NGHIÊN CỨU MỐI QUAN HỆ GIỮA QUY HOẠCH SỬ DỤNG ĐẤT VÀ QUY HOẠCH XÂY DỰNG TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ HẢI PHÒNG

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG NGHIỆP
------------------
LÊ GIA CHINH
NGHIÊN CỨU MỐI QUAN HỆ GIỮA QUY HOẠCH
SỬ DỤNG ĐẤT VÀ QUY HOẠCH XÂY DỰNG
TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ HẢI PHÒNG
LUẬN VĂN THẠC SĨ NÔNG NGHIỆP
Chuyên ngành: Quản lý đất đai
Mã số: 60 62 16
Người hướng dẫn khoa học:
TS. o n Công QuĐ à ỳ
HÀ NỘI – 2009
ii
LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan Đề tài “Nghiên cứu mối quan hệ giữa
quy hoạch sử dụng đất và quy hoạch xây dựng trên địa bàn
thành phố Hải Phòng” là công trình nghiên cứu của riêng tôi.
Các số liệu, kết quả nêu trong Luận văn này là hoàn toàn trung
thực và chưa từng được ai công bố trong bất kỳ công trình
nghiên cứu nào khác.
Tôi xin cam đoan rằng các thông tin trích dẫn trong luận
văn đều có xuất xứ, nguồn gốc cụ thể. Việc sử dụng các thông
tin này trong quá trình nghiên cứu là hoàn toàn hợp lệ.
Tác giả
Lê Gia Chinh
i
LỜI CẢM ƠN
Tôi xin bày tỏ lòng biết ơn sâu sắc đối với Cố Nhà giáo, Tiến
sỹ Đoàn Công Quỳ - Người đã hết lòng tận tụy hướng dẫn, giúp đỡ
tôi trong quá trình thực hiện Luận văn này. Tôi cũng xin bày tỏ lòng

thương tiếc vô hạn vì sự qua đời đột ngột của Thầy trong thời gian
đang hướng dẫn, chỉ bảo tôi hoàn thành Luận văn.
Tôi xin cảm ơn các Thầy, Cô giáo trong Khoa Tài nguyên và
Môi trường – Trường Đại học Nông nghiệp Hà Nội, đặc biệt là các
Thầy, Cô thuộc Bộ môn Quy hoạch Đất đai đã hướng dẫn, giúp đỡ
tôi hoàn thành Luận văn.
Tôi xin cảm ơn các Thầy, Cô giáo và cán bộ thuộc Viện Đào
tạo sau đại học – Trường Đại học Nông nghiệp Hà Nội đã tạo mọi
điều kiện thuận lợi và giúp đỡ tôi thực hiện hoàn thành Luận năn.
Tôi xin cảm ơn các cơ quan chức năng và cá nhân có liên quan
thuộc thành phố Hải Phòng đã cung cấp tài liệu và giúp đỡ tôi
trong quá trình thực hiện nghiên cứu đề tài; xin cảm ơn các anh,
chị đồng nghiệp đang công tác tại Tổng cục Quản lý đất đai – Bộ
Tài nguyên và Môi trường và các bạn học viên Cao học ngành
Quản lý đất đai Khóa 16 đã giúp đỡ tôi trong quá trình thực hiện
Luận văn; xin cảm ơn bạn bè tôi, những người thân trong gia đình
tôi đã luôn cổ vũ, động viên và giúp đỡ tôi trong suốt quá trình thực
hiện Luận văn này.
Một lần nữa, tôi xin chân thành cảm ơn!
Tác giả
Lê Gia Chinh
ii
DANH MỤC CÁC BẢNG VÀ HÌNH ẢNH
TT Tên bảng, hình ảnh Trang
Bảng 4.1 Quy mô và tốc độ tăng trưởng GDP thành phố Hải
Phòng
38
Bảng 4.2 Cơ cấu GDP của Hải Phòng phân theo nhóm ngành
kinh tế
39

Bảng 4.3 Một số chỉ tiêu quy hoạch sử dụng đất thành phố
Hải Phòng
46
Bảng 4.4 Kết quả thực hiện một số chỉ tiêu quy hoạch sử
dụng đất giai đoạn 2000-2005 của thành phố Hải
Phòng
57
Bảng 4.5 Kết quả thực hiện một số chỉ tiêu quy hoạch sử
dụng đất giai đoạn 2005-2008 của thành phố Hải
Phòng
48
Bảng 4.6 So sánh một số quy định về thời gian, không gian
lập quy hoạch sử dụng đất và quy hoạch xây dựng
55
Bảng 4.7 So sánh quy định về thẩm định và xét duyệt quy
hoạch sử dụng đất và quy hoạch xây dựng
59
Bảng 4.8 So sánh một số chỉ tiêu kinh tế - xã hội giữa quy
hoạch sử dụng đất và quy hoạch xây dựng ở Hải
Phòng
68
Bảng 4.9 So sánh một số chỉ tiêu sử dụng đất đai giữa quy
hoạch sử dụng đất và quy hoạch xây dựng trên địa
bản thành phố Hải Phòng
70
Bảng 4.10 So sánh một số chỉ tiêu về diện tích của một số công
trình giữa quy hoạch sử dụng đất và quy hoạch xây
dựng trên địa bản thành phố Hải Phòng
73
Bảng 4.11 Mối quan hệ các nội dung trong quy hoạch sử dụng

đất và quy hoạch xây dựng
76
Hình 1 Biểu đồ so sánh một số chỉ tiêu sử dụng đất
71
Hình 2 Sơ đồ mối quan hệ về mục tiêu giữa quy hoạch tổng
thể phát triển kinh tế - xã hội, quy hoạch sử dụng
đất, quy hoạch xây dựng
75
iii
MỤC LỤC
LỜI CAM ĐOAN..........................................................................................i
LỜI CẢM ƠN..........................................................................................ii
DANH MỤC CÁC BẢNG VÀ HÌNH ẢNH.................................................................iii
MỤC LỤC........................................................................................................................iv
Phần 1. MỞ ĐẦU.............................................................................................................1
Phần 2. NGHIÊN CỨU TỔNG QUAN.........................................................................4
Phần 3. ĐỐI TƯỢNG, PHẠM VI, NỘI DUNG, PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU31
Phần 4. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN.............................................37
Phần 5. KẾT KUẬN VÀ ĐỀ NGHỊ...........................................................................102
TÀI LIỆU THAM KHẢO...........................................................................................104
PHẦN PHỤ LỤC.........................................................................................................106
iv
Phần 1. MỞ ĐẦU
1.1. TÍNH CẤP THIẾT CỦA ĐỀ TÀI
Quy hoạch là sự chuyển hóa ý chí, ý tưởng thành hành động nhằm tạo ra
những kết quả để đạt được mục tiêu nhất định. Một cách khái quát, quy hoạch
được hiểu như là phương án tổ chức không gian các hoạt động kinh tế - xã hội
như tổ chức không gian lãnh thổ, hệ thống kết cấu hạ tầng, phân bố các điểm
dân cư đô thị và nông thôn, bố trí các khu công nghiệp và các công trình chủ
yếu, phân bổ sử dụng đất, phát triển hệ thống đô thị, phát triển các ngành…

