Thế chấp tài sản - biện pháp đảm bảo tiền vay qua thực tiễn tại Ngân hàng TMCP Hàng hải Việt Nam

1

ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI
KHOA LUẬT




BÙI THỊ NGA





THẾ CHẤP TÀI SẢN - BIỆN PHÁP ĐẢM BẢO TIỀN VAY
QUA THỰC TIỄN TẠI NGÂN HÀNG THƢƠNG MẠI
CỔ PHẦN HÀNG HẢI VIỆT NAM





LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC

HÀ NỘI - 2014



2

ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI
KHOA LUẬT



BÙI THỊ NGA






THẾ CHẤP TÀI SẢN - BIỆN PHÁP ĐẢM BẢO TIỀN VAY
QUA THỰC TIỄN TẠI NGÂN HÀNG THƢƠNG MẠI
CỔ PHẦN HÀNG HẢI VIỆT NAM

Chuyên ngành : Luật dân sự
Mã số : 60 38 30



LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC

Người hướng dẫn khoa học: PGS.TS Bùi Đăng Hiếu


HÀ NỘI - 2014


3




Lời cam đoan

Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên
cứu khoa học của riêng tôi. Các số liệu, ví dụ và
trích dẫn trong luận văn đảm bảo độ tin cậy, chính
xác và trung thực. Những kết luận khoa học của
luận văn ch-a từng đ-ợc ai công bố trong bất kỳ
công trình nào khác.

Tác giả luận văn


Bùi Thị Nga

4
MỤC LỤC



Trang

Trang phụ bìa


Lời cam đoan


Mục lục


Danh mục các từ viết tắt


Danh mục các bảng


MỞ ĐẦU
1

Chương 1: NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VÀ THỰC TRẠNG PHÁP
LUẬT VỀ BẢO ĐẢM TIỀN VAY BẰNG THẾ CHẤP
TÀI SẢN CỦA KHÁCH HÀNG VAY
5
1.1.
Khái quát về bảo đảm tiền vay bằng thế chấp tài sản của
khách hàng vay
5
1.1.1.
Khái niệm, đặc điểm, phân loại biện pháp bảo đảm tiền vay
bằng tài sản
5
1.1.2.
Sự cần thiết phải có bảo đảm tiền vay trong hoạt động cho
vay của Ngân hàng thương mại
10
1.1.3.
Khái niệm, đặc điểm bảo đảm tiền vay bằng thế chấp tài sản
của khách vay
12
1.2.
Thực trạng pháp luật về bảo đảm tiền vay bằng thế chấp tài
sản của khách hàng vay ở Việt Nam
15
1.2.1.
Các điều kiện đối với tài sản thế chấp của khách hàng vay
15
1.2.2.
Chủ thể tham gia thế chấp bằng tài sản của khách hàng vay
(quyền và nghĩa vụ)

19
1.2.3.
Hợp đồng thế chấp bằng tài sản của khách hàng vay
30
1.2.4.
Hiệu lực của hợp đồng thế chấp
32
1.2.5.
Xử lý tài sản thế chấp của khách hàng vay
35
1.2.6.
Giải quyết tranh chấp phát sinh từ hợp đồng thế chấp bằng
tài sản của khách hàng vay
44

5

Chương 2: THỰC TIỄN ÁP DỤNG PHÁP LUẬT VỀ BẢO ĐẢM
TIỀN VAY BẰNG THẾ CHẤP TÀI SẢN CỦA KHÁCH
HÀNG VAY TẠI NGÂN HÀNG THƢƠNG MẠI CỔ
PHẦN HÀNG HẢI VIỆT NAM (MARITIME BANK)
47
2.1.
Giới thiệu về Ngân hàng thương mại cổ phần Hàng hải Việt
Nam và hoạt động bảo đảm tiền vay bằng thế chấp tài sản
của khách hàng vay 47

2.1.1.
Giới thiệu về Ngân hàng thương mại cổ phần Hàng hải
Việt Nam

47
2.1.2.
Hoạt động bảo đảm tiền vay bằng thế chấp tài sản của
khách hàng vay tại Ngân hàng thương mại cổ phần Hàng
hải Việt Nam
48
2.2.
Những vấn đề đặt ra từ thực tiễn áp dụng pháp luật về bảo
đảm tiền vay bằng thế chấp tài sản của khách hàng vay tại
Ngân hàng thương mại cổ phần Hàng hải Việt Nam
52
2.2.1.
Về điều kiện đối với tài sản bảo đảm
52
2.2.2.
Về chủ thể
55

Chương 3: CÁC GIẢI PHÁP NHẰM HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT
VÀ NÂNG CAO HIỆU QUẢ HOẠT ĐỘNG BẢO ĐẢM
TIỀN VAY BẰNG THẾ CHẤP TÀI SẢN CỦA KHÁCH
HÀNG VAY TẠI NGÂN HÀNG THƢƠNG MẠI CỔ
PHẦN HÀNG HẢI VIỆT NAM
64
3.1.
Cơ sở để hoàn thiện pháp luật về bảo đảm tiền vay bằng thế
chấp tài sản của khách hàng vay
64
3.2.
Một số định hướng hoàn thiện pháp luật về bảo đảm tiền

vay bằng thế chấp tài sản của khách hàng vay
65
3.3.
Các giải pháp cụ thể về pháp luật thế chấp tài sản của khách
hàng vay ở Việt Nam
70
3.3.1.
Pháp luật hiện hành còn thiếu các quy định về việc bên nào
giữ bản chính giấy chứng nhận quyền sở hữu tài sản thế
chấp là phương tiện vận tải
70

6
3.3.2.
Về thế chấp xe ô tô
72
3.3.3.
Quy định của pháp luật hiện hành về công chứng, chứng
thực hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản gắn
liền với đất thiếu tính đồng nhất và đồng bộ
73
3.3.4.
Yêu cầu về việc đăng ký giao dịch bảo đảm cần phải tập
trung thống nhất
74
3.3.5.
Về thế chấp hàng hóa luân chuyển
76
3.3.6.
Về thế chấp nhà ở

77
3.3.7.
Về việc thế chấp bất động sản không kèm theo đất và ngược lại
78
3.3.8.
Về thế chấp quyền sử dụng đất
79
3.3.9.
Về thế chấp tài sản hình thành trong tương lai
79
3.3.10.
Về tài sản bảo đảm của hộ gia đình
81
3.4.
Một số kiến nghị đối với Ngân hàng thương mại cổ phần
Hàng hải Việt Nam
82

