Nghiên cứu thực trạng và đề xuất một số giải pháp giải quyết tình trạng đất nông nghiệp xen kẹt trên địa bàn huyện Thanh Trì, thành phố Hà Nội

ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI
TRƯỜNG ĐẠI HỌC KHOA HỌC TỰ NHIÊN
***



Nguyễn Minh Tâm




NGHIÊN CỨU THỰC TRẠNG VÀ ĐỀ XUẤT MỘT SỐ GIẢI PHÁP
GIẢI QUYẾT TÌNH TRẠNG ĐẤT NÔNG NGHIỆP XEN KẸT
TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN THANH TRÌ, THÀNH PHỐ HÀ NỘI





LUẬN VĂN THẠC SỸ KHOA HỌC









Hà Nội – 2013

ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI
TRƯỜNG ĐẠI HỌC KHOA HỌC TỰ NHIÊN
***



Nguyễn Minh Tâm



NGHIÊN CỨU THỰC TRẠNG VÀ ĐỀ XUẤT MỘT SỐ GIẢI PHÁP
GIẢI QUYẾT TÌNH TRẠNG ĐẤT NÔNG NGHIỆP XEN KẸT
TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN THANH TRÌ, THÀNH PHỐ HÀ NỘI



Chuyên ngành: Địa Chính
Mã số: 60850103


LUẬN VĂN THẠC SỸ KHOA HỌC



NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC
PGS.TS Trần Văn Tuấn


Hà Nội – 2013

Lời cảm ơn

Đạt đ-ợc kết quả mong muốn sau khóa cao học 2011 2013 tại tr-ờng
Đại học Khoa học Tự nhiên - Đại học Quốc gia Hà Nội, bên cạnh sự nỗ lực phấn
đấu của học viên còn có rất nhiều sự quan tâm, tạo điều kiện, h-ớng dẫn và động
viên của các cá nhân, tập thể.
Lời đấu tiên tôi xin gửi lời bày tỏ sự trân trọng và biết ơn chân thành tới thầy
giáo PGS.TS Trần Văn Tuấn, giáo viên đã trực tiếp h-ớng dẫn, chỉ bảo tôi ngay từ
việc định h-ớng, tiếp cận và nghiên cứu đề tài đến kết quả cuối cùng là hoàn thành
bản Luận văn này.
Tôi xin chân thành cảm ơn các thầy cô giáo đã giảng dạy và truyền đạt những
kiến thức khoa học cho tôi trong suốt thời gian học tập, nghiên cứu tại tr-ờng . Đặc
biệt là sự chỉ bảo và sự giúp đỡ nhiệt tình của các thầy cô giáo trong khoa Địa Lý; sự
ủng hộ của các cán bộ Phòng Sau Đại học Tr-ờng Đại học Khoa học Tự nhiên Hà
Nội.
Qua đây, tôi xin chân thành cảm ơn lãnh đạo và cán bộ phòng Tài nguyên và
Môi tr-ờng huyện Thanh Trì, Trung tâm phát triển quỹ đất huyện Thanh Trì, phòng
Thống kê huyện Thanh Trì đã tạo điều kiện, giúp đỡ trong quá trình tìm hiểu tài liệu
và các vấn đề thực tế xung quanh đề tài nghiên cứu, góp phần vào sự thành công
của Luận văn.
Tôi xin trân trọng cảm ơn!
Hà Nội, tháng 12 năm 2013
Học viên
Nguyễn Minh Tâm



Danh mục bảng
Bảng 1.1: Diện tích các loại đất của Việt Nam năm 2000, 2005, 2010

Bảng 1.2: Diện tích các loại đất trên địa bàn Thành phố Hà Nội năm 2005 2010
Bảng 2.1: Diện tích đất tự nhiên các xã, thị trấn
Bảng 2.2: Dân số huyện Thanh Trì trong giai đoạn từ năm 2004 đến năm 2012
Bảng 2.3: Tốc độ tăng tr-ởng kinh tế của huyện Thanh Trì giai đoạn 2006 - 2010
Bảng 2.4: Diện tích, cơ cấu sử dụng đất huyện Thanh Trì năm 2012
Bảng 2.5: Diện tích các loại đất chính trên địa bàn huyện Thanh Trì
Bảng 2.6: Cơ cấu các loại đất chính trên địa bàn huyện Thanh Trì
Bảng 2.7: Diện tích các loại đất nông nghiệp huyện Thanh Trì
Bảng 2.8: Diện tích các loại đất phi nông nghiệp huyện Thanh Trì
Bảng 2.9: Tổng hợp diện tích đất xen kẹt tại các xã trên địa bàn huyện
Bảng 3.1: ý kiến đánh giá của ng-ời dân và cán bộ quản lý về mức độ ảnh h-ởng của
khu đất xen kẹt thôn Triều Khúc xã Tân Triều đến sản xuất nông nghiệp.
Bảng 3.2 ý kiến đánh giá của ng-ời dân và cán bộ quản lý về ph-ơng án xử lý đối với
khu đất nông nghiệp xen kẹt thôn Triều khúc xã Tân Triều
Bảng 3.3: ý kiến đánh giá của ng-ời dân và cán bộ quản lý về mức độ ảnh h-ởng của
khu đất xen kẹt tại xã Thanh Liệt đến sản xuất nông nghiệp.
Bảng 3.4 ý kiến đánh giá của ng-ời dân và cán bộ quản lý về ph-ơng án xử lý đối với
khu đất nông nghiệp xen kẹt tại xã Thanh Liệt
Bảng 3.5: ý kiến đánh giá của ng-ời dân và cán bộ quản lý về mức độ ảnh h-ởng của
khu đất xen kẹt tại xã Hữu Hòa đến sản xuất nông nghiệp.
Bảng 3.6 ý kiến đánh giá của ng-ời dân và cán bộ quản lý về ph-ơng án xử lý đối với
khu đất nông nghiệp xen kẹt tại xã Hữu Hòa
Bảng 3.7: ý kiến đánh giá của ng-ời dân và cán bộ quản lý về mức độ ảnh h-ởng của
khu đất xen kẹt tại xã Tam Hiệp đến sản xuất nông nghiệp.

Bảng 3.8 ý kiến đánh giá của ng-ời dân và cán bộ quản lý về ph-ơng án xử lý đối với
khu đất nông nghiệp xen kẹt tại xã Tam Hiệp
Bảng 3.9: ý kiến đánh giá của ng-ời dân và cán bộ quản lý về mức độ ảnh h-ởng của
khu đất xen kẹt tại xã Liên Ninh đến sản xuất nông nghiệp.
Bảng 3.10 ý kiến đánh giá của ng-ời dân và cán bộ quản lý về ph-ơng án xử lý đối với

