Chính sách đề bù giải phóng mặt bằng

Chuyên đề tốt nghiệp
Lời nói đầu
Vai trò của đất đai đối với nền sản xuất xã hội ngày càng đợc nhìn nhận
đầy đủ, toàn diện và khoa học, đặc biệt trong thời kỳ công nghiệp hoá và hiện
đại hoá đất nớc, các ngành các cấp hết sức quan tâm. Đất đai ngày càng trở
nên có giá thông qua sự tích tụ giá trị thặng d theo thời gian do có sự đầu t của
Nhà nớc, của xã hội và con ngời.
Đại hội đại biểu toàn quốc lần thứ IX Đảng cộng sản Việt Nam xác định
mục tiêu, nhiệm vụ chiến lợc phát triển kinh tế xã hội thời kỳ 2001 2010:
... Hình thành đồng bộ thể chế kinh tế thị trờng định hớng xã hội chủ
nghĩa ... (Mục tiêu IV), ... Hình thành thị trờng bất động sản, bao gồm cả
quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật... để ... Hình thành đồng bộ
và tiếp tục phát triển hoàn thiện các loại thị trờng đi đôi với xây dựng khuôn
khổ pháp lý và thể chế..., Tổng cục Địa chính đã xây dựng và từng bớc hoàn
thiện Luật sửa đổi bổ sung một số điều của Luật Đất đai 1993 (năm 1998), sửa
đổi bổ sung lần thứ hai trình Quốc hội thông qua taịo kỳ họp thứ 9 - Quốc hội
khoá X (năm 2001), cùng với các Bộ, ngành liên quan thể chế hoá Luật đất đai
vào Luật sửa đổi, bổ sung xây dựng hệ thống các văn bản dới luật, các chế độ
chính sách, tạo lập hành lang pháp lý cơ bản để thực hiện nhiệm vụ quản lý, sử
dụng đất đai trong cả nớc.
Quá trình đổi mới, cùng với nhịp độ hiện đại hoá, công nghiệp hoá đất
nớc, các dự án đầu t trong nớc và nớc ngoài không ngừng gia tăng nhằm đáp
ứng nhu cầu phát triển kinh tế - xã hội, phục vụ mục đích an ninh quốc phòng,
lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng. Để thực hiện các mục tiêu này, vấn đề thu
hồi đất là yếu tố tiên quyết đợc Nhà nớc ghi nhận tại Điều 27 - Luật Đất đai
1993 và cụ thể hoá chính sách trong Nghị định 22/1998/NĐ - CP ngày
24/4/1998 của Chính phủ (gọi tắt là NĐ 22/CP).
Sau ba năm triển khai thực hiện chính sách đến bù giải phóng mặt bằng
(GPMB) và tái định c theo NĐ 22/CP của Chính phủ, về cơ bản, các điều
khoản của Nghị định đã đợc áp dụng có hiệu quả, song cũng còn nhiều nội
dung cần phải đợc phân tích, đánh giá cơ sở khoa học thông qua việc điều tra,

Nguyễn Ngọc Tân - Địa chính 42
1
Chuyên đề tốt nghiệp
khảo sát thực tế để bổ sung, sửa đổi hoàn thiện chính sách này nhằm đảm bảo
quyền lợi của ngời sử dụng đất và ngời bị thu hồi đất; duy trì trật tự, kỷ cơng
của pháp luật; hạn chế tối đa những tranh chấp, khiếu kiện về đất đai của nhân
dân trong việc đền bù giải phóng mặt bằng khi Nhà nớc thu hồi đất.
Nguyễn Ngọc Tân - Địa chính 42
2
Chuyên đề tốt nghiệp
Mục tiêu của đề tài:
Tổng hợp, phân tích, đánh giá những mặt tích cực, tiêu cực trong quá
trình thực hiện chính sách đền bù giải phóng mặt bằng về đất đai, tài sản gắn
với đất và chính sách tái định c (TĐC). Xác định nguyên nhân cơ bản của
những mặt tiêu cực làm hạn chế hiệu quả của việc áp dụng chính sách và ảnh
hởng của nó đối với quá trình và quy luật phát triển của đời sống xã hội trong
nền kinh tế thị trờng hiện nay.
- Đa ra những luận cứ khoa học và thực tiễn trong việc xây dựng cs đền
bù TĐC phù hợp với chiến lợc phát triển kinh tế - xã hội trong thời kỳ công
nghiệp hoá hoá, hiện đại hoá. Đề xuất các giải pháp bảo đảm cho việc thực
hiện chính sách đền bù TĐC đạt hiệu quả cao, tăng cờng củng cố công tác
quản lý đất đai theo quy hoạch và pháp luật.
Nội dung nghiên cứu đề tài:
- Tổng quát về quan điểm, cách nhìn nhận các vấn đề liên quan đến
chính sách đền bù TĐC của một số nớc trên thế giới và trong khu vực.
- Nghiên cứu khái quát chính sách đền bù TĐC ở Việt Nam, tính u việt
và những hạn chế trong quá trình áp dụng thực hiện chính sách các chế độ xã
hội và các hình thức sở hữu.
- Cơ sở lý luận khoa học chính sách TĐC bắt buộc; điều tra, khảo sát
thực tế phân tích, tổng hợp phiếu điều tra về việc áp dụng chế độ chính sách

của Nhà nớc của ngời sử dụng đất đối với ngời bị thu hồi đất và trình độ hiểu
biết pháp luật của nhân dân.
- Tác động của pháp luật và khuôn khổ các chính sách hiện hành đối với
công tác thu hồi đất GPMB, kết quả thực hiện NĐ 22/CP ở các địa phơng trong
khu vực điều tra.
- Luận cứ khoa học cho việc hoạch định chính sách đền bù TĐC - những
nội dung cụ thể và các giải pháp thực hiện, đề xuất, khuyến khích Nhà nớc sửa
đổi, bổ sung hoàn thiện một số điều khoản của NĐ 22/CP.
Nguyễn Ngọc Tân - Địa chính 42
3
Chuyên đề tốt nghiệp
Chơng I
đánh giá chính sách ban hành từ sau 1993 có liên
quan đến chính sách đền bù TĐC
I. Cơ sở lý luận chính sách TĐC bắt buộc
Di dân TĐC, đền bù thiệt hại khi thu hồi đất vì mục đích phát triển của
xã hội từ trớc đến nay vẫn bị coi là sự "hy sinh" mà một số ngời phải chấp
nhận vì lợi ích của số đông và lợi ích cộng đồng. Các chơng trình đền bù TĐC
chỉ giới hạn trong phạm vi đền bù theo Luật cho đất bị dứan chiếm dụng, hoặc
cho một số ít trờng hợp đất TĐC.
Tuy nhiên, quan điểm nhìn nhận về công tác đền bù TĐC đang từng bớc
thay đổi, nhận thức về hậu quả xấu có thể xảy ra đối với các vấn đề kinh tế, xã
hội, môi trờng trong quá trình thu hồi đất và di dân, mặt khác, từ thực tế khách
quan và sự chuyển biến về nhận thức, ngời bị ảnh hởng quan tâm ngày càng
lớn về quyền lợi và phúc lợi của họ. Vì vậy, TĐC ngày càng đợc xem nh
những chơng trình phát triển của quốc gia. Kinh nghiệm thực tiễn đã giúp cho
các nhà hoạch định chính sách, các chuyên gia lập kế hoạch và các nhà thực
thi và đi lên thống nhất rằng chi phí phải trả, cho những tổn thất do sự thiếu
quan tâm và đầu t trong quá trình thực hiện chính sách TĐC có thể lớn hơn rất
nhiều chi phí TĐC đúng đắn. Hơn nữa, những ngời bị bần cùng hoá, đến một