KẾT LUẬN
85

DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO
87

7



DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT
NHNN

: Ngân hàng nhà nước
NHTM
: Ngân hàng thương mại
NHTMCP
: Ngân hàng thương mại cổ phần
TCTD
: Tổ chức tín dụng
TSBĐ
: Tài sản bảo đảm
WTO
: Tổ chức Thương mại Thế giới


8



DANH MỤC CÁC BẢNG

Số hiệu
bảng
Tên bảng
Trang
2.1
Phân loại các loại hình bảo đảm tiền vay tại NHTMCP
Hàng hải Việt Nam năm 2012
49

9
MỞ ĐẦU

1. Tính cấp thiết của đề tài
Như chúng ta đã biết, kinh doanh tài chính, tiền tệ là lĩnh vực hết sức
nhạy cảm vì nó tạo những biến động lớn đối với nền kinh tế. Sự yếu kém của
một ngân hàng cũng có thể ảnh hưởng xấu đến cả một hệ thống ngân hàng và
gây tác động tiêu cực đến nền kinh tế chung. Cùng với xu hướng hội nhập
kinh tế thế giới và toàn cầu hóa, Việt Nam đã chủ động gia nhập khối ASEAN,
tham gia vào khu vực mậu dịch tự do AFTA, ký hiệp định thương mại Việt -
Mỹ và tham gia vào các tổ chức khác ở khu vực và thế giới. Ngày 07/11/2006,
Việt Nam đã chính thức trở thành thành viên thứ 150 của Tổ chức thương mại
thế giới (WTO), đánh dấu một mốc quan trọng trong nền kinh tế Việt Nam.
Sau khoảng tám năm gia nhập WTO, Việt Nam đã thực hiện các cam kết quốc
tế và nhìn chung đã có nhiều kết quả tích cực, trong đó có lĩnh vực ngân hàng.
Thực tế, điều này đã mở ra nhiều cơ hội và thách thức cho nền kinh tế Việt
Nam, trong đó có các ngân hàng thương mại (NHTM).
Ngân hàng là một trong những lĩnh vực được mở cửa mạnh mẽ nhất
sau khi Việt Nam gia nhập WTO, thách thức lớn nhất của ngành ngân hàng là
đối mặt với sự cạnh tranh ngày càng quyết liệt và mạnh mẽ của các ngân hàng
nước ngoài, chi nhánh các ngân hàng nước ngoài tại Việt Nam. Để giành thế
chủ động trong tiến trình hội nhập kinh tế quốc tế, hệ thống ngân hàng Việt
Nam cần cải tổ cơ cấu một cách mạnh mẽ để trở thành một hệ thống ngân
hàng lành mạnh, đa dạng về hình thức và có khả năng cạnh tranh cao, cũng
như hoạt động an toàn, hiệu quả và huy động tốt các nguồn lực vốn trong xã
hội và mở rộng đầu tư đáp ứng nhu cầu phát triển của đất nước. Dấu hiệu tích
cực nhất gần đây là Thủ tướng Chính phủ đã ban hành Quyết định số

254/QĐ-TTg về việc phê duyệt Đề án: "Cơ cấu lại hệ thống các tổ chức tín
dụng giai đoạn 2011 - 2015". Trước đó, trong năm 2011, với các cuộc khủng

10
hoảng của kinh tế thế giới, trong đó có cuộc khủng hoảng nợ công ở Châu Âu,
cuộc khủng hoảng ở Mỹ và suy thoái kinh tế ở nhiều nền kinh tế lớn và các
khu vực trên thế giới, Việt Nam đã phần nào vượt qua được nhiều khó khăn,
đặc biệt trong việc thực hiện Nghị quyết số 11/NQ-CP của Chính phủ ngày
24/02/2011 về những giải pháp chủ yếu tập trung kiềm chế lạm phát, ổn định
kinh tế vĩ mô, bảo đảm an sinh xã hội.
Cấp tín dụng dưới hình thức cho vay là hoạt động đem lại lợi nhuận
chủ yếu cho các NHTM. Hoạt động cho vay luôn tiềm ẩn các rủi ro bởi đây
là yếu tố gắn liền với mọi hoạt động kinh doanh nói chung. Để đảm bảo cho
NHTM có thể duy trì và phát triển vững chắc đòi hỏi hoạt động cho vay
phải an toàn và hiệu quả. Muốn vậy, ở tất cả các nước trên thế giới đều có
các quy định chặt chẽ nhằm bảo đảm an toàn trong hoạt động cho vay, trong
đó đặc biệt chú trọng đến các vấn đề cho vay có bảo đảm bằng việc thế chấp
tài sản.
Với mong muốn nghiên cứu về hợp đồng cho vay thuộc NHTM và thế
chấp tài sản trong hoạt động của ngân hàng được phân tích thực trạng và giải
pháp cho hệ thống ngân hàng Việt Nam nói chung và Ngân hàng thương mại
cổ phần (NHTMCP) Hàng hải Việt Nam (Maritime Bank) nói riêng cùng với
Chính phủ và Ngân hàng Nhà nước (NHNN) Việt Nam thực hiện Đề án: "Cơ
cấu lại hệ thống các tổ chức tín dụng giai đoạn 2011 - 2015" một cách hiệu
quả nhất, lành mạnh hóa hệ thống ngân hàng đóng góp vào sự phát triển của
nền kinh tế đất nước, tôi đã quyết định chọn, nghiên cứu và thực hiện báo cáo
thực tập với đề tài "Thế chấp tài sản - biện pháp đảm bảo tiền vay qua thực
tiễn tại Ngân hàng thương mại cổ phần Hàng hải Việt Nam" để thực hiện
luận văn thạc sĩ Luật học.
Làm rõ các vấn đề lý luận về thế chấp tài sản như: khái niệm, đặc

điểm, vai trò, thủ tục xử lý tài sản thế chấp theo pháp luật Việt Nam, có so
sánh với pháp luật quốc tế.

