Đánh giá việc thực hiện chính sách bồi thường giải phóng mặt bằng dự án xây dựng đại lộ vinh cửa lò và dự án xây dựng sân golf biển cửa lò, tỉnh nghệ an

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO BỘ NÔNG NGHIỆP VÀ PTNT
HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP VIỆT NAM





VÕ THỊ LỆ THU


ĐÁNH GIÁ VIỆC THỰC HIỆN CHÍNH SÁCH
BỒI THƯỜNG GIẢI PHÓNG MẶT
BẰNG
DỰ ÁN XÂY DỰNG
ĐẠI LỘ VINH – CỬA LÒ VÀ DỰ ÁN XÂY DỰNG
SÂN GOLF BIỂN CỬA LÒ, TỈNH NGHỆ AN




LUẬN VĂN THẠC SĨ





HÀ NỘI, 2014

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO BỘ NÔNG NGHIỆP VÀ PTNT
HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP VIỆT NAM

VÕ THỊ LỆ THU


ĐÁNH GIÁ VIỆC THỰC HIỆN CHÍNH SÁCH
BỒI THƯỜNG GIẢI PHÓNG MẶT
BẰNG
DỰ ÁN XÂY DỰNG
ĐẠI LỘ VINH – CỬA LÒ VÀ DỰ ÁN XÂY DỰNG
SÂN GOLF BIỂN CỬA LÒ, TỈNH NGHỆ AN



CHUYÊN NGÀNH: QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI
MÃ SỐ: 60.85.01.03





NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC:
PGS. TS. TRẦN VĂN CHÍNH



HÀ NỘI, 2014
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page i

LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu của riêng tôi. Tất cả các số
liệu trong vùng nghiên cứu của luận văn là trung thực và chưa từng được ai công
bố trong bất kỳ luận văn nào khác.
Tôi xin chân thành cảm ơn mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn này
và tôi xin cam đoan các thông tin trích dẫn trong luận văn đều đã được chỉ rõ
nguồn gốc.


Tác giả Luận văn


Võ Thị Lệ Thu













Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page ii

LỜI CẢM ƠN

Để hoàn thành khóa học và đề tài nghiên cứu tôi đã nhận được sự
quan

tâm,
giúp đỡ quý báu của quý Thầy, Cô trong Ban Giám hiệu Nhà trường, Khoa Quản
lý đất đai, Ban Quản lý đào tạo – Học viện Nông nghiệp Việt Nam, xin gửi tới
quý Thầy, Cô lòng biết ơn chân thành và tình cảm quý mến nhất.
Tôi xin bày tỏ lòng biết ơn đến Thầy giáo PGS.TS. Trần Văn Chính, người
hướng dẫn khoa học, Thầy đã nhiệt tình hướng dẫn tôi trong suốt quá trình hoàn
thiện luận văn.
Tôi xin chân thành cảm ơn các tập thể và cá nhân: UBND thị xã Cửa Lò,
Phòng Tài nguyên và môi trường, Phòng Quản lý đô thị, Phòng Tài chính - Kế
hoạch, Hội đồng bồi thường và giải phóng mặt bằng thị xã Cửa Lò, Ủy ban nhân
nhân phường Nghi Hương và phường Nghi Hoà, các hộ gia đình, cá nhân thuộc
các nhóm hộ điều tra tại thị xã Cửa Lò, tỉnh Nghệ An đã giúp đỡ tận tình, tạo
điều kiện để tôi hoàn thành đề tài này.
Tôi xin cảm ơn tới gia đình, những người thân, bạn bè và đồng
nghiệp

đã
góp ý, giúp đỡ tôi trong suốt quá trình thực hiện đề tài.

Hà Nội, ngày 26 tháng 8 năm
2014

Tác giả luận
văn

Võ Thị Lệ Thu

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page iii

MỤC LỤC
LỜI CAM ĐOAN i
LỜI CẢM ƠN ii
MỤC LỤC iii
DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT vi
DANH MỤC BẢNG vii
MỞ ĐẦU 1
1.1 Đặt vấn đề 1
1.2 Mục đích 2
1.3 Yêu cầu 2
Chương 1 TỔNG QUAN VỀ VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU 3
1.1 Khái niệm, thuật ngữ 3
1.1.1 Khái quát về đất đai 3
1.1.2 Giải tỏa, Bồi thường, hỗ trợ, tái định cư 6
1.2 Cơ sở lý luận về chính sách bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước
thu hồi đất 7
1.2.1 Đặc điểm của quá trình giải phóng mặt bằng 7
1.2.2 Một số vấn đề ảnh hưởng đến công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng,
hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất 7
1.2.3 Tác động của công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng đến phát triển cơ
sở hạ tầng và đời sống xã hội 13
1.2.4 Chính sách bồi thường, giải phóng mặt bằng của một số nước và các tổ

chức ngân hàng quốc tế 13
1.2.5 Chính sách bồi thường, giải phóng mặt bằng của Việt Nam 22
1.2.6 Tình hình thực hiện chính sách bồi thường khi nhà nước thu hồi đất của
Thị xã Cửa Lò 26
1.3 Cơ sở thực tiễn của công tác thu hồi đất 28
1.3.1 Thực trạng bồi thường, giải phóng mặt bằng tại Việt Nam 28
1.3.2 Những thuận lợi và khó khăn khi thực hiện công tác giải phóng mặt bằng 31

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page iv

Chương 2 ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 34
2.1 Đối tượng nghiên cứu 34
2.2 Nội dung nghiên cứu 34
2.2.1 Điều kiện tự nhiên - kinh tế - xã hội trên địa bàn nghiên cứu 34
2.2.2 Công tác quản lý và sử dụng đất trên địa bàn thị xã Cửa Lò 34
2.2.3 Đánh giá công tác bồi thường giải phóng mặt bằng trên địa bàn Thị xã
Cửa Lò và 2 dự án nghiên cứu 34
2.2.4 Ảnh hưởng của việc thực hiện chính sách bồi thường, giải phóng mặt
bằng đến các hộ dân bị thu hồi đất 35
2.2.5 Đề xuất một số giải pháp 35
2.3 Phương pháp nghiên cứu 35
2.3.1 Phương pháp điều tra, thu thập tài liệu, số liệu sơ cấp 35
2.3.2 Phương pháp điều tra, thu thập tài liệu, số liệu thứ cấp 36
2.3.3 Phương pháp chọn điểm nghiên cứu 36
2.3.4 Phương pháp thống kê phân tích, xử lý số liệu 37
2.3.5 Phương pháp so sánh 37
Chương 3 KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU 38
3.1 Điều kiện tự nhiên - kinh tế - xã hội trên địa bàn nghiên cứu 38
3.1.1 Điều kiện tự nhiên 38