của một lãnh thổ nhất định cho một thời kỳ nhất định [1], [10], [22].
Trong quá trình công nghiệp hoá, hiện đại hoá ở nước ta hiện nay, công
tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đai đã và đang góp phần quan trọng về
quản lý và sử dụng đất nhưng cũng còn nhiều vấn đề cần tiếp tục giải quyết.
Trên một địa bàn, lãnh thổ theo đơn vị hành chính thường có nhiều loại quy
hoạch, mà hầu hết các quy hoạch đó đều gắn với việc quản lý và sử dụng đất.
Do đặc điểm, chức năng và nhiệm vụ phát triển của các ngành, lĩnh vực khác
nhau, nên việc lập quy hoạch của các ngành cũng có nội dung khác nhau.
Việc khai thác, sử dụng đất trong các quy hoạch của mỗi ngành đều tính
đến việc bảo vệ môi trường sinh thái và các điều kiện tự nhiên, kinh tế – xã
hội để đảm bảo được các mục tiêu phát triển của ngành đề ra. Tuy nhiên,
quy hoạch của các ngành thường chưa tính toán đầy đủ những ảnh hưởng
tiêu cực của việc sử dụng đất thuộc chức năng quản lý, khai thác của mỗi
ngành đến các loại đất thuộc chức năng quản lý, khai thác của ngành khác.
Quy hoạch sử dụng đất và quy hoạch xây dựng là các quy hoạch
thường được lập trên cùng một địa bàn lãnh thổ nào đó. Vì vậy, cần nghiên
cứu, xem xét giữa hai loại quy hoạch này có mối quan hệ với nhau như thế
nào về mặt lý luận cũng như thực tiễn. Cả hai loại quy hoạch này đều có
vai trò, vị trí và tầm quan trọng trong quá trình phát triển kinh tế - xã hội
của mỗi vùng, mỗi địa phương. Về nguyên tắc, quy hoạch sử dụng đất và
1
quy hoạch xây dựng phải có sự thống nhất cả về không gian và thời gian,
phù hợp với nhau và hỗ trợ lẫn nhau trong việc thực hiện chức năng của
mỗi loại quy hoạch. Việc nghiên cứu về nội dung và bản chất của mối quan
hệ giữa quy hoạch sử dụng đất và quy hoạch xây dựng để hiểu rõ sự ảnh
hưởng, tác động qua lại lẫn nhau giữa hai loại quy hoạch này có ý nghĩa rất
quan trọng trong việc bảo đảm sự thống nhất giữa hai loại quy hoạch.
Tuy nhiên, do nhiều nguyên nhân chủ quan và khách quan khác nhau
mà giữa quy hoạch sử dụng đất và quy hoạch xây dựng thường không được
lập đồng bộ với nhau cả về thời gian và không gian, nhiều nội dung còn

trùng lặp, mâu thuẫn, chồng chéo lẫn nhau, gây khó khăn cho công tác lập,
thực hiện, kiểm tra, đánh giá công tác quy hoạch.
Để phát huy được những yếu tố tích cực trong mối quan hệ giữa hai
loại quy hoạch, khắc phục được các mâu thuẫn, bất cập, tạo sự đồng bộ và
nâng cao hiệu quả của công tác quy hoạch sử dụng đất cũng như quy hoạch
xây dựng trong quá trình phát triển kinh tế - xã hội, cần nghiên cứu để làm
rõ nội dung và bản chất mối quan hệ giữa hai loại quy hoạch, làm cơ sở cho
việc phối hợp giữa các cơ quan Nhà nước trong công tác quản lý quy hoạch
nói chung, quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng nói riêng.
Hải Phòng là một thành phố trực thuộc Trung ương, là một trong
những trung tâm kinh tế - xã hội có ý nghĩa quan trọng của khu vực cũng
như của cả nước. Trong những năm gần đây, công tác quy hoạch sử dụng
đất và quy hoạch xây dựng ở Hải Phòng đều đạt những kết quả nhất định,
đóng góp cho quá trình phát triển kinh tế - xã hội của Thành phố. Song
giữa quy hoạch sử dụng đất và quy hoạch xây dựng trên địa bàn Thành phố
cũng còn một số bất cập, mâu thuẫn, chồng chéo, chưa thống nhất và đồng
bộ, hạn chế đến vai trò của mỗi loại quy hoạch đối với quá trình phát triển
kinh tế - xã hội của Thành phố.
2
Xuất phát từ tình hình trên, việc thực hiện đề tài: “Nghiên cứu mối quan
hệ giữa quy hoạch sử dụng đất và quy hoạch xây dựng trên địa bàn thành
phố Hải Phòng” là rất cần thiết và có ý nghĩa thực tiễn.
1.2. MỤC ĐÍCH – YÊU CẦU NGHIÊN CỨU ĐỀ TÀI
1.2.1. Mục đích nghiên cứu của đề tài
- Làm rõ nội dung mối quan hệ giữa quy hoạch sử dụng đất và quy
hoạch xây dựng, sự tác động qua lại của hai loại quy hoạch này; Làm rõ
những điểm còn bất cập, còn chồng chéo, không hợp lý giữa quy hoạch sử
dụng đất và quy hoạch xây dựng.
- Xác định được những nội dung phù hợp, thống nhất cũng như những
nội dung chưa phù hợp giữa quy hoạch sử dụng đất và quy hoạch xây dựng

