Định giá đất đai và phát triển thị trường đất đai ở Việt nam

Website: Email : Tel : 0918.775.368
Lời mở đầu
Đất nớc ta đang trong giai đoạn thực hiện công nghiệp hoá - hiện đại
hoá đất nớc, công cuộc xây dựng và phát triển yêu cầu phải đợc tập trung mọi
nguồn lực của đất nớc. Các nguồn lực phải đợc sử dụng một cách đầy đủ, hợp
lý và hiệu quả nhằm đảm bảo cho nền kinh tế tăng trởng, phát triển bền vững,
tạo cơ sở để thực hiện mục tiêu dân giàu nớc mạnh, xã hội công bằng văn
minh.
Một trong những nguồn lực quan trọng đối với mỗi quốc gia đó là đất
đai, bởi đất đai là tài nguyên vô cùng quý giá, là thành phần quan trọng hàng
đầu của môi trờng sống. Trớc tiên đất đai sẽ khẳng định phần chủ quyền lãnh
thổ của mỗi quốc gia. Đất đai của nớc ta ngày nay là thành quả của quá trình
đấu tranh dựng nớc và giữ nớc lâu dài với biết bao cuộc chiến tranh với
những đế quốc xâm lợc hùng mạnh, đất đai đã thấm đẫm biết bao mồ hôi,
máu xơng của các thế hệ ngời Việt Nam. Do vậy, đất đai là tài sản chung của
dân tộc, nó phải đợc quản lý và sử dụng đầy đủ hợp lý, hiệu quả vì lợi ích của
toàn xã hội.
Chúng ta thử hình dung nếu ở Việt Nam nói riêng và trái đất nói chung
loài ngời sẽ ra sao khi không có đất bởi vì mọi sự tồn tại và tiến triển của loài
ngời đều diễn ra trên mặt đất, nó là t liệu sản xuất đặc biệt và tính chất đặc tr-
ng không giống bất kỳ t liệu sản xuất nào, là tài nguyên có giới hạn về số l-
ợng, cố định về vị trí trong không gian. Đất đai không chỉ cần thiết cho sự
tồn tại và phát triển của loài ngời mà trên phơng diện kinh tế đất đai có thể
trực tiếp hay gián tiếp tạo ra của cải vật chất có ý nghĩa hết sức quan trọng.
Song cũng từ đặc điểm của đất đai là sản phẩm có tính cố định về vị trí, có
hạn về không gian, vô hạn về thời gian sử dụng cho nên các quan hệ sở hữu sử
dụng và sở hữu đất đai ngày nay càng phức tạp. Hiến pháp 1993 đã xác định:
Đất đai thuộc sở hữu của toàn dân, và tại Điều 12 của Luật đất đai dã qui định:
Nhà nớc xác định giá các loại đất để tính thuế chuyển quyền sử dụng đất, thu
tiền khi giao đất hoặc cho thuê đất, tính giá trị tài sản khi giao đất, bồi thờng
Website: Email : Tel : 0918.775.368

Website: Email : Tel : 0918.775.368
thiệt hại về đất khi thu hồi đất, Chính phủ qui định khung giá các loại đất đối
với từng vùng và từng thửa đất theo thời gian.
Vì đất đai cũng có giá trị sử dụng và giá trị đồng thời cũng đợc coi là
một dạng tài sản trong phơng thức tích luỹ của cải vật chất đợc thừa kế hoặc
trao đổi nên nó đợc ngầm xem nh một loại hàng hoá đặc biệt: con ngời khó
có thể tác động vào nó để chế biến theo một mẫu mã, một kích thớc thống
nhất do con ngời đặt ra mà bản thân nó đợc hình thành tự nhiên qua hàng
triệu năm.
Trong quá trình sử dụng, về cơ bản không những nó bị hao mòn mà
nhiều trờng hợp qua sử dụng giá trị của đất còn đợc tăng lên do vậy thị trờng
đất đai khác với những thị trờng các loại hàng hoá khác. Bất kỳ sự chuyển
nhợng một mảnh đất nào trong thực tế cũng gắn liền với giá cả nhất định, tuy
nhiên việc xác định giá trị của đất là rất phức tạp không giống nh việc xác
định giá trị các loại hàng hoá khác. Do vậy vấn đề đặt ra với Nhà nớc là làm
sao tạo ra đợc một mặt bằng giá đất trên phạm vi cả nớc. Để giải quyết hợp lý
công tác quản lý bất động sản, tạo điều kiện vững chắc cho việc khắc phục
mọi tiêu cực trong quản lý và sử dụng đất đai, xoá bỏ thị trờng ngầm về kinh
doanh nhà đất, việc xác định giá đất là cần thiết và luôn đợc hoàn chỉnh. Xuất
phát từ nhu cầu thực tế để nâng cao chất lợng trong công tác định giá đất, xây
dựng hệ thống hồ sơ thống nhất phục vụ cho công tác quản lý đất đai, cùng
các ngành liên quan trong cả nớc để làm sáng tỏ vấn đề về giá đất, định giá
đất .
ý nghĩa nghiên cứu đề án.
Giá đất là một vấn đề hết sức quan trọng trong giai đoạn hiện nay, giá
đất không chỉ là công cụ để Nhà nớc thực hiện quản lý và ngời sử dụng tiếp
cận với thị trờng mà còn là căn cứ đánh giá sự công bằng trong phân phối đất
đai , để ngời sử dụng thực hiện nghĩa vụ của mình và để Nhà nớc điều chỉnh
các quan hệ đất đai theo qui định và Pháp luật . Thực trạng giá đất là cơ sở
khoa học , xác định các mức giá cho các quan hệ đất đai nh xác định giá cho

