Một số giải pháp góp phần nâng cao hiệu quả công tác quản lý của Nhà nước đối với thị trường Bất động sản

Website: Email : Tel : 0918.775.368
Mục lục
Trang
Lời nói đầu....................................................................................................3
Nội dung........................................................................................................5
Chơng1. Cơ sở khoa học của quản lý Nhà nớc đối với thị trờng Bất động
sản.................................................................................................................5
I. Khái niệm, đặc điểm, vai trò của thị trờng Bất động sản..........................5
1. Khái niệm thị trờng Bất động sản. .......................................................5
2. Đặc điểm, vai trò thị trờng Bất động sản..............................................6
2.1. Đặc điểm thị trờng Bất động sản....................................................6
2.2. Vai trò của thị trờng Bất động sản. .............................................8
II. Vai trò của quản lí Nhà nớc đối với thị trờng Bất động sản..................11
1. Sự cần thiết và vai trò quản lí Nhà nớc đối với nền kinh tế. ..............11
1.1. Sự cần thiết phải có sự quản lí của Nhà nớc về kinh tế................11
1.2. Vai trò của quản lí Nhà nớc đối với nền kinh tế..........................12
2. Vai trò quản lí Nhà nớc đối với thị trờng Bất động sản......................13
2.1. Sự cần thiết phải có sự quản lý của Nhà nớc đối với thị trờng Bất
động sản. ............................................................................................13
2.2. Vai trò quản lý Nhà nớc đối với thị trờng Bất động sản..............14
III. Nội dung, phơng pháp, công cụ quản lí nhà nớc đối với thị trờng Bất
động sản. ...................................................................................................15
1. Nội dung quản lý Nhà nớc đối với thị trờng Bất động sản. ...............15
2. Phơng pháp, công cụ quản lý Nhà nớc đối với thị trờng Bất động sản.
16
2.1. Các phơng pháp quản lý Nhà nớc về thị trờng Bất động sản.......16
2.2. Các công cụ quản lý Nhà nớc đối với thị trờng Bất động sản......18
Chơng II. Thực trạng công tác quản lý Nhà nớc đối với thị trờng Bất
động sản trong thời gian qua.....................................................................21
I. Thực trạng phát triển thị trờng Bất động sản trong thời gian qua...........21
1. Những kết quả đạt đợc của thị trờng Bất động sản. ...........................21

2. Những tồn tại, yếu kém của thị trờng Bất động sản nớc ta.................22
II. Thực trạng công tác quản lý thị trờng Bất động sản trong thời gian qua.
23
1. Những thành tựu đạt đợc.....................................................................23
2. Những tồn tại, yếu kém.......................................................................25
Chơng III. Một số giải pháp góp phần nâng cao hiệu quả công tác quản
lý Nhà nớc đối với thị trờng Bất động sản................................................27
I. Mục tiêu, phơng hớng nâng cao hiệu quả công tác quản lý Nhà nớc đối
với thị trờng Bất động sản. ...................................................................27
1. Mục tiêu..............................................................................................27
2. Phơng hớng nâng cao hiệu quả công tác quản lý Nhà nớc đối với thị
trờng Bất động sản..................................................................................27
III. Một số giải pháp cần thực hiện...........................................................28
Website: Email : Tel : 0918.775.368
Website: Email : Tel : 0918.775.368
1. Về chính sách pháp luật......................................................................28
2. Các chính sách phát triển thị trờng Bất động sản. ..........................28
3. Giải pháp quy hoạch, kế hoạch...........................................................30
4. Tổ chức đăng kí cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở
hữu nhà....................................................................................................31
5. Xác định cơ quan chịu trách nhiệm trớc chính phủ về quản lý Nhà nớc
đối với thị trờng Bất động sản. .......................................................32
6. Phát triển hệ thống thông tin, các tổ chức môi giới, t vấn, dịch vụ mua
bán Bất động sản. .................................................................................32
7. Tổ chức đào tạo chuyên gia, lao động chuyên nghiệp hoạt động trong
thị trờng Bất động sản. ..........................................................................33
Kết luận......................................................................................................34
Danh mục tài liệu tham khảo....................................................................35
Website: Email : Tel : 0918.775.368
Website: Email : Tel : 0918.775.368

Lời nói đầu
Thị trờng Bất động sản là một trong những thị trờng quan trọng trong nền
kinh tế thị trờng vì nó có liên quan đến một lợng lớn tài sản. Tài sản Bất động sản
thờng chiếm 45-75% sự giàu có của các nớc đang phát triển và bằng ít nhất 20%
GDP của các nớc này. Việc phát triển thị trờng Bất động sản có tác động đến tăng
trởng kinh tế thông qua các kênh chính nh: tạo ra những kích thích cho đầu t vào
đất đai, nhà xởng, ; tạo nên sự chuyển dịch năng động về lao động giữa các
ngành, các vùng lãnh thổ thông qua việc đầu t kinh doanh Bất động sản; chuyển
Bất động sản thành tài sản chính để phát triển kinh tế .