thời điểm nhất định sẽ là những nguyên nhân làm kiệt quệ nền kinh tế quốc
dân. Do vậy, những ngời bị ảnh hởng, ngoài việc đạt đợc lợi ích về mặt kinh tế,
còn đảm bảo tính công bằng đối với họ, điều này giúp cho các chủ thể an tâm
trong quá trình triển khai thực hiện dự án.
Ngân hàng và các nớc thành viên đang phát triển cần nhìn nhận những
thay đổi về nhận thức này nh cơ hội chứ không phải trở ngại, cần xây dựng,
chính thức thông qua và thể chế hoá, thực hiện một chính sách TĐC bắt buộc
nó sẽ tạo nên một trờng pháp chế lành mạnh khi Nhà nớc cần thu hồi đất phục
vụ cho các mục đích công cộng của quốc gia. Mặt khác, cần cải tiến cách hiểu
và lập kế hoạch thực hiện, sao cho các dự án luôn hớng tới sự phát triển. Sự
Nguyễn Ngọc Tân - Địa chính 42
4
Chuyên đề tốt nghiệp
phát triển đó không chỉ mang lợi ích về kinh tế mà còn môi trờng - xã hội. Ph-
ơng thức này phù hợp với 2 mục tiêu tơng đồng là giảm nghèo đói và phát triển
bền vững.
TĐC bắt buộc có ba yếu tố quan trọng
- Đền bù tài sản bị thiệt hại, nghề nghiệp và thu nhập bị mất;
- Hỗ trợ di chuyển trong đó có cấp và bố trí nơi ở mới với cách dịch vụ
và phơng tiện phù hợp.
- Trợ cấp khôi phục để ít nhất ngời bị ảnh hởng có đợc mức sống đạt
hoặc gần đạt so với mức sống trớc khi có dự án.
Đối với các dự án có di dân TĐC, việc lập kế hoạch, thiết kế nội dung di
dân là yếu tố không thể thiếu đợc ngay từ chu kỳ đầu tiên của việc lập dự án
đầu t và những nguyên tắc chính phải đợc đề cập đến, bao gồm:
- Nghiên cứu kỹ phơng án khả thi của các dự án để giảm thiểu việc di
dân bắt buộc, nếu không thể tránh đợc khi triển khai dự án.
- Ngời bị ảnh hởng phải đợc đền bù và hỗ trợ để triển vọng kinh tế, xã
hội của ngời bị ảnh hởng nói chung ít cũng thuận lợi nh trong trờng hợp không
có dự án - đất đai, nhà cửa, cơ sở hạ tầng thích hợp và các loại đền bù khác t-

ơng xứng nh trớc khi có dự án phải đợc cấp cho ngời bị ảnh hởng, chú trọng
đến ngời dân bản địa (các dự án nớc ngoài) dân tộc thiểu số, nông sân vì họ là
những ngời có quyền lợi hoặc quyền hoa lợi theo phong tục đối với đất và các
tài sản khác bị dự án chiếm dụng.
- Bất kỳ dự án nào về TĐC cần có nhận thức và ý thức, thực hiện đạt
hiệu quả ở mức càng cao càng tốt, các kế hoạch TĐC phải đợc soạn thảo và
xác lập tơng ứng với thời gian và ngân sách phù hợp, ngời di chuyển đợc hởng
các cơ hội về nơi ở, nguồn sống, nguồn lực ổn định cuộc sống càng nhanh
càng tốt.
- Ngời bị ảnh hởng phải đợc thông báo đầy đủ, đợc tham khảo ý kiến chi
tiết về các phơng án đền bù TĐC - ngời bị ảnh hởng phải đợc hỗ trợ ở mức cao
nhất về hoà nhập cộng đồng dân c địa phơng bằng cách mở rộng lợi ích của dự
án đến cả các cộng đồng dân địa phơng.
Nguyễn Ngọc Tân - Địa chính 42
5
Chuyên đề tốt nghiệp
- Chú ý tới ngời nghèo nhất, trong đó có những ngời không hoặc cha có
quyền hợp pháp về đất đai, tài sản, những hộ gia đình do phụ nữ làm chủ.
Đồng thời, sớm có kế hoạch xác định quyền hợp pháp của họ, cố gắng hạn chế
những trờng hợp coi lý do ngăn trở đền bù TĐC là việc thiếu quyền sở hữu,
quyền sử dụng đất hợp pháp.
Để không ngừng cải tiến sự hỗ trợ của ngân hàng với các dự án trong
lĩnh vực nhạy cảm này, cần chính thức thông qua và thực hiện một số chính
sách đền bù TĐC bắt buộc. Chính sách này không thể thiếu trong việc nêu rõ
các mục tiêu và phơng pháp, định ra các tiêu chuẩn trong hoạt động của các tổ
chức ngân hàng, mở ra một cách nhìn bao quát rõ ràng về tất cả các vấn đề đó
và vận dụng thủ tục chính thức để giải quyết có hệ thống những khía cạnh này
trong các hoạt động của ngân hàng.
II. Khuôn khổ pháp luật đất đai hiện hành về đền bù TĐC
Chính sách đền bù TĐC ở Việt Nam ngày càng đợc quan tâm và hoàn

thiện để đáp ứng các mục tiêu đặt ra trong công tác giải toả mặt bằng cho việc
thực hiện các dự án trong từng giai đoạn phát triển.
Đối tợng đền bù thiệt hại về đất đợc xác định đầy đủ, chính xác, phù
hợp hơn với tình hình thực hiện về quỹ đất đai trong cả nớc. Mức đền bù thiệt
hại đợc nâng cao hơn, cùng với một số biện pháp hỗ trợ bổ sung giúp cho ngời
bị ảnh hởng mau chóng tạo lập ổn định cuộc sống.
Đất nớc ta hiện đang ở giai đoạn đầu của quá trình phát triển kinh tế
cũng nh hoàn thiện hệ thống chính sách pháp luật. Vì vậy, chính sách đền bù
TĐC còn có những hạn chế và khó khăn nhất định, thể hiện ở các điểm sau:
1. Về đối tợng đợc đền bù
Do trình độ quản lý còn có những hạn chế nhất định, việc áp dụng thực
hiện chính sách, pháp luật trong toàn xã hội nói chung, trong từng địa phơng
và dự án nói riêng cha nghiêm minh, dẫn đến việc xác định đối tợng đợc đền
bù thiệt hại và đối tợng không đợc đền bù thiệt hại gặp nhiều khó khăn, cơ sở
trong thực tế, việc cấp chứng th pháp lý này mới đạt tỷ lệ rất thấp ở các địa ph-
Nguyễn Ngọc Tân - Địa chính 42
6
Chuyên đề tốt nghiệp
ơng, đặc biệt là đối với đất ở cũng nh việc giải quyết quyền sử dụng đất trong
hành lang bảo vệ công trình dọc theo hệ thống giao thông, đê điều thuỷ lợi.
Đối với đất ở, do phải trả tiền sử dụng đất, chủ thể sử dụng đất mới đợc
cấp GCN - QSDĐ (điều 22 - Luật đất đai năm 1993. Nghị định 89/CP ngày
17/8/1994 về việc thu tiền sử dụng đất và lệ phí địa chính), một mặt là số tiền
phải nộp tơng đối lớn so với thu nhập của ngời dân hiện nay, mặt khác ở nhiều
nơi nhất là vùng nông thôn, ngời dân cha nhận thức đợc tầm quan trọng của
GCN - QSDĐ với quan niệm "đối với gia đình tôi, có hay không có ai có thể
tịch thu đất chỉ vì không có GCN - QSDĐ". Từ nhận thức đơn giản đó, các chủ
thể sử dụng đất không muốn trả một khoản tiền lớn (so với mức thu nhập của
họ) để đổi lấy một tờ giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Tơng tự, đối với các
trờng hợp chuyển nhợng đất đai, nhà ở, ngời dân không chuyển quyền sử dụng

đất vì không muốn nộp thuế theo Luật thuế chuyển quyền sử dụng đất đợc ban
hành ngày 22/6/1994. Điều này gây khó khăn cho việc thống kê, xác định diện
tích, lập hồ sơ địa chính... trong lĩnh vực quản lý đất đai cũng nh việc giải
quyết đền bù giải phóng mặt bằng khi Nhà nớc thu hồi đất. Vì vậy, công tác
cấp GCN - QSDĐ cần phải tiến hành đồng bộ cho các loại đất và tất cả các địa
phơng trong cả nớc. Để thực hiện đợc mục tiêu này, đòi hỏi việc lập quy
hoạch, kế hoạch sử dụng đất của các tỉnh, quản lý Nhà nớc về đất đai trong đó
có định giá đất nói chung, định giá đất cho đền bù thiệt hại nói riêng (trong tr-
ờng hợp chuyển nhợng quyền sử dụng đất không theo ý muốn) và lập khu
TĐC.
Đối với đất thuộc phạm vi hành lang an toàn giao thông, tình trạng xây
dựng nhà cửa, lều quán trong hành lang bảo vệ đờng bộ vẫn tiếp tục xảy ra.
Mặc dù vậy rất nhiều địa phơng không triển khai thực hiện quy định bảo vệ
hành lang an toàn giao thông đờng bộ nh: không cắm mốc và thông báo tới
dân lộ giới trên đoạn đờng đi qua, địa phơng vẫn cho phép xây dựng trong
phạm vi bảo vệ đờng bộ hoặc thậm chí còn bán phần đất trong hành lang này
cho dân xây dựng nhà cửa, làm ki-ốt bán hàng... Trong những trờng hợp đó,
chúng ta không thể kết luận họ là những hộ, cá nhân vi phạm hành lang bảo vệ
Nguyễn Ngọc Tân - Địa chính 42
7
Chuyên đề tốt nghiệp
công trình hoặc coi các công trình hoặc coi các công trình xây dựng của họ
trên phần đất này là bất hợp pháp và không đợc đền bù. Vì vậy, việc xác định
đất sử dụng hợp pháp hay bất hợp pháp trong phạm vi lu không đờng bộ để
thực hiện chính sách đền bù giải toả mặt bằng trong các dự án là rất khó khăn
và thờng không thống nhất giữa các địa phơng. Trong dự án khôi phục quốc lộ
1 đoạn Vinh - Đông Hà thực hiện bằng nguồn vốn WB, tỉnh Hà Tĩnh và Quảng
Trị quy định một số nhà cửa, công trình nằm trong phạm vi hành lang bảo vệ
đờng xây dựng sau năm 1982 (năm ban hành Nghị định 203/HĐBT) là bất hợp
pháp, hởng chế độ đền bù 60% giá trị công trình thì tỉnh Quảng Bình lại coi

