Đánh giá công tác giải phóng mặt bằng dự án khu công nghiệp Bá Thiên, huyện Bình Xuyên, tỉnh Vĩnh Phúc

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM
VŨ NGỌC DŨNG
ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG
DỰ ÁN KHU CÔNG NGHIỆP BÁ THIỆN,
HUYỆN BÌNH XUYÊN, TỈNH VĨNH PHÚC
Chuyên ngành: Quản lý đất đai
Mã số: 60.85.01.03
LUẬN VĂN THẠC SĨ KHOA HỌC NÔNG NGHIỆP
Người hướng dẫn khoa học: TS. BÙI ĐÌNH HÒA
Thái Nguyên - 2013
i
LỜI CAM DOAN
Tôi xin cam đoan rằng, số liệu và kết quả nghiên cứu trong Luận văn này là
trung thực và chưa hề được sử dụng để bảo vệ một học vị nào.
Tôi xin cam đoan rằng, mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện Luận văn này
đã được cám ơn và các thông tin trích dẫn trong Luận văn đều đã được chỉ rõ
nguồn gốc./.
Tác giả luận văn
Vũ Ngọc Dũng
ii
LỜI CẢM ƠN
Trong quá trình thực hiện đề tài ngoài sự nỗ lực của bản thân, tôi đã nhận
được sự hướng dẫn nhiệt tình, chu đáo của các nhà khoa học, các thầy cô giáo và
sự giúp đỡ nhiệt tình, những ý kiến đóng góp quý báu của nhiều cá nhân và tập
thể để hoàn thành bản luận văn này.
Nhân dịp này tôi xin chân thành cảm ơn TS. Bùi Đình Hòa đã trực tiếp
hướng dẫn tôi trong thời gian thực hiện luận văn.
Tôi xin chân thành cảm ơn sự góp ý chân thành của các thầy, cô giáo Khoa
Tài nguyên và Môi trường, Phòng quản lý đào tạo sau đại học - Trường Đại học
Nông lâm Thái Nguyên.

Tôi xin chân thành cảm ơn Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Vĩnh Phúc,
Ban Quản lý các KCN và THĐT tỉnh Vĩnh Phúc; Chi Cục Thống kê huyện Bình
Xuyên; phòng Tài nguyên và Môi trường, Ban bồi thường giải phóng mặt bằng
huyện Bình Xuyên; UBND xã Bá Hiến, UBND xã Thiện Kế và các Trưởng thôn Gò
Cao; Trại Cúp, đã tạo điều kiện và giúp đỡ tôi trong thời gian nghiên cứu thực
hiện luận văn tại địa phương.
Tôi xin cảm ơn tới gia đình, những người thân, cán bộ, đồng nghiệp và bạn bè
đã tạo điều kiện về mọi mặt cho tôi trong quá trình thực hiện đề tài này.
Một lần nữa tôi xin trân trọng cảm ơn!
Tác giả Luận văn
Vũ Ngọc Dũng
iii
MỤC LỤC
MỞ ĐẦU 1
1. Đặt vấn đề 1
2. Mục tiêu và yêu cầu nghiên cứu 2
3. Ý nghĩa thực tiễn của đề tài 3
Chương 1 TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU 4
1.1 Tổng quan chính sách pháp luật về thu hồi đất, giải phóng mặt bằng 4
1.1.1 Nhu cầu thu hồi đất, giải phóng mặt bằng trong quá trình công nghiệp hóa,
đô thị hóa 4
1.1.2 Nội dung các chính sách, quy định pháp lý chủ yếu về bồi thường, hỗ trợ và
tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất 5
1.1.2.1 Cơ sở pháp lý về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất
1.1.2.2 Nguyên tắc chung của bồi thường, hỗ trợ, TĐC khi Nhà nước thu hồi đất.9
1.1.2.3 Những nội dung cơ bản của chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái định cư
khi Nhà nước thu hồi đất……………… ……….………………………………11
1.2 Các văn bản pháp lý chủ yếu của tỉnh Vĩnh Phúc về thu hồi đất, bồi thường,
hỗ trợ và tái định cư 22
1.3. Kinh nghiệm về công tác giải phóng mặt bằng trên thế giới và ở Việt Nam 23

1.3.1. Công tác giải phóng mặt bằng trên thế giới 23
1.3.1.1. Công tác giải phóng mặt bằng ở Inđônêxia…………………………… 23
1.3.1.2. Công tác giải phóng mặt bằng ở Trung Quốc………………………… 25
1.3.1.3. Công tác giải phóng mặt bằng ở Thái Lan………………………………26
1.3.2. Công tác giải phóng mặt bằng ở Việt Nam 27
1.3.2.1. Công tác giải phóng mặt bằng ở tỉnh Lào Cai………………………… 27
1.3.2.2. Công tác GPMB tại thành phố Việt Trì, tỉnh Phú Thọ………………….28
1.3.2.3. Công tác giải phóng mặt bằng ở tỉnh Vĩnh Phúc…….………………….29
iv
Chương 2 ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU
2.1 Đối tượng, phạm vi nghiên cứu 30
2.1.1 Đối tượng nghiên cứu 30
2.1.2. Phạm vi nghiên cứu 30
2.2 Thời gian và địa điểm nghiên cứu 30
2.3 Nội dung nghiên cứu 30
2.3.1. Khái quát các điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của huyện Bình 30
Xuyên, tỉnh Vĩnh Phúc 30
2.3.2 Thực trạng công tác thu hồi đất, GPMB của dự án xây dựng khu công
nghiệp Bá Thiện, huyện Bình Xuyên, tỉnh Vĩnh Phúc 31
2.3.3 Những thuận lợi, khó khăn trong công tác giải phóng mặt bằng tại 31
Dự án xây dựng Khu công nghiệp Bá Thiện 31
2.3.4 Đề xuất một số giải pháp cho công tác thu hồi đất, GPMB của các dự án xây
dựng khu công nghiệp 31
2.4 Phương pháp nghiên cứu 31
Chương 3 KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN 33
3.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của huyện Bình Xuyên 33
3.1.1. Điều kiện tự nhiên 33
3.1.1.1 Vị trí địa lý 33
3.1.1.2 Địa hình, địa mạo 33
3.1.1.3 Khí hậu 35