trong việc lập, thẩm định, phê duyệt, thực hiện quy hoạch. Trên cơ sở đó,
đề xuất sửa đổi, bổ sung các quy định cần thiết; sửa đổi một số nội dung
quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng trong mối quan hệ hữu cơ giữa
hai loại quy hoạch.
1.2.2. Yêu cầu nghiên cứu đề tài
Quá trình thực hiện nghiên cứu đề tài phải bảo đảm tính khách quan,
tính trung thực, tính đầy đủ và tính khoa học. Kết quả nghiên cứu đề tài,
các kết luận, các nhận xét đưa ra phải bảo đảm đúng đắn, phù hợp với thực
tiễn, có đầy đủ căn cứ khoa học.
Việc sử dụng các thông tin, tài liệu trong nghiên cứu phải có xuất xứ,
nguồn gốc rõ ràng, cụ thể và hợp lệ. Quá trình nghiên cứu phải dựa trên cơ
sở lý luận chung về công tác quy hoạch, các điều kiện khách quan của thực
tiễn để giải quyết các vấn đề và yêu cầu mà thực tiễn đặt ra.
Nghiên cứu mối quan hệ giữa quy hoạch sử dụng đất và quy hoạch xây
dựng trên địa bàn thành phố Hải Phòng phải đạt được các mục tiêu đã đề ra.
3
Phần 2. NGHIÊN CỨU TỔNG QUAN
2.1. TỔNG QUAN VỀ CÔNG TÁC QUY HOẠCH VÀ MỐI QUAN HỆ
GIỮA QUY HOẠCH SỬ DỤNG ĐẤT VÀ QUY HOẠCH XÂY
DỰNG CỦA MỘT SỐ NƯỚC TRÊN THẾ GIỚI
Trên thế giới, công tác quy hoạch thường gắn với việc quản lý hành
chính và quản lý đất đai. Quy hoạch thực sự trở thành một công cụ không thể
thiếu và rất đắc lực cho việc quản lý hành chính cũng như quản lý đất đai.
Tùy theo chế độ chính trị, chế độ kinh tế, xã hội, tùy theo những điều kiện
kinh tế - xã hội cụ thể của mỗi nước mà quy hoạch có những hình thức, đặc
điểm, mức độ rất khác nhau. Mỗi loại quy hoạch có những mục tiêu cụ thể
khác nhau nhưng tất cả các quy hoạch đều hướng tới mục tiêu phát triển kinh
tế - xã hội, bảo vệ môi trường trên quan điểm phát triển bền vững.
Đối với quy hoạch phát triển theo lãnh thổ, đa số các nước trên thế giới
không có sự phân biệt rõ ràng về các loại quy hoạch: phát triển kinh tế - xã

hội, sử dụng đất, xây dựng mà đa số các quy hoạch lãnh thổ thường mang tính
bao quát, đáp ứng nhu cầu phát triển chung về nhiều mặt.
Việc giải quyết mối quan hệ giữa các loại quy hoạch là một vấn đề khá
phức tạp và khó khăn, đòi hỏi Chính phủ của mỗi nước phải có những chính
sách đúng đắn, phù hợp trên cơ sở kết quả nghiên cứu, thảo luận một cách
khoa học và đầy đủ. Và chỉ khi giải quyết tốt các mối quan hệ này thì mới bảo
đảm được tính khả thi, tính hiệu quả của các quy hoạch. Hầu hết các nước
trên thế giới đều rất coi trọng quy hoạch sử dụng đất và quy hoạch xây dựng
đô thị. Các quy hoạch này một mặt đáp ứng nhu cầu phát triển chung, mặt
khác đáp ứng yêu cầu khai thác, sử dụng có hiệu quả tài nguyên đất đai, phát
triển các đô thị theo xu hướng phát triển các không gian chức năng đô thị
nhằm nâng cao các điều kiện sống của con người.
4
2.1.1. Quy hoạch ở Cộng hoà Liên bang Đức
Quy hoạch không gian hay quy hoạch tổng thể vùng lãnh thổ ở Đức là
loại quy hoạch tổng hợp về sự phát triển giữa các vùng và các ngành của toàn
bộ lãnh thổ. Trong đó, quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng là bộ phận
của quy hoạch không gian. Một trong những chức năng của quy hoạch không
gian là điều phối các loại hình quy hoạch, giải quyết những mâu thuẫn phát
sinh từ sự tranh chấp sử dụng đất đai của vùng lãnh thổ. Quy hoạch sử dụng
đất và quy hoạch xây dựng là một bộ phận của quy hoạch không gian, do
chính quyền địa phương thực hiện ở mức độ chi tiết tương ứng với cấp quận.
Chính vì vậy, mối quan hệ giữa quy hoạch sử dụng đất và quy hoạch xây
dựng ở Đức thể hiện trong quy hoạch không gian hay quy hoạch tổng thể
vùng lãnh thổ. Trong đó, mỗi loại quy hoạch có mục tiêu riêng như xây dựng
tối ưu các cơ sở hạ tầng, quy mô đô thị, sử dụng đất nông lâm nghiệp, khu an
dưỡng nghỉ ngơi, cảnh quan… nhưng đều nhằm đạt mục tiêu chung: vì ấm no,
vì lợi ích dân tộc, vì an toàn lương thực quốc gia, vì sự sử dụng tối ưu các
nguồn tài nguyên, bảo vệ môi sinh, phát triển đồng bộ và bền vững. Các mục
tiêu riêng của quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng không phải lúc nào

cũng đồng bộ, thống nhất với nhau mà nhiều khi còn đối kháng nhau, mâu
thuẫn nhau. Điều đó đòi hỏi người làm quy hoạch phải nắm vững mối quan hệ
giữa các mục tiêu đó, phải suy nghĩ, tìm phương án giải quyết hoặc giảm bớt
các mâu thuẫn đối kháng đó.
Quy hoạch tổng thể phát triển lãnh thổ ở Cộng hòa Liên bang Đức bao
gồm quy hoạch lãnh thổ và quy hoạch vùng. Quy hoạch lãnh thổ thực hiện
việc sắp xếp (cấu tạo) không gian; cấu trúc định cư của khu vực; các biện
pháp hạ tầng không gian lớn; xác định những khu vực dự phòng, những vùng
ưu tiên. Để thực hiện các nội dung quy hoạch lãnh thổ cần có các hoạt động
của quy hoạch lãnh thổ, chương trình phát triển lãnh thổ. Nhiệm vụ chính của
5
quy hoạch lãnh thổ là xây dựng những chương trình và kế hoạch phát triển
lãnh thổ, gồm:
- Xây dựng bản phúc trình về trật tự không gian lãnh thổ: Xác định ranh
giới giữa các vùng đô thị, vùng nông thôn, vùng tụt hậu; phân tích, đánh giá
các điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội, văn hóa.
- Xây dựng bản đồ địa chính lãnh thổ: Thể hiện được tất cả hiện trạng, kế
hoạch và biện pháp cần thiết cho quy hoạch lãnh thổ. Đó là các sử dụng trực
tiếp hoặc gián tiếp ảnh hưởng đến mặt bằng sử dụng đất. Tư liệu địa chính
như vậy là nguồn thông tin quý giá cho các báo cáo, các chương trình và các
kế hoạch. Các dữ liệu được thu nạp trong máy vi tính và gắn liền với hệ thống
thông tin địa lý (GIS);
- Chương trình phát triển lãnh thổ là quan trọng nhất, do Chính phủ trung
ương xây dựng;
- Kế hoạch phát triển lãnh thổ là bước cuối cùng của công việc quy
hoạch lãnh thổ.
Tại Cộng hòa Liên bang Đức, Chính phủ của mỗi bang chủ quản việc
quy hoạch lãnh thổ. Trên bình diện bang (cấp quốc gia), việc xây dựng
chương trình phát triển lãnh thổ không mang tính cưỡng bức và thường được
hội nhập vào “kế hoạch phát triển lãnh thổ” nêu đầy đủ, chính xác và rất chi