Trong những năm vừa qua, thị trờng Bất động sản ở nớc ta đã bớc đầu đợc hình
thành, nhng còn sơ khai, cha đáp ứng đợc yêu cầu xây dựng phát triển đất nớc. Do vậy
phát triển thị trờng này trong thời gian tới là hết sức cần thiết. Về vấn đề này, nghị quyết
Đại hội VIII của Đảng đã xác định: Tổ chức, quản lý thị trờng Bất động sản. Chăm lo
giải quyết vấn đề nhà ở cho nhân dân Khuyến khích các thành phần kinh tế tham gia
xây dựng và kinh doanh nhà ở theo hớng dẫn và quản lý của Nhà nớc ; Nghị quyết
Đại hội IX của Đảng nhấn mạnh: Hình thành và phát triển thị trờng Bất động sản, bao
gồm cả quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật; từng bớc mở cửa thị trờng Bất
động sản cho ngời Việt Nam ở nớc ngoài và ngời nớc ngoài tham gia đầu t; gần đây
nhất, nghị quyết Trung ơng 7 Khoá IX đã tiến thêm một bớc khi xác định: Quyền sử
dụng đất là hàng hoá đặc biệt và Chủ động phát triển vững chắc thị trờng Bất động sản
với sự tham gia của nhiều thành phần kinh tế ; không tách rời thị tr ờng quyền sử
dụng đất với các tài sản gắn liền với đất .
Thực hiện những chủ trơng quan trọng nêu trên của Đảng, trong những năm
qua Nhà nớc đã ban hành, sửa đổi và bổ sung nhiều loại văn bản pháp luật và các
pháp quy điều chỉnh những vấn đề cụ thể của thị trờng Bất động sản, nhằm tạo
điều kiện cho thị trờng này hoạt động thông thoáng và có hiệu quả tuy nhiên cho
đến nay, hoạt động quản lý Nhà nớc về thị trờng Bất động sản còn có nhiều mặt
hạn chế ảnh hởng xấu đến sự phát triển của thị trờng vì vậy nhất thiết phải tăng c-
ờng công tác quản lý Nhà nớc về thị trờng Bất động sản. Vì vậy, để nghiên cứu
vấn đề này, em chọn đề tài: Một số giải pháp góp phần nâng cao hiệu quả

công tác quản lý của Nhà nớc đối với thị trờng Bất động sản .
Đề tài này nhằm mục tiêu phân tích, chỉ rõ cơ sở khoa học của công tác
quản lý Nhà nớc đối với thị trờng Bất động sản, thực trạng công tác quản lý thị tr-
ờng Bất động sản hiện nay, trên cơ sở đó đề xuất các giải pháp chủ yếu tăng cờng
vai trò quản lý của Nhà nớc đối với thị trờng Bất động sản.