3.1.1.4 Thủy văn 35
3.1.1.5 Các nguồn tài nguyên 36
3.1.2. Điều kiện kinh tế-xã hội 41
3.1.2.1 Hiện trạng phát triển các ngành kinh tế 41
3.1.2.2 Dân số và nguồn lực lao động 41
v
3.2 Thực trạng công tác thu hồi đất, GPMB của dự án xây dựng khu công nghiệp
Bá Thiện, huyện Bình Xuyên, tỉnh Vĩnh Phúc 44
3.2.1 Khái quát về dự án 44
3.2.2 Căn cứ pháp lý của dự án ……………………………………………… 46
3.2.3 Đánh giá thực trạng công tác thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư
của dự án 47
3.2.3.1 Trình tự, thủ tục thực hiện việc bồi thường, hỗ trợ, tái định cư của dự án
và trách nhiệm của các cơ quan, đơn vị …………………………………………47
3.2.3.2 Kết quả thực hiện việc bồi thường, hỗ trợ và tái định cư của dự án……… 54
3.2.4 Đánh giá kết quả điều tra ý kiến của người dân về công tác thu hồi đất, bồi
thường, hỗ trợ và tái định cư của dự án 69
3.3 Những thuận lợi, khó khăn trong công tác giải phóng mặt bằng tại Dự án xây
dựng Khu công nghiệp Bá Thiện 72
3.3.1 Những thuận lợi trong công tác giải phóng mặt bằng 72
3.3.1.1. Về chính sách, pháp luật, công tác vận động, tuyên truyền 72
3.3.1.2. Việc chấp hành của người dân trong công tác giải phóng mặt bằng 74
3.3.1.3 Việc đảm bảo ổn định cuộc sống cho người dân có đất bị thu hồi 75
3.3.2 Những khó khăn trong công tác giải phóng mặt bằng 75
3.3.2.1 Giá đất bồi thường chưa sát giá thị trường trong điều kiện bình thường 75
3.3.2.2 Xác định nguồn gốc đất đai gặp khó khăn ……………76
3.3.2.3 Thực hiện chính sách pháp luật không nhất quán và đảm bảo công bằng 76
3.3.2.4 Một số bộ phận người dân có đất bị thu hồi thiếu sự hợp tác …….77
3.3.2.5 Yếu tố tâm lý của người có đất bị thu hồi 77
3.3.3 Nhận xét chung 78

3.4. Đề xuất một số giải pháp đẩy nhanh tiến độ GPMB 80
3.4.1 Về cơ chế, chính sách 80
vi
3.4.2 Về giá đất bồi thường, hỗ trợ 81
3.4.3 Một số giải pháp khác 82
3.4.3.1 Tăng cường vai trò cộng đồng trong việc tham gia công tác GPMB ………81
3.4.3.2 Nâng cao năng lực cán bộ và hiệu quả làm việc của ban bồi thường, hỗ trợ
và TĐC………………………………………………………………………… 83
KẾT LUẬN VÀ ĐỀ NGHỊ …………………………………………………….86
1. Kết luận 86
2. Đề nghị 87
TÀI LIỆU THAM KHẢO …………………….……………………………….88
vii
DANH MỤC CÁC TỪ VIÊT TẮT
STT
Các chữ viết tắt
Ký hiệu
1
Công nghiệp hóa - hiện đại hoá
CNH - HĐH
2
Khu công nghiệp
KCN
3
Bồi thường
BT
4
Giải phóng mặt bằng
GPMB
5

Tái định cư
TĐC
6
Ủy ban nhân dân
UBND
7
Quyết định của ủy ban nhân dân
QĐ-UBND
8
Nghị định của Chính phủ
NĐ-CP
viii
DANH MỤC CÁC BẢNG, BIỂU
STT
Tên bảng, biểu
Trang
3.1
Hiện trạng sử dụng đất của huyện Bình Xuyên tính đến
31/12/2012………………………………………………………….
37
3.2
Diện tích, dân số huyện Bình Xuyên đến 31/12/2012……………
42
3.3
Cơ cấu sử dụng đất khu công nghiệp Bá Thiện……………………
45
3.4
Kết quả giải phóng mặt bằng khu công nghiệp Bá Thiện………….
55
3.5

Số hộ gia đình, cá nhân bị ảnh hưởng trong khu dự án…………….
56
3.6
Tổng hợp diện tích các loại đất bị thu hồi của dự án………………
57
3.7
Tổng hợp kinh phí bồi thường, hỗ trợ giải phóng mặt bằng……….
59
3.8
Phương án hỗ trợ thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất xây dựng dự
án KCN Bá Thiện…………………………………………………
64
3.9
Tổng hợp số hộ được tái định cư bằng đất ở của dự án……………
66
3.10
Tổng hợp kết quả thực hiện bồi thường giải phóng mặt bằng của
dự án từ năm 2007 đến năm 2008………………………………….
67
3.11
Tổng hợp ý kiến đánh giá của người dân về giá bồi thường, hỗ trợ
đất và tài sản trên đất……………………………………………
69
3.12
Tổng hợp ý kiến của người dân về chính sách hỗ trợ tái định cư….
71
ix
DANH MỤC CÁC HÌNH
STT
Tên hình