các công trình này là hợp pháp và đợc đền bù 100% giá trị công trình. Bên
cạnh đó phải kể đến sự khác biệt trong chính sách đền bù, kinh phí đầu t cho
đền bù thu hồi đất giữa các dự án với nhau, trong nhiều dự án thực hiện bằng
nguồn vốn đầu t trong nớc thực hiện theo Nghị định của Chính phủ, các công
trình này có thể hoàn toàn không đợc đền bù.
Đối với đất nông nghiệp, tuy đợc giao không phải trả tiền sử dụng đất
song tiến độ cấp GCN - QSDĐ còn chậm do đó nhiều địa phơng cha có bản đồ
về địa chính... Ngoài những tồn tại nêu trên, việc cha hoàn thành giao đất theo
quản lý, sử dụng đất đai yếu kém đã làm phức tạp hoá việc đền bù TĐC trong
các dự án.
2. Chính sách về giá đền bù
Một trong các tông tại lớn nhất của các dự án là vấn đề chính sách đền
bù đất thổ c. Chính sách đền bù đất thổ c theo văn bản hiện hành (Nghị định
22/CP) là chính sách đền bù trên cơ sở pháp lý về quyền sử dụng đất, các điều
khoản quy định về hạn mức đất ở tối đa của mỗi địa phơng, về tính hợp pháp
công trình trên đất. Tính pháp lý này căn cứ vào các văn bản, pháp lệnh liên
quan tới phạm vi hành lang an toàn giao thông đờng bộ, bảo vệ các công trình
công cộng.
Quá trình triển khai thực hiện áp dụng các chính sách về đền bù đất đai
gặp rất nhiều khó khăn do những nguyên nhân sau:
Nguyễn Ngọc Tân - Địa chính 42
8
Chuyên đề tốt nghiệp
Thứ nhất, đất thổ c bao gồm đất ở và đất vờn. Giá đền bù đất ở cao hơn
đất vờn, sự chênh lệch về giá đó thể hiện rõ rệt, đặc biệt ở các khu đô thị khi
mà GCN - QSDĐ thổ c của ngời dân không ghi rõ ranh giới diện tích đất ở và
đất vờn. Do lịch sử để lại, hiện trạng quy mô diện tích đất thổ c của ngời dân
đang sử dụng thực tế không giống nhau giữa các vị trí địa lý, giữa thành thị và
nông thôn, giữa các vùng, các xã, thôn xóm. Nh vậy, hạn mức đất quy định tại
Điều 54 - Luật đất đai có sự khác biệt với hiện trạng quy mô sử dụng đất thổ c

cả ở đô thị và nông thôn, sự chênh lệch này thể hiện rõ rệt nhất là ở vùng nông
thôn.
ở các khu đô thị hay những nơi đô thị hoá diễn ra mạnh mẽ giá trị đất
đai ngày càng tăng, giá trị này phụ thuộc vào khả năng sinh lợi của đất mà
không phụ thuộc vào hiện trạng, mục đích sử dụng của nó.
ở nông thôn không có quy định về diện tích mà ngời dân đợc xây dựng
cũng nh quy hoạch xây dựng trong phạm vi khuôn viên đất thổ c của mình.
Ngoài ra việc cấp đất dọc các trục đờng chỉ tính theo chiều rộng mặt đờng mà
không chỉ có giới hạn chiều sâu.
Thứ hai, đối với đất nông nghiệp. ở những nơi việc chuyển nhợng quyền
sử dụng đất đã diễn ra phổ biến giá chuyển nhợng lại cao hơn khả năng sinh
lợi của đất, trong trờng hợp ngời bị ảnh hởng muốn tái tạo lại t lợng với điều
kiện canh tác nh thửa đất ban đầu (huyện Thanh Trì). Ngoài ra, luật cha có quy
định rõ ràng về miễn lệ phí trớc bạ trong trờng hợp ngời bị ảnh hởng tự mua
đất mới và tự lo làm nhà, dẫn đến chính sách đền bù đất thổ c có thể khác nhau
giữa các dự án trong cùng một địa phơng. Cụ thể một phơng án đền bù trong
dự án giao thông địa bàn tỉnh Hoà Bình.
- Hộ A, có diện tích đất thổ c đang sử dụng nhỏ hơn diện tích theo hạn
mức quy định, dù đã xây dựng hay cha xây dựng, đều đợc đền bù theo giá đất
ở nhng lại theo đơn giá đền bù ứng với cả hai vị trí (vị trí 1, vị trí 2), phần diện
tích còn lại không đủ để ở lại không đợc đền bù.
Nguyễn Ngọc Tân - Địa chính 42
9
Chuyên đề tốt nghiệp
- Hộ B: có diện tích đất thổ c vợt hạn mức quy định, đất đã đợc xây
dựng một phần khi Nhà nớc thu hồi đất, hộ B đợc đền bù theo giá đất ở vị trí
ứng với diện tích hạn mức đất ở theo quy định, phần còn lạidc đền bù theo đất
vờn.
Mặc dù, ba mảnh đất này ở vị trí nh nhau, khả năng sinh lợi gần nh
nhau, nhng do hiện trạng sử dụng khác nhau nên quyền lợi đền bù cũng khác

nhau. Đơn giá của đất ở thì phụ thuộc vào vị trí, còn đất vờn thì lại đợc đền bù
theo đơn giá đất vờn, đây là điểm khúc mắc lớn nhất và phổ biến ở các địa ph-
ơng khu vực điều tra. Trờng hợp nêu trên, nên chăng Nhà nớc cần thừa nhận,
tôn trọng lịch sử sử dụng đất của ngời bị ảnh hởng, có thể đền bù toàn bộ là đất
ở hoặc có thể theo tỷ lệ hạn mức đất giao theo quy định của tỉnh và tổng diện
tích đang sử dụng nhân với diện tích bị thu hồi, phần còn lại (diện tích bị thu
hồi trừ đi diện tích tính theo tỷ lệ) theo một đơn giá khác. phơng pháp này đã
đợc áp dụng trên địa bàn thành phố Hà Nội, Đà Nẵng.
Tỉnh Hải Dơng lại căn cứ vào chiều sâu công trình để phân bổ giá trị
đền bù.
- Hộ A đợc quyền sử dụng diện tích 140m
2
ở vị trí tiếp giáp với mặt đ-
ờng M > 6m, khi Nhà nớc thu hồi đất thì tại vị trí có diện tích 60m
2
tính theo
đơn giá 400.000đ/m
2
, vị trí 2 có diện tích 80m
2
còn lại tính theo đơn giá
170.000đ/m
2
.
- Bộ B đợc quyền sử dụng diện tích 100m
2
ở vị trí tiếp giáp với mặt đờng
N < 6m, khi Nhà nớc thu hồi đất, hộ B đợc đền bù toàn bộ diện tích theo đơn
giá 220.00đ/m
2

.
Cách xác định đơn giá đền bù có căn cứ vào chiều sâu của thửa đất là
phù hợp với nguyên tắc định giá nhng cần tiến hành đồng loạt trên tất cả các
thửa đất bị thu hồi. Nh trong trờng hợp này để đảm bảo tính công bằng khi
thực hiện chính sách đền bù thì thửa đất của hộ B cũng phải tính phân bổ theo
chiều sâu nh thửa đất tính cho hộ A.
Ngoài các nguyên nhân trên, thông tin về chính sách - pháp luật đất đai
cha đợc quyền sâu rộng nên ngời dân vô tình vi phạm hành lang bảo vệ công
Nguyễn Ngọc Tân - Địa chính 42
10
Chuyên đề tốt nghiệp
trình công cộng, những trờng hợp nh vậy, dự án không nên phân loại vào dạng
đất hợp pháp mà nên coi đó là các trờng hợp đợc coi là hợp pháp.
Theo chính sách dự án không đền bù đối với diện tích đất thổ c nằm
trong hành lang giải toả vì phần đất này vẫn nằm trong quyền hạn sử dụng của
ngời dân nhng mục đích sử dụng bị hạn chế. Thực tế, diện tích đất nằm trong
hành lang này đã bị giảm giá trị, song giá trị của nó vẫn cao hơn giá trị đất
nông nghiệp. Điều cha hợp lý ở đây là ngời dân vẫn phải đóng thuế sử dụng
đồng bộ với việc phân hạng đất, khi tính thuế có áp dụng hệ số K (do chỉ có
một mức thuế duy nhất 0,05 kg thóc/m
2
) nhng khi tính đền bù thì không có đ-
ờng trên cùng một đờng phố hay tuyến đờng tồn tại sự đột biến giá, đây là điều
mà các dự án cha thể giải quyết, vì mỗi tỉnh đều xây dựng một khung giá độc
lập cho phù hợp với địa phơng mình. Trong trờng hợp nh này đòi hỏi có sự can
thiệp của Nhà nớc nhằm giảm bớt những bất hợp lý này.
Sử dụng hạng đất để tính thuế làm cơ sở pháp lý áp giá đền bù của các
dự án là có cơ sở, nhng trong quá trình sử dụng do có sự đầu t cải tạo, bồi bổ
đất đai nên độ phì, khả năng sinh lợi của đất có sự thay đổi nên tại thời điểm
đền bù cần chú ý đến điểm này, nhất là đối với đất nông - lâm nghiệp.

