Thu hút đầu tư trực tiếp nước ngoài vào thị trường bất động sản Việt Nam: Thực trạng và giải pháp

Website: Email : Tel : 0918.775.368
MỤC LỤC
Trang
DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT
BĐS: Bất động sản
FDI: Foreign Direct Investment - Đầu tư trực tiếp nước ngoài
APEC: Asia-Pacific Economic Cooperation
Diễn đàn Hợp tác Kinh tế Châu Á Thái Bình Dương
EU: European Union - Liên minh Châu Âu
WTO: World Trade Organization - Tổ chức Thương mại Thế giới
ODA: Official Development Aid - Hỗ trợ phát triển chính thức
IMF: International Moneytary Fund - Quỹ tiền tệ quốc tế
GDP: Gross Domestic Product - Tổng sản phẩm quốc nội
Website: Email : Tel : 0918.775.368
Website: Email : Tel : 0918.775.368
DANH MỤC BẢNG
DANH MỤC BIỂU
Website: Email : Tel : 0918.775.368
Website: Email : Tel : 0918.775.368
LỜI MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Đối với bất cứ quốc gia nào, phát triển kinh tế luôn đi cùng với sự
phát triển của các dự án BĐS. Là một nước có nền kinh tế đang đổi mới,
Việt Nam lại càng cần thiết phải chú ý vào việc phát triển cơ sở hạ tầng,
trong đó có các dự án BĐS để đẩy mạnh thu hút nước ngoài và phát triển các
nguồn lực trong nước.
Trong những năm gần đây, một trong những thay đổi mà bất cứ người
dân nào cũng có thể nhận thấy, đó là sự xuất hiện của những tòa nhà văn
phòng, khách sạn, căn hộ, trung tâm thương mại,... do nước ngoài đầu tư xây
dựng và quản lý. Những công trình này đã làm cho thành phố trở nên hiện
đại hơn, ngày càng đáp ứng nhu cầu phát triển kinh tế, xã hội. Hơn nữa, khi

Việt Nam gia nhập WTO, nhu cầu về văn phòng, khách sạn, nhà ở... và các
dịch vụ có liên quan sẽ tăng lên nhanh chóng. Để có thể trở thành một quốc
gia ngang tầm với các nước phát triển khác ở khu vực, Việt Nam vẫn đang
rất cần có thêm nhiều dự án như vậy. Vì vậy, tăng cường thu hút đầu tư nước
ngoài vào thị trường BĐS là một trong những yếu tố không thể thiếu trong
công cuộc phát triển của Việt Nam.
Nhận thấy tầm quan trọng của việc thu hút đầu tư nước ngoài vào thị
trường BĐS tại Việt Nam, tác giả quyết định chọn đề tài “Thu hút đầu tư
trực tiếp nước ngoài vào thị trường bất động sản Việt Nam: Thực trạng và
giải pháp” là đề tài cho khóa luận tốt nghiệp của mình.
2. Tình hình nghiên cứu đề tài trong và ngoài nước:
Website: Email : Tel : 0918.775.368
Website: Email : Tel : 0918.775.368
Nghiên cứu về đầu tư BĐS trên thế giới khá phong phú. Chẳng hạn
“Commercial real estate analysis and investments” của Geltner và Miller
năm 2001, hay “Fundamentals of real estate investment” của Jaffe và Sirman
là những cuốn sách giáo khoa về đầu tư BĐS. Các tác giả đã chỉ ra khá rõ
những yếu tố cần thiết để tạo dưng môi trường để nhà đầu tư xem xét, phân
tích và ra quyết định đầu tư.
Tại Việt Nam hiện nay cũng có nhiều bài báo và một số công trình
nghiên cứu về BĐS, tiêu biểu như: “Đề án phát triển thị trường bất động
sản” (Đề án của Bộ Xây dựng tháng 2/2004); “Chính sách thu hút đầu tư
trong và ngoài nước vào thị trường bất động sản” của Viện Nghiên cứu
Quản lý Kinh tế Trung ương do Chính phủ Việt Nam và Chính phủ Australia
tài trợ. Tuy nhiên, chưa có công trình nào nghiên cứu sâu về thu hút đầu tư
nước ngoài vào thị trường BĐS. Vì vậy, đây sẽ khóa luận nghiên cứu một
cách hệ thống về việc thu hút đầu tư trực tiếp nước ngoài vào thị trường
BĐS Việt Nam.
3. Mục đích nghiên cứu
Đề tài có những mục đích sau:

