Những giải pháp nhằm thực hiện điều kiện cho vay thế chấp bảo đảm bằng tài sản thế chấp tại Ngân hàng liên doanh Lào -Việt.doc.DOC

Lời nói đầu
Ngân hàng là một tổ chức tài chính trung gian nắm vai trò quan trọng
trong việc cung ứng vốn vay cho nền kinh tế cũng nh các Ngân hàng cung
cấp vốn vay cho doanh nghiệp, mặt khác Ngân hàng tạo điều kiện thuận lợi
cho quá trình lu thông tiền tệ, làm cho hoạt động thanh toán trong nội bộ
nền kinh tế và trong cả các mối quan hệ kinh tế quốc tế diễn ra dễ dàng. Nh-
ng Ngân hàng phải đối phó với rất nhiều khó khăn đó là vấn đề rủi ro trong
hoạt động tín dụng, Ngân hàng đã áp dụng rất nhiều các biện pháp để quản
lý tín dụng, hạn chế rủi ro, trong đó quản lý tài sản thế chấp là một trong
những hình thức hữu hiệu, phổ biến để đảm bảo chất lợng tín dụng hoặc đảm
bảo điểm quay về của khoản cho vay.
Trong thời gian thực tập, đợc sự hớng dẫn nhiệt tình của thầy giáo, sự
quan tâm giúp đỡ của cán bộ nhân viên Ngân hàng liên doanh Lào-Việt (Chi
nhánh Hà Nội), đặc biệt là cán bộ, nhân viên phòng kinh doanh tín dụng.
Em đã mạnh dạn đi sau nghiên cứu về vấn đề này. trong bài viết em xin đề
cấp đến một khía cạnh nhỏ trong kinh doanh tín dụng với đề tài:
Những giải pháp nhằm thực hiện điều kiện cho vay thế chấp bảo đảm bằng
tài sản thế chấp tại Ngân hàng liên doanh Lào -Việt
Chi nhánh Hà Nội"
Kết cấu Luận văn gồm ba ch ơng:
Ch ơng I. Tổng quan về nguyên lý cho vay và các điều kiện cho vay
sản xuất kinh doanh của Ngân hàng thơng mại
Ch ơng II . Thực trạng vay vốn và đảm bảo điều kiện vay vốn của
doanh nghiệp tại Ngân hàng liên doanh Lào-Việt (Chi
nhánh Hà Nội)
Ch ơng III. Giải pháp và kiến nghị về điều kiện vay vốn của Ngân hàng
liên doanh Lào-Việt (Chi nhánh Hà Nội)
1
Ch ơng i
Tổng quan về nguyên lý cho vay và các điều kiện cho
vay sản xuất kinh doanh của Ngân hàng thơng mại

I. khái quát cho vay của ngân hàng mại
1. Khái niệm, vai trò hoạt động cho vay
1.1 Khái niệm:
Theo nghĩa thông thờng, cho vay là việc chuyển giao một số tiền hay
tại sản nhất định cho ngời khác sử dụng với điều kiện có hoàn trả lại. Khái
niệm phổ biến này đợc dùng rộng rãi trong đời sống thờng ngày, từ những
món tiền hay tài sản có giá trị lớn cho tới những món tiền lớn hay đồ vật có
gía trị nhỏ. Với khái niệm này, hoạt động cho vay hay quan hệ vay mợn nói
chung có 2 đặc điểm chính là:
- Thứ nhất: Trong quan hệ ấy, chỉ có sự chuyển giao quyền sử dụng
(tiền, tài sản) mà không có sự chuyển giao quyền sở hữu các tài sản hay số
tiền đó.
- Thứ hai: ngời cho vay đợc hoàn trả lại sau một thời gian nhất định
theo sự thoả thuận giữa hai bên ngời cho vay và ngời đi vay.
Ngời cho vay có nhận đợc một khoản lãi nào không cũng phụ thuộc
vào sự thoả thuận này, và trong đời sống thờng ngày không phải bao giờ ngời
cho vay cũng lấy lãi.
Còn đối với các Ngân hàng hay là các tổ chức tín dụng (TCTD) nói
chung thì cho vay là một nội dụng nghiệp vụ, đó là việc Ngân hàng giao cho
khách hàng một khoản tiền nhất định với điều kiện là họ phải hoàn trả lại
cùng với một khoản tiền vợt trội đóng vai trò là tiền lãi. Nh vậy, ngoài hai
đặc điểm vừa nêu đối với cho vay nói chung, hoạt động cho vay của các
Ngân hàng còn có đặc trng thứ ba là ngời cho vay luôn đòi hỏi một khoản
tiền lãi ngoài khoản tiền gốc mà họ đã cho vay, song với các Ngân hàng, bao
giờ họ cũng thu lãi, ít nhất là phải đủ để trả lãi cho ngời gửi tiền vào Ngân
hàng, bởi vì họ cũng là những ngời kinh doanh vì mục tiêu lợi nhuận. ở Việt
2
nam, theo quy chế cho vay ban hành kèm quyết định số 284/2001/QĐ-
NHNN1, thì cho vay là một hình thực cung cấp tín dụng vào mục đích và thời
gian nhất định theo thoả thuận với nguyên tắc có hoàn trả gốc và lãi. Nh vậy

ta cũng cần phân biệt giữa cho vay và cấp tín dụng: một Ngân hàng có thể
cấp cho khách hàng các khoản tín dụng bằng các nghiệp vụ cho vay, cho thuê
tài chính, bảo lãnh Ngân hàng, tín dụng chứng từ,.... cho vay chỉ là một hình
thức cấp tín dụng, song nó lại là một hình thức chủ yếu và quan trọng nhất
của Ngân hàng. Chúng ta thấy rõ điều đó qua phân tích vai trò của hoạt động
cho vay.
1.2. V ai trò
Đối với bản thân Ngân hàng : Những doanh nghiệp kinh doanh tiền tệ-cho
vay luôn là hoạt động quan trọng nhất. Trớc hết, đó là hoạt động đóng góp
lớn nhất vào thu nhập, và khoản mục cho vay luôn chiếm tỷ trọng cao nhất
trong tổng tài sản của một Ngân hàng thơng mại. ở Mỹ các khoản cho vay
thờng chiếm khoảng 70% tổng tài sản của các Ngân hàng thơng mại và đem
về từ 75-80% thu nhập. Cũng lu ý là ở Mỹ cũng nh các nớc có nền kinh tế thị
trờng phát triển thì các Ngân hàng thơng mại thờng thực hiện rất nhiều
nghiệp vụ, và tỷ trọng thu về dịch vụ thờng lớn hơn rất nhiều so với ở các nớc
kém phát triển khác. Mặt khác, nếu nhìn từ góc độ lịch sử cho vay là một
trong những hoạt động khởi thuỷ của các Ngân hàng thơng mại. Cùng với
nghiệp vụ bảo quản vàng bạc và các đồ vật quý giá, những ngời thợ vàng,
nguồn gốc đầu tiên của các Ngân hàng cũng tiến hành cho vay bằng vàng bạc
để kiếm lợi, bởi họ phát hiện ra rằng ở một thời điểm bất kỳ các biên lai trình
để rút vàng chỉ chiếm một tỷ lệ nhỏ trong số tiền vàng họ nắm giữ. Cho tới
ngày nay dù xã hội đã phát triển với những bớc tiến nhảy vọt thì cho vay vẫn
cứ là một trong ba hoạt động cơ bản chứng tỏ sự tồn tại của một Ngân hàng
thơng mại, đó là nhận tiền gửi, cho vay và làm dịch vụ thanh toán.
Nếu nh cho vay là hoạt động quan trọng nhất của các Ngân hàng, thì đối
với toàn bộ nền kinh tế quốc dân nó cúng giữ một vị trí thiết yếu không kém.
Cùng với hoạt động nhận tiền gửi, các Ngân hàng th ơng mại đã "tạo tiền"
qua cho vay nền kinh tế. Các lý thuyết đã chỉ ra phần lớn các khoản vay
3
Ngân hàng đều tạo ra các khoản tiền gửi Ngân hàng khác, và nh vậy bằng