11
2. Tình hình nghiên cứu liên quan đến đề tài
Việc nghiên cứu các quy định của pháp luật về biện pháp bảo đảm tiền
vay nói chung và thế chấp tài sản bảo đảm (TSBĐ) tiền vay đã được đề cập ở
rất nhiều công trình nghiên cứu sách, báo, tạp chí, như: Tạp chí Ngân hàng,
báo Diễn đàn doanh nghiệp, Thời báo Ngân hàng, sách chuyên khảo: "Các
biện pháp bảo đảm tiền vay bằng tài sản của các tổ chức tín dụng" do TS. Lê
Thu Thủy làm chủ biên, Nxb Tư pháp, 2006 - Nội dung tác giả đã đề cập một
cách có hệ thống, các biện pháp bảo đảm tiền vay của các tổ chức tín dụng
(TCTD), chỉ ra những thiếu sót và hướng khắc phục, hoàn thiện pháp luật về
bảo đảm tiền vay của các TCTD, có so sánh với các biện pháp bảo đảm tiền
vay của các nước trên thế giới, như: Nhật Bản, Liên bang Nga, Pháp, Mỹ ;
"Hoàn thiện pháp luật về hoạt động của ngân hàng thương mại trong nền
kinh tế thị trường ở Việt Nam" của TS. Ngô Quốc Kỳ, Nxb Tư pháp, 2005, tác
giả đã đề cập đến các hoạt động có tính chất nghiệp vụ của NHTM và pháp
luật điều chỉnh của NHTM kiến nghị và đề xuất hướng hoàn thiện pháp luật
về hoạt động của NHTM. Mặc dù vậy, các công trình nghiên cứu trên do thời
gian nghiên cứu cách đây nhiều năm do đó không đáp ứng được tính thực
tiễn. Mặt khác, nhu cầu về vốn của khách hàng vay ngày càng tăng, nhu cầu
mở rộng cho vay của các NHTM luôn đòi hỏi tính an toàn, hiệu quả, tính cạnh
tranh trong xu thế hội nhập giữa các ngân hàng.
Do đó, việc nghiên cứu bổ sung, hoàn thiện các quy định của pháp
luật về thế chấp tài sản trong hoạt động cho vay của ngân hàng vấn đề lý luận
và thực tiễn tại một ngân hàng cụ thể có ý nghĩa rất lớn.
3. Đối tƣợng và phạm vi nghiên cứu
Đối tượng nghiên cứu đề tài: Các quy định của pháp luật về thế chấp
tài sản trong hoạt động cho vay của NHTM ở Việt Nam, thực tiễn áp dụng tại

NHTMCP Hàng hải Việt Nam và mối quan hệ về thế chấp tài sản trong hoạt
động cho vay với các quy định khác về bảo đảm tiền vay.

12
4. Mục đích nghiên cứu
Làm rõ những vấn đề lý luận và thực tiễn của pháp luật về thế chấp tài
sản trong hoạt động cho vay của NHTM và thực tiễn áp dụng tại NHTMCP
Hàng hải Việt Nam: khái niệm, đặc điểm, thực tiễn áp dụng, từ đó chỉ ra
những bất cập của pháp luật Việt Nam về thế chấp tài sản trong hoạt động cho
vay của NHTM và đưa ra một số giải pháp kiến nghị nhằm hoàn thiện pháp
luật về thế chấp tài sản trong hoạt động cho vay của NHTM cũng như đối với
NHTMCP Hàng hải Việt Nam.
5. Phƣơng pháp nghiên cứu
Trong quá trình nghiên cứu, dựa trên nền tảng của phép duy vật biện
chứng, duy vật lịch sử, tác giả sử dụng các phương pháp sau:
- Phương pháp phân tích, tổng hợp các quy định của pháp luật.
- Phương pháp so sánh pháp luật: so sánh các quy định của pháp luật
trước đây và các quy định của pháp luật hiện hành.
- Phương pháp thống kê.
Luận văn được trình bày theo cách thức truyền thống: Lý luận - thực
trạng - giải pháp. Từ đó làm sáng tỏ vấn đề.
6. Kết cấu của luận văn
Ngoài phần mở đầu, kết luận và danh mục các tài liệu tham khảo, nội
dung của luận văn gồm 3 chương:
Chương 1: Những vấn đề lý luận và thực trạng pháp luật về đảm bảo
tiền vay bằng thế chấp tài sản của khách hàng vay.
Chương 2: Thực tiễn áp dụng pháp luật về bảo đảm tiền vay bằng thế
chấp tài sản của khách hàng vay tại Ngân hàng thương mại cổ phần Hàng hải
Việt Nam.
Chương 3: Các giải pháp nhằm hoàn thiện pháp luật và nâng cao hiệu

quả hoạt động bảo đảm tiền vay bằng thế chấp tài sản của khách hàng vay tại
Ngân hàng thương mại cổ phần Hàng hải Việt Nam.

13
Chương 1
NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VÀ THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT
VỀ BẢO ĐẢM TIỀN VAY BẰNG THẾ CHẤP TÀI SẢN
CỦA KHÁCH HÀNG VAY

1.1. KHÁI QUÁT VỀ BẢO ĐẢM TIỀN VAY BẰNG THẾ CHẤP TÀI SẢN
CỦA KHÁCH HÀNG VAY
1.1.1. Khái niệm, đặc điểm, phân loại biện pháp bảo đảm tiền vay
bằng tài sản
1.1.1.1. Khái niệm
Ngân hàng thương mại là doanh nghiệp đặc biệt, kinh doanh trong
lĩnh vực tiền tệ, tín dụng, một tổ chức cung ứng vốn chủ yếu và hữu hiệu của
nền kinh tế. Nguồn vốn của NHTM là toàn bộ các nguồn tiền tệ mà ngân hàng
tạo lập, huy động được để cho vay, đầu tư và thực thi các dịch vụ ngân hàng.
Nguồn vốn của NHTM bao gồm: vốn chủ sở hữu, vốn huy động, vốn đi vay
và một số vốn khác…
Trong các nguồn vốn trên thì vốn huy động là nguồn vốn chủ yếu chiếm
tỉ trọng lớn (trên 80%) trong toàn bộ vốn kinh doanh của NHTM. Đây là nguồn
vốn có ảnh hưởng rất lớn đến chi phí và khả năng mở rộng kinh doanh của
ngân hàng. Cụ thể, tín dụng là loại hình nghiệp vụ quan trọng ở hầu hết các
NHTM, đây cũng là hoạt động đặc trưng của các NHTM, trong đó hoạt động
cho vay luôn chiếm tỷ trọng lớn nhất. Hoạt động cho vay của NHTM là hoạt
động quan trọng nhất, chiếm tỷ trọng cao nhất, mang lại nguồn lợi nhuận chủ
yếu cho các NHTM, đồng thời cũng là hoạt động tiềm ẩn nhiều rủi ro nhất.
Nhằm bảo đảm an toàn hiệu quả trong hoạt động cho vay, tránh những
rủi ro đổ vỡ đối với từng ngân hàng và hệ thống các TCTD, pháp luật điều

chỉnh hoạt động cho vay của các nước đều chú trọng tới việc điều chỉnh các
nguyên tắc nhằm cho vay có hiệu quả, bảo đảm an toàn vốn của ngân hàng.

