Bài giảng môn thị trường bất động sản

TRƯờNG ĐạI HọC KINH Tế QUốC DÂN
KHOA bất động sản & ĐịA CHíNH
BI GING
TH TRNG BT NG SN
H ni 12/2007
thị t$ờng bất động sản
i- tổng quan về bất động sản và thị tờng bất động sản
1.1. Khái niệm, đặc điểm bất động sản
Khái niệm bất động sản
Ti sn l ca ci vt cht dựng vo mc ớch sn xut hoc tiờu dựng. Ti sn bao
gm vt cú thc, tin, giy t tr giỏ c bng tin v cỏc quyn ti sn. Quyền tài sản là
quyền trị giá ợc bằng tiền và có thể chuyển giao trong giao lu dân sự, kể cả quyền sở hữu
trí tuệ. Tài sn bao gồm nhiều loại, tuỳ theo tiêu thức phân chia khác nhau do nhu cầu
quản lý và sử dụng. Nhìn chung, tất cả các nớc ều phân chia tài sản thành 2 loại là bất
ộng sản và ộng sản. Hình thức phân chia này ã có cách ây hàng ngàn năm từ thời La
mã cổ ại và ợc ghi trong Bộ Luật La Mã.
Điều 181 của Bộ Luật Dân sự nớc ta quy ịnh: "Bất động sản là các tài sản
không thể di dời đợc". Nh vậy, BĐS trớc hết phải là tài sản, nhng khác với các tài sản
khác là chúng không thể di, dời ợc. Hay nói cách khác, BĐS là ất ai và những vật thể
cố ịnh gắn với ất ai. Những vật thể gắn với ất ai là những vật thể tồn tại trên ất và
chỉ có thể ợc sử dụng trong trạng thái không tách rời ất hoặc là những vật thể mà khi
dịch chuyển sẽ bị h hại (tính chất, công năng, hình thái sẽ thay ổi) hoặc tốn nhiều công
sức và chi phí nh các công trình kiến trúc, công trình lắp ghép.
Theo iều 181 của Bộ Luật Dân sự nớc ta thì BĐS bao gồm:
- Đất đai:
+ Phải là ất không di dời ợc hoặc di dời ợc nhng không áng kể (những ất ai
di dời nh ất trồng cây cảnh, ất làm vật liệu xây dựng không phải là BĐS);
+ Phải là ất ai ã ợc xác ịnh chủ quyền;
+ Đất ai ó phải ợc o lờng bằng giá trị (căn cứ vào số lợng và chất lợng của ất
ai ó)
- Nhà ở, công trình xây dựng gắn với liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà

ở, công trình xây dựng ó:
+ Nhà cửa xây dựng cố ịnh không thể di dời, hoặc di dời không áng kể: nhà ở,
trung tâm thơng mại, khách sạn, văn phòng (những nhà bạt di ộng của các
gánh xiếc, các lâu ài làm bằng băng á, các nhà nghỉ di ộng trên xe lăn không
phải là BĐS mà là các ộng sản, hoặc công cụ lao ộng);
+ Các công trình xây dựng công nghiệp, giao thông: nh ờng xá, cầu cống, bến
cảng, sân bay, bãi ỗ ợc xây dựng gắn liền với ất ai;
+ Các tài sản khác gắn liền không thể tách rời với công trình xây dựng ó: máy
iều hoà trung tâm, các máy móc thiết bị iều khiển hoạt ộng của công trình,
các cây cảnh trồng cố ịnh tạo cảnh quan cho công trình (những tài sản có thể
tháo rời mà giá trị công dụng của nó không thay ổi thì không phải là BĐS nh:
máy iều hoà di ộng, các chậu cây cảnh trong vờn treo, các tranh ảnh và thiết bị
ồ dùng khác);
+ Các công trình ó phải có khả năng o lờng và lợng hoá thành giá trị theo các
tiêu chuẩn o lờng nhất ịnh (các công trình tôn giáo; các di sản văn hoá thế giới
hoặc quốc gia; các công trình quốc gia không lợng hoá giá trị không coi là
BĐS).
- Các tài sản khác gắn liền với đất đai:
+ _ờn cây lâu năm: bao gồm cả cây trồng và ất trồng cây;
+ Các công trình nuôi trồng thuỷ sản, cánh ồng làm muối;
+ Các công trình du lịch, vui chơi, thể thao
+ Một số công trình khai thác hầm mỏ (hầm lò)
+ Các tài sản khác do pháp luật quy ịnh:
Nhng c im ch yu ca BS
Ngoài những iểm cơ bản ở khái niệm nêu trên, BĐS còn có những ặc iểm cụ
thể sau:
Thứ nhất, bất động sản là hàng hoá có vị trí cố định về vị trí địa lý, về địa điểm và
không có khả năng di dời đợc. Đặc iểm này là do BĐS sản luôn gắn liền với ất ai, mà
ất ai có ất ặc iểm là có vị trí cố ịnh và có giới hạn về diện tích và không gian. Đặc
iểm này ảnh hởng lớn ến thị trờng BĐS, ến kinh doanh BĐS. Do ó, vị trí của BĐS nh

ịa iểm cụ thể, môi trờng kinh tế, chính trị, xã hội, pháp lý, cảnh quan, kết cấu hạ tầng
của hàng hoá BĐS có ý nghiã vô cùng quan trọng ối với giá trị và giá cả BĐS.
Thứ hai, bất động sản là loại hàng hoá có tính lâu bền. Tính lâu bền của hàng hoá
BĐS gắn liền với sự trờng tồn của ất ai, loại tài sản do thiên nhiên ban tặng không thể
bị tiêu huỷ (trừ một số trờng hợp ặc biệt nh: ộng ất, núi lửa, sạt lở). Mặt khác, các
công trình xây dựng, công trình kiến trúc và vật kiến trúc thờng có tuổi thọ cao, có thể
hàng trăm năm. Ngay trong nông nghiệp, BĐS là vờn cây lâu năm cũng có thời gian tồn
tại lâu dài. Tuy nhiên tính lâu bền của hàng hoá BĐS rất khác nhau, tuỳ theo từng loại
BĐS cụ thể. Đặc iểm này ảnh hởng lớn ến chiến lợc kinh doanh, ến ầu t BĐS cũng nh
công tác quản lý, sử dụng BĐS.
Thứ ba, hàng hoá bất động sản mang tính cá biệt và khan hiếm. Sở dĩ nh vậy là do
sự khan hiếm và tính có hạn của diện tích bề mặt trái ất cũng nh của từng vùng, từng ịa
phơng, từng khu vực, từng thửa ất. Tính phức tạp của ất ai về ịa hình, chất ất, vị trí,
cảnh quan ã tạo nên sự khan hiếm và tính cá biệt của hàng hoá BĐS. Mặt khác, chính sự
a dạng trong ý tởng ến thiết kế xây dựng, chế tạo của chủ ầu t cũng nh của các kiến
trúc s, các công trình s và các nhà thiết kế cũng tạo nên tính cá biệt (tính dị biệt) của hàng
hoá BĐS.
Thứ t, hàng hoá bất động sản mang nặng yếu tố tập quán, thị hiếu và tâm lý xã
hội. Nhìn chung hàng hoá ều có ặc iểm này, nhng với hàng hoá BĐS thì ặc iểm này
nổi trội hơn. Sở dĩ nh vậy là vì nhu cầu về BĐS ở mỗi khu vực, mỗi quốc gia, mỗi dân tộc
chịu ảnh hởng mạnh mẽ bởi yếu tố tập quán, thị hiếu và tâm lý xã hội, thậm chí, còn bao
gồm cả yếu tố tín ngỡng, tôn giáo, tâm linh của dân c ở ó.
Thứ năm, hàng hoá bất động sản chịu ảnh hởng lẫn nhau. Giữa các hàng hoá BĐS
có sự tác ộng và ảnh hởng lẫn nhau khá mạnh mẽ. Sự ra ời hay sự hoàn thiện của hàng
hoá BĐS này là iều kiện ể ra ời hoặc mất i, ể tăng thêm hoặc giảm bớt giá trị và giá
trị sử dụng của hàng hoá BĐS kia. Thí dụ, việc xây dựng các công trình hạ tầng kỹ thuật
và hạ tầng xã hội sẽ làm tăng vẻ ẹp, sự tiện lợi và giá trị của các công trình xây dựng
trong khu vực. Sự ra ời của một con ờng mới sẽ dẫn ến sự ra ời của những tụ iểm
dân c hay các khu công nghiệp, du lịch, thơng mại, dịch vụ bám theo trục ờng ó.
Thứ sáu, hàng hoá bất động sản có chịu sự chi phối mạnh mẽ của pháp luật và

chính sách của Nhà nớc. BĐS là loại tài sản quan trọng của mỗi quốc gia, mỗi dân tộc,
mỗi cơ quan ơn vị cũng nh của mỗi ngời dân. Các quan hệ giao dịch về BĐS thờng có
tác ộng rất mạnh ến hầu hết những hoạt ộng kinh tế và xã hội. Để tăng cờng vai trò
của mình, nhà nớc phải quan tâm hơn ến BĐS, dó ó buộc phải ban hành nhiều văn bản
pháp luật, nhiều chủ trơng, chính sách nhằm thực hiện việc quản lý chúng. Mặt khác, BĐS
gắn liền với ất ai mà ất ai, ở bất cứ quốc gia nào cũng có pháp luật về ất ai và do
ó, nhìn chung, BĐS chịu sự chi phối mạnh mẽ của pháp luật và sự quản lý của Nhà nớc.
Thứ bảy, hàng hoá bất động sản phụ thuộc nhiều vào năng lực quản lý. _ì BĐS
thờng có giá trị lớn, bao gồm nhiều chủng loại nên việc quản lý chúng khá phức tạp, do
ó, òi hỏi ngời quản lý phải có năng lực cao và chi phí quản lí cũng phải cao hơn so với
các hàng hoá thông thờng. Đặc biệt vấn ề ầu t xây dựng các công trình xây dựng rất
phức tạp, vấn ề kinh doanh hay cho thuê ất ai, các công trình xây dựng, nhà ở, văn
phòng cũng òi hỏi cần có những nghiên cứu cụ thể và chi phí cho quản lý cũng rất cao.
1.2. Khái niệm, đặc điểm của thị tờng bất động sản
Thị trờng bất động sản
Có nhiều cách hiểu khác nhau về thị trờng bất ộng sản, song các quan niệm cùng
có một iểm chung khái quát về thị trờng bất ộng sản là tổng hoà các quan hệ giao dịch
về bất ộng sản ợc thực hiện thông qua các quan hệ hàng hoá tiền tệ. Bất ộng sản bao
gồm nhiều loại khác nhau, song mọi bất ộng sản ều gắn liền không tách rời yếu tố ất
ai. Do vậy, các ặc trng của hàng hoá và thị trờng ất ai luôn là yếu tố óng vai trò
trọng tâm và chi phối toàn bộ hoạt ộng của thị trờng bất ộng sản.
Các hình thái thô sơ nhất của thị trờng BĐS thông qua việc mua bán trao ổi
ã có từ lâu: Từ thời Trung Hoa cổ ại, thời _ua Ai Cập và Ba T cổ Ngày nay trải
qua nấc thang tiến hoá của nhân loại, các lực lợng thị trờng, tức là lực lợng cung và
cầu ã trở thành những thực thể ngày càng a dạng, tinh vi, phức tạp giống nh bàn
tay vô hình, hớng dẫn lâu dài về sự phân phối tài nguyên và các nguồn lực xã hội
ến những nơi sử dụng hiệu quả nhất, mà bất cứ sự can thiệp thô bạo nào của Nhà
nớc ối với thị trờng cũng có thể làm cho nó biến dạng và trở nên khó iều khiển hơn.
Trong bối cảnh ó, việc nhận thức quan iểm về thị trờng nói chung, thị trờng BĐS
nói riêng, nhận dạng các hình thái và tìm hiểu các phơng thức ứng xử của những ngời