Trang
3.1
Bản đồ hành chính huyện Bình Xuyên……………………….
33
3.2
Cơ cấu sử dụng đất huyện Bình Xuyên năm 2012…… ……
38
3.3
Cơ cấu kinh tế huyện Bình Xuyên năm 2012………………
40
3.4
Hình ảnh một nhà máy trong khu công nghiệp Bá Thiện……
44
3.5
Một góc phố khu tái định cư thôn Trại Cúp, xã Bá Hiến…….
44
1
MỞ ĐẦU
1. Đặt vấn đề
Đất đai là tài nguyên quốc gia vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt,
là nguồn nội lực, nguồn vốn to lớn của đất nước, là thành phần quan trọng hàng
đầu của môi trường sống, là địa bàn phân bố các khu dân cư, xây dựng các cơ sở
kinh tế, văn hoá, xã hội, an ninh và quốc phòng; có ý nghĩa kinh tế, chính trị, xã
hội sâu sắc trong sự nghiệp xây dựng và bảo vệ tổ quốc.
Luật Đất đai năm 2003 quy định đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà
nước là đại diện chủ sở hữu và Nhà nước thực hiện quyền định đoạt đối với đất
đai, trong đó quy định cụ thể các trường hợp Nhà nước thu hồi đất để sử dụng vào
mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng và phát triển
kinh tế. Thu hồi đất, bồi thường, giải phóng mặt bằng là vấn đề hết sức nhạy cảm
và phức tạp tác động tới mọi mặt đời sống kinh tế, xã hội của nhiều người, của cả

cộng đồng dân cư. Sau khi Luật Đất đai năm 2003 có hiệu lực thi hành, Chính
phủ đã ban hành Nghị định số 197/2004/NĐ-CP ngày 3 tháng 12 năm 2004 về bồi
thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất; Nghị định số 84/2007/NĐ-
CP ngày 25 tháng 5 năm 2007 quy định sửa đổi, bổ sung một số nội dung về bồi
thường, hỗ trợ, tái định cư và Nghị định số 69/2009/NĐ-CP ngày 13/08/2009 quy
định bổ sung về quy hoạch sử dụng đất, giá đất, thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và
tái định cư nhằm đảm bảo tốt hơn quyền lợi của người bị thu hồi đất.
Việc thu hồi đất để đáp ứng nhu cầu phát triển kết cấu hạ tầng, phát triển đô
thị, công nghiệp, dịch vụ là xu thế tất yếu trong giai đoạn đẩy mạnh công nghiệp
hóa, hiện đại hóa đất nước. Kết quả thu hồi đất để giao, cho thuê đã góp phần thúc
đẩy phát triển kinh tế, ổn định chính trị - xã hội trong thời gian qua.
Tuy nhiên, vấn đề bồi thường, giải phóng mặt bằng kéo dài vẫn đang là vấn
đề nổi cộm tại nhiều địa phương, ảnh hưởng đến hiệu quả sử dụng đất, đến người
2
có đất bị thu hồi và tác động xấu đến môi trường đầu tư của nước ta. Nguyên nhân
gây nên tình trạng này ngoài vấn đề về giá đất tính bồi thường chưa hợp lý, còn
nguyên nhân quan trọng là do chính sách, thủ tục về thu hồi đất, bồi thường, hỗ
trợ, tái định cư còn nhiều vướng mắc, bất cập, gây ách tắc trong công tác giải
phóng mặt bằng.
Huyện Bình Xuyên nằm phía nam tỉnh Vĩnh Phúc, trung tâm huyện lỵ nằm
trên trục đường BOT (Quốc lộ 2) cũ cách thành phố Vĩnh Yên 7km, kết nối giữa
các khu công nghiệp Phúc Yên, Bắc Thăng Long – Nội Bài với thành phố Vĩnh
Yên tỉnh Vĩnh Phúc và có tuyến đường sắt Hà Nội – Lào Cai chạy qua, đường cao
tốc Nội Bài – Lào Cai, …đây là điều kiện thuận lợi để phát triển kinh tế – xã hội.
Trong thời gian qua trên địa bàn huyện có nhiều dự án đầu tư phát triển kết
cấu hạ tầng, khu công nghiệp, khu đô thị, thương mại, dịch vụ Trong đó có
nhiều dự án việc thu hồi đất, bồi thường, giải phóng mặt bằng kéo dài trên 3 năm.
Những vướng mắc, bất cập nào về mặt chính sách bồi thường, hỗ trợ, tái định cư
cần phải tiếp tục kiến nghị tháo gỡ là các câu hỏi cần phải được giải đáp qua thực
tiễn để đề xuất giải pháp nhằm đẩy nhanh tiến độ giải phóng mặt bằng, góp phần

