Thực trạng giải pháp phát triển thị trường căn hộ chung cư tại quận hoàng mai, thành phố hà nội

MỤC LỤC
L 1
LI C 2
M U 3
1.Tính cấp thiết của đề tài 3
2. Mục tiêu nghiên cứu 4
3. Nhiệm vụ nghiên cứu 4
4. Phạm vi nghiên cứu 4
5. Phương pháp nghiên cứu 4
U 5
1.1 Cơ sở lý luận về thị trường bất động sản và thị trường căn hộ chung cư 5
1.1.1 Khái niệm về thị trường bất động sản 5
1.1.2 Hàng hóa bất động sản 6
1.1.3 Thị trường bất động sản 6
1.1.4 Thị trường căn hộ chung cư 11
1.1.5 Các yếu tố ảnh hưởng đến thị trường căn hộ chung cư 15
1.2 Cơ sở pháp luật điều tiết thị trường chung cư 25
1.2.1. Luật đất đai (2003) 25
1.2.2 Luật xây dựng (2003) 27
1.2.3 Luật nhà ở 29
1.2.4 Luật kinh doanh bất động sản 31
1.2.5 Những bất cập về quy định nhà chung cư trong các văn bản pháp luật 33
1.3 Thị trường căn hộ chung cư ở một số nước trong khu vực 33
1.3.1 Thị trường căn hộ chung cư Trung Quốc 33
1.3.2 Thị trường căn hộ chung cư Hàn Quốc 35
1.3.3 Thị trường căn hộ chung cư Singgapore. 37
1.3.4 Thị trường căn hộ chung cư ở Việt Nam 38
T THC TRNG TH  
 47

2.1 Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội quận Hoàng Mai 47
2.1.1 Điều kiện tự nhiên 47
2.1.2 Thực trạng phát triển kinh tế - xã hội. 51
2.2 Tình hình quản lý đất đai quận Hoàng Mai 56


2.2.1. Hiện trạng sử dụng đất 56
2.2.2. Tình hình quản lý đất đai 60
2.3 Thị trường bất động sản quận Hoàng Mai 61
2.3.1 Khái quát thị trường bất động sản quận Hoàng Mai 61
2.3.2 Phân tích, đánh giá thị trường bất động sản quận Hoàng Mai 62
2.4. Kết quả điều tra, thu thập thông tin trong thị trường căn hộ chung cư tại quận Hoàng Mai –
HN 63
2.4.1. Căn hộ chung cư cao cấp 63
2.4.2 Căn hộ chung cư phổ thông 63
2.4 3. Căn hộ chung cư cho đối tượng thu nhập thấp 68
2.4.4 Căn hộ chung cư cho đối tượng tái định cư 68
2.4.5 Căn hộ chung cư mini 69
2.4.6. Cung căn hộ chung cư trên địa bàn quận Hoàng Mai 70
2.4.6 Cầu căn hộ chung cư trên địa bàn quận Hoàng Mai 72
2.4.7 Giao dịch căn hộ chung cư trên địa bàn quận Hoàng Mai 73
2.4.8 Gián bán căn hộ chung cư trên địa bàn quận Hoàng Mai 74
2.5 Đánh giá thực trạng căn hộ chung cư trên địa bàn quận Hoàng Mai 75
2.5.1 Những mặt mạnh 75
2.5.2 Những mặt yếu 76
2.5.3 Nguyên nhân của những mặt yếu. 77
 XUT GIN TH 
 I 79
3.1 Định hướng phát triển nhà quận Hoàng Mai đến năm 2020 79
3.2 Quan điểm phát triển thị trường căn hộ chung cư 80