tiết các số liệu.
Quy hoạch vùng ở Đức có nhiệm vụ chính là thực hiện và sắp xếp sự
phát triển tích cực của một khu vực. Khái niệm vùng được hiểu là những khu
vực lớn trung bình, một phần của một bang, thường gồm nhiều huyện gộp lại.
Quy hoạch vùng quan tâm đến sự phát triển kinh tế và xã hội đồng thời với
việc bảo tồn và duy trì môi trường. Mối quan hệ này dựa trên lợi ích kinh tế
và sinh thái làm cho quy hoạch vùng trở thành công cụ đặc biệt cho quy
hoạch tổng thể. Hoạt động quan trọng nhất của quy hoạch vùng là việc thiết
6
lập kế hoạch vùng, thường được gọi là “kế hoạch trật tự không gian của
vùng”. Các nội dung hoạt động của quy hoạch vùng quan hệ đến 4 hướng:
- Nhìn nhận các vấn đề quan trọng vượt qua phạm vi vùng. Quy hoạch
vùng phụ thuộc vào các tiền đề của quy hoạch lãnh thổ về các nội dung: Mục
tiêu chung về sắp xếp không gian; sắp xếp khái quát về cấu trúc không gian ở
khu vực dân cư và nông thôn; các địa phương trung tâm và các trục hệ thống
dân cư; dự tính dân số cho vùng; định hướng trị giá về trang thiết bị hạ tầng.
- Lưu ý đến quy hoạch vùng của vùng lân cận vì cần phải có những vị trí
sử dụng không gian liên khu vực tại vùng giáp ranh.
- Xem xét các đề nghị của từng vùng, điều này tác động đến định hướng
cho quy hoạch thôn xã.
- Cuối cùng quy hoạch vùng cần ghi nhận các đề nghị vượt qua phạm vi
vùng về quy hoạch chuyên ngành.
Một điển hình về thành công trong công tác quy hoạch ở Đức là quy
hoạch thủ đô Berlin. Đó là phương án lớn về xây dựng mới và cải tạo trung
tâm Berlin, là một công trường khổng lồ, cả ở trên mặt đất lẫn dưới đất, vì nó
đặt vấn đề không những là phải xây dựng cùng một lúc ở nhiều khu khác
nhau, mà còn phải cải tạo lại các hệ thống thiết bị và giao thông trên và dưới
mặt đất cho cả vùng Berlin: hệ thống cống rãnh, điện, nước, điện thoại, tàu
điện ngầm, xe lửa, xe điện, xe hơi... Thành công của quy hoạch tái thiết thủ
đô Berlin là đã tạo nên bộ mặt mới của thành phố, trở thành một thủ đô hiện

đại, xứng đáng với vị trí của nước Đức ở châu Âu và trên thế giới [21].
Như vậy, quy hoạch sử dụng đất và quy hoạch xây dựng ở Cộng hòa
Liên bang Đức không phải là các quy hoạch riêng rẽ mà là các quy hoạch
ngành, quy hoạch bộ phận trong hệ thống quy hoạch lãnh thổ và quy hoạch
vùng. Vì vậy, mối quan hệ giữa hai loại quy hoạch này có sự thống nhất về
không gian và thời gian quy hoạch; cơ bản phù hợp với nhau và hỗ trợ lẫn
7
nhau về nội dung quy hoạch. Những mâu thuẫn, đối kháng lẫn nhau về mục
tiêu và nội dung giữa hai loại quy hoạch được điều chỉnh, được hạn chế nhằm
đạt mục tiêu chung là phát triển mọi mặt kinh tế, xã hội, bảo vệ môi trường.
2.1.2. Một số đặc điểm Quy hoạch vùng ở Mỹ
Việc quản lý hành chính và quản lý đất đai ở Mỹ được thực hiện theo mô
hình địa lý – hành chính:
- Liên bang;
- Các bang: 50 bang và một số lãnh thổ đặc biệt;
- Các quận (County): có khoảng 3.500 quận;
- Các thành phố, thị trấn, hoặc các đơn vị đô thị nhỏ hơn [15].
Mỹ là nước có nền kinh tế đa dạng pha trộn giữa các doanh nghiệp lớn
có địa bàn hoạt động xuyên quốc gia và đa quốc gia với các doanh nghiệp nhỏ
tại địa phương. Các công ty và tập đoàn sản xuất hàng hoá và dịch vụ quy mô
lớn đòi hỏi có mô hình tổ chức tập trung nhằm quyết định nhanh việc điều
hành và phối hợp hoạt động các văn phòng và nhà máy trên toàn quốc bố trí
gần các vùng tiêu thụ, nguyên – nhiên liệu và nhân công. Mỹ cũng là nước có
nhiều thể chế đảm bảo mức độ phi tập trung hoá cao. Nhờ đó mỗi địa phương
có toàn quyền đưa ra các quyết định trong nhiều lĩnh vực chính trị, kinh tế, xã
hội khác nhau. Trong đó, quy hoạch phát triển về cơ bản chỉ chịu ảnh hưởng
trong ranh giới địa phương đó. Các yếu tố trên có ảnh hưởng quyết định tới sử
dụng đất cũng như quy hoạch sử dụng đất.
Quy hoạch sử dụng đất và quy hoạch xây dựng ở Mỹ là bộ phận của quy
hoạch vùng. Về mặt lý thuyết, quy hoạch vùng ở Mỹ hiện nay có hai xu