thuê , cầm cố, thế chấp, chuyển quyền sử dụng ..
Trên thực tế hầu hết các địa phơng trong cả nớc khi xác định giá các loại
đất của địa phơng mình, tuy có dựa trên cơ sở giá thị trờng, nhng cha nắm đợc
Website: Email : Tel : 0918.775.368
Website: Email : Tel : 0918.775.368
các phơng pháp định giá khoa học, nên giá đất ban hành còn quá thấp so với giá
ngoài thị trờng tại thời điểm áp dụng. Vì vậy, nghiên cứu công tác định giá đất
để từ đó xác định các yếu tố và mức độ ảnh hởng của chúng trong việc xác định
giá đất trong mọi trờng hợp, từ đây ta có thể nắm những cái đợc cũng nh cha đ-
ợc trong vấn đề này để một phần nào đó hoàn thiện hơn trong công tác xác định
giá đất và định giá đất .
Mục đích nghiên cứu.
Nghiên cứu tìm hiểu giá đất theo qui định của Nhà nớc và giá đất biến
động trên thị trờng tại các đô thị từ đó phân tích các yếu tố ảnh hởng tới sự
biến động giá đất nhằm góp phần xây dựng các tiêu chuẩn định giá đất phù
hợp với khả năng sinh lợi và mặt bằng giá thị trờng trong quá trình quản lý
đất đai , tạo điều kiện tăng nguồn thu ngân sách Nhà nớc , đảm bảo công
bằng xã hội .
Phơng pháp nghiên cứu.
Phơng pháp duy vật biện chứng và duy vật lịch sử là phơng pháp nghiên
cứu xuyên suốt và bao trùm của các khoa học. Vì vậy trong quá trình nghiên
cứu đề án này có sử dụng phơng pháp trên để làm cơ sở nền tảng trong phơng
pháp luận nghiên cứu của mình. Ngoài ra còn có khác phơng pháp khác nh:
Tham khảo về giá, khung giá các loại đất rồi so sánh với giá thực tế của thị
trờng. Những yếu tố tất nhiên sẽ ảnh hởng đến giá đất bên cạnh đó nghiên
cứu những yếu tố mới làm ảnh hởng: nh Luật sửa đổi bổ sung về Đất đai,
Quy hoạch của thành phố ...
Đối tợng, phạm vi nghiên cứu đề án.
- Đất đợc nghiên cứu ở đây là đất nói chung ở Việt Nam nhng đề án đặc
biệt chú trọng đến đất đai ở đô thị, bởi vì các đô thị có sự biến động về đất

đai lớn nhất và nhiều nhất.
- Nghiên cứu về giá đất và công tác định giá đất từ năm 1995 trở lại đây.
Website: Email : Tel : 0918.775.368
Website: Email : Tel : 0918.775.368
Chơng I: Cơ sở lý luận về định giá đất đai
I- Khái niệm về định giá đất và vai trò của nó trong
việc phát triển thị trờng đất đai
1. Khái niệm về định giá
Định giá là việc quy định về giá mua, giá bán tài sản hàng hoá, dịch vụ
của cơ quan có thẩm quyền của nhà nớc theo trình tự và thủ tục nhất định.
Định giá đất là xác định và ớc tính về mặt giá trị của quyền sử dụng đất
bằng hình thái tiền tệ cho mục đích sử dụng đã đợc xác định tại một thời
điểm cụ thể.
Đất đai là một tài sản đặc biệt: ở nguồn gốc tạo thành, có các thuộc
tính: hạn chế về số lợng, không đồng nhất, không thay thế, cố định về vị trí
và vĩnh cửu. Ngoài ra đất đai luôn có một khả năng sinh lợi tronh quá trình sử
dụng, nếu biết khai thác và sử dụng hợp lý thì giá trị của đất không những
không mất đi mà còn có xu hớng tăng lên. Do vậy nguyên tắc định giá đất
ngoài những đặc điểm chung và giống nh định giá các tài sản thông thờng
khác nó còn chịu ảnh hởng của các yếu tố không gian, thời gian, tính pháp lý,
hơn nữa còn chứa đựng cả các yếu tố về tâm lý xã hội nên chỉ có thể ớc tính
về mặt giá trị mà không thể tính đúng, tính đủ nh khi định giá các tài sản
thông thờng.
Nh vậy, bản chất của định giá đất là xác định giá trị các yếu tố tự nhiên
cấu thành và kinh tế xã hội ảnh hởng tác động tới đất đai.
Các yếu tố tự nhiên cấu thành bao gồm: vị trí của khu đất ( vị trí tuyệt
đối là toạ độ thực của khu đất và vị trí tơng đối là ví trí so sánh với những khu
đất khác). Địa hình vùng lân cận và diện tích của khu đất. Hình thức, khích
thớc và hớng của khu đất cần đáng giá. Hiện trạng cở sở hạ tầng kỹ thuật
xung quanh khu đất. đặc điểm thổ nhỡng, địa hình, địa chất, thuỷ hệ, đồ phì