Website: Email : Tel : 0918.775.368
Website: Email : Tel : 0918.775.368
Đề tài nghiên cứu và vận dụng các chính sách của Đảng và Nhà nớc về vấn
đề đất đai nhà ở và tham khảo các tạp chí Địa chính, Xây dựng, Kinh tế Phát
triển, giáo trình chuyên ngành Địa chính và Kinh doanh Bất động sản, các bài
viết của các nhà nghiên cứu. Đề tài sử dụng các phơng pháp: phơng pháp duy vật
biện chứng và duy vật lịch sử, phơng pháp phân tích và so sánh, phơng pháp
thống kê.
Nội dung đề tài gồm:
Lời nói đầu
Ch ơng I: Cơ sở khoa học của quản lý Nhà nớc đối với thị trờng Bất động
sản.
Ch ơng II: Thực trạng quản lý Nhà nớc đối với thị trờng Bất động sản.
Ch ơng III: Một số giải pháp góp phần tăng cờng công tác quản lý Nhà nớc
đối với thị trờng Bất động sản.
Kết luận.
Đề tài này đợc trình bày dựa trên sự hớng dẫn tận tình của Thầy giáo TS.
Hoàng Cờng và Thạc Sỹ Phạm Lan Hơng đồng thời dựa trên sự tìm tòi nghiên cứu
của bản thân. Trong quá trình nghiên cứu do tầm hiểu biết còn có nhiều hạn chế,
do đó chắc chắn sẽ không tránh khỏi những thiếu sót nhất định. Vì vậy em mong
nhận đợc ý kiến phê bình của các thầy, cô giáo để đề tài đợc hoàn thiện hơn.
Em xin chân thành cảm ơn.
Website: Email : Tel : 0918.775.368
Website: Email : Tel : 0918.775.368
Nội dung

Chơng1. Cơ sở khoa học của quản lý Nhà nớc đối
với thị trờng Bất động sản.
I. Khái niệm, đặc điểm, vai trò của thị trờng Bất động sản.
1. Khái niệm thị trờng Bất động sản.
Trong quá trình phát triển loài ngời đã chia tài sản thành Bất động sản và
động sản. Sự phân loại này có nguồn gốc từ luật cổ la mã, theo đó Bất động sản
không chỉ là của cải đất đai, của cải trong lòng đất mà còn là những gì đợc tạo ra
do sức lao động của con ngời gắn liền với đất đai nh các công trình xây dựng,
mùa màng, cây trồng và tất cả những gì liên quan đến đất đai hay gắn liền với
đất đai theo không gian ba chiều (chiều cao, chiều sâu và chiều rộng) để tạo
thành một dạng vật chất có cấu trúc và công năng đợc xác định. ở nớc ta, cũng
tiếp cận với cách đặt vấn đề nh vậy, khoản 1, Điều 181, Bộ luật Dân sự (năm
1995) quy định: Bất động sản là các tài sản không di dời bao gồm: Đất đai, nhà
ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà ở,
công trình xây dựng đó; các tài sản khác gắn liền với đất đai; các tài sản khác do
pháp luật quy định.
Đặc điểm đúng nhất của các loại Bất động sản là gắn liền với đất và bản
thân đất là một loại Bất động sản quan trọng nhất. Tuy nhiên, không phải tất cả
các loại Bất động sản đều là Bất động sản hàng hoá và tham gia vào thị trờng Bất
động sản. Muốn trở thành hàng hoá, Bất động sản phải có chủ sở hữu cụ thể, phải
đợc pháp luật cho phép và phải có đủ điều kiện để giao dịch. ở nớc ta đất thuộc
sở hữu toàn dân và pháp luật không cho phép mua bán đất, mà chỉ có thị trờng
quyền sử dụng đất. Ngoài ra, do ở nớc ta pháp luật cha quy định danh mục các
Bất động sản cụ thể, nên cha thể xác định rõ ràng các loại thị trờng Bất động sản.