3. Đề bù về tài sản
Đơn giá đền bù cho tài sản trên đất hầu hết đợc ngời dân chấp nhận, một
số dự án đền bù cho các công trình, cây cối hoa màu với mức giá cao hơn giá
thị trờng địa phơng. Tuy nhiên, một số ngời bị ảnh hởng có nhà từ cấp III trở
lên cho rằng đơn giá đền bù thấp hơn giá thay thế (do bị tính khấu hao).
Vì thế, cần quy định rõ ràng cách tính giá trị thiệt hại thực tế của nhà,
công trình kiến trúc, cụ thể là cách tính tỷ lệ % trên giá trị hiện có của nhà,
công trình (Điều 17 Nghị định 22/CP) cũng nh cách tính chi phí đã đầu t vào
đất trong trờng hợp đền bù cho đất giao để sử dụng tạm thời, đất cho thuê, đất
đấu thầu (một số dự án hỗ trợ 25.000đ/m
2
cho các chi phí đã đầu t vào đất là
cha phù hợp giữa những thửa đất có vị trí canh tranh tác thuận lợi, đất đai màu
mỡ với những thửa đất xấu, xa kênh mơng canh tác khó khăn).
4. Chính sách hỗ trợ và lập khu TĐC
Nguyễn Ngọc Tân - Địa chính 42
11
Chuyên đề tốt nghiệp
Tuỳ thuộc vào số lợng hộ bị ảnh hởng bởi dự án và khả năng đất sẵn có.
UBND cấp tỉnh chỉ đạo thiết lập các khu TĐC. Những ngời bị ảnh hởng có đủ
điều kiện đợc cấp đất sẽ đợc giao đất tại một khu TĐC phân tán hoặc có đủ
điều kiện đợc cấp đất sẽ đợc giao đất tại một khu TĐC phân tán hoặc tập trũng.
Khi tái bố trí đến các địa điểm cha đợc chuẩn bị sẽ đợc hởng đền bù để có thể
xây dựng địa điểm mới bao gồm việc chuẩn bị đất đai và các dịch vụ thiết yếu
nh đờng xá, điện, nớc, điện thoại...
Các khu TĐC cộng đồng sẽ đợc xây dựng với cơ sở hạ tầng và tiếp cận
đầy đủ các dịch vụ. Khu TĐC gồm hai loại: chỉ dùng cho nhà ở hoặc dùng cho
nhà ở và sản xuất nông nghiệp. Trong đó cần xác định theo các tiêu chuẩn:
- Tiềm năng đáp ứng các yêu cầu của ngời TĐC - Dễ dàng liên hệ với
các địa điểm cũ - nhất thiết phải có sẵn nguồn nớc - gần các dịch vụ công cộng

- điều kiện đất đai thích hợp.
Trong trờng hợp không có đất tập trung làm khu TĐC ở khu vực xung
quanh, để giải quyết cho ngời bị ảnh hởng hợp pháp hoặc bất hợp pháp về đất
đai chính quyền xã sẽ phân lô phân tán theo các tiêu chuẩn.
- Các lô đất nên chọn ở vị trí cách nơi ở trớc đây khoảng 3km - vị trí của
đất phải gần quốc lộ hoặc đờng tỉnh huyện - gần nguồn nớc, điện, các dịch vụ
công cộng.
Nguồn đất sử dụng cho đền bù thiệt hại bao gồm:
- Quỹ đất cộng đồng: đất do Nhà nớc thu hồi: đất Nhà nớc cha sử dụng,
đất khai hoang; đất d thừa đối với các yêu cầu của dự án hạ tầng; đất 5% của
xã; đất do ban đền bù TĐC thu hồi và các nguồn khác.
Khi áp dụng vào điều kiện cụ thể cho thấy việc xây dựng các khu TĐC
hầu nh bị động, thiếu đồng bộ nhất là các dự án thuộc nguồn vốn TW. Trong
đó vấn đề còn tồn tại lớn nhất là cơ sở hạ tâng khu TĐC, các biện pháp nhằm
khôi phục nguồn thu nhập tại nơi ở mới. Nguồn đất xây dựng khu TĐC ở các
đô thị loại I và loại II rất khan hiếm, mặc dù đã có chính sách xây dựng nhà ở
ra vùng ven đô thị nhng cha đợc ngời dân chấp thuận, do có sự chênh lệch qúa
lớn về các dịch vụ xã hội, những hộ với nghề nghiệp buôn bán thì hầu hết
Nguyễn Ngọc Tân - Địa chính 42
12
Chuyên đề tốt nghiệp
không lựa chọn phơng án đổi đất lấy đất, còn ở khu dân c nông thôn việc thu
hồi đất làm ảnh hởng lớn đến tập quán sinh sống, đất giao mới với quy mô
diện tích nh hiện nay không đáp ứng đợc yêu cầu nhà phải có sân phơi, vờn
cây, gang gũi họ hàng làng xóm, đi lại canh tác thuận tiện...Bởi vậy cần quy
định rõ thêm dự án nào có tái định c, dự án nào không có TĐC và quy trình lập
thẩm định kế hoạch TĐC cụ thể giúp cho ngời bị thu hồi đất không bị thiệt thòi
và ổn định cuộc sống sau giải toả.
Một trong những hạn chế của chính sách TĐC ở Việt Nam là chủ yếu
tập trung vào đền bù thiệt hại về đất và các tài sản gắn liền với đất. Tên gọi của

các Nghị định, chỉ thị, thông t có liên quan đã cho thấy rõ mục tiêu của các
chính sách này (QĐ 186/QĐBT, NĐ 90/CP và NĐ 22/CP đều có cùng tên gọi
là Nghị định về đền bù thiệt hại khi Nhà nớc thu hồi đất). Trên thực tế, chính
sách này đã đợc cụ thể hoá vào điều kiện của từng địa phơng, ví dụ Thành phố
Hà Nội đã áp dụng một số biện pháp mà Hà Tây không có nh:
- Hỗ trợ đời sống (trợ cấp di chuyển và trợ cấp đời sống) hỗ trợ chuyển
nghề đối với các hộ bị mất đất nông nghiệp vĩnh viễn - Thởng tiến độ.
Các khoản hỗ trợ của dự án tính theo m
2
, một mặt đảm bảo tính công
bằng là mất bao nhiêu đất hợp pháp thì sẽ đợc đền bù bấy nhiêu, mặt khác sẽ là
không công bằng trong các trờng hợp.
- Mất hết đất nông nghiệp nhng không có ngành nghề phụ. Mất hết đất
Nhà nớc nhng có ngành nghề phụ - Mất một phần đất nông nghiệp.
Có thể minh hoạ bằng việc đền bù dcủa dự án đờng 1 ở xã Ninh Hiệp
(Gia Lâm) là một xã có diện tích đất nông nghiệp bị thu hồi nhiều nhất, nhng
do xã không có nghề phụ là buôn bán vải, chế biến dợc liệu, việc đồng áng hầu
hết là đi thuê, nên với số tiền trên đền bù cộng với các khoản hỗ trợ đã đem lại
một số tiền để ngời dân chuyển đổi nghề nghiệp.
Bên cạnh đó Dơng Hà - một xã có diện tích đất nông nghiệp bị thu hồi
khá lớn song ngời dân ở đây không có ngành nghề phụ. Về trớc mắt, với số
tiền đền bù xem nh là có lợi nhng nếu nh chia đều cho 20 năm thì ngời dân
không đợc là bao, việc tự xoay xở trong cơ chế thị trờng để tìm một công việc
Nguyễn Ngọc Tân - Địa chính 42
13
Chuyên đề tốt nghiệp
phù hợp là hết sức khó khăn. Đó là cha kể đến những trờng hợp khi nhận tiền
đền bù, ngời bị ảnh hởng chỉ lo mua sắm, sửa sang nhà cửa chứ không chú
trọng đến vấn đề tìm việc làm (xã hội xá - Gia Lâm - Hà Nội).
Giữa các dự án khác nhau mà chính sách hỗ trợ nh nhau là không hợp