hướng chính: Thứ nhất, đặt trọng tâm vào hiệu quả kinh tế thuần tuý, thường
dựa trên việc đưa ra các mô hình toán và kinh tế định lượng rất phức tạp để
phân tích hoạt động kinh tế vùng và từ đó đề ra các hướng đầu tư hữu hiệu
nhất; thứ hai, nghiên cứu quy hoạch vùng mang tính chất phát triển kinh tế -
8
xã hội hơn là nhấn mạnh hiệu quả kinh tế thuần tuý; xu hướng quy hoạch này
mang tính công bằng xã hội nhiều hơn tính hiệu quả kinh tế, nên chú ý nhiều
hơn đến yếu tố môi trường và phát triển bền vững nên hay được áp dụng trong
thực tế hơn.
Trên thực tế, quy hoạch vùng ở Mỹ gồm quy hoạch vùng nhiều bang,
quy hoạch vùng bang hoặc vùng một vài quận trong một bang. Trong đó, quy
hoạch cấp vùng nhiều bang thực chất là quy hoạch phát triển kinh tế - xã hội ở
quy mô lớn, còn quy hoạch vùng bang hoặc vùng một vài quận thực chất là
quy hoạch phối hợp phát triển giữa đô thị trung tâm với các vùng nông thôn
xung quanh [15].
Mỹ là nước công nghiệp phát triển với nhiều tập đoàn công nghiệp và
dịch vụ lớn hoạt động xuyên quốc gia. Với các nguồn lực dồi dào và do cạnh
tranh thúc đẩy, các quy hoạch phát triển ngành của các tập đoàn công nghiệp
thường rất chi tiết, có cơ sở chắc chắn hơn, và có tính khả thi hơn nhiều so với
quy hoạch phát triển của các chính quyền địa phương và do đó có ảnh hưởng
mạnh tới quy hoạch phát triển địa phương, trong đó kể cả quy hoạch sử dụng
đất. Trên thực tế, các địa phương thường phải cạnh tranh nhau để các doanh
nghiệp xây dựng văn phòng hay nhà máy trên đất của mình, qua đó tạo công
việc cho lao động địa phương và tạo nguồn thu cho ngân sách địa phương.
Nhưng một điều dễ thấy là do bị yếu tố lợi nhuận chi phối, các quy hoạch
ngành của các doanh nghiệp lớn không nhất thiết đặt lợi ích phát triển của
mỗi địa phương lên ưu tiên hàng đầu. Ngoài ra, các quy hoạch ngành thường
có xuất phát điểm và thời hạn quy hoạch rất khác nhau, nên dễ nảy sinh ra
nhiều vấn đề khi phối hợp chúng trên một quy hoạch phát triển chung.
Như vậy, mối quan hệ giữa quy hoạch sử dụng đất và quy hoạch xây

dựng ở Mỹ thực chất thể hiện chủ yếu ở mối quan hệ giữa quy hoạch xây
dựng ngành của các tập đoàn kinh tế với quy hoạch sử dụng đất của chính
quyền các địa phương. Mặc dù là một nước phát triển, các quy hoạch này
9
được thống nhất trong quy hoạch phát triển chung là quy hoạch vùng nhưng
giữa quy hoạch sử dụng đất và quy hoạch xây dựng ở Mỹ trong thực tế
thường vẫn có những mâu thuẫn nảy sinh cần giải quyết mà nguyên nhân
chính là do quyền lợi chính trị, kinh tế của các chủ thể thực hiện quy hoạch
rất khác nhau. Thực tế ở Mỹ, mỗi địa phương có một hệ thống rất phức tạp
các cơ quan quy hoạch, đưa ra nhiều biện pháp quy hoạch chồng chéo trên địa
bàn địa phương. Chỉ có các dự án ngành như giao thông, thủy lợi - thủy điện,
truyền tải điện,... hoặc các dự án phát triển tổng hợp (bao gồm cả hạ tầng xã
hội như giáo dục, y tế...) trong đó Chính phủ Liên bang giúp đỡ tài chính cho
các chính quyền địa phương nhằm mang lại lợi ích cho tất cả các bên liên
quan - mới có sức hấp dẫn và có thể hiện thực hoá tốt.
2.1.3. Quy hoạch sử dụng đất và quy hoạch xây dựng ở Trung Quốc
Bên cạnh Luật đất đai, Trung Quốc đã ban hành Luật Quy hoạch nông
thôn và đô thị (có hiệu lực từ ngày 01/01/2008). Công tác quy hoạch ở Trung
Quốc hiện nay chịu sự điều chỉnh chủ yếu của hai Luật này. Quy hoạch sử
dụng đất và quy hoạch xây dựng ở Trung Quốc là các quy hoạch độc lập
nhưng có mối liên hệ chặt chẽ với nhau, tương đối thống nhất với nhau.
Quy hoạch sử dụng đất đai cả nước của Trung Quốc được lập lần đầu
tiên vào năm 1987, lần thứ hai vào năm 1998 và lần thứ ba vào năm 2003; nội
dung quy hoạch qua các lần dần dần được hoàn thiện, phù hợp với từng giai
đoạn phát triển.
Quy hoạch sử dụng đất của Trung Quốc được triển khai với các nhiệm
vụ: đẩy mạnh việc sử dụng đất hợp lý, bảo đảm các lợi ích; bảo vệ tài nguyên
thiên nhiên và cải thiện chất lượng môi trường; đẩy mạnh việc sử dụng đất
bền vững; đẩy mạnh phát triển kinh tế; đẩy mạnh việc quản lý nhà nước. Mục
tiêu cơ bản trong quy hoạch sử dụng đất của Trung Quốc là:

- Định rõ việc sử dụng đất hợp lý để giảm thiểu mâu thuẫn sử dụng đất
cũng như chi phí kinh tế xã hội;
10
- Bảo vệ đất canh tác, nước và tài nguyên thiên nhiên khác cũng như di
sản văn hoá và thiên nhiên;
- Đất sử dụng cho mục đích công được bảo đảm và phân bổ hợp lý;
- Kìm chế sự phát triển lộn xộn khu vực đô thị, cải thiện khu vực sinh
sống của con người theo hướng bền vững;
- Khai thác và củng cố đất có hiệu quả khi cần; đẩy mạnh việc sử dụng
đất có hiệu quả hơn;
- Cải tiến việc ra quyết định và quản lý nhà nước.
Quy hoạch sử dụng đất ở Trung Quốc bao gồm các loại hình: Quy hoạch
tổng thể (bắt buộc theo luật mang tính chiến lược, toàn diện, quy định chính
sách); quy hoạch chuyên ngành (mang tính chuyên đề, đặc thù); quy hoạch
chi tiết (quy hoạch bố trí trên thực địa).
Quy hoạch xây dựng ở Trung Quốc được điều chỉnh chủ yếu bởi Luật
Quy hoạch nông thôn và đô thị. Chính phủ Trung Quốc đã đề ra chính sách
phát triển chăm lo nhà ở cho nhân dân lao động là chính sách trung tâm.
Trong thời gian qua, Trung Quốc đã đặc biệt chú trọng công tác cải tiến quản
lý ngành xây dựng và nhà đất, quản lý thị trường bất động sản.
Luật Quy hoạch nông thôn và đô thị của Trung Quốc nhấn mạnh các
điểm chính sau:
- Trong khu vực quy hoạch không được chiếm dụng đất nông nghiệp để
xây dựng doanh nghiệp, cơ sở công cộng, công trình công cộng và khu nhà ở.
- Khi khảo sát thiết kế và thực hiện quy hoạch, phải bảo vệ nguồn tài
nguyên và di sản văn hóa lịch sử, bảo đảm duy trì bản sắc địa phương, bản sắc
dân tộc và phong cách truyền thống. Trong quá trình khai thác và xây dựng
khu phố mới, phải bảo vệ nguồn tài nguyên và môi trường sinh thái, thể hiện
đặc thù địa phương. Khi sửa chữa khu phố cũ, phải bảo vệ di sản văn hóa và
phong cách truyền thống.

