Hoạt động định giá, quản lý và xử lý bất động sản thế chấp tại ngân hàng HABUBANK

Website: Email : Tel : 0918.775.368
Lời mở đầu
Trong xu thế hội nhập cùng phát triển hiện nay, cùng với sự chuyển
mình của đất nước và tốc độ phát triển của nền kinh tế thì ngân hàng đóng
một vai trò ngày càng quan trọng trong nền kinh tế quốc dân. Sự mở cửa hội
nhập đã tạo ra những cơ hội lớn đồng thời nó cũng tạo ra thách thức không
nhỏ đối với sự phát triển của hệ thống ngân hàng hiện nay. Trong các hoạt
động của ngân hàng thì hoạt động tín dụng là hoạt động mang lại nhiều lợi
nhuận nhất nhưng đồng thời nó cũng tiềm nhiều những rủi ro. Nhằm hạn chế
những rủi do đó các ngân hàng đã yêu cầu người vay phải có tài sản thế chấp,
khi khách hàng không có khả năng trả nợ thì ngân hàng sẽ xử lý tài sản thế
chấp để thanh toán cho các khoản nợ đó. Có thể nói đây là một trong những
công cụ quan trọng để hạn chế rủi ro không đáng có do khách hàng gây ra.
Để công cụ này thật sự hiệu quả thì công tác thẩm định giá trị (BDS)
được coi là mắt xích quan trọng nhất của cả quá trình tín dụng, tuy nhiên tại
ngân hàng HABUBANK thì bị coi nhẹ và thực tế tại ngân hàng không có cán
bộ chuyên thẩm định giá riêng mà là do cán bộ tín dụng kiêm cả địng giá . Từ
những thực tế đó, em đã chọn Chuyên đề thực tập tốt nghiệp : “ Hoạt động
định giá, quản lý và xử lý bất động sản thế chấp tại ngân hàng
HABUBANK”
Nội dung Chuyên đề gồm những vấn đề chính sau:
Phần I: Cơ sở khoa học của định giá, quản lý và xử lý BĐS thế chấp.
Phần II: Tình hình định giá, quản lý và xử lý BĐS thế chấp tại ngân
hàng HABUBANK
Phần III: Một số giải pháp và kiến nghị nhằm hoàn thiện công tác
định giá BĐS thế chấp tại ngân hàng HABUBANK.
Sinh Viên: Nguyễn Bá Vỹ Lớp Kinh Tế Và Quản Lý Địa Chính K45
1
Website: Email : Tel : 0918.775.368
PHẦN I:
CƠ SỞ LÝ THUẾT VỀ HOẠT ĐỘNG THẾ CHẤP VÀ CÁC QUY

ĐỊNH VỀ CẦM CỐ, THẾ CHẤP, BẢO LÃNH.
1.Thế chấp tài sản là.
Thế chấp tài sản là việc bên có nghĩa vụ dùng tài sản là bất động sản
thuộc sở hữu của mình để đảm bảo thực hiện nghĩa vụ đối với bên có quyền
( khoản 1 điều 346 Bộ luật dân sự ).
Theo quy định tại điều 324 Bộ luật Dân sự thì thế chấp tài sản là một
trong những biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự.
Bất động sản là các loại tài sản không di chuyển được bao gồm: đất đai
nhà ở công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với
nhà ở hoặc công trình xây dựng đó; các tài sản khác gắn liền với đất đai; các
tài sản khác do pháp luật quy định.
Tài sản thế chấp không phải chuyển giao cho bên nhận thế chấp trừ
trường hợp các bên có thoả thuận khác.
Ngoài những bất động sản mà pháp luật quy định được dùng để thế chấp
vay vốn, pháp luật về hàng không về hàng hải còn quy định tầu bay,tầu biển
cũng được dùng để thế chấp vay vốn.
Một điều đáng lưu ý là khi thế chấp bất động sản và bất động sản đó
phát sinh hoa lợi, lợi tức thì hoa lợi, lợi tức và các quyền phát sinh đó thuộc
tài sản thế chấp nếu có thoả thuận hoặc pháp luật đã quy định. Ví dụ: một
người thế chấp khách sạn để vay vốn thì toà bộ hoa lợi, lợi tức thu được từ
việc kinh doanh khách sạn cũng thuộc tài sản thế chấp nếu như bên thế chấp
và bên nhận thế chấp thoả thuận trong hợp đồng.
Trong trường hợp thế chấp toàn bộ bất động sản có vật phụ, thì vật phụ
của bất động sản cũng thuộc tài sản thế chấp. Ví dụ:thế chấp một cái nhà để
vay vốn, trong nhà có các máy lạnh gắn vào tường, bàn, tủ, tivi tủ lạnh thì tất
cả những vật phụ đó cũng thuộc tài sản thế chấp.
Sinh Viên: Nguyễn Bá Vỹ Lớp Kinh Tế Và Quản Lý Địa Chính K45
2
Website: Email : Tel : 0918.775.368
Nếu chỉ thế chấp một phần bất động sản có vật phụ thì vật phụ chỉ