Website: Email : Tel : 0918.775.368
Website: Email : Tel : 0918.775.368
của bản thân khu đất. Các điểm thuận lợi và nguy cơ rủi ro đe doạ khác của
điều kiện tự nhiên.
Các yếu tố về kinh tế xã hội gồm : Quan hệ cung cầu về đất và hiện
trạng sử dụng đất. Các mức giá đất trên thị trờng hiện tại. Chủ trơng chính
sách và tình hình phát triển kinh tế xã hội của khu đất. Tỉ lệ lãi suất ngân hàng,
tỉ lệ lạm phát, thu nhập của đấ dân chúng. Quy hoạch sử dụng đất, quy định về
xây dựng kiến trúc không gian khu vực. Chính sách về các loại thuế, mức thuế
hiện hành có liên quan. Tình trạng pháp lý của khu đất ( hồ sơ, văn tự giấy tờ có
liên quan đến quyền sử dụng đất ). Đặc điểm khu dân c tình trạng mội trờng và
dân số khu vực. Trình độ nhận thức, tâm lí tập quán của ngời dân, an ninh trật tự
xã hội ảnh hởng đến ngời sử dụng đất.
2. Vai trò của định giá trong phát triển thị trờng đất đai
II- Cơ sở hình thành giá đất đai
1. Cơ sở lý luận hình thành giá đất
a. Cơ sở lý luận về giá trị, giá cả .
Cơ sở lý luận về giá trị của trờng phái kinh tế chính trị cổ điển Anh - đại
diện là William Petty, Adam Smith, David Ricardo.
W.Pety có ý định đo giá trị bằng hai đơn vị lao động và đất đai. Ông nêu ra
câu nói nổi tiếng: Lao động là cha, còn đất đai là mẹ của mọi của cải.
A.Smith phân biệt đợc giá trị sử dụng và giá trị trao đổi, hơn nữa, ông đã
cho rằng Lao động là thớc đo thực tế của giá trị.
D.Ricardo: Lý luận giá trị chiếm vị trí quan trọng trong hệ thống quan
điểm của ông. Ông định nghĩa Giá trị của hàng hoá hay số lợng của một hàng
hoá nào khác mà hàng hoá trao đổi là do số lợng lao động tơng đối, cần thiết
để sản xuất ra hàng hoá đó quyết định chứ không phải do khoản thởng lớn
hay nhỏ trả cho công lao động, nguyên lý chủ yếu quyết định của ông là thời
gian lao động quyết định giá trị.
Cũng nh A.Smith, W.Petty, D.Ricardo, C.Mac lấy lao động làm thớc đo