11
- Nghiêm cấm bất kỳ đơn vị và cá nhân tùy tiện thay đổi quy hoạch.
Trước khi sửa đổi quy hoạch, cơ quan tổ chức thiết kế quy hoạch phải tổng
kết tình hình thực hiện quy hoạch ban đầu đồng thời báo cáo lên cơ quan phê
duyệt.
Về quản lý quy hoạch, thực hiện theo nguyên tắc:
- Phân cấp cụ thể trong việc xét duyệt quy hoạch.
- Khống chế một cách nghiêm ngặt về việc xây dựng các khu chức năng,
bảo đảm thống nhất với quy hoạch và quản lý toàn diện của thành phố.
- Quy hoạch chung và quy hoạch cụ thể phải quy định rõ ràng những nội
dung mang tính bắt buộc. Bất cứ đơn vị và cá nhân nào đều không được điều
chỉnh những nội dung có tính bắt buộc trong quy hoạch chung và quy hoạch
cụ thể mà đã được phê chuẩn.
- Quản lý một cách nghiêm ngặt về việc sửa đổi quy hoạch chung sử
dụng đất đai, quy hoạch chung thành phố và quy hoạch làng xã cũng như thị
trấn.
- Quy hoạch xây dựng phải gắn liền với quy hoạch 5 năm phát triển kinh
tế xã hội và quy hoạch thời gian vừa và dài ngành bất động sản.
- Quy mô sử dụng đất đai trong quy hoạch chung thành phố, quy hoạch
làng xã và quy hoạch thị trấn không được vượt quá quy mô sử dụng đất đai
được xác định trong quy hoạch chung sử dụng đất đai.
- Quy hoạch chung thành phố, quy hoạch làng xã và quy hoạch thị trấn
phải coi phạm vi bảo hộ đồng ruộng cơ bản trong khu quy hoạch là nội dung
mang tính bắt buộc… [17], [18]
Như vậy, giữa quy hoạch sử dụng đất và quy hoạch xây dựng của Trung
Quốc có sự thống nhất cơ bản về mục tiêu, nội dung quy hoạch. Quy mô sử
dụng đất của quy hoạch xây dựng phải phù hợp với quy mô được xác định
trong quy hoạch sử dụng đất đai. Việc quản lý thực hiện quy hoạch ở Trung
12
Quốc được quy định tương đối chặt chẽ, thể hiện ở các khía cạnh: các quy

hoạch phải xác định những nội dung có tính bắt buộc; quy định chặt chẽ
những trường hợp được phép thay đổi, điều chỉnh quy hoạch; nguyên tắc bảo
vệ đất nông nghiệp, bảo vệ nguồn tài nguyên, di sản văn hóa, bảo vệ môi
trường…
Các quy định về quy hoạch và quản lý quy hoạch ở Trung Quốc là một
trong những nhân tố chính bảo đảm tính thống nhất, đồng bộ trong mối quan
hệ giữa quy hoạch sử dụng đất và quy hoạch xây dựng.
2.1.4. Một vài nhận xét qua nghiên cứu kinh nghiệm quy hoạch của một
số nước trên thế giới
Qua nghiên cứu tình hình về mối quan hệ giữa quy hoạch sử dụng đất và
quy hoạch xây dựng của các nước trên thế giới, đại diện là quy hoạch của các
nước được trình bày ở trên, chúng ta có thể rút ra một số nội dung cần được
xem xét để áp dụng nhằm giải quyết tốt mối quan hệ giữa quy hoạch sử dụng
đất và quy hoạch xây dựng ở Việt Nam.
Hầu hết các nước trên thế giới, kể cả các nước phát triển (như Đức, Mỹ)
và đang phát triển (như Trung Quốc), có quy trình quy hoạch sử dụng đất đai
mang tính đặc thù riêng. Trước hết họ chú trọng về quy hoạch tổng thể không
gian (hay còn gọi là định hướng phát triển tổng thể - Master Plan), trên cơ sở
quy hoạch không gian người ta tiến hành phân vùng sử dụng đất, sau đó tiến
hành quy hoạch chi tiết cho từng khu vực.
Quy hoạch sử dụng đất và quy hoạch xây dựng ở các nước, nhất là ở các
nước phát triển thường là quy hoạch bộ phận của quy hoạch tổng thể không
gian nên về cơ bản có sự thống nhất, đồng bộ với nhau về không gian, thời
gian, nội dung quy hoạch; cả hai loại quy hoạch đều hướng tới mục tiêu
chung là phát triển kinh tế, xã hội, văn hóa, bảo vệ tài nguyên, bảo vệ môi
trường.
13
Trong quy hoạch lãnh thổ cũng như quy hoạch vùng, quy hoạch sử dụng
đất, các nước đều quan tâm giải quyết việc sắp xếp không gian, các biện pháp
hạ tầng không gian lớn, xác định những vùng ưu tiên, từ đó thực hiện các hoạt

động của quy hoạch lãnh thổ, quy hoạch vùng.
Việc lập các quy hoạch thường do các cơ quan công quyền của Nhà nước
thực hiện, có sự tham gia của các tập đoàn, tổ chức kinh tế ở mức độ khác
nhau và thường có sự tham gia rộng rãi của người dân. Ở các nước phát triển,
về cơ bản các cơ quan nhà nước chỉ tham gia sâu vào quá trình duyệt quy
hoạch tổng thể không gian và phân vùng sử dụng đất. Quy hoạch chi tiết phát
triển từng vùng thông thường được đấu thầu cho các cơ quan phát triển bất
động sản tư nhân.
Tùy theo điều kiện kinh tế - xã hội ở từng nước mà mức độ chặt chẽ,
thống nhất, đồng bộ trong mối quan hệ giữa quy hoạch sử dụng đất và quy
hoạch xây dựng có khác nhau nhưng nhìn chung giữa hai loại quy hoạch này
cơ bản có sự thống nhất, hỗ trợ lẫn nhau theo nguyên tắc quy hoạch xây dựng
là sự cụ thể hóa, chi tiết hóa của quy hoạch sử dụng đất.
2.2. TỔNG QUAN VỀ CÔNG TÁC QUY HOẠCH SỬ DỤNG ĐẤT VÀ
QUY HOẠCH XÂY DỰNG Ở VIỆT NAM
Trong quá trình phát triển kinh tế - xã hội ở nước ta, quy hoạch đã và
đang trở thành một công cụ không thể thiếu trong việc cụ thể hóa đường lối,
chính sách, chiến lược phát triển kinh tế - xã hội của Đảng và Nhà nước ta,
nhất là trong thời kỳ công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước, xây dựng chủ
nghĩa xã hội hiện nay.
Theo phạm vi và tính chất quy hoạch, các loại hình quy hoạch ở nước ta
hiện nay có thể phân thành hai loại chính: quy hoạch lãnh thổ và quy hoạch
chuyên ngành. Các quy hoạch mang tính tổng thể được thực hiện cho cả
nước, theo vùng kinh tế và theo đơn vị hành chính các cấp như quy hoạch
tổng thể phát triển kinh tế - xã hội, quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây
14
dựng. Các quy hoạch ngành nhằm phát triển các ngành có thể được thực hiện
trên phạm vi cả nước hay một khu vực cụ thể phục vụ cho việc phát triển của
mỗi ngành như: nông nghiệp, thủy lợi, điện, năng lượng… theo nguyên tắc
quy hoạch ngành lấy căn cứ và phải phù hợp với quy hoạch lãnh thổ.