khu đất nông nghiệp xen kẹt tại xã Liên Ninh



Danh mục hình ảnh
Hình 1.1: Sơ đồ mối quan hệ các chủ thể pháp luật đất đai
Hình 1.2: Biểu so sánh diện tích các loại đất trên địa bàn Thành phố Hà Nội
Hình 2.1: Biểu đồ cơ cấu diện tích đất theo địa giới hành chính của 16 xã, thị trấn thuộc
huyện Thanh Trì
Hình 2.2: Biểu đồ biến động dân số huyện Thanh Trì giai đoạn 2004 2012
Hình 2.3: Biểu đồ cơ cấu sử dụng đất trên địa bàn huyện Thanh Trì năm 2012
Hình 2.4: Khu đất nông nghiệp xen kẹt tại thôn Yên Xá - xã Tân Triều
Hình 2.5: Khu đất kẹt tại thôn Triều Khúc xã Tân Triều
Hình 2.6: Khu đất xâm canh xã Hữu Hòa
Hình 2.7: Hộ dân xây dựng nhà ở trên đất nông nghiệp
Hình 2.8: Khu đất kẹt tại thôn Quỳnh đô - xã Vĩnh Quỳnh
Hình 2.9: Khu đất nằm trên đ-ờng Phan Trọng Tuệ
Hình 2.10: Khu đất nông nghiệp xen kẹt tại xã Liên Ninh
Hình 2.11: Khu đất kẹt nằm đằng sau Xí nghiệp Môi tr-ờng đô thị huyện
Hình 2.12: Khu đất lấn chiếm tại thôn Đông Trạch xã Ngũ Hiệp (thôn nằm dọc đê
sông Hồng)
Hình 2.13: Khu đất nông nghiệp xen kẹt tại thôn Huỳnh Cung xã Tam Hiệp
Hình 2.14: Khu đất ở đầu đ-ờng Nguyễn Xiển cạnh bệnh viện y học cổ truyền dân tộc
Hình 2.15: Khu đất kẹt nằm bên cạnh khu tập thể của bộ công an
Hình 3.1 Ph-ơng án xử lý đối với khu đất nông nghiệp xâm canh xã Hữu Hòa
Hình 3.2 Ph-ơng án xử lý đối với khu đất nông nghiệp xen kẹt tại xã Tứ Hiệp
Hình 3.2 Ph-ơng án xử lý đối với khu đất nông nghiệp xen kẹt tại xã Liên Ninh

- 1 -

Lời Mở ĐầU

1. Tính cấp thiết của đề tài luận văn
Đất đai là nguồn tài nguyên thiên nhiên - tài sản quốc gia vô cùng quý giá, là
thành phần quan trọng hàng đầu của môi tr-ờng sống, là địa bàn phân bổ các khu dân
c-, xây dựng cơ sở kinh tế, văn hoá, xã hội. Đất đai là nguồn tài nguyên giới hạn về
không gian (diện tích) nên với mỗi quốc gia, nguồn tài nguyên đất đai là giới hạn, vì
vậy nhiệm vụ quan trọng của mỗi quốc gia là quản lý nguồn tài nguyên này chặt chẽ,
đảm bảo sử dụng hiệu quả, đúng mục đích.
Đối với n-ớc ta, trong bối cảnh xu thế hội nhập kinh tế thế giới của Việt Nam,
vấn đề quản lý lãnh thổ nh- thế nào để có đ-ợc một tỷ lệ và quan hệ hợp lý trong phát
triển kinh tế xã hội, đảm bảo nguồn tài nguyên đất đai đ-ợc sử dụng hợp lý, tiết kiệm
và hiệu quả là vấn đề cần thiết. Tuy nhiên, trong một thời gian dài n-ớc ta đã buông
lỏng quản lý đối với nguồn tài nguyên đất đai, công tác lập quy hoạch ch-a mang tính
lâu dài và đồng bộ, cùng với tốc độ đô thị hoá nhanh theo chiến l-ợc phát triển đã tạo ra
một lỗ hổng lớn trong vấn đề sử dụng hiệu quả nguồn tài nguyên đất.
Thủ đô Hà Nội hơn 10 năm qua, căn cứ vào quy hoạch phát triển và mở rộng
Thủ đô Hà Nội cho ngang tầm với Thủ đô của các n-ớc trên Thế giới. Đảng và Nhà
n-ớc ta đã tập trung đầu t- phát triển đồng bộ hạ tầng kỹ thuật và cơ sở vật chất. Hàng
loạt các khu đô thị, khu công nghiệp, khu dịch vụ, văn hóa, thể thao, đ-ờng xá giao
thông, tr-ờng học, nhà trẻ đ-ợc đầu t- xây dựng tạo nên bộ mặt mới cho Thủ đô.
Huyện Thanh Trì là một huyện ven đô phía Đông Nam Thủ đô Hà Nội. Theo
quy hoạch chung của Thủ đô đến năm 2020, huyện Thanh Trì đ-ợc xác định là huyện
đô thị lớn với gần 1000 km
2
. Do đó trong thời gian qua, huyện đã đ-ợc Thành phố quan
tâm, tập trung đầu t- phát triển thành khu đô thị mới với cơ sở hạ tầng đồng bộ, nhiều

khu đô thị mới, các dự án mở đ-ờng, đ-ợc đầu t- phát triển xây dựng. Nhiều diện tích
đất canh tác bị Nhà n-ớc thu hồi phục vụ mục đích đô thị hoá, đồng ruộng bị chia cắt

- 2 -
tạo nên nhiều khu đất xen kẹt, không canh tác đ-ợc, bị bỏ hoang hoá hoặc bị lấn chiếm
sử dụng trái phép.
Việc nắm bắt thực trạng và nhu cầu sử dụng đất nông nghiệp xen kẹt, đất nông
nghiệp tiếp giáp với các trục đ-ờng, các khu đô thị, khu tập thể, làng xóm để đề ra
chính sách quản lý phù hợp nhằm phát huy, tận dụng hết tiềm năng của đất và để quản
lý chặt chẽ, hiệu quả đất xen kẹt tại huyện Thanh Trì nói riêng và các quận, huyện
thuộc các đô thị nói chung. Vì lý do đó em chọn đề tài "Nghiên cứu thực trạng và đề
xuất một số giải pháp giải quyết tình trạng đất nông nghiệp xen kẹt trên địa bàn
huyện Thanh Trì, thành phố Hà Nội"
2, Mục tiêu nghiên cứu:
Mục tiêu của đề tài là làm rõ thực trạng quỹ đất nông nghiệp xen kẹt trên địa
bàn huyện Thanh Trì, nghiên cứu những nguyên nhân phát sinh và đề xuất một số
ph-ơng án giải quyết tình trạng đất nông nghiệp xen kẹt, nâng cao hiệu quả sử dụng
quỹ đất và việc quản lý nhà n-ớc về đất đai trên địa bàn nghiên cứu.
3, Nội dung nghiên cứu:
Với mục tiêu đề ra là làm rõ thực trạng sử dụng đất xen kẹt và đề xuất những
biện pháp khắc phục, đề tài nghiên cứu những nội dung cụ thể sau:
- Tìm hiểu tổng quan về vấn đề đô thị hoá và quá trình chuyển đổi mục đích sử
dụng đất trong quá trình đô thị hoá. Đánh giá chung về quỹ đất nông nghiệp xen kẹt tại
các khu vực đô thị hoá.
- Nghiên cứu quá trình đô thị hoá và chuyển đổi mục đích sử dụng đất trên địa
bàn huyện Thanh Trì.
- Trên cơ sở nghiên cứu thực trạng và nguyên nhân hình thành đất nông nghiệp
xen kẹt, đề xuất một số ph-ơng án nhằm giải quyết tình trạng đất nông nghiệp xen kẹt
góp phần nâng cao hiệu quả sử dụng đất trên địa bàn huyện Thanh Trì.
4, Phạm vi nghiên cứu:

- Phạm vi không gian: huyện Thanh Trì, Thành phố Hà Nội
- Giới hạn thời gian nghiên cứu: Sau khi thành lập Quận Hoàng Mai năm 2004
thì 09 xã của huyện Thanh Trì sát nhập vào Quận Hoàng Mai, huyện Thanh Trì chỉ còn