3.1.2 Thực trạng phát triển kinh tế - xã hội 45
3.2 Công tác quản lý và sử dụng đất trên địa bàn thị xã Cửa Lò 48
3.2.1 Công tác quản lý Nhà nước về đất đai trên địa bàn thị xã Cửa Lò 48
3.2.2 Hiện trạng sử dụng đất thị xã Cửa Lò năm 2013 50
3.2.3 Tình hình biến động đất đai giai đoạn 2008-2013 52
3.3 Đánh giá công tác bồi thường giải phóng mặt bằng trên địa bàn Thị xã Cửa
Lò và 2 dự án nghiên cứu 53
3.3.1 Đánh giá công tác bồi thường giải phóng mặt bằng trên địa bàn Thị xã
Cửa Lò 53
3.3.2 Đánh giá việc thực hiện chính sách bồi thường GPMB khi Nhà nước thu
hồi đất tiến hành ở 2 dự án 56
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page v

3.4 Ảnh hưởng của việc thực hiện chính sách bồi thường, giải phóng mặt bằng
khi thực hiện 2 dự án đến các hộ dân bị thu hồi đất 73
3.4.1 Ảnh hưởng đến diện tích đất sản xuất nông nghiệp và đất ở, đất vườn 73
3.4.2 Thay đổi về lực lượng lao động 75
3.4.3 Ảnh hưởng đến nguồn thu nhập, dạng chi tiêu 77
3.4.4 Thay đổi về đời sống xã hội 81
3.5 Đề xuất một số giải pháp 83
3.5.1 Đổi mới hình thức nâng cao sự hiểu biết của người dân về chính sách
của Nhà nước 83
3.5.2 Áp dụng chính sách bồi thường sát thực tế. 84
3.5.3 Xác định đúng đối tượng tái định cư 85
3.5.5 Cải cách thủ tục hành chính trong công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư 86
KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 88
Kết luận 88
Kiến nghị 90
TÀI LIỆU THAM KHẢO 92

PHỤ LỤC 96

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page vi

DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT

CHỮ VIẾT TẮT NỘI DUNG ĐẦY ĐỦ
BAH Bị ảnh hưởng
CNH Công nghiệp hoá
ĐTH Đô thị hóa
FAO Tổ chức Nông lương thế giới
GCNQSDĐ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
GDP Tổng sản phẩm nội địa
GPMB Giải phòng mặt bằng
GT Giao thông
HĐBT Hội đồng bồi thường
HĐH Hiện đại hoá
HSĐC Hồ sơ địa chính
NN Nông nghiệp
SX Sản xuất
TĐC Tái định cư
TL Thuỷ lợi
TTCN Tiểu thủ công nghiệp
UBND Uỷ ban nhân dân
UNESCO
Tổ chức văn hoá, khoa học và giáo dục của
Liên hợp quốc
WB Ngân hàng thế giới

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page vii

DANH MỤC BẢNG
Số bảng Tên bảng Trang

3.1 Một số chỉ tiêu khí hậu, thời tiết thị xã Cửa Lò năm 2008-2013 41
3.2 Diện tích và đặc điểm các loại đất ở Cửa Lò 42
3.3 Tình hình dân số, lao động và việc làm giai đoạn 2008-2013 46
3.4 Tình hình quản lý đất đai trên địa bàn Thị xã năm 2013 49
3.5 Hiện trạng sử dụng đất thị xã Cửa Lò năm 2013 51
3.6 Tổng hợp các dự án thực hiện từ năm 2008-2013 53
3.7 Khái quát 2 dự án nghiên cứu 57
3.8 Đối tượng được bồi thường, hỗ trợ khi thực hiện 2 dự án 59
3.9 Tổng hợp về bồi thường thiệt hại về đất của 02 dự án 60
3.10 Tổng hợp giá trị bồi thường về tài sản, vật kiến trúc, cây cối và
hoa màu 62
3.11 Tổng hợp kinh phí hỗ trợ giải phóng mặt bằng 02 dự án 64
3.12 Kết quả điều tra ý kiến của người có đất bị thu hồi về thực hiện
chính sách bồi thường GPMB tại 2 dự án 69
3.13 Tổng hợp thông tin của 2 dự án nghiên cứu 71
3.14 Diện tích đất NN bình quân/lao động của các hộ bị thu hồi đất 74
3.15 Thay đổi diện tích đất ở và đất vườn liền kề của các hộ 75
3.16 Thay đổi cơ cấu thu nhập/tháng của hộ dân ở 02 dự án 78
3.17 Thu nhập bình quân của người dân ở 2 dự án 79
3.18 Ý kiến đánh giá về sự thay đổi cơ sở hạ tầng sau khi thu hồi đất 82
3.19 Ý kiến của người bị thu hồi đất về tình hình an ninh trật tự xã hội
trước và sau khi thu hồi đất 82
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page viii