Đến nay, khi nói đến thị trờng Bất động sản, mọi ngời thờng hiểu đó là thị trờng
quyền sử dụng đất và thị trờng nhà ở. Riêng về thị trờng quyền sử dụng đất có
nhiều cách phân loại khác nhau. Thông thờng ngời ta phân chia thị trờng này
thành:
Ba cấp thị trờng: Thị trờng cấp I, thị trờng cấp II, thị trờng cấp III. Thị tr-
ờng cấp I là thị trờng ngời sở hữu đất chuyển giao quyền sử dụng đất cho ngời

khác; thị trờng này hoàn toàn do Nhà nớc khống chế. Thị trờng cấp II là thị trờng
ngời đợc cấp quyền sử dụng đất tái chuyển nhợng quyền sử dụng đất. Trong thị
trờng này, cả ngời bán và ngời mua đều không phải là ngời sở hữu đất đai. Họ chỉ
Website: Email : Tel : 0918.775.368
Website: Email : Tel : 0918.775.368
tham gia thị trờng mua bán quyền sử dụng đất. Thị trờng cấp III là thị trờng ngời
sử dụng đất cho thuê quyền sử dụng đất hoặc cho thuê Bất động sản nằm trên đất
mà họ có quyền sử dụng.
Năm loại thị trờng ứng với năm loại đất, cụ thể là có năm loại thị trờng
sau đây: Thị trờng quyền sử dụng đất nông nghiệp; thị trờng quyền sử dụng đất
lâm nghiệp; thị trờng quyền sử dụng đất ở nông thôn; thị trờng quyền sử dụng đất
ở thành thị và thị trờng quyền sử dụng đất chuyên dùng.
Ba loại thị trờng căn cứ vào tính chất sử dụng đất là: Thị trờng quyền sử
dụng đất nông nghiệp, bao gồm cả đất lâm nghiệp, đất hoặc mặt nớc ao, hồ nuôi
trồng thuỷ sản; thị trờng quyền sử dụng đất ở, gồm đất ở nông thôn và đất ở đô
thị; và thị trờng quyền sử dụng đất đối với đất làm mặt bằng cho sản xuất, kinh
doanh nh mặt bằng làm nhà xởng, kho tàng, khách sạn, văn phòng, nơi vui chơi
giải trí
Hai loại thị trờng căn cứ vào mục tiêu sử dụng đất là thị trờng quyền sử dụng
đất nông nghiệp và thị trờng quyền sử dụng đất phi nông nghiệp.
Hai loại thị trờng mang tính tổng hợp hơn là thị trờng sơ cấp (Thị trờng
cấp I) và thị trờng thứ cấp (Thị trờng cấp II và III nêu trên). Đây là cách phân chia
tơng đối phổ biến hiện nay ở nớc ta.
Nhìn chung, các cách phân loại thị trờng chỉ mang tính chất tơng đối, điều
này không chỉ diễn ra ở nớc ta mà các nớc khác cũng tơng tự.
Những đặc thù của đất và các Bất động sản trên đất nh không di dời đợc,
cần lợng vốn đầu t lớn để tạo lập Bất động sản hàng hoá, đòi hỏi Nhà n ớc phải
tạo các điều kiện cần thiết để phát triển thị trờng này, trong đó nổi lên các vấn đề
sau đây: Một là, xây dựng môi trờng pháp lý cho giao dịch Bất động sản phù hợp
với các nguyên tắc thị trờng và tạo điều kiện thuận lợi cho việc tham gia và rút lui

khỏi thị trờng; hai là, có các giải pháp hữu hiệu tăng cung và tăng cầu Bất động
sản hàng hoá; ba là, giá cả Bất động sản phải do thị trờng quyết định do quan hệ
cung cầu; bốn là, thông tin phải đợc cung cấp công khai và bình đẳng với mọi đối
tợng tham gia thị trờng; năm là, phải có sự phát triển đồng bộ giữa các loại thị tr-
ờng trong nền kinh tế; và sáu là, có sự can thiệp có hiệu lực và có hiệu quả của
Nhà nớc khi cần thiết.