- 3 -
15 xã, 1 thị trấn. Tr-ớc khi sát nhập, tình hình sử dụng đất t-ơng đối ổn định, không có
sự biến động lớn trong cơ cấu sử dụng đất. Tuy nhiên sau khi 09 xã của huyện sát nhập
vào quận Hoàng Mai thì tốc độ đô thị hóa diễn ra ngày càng nhanh. Để đánh giá đúng
nguyên nhân hình thành đất nông nghiệp xen kẹt trên địa bàn huyện, đề tài chọn thời
gian nghiên cứu là giai đoạn từ 2005 đến nay.
5, Ph-ơng pháp nghiên cứu
- Điều tra, thu thập tài liệu, số liệu:
Thu thập và hệ thống hóa các tài liệu về điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội, các
số liệu thống kê đất đai, tình hình sử dụng và quản lý đất đai trên địa bàn huyện.
- Tổng hợp và phân tích:
Tổng hợp, đánh giá và phân tích thông tin thu thập đ-ợc, trên cơ sở đó đ-a ra
những đánh giá chung nhất về nguyên nhân và thực trạng vấn đề nghiên cứu.
- Ph-ơng pháp so sánh:
So sánh số liệu qua các năm để thấy đ-ợc sự biến động, thay đổi về cơ cấu kinh
tế xã hội, tình hình sử dụng đất nông nghiệp của huyện;
- Ph-ơng pháp điều tra, phỏng vấn: Tiến hành điều tra, khảo sát các điểm đất
nông nghiệp xen kẹt trên địa bàn nghiên cứu, phỏng vấn ý kiến ng-ời dân và cán bộ
quản lý cấp xã về thực trạng và giải pháp xử lý các khu đất nông nghiệp xen kẹt.
6, Bố cục đề tài
Với định h-ớng và mục tiêu nghiên cứu nh- trên, nội dung đề tài không kể phần
mở đầu và kết luận đ-ợc trình bày bởi 3 ch-ơng:
- Ch-ơng 1: Tổng quan về vấn đề nghiên cứu
- Ch-ơng 2: Nghiên cứu thực trạng đất nông nghiệp xen kẹt trên địa bàn
huyện Thanh Trì
- Ch-ơng 3: Đề xuất một số giải pháp giải quyết tình trạng đất nông nghiệp

xen kẹt nhằm nâng cao hiệu quả sử dụng và quản lý đất đai trên địa bàn
huyện Thanh Trì.


- 4 -
Ch-ơng 1
Tổng quan về vấn đề nghiên cứu

1.1.Quản lý Nhà n-ớc về đất đai và yêu cầu quản lý sử dụng đất khu vực đô thị
1.1.1. Quản lý nhà n-ớc về đất đai
1.1.1.1. Khái niệm đất đai
Đất đai là một tổng thể vật chất bao gồm cả sự kết hợp giữa địa hình và không
gian tự nhiên của thực thể vật chất đó.
Theo quan điểm mở rộng, đất đai là một diện tích cụ thể của bề mặt Trái đất, bao
gồm tất cả những cấu thành của môi tr-ờng sinh thái ngay trên và d-ới bề mặt đó gồm khí
hậu, thổ nh-ỡng, địa hình, mặt n-ớc, thảm thực vật, động vật, trạng thái định c- của con
ng-ời, những kết quả do hoạt động của con ng-ời trong quá khứ và hiện tại. [19].
Đất đai có ý nghĩa vô cùng quan trọng. Đất đai tồn tại từ lâu đời và ngoài ý thức
của con ng-ời. Nó cố định về vị trí trong không gian, không thay đổi về kết cấu địa
chất, địa mạo. Nh-ng d-ới tác động của con ng-ời nó có thể chuyển hóa từ mục đích sử
dụng này sang mục đích sử dụng khác nhằm phục vụ nhu cầu thiết yếu của con ng-ời
và tăng giá trị sử dụng đất.
Đất đai là yếu tố quan trọng hàng đầu đối với môi tr-ờng sống để các hoạt động
diễn ra và ảnh h-ởng trực tiếp đến môi tr-ờng sinh thái của con ng-ời cũng nh- các
sinh vật trên Trái đất. Đất đai còn là địa bàn để phân bố dân c- và là địa bàn sản xuất
của con ng-ời trong các hoạt động kinh tế - xã hội hằng ngày. Trong công nghiệp, đất
đai có vai trò là nền tảng, cơ sở, địa điểm để tiến hành các thao tác, hoạt động sản xuất
kinh doanh; Trong sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, đất đai có vai trò đặc biệt, không
những là địa điểm thực hiện quá trình sản xuất mà nó còn là t- liệu lao động để con
ng-ời khai thác và sử dụng.

Trong mọi nền kinh tế - xã hội thì lao động, tài chính, tài nguyên đất đai là ba
nguồn lực đầu vào của quá trình sản xuất hàng hóa. Ba nguồn lực này phối hợp với
nhau, t-ơng tác lẫn nhau, chuyển đổi qua lại để tạo nên một cơ cấu đầu vào hợp lý,
quyết định tính hiệu quả trong phát triển kinh tế.

- 5 -
Ngày nay, đất đai trở thành nguồn nội lực quan trọng, nguồn vốn to lớn của mọi
quốc gia. Với vai trò nh- vậy, đất đai là vô cùng quan trọng, không thể thay thế đ-ợc,
nh-ng ng-ợc lại đất đai chỉ có thể phát huy vai trò của nó d-ới những tác động tích cực
của con ng-ời một cách th-ờng xuyên.
1.1.1.2. Đặc tr-ng của đất đai
- Đất đai có nguồn cung giới hạn trong khi số l-ợng ng-ời tăng rất nhanh và
l-ợng của cải vật chất do con ng-ời tạo ra ngày càng nhiều, so sánh t-ơng đối thì nguồn
cung về đất đai ngày càng hẹp lại, giá trị sử dụng ngày càng cao. Vì vậy, việc độc
quyền chiếm giữ phần lớn đất đai của một số chủ thể kinh tế là một nguy cơ đối với
toàn xã hội, tạo nên tính không bền vững của nền kinh tế.
- Đất đai trừ tr-ờng hợp bị tai biến thiên nhiên hủy hoại, mặt đất tự nhiên với t-
cách là địa bàn hoạt động của con ng-ời không có đặc tr-ng của hàng hóa, con ng-ời
không thể tạo ra đ-ợc và không bị tiêu hao trong quá trình sử dụng. Với t- cách này của
đất đai, chỉ có đầu t- của con ng-ời trên đất mới có giá trị, nh-ng tài sản của con ng-ời
đầu t- trên đất lại không thể tách rời khỏi địa bàn đất đai.
- Đất đai luôn tồn tại trong tự nhiên, liên quan đến nhiều yếu tố khác nhau trong
xã hội; ng-ời có quyền đối với đất không cất giấu đ-ợc cho riêng mình, khi sử dụng
phải tuân thủ những quy tắc chung của xã hội.
Những đặc điểm cơ bản này cho thấy không thể sử dụng lý luận về sở hữu, về
giá trị đối với những vật thể thông th-ờng để áp đặt đối với đất đai. Điều đó có nghĩa là
phải có một lý luận riêng cho sở hữu đất đai và giá trị đất đai. Trong thực tế, mỗi n-ớc
có cách tiếp cận riêng đối với đất đai, thống nhất với đặc điểm chung của đất đai và phù
hợp với hoàn cảnh lịch sử của mình. Mọi cách tiếp cận đều có hai mục tiêu chung: một
là đảm bảo nguồn lực đất đai để phát triển kinh tế đạt hiệu quả, hai là xác lập quyền

bình đẳng về h-ởng dụng đất để tạo ổn định xã hội. [16]
1.1.1.3. Chế độ sở hữu đất đai
Từ hoàn cảnh lịch sử riêng, trong điều kiện kinh tế - xã hội cụ thể và mục tiêu
phát triển đã xác định, chúng ta lựa chọn mô hình: đất đai thuộc sở hữu toàn dân do