cách cấp một kho tàng khối tiền tệ ản vay, một khoản tiền gửi mới sẽ đợc tạo
ra ở một Ngân hàng nào đó và khối tiền tệ sẽ tăng lên. quá trình sẽ diễn ra
theo chiều ngợc lại khi Ngân hàng thu nợ. Tất nhiên, khả năng tạo tiền của
các nớc là không giống nhau do tỷ lệ dự trữ ở các Ngân hàng thơng mại từ l-
ợng tiền huy động đợc (gồm cả dự trữ bất buốc và dự trữ tự nguyện) và tỷ lệ
giữa tiền trong dân là khác nhau, song trong một trừng mực nào đó thì khả
năng ấy cũng phụ thuộc vào khả năng tăng d nợ cho vay của họ. Mặt khác,
hoạt động cho vay còn làm giảm hệ số giữ tiền mặt trong nền kinh tế, bởi các
chủ thể có thể dễ dàng vay Ngân hàng cho các nhu cầu chi tiêu, qua đó làm
các tác động trên của hoạt động cho vay tới mức cung tiền đợc cho bởi công
thức: MS = m. H
Trong đó: MS là mức cung tiền (M
1
)
H: là tiền cơ sở
m: là số nhân tiền tệ
s: tỷ lệ giữa tiền mặt trong lu thông và tiền gửi
r: tỷ lệ dự trữ thực tiễn
Hoạt động cho vay của các Ngân hàng thơng mại cũng tạo điều kiện
thực hiện thành công các chơng trình kinh tế lớn của Nhà nớc. Nh chúng ta
đều biết trong nền kinh tế thị trờng hiện đại này, bên cạnh yếu tố tự do của
thị trờng, của "bàn tay vô hình" Chính phủ cũng đóng một vai trò tích cực
trong các quá trình kinh tế. Một trong những thể hiện của nó là sự khuyến
khích đầu t từ phía Chính phủ vào một số lĩnh vực hoặc thành phần đợc cho
là cần thiết, và một trong số các u đãi thờng đợc áp dụng là u đãi về tín dụng.
Đối với nớc Việt nam điều này càng có ý nghĩa, bởi nó còn đáp ứng đợc yêu
cầu của một nền kinh tế thị trờng định hớng XHCN với cơ sở kinh tế là vai
trò chủ đạo của các DNNN. Các Ngân hàng có khả năng huy động để đầu t
tập trung, trọng điểm, tăng quy mô của các doanh nghiệp, cải thiện kỹ thuật,
công nghệ sản xuất đóng góp phần chuyển dịch cơ cấu kinh tế theo hớng

công nghiệp hoá, hiện đại hoá đất nớc; nâng cao hiệu quả của nền sản xuất
4
sr
s
m
+
+
=
1
RE B IT
E B IT
D F L

=
xã hội thông qua việc nâng cao hiệu quả việc sản xuất kinh doanh của từng
doanh nghiệp.
Về phía các doanh nghiệp: Vốn vay Ngân hàng là một nguồn quan
trọng, góp phần hình thành vốn tối u qua đó nâng cao hiệu quả kinh doanh.
Ta hiểu ngắn gọn cơ cấu vốn tối đa của một công ty là cơ cấu vốn làm tối đa
hoá gía trị thị trờng (hay giá cả cổ phiếu) của công ty đó, và cơ cấu vốn tối u
này thì chi phí vốn bình quân đợc cho bởi công thức sau đây là hợp nhất:
WACC = Wd. Kd (1-t) + Wp + WsKs
Trong đó
- WACC là chi phí vốn bình quân
-Wd, Wp, Ws lần lợt là tỷ trọng của nợ vay, vốn huy đọng từ cổ
phiếu u đãi và cổ phiếu thờng (hay lợi nhuận giữ lại). Vốn vay có tác dụng
khuyếch đại lợi nhuận qua đòn cân nợ:
Đòn cân nợ DFL chính là thay đổi của thu nhập của
mối cổ phiếu thờng thay đổi 1% của lợi nhuận hoạt động (EBIT); là lãi suất
tiền vay (R) là một loại chi phí hợp lý đợc trừ ra khỏi lợi nhuận hoạt động khi

tính thuế thu nhập doanh nghiệp. Do vậy theo công thức tính chi phí bình
quân, doanh nghiệp chỉ phải thực chịu mức lãi suất (1-t), trong đó Kd là lãi
suất tiền vay và (t) là thuế suất thuế thu nhập. Tuy vậy không phải doanh
nghiệp sẽ dùng toàn bộ vốn vay để tài trợ cho hoạt động của mình, bởi thờng
thì đến một giới hạn nào đó, các Ngân hàng sẽ đòi hỏi lãi suất cao hơn để bù
đáp mức rủi ro tăng lên mà họ phải chịu; Hơn nữa càng sử dụng nhiều nợ vay
thì quyền tự chủ kinh doanh của doanh nghiệp càng bị ảnh hởng. Nh vậy, các
doanh nghiệp cân nhắc một tỷ lệ vốn vay hợp lý để có một cơ cấu vốn tối u,
và các Ngân hàng thơng mại đã giúp các doanh nghiệp tìm ra một cơ cấu vốn
có chi phí rẻ nhất.
Những để đợc một Ngân hàng cho vay, các doanh nghiệp lại phải có
những điều kiện nhất định. Một điều kiện thờng thấy là các doanh nghiệp
phải giải trình tình hình tài chính đợc thể hiện qua sổ sách kế toán, các báo
cáo tài chính, định kỳ chuyển cho Ngân hàng các tài liệu thể hiện hoạt động
kinh doanh và sử dụng vốn vay. Chính bởi vậy nó tạo ra sức ép đối với các
5
doanh nghiệp trong việc thực hiện hoạch toán kinh doanh, góp phần quản lý
giám sát nền kinh tế, lành mạnh hoá môi trờng kinh doanh. Sự sắn có của các
khoản cho vay khiến các doanh nghiệp an tâm hơn về vốn lu động, có khả
năng đầu t nhiều hơn vào hàng dự trữ nếu thấy có lợi mà vốn lu động tự có
của họ không đáp ứng nổi. Các khoản cho vay lãi dài hạn của Ngân hàng lại
tạo điều kiện cho doanh nghiệp đầu t vào tài sản cố định đầu t vào sản xuất,
cải tiến công nghệ nâng cao năng lực sản xuất. Và dù là vay theo hình thức
nào thì lãi suất vốn vay cùng sự kiểm tra giám sát Ngân hàng thúc đẩy các
doanh nghiệp quản lý và sử dụng vốn có hiệu quả để có lãi hoàn trả đợc nợ
Ngân hàng, tạo uy tín để tiếp tục vay vốn Ngân hàng.
2. Phân loại các khoản cho vay
Tuy theo các tiêu thức phân loại chúng ta có các loại cho vay khách nhau:
2.1. Theo thời hạn cho vay
Theo tiêu thức này, ngời ta chia các khoản cho vay thành cho vay ngắn

hạn, trung hạn và dài hạn. Mặc dù hầu hết các nớc đều thống nhất về điều
này, những thời gian cụ thể đợc quy định theo từng loại lại không hoàn toàn
đồng nhất. ở các nớc phơng Tây ngời ta cho vay ngắn hạn có thời hạn nhỏ
hơn 1 năm; các khoản cho vay trung hạn có thời hạn từ trên 1 năm tới 7 năm;
các món cho vay dài hạn có kỳ hạn dài hơn. Tuy vậy cũng có nhiều khoản
cho vay có thời hạn tới 10 năm (nh cho vay tiêu dùng) vẫn đợc coi là vay
trung hạn. Còn ở Việt nam hiện nay theo quy chế cho vay thì cho vay Ngắn
hạn cũng có thời hạn đến 1 năm; cho vay trung hạn có thể tới 5 năm; cho vay
dài hạn có thời gian từ 5 năm trở lên những không quá thời hạn hoạt động
còn lại theo quyết định thành lập hoặc giấy phép thành lập đối với pháp nhân,
không quá 15 năm với cho vay các dự án phục vụ đời sống.
Phân loại các món vay theo thời hạn là phổ biến của mọi Ngân hàng. Họ
sẽ căn cứ vào đối tợng cho vay mà quyết định loại cho vay cho phù hợp
(thuộc loại ngắn hạn, trung hạn, dài hạn và thời hạn cụ thể), từ đó mà áp
dụng các phơng thức kiểm tra, kiểm soát món vay phù hợp. Với cách phân
loại này, các Ngân hàng sẽ xây dựng một cơ cấu hợp lý các khoản cho vay
ngắn hạn, trung hạn và dài hạn, từ đó tạo ra cơ cấu kỳ hạn tối u của tài sản,
6
phù hợp với kỳ hạn của nguồn vốn huy động, kết hợp tốt nhất giữa khả năng
sinh lợi và khả năng thanh khoản.
2.2. Theo lĩnh vực đầu t
Theo cách phân loại này ta có thể chia các khoản cho vay thành:
-Cho vay thơng mại và công nghiệp
-Cho vay bất động sản
-Cho vay nông nghiệp
-Cho vay cá nhân
-Cho vay khác
Tuy theo điều kiện và yêu cầu quản lý ta có thể chia nhỏ hơn nữa các lĩnh
vực trên để đợc các loại cho vay với lĩnh vực hẹp hơn. Phân loại các món vay
theo lĩnh vực rất có ý nghĩa trong việc kết hợp giữa đa dạng hoá để giảm rủi