hoàn thiện chính sách đất đai trong thời gian tới. Vì vậy, việc thực hiện đề tài:
“Đánh giá công tác giải phóng mặt bằng dự án khu công nghiệp Bá Thiện,
huyện Bình Xuyên , tỉnh Vĩnh Phúc” là cần thiết trong thời điểm hiện nay.
2. Mục tiêu và yêu cầu nghiên cứu
2.1. Mục tiêu tổng quát
Đánh giá việc thực hiện công tác thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định
cư của Dự án xây dựng khu công nghiệp Bá Thiện, huyện Bình Xuyên từ đó thấy
được những thuận lợi, khó khăn trong công tác giải phóng mặt bằng và đề xuất
một số giải pháp để công tác GPMB được tốt hơn trong thời gian tới.
3
2.2. Mục tiêu cụ thể
- Đánh giá được kết quả bồi thường, hỗ trợ và tái định cư trong công tác
GPMB của Dự án.
- Đánh giá được ý kiến của người dân bị thu hồi đất về chế độ, chính sách
bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất.
- Đánh giá được những thuận lợi, khó khăn trong công tác GPMB từ đó đề
xuất các giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả của công tác giải phóng mặt bằng.
2.3. Yêu cầu nghiên cứu
- Nắm vững chính sách, pháp luật đất đai, chính sách BT, HT và TĐC và
các văn bản có liên quan đã được ban hành.
- Nguồn số liệu, tài liệu điều tra phải đầy đủ, chính xác, trung thực và khách
quan. Các số liệu phải được phân tích, đánh giá một cách khách quan khoa học.
3. Ý nghĩa thực tiễn của đề tài
- Ý nghĩa trong học tập và nghiên cứu khoa học:
+ Nắm vững được các quy định của pháp luật về công tác thu hồi đất, bồi
thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất.
+ Củng cố và hoàn thiện các kiến thức pháp luật về đất đai.
- Ý nghĩa trong thực tiễn:
Việc học tập và nghiên cứu đề tài góp phần tìm ra các nguyên nhân ảnh
hưởng và đề xuất các giải pháp nhằm thực hiện công tác bồi thường, giải phóng

mặt bằng một cách nhanh chóng và hiệu quả.
4
Chương 1
TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU
1.1 Tổng quan chính sách pháp luật về thu hồi đất, giải phóng mặt bằng
1.1.1 Nhu cầu thu hồi đất, giải phóng mặt bằng trong quá trình công
nghiệp hóa, đô thị hóa
Công nghiệp hóa - hiện đại hóa (CNH – HĐH) và đô thị hoá là con đường
phát triển của mọi quốc gia trên thế giới. Trong quá trình CNH - HĐH, tiến trình
phát triển xã hội đã có sự thay đổi cơ bản đó là: phát triển đô thị kèm theo sự thu hẹp
xã hội nông thôn, làm thay đổi căn bản xã hội nông thôn theo hướng công nghiệp.
Đại hội Đảng toàn quốc lần thứ IX Quyết định chiến lược cơ bản về phát
triển kinh tế - xã hội 10 năm đầu của thế kỉ 21 là "Chiến lược đẩy mạnh công
nghiệp hoá, hiện đại hoá theo định hướng xã hội chủ nghĩa, xây dựng nền tảng để
đến năm 2020 nước ta cơ bản trở thành nước công nghiệp cùng với chiến lược
củng cố, phát triển hội nhập kinh tế quốc tế" [35].
Bên cạnh đó, nước ta đang trong tiến trình đổi mới, hội nhập với nền kinh
tế trong khu vực và trên thế giới trong điều kiện toàn cầu hóa hiện nay thì nhu cầu
sử dụng đất đai cho các mục đích phát triển đô thị, xây dựng các khu công nghiệp,
khu du lịch dịch vụ, các công trình cơ sở hạ tầng kỹ thuật và các công trình khác
phục vụ cho sự phát triển kinh tế - xã hội cũng như đảm bảo quốc phòng, an ninh
và nâng cao đời sống nhân dân ngày càng tăng. Vì vậy việc sử dụng quỹ đất đai
hợp lý phục vụ cho nền kinh tế luôn là nhiệm vụ hàng đầu và công tác quản lý, sử
dụng quỹ đất tiết kiệm, hiệu quả.
Xuất phát từ những lý do trên, việc thu hồi đất để phục vụ quá trình CNH -
HĐH là vấn đề tất yếu và không thể tránh khỏi. Để thực hiện tốt công tác thu hồi
đất, giải phóng mặt bằng (GPMB) phục vụ cho các dự án, Nhà nước ta phải có môi
trường pháp lý vững chắc, xử lý khéo léo trong mọi tình huống, đặc biệt phải có
5
các chính sách hợp lý đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp của người dân trong việc

bồi thường, hỗ trợ khi thu hồi đất.
1.1.2 Nội dung các chính sách, quy định pháp lý chủ yếu về bồi thường,
hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất
1.1.2.1 Cơ sở pháp lý về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu
hồi đất
a. Thu hồi đất - quyền định đoạt về đất của Nhà nước
Luật Đất đai 2003 khẳng định đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước
đại diện chủ sở hữu. Với tư cách là đại diện chủ sở hữu, Nhà nước có các quyền
chiếm hữu, định đoạt và sử dụng đất đai. Một trong các quyền định đoạt của Nhà
nước đối với đất đai theo điểm c, Khoản 2 Điều 5 Luật Đất đai là giao đất, cho
thuê đất, thu hồi đất và cho phép chuyển mục đích sử dụng đất . Nhà nước thực
hiện quyền năng định đoạt đất đai trong trường hợp thu hồi đất để sử dụng vào
mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng; thu hồi đất để
sử dụng vào mục đích phát triển kinh tế;
Thu hồi đất là việc Nhà nước ra quyết định hành chính để thu lại quyền sử
dụng đất hoặc thu lại đất đã giao cho tổ chức, Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị
trấn quản lý theo quy định của pháp luật[15].
b. Thu hồi đất có bồi thường, hỗ trợ và tái định cư
Bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất là việc Nhà nước trả lại giá trị quyền
sử dụng đất đối với diện tích đất bị thu hồi cho người bị thu hồi đất[15].
Hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất là việc Nhà nước giúp đỡ người bị thu hồi
đất thông qua đào tạo nghề mới, bố trí việc làm mới, cấp kinh phí để di dời đến
địa điểm mới[15].
- Điều 39, 41 Luật Đất đai năm 2003 quy định: Nhà nước chỉ thực hiện
bồi thường, hỗ trợ, tái định cư đối với người đang sử dụng đất bị thu hồi khi Nhà
6
nước thu hồi dùng vào các mục đích: Phát triển kinh tế; Quốc phòng, an ninh, lợi
ích quốc gia, lợi ích công cộng.
Nhà nước thực hiện bồi thường, hỗ trợ và bố trí tái định cư đối với người
đang sử dụng đất có đủ điều kiện quy định tại các khoản 1, 2, 3, 4, 5, 7, 9, 10 và