thuộc tài sản thế chấp nếu có thoả thuận đó.
Theo quy định tại khoản 2 điều 346 của bộ luật dân sự thì bất động sản
thế chấp do bên thế chấp giữ. Vídụ khi thế chấp quyền sử dụng đất sản xuất
nông nghiệp , lâm nghiệp để vay vốn với các tổ trức tín dụng thì người sử
dụng đất vẫn phải giữ đất đó để tiếp tục sản xuất thu hoa lợi phát sinh từ
quyền sử dụng đất, thu hoa lợi phát sinh từ quyền sử dụng đất. Tổ trức tín
dụng không thể nhận giữ diện tích đất đã thế chấp vì tổ trức tín dụng không
phải là người sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp mà là tổ trức kinh doanh tiền
tệ. trong trường hợp bên thế chấp quyền sử dụng đất không có khả năng trả nợ
cho tổ trức tín dụng thì lúc đó tổ trức tín dụng dược phép giữ đất để thu hồi
nợ.
2. Vai trò bất động sản thế chấp trong đời sống xã hội.
Với sự phát triển mạnh mẽ của nền kinh tế xã hội các cá nhân, hộ gia
đình và tổ chức có nhu câu về vốn ngày càng lớn để đầu tư phát triển sản xuất
kinh doanh nhằm tạo ra hàng hoá và dịch vụ nhằm phục vụ cho nhu cầu đời
sống và sản xuất ngày càng đa dạng, nâng cao thu nhập, cải thiện đời sống,
thúc đẩy nền kinh tế phát triển… thì họ phải vay vốn từ các tổ chức tín dụng.
Để hạn chế tới mức thấp nhất những rủi ro có thể xảy ra do người vay không
trả được nợ, ngân hàng yêu cầu người đi vay phải có tài sản thế chấp. Tài sản
thế chấp vẫn do bên vay giữ và tiếp tục sử dụng. Như vậy thế chấp BĐS đã
góp phần thúc đẩy hoạt động sản xuất phát triển, nâng cao thu nhập, cải thiện
đời sống của người dân.
Đối với ngành ngân hàng, thế chấp BĐS góp phần tăng tài sản của ngân
hàng, tăng tốc độ chu chuyển của vốn, tạo ra lợi nhuận góp phần đưa cả hệ
thống ngân hàng phát triển cả về quy mô, chất lượng cũng như quản lý tiền tệ
trong lưu thông.
Đối với ngành địa chính, nó góp phần thúc đẩy tiến độ cấp giấy chứng
nhận QSDĐ, nâng cao khả năng quản lý Nhà nước về đất đai và nhà ở.
Sinh Viên: Nguyễn Bá Vỹ Lớp Kinh Tế Và Quản Lý Địa Chính K45
3

Website: Email : Tel : 0918.775.368
3. Nội dung chủ yếu của hợp đồng cầm cố thế chấp và bảo lãnh.
Hợp đồng cấm cố, thế chấp bất động sản phải có các nội dung chủ yếu
sau:
- Tên địa chỉ của các bên ; ngày tháng năm;
- Nghĩa vụ được đảm bảo;
- Mô tả tài sản cầm cố, thế chấp: danh mục, số lượng, chủng loại, đặc
điểm kỹ thuật, hoa lợi, lợi tức phát sinh nếu là bất động sản, quyền sử dụng
đất, thì phải ghi rõ vị trí, diện tích đất, ranh giới, các vật phụ kèm theo;
- Giá trị của tài sản cầm cố, thế chấp: ghi rõ giá trị của tài sản cầm cố,
thế chấp theo văn bản xác định giá trị tài sản kèm theo mà các bên đã thoả
thuận xác định hoặc thuê tổ trức tư vấn, tổ trức chuyên môn xác định;
- Bên giữ tài sản, giấy tờ của tài sản cầm cố, thế chấp:
- Quyền và nghĩa vụ của các bên;
- Các thoả thuận về trường hợp xử lý và phương thức xử lý tài sản cầm
cổ, thế chấp ;
Hợp đồng bảo lãnh bằng tài sản phải có các nội dung chủ yếu sau:
- Tên, địa chỉ các bên, ngày tháng năm;
- Nghĩa vụ được bảo lãnh, phạm vi bảo lãnh; ghi số, ngày, tháng, năm
hợp đồng tín dụng; số tièn được bảo lãnh (một phần hoặc toàn bộ nghĩa vụ trả
nợ );
- Danh mục, số lượng, chủng loại, đặc điểm, giá trị của hợp đồng bảo
lãnh;
- Quyền, nghĩa vụ của bên bảo lãnh, tổ trức tín dụng nhận bảo lãnh;
- Các phương thức xử lý tài sản bảo lãnh;
- Cam kết của bên bảo lãnh về việc thực hiện nghĩa vụ trả nợ thay cho
khách hàng vay khi đến hạn mà khách hang vay không thực hiện hoặc thực
hiện không đúng nghĩa vụ trả nợ;
- Cam kết của bên bảo lãnh về việc xử lý tài sản bảo lãnh khi đến hạn mà
không thực hiện được nghĩa vụ bảo lãnh;