DANH MỤC HÌNH ẢNH
Số hình Tên hình Trang

3.1. Vị trí vùng nghiên cứu 39

3.2 Cơ cấu kinh tế thị xã Cửa Lò 2008 - 2013 45

3.3 Cơ cấu sử dụng đất thị xã Cửa Lò năm 2013 50

3.4 Biến động đất đai năm 2008 đến 2013 của thị xã Cửa Lò 52

3.5 Sân Golf Cửa Lò 58

3.6 Đại lộ Vinh – Cửa Lò 58

3.7 Độ tuổi của lao động nông nghiệp bị thu hồi đất 76

3.8 Trình độ văn hóa của người dân ở 2 dự án 77

3.9 Phương thức sử dụng tiền của các hộ dân có đất bị thu hồi 80






Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page 1

MỞ ĐẦU
1.1 Đặt vấn đề
Trong những năm qua, trên khắp các vùng, miền của đất nước, nhiều khu
công nghiệp, khu đô thị mới được xây dựng, hệ thống kết cấu hạ tầng kinh tế - xã
hội được nâng cấp, xây mới ngày càng đồng bộ và hiện đại. Nhờ đó, bộ mặt của
đất nước đã thay đổi nhanh chóng theo hướng công nghiệp hóa, hiện đại và văn
minh. Việc thu hồi đất bao gồm cả đất ở và đất nông nghiệp cho xây dựng các
khu công nghiệp, khu đô thị, kết cấu hạ tầng kinh tế - xã hội, các công trình công
cộng, phục vụ lợi ích quốc gia dẫn đến đất cho sản xuất, kinh doanh của người
dân bị thu hẹp, một số trường hợp phải thay đổi chỗ ở và cả điều kiện sống.
Mặc dù Nhà nước đã ban hành nhiều chính sách về vấn đề bồi thường, tái
định cư, bảo đảm việc làm, thu nhập và đời sống của người dân có đất bị thu hồi.
Song tình trạng thiếu việc làm, thất nghiệp, không chuyển đổi được nghề nghiệp,
khó khăn trong cuộc sống sinh hoạt nơi ở mới, đặc biệt đối với người nông dân bị
thu hồi đất đã và đang diễn ra ở nhiều địa phương. Nguyên nhân dẫn đến thực
trạng đó một phần do nhiều nơi thực hiện công tác bồi thường, tái định cư, đào
tạo, giải quyết việc làm cho người dân có đất bị thu hồi còn chưa hợp lý. Bên
cạnh đó, bản thân người dân bị thu hồi đất còn thụ động, quá trông chờ vào Nhà
nước, chưa tích cực tự đào tạo để thích ứng với sự thay đổi.
Trong những năm qua, tỉnh Nghệ An nói chung, thị xã Cửa Lò nói riêng
đã và đang quyết tâm tập trung nguồn lực để xây dựng cơ sở vật chất góp phần
thực hiện vai trò là “Đô thị trung tâm kinh tế - văn hoá của vùng Bắc Trung Bộ”
theo Quyết định số 10/1998/QĐ - TTg về định hướng Quy hoạch tổng thể hệ
thống đô thị Việt Nam đến năm 2020. Đồng thời tạo tiền đề cho việc phát triển
Nghệ An thành trung tâm kinh tế - văn hoá vùng Bắc Trung Bộ theo Quyết định
số 239/2005/QĐ - TTg ngày 30/9/2005 của Thủ tướng Chính phủ. Chính vì vậy,
tốc độ phát triển các khu công nghiệp, khu đô thị, việc xây dựng kết cấu cơ sở hạ
tầng kinh tế, xã hội, các công trình công cộng diễn ra rất nhanh. Quá trình đó đi
liền với việc thu hồi đất, bao gồm cả đất nông nghiệp, đất ở, đất vườn của một bộ
phận dân cư, chủ yếu là vùng có điều kiện giao thông thuận lợi, có điều kiện

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page 2

phát triển kinh tế xã hội. Giải quyết việc làm, ổn định và từng bước nâng cao đời
sống cho người bị thu hồi đất là nhiệm vụ của cấp uỷ Đảng, chính quyền và toàn
xã hội không chỉ riêng ở thị xã Cửa Lò mà một số địa phương khác cũng đang
gặp phải khó khăn trong việc thực hiện chính sách bồi thường, GPMB khi Nhà
nước thu hồi đất.
Xuất phát từ những đòi hỏi của thực tiễn, nhằm khắc phục những tồn tại
nêu trên, để thị xã Cửa Lò sớm trở thành thành phố du lịch đến năm 2015 có tính
đến năm 2020 theo tinh thần Nghị quyết số 05/NQ-TƯ ngày 26/9/2006 của Ban
thường vụ Tỉnh ủy tôi lựa chọn nghiên cứu đề tài "Đánh giá việc thực hiện
chính sách bồi thường giải phóng mặt bằng dự án xây dựng Đại lộ Vinh –
Cửa Lò và dự án xây dựng Sân Golf biển Cửa Lò, tỉnh Nghệ An ".
1.2 Mục đích
- Đánh giá việc thực hiện chính sách GPMB của 2 dự án nghiên cứu.
- Đề xuất một số giải pháp nhằm thực hiện tốt hơn công tác GPMB ở thị
xã Cửa Lò- Nghệ An.
1.3 Yêu cầu
- Điều tra đầy đủ các số liệu về Bồi thường các loại đất bị thu hồi khi thực
hiện các dự án đối với các hộ dân bị ảnh hưởng.
- Phải phân tích, đánh giá đúng thực trạng việc thực hiện chính sách bồi
thường, giải phóng mặt bằng khi nhà nước thu hồi đất ở các dự án nghiên cứu.
- Đề xuất các giải pháp có tính khoa học, phù hợp với thực tiễn, góp phần
hoàn thiện việc thực hiện chính sách bồi thường, giải phóng mặt bằng; nâng cao
đời sống của người dân có đất bị thu hồi đất cả trong hiện tại và tương lai.
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page 3

Chương 1 TỔNG QUAN VỀ VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU

1.1 Khái niệm, thuật ngữ
1.1.1 Khái quát về đất đai
1.1.1.1 Khái niệm về đất đai (land)
Theo V.V Đôccutraiep (1846 - 1903): Đất là tầng ngoài của đá bị biến đổi
một cách tự nhiên dưới tác dụng của tổng hợp của 5 yếu tố: sinh vật, đá mẹ, địa
hình, khí hậu và tuổi địa phương. Viện sĩ thổ nhưỡng nông hóa Liên Xô(cũ) -
V.R Villiam (1863 - 1939) thì cho rằng đất là lớp tơi xốp của vỏ lục địa, có độ
dày khác nhau, có thể sản xuất ra những sản phẩm của cây trồng. (Lê Thanh Bồn,
2006).
Theo quan điểm của C. Mác: Đất là tài sản mãi mãi với loài người, là điều
kiện cần để sinh tồn, là điều kiện không thể thiếu được để sản xuất, là tư liệu sản
xuất cơ bản trong nông lâm nghiệp (Ngô Đức Cát, 2000).
Theo quan điểm của FAO thì đất được xem như là tổng thể của nhiều yếu
tố gồm: Khí hậu, địa hình, đất, thổ nhưỡng, thủy văn, thực vật, động vật, những
biến đổi của đất do hoạt động con người.
Theo Từ điển bách khoa Việt Nam thì đất là lớp mỏng trên cùng của vỏ
Trái đất tương đối tơi xốp do các loại đá phong hoá ra, có độ phì, trên đó cây cỏ
có thể mọc được. Đất hình thành do tác dụng tổng hợp của nước, không khí và
sinh vật lên đá mẹ (). Nếu nhìn nhận đất
đai trên phương diện từ vạt đất thì đất đai là một phần diện tích cụ thể của bề mặt
trái đất, bao gồm cả các yếu tố cấu thành môi trường sinh thái ngay trên và dưới
bề mặt đất (Đoàn Công Quỳ, 2006).
Như vậy, tùy theo quan điểm trong từng lĩnh vực về chuyên môn mà đất
đai được các tác giả nhìn nhận trên các phương diện khác nhau và có nhiều ý
nghĩa khác nhau.
Tuy nhiên, hiện nay khi nói đến đất người ta thường dùng hai khái niệm là
đất (soil) và đất đai (land). Đất (soil) là lớp đất mặt của vỏ trái đất gọi là Thổ
nhưỡng. Thổ nhưỡng phát sinh là do tác động lẫn nhau của khí trời (khí quyển),
nước (thủy quyển), sinh vật (sinh quyển) và đá mẹ (thạch quyển) qua thời gian
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page 4