giá trị của hàng hoá. Theo C.Mac giá trị của hàng hoá là lao động của ngời
Website: Email : Tel : 0918.775.368
Website: Email : Tel : 0918.775.368
sản xuất hàng hoá kết tinh trong hàng hoá. Cái gì không do kinh doanh kết
tinh thì không có giá trị.
Trên cơ sở lý luận về giá trị, theo C.Mac giá trị là cơ sở kinh tế của giá
cả thị trờng xét trên phạm vi xã hội. Vì trong một không gian và thời gian xác
định, tổng lợng lao động là một đại lợng xác định. Chỉ có từng mặt hàng thì
giữa giá trị và giá cả thị trờng có sự khác nhau. Sự khác nhau này do các
nguyên nhân: Cạnh tranh, sức mua của tiền tệ, cung cầu, tâm lý khách
hàng ...
Về cơ sở lý luận, giá trị và giá cả của đất đã đợc bàn cãi nhiều trong lịch
sử, có 3 trờng phái tiêu biểu:
- Tr ờng phái cổ điển và tân cổ cho rằng : giá đất nông nghiệp phụ
thuộc vào 2 yếu tố chính, đó là:
+ Độ mầu mỡ của đất.
+ Vị trí địa lý của lô đất (chủ yếu là khoảng cách từ lô đất đến các trung
tâm tiêu thụ sản phẩm).
C.Mac đã kế thừa trờng phái này, hoàn thiện nó và đề ra quan điểm về
giá trị đất nông nghiệp, định ra các loại địa tô.
Trên cơ sở xác định rõ khái niệm về giá trị đất nông nghiệp các nhà
kinh tế tân cổ đã tiếp tục nghiên cứu về giá đất đô thị. Đối với đất đô thị độ
phì nhiêu của đất không phải chiếm vị trí hàng đầu mà là vị trí địa lý, không
gian thời gian và các điều kiện hạ tầng kỹ thuật xã hội.
- Tr ờng phái lý thuyết cho rằng : Giá đất đô thị phụ thuộc chủ yếu vào
thu nhập xã hội, mạng lới giao thông và cơ cấu quy hoạch đô thị.
- Tr ờng phái kinh nghiệm : theo trờng phái này giá trị và giá cả đất đô
thị là do thị trờng xác định. Giá đất lệ thuộc vào rất nhiều vào quan hệ cung
cầu. Mặc dù ngời mua và ngời bán đất không có nhiều kiến thức về lý luận
giá trị và giá cả song thông qua thị trờng họ tự định giá.

Đối với nớc ta, quan điểm đất đai có giá lần đầu tiên đợc Nhà nớc chính
tức ghi nhận tại Điều 12 - luật đất đai 1993.Tuy nhiên, khi đề cập tới các vấn
đề liên quan đến các phạm trù giá trị, pháp luật đất đai hiện hành chỉ ghi
Website: Email : Tel : 0918.775.368
Website: Email : Tel : 0918.775.368
nhận sự hiện diện của giá trị quyền sử dụng đất trong các quan hệ chuyển
đổi, chuyển nhợng, cho thuê, thừa kế, thế chấp và góp vốn của ngời đợc Nhà
nớc giao đất hoặc cho thuê đất. Từ đó, để phục vụ mục đích định giá đất, giả
thiết đất đai chỉ có giá trị khi nó đã đợc khai thác sử dụng (khai thác trực tiếp
và khai thác gián tiếp) và giá trị đất đai chính là giá trị quyền sử dụng đất. Do
vậy, có thể coi giá trị đất đai là lao động xã hội tất yếu kết tinh trong sản
phẩm đất đai đó.
b. Địa tô - căn cứ hình thành giá đất.
Khi nghiên cứu thị trờng đất nông nghiệp và việc hình thành đất nông
nghiệp thì các nhà kinh tế đều không bỏ qua phạm trù địa tô t bản hoá của
Mác để đa ra công thức xác định giá đất nông nghiệp về mặt lý thuyết.
Phân tích quan hệ phân phối trong việc sử dụng đất đai phải xuất phát từ
phân tích lợi nhuận thu đợc trong quá trình đầu t vào đất đai. Lợi nhuận của
việc sử dụng đất đợc Mác nghiên cứu công phu dựa trên việc phân tích phạm
trù địa tô. Mác chia địa tô thành hai loại: địa tô chênh lệch và địa tô tuyệt
đối.
Trong đó địa tô chênh lệch gồm hai loại: địa tô chênh lệch I và II, là
phần lợi nhuận dôi ra ngoài lợi nhuận bình quân.
Bất kỳ ở đâu có địa tô thì địa tô chênh lệch cũng đều xuất hiện và cũng
theo các quy luật nh địa tô trong nông nghiệp. Đối với đất dùng vào việc xây
dựng thì A.Smith đã từng chứng minh rằng địa tô của chúng cũng nh địa tô
của tất cả những mảnh đất phi nông nghiệp đều dựa trên cơ sở của địa tô
nông nghiệp, loại địa tô này có một số đặc trng sau:
Vị trí có ảnh hởng hơn hẳn địa tô chênh lệch (đối với những vùng đất
dùng vào việc xây dựng các đô thị thì ảnh hởng này rất lớn). Loại địa tô này

