa ngôi nhà. Mặc dù
coi chức năng ở chỉ như sự vật chất hóa giá trị căn nhà, nhưng chức năng này càng
ngày càng trở nên quan trọng hơn. Có 3 xu hướng được nhận định. Đầu tiên, tính chất
của việc mua nhà chuyển từ sự lựa chọn sở hữu sang sự chuyển hướng gửi tiền vào bất
động sản. Thứ hai, chủ nhà không phải là người nắm giữ tài sản nữa mà trở thành nhà
đầu tư đang tích lũy tài sản. Thứ ba, khả năng thay thế quản lý và chính trị vi mô của
căn nhà tăng lên vì những sản phẩm mới khiến cho việc huy động tiền dễ dàng hơn
nhiều. Các phân tích đưa đến kết luận rằng các yếu tố xã hội và cảm tính đều có nhiều
ảnh hưởng đến quyền sở hữu nhà và thị trường chung [155].
Daniel Goss (2009) đã chứng minh quyết định mua nhà là giải pháp được ưa
chuộng hơn thuê nhà đối với những người trẻ tại Australia, bởi tính sở hữu cao và