lâu dài. Khái niệm đất theo nghĩa đất đai (land) có thể được hiểu theo nhiều cách
khác nhau, đất như là không gian, cộng đồng lãnh thổ, vị trí địa lý, nguồn vốn,
môi trường, tài sản (Huỳnh Văn Chương, 2010), Trong quản lý nhà nước về đất
đai người ta thường đề cập đến đất đai theo khái niệm đất (land).
1.1.1.2 Phân loại đất (land/soil classification)
Hiện nay, trên thế giới tùy theo mục đích phân loại mà có nhiều cách phân
loại đất khác nhau. Ở Việt Nam, đất thường được phân loại theo hai cách: Phân
loại đất theo thổ nhưỡng và phân loại đất theo mục đích sử dụng (Huỳnh Văn
Chương, 2010).
a. Phân loại đất theo thổ nhưỡng (soil classification)
Phân loại đất theo thổ nhưỡng (theo Khoa học đất) mục đích nhằm xây
dựng bản đồ thổ nhưỡng. Trên thế giới có 3 trường phái chủ yếu (Huỳnh Văn
Chương, 2010):
• Phân loại đất theo nguồn gốc phát sinh
• Phân loại đất theo định lượng các tầng đất
• Phân loại đất theo FAO - UNESCO
Ở Việt Nam, năm 1976, Bộ Nông nghiệp đã xây dựng bản đồ đất tỉ lệ
1/1.000.000, bảng phân loại đất chia đất của nước ta thành 13 nhóm với 30 loại
đất theo phát sinh. Từ những năm cuối thập kỷ 80 của thế kỷ 20, ở nước ta đã sử
dụng hệ thống phân loại đất theo định lượng FAO - UNESCO, bảng phân loại đất
theo phương pháp FAO - UNESCO gồm 19 nhóm và 54 loại đất (Lê Thanh Bồn,
2006).
b. Phân loại đất theo mục đích sử dụng (land classification)
Ở Việt Nam, Luật đất đai đầu tiên (1987) quy định đất đai được phân làm
5 loại theo mục đích sử dụng, gồm đất NN, đất lâm nghiệp, đất khu dân cư, đất
chuyên dùng và đất chưa sử dụng. Luật đất đai 1993 quy định đất đai được phân
thành 6 loại theo mục đích sử dụng, gồm đất NN, đất lâm nghiệp, đất khu dân cư
nông thôn, đất đô thị, đất chuyên dùng và đất chưa sử dụng (Vụ công tác lập

pháp, 2001).
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page 5

Cách phân loại đất theo Luật đất đai 1987 và Luật đất đai 1993 được vừa
theo mục đích sử dụng, lại theo địa bàn gây nên sự chồng chéo. Để khắc phục
tình trạng này, Luật đất đai 2003 có hiệu lực từ ngày 01/7/2004 quy định căn cứ
theo mục đích sử dụng, đất đai được phân thành 3 nhóm: Nhóm đất NN, nhóm
đất phi NN, nhóm đất chưa sử dụng (Vụ công tác lập pháp, 2003). Loại đất, mục
đích sử dụng đất của mỗi thửa đất được xác định theo giấy tờ pháp lý về quyền
sử dụng đất hoặc theo hiện trạng sử dụng đất (Ngô Đức Cát, 2000).
- Nhóm đất nông nghiệp: Đất NN là đất sử dụng vào mục đích sản xuất,
nghiên cứu, thí nghiệm về NN, lâm nghiệm, nuôi trồng thuỷ sản, làm muối và
mục đích bảo vệ, phát triển rừng. Nhóm đất NN được phân làm các phân nhóm
gồm đất sản xuất NN, đất lâm nghiệp, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối và
đất NN khác (Bộ Tài nguyên và Môi trường, 2008; Chính phủ, 2004a).
- Nhóm đất phi NN: Đất phi NN là đất đang được sử dụng không thuộc
nhóm đất NN. Nhóm đất phi NN bao gồm đất ở, đất chuyên dùng, đất tôn giáo,
tín ngưỡng, đất nghĩa trang, nghĩa địa, đất sông ngòi, kênh, rạch, suối và mặt
nước chuyên dùng và đất phi NN khác (Bộ Tài nguyên và Môi trường, 2008;
Chính phủ, 2004a). Trong các phân nhóm của nhóm đất NN, phi NN lại được
chia thành nhiều loại đất khác nhau.
- Nhóm đất chưa sử dụng: Đất chưa sử dụng là đất chưa xác định mục đích sử
dụng. Đất chưa sử dụng bao gồm đất bằng chưa sử dụng, đất đồi núi chưa sử dụng,
núi đá không có rừng cây (Bộ Tài nguyên và Môi trường, 2008; Chính phủ, 2004a).
Như vậy, theo mục đích sử dụng đất, ở nước ta đất được chia làm 3
loại: Đất NN, đất phi NN và đất chưa sử dụng. Với tốc độ CNH, ĐTH ngày
càng cao như hiện nay, đất NN luôn có xu hướng chuyển sang đất phi NN với
diện tích lớn.