nêu bật tính chất thụ động hoàn toàn của địa chủ mà tất cả tính năng động chỉ
là ở chỗ bóc lột sự tiến bộ của xã hội. Đặc trng của loại đô thị này là tạo u thế
của giá cả độc quyền trong nhiều trờng hợp, đặc biệt là trong việc bóc lột
những ngời cùng khổ (vì sự cùng khổ là một nguồn lợi lớn đối với bọn chủ
cho thuê nhà) và là quyền lực vô hạn do quyền sở hữu ruộng đất mang lại.
Website: Email : Tel : 0918.775.368
Website: Email : Tel : 0918.775.368
Địa tô đất xây dựng tăng lên không phải là tình hình nhân khẩu tăng lên
mà còn là sự phát triển của t bản cố định sát nhập vào đất, bám dễ vào đất
hoặc dựa trên mảnh đất nh thờng hợp tất cả những việc trong kho tàng, nhà
máy, bến tầu ... Qua đó có thể coi địa tô đất xây dựng là loại địa tô đặc trng
của đất đô thị.
Địa tô tuyệt đối: hình thành khi xét vấn đề địa tô trên quy mô toàn xã
hội trong đó có quy luật giá thị trờng, là quy luật chủ yếu chi phối các thành
quả đầu t vào đất đai, nó là lợi nhuận dôi ra ngoài giá cả sản xuất chung. ở n-
ớc ta không có chế độ t hữu về đất đai, Nhà nớc đứng ra điều tiết để định h-
ớng cơ cấu đầu t vào các khu vực kinh tế. Vì vậy địa tô tuyệt đối hầu nh
không tồn tại.
Khi nghiên cứu về địa tô Mác đã chỉ ra rằng đất đai do thiên nhiên tạo
ra vì vậy không có giá trị. Giá cả của đất đai nó chỉ là sự phản ánh đơn thuần
số địa tô đợc tính toán theo phơng thức sản xuất t bản chủ nghĩa. Do đó
không chỉ các thửa đất đang sử dụng mới có giá mà cả những thửa đất cha sử
dụng cũng có giá, giá đó phản ánh khả năng mang lại địa tô trong tơng lai.
Có thể thấy: giá đất không tham gia trực tiếp vào giá cả sản xuất mà chỉ
đợc cấu thành trong chi phí sản xuất cá biệt của ngời sử dụng đất.
Địa tô là một khoản thu nhập do ngời sử dụng đất mang lại, vì thế để có
đợc địa tô ta phải bỏ tiền ra mua đất và quá trình t bản hoá địa tô chính là giá
đất (giá là bội số của địa tô).
2. Cơ sở lý luận về định giá
Định giá hay còn gọi là thẩm định là hoạt động chuyên môn thuần tuý.

Hoạt động định giá hình thành, tồn tại và phát triển của sản xuất hàng hoá.
Hiện nay, hoạt động định giá tại nhiều nớc trên thế giới đã trở thành một dịch
vụ phổ biến và là công cụ cần thiết đối với Nhà nớc trong vận hành kinh tế
thị trờng.
ở Việt nam, hoạt động định giá tuy đã có từ lâu nhng bị chi phối bởi ý
chí của Nhà nớc thông qua công tác kế hoạch hoá về giá các loại sản phẩm
thuộc tất cả các khu vực sản xuất của nền kinh tế. Vì vậy hoạt động định giá
chủ yếu là thụ động. Từ năm 1993 trở lại đây, khi nền kinh tế chuyển sang
Website: Email : Tel : 0918.775.368
Website: Email : Tel : 0918.775.368
vận hành theo cơ chế thị trờng và theo định hớng XHCN thì hoạt động định
giá bớc đầu đợc sắp xếp lại và tổ chức hoạt động theo đúng vai trò và chức
năng của nó.
ở nớc ta, đất đai thuộc sở hữu toàn dân, Nhà nớc giao đất cho tổ chức, hộ
gia đình, cá nhân sử dụng ổn định, lâu dài theo quy hoạch và kế hoạch. Vì vậy,
định giá đất đợc hiểu là sự ớc tính về giá trị của quyền sử dụng đất bằng hình
thái tiền tệ cho một mục đích sử dụng đất đã đợc xác định.
3. Cơ sở khoa học hình thành giá đất
Khi nghiên cứu thị trờng đất và việc hình thành giá đất, các nhà kinh tế
thờng không bỏ qua công trình nghiên cứu địa tô của C.Mac. Xuất phát từ
định nghĩa giá cả đất đai là địa tô đợc t bản hoá của ông, các nhà kinh tế
ngày nay đã đa ra công thức xác định về mặt lý thuyết giá cả đất đai căn cứ
mức độ địa tô và lãi suất ngân hàng nh sau :
Địa tô
Giá cả đất đai = -------------------------------------
Tỷ suất lợi tức ngân hàng
Nghĩa là sau khi bán đất, chủ ruộng mất quyền sở hữu đất nhng đợc sở
hữu một khoản lợi tức Ngân hàng tơng đơng số địa tô thu đợc khi còn là chủ
ruộng .
Trong hội thảo về thị trờng đất do tổ chức Nông nghiệp và lơng thực thế

giới (FAO) phối hợp với Uỷ ban kế hoạch nhà nớc tổ chức tại Hà Nội tháng
1-1993 trong khuôn khổ dự án TCP/ VIE/ 2252 cũng giới thiệu một công
thức tính giá đất căn cứ thu nhập từ sử dụng đất với tỷ suất lợi tức ngân hàng :
Yt
Giá đất = ---------------------------
( 1+ i ) t
Trong đó với Yt = Rt . Qt - Ct
Y: Thu nhập trên một héc-ta trong năm (còn gọi là thu nhập kỳ vọng)
R : Giá sản phẩm
Q : Sản lợng thu hoạch ( sản lợng đầu ra ) trong năm
Website: Email : Tel : 0918.775.368
Website: Email : Tel : 0918.775.368
C : Chi phí bỏ ra trong năm
t : Thời gian
i : Tỷ suất lợi tức ngân hàng
Thí dụ : Nếu đất đợc cho thuê trong vòng 20 năm thì giá trị đất để
xác định mức giá cho thuê đất trong vòng 20 năm P sẽ là :
Y
1
Y
2
Y
20