tham gia thị trờng ã trở thành vấn ề lý thú và hấp dẫn, nhất là trong thời oạn
chuyển sang nền kinh tế thị trờng nh ở nớc ta.
Thị trờng BĐS là hợp phần bắt buộc của sản xuất hàng hoá BĐS. Nó ra ời và
phát triển cùng với sự ra ời và phát triển của sản xuất hàng hoá BĐS.
Có nhiều ịnh nghĩa và cách hiểu khác nhau về thị trờng BĐS. Tuy nhiên một cách
hiểu khái quát và phổ biến nhất về thị trờng BĐS là nơi tổng hoà các quan hệ trao ổi
hàng hoá BĐS, tức là quan hệ giao dịch giữa ngời mua và ngời bán, giữa cung và cầu và
thực hiện các quan hệ chuyển dịch về giá trị BĐS.
Tất cả các quan hệ giao dịch về BĐS thông qua quan hệ hàng hoá, tiền tệ ợc coi là
quan hệ thị trờng và tạo nên thị trờng BĐS. Thị trờng BĐS chỉ ra ời khi mà trong xã hội
có sự trao ổi mua, giao dịch bán về hàng hoá BĐS. Theo dòng lịch sử thì ất ai là loại
hàng hoá BĐS ầu tiên. Khi chế ộ sở hữu về ất ai ợc xác lập, khi mà các hoạt ộng
kinh tế phát triển, nhu cầu sử dụng ất ể phục vụ sản xuất và ời sống tăng lên thì quan
hệ về ất ai cũng phát triển và ất ai trở thành hàng hoá. Nh vậy, sự ra ời và phát triển
của thị trờng BĐS gắn liền với quá trình ất ai chuyển thành hàng hoá do tất yếu của nhu
cầu sử dụng ất và sự phát triển của các hoạt ộng kinh tế - xã hội. Trên thực tế nội dung
cơ bản của thị trờng BĐS và cũng là cách quan niệm phổ biến hiện nay về thị trờng BĐS
theo nghĩa hẹp, ó là thị trờng nhà ất. _ì BĐS nhà, ất vừa mang ý nghĩa kinh tế, chính
trị xã hội to lớn, và trong thị trờng BĐS thì thị trờng nhà ất ợc hình thành rõ rệt và vận
hành sôi ộng nhất. Thị trờng ất ai là một bộ phận của thị trờng BĐS. _ì vậy, nó gắn
liền với sự ra ời và phát triển của thị trờng BĐS. Thị trờng ất ai trớc hết ợc hiểu là nơi
diễn ra các hành vi mua và bán hàng hóa quyền sử dụng ất ai cũng nh dịch vụ gắn liền
với hàng hóa ó. Quá trình trao ổi - mua và quyền sử dụng ất luôn vận ộng và phát
triển làm cho các phơng thức giao dịch, trao ổi cũng diễn ra nhiều dạng khác nhau.
Bất ộng sản khác với các hàng hoá khác ở chỗ chúng không chỉ ợc mua bán, mà
còn là ối tợng của nhiều giao dịch khác nh cho thuê, thế chấp, chuyển dịch quyền sử
dụng. Do ó, thị trờng BĐS hoàn chỉnh không thể chỉ là quan hệ giữa ngời mua và ngời
bán về BĐS mà còn là nơi diễn ra các giao dịch liên quan ến BĐS nh cho thuê, thế chấp,
bảo hiểm và chuyển dịch quyền sử dụng BĐS
Do vậy, thị trờng BĐS ợc hiểu nh sau: Thị trờng bất động sản là tổng thể các

giao dịch về bất động sản dựa trên các quan hệ hàng hoá, tiền tệ diễn ra trong một
không gian và thời gian nhất định. Trong cách diễn ạt thông thờng, khái niệm thị trờng
thị trờng BĐS thờng ợc nhắc ến là nơi diễn ra các quan hệ giao dịch về bất động sản,
tại đó những ngời mua và ngời bán tác động qua lại lẫn nhau để xác định giá cả và số
lợng hàng hoá và dịch vụ bất động sản đợc giao dịch. Trong cách diễn ạt này, khái
niệm "nơi" không phải ơn thuần là chỉ ịa iểm mà nó bao hàm các yếu tố không gian
và thời gian khi các quan hệ giáo dịch về BĐS diễn ra.
Nhng c im ch yu ca th trng bt ng sn
Hàng hoá BĐS là loại hàng hoá ặc biệt, khác với các loại hàng hoá nên thị trờng
BĐS cũng có những ặc iểm riêng.
Thứ nhất, Tớnh cỏch bit gia hng hoỏ vi a im giao dch
Đối với hàng hoá thông thờng, ịa iểm giao dịch thờng là ở nơi hiện diện của
hàng hoá giao dịch, còn ối với hàng hoá BĐS, ịa iểm giao dịch lại cách biệt với hàng
hoá BĐS giao dịch. Đó là do ặc iểm của hàng hoá BĐS: có vị trí cố ịnh, không thể di
dời ợc. Hoạt ộng giao dịch BĐS thờng ợc tiến hành trên các chợ hàng hoá BĐS ảo.
Các chợ này rất a dạng, có thể là các trung tâm giao dịch lớn (chợ ịa ốc), cũng có thể là
một ịa iểm với nhỏ hẹp với các vật dụng ơn sơ tối thiểu, cũng có thể tại nhà riêng, tại
nhà hàng, quán nớc, qua mạng internet ều tạo nên chợ giao dịch BĐS.
Quan hệ giao dịch BĐS không thể kết thúc ngay tại ịa iểm giao dịch hay chợ
giao dịch mà phải trải qua các khâu nh:
- Đàm phán tại chợ giao dịch, cung cấp cho nhau các thông tin về BĐS giao dịch;
- Kiểm tra thực ịa ể xác nhận tính có thực và kiểm tra ộ chính xác của thông tin về
BĐS;
- Đăng ký pháp lý.
Từ ặc iểm này cho thấy:
- Kiểm soát thị trờng BĐS không thể nh với thị trờng các hàng hoá khác bày bán
trên sạp hàng: tem nhãn, xuất xứ nguồn gốc, chất lợng mà phải thông qua quan hệ ăng
ký pháp lý bắt buộc.
- Quan hệ giao dịch BĐS không thể tiến hành trong một thời gian ngắn, do ó dễ
gặp các biến cố của thực tiễn nh biến ộng của giá cả, thay ổi của pháp luật hay sự thay

ổi của các iều kiện môi trờng. Điều ó buộc các bên phải ấn ịnh quan hệ giao dịch
trong một thời iểm nhất ịnh; thời gian diễn ra các khâu của quá trình giao dịch càng
kéo dài, tính rủi ro càng cao, do vậy muốn nâng cao tỷ lệ thành công của các giao dịch
BĐS thì iều quan trọng là tìm các giải pháp rút ngắn khoảng thời gian diễn ra các khâu
của quá trình giao dịch.
- Mọi ối tợng tham gia vào thị trờng BĐS ều phải trải qua ầy ủ các khâu giao
dịch trên. Đó là iều có tính chất bắt buộc ối với thị trờng BĐS chính thức, có kiểm soát
của Nhà nớc.
Thứ hai, thị trờng bất động sản thực chất là thị trờng giao dịch các quyền và lợi ích chứa
đựng giao dịch trong bất động sản
Đặc iểm này do ặc iểm của ất ai quy ịnh. Đặc iểm của ất ai là không
hao mòn hay không mất i (trừ các trờng hợp ặc biệt) và ngời có quyền sở hữu hay có
quyền sử dụng ất ai không sử dụng ất ai nh các hàng hoá khác. Điều mà họ mong
muốn là các quyền hay các lợi ích do ất ai mang lại. Do ó, khi xem xét giá cả ất ai,
không thể xác ịnh giá trị của nó nh xác ịnh giá trị của các hàng hoá thông thờng mà
phải xác ịnh dựa trên khả năng sinh lợi của ất ai và khả năng sinh lợi của vốn ầu t
vào ất ai.
Thứ ba, thị trờng bất động sản mang tính vùng và tính khu vực sâu sắc.
Bất ộng sản có ặc iểm là không thể di dời ợc, gắn liền với những iều kiện tự
nhiên, kinh tế, xã hội của từng vùng, từng khu vực. Do ó, cung và cầu BĐS ở các vùng,
các khu vực rất phong phú và a dạng, từ số lợng, kiểu cách, mẫu mã, chất lợng ến quy
mô và trình ộ phát triển. Mặt khác, BĐS còn có ặc iểm là phụ thuộc vào tâm lý, tập
quán, thị hiếu, do ó, mỗi vùng, mỗi khu vực cùng có những ặc trng riêng về cung và
cầu BĐS. Ngời ta không thể di dời BĐS từ nơi này sang nơi khác, cũng nh không thể di
chuyển tâm lý, tập quán thị hiếu từ vùng này, khu vực này sang vùng khác, khu vực khác,
do ó, thị trờng BĐS mang tính vùng và tính khu vực sâu sắc. Thực tế cho thấy, thị trờng
BĐS ở các ô thị, ở các vùng ang trong quá trình ô thị hoá, ở các trung tâm kinh tế,
chính trị, văn hoá, du lịch thờng có quy mô, trình ộ phát triển cao hơn so với các vùng
khác.
Từ ặc iểm này cho thấy sự biến ộng các quan hệ giao dịch BĐS thờng chỉ diễn