- 6 -
Nhà n-ớc đại diện thực hiện quyền năng chủ sở hữu và thống nhất quản lý. Việc xác
định này dựa trên các cơ sở và các luận cứ sau: [16]
- Đất đai là tặng vật của thiên nhiên, do đó chế độ sở hữu t- nhân về đất đai là vô
lý bởi không ai có quyền chiếm hữu những thứ không phải do mình tạo ra;
- Các cuộc chiến tranh chống xâm l-ợc từ x-a đến nay của cha ông đều phải trả
bằng x-ơng máu và sức lực của toàn bộ dân tộc mới giữ đ-ợc chủ quyền quốc gia;
- Mô hình kinh tế thị tr-ờng theo định h-ớng xã hội chủ nghĩa dựa trên nguyên
tắc sở hữu toàn dân về t- liệu sản xuất chủ yếu trong đó có đất đai;
- Trong xã hội công nghiệp, quyền chiếm hữu, sử dụng và quyền quản lý có thể
tách rời nhau mà không ảnh h-ởng tới hiệu quả sử dụng về mặt kinh tế, xã hội. Do đó,
quan trọng là phải xác định rõ quyền và nghĩa vụ của ng-ời sử dụng đất khi đ-ợc Nhà
n-ớc trao quyền sử dụng thông qua các hình thức giao đất, cho thuê đất
- Ngay trong tr-ờng hợp luật pháp công nhận chế độ sở hữu t- nhân về đất đai
thì đấy cũng chỉ là hình thức sở hữu không đầy đủ, trọn vẹn bởi chủ sở hữu không đ-ợc
sử dụng vào mục đích mà pháp luật không cho phép và quyền định đoạt chỉ đ-ợc thực
hiện trong khuôn khổ pháp luật của Nhà n-ớc. Vì vậy, không có sự khác nhau nhiều
giữa chế độ sở hữu t- nhân và chế độ sở hữu toàn dân mà ở trong chế độ đó ng-ời sử
dụng đất đ-ợc Nhà n-ớc cho h-ởng các quyền nh- quyền của ng-ời chủ sở hữu;
- N-ớc ta đã trải qua thời gian chiến tranh lâu dài với sự thay đổi của nhiều chế
độ chính trị, biến động về đất đai cũng nh- chủ sử dụng rất phức tạp, lịch sử quan hệ
đất đai để lại cũng phức tạp. Việc thống nhất chế độ sở hữu toàn dân về đất đai sẽ tạo
điều kiện thiết lập một nền chính trị ổn định, cải thiện hệ thống hành chính, tạo công
bằng xã hội, phát triển kinh tế, bảo vệ môi tr-ờng;
- Nhà n-ớc nắm quyền định đoạt chủ yếu thông qua hệ thống quản lý đất đai sẽ

tạo động lực để ng-ời sử dụng phải nỗ lực tạo hiệu quả trong việc sử dụng đất cao nhất.
Vì vậy, Điều 9, Hiến pháp 1980 và Điều 17, Hiến pháp 1992 quy định đất đai là
sở hữu toàn dân, Nhà n-ớc là đại diện chủ sở hữu quản lý. Theo Luật Đất đai năm
2003, Nhà n-ớc quy định chế độ sử dụng đất, quyền và nghĩa vụ của ng-ời sử dụng

- 7 -
đất, quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất, mục đích sử dụng đất, giao đất, cho thuê đất,
thu hồi đất, chế độ tài chính đất đai, cụ thể gồm:
+ Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà n-ớc đại diện chủ sở hữu.
+ Nhà n-ớc thực hiện quyền định đoạt đối với đất đai nh- sau:
Quyết định mục đích sử dụng đất thông qua việc quyết định, xét duyệt
quy hoạch sử dụng đất, kế hoạch sử dụng đất;
Quy định về hạn mức giao đất và thời hạn sử dụng đất;
Quyết định giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, cho phép chuyển mục đích
sử dụng đất;
Định giá đất
+ Nhà n-ớc thực hiện quyền điều tiết các nguồn lợi từ đất đai thông qua các
chính sách về đất đai nh- sau:
Thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất;
Thu thuế sử dụng đất, thuế thu nhập từ đất mà không do đầu t- của ng-ời
sử dụng đất mang lại;
+ Nhà n-ớc trao quyền sử dụng đất cho ng-ời sử dụng đất thông qua hình thức
giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất đối với ng-ời đang sử dụng đất ổn
định; quy định quyền và nghĩa vụ của ng-ời sử dụng đất. [8]
1.1.1.4. Chế độ sử dụng đất đai
Nhà n-ớc giao quyền sử dụng đất nh- một tài sản cho ng-ời sử dụng đất trong
thời hạn phù hợp với mục đích sử dụng đất hợp pháp; ng-ời sử dụng đất đ-ợc Nhà n-ớc
cho phép thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nh-ợng, thừa kế, cho thuê, cho thuê
lại, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn, tặng cho đối với tài sản quyền sử dụng đất đối với một
số chế độ sử dụng đất cụ thể và trong thời hạn sử dụng đất; Nhà n-ớc thiết lập hệ thống

quản lý nhà n-ớc về đất đai thống nhất trong cả n-ớc. Mô hình này tạo đ-ợc ổn định xã
hội, xác lập đ-ợc tính công bằng trong h-ởng dụng đất và đảm bảo đ-ợc nguồn lực đất
đai cho quá trình công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất n-ớc, phù hợp với mô hình kinh tế
thị tr-ờng định h-ớng xã hội chủ nghĩa.


- 8 -
Chuyển giao, cho thuê
Pháp luật, quy hoạch
m-ợn, thuê nhân công
Kinh tế , Hành chính
1.1.1.5. Quản lý nhà n-ớc về đất đai
Quản lý nhà n-ớc đối với đất đai là tổng hợp các hoạt động của cơ quan
Nhà n-ớc về các hoạt động trong việc nắm và quản lý tình hình sử dụng đất đai, trong
việc phân bổ đất đai vào các mục đích sử dụng đất theo chủ tr-ơng của Nhà n-ớc, trong
việc kiểm tra, giám sát quá trình sử dụng đất đai. [18]
Muốn đạt đ-ợc mục tiêu quản lý, Nhà n-ớc cần phải xây dựng hệ thống cơ quan
quản lý đất đai có chức năng, nhiệm vụ rõ ràng, cụ thể để thực thi có hiệu quả trách
nhiệm đ-ợc Nhà n-ớc phân công, đồng thời ban hành các chính sách, chế độ, thể chế
phù hợp với từng giai đoạn phát triển của đất n-ớc, đáp ứng đ-ợc nội dung quản lý Nhà
n-ớc về đất đai. Điều này thể hiện chức năng của Nhà n-ớc xã hội chủ nghĩa là quản lý
mọi mặt đời sống kinh tế, xã hội trong đó có quản lý đất đai.
Mục đích cuối cùng của Nhà n-ớc và ng-ời sử dụng đất là làm sao khai thác tốt
nhất tiềm năng của đất đai để phục vụ cho các mục tiêu kinh tế, xã hội của đất n-ớc.
Vì vậy, đất đai cần phải đ-ợc thống nhất quản lý theo quy hoạch và pháp luật.
* Những vấn đề chủ yếu Pháp luật đất đai ở n-ớc ta