ro với chuyên môn hoá ở mức độ phù hợp. Các Ngân hàng thờng da vào các
lợi thế của mình (lợi thế về vị trí, về trang thiết bị công nghệ, về quy mô, về
đội ngũ cán bộ,...) để chuyên môn hoá vào một hay một số lĩnh vực nhằm
khai thác triệt để các lợi thế ấy, dự báo tốt về động thái các ngành mình cho
vay, khả năng hoàn trả đúng hạn các khoản vay của khách hàng....Tuy vậy xu
hớng của thế giới hiện nay vẫn là hớng tới các Ngân hàng đa năng, trong đó
sự chuyên môn hoá điễn ra ở cấp độ các phòng ban hay bộ phần của Ngân
hàng. Bằng cách chia các khách hàng vay ra các lĩnh vực khách nhau, Ngân
hàng có thể theo dõi động thái của nền kinh tế và từng lĩnh vực để mở rộng
cho vay vào lĩnh vực này hay rút bớt vốn khỏi lĩnh vực kia.
2.3. Theo mức độ đảm bảo.
Các Ngân hàng có thể cho vay có hay không có đảm bảo tuỳ theo tín
nhiệm cũng nh độ rủi ro của phơng án xin vay vốn. Từ đảm bảo của khách
hàng ở đây chỉ đợc hiểu theo nghĩa hẹp là đảm bảo bằng tài sản thế chấp,
cầm cố hay bảo lãnh của bên thứ ba. Các đảm bảo này có mục đích giảm bớt
rủi ro mất mát trong trờng hợp ngời vay không trả đợc nợ hay không muốn
trả nợ khi đáo hạn. Các tài sản đợc đem ra thế chấp thờng là các bất động sản
trong khi ấy các tài sản đợc cầm cố lại là những động sản nhỏ chứng khoán
và các giấy tờ có giá khác, vật t... Yêu cầu cơ bản đối với các tài sản đa ra
7
cầm cố, thế chấp là chúng phải có tính thị trờng, tức là có khả năng thanh lý
đợc. Thờng thì các Ngân hàng cho vay dới mức giá trị thanh lý của các tài
sản đảm bảo bởi khi mà giá trị các tài sản ấy còn lớn hơn giá trị của món vay
thì khách hàng còn có động lực trả nợ. ở Việt nam các Ngân hàng có thể cho
vay tới 70 -75% giá trị tài sản thế chấp hoặc tới 90% giá trị các số tiết kiệm
cầm cố. Tuy vậy cũng cần khẳng định mục đích của các đảm bảo trên là tạo
động lực buộc khách hàng trả nợ chứ chẳng Ngân hàng nào muốn thanh lý
những tài sản đảm bảo ấy để bù đáp cho những món vay không thể thu hồi.
Trờng hợp khách hàng có tín nhiệm, có tình hình tài chính vững mạnh
và lợi nhuận có đợc từ dự án sẽ cho vay là khả quan thì Ngân hàng có thể cho

vay không cần đảm bảo, điều mà các sở Việt nam gọi là cho vay tín chấp.
Điều đó giải thích tại sao nhiều Ngân hàng cấp những khoản cho vay lớn
nhất lại không cần đảm bảo. Đó là các khoản cho vay những khách hàng chủ
yếu, những công ty có quan hệ thờng xuyên với Ngân hàng, có tình hình tài
chính vững mạnh với lợi nhuận tơng đối ổn định bởi hệ thống quản lý có hiệu
quả và các sản phẩm dịch vụ đợc thị trờng chấp nhận. Nh vậy, để quyết định
món vay là có đảm bảo hay không có đảm bảo các Ngân hàng phải dựa vào
các yếu tố nhất định nh đã phân tích.
2.4. Theo phơng pháp hoàn trả
Các khoản cho vay còn có thể đợc hoàn trả một lần hay trả góp. Cho
vay hoàn trả một lần thì khoản tiền vay đợc hoàn trả toàn bộ một lần vào thời
gian đáo hạn theo hợp động tín dụng, lãi suất có thể đợc trả theo những thời
hạn nhất định (chẳng hạn theo tháng, theo quý hay năm). trong khi ấy, cho
vay trả góp đòi hỏi việc hoàn trả theo định kỳ theo nguyên tắc trả dần trong
suốt thời gian thực hiện hợp đồng, các khoản trả nợ có thể bằng nhau (trả
theo niên kim cố định) hoặc không bằng nhau tuỳ theo thoả thuận. Thông th-
ờng các Ngân hàng áp dụng phơng thức trả góp với các khoản cho vay trung
dài hạn (TDH) để đầu t vào các dự án để mở rộng sản xuất kinh doanh hay
đầu t mới, hay đầu t vào bất động sản còn các khoản cho vay hoàn trả một lần
lại thờng đợc áp dụng với cho ngắn hạn hơn, theo quy chế cho vay hiện nay,
8
các khoản cho vay ngắn hạn đợc cấp hai hình thức là cho vay theo món và
hạn mức tín dụng.
2.5. Theo thành phần kinh tế
Ta cũng có thể phân các khoản cho vay ra thành cho vay DNNN và
cho vay ngoài quốc doanh. Đây là cách phân loại không đợc nhấn mạnh
trong các nền kinh tế TBCN nhng đối với nền kinh tế thị trờng theo định h-
ớng XHCN ở nớc Việt nam nó lại rất có ý nghĩa trong thực tiến. Kinh tế Nhà
nớc giữ vai trò chủ đạo, Nhà nớc có chính sách khác nhau với từng khu vực
kinh tế chẳng hạn việc quy định các DNNN không cần phải có tài sản thế

chấp khi vay vốn tại các NHTMQD, các u tiên và hạn chế khác liên quan tới
mở rộng hay thu hẹp tín dụng Ngân hàng tới các thành phần kinh tế nói
chung. Mặt khác, mối thành phần kinh tế lại có những đặc điểm riêng biệt, và
phải nói một cách công bằng là Ngân hàng sẽ có thái độ ứng xử khác nhau
trong hoạt động cho vay các chủ thể thuộc các thành phần kinh tế khác nhau.
Đây cũng là điều hợp lý. Lu ý là trong cách phân loại ta cũng có thể phân
chia chi tiết hơn nữa, chẳng hạn đối với cho vay ngoài quốc doanh, cho vay
cá nhân, cho vay công ty trách nhiệm hữu hạn, công ty cổ phần, cho vay
doanh nghiệp t nhân, cho vay vốn đầu t nớc ngoài. Đối với cho vay DNNN,
bao gồm cho vay các DNNN độc lập và cho vay các Tổng công ty và thành
viên của chúng.
3. Các hình thức bảo đảm đối vật:
Hiện nay bảo đảm đối vật đợc thực hiện dới hai hình thức là cầm cố và thế
chấp tài sản
3.1. Thế chấp tài sản
Thế chấp là phơng tiện chuyên dịch quyền lợi về tài sản sang cho chủ
nợ với mục đích làm đảm bảo cho món nợ hoặc miến trừ một nghĩa vụ.
3.1.1 Tài sản đ ợc dùng làm thế chấp bao gồm :
- Đất đai, quyền sử dụng đất đai: Đó là quyền sử dụng đất ở, đất canh tác cho
nông nghiệp, lâm nghiệp đợc Nhà nớc giao cho các hộ gia định, các cá nhân
sử dụng vào mục đích đã đợc pháp luật quy định; quyền sử dụng đất của các
tổ chức trong nớc đợc Nhà nớc giao cho thuê đất; quyền sử dụng đất đợc hình
9
thành do thừa kế, chuyển nhợng, chuyển đổi sử dụng đúng mục đích theo quy
định của pháp luật; quyền sử dụng đất của các tổ chức cá nhân nớc ngoài, ng-
ời Việt nam định c ở nớc ngoài đợc phép đầu t vào Việt nam đợc Nhà nớc
cho thuê đất.
- Các tài sản gắn liền với đất đai nh: Nhà ở, Nhà máy, khách sạn, văn phòng,
vợn cây, ao cá...
- Các tài sản nh tàu thuỷ, máy bay và cả tài sản khác đợc thế chấp nếu nh