P = Y
0
+ ----------- + ---------- + .. ... + ------------
(1+i ) ( 1+i )
2
( 1+i )

20
Tuy nhiên do đất đai là tài nguyên thiên nhiên, là cống vật của thiên
nhiên ban cho con ngời nên tất cả các quốc gia đều đánh thuế đất (Thuế sử
dụng đất), và nh vậy thuế đất sẽ ảnh hởng đến giá đất . Trong tròng hợp thuế
đất (T) do ngời thuê đất, tức ngời sử dụng đất đóng thì thu nhập của họ đợc
điều chỉnh nh sau :
- Thu nhập không có thuế : Y = RQ - C
- Thu nhập có thuế : Y = RQ - C - T
Và lúc đó giá trị đất để làm căn cứ xác định giá cho thuê đất sẽ là:
Y
1
- T
1
Y
2
- T
2
Y
t
- T
t
P = ( Y
0
- T
0
) + ------------- + -------------- + .. .. + -------------
( 1+ i ) ( 1+ i )
2
( 1 + i )
20

Nh vậy thuế đất sẽ làm giảm thu nhập của ngời sử dụng đất và làm giảm
giá đất. Hay nói cách khác, giá đất dùng làm căn cứ xác định giá cho thuê đất
cần phải loại trừ yếu tố thuế đất. Xu hớng của nhiều nớc kinh tế phát triển là
giảm, thậm chí bãi bỏ thuế đất trong nông nghiệp. Trong trờng hợp đó đóng
góp cho thu nhập quốc dân đã chuyển từ nông nghiệp sang công nghiệp chế
biến. ở Nhật Bản khi bắt đầu công nghiệp hoá (cuối thế kỷ 19) thuế đất thu
tới 3% giá trị xấp xỉ 30% thu nhập từ mảnh đất canh tác và là nguồn thu
chính của Chính phủ để hiện đại hoá và công nghiệp hoá đất nớc.
Từ các công thức lý thuyết về giá đất nêu trên có thể rút ra công thức
khái quát xác định cho thuê đất nh sau :
Giá cho thuê đất = Thuế đất (thuế sử dụng đất) + Tỷ lệ phân chia hoa lợi (thu nhập).
Website: Email : Tel : 0918.775.368
Website: Email : Tel : 0918.775.368
Thuế đất là thành phần không thể thiếu đợc của giá cho thuê đất. Trong
các hợp đồng cụ thể thuế đất có thể do ngời thuê đất nộp thay chủ đất trong
thời gian thuê, nhng về bản chất kinh tế thuế đất vẫn nằm trong nội dung giá
cho thuê đất (ở các nớc kinh tế thị trờng 80-85% tiền thuê đất chủ đất phải
nộp cho nhà nớc). Điều này càng đúng với thực tế nớc ta khi nhà nớc là chủ
sở hũ duy nhất về đất. Thuế sử dụng đất nông nghiệp về tiền thân của nó là
thuế nông nghiệp đánh vào ngời sử dụng đất nhằm thu lại phần địa tô mà chủ
sở hữu đất đợc hởng. ở những vùng mà thị trờng đất kém phát triển việc sử
dụng đất sinh ra ít hoa lợi, nhiều khi chủ ruộng đất cho thuê đất cốt để khỏi
phải đóng thuế đất.
Tỷ lệ phân chia hoa lợi là sự tham gia của chủ ruộng vào sở hữu hoa lợi
thu đợc do sử dụng đất cho thuê. Có ba cách phân chia hoa lợi tơng đối phổ
biến đối với ruộng đất cho thuê:
Phân chia theo tỷ lệ nhất định số hoa lợi thu hoạch đợc ở các nớc ph-
ơng Tây tỷ lệ này thờng là 15-30% thu nhập do bán hoa lợi thu hoạch đợc
trên đất thuê.
Phân chia theo mức cố định, nghĩa là trong hợp đồng ghi rõ mức hoa