Hình 1.1: Sơ đồ mối quan hệ các chủ thể pháp luật đất đai[17]
Pháp luật đất đai n-ớc ta điều chỉnh mối quan hệ giữa Nhà n-ớc và chủ sử dụng
đất. Từng thời kỳ có sự điều tiết mối quan hệ đó khác nhau, thể hiện cụ thể bằng văn
Chủ sở hữu đất đai
Chủ sử dụng đất đai
Giúp đỡ, bảo
hộ, giám sát
thực hiện
quyền và
nghĩa vụ
Đất đai
Định đoạt,
chiếm hữu,
sử dụng,
h-ởng lợi
Sử dụng,
h-ởng lợi
Nhà n-ớc quản lý
về đất đai
H-ởng lợi

- 9 -
bản Luật Đất đai qua các thời kỳ: Luật Đất đai 1988, Luật Đất đai 1993, Luật sửa đổi,

bổ sung một số điều của Luật Đất đai năm 1998, năm 2001 và Luật Đất đai 2003 (Luật
Đất đai hiện hành).
Ni dung qun lý nh nc v t ai bao gm nhng cụng vic ch yu nh:
ng ký t ai, thnh lp h s a chớnh, xõy dng h thng phỏp lut v chớnh sỏch
t ai, t chc thc hin xõy dng h thng quy hoch s dng t, xõy dng h
thng kinh t t
Nm 1986, i hi ln th VI ng Cng sn Vit Nam khi xng cụng cuc
i mi ton din t nc. Nn kinh t nc ta t c ch k hoch húa tp trung quan
liờu bao cp chuyn sang c ch th trng cú s qun lý ca nh nc theo nh
hng xó hi ch ngha. Lut t ai ln u tiờn c Quc hi thụng qua ngy
29/12/1987 ó xỏc nh 7 ni dung qun lý Nh nc v t ai l:
1. iu tra, kho sỏt, o c, phõn hng t ai v lp bn a chớnh.
2. Quy hoch v k hoch húa vic s dng t ai
3. Quy nh cỏc ch , th l v qun lý, s dng t ai v t chc thc hin
cỏc ch , th l y.
4. Giao t v thu hi t
5. ng ký t ai, lp v gi s a chớnh, thng kờ t ai, cp giy chng
nhn quyn s dng t
6. Thanh tra vic chp hnh cỏc ch , th l v qun lý, s dng t ai
7. Gii quyt tranh chp t ai.
Lut t ai nm 1987 mi ch ch yu gii quyt mi quan h hnh chớnh v
t ai gia Nh nc vi t cỏch l ch th ca quyn s hu t ai vi ngi c
nh nc giao t vi t cỏch l ch th ca quyn s dng t. Do ú, Lut t ai
nm 1993 c Quc hi thụng qua ngy 14/07/1993 vi bc tin rừ rt l bờn cnh
ni dung hnh chớnh ó cú ni dung kinh t xó hi phự hp vi ng li qun lý nn
kinh t theo c ch th trng. Ni dung qun lý nh nc v t ai theo Lut t ai

- 10 -
năm 1993, tuy về cơ bản vẫn là 7 nội dung như luật đất đai 1987, song đã có những nội
dung mới về kinh tế đất, cụ thể là:

1. Điều tra, khảo sát, đo đạc, đánh giá và phân hạng đất đai và lập bản đồ địa chính.
2. Quy hoạch và kế hoạch hóa việc sử dụng đất đai
3. Ban hành các văn bản pháp luật về quản lý sử dụng đất và tổ chức thực hiện
các văn bản đó.
4. Giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất
5. Đăng ký đất đai, lập và quản lý sổ địa chính, quản lý các hợp đồng sử dụng
đất, thống kê, kiểm kê đất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
6. Thanh tra việc chấp hành các chế độ, thể lệ về quản lý, sử dụng đất.
7. Giải quyết tranh chấp về đất đai, giải quyết khiếu nại, tố cáo các vi phạm
trong quản lý và sử dụng đất đai.
Sau khi ban hành Luật đất đai năm 2003 và được Quốc hội thông qua ngày
26/11/2003, có hiệu lực thi hành từ ngày 01/07/2004 và hiện nay gọi là luật đất đai hiện
hành. Luật này chi tiết hơn về nội dung, nó được sắp xếp logic theo trật tự trước sau,
đưa ra nhiều nội dung mới mà luật đất đai 1993 chưa có. Trước đây luật đất đai 1993
có 7 nội dung quản lý nhà nước về đất đai, đến nay luật đất đai năm 2003 bao gồm 13
nội dung.
Các nội dung quản lý nhà nước về đất đai được đề cập tại điều 6 Luật đất đai
2003 như sau:
1. Ban hành các văn bản quy phạm pháp luật về quản lý, sử dụng đất đai và tổ
chức thực hiện các văn bản đó;
2. Xác định địa giới hành chính, lập và quản lý hồ sơ địa giới hành chính, lập
bản đồ hành chính;
3. Khảo sát, đo đạc, đánh giá, phân hạng đất; lập bản đồ địa chính, bản đồ hiện
trạng sử dụng đất và bản đồ quy hoạch sử dụng đất;
4. Quản lý quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất;
5. Quản lý việc giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, chuyển mục đích sử dụng đất;

- 11 -
6. Đăng ký quyền sử dụng đất, lập và quản lý hồ sơ địa chính, cấp giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất;

7. Thống kê, kiểm kê đất đai;
8. Quản lý tài chính về đất đai;
9. Quản lý và phát triển thị trường quyền sử dụng đất trong thị trường bất động sản;
10. Quản lý, giám sát việc thực hiện quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất;
11. Thanh tra, kiểm tra việc chấp hành các quy định của pháp luật về đất đai và
xử lý vi phạm pháp luật về đất đai;
12. Giải quyết tranh chấp về đất đai; giải quyết khiếu nại, tố cáo các vi phạm
trong việc quản lý và sử dụng đất đai;
13. Quản lý các hoạt động dịch vụ công về đất đai.
Các văn bản dưới luật là các Nghị định, Quyết định, Nghị quyết…của Chính
phủ, Thủ tướng Chính phủ, các Thông tư, Thông tư liên bộ…của các bộ, ngành…đã
lần lượt được ban hành từ năm 2004 đến nay là những căn cứ pháp lý cơ bản hướng
dẫn thi hành hoặc chi tiết hoá các nội dung của Luật đất đai năm 2003.
Như vậy so với Luật đất đai năm 1993 thì Luật đất đai 2003 có một số chính
sách đổi mới như sau:
- Xóa bỏ bao cấp về đât đai trên cơ sở đất là nguồn vốn, nguồn nội lực to lớn
của đất nước và là loại hàng hóa có tính đặc thù trong quá trình giao dịch trên thị
trường bất động sản.
- Mở rộng quyền cho người sử dụng đất, tạo điều kiện phát triển kinh tế và thị
trường bất động sản.
- Đổi mới về cơ chế hình thành giá đất gồm 3 loại giá :
+ Giá do Nhà nước quy định
+ Giá do đấu giá, đấu thầu quyền sử dụng đất
+ Giá thực tế chuyển nhượng trên thị trường.
- Điều tiết địa tô siêu ngạch về cho xã hội thông qua thuế thu nhập về quyền sử
dụng đất.