lý, vì đối với các dự án kinh tế thì căn cứ vào diện tích đất Nhà nớc thì bị thu
hồi sẽ đợc cử một ngời đi đào tạo nghề nghiệp, phơng án này một mặt giảm
bớt khoản tiền đền bù cho chủ đầu t, mặt khác đem lại công ăn việc làm cho
ngời dân. Còn đối với các dự án phát triển cơ sở hạ tầng thì không thể thực
hiện theo phơng án này, vì không thể giải quyết đợc đầu ra.
Nên đối với các dự án phát triển cơ sở hạ tầng cần xem xét lại khoản hỗ
trợ 20 năm chuyển nghề, tạo ngành nghề ngay tại địa phơng, tránh việc di
chuyển lđ ồ ạt vào các thành phố lớn. Phần diện tích đất nông nghiệp còn lại
cần có biện pháp chuyển đổi cơ cấu cây trồng giúp ngời dân nhanh chóng khôi
phục nguồn thu nhập. Đối với đất thổ c, cần có biện pháp hỗ trợ khôi phục
cuộc sống cả về vật chất lẫn tinh thần.
5. Công tác tổ chức thực hiện đền bù GPMB và TĐC
Nghị định 22/CP quy định: huyện chịu trách nhiệm chính trong công tác
đền bù TĐC, chủ đầu t là một trong các thành viên của Ban đền bù TĐC. Điều
này cha phù hợp với các dự án có nguồn vốn do các Bộ, ban ngành ở Trung -
ơng quản lý.
Thứ nhất, có thể có sự khác biệt đáng kể trong chính sách đền bù và
TĐC ở mỗi địa phơng do có sự chỉ đạo hoàn toàn khác nhau.
Thứ hai, các Ban quản lý Trung ơng không thể tác động trực tiếp tới Ban
đền bù và TĐC của huyện để thúc đẩy công tác này trong trờng hợp cần thiết,
mà phải thông qua Bộ chủ quản, tác động tới UBND cấp tỉnh rồi UBND cấp
tỉnh chỉ đạo xuống cấp huyện.
Ngoài ra, do có một số kinh nghiệm nhất định qua các dự án đã và đang
triển khai trong thời gian gần đây, cán bộ của Ban quản lý dự án TW và địa ph-
ơng của một só ban ngành đã có những hiểu biết tốt hơn về chính sách cũng
nh thực hiện đền bù và TĐC đối với ngời bị ảnh hởng. Vì vậy, nên để chủ đầu
Nguyễn Ngọc Tân - Địa chính 42
14
Chuyên đề tốt nghiệp
t vào vị trí phó Ban GPMB nh khi thực hiện NĐ 90/CP là phù hợp và đem lại

hiệu quả hơn nhất là đối với các dự án lớn.
Trong khi thông t 145/TT - BTC của Bộ Tài chính ra ngày 4/11/1998 h-
ớng dẫn thi hành Nghị định 22/CP lại giao trách nhiệm trực tiếp cho chủ đầu t
là thành viên của Hội đồng đền bù GPMB phải lập phơng án đề bù và cung cấp
các tài liệu cần thiết để Hội đồng đền bù GPMB xem xét, thẩm định. Trên cơ
sở đó trình UBND cấp tỉnh phê duyệt hoặc Hội đồng thẩm định thoả thuận để
UBND cấp Huyện phê duyệt. Điều này mâu thuẫn với quy định của Nghị định
22/CP giao trách nhiệm này cho Hội đồng đền bù GPMB cấp Huyện hoặc cấp
Tỉnh mà chủ dự án chỉ là thành viên trong Hội đồng này.
Khó khăn hiện nay trong nhiều dự án là cha có quy định rõ ràng về thời
gian trả tiền đền bù TĐC. Để kiểm kê chính xác các tài sản bị thiệt hại và lập
phơng án đền bù cần có các thiết kế kỹ thuật trên cơ sở đó cắm mốc dự án. Rất
nhiều dự án thi công và thiết kế kỹ thuật gần nh song song, sự phối hợp giữa
các ngành, các cấp và chủ đầu t cha chặt chẽ, việc tổ chức thực hiện công tác
GPMB nhiều nơi thiếu sự quan tâm, chỉ đạo của cấp uỷ đảng và chính quyền
cơ sở, thiếu sự kiểm tra sâu sát của các phòng ban chuyên môn, bộ máy tổ
chức thực hiện công tác GPMB, có nơi sử dụng cán bộ kiểm nghiệm cha thành
thạo, cha am hiểu chế độ chính sách... những lý do trên dẫn đến sai sót trong
công tác khảo sát, điều tra lập phơng án gây nên khiếu kiện thắc mắc trong
dân. Một số dự án có chính sáh TĐC, cuộc sống của ngời dân sau đền bù hầu
nh không đợc quan tâm, trách nhiệm của Hội đồng đền bù GPMB chỉ dừng lại
sau khi đền bù về đất đai, tài sản hoàn tất.
Về phía ngời sử dụng đất, NĐ 22/CP cha có quy định về trách nhiệm sử
dụng triệt để quỹ đất đợc giao, đợc cho thuê. Hiệu quả sử dụng đất thu hồi cho
các mục đích xây dựng khu công nghiệp, khu chế suất không cao. Nguyên
nhân dẫn đến tình trạng là do: khung giá xây dựng còn thấp xa so với khả năng
sinh lợi của đất (mới chỉ đạt đến 30 - 40%). Khi Việt Nam tham gia góp vốn
liên doanh đều góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất, để đảm bảo vốn pháp
Nguyễn Ngọc Tân - Địa chính 42
15

Chuyên đề tốt nghiệp
định chỉ có cách duy nhất là tăng diện tích góp vốn làm cho các liên doanh sử
dụng vợt quá nhu cầu sử dụng gây lãng phí đất.
Ví dụ: ở hai xã của huyện Thanh Oai, Thanh Trì - Hà Nội, Bộ Giao
thông vận tải đã thực hiện đền bù GPMB trên 100 ha đất (kể cả đã đổ san nền
theo thiết kế đờng sắt và gia tàu hoả từ năm 1991), đến nay, diện tích đó vẫn
cha đa vào khai thác sử dụng, tình trạng xô xát giữa dân với dân, thậm trí lấy
cát san nền để bán vật liệu xây dựng.
Khi công nghiệp Bắc Thăng Long, hàng trăm ha đất nông nghiệp đã đợc
đền bù. Xây dựng rào khuôn viên cho khu công nghiệp từ năm 1998, hiện nay
diện tích đất đó cha đợc khai thác sử dụng.
Nếu xét về hiệu quả kinh tế, nguồn thu nhập từ việc cho thuê có thể lớn
hơn rất nhiều so với làm nông nghiệp, nhng sẽ làm cho một bộ phận bị mất t
liệu sản xuất dẫn đến không có việc làm, có thể xảy ra nhiều tệ nạn xã hội. Để
đa lực lợng này vào làm việc trong các khu công nghiệp là vấn đề rất khó khăn,
vì đây là công việc đòi hỏi một đội ngũ có tay nghề cao. Có thể coi sử dụng đất
trong trờng hợp này là không có hiệu quả về xã hội, trái với nguyên tắc sử
dụng đất "Bảo vệ nghiêm ngặt đất nông nghiệp".
Ngợc lại trên địa bàn Sóc Sơn - Hà Nội dự án mở đờng quốc lộ 18 với
diện tích chiếm dụng là 131 ha tuyến Nội Bài - Bắc Ninh trong trục quốc lộ
khu vực tam giác kinh tế đợc khởi công ngày 01/12/2000, đất công nghiệp, đất
ở nông thôn đã đợc đền bù để GPMB nhng lại thời điểm đó diện tích đất thu
hồi UBND thành phố Hà Nội cha trình Chính phủ ra quyết định giao đất.
Nh vậy, nhiều Luật, Thông t, văn bản dới luật không đợc xã hội và nhân
dân hoặc thiếu hớng dẫn thi hành cụ thể và năng lực thể chế để thi hành đặc
biệt trong quản lý đất đai và quản lý xây dựng dẫn đến nhiều phức tạp khi thực
hiện đền bù và TĐC. Bên cạnh đó còn nhiều điều mâu thuẫn và bất hợp lý, đôi
khi còn chồng chéo giữa các nghị định, thông t làm cho việc thực hiện càng trở
nên khó khăn.
Nguyễn Ngọc Tân - Địa chính 42