lợi mà ngời thuê đất phải nộp cho chủ ruộng mỗi vụ hoặc mỗi năm. Đây
chính là hình thức cho thuê ruộng theo kiểu phát canh thu tô ở nông thôn
Việt Nam dới thời phong kiến. ở nhiều nớc XHCN thuộc Đông Âu (cũ) hình
thức cho thuê ruộng theo kiểu thu tô này rất thịnh hành, có điều là không
phải sự thuê mớn giữa cá nhân với nhau mà thờng là giữa các tổ chức kinh tế
quốc doanh hoặc cơ quan nhà nớc với các cá nhân hoặc tập thể. Trong nhiều
trờng hợp, khi cá nhân hay tập thể thuê đất gặp rủi ro, họ đợc miễn giảm tiền
thuê. Thậm chí đợc u đãi không phải trả tiền thuê trong một số năm nếu đầu
t vào trồng trọt những cây đợc khuyến khích (nh cây ăn quả xuất khẩu).
Phơng pháp phân chia hoa lợi có sự tham gia đầu t của chủ ruộng đợc
áp dụng trong kinh tế trang trại hiện đại ở các nớc kinh tế thị trờng. Theo cách
này ngời chủ ruộng tham gia vào các công đoạn đầu t lâu dài nhằm cải thiện độ
phì của đất đai, còn ngời thuê phải chịu mọi chi phí để mua thiết bị, thuê nhân
công. Tỷ lệ chi phí của mỗi bên sẽ quyết định phần lợi nhuận sản lợng mà ngời
Website: Email : Tel : 0918.775.368
Website: Email : Tel : 0918.775.368
thuê phải trả cho chủ đất. Ưu điểm của chế độ cho thuê này là ở chỗ nó cho
phép những ngời cha có t bản ban đầu cũng có thể tham gia sản xuất nông
nghiệp và góp phần tối đa hoá lợi nhuận.
Các hình thức phân chia hoa lợi trong khi cho thuê đất ít nhiều cũng đã
có ở nông thôn Việt Nam trớc đây. Sau khi Luật đất đai và các loại thuế sử
dụng đất phát huy tác dụng, quan hệ cho thuê ruộng đất chắc chắn sẽ đợc
phục hồi. Cách xác định giá cho thuê đất có tính đến các hình thức phân chia
hoa lợi nh trên có thể đợc vận dụng nhằm tăng hiệu quả kinh tế của hình thức
cho thuê đất.
Trong khi xác định giá cho thuê đất, ngoài yếu tố thuế sử dụng đất phải
trả và giá trị thu đợc còn phải tính đến hàng loạt các yếu tố khác nh: độ rủi ro
trong khi khai thác (sử dụng) đất, cung cầu đất từng thời kỳ. Nhiều nhà kinh
tế đã cố gắng thể hiện các yếu tố trên trong các công thức xác định giá đất.
Tuy nhiên do tính xã hội rộng lớn của quan hệ đất đai nên việc lợng hoá các

yếu tố này rất khó thực hiện. Cũng tại hội thảo về thị trờng đất dẫn ra ở trên
Giáo s Randolf Barke (Mỹ) đã nêu ra những kinh nghiệm về thực tế hình
thành giá đất ở Mỹ nh sau: Giá bán đất khác nhau theo từng vùng. Ngời bán
và ngời mua cùng tham khảo giá bán những mảnh đất kề bên có cùng các
điều kiện tạo nên giá mảnh đất đợc đem ra mua bán, trừ đi khoảng 5-7% giá
đất bán dùng để đóng thuế thu nhập. Thuế này do chính quyền địa phơng thu
nhằm làm các công việc công ích nh xây dựng trờng học, duy tu đờng xá .. ..
Do cung cầu đất thay đổi nên đất đai ở Mỹ đợc đánh giá lại 10 năm một lần.
Cũng nhằm cho giá mua bán đất sát với thực trạng thị trờng đất ở Balan
hợp đồng mua bán và cho thuê đất ký kết sau khi nghiên cứu d luận xã hội.
Việc mua, bán hay cho thuê đợc đất đợc thông báo trên báo chí, đài phát
thanh trớc khi ký hợp đồng 14 ngày. Thời kỳ thuê đất ở Balan thờng quy định
10 năm, nhng có thể rút ngắn nếu xuất hiện khả năng bán đất đợc thuê cho
nông dân hoặc các tổ chức kinh doanh khác sử dụng đất có hiệu quả hơn.
Nh vậy trên thế giới hình thức mua, bán và cho thuê đất tồn tại khách
quan và phổ biến, có tác dụng làm tăng hiệu quả sử dụng đất. Giá mua bán và
cho thuê đất đợc xác định khác nhau theo từng vùng lãnh thổ căn cứ chủ yếu
vào khả năng sinh lợi của đất (thu nhập hay lợi nhuận do sử dụng đất mang
Website: Email : Tel : 0918.775.368
Website: Email : Tel : 0918.775.368
lại), mức thuế đất (thuế sử dụng đất) và mức cung cầu về đất tại địa phơng
(vùng).
III- phơng pháp định giá đất đai
* Giá đất
1. Bản chất giá đất
Giá đất còn là giá cả đất đai: là biểu hiện bằng tiền của giá trị chuyển
quyền sử dụng đất, là số lợng tiền của một ngời thực tế trả cho ngời có quyền
sử dụng đất.
Cũng nh giá bât kỳ một tài sản nào khác, giá thị trờng của quyền sử
dụng đất đợc xác định trên sơ sở lợi ích thực dự kiến trong tơng lai mà việc