11 Điều 8 Nghị định số 197/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 của Chính phủ về bồi
thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất (Sau đây gọi là Nghị định
số 197/2004/NĐ–CP) và các Điều 44, 45, 46 Nghị định số 84/2007/NĐ – CP
ngày 25 tháng 5 năm 2007 của Chính phủ quy định bổ sung về việc cấp Giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất, thu hồi đất, thực hiện quyền sử dụng đất, trình tự,
thủ tục bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất và giải quyết
khiếu nại về đất đai (Sau đây gọi là Nghị định số 84/2007/NĐ – CP).
c. Các văn bản pháp luật chủ yếu của nhà nước về bồi thường thiệt hại cho
người có đất bị thu hồi.
* Từ năm 1993 đến khi có Luật Đất đai 2003
Công cuộc đổi mới đất nước đã tạo điều kiện thuận lợi cho các nhà đầu tư
trong và ngoài nước vào đầu tư, đòi hỏi phải sử dụng đất tất yếu kèm theo là
GPMB, tái định cư cho người có đất bị thu hồi. Trước tình hình đó Nhà nước đã
ban hành các văn bản pháp lý cho việc đền bù thiệt hại cho người có đất bị thu
hồi. Trong đó:
- Nghị định số 90/CP ngày 17/8/1994 của Chính phủ về đền bù thiệt hại khi
nhà nước thu hồi đất để sử dụng vào mục đích an ninh, quốc phòng, lợi ích quốc
gia, lợi ích công cộng thay thế tất cả các văn bản, chính sách trước đó của nhà
nước về đền bù, GPMB.
So với các văn bản trước, Nghị định 90/CP quy định mức đền bù và tính
toàn diện cao hơn, qui định rõ hơn đối tượng được hưởng chính sách đền bù thiệt
hại, phân biệt rõ hộ gia đình, đơn vị sử dụng đất bất hợp pháp hay hợp pháp để có
7
chế độ đền bù hoặc không đền bù, mức độ đền bù tùy theo tính hợp pháp về
quyền sử dụng đất và quyền sở hữu tài sản của người bị thu hồi đất. Tuy nhiên
trong quá trình triển khai, thực tế cho thấy, sau khi nhà nước thu hồi đất và thực
hiện GPMB người bị ảnh hưởng gặp nhiều khó khăn. Theo Nghị định này giá đất
do nhà nước qui định để đền bù thiệt hại khác xa so với giá thực tế.
- Nghị định 22/1998/NĐ-CP ngày 24/4/1998 về đền bù thiệt hại khi nhà
nước thu hồi đất thay thế cho Nghị định 90/CP.

So với Nghị định 90/CP, Nghị định này có rất nhiều điểm tiến bộ trong
chính sách đền bù, GPMB, tái định cư của nhà nước đối với người bị thu hồi đất,
đặc biệt là người có đất bị thu hồi có quyền lựa chọn một trong 3 phương án đền
bù bằng đất, bằng tiền hoặc bằng nhà. Theo Nghị định này giá đền bù thiệt hại về
đất được tính như sau:
+ Giá đất để tính đền bù thiệt hại do chủ tịch UBND tỉnh, thành phố trực
thuộc trung ương qui định cho từng dự án theo đề nghị của Sở Tài chính-Vật giá,
có sự tham gia của các ngành có liên quan.
+ Giá để tính đền bù thiệt hại xác định trên cơ sở giá đất địa phương ban hành
theo qui định của Chính phủ nhân với hệ số K để đảm bảo giá đất tính đền bù phù
hợp với khả năng sinh lợi và giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở địa phương.
Nghị định số 22/1998/NĐ-CP có thêm chính sách hỗ trợ cũng như một số
điều khoản mới về lập khu tái định cư cho các hộ phải di chuyển. Đồng thời đã
đưa ra các nội dung về công tác tổ chức thực hiện, quy định trách nhiệm của
UBND các cấp và hội đồng đền bù giải phóng mặt bằng cấp huyện trong việc chỉ
đạo lập phương án đền bù, xác định mức đền bù hoặc trợ cấp cho từng tổ chức, hộ
gia đình, cá nhân và tổ chức thực hiện đền bù theo phương án được phê duyệt, tạo
sự chủ động cho các địa phương trong việc lựa chọn phương án đền bù phù hợp
với điều kiện kinh tế, xã hội, quĩ đất của địa phương.
8
Sau vài năm thực hiện Nghị định số 22/1998/NĐ-CP đã đáp ứng được yêu
cầu đòi hỏi của xã hội, cơ bản phù hợp với ý trí của các đối tượng quản lí nhà
nước về đất đai, phù hợp với nguyện vọng của người dân trong công tác đền bù,
GPMB và tái định cư, đảm bảo công bằng dân chủ trong xã hội. Song còn rất
nhiều bất cập, đặc biệt trong xu hướng phát triển kinh tế xã hội mạnh mẽ từ sau
năm 2000 đến nay thì nhiều chính sách đã lạc hậu không phù hợp với thực tiễn.
* Sau khi có Luật Đất đai năm 2003
Sau khi Nhà nước ban hành Luật Đất đai năm 2003, các chính sách về đất
đai cũng thay đổi theo. Như vậy, để phù hợp với sự ra đời của Luật Đất đai và
tình hình thực tế trong công tác thu hồi đất, GPMB, Chính phủ đã ban hành các