- 12 -
- Thay i phng thc thu tin s dng t trờn c s nu dựng t sinh li
riờng cho cỏ nhõn thỡ khi c Nh nc giao t u phi np tin s dng t.

- Nh nc ch ng ra thu hi t v n bự theo giỏ do Nh nc quy nh i
vi cỏc cụng trỡnh phc v li ớch chung cho xó hi, an ninh quc phũng cũn cỏc
trng hp khỏc do ngi cn t t tha thun vi ngi cú t.
- To iu kin cho th trng quyn s dng t núi riờng v th trng bt ng
sn núi chung phỏt trin bc u tha nhn t chc mụi gii giao dch bt ng sn.
Cỏc ni dung c cp trong Lut t ai 2003 cú quan h cht ch vi nhau
nhm thc hin ng b trờn c 3 mt: Phỏp ch, kinh t, k thut. Vỡ vy, trong cụng
tỏc qun lý t ai khụng th thiu bt c ni dung no v nú ch thc s cú hiu qu
khi chỳng ta phi hp cht ch v thc hin ng b tt c ni dung.
1.1.1.6 Ni dung qun lý Nh nc v t ụ th
Đất đô thị là đất nội thành, nội thị xã, thị trấn đ-ợc sử dụng để xây dựng nhà ở,
trụ sở các cơ quan, tổ chức, các cơ sở sản xuất, kinh doanh, cơ sở hạ tầng phục vụ lợi
ích công cộng, quốc phòng, an ninh và các mục đích khác.
iu 10 ca Ngh nh s 88 CP ngy 17/8/1994 ca Chớnh ph quy nh ni dung
qun lý v s dng t ụ th bao gm:
- iu tra, kho sỏt, o c, lp bn a chớnh v nh giỏ cỏc loi t ca ụ th.
- Quy hoch xõy dng ụ th v k hoch s dng t ụ th.
- Giao t, cho thuờ t ụ th.
- Thu hi xõy dng ụ th.
- Ban hnh chớnh sỏch v cú k hoch xõy dng c s h tng khi s dng t ụ th.
- ng ký v cp giy chng nhn quyn s dng t ụ th.
- Lm th tc chuyn quyn s dng t ụ th.
- Thanh tra, gii quyt cỏc tranh chp, gii quyt khiu ni, t cỏo v x lý cỏc
vi phm v t ụ th.
Sử dụng đất trong đô thị phải đảm bảo những nguyên tắc sau:

- 13 -
- Chính phủ thống nhất quản lý nhà n-ớc về đất đô thị trong cả n-ớc. Nhà n-ớc
giao đất cho các tổ chức kinh tế, đơn vị vũ trang, cơ quan nhà n-ớc, tổ chức chính trị xã
hội, hộ gia đình, cá nhân sử dụng ổn định lâu dài và đ-ợc cấp giấy chứng nhận. Ngoài

ra Nhà n-ớc còn cho tổ chức, các nhân trong và ngoài n-ớc thuê đất. ủy ban nhân dân
các cấp thực hiện quản lý nhà n-ớc về đất đô thị trong địa ph-ơng mình theo thẩm
quyền quy định; các cơ quan địa chính, cơ quan quản lý đô thị chịu trách nhiệm trong
việc quản lý sử dụng đất đô thị.
- Đất đô thị phải đ-ợc sử dụng đúng mục đích, đúng chức năng theo quy hoạch
và kế hoạch sử dụng đất đã đ-ợc cơ quan nhà n-ớc có thẩm quyền phê duyệt. Khi có sự
thay đổi chức năng hoặc thay đổi chủ sử dụng đều phải đ-ợc sự đồng ý của cơ quan
quản lý đô thị có thẩm quyền. Chính quyền các cấp đô thị có trách nhiệm về quản lý
quỹ đất ch-a sử dụng ở đô thị.
- Sử dụng đất đô thị phải đảm bảo hài hòa về lợi ích của cá nhân, tập thể và lợi
ích của cộng đồng xã hội bằng cách thiết lập chiến l-ợc phát triển kinh tế - xã hội phù
hợp với quy luật phát triển; xây dựng các quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất một cách
hợp lý; thực hiện tốt các đòi hỏi về kinh tế với đất đô thị; sử dụng hàng loạt các ph-ơng
pháp quản lý đồng thời thực hiện tốt các công cụ luật pháp trong quá trình quản lý đất.
- Cơ quan quản lý đô thị phải lập kế hoạch sử dụng đất cho giai đoạn ngắn hạn
và dài hạn theo nội dung:
+ Xác định nhu cầu về đất đô thị, khoanh định các khu đất và việc sử dụng cho
từng loại đất trong từng thời kỳ kế hoạch có kèm theo các điều kiện khai thác khi sử
dụng. Đối với thành phố trực thuộc trung -ơng, Chính phủ sẽ phê duyệt quy hoạch và
kế hoạch sử dụng đất. ủy ban nhân dân cấp trên có thẩm quyền phê duyệt quy hoạch,
kế hoạch sử dụng đất đô thị của cấp d-ới;
+ Điều chỉnh kế hoạch sử dụng đất đô thị cho phù hợp với thực tế cải tạo, xây
dựng và phát triển của đô thị. Chính quyền cấp nào có quyền phê duyệt quy hoạch, kế
hoạch sử dụng đất thì có quyền phê duyệt quy hoạch, kế hoạch điều chỉnh.
- Cơ quan quản lý đô thị các cấp chỉ đạo các cơ quan chuyên trách tổ chức thực
hiện các công tác quản lý đất đô thị. Công tác quan trọng nhất trong quản lý đất đô thị

- 14 -
gồm: đo đạc, định giá đất, giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, giải phóng mặt bằng, phát
triển cơ sở hạ tầng để phục vụ cho việc cải tạo và xây dựng đô thị theo quy hoạch và kế

hoạch sử dụng đất đô thị đ-ợc duyệt.
Trên cơ sở đó, vấn đề quản lý đất đô thị đ-ợc thực hiện theo các nội dung sau:
- Lập hệ thống thông tin về đất đô thị với bản đồ địa chính và các sổ theo dõi sử
dụng đất. Bản đồ địa chính phải đ-ợc thành lập theo các quy phạm hiện hành và lập đến
từng thửa đất theo từng tờ bản đồ, theo địa giới hành chính cấp cơ sở. Hệ thống sổ địa
chính gồm: sổ địa chính, sổ mục kê, sổ đăng ký cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất, sổ theo dõi biến động và một số loại sổ khác.
Hệ thống sổ địa chính cùng với bản đồ địa chính là cơ sở cho nhà quản lý đô thị tiến
hành việc quản lý đất đô thị. Nếu các tờ bản đồ địa chính, các sổ đ-ợc lập theo đúng quy
định và thông tin luôn đ-ợc cập nhật thì việc quản lý đô thị không mấy khó khăn.
- Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đ-ợc thực hiện theo chức năng của quy trình
xây dựng đô thị trên cơ sở cân đối diện tích đất sử dụng cho công nghiệp, kho tàng, nhà
ở, các công trình công cộng, giao thông, cây xanh Sự hài hòa về diện tích và vị trí của
từng bộ phận đất đô thị sẽ làm cho đô thị phát triển bền vững. Khi các đồ án quy hoạch
tổng thể, quy hoạch chi tiết đ-ợc cơ quan nhà n-ớc có thẩm quyền phê duyệt chính là
nội dung quy hoạch sử dụng đất đô thị và đây sẽ là tài liệu pháp lý để quản lý đô thị;
- Giao đất, cho thuê đất đô thị phải đ-ợc khai thác sử dụng theo đúng quy hoạch đô
thị và đ-ợc thực hiện theo đúng trình tự, tiến độ thời gian quy định của pháp luật đất đai;
- Thu hồi đất để xây dựng đô thị. Đây là nội dung quan trọng và th-ờng xuyên
xảy ra đối với bất kỳ một đô thị nào. Tuy nhiên, khi có quyết định thu hồi đất của cơ
quan nhà n-ớc có thẩm quyền, các tổ chức, cá nhân, hộ gia đình có trách nhiệm phải
thực hiện và đ-ợc bồi th-ờng, hỗ trợ và tái định c-, đ-ợc đảm bảo ổn định cuộc sống và
quan trọng nhất là phải đ-ợc thông báo công khai kế hoạch, tiến độ theo quy định;
- Cơ quan quản lý đô thị đ-ợc ban hành chính sách về quản lý đất đô thị và xây
dựng cơ sở hạ tầng khi sử dụng đất đô thị nh-ng không đ-ợc trái với các văn bản của
Nhà n-ớc hiện hành;