14
Các biện pháp bảo đảm tiền vay được sử dụng nhằm ngăn ngừa rủi ro, tạo cơ
sở kinh tế và các ràng buộc pháp lý để thu hồi khoản tiền đã cho khách hàng
vay trong trường hợp khách hàng vay vi phạm nghĩa vụ trả nợ như đã cam kết
trong hợp đồng tín dụng.
Bảo đảm tiền vay bằng tài sản là loại bảo đảm tiền vay, theo
đó nghĩa vụ trả nợ của khách hàng vay được cam kết bảo đảm thực
hiện bằng tài sản cầm cố, thế chấp của khách hàng vay hoặc bảo
lãnh bằng tài sản của bên thứ ba. Trong trường hợp khách hàng vay
vi phạm nghĩa vụ trả nợ và bên bảo lãnh không thực hiện nghĩa vụ
bảo lãnh thì tài sản bảo đảm tiền vay sẽ được xử lý để thu hồi nợ
cho tổ chức tín dụng [35, tr. 92-93].
1.1.1.2. Đặc điểm của biện pháp bảo đảm tiền vay bằng tài sản
 Các biện pháp bảo đảm tiền vay bằng tài sản tồn tại bên cạnh nghĩa
vụ mà nó bảo đảm (nghĩa vụ chính) với tính chất là nghĩa vụ phụ.
Nghĩa vụ bảo đảm là một nghĩa vụ phụ so với nghĩa vụ chính. Nó có
thể là hợp đồng phụ bảo đảm cho hợp đồng chính và cũng có thể là các điều
kiện để thực hiện hợp đồng chính.
Trên thực tế, việc thế chấp tài sản phải được lập thành văn bản có thể
lập thành văn bản riêng hoặc ghi trong hợp đồng chính. Trong trường hợp
pháp luật có quy định thì văn bản thế chấp phải được công chứng, chứng thực
hoặc đăng ký (Điều 343 Bộ luật Dân sự năm 2005).
Các biện pháp bảo đảm tiền vay luôn tồn tại bên cạnh nghĩa vụ chính
mà nó bảo đảm; không tồn tại tách riêng độc lập mà phụ thuộc, gắn liền với
nghĩa vụ được bảo đảm (nghĩa vụ trả nợ của khách hàng). Chính vì vậy, các
nghĩa vụ bảo đảm không thể xuất hiện trước nghĩa vụ chính. Sự phụ thuộc này
được thể hiện:

- Thiết lập biện pháp bảo đảm để nhằm bảo đảm cho nghĩa vụ khác
được thực hiện.

15
- Nghĩa vụ được bảo đảm là các quy định biện pháp bảo đảm, cụ thể
là: thời hạn, nội dung, hiệu lực của biện pháp bảo đảm phải phù hợp và phụ
thuộc vào nghĩ vụ chính. Nghĩa vụ chính - nghĩa vụ trả nợ của khách hàng vay
vốn là nghĩa vụ có thực, đích xác, không phải nghĩa vụ chung chung, trừu tượng.
Khi nghĩa vụ chính được xác định là vô hiệu thì không làm phát sinh
hiệu lực của biện pháp bảo đảm và dẫn đến xử lý tài sản theo quy định về giao
dịch vô hiệu.
"Khi giao dịch dân sự vô hiệu thì các bên khôi phục lại trình trạng ban
đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận" [26, Khoản 2, Điều 137].
Điều 1012 Bộ luật dân sự Pháp cũng quy định như sau: "chỉ có thể
bảo lãnh đối với một nghĩa vụ đã có hiệu lực" [22].
Các quy định trên đây chứng minh cho nhận định về tính chất là nghĩa
vụ phụ của biện pháp bảo đảm.
Các biện pháp bảo đảm xuất hiện, tồn tại luôn dựa trên sự tồn tại của
nghĩa vụ chính. Khi nghĩa vụ chính được thực hiện, tức là khách hàng trả đầy
đủ cả gốc và lãi theo hợp đồng tín dụng ngân hàng đã được ký kết, thì biện
pháp bảo đảm cũng chấm dứt, hết hiệu lực.
Khoản 2, Điều 15, Nghị định 163/2006/NĐ-CP quy định: "Giao dịch
bảo đảm vô hiệu không làm chấm dứt hợp đồng có nghĩa vụ được bảo đảm,
trừ trường hợp có thỏa thuận khác" [8].
Khoản 2, 3 Điều 329 Bộ luật dân sự Liên bang Nga năm 1995 có quy
định: "sự vô hiệu của thỏa thuận về bảo đảm thực hiện nghĩa vụ không ảnh
hưởng đền hiệu lực của hợp đồng chính" [37].
Tính chất là nghĩa vụ phụ của biện pháp bảo đảm còn thể hiện ở chỗ:
áp dụng biện pháp bảo đảm cho nghĩa vụ trả nợ khi chưa có vi phạm nghĩa vụ
xảy ra, do đó các biện pháp này chỉ thể hiện ở chức năng tác động, chức năng

dự phòng, chức năng dự phạt; với sự phụ thuộc vào nghĩa vụ chính cho nên
người ta coi biện pháp bảo đảm có tính chất là nghĩa vụ phụ.