2. Đặc điểm, vai trò thị trờng Bất động sản.
2.1. Đặc điểm thị trờng Bất động sản.
Thị trờng Bất động sản là một bộ phận quan trọng trong hệ thống các thị tr-
ờng của nền kinh tế. Thị trờng Bất động sản nớc ta hình thành và phát triển cùng
Website: Email : Tel : 0918.775.368
Website: Email : Tel : 0918.775.368
với quá trình phát triển hàng hoá trong nền kinh tế thị trờng. Thị trờng Bất động
sản có những đặc điểm cơ bản sau đây:
Thị trờng Bất động sản mang tính chất không tập trung, trải rộng trên tất
cả các vùng của đất nớc bởi vậy thị trờng Bất động sản không bao gồm các thị tr-
ờng lớn mà gồm hàng loạt các thị trờng nhỏ, mỗi thị trờng mang bản chất địa ph-
ơng với quy mô và trình độ khác nhau do các điều kiện tự nhiên , kinh tế xã hội
quyết định . ở nớc ta thị trờng Bất động sản ở đô thị có quy mô và trình độ phát
triển cao hơn thị trờng Bất động sản ở nông thôn và miền núi.
Thị trờng Bất động sản là một dạng thị trờng không hoàn hảo do có sự
không đồng nhất về thông tin và các yếu tố cấu thành thị trờng đó. Điều này xuất
phát từ những đặc trng riêng của mỗi vùng. Đặc điểm này dễ dẫn đến tình trạng
độc quyền, đầu cơ tạo ra hiện tợng cung cầu, giá cả giả.
Việc tạo lập các bộ phận trong thị trờng Bất động sản đòi hỏi vốn đầu t lớn
mà sự vận hành của các yếu tố đó trong thị trờng Bất động sản diễn ra chậm vì nó
phụ thuộc cơ chế chính sách của Nhà nớc, các thủ tục về đăng kí đất đai ,nhà ở,
hợp đồng, các thủ tục về chuyển nhợng Bất động sản
Cung trong thị trờng Bất động sản không thể phản ứng nhanh chóng tơng
ứng với sự thay đổi của cầu bởi việc tăng cung Bất động sản với mục đích cụ thể

nào đó thờng mất nhiều thời gian. Đó là thời gian dành cho việc tạo nguồn cung
cho thị trờng, nh mua đất, xin giấy phép xây dựng .Những biến động trong thị
trờng Bất động sản chậm hơn nhiều so với các thị trờng khác. Kết quả là Bất động
sản chỉ hấp dẫn những ngời có thể thanh toán những thứ cho thuê đợc thực hiện
chậm. Tuy nhiên, trong ngắn hạn cung của một loại Bất động sản có thể tăng lên
bằng cách chuyển từ mục đích sử dụng này sang mục đích sử dụng khác. Ví dụ số
lợng Bất động sản cho thuê để làm văn phòng có thể tăng lên nếu ngời sở hữu nhà
ở cải tạo nhà ở thành các văn phòng để cho thuê .
Trong thị trờng Bất động sản tổng cung đất đai cho các mục đích và mục
tiêu là cố định, mặc dù sự cải tạo đất có thể làm gia tăng cung cận biên trong tổng
cung. Cung không nhất thiết cố định cho từng mục đích sử dụng cụ thể, nhng
tổng cung đất đai là cố định và việc hạn chế bằng kiểm soát quy hoạch có ảnh h-
ởng lớn đến giới hạn cung đất bổ sung cho những mục đích sử dụng cụ thể đó.