- 15 -
- Đăng ký và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đô thị để đảm bảo cho công
tác quản lý đất đô thị vào nề nếp. Các hộ gia đình, cá nhân, các tổ chức khi chuyền quyền

sử dụng đất phải thực hiện đầy đủ nghĩa vụ thuế với nhà n-ớc theo quy định;
- Thanh tra, giải quyết các tranh chấp, khiếu nại, tố cáo và xử phạt về đất đô thị
phải dựa trên hệ thống pháp luật hiện hành.
Nh- vậy, vấn đề sử dụng đất đô thị bao giờ cũng liên quan đến chế độ chính
sách phát triển kinh tế - xã hội ở đô thị. Việc quản lý đất mang tính kế thừa rõ rệt cho
nên muốn quản lý đất đô thị chặt chẽ thì tr-ớc hết phải hoàn thiện cơ chế, chính sách,
quyết định các vấn đề tồn tại của lịch sử.
1.1.2. Đất nông nghiệp và quản lý sử dụng đất nông nghiệp
1.1.2.1. Khỏi nim t nụng nghip
t nụng nghip l t c xỏc nh ch yu s dng vo mc ớch sn xut
nụng nghip v lõm nghip nh trng trt, chn nuụi, nuụi trng thy sn, nghiờn cu
thớ nghim v nụng nghip; t cú rng t nhiờn, t ang cú rng trng, t s
dng vo mc ớch lõm nghip nh trng rng, khoanh nuụi, bo v phc hi t
nhiờn, nuụi dng lm giu rng, nghiờn cu thớ nghim v lõm nghip.
Theo iu 13 lut t ai nm 2003 thỡ nhúm t nụng nghip gm cỏc loi:
- t trng cõy hng nm gm t trng lỳa, t ng c dựng vo chn nuụi,
t trng cõy hng nm khỏc;
- t trng cõy lõu nm;
- t rng sn xut;
- t rng phũng h;
- t rng c dng;
- t nuụi trng thu sn;
- t lm mui;
- t nụng nghip khỏc theo quy nh ca Chớnh ph;
1.1.2.2. Vai trũ ca t nụng nghip
t ai núi chung cú vai trũ vụ cựng to ln v quan trng. Trc ht ta nhn
thy nú l tin u tiờn cho mi hot ng sng v ca mi quỏ trỡnh sn xut. i

- 16 -
với mỗi ngành khác nhau thì vai trò của đất đai là khác nhau. Đối với ngành sản xuất

phi nông nghiệp thì trước hết ta nhận thấy nó chính là nền móng, địa điểm, cơ sở để
cho các hoạt động sản xuất kinh doanh, nơi ở của con người… Thậm chí đất đai còn là
đối tượng của một số hoạt động sản xuất như khai thác, chế biến vật liệu xây dựng…
Đối với nông nghiệp, đất đai trước tiên cũng là điểm tựa để con người có thể
tiến hành các sản xuất của mình và cây trồng có thể sinh trưởng phát triển được. Quan
trọng hơn, với những thuộc tính và bản chất tự nhiên như tính chất hóa học, lí học…mà
đất đai đã cung cấp cho cây trồng chất dinh dưỡng, giúp cây trồng tồn tại, sinh trưởng
và phát triển, cung cấp sản phẩm cho con người. Độ phì của đất là khái niệm để chỉ khả
năng cung cấp chất dinh dưỡng cho cây trồng của đất, đây là yếu tố quyết định đến
năng suất và chất lượng của cây trồng.
Ngoài những vai trò thuộc về bản chất vốn có của đất, trong quá trình khai thác
sử dụng, con người đã đưa đất đai trở thành một loại tài sản đặc biệt. Thông qua các
quan hệ hàng hóa-tiền tệ, hàng năm đất đai đã mang lại nguồn vốn cho nhà nước và các
nhà kinh doanh.
1.1.3. Quản lý đất nông nghiệp và vấn đề chuyển đổi mục đích sử dụng đất nông nghiệp
1.1.3.1. Quản lý đất nông nghiệp
Theo quy định tại Điều 6 Luật Đất đai 2003, Nhà nước thống nhất quản lý đất
đai, trong đó có đất nông nghiệp trên phạm vi cả nước. Nhà nước thống nhất quản lý
đất nông nghiệp bằng công cụ: quy hoạch, pháp luật, kinh tế và trên một số nguyên tắc:
sử dụng đất phải đảm bảo tiết kiệm, có hiệu quả; việc sử dụng và chuyển dịch cơ cấu
đất đáp ứng cho nhu cầu công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước; đảm bảo an ninh
lương thực, tạo công bằng trong sử dụng đất; đảm bảo môi trường bền vững.
Cụ thể hóa nội dung quản lý đất nông nghiệp, trách nhiệm của Nhà nước phải
lập, quản lý hồ sơ địa giới hành chính và các loại bản đồ về đất đai; xây dựng và triển
khai thực hiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, cho thuê, thu hồi và chuyển mục đích
sử dụng đất; cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; định giá đất.
Nhà nước trao cho người sử dụng đất nông nghiệp được quyền chuyển đổi,
chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, thế chấp,