Sinh Viên: Nguyễn Bá Vỹ Lớp Kinh Tế Và Quản Lý Địa Chính K45
4
Website: Email : Tel : 0918.775.368
- Các thoả thuận khác.
4. Các tài sản được dùng để thế chấp.
Theo quy định tại điều 5 của quyết định 271/QD- NH trong trường hợp
thế chấp bất động sản các tổ trức tín dụng để vay vốn thì những tài sản sau
đây được dùng để thế chấp:
1. Các bất động sản có khả năng chuyển nhtượng, mua bán dễ dàng bao
gồm:
a. Nhà ở công trình xây dựng gắn liền với đất, kể cả các tài sản gắn liền
với nhà ở, công trình xây dựng.
b. Đối với bất động sản có tham gia bảo hiểm thì giá trị hợp đồng bảo
hiểm cũng thuộc tài sản thế chấp.
c. Các cơ sở sản xuất kinh doanh như: nhà máy, khách sạn, cửa hàng,
nhà kho… và các công cụ thiết bị gắn liền với nhà máy,tàu biển , tàu bay…
d. Tài sản khác nếu pháp luật có quy định.
2. Quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai.
3. hoa lợi, lợi tức, các quyền phát sinh từ bất động sản được thế chấp có
thuộc tài sản thế chấp hay không là do các bên thoả thuận hoặc pháp luật có
quy định.
Theo quy định tại điều 349 của bộ luật dân sự thì tài sản đang cho thuê
cũng được đem thế chấp, vì tài sản tuy đã cho thuê nhưng vân thuộc sở hữu
của chủ tài sản. người thuê không phải là chủ tài sản thuê được mà chỉ có
quyền sử dụng trong thời gian thuê, không có quyền định đoạt tài sản thuê.
5. Các loại tài sản không được nhận thế chấp.
Theo quy định tại điều 7 của quyết định 217/QĐ-NH1 thì các tổ trức tín
dụng không được nhận thế chấp, cầm cố cụ thể là:
- Các tài sản nhà nước quy định cấm kinh doanh, mua bán,chuyển
nhượng

- Tài sản đang còn tranh chấp.
- Tài sản không thuộc sở hữu của người thế chấp cầm cố bảo lãnh.
Sinh Viên: Nguyễn Bá Vỹ Lớp Kinh Tế Và Quản Lý Địa Chính K45
5
Website: Email : Tel : 0918.775.368
- Tài sản thuê mượn
- Tài sản đang bị cơ quan có thẩm quyền tạm giữ, niêm phong, phong
toả, tài sản đang làm thủ tục giải thể hoặc phá sản doanh nghiệp.
- Tài sản đang thế chấp, cầm cố hoặc bảo lãnh để thực hiện nghĩa vụ
khác (Trừ trường hợp quyđịnh tại điều 17 và điều 36 của quyết định 217/QD-
NH1)
- Tài sản khó cất giữ, bảo quản, kiểm định đánh giá.
- Đất đai và tài sản gắn liền với đất không đựơc nhận thế chấp thực iện
theo quy định tại điều 25 của quyết định 217/QĐ-NH1
- Đối với những tài sản được hình thành trong quá trình vay vốn, về
nguyên tắc không phải là thế chấp, cầm cố cho chính khoản vay đó. Nhưng
nếu xét thấy khoản vay hoặc dự án vì quốc kế dân sinh, có hiệu quả kinh tế,
có khả năng trả nợ nhưng thiếu tài sản thế chấp, cầm cố thì việc bên cho vay
được dùng tài sản hình thành trong quá trình vay vốn làm đảm bảo nợ vay hay
không là do tổng giám đốc tổ trức tín dụng quyết định và chịu trách nhiệm.
6. Các hình thức thế chấp tài sản.
Thực tế từ trước đến nay vẫn vẫn tồn tại hai hình thức thực hiện việc thế
chấp tài sản như sau:
a. Hình thức thế chấp được thực hiện bằng lời nói. Hình thức này thường
được thực hiện giữa những người có mối quan hệ đặc biệt như anh chi em,
bạn bè than thiết tin cậy lẫn nhau.
b. Hình thức thế chấp được thực hiện bằng vă bản nhằm bảo đảm việc
thực hiện trác nhiệm dân sự.
Thực hiệnực tế cho thực tế cho thấy rằng hình thức thế chấp bằng lời
nói có độ rủi ro cao, khi có tranh chấp xảy ra không có cơ sở pháp lý để đòi