3.3 Dự báo thị trường căn hộ chung cư quận Hoàng Mai 2015 -2020 81
3.4 Đề xuất một số giải pháp phát triển thị trường căn hộ chung cư quận Hoàng Mai 81
3.4.1 Nhóm giải pháp chính sách 81
3.4.2 Nhóm giải pháp về quy hoạch 90
3.4.3 Nhóm giải pháp về đầu tư 92
3.4.4 Nhóm giải pháp về tài chính 93
3.4.5 Nhóm giải pháp về tín dụng 94
3.4.6 Nhóm giải pháp về quản lý thị trường bất động sản 95
KT LUN N NGH 98
U THAM KHO 100






DANH MỤC HÌNH
i quan h gi 20
i quan h gia nhu c p 23
3ng th ng bng s- 2013 43
 ti t - 2014 44
 s   l n kho 45
 v  i 48
 sn xun  52
u l 55
 p ca qu 58
p ca qu 59

DANH MỤC BẢNG
Bng 1 : Hin trng s dt c11 57
Bqui  
2011 59
Bng 3 : Th  c giao d ng qun
 Error! Bookmark not defined.
Bng 4 : Th  c giao d ng
qu 70






DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT

STT
Ch vit tt
Ch vit 
01

Bng sn
02
CHCC
 
03
CNH

04


 phng
05
CT
ng
06

 
07

Hi
08
NOCC
 
09

Th ng bng sn
10
UBND
y bam 

1

LỜI CAM ĐOAN


 lit qu c ghi
 d bo v mt hc
v 
i s  cho vic thc hin lu


c ch n gc.


 lu













2


LỜI CẢM ƠN

  ti ln tt
c  i Hc Khoa Hc T  i
Hc Qu, b bng dng
t thi gian vn.
c bit em xin gi ln TS Nguy
Bng  thng dn trc ting d em
trong sut nghi
i ln n

ng quu kin
thun li cho em trong sut thi gian thc hin.lu.

Em xin chân thành cám ơn !



3

MỞ ĐẦU

1.Tính cấp thiết của đề tài
Viy mnh thc hi-Hi-
c, vi m  
th n nhu cu v   gii quyt nhu
cnh   
 d
nhu cu thc s v  vp rt nhi
v   u ln so v
gc, h thu bt c  , quy
 
Ngh quyi hi bing Cng sn Vit Nam ln th X
 th t trin th ng bng sn (
trin th ng bng s thc hin Lung, Lut
, Lut Kinh doanh bng sn vi
p giy chng nhn quyn s dtn s dt tr 
n l t ngun vn quan tr
tring sc th 
t th ng b quan h cung cu
v ng bin ch vic giao d

nh cng h thng s
trich v th ng bng s
Th ch  n  cng, Quc hi
c Ci ch t Nam, k hp th 
t kinh doanh bng s
Qu   t qun mi c   p
theo Ngh nh s - 
 mt ph ca huyn ca
a th u m
quan trng ci v n ln kinh t y t 
th a qun din ra mn ng
bng sn qu n

4

ti mt th ng bng sn cao song vu
v cn khc phc.
Qu ch, hiu qu nh cp
i, cc s ng ng ct trong nhng
nhim v u cc gii quy i, to cuc sng t
 nhng v c “
Thực trạng và giải pháp phát triển thị trường căn hộ chung cư tại quận Hoàng
Mai, thành phố Hà Nội ”.
2. Mục tiêu nghiên cứu
c tr xut gin th  chung
i qu i
3. Nhiệm vụ nghiên cứu
- u t th ng bt
ng sn.
- Thu thu s liu v c d a

 qu
- c tr n khai
p trin khai.
-  xut, kin ngh mt s gi
4. Phạm vi nghiên cứu
u th  chung c 
Ni, nhng d n t n nay.
5. Phương pháp nghiên cứu
- u tra, thu thu, s liu: Thu thu, s liu
v u kin t   u.
- ng hp: thng h liu tra
theo nu
- 
vi thc tin
-   liu: X u bng phn mm Micrrosof Exell
- , bi, nh chp