- Nghiên cứu các vấn đề lý luận cơ bản về BĐS, thị trường BĐS, đầu
tư trực tiếp nước ngoài vào thị trường BĐS.
- Phân tích, đánh giá thực trạng thu hút đầu tư trực tiếp nước ngoài
vào thị trường BĐS Việt Nam
- Đề xuất các giải pháp nhằm tăng cường thu hút đầu tư trực tiếp nước
ngoài vào thị trường BĐS Việt Nam.
4. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu của đề tài
4.1. Đối tượng nghiên cứu
Website: Email : Tel : 0918.775.368
Website: Email : Tel : 0918.775.368
- Các lý luận chung về BĐS, đầu tư trực tiếp nước ngoài vào thị
trường BĐS
- Tình hình thu hút đầu tư trực tiếp nước ngoài vào thị trường BĐS tại
Việt Nam
4.2. Phạm vi nghiên cứu:
Do khuôn khổ khóa luận và thời gian có hạn, đề tài chỉ nghiên cứu
một số lý luận chung về BĐS, thị trường BĐS và thu hút đầu tư trực tiếp
nước ngoài vào thị trường BĐS Việt Nam. Trong phần thực trạng, đề tài tập
trung nghiên cứu thu hút đầu tư trực tiếp nước ngoài vào thị trường BĐS của
Hà Nội và thành phố Hồ Chí Minh từ năm 2004 - 2007.
5. Phương pháp nghiên cứu
Đề tài sẽ sử dụng các phương pháp nghiên cứu như phân tích thống
kê, tổng hợp tài liệu, so sánh, diễn giải và quy nạp để triển khai nghiên cứu
đề tài. Đặc biệt, phương pháp phân tích thống kê sẽ được vận dụng chủ yếu
để phân tích tình hình thu hút đầu tư trực tiếp nước ngoài vào thị trường
BĐS Việt Nam.
6. Kết cấu của khóa luận
Luận văn gồm có 3 chương:
Chương 1: Cơ sở khoa học về thu hút đầu tư trực tiếp nước ngoài vào thị
trường BĐS Việt Nam

Chương 2: Thực trạng thu hút đầu tư trực tiếp nước ngoài vào thị trường
BĐS Việt Nam
Chương 3: Định hướng và giải pháp nhằm tăng cường thu hút đầu tư trực
tiếp nước ngoài vào thị trường BĐS Việt Nam
Website: Email : Tel : 0918.775.368
Website: Email : Tel : 0918.775.368
Do còn hạn chế về thời gian, nguồn tài liệu nghiên cứu và kinh
nghiệm của bản thân, nội dung của khóa luận sẽ không tránh khỏi những hạn
chế, thiếu sót. Tác giả mong muốn nhận được ý kiến đóng góp của các thầy
cô, các độc giả và những người quan tâm đến khóa luận này. Xin trân trọng
cảm ơn.
Website: Email : Tel : 0918.775.368
Website: Email : Tel : 0918.775.368
CHƯƠNG 1
CƠ SỞ KHOA HỌC VỀ THU HÚT VỐN ĐẦU TƯ TRỰC TIẾP
NƯỚC NGOÀI VÀO THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN VN
1.1. Một số vấn đề lý luận liên quan đến đầu tư nước ngoài và bất động sản
1.1.1. Khái niệm, đặc điểm và phân loại đầu tư trực tiếp nước ngòai
1.1.1.1 Khái niệm đầu tư trực tiếp nước ngoài
Theo quan điểm quốc tế:
a.
Khái niệm của IMF: FDI là một họat động đầu tư được thực hiện
nhằm đạt được những lợi ích lâu dài trong một doanh nghiệp hoạt động trên
lãnh thổ của một nền kinh tế khác nền kinh tế nước chủ đầu tư, mục đích của
chủ đầu tư là giành quyền quản lý thực sự doanh nghiệp.
b. Khái niệm của OECD: Đầu tư trực tiếp là hoạt động đầu tư được
thực hiện nhằm thiết lập các mối quan hệ kinh tế lâu dài với một doanh
nghiệp dặc biệt là những khỏan đầu tư mang lại khả năng tạo ảnh hưởng đối
với việc quản lý doanh nghiệp nói trên bằng cách:
- Thành lập hoặc mở rộng một doanh nghiệp hoặc chỉ một chi nhánh