ra ở từng vùng, quan hệ cung cầu giá cả BĐS chỉ ảnh hởng trong một vùng, một khu vực
nhất ịnh, ít có ảnh hởng hoặc ảnh hởng rất chậm ến thị trờng BĐS của các vùng, các
khu vực khác. Đồng thời, nghiên cứu thị trờng BĐS phải ặt chúng trong từng vùng, từng
khu vực, gắn chúng với các iều kiện thiên nhiên, kinh tế, chính trị, xã hội của vùng, của
khu vực. Không thể lấy quan hệ cung cầu hay giá cả BĐS của vùng này, khu vực này áp
dụng cho vùng khác, khu vực khác.
Thứ t, thị trờng bất động sản là thị trờng không hoàn hảo
Mặc dù thị trờng BĐS có nội dung rất phong phú nhng là thị trờng không hoàn
hảo. Sở dĩ nh vậy là do các thông tin về hàng hoá bất ộng sản và thị trờng BĐS không
ầy ủ và phổ biến rộng rãi nh các loại hàng hoá khác. Sự so sánh giữa các BĐS cùng loại
khó chính xác vì các tiêu chí ánh giá bất ộng sản không chính xác nh ối với các hàng
hoá khác (các kết cấu công trình, chất lợng công trình, vẻ ẹp kiến trúc, vị trí ịa lý ều
ợc o lờng một cách tơng ối, khó chính xác). Bất ộng sản mang tính vùng và khu vực,
chúng không liền kề nhau và không phải bao giờ cũng tìm ợc BĐS cùng loại ể so sánh
cạnh tranh một cách ầy ủ. Hơn nữa, số lợng ngời tham gia cung và cầu về mỗi loại BĐS
ều có số lợng nhỏ, không ảm bảo tiêu chí cho cạnh tranh hoàn hảo.
Đặc iểm này dẫn ến những vấn ề sau:
- Giá cả BĐS không hoàn toàn là giá cả cạnh tranh hoàn hảo, trong nhiều trờng hợp
là giá sản phẩm ơn chiếc, do ó, ngời bán có lợi thế ộc quyền, nhờ ó có thể thu lợi
cao. Giá cả ộc quyền luôn mang lại lợi ích cao cho ngời có quyền ối với BĐS.
- Khi giá cả biến ộng tăng, tính ộc quyền của ngời cung cũng tăng thêm làm giá
cả BĐS sẽ ợc ẩy lên cao tạo nên những cơn sốt về giá. Thị trờng BĐS càng sôi ộng,
càng dễ tạo nên các cơn sốt giá của BĐS.
Thứ năm, cung về bất động sản phản ứng chậm hơn so với biến động về cầu và giá cả bất
động sản.
Đối với các hàng hoá thông thờng, quan hệ cung cầu và giá cả thờng diễn ra theo
quy luật chung là: khi cầu tăng ẩy giá tăng lên sẽ kích thích tăng cung cân bằng với cầu
và giá lại quay trở lại mức cân bằng. Tuy nhiên, ối với hàng hoá BĐS, khi cầu tăng, cung
BĐS không thể phản ứng tăng nhanh nh các loại hàng hoá khác. Đó là do ặc iểm của
BĐS là thời gian ể tạo ra chúng thờng là lâu vì ể xây dựng các công trình xây dựng cần

phải có thời gian tìm hiểu mọi thông tin về ất ai, làm thủ tục chuyển nhợng, xin phép
xây dựng, thiết kế, thi công
Sự phản ứng của cung không kịp cầu sẽ dẫn ến sự biến ộng của giá cả theo hớng
tăng lên, hình thành những cơn sốt giá BĐS. Do vậy, Nhà nớc cần phải can thiệp nhằm
iều chỉnh quan hệ cung cầu về BĐS, ặc biệt là có các giải pháp ể bình ổn thị trờng
BĐS, hạn chế và kiểm soát sự gia tăng của cầu về BĐS không chính áng (nh nạn ầu cơ
sinh ra cầu giả tạo).
Thứ sáu, là thị trờng khó thâm nhập
Sở dĩ nh vậy là vì hàng hoá BĐS không bày bán trên thị trờng nh các loại hàng hoá
khác, ngời mua và bán BĐS không có cơ hội và ủ lợng thông tin ể lựa chọn ợc thị
trờng phù hợp với BĐS cần giao dịch. Hơn nữa, vì BĐS thờng có giá trị lớn, ngời mua và
bán BĐS thờng ít có kinh nghiệm vì họ ít có cơ hội mua hoặc bán (trừ những ngời kinh
doanh chuyên nghiệp).
Do vậy, khi thực hiện các giao dịch trên thị trờng BĐS, cần phải có các nhà t vấn,
môi giới, ó là những ngời ợc ào tạo cơ bản, có kiến thức kinh doanh, am hiểu pháp
luật, nhiều kinh nghiệm. _ới sự tham gia của họ, các giao dịch BĐS sẽ trở nên dễ dàng
hơn. Thực tế cho thấy nếu lực lợng t vấn môi giới kém phát triển thì sự vận hành của thị
trờng BĐS sẽ kém hiệu quả, chi phí giao dịch BĐS sẽ cao.
Do ó, phải coi t vấn, môi giới trong giao dịch BĐS là một nghề chuyên nghiệp
ộc lập. Ngoài việc tổ chức các tổ chức t vấn, môi giới thông thờng, cần phát huy vai trò
của các tổ chức tín dụng trong t vấn, môi giới giao dịch BĐS vì chính các tổ chức này khi
thực hiện nghiệp vụ cho vay ã có những bớc thẩm ịnh pháp lý cần thiết và ịnh giá
BĐS.
Thứ bảy, thị trờng bất động sản chịu sự chi phối của yếu tố pháp luật.
Bất ộng sản là loại tài sản có giá trị lớn, do ó, việc quản lý của Nhà nớc ối với
chúng bằng pháp luật là cơ sở ể bảo ảm an toàn cho các giao dịch BĐS. Mọi BĐS ều
ợc Nhà nớc quản lý nh ăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu, quyền sử dụng,
cũng nh các biến ộng của chúng. Mọi giao dịch BĐS phải có sự giám sát của Nhà nớc,
ặc biệt trong khâu ăng ký pháp lý. Sự tham gia của Nhà nớc vào thị trờng BĐS thông
qua yếu tố pháp luật sẽ làm cho thị trờng BĐS ổn ịnh hơn và an toàn hơn. Bất ộng sản

ợc ăng ký pháp lý theo úng pháp luật sẽ có giá trị hơn, chúng ợc tham gia vào tất cả
các giao dịch, mua bán, chuyển nhợng, trao ổi, cho thuê, thế chấp, góp vốn liên doanh,
cổ phần Hơn nữa, thông qua kiểm soát thị trờng BĐS, Nhà nớc tăng ợc nguồn thu ngân
sách từ thuế ối với các giao dịch BĐS.
Thứ tám, thị trờng bất động sản có mối liên hệ mật thiết với thị trờng vốn.
Đặc iểm này bắt nguồn từ ặc iểm của BĐS là có giá trị lớn, do ó, mọi giao
dịch ầu t kinh doanh BĐS òi hỏi một lợng vốn lớn. Lợng vốn này phải ợc huy ộng từ
thị trờng vốn.
Thực tế cho thấy nếu không có một thị trờng vốn phát triển lành mạnh và ổn ịnh,
thị trờng BĐS cũng không thể phát triển lành mạnh và ổn ịnh ợc. Những khủng hoảng
tài chính trên thế giới ều dẫn ến sự khủng hoảng của thị trờng BĐS. Khi BĐS sụt giá
nhanh sẽ dẫn ến sự gia tăng các khoản nợ khó òi, vì thế, các tổ chức tài chính tín dụng
có thể bị phá sản.
Thứ chín, thị trờng bất động sản là thị trờng mà việc tham gia hoặc rút ra khỏi thị trờng là
vấn đề khó khăn, phức tạp và cần phải có nhiều thời gian.
Sở dĩ nh vậy là vì BĐS thờng là có giá trị lớn, ngời mua trên thị trờng này không
ông, việc mua bán không thể ơn giản và nhanh chóng nh ối với các loại hàng hoá
khác. Bất ộng sản là những yếu tố vật chất lâu bền, khó chuyển ổi công năng và tính
chất, do vậy không dễ dàng gì thay ổi ịnh hớng ầu t khai thác các công trình BĐS. Đặc
iểm này òi hỏi những nhà ầu t tham gia thị trờng BĐS phải xác ịnh hớng ầu t dài
hạn, ồng thời phải tính toán mối quan hệ giữa chu kỳ kinh tế và tuổi thọ vật lý ể quyết
ịnh hớng ầu t.

ii- Phân loại thị t$ờng bất động sản
Tuỳ theo mục tiêu nghiên cứu và tiếp cận ể phân loại thị trờng. Thông thờng ngời ta
phân loại thị trờng bất ộng sản theo 4 cách:
Phân loại dựa vào hàng hoá bất động sản trên thị trờng.
Dựa vào loại hàng hoá bất ộng sản, ngời tâ có thể phân chia thị trờng bất ộng sẩn
thành các thị trờng ất ai, thị trờng nhà ở; thị trờng bất ộng sản dùng trong dich vụ;
thị trờng bất ộng sản dùng cho văn phòng, công sở; thị trờng bất ộng sản công

nghiệp
Phân loại dựa vào tính chất quan hệ trao đổi:
Dựa vào tính chất các mối quan hệ xuất hiện trên thị trờng, ngời ta phân chia thị trờng
bất ộng sản thành thị trờng mua bán; thị trờng thuê và cho thuê; thị trờng thế chấp và
bảo hiểm. _iệc phân chia dựa vào tính chất quan hệ về bất ộng sản giúp cho các nhà
kinh doanh lựa chọn hớng ầu t kinh doanh phù hợp nhất.
Phân loại dựa vào trình tự tham gia thị trờng:
Dựa vào trình tự tham gia, ngời ta có thể phân chia thị trờng bất ộng sản thành thị
trờng chuyển nhợng quyền sử dụng ất ất (Giao, mua, cho thuê) hay còn gọi chung là
thị trờng ất ai; Thị trờng xây dựng các công trình bất ộng sản ể bán và cho thuê
(thị trờng sơ cấp); Thị trờng bán hoặc cho thuê lại bất ộng sản (gọi là thị trờng thứ
cấp)
Phân loại theo mức độ kiểm soát của nhầ nớc:
Dựa vào mức ộ kiểm soát, ngời ta phân chia thị trờng bất ộng sản thành Thị trờng
chính thức hay thị trờng có kiểm soát và Thị trờng phi chính thức, hay thị trờng không
kiểm soát
iii- các yếu tố của thị t$ờng bất động sản
1- Cầu và phân loại cầu hàng hoá BĐS
Cầu nhà ất là khối lợng nhà ất mà ngời tiêu dùng sẵn sàng chấp nhận và có khả năng
thành toán với một mức giá nhất ịnh ể nhận ợc khối lợng nhà ất ó trên thị trờng.
Sự xuất hiện nhu cầu sử dụng về một dạng nhà ất nào ó mà mỗi ngời không tự thoã
mãn ợc và ngời tiêu dùng có khả năng thanh toán về nhu cầu ó và phải có thị trờng
ể nhu cầu có khả năng thanh toán ợc thực hiện.
Cầu về ất ai bao gồm ất ai cho sản xuất, ất ai cho công nghiệp, giao thông, các
công trình công cộng, dịch vụ, du lịch, cầu về ất xây dựng các loại nhà và các công
trình bất ộng sản khác Cầu về nhà ở: cầu về nhà ở kéo theo ó là ất ai ể xây dựng
nhà ở. Cầu về ất ở và nhà ở là cầu xuất hiện rộng rãi nhất và sôi ộng nhất trên thị
trờng bất ộng sản. Do ó thị trờng nhà ất là thị trờng sôi ộng nhất và là chủ yếu
trong thị trờng bất ộng sản. Trên thị trờng bất ộng sản, trong quan hệ thơng mại,
ngoài cầu nhà ất thông thờng , còn xuất hiện cầu giả tạo của những ngời buôn bán bất