16
Chuyên đề tốt nghiệp
Chơng II
Kết quả điều tra xã hội học về thực hiện
chính sách đền bù và tái định c
I. Thực trạng công tác đền bù về đất đai và TS theo NĐ
22/CP
1. Thực trạng xác định giá đất hiện nay
Trong một thời gian dài Nhà nớc không thừa nhận đất đai có giá, nhng
thực tế thị trờng bất động sản (bao gồm đất đai) vẫn diễn ra theo những kênh
ngầm, giá chuyển nhợng hình thành không dựa trên một căn cứ nào mà chỉ là
"thuận mua vừa bán" viết giấy trao tay không cần chứng nhận của Nhà nớc,
theo đó Nhà nớc không thể xây dựng cơ sở dữ liệu về giá đất, ở các tỉnh, thành
phố cha thành lập đợc các tổ chuyên môn thu thập thông tin về thị trờng bất
động sản, ngay cả khi có dự án thu hồi nhiều đất của những ngời đã đợc Nhà
nớc giao sử dụng ổn định lâu dài, khâu thu thập giá chuyển nhợng thực tế trớc
thời điểm dự án tiến hành hầu nh không có chủ yếu căn cứ vào khung giá, sử
dụng hệ số K để điều chỉnh, do chi phí thực hiện thu thập số liệu trong trờng
hợp định giá đột xuất (theo yêu cầu của chủ đầu t) rất lớn.
Xuất phát từ thực trạng, việc xác định giá đất không tránh khỏi sự áp đặt
mang tính chất chủ quan, do vậy khi áp dụng vào các mục đích thờng phát sinh
tồn tại. Tuy nhiên, không nên xây dựng khung giá riêng trong cho từng mục
đích vì sẽ tạo nên nhiều mặt bằng giá gây khó khăn cho công tác quản lý của
Nhà nớc. Nhng mức độ ảnh hởng của các yếu tố (tự nhiên, kinh tế, xã hội,
pháp lý) đến mỗi mục đích sử dụng đất khác nhau, dẫn đến các nguyên tắc ph-
ơng pháp định giá đợc sử dụng cũng rất khác nhau. Vì vậy, cần có quy định, h-
ớng dẫn cụ thể để các tỉnh xây dựng giá đất phục vụ cho các mục đích phù với
điều kiện của địa phơng mình, tiến tới xoá bỏ khung giá, xác định giá trị của
đất đúng với khả năng sinh lợi và giá chuyển nhợng thực tế.
Chi phối trực tiếp đến chính sách điều chỉnh sự phát triển của thị trờng

bất động sản hiện nay là bảng giá đất quy định của các tỉnh, thành phố, áp
Nguyễn Ngọc Tân - Địa chính 42
17
Chuyên đề tốt nghiệp
dụng mức giá này vào các mục đích (chủ yếu là thu tiền sử dụng đất và đền bù
GPMB) nhng cả hai nội dung trên vẫn còn những tồn tại nhất định:
- Mặt bằng giá đất đặc biệt ở các thành phố lớn nh Hà Nội, thành phố
Hồ Chí Minh, Đà Nẵng ... đã lạc hậu, nhiều vị trí không đảm bảo 50 - 60% giá
chuyển nhợng thực tế.
- Giá không đồng đều giữa các tuyến đờng, còn sự chênh lớn giữa các
đoạn trên cùng một tuyến đờng.
- Nhiều con đờng mới đã đợc nâng cấp cải tạo nhng cha điều chỉnh giá
hoặc quy định để thực hiện.
- Giá đất ở vị trí có nhiều đờng đi vào quy định cha rõ ràng.
- Giá đất nông nghiệp (TP. Hồ Chí Minh, Hà Nội) hoàn toàn căn cứ vào
khung giá đất theo Nghị định 87/CP (tính theo hạng đất). Quy định này phù
hợp đối với đất nông nghiệp trong vùng quy hoạch sản xuất nông nghiệp ổn
định. Khi đất nông nghiệp đợc quy hoạch đầu t phát triển đô thị thì giá đất
không phụ thuộc vào hạng đất mà có quy luật vận hành đặc biệt, cần sử dụng
phơng pháp định giá riêng.
- Đối với đất ở nông thôn, khung giá hiện nay có sự chênh lệch rất lớn,
giữa vị trí ven đờng giao thông và vị trí chỉ cách nhau bởi một ranh giới đất.
- Đối với đất bị thu hồi GPMB không chỉ chịu tác động của chất lợng
định giá bất động sản mà còn chịu tác động của các chính sách quản lý đất đai
đòi hỏi cần có các quy định riêng.
2. Thực trạng đền bù về đất đai và các tài sản gắn liền với đất
* Đối với đất đai
Thực hiện NĐ 22/1998/NĐ - CP của Chính phủ, các tỉnh, thành phố trực
thuộc TW đã ban hành các văn bản hớng dẫn, giá đất của các địa phơng và các
quyết định áp dụng cho công tác này. Ví dụ:

- Hà Nội, UBND Thành phố ra quyết định 20/1998/QĐ - UB về đền bù
thiệt hại trên địa bàn thành phố, trong gần 2 năm, đã đạt đợc kết quả sau:
+ Có 76 dự án đã thực hiện xong công tác GPMB
+ 555.151 m
2
(78.837m
2
đất ở) diện tích đất đã đền bù
Nguyễn Ngọc Tân - Địa chính 42
18
Chuyên đề tốt nghiệp
+ Số hộ phải di chuyển để giải phóng mặt bằng: 2.224 hộ
+ Tổng giá trị đền bù hỗ trợ: 96.615.952.000đồng
+ Diện tích đất giao TĐC cho các hộ: 13.328m
2
+ Tiền sử dụng đất nộp khi giao đất ĐC: 12.563.745.000đồng
Cùng các dự án khác đang đợc đầu t triển khai các thủ tục đền bù
GPMB nh dự án khu công nghiệp Bắc Thăng Long, dự án khu liên hiệp xử lý
chất thải Nam Sơn, dự án thoát nớc Nam Hà Nội, dự án xây dựng gia cố đê Hà
Nội, dự án khu đô thị mới Trung Yên, Định Công, Linh Đàm...
Để đáp ứng nhu cầu cho các dự án trên địa bàn Hà Nội, việc thu hồi đất
đã làm ảnh hởng đến lợi ích của nhiều đối tợng, trong khi một bộ phận dan c
giàu lên khá rõ rệt, lại có không ít số hộ dân c đi đến chỗ bần cùng vì không có
t liệu sản xuất, không không phục đợc nguồn thu nhập, nó tác động đến những
tồn tại mang tính lịch sử trong quản lý đất đai của thành phố và những diễn
biến phức tạp trong quan hệ sở hữu về tài sản và những thay đổi về chính sách
Nhà nớc qua các thời kỳ, nên khi thực hiện phát sinh nhiều khiếu kiện, chỉ tính
trong năm 1998 đã có 464 trờng hợp có đơn th khiếu nại, tố cáo. Nội dung chủ
yếu tập trung vào vấn đề quyền sử dụng đất, giá đất đền bù thiệt hại, giao đất
TĐC.

+ Việc đền bù hỗ trợ đối với các trờng hợp thuê nhà ở riêng biệt (đất và
khuôn viên riêng) của Nhà nớc thờng thắc măc vì hiện nay thành phố chỉ xây
dựng nhà ở chung c cao tầng để TĐC. Nếu tự lo chỗ ở đợc hỗ trợ 60% tiền đất
và 60% tiền thuê nhà là không công bằng với với các hộ không có giấy tờ hợp
pháp nhng sử dụng trớc ngày 15/10/1993 đợc hỗ trợ theo thời gian sử dụng có
tỷ lệ cao hơn (80% giá đất).
Diện tích đất ở khu dân c nông thôn khi thu hồi chỉ đợc đền bù phần
diện tích đã xây dựng nhà và các công trình phục vụ cho sinh hoạt, diện tích
còn lại xác định là đất nông nghiệp, lâm nghiệp, đất liền kề, một số hộ gia đình
đất đai do ông cha để lại diện tích sử dụng thờng lớn hơn rất nhiều so với hạn
mức quy định, hiện nay không chấp nhận di chuyển, vì bản thân giá đất ở nông
thôn do UBND TP. Hà Nội quy định trong 3519/QĐ-UB đã rất thấp cộng với
Nguyễn Ngọc Tân - Địa chính 42
19
Chuyên đề tốt nghiệp
số tiền đền bù tính theo giá đất vờn thì ngời dân không thể tìm mua đợc một
mảnh đất có giá trị tơng đơng nh mảnh đất cũ. Tại thời điểm có dự án giá đất
chuyển nhợng thực tế thờng gấp từ 10 - 12 lần so với khung giá quy định.
Giá đất nông nghiệp và giá đất ở trong cùng một khu vực chênh lệch
quá lớn gây khó khăn cho việc đền bù khi thu hồi đất nông nghiệp. Đất hạng 3,
hạng 4 đợc đền bù theo giá quy định cộng thêm một khoản hỗ trợ cho ngang
bằng với giá đất hạng 1, hạng 2. Trớc đây, để giảm thuế sử dụng đất Nhà nớc
các xã đã khai giảm hạng đất xuống, thực hiện hỗ trợ trong trờng hợp này
nhằm giảm bớt thiệt thòi cho dân nhng sẽ là không công bằng giữa các hạng
đất với nhau. Sử dụng hạng đất để xác định giá đất đợc đền bù đến nay là
không phù hợp vì bản thân công tác phân hạng thực hiện cha tốt, quản lý Nhà
nớc về đất đai của các cấp chính quyền cơ sở cha chặt chẽ gây thất thu lớn cho
ngân sách Nhà nớc, đồng thời gây nên vớng mắc cho công tác đền bù giải
phóng mặt bằng. Thông t 145/TT-BTC của Bộ Tài chính quy định đền bù đất
nông nghiệp theo giá chuyển nhợng thực tế và khả năng sinh lợi là hợp lý nhng