lại tiền của mình, nếu bên thế chấp không chuyển giao tài sản thế chấp cho
bên nhận thế chấp.
Để đảm bảo quyền lợi các bên thế chấp tài sản, tại điều 347 của bộ luật
dân sự quy đinh hình thức thế chấp hư sau:
Sinh Viên: Nguyễn Bá Vỹ Lớp Kinh Tế Và Quản Lý Địa Chính K45
6
Website: Email : Tel : 0918.775.368
Thế chấp tài sản phải được lập thành văn bản, có thể lập thành văn bản
riêng hoặc ghi trong hợp đồng chính và phải có chứng nhận của công chứng
nhà nước, nơi chưa có công chứng nhà nước thì phải có chứng thực của Uỷ
ban nhân dân cấp có thẩm quyền, nếu có thoả thuận hoặc pháp luật quy định.
Theo quy định trên kể từ ngày bô luật dân sự có hiệu lực ( ngày
1/7/1996) việc thế chấp tài sản phải có hợp đồng theo quy định của pháp luật
vì thế thế chấp tài sản là một giao dịch dân sự
Theo quy định tại điều 133 của bộ luật dân sự. trong trường hợp pháp
luật quy định giao dịch dân sự phải được thực hiện bằng văn bản, phải được
công chứng Nhà nước chứng nhận, được Uỷ ban nhân dân cấp có thẩm quyền
chứng thực, đăng kí hoặc phải xin phép thì phải tuân theo các quy định đó. Vì
vậy khi đa có quy định của pháp luật thì đòi hỏi các bên tham gia quan hệ thế
chấp tài sản phải tuân thủ các quy định đó. Vì vậy khi đã có quy định của
pháp luật thì đòi hỏi các bên tham gia quan hệ thế chấp tài sản phải tuân thủ
cá quy định đó.
7. Thời hạn thế chấp một tài sản.
Thời hạn thế chấp một tài sản là do bên thế chấp và bên nhận thế chấp
thoả thuận và ghi cụ thể vào hợp đồng thế chấp. tất nhiên không bao giờ bên
nhận thế chấp lại cho vay hết cả thời gian sử dụng tài sản đó hoặc thời gian
của dự án ( trong trường hợp thế chấp quyền sử dụng đất). Ví dụ: thời hạn
giao đất nông nghiệp trồng cây hang năm cho hộ gia đình, cá nhân là 20 Năm,
đất trồng cây lâu năm là 50 năm.Thời hạn dưn án đầu tư của của người nước
ngoài là 50 đến 70năm. Vậy tổ trức tín dụng không thể nhận thế chấp quyền

sử dụng đất đó trong suốt cả 20năm, 50 mươi năm hoặc 70năm mà thời hạn
thế chấp phải ít hơn thời hạn sử dụng đất.
Theo quy định tại điều 8 của quyết định 217/QĐ-NH1 thì thời hạn thế
chấp được tính từ ngày ký hợp đồng thế chấp
Sinh Viên: Nguyễn Bá Vỹ Lớp Kinh Tế Và Quản Lý Địa Chính K45
7
Website: Email : Tel : 0918.775.368
Đối với một số nước trên thế giới thì thời hạn thế chấp được tính từ
ngày đăng kí thế chấp tại cơ quan đăng ký giao dịch đảm bảo. chỉ sau khi
đăng ký việc thế chấp lúc đó ngân hàng mới cho vay tiền.
8. Quyền và nghĩa vụ của các bên tham gia thế chấp bất động sản.
a. bên thế chấp có quyền.
Mặc dù tài sản đã được đem thế chấp để vay vốn, nhưng tài sản phải thế
chấp vẫn thuộc quyền sở hữu của chủ tài sản và đặc biệt là đối với trường hợp
bên thế chấp vẫn giữ tài sản thì ngưòi đó vẫn có các quyền được quy định tại
Điều 352 của bô luật dân sự sau:
- Được khai thác hoa lợi,lợi tức tài sản, trong trường hợp bên thế chấp
giữ tài sản, trừ trường hợp hoa lợi, lợi tức cũng thuộc tài sản thế chấp, nếu
bên thế chấp giữ tài sản thế chấp;
- Đực cho thuê, cho mượn hoặc dùng tài sản đã thế chấp để thế chấp
với người khác vay vốn, nếu có thoả thuận hoặc pháp luật quy định;
- Nhận lại tài sản thế chấp do bên nhận thế chấp hoặc do người thứ ba
giữ, khi nghĩa vụ chấm dứt khi bên thế chấp đã trả xong nợ huỷ bỏ thế chấp
hoặc nghĩa vụ được bảo đảm bằng biện pháp khác(điều 352 của bộ luật đân
sự).
b. Bên thế chấp tài sản có nghĩa vụ.
Theo quy định tại điều 315 của bộ luật dân sự bên thế chấp tài sản có
nghĩa vụ như sau:
- Đăng ký việc thế chấp tài sản nếu bất động sản có đăng ký quyền sở
hữu như nhà ở và đăng ký quyền sử dụng đất, thông báo cho bên nhận thế