ộng sản. Đó là cầu của những nhà ầu t buôn bán bất ộng sản mua ất và nhà ở ể
ầu cơ trục lợi. Điều ó làm tăng giả tạo nhu cầu về nhà ở, có thể gây ra căng thẳng
thêm quan hệ cung cầu nhà ở và làm giá nhà ất tăng lên tại thời iểm nhất ịnh.
Có nhiều nhân tố là các biến số tác ộng ến sự thay ổi của cấu về bất ộng sản. Sự
gia tăng dân số là áp lực lớn làm gia tăng nhu cầu về ất ở và nhà ở. Dân số tăng làm
tăng số lợng gia ình ộc lập dẫn ến nhu cầu về diện tích nhà ở của các hộ gia ình
tăng lên. Dân số tăng kéo theo quy mô từng hộ gia ình tăng lên dẫn ến diện tích nhà
ở cũng tăng lên. Sự gia tăng dân số không phải làm gia tăng nhu cầu về nhà ở mà còn
làm tăng nhu cầu về hoạt ộng dịch vụ thơng mại, du lịch, văn hoá, giáo dục dẫn
ến làm tăng nhu cầu về ất ai, nhất là tại các vùng trung tâm. Sự thay ổi về mục
ích sử dụng ất ai giữa các hoạt ộng sản xuất khác nhau, giữa các lĩnh vực khác
nhau sẽ làm nẩy sinh cơ cấu cầu về ất ai có thay ổi. Cùng với quá trình phát triển
kinh tế, xã hội, việc chuyển mục ích sử dụng ất sang phục vụ cho việc phát triển nhà
ở, kết cấu hạ tầng cho nhu cầu về các loại ất làm công sở, văn phòng, trung tâm dịch
vụ và thơng mại tăng lên rất nhiều. Điều ó tác ộng ến làm thay ổi giá cả trao ổi
về cùng một loại ất, cùng một vị trí nhng khác nhau về mục ích sử dụng. _iệc làm
mới có thu nhập là cơ sở, iều kiện nâng cao chất lợng ời sống. Đó là cơ sở cho phần
lớn nhu cầu trở thành các nhu cầu có khả năng thanh toán. Khi thu nhập tăng thì nhu
cầu về nhà ở và ất ở tăng lên rõ rệt. Quá trình ô thị hoá là quá trình tập trung dân c
vào các ô thị và mở rộng không gian của ô thị. Quá trình ó tác ộng làm thay ổi
căn bản nhất về cầu nhà ở ô thị, kết cấu cầu nhà ở ô thị cũng nh nhà với chức năng
làm văn phòng, thơng mại, dịch vụ Mốt và thị hiếu nhà ở, sự phát triển và hoàn thiện
hệ thống kết cấu hạ tầng, những chính sách của chính phủ ều là những biến số quan
trọng làm thay ổi cầu bất ộng sản.
Để o lợng sự tác ộng của các nhân tố ến sự thay của cầu, ngời ta sử dụng hẹ số co
giãn. Độ co giãn của cầu về bất ộng sản là mối quan hệ so sánh giữa tốc ộ thay ổi
của cấu so với tốc ộ thay ổi của các yếu tố tác ộng.
ED = Tỷ lệ % thay ổi số lợng cầu / Tỷ lệ % thay ổi của yếu tố tác ộng
Từ công thức trên cho thấy: Hệ số ED càng lớn có nghĩa là số lợng cầu nhà ở càng
nhạy cảm với nhân tố tác ộng, nhân tố này sẽ làm thay ổi rất lớn của lợng cầu.

2. Cung bất động sản
Cung bất ộng sản trên thị trờng là toàn bộ khối lợng hàng hoá bất ộng sản sẵn sàng
a ra thị trờng ể trao ổi tại một thời iểm nào ó với một mức giá giới hạn nhất ịnh.
Các iều kiện hình thành cung bất ộng sản trên thị trờng: Ngời chủ sở hữu bất ộng
sản có nhu cầu bán, giá cả phải phù hợp với sức mua (khả năng thanh toán) ợc coi là
giá thị trờng ợc cả ngời mua và ngời bán bất ộng sản chấp nhận.
Nguồn cung bất ộng sản bao gồm nguồn cung từ Nhà nớc, do các cơ quan, doanh
nghiệp nhà nớc ầu t xây dựng nhà ở bằng nguồn vốn ngân sách và các quỹ nhà ở khác
thuộc sở hữu nhà nớc. Thông qua khu vực công cộng, nhà nớc can thiệp, iều tiết vào
quan hệ cung cầu bất ộng sản trên thị trờng. Bên canh jkhu vực Nhà nớc, nguồn cung
bất ộng sản chủ yếu ợc hình thành từ khu vực t nhân. Đây là khu vực hoạt ộng phát
triển bất ộng sản không bằng vốn ngân sách nhà nớc do các tổ chức, các công ty hoặc
cá nhân thực hiện tuân thủ theo các quy tắc chính thức của nhà nớc về quản lý xây
dựng và phát triển nhà ở. Nhà nớc iều tiết khu vực này thông qua quy hoạch, các quy
tắc quy ịnh và tiêu chuẩn xây dựng. Mục ích chính của các công ty phát triển nhà ở t
nhân là thu lợi nhuận tối a. Do vậy, nếu ể phát triển tự do khu vực nhà ở t nhân luôn
hớng vào việc xây dựng các khu nhà ở có lợi nhuận và thu nhập lớn, không chú ý ền
tính xã hội và môi trờng. Khu vực nhà ở không chính thức là hoạt ộng xây dựng nhà ở
hoàn toàn ộng lập với những khuôn khổ, quy tắc, quy ịnh của chính phủ. Trong iều
kiện luật pháp không ợc quy ịnh chặt chẽ, rõ ràng, những quy ịnh về quyền sở hữu
và quyền sử dụng nhà ở không ầy ủ thì hoạt ộng kinh doanh nhà ở không chính
thức càng phát triển và cơ hội làm giàu cho các nhóm ngời thâu tóm thị trờng en
này. Đây là những nhà ở cha có ủ iều kiện ể thừa nhận theo các quy ịnh pháp lý.
Điều này òi hỏi tăng cờng quản lý nhà nớc thông qua các công cụ pháp luật, quy
hoạch, kế hoạch
Có nhiều nhân tố ảnh hởng ến cung bất ộng sản trên thị trờng, trong ó nhân tố có
tính chất quyết ịnh là cung về quỹ ất phát triển bất ộng sản trong quy hoạch của
chính phủ. Đây là cơ sở quan trọng nhất quyết ịnh ến tổng cung về nhà ất. Sự phát
triển của hệ thống kết cấu hạ tầng cũng là một nhân tố quan trọng làm thay ổi lợng
cung nhà ất. Các yếu tố ầu vào và chi phí phát triển nhà ở. Nguồn nguyên liệu vật

liệu cho xây dựng nhà sẵn có, phong phú thì làm cho tốc ộ xây dựng nhà ở mạnh hơn.
Giá cả nguyên vật liệu xây dựng thấp thì giá thành xây dựng thấp làm tăng khả năng
cung về nhà ở. Pháp luật và chính sách của Nhà nớc mặc dù không làm thay ổi về yếu
tố vật chất song nó lại có vai trò rất lớn trong việc a các nguồn bất ộng sản vào lu
thông làm thay ổi nguồn cung bất ộng sản trên thị trờng.
Đối với các hàng hoá thông thờng, cung hàng hoá thờng có co giãn thuận chiều so với
nhân tố giá cả. Đối với cung về hàng hoá bất ộng sản tình hình lại không hoàn toàn nh
vậy. Độ co giãn cung nhà ất so với biến ộng của giá cả nhà ất nói chung là rất nhỏ
thậm chí còn nhận giá trị âmnhỏ? Điều này là do: Khi giá ất tăng lên ến một bộ phận
ất ai thuộc quy hoạch cho ất ang ở tăng lên hoặc các loại ất khác chuyển sang
mục ích sử dụng cho ất ở tăng lên. Nhng số lợng cung ất ở ó bị hạn chế bởi tổng
quỹ ất ở và sự ràng buộc chặt chẽ về pháp luật và chính sách của chính phủ. Khi giá
nhà ất tăng lên nhng cung nhà ất không phản ứng mau lẹ theo sự tăng lên của giá cả,
bởi vì việc xây dựng nhà ở òi hỏi vốn lớn và thời gian xây dựng dài nên lợng cung nhà
ất a vào thị trờng cũng bị hạn chế.
3- Quan hệ cung cầu bất động sản
Khi cung nhỏ hơn cầu có nghĩa là khối lợng hàng hoá cung ứng trên thị trờng không
áp ứng ợc nhu cầu dẫn ến giá cả thị trờng hàng hoá ó tăng lên. Khi cung bằng cầu
có nghĩa là khối lợng hàng hoá áp ứng ủ nhu cầu sẽ dẫn ến giá cả cân bằng và
không thay ổi. Khi cung lớn hơn cầu tức là khối lợng hàng hoá cung ứng vợt quá cầu
làm giá cả thị trờng giảm xuống.
Trong thị trờng cạnh tranh, giá cả iều tiết lợng cung cầu. Giá cả thị trờng của một
hàng hoá nào ó tăng lên sẽ kích thích cung làm cho khối lợng cung tăng lên, ồng
thời hạn chế càu làm cho cầu giảm xuống. Ngợc lại, trong trờng hợp giá cả thị trờng
giảm xuống thì sẽ kích thích cầu, hạn chế cung ( cầu tăng, cung giảm ). Do ó, thông
qua giá cả thị trờng nhận biết ợc quan hệ cung cầu và tác ộng trở lại cung cầu, hình
thành cung cầu mới phù hợp với sản xuất và tiêu dùng xã hội. Giới hạn thấp nhất của
giá cả thị trờng là chi phí sản xuất, giới hạn cao nhất là sự chấp nhận của ngời tiêu
dùng. Quan hệ giữa cung và cầu ối với mọi mặt hàng hoá và dịch vụ trên ây là quan
hệ mang tính chất quy luật, nhng ể nhận biết ợc sự vận ộng của cung cầu thị trờng

yêu cầu chúng ta phải xem xét ầy ủ ặc tính và những nhân tố tác ộng ến lợng
cung cầu bất ộng sản. Nh trên ã trình bày, cung cầu bất ộng sản chịu ảnh hởng của
nhiều nhân tố. Sự thay ổi của bất cứ yếu tố nào ều có ảnh hởng ến lợng cung hoặc
lợng cầu, làm cung hoặc cầu chuyển dịch và giá cân bằng trên thị trờng bất ộng sản sẽ
thay ổi.
Mặc dù tổng cung và tổng cầu về bất ộng sản là cố ịnh. Tuy vậy, cung ất cho từng
mục ích sử dụng cụ thể có thể thay ổi. _iệc xây dựng nhà thờng mất nhiều thời gian,
bởi vậy cung nhà ất không thể phản ứng nhanh chóng ối với sự thay ổi của cầu.
P1
P2
D2
D1
E2
E1
Giá
Q2 Q1
Q (Sản lợng)
S
Trong ngắn hạn : cung một loại nhà ất cụ thể có thể hoàn toàn không co giãn. _í dụ:
Nhà ở cho thuê. Nhà ở cho thuê ở một thành phố với số lợng nhất ịnh. Nhng trong
một thời hạn hết sức ngắn , cầu thuê nhà ở tăng lên làm cho giá thuê nhà tăng lên.
Q (Sản lợng)
Q1 Q2
Giá
E2
E1
D1
S nh
D2
P1