5

CHƢƠNG I : TỔNG QUAN NGHIÊN CỨU

1.1 Cơ sở lý luận về thị trƣờng bất động sản và thị trƣờng căn hộ chung cƣ
1.1.1 Khái niệm về thị trường bất động sản
a) Bng sn
n: bao gm vc, tin, giy t  nh bng tin
c kinh t i Bng
sng sn.
Bng si i bng
sn cu thng nht bng sn bao g
n gn lin vi 

B Lu Ving s
di dc bao gt ng gn lin v c
n gn lin vn lin vt
c Hi, 2005, B Lu)
B Lun quy nh: bng sc
  bng sn. M b ng sn g t
 ng
trong ho s dy ci. M
dng hp c th t c  n t
t b v sinh, bi, t lt b gi 
y thu ti lc, b, ch ng 
thit b t s thng thit b
qu
Lut qung s c C
ng sn gt. Quyn s di vt thuc s h
c C a trong phm vi quy hoch
 t, giao dch bng sn, thc thi vic
quu ph lut kin t


6

Bng s l bng sn ti hu h
m khong 25 - 30% GDP, M - 40%. 
Nguyng, 2007)
1.1.2 Hàng hóa bất động sản
Trong nn kinh t th ng, th ng bng s 
c bit  ng sn.
c bit cng snh bi thut
 ln, c

c giao dch phc
thc hin theo m t ch.
ng st mnh
   phm vi giao d c theo kinh t th 
c EU, Nh  t s        
t
c s h        c chuyn quyn s
dc s hu tp th phi chuy hc (bng
thu) mc chuyn quyn s dt.
i mu tr 
ch s hng cc
ng. (Nguy
Bng, 2005)
1.1.3 Thị trường bất động sản

Th ng bng sng
sn gin
 chch v n bng s
n gi th   
ng quyn s ng kinh
 ng bng sn.
m ca th ng bng sn
Th ng bng sn qua 4 ci, tp
n t 

7

Th nht, c i: n ca tt c m t
to l ct m 
ng sn. Trong c 

  nh.
Th hai, c  t     n c   
dn ch v n ch v ng,
  n mt bng sn
ln, mt d ng sn. Trong c  
doanh nghinh.
Th ba, c tin t  n c dng.
  cn bng sn, do hn ch v
u king si doanh nghi ti 
trin bng sn cho t ng. Trong c 
nh trong vi c d 
  
nh.
Th   a th ng bng s
c n mnh, do nhng hn ch v ngun v
cho th ng bng s tip ti vi
bng sn hoc s i mt v
  o    n th ch       cho th
ng nhm n vn. Trong c ch 
 ch 
ng ch th  nh. (ng Sn -
Cc Qu)
 thy rt thit mi mt nn kinh t, mi mt th ng
bng su tun t tri qua tng nc, tng cung b
ph n th ng ph th
c n ca th ng phi mi chuyn sang
n kinh t, nhn kinh t n qua c 4 c
t rng h New  n bng s c
chi t l rn kinh t chuyng
ch yc", tng lot tt c 

theo chun c  n kinh t th  n nay, th ng b ng sn

8

 c n b chuyn qua giai
 ng bng sn.
Trong mi c n ca th ng bng snng
ca th  k  u th 
Chu k ng ca th ng bng sn gn: phn vinh
  u hiu chng l     c hi
 t"). Chng h tng bng sc M
trong khong 1 th k (1870-1973) tri qua 6 chu k i chu
k kho ng bng sc Nht t n nay tri qua
4 chu k, mi chu k kho ng bng sn Hg t sau
chin tranh th gii th  ng, chu k ngn h
6--- ng bng sn Trung
Qu  dao
ng,  cc ngn (1992-
- 1993 ri suy sp r
Th ng bng sn p
trung, tri rn cc.
Bng st lo  di di v mt v 
u ng cu t t hiu. Trong khi 
 hiu ca my,
hong ca th ng bng sc.
M ng bng si rng 
mn cc. Sn phng sa"  
  i th ng mang
  
u giu kin t  n kinh t-

-  n ca th ng bt
ng snhau. Th ng bng sn   
n kinh t  ng bng sn  
ng Sn - Cc Qu)
Th ng bng sn chu s chi phi ca yu t t.
Bng sn ln ca mi quc bi
dch v bng sng mnh m n hu hng kinh t-i.
 v bng su chu s chi phu chnh cht ch ca