Ngoài những đặc điểm cụ thể nêu trên, thị trờng Bất động sản nớc ta có
những đặc thù nhất định do đặc điểm đất đai thuộc sở hữu toàn dân trong khi đó ở
hầu hết các nớc đất đai thuộc sở hữu t nhân. Do đó thị trờng Bất động sản ở nớc ta
thực chất gồm thị trờng mua bán quyền sử dụng đất (mua bán giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất) và thị trờng mua bán các công trình, tài sản gắn liền với đất
đai bao gồm cả mua quyền sở hữu. Ngoài ra thị trờng Bất động sản ở nớc ta hiện
Website: Email : Tel : 0918.775.368
Website: Email : Tel : 0918.775.368
nay chủ yếu là phát triển ở các đô thị, đặc biệt là các đô thị lớn do tác động của
quá trình đô thị hoá.
2.2. Vai trò của thị trờng Bất động sản.
Thị trờng Bất động sản là một trong những thị trờng quan trọng của nền
kinh tế thị trờng vì thị trờng này liên quan trực tiếp đối với một lợng tài sản cực
lớn cả về quy mô, tính chất cũng nh các mặt trong nền kinh tế quốc dân.
Bất động sản là tài sản lớn của mỗi quốc qia. Tỉ trọng Bất động sản trong
tổng số của cải xã hội ở các nớc có khác nhau nhng thờng chiếm trên dới 40% l-
ợng của cải vật chất của mỗi nớc. Các hoạt động liên quan đến Bất động sản

chiếm tới 30% tổng hoạt động của nền kinh tế. Theo đánh giá của các chuyên gia,
tổng giá trị vốn cha đợc khai thác ẩn chứa trong Bất động sản ở các nớc thuộc thế
giới thứ ba là rất lớn lên đến hàng nghìn tỉ USD, gấp nhiều lần tổng hỗ trợ ODA
của các nớc phát triển hiện dành cho các nớc đang phát triển trong vòng 30 năm
qua.
Bất động sản nhà đất còn là tài sản lớn của từng hộ gia đình. Trong điều
kiện nền kinh tế thị trờng thì Bất động sản nhà đất ngoài chức năng là nơi ở, nơi
tổ chức hoạt động kinh tế gia đình, nó còn là nguồn vốn để phát triển thông qua
hoạt động thế chấp.
Thị trờng Bất động sản phát triển thì một nguồn vốn lớn tại chỗ sẽ đợc huy
động, đây là nội dung có tầm quan trọng đã đợc nhiều nhà nghiên cứu trên thế
giới chứng minh và đi đến kết luận nếu một quốc gia có giải pháp hữu hiệu bảo
đảm cho các Bất động sản có đủ điều kiện trở thành hàng hoá và đợc định giá
khoa học, chính thống sẽ tạo điều kiện cho nền kinh tế của quốc gia đó một tiềm
năng đáng kể về vốn để từ đó phát triển kinh tế - xã hội đạt đợc những mục tiêu
đề ra.
Thị trờng Bất động sản có quan hệ mật thiết với thị trờng vốn. Đầu t vào thị
trờng Bất động sản thờng sử dụng vốn lớn với thời gian dài vì vậy thị trờng Bất
động sản là đầu ra quan trọng của thị trờng vốn. Ngợc lại, thị trờng Bất động sản
hoạt động tốt là cơ sở để huy động đợc nguồn tài chính lớn cho phát triển kinh tế
thông qua thế chấp và giải ngân. Theo thống kê kinh nghiệm cho thấy, ở các nớc
phát triển lợng tiền ngân hàng cho vay qua thế chấp bằng Bất động sản chiếm trên
80% trong tổng lợng vốn cho vay. Vì vậy, phát triển đầu t, kinh doanh Bất động
sản đóng vai trò quan trọng trong việc chuyển các tài sản thành nguồn tài chính
dồi dào phục vụ cho yêu cầu phát triển kinh tế xã hội đặc biệt là đầu t phát triển
cơ sở hạ tầng của nền kinh tế.