pháp luật có quy định
- Hoa lợi, lợi tức và các quyền lợi phát sinh từ tài sản thế chấp có thuộc tài
sản thế chấp hay không là do Ngân hàng và khách hàng thoả thuận.
3.1.2. Các tải sản không đ ợc dụng làm thế chấp :
- Các tài sản gắn liền với đất sử dụng vào mục đích vì lợi ích công cộng
không nhằm mục đích kinh doanh.
- Các kết cấu hạ tầng quan tâm xây dựng gắn liền với đất vì lợi ích quốc gia
nh: đờng dây tải điện, trạm phát điện, trạm biên thế điện, công trình thuỷ lợi,
đờng giao thông, cầu cống, hệ thống thông tin quốc gia, công trình nghiên
cứu khoa học và các công trình kết cấu hạ tầng công cộng khác.
- Các công sở nh: trụ sở các cơ quan Nhà nớc, các tổ chức chính trị, xã hội,
đoàn ngoại giao, văn phòng đại diện của nớc ngoài
- Tài sản sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh và những trờng hợp đặc
biệt khác theo quy định của Chính phủ.
- Tài sản không thuộc quyền quản lý, quyền sử dụng và quyền sở hữu hợp
pháp của bên vay.
- Tài sản đang bị cơ quan Nhà nớc có thẩm quyền tạm giữ, phong toả, tài sản
đang làm thủ tục giải thể hoặc phá sản doanh nghiệp.
- Tài sản gắn liền với đất đã đợc cơ quan có thẩm quyền phê quy hoạch sử
dụng vào mục đích khác.
- Tài sản Nhà nớc quy định cấm kinh doanh, mua bán, chuyển nhợng.
- Tài sản đợc hình thành bằng vốn vay đang làm đảm bảo cho khoản vay cha
trả hết nợ cho tổ chức tín dụng.
- Tài sản khác không đợc thế chấp nếu pháp luật có quy định.
10
3.2. Cầm cố tài sản
Cầm cố là hành vi giao nộp tài sản hoặc các chứng từ nhận quyền tài
sở hữu của con nợ (Ngời cầm cố) cho chủ nợ (ngời đợc cầm cố) để đảm bảo
thực hiện một nghĩa vụ. Nghĩa vụ cầm cố trong quan hệ tín dụng là ngời đi
vay thực hiện nghĩa vụ hoàn trả nợ đúng hạn theo hợp đồng.

Hành vi cầm cố tài sản hết hiệu lực khi ngời đi vay đã hoàn trả đẩy đủ
các khoản nợ đợc đảm bảo bằng cầm cố. Trong trờng hợp ngời đi vay không
thanh toán nợ đúng hạn theo hợp đồng thì Ngân hàng đợc quyền bán tài sản
cầm cố và đợc u tiên thu nợ trớc các chủ nợ khác.
3.2.1. Những tài sản đ ợc dùng để cầm cố :
- Nguyên nhiên vật liệu, thành phẩm của các đơn vị sản xuất, phơng tiện vận
tải nh: ô tô, xà lan, tàu biển, máy bay, xe máy...
- Công cụ lao đông máy móc thiết bị, phơng tiện sinh hoạt cho tập thể cá
nhân nh: ti vi, xe máy...
- Các giấy tờ trị giá bằng tiền đang còn thời hạn, bao gồm: số tiết kiệm, ký
phiếu, chứng chỉ gửi tiền, trái phiếu do các doanh nghiệp, các tổ chức tín
dụng phát hành, tín phiếu và trái phiếu kho bạc Nhà nớc.
- Các vật quý bằng vàng bạc đá quý.
3.2.2. Những tài sản không đ ợc dùng để cầm cố :
-Những tài sản không thuộc quyền sở hữu hợp pháp của bên vay vốn.
-Những tài sản mà Nhà nớc cấm kinh doanh, mua bán, chuyển nhợng.
-Cổ phiếu của các tỏ chức tín dụng phát hành cho cổ đông không đợc cầm cố
cho chính tổ chức tín dụng đó.
- Tài sản đang có sự tranh chấp.
-Tài sản bị cơ quan có thẩm quyền tạm giữ, niêm phong, phong toả tài sản
đang làm thủ tục giải thể.
-Tài sản đang cầm cố hoặc thực hiện nghĩa vụ khác.
-Tài sản khó kiểm định, khó đánh giá, khó mua bán.
-Tài sản hình thành bằng vốn vay mà cha trả hết nợ cho Ngân hàng.
3.2.3. Kỹ thuật nghiệp vụ cầm cố :
* Cho vay có cầm cố bằng chứng khoán:
11
Đây là nghiệp vụ cho vay đơn giản, khách hàng có thể dùng một hay
nhiều chứng khoán cầm cố cho Ngân hàng để đảm bảo cho một khoản vay.
Khi đến hạn khách hàng trả nợ cho Ngân hàng và nhận lại các chứng khoán

đã cầm cố.
Về phía Ngân hàng, khi nhận hồ sơ xin vay cầm cố bằng chứng khoán
Ngân hàng phải nghiên cứu mức độ rủi ro của từng loại chứng khoán công ty.
Giá trị của các chứng khoán phần lớn đợc xác định theo giá thị trờng, chứ
không phải theo mệnh giá của chúng và đây là một vấn đề hết sức phức tạp,
đòi hỏi phải có các chuyên viên chứng khoán mới có khả năng định giá đợc.
Khi xem xét tính hợp pháp, hợp lệ của các chứng khoán, thời hạn của
chứng khoán, khả năng phát mại của các chứng khoán, nếu đồng ý nhận các
chứng khoán đó thì giữa Ngân hàng và khách hàng phải ký kết với nhau một
hợp đồng về cầm cố chứng khoán, Ngân hàng viết biên lại giao khách hàng
rồi sau đó Ngân hàng tổ chức lu giữ chứng khoán đó.
4.ý nghĩa của bảo đảm tín dụng trong hoạt động của Ngân hàng
Đảm bảo tín dụng đợc coi là tiêu chuẩn khi xét duyệt cho vay những
cũng phải thấy rằng đây không phải là tiêu chuẩn quan trọng nhất hay nói
cách khác không phải là tiêu chuẩn mang tính nguyên tắc. Tuy vậy, trên thực
tế các Ngân hàng xếp đảm bảo tín dụng vào vị trí số một vào thậm chí có
nhiều trờng hợp coi nó nh là tiêu chuẩn duy nhất. Chính t duy này đã dẫn đến
xuất hiện hàng luật các rủi ro trong cho vay của Ngân hàng.
Đảm bảo tín dụng tuỳ không phải là tiêu chuẩn mang tính nguyên tắc
những nó cũng có vị trí hết sức quan trọng. Trong nền kinh tế thị trờng các
hoạt động kinh tế diễn ra hết sức đa dạng và phức tạp, vì thế mọi dự đoán rủi
ro của Ngân hàng đều mang tính chất tơng đối. Trong môi trờng kinh doanh
nh vậy, đảm bảo là tiêu chuẩn bổ sung những mặt hạn chế của nhà quản trị
tín dụng, cũng nh phòng ngừa những diễn biến không thuận lợi của môi trờng
kinh doanh. Trên thực tế, Ngân hàng cấp tín dụng không đảm bảo cho những
khách hàng tốt mà đã đợc thực tế kiểm chứng trong một thời gian tơng đối
dài, các khách hàng còn lại cần phải đợc đảm bảo khi quyết định cấp tín
dụng.
12
4.1. Đối với Ngân hàng