chấp về các quyền của người thứ ba đối với tài sản thế chấp;
- Thông báo cho từng người nhận thế chấp tiếp theo về việc tài sản đã
được đêm thế chấp các lần trước đó (đối với trường hợp một tài sản đem thế
chấp để thực hiện nhiều nghĩa vụ dân sự);
- Giao giấy tờ về tài sản thế chấp cho bên nhận thế chấp;
Sinh Viên: Nguyễn Bá Vỹ Lớp Kinh Tế Và Quản Lý Địa Chính K45
8
Website: Email : Tel : 0918.775.368
- Trong trường hợp bên thế chấp vẫn giữ tài sản thế chấp thì ngưòi đó
phải:
+ Bảo quản, giữ gìn tài sản thế chấp;
+ Áp dụng các biện pháp cần thiết để khắc phục, kể cả phải ngừng việc
khai thác tài sản thế chấp, nếu do việc khai thác đó mà tài sản thế chấp có
nguy cơ bị mất giá trị hoặc giảm giá trị;
- Không được bán, trao đổi, tặng cho tài sản thế chấp, trừ trường hợp
bên nhận thế chấp đồng ý cho bán, trao đổi, tặng cho và người mua, trao đổi,
được tặng cho đồng ý
+ riêng trường hợp thế chấp tài sản với các tổ trức tín dụng thì bên thế
chấp ngoài việc phải thực hiện các nghĩa vụ trên còn có nghĩa vụ chịu mọi chi
phí phát sinh về kiểm định, định giá và công trứng và đấu giá tài sản thế chấp.
Trả chi phí về bảo quản tài sản cho bên nhận thế chấp trong trường hợp bên
nhận thế chấp giữ và bảo quản tài sản; chi phí bảo quản do hai bên thoả thuận
hoặc do pháp luật nếu cố quy định của pháp luật thì tuỳ theo tính chất thời
gian bảo quản tài sản và đựơc ghi vào hợp đồng thế chấp ( khoản 18.5 điều 18
quyết định 217/QĐ-NH1).
c. Quyền của bên nhận thế chấp.
Bên nhận thế chấp tài sản có các quyền quy định tại điều 354 của bộ
luật dân sự như sau:
- Được khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ tài sản thế chấp
theo thoả thuận;

- Yêu cầu người chiếm hữu sử dụng trái pháp luật hoàn trả tài sản thế
chấp trong trường hợp tài sản bị chiếm hữu, sử dụng trái pháp luật;
- Yêu cầu sử lý tài sản thế chấp khi đã đến hạn trả nợ theo quy định tại
điều 359; khoản 2 điều 360 của bộ luật dân sự trong trường hợp một tài sản
được đem thế chấp với nhiều người để vay vốn.
Trong trường hợp bên nhận thế chấp là tổ trức tín dụng thì bên nhận
thế chấp còn có quyền:
Sinh Viên: Nguyễn Bá Vỹ Lớp Kinh Tế Và Quản Lý Địa Chính K45
9
Website: Email : Tel : 0918.775.368
+ giữ bản gốc các giấy tờ về quyền sở hữu tài sản thế chấp trong các
trường hợp giữ hoặc không giữ tài sản, trừ trường hợp chỉ giữ bản sao giấy tờ
như quy định tại khoản 17.2 điều 17 Quy chế này.
+ kiểm tra tài sản thế chấp và có biện pháp nhắc nhở bên thế chấp thực
hiện đúng hợp đồng thế chấp nếu thấy có biểu hiện vi phạm hợp đồng( điều
21 Quyết định 217).
d. Nghĩa vụ của bên nhận thế chấp.
Theo quy dịnh tại điều 353 của bộ luật dân sự bên nhận thế chấp tài sản
có nghĩa vụ sau:
- Trong trường hợp bên nhận thế chấp chỉ giữ giấy tờ thuộc về tài sản
thế chấp mà không giữ tài sản thế chấp thì khi chấm dứt thế chấp phải hoàn
trả cho bên thế chấp những giấy tờ đó
- Trong trường hợp bên nhận thế chấp giữ tài sản thế chấp và giấy tờ
thuộc về tài sản thế chấp thì phải:
+ Bảo quản, giữ gìn tài sản thế chấp như tài sản của mình; nếu tài sản thế
chấp mất giá hoặc giảm giá trị tài sản thế chấp thì phải bồi thường;
+ Chịu các hạn chế đối với bất động sản theo quy định tại các điều từ
Điều 270 đến điều 284 của bộ luật dân sự của bộ luật dân sự. cụ thể là:
. Thực hiện nghĩa vụ tôn trọng ranh giới giữa các bất động sản(Điều 270)
. Quyền sở hữu đối với mốc giới ngăn cách đối với các bất động sản (Điều 271)