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page 6

1.1.2 Giải tỏa, Bồi thường, hỗ trợ, tái định cư
* Giải toả: Khi Nhà nước cần thu hồi đất để sử dụng vào mục đích quốc
phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng và phát triển kinh tế thì sẽ tiến
hành các bước theo đúng qui định của pháp luật nhằm mục đích lấy được mặt
bằng khu đất cần sử dụng cho các mục đích trên gọi là giải toả (Trung tâm Ngôn
ngữ và văn hoá Việt Nam - Bộ Giáo dục và Đào tạo, 1998).
* Bồi thường: "Bồi thường" hay "Đền bù" có nghĩa là trả lại tương xứng
giá trị hoặc công lao cho một chủ thể nào đó bị thiệt hại vì mọi hành vi của chủ
thể khác. Việc đền bù thiệt hại này có thể vô hình (xin lỗi) hoặc hữu hình (bồi
thường bằng tiền hoặc bằng vật chất khác) theo đúng qui định của pháp luật hoặc
do thoả thuận của các chủ thể (Trung tâm Ngôn ngữ và văn hoá Việt Nam - Bộ
Giáo dục và Đào tạo, 1998).
* Hỗ trợ: Hỗ trợ là giúp đỡ nhau, giúp thêm vào (Trung tâm Ngôn ngữ và
văn hoá Việt Nam - Bộ Giáo dục và Đào tạo, 1998). Hỗ trợ khi nhà nước thu hồi
đất là việc Nhà nước giúp đỡ người bị Nhà nước thu hồi đất thông qua đào tạo
nghề mới, bố trí việc làm mới, cấp kinh phí để di dời đến địa điểm mới (Quốc
hội, 2003).
* Bố trí tái định cư: Người bị thu hồi đất nào thì được bồi thường bằng
việc giao đất mới có cùng mục đích sử dụng, nếu không có đất để bồi thường thì
được bồi thường bằng giá trị quyền sử dụng đất tại thời điểm có quyết định thu
hồi (Chính phủ, 2004b).
Đối với các dự án tái định cư (TĐC) khi Nhà nước thu hồi đất ở và tiến
hành phân lô theo quy hoạch đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt để bố trí lại
cho các hộ bị giải tỏa sau khi đã thi công hạ tầng cơ sở thì được gọi là TĐC tại
chỗ. Việc bố trí lại đất TĐC tại nơi ở mới phải có điều kiện sinh hoạt tốt hơn

hoặc bằng nơi ở cũ.
Giải toả, bồi thường và bố trí TĐC khi Nhà nước thu hồi đất để sử dụng
vào các mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng và
phát triển kinh tế là những hành vi được qui định tại Hiến pháp năm 1992, mục 4
chương II, Luật đất đai năm 2003 và các văn bản hướng dẫn thi hành.
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page 7

1.2 Cơ sở lý luận về chính sách bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước
thu hồi đất
1.2.1 Đặc điểm của quá trình giải phóng mặt bằng
Giải phóng mặt bằng là quá trình đa dạng và phức tạp. Nó thể hiện khác
nhau đối với mỗi một dự án, nó liên quan trực tiếp đến lợi ích của các bên tham
gia và lợi ích của toàn xã hội.
- Tính đa dạng thể hiện: mỗi dự án được tiến hành trên một vùng đất
khác nhau với điều kiện tự nhiên kinh tế, xã hội và trình độ dân trí nhất định. Ở
khu vực nội thành, khu vực ven đô, khu vực ngoại thành, mật độ dân cư khác
nhau, ngành nghề đa dạng và đều hoạt động sản xuất theo một đặc trưng riêng
của vùng đó.
- Tính phức tạp thể hiện: Đất đai là tài sản có giá trị cao, có vai trò quan
trọng trong đời sống kinh tế - xã hội đối với mọi người dân. Ở khu vực nông
thôn, dân cư chủ yếu sống nhờ vào hoạt động sản xuất NN mà đất đai lại là tư
liệu sản xuất quan trọng trong khi trình độ sản xuất của nông dân thấp, khả năng
chuyển đổi nghề nghiệp khó khăn do đó tâm lý người dân là giữ được đất để sản
xuất, thậm chí họ cho thuê đất còn được lợi nhuận cao hơn là sản xuất nhưng họ
vẫn không cho thuê
1.2.2 Một số vấn đề ảnh hưởng đến công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng,
hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất
1.2.2.1 Công tác đăng ký quyền sử dụng đất, lập và quản lý hồ sơ địa chính, cấp
giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Các nước trên thế giới đều coi đất đai là một loại tài sản phải đăng ký
quyền sở hữu, quyền sử dụng.
Ở nước ta, theo quy định của Luật đất đai, người sử dụng đất phải đăng ký
quyền sử dụng đất tại cơ quan Nhà nước có thẩm quyền để được xét duyệt lập
HSĐC, cấp GCNQSDĐ. Hệ thống HSĐC và GCNQSDĐ có liên quan mật thiết
với công tác bồi thường, hỗ trợ, TĐC và là một trong những yếu tố quyết định
khi xác định nguồn gốc sử dụng đất, đối tượng và mức bồi thường, hỗ trợ.
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page 8

Lập và quản lý chặt chẽ hệ thống HSĐC có vai trò quan trọng hàng đầu để
“quản lý chặt chẽ đất đai trong thị trường bất động sản”, là cơ sở xác định tính
pháp lý của đất đai. Trước tháng 12 năm 2004, rất nhiều địa phương chưa lập đầy
đủ HSĐC theo quy định; đặc biệt có nhiều xã, phường, thị trấn chưa lập sổ địa
chính (khoảng trên 30% số xã đã cấp GCNQSDĐ) để phục vụ yêu cầu quản lý
việc sử dụng đất, một số địa phương chưa lập đủ sổ mục kê đất đai, sổ cấp
GCNQSDĐ như thành phố Hà Nội, các tỉnh Hà Tây, Hoà Bình, Vĩnh Phúc, Kiên
Giang, Trà Vinh (Bộ Tài nguyên và Môi trường, 2007b).
Trong công tác bồi thường, GPMB thì GCNQSDĐ là căn cứ để xác định
đối tượng được bồi thường, loại đất, diện tích đất tính bồi thường. Hiện nay, công
tác đăng ký đất đai ở nước ta vẫn còn yếu kém, đặc biệt công tác đăng ký biến
động về sử dụng đất; việc cấp GCNQSDĐ vẫn chưa hoàn tất. Chính vì vậy mà
công tác bồi thường, GPMB đã gặp rất nhiều khó khăn. Làm tốt công tác đăng ký
đất đai, cấp GCNQSDĐ thì công tác bồi thường, GPMB sẽ thuận lợi, tiến độ
GPMB nhanh hơn.
1.2.2.2 Công tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất
Đất đai là có hạn, không gian sử dụng đất cũng có hạn. Để tồn tại và duy
trì cuộc sống của mình con người phải dựa vào đất đai, khai thác và sử dụng đất
đai để sinh sống. Quy hoạch sử dụng đất là biện pháp quản lý không thể thiếu
được trong việc tổ chức sử dụng đất của các ngành kinh tế - xã hội và các địa