P2
Nh vậy, cung ngắn hạn ít co giãn hơn cung dài hạn và một sự thay ổi lợng cầu cũng
làm cho giá cả nhà ất trong ngắn hạn thay ổi mạnh hơn trong dài hạn.
P1
P2
D2
D1
E2
E1
Giá
Q2 Q1
Q (Sản lợng)
S dh
Đồ thị về ờng cung dài hạn
Trong dài hạn: Tiền thuê nhà cao hơn khuyến khích ngời ta sửa sang và xây thêm nhà
cho thuê, nên lợng cung tăng dẫn ến giá thuê nhà giảm xuống.
Trong ngắn hạn khi cầu tăng, cung nhà ất ít co giãn nên giá cả tăng mạnh. Trong dài
hạn, cung dài hạn co giãn nhiều hơn cung ngắn hạn nên giá tăng ít hơn sơ với ngắn
hạn .
_ới những phân tích trên ây cho thấy, việc dịch chuyển ờng cung sang phải hoặc
sang trái chịu tác ộng của nhiều nhân tố. Những nhân tố chủ yếu: chính sách về nhà
ất của chính phủ (chính sách giao ất và quyền sử dụng ất ở, chính sách cho thuê
ất, thuê nhà ất quy ịnh thủ tục về xây dựng, quy hoạch ất ai và phát triển ô
thị ) kết cấu hạ tầng, ầu t xây dựng phát triển kinh doanh nhà ở. Mặc dù cung nhà
ất có xu hớng làm dịch chuyển ờng cung về bên phải, nhng trong bối cảnh ờng cầu
cũng luôn luôn tăng lên và thậm chí tăng còn nhanh hơn, thờng xuyên hơn so với sự gia
tăng về tính thời iểm. Do vậy, mặc dù ờng cung có xu hớng dịch chuyển sang phải
song sự giảm giá nhà ất chỉ tạm thời, thị trờng nhanh lấy lại sự cân bằng cung cầu và
giá nhà ất tăng lên là một xu hớng bền vững.
iV- xu hớng phát t$iển của thị t$ờng bất động sản

4.1. Sự a đời thị tờng bất động sản ở Việt Nam.
Có nhiều cách hiểu khác nhau về thị trờng BĐS, song các quan niệm cùng có một
iểm chung khái quát về thị trờng BĐS là tổng hoà các quan hệ giao dịch về bất ộng sản
ợc thực hiện thông qua các quan hệ hàng hoá tiền tệ. Bất ộng sản bao gồm nhiều loại
khác nhau, song mọi BĐS ều gắn liền không tách rời yếu tố ất ai. Do vậy, các ặc trng
của hàng hoá và thị trờng ất ai luôn là yếu tố óng vai trò trọng tâm và chi phối toàn bộ
hoạt ộng của thị trờng BĐS.
Sự xuất hiện các quan hệ hàng hoá tiền tệ trong giao dịch về BĐS ã từng xuất hiện
ở _iệt Nam từ rất sớm, khởi ầu là các giao dịch về ất ai và nhà ở ã từng xuất hiện và
tồn tại từ thời phong kiến xa xa cũng nh thời kỳ Pháp thuộc. Từ sau cách mạng tháng 8
năm 1945 ến năm 1980, ở _iệt Nam tồn tại chế ộ a sở hữu về ất ai: sở hữu t nhân,
sở hữu tập thể, sở hữu của các tổ chức và sở hữu Nhà nứơc. Các hoạt ộng giao dịch mua
bán, cho thuê, cầm cố giữa các cá nhân về ất ai và nhà ở ã xuất hiện tuy không phải là
phổ biến nhng vẫn ợc thực hiện theo truyền thống tập quán cộng ồng, do các bên tham
gia giao dịch tự thoả thuận với nhau. Mặc dù không có các văn bản pháp luật quy ịnh về
giao dịch BĐS, song Nhà nớc vẫn thừa nhận và làm các thủ tục xác nhận cho các giao
dịch mua bán và thu thuế trớc bạ khi ăng ký quyền sở hữu nhà ất.
Trớc năm 1980, tài sản quốc gia trong ó có BĐS ợc tồn tại dới 3 hình thức sở
hữu khác nhau là: sở hữu nhà nớc - toàn dân; sở hữu tập thể - hợp tác xã và sở hữu t nhân,
kể cả các nhà t sản dân tộc. Do tồn tại 3 hình thức sở hữu khác nhau về BĐS, nên bất ộng
sản vẫn tham gia vào quá trình trao ổi (mua - bán) một cách bình thờng.
Trong thực tế, ngời bán tài sản trên ất cho ngời mua ều tính cả tiền ất và ngời
mua tài sản cũng chấp nhận trả tiền ất cho ngời bán tài sản. Từ ây, ã hình thành thị
trờng ngầm về ất ai - bất ộng sản và không ít tổ chức, cá nhân ã lợi dụng việc Nhà
nớc cho phép bán tài sản trên ất ể bán ất kiếm lời bất chính và Nhà nớc không kiểm
soát ợc.
Trong bối cảnh chuyển ổi nền kinh tế sang cơ chế thị trờng và khuyến khích thúc
ẩy phát triển sản xuất hàng hoá, các quan hệ hàng hoá tiền tệ ợc phát triển rộng rãi
trong các quan hệ sử dụng, trao ổi các yếu tố cơ bản của lực lợng sản xuất, trong ó bao
hàm cả yếu tố ất ai. Trớc òi hỏi của thực tế phát triển, Hiến pháp năm 1992 ã quy

ịnh: "Tổ chức, hộ gia ình, cá nhân ợc Nhà nớc giao ất có quyền chuyển nhợng quyền
sử dụng ất theo quy ịnh pháp luật". Trên cơ sở ó, Nhà nớc ã ban hành nhiều văn bản,
tạo khung pháp lý cho sự ra ới và phát triển của thị trờng BĐS.
- Luật ất ai năm 1993, ã chuyển ổi từ việc Nhà nớc quản lý ất ai bằng biện
pháp hành chính sang hình thức quản lý ất ai bằng biện pháp kinh tế kết hợp với biện
pháp hành chính. Theo Luật ất ai năm 1993 và ã ợc bổ sung năm 1998, năm 2001 thì
tổ chức kinh tế, hộ gia ình, cá nhân ợc giao ất ổn ịnh lâu dài ợc quyền chuyển ổi,
chuyển nhợng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, thế chấp và góp vốn liên doanh bằng giá trị
quyền sử dụng ất theo quy ịnh của pháp luật và ất có giá. Luật ất ai ã tạo iều kiện
cho những ngời sở hữu tài sản trên ất bao gồm nhà ở, nhà xởng, công trình xây dựng, vật
kiến trúc trên ất có thể chuyển nhợng, chuyển ổi, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng
ất và các tài sản trên ất cho các ối tợng trong nớc; Ngời có nhà ở ợc phép cho ngời
nớc ngoài thuê.
- Pháp lệnh nhà ở năm 1991 và Nghị ịnh 61/CP ngày 5/7/1994 về mua bán và
kinh doanh nhà ở, Nghị ịnh 56/CP ngày 18-9-1995 Ban hành quy chế cho ngời nớc
ngoài, ngời _iệt Nam ịnh c ở nớc ngoài thuê; ã cho phép:
+ Bán nhà ở thuộc sở hữu Nhà nớc và chuyển nhợng quyền sử dụng ất cho ngời
ang thuê; Kinh doanh nhà ở; Mua bán nhà ở không nhằm mục ích kinh doanh.
+ Tổ chức kinh tế, tổ chức chính trị, xã hội và cá nhân ợc phép cho ngời nớc
ngoài, ngời _iệt Nam ịnh c ở nớc ngoài thuê nhà ể ở, ặt trụ sở văn phòng ại diện, chi
nhánh công ty hoặc cơ sở hoạt ộng kinh doanh theo quy ịnh của pháp luật.
- Ngoài ra, theo quy ịnh của Luật tín dụng năm 1997, Nghị ịnh 178/1999/NĐ-
CP về bảo ảm tiền vay của các tổ chức tín dụng và Nghị ịnh số 165/1999/NĐ-CP ngày
19/11/1999 về giao dịch bảo ảm, ã cho phép tổ chức, hộ gia ình, cá nhân sử dụng bất
ộng sản (bao gồm tài sản gắn liền với ất và giá trị quyền sử dụng ất) ể thế chấp tại
các tổ chức tín dụng ể vay vốn sản xuất kinh doanh. Trong trờng hợp ến thời hạn trả nợ
mà khách hàng không có khả năng thanh toán, thì tổ chức tín dụng có quyền bán tài sản
cùng với chuyển nhợng quyền sử dụng bất ộng sản thế chấp ể thu hồi vốn.
- Luật ất ai 2003 và hàng loạt những văn bản dới luật hớng dẫn thi hành Luật
Đất ai 2003 nh: Nghị ịnh 181/2004/NĐ-CP, Nghị ịnh 188/2004/NĐ-CP, ã ra ời

và i vào thực tiễn của thị trờng bất ộng sản, khẳng ịnh sự tồn tại và phát triển của thị
trờng bất ộng sản ở nớc ta.
Từ các cơ sở pháp lý nh ã trình bày ở phần trên, thị trờng BĐS chính thức ã hình
thành, hoạt ộng và phát triển nh sau:
- Nhà nớc giao ất có thu tiền sử dụng ất hoặc cho các tổ chức, hộ gia ình, cá
nhân thuê ất.
+ Nhà nớc giao ất có thu tiền sử dụng ất cho tổ chức kinh tế ể ầu t xây dựng
nhà ở ể bán hoặc cho thuê; Hộ gia ình, cá nhân sử dụng ất ể làm nhà ở.
+ Nhà nớc bán nhà ở thuộc sở hữu Nhà nớc kèm theo chuyển nhợng quyền sử dụng
ất cho ngời ang thuê nhà thuộc sở hữu Nhà nớc.
+ Nhà nớc cho các tổ chức kinh tế, hộ gia ình, cá nhân thuê ất ể sản xuất kinh
doanh. Các tổ chức kinh tế trong nớc, các tổ chức, cá nhân nớc ngoài (bao gồm cả bên
_iệt Nam góp vốn liên doanh với nớc ngoài) ã và ang quản lý và sử dụng nhiều diện
tích ất ai, bất ộng sản.
- Nhà nớc giao ất có thu tiền sử dụng ất hoặc cho các tổ chức, hộ gia ình, cá
nhân thuê ất trên ây là phản ánh quan hệ về đất đai giữa Nhà nớc và các tổ chức, hộ
gia đình, cá nhân có nhu cầu sử dụng đất; Quan hệ này có thể gọi là thị trờng cấp I. Từ
ây, các tổ chức, hộ gia ình và cá nhân thực hiện 5 quyền của ngời sử dụng ất (quan hệ
ất ai giữa ngời sử dụng ất với nhau).
- Giữa các tổ chức, hộ gia ình, cá nhân (gọi chung là ngời sử dụng ất) thực hiện
chuyển nhợng hoặc cho thuê lại quyền sử dụng ất bao gồm:
+ Cho thuê lại ất ã xây dựng cơ sở hạ tầng của các công ty phát triển hạ tầng khu
công nghiệp; cả nớc ã hình thành nhiều khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ
cao.
+ Góp vốn liên doanh bằng bất ộng sản với tổ chức, cá nhân trong nớc và tổ chức
cá nhân nớc ngoài ể sản xuất kinh doanh. Nếu quy ra giá trị tổng giá trị quyền sử dụng
ất góp vốn liên doanh của phía _iệt Nam không ngừng ợc tăng lên.
+ Bán nhà kèm theo chuyển nhợng quyền sử dụng ất của hộ gia ình, cá nhân;
Xây dựng nhà ở ể bán kèm theo chuyển quyền sử dụng ất của các tổ chức kinh tế (trong
quỹ nhà ở và ất ở này, có một bộ phận thờng ợc mua bán nhà và chuyển quyền sử dụng