16
 Các biện pháp bảo đảm tiền vay bằng tài sản đều có mục đích nhằm
nâng cao trách nhiệm của các bên trong quan hệ nghĩa vụ (TCTD và khách hàng
vay vốn). Việc áp dụng các biện pháp bảo đảm tiền vay bằng tài sản trong hoạt
động cho vay là nhằm hướng tới mục đích nâng cao trách nhiệm của các bên
trong quan hệ nghĩa vụ, nhưng thông thường là nhằm nâng cao trách nhiệm của
bên đi vay (khách hàng hay bên có nghĩa vụ). Áp dụng biện pháp bảo đảm tạo
ra khả năng bảo đảm cho quan hệ tín dụng ngân hàng: bên chủ thể quyền
(TCTD) có quyền ưu tiên đối với chủ thể có nghĩa vụ (khách hàng vay vốn);
Ngoài ra, áp dụng các biện pháp bảo đảm tiền vay cũng có lợi cho khách hàng
vay, bởi lẽ, nhờ có bảo đảm mà họ dễ dàng được cung cấp các khoản tín
dụng: có quyền yêu cầu với bên chủ thể có quyền (các TCTD) mà các yêu cầu
này vốn dĩ dễ bị từ chối nếu không có biện pháp bảo đảm, như yêu cầu về thời
hạn cho vay, số tiền vay. Khi không áp dụng các biện pháp bảo đảm tiền vay
thì sẽ rơi vào tình trạng bất lợi cho các chủ thể ở các phương diện: khi khách
hàng vay vốn không thực hiện nghĩa vụ trả nợ, TCTD không thu hồi được vốn
và cũng không có quyền đối với bất kỳ tài sản nào của khách hàng.
 Các biện pháp bảo đảm tiền vay bằng tài sản là các biện pháp
mang tính dự phòng.
Tính dự phòng thể hiện ở chỗ đối tượng của biện pháp bảo đảm tiền
vay được sử dụng để khấu trừ nghĩa vụ khi người đi vay không thực hiện hoặc
thực hiện không đúng nghĩa vụ hoàn trả tiền vay theo thỏa thuận trong hợp đồng
tín dụng ngân hàng. Tính dự phòng nhằm mục đích thúc đẩy người có nghĩa
vụ (khách hàng vay) phải chấp hành đúng nghĩa vụ bằng cách dựa vào quy
định của luật hoặc vào sự thỏa thuận của hai bên về nghĩa vụ trong hợp đồng.
 Phạm vi bảo đảm không vượt quá phạm vi nghĩa vụ đã được xác
định trong nội dung quan hệ chính, trừ trường hợp do các thỏa thuận.

Điều này phụ thuộc vào sự cam kết, thỏa thuận cụ thể của các bên
trong hợp đồng tín dụng là chỉ bảo đảm một phần nghĩa vụ hay bảo đảm toàn
bộ nghĩa vụ. Điều 319 Bộ luật dân sự năm 2005 quy định:

17
Nghĩa vụ dân sự có thể được bảo đảm một phần hoặc toàn
bộ theo thỏa thuận hoặc theo quy định của pháp luật; nếu không có
thỏa thuận và pháp luật không quy định phạm vi bảo đảm thì nghĩa
vụ được coi như bảo đảm toàn bộ, kể cả nghĩa vụ trả lãi và bồi
thường thiệt hại [26].
Điều 2013 Bộ luật dân sự Cộng hòa Pháp quy định: "Không thể bảo
lãnh vượt quá nghĩa vụ của người có nghĩa vụ. Nếu bảo lãnh vượt quá nghĩa
vụ thì chỉ bị giảm xuống đến giới hạn của nghĩa vụ chính" [22].
 Các biện pháp bảo đảm tiền vay bằng tài sản được áp dụng trên cơ
sở thỏa thuận của các bên, được thiết lập trong phạm vi các biện pháp được
pháp luật quy định. Thật vậy, Điều 52 Luật các TCTD 2010 quy định:
2. Tổ chức tín dụng có quyền xem xét, quyết định cho vay
trên cơ sở có bảo đảm hoặc không có bảo đảm bằng tài sản cầm cố,
thế chấp của khách hàng vay, bảo lãnh của bên thứ ba và chịu trách
nhiệm về quyết định của mình; tổ chức tín dụng không được cho
vay trên cơ sở cầm cố cổ phiếu của chính tổ chức tín dụng cho vay;
3. Tổ chức tín dụng xem xét, quyết định cho vay có bảo đảm bằng
tài sản hình thành từ vốn vay. 4. Tổ chức tín dụng Nhà nước được
cho vay không có bảo đảm theo chỉ định của Chính phủ [32].
Điều 3 Nghị định số 178/1999/NĐ-CP phân chia các biện pháp bảo
đảm tiền vay ra làm hai trường hợp: biện pháp bảo đảm tiền vay bằng tài sản
và biện pháp bảo đảm tiền vay không bằng tài sản. Căn cứ vào các quy định
của pháp luật có thể thấy rằng, việc áp dụng các biện pháp bảo đảm tiền vay
bằng tài sản không phải là bắt buộc mà là sự tự do thỏa thuận giữa hai bên
chủ thể hợp đồng tín dụng.

 Các biện pháp bảo đảm tiền vay bằng tài sản để đảm bảo thực hiện
nghĩa vụ chính chỉ bị xử lý khi có hành vi vi phạm nghĩa vụ chính.
Biện pháp bảo đảm có giá trị đối với một nghĩa vụ đã được xác định,
và nhằm mục đích dự phòng. Tức là, khi bên có nghĩa vụ chấp hành đúng

18
nghĩa vụ thì không được phép xử lý biện pháp bảo đảm để thực hiện nghĩa vụ.
Vì lẽ đó, nếu nghĩa vụ chính đã được thực hiện thì mặc nhiên nghĩa vụ bảo
đảm chấm dứt và không có giá trị pháp lý. Chỉ khi đến hạn thực hiện nghĩa
vụ, tức là đến hạn trả nợ mà bên đi vay không thực hiện hoặc thực hiện không
đúng thì khi đó mới làm phát sinh cơ sở xử lý biện pháp bảo đảm để bảo đảm
quyền lợi cho bên có quyền trong nghĩa vụ chính. Do vậy, các biện pháp bảo
đảm tiền vay bằng tài sản vừa là biện pháp ngăn chặn, vừa là tác nhân thúc
đẩy người đi vay thực hiện nghĩa vụ của họ theo tinh thần thiện chí, trung thực.
Các biện pháp bảo đảm tiền vay bằng tài sản nói riêng và các biện
pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự nói chung đều nhằm mục đích đảm
bảo sự ổn định và phát triển bình thường của các quan hệ tài sản, bảo đảm sự
an toàn pháp lý cho các chủ thể trong giao lưu dân sự, kinh tế. Sự tồn tại của
hệ thống bảo đảm tiền vay bằng tài sản thông qua quy chế bảo đảm tiền vay là
điều kiện quan trọng cho thị trường tín dụng phát triển, do vậy, các biện pháp
bảo đảm tiền vay đóng vai trò to lớn trong việc cấp tín dụng, làm giảm nguy
cơ thiệt hại cho chủ nợ có bảo đảm, bảo đảm an toàn đối với các khoản vay, là
cơ sở để ngân hàng bảo toàn và phát triển hoạt động cấp tín dụng của mình
đối với các chủ thể kinh tế trong nền kinh tế.
1.1.1.3. Phân loại các biện pháp bảo đảm tiền vay bằng tài sản
- Cầm cố, thế chấp tài sản của khách hàng;
- Bảo lãnh bằng tài sản của bên thứ ba.
1.1.2. Sự cần thiết phải có bảo đảm tiền vay trong hoạt động cho
vay của Ngân hàng thƣơng mại
Trên thực tế, hầu hết các khoản cho vay của NHTM đều có bảo đảm.

