Slide bài giảng môn thị trường bất động sản: Chương 1: Thị trường bất động sản

Thị trường bất động
sản
Trần Kim Chung
Hà Nội, tháng 12
năm 2011
1
Các nội dung chính
I. Tổng quan thị trường bất động sản
II. Phân loại thị trường bất động sản
III. Các yếu tố của thị trường bất động sản
2
I. Tổng quan thị trường bất
động sản
I.1. Bất động sản
I.1.1. Khái niệm về bất động sản

Theo Bộ Luật dân sự số 33/2005/QH11 được
Quốc hội nước Cộng hòa Xã hội Chủ nghĩa Việt
Nam thông qua ngày 14/06/2005 thì Bất động
sản là các tài sản bao gồm đất đai; nhà, công
trình gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn
liền với nhà, công trình xây dựng đó; các tài sản
khác gắn liền với đất đai; các tài sản khác do
pháp luật quy định.

Theo tiêu chuẩn thẩm sản giá quốc tế 2005 thì
bất động sản được sản nghĩa đất đai và những
công trình do con người tạo nên gắn liền với đất.
3
I. Tổng quan thị trường bất
động sản

I.1. Bất động sản
I.1.2. Khái niệm liên quan khác:

Bản đồ hiện trạng sử dụng đất: là bán đồ thể hiện sự
phân bố các loại đất tại một thời điểm xác sản, được
lập theo đơn vị hành chính.

Bản đồ quy hoạch sử dụng đất là bán đồ được lập tại
thời điểm đầu kỳ quy hoạch, thể hiện sự phân bố
các loại đất tại thời điểm cuốt kỳ quy hoạch.

Quyền sử dụng là quyền khai thác công dụng hưởng
hoa lợi, lợi tức từ tài sản (theo luật dân sự 2005)

Quyền sản đoạt; Là quyền chuyển giao quyền sở
hữu tài sản hoặc từ bỏ quyền sở hữu đó.

Quyền chiếm hữu: Quyền nắm giữ, quản lý tài sản
4
I. Tổng quan thị trường bất
động sản
I.1. Bất động sản
I.I.3. Thuộc tính
- Tính bất động: Đất đai là hàng hoá đặc
biệt, dù được đem chuyển nhượng, bán
nhưng chỉ được quyền sử dụng và khai
thác, không thể chuyển bất động sản đó
đến một nơi họ muốn, đến một nơi mà họ
đang sinh sống. Quyền sử dụng đất nằm
trong thị trường bất động sản, vị trí của đất

đai gắn liền với điều kiện sinh thái, kinh tế
xã hội, điều đó đã tác động đến phương
thức sử dụng đất và giá đất, đó chính là
nguyên nhân tại sao giá đất lại khác nhau
dù ở vị trí kế cận nhau.
5
I. Tổng quan thị trường bất
động sản
I.1. Bất động sản
I.I.3. Thuộc tính
- Tính không đồng nhất: Mỗi người sinh ra trên trái
đất đều cần có một chỗ ở, đất ở gắn liển đến đời
sống con người như thế nào, có ảnh hưởng đến
quan điểm và cách nhìn vào vấn đề của mỗi đối
tượng mua, kể cả nhu cầu của họ nữa. Trong thời
kỳ bao cấp cũng như trong thời kỳ mới, phát triển
nền kinh tế thị trường, hàng hóa rất đa dạng và
phức tạp nên khó thẻ tìm kiếm được 2 tài sản
giống hoàn toàn mà nó chỉ tương đồng về đặc
điểm , chính vì vậy giá cả của bất động sản gắn
liền với đặc điểm của mỗi tài sản.
6
I. Tổng quan thị trường bất
động sản
I.1. Bất động sản
I.I.3. Thuộc tính
- Tính khan hiếm: diện tích đất là có hạn so với sự phát triển
của dân số do vậy về lâu dài giá đất có xu hướng ngày càng
tăng lên. Theo tổng cục thống kê tổng diện tích đất trong cả
nước là 329.314,5 km-2 và mật độ dân số là 253 người/km2.

7
I. Tổng quan thị trường bất
động sản
I.1. Bất động sản
I.I.3. Thuộc tính
- Tính bền vững đời sống kinh tế dài: Bất động
sản bao gồm cả đất đai và các công trình trên
đất, đất đai là nguồn tài nguyên do thiên nhiên
ban tặng, là tư liệu sản xuất đặc biệt mà không
có tài sản nào có thể thay thế được. Nó được
tham gia vào quá trình tái sản xuất xã hội
nhưng dù đem sử dụng cho mục đích nào đi
nữa thì nó cũng vẫn mang lại lợi ích cho chủ
sở hữu nên nó mang tính bền vững.
8
I. Tổng quan thị trường bất
động sản
I.1. Bất động sản
I.1.4. Đặc trưng của bất động sản:
Khả năng co giãn của cung bất động sản kém:

Nhìn chung cung đối với bất động sản là tương
đối kém đàn hồi với những thay đổi giá cả, do có
những hạn chế nhất định về cung ứng đất đai
thể hiện trên các mặt sau:

Tổng cung toàn bộ về đất đai và cố định ở đây
muốn đề cập đến vấn đề quỹ đất luôn luôn
không thay đổi.