Website: Email : Tel : 0918.775.368
Website: Email : Tel : 0918.775.368
Phát triển và quản lý tốt thị trờng Bất động sản, đặc biệt là thị trờng quyền
sử dụng đất và thị trờng nhà đất là điều kiện quan trọng để sử dụng có hiệu quả

tài sản quý giá thuộc sở hữu toàn dân mà Nhà nớc là đại diện chủ sở hữu, bảo
đảm cho sự phát triển đô thị và nông thôn tuân thủ quy hoạch bền vững, góp phần
tạo dựng diện mạo đô thị và nông thôn văn minh, hiện đại, đa đất nớc bớc vào
thời kỳ công nghiệp hoá, hiện đại hoá trong xu thế hội nhập và phát triển. Kinh
nghiệm của các nớc cho thấy để đạt tiêu chuẩn của một nớc công nghiệp hoá thì
tỷ lệ đô thị hoá thờng chiếm từ 60-80%. Nh vậy, vấn đề phát triển thị trờng Bất
động sản để đáp ứng yêu cầu đô thị hoá ở nớc ta là vấn đề lớn và có tầm quan
trọng đặc biệt nhất là khi nớc ta chuyển sang cơ chế thị thị trờng trong điều kiện
các thiết chế về quản lý Nhà nớc đối với công tác quy hoạch cha đợc thực thi có
chất lợng và hiệu quả thì việc quản lý và phát triển thị trờng Bất động sản ở đô thị
phải đi đôi với công tác quy hoạch để khắc phục những tốn kém và vớng mắc
trong tơng lai.
Phát triển và quản lý tốt thị trờng Bất động sản sẽ góp phần kích thích sản
xuất phát triển, tăng nguồn thu cho ngân sách.
Thị trờng Bất động sản là một bộ phận trong hệ thống của các thị trờng do vậy
sự hình thành và phát triển thị trờng Bất động sản góp phần phát triển đồng bộ các
loại thị trờng. Thị trờng Bất động sản có quan hệ trực tiếp với các thị trờng nh: thị tr-
ờng Tài chính tín dụng, thị trờng Xây dựng, thị trờng Vật liệu Xây dựng, thị trờng
Lao động Vì vậy, có thể nói rằng sự phát triển của thị tr ờng Bất động sản có tác
động lan toả tới sự phát triển của hệ thống các thị trờng nói riêng và của cả nền kinh
tế quốc dân nói chung. Theo phân tích đánh giá của các chuyên gia kinh tế, ở các n-
ớc phát triển nếu đầu t vào lĩnh vực Bất động sản tăng lên 1 USD thì sẽ có khả năng
thúc đẩy các ngành có liên quan phát triển từ 1,5- 2 USD. Trung Quốc trong 10 năm
trở lại đây đã đặt lĩnh vực đầu t phát triển Bất động sản là một trong những đầu tàu
để kích thích kinh tế phát triển.
Phát triển và điều hành tốt thị trờng Bất động sản sẽ có tác dụng thúc đẩy
tăng trởng kinh tế thông qua các biện pháp kích thích vào đất đai, tạo lập các
công trình, nhà xởng, vật kiến trúc để từ đó tạo nên chuyển dịch đáng kể và
quan trọng về cơ cấu trong các ngành, các vùng lãnh thổ và trên phạm vi cả nớc.
Theo thống kê của tổng cục thuế các khoản thu ngân sách có liên quan đến

nhà, đất trong giai đoạn từ năm 1996 đến năm 2000 bình quân là 4.645 tỉ đồng/năm
mặc dù tỉ lệ này mới chiếm30% các giao dịch, còn trên 70% cha kiểm soát đợc và
thực tế là các giao dịch không thực hiện nghĩa vụ thuế với Nhà nớc. Nếu thúc đẩy
bằng cơ chế, chính sách và pháp luật để các giao dịch Bất động sản chính thức (có
đăng ký và thực hiện nghĩa vụ thuế) và đổi mới cơ chế giao dịch theo giá thị trờng thì
Website: Email : Tel : 0918.775.368
Website: Email : Tel : 0918.775.368
hàng năm thị trờng Bất động sản sẽ đóng góp cho nền kinh tế trên