. Nghĩa vụ bảo đảm an toàn đối với công trình xây dựng liền kề ( Điều 273)
. Nghĩa vụ của chủ sở hữu trong việc thoát nước mưa ( Điều 274)
. Nghĩa vụ của chủ sở hữu trong việc thoát nước thải (Điều 275)
. Hạn chế trổ của sổ ( điều 276);
. Quyền yêu cầu sửa chữa phá rỡ bất động sản liền kề( Điều 278);
. Xác lập quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề (Điều 279);
. Quyền về lối đi bất động sản liền kề (Điều 280);
. Quyền mắc đường dây tải điện, thông tin liên lạc qua bất động sản
liền kề(Điều 281);
Sinh Viên: Nguyễn Bá Vỹ Lớp Kinh Tế Và Quản Lý Địa Chính K45
10
Website: Email : Tel : 0918.775.368
. Quyền về cấp thoát nước qua bất động sản liền kề (Điều 282)
. Quyền về tưới nước tiêu nước trong canh tác ( Điều 283)
. Chấm dứt quyền sử dụng hạn chế bất động sản (Điều 284)
+ Không được tiếp tục khai thác công dụng tài sản thế chấp theo yêu cầu
của bên thế chấp, nếu việc tiếp tục khai thác có nguy cơ làm mất giá trị hoặc
giảm giá trị tài sản;
+ Giao lại tài sản thế chấp và giấy tờ thuộc về tài sản thế chấp khi bên
thế chấp hoàn thành nghĩa vụ hoặc nghĩa vụ được đảm bảo bằng biện pháp
khác.
e. Trong tường hợp các bên trong hợp đồng thế chấp nhờ người thứ ba
giữ tài sản thì người đó có quyền.
Người thứ ba là người thứ ba là người trung gian do bên nhận thế chấp
tài sản hoặc bên thế chấp nhờ giữ tài sản trong trường hợp tài sản thế chấp
phải chuyển giao. Vì vậy người thứ ba giữ tài sản chỉ có một số quyền nhất
định đối với tài sản thế chấp theo quy định của pháp luật.
- Được khai thác công dụng tài sản thế chấp, hưởng hoa lợi từ tài sản,
nếu có thoả thuận;
Vídụ: Ông T thế chấp một khách sạn cho Ông P để vay tiền. Ông P yêu

cầu Ông T giao giao khách sạn cho Ông H Giữ và ông này tiếp tục khai thác
công dụng của khác sạn đó như cho khác thuê phòng ở và và làm các dịch vụ
khác. Trong trường hợp này ông H sẽ được hưởng hoa lợi từ việc cho thuê
khác sạn theo thoả thuận của bên nhận thế chấp.
- Được trả thù lao và được thanh toán chi phí bảo quản, Giữ gìn tài sản
thế chấp, trừ trường hợp có thoả thuận khác.
e. Nghĩa vụ của người thứ ba nhận giữ tài sản thế chấp.
- bảo quản, giữ gìn tài sản thế chấp như tài sản của chính mình; nếu
làm mất giá trị hoặc giảm sút giá trị tài sản thế chấp thì phải bồi thường;
Sinh Viên: Nguyễn Bá Vỹ Lớp Kinh Tế Và Quản Lý Địa Chính K45
11
Website: Email : Tel : 0918.775.368
- Không được tiếp tục khai thác công dụng của tài sản thế chấp nếu
việc tiếp tục khai thác có nguy cơ làm mất giá trị hoặc giảm sút giá trị tài sản
thế chấp;
- Giao lại tài sản thế chấp cho bên nhận thế chấp hoặc bên thế chấp
như đã thoả thuận.
9. Trong thời gian thế chấp tài sản đem thế chấp có thể được thay thế hoặc
sửa chữa.
Việc thế chấp tài sản thường không phải chuyển giao tài sản đó cho bên
nhận thế chấp. vậy trong thời gian thế chấp tài sản, bên thế chấp vẫn giữ tài
sản, khai thác tài sản nếu thấy cần thiết phải thay thế tài sản thế chấp bằng tài
sản khác, theo quy định tại khoản 1 điều 357 của bộ luật dân sự việc thay thế
tài sản thế chấp có thể thực hiện được, nhưng với điều kiện phải được bên
nhận thế chấp đồng ý.
Theo quy định tại khoản 2 Điều 357 của bộ luật dân sự thì cũng có thể
sửa chữa tài sản thế chấp khi tài sản bị hư hỏng,n nhưng phải sửa chữa trong
một thời gian hợp lý hoặc thay thế bằng tài sản khác có giá trị tương đương,
nếu không có thoả thuận khác.
Ví dụ: T thế chấp một ngôi nhà cấp IV sau một thời gian nhà bị hỏng.