ất ở nhất là ở ô thị, nhng Nhà nớc cha quản lý ợc).
+ Trong quá trình ầu t sản xuất kinh doanh, các nhà ầu t có nhu cầu vay vốn
ngân hàng có thế chấp bằng tài sản, trong ó thế chấp bằng BĐS chiếm một vị trí rất quan
trọng trong các hoạt ộng cho vay có thế chấp (bao gồm giá trị tài sản trên ất và giá trị
quyền sử dụng ất có tài sản ó).
Từ những cơ sở trên, ội ngũ các tổ chức, cá nhân tham gia vào thị trờng BĐS ra
ời và ngày một ông thêm. Đi ầu trong hệ thống các ơn vị tham gia kinh doanh BĐS ở
nớc ta là các doanh nghiệp Nhà nớc ợc giao nhiệm vụ quản lý nhà ở thuộc sở hữu Nhà
nớc và ầu t hạ tầng phát triển các khu ô thị mới nh:
+ Các doanh nghiệp chuyên xây dựng kết cấu hạ tầng khu công nghiệp, khu chế
xuất, khu công nghệ cao ể cho thuê lại ất ã có kết cấu hạ tầng; doanh nghiệp chuyên
xây dựng cơ sở hạ tầng ô thị và dân c ể chuyển nhợng hoặc cho thuê quyền sử dụng ất
ã có cơ sở hạ tầng. Ngoài ra còn có nhiểu doanh nghiệp ầu t xây dựng khách sạn, văn
phòng, căn hộ ể cho thuê.
+ Các doanh nghiệp Nhà nớc quản lý quỹ nhà thuộc sở hữu Nhà nớc ể bán cho
ngời ang thuê và cho thuê nhà; các tổ chức, cá nhân chuyên mua bất ộng sản, nhận
chuyển nhợng quyền sử dụng ất; xây dựng nhà hoặc nâng cấp nhà ể bán lại.
+ Nhiều tổ chức ã ra ời và phát triển nh: các doanh nghiệp kinh doanh "ịa ốc"
thuộc thành phố Hồ Chí Minh và thành phố Hà Nội; các trung tâm dịch vụ bán ấu giá
thuộc sở t pháp ở các ịa phơng và các hoạt ộng ịnh giá bán ấu giá BĐS thuộc sở hữu
Nhà nớc của cơ quan Tài chính tại một số ịa phơng; các tổ chức dịch vụ môi giới về nhà
ất; các tổ chức t vấn pháp luật về ất ai, BĐS; các tổ chức t vấn và thông tin BĐS.
+ Đã thành lập ợc nhiều Quỹ phát triển nhà ở tại ô thị; Ngân hàng nhà, Ngân
hàng phát triển nhà và các tổ chức tín dụng cho vay ầu t phát triển nhà hoặc nhận thế
chấp BĐS và cho vay vốn ể sản xuất kinh doanh.
4.2. Tình hình và xu hớng phát tiển thị tờng bất động sản ở nớc ta
Sự ra ời của Luật Đất ai năm 1993, lần ầu tiên cho phép các hộ gia ình, cá
nhân ợc chuyển nhợng và nhận chuyển nhợng quyền sử dụng ất, theo cách hiểu của
ngời dân là mua bán ất ai. Từ chỗ mua bán ất ai là bất hợp pháp, phải núp bóng dới
danh nghĩa mua nhà nay ợc thừa nhận là hợp pháp và công khai mua bán ã mở ra cơ hội

cho nhiều ngời dân có tiền, có nhu cầu có nhà ất riêng yên tâm thực hiện mong ớc của
mình bằng cách tham gia vào dòng ngời i tìm mua nhà ất hoặc ất ể làm nhà ở một
cách chính thức. Lợng cầu chính thức về nhà, ất ở bắt ầu tăng lên từ sau ngày luật ất
ai 1993 chính thức có hiệu lực. Năm 1992 cũng là thời iểm ánh dấu mở ầu của thời
kỳ mở cửa nền kinh tế thu hút các nguồn lực ầu t nớc ngoài. Đây cũng là thời iểm bắt
ầu tiến trình bình thờng hoá quan hệ _iệt - Mỹ với việc Chính phủ Hoa Kỳ chính thức
tuyên bố xoá bỏ cấm vận ối với _iệt Nam. Đó là tiền ề quan trọng hứa hẹn dòng ầu t
nớc ngoài chảy vào _iệt Nam. Nền kinh tế bắt ầu bớc vào giai oạn tăng trởng là nhân tố
cơ bản thúc ẩy gia tăng cầu về bất ộng sản không chỉ áp ứng cho nhu cầu thực tại mà
lớn hơn còn tạo ra kỳ vọng cho các nhà ầu t hớng tới tơng lai. Trong bối cảnh ó, nhiều
ngời có tiềm lực tiền vốn cha biết ầu t vào âu ngoài cất trữ và gửi tiết kiệm trong bối
cảnh lạm phát phi mã, nay chuyển sang ầu t mua bán ất ai, bất ộng sản. Thêm vào
ó, luồng vốn ầu t cá nhân từ nớc ngoài chuyển về, trong số ó phải kể ến những ngời
xuất khẩu lao ộng tại thị trờng các nớc ông âu, iển hình là những ngời lao ộng tại
Đức ã mang về một lợng ngoại tệ áng kể sau khi chấm dứt hợp ồng lao ộng khi sát
nhập Đông-Tây Đức. Những nhân tố trên ã tạo ra sự gia tăng ột biến về cầu về ất ai,
bất ộng sản và là nhân tố cơ bản khởi ầu cho cơn sốt thị trờng BĐS những năm 1993-
1995. Cơn sốt nhà ất ợc bắt ầu từ các thành phố lớn, nh Hà Nội, Thành phố Hồ Chí
Minh sau ó lan rộng ra hầu khắp các tỉnh và thành phố trong cả nớc. Lợng hàng hoá BĐS
tham gia giao dịch trong giai oạn này tăng bình quân gấp 7-10 lần so với các năm trớc
ây. Một phần các BĐS tham gia giao dịch nhằm áp ứng nhu cầu tiêu dùng làm nhà ở và
kinh doanh dịch vụ; một phần không nhỏ các bất ộng sản giao dịch nhằm mục ich ầu
cơ chờ tăng giá. Đến những năm 1997-1998, do ảnh hởng của khủng tài chính tiền tệ khu
vực Châu á, các nhà ầu cơ phải bán ất ai trả nợ ngân hàng làm giá nhà ất liên tục
giảm, thị trờng óng băng và không ít ngời ầu cơ rơi vào tình trạng phá sản. Đến giai
oạn năm 2000 - 2001, với sự phục hồi và tăng trởng mạnh của nền kinh tế trong nớc, cơ
hội xuất hiện các dòng ầu t mới sau khi ký kết hiệp ịnh thơng mại _iệt - Mỹ, những
quy ịnh sửa ổi luật ất ai năm 2001 theo hớng mở rộng thêm quyền năng của ngời sử
dụng ất và những thay ổi trong chính sách cho ngời _iệt Nam ịnh c ở nớc ngoài ợc
mua nhà ất ã làm cầu về nhất ất gia tăng. Thêm vào ó, ây cũng là thời iểm khởi

ầu của kỳ quy hoạch và kế hoạch 2001-2010, trong ó chính quyền các tỉnh, thành phố
thực hiện công bố quy hoạch phát triển không gian kinh tế xã hội ến 2010 và 2020 theo
quy hoạch phát triển kinh tế xã hội, quy hoạch ất ai và quy hoạch phát triển mở mang
ô thị. Tơng lai phát triển ã mang lại giá trị kỳ vọng cho các vùng ất ai nằm trong quy
hoạch. Đó là ộng lực thúc ẩy các nhà ầu t tìm kiếm thông tin về quy hoạch ể ầu cơ
ất ai ón trớc quy hoạch. Đó là nhân tố thúc ẩy gia tăng ột biến về cầu tạo ra một làn
sóng ầu cơ mới trên thị trờng nhà ất, nhất là ở Hà Nội, Thành phố Hồ Chí Minh và một
số thành phố lớn ang có cơ hội phát triển. Cơn sốt trên thị trờng nhà ất bắt ầu bùng
phát từ cuối năm 2001 kéo dài ến cuối năm 2003, khi dự thảo Luật ất ai ợc thông
qua, với những quy ịnh mới về kiểm soát cung cầu ất ai và thị trờng bất ộng sản. Từ
khi Luật ất ai 2003 chính thức có hiệu lực với những quy ịnh chi tiết của Nghị ịnh
181/NĐ-CP, thị trờng BĐS bớc vào giai oạn trầm lắng và óng băng cục bộ.
Các giao dịch nh: mua bán, chuyển nhợng, cho thuê, thế chấp, bảo hiểm các
hàng hoá bất ộng sản ất ai, nhà ở, công trình xây dựng, bất ộng sản công nghiệp,
nông nghiệp, các công trình hạ tầng và các bất ộng sản dịch vụ du lịch, thể thao
ều ã xuất hiện và tham gia vào giao dịch trên thị trờng BĐS. Tuy nhiên, các giao
dịch về BĐS chủ yếu xoay quanh các giao dịch về ất và nhà ở là phổ biến và mang
tính chi phối tính chất hoạt ộng của thị trờng BĐS hiện nay.
Thị trờng nhà ở và đất ở: Các giao dịch chuyển nhợng quyền sở hữu nhà và quyền sử
dụng ất ở ã xuất hiện trên thị trờng giao dịch ngầm từ nhiều năm trớc ây khi luật pháp
cha cho phép và không thừa nhận các quan hệ giao dịch chuyển nhợng về quyền sử dụng
ất. Sự ra ời của Luật Đất ai năm 1993, cho phép các hộ gia ình, cá nhân ợc phép
chuyển nhợng và nhận chuyển nhợng quyền sử dụng ất, cùng với sự tăng trởng kinh tế
khi bớc vào giai oạn mở cửa và các dòng ầu t từ nớc ngoài ã cùng cộng hởng tạo ra
một cơn sốt trên thị trờng nhà ất giai oạn 1993-1995. Cơn sốt nhà ất ợc bắt ầu từ
các thành phố lớn, nhất là Hà Nội, Thành phố Hồ Chí Minh sau ó lan rộng ra hầu khắc
các tỉnh và thành phố trong cả nớc. Tổng lợng hàng hoá BĐS tham gia giao dịch trong giai
oạn này tăng bình quân gấp 7-10 lần so với các năm trớc ây với mức giá tăng bình quân
4-5 lần. Một phần các BĐS tham gia giao dịch nhằm áp ứng nhu cầu tiêu dùng làm nhà ở
và kinh doanh dịch vụ; một phần không nhỏ các bất ộng sản giao dịch nhằm mục ich