văn bản pháp lí sau:
- Nghị định số 197/2004/NĐ-CP ngày 3/12/2004 của Chính phủ về bồi
thường, hỗ trợ, tái định cư khi nhà nước thu hồi đất;
- Thông tư số 116/2004/TT-BTC ngày 7/12/2004 của Bộ tài chính hướng
dẫn thi hành Nghị định 197/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 của Chính phủ về bồi
thường, hỗ trợ, tái định cư khi nhà nước thu hồi đất;
- Nghị định số 84/2007/NĐ-CP ngày 25/5/2007 của Chính phủ quy định bổ
sung về việc cấp Giấy chứng nhận QSDĐ, thu hồi đất, thực hiện quyền sử dụng
đất, trình tự, thủ tục bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất và
giải quyết khiếu nại về đất đai;
- Nghị định số 69/2009/NĐ-CP ngày 13 tháng 8 năm 2009 quy định bổ sung
về quy hoạch sử dụng đất, giá đất, thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư.
Trên đây là những văn bản hướng dẫn việc bồi thường, hỗ trợ và tái định cư
khi Nhà nước thu hồi đất được áp dụng chung trên phạm vi cả nước. Ngoài ra do
điều kiện, hoàn cảnh, tình hình cụ thể của mỗi tỉnh, mỗi dự án mà có những văn
bản kèm theo để cụ thể hóa hoặc điều chỉnh cho phù hợp với tình hình thực tế ở
mỗi địa phương và từng dự án đó.
9
1.1.2.2 Nguyên tắc chung của bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà
nước thu hồi đất
Ở Việt Nam việc bồi thường, hỗ trợ và tái định cư được thực hiện theo các
nguyên tắc sau:
a- Đảm bảo hài hoà lợi ích của Nhà nước, lợi ích của người sử dụng đất và
lợi ích nhà đầu tư:
- Nhà nước là đại diện chủ sở hữu đất đai, là người quản lý đất nước, phải
quyết định chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái định cư, quyết định giá đất, giá tài
sản để tính bồi thường đất và tài sản. Đây vừa là quyền định đoạt của Nhà nước
vừa là biện pháp xử lý hài hoà lợi ích của người đang sử dụng đất với lợi ích của
Nhà đầu tư. Tất cả các quyền này của Nhà nước đã được quy định cụ thể tại các
Điều 42, 43, 45, 47 và 49 Nghị định 197/2004/NĐ-CP [10].

- Người sử dụng đất ổn định được chuyển quyền sử dụng đất là một trong
các quyền của người sử dụng đất đã được xác định tại Hiến pháp 1992 và Luật đất
đai. Thực hiện quyền này, người sử dụng đất có nguồn thu nhập từ quyền sử dụng
đất của mình. Do vậy, khi Nhà nước thu hồi đất của người đang sử dụng đất để
giao cho người khác sử dụng vì lợi ích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi
ích công cộng, phát triển kinh tế, Nhà nước phải đảm bảo lợi ích cho người bị thu
hồi đất một cách thoả đáng cụ thể:
+ Người bị thu hồi đất đang sử dụng vào mục đích nào thì được bồi thường
bằng việc giao đất mới có cùng mục đích sử dụng, nếu không có đất để bồi
thường thì được bồi thường bằng giá trị quyền sử dụng đất tính theo giá đất do Uỷ
ban nhân dân tỉnh công bố tại thời điểm thu hồi đất (Khoản 2, Điều 6 Nghị định
số 197/2004/NĐ-CP).
+ Ngoài bồi thường về đất, tài sản người bị thu hồi đất còn được hỗ trợ di
chuyển, hỗ trợ ổn định đời sống, sản xuất, đào tạo nghề, …. ổn định đời sống cho
10
người bị thu hồi đất (Các Điều 27, 28, 29 và 32 Nghị định 197/2004/NĐ-CP).
+ Người bị thu hồi đất ở được chuyển vào khu TĐC với hệ thống cơ sở hạ
tầng đồng bộ đủ điều kiện cho họ sống tốt hơn hoặc ít nhất cũng bằng nơi ở cũ
(Điều 35 Nghị định 197/2004/NĐ-CP).
- Nhà đầu tư có nhu cầu về đất làm mặt bằng để đầu tư xây dựng các công
trình cơ sở hạ tầng, cơ sở sản xuất kinh doanh với chi phí sử dụng đất hợp lý nhất.
Để khuyến khích các nhà đầu tư bỏ vốn vào đầu tư phát triển, Nhà nước không
chỉ ưu đãi tài chính như miễn giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, thuế, mà còn
hoàn lại chi phí bồi thường, hỗ trợ về đất mà họ đã chi trả cho người bị thu hồi đất
với mức cao nhất, bằng số tiền sử dụng đất, hoặc tiền thuê đất mà họ phải nộp cho
Nhà nước quy định tại Điều 3 Nghị định 197/2004/NĐ-CP và khoản 4 Điều 5,
khoản 3 Điều 6 Nghị định 198/2004/NĐ-CP ngày 03 tháng 12 năm 2004 về thu
tiền sử dụng đất.
b- Đảm bảo công khai dân chủ trong thực hiện:
Bồi thường, hỗ trợ và tái định cư cho người bị thu hồi đất là quan hệ giao