để thu thập cơ sở dữ liệu về giá đất là khó khăn, công tác thống kê, kê khai
năng suất sản lợng hiện nay cha đợc cập nhật đầy đủ.
- Tại huyện Chí Linh (Hải Dơng), hạn mức đất áp dụng trong dự án
nâng cấp cải tạo đờng 18 không giống nhau giữa các đối tợng sử dụng đất, th-
ờng dao động 150 - 400 m
2
. Khi tính phân chia tỷ lệ giữa hạn mức theo quy
định và hiện trạng sử dụng thì có lợi cho các chủ sử dụng đất chỉ bị thu hồi một
phần, diện tích đang sử dụng càng lớn thì thiệt thòi càng nhiều, gây nên sự
phản ứng mạnh mẽ của ngời dân. Một số hộ làm đơn nh khiếu nại nhng không
đợc giải quyết còn bị chính quyền địa phơng đe doạ.
- Để chuẩn bị mặt bằng cho một số công trình trọng điểm tuyến quốc lộ
1A, đờng Lê Duẩn, đờng Lê Đình Dơng, Liên Chiểu, Thuận Phớc, khu công
viên nớc Hoà Cờng, đờng từ sông Hàn ra biển. UBND thành phóo Đà nẵng,
các Quận, Huyện ban hành 14.200 quyết định thu hồi đất, giao đất, chuyển
quyền sử dụng đất với tổng diện tích 210 ha. Đơn giá đền bù đất ở và đơn giá
thực tế chênh lệch từ 1 - 3 lần. Do có sự phối hợp chặt chẽ của các ban ngành,
Nguyễn Ngọc Tân - Địa chính 42
20
Chuyên đề tốt nghiệp
đặc biệt là sự quan tâm các quận, huyện và sự hỗ trợ nỗ lực phấn đấu của cán
bộ công nhân viên Ban giải toả đền bù, cùng một lúc triển khai nhiều công
trình khối lợng công việc rất lớn nhng là phục vụ kịp thời tiến độ.
- Trên địa bàn tỉnh Đồng Nai giá đất đền bù thiệt hại có tính đến hệ số K
làm cho giá đền bù sát với giá chuyển nhợng thực tế nhng lại tạo ra hai mặt
bằng giá trong khi tỉnh chủ trơng xây dựng khung giá ổn định.
- ở thành phố Hồ Chí Minh, hầu hết nhân dân cho rằng đơn giá đền bù
đất khu dân c nông thôn, đất đô thị còn thấp nhiều so với giá thị trờng, cụ thể
thị trấn Củ Chi giá chuyển nhợng thực tế gấp 3,0 - 9,0 lần giá đền bù, phờng
Trung Mỹ Tây sự chênh lệch này từ 3,1 - 5,0 lần. Diện tích đất thổ c tối đa đợc

đền bù thờng từ 160 - 300 m
2
, phần còn lại đền bù theo giá đất cây lâu năm.
Theo quyết định 05/1995/QĐ- UB mức giá giữa hai loại đất này có sự chênh
lệch rất lớn, ngời dân chấp nhận tính đền bù đất thổ c theo hạn mức, phần còn
phải đợc đền bù theo đơn giá riêng nhng không phải là giá đất lâm nghiệp.
- Tỉnh Hoà Bình giá đất nông nghiệp tính đền bù có áp dụng hệ số K
cho phù hợp với mức thuế mà ngời dân phải nộp, nhng không có khoản hỗ trợ
20 năm chuyển nghề dẫn đến tình trạng cuộc sống của ngời nông dân khu vực
miền núi vốn đã khó khăn lại càng khổ hơn, đi ngợc với chính sách xoá đói
giảm nghèo của Chính phủ.
- Trên địa bàn phờng Quang Vinh - Thành phố Biên Hoà áp dụng giá
đền bù không đúng theo giá đóng thuế sử dụng đất, giá đất nông nghiệp nông
thôn đền bù thấp hơn nhiều so với giá đất nông nghiệp trong đô thị (đất nông
nghiệp nông thôn đền bù 9720đ/m
2
; đất nông nghiệp trong đô thị đền bù
15.000đ/m
2
).
Xét một mặt bằng chung nhất giá đền bù đất nông nghiệp thực hiện theo
NĐ 22/CP là phù hợp có thể chấp nhận đợc.
+ Việc xác định đền bù cho đất chuyên dùng quy định trong NĐ 22/CP
mới chỉ rừng lại ở các đối tợng. Cơ quan Nhà nớc, tổ chức chính trị, tổ chức
chính trị - xã hội, đơn vị sự nghiệp, đơn vị vũ trang nhân dân, doanh nghiệp
Nhà nớc, doanh nghiệp của các tổ chức chính trị - xã hội, Công ty cổ phần,
Nguyễn Ngọc Tân - Địa chính 42
21
Chuyên đề tốt nghiệp
Công ty trách nhiệm hữu hạn, đơn vị kinh tế tập thể, doanh nghiệp t nhân. Đối

với đất chuyên dùng cá nhân cha có chính sách quy định cụ thể.
* Đối với tài sản gắn liền với đất bị thu hồi
Đơn giá đền bù công trình cay cối hoa màu gắn liền với đất bị thu hồi đa
số đợc ngời dân đồng tình ủng hộ, một số dự án đơn giá đền bù cho dcc công
trình, cây cối hoa màu cao hơn 10% so với giá thị trờng.
Vớng mắc lớn nhất hiện nay đối với tất cả các công trình là đơn giá đền
bù với loại nhà từ cấp II cha thoả đáng, do việc xác định giá trị khấu hao cha
chính xác... Có địa phơng tính khấu hao 20% đối với tất cả loại nhà từ cấp II
trở lên không xét đến công trình đó xây dựng từ năm nào (dự án nâng cấp cải
tạo quốc lộ 1A trên địa bàn huyện Gia Lâm).
Tỉnh Hoà Bình tính khấu hao 10% cho các công trình này sau đó cộng
thêm 10% hỗ trợ để đảm bảo đền bù theo giá xây dựng mới, đối với cây cối
hoa màu tuy có áp dụng bảng giá cụ thể nhng không có thông báo cụ thể đơn
giá các loại cây cối, hoa màu cho ngời dân.
Khi đền bù cho các tài sản gắn liền với đất, tỉnh Đồng Nai chủ yếu dựa
vào tính hợp lệ của đất đai mà không tính đến các yếu tố khác nh: cấp phép
xây dựng trong đô thị, quản lý môi trờng, an ninh quốc phòng là cha hợp lý.
Vớng mắc chủ yếu khi đền bù tài sản ở thành phố Hồ Chí Minh là dodói
với loại nhà biệt thự, chỉ đợc đền bù 1.000.000đ/m
2
trong thực tế giá thành cho
1m
2
xây dựng cao hơn rất nhiều.
3. Thực tiễn thực hiện chính sách hỗ trợ, TĐC khi thu hồi đất GPMB
3.1. Về chính sách TĐC
Những dự án thực hiện trong giai đoạn chuyển tiếp giữa hai Nghị định
90/CP và Nghị định 22/CP hầu hết là không có chính sách TĐC. Ví dụ dự án
gia cố đê Hà Nội việc thực hiện công tác đền bù GPMB và TĐC mang tính bị
động, phụ thuộc tiến độ triển khai và phê duyệt thiết kế chi tiết, theo báo cáo