9

h thn quy ph c bi th n quy
pht v c bi c ta do th
p I (th p - ng
nht bnh c  giu quan
n bng s ng bng su ch bt
ng s ng bng sn nhn lc v bng sn
phc v c n kinh t - i. (ng
Sn - Cc Qu)
Th ng bng sn  ng cnh o
 nha mu s chi
phi cu kin t n th hi
h dng bng sn.
Th   hiu bit v 
giao dng thi
n nhng giao dc.
S ng cu t t
ho ca th ng bng sn. Bt k  can thi
th ng bng sn    y thc
hin chung. Bng s bit, tin tc th ng

hn ch p ph thunh c
th ng bng s ng co.
M ng bng s
tc c ng bng sc quyu
 
Th ng bng sn  mt thit vi nhiu loi th ng
 ng, th ng vt ling, th ng thit b 
dng, th ng v
Bng st bao gm c  
o lp bng sng s dng mng vn ln vi
thng si ngun vng sn
 ng bng s n v
bng si quyt v 
n t, thu hi vi li nhuu

10

 ng t th ng b ng s  u ra quan trng ca th ng vn.
c li, th ng bng sn hong t  c ngun
n kinh t  ch
 ng bng sh trc tip vi th 
dc cu t ng vt li ni tht, th
ng ca th ng lan to ti s 
trin nh ca nn kinh t qung Sn - Cc
Qu)
a th ng bng sn
Th ng bng su t ng quynh tm
t ca nn kinh t.
Trong t n c  ch yu ca nn
kinh tn c nh gm n bng sn chi, chim 5 - 10%

GDP ca nhng nn kinh t     th   chim ti 15 - 20%
i vi nhng nn kinh t  cao.
n ca th ng bng sn ng ti nhiu loi th
ng trong nn kinh t qu
Th t b  ng vt ling cung cp sn
ph. t c  vt liu
o lp bng sn

   ng b ng s     i th ng lao
ng, trc ting ti th c li.
Th ng bng sn ng lan to  n t.
(ng Sn - Cc Qu)
u t n th ng bng sn
t nhiu yu t ng ti th ng bng su t t
 u t  c thu nhi
n ca kt cu h tc; m y
yu t ng tng bng s u t 
u t tu t ng trc tin
u trong th ng bng sn. Mt s yu t s ng

11

khin th ng bng sn chuyn sang mc bit trong chu k th
ng bng su t  mt nhiu th nh nh
n chu ku t ng ti th ng theo nhng
 u t :
Yu t u t u v , bao g
cnh v ng di c, s i cho mi h 
nh nhu cu vi
Yu t nh kh     

tin, kh a th nh ca yu t i
c thu nhp, li t  cho vi 
kh 
Yu t ng, bng
sn ph thuc rt lt qu.
Yu t u t n, ng
t        n mnh m c   n
truy   ng rt ln ti yu t      n :
diaoconline.com.vn )
1.1.4 Thị trường căn hộ chung cư
 
Theo nh ca Lut  (2005) ng vi mc
  c v u sinh hot ca h gia  
n cp c
u hin m n ci sng kinh t 
t s ng h ng sn xut to
n thu nh phn lou
i theo ki n lot th,
u tng (t n 8 tng (t 9 tng tr 
   t lo   c bi   ng, bi v   
nhm gi
 t lo
t sn phm c   nh gn lin vi
 u kin kt cu h tng ca khu vi s dng
i di chuyn tp nhn tt c u kin vn