nhưng T lại có một mảnh đất có giá trị tương đương ngôi nhà đó. Vậy T có
thể dùng mảnh đất đó để thế chấp thay cho ngôi nhà đã bị hư hỏng. Tất
nhiêngiá trị của mảnh đất được thế chấp thay cho ngôi nhà phải tương đương
với giá trị ngôi nhà và phải được bên nhận thế chấp đồng ý.
10. Khi thế chấp tài sản thuộc sở hữu khác nhau.
Theo quy định tại Điều 16 của quyết định 217/ QĐ-NH1 khi tài sản thế
chấp thuộc sở hữu khác nhau thì phải tuân theo các quy định sau:
- Tài sản thế chấp thuộc sở hưu nhà nước khi thế chấp thực hiện theo
luật doanh nghiêp nhà nước, các văn bản lien quan hướng dẫn thi hành luật
doanh nghiệp Nhà nước và thông tư liên bộ ngân hàng Nhà nước – tài chính –
tư pháp số 01/TT-LB ngày 3/7/1996.
Sinh Viên: Nguyễn Bá Vỹ Lớp Kinh Tế Và Quản Lý Địa Chính K45
12
Website: Email : Tel : 0918.775.368
- Tài sản thế chấp thuộc sở hữu nhiều người(từ hai người trở lên) phải
được cam kết bằng văn bản của những người đồng sở hữu đồng ý giao cho
người đại điện vay vốn và ký hợp đồng thế chấp tài sản.
- Tài sản thế chấp thuộc sở hữu tập thể, liên doanh hoặc công ty cổ
phần, công ty trách nhiệm hữu hạn phải có nghị quyết của hội đồng quản trị
hoặc đại hội đại biểu các thành viên theo quy định của điều lệ đồng ý thế chấp
tài sản và uỷ quyền bằng văn bản cho người đại diện vay vốn và kí hợp đồng
thế chấp tài sản.
- Tài sản thế chấp thuộc hộ gia đình phải có cam kết của những thành
viên đồng sở hữu trong gia đình. Riêng đối với quyền sử dụng đất cũng phải
được sự đồng ý của các thành viên trong gia đình.
11. Trường hợp thay thế thế chấp bằng bảo lãnh .
Trong trường hợp tài sản thế chấp được bán, trao đổi, tặng cho, thì người
mua,trao đổi,được tặng trở thành người bảo lãnh, nếu được bên nhận thế chấp
và người mua,trao đổi, được tặng đồng ý(Điều 258 của bộ luật dân sự).
Ví dụ: Tiến đã thế chấp một mảnh đất để vay tiền, nhưng Tiến muốn

bán lại cho một người bạn tên Phán muốn mua nhà của Tiến và cam kết sẽ trả
thay lan số tiền đã vay. Bên nhận thế chấp cũng đồng ý cho Tiến bán ngôi nhà
đó. Trong trường hợp Phán là người bảo lãnh trả nợ.
12. Các tổ trức tín dụng được nhận thế chấp, cầm cố và bảo lãnh.
- Các tổ trức tín dụng được quy định tại điều 3 của quyết định 217/QĐ-
NH1 là bên nhận thế chấp, cầm cố và nhận bảo lãnh tài sản. cụ thể là.
+ Ngân hang thương mại quốc doanh, ngân hàng đầu tư và phát triển,
Ngân hàng thương mại cổ phần, ngân hàng liên doanh, chi nhánh ngân hàng
nước ngoài tại việt nam, công ty tài chính, hợp tác xã tín dụng thành lâp và
hoạt động theo pháp luật về ngân hàng, hợp tác xã tín dụng và công ty tài
chính, các quỹ tín dung nhân dân cho vay vốn theo quy định của thống đốc
ngân hang nhà nước.
Sinh Viên: Nguyễn Bá Vỹ Lớp Kinh Tế Và Quản Lý Địa Chính K45
13
Website: Email : Tel : 0918.775.368
+ đối với ngân hang lien doan, chi nhánh ngân hàng nước ngoài tại việy
nam không được nhận thế chấp quyền sử dụng đất theo pháp luật về đất đai
đã quy định.
- Trong trường hợp hộ gia đình,cá nhân có nhu cầu thế chấp nhà, đất ở
theo quy định tại khoản 2 điều 77 của luật đất đai thì họ có thể thế chấp nhà ở,
quyền sử dụng đất với các tổ trức kinh tế, cá nhân Việt nam trong nước để
vay vốn.
13. Khi thế chấp cầm cố tài sản hoặc bảo lãnh để vay tiền thi mức tiền được
vay là bao nhiêu so với giá trị tài sản.
Khi thế chấp, cầm cố tài sản hoặc bảo lãnh để vay tiền thì mức tiền đựơc
vay về nguyên tắc là do hai bên thoả thuận. Nhưng còn tuỳ thuộc vào đối
tượng nhận thế chấp,cầm cố tài sản và nhận bảo lãnh là ai.
- trong trường hợp tổ trức tín dụng cho vay thì mức tiền cho vay được
quy định như sau:
+ Tổ trức tín dụng (bên nhận thế chấp, cầm cố, nhận bảo lãnh) căn cứ