Đối với Ngân hàng thì việc đảm bảo tín dụng sẽ giúp cho Ngân hàng
có khả năng thu hội nợ một cách nhanh chóng và chắc chắn hơn. Mặt khác,
việc đảm bảo đó sẽ tạo điều kiện cho Ngân hàng có khả năng mở rộng và
tăng doanh số doanh thu trong hoạt động tín dụng của mình.
4.2. Đối với khách hàng
Đảm bảo tín dụng sẽ giúp cho khách hàng có thể vay vốn dễ dạng hơn
nhất là trong trờng hợp cấp bách về vốn để thực hiện quá trình sản xuất kinh
doanh. Hơn nữa việc thực hiện đảm bảo tín dụng làm cho ngời vay có trách
nhiệm hơn với khoản vay và do đó là tiền đề trong việc sử dụng vốn có hiệu
quả hơn nhất là trong điều kiện kinh tế có sự gay gắt.
Nh vậy, trong khi xem xét cho vay, Ngân hàng phải đánh giá tính khả
thi của kế hoạch, tình hình tài chính, kết quả kinh doanh, khả năng hoàn trả...
Còn vấn đề đảm bảo tín dụng chỉ là biện pháp hỗ trợ, không phải là yêu tố
quyết định trong việc ra quyết định cho vay. Nhng không phải vì thể mà hạ
thấp vị trí của bảo đảm tín dụng vì nó là biện pháp dự phòng cho rủi ro.
II. Nhu cầu vay vốn và các điều kiện vay vốn của
Ngân hàng
1. Nhu cầu về vốn và vay vốn
1.1. Tầm quan trọng về vốn đối với doanh nghiệp
Vốn có vai trò cực kỳ quan trọng trong việc tạo ra các cải vật chất và
đạt đợc sự tiến bộ của xã hội, vì nó là nhân tố không thể thiếu để ứng dụng
tiến bộ khoa học công nghệ, phát triển công nghệ và đẩy nhanh tốc độ tăng
trờng kinh tế. Đối với doanh nghiệp, để có thể tồn tại và phát triển trong nền
kinh tế thị trờng cạnh tranh gay gắt thì nhu cầu về vốn ngày càng lớn.
Trong điều kiện nớc Việt nam hiện nay, nhu cầu về vốn đối với các
doanh nghiệp rất lớn nhng khả năng đáp ứng còn bị hạn chế. Các doanh
nghiệp thờng cần vốn cho các nhu cầu chủ yếu nh
-Hình thành và mở rộng doanh nghiệp;
-Đổi mới công nghệ, nhất là thiết bị, đổi mới sản phẩm, đa dạng hoá và nâng
cao chất lợng sản phẩm;

13
-Đào tạo lao động, bao gồm cả cán bộ quản lý có trình độ và công nhân, cán
bộ kỹ thuật;
-Đáp ứng nhu cầu về vốn lu động, nhất là nhằm bảo đảm nguyên vật liệu và
các nhu cầu thanh toán thờng xuyên khác.
Tiềm năng về vốn còn có ý nghĩa rất quan trọng đối với các doanh
nghiệp trong việc tạo lợi thế cạnh tranh, tăng cờng uy tín trên thị trờng. Vì
vậy thu hút các nguồn vốn khác nhau nhằm tăng sức mạnh về vốn và đáp ứng
các yêu cầu của sản xuất kinh doanh trở thành đòi hỏi bức thiết đối với các
doanh nghiệp.
1.2. Nhu cầu vay vốn của Ngân hàng và vai trò tín dụng Ngân hàng đối
với doanh nghiệp
Các doanh nghiệp có thể huy động vốn từ các nguồn khác nhau, bao
gồm cả các nguồn vốn trong nớc và các nguồn vốn từ nớc ngoài. Hiện nay ở
Việt nam có những nguồn vốn sau đây khá phổ biến cho các nhu cầu vốn
ngắn, trung và dài hạn của các doanh nghiệp:
-Vốn ngân sách
-Vốn từ lợi nhuận để lại
-Vốn vay Ngân hàng thơng mại
-Vốn liên doanh
-Vốn phát hành trái phiếu, cổ phiếu
Để có thể thấy đợc tậm quan trọng của nguồn vốn tín dụng Ngân hàng
đối với việc đáp ứng nhu cầu về vốn của doanh nghiệp
Nếu nh trớc đây cần nh toàn bộ vốn sản xuất kinh doanh của các
doanh nghiệp Nhà nớc đợc ngân sách cấp (vốn cố định, vốn lu động), thì hiện
nay vốn cấp từ ngân sách nhà nớc đã giảm đi rất nhiều. Đối với các doanh
nghiệp khu vực ngoài quốc doanh thì ngân sách chỉ có thể tiếp cận thông qua
các dự án đầu t phát triển với phạm vi hạn chế, do đó nguồn vốn này không
phải là phổ biến đối với tất cả các doanh nghiệp.
Vốn tích luỹ từ lơị nhuận để lại chiếm một phần nhỏ, vì quy mô của

các doanh nghiệp không lớn lắm, lợng tích luỹ không nhiều, hơn nữa, hiệu
qủa kinh doanh lại không ổn định. Thực tế hoạt động của các doanh nghiệp
14
nớc Việt nam cho thấy: Hầu hết các doanh nghiệp có nguồn vốn tự có rất nhỏ
bé, không đủ sức tài trợ cho các hoạt động sản xuất kinh doanh, đặc biệt là
đối với các doanh nghiệp để mở rộng quy mô, đổi mới thiết bị, công nghệ,
sản phẩm. Vì vậy nhiều doanh nghiệp phải da chủ yếu vào nguồn tài trợ từ
bên ngoài.
Hiện nay nguồn vốn ODA là nguồn rất cần thiết cho các doanh nghiệp.
Tuy nhiên, vốn này chỉ thích hợp với các dự án đầu t lớn, thời hạn rất dài, hơn
nữa điều kiện giải ngân rất khó khăn. Nguồn vốn liên doanh sẽ đòi hỏi sự
phối hợp, chia xẻ quyền kiểm soát, quản lý doanh nghiệp và cũng cần có thời
gian dài để thực hiện các công việc chuẩn bị cần thiết.
Về nguồn vốn phát hành trái phiếu, cổ phiếu, thị trờng chứng khoán
thứ cấp ở nớc Việt Nam mới có số lợng các doanh nghiệp đăng ký trên thị tr-
ờng còn quá ít ỏi, lợng giao dịch nhỏ bé và không ổn định. Vì vậy, nguồn vốn
này cha có tác dụng nhiều cho các doanh nghiệp. Tơng tự nh vậy, vốn thu hút
bằng con đờng liên doanh bị hạn chế do tính phức tạp trong việc tìm đối tác
và những thủ tục có liên quan, ngoài ra, quyền kiểm soát và lợi ích bị chia xẻ.
Qua đó có thể thấy, thu hút vốn dới hình thức tín dụng là thuận lợi và
nhanh chóng hơn cả. Trong đó có thể kể đến hai hình thức tín dụng chính có
thể sử dụng hiện nay là Tín dụng Nhà nớc và tín dụng của Ngân hàng thơng
mại.
Nh trên đã nói tín dụng của Nhà nớc có thể coi là một nguồn lớn, nhng
chủ yếu đợc dành cho những dự án đầu t ở những khu vực và lĩnh vực trọng
điểm, khó khăn. Vì vậy doanh nghiệp muốn huy động nguồn vốn này chịu
nhiều ràng buộc và bị hạn chế.
Vì những yêu tổ các doanh nghiệp dựa vào vốn vay của Ngân hàng (tín
dụng của Ngân hàng) là chủ yếu nhất là cho các nhu cầu vốn ngắn hạn, trung
hạn.