12

a khu vc ch  di chuyt
dy nhi v  ng to ra nhi ln

v u kin sinh hoc sng ca m
vic, hc tp ca hng th chuy gia
 t; chn
t cu bn vng b a h.
Mm c  c ch  
h gia p trung vi m cao. Nhu cu v s thun tin trong vic d
n hi t ln vi
m  cn thit v thun ting
 tp trung ti m l  cao t
i mun thun ting hc, cng tp
trung ti tng khu v cc

   a dng v  
 ng phn v quy
hoch, thit k  t, ch nh
b n to ra b m, ph n kinh k 
 
m d nhn thy c i gian s d
ng cp ru
i t t chm. Thm  ,
 ci t l  l 
cng cng ct qu 
chung ct vn gi 
i mt khon
tin rt l s hng nhn
  ng ti           m c  
  d  nh t qu
ng tin ti thi n. (Ngun : cafeland.vn)

 



13

  hai tng tr  thng
 tng s dng chung cho nhiu h 
phn dic s ha tng h a ch 
phn dic s hu chung c s h
Phn s hc ch tng h 
 
+ Phn dio, bao gm c din
lin v 
+ Phn di  h
nh ct;
H thng trang thit b k thut s dn lin v, phn din
c s hLu 2005, u 70)
- i :
a B  
lo
ng 1 (cao cng s dng cao nhm
bu v quy hoch, ki tng k thut, h ti, chng
n, trang thit b u kin cung cp dch v qu dt m
o;
ng s dm bu v
quy hoch, ki tng k thut, h ti, chn, trang
thit b u kin cung cp dch v qu dt m 
ho;
ng s dm b
cu v quy hoch, ki tng k thut, h ti, chn,
trang thit b u kin cung cp dch v qu dng t m 

ng s dm b
cu v quy hoch, ki tng k thut, h ti, chn,
trang thit b u kin cung cp dch v qu d u
ki  dng.
c) Th  
m th  

14

Th  ng, cho
 chch v  
 gi th  ng nhm thu c
Th   t b phn ca
th 

m ca th  
Th  t b phn ca th 
nhm ca th 
+ t gim giao di vi
m giao dch thn din c
giao di vm giao dt v
d th ti th  ch bt
ng sn.
+ u ng cu
t t  th hiu t  m
ng ca th c.
+ t th , thiu mt s t
chc ca th ng: S ng cu t t
o ca th t k  can thip
    c

      y     thc hi     n
chung.
+ Chu s chi phi ca yu t  v  u chu s chi
phu chnh cht ch ca h thn quy ph
bng sc bi thn quy pht v 
.
+  ng nhy cm. Th  chi phi rt mnh bi yu
t t nhy cm v  -  i.
+ mt thit vi th ng v
li hoi mng vn lc huy
ng t th ng vn.

15

+ S tn ti ca yu t   
 lu t  
hi.
+ Tn ti 2 lo ng bng sn: th ng bng s
th ng bng sc (th ng ngm).
+  c duy nh hc
t thc chn s d  hu
(s hc, s h hu tp th 
n s h n lin v
th  chi phi bi th 
1.1.5 Các yếu tố ảnh hưởng đến thị trường căn hộ chung cư
 

 t v ca bng thnh bng tng
kh ng             ng ti mt
thi mt mi hn nhnh (Ngun : 

Bng Sn - Cc Qu)
  qu s  
    n ng
giao d  u
 u h i v.v ) hoc
i mt b
hin ti ca th n ch mi vi mt b
 ng cung ti th 
 ng c hi t cu kin sau :
+ Qu  
cu ca th ng hin th ng 
c th ng chp nhn v  s dng.
+ i ch s hu qu   s
dng cho nhu ci v.v ),
t 
+ Ph        t hi      
 c tha nhn.