vào tài sản thế chấp,cầm cố hoặc bảo lãnh đã được định giá như quy định tại
điều 10 của quyết định 217/QD-NH1 để quyết định số tiền vay. Số tiền vay
tối đa bằng 70% giá trị tài sản thế chấp, cầm cố, bảo lãnh đã được xác định và
ghi trên hợp đồng. riêng tài sản dùng để cầm cố quy định tại khoản 6.2 và 6.3
điều 6 quyết định 217/QĐ-NH1 thì mức cho vay tối đa có thể bằng 80% giá
trị tài sản cầm cố. Mức cho vay cụ thể đối với từng loại tài sản do tổ trức tín
dụng hướng dẫn( Điều 12 của Quyết định 217QĐ-NH1).
- Nếu bên nhận thế chấp, cầm cố tài sản hoặc bảo lãnh là hộ gia đình,
cá nhân thì còn tuỳ thuôc vào mối quan hệ, mức độ tin cậy giữa bên thế chấp,
cầm cố và bảo lãnh tài sản hoặc bảo lãnh để quyết định mức tiền cho vay ít
hơn, bằng hoặc lớn hơn giá trị tài sản thế chấp, cầm cố hoặc bảo lãnh. Các
bên không nhất thiết phải căn cứ vào giá trị tài sản để thoả thuận mức vay.
Sinh Viên: Nguyễn Bá Vỹ Lớp Kinh Tế Và Quản Lý Địa Chính K45
14
Website: Email : Tel : 0918.775.368
14. Một tài sản được đem thế chấp cho nhiều lần vay vốn.
Một tài sản được đem thế chấp cho nhiều lần vay vồn được thực hiện
như sau:
- Trong trường hợp một bất động sản có đăng ký quyền sở hữu được
thế chấp để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ, thì mỗi lần thế chấp phải được lập
thành văn bản và việc thế chấp phải được đăng ký tại cơ quan Nhà nước có
thẩm quyền( Điều 360 của bộ luật dân sự).
- Đối với những tài sản khác ngoài quy định trên thì việc cần chứng
nhận hay không của cơ quan công chứng nhà nước hoặc chứng thực của Uỷ
ban nhân dân cấp huyện vằộhp đồng thế chấp, cầm cố,bảo lãnh là do bên thế
chấp,cầm cố hoặc bảo lãnh và tổ trức tín dụng thoả thuận.
- Khi tiến hành chứng nhận hợp đồng thế chấp, cầm cố hoặc bảo lãnh
thì công chứng viên Nhà nước hoặc cán bộ được giao trách nhiệm của Uỷ ban
nhân dân cấp huyện phải kiểm tra đầy đủ các yếu tố của hợp đồng và các giấy
tờ kèm theo như bản gốc giấy tờ về quyền sở hữu hoặc quản lý tài sản, bản

danh mục tài sản thế chấp, cầm cố (đối với doanh nghiệp Nhà nước)
- Địa điểm công chứng : Đối với tài sản có đăng ký quyền sở hữu thì
thì việc chứng nhận hợp đồng thế chấp, cầm cố hoặc bảo lãnh được thực hiện
tại văn phòng công chứng nhà nước hoặc Uỷ ban nhân dân cấp huyện đăng ký
tài sản đó.
15. Các tài sản phải đăng ký cầm cố, thế chấp.
Theo quy định tại khoản 2 Điều 330, khoản 2 điều 347 của bộ luật dân
sự thì đối với tài sản mà pháp luật quy định phải đăng ký quyền sở hữu thì khi
thế chấp, cầm cố những tài sản đó cũng phải đăng ký.
Theo quy định tại điều 731 bộ luật dân sự và theo pháp luật đất đa hiện
hành thì việc thế chấp quyền sử dụng đất cũng phải được đăng ký.
Những tài sản sau đây phải đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dung theo
quy định của pháp luật:
- Nhà ỏ
Sinh Viên: Nguyễn Bá Vỹ Lớp Kinh Tế Và Quản Lý Địa Chính K45
15
Website: Email : Tel : 0918.775.368
- Phương tiện giao thông đường bộ (như ôtô, xe máy, các phương tiện
cơ giới khác)
- Tàu bay
- Tàu biển các phương tiện đánh bắt thuỷ sản là tàu biển;
- Tàu song;
- Quyền sử dụng đất ;
- Quyền sở hữu trí tuệ, sở hữu công nghiệp.
Ngoài các tài sản mà pháp luật quy đinh phải đăng ký khi cầm cố, thế
chấp, nếu chủ sở hữu các loại tài sản khác đem cầm cố, thế chấp có nhu cầu
đăng ký việc cầm cố, thế chấp những tài sản đó thì cơ quan nhà nước có thẩm
quyền cũng sẽ thực hiện việc đăng ký cầm cố, thế chấp đối với những tài sản
đó.
16. Bên thế chấp, cầm cố tài sản phải đăng ký việc thế chấp cầm cố hay bên

nhận cầm cố, thế chấp đăng ký?
Theo quy định tại khoản 3 điều 332 và khoản 1 điều 39của bộ luật dân
sự thì bên cầm cố,thế chấp tài sản có nghĩa vụ đăng ký việc cầm cố, thế chấp
tài sản đối với nhữn tài sản phải đăng ký quyền sở hữu theo quy định của
pháp luật.
Trong khi đó một số nước trên thế giới như Nhật
bản,Canada,Tháilan,Úc, CHLB Đức…pháp luật của những nước này lại quy
định bên nhận thế chấp, cầm cố có nghĩa vu đăng ký việc cầm cố, thế chấp vì
việc đăng ký này gắn liền với quyền lợi của bên nhận thế chấp như trong
trường hợp một tài sản được đem cầm cố, thế chấp cho nhiều bên thì người
nào đăng ký việc thế chấp, cầm cố trước sẽ được ưu tiên thanh toán nợ trước,
sau đó mới đến người đăng ký sau. Nếu ai không đăng ký thì sẽ không được ở
trong danh sách thứ tự ưu tiên thanh toán nợ.
Sinh Viên: Nguyễn Bá Vỹ Lớp Kinh Tế Và Quản Lý Địa Chính K45
16