phương, là công cụ thể hiện sự chuyển dịch cơ cấu kinh tế, có tác dụng quyết
định để cân đối giữa nhiệm vụ an toàn lương thực với nhiệm vụ CNH - HĐH đất
nước nói chung và các địa phương nói riêng.
Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất có tác động tới chính sách bồi thường
đất đai trên hai khía cạnh:
- Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất là một trong những căn cứ quan trọng
nhất để thực hiện việc giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất, mà
theo quy định của Luật đất đai, việc giao đất, cho thuê đất chỉ được thực hiện khi
có quyết định thu hồi đất đó của người đang sử dụng;
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page 9

- Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất là một trong những nhân tố ảnh hưởng
tới giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất, từ đó tác động tới giá đất tính bồi
thường.
Công tác bồi thường, GPMB liên quan mật thiết với công tác quy hoạch,
kế hoạch sử dụng đất thông qua quyết định thu hồi đất vì:
- Căn cứ quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất để thực hiện việc thu hồi đất,
giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất.
- Căn cứ quyết định thu hồi đất để lập, trình duyệt và thực hiện phương án
bồi thường GPMB.
Tuy nhiên, chất lượng quy hoạch nói chung và quy hoạch sử dụng đất nói
riêng còn thấp, thiếu đồng bộ, chưa hợp lý, tính khả thi thấp, đặc biệt là thiếu tính
bền vững. Phương án quy hoạch chưa dự báo sát tình hình, quy hoạch còn mang
nặng tính chủ quan duy ý chí, áp đặt, nhiều trường hợp quy hoạch theo phong
trào. Đây chính là nguyên nhân chủ yếu dẫn đến tình trạng quy hoạch “treo”, dự
án “treo" (Care Quốc tế tại Việt Nam - Liên hiệp các Hội khoa học và kỹ thuật
Việt Nam, 2005).
1.2.2.3 Công tác giao đất, cho thuê đất
Nhiệm vụ giao đất, cho thuê đất có tác động rất lớn đến công tác bồi

thường, GPMB và TĐC. Nguyên tắc giao đất, cho thuê đất, phải căn cứ vào quy
hoạch, kế hoạch là điều kiện bắt buộc, nhưng nhiều địa phương chưa thực hiện
tốt nguyên tắc này; hạn mức đất được giao và nghĩa vụ đóng thuế đất quy định
không rõ ràng, tình trạng quản lý đất đai thiếu chặt chẽ dẫn đến khó khăn cho
công tác bồi thường.
Theo báo cáo của Bộ Tài nguyên và Môi trường tính từ ngày 01/7/2004
đến ngày 28/2/2007 thì tổng diện tích đã giao, đã cho thuê là 1.081.011 ha, trong
đó diện tích đất đã giao là 925.631 ha (giao đất có thu tiền sử dụng đất là 581.620
ha, giao đất không thu tiền là 344.011 ha); diện tích đất đã cho thuê là 155.380 ha
(trong đó diện tích đất cho các nhà đầu tư nước ngoài thuê là 1.386 ha) (Bộ Tài
nguyên và Môi trường, 2007b).
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page 10

1.2.2.4 Việc ban hành và tổ chức thực hiện các văn bản quy phạm pháp luật
đất đai
Đất đai là đối tượng quản lý phức tạp, luôn biến động theo sự phát triển
của nền kinh tế - xã hội. Để thực hiện tốt chức năng quản lý Nhà nước về đất đai
đòi hỏi các văn bản pháp luật liên quan đến lĩnh vực này phải mang tính ổn định
cao và phù hợp với tình hình thực tế.
Ở nước ta, do các đặc điểm lịch sử, kinh tế - xã hội của đất nước trong
mấy thập kỷ qua có nhiều biến động lớn, nên các chính sách về đất đai cũng theo
đó không ngừng được sửa đổi, bổ sung. Từ năm 1993 đến năm 2003, Nhà nước
đã ban hành hơn 200 văn bản quy phạm pháp luật về quản lý và sử dụng đất. Sau
khi Quốc hội thông qua Luật đất đai 2003 cùng với các văn bản hướng dẫn thi
hành đã nhanh chóng đi vào cuộc sống.
Với những đổi mới về pháp luật đất đai, thời gian qua công tác GPMB đã
đạt những kết quả đáng khích lệ, đã cơ bản đáp ứng được nhu cầu về mặt bằng
cho việc phát triển các dự án đầu tư. Tuy nhiên, do tích chất chưa ổn định, chưa
thống nhất của pháp luật đất đai qua các thời kỳ mà công tác bồi thường, GPMB

đã gặp khá nhiều khó khăn và cản trở. Thực tiễn triển khai cho thấy việc ban
hành các văn bản quy phạm pháp luật về quản lý, sử dụng đất có ảnh hưởng rất
lớn đến công tác bồi thường, GPMB. Hệ thống văn bản pháp luật đất đai còn có
những nhược điểm như là số lượng nhiều, mức độ phức tạp cao, không thuận lợi
trong sử dụng, nội bộ hệ thống chưa đồng bộ, thiếu chặt chẽ gây lúng túng trong
xử lý và tạo kẽ hở trong việc thực thi pháp luật (Bộ Tài nguyên và Môi trường,
2007b).
Bên cạnh việc ban hành các văn bản quy phạm về quản lý, sử dụng đất,
việc tổ chức thực hiện các văn bản đó cũng có vai trò rất quan trọng. Kết quả
kiểm tra thi hành Luật đất đai năm 2003 của Bộ Tài nguyên và môi trường cho
thấy UBND các cấp đều có ý thức quán triệt việc thực thi pháp luật đất đai nhưng
nhận thức về các quy định của pháp luật nói chung còn yếu, ở cấp cơ sở còn rất
yếu. Tại nhiều địa phương, đang tồn tại tình trạng nể nang, trọng tình hơn chấp
hành quy định pháp luật trong giải quyết các mối quan hệ về đất đai. Cán bộ địa
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page 11