của Ban quản lý 401 tính đến 10/12/1998 có tới 380 hộ bị di chuyển, khoảng
4000 hộ bị ảnh hởng tạm thời hoặc mất đất nông nghiệp vĩnh viễn nhng không
có chính sách TĐC.
Nguyễn Ngọc Tân - Địa chính 42
22
Chuyên đề tốt nghiệp
Một sóo dự án nh: dự án nâng cấp cải tạo quốc lộ 1 trên địa bàn huyện
Thanh Trì, Gia Lâm công tác TĐC thực hiện khá tốt trong đó cung cấp đầy đủ
cơ sở hạ tầng (điện, nớc, đờng xá), dịch vụ xã hội, khôi phục nguồn thu nhập
(Khu TĐC xây dựng ở vị trí gần chợ Văn Điển huyện Thanh Trì, xã Hội Xá,
Phù Đổng huyện Gia Lâm - Hà Nội). Tuy nhiên, quy định về mức giao đất
TĐC còn cha phù hợp. Khu vực các xã ngoại thành mức giao đất TĐC không
thống nhất với mức đất ở giao đất giãn dân nông thông. Khu vực nội thành
nhiều trờng hợp khi mở đờng chỉ bị thu hồi một phần, diện tích đất còn lại vãn
đủ để ở và ở vị trí mặt đờng nhng vẫn đợc xét giao đất TĐC.
Công trình Cầu Cứng Hoà Bình thi công đúng vào thời điểm Chính phủ
ra văn bản miễn giảm 60.000 tiền sử dụng đất cho công nhân Nhà máy Thuỷ
điện Hoà Bình, với diện tích TĐC là 60m
2
nên công tác thực hiện TĐC rất
thuận lợi.
Tỉnh Hải Dơng không có chính sách TĐC cho ngời dân, riêng trờng hợp
khi xây dựng Nhà máy nhiệt điện Phả Lại có tới 140 hộ ảnh hởng, dự án có
chính sách TĐC cho 140 hộ công nhân Nhà máy, trong đó chỉ có 40 khu TĐC.
Khu TĐC không mang tính chất ổn định vì huyện cha có quy hoạch sử dụng
đất.
Khu TĐC Dung Quất - quảng Ngãi cơ sở hạ tầng không đảm bảo, cha
có hệ thống thoát nớc cha đổ nền để xây dựng khôi phục nguồn thu nhập rất
chật vật do không đợc sự hỗ trợ nào từ phía chính quyền địa phơng. Khu vực
Phả Tâm Giang (Thừa Thiên Huế) sau khi bị lũ lụt 1999, tỉnh đã đầu t kinh phí

thiết lập khu vực TĐC nhng thực tế, những khu nhà đợc dùng cho ngời bị ảnh
hởng chỉ đợc gọi là khu nhà tạm làm bằng nguyên vật liệu đơn giản.
Phơng án đền bù, thực hiện TĐC của các công trình xây dựng các khu
công nghiệp, khu chế suất do chủ đầu t lập. Hội đồng đền bù GPMB tham gia
với t cách t vấn, nên trách nhiệm của chính quyền địa phơng thờng không cao
nh các dự án phục vụ cho lợi ích an ninh quốc phòng, lợi ích công cộng.
3.2. Về chính sách hỗ trợ
Nguyễn Ngọc Tân - Địa chính 42
23
Chuyên đề tốt nghiệp
Trên địa các thành phố lớn nh Hà Nội, Huế, Đà Nẵng, Vinh (Nghệ An),
Đồng Nai, Thành phố Hồ Chí Minh các chính sách hỗ trợ đợc áp dụng và thực
hiện tơng đối đầy đủ. Hỗ trợ di chuyển, trợ cấp nhân khẩu, trợ cấp gia đình
chính sách, trợ cấp di chuyển điện thoại, công tơ điện, lắp đờng ống nớc, hỗ trợ
công tôn tạo...
Chính sách hỗ trợ của Tỉnh Hải Dơng không thực hiện theo quy định
Nghị định 22/CP, của hộ di chuyển, trợ cấp nhân khẩu, trợ cấp gia đình chính
sách, trợ cấp di chuyển điện thoại, công tơ điện, lắp đờng ống nớc, hỗ trợ công
tôn tạo...
Chính sách hỗ trợ của Tỉnh Hải Dơng không thực hiện theo quy định
của Nghị định 22/CP các hộ di chuyển nhanh chấp hành đúng chính sách
không đợc thởng tiến độ, còn các hộ chây lỳ đợc hỗ trợ 3.000.000đ/hộ (công
trình kênh thải mà máy nhiệt điện Phả Lại). Một số gia đình sống dựa vào vờn
cây, ao cá nguồn thu nhập bị ảnh hởng nghiêm trọng do thời gian đền bù kéo
dài suốt ai năm không giải quyết dứt điểm (dự án nâng cấp cải tạo quốc lộ 18).
Nhìn chung việc đền bù cha hoàn toàn trả giá trị thiệt hại thực tế của ngời có
đất bị thu hồi).
II. Phân tích kết quả điều tra
1. Phơng pháp điều tra
Để triển khai thực hiện có kết quả công tác điều tra bằng phiếu, các

đoàn công tác đã đợc phân công trực tiếp đến liên hệ công tác với các cơ quan
có thẩm quyền ở các khu vực điều tra. Đoàn đã phối hợp với các Sở địa chính,
Sở địa chính nhà đất của các tỉnh, thành phố trực thuộc TW tổ chức tập huấn
nghiệp vụ điều tra xã hội học về công tác đền bù GPMB và TĐC cho cán bộ từ
cấp xã, phối hợp lựa chọn khu vực điều tra phiếu.
Cơ sở tài liệu hỗ trợ cho công tác điều tra bao gồm trích lục bản đồ khu
vực điều tra, bảng giá đất kèm theo phơng án đền bù của các dự án, báo cáo
tổng kết công tác đền bù TĐC của một số thành phố có đặc thù.
Nguyễn Ngọc Tân - Địa chính 42
24
Chuyên đề tốt nghiệp
Kết hợp phổ biến, tuyên truyền chính sách pháp luật cho nhân dân các
khu vực điều tra, động viên nhân dân kê khai, phản ánh trung thực về quyền lợi
đợc hởng do các dự án thực hiện, tiếp thu ý kiến của nhân dân để phản ánh kịp
thời cho các Sở địa chính có biện pháp phúc tra, kiểm tra và khắc phục những
tồn tại trong quá trình đền bù TĐC khi Nhà nớc thu hồi đất.
2. Kết quả sóo liệu điều tra
Khu vực điều tra; 10 tỉnh, thành phố trực thuộc TW: Hoà Bình, Thành
phố Hà Nội, Hải Dơng, Nghệ An, Thừa Thiên Huế, Đà Nẵng, Bình Thuận,
Đồng Nai, Gia Lai, Thành phố Hồ Chí Minh, Tổng hợp số liệu và nhận xét kết
quả điều tra nh sau:
2.1. Mục đích thu hồi hồi đất và phơng án đền bù
Trong tổng số 6.134 hộ, có tới 4.929 hộ gia đình bị thu hồi đất sử dụng
vào mục đích xây dựng phát triển hệ thống, giao thông thuỷ lợi, 709 hộ phạm
vi thu hồi đất để xây dựng các khu công nghiệp, khu chế xuất, 205 hộ thuộc
phạm vi giải toả xây dựng công trình công cộng và 291 hộ bị thu hồi đất xây
dựng các khu dân c. Trong đó đền bù bằng tiền là phơng án chiếm u thế chủ
yếu đợc áp dụng ở thành phố Hồ Chí Minh (99,9%). Đồng Nai (99,96%), Đà
Nẵng (99,22%), Hải Dơng (99,81%), Bình Thuận, Gia Lai chiếm 100%, Hà
Nội chiếm 89,11%. Quỹ đất địa phơng phục vụ cho công tác đền bù TĐC tại

các đô thị loại I, loại II, không đáp ứng đợc yêu cầu TĐC của các hộ bị ảnh h-
ởng. Thực tế, với số tiền đợc đền bù, ngời dân không đủ khả năng để tìm mua
một mảnh đất có diện tích, giá trị tơng đơng, đặc biệt là đối với những hộ sống
chủ yếu bằng nghề kinh doanh, buôn bán. ở thành phố Hồ Chí Minh công tác
xây dựng giá đất nói chung và giá đất đền bù tơng đối sát với giá thị trờng, đây
đợc coi là địa điểm thử nghiệm các mô hình định giá đất, việc xây dựng cơ sở
dữ liệu giá đất đợc cập nhật thờng xuyên, trong khi ở các tỉnh, thành phố khác
cha đa thành các chơng trình nghiên cứu cụ thể. Trong nhiều năm nay, không
có cơ quan trực tiếp làm nhiệm vụ khảo sát, thu thập tổng hợp, phân tích biến
động giá đất, để xây dựng, trình duyệt giá đền bù sát với thời điểm bắt đầu dự
án. Với tổng số 3.999.822m
2
đất bị thu hồi, trong phơng án đền bù bằng đất,
Nguyễn Ngọc Tân - Địa chính 42
25