ầu cơ chờ tăng giá. Đến những năm 1997-1998, do ảnh hởng của khủng tài chính tiền tệ
khu vực Châu á, các nhà ầu cơ phải bán ất ai trả nợ ngân hàng làm giá nhà ất liên tục
giảm và thị trờng óng băng vào cuối năm 1999 ầu năm 2000. Đến cuối năm 2000 ầu
năm 2001, với sự phục hồi và tăng trởng mạnh của nền kinh tế trong nớc cùng với xu
hớng các dòng ầu t mới sau khi ký kết hiệp ịnh thơng mại _iệt - Mỹ và những thay ổi
trong chính sách cho _iệt Nam ịnh c của nớc ngoài ợc mua nhà ất và việc Nhà nớc
thực hiện công bố công khai những thay ổi về quy hoạch ất ai và phát triển ô thị ã
tạo ra một làn sóng ầu cơ mới trên thị trờng nhà ất ở Hà Nội, Thành phố Hồ Chí Minh
và một số thành phố lớn ang có cơ hội phát triển. Thị trờng nhà ất trở nên sôi ộng cả
về lợng giao dịch và giá cả nhà ất. Theo số liệu iều tra từ quý I năm 2001 ến quý I
năm 2002, số lợng hàng hoá BĐS nhà ất ợc a vào giao dịch trên thị trờng tăng lên từ
4-5 lần so với bình quân các năm trớc, với mức giá tăng bình quân từ 2-3 lần. trong khi thị
trờng mua bán, chuyển nhợng nhà ở và ất ở diễn ra khá sôi ộng, thì thị trờng cho thuê
nhà ở vẫn còn trầm lặng. Thị trờng nhà ở cho thuê chủ yếu tồn tại trong các quan hệ thuê
nhà thuộc sở hữu Nhà nớc từ những năm trớc ây, thị trờng nhà cho thuê ối với ngời nớc
ngoài, cho thuê nhầ ở ối với học sinh và ngời lao ộng ngoại tỉnh. Nhìn chung các ộng
lực kinh tế của thị trờng cho thuê nhà ở cha có sức hấp dẫn ối với cả ngời cho thuê và
ngời i thuê, do vậy các doanh nghiệp cha quan tâm i vào ầu t phát triển nhà ở cho
thuê.
Thị trờng bất động sản công nghiệp: Từ khi thực hiện mở cửa nền kinh tế cùng với các
chính sách khuyến khích ầu t nớc ngoài và quá trình chuyển ổi cơ cấu kinh tế theo
hớng công nghiệp hoá hiện ại hoá, thị trờng BĐS công nghiệp ã bắt ầu hình thành
với sự ra ời của các công ty ầu t kinh doanh hạ tầng các khu công nghiệp. Đến nay
trên cả nớc ã có trên 130 khu công nghiệp tập trung và nhiều khu công nghiệp vừa và
nhỏ ang thực hiện chế ộ cho các doanh nghiệp thuê ất và cơ sở hạ tầng làm mặt
bằng sản xuất. Thực hiện chơng trình ổi mới và sắp xếp lại các doanh nghiệp nhà nớc,
ến nay ã có hàng ngàn các doanh nghiệp thực hiện cổ phần hoá, bán khoán cho thuê
ã a một khối lợng lớn diện tích ất ai và nhà xởng tham gia vào thị trờng BĐS công
nghiệp. Mặc dù trong những năm qua, thị trờng ất ở và nhà ở hết sức sôi ộng luôn
trong trạng thái cung nhỏ hơn cầu, song thị trờng ất ai BĐS công nghiệp có phần

ngợc lại. Hiện nay còn rất nhiều khu công nghiệp ã ầu t xây dựng cơ sở hạ tầng hoàn
chỉnh song diện tích cho thuê mới chỉ chiếm một tỷ lệ nhỏ, số khu công nghiệp ã lấp
ầy còn là thiểu số; một số khu công nghiệp ã phê duyệt dự án ầu t từ nhiều năm nay
vẫn cha khởi ộng. Mặc dù việc ầu t phát triển hạ tầng và cho thuê lại ất trong các
khu công nghiệp là do các doanh nghiệp thực hiện, song Nhà nớc vẫn giữ vai trò iều
tiết hoạt ộng của thị trờng BĐS công nghiệp thông qua các chính sách cho thuê ất,
thông qua công tác quy hoạch và các chơng trình ịnh hớng kêu gọi, thu hút các nhà
ầu t. Tuy thị trờng BĐS trong công nghiệp không sôi ộng, song những biến ộng trên
thị trờng bất ộng sản nhà ở và ất ở, nhất là sự gia tăng của giá nhà ất cũng gây ảnh
hởng và có tác ộng trực tiếp ến việc thực hiện chính công tác ền bù chuyển ổi từ
các loại ất khác thành ất công nghiệp.
Thị trờng đất đai bất động sản trong nông nghiệp những năm gần ây cũng bắt ầu hình
thành và phát triển nhờ sự ra ời và phát triển của loại hình kinh tế trang trại trong nông
nghiệp. Nhà nớc khuyến khích ngời sản xuất nông nghiệp thực hiện dồn iền, ổi thửa,
tích tụ ruộng ất ể mở rộng quy mô sản xuất theo hớng tập trung hoá, sản xuất hàng hoá
dới hình thức phát triển kinh tế trang trại trong nông nghiệp. Thông qua mức hạn iền
trong giao ất và các chính sách quản lý trang trại, Nhà nớc kiểm soát việc lợi dụng hình
thức kinh tế trang trại ể tích tụ ất ai ai nông nghiệp không vì mục ích sản xuất. Nhà
nớc cho phép những ngời ợc giao ất nông nghiệp nhng sử dụng không có hiệu quả hoặc
những ngời chuyển sang làm các công việc khác ợc quyền cho thuê, chuyển nhợng lại
ất ai cho các gia ình có iều kiện phát triển kinh tế trang trại. Trên thực tế, các hoạt
ộng giao dịch cho thuê, chuyển nhợng quyền sử dụng ất nông nghiệp, tích tụ ất ai
cho mục ích phát triển kinh tế trang trại ã diễn ra song còn rất hạn chế, nhỏ lẻ, cha
mang rõ sắc thái của các hoạt ộng ầu t và giao dịch bất ộng sản trong nông nghiệp.
Một số vùng ven các khu ô thị, các khu du lịch hoặc các vùng ang trong quá trình
chuẩn bị ô thị hoá các hoạt ộng giao dịch chuyển nhợng ất nông nghiệp diễn ra sôi
ộng hơn nhng không vì mục ích phát triển trang trại nông nghiệp mà mang sắc thái ầu
cơ ất ai ể chờ cơ hội chuyển ôi mục ích sử dụng ất hoặc ầu t phát triển nhà nghỉ,
kinh doanh du lịch dịch vụ. Do vậy, hoạt ộng thị trờng BĐS nông nghiệp ở các khu vực
này cũng bị chi phối rất mạnh mẽ của các giao dịch trên thị trờng BĐS nhà ở, ất ở và

dịch vụ.
Thị trờng cho thuê bất động sản văn phòng, công sở và dịch vụ ã bắt ầu xuất hiện và
phát triển các toà nhà cáo tầng cho thuê văn phòng ở các thành phố lớn, nơi tập trung
ông các văn phòng ại diện, các cơ sở giao dịch của các công ty trong và ngoài nớc, các
tổ chức quốc tế. Một số công trình BĐS phục vụ kinh doanh thơng mại dịch vụ, vui chơi
giải trí cũng ã ợc ầu t phát triển ể cho thuê mặt bằng kinh doanh thơng mại dịch vụ.
Phần lớn nhà ở mặt ờng thuộc khu vực trung tâm của các thành phố ang trở thành
nguồn cung bất ộng sản trên thị trờng cho thuê văn phòng, công sở và dịch vụ. Mặc dù
thị trờng cho thuê văn phòng công sở và dịch vụ mới hình thành và phát triển còn ở quy
mô nhỏ, phân tán, song ang có nhiều tiềm năng phát triển nhanh và ổn ịnh. Tuy nhiên,
những biến ộng về thị trờng nhà ở và ất ở cũng có những tác ộng trực tiếp ến ầu t,
phát triển và khai tác các nguồn bất ộng sản sẵn có tham gia vào thị trờng BĐS cho thuê
văn phòng và dịch vụ. _ai trò của Nhà nớc ối với thị trờng cho thuê bất ộng sản văn
phòng, công sở và dịch vụ chủ yếu thông qua các công tác quy hoạch và chính sách cung
ất ai cho các hoạt ộng ầu t phát triển BĐS tham gia vào nguồn cung trên thị trờng
này.
Thị trờng thế chấp đất đai bất động sản: Luật Đất ai năm 1993 ã cho phép các hộ gia
ình, cá nhân ợc phép thế chấp giá trị quyền sử dụng ất và tài sản trên ất ể vay vốn
tại các tổ chức tín dụng. Luật Đất ai sửa ổi năm 1998 và 2001 ã mở rộng cho phép các
tổ chức kinh tế ợc Nhà nớc giao ất có thu tiền sử dụng ất, các tổ chức kinh tế ợc Nhà
nớc cho thuê ất ã trả tiền thuê ất cho cả thời gian thuê có quyền thế chấp giá trị quyền
sử dụng ất và tài sản trên ất ể vay vốn tại các tổ chức tín dụng. _ới những quy ịnh
ó, thị trờng thế chấp ất ai BĐS ã phát triển khá rộng rãi, phổ biến và bớc ầu phát
huy tác dụng tích cực trong việc tạo nguồn vốn bổ sung cho hoạt ộng kinh doanh của
ngời sử dụng ất ai BĐS. Tuy nhiên, việc thế chấp quyền sử dụng ất chỉ ợc chấp nhận
trên cơ sở ngời sử dụng ất phải có ầy ủ giấy tờ chứng nhận quyền sử dụng ất hợp
pháp. Trên thực tế việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ất còn chậm, do vậy thị
trờng giao dịch thế chấp BĐS gắn liền với thế chấp giá trị quyền sử dụng ất còn gặp
nhiều khó khăn hạn chế trong khi cả hai bên: ngời cung cấp tín dụng và ngời sử dụng ất
ều sẵn sàng tham gia.