16

+ m ni bt c  
th phn i s i ca cu.
+ Vi i m th 
ng mt nhiu thi gian cho vic to l t
o qu ng, thit k
l tc tng d  chung
     u chnh th      m chp, c 
u d  hoch n nng mt ng cung
cu
- Nh  

 t, m n v
hu hn (dich s dt, quy ho, quy hong,
u v n vu t ng kinh t,
c t, s i mc
  thuc rt nhin s 
c, s n h thng kt cu h tng
Qu  ch c:
+  u nh 
i k  v ch  qung d
 nh v ng
ng cung dch chuyn mc v 
(cung gic li, vic m rng quy hoi m dng
t s ng cung dch chuy v y,
s can thiu lc nht c   
can thi  ng th ch   ng cung. Trong nhi ng hp,
nht khe c trong bi cnh lng lo ca lu
 o ra s khan him v cung m    o ra nhng k h cho
nhng k  c thc hin
quy ho d
Chng hn, mt n nc quy hoch cho sn
xu 
     cn mt quy nh v vic chuyn m   d 
 ngay lp t  
+S n ca h thng kt cu h tng:

17

S n ca kt cu h tu kin tip cng dn
n nhng s  ch chuyng
cung). S dch chuyng rt ln cung v  

c khu vng th
 l di chuu.
Kt cu h t  c 
hin   n ca h thng kt cu h tu kin tip cn ca
    c nhiu
a th    chung
 ng. M m trong mt d 
h thng kt cu h t i vi th 
ng kt cu h tng b, kh
p cn d n cung ri vi th 
h 
+ u t 
 u t      t quan trng
cung v   t ling h 
   s c m rng
u t o ra ngun cung v  
c  u ngu mt
s u ki i tit, kt c phc thit
kng vi k thuc bit li
h  thu   thu
dng.
+ t cc :
ng, cung v   thuc rt
l   qu, v 
 dc h  nh v quyn s hn s
dng v t. Vip ri vi
 u ki  
s u ki  ch
Nhng ngu  s d
c hp th n s h d

th  

18

ngun c  tham gia giao dch
 c th hin m.
 n nhi tt yu v kt c
ng chuyi gi vc hong kinh t-  
 c chuyi m du
xu th  n ra vc cao, s dch chuyc hong kinh
t i dich v m d
u chnh kp thc chn s t s thiu ht v  
  s mi giu dn
n s xut hin ca nhng ngu th
thiu ht ngun cung hn cung bt hc chp
nhn.
S h n s h d i
vic tha nhi hoa th  
  ng rt lu v  
hoa th  tham gia
th u v cung. Mt th
ng honc tha nh u tit
cng b mt s th lu ti c li
nhu l to ra s khan him v u m
tt hong ca th   
ng can thip ci vi hong ca th  chung
ng ht sc quan tri vi s ng cu.
S tha nh ng hon cung v  
 ht sc quan trng m ng cho vi
th   u cn

 
n kt cu h t rng phn
 ng trc tin cung v  t lu
d 
i duy nh u
n kt cu h tng.
Vin h thng kt cu h tng ph
ho i

19

m th n tip theo. Nu ving kt cu h tng c
c trim l
p dn bi
h tng vn ch l  tr n cung
 y, s n ca kt cu h t
   i vi s  i v       n :
ng Sn - Cc Qu)
b) C 

Cu v   i
p nh  nhc khng
    ng. Gia nhu c   u v
 mt s n v i
ng xut hin. Nhu cng xut hin vi mm vi rng
vi tt c ng. Song cu thc t  ng l
kh   ng nhu c          i
  ng
u s dm lu xut
hi y, ct ph ht sc cht ch

vi nhu cu, kh u kin hong ca th ng. Cu v 
h t hi  hi t cu kin sau :
+ xut hin ca nhu c mt d
 t tho n lc sa m
+Phn l m bo kh 
nhu c  n l u mi
c chuy ng.
+Ph hong ca th  nhu c i
 u kin g      c s tr  u xut hi  
  nhu c c tr
u thc t c tho n.
-u t n c
+S ng v  n :