chính, chủ tịch UBND xã nói chung chưa làm tốt nhiệm vụ phát hiện, ngăn chặn,
xử lý kịp thời những hành vi vi phạm pháp luật về đất đai trên địa bàn. Đó là
nguyên nhân làm giảm hiệu lực thi hành pháp luật, gây mất lòng tin trong nhân
dân cũng như các nhà đầu tư và đã ảnh hưởng trực tiếp đến tiến độ GPMB (Bộ
Tài nguyên và Môi trường, 2007a).
1.2.2.5 Yếu tố giá đất và định giá đất
Hiện nay, ở nước ta giá đất dựa trên chuyển nhượng quyền sử dụng, là
tổng hòa giá trị hiện hành địa tô nhiều năm. Một trong những điểm mới của Luật
đất đai 2003 là các quy định về giá đất. Nếu như trước đây Nhà nước chỉ quy
định một loại giá đất áp dụng cho mọi quan hệ đất đai khác nhau thì Luật đất đai
2003 đề cập nhiều loại giá đất để xử lý từng nhóm quan hệ đất đai khác nhau (Bộ
Tài nguyên và Môi trường, 2007a).
- Trước khi có Luật đất đai năm 2003:

Những vấn đề liên quan đến việc xác định giá đất, bồi thường, GPMB,
TĐC đều được quy định tại các văn bản dưới luật như Nghị định số 87/CP ngày
17/8/1994 của Chính phủ quy định khung giá các loại đất; Nghị định số 90/CP
ngày 17/9/1994 của Chính phủ quy định về việc bồi thường thiệt hại khi Nhà
nước thu hồi đất để sử dụng vào mục đích an ninh, quốc phòng, lợi ích quốc gia,
lợi ích công cộng và Nghị định số 22/1998/NĐ - CP ngày 24/4/1998 của Chính
phủ ban hành quy định về đền bù thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất để sử dụng
vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng Khung
giá đất để tính bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất quy định tại Nghị
định số 87/CP đã được áp dụng trong một thời gian khá dài (trên mười năm), mặc
dù trong quá trình áp dụng có quy định việc điều chỉnh khung giá đất để tính bồi
thường bằng hệ số K nhưng mức tăng cao nhất cũng chỉ là 1,2 lần đối với đất
nông nghiệp hạng I. Do vậy, giá đất để tính bồi thường vẫn thấp hơn nhiều so với
giá thực tế, dẫn đến phát sinh hàng loạt các khiếu kiện về bồi thường, GPMB tại
các địa phương.
- Từ khi có Luật đất đai 2003: Quy định giá đất được hình thành trong các
trường hợp sau đây:
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page 12

+ Do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quy định giá theo quy
định tại khoản 3 và khoản 4 Điều 56 của Luật này;
+ Do đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất;
+ Do người sử dụng đất thỏa thuận về giá đất với những người có liên
quan khi thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử
dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất (Quốc hội, 2003)
Những vấn đề quan trọng, có tính nguyên tắc liên quan đến xác định giá
đất, bồi thường, GPMB, TĐC đã được quy định khá cụ thể tại Luật đất đai năm
2003. Đặc biệt, việc xác định giá đất được thực hiện theo nguyên tắc “sát với giá
chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên thị trường trong điều kiện bình thường”

(khoản 1 Điều 56). Thực hiện các quy định về giá đất tại Luật đất đai năm 2003,
ngày 16/11/2004, Chính phủ đã ban hành Nghị định số 188/2004/NĐ - CP về
phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất.
Theo quy định của Luật đất đai năm 2003, nguyên tắc định giá đất là phải
sát với giá thị trường trong điều kiện bình thường. Tuy nhiên, tình hình phổ biến
hiện nay là giá đất do các địa phương quy định và công bố đều không theo đúng
nguyên tắc đó, dẫn tới các khiếu kiện của người bị thu hồi đất và gây ách tắc
trong khi thực hiện công tác bồi thường, GPMB.
1.2.2.6 Thị trường bất động sản
Cùng với sự phát triển của nền kinh tế nước ta, thị trường bất động sản ngày
càng được hình thành và phát triển. Ngày nay, thị trường bất động sản đã trở
thành một bộ phận không thể thiếu trong hệ thống các loại thị trường của nền
kinh tế quốc dân, nó có những đóng góp vào ổn định xã hội và thúc đẩy nền kinh
tế đất nước trong thời gian qua và trong tương lai.
Việc hình thành và phát triển thị trường bất động sản góp phần giảm thiểu
việc thu hồi đất để thực hiện các dự án đầu tư (do người đầu tư có thể đáp ứng
nhu cầu về đất đai thông qua các giao dịch trên thị trường); đồng thời người bị
thu hồi đất có thể tự mua hoặc cho thuê đất, nhà cửa mà không nhất thiết phải
thông qua Nhà nước thực hiện chính sách TĐC và bồi thường.
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page 13

1.2.3 Tác động của công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng đến phát triển cơ
sở hạ tầng và đời sống xã hội
1.2.3.1 Phát triển cơ sở hạ tầng
- Về tiến độ dự án:
Giải phóng mặt bằng đúng tiến độ sẽ tiết kiệm được thời gian, chi phí và
sớm thực hiện dự án và đưa vào sử dụng mang lại hiệu quả kinh tế - xã hội.
Ngược lại, làm chậm tiến độ thực hiện dự án, lãng phí thời gian, tăng chi phí,
giảm hiệu quả dự án.