- 17 -

bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền được bồi thường khi nhà nước thu
hồi đất nông nghiệp và được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nông nghiệp
(Điều 106 Luật Đất đai 2003). Điều này đã bao hàm được nhiều lĩnh vực trong hoạt
động kinh tế và mối quan hệ đất nông nghiệp trong cơ chế thị trường, tạo tiền đề cho
thị trường bất động sản phát triển.
Nhà nước cho phép mỗi xã, phường, thị trấn căn cứ vào quỹ đất, đặc điểm và
nhu cầu của địa phương lập quỹ đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích với
mức không quá 5% tổng diện tích đất nông nghiệp để phục vụ cho nhu cầu công ích
của địa phương (Điều 72 Luật Đất đai 2003).
Nhà nước quy định hạn mức giao đất nông nghiệp, trong đó đất trồng cây hàng
năm là 2-3ha cho một hộ gia đình và đối tượng được hưởng hạn mức được mở rộng ra
tất cả các địa phương, các vùng trong cả nước.
Nhà nước giao đất nông nghiệp cho các hộ gia đình, cá nhân và tổ chức với hai
hình thức, đó là giao đất không thu tiền sử dụng đất và giao đất có thu tiền sử dụng
đất. Điều 33 Luật Đất đai hiện hành quy định các trường hợp Nhà nước giao đất không
thu tiền sử dụng đất, cụ thể:
+ Hộ gia đình, cá nhân trực tiếp lao động nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng
thủy sản, làm muối được giao đất nông nghiệp trong hạn mức (đất trồng cây hàng năm,
đất làm muối trong hạn mức được giao là 20 năm; đất trồng cây lâu năm, đất rừng sản
xuất trong hạn mức được giao là 50 năm);
+ Tổ chức sử dụng đất vào mục đích nghiên cứu thí nghiệm, thực nghiệm về
nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối;
+ Đơn vị thuộc lực lượng vũ trang nhân dân được Nhà nước giao đất để sản xuất
nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối hoặc sản xuất kết hợp với
nhiệm vụ quốc phòng, an ninh;
+ Hợp tác xã nông nghiệp sử dụng đất làm mặt bằng xây dựng trụ sở hợp tác xã,
sân phơi, nhà kho; xây dựng các cơ sở dịch vụ trực tiếp phục vụ sản xuất nông nghiệp,
lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối;
+ Người sử dụng đất rừng phòng hộ; đất rừng đặc dụng trong hạn mức là 50 năm;

- 18 -
+ Cng ng dõn c s dng t nụng nghip; c s tụn giỏo s dng t phi
nụng nghip.
Ngoi ra, trong chớnh sỏch qun lý t nụng nghip, Nh nc khuyn khớch, vn
ng ngi s dng t thc hin chớnh sỏch dn in i tha to iu kin m rng
sn xut, u t ln phỏt trin trang tri, thc hin c gii húa, thy li húa.
Nh nc qun lý t nụng nghip bng vic xỏc nh giỏ t tớnh thu
chuyn quyn s dng t, thu tin s dng t khi giao t hoc cho thuờ t, tớnh giỏ
tr ti sn khi giao t, bi thng thit hi v t khi thu hi v Chớnh ph quy nh
khung giỏ t nụng nghip i vi tng vựng, tng thi gian.
1.1.3.2. Chuyn i mc ớch s dng t nụng nghip
Quá trình chuyển đổi mục đích sử dụng đất luôn gắn liền với quá trình phát triển
kinh tế - xã hội của mỗi quốc gia và đ-ợc diễn ra mạnh nhất vào thời điểm quốc gia
đang trong giai đoạn phát triển kinh tế. Thêm vào đó quá trình công nghiệp hóa, đô thị
hóa, xây dựng cơ sở hạ tầng diễn ra mạnh mẽ, dẫn đến nhu cầu chuyển đổi một l-ợng
lớn diện tích đất nông nghiệp sang mục đích phi nông nghiệp để đáp ứng nhu cầu phát
triển kinh tế - xã hội của đất n-ớc.
Mối quan hệ giữa con ng-ời và đất nông nghiệp là mối quan hệ đa chiều, vừa
mang tính chất kinh tế, vừa mang tính chất xã hội. Có thể nói, đất nông nghiệp là trung
tâm của các mối quan hệ trong xã hội nông thôn, là sự liên kết cuộc sống của họ qua
nhiều thế hệ. Chuyển đổi mục đích sử dụng đất nông nghiệp là một vấn đề hết sức nhạy
cảm và phức tạp, đòi hỏi có sự giải quyết thấu đáo của các cấp chính quyền.
Lịch sử thế giới đã trải qua 3 thời kỳ chuyển dịch cơ cấu sử dụng đất từ nông
nghiệp sang phi nông nghiệp, đó là:
- Thời kỳ tiền công nghiệp (tr-ớc thế kỷ 18): Diễn ra cuộc cách mạng khoa học
kỹ thuật lần thứ nhất (cuộc cách mạng thủ công nghiệp). Vào thời kỳ này các đô thị
phát sinh ngay từ trong văn minh nông nghiệp ở dạng phôi thai còn hòa đồng với nông
thôn với lực l-ợng chủ yếu chỉ có bộ phận thợ thủ công, th-ơng nhân, hành chính, quân
đội đ-ợc tách ra, lập thành đô thị, bộ phận còn lại vừa họa động nông nghiệp, vừa hoạt
động thủ công nghiệp, th-ơng nghiệp, dịch vụ. Hình thức cấu trúc đô thị đơn giản, có

- 19 -
thể chỉ là một lỵ, sở, đồn trú hoặc là một trạm dịch vụ th-ơng nghiệp trao đổi hàng hóa
thủ công mỹ nghệ, đô thị của các tiểu chủ xí nghiệp thủ công nghiệp mới hình thành.
Trong đô thị này, khu vực ở và sản xuất biệt lập hoặc kết hợp với đồn trú thành quách.
Đây là thời kỳ mà quá trình chuyển đổi mục đích sử dụng đất nông nghiệp sang phi
nông nghiệp là rất ít, đất đai chủ yếu là đất sản xuất nông nghiệp.
- Thời kỳ công nghiệp (từ thế kỷ 18 đến nửa đầu thế kỷ 19): Là thời kỳ cuộc cách
mạng khoa học kỹ thuật lần thứ hai nổ ra hay còn gọi là cuộc cách mạng công nghiệp.
Cuộc cách mạng này kéo theo một sự thay đổi sâu sắc trong cơ cấu kinh tế lãnh thổ, tạo
cho các đô thị hình thành gắn với quá trình công nghiệp hóa của mỗi quốc gia. Tốc độ
công nghiệp hóa và đô thị hóa diễn ra mạnh mẽ, tạo điều kiện hình thành một hệ thống
đô thị trên lãnh thổ mỗi quốc gia. Thời kỳ này có quy mô đô thị tập trung, hoạt động
phức tạp và cấu trúc đô thị cũng phức tạp, đặc biệt đây là thời kỳ chuyển dịch mạnh mẽ
cơ cấu sử dụng đất từ nông nghiệp sang phi nông nghiệp.
- Thời kỳ hậu công nghiệp (từ giữa thế kỷ 19 đến nay): Là thời kỳ cuộc cách
mạng khoa học kỹ thuật lần thứ ba hay cuộc cách mạng khoa học kỹ thuật với sự thay
đổi lớn về cơ cấu sản xuất và ph-ơng thức hoạt động ở các đô thị. Thời kỳ này các n-ớc
phát triển có các hoạt động công nghiệp và các đô thị đi vào ổn định về quy mô nên cơ
cấu đất đai không có sự thay đổi lớn. Trong khi đó các n-ớc đang phát triển, quá trình
đô thị hóa diễn ra mạnh mẽ, các hoạt động công nghiệp đang có xu h-ớng phát triển
kéo theo quá trình chuyển đổi mục đích sử dụng đất theo h-ớng công nghiệp hóa, hiện
đại hóa. [22]
Nh- vậy, quá trình chuyển đổi mục đích sử dụng đất nông nghiệp là một tất yếu
xảy ra ở bất kỳ quốc gia nào, do đó cần phải có chiến l-ợc, quy hoạch tổng thể trong sử
dụng đất nông nghiệp để h-ớng tới mục tiêu đã định, phù hợp với hoàn cảnh của mỗi
n-ớc và theo xu h-ớng của thời đại.
* Thm quyn giao t, cho thuờ t, cho phộp chuyn i mc ớch s dng t
nụng nghip
Cn c vo mc ớch s dng cng nh cỏc i tng c giao t, c thuờ

t, chuyn mc ớch s dng t m phỏp lut t ai cú quy nh khỏc nhau i vi