Bên cạnh việc tối đa hóa lợi nhuận, tính cạnh tranh thì yêu cầu đảm bảo an
toàn (gồm có an toàn thanh khoản, an toàn tín dụng và các an toàn khác…)
luôn được đặt lên hàng đầu, bởi "ngân hàng luôn kinh doanh tiền của người
khác" (quan điểm của các nhà ngân hàng Anh), bởi trên thực tế vốn chủ sở

19
hữu của ngân hàng thường chiếm một phần rất nhỏ (10%) mà thôi. Nguồn
vốn của NHTM chủ yếu từ vốn huy động (huy động từ tiền gửi và vốn huy
động thông qua phát hành các giấy tờ có giá), vốn đi vay (vốn vay của
TCTD khác và vốn vay của Ngân hàng trung ương) và nguồn vốn khác. Vì
vậy, sự an toàn của toàn hệ thống cũng như của riêng một NHTM luôn được
giám sát bởi các cá nhân, Chính phủ, NHNN và các nhà quản trị tại ngân
hàng chuyên nghiệp.
Việc luật hóa các quy định liên quan tới hoạt động cho vay của ngân
hàng trước khi có Quyết định số 1627/2001/QĐ-NHNN ngày 31/12/2001
của Thống đốc NHNN về việc ban hành quy chế cho vay của TCTD đối với
khách hàng ra đời và có hiệu lực thì tính chủ động được trao cho các
NHTM, các NHTM có toàn quyền trong việc lựa chọn cho vay có bảo đảm
hoặc không có bảo đảm (ngoại trừ một số khoản cho vay theo chỉ định của
Chính phủ).
Xuất phát từ những phân tích trên đây thì việc đặt ra các biện pháp
bảo đảm tiền vay đã tạo cơ sở, tiền đề an toàn trong hoạt động cho vay của
NHTM nói chung, bởi "rủi ro tín dụng là đặc trưng tiêu biểu nhất, dễ xảy ra
nhất trong hoạt động ngân hàng". Do đó, phòng ngừa rủi ro từ phía khách
hàng vay khi đến hạn mà không trả được nợ (cả tiền gốc và lãi vay) luôn được
NHTM đặt lên hàng đầu, do đó các ngân hàng luôn kèm theo hàng loạt các
điều kiện vay vốn, điều khoản về TSBĐ tiền vay. Nói chung, bất kỳ tài sản
hoặc quyền về tài sản được phép giao dịch mà có khả năng tạo ra lưu chuyển
tiền tệ đều có thể dùng làm bảo đảm. Tuy nhiên, từ góc độ người cho vay,
TSBĐ tiền vay phải thể hiện được các yêu cầu cơ bản sau:

- Giá trị của TSBĐ so với nghĩa vụ được bảo đảm: Giá trị của TSBĐ
phải lớn hơn nghĩa vụ được bảo đảm.
- Tính thanh khoản của TSBĐ: TSBĐ phải có sẵn trên thị trường
tiêu thụ.

20
- Tính hợp pháp của TSBĐ: Có đầy đủ cơ sở pháp lý để người cho
vay có quyền ưu tiên về xử lý tài sản.
Việc cho vay có bảo đảm bằng tài sản góp phần bảo vệ quyền và lợi
ích chính đáng của các bên tham gia quan hệ tín dụng.
1.1.3. Khái niệm, đặc điểm bảo đảm tiền vay bằng thế chấp tài sản
của khách vay
1.1.3.1. Khái niệm về thế chấp tài sản của khách hàng vay
Khoản 1, Điều 318 Bộ luật dân sự Việt Nam 2005 quy định các biện
pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự, bao gồm: cầm cố tài sản, thế chấp
tài sản (trong đó có cầm cố, thế chấp bằng tài sản của người thứ ba), đặt cọc,
ký quỹ, ký cược, bảo lãnh (biện pháp bảo đảm đối nhân) và tín chấp.
Khái niệm thế chấp được pháp luật nhiều nước trên thế giới ghi nhận,
cụ thể:
Theo Bộ luật dân sự Cộng hòa Pháp, Điều 2114 quy định:
Thế chấp là một quyền tài sản đối với động sản được sử
dụng bảo đảm việc thực hiện nghĩa vụ.
Về bản chất, thế chấp không thể phân chia và tồn tại trên tất
cả các bất động sản thế chấp, trên từng bất động sản và trên mỗi
phần của bất động sản đó.
Khi bất động sản được chuyển dịch sang cho người khác,
việc thế chấp đã xác định trên bất động sản đó vẫn tồn tại [22].
Điều 2118 Bộ luật dân sự Pháp quy định: "Bất động sản thế chấp được
sử dụng vào hoạt động thương mại và những vật phụ của bất động sản được
coi như bất động sản" [22].

Điều 2111 Bộ luật dân sự Pháp loại trừ bất động sản thì động sản
không phải là đối tượng của thế chấp, hoặc (động sản không thể trở thành đối
tượng của thế chấp).
Theo Điều 703 Bộ luật Dân sự và Thương mại Thái Lan quy định:
"bất kỳ loại bất động sản nào cũng có thể được thế chấp" [1].