- Về kinh tế dự án:
Thực hiện GPMB tốt sẽ giảm chi phí, có điều kiện tập trung vốn cho mở
rộng đầu tư. Ngược lại, chi phí bồi thường lớn, không kịp hoàn thành tiến độ dự
án dẫn đến quay vòng vốn chậm gây khó khăn cho các nhà đầu tư.
Đối với các dự án đầu tư sản xuất kinh doanh nếu không đáp ứng được
tiến độ đầu tư thì mất cơ hội kinh doanh, hiệu quả kinh doanh thấp.
Đối với dự án đầu tư không kinh doanh, thời gian thi công kéo dài, tiến độ
thi công bị ngắt quãng gây ra lãng phí và ảnh hưởng tới chất lượng công trình.
1.2.3.2 Đời sống xã hội
Công tác GPMB góp phần cải thiện môi trường đầu tư, khai thác các
nguồn lực từ đất đai cho đầu tư phát triển, các cơ sở hạ tầng kinh tế - xã hội ở
nước ta thời gian qua đã được Đảng và Nhà nước quan tâm đầu tư hầu khắp các
vùng, miền trên cả nước, đặc biệt tại các thành phố lớn đã đóng góp vào sự thành
công bước đầu của công cuộc CNH - HĐH đất nước, thúc đẩy kinh tế phát triển,
đáp ứng nhu cầu vật chất, tinh thần của nhân dân. Đạt được kết quả nêu trên công
tác bồi thường, GPMB đóng vai trò không nhỏ để các dự án phát huy hiệu quả.
1.2.4 Chính sách bồi thường, giải phóng mặt bằng của một số nước và các tổ
chức ngân hàng quốc tế
1.2.4.1 Trung Quốc
Ở Trung Quốc, đất đai thuộc chế độ công hữu, gồm sở hữu toàn dân và
sở hữu tập thể. Đất đai ở khu vực thành thị và đất xây dựng thuộc sở hữu nhà
nước. Đất ở khu vực nông thôn và đất NN thuộc sở hữu tập thể, nông dân lao
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page 14

động. Theo quy định của Luật đất đai Trung Quốc năm 1998, đất đai thuộc sở
hữu nhà nước được giao cho các tổ chức, cá nhân sử dụng theo các hình thức
giao đất không thu tiền sử dụng đất (cấp đất), giao đất có thu tiền sử dụng đất
và cho thuê đất.
Đất thuộc diện được cấp bao gồm đất sử dụng cho cơ quan nhà nước,

phục vụ mục đích công cộng, xây dựng cơ sở hạ tầng và phục vụ cho mục đích
quốc phòng, an ninh. Đất sử dụng vào mục đích sản xuất kinh doanh thì được
Nhà nước giao đất theo hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc là cho
thuê đất.
Trong trường hợp Nhà nước thu hồi đất của người đang sử dụng để sử
dụng vào mục đích công cộng, lợi ích quốc gia thì Nhà nước có chính sách bồi
thường và tổ chức TĐC cho người bị thu hồi đất.
Vấn đề bồi thường cho người có đất bị thu hồi được pháp luật đất đai
Trung Quốc quy định như sau:
Về thẩm quyền thu hồi đất: Chỉ có Chính phủ (Quốc vụ viện) và chính
quyền tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương mới có quyền thu hồi đất. Quốc vụ
viện có thẩm quyền thu hồi đất NN từ 35 ha trở lên và 70 ha trở lên đối với các
loại đất khác. Dưới hạn mức này thì do chính quyền tỉnh, thành phố trực thuộc
Trung ương ra quyết định thu hồi đất. Đất NN sau khi thu hồi sẽ chuyển từ đất
thuộc sở hữu tập thể thành đất thuộc sở hữu nhà nước.
Về trách nhiệm bồi thường: Pháp luật đất đai Trung Quốc quy định,
người nào sử dụng đất thì người đó có trách nhiệm bồi thường. Phần lớn tiền
bồi thường do người sử dụng đất trả. Tiền bồi thường bao gồm các khoản như
lệ phí sử dụng đất phải nộp cho Nhà nước và các khoản tiền trả cho người có
đất bị thu hồi. Ngoài ra, pháp luật đất đai Trung Quốc còn quy định mức nộp lệ
phí trợ cấp đời sống cho người bị thu hồi đất là nông dân cao tuổi không thể
chuyển đổi sang ngành nghề mới khi bị mất đất NN, khoảng từ 442.000 -
2.175.000 nhân dân tệ/ha.
Các khoản phải trả cho người bị thu hồi đất gồm tiền bồi thường đất đai,
tiền trợ cấp TĐC, tiền bồi thường hoa màu và tài sản trên đất. Cách tính tiền bồi
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page 15

thường đất đai và tiền trợ cấp TĐC căn cứ theo giá trị tổng sản lượng của đất đai
những năm trước đây rồi nhân với một hệ số do Nhà nước quy định. Còn đối với

tiền bồi thường hoa màu và tài sản trên đất thì xác định theo giá thị trường tại
thời điểm thu hồi đất.
Về nguyên tắc bồi thường: các khoản tiền bồi thường phải đảm bảo cho
người dân bị thu hồi đất có nơi ở bằng hoặc cao hơn so với nơi ở cũ. Ở Bắc Kinh,
phần lớn các gia đình dùng số tiền bồi thường đó cộng với khoản tiền tiết kiệm
của họ có thể mua được căn hộ mới. Còn đối với người dân ở khu vực nông thôn
có thể dùng khoản tiền bồi thường mua được hai căn hộ ở cùng một nơi (Hô Lạc
Thiện, 2011).
Tuy nhiên, ở thành thị, cá biệt cũng có một số gia đình sau khi được bồi
thường cũng không mua nổi một căn hộ để ở. Những đối tượng trong diện giải
toả mặt bằng thường được hưởng chính sách mua nhà ưu đãi của Nhà nước, song
trên thực tế họ thường mua nhà bên ngoài thị trường.
Về tổ chức thực hiện và quản lý giải toả mặt bằng: Cục quản lý tài nguyên
đất đai ở các địa phương thực hiện việc quản lý giải toả mặt bằng. Người nhận
khu đất thu hồi sẽ thuê một đơn vị xây dựng giải toả mặt bằng khu đất đó, thường
là các đơn vị chịu trách nhiệm thi công công trình trên khu đất giải toả.
Nhìn chung hệ thống pháp luật về bồi thường và TĐC của Trung Quốc
đều nhằm bảo vệ những người mà mức sống có thể bị giảm do việc thu hồi đất để
thực hiện các dự án. Theo một nghiên cứu gần đây của WB thì các luật về TĐC
của Trung Quốc đối với các dự án phát triển đô thị, công nghiệp và giao thông
"đã đáp ứng đầy đủ các yêu cầu của WB trong tài liệu hướng dẫn thực hiện
TĐC" (Hồ Lạc Thiện, 2011).
1.2.4.2 Úc (Australia)
Đất đai thuộc sở hữu Nhà nước và sở hữu tư nhân. Quyền và nghĩa vụ của
chủ sở hữu được luật pháp bảo hộ tuyệt đối. Nhà nước có quyền trưng thu đất tư
nhân để sử dụng vào mục đích công cộng, phục vụ phát triển kinh tế xã hội đồng
thời gắn với việc Nhà nước thực hiện chính sách bồi thường.