Ta có thể hiểu tín dụng, cụ thể tín dụng tiền tệ, là quan hệ vay mợn có
thời hạn một số vốn tiền tệ nhằm phục vụ những mục tiêu nhất định. đối với
tổ chức tín dụng, khoản tín dụng đó chính là hàng hoá đem bán ( bán quyền
sử dụng tiền có thời hạn), mà giá của nó là lãi suất ngời vay phải trả để đợc
15
sử dụng tiền. Đối với ngời nhận tín dụng (ngời vay), mục tiêu là đạt đợc một
lợi ích nhất định từ lợng tín dụng ban đầu. Tín dụng không chỉ là một hình
thức vận động của vốn tiền tệ mà còn là một loại quan hệ xã hội dựa vào lòng
tin. Khi một ngân hàng phát ra một khoản tìn dụng cho khách hàng, trớc hết
do họ tin tởng khách hàng có khả năng trả đợc khoản nợ đó. Tín dụng từ xa
xa dựa trên lòng tin là chủ yếu, ngày nay nó đợc pháp luật bảo trợ và để đợc
vay vốn của Ngân hàng thì doanh nghiệp phải đủ một số điều kiện nhất định.
Thời hạn tín dụng có thể là ngắn hạn, trung hạn và dài hạn:
-Tín dụng ngắn hạn thờng nhằm bổ sung phần vốn lu động còn thiếu phục vụ
quá trình sản xuất kinh doanh của doanh nghiệp.
-Tín dụng trung và dài hạn thờng phục vụ tăng cờng cơ sở vật chất kỹ thuật
của doanh nghiệp, nâng cao năng lực sản xuất hiện có.
Tín dụng không trực tiếp làm tăng khối lợng các công cụ lao động và
đối tợng lao động, song nó có tác dụng tích cực đến việc tăng khối lợng sản
phẩm và tăng tốc độ phát triển sản xuất. Tín dụng có thể là một nguồn vốn để
đầu t hình thành doanh nghiệp và góp phần thoả mãn các nhu cầu vốn tiền tệ
tạm thời để thanh toán khi có sự chênh lệch về khả năng tiền tệ hiện có so với
nhu cầu chi trả. Khi khối lợng sản xuất tăng lên, nhu cầu tăng vốn đợc bổ
sung một phần thông qua hệ thống tín dụng. Tín dụng góp phần tăng sức
mạnh cạnh tranh của các doanh nghiệp.
Tín dụng Ngân hàng góp phần phá vỡ vòng luẩn quẩn của những nớc
nghèo kém phát triển khi tiến hành công nghiệp hoá, hiện đại hoá. Với t cách
là cầu nối giữa tiết kiệm và đầu t, tín dụng Ngân hàng trở thành động lực kích
thích các tổ chức kinh tế và dân c trong nớc, các thành phần kinh tế, các
ngành thực hiện tiết kiệm, thúc đẩy quá trình tích tụ và tập trung vốn tiền tệ

tạm thời nhàn rỗi hiện đang nằm phân tán ở mọi nơi và là kênh dẫn vốn đầu
t cho các doanh nghiệp.
2. Điều kiện vay vốn của Ngân hàng
*Điều kiện về năng lực pháp lý
16
Để có thể đợc vay vốn của Ngân hàng khách hàng phải có năng lực
pháp luật dân sự, năng lực hành vi dân sự và chịu trách nhiệm dân sự theo
quy định của pháp luật nh là:
-Pháp nhân phải có năng lực pháp luật dân sự
-Cá nhân và chủ doanh nghiệp t nhân phải có năng lực pháp luật và
năng lực hành vi dân sự
-Đại diện của hộ gia đình phải có năng lực pháp luật và năng lực hành
vi dân sự.
*Điều kiện về khả năng tài chính
Để có thể vay vốn, khách hàng phải có tình hình tài chính lành mạnh,
kinh doanh có hiệu quả, chấp hành chế độ báo cáo thống kê và gửi trong
Ngân hàng các báo cáo tài chính, báo cáo kết quả kinh doanh theo định kỳ
phù hợp với quy định của pháp luật.
-Đối với pháp nhân kinh tế phải có đủ vốn pháp định hoặc vốn điều lệ
theo quy định trong giấy phép kinh doanh.
-Pháp nhân khác theo quy định của pháp luật không có vốn pháp định
thì phải đợc cơ quan có đủ thẩm quyền cho phép thực hiện dự án, phơng án
vay vốn, và cho phép thu tiền từ dự án, phơng án hoặc nguồn thu khác đủ để
trả nợ Ngân hàng trong thời gian vay vốn.
-Đối với cá nhân, hộ gia định, tổ hợp tác, doanh nghiệp t nhân phải có
vốn tự có tham gia dự án hoặc phơng án (trừ trờng hợp các đối tợng này cầm
cố bằng tín phiếu kho bạc, số d tiền gửi, sổ tiết kiệm...).
-Về nguyên tắc, Ngân hàng chỉ cho vay các đơn vị sản xuất kinh
doanh có lãi, các trờng hợp đặc biệt đối với đơn vị sản xuất kinh doanh đợc lỗ
trong kế hoạch, doanh nghiệp Nhà nớc kinh doanh bị thua lỗ theo chính sách

của Nhà nớc có xác nhận của cơ quan tài chính cấp bù lỗ
-Khách hàng không có nợ tín dụng quá hạn hoặc quá hạn bảo lãnh trên
6 tháng, hoặc các trờng hợp đợc phép khoanh nợ, giãn nợ, xoá nợ, đảo nợ
theo quyết định của Chính phủ.
Để xem xét tình hình tài chính của khách hàng có lành mạnh, kinh
doanh có hiệu quả nhằm đảm bảo trả nợ trong thời hạn đã cam kết hay không
17
Ngân hàng phải tiến hành phân tích hoạt động sản xuất kinh doanh, tình hình
tài chính của khách hàng một cách cụ thể nh sau:
-Phân tích tình hình sản xuất kinh doanh của doanh nghiệp
Ngân hàng thực hiện phân tích tình hình sản xuất kinh doanh của doanh
nghiệp thông qua hai chỉ tiêu: doanh thu và lợi nhuận
Doanh thu chỉ tiêu kinh tế cơ bản phản ánh kết quả của quá trình tiêu
thụ hàng hoá. Doanh thu của doanh nghiệp càng lớn, doanh nghiệp càng có
điều kiện tăng thu nhập, mở rộng sản xuất, có điều kiện thuận lợi để trả nợ
Ngân hàng.
Lợi nhuận là chỉ tiêu chất lợng tổng hợp đánh giá toàn bộ hoạt động
sản xuất kinh doanh của doanh nghiệp đợc tính bằng chênh lệch giữa giá
thành và giá bán sản phẩm. Lợi nhuận càng cao có thể hiện quá trình hoạt
động của doanh nghiệp càng có hiệu quả, khả năng sử dụng vốn đạt mục tiêu
kinh tế đặt ra càng vững vàng, khoản tín dụng của Ngân hàng càng có điều
kiện hoàn trả đúng hạn.
*Điều kiện về mục đích sử dụng vốn
Khách hàng muốn đợc vay vốn của Ngan hàng có mục đích sử dụng
vốn vay hợp pháp. Đối với pháp nhân mục đích sử dụng vốn vay phải phù
hợp với mặt hàng, ngành nghề đã đăng ký trong giấy phép kinh doanh. Đối
với các đối tợng khác, mục đích vay vốn phù hợp với khả năng sản xuất kinh
doanh của khách hàng và không trái quy định của pháp luật.
*Điều kiện về phơng án, dự án kinh doanh
Khách hàng phải có dự án đầu t hoặc phơng án sản xuất kinh doanh

khả thi, có hiệu quả. Đó là các dự án hoặc phơng án sản xuất kinh doanh, đầu
t phát triển hoặc dịch vụ, đời sống có thể chuyển khai thực hiện và theo tính
toán khi cho vay nếu dự án hoàn thành đa vào sản xuất, kinh doanh, dịch vụ
sẽ có lợi cho kinh tế, xã hội, đời sống, có hiệu quả, có đủ nguồn trả nợ và thời
gian trả nợ phù hợp với thời gian cho vay hoặc khách hàng có các nguồn vốn
khác có khả năng hoàn trả nợ Ngân hàng trong thời hạn cho vay. Doanh
nghiệp cần đa ra ba phơng án kinh doanh tơng ứng với các điều kiện trung
18
bình, tốt, xấu phù hợp với sự biến động của thị trờng nhằm hạn chế các rủi ro
có thể gặp phải trong đầu t, sản xuất kinh doanh.
3. Quy định chung về cho vay tài sản thế chấp
Thủ tục thực hiện bằng tài sản tiền vay bằng thế chấp tài sản nh sau:
*Bên có nhu cầu vay vốn đến Ngân hàng đặt quan hệ tín dụng với điều
kiện có bảo đảm bằng tài sản thế chấp. Ngân hàng xem xét nếu thoả mãn nhu
các điều kiện của Ngân hàng (về thời hạn, về lãi suất, về tài sản thế chấp, ph-
ơng thức trả nợ...) sẽ chấp nhận cho khách hàng vay.
* Ngân hàng cùng tham gia định giá tài sản thế chấp (kết quả kiểm
định và đánh giá tài sản thế chấp lập thành biên bản), quyết định mức cho
vay (theo giá trị tài sản hai bên cùng thoả thuận) và các điều khoản khác sẽ
ghi trong hợp đồng.
Hai bên thế chấp và nhận thế chấp phải ký kết hợp đồng thế chấp, Hợp
đồng phải có đủ các nội dụng sau:
Tên, địa chỉ của các bên.
Họ tên và địa chỉ của ngời đại diện có thẩm quyền của các bên.
Số, ngày, tháng, năm của hợp đồng vay vốn.
Loại tài sản thế chấp (về số lợng và giá trị).
Giấy tờ về quyền sử dụng tài sản.
Số tiền đợc vay.
Thời hạn thế chấp.
Phơng thức xử lý tài sản thế chấp (ghi rõ gán nợ, đấu giá...)