thuộc toàn quyền quản lý của chủ đầu tư.
- Mua lại toàn bộ doanh nghiệp đã có.
- Tham gia vào một doanh nghiệp mớ.i
- Cấp tín dụng dài hạn ( lớn hơn 5 năm).
- Quyền kiểm soát: nắm từ 10% cổ phiếu thường hoặc quyền biểu
quyết trở lên.
Website: Email : Tel : 0918.775.368
Website: Email : Tel : 0918.775.368
Theo quan điểm Việt Nam:
Luật đầu tư 2005 đã được quốc hội nước cộng hòa xã hội chủ nghĩa
Việt Nam số 59/2005/QH11 ngày 29 tháng 11 năm 2005 thông qua, có các
khái niệm về đầu tư, đầu tư trực tiếp, đầu tư nước ngoài, đầu tư ra nước
ngoài nhưng không có khái niệm đầu tư trực tiếp nước ngoài. Tuy nhiên có
thể gộp các khái niệm trên lại và có thể hiểu “FDI là hình thức đầu tư do nhà
đầu tư nước ngoài bỏ vốn đầu tư và tham gia quản lí hoạt động đầu tư ở Việt
Nam hoặc nhà đầu tư Việt Nam bỏ vốn đầu tư và tham gia quản lý hoạt động
đầu tư ở nước ngoài theo quy định của luật này và các quy định khác của
pháp luật có liên quan”.
Theo giáo trình đầu tư nước ngoài:
Đầu tư trực tiếp nước ngoài là một khoản đầu tư đòi hỏi một mối quan
tâm lâu dài và phản ánh lợi ích dài hạn và quyển kiểm soát của một chủ thể
cư trú ở một nền kinh tế (được gọi là chủ đầu tư trực tiếp nước ngoài hoặc
doanh nghiệp mẹ) trong một doanh nghiệp cư trú ở một nền kinh tế khác nền
kinh tế của chủ đầu tư nước ngoài (được gọi là doanh nghiệp FDI hay doanh
nghiệp chi nhánh hay chi nhánh nước ngoài)
FDI chỉ ra rằng chủ đầu tư phải có một mức độ ảnh hưởng đáng kể đối
với việc quản lý doanh nghiệp cư trú ở một nền kinh tế khác. Tiếng nói hiệu
quả trong quản lý phải đi kèm với một mức sở hữu cổ phần nhất định thì
mới được coi là FDI.
Website: Email : Tel : 0918.775.368

Website: Email : Tel : 0918.775.368
1.1.1.2 Các đặc điểm của đầu tư trực tiếp nước ngòai
•
Tìm kiếm lợi nhuận:
- FDI chủ yếu là đầu tư tư nhân với mục đích hàng đầu là tìm kiếm lợi
nhuận: theo cách phân loại đầu tư nước ngoài của UNCTAD, IMF và
OECD, FDI là đầu tư tư nhân. Do chủ đầu tư là tư nhân nên FDI có mục
đích ưu tiên hàng đầu là lợi nhuận. Các nước nhận đầu tư, nhất là các nước
đang phát triển cần lưu ý điều này khi tiến hành thu hút FDI. Phải xây dựng
cho mình một hành lang pháp lý đủ mạnh và các chính sách thu hút FDI hợp
lý để hướng FDI vào phục vụ cho các mục tiêu phát triển kinh tế, xã hội của
nước mình, tránh tình trạng FDI chỉ phục vụ cho mục đích tìm kiếm lợi
nhuận của các chủ đầu tư.
- Các chủ đầu tư nước ngoài phải đóng góp một tỉ lệ vốn tối thiểu
trong vốn pháp định hoặc vốn điều lệ tùy theo quy định của luật pháp từng
nước để giành quyền kiểm soát hoặc tham gia kiểm soát doanh nghiệp nhận
đầu tư. Luật các nước thường quy định không giống nhau về vấn đề này.
Luật Mỹ quy định tỷ lệ này là 10%, Pháp và Anh là 20%, Việt Nam theo luật
hiện hành là 30% (điều 8 Luật Đầu tư nước ngòai 1996), trừ trường hợp do
chính phủ quy định thì nhà đầu tư nước ngoài có thể góp vốn với tỷ lệ thấp
hơn nhưng không dưới 20% (Điều 14 mục 2 Nghị định 24/2000 NĐCP), còn
theo quy định của OECD (1996) thì tỷ lệ này là 10% các cổ phiếu thường
hoặc quyền biểu quyết của doanh nghiệp – mức được công nhận cho phép
nhà đầu tư nước ngoài tham gia thực sự vào quản lí doanh nghiệp.
Website: Email : Tel : 0918.775.368
Website: Email : Tel : 0918.775.368
•
Thu nhập mà chủ đầu tư thu được phụ thuộc vào kết quả kinh doanh của
doanh nghiệp mà họ bỏ vốn đầu tư, nó mang tính chất thu nhập kinh doanh
chứ không phải lợi tức.