sử dụng quyền sử dụng đất đó có thể sinh ra đợc. Khả năng sinh lợi của việc
sử dụng đất đợc xác định bằng giá tối đa có thể đợc trả để mua quyền sử
dụng đất hoặc giá thị trờng (do bán đấu giá) của quyền sử dụng đất đó. Khả
năng sinh lợi của việc sử dụng đất tuỳ thuộc vào nội dung của của quyền sử
dụng đất (loại sử dụng đất, cờng độ sử dụng đợc phép phát triển), quy định về
xây dựng và quy hoạch đô thị, thời gian sử dụng đất và điều kiện ký lại hợp
đồng. Ngoài ra nó còn phụ thuộc vào mức thu nhập ổn định và hoàn cảnh gia
đình.
2. Sự cần thiết phải định giá đất:
- Việc định giá sẽ đảm bảo trực tiếp đến lợi ích của ngời mua cũng nh
ngời bán. Định giá mua cũng không khác gì với định giá bán, nhiệm vụ của
định giá là phải hớng đến các yêu cầu và khả năng tài chính của khách hàng.
- Giá đất cũng là phơng tiện để thể hiện nội dung kinh tế của các quan
hệ chuyển quyền sử dụng đất trong chuyển đổi, chuyển nhợng, cho thuê, thừa
kế, thế chấp quyền sử dụng đất đai và là căn cứ tính toán giá trị thu tiền khi
giao đất, tính giá trị tài sản khi giao đất, bồi thờng hại về đất khi thu hồi.
- Giá đất đợc biểu hiện qua hình thức thuê - quan hệ giá đất và tiền thuê
cũng tơng tự nh quan hệ giữa vốn đầu t và lợi nhuận chỉ cần biết đợc tỷ suất
lợi nhuận hoàn vốn là có thể tính ra đợc. Yếu tố chuyển dịch không phải là
Website: Email : Tel : 0918.775.368
Website: Email : Tel : 0918.775.368
bản thân đất đai mà là quyền và lợi ích có đợc từ đất đai nên giá đất xuất phát
từ đó.
- Giá đất, cũng nh các loại hàng hoá khác trong cơ chế thị trờng đợc
hình thành và vận động theo các quy luật của sản xuất hàng hoá nh: quy luật
giá trị (trao đổi ngang giá), quy luật cung cầu (giá biến động theo quan hệ
cung cầu), quy luật cạnh tranh (giá cả cạnh tranh).
- Đất đai thuộc sở hữu toàn dân, do Nhà nớc thống nhất quản lý và để
phù hợp với tính quy luật nêu trên, cho nên Nhà nớc (chính phủ) chỉ quy định
khung giá chuẩn tối thiểu các loại đất. Uỷ ban nhân dân các tỉnh, thành phố

trực thuộc trung ơng căn cứ vào bảng khung giá chuẩn tối thiếu (do Chính
phủ quy định) để quy định giá các loại đất, hạng đất cho phù hợp với thực tế
ở địa phơng mình với nguyên tắc giá thị trờng, nhng không đợc thấp hơn giá
chuẩn tối thiểu do chính phủ quy định.
- Giá đất không phản ánh giá thành sản xuất mà chỉ là chỉ số phản ánh
giá trị tài nguyên thiên nhiên hoặc khối lợng vốn đầu t mang tính khống chế.
Tuy nhiên khi khai phá đất đai thì có giá thành của sản phẩm nhng những chi
phí đó chỉ đủ điều kiện để trở thành một bộ phận của giá đất khi có hiệu quả
thực tế.
3. Phơng pháp định giá đất trên thế giới:
Trên thế giới để xác định giá đất, có 4 phơng pháp cơ bản nh:
- Phơng pháp thông tin thị trờng.
- Phơng pháp thu nhập.
- Phơng pháp giá thành.
- Phơng pháp giá trị thặng d của đất.
Do bất động sản có nhiều loại và đặc biệt chúng sử dụng vào các mục
đích khác nhau.Vì vậy, việc lựa chọn phơng pháp định giá thích hợp để có đ-
ợc kết quả định giá gần sát với giá trị thực là vấn đề quan trọng đối với ngời
định giá. Và trên thực tế có 3 phơng pháp đợc sử dụng phổ biến tại các nớc
trên thế giới đó là:
Phơng pháp thị trờng, phơng pháp thu nhập, phơng pháp giá thành.
Website: Email : Tel : 0918.775.368