dịch về quyền sử dụng đất giữa người đang sử dụng đất với nhà đầu tư có sự can
thiệp của Nhà nước, không phải giao dịch quyền sử dụng đất thông thường trên
thị trường.
Thứ nhất, trước khi thu hồi đất chậm nhất là 90 ngày đối với đất nông
nghiệp và 180 ngày đối với đất phi nông nghiệp, cơ quan nhà nước có thẩm quyền
phải thông báo cho người bị thu hồi đất biết lý do thu hồi, thời gian và kế hoạch
di chuyển, phương án tổng thể về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư (Khoản 2 Điều
39 Luật Đất đai năm 2003).
Thứ hai, người bị thu hồi đất được cử người đại diện của mình tham gia
Hội đồng bồi thường, hỗ trợ và tái định cư cấp quận, huyện, thị xã, thành phố trực
thuộc tỉnh để phản ánh nguyện vọng của người bị thu hồi đất, đồng thời người bị
11
thu hồi đất thực hiện các quyết định của Nhà nước, trực tiếp tham gia ý kiến đối
với dự kiến phương án bồi thường, hỗ trợ và tái định cư được niêm yết công khai
tại trụ sở làm việc của tổ chức được giao nhiệm vụ thực hiện bồi thường, hỗ trợ và
tái định cư và trụ sở UBND cấp xã, phường, thị trấn nơi có đất bị thu hồi [10].
Thứ ba, người bị thu hồi đất có quyền khiếu nại nếu chưa đồng ý với quyết
định về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư và được cấp có thẩm quyền ra quyết định
giải quyết. Nếu không đồng ý với quyết định giải quyết lần đầu, người khiếu nại
có quyền khởi kiện tại Toà án nhân dân hoặc tiếp tục khiếu nại đến Chủ tịch
UBND cấp tỉnh là cấp quyết định giải quyết cuối cùng đối với khiếu nại của
người bị thu hồi đất. Tuy nhiên để đảm bảo thực hiện nghiêm túc các quyết định
thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất trong khi
chờ giải quyết khiếu nại, người bị thu hồi đất vẫn phải chấp hành quyết định thu
hồi đất, giao đất đúng kế hoạch và thời gian được cơ quan nhà nước có thẩm
quyền quyết định (Điều 49, Nghị định 197/2004/NĐ-CP).
1.1.2.3 Những nội dung cơ bản của chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái
định cư khi Nhà nước thu hồi đất
a. Bồi thường, hỗ trợ về đất
* Nguyên tắc bồi thường

Nguyên tắc bồi thường được quy định tại Điều 6, Nghị định số
197/2004/NĐ-CP và phần II, khoản 1 Thông tư số 116/2004/TT-BTC có nội dung:
- Người bị nhà nước thu hồi đất có đủ điều kiện quy định tại Điều 8 Nghị
định 197/2004/NĐ-CP thì được bồi thường, trường hợp không đủ điều kiện bồi
thường thì UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương xem xét để hỗ trợ.
- Người bị thu hồi đất đang sử dụng vào mục đích nào thì được bồi thường
bằng việc giao đất mới có cùng mục đích sử dụng hoặc bồi thường bằng tiền.
Trường hợp bồi thường bằng việc giao đất mới hoặc bằng nhà, nếu có chênh lệch
12
về giá trị thì phần chênh lệch đó được thực hiện thanh toán bằng tiền.
- Trường hợp người sử dụng đất được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất
mà chưa thực hiện nghĩa vụ tài chính về đất đai đối với Nhà nước theo quy định
của pháp luật thì phải trừ đi khoản tiền phải thực hiện nghĩa vụ tài chính vào số
tiền được bồi thường, hỗ trợ để hoàn trả ngân sách Nhà nước. Trường hợp các
khoản nghĩa vụ tài chính về đất đai phải nộp lớn hơn hoặc bằng tiền bồi thường
đất thì số tiền được trừ tối đa bằng số tiền bồi thường đất.
* Điều kiện được bồi thường
Điều kiện được bồi thường quy định tại Điều 8, Nghị định số 197/2004/NĐ-
CP và phần II, khoản 2 Thông tư số 116/2004/TT-BTC có nội dung sau:
Người bị Nhà nước thu hồi đất, có một trong các điều kiện sau đây thì được
bồi thường:
1. Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai.
2. Có quyết định giao đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền theo quy
định của pháp luật về đất đai.
3. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ổn định, được Uỷ ban nhân dân
xã, phường, thị trấn xác nhận không có tranh chấp mà có một trong các loại giấy
tờ sau đây:
a) Những giấy tờ về quyền được sử dụng đất đai trước ngày 15 tháng 10 năm
1993 do cơ quan có thẩm quyền cấp trong quá trình thực hiện chính sách đất đai
của nhà nước Việt Nam dân chủ cộng hoà, Chính phủ Cách mạng lâm thời Cộng

hoà miền Nam Việt Nam và Nhà nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam;
b) Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời được cơ quan nhà nước có
thẩm quyền cấp hoặc có tên trong sổ đăng ký ruộng đất, sổ địa chính;
c) Giấy tờ hợp pháp về thừa kế theo quy định của pháp luật; giấy tờ tặng,
cho quyền sử dụng đất hoặc tài sản gắn liền với đất có công chứng hoặc xác nhận
13
của Uỷ ban nhân dân cấp xã tại thời điểm tặng, cho; giấy tờ giao nhà tình nghĩa
gắn liền với đất của cơ quan, tổ chức giao nhà và có xác nhận của UBND cấp xã.
d) Giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở gắn liền với
đất ở trước ngày 15 tháng 10 năm 1993, nay được UBND cấp xã xác nhận là đất
sử dụng trước ngày 15 tháng 10 năm 1993;
đ) Giấy tờ về thanh lý, hoá giá nhà ở, mua nhà ở gắn liền với đất ở theo quy
định của pháp luật:
- Nhà ở có giấy tờ về thanh lý, hoá giá nhà ở, mua nhà ở gắn liền với đất ở
phải là nhà ở thuộc sở hữu nhà nước;
- Có giấy tờ thanh lý, hoá giá nhà ở, mua nhà ở gắn liền với đất ở thuộc sở
hữu nhà nước trước ngày 05 tháng 7 năm 1994;
- Có giấy tờ mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước do cơ quan, đơn vị hành
chính sự nghiệp, đơn vị lực lượng vũ trang nhân dân, tổ chức đoàn thể của Nhà
nước và doanh nghiệp nhà nước, tổ chức chuyên quản nhà ở bán theo quy định tại
Nghị định số 61/CP ngày 05 tháng 7 năm 1994 của Chính phủ về mua bán và kinh
doanh nhà ở.
e) Giấy tờ do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp cho người sử dụng đất.
4. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất có một trong các loại giấy tờ quy
định tại trường hợp 3 mà trên giấy tờ đó ghi tên người khác, kèm theo giấy tờ về
việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất có chữ ký của các bên có liên quan,
nhưng đến thời điểm có quyết định thu hồi đất chưa thực hiện thủ tục chuyển
quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật, nay được UBND cấp xã xác nhận
là đất không có tranh chấp.
5. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không có các loại giấy tờ quy