Cung ứng đất đai phù hợp với các mục đích
riêng biệt là có giới hạn.
9
I. Tổng quan thị trường bất
động sản
I.1. Bất động sản
I.1.4. Đặc trưng của bất động sản:
Thời gian mua, bán giao dịch dài, chi phí mua, bán
giao dịch cao

Do bất động sản là một tài sản quan trọng có giá trị
cao do vậy việc mua, bán bất động sản phải được
cân nhắc thận trọng dẫn đến thời gian mua, bán giao
dịch thường là dài so với các tài sản khác, điều đó
dẫn đến chi phí mua, bán giao dịch cao.

Giao dịch giữa người mua và người bán không trực
tiếp, phải qua “cò” như hiện nay nên phải trả thêm chi
phí cho những người môi giới
10
I. Tổng quan thị trường bất
động sản
I.1. Bất động sản
I.1.4. Đặc trưng của bất động sản:
Sự can thịệp và quản lý của Nhà nước chặt
chẽ:

Chính vì bất động sản có tầm quan trọng đối
với nền kinh tế, xã hội và chính trị của một
quốc gia nên Nhà nước cần phải có những

quy định để điều tiết, quản lý chặt chẽ đối
với việc sử dụng và chuyển dịch bất động
sản vì vậy bất động sản chịu sự can thịệp
trực tiếp của Nhà nước.
11
I. Tổng quan thị trường bất
động sản
I.1. Bất động sản
I.1.4. Đặc trưng của bất động sản:
Khả năng chuyển hoá thành tiền mặt kém linh
hoạt

Bất động sản là một hàng hóa đặc biệt, quan
trọng nên có giá trị cao, lợi nhuận mang lại cũng
lớn, do đó việc chuyển hóa thành tiền mặt kém
linh hoạt. Trong nhiều trường hợp đôi khi chủ sở
hữu có một bất động sản nào đó tương đối lớn,
giá trị bằng tiền của nó cao nhưng khi khẩn cấp
không thể cắt một miếng để bán và có tiền mặt
ngay được mà phải kéo dài nhiều khi bỏ lỡ rất
nhiều cơ hội.
12
I. Tổng quan thị trường bất
động sản
I.1. Bất động sản
I.1.4. Đặc trưng của bất động sản:
Độ “hút” của BĐS thể hiện biểu hiện hữu hình dưới dạng
khác nhau như:

Lợi tức là lợi ích cơ bản của rất nhiều loại dự án.


Những kỳ vọng lượng hóa do biến động của XH và nền KT.

Lợi ích tài chính dự tính (chi phí cơ hội hiện khi đầu tư).

Khả năng tự kiểm soát đầu tư (quyền từ chủ cá nhân)

Sự tương tác an toàn trong hoạt động đầu tư BĐS với các biến
số giá cả và lạm phát.

BĐS vẫn được coi là tài sản cố định, không có khấu hao hữu
hình.

BĐS được coi là hạng mục quan trọng trong “giỏ hàng hóa”
của các “tay săn lợi nhuận” trên thị trường đầu tư.
13
I. Tổng quan thị trường bất
động sản
I.1. Khái niệm về thị trường bất động sản
Thị trường BĐS có thể được định nghĩa là nơi hàng hoá và
dịch vụ BĐS được trao đổi – nơi mà cơ chế được ảnh
hưởng bởi mong muốn của những người tham gia trên
thị trường cũng như những can thiệp của chính phủ và
hệ thống chính trị vào thị trường.
14
I. Tổng quan thị trường bất
động sản
I.2. Đặc điểm của thị trường bất động sản
- Thị trường bất động sản là một thị trường kém hoàn
hảo (thông tin bất đối xứng, phản ứng chậm…)

- Giao dịch trong thị trường bất động sản rất phức tạp
- Sự khan hiếm ngày càng cao của đất đai
- Thị trường bất động sản chi phối mạnh mẽ một trong
những yếu tố đầu vào quan trọng nhất của các ngành
sản xuất kinh doanh
- Thị trường bất động sản dễ bị phân khúc
- Thị trường bất động sản rất nhạy cảm
15
II. Phân loại thị trường bất động
sản
II.1. Các phân mảng của thị trường bất
động sản theo phân loại

Thị trường bất động sản, về cơ bản
được chia thành hai phân nhóm lớn:
+ Thị trường tài sản
+ Thị trường không gian xây dựng.