v- vai tò của nhà nớc đối với thị tờng bất động sản
1.1. _ai trò của thị trờng bất ộng sản
Thứ nhất, phát triển thị trờng bất động sản góp phần thúc đẩy sản xuất phát triển.
Thị trờng BĐS là nơi gặp gỡ giữa cung và cầu về BĐS, là cầu nối giữa sản xuất và
tiêu dùng về BĐS. Đó chính là nơi thực hiện quá trình tái sản xuất và các yếu tố sản xuất
áp ứng cho các hoạt ộng kinh doanh bản thân BĐS. Thị trờng BĐS là nơi thực hiện sự
chuyển hoá vốn từ hình thái hiện vật sang giá trị (ối với nguồn kinh doanh BĐS) và từ
hình thái giá trị sang hiện vật (ối với ngời tiêu dùng BĐS). Khi thị trờng BĐS không ợc
thông suốt, ngng trệ, sự chuyển hoá gặp khó khăn sẽ làm cho vốn luân chuyển chậm, ảnh
hởng lớn ến quá trình tái sản xuất trong những chu kỳ sản xuất tiếp theo. Khi thị trờng
BĐS phát triển, tốc ộ luân chuyển vốn nhanh sẽ tạo iều kiện tốt cho ngời sản xuất kinh
doanh BĐS ẩy mạnh sản xuất, ồng thời, ngời tiêu dùng BĐS cho sản xuất cũng nhờ ó
mà ẩy mạnh sản xuất của mình.
Thứ hai, phát triển thị trờng bất động sản góp phần huy động vốn cho đầu t phát triển.
Trớc hết, khi thị trờng BĐS góp phần thúc ẩy sản xuất phát triển thì bản thân nó
ã là quá trình tăng vốn ầu t cho phát triển bởi vì sự phát triển của nó, chính là sự tăng
lên của tài sản cố ịnh trong xã hội, và ó chính là nguồn vốn ầu t phát triển quan trọng.
Thứ hai, khi thị trờng BĐS phát triển, tốc ộ chu chuyển của vốn nhanh hơn, ó chính là
một cách bổ sung thêm vốn cho ầu t phát triển. Thứ ba, các giao dịch thế chấp BĐS ể
vay vốn, góp vốn liên doanh bằng BĐS là những giao dịch làm tăng thêm vốn cho ầu t
phát triển. Khi thực hiện thế chấp BĐS, nguồn vốn nh ợc tăng lên gấp ôi vì nhờ ó, huy
ộng ợc vốn nhàn rỗi mà BĐS vẫn sử dụng phát huy tác dụng. Góp vốn liên doanh bằng
BĐS chính là cách tạo ra vốn ối ứng ể thu hút ầu t nớc ngoài, góp phần huy ộng vốn
cho ầu t phát triển.
Thứ ba, phát triển thị trờng bất động sản góp phần tăng thu cho ngân sách Nhà nớc.
Sự phát triển thị trờng BĐS có thể diễn ra theo 2 hớng:
Một là, tăng lợng hàng hoá BĐS trên thị trờng giao dịch
Hai là, mở rộng phạm vi quan hệ giao dịch, làm tăng quan hệ giao dịch sẽ làm cho
khối lợng giao dịch nhiều hơn do quá trình mua i, bán lại, thuê i, thuê lại
Cả 2 hớng phát triển ó của thị trờng BĐS ều dẫn ến góp phần tăng thu cho ngân

sách nhà nớc thông qua thuế.
Thứ t, phát triển thị trờng bất động sản góp phần mở rộng các thị trờng trong và ngoài
nớc, mở rộng quan hệ quốc tế.
Thị trờng chung của mỗi quốc gia là một thể thống nhất của các loại thị trờng vốn,
thị trờng lao ộng, thị trờng hàng hoá, thị trờng BĐS. Do ó, sự phát triển của thị trờng
BĐS có ảnh hởng ến tất cả các thị trờng ó và thị trờng chung của mỗi quốc gia. Khi thị
trờng BĐS phát triển, nó sẽ yêu cầu thị trờng vốn phải phát triển theo ể ầu t phát triển.
Khi ó, thị trờng sức lao ộng và thị trờng các loại hàng hoá trong ó có hàng hoá ầu
vào cho thị trờng BĐS cũng phát triển theo tơng ứng.
Trong hội nhập quốc tế, thị trờng trong nớc gắn chặt với thị trờng ngoài nớc. Sự
phát triển thị trờng BĐS góp phần mở rộng thị trờng ngoài nớc bằng cách vợt ra khỏi
phạm vi quốc gia, tạo iều kiện cho các chủ thể là ngời nớc ngoài tham gia giao dịch BĐS
trong nớc, ồng thời còn cho phép họ ầu t phát triển sản xuất, ầu t kinh doanh và thậm
chí, có thể c trú và sinh sống tại ó. Thông qua ó mà mở rộng quan hệ quốc tế, tăng sự
hiểu biết lẫn nhau giữa các nớc, giữa các dân tộc.
Thứ năm, thị trờng bất động sản góp phần vào sự ổn định xã hội.
Thị trờng bất ộng sản, trong ó có thị trờng ất ai, luôn gắn liền với chính sách
về ất ai. ở bất cứ quốc gia nào, thị trờng BĐS cũng là thị trờng quan trọng bởi lẽ nó góp
phần tạo ra sự ổn ịnh xã hội. Thị trờng BĐS phát triển không lành mạnh (ặc biệt là thị
trờng ất ai) là chính sách ất ai không phù hợp, sẽ dẫn ến sự rối loạn của thị trờng,
gia tăng nạn ầu cơ, buôn bán, lũng oạn giá cả làm cho giá cả lên xuống thất thờng.
Điều ó sẽ tác ộng xấu ến niềm tin của ngời dân ối với các chủ trơng, chính sách, sẽ
hạn chế sự phát triển của BĐS, do ó, ảnh hởng ến sản xuất và ời sống của con ngời và
các hoạt ộng xã hội nói chung. Thị trờng BĐS hoạt ộng lành mạnh sẽ góp phần iều
hoà cung cầu, bình ổn giá cả BĐS, do ó sẽ góp phần làm cho xã hội ợc ổn ịnh hơn.
Thực tiễn hoạt ộng của thị trờng BĐS ngầm trong ầu những năm qua ở nớc ta ã
minh chứng iều ó. Thị trờng không có sự kiểm soát của Nhà nớc, nạn ầu cơ ất ai gia
tăng ã khiến giá ất lên cao, làm ngời dân lo lắng, thiếu an tâm, hoài nghi chính sách ất
ai, mối quan hệ về ất ai, nhà ở ã có nhiều biểu hiện tiêu cực.
Thứ sáu, thị trờng bất động sản góp phần nâng cao đời sống của nhân dân.

Thị trờng BĐS phát triển buộc ngời sản xuất kinh doanh BĐS phải không ngừng
nâng cao trình ộ khoa học, kỹ thuật, ổi mới công nghệ sản xuất và do ó, không chỉ góp
phần áp ứng cho sản xuất mà còn áp ứng cho tiêu dùng của nhân dân thông qua các
công trình phục vụ cho các hoạt ộng áp ứng nhu cầu văn hoá, thể thao, vui chơi, giải trí,
giao tiếp cộng ồng Hơn nữa, nó còn góp phần thoả mãn nhu cầu ngày càng cao của
nhân dân về nơi ăn chốn ở, giao thông, thông tin liên lạc, sinh hoạt
Thị trờng BĐS là một bộ phận của thị trờng xã hội, do ó, sự phát triển của thị
trờng này sẽ tác ộng mạnh mẽ ến sự phát triển của thị trờng vốn, thị trờng sức lao ộng,
thị trờng hàng hoá, và nói chung là tác ộng tốt ến sự phát triển thị trờng chung áp ứng
các nhu cầu a dạng của con ngời, qua ó mà nâng cao ời sống của nhân dân.
Thứ bảy, phát triển thị trờng bất động sản góp phần đổi mới chính sách, trong đó có
chính sách đất đai, chính sách về bất động sản.
Chỉ có thông qua hoạt ộng trên thị trờng ất ai, thị trờng BĐS, ta mới thấy rõ ợc
những bất cập của chính sách, ặc biệt ối với ất ai, từ ó ể sửa ổi, bổ sung và hoàn
thiện chúng. Quan hệ ất ai là quan hệ kinh tế, là quan hệ xã hội, ợc thực hiện chủ yếu
qua thị trờng, do ó, từ thị trờng ất ai, Nhà nớc sẽ thấy rõ những bất cập của các chính
sách của hệ thống quản lý ối với ất ai. Qua ó, Nhà nớc sẽ ổi mới, bổ sung và hoàn
thiện, không chỉ các chính sách, mà còn cả các công tác quản lý ất ai, quản lý BĐS. Từ
ó, khắc phục ợc tình trạng thị trờng ngầm về BĐS, tình trạng hành chính hoá các quan
hệ dân sự về ất ai.
1.2. Vai tò của quản lý nhà nớc đối với sự phát tiển của thị tờng bất động sản
Để quản lý vĩ mô nền kinh tế, Nhà nớc cần phải kiểm soát các quá trình quản lý, sử
dụng và cải tạo ất ai, nhà ở. Sự kiểm soát của Nhà nớc có những vai trò to lớn sau ây:
- Qua kiểm soát ể ôn ốc việc thực hiện nhiệm vụ theo khối lợng, chất lợng và
quy ịnh của Nhà nớc ối với các ngành, lĩnh vực, ịa phơng, các doanh nghiệp trong
cả nớc
- Kiểm soát ể phát hiện sự mất cân ối, thiếu ồng bộ trong quá trình thực hiện
mục tiêu phát triển kinh tế-xã hội của các ngành, các cấp ể Nhà nớc iều chỉnh, bổ sung
hoàn chỉnh.
- Qua kiểm soát sẽ chỉ ra những mặt yếu kém trong công tác ể tổ chức thực thi

nhiệm vụ phát triển kinh tế-xã hội của các cơ quan quản lý Nhà nớc.
- Nhà nớc còn phải thực hiện chức năng kiểm soát ể giám sát việc quản lý, sử
dụng các nguồn lực, nguồn tài nguyên ất nớc của các ơn vị, tổ chức và cá nhân trong xã
hội sao cho có hiệu quả.
- Trong nền kinh tế thị trờng, Nhà nớc còn phải giám sát việc chấp hành pháp luật,
chính sách và các quy chế quản lý do Nhà nớc ban hành nhằm ngăn chặn những mặt tiêu
cực của thị trờng ảnh hởng ến nền kinh tế theo ịnh hớng ã vạch ra.
- Nhà nớc thực hiện chức năng kiểm soát ể ảm bảo sự công bằng xã hội trong
sản xuất kinh doanh, trong lu thông phân phối, trong tiêu dùng và tích lũy giữa các ngành,
các vùng, các lĩnh vực, các ịa phơng trong cả nớc.
Kiểm soát cùng với các chức năng quản lý khác của Nhà nớc, ể thực hiện thắng