Trong những năm gần đây, Đảng và Nhà nước ta đã có nhiều chính sách,
quy định pháp luật về công tác quy hoạch nhằm tổ chức lập và thực hiện quy
hoạch tốt hơn, nâng cao chất lượng quy hoạch, nâng cao tính hiệu quả và tính
khả thi của các loại quy hoạch. Tuy nhiên, trong thực tiễn công tác quy hoạch
có nhiều vấn đề nảy sinh đòi hỏi phải nghiên cứu, giải quyết. Một vấn đề nổi
lên là việc xác định đúng đắn mối quan hệ giữa các loại quy hoạch theo quy
luật và những đòi hỏi khách quan của thực tiễn là rất quan trọng; trong đó mối
quan hệ giữa quy hoạch sử dụng đất và quy hoạch xây dựng đang trở nên bức
thiết cần sớm được nghiên cứu giải quyết.
2.2.1. Tình hình công tác quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng và
mối quan hệ giữa hai loại quy hoạch ở nước ta qua các thời kỳ
2.2.1.1. Thời kỳ trước năm 1975
a. Giai đoạn từ 1930 đến trước năm 1960
Quy hoạch sử dụng đất đai được tiến hành lẻ tẻ ở một số đô thị, các khu
mỏ khai thác tài nguyên khoáng sản, một số vùng đồn điền như cao su, cà
phê… theo nội dung và phương pháp của người Pháp.
Trong thời kỳ kháng chiến chống Pháp, quy hoạch sử dụng đất của Nhà
nước Việt Nam dân chủ cộng hòa cũng chưa có điều kiện hình thành và phát
triển.
Đối với quy hoạch xây dựng, có thể nói, quy hoạch xây dựng ở nước ta
bắt đầu hình thành từ khi Nhà nước Việt Nam dân chủ cộng hòa ra đời.
Ngành Quy hoạch Đô thị - Nông thôn chính thức được thành lập cũng đã trên
50 năm. Quy hoạch xây dựng ở nước ta mới hình thành trong giai đoạn này
15
nên còn khá khiêm tốn, thực sự còn trong giai đoạn học hỏi, còn chắp vá,
chưa có hệ thống, chưa định hình được hướng phát triển rõ ràng [14].
Như vậy trong giai đoạn này, quy hoạch sử dụng đất ở nước ta hầu như
chưa xuất hiện, quy hoạch xây dựng mới hình thành nên chưa xuất hiện mối
quan hệ giữa quy hoạch sử dụng đất và quy hoạch xây dựng.
b. Giai đoạn từ năm 1960 đến năm 1975

Công tác phân vùng quy hoạch nông nghiệp, lâm nghiệp, đã được đặt ra
ngay từ những năm 1960. Các bộ ngành chủ quản, các tỉnh, huyện đã có
những điều chỉnh về sử dụng đất cho các mục đích giao thông, thuỷ lợi, xây
dựng kho tàng, trại chăn nuôi, bến bãi, nhà xưởng… mang tính chất bố trí sắp
xếp lại việc sử dụng đất cũng chỉ mới được đề cập như một phần nội dung
lồng ghép vào các phương án phân vùng nông nghiệp, lâm nghiệp.
Mặc dù chưa có điều kiện tiến hành theo một nội dung, phương pháp,
trình tự thống nhất trong phạm vi một cấp vị lãnh thổ nào đó nhưng với tư
cách là một phần nội dung của các phương án phát triển sản xuất nông lâm
nghiệp, quy hoạch sử dụng đất đai đã tạo ra những cơ sở có tính khoa học cho
việc tính toán các phương án sản xuất có lợi nhất.
Đối với quy hoạch xây dựng, với sự giúp đỡ của các chuyên gia từ các
nước XHCN trước đây như Liên Xô, Hungary, Triều Tiên, Cộng hòa dân chủ
Đức, Ba Lan, Trung Quốc…, một số đồ án quy hoạch cho cho các địa phương
như thị xã Hồng Gai (TP Hạ Long), Hải Phòng, Hà Nội, Bắc Giang, Vinh…
đã được lập. Các quy hoạch này ít có điều kiện trở thành hiện thực do hoàn
cảnh còn chiến tranh, nước ta chưa thống nhất, tiềm lực đất nước còn phải
dành cho công cuộc chống Mỹ, thống nhất đất nước. Tuy nhiên, kết quả quy
hoạch xây dựng cũng đóng góp đắc lực cho công cuộc xây dựng ở miền Bắc
cũng như trên phạm vi cả nước sau khi đất nước thống nhất. [14]
16
Mối quan hệ giữa quy hoạch sử dụng đất và quy hoạch xây dựng trong
giai đoạn này chưa có biểu hiện rõ rệt và giữa hai loại quy hoạch chưa có tác
động qua lại một cách đáng kể do quy hoạch sử dụng đất vẫn chỉ là một phần
nội dung của các phương án phát triển sản xuất nông lâm nghiệp có đối tượng
chủ yếu là đất nông lâm nghiệp, trong khi đó quy hoạch xây dựng tập trung
nghiên cứu về phát triển các đô thị.
2.2.1.2. Thời kỳ từ năm 1975 đến trước khi có Luật Đất đai 1993
* Đối với quy hoạch sử dụng đất:
- Từ năm 1975 - 1981 là thời kỳ triển khai hàng loạt các nhiệm vụ điều