21
Theo quy định của Điều 342 Bộ luật dân sự 2005: "Thế chấp tài sản là
việc một bên (sau đây gọi là bên thế chấp) dùng tài sản thuộc sở hữu của mình
để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự đối với bên kia (sau đây gọi là bên
nhận thế chấp) và không chuyển giao tài sản đó cho bên nhận thế chấp" [26].
Như vậy, thế chấp tài sản là một trong những biện pháp bảo đảm thực hiện
nghĩa vụ do hai bên thỏa thuận hoặc do pháp luật quy định.
Trong trường hợp thế chấp một phần hoặc toàn bộ bất động sản, vật
phụ của bất động sản nếu không có thỏa thuận khác thì cũng thuộc tài sản thế
chấp, tài sản hình thành trong tương lai có thể được coi là tài sản thế chấp.
1.1.3.2. Đặc điểm của biện pháp thế chấp tài sản
- Thế chấp tài sản là bảo đảm đối vật, quyền của bên nhận thế chấp tài
sản được xác định là tập hợp quyền đối với tài sản (bất động sản) cụ thể thuộc
sở hữu của người khác.
- Thế chấp tài sản là biện pháp vừa có mục đích nâng cao trách nhiệm
của bên có nghĩa vụ trong việc thực hiện đúng và đầy đủ nghĩa của mình, vừa
có mục đích giúp cho bên có quyền có thể kiểm soát tài sản để trong trường
hợp cần thì yêu cầu bên biên bán đấu giá hoặc áp dụng phương thức xử lý
khác đối với tài sản nhằm thanh toán nghĩa vụ được bảo đảm. Mặt khác, thế
chấp tài sản không chỉ nhằm mục đích bảo vệ người có quyền mà nó cũng
đem lại lợi ích nhất định cho chính chủ thể có nghĩa vụ, như nhờ có biện pháp
thế chấp tài sản mà bên có nghĩa vụ có thể dễ dàng được ngân hàng đáp ứng
yêu cầu về vay vốn… Bên nhận thế chấp tài sản có quyền đeo đuổi đối với tài
sản thế chấp, tức là bên nhận thế chấp có thể yêu cầu kê biên, bán đấu giá tài

sản hoặc áp dụng các phương thức xử lý khác mà hai bên đã thỏa thuận, dù
quyền sở hữu tài sản có thể dịch chuyển từ người này sang người khác trong
thời gian thế chấp. Có nghĩa là việc chuyển nhượng tài sản thế chấp hoặc
chuyển quyền sở hữu tài sản thế chấp từ bên thế chấp cho người thứ ba dưới
một hình thức khác không đương nhiên làm chấm dứt quan hệ thế chấp tài sản
mà hai bên đã thỏa thuận;

22
- Thế chấp tài sản là nghĩa vụ phụ bên cạnh nghĩa vụ chính, đồng thời
là biện pháp bảo đảm phát sinh từ nghĩa vụ chính. Thế chấp tài sản không tồn
tại một cách độc lập mà luôn gắn liền với một nghĩa vụ nào đó (nghĩa vụ
chính). Nghĩa vụ thế chấp tài sản phát sinh và tồn tại khi và chỉ khi nghĩa vụ
chính còn tồn tại; không có nghĩa vụ chính thì cũng không thể có nghĩa vụ thế
chấp tài sản;
- Thế chấp tài sản là nghĩa vụ mang tính chất phụ thuộc vào nghĩa vụ
chính. Sự phụ thuộc thể hiện ở chỗ: thế chấp tài sản chỉ được áp dụng để đảm
bảo nghĩa vụ chính nếu nghĩa vụ chính đó có hiệu lực. Trong trường hợp
nghĩa vụ chính bị xác định là vô hiệu thì mọi thỏa thuận về thế chấp tài sản
cũng đương nhiên bị vô hiệu. Khi nghĩa vụ chính chấm dứt thì quan hệ thế
chấp tài sản cũng chấm dứt theo; Tuy nhiên, trong một số trường hợp, mặc dù
hợp đồng thế chấp là hợp đồng phụ song sự vô hiệu của hợp đồng chính (hợp
đồng tín dụng) cũng không làm cho hợp đồng thế chấp vô hiệu, hợp đồng thế
chấp có tính độc lập tương đối.
- Phạm vi bảo đảm của biện pháp thế chấp tài sản là toàn bộ nghĩa vụ
(kể cả nghĩa vụ trả lãi và bồi thường thiệt hại) khi các bên không có thỏa
thuận và pháp luật không quy định khác, nhưng cũng có thể chỉ là một phần
nghĩa vụ. Các bên được thỏa thuận các biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ
dân sự để bảo đảm thực hiện các loại nghĩa vụ, kể cả nghĩa vụ hiện tại, nghĩa
vụ tương lai hoặc nghĩa vụ có điều kiện.
Phạm vi bảo đảm thực hiện nghĩa vụ là nghĩa vụ trả nợ của khách hàng

vay đối với NHTM, bao gồm: tiền vay (nợ gốc), lãi vay, lãi phạt quá hạn, các
khoản phí (nếu có) được ghi trong hợp đồng tín dụng mà khách hàng vay phải
trả theo quy định của pháp luật. Mặc dù vậy, nghĩa vụ trả lãi vay, lãi phạt quá
hạn, các khoản phí (nếu có) không thuộc phạm vi bảo đảm thực hiện nghĩa vụ
nếu các bên có thỏa thuận. Nghĩa vụ trả nợ ghi trong hợp đồng tín dụng có thể
được bảo đảm bằng một hoặc nhiều bất động sản thế chấp của khách hàng