•
Chủ đầu tư tự quyết định đầu tư, quyết định sản xuất kinh doanh và tự
chịu trách nhiệm về lỗ lãi. Nhà đầu tư nước ngoài được quyền tự lựa chọn
lĩnh vực đầu tư, hình thức đầu tư, thị trường đầu tư, quy mô đầu tư cũng như
công nghệ cho mình, do đó sẽ tự đưa ra những quyết định có lợi nhất cho họ.
Vì thế, hình thức này mang tính khả thi và hiệu quả kinh tế cao, không có
những ràng buộc về chính trị, không để lại gánh nặng nợ nần cho nền kinh tế
nước nhận đầu tư.
FDI thường kèm theo chuyển giao công nghệ cho các nước tiếp nhận
đầu tư. Thông qua họat động FDI, nước chủ nhà có thể tiếp nhận được công
nghệ, kĩ thuật tiên tiến, học hỏi kinh nghiệm quản lý.
1.1.1.3 Phân loại đầu tư trực tiếp nước ngòai
Theo hình thức thâm nhập (quốc tế)
Hai hình thức chủ yếu là “Đầu tư mới” (GI - Greenfield Investment)
và “Mua lại và sáp nhập qua biên giới” (M&A - Cross-border Merger and
Acquisition). Ngoài ra còn có hình thức Brownfield Investment (mua lại
doanh nghiệp nhưng không sử dụng đến các tài sản của doanh nghiệp đó,
bản chất chỉ là mua lại cái tên).

Đầu tư mới (GI): là hoạt động đầu tư trực tiếp vào các cơ sở sản
xuất kinh doanh hoàn toàn mới ở nước ngoài, hoặc mở rộng một cơ sở sản
xuất kinh doanh đã tồn tại.
Website: Email : Tel : 0918.775.368
Website: Email : Tel : 0918.775.368

Mua lại và sáp nhập qua biên giới (M&A): là một hình thức FDI
liên quan đến việc mua lại hoặc hợp nhất với một doanh nghiệp nước ngòai
đang hoạt động.
Theo Luật cạnh tranh 2004:
•

Sáp nhập doanh nghiệp là việc một hoặc một số doanh nghiệp chuyển
toàn bộ tài sản, quyền, nghĩa vụ và lợi ích hợp pháp của mình sang một
doanh nghiệp khác, đồng thời chấm dứt dự tồn tại của doanh nghiệp bị sáp
nhập.
•
Hợp nhất doanh nghiệp là việc hai hoặc nhiều doanh nghiệp chuyển
toàn bộ tài sản, quyền, nghĩa vụ và lợi ích hợp pháp của mình để hình thành
một doanh nghiệp mới, đồng thời chấm dứt sự tồn tại của các doanh nghiệp
bị hợp nhất.
•
Mua lại doanh nghiệp là việc một doanh nghiệp mua toàn bộ hoặc một
phần tài sản của doanh nghiệp khác đủ để kiểm soát, chi phối toàn bộ hoặc
một ngành nghề của doanh nghiệp bị mua lại.
•
Liên doanh giữa các doanh nghiệp là việc hai hoặc nhiều doanh
nghiệp cùng nhau góp một phần tài sản, quyền, nghĩa vụ và lợi ích hợp pháp
của mình để hình thành một doanh nghiệp mới.
Các hình thức của sáp nhập:
Website: Email : Tel : 0918.775.368
Website: Email : Tel : 0918.775.368
•
Sáp nhập theo chiều ngang: là hình thức sáp nhập diễn ra giữa các
công ty trong cùng một ngành nghề kinh doanh (hay có thể nói là giữa các
đối thủ cạnh tranh)
•
Sáp nhập theo chiều dọc: là hình thức sáp nhập của các công ty khác
nhau nhưng trong cùng một dây chuyền sản xuất ra sản phẩm cuối cùng. Có
2 dạng sáp nhập theo chiều dọc là Backward (liên kết giữa nhà cung cấp và
công ty sản xuất) và Forward (liên kết giữa công ty sản xuất và nhà phân
phối)

•
Sáp nhập hỗn hợp: là hình thức sáp nhập giữa các công ty kinh doanh
trong các lĩnh vực khác nhau. Mục tiêu của những vụ sáp nhập như vậy là đa
dạng hóa và chúng thường thu hút sự chú ý của những công ty có lượng tiền
mặt lớn.
Hình thức đầu tư mới có ưu điểm tạo ra những năng lực sản xuất mới,
tạo công ăn việc làm mới cho người dân. Đầu tư mới cũng không tạo ra hiệu
ứng cạnh tranh gây ra tình trạng độc quyền trong ngắn hạn đe dọa đến các
thành phần kinh tế nước nhận đầu tư, nhất là đối với các nước đang và kém
phát triển.
Trong khi đó, M&A lại chủ yếu mạnh ở các nước phát triển vì môi
trường pháp lý tốt, thị trường vốn, tài chính được tự do hóa, doanh nghiệp ở
các nước này có tiềm lực mạnh, có tiếng tăm nên các doanh nghiệp nước
khác muốn vào những nước này để tận dụng tiếng sẵn có thông qua M&A.
M&A được các chủ đầu tư ưa chuộng hơn vì hình thức này thường có thời
Website: Email : Tel : 0918.775.368