Quyền và nghĩa vụ của các bên trong việc thực hiện hợp đồng.
Cam kết hai bên thực hiện nghĩa vụ của mình.
Hợp đồng thế chấp phải lập thành 4 bản có giá trị ngang nhau: 1 bản bên
nhận thế chấp giữ, 1 bản cơ quan đăng ký thế chấp (nếu có) giữ, 1 bản bên
thế chấp giữ và một cơ quan công chứng hoặc uy bản nhân dân cấp huyện
chứng thực hợp đồng giữ.
Nếu tài sản đợc thế chấp cho nhiều bên thì hợp đồng phải định tờ một
trong các bên cho vay giữ giấy tờ gốc, các bên còn lại giữ bản giao và ghi
19
trong hợp đồng nguyên tắc xử lý tài sản thế chấp giữa các bên để tránh tranh
chấp khi bên thế chấp không trả đợc nợ.
* Khi đến hạn thanh toán, bên thế chấp trả nợ theo đúng hợp đồng thì
tài sản thế chấp đợc trả lại cho bên thế chấp. Nếu bên thế chấp không đủ khả
năng trả nợ, việc xử lý tài sản thế chấp tuân theo hợp đồng thế chấp.
4. Định giá và mức cho vay theo tài sản thế chấp
4.1. Yêu cầu thế chấp
Trong cho vay có đảm bảo hoặc không có đảm bảo đều có những điểm
giống nhau trong quy trình tài chính tín dụng nh: đặt yêu cầu vay vốn của
khách hàng, nghiên cứu và đánh giá hoạt động của doanh nghiệp, đàm phán
về tiền vay, kỳ hạn nợ và lãi suất ký kết hợp đồng tín dụng và cuối cùng là
khách hàng hoàn trả nợ vay và thanh lý hợp đồng. Vậy khi khách hàng có
nhu cầu vay vốn, sau khi phân tích đánh giá về khách hàng và dự án vay, nếu
thấy tất cả đều phù hợp với chính sách kinh doanh của Ngân hàng nhng
khách hàng đó cha đủ độ tín nhiệm để cho vay thì yêu cầu khách hàng phải
có thế chấp để đảm bảo cho khoản vay.
4.2. Định giá tài sản thế chấp
Trớc hết, Ngân hàng phải đánh giá tái sản thế chấp. Trong quá trình đánh
giá, nhân viên tín dụng khi đã phân tích hồ sơ vay vốn của khách hàng về
năng lực vay nợ, mục đích vay vốn, khả năng tài chính, uy tín... tất cả đều
phù hợp với chiến lợc kinh doanh của Ngân hàng và mức độ rủi ro có thế

chấp nhận đợc thì tiến hành giám định về hồ sơ tài sản và định giá tài sản thế
chấp.
Giám định tính pháp lý về tài sản: Ngân hàng cần phải xem xét thông
qua các hồ sơ hành chính để xác định tài sản có thuộc quyền sở hữu của
khách hàng vay vốn không? Và tài sản đó đợc phép thế chấp theo luật pháp
hiện hành không? Ngoài ra, Ngân hàng cũng cần phải xem xét bất động sản
nằm ở vị trí có thể bán đợc hay không? Nếu nh bất động sản nằm trong khu
quý hoạch thì đây là một vấn đề hết sức phức tạp trong việc phát mại khi
khách hàng không trả đợc nợ.
20
Về định giá tài sản thể chấp: Định giá tài sản thể chấp trên nguyên tắc
phải sát với giá thị trờng. Nếu định giá cao hơn gía thị trờng sẽ có nguy cơ
dẫn đến bán tài sản không thu hồi đủ nợ gốc, lãi và các chi phí khác trong tr-
ờng hợp khách hàng không thanh toán đợc nợ khi đến hạn. nếu định giá thấp
hơn giá thị trờng sẽ ảnh hởng đến việc đáp ứng nhu cầu vốn cho khách hàng
nh vậy định giá tài sản là một vấn đề hết sức phức tạp, vì thể cần phải chuyên
môn hoá, Ngân hàng phân công cho một số cá nhân chuyên gia làm công tác
định giá tài sản. hoặc để đảm bảo cho việc định giá tài sản đúng các Ngân
hàng cũng nên thành lập tổ thẩm định giá tài sản, có nh vậy việc định giá mới
chính xác. Đối với những tài sản lớn, phức tạp cần thiết phải thuê các chuyên
gia, các công ty chuyên về định giá tài sản để làm công việc này.
4.3. Xác định mức cho vay
Theo văn bản pháp luật quy định, số tiền cho vay tối đa bằng 70% trị
giá của tài sản thế chấp đã đợc xác định và ghi trên hợp đồng. Sở dĩ Ngân
hàng không thể cho vay đúng bằng giá trị tài sản thế chấp vì ngoài tiền gốc,
khách hàng còn phải trả Ngân hàng lãi vay và các khoản chi phí khác. Đồng
thời Ngân hàng còn tính đến sự biến động giá cả của tài sản thế chấp trên thị
trờng.
Tuỳ thuộc vào tài sản thế chấp Ngân hàng chỉ có thể cho vay với một
tỷ lệ nhất định (ký hiệu là x). chẳng hạn với vàng bạc đá quý Ngân hàng cho

vay với tỷ lệ 80% giá trị tài sản nhng với dây chuyền máy móc thiết bị lại
nhỏ hơn 70% thờng là 50-60%. Giá sử theo đánh giá chủ quan của Ngân
hàng giá trị tài sản thế chấp tại thời điểm thế chấp và thời điểm đáo hạn hợp
đồng là P1 và P2 thì số tiền Ngân hàng sẽ cho vay là: M=P1*x
Với lãi suất cho vay là i. Số tiền tại thời điểm đáo hạn Ngân hàng nhận
đợc là: M* (1+i) + một số chi phí khác.
Nh vậy để đảm bảo an toàn thì gía trị Ngân hàng đã thu đợc này nhỏ
hơn giá trị P2
Vấn đề đặt ra đối với Ngân hàng là xác định P1, dự đoán P2 và quyết
định tỷ lệ cho vay.
4.4. Ký kết hợp đồng và quản lý tài sản thể chấp
21
Ngân hàng và khách hàng ký kết với nhau một hợp đồng về thế chấp
tài sản và lu giữ giấy chứng nhận quyền sở hữu tài sản. sau khi đã thoả thuận
mức cho vay và các điều kiện về tín dụng, khách hàng vay vốn phải lập giấy
thế chấp đồng thời chuyển giao giấy chứng nhận quyền sở hữu tài sản cho
Ngân hàng. Tuy nhiên tuỳ theo loại thế chấp và quy định của pháp luật mà
thực hiện các thủ tục về hành chính thích hợp nh xác nhận của cơ quan công
chức và đăng ký với cơ quan quản lý tài sản thích hợp. Theo quy định pháp
luật hiện hành (pháp lệnh về hợp đồng dân sự và các quy định khác) giấy tờ
thế chấp tài sản phải có xác nhận của cơ quan công chứng.
Ngoài ra, Ngân hàng phải quản lý tài sản thế chấp. Trong quá trình cho
vay Ngân hàng cần thờng xuyên giám sát việc xử lý và sử dụng tài sản thế
chấp để khi có dấu hiệu rủi ro thì Ngân hàng có biện pháp xử lý kịp thời. Khi
đến hạn thanh toán nếu khách hàng trả đợc nợ cho Ngân hàng cả vốn gốc và
lãi thì Ngân hàng lập hồ sơ để giải toả tài sản thế chấp. Giấy đề nghị giải
chấp tài sản phải chuyển đến các cơ quan thích hợp (cơ quan công chứng, cơ
quan quản lý tài sản). Đồng thời Ngân hàng trả lại giấy chứng nhận về quyền
sở hữu tài sản cho khách hàng.
CHƯƠNG ii