23
vay, với điều kiện tổng giá trị các bất động sản thế chấp phải lớn hơn nghĩa vụ
trả nợ được bảo đảm.
- Biện pháp xử lý tài sản thế chấp chỉ áp dụng khi nghĩa vụ chính bị vi
phạm. Nếu nghĩa vụ chính đã được thực hiện đúng và đầy đủ thì không có căn
cứ để áp dụng biện pháp xử lý tài sản thế chấp. Chỉ khi đến hạn thực hiện
nghĩa vụ mà bên có nghĩa vụ không thực hiện hoặc thực hiện không đúng
nghĩa vụ chính đã thỏa thuận thì mới phát sinh căn cứ áp dụng biện pháp xử
lý tài sản thế chấp.
- Biện pháp thế chấp tài sản phần lớn phát sinh trên cơ sở sự thỏa
thuận của các bên nhằm bảo đảm thực hiện nghĩa vụ chính (có thể nghĩa vụ
hợp đồng và cũng có thể nghĩa vụ ngoài hợp đồng); Nhưng điều đó cũng
không loại trừ một số trường hợp pháp luật có thể quy định buộc phải có biện
pháp bảo đảm bằng tài sản thế chấp;
- Theo nguyên tắc chung, bất động sản thế chấp do bên thế chấp giữ.
Trong trường hợp các bên có thỏa thuận, bất động sản thế chấp có thể giao cho
bên nhận thế chấp hoặc người thứ ba giữ (Khoản 2, Điều 346 Bộ luật dân sự 2005).
1.2. THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VỀ BẢO ĐẢM TIỀN VAY BẰNG THẾ
CHẤP TÀI SẢN CỦA KHÁCH HÀNG VAY Ở VIỆT NAM
1.2.1. Các điều kiện đối với tài sản thế chấp của khách hàng vay
1.2.1.1. Tài sản thế chấp
Theo quy định tại Điều 3.2.2 Bộ Luật dân sự 2005 và Nghị định
163/2006/NĐ-CP của Chính phủ ngày 29/12/2006 hướng dẫn thi hành Bộ luật

dân sự 2005 về các giao dịch bảo đảm, tài sản thế chấp bao gồm:
- Nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất, kể cả các tài sản gắn
liền với nhà ở, công trình xây dựng đó, các tài sản gắn liền với đất.
- Quyền sử dụng đất mà pháp luật về đất đai quy định được thế chấp.
Theo quy định của khoản 2 Điều 110, khoản 7 Điều 113, khoản 3
Điều 119, khoản 2 Điều 120 Luật đất đai 2003 thì tổ chức kinh tế được Nhà

24
nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất không
phải là đất thuê, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước
ngoài đầu tư tại Việt Nam được Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất một
lần cho cả thời gian thuê, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá
nhân nước ngoài thuê đất, thuê lại đất trong khu công nghiệp, khu công nghệ
cao, khu kinh tế có quyền thế chấp bằng quyền sử dụng đất tại các TCTD
được phép hoạt động tại Việt Nam.
Trường hợp giá trị quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất đó có đủ
điều kiện làm bảo đảm tiền vay theo quy định của pháp luật, thì việc thế chấp
đồng thời cả giá trị quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất hay tách rời
là do TCTD và khách hàng thỏa thuận. Tuy nhiên, trong những trường hợp
khách hàng vay muốn thế chấp tách rời giữa tài sản gắn liền với đất và giá trị
quyền sử dụng đất, thì TCTD chỉ chấp nhận nếu có khả năng quản lý, giám
sát được tài sản thế chấp trong quá trình cho vay và đảm bảo xử lý được tài
sản để thu hồi nợ, nếu khách hàng vay không trả được nợ (khoản 7 Điều 1
Nghị định 85/2002/NĐ-CP).
- Trong trường hợp thế chấp toàn bộ bất động sản có vật phụ thì vật
phụ cũng thuộc tài sản thế chấp. Trong trường hợp thế chấp một phần bất
động sản có vật phụ thì vật phụ chỉ thuộc tài sản thế chấp nếu các bên có thỏa
thuận. Khi xác định tài sản thế chấp các NHTM cần thỏa thuận với khách
hàng về việc lợi tức và các quyền phát sinh từ tài sản thế chấp cũng thuộc tài
sản thế chấp nếu pháp luật không có quy định khác.

- Tài sản theo quy định của pháp luật, như: Hoa lợi, lợi tức, khoản tiền
bảo hiểm và các quyền phát sinh từ bất động sản thế chấp thuộc tài sản thế
chấp, nếu các bên có thỏa thuận hoặc pháp luật có quy định.
Theo nguyên tắc chung, hoa lợi, lợi tức, khoản tiền bảo hiểm và các
quyền phát sinh từ bất động sản thế chấp không thuộc tài sản thế chấp. Tức là,
việc thế chấp bất động sản không làm hạn chế việc khách hàng vay sử dụng

25
hoặc thu hoa lợi, lợi tức cũng như hưởng các quyền phát sinh từ bất động sản
thế chấp. Mặc dù vậy, tùy từng trường hợp cụ thể mà pháp luật có thể quy
định khác hoặc các bên có thể thỏa thuận khác. Ví dụ: Trong hợp đồng thế
chấp có thể quy định bên nhận thế chấp (các NHTM) có quyền hưởng hoa lợi,
lợi tức cũng như các quyền phát sinh từ bất động sản thế chấp như quyền
trồng trọt, quyền chăn nuôi, quyền cho thuê hay cho thuê lại….
- Tàu biển theo quy định của Bộ luật Hàng hải Việt Nam, tàu bay
theo quy định của luật hàng không dân dụng Việt Nam trong trường hợp được
thế chấp.
- Tài sản thế chấp được bảo hiểm thì khoản tiền bảo hiểm cũng thuộc
tài sản thế chấp.
- Các quyền tài sản hình thành trong tương lai cũng được dùng để
thế chấp.
1.2.1.2. Các điều kiện đối với tài sản thế chấp
Điều 820 Bộ luật Dân sự 2005 và Nghị định của Chính phủ số
163/2006/NĐ-CP ngày 29 tháng 12 năm 2006 về giao dịch bảo đảm, tài sản
dùng để bảo đảm tiền vay nói chung và tài sản thế chấp nói riêng phải đáp
ứng đủ bốn điều kiện sau:
Thứ nhất, tài sản thế chấp thuộc quyền quản lý, quyền sở hữu, sử dụng
của khách hàng vay hoặc bên bảo lãnh tại thời điểm ký kết giao dịch bảo đảm.
Để chứng minh được điều kiện này yêu cầu khách hàng vay hoặc bên bảo
lãnh phải xuất trình giấy chứng nhận quyền sở hữu, quyền quản lý, sử dụng

tài sản. Trường hợp thế chấp quyền sử dụng đất, khách hàng vay hoặc bên bảo
lãnh phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và được thế chấp theo quy
định của pháp luật về đất đai.
Đối với tài sản mà nhà nước giao cho doanh nghiệp nhà nước quản lý,
sử dụng, doanh nghiệp phải chứng minh được quyền thế chấp tài sản đó.
Thứ hai, tài sản thế chấp phải là tài sản được phép giao dịch. Tài sản
thế chấp phải được phép giao dịch hoặc không bị cấm mua bán, tặng cho,