Thị trường tài sản được chia thành:
+ Thị trường bất động sản để ở
+ Thị trường bất động sản không để ở
16
II. Phân loại thị trường bất động
sản
II.1. Các phân mảng của thị trường bất
động sản theo phân loại
Bất động sản để ở
- Thị trường đất đô thị: Tiền thuê và giá
-
Thị trường nhà đô thị: Cơ cấu đặc trưng

và mật độ

Thị trường nhà chung cư: Hộ gia đình,
giá và tài chính

Thị trường quản lý nhà ở: Di chuyển,
bán và cho thuê
17
II. Phân loại thị trường bất động
sản
II.1. Các phân mảng của thị trường bất
động sản theo phân loại

Thị trường để ở đô thị được phân nhỏ hơn thành thị trường nhà ở,
chung cư và thị trường quản lý nhà.

Thị trường tài sản không để ở được chia thành thị trường địa
điểm phát triển sản xuất, thị trường văn phòng cho thuê.

Thị trường không gian xây dựng bao gồm: thị trường đất nông
thôn, thị trường đất đô thị.
18
II. Phân loại thị trường bất động
sản
II.1. Các phân mảng của thị trường bất động sản theo
phân loại
Thị trường bất động sản không để ở.
- Lựa chọn địa điểm để ở, phi tập trung hoá lao động và
thành phố nhiều trung tâm
- Thị trường địa điểm nhỏ lẻ và thị trường cạnh tranh

- Quản lí điều hành của thị trường tài sản không để ở
- Thị trường văn phòng cho thuê tại các thành phố lớn và
thị trường công nghiệp
19
II. Phân loại thị trường bất động
sản
II.2 Thị trường bất động sản theo liệt kê
II.2.1. Thị trường không gian xây dựng theo liệt kê

Thị trường khu công nghiệp, khu chế xuất, khu kinh
tế

Thị trường khu đô thị mới

Thị trường căn hộ chung cư, văn phòng cho thuê

Thị trường các khu du lịch, khu vui chơi giải trí

Thị trường nhà ở khu đô thị cũ

Thị trường nhà ở, đất ở nông thôn

Thị trường đất nông nghiệp

Thị trường nhà ở xã hội

Thị trường nhà cho người lao động các khu công
nghiệp tập trung
20
II. Phân loại thị trường bất động

sản
II.2. Thị trường bất động sản theo liệt kê
II.2.2. Thị trường tài sản theo liệt kê

Thị trường trái phiếu bất động sản

Thị trường cổ phiếu bất động sản

Thị trường tín dụng bất động sản

Thị trường thế chấp bất động sản

Thị trường thế chấp thứ cấp bất động sản

Thị trường cho thuê bất động sản

Thị trường quản lý bất động sản

Thị trường thông tin bất động sản

Thị trường đào tạo bất động sản
21
II. Phân loại thị trường bất động
sản
II.2. Các hoạt động kinh doanh bất động sản
II.2.1. Đầu tư bất động sản

Nhà đầu tư tiềm năng (Cá nhân, doanh
nghiệp, đầu tư sử dụng, đầu tư kinh doanh…)


Tìm kiếm nguồn vốn

Tìm kiếm cơ hội

Tìm kiếm nhà đầu tư phát triển

Lựa chọn phương án

Quyết định đầu tư
22
II. Phân loại thị trường bất động
sản
II.2. Các hoạt động kinh doanh bất động sản
II.2.1. Đầu tư bất động sản
Nhà đầu tư tài chính (Tổ chức trong nước, tổ chức ngoài nước…)

Tìm kiếm nguồn tài chính

Tìm kiếm người sử dụng tài chính

Tính toán lựa chọn phương án,đối tác, đối thủ

Quyết định phương án đầu tư
23
II. Phân loại thị trường bất động
sản
II.2. Các hoạt động kinh doanh bất động sản
II.2.1. Đầu tư bất động sản
Nhà đầu tư xây dựng (các nhà đầu tư trong nước, các nhà đầu tư
ngoài nước…)


Tìm kiếm công nghệ

Tìm kiếm nhà đầu tư phát triển

Tìm kiếm nguồn vật tư nguyên liệu

Tìm kiếm các khách hàng
24
II. Phân loại thị trường bất động
sản
II.2. Các hoạt động kinh doanh bất động sản
II.2.1. Đầu tư bất động sản
Nhà đầu tư phát triển (phát triển dự án trong nước, phát triển dự
án ngoài nước…)

Tìm kiếm cơ hội đầu tư

Tìm kiếm địa điểm đầu tư

Tìm kiếm nguồn tài chính

Tìm kiếm khách hàng tiềm năng
25