THựC TRạNG VAY VốN Và ĐảM BảO Điều kiện vay vốn
doanh nghiệp tại ngân hàng liên doanh lào-việt
( Chi nhánh hà nội )
22
I.> Khái quát quá trình hình thành và phát triển về Ngân hàng liên doanh
Lào-việt
1. Hoàn cảnh ra đời và những thuận lợi khó khăn đòi hỏi tập thể ban
lãnh đạo NHLD Lào-Việt phải nổ lực vợt qua
Do sự phát triển của nền kinh tế hai nớc Lào và Việt nam, Chính phủ
Việt nam và Chính phủ Lào trong quan hệ hợp tác kinh tế-văn hoá-xã hội đến
khoa học kỹ thuật của hai nớc. Nh vậy Ngân hàng liên doanh Lào-Việt đã đ-
ợc ra đời từ Ngân hàng Ngoại Thơng Lào và Ngân hàng Đầu t và phát triển
Việt nam đợc thanh lập tháng 6 năm 2000 theo quyết định của Chính phủ hai
nớc CHXHCN ViệT NAM và CHDCND Lào
Ngân hàng liên doanh Lào-Việt thực hiện chức năng kinh doanh của
một Ngân hàng Thơng mại tiên tiến với công nghệ hiện đại, phơng thức giao
dịch một cửa, với phơng châm phục vụ là: "Thuận tiện, nhanh chóng, chính
xác và an toàn"
Sự ra đời của Ngân hàng liên doanh Lào-Việt chi nhánh Hà Nội đợc
thành lập ngày 27 tháng 3 năm 2001, Ngân hàng này đã thêm một bớc thuận
lợi là cầu nối giúp các doanh nghiệp có nhu cầu xuất nhập khẩu thanh toán
giữa hai nớc đợc nhanh chóng, an toàn và chính xác, tạo lập uy tín với khách
hàng đặc biệt đổi với khách hàng có quan hệ kinh tế với nớc Lào và Việt
Nam đợc thực hiện tất cả các nhiệm vụ của một Ngân hàng thơng mại theo
luật của các tổ chức tín dụng của Việt Nam.
Với phơng châm hiệu quả kinh doanh của khách hàng là mục tiêu hoạt
động của Ngân hàng, Ngân hàng liên doanh Lào-Việt ở Hội sơ chính cũng
nh tại Chi nhánh Hà nội, sẽ cung cấp cho khách hàng những sản phẩm dịch
vụ Ngân hàng tốt nhất. Vì vây cùng với sự tăng trởng của nền kinh tế hai nớc,
ban đầu hoạt động cơ bản của Ngân hàng là huy động vốn và cho vay, việc

huy động vốn chủ yếu: Nhận tiền gửi thanh toán, nhận tiền gửi tiết kiệm có
kỳ hạn, không kỳ hạn, vay vốn của các tổ chức tín dụng, tổ chức tài chính
trong và ngoài nớc bằng các loại tiền: KIP, VND, USD...và ngoại tệ khác với
nhiều hình thức và lãi suất thích hợp, nhng nhờ có sự tâm huyết nhiệt tình,
năng động và sáng tạo của Ban lãnh đạo các phòng ban trên dới một lòng nên
23
hiệu qủa hoạt động của Ngân hàng không chỉ dần vào thế ổn định mà ngày
càng không ngừng đợc mở rộng các mặt hoạt động cơ bản của Ngân hàng nh:
hoạt động huy động vốn, hoạt động tín dụng, động tài trợ, dịch vụ thanh toán,
dịch vụ bảo lãnh Ngân hàng và dich vụ khác.
Cùng với sự phát triển kinh tế, môi trờng chính trị và pháp luật của hai n-
ớc càng ngày càng ổn định, đăc biệt là hệ thống pháp luật hai nớc đã tạo đợc
điều kiện thuận lợi, bình đẳng cho hoạt động kinh doanh các doanh nghiệp.
Các tổ chức kinh tế họat động có lãi, tăng về số lợng doanh nghiệp và qui mô
doanh nghiệp.
Từ ngày thành lập Ngân hàng liện doanh Lào-Việt với những biến đổi bất
thờng về kinh tế hai nớc ra đời với những thuận lợi khó khăn sau:
Thuận lợi:
*Sau khi thực hiện chấn chỉnh hoạt động tín dụng Ngân hàng sau thanh
tra nhằm nâng cao chất lợng hiệu quả kinh doanh của các Ngân hàng thơng
mại ngành Ngân hàng nói chung cũng nh Ngân hàng Ngoại Thơng Lào và
Ngân hàng Đầu t và Phát triển Việt nam có những thay đổi tích cực. Uy tín
của Ngân hàng Ngoại Thơng Lào và Ngân hàng Đầu t và Phát triển Việt nam
vừa có tác dụng lôi kéo khách hàng từ các Ngân hàng thơng mại quốc doanh
khác.
*Sự ra đời sau nên Ngân hàng liên doanh Lào-Việt có Những u thế của
ngời đi sau là chắt lọc đợc kinh nghiệm quí báu của ngời đi trớc. Các phơng
tiện làm việc hiện đại đợc trang bị đồng bộ ngay từ đầu cùng với đội ngũ cán
bộ trẻ, nhiệt tình tạo cho chi nhánh sức mạnh lớn, và trung tâm điều hành
luôn có sự chỉ đạo sát sao, quan tâm đúng mức, tạo điều kiện thuận lợi cho

hoạt động của chi nhánh.
* Thủ đô Viêng Chăn là địa bàn đã đợc mở rộng, nơi tập trung nhiều đơn
vị kinh tế mới, nhiều thành phần kinh tế, nơi có độ tăng trờng cao cũng nh
Thủ đô Hà nội đó là môi trờng tốt cho kinh doanh có hiệu quả.
Khó khăn:
*Những qui chế mới về kinh doanh tín dụng, các hình thức bảo đảm tiền
vay ra đời khiến hoạt động kinh doanh khó khăn do việc áp dụng qui chế mới
24
tơng đối phức tạp và có nhiều bỡ ngỡ. Thêm vào đó lại có nhiều vớng mắc
chung trong hoạt động Ngân hàng mà cha đợc tháo gỡ.
*Các khủng hoáng kinh tế ít nhiều ảnh hởng tới các doanh nghiệp khách
hàng của chi nhánh. Các doanh nghiệp Nhà nớc có mức vốn tự có thấp, nhiều
phơng án kinh tế khả thi. Sản phẩm đặc biệt là hàng hoá tiêu dùng trong nớc
không cạnh tranh nổi với hàng nhập lậu. Các ngành công nghiệp lớn nh sắt,
mía đờng bị đình trệ. Tỷ giá cao và không ổn định ảnh hớng tới hoạt động
nhập khẩu nguyên vật liệu và xuất khẩu hàng hoá. Chính vì thể các doanh
nghiệp khó mà kinh doanh với tỷ suất sinh lời cao hơn lãi suất cho vay của
Ngân hàng. Vốn đầu t u đãi cho công nghiệp của thành phố do nhiều phơng
án nên mức giải ngân chậm.
*Ngân hàng liên doanh Lào-Việt chi nhánh Hà Nội ra đời sau chắc chắn
phải có một điểm gì mới để có thể thu hút khách hàng vốn đã quen với Ngân
hàng mình giao dịch bởi mỗi Ngân hàng có mặt trên thị trờng đều có một thị
phần nhất định. Trong điều kiện Việt nam (cũng nh Lào) lại càng khó vì nói
chung khó mà đa ra một sản phẩm Ngân hàng mới hay một bớc đột phá về
cung cách phục vụ, chiến lợc khách hàng trang thiết bị...
*Rủi ro của hệ thống Ngân hàng Việt nam (cũng nh Lào) là rất lớn. Các
vụ đổ bể Ngân hàng cùng với những vụ án gây tâm lý e ngại cho Ngân hàng
trong hoạt đông cho vay. Đội ngũ cán bộ không đồng đều và thiếu kinh
nghiệm lại càng làm Chi nhánh khó kinh doanh.
Tuy còn nhiều khó khăn nh vậy nhng với chính sách khách hàng đúng

đắn. Ngân hàng liên doanh Lào-Việt mới thành lập nhng có những kết quả
đạt đợc trong những thời gian qua:
2.Tình hình kinh doanh trong những thời gian qua:
Ngân hàng liên doanh Lào-Việt tham gia hầu hết các nghiệp vụ Ngân
hàng cũng nh là quan hệ hợp tác kinh tế-văn hoá-xã hội đến khoa học kỹ
thuật của hai nớc để hoàn thành các mục tiêu đề ra thầm chí còn vợt kế
hoạch. Cụ thể là:
2.1. Nguồn vốn huy động
25