tra cơ bản trên phạm vi cả nước. Vào cuối năm 1978, lần đầu tiên đã xây dựng
được các phương án phân vùng nông nghiệp, lâm nghiệp, công nghiệp chế
biến nông lâm sản của cả nước, của 7 vùng kinh tế và của tất cả 44 tỉnh, thành
phố trực thuộc Trung ương trình Chính phủ xem xét phê duyệt. Trong các tài
liệu này đều đã đề cập đến quy hoạch sử dụng đất đai, coi đó như những căn
cứ khoa học quan trọng để luận chứng các phương án phát triển ngành.
Thực hiện Chỉ thị số 100/TW ngày 13 tháng 01 năm 1981 về cải tiến
công tác khoán, mở rộng khoán sản phẩm đến nhóm lao động và người lao
động trong hợp tác xã nông nghiệp, thời kỳ này xuất hiện cụm từ “Quy hoạch
Hợp tác xã” mà thực chất công tác này tập trung vào quy hoạch đồng ruộng
với nội dung chủ yếu của nó là bố trí sử dụng đất đai.
Bước vào thời kỳ 1981 - 1986, Đại hội Đảng toàn quốc lần thứ V (1982)
đã quyết định: “Xúc tiến công tác điều tra cơ bản, dự báo, lập Tổng sơ đồ phát
triển và phân bố lực lượng sản xuất…”. Chính phủ ra Nghị quyết số 50 về xây
dựng quy hoạch tổng thể kinh tế - xã hội của 500 đơn vị hành chính cấp
huyện được ví như 500 “pháo đài”. Quy hoạch sử dụng đất đai là một nội
dung quan trọng trong các quy hoạch hoạch tổng thể kinh tế - xã hội này tuy
đã có bước phát triển nhưng vẫn chưa phải là một quy hoạch riêng biệt nên
vẫn còn nhiều hạn chế.
17
Đây là giai đoạn có tính bước ngoặt về bố trí sắp xếp lại đất đai trong
hoạch tổng thể kinh tế - xã hội. Điều này được phản ánh ở chỗ nội dung chủ
yếu của Tổng sơ đồ tập trung vào quy hoạch vùng chuyên môn hoá và các
vùng sản xuất trọng điểm của lĩnh vực nông nghiệp, các vùng trọng điểm của
lĩnh vực công nghiệp, xây dựng, giao thông, thuỷ lợi, cơ sở hạ tầng và đô thị.
Khi Luật đất đai năm 1987 ra đời (có hiệu lực thi hành từ tháng 01 năm
1988), đánh dấu một bước mới về quy hoạch sử dụng đất đai. Luật Đất đai
1988 quy định quy hoạch sử dụng đất đai có tính pháp lý và là một trong
những nội dung cơ bản của công tác quản lý nhà nước về đất đai.
Trong thời gian từ 1988 đến 1990, Tổng cục Quản lý Ruộng đất đã chỉ

đạo một số địa phương lập quy hoạch sử dụng đất cấp huyện, cấp xã theo quy
định của Luật đất đai 1988. Số lượng các quy hoạch này trên phạm vi cả nước
chưa nhiều nhưng qua đó Tổng cục Quản lý Ruộng đất và các địa phương đã
trao đổi, hội thảo và rút ra những vấn đề cơ bản về nội dung và phương pháp
quy hoạch sử dụng đất, làm cho quy hoạch sử dụng đất không chỉ đơn thuần
đáp ứng việc sử dụng đất đai mà trở thành một nội dung, đồng thời là công cụ
đắc lực cho công tác quản lý nhà nước về đất đai của các địa phương.
Tổng cục Quản lý Ruộng đất lần đầu tiên ban hành văn bản hướng dẫn
về quy hoạch phân bổ đất đai chủ yếu đối với cấp xã (Thông tư số 106/TT-
QHKH ngày 15 tháng 4 năm 1991) với những nội dung chính như sau:
- Xác định ranh giới về quản lý, sử dụng đất;
- Điều chỉnh một số trường hợp về quản lý và sử dụng đất;
- Phân định và xác định ranh giới những khu vực đặc biệt;
- Một số nội dung khác về chu chuyển 5 loại đất, mở rộng diện tích đất
sản xuất, chuẩn bị cho việc giao đất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
xây dựng các văn bản chính sách đất đai, kế hoạch sử dụng đất đai.
* Đối với quy hoạch xây dựng:
18
Quy hoạch xây dựng nói chung, quy hoạch xây dựng đô thị nói riêng ở
nước ta trong giai đoạn trước đổi mới (1986) vẫn còn khiêm tốn, chưa có hệ
thống, chưa định hình được hướng phát triển rõ ràng. Mặc dù thành quả quy
hoạch xây dựng trong thời kỳ này còn hạn chế nhưng nó cũng đóng góp đắc
lực cho công cuộc xây dựng ở miền Bắc cũng như trên phạm vi cả nước sau
khi đất nước thống nhất. Đồng thời, nó cũng đặt nền móng cho sự phát triển
tiến bộ của công tác quy hoạch xây dựng giai đoạn tiếp theo.
Từ khi Đảng ta đề ra đường lối đổi mới đất nước tại Đại hội toàn quốc
lần thứ VI năm 1986, đánh dấu quá trình chuyển mình tích cực nhất của quy
hoạch xây dựng đô thị. Mặc dù còn nhiều quan điểm, nhận thức khác nhau về
quy hoạch, quản lý đô thị, công tác quy hoạch phát triển đô thị bước đầu đã có
những đóng góp đáng kể cho những thành công trong giai đoạn tiếp theo. Đây

là giai đoạn tìm tòi, dần dần thay đổi các phương pháp nghiên cứu của công
tác quy hoạch đô thị. Chuyển từ những nhận thức sản phẩm của nền kinh tế kế
hoạch sang một thời kỳ mới, một giai đoạn nhiều khó khăn của phần lớn đô
thị nơi mà mọi nguồn vốn dành cho phát triển và xây dựng đô thị hoàn toàn
do Nhà nước cung cấp. Hầu như chưa có hình ảnh các khu nhà do dân tự xây,
các khách sạn, văn phòng hay các công trình vui chơi giải trí mang dấu ấn của
tư nhân.
Đây là giai đoạn tìm tòi, dần dần thay đổi các phương pháp nghiên cứu
của công tác quy hoạch đô thị. Chuyển từ những nhận thức sản phẩm của nền
kinh tế kế hoạch sang một thời kỳ mới, một giai đoạn nhiều khó khăn của
phần lớn đô thị nơi mà mọi nguồn vốn dành cho phát triển và xây dựng đô thị
hoàn toàn do Nhà nước cung cấp. Hầu như chưa có hình ảnh các khu nhà do
dân tự xây, các khách sạn, văn phòng hay các công trình vui chơi giải trí
mang dấu ấn của tư nhân.
Giai đoạn này có rất ít văn bản chính thức hướng dẫn lập quy hoạch đô
thị của Việt Nam. Quyết định 322/BXD của Bộ Xây dựng hướng dẫn về quy
19