định tại phần 1, 2, 3 nhưng đất đã được sử dụng ổn định từ trước ngày 15 tháng
10 năm 1993 (không phân biệt người sử dụng đất đó là người sử dụng đất trước
14
ngày 15 tháng 10 năm 1993 hay là người sử dụng đất sau ngày 15 tháng 10 năm
1993), nay được UBND cấp xã xác nhận là đất đó không có tranh chấp.
6. Hộ gia đình, cá nhân được sử dụng đất theo bản án hoặc quyết định của toà
án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án hoặc quyết định giải
quyết tranh chấp đất đai của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã được thi hành.
7. Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất không có các loại giấy tờ quy định tại
phần 1, 2, 3 nhưng đất đã được sử dụng từ ngày 15 tháng 10 năm 1993 đến thời
điểm có quyết định thu hồi đất, mà tại thời điểm sử dụng không vi phạm quy
hoạch; không vi phạm hành lang bảo vệ các công trình, được cấp có thẩm quyền
phê duyệt đã công bố công khai, cắm mốc; không phải là đất lấn chiếm trái phép
và được UBND cấp xã nơi có đất bị thu hồi xác nhận đất đó không có tranh chấp.
8. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất mà trước đây Nhà nước đã có quyết
định quản lý trong quá trình thực hiện chính sách đất đai của Nhà nước, nhưng trong
thực tế Nhà nước chưa quản lý, mà hộ gia đình, cá nhân đó vẫn sử dụng.
9. Cộng đồng dân cư đang sử dụng đất có các công trình là đình, đền, chùa,
miếu, am, từ đường, nhà thờ họ được UBND cấp xã nơi có đất xác nhận là đất sử
dụng chung cho cộng đồng và không có tranh chấp.
10. Tổ chức sử dụng đất trong các trường hợp sau đây:
a) Đất được Nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất mà tiền sử dụng đất đã
nộp không có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước;
b) Đất nhận chuyển nhượng của người sử dụng đất hợp pháp mà tiền trả
cho việc chuyển nhượng không có nguồn từ ngân sách nhà nước;
c) Đất sử dụng có nguồn gốc hợp pháp từ hộ gia đình, cá nhân.
* Những trường hợp không được bồi thường
1. Người sử dụng đất không đủ điều kiện theo quy định tại Điều 8 của Nghị
định số 197/2004/NĐ-CP.
15

2. Tổ chức được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất, được Nhà
nước giao đất có thu tiền sử dụng đất mà tiền sử dụng đất có nguồn gốc từ ngân
sách nhà nước; được Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm; đất nhận
chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà tiền trả cho việc nhận chuyển nhượng
quyền sử dụng đất có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước.
3. Đất bị thu hồi thuộc một trong các trường hợp quy định tại các khoản 2,
3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11 và 12 Điều 38 Luật Đất đai 2003.
4. Người bị Nhà nước thu hồi đất có một trong các điều kiện quy định tại
Điều 8 của Nghị định 197/2004/NĐ-CP nhưng thuộc một trong các trường hợp
quy định tại khoản 1, 2, 3, 4 và 5 Điều 7 Nghị định 197/2004/NĐ-CP.
* Giá đất để tính bồi thường
Giá đất để tính bồi thường được quy định tại điều 9 Nghị định số
197/2004/NĐ-CP và Nghị định 123/2007/NĐ-CP, ngày 27/07/2007:
- Giá đất để tính bồi thường là giá đất theo mục đích đang sử dụng tại thời
điểm có quyết định thu hồi đất do UBND cấp tỉnh công bố theo quy định của
Chính phủ; không bồi thường theo giá đất sẽ được chuyển mục đích sử dụng.
- Trường hợp thực hiện bồi thường chậm được quy định như sau:
+ Bồi thường chậm do cơ quan, tổ chức có trách nhiệm bồi thường gây ra
mà giá đất tại thời điểm bồi thường do UBND cấp tỉnh công bố cao hơn giá đất tại
thời điểm có quyết định thu hồi thì bồi thường theo giá đất tại thời điểm trả tiền
bồi thường; nếu giá đất tại thời điểm bồi thường thấp hơn giá đất tại thời điểm có
quyết định thu hồi thì bồi thường theo giá đất tại thời điểm có quyết định thu hồi;
+ Bồi thường chậm do người bị thu hồi đất gây ra, nếu giá đất tại thời điểm
BT thấp hơn giá đất tại thời điểm có quyết định thu hồi thì BT theo giá đất tại thời
điểm BT; nếu giá đất tại thời điểm BT cao hơn giá đất tại thời điểm có quyết định
thu hồi thì BT theo giá đất tại thời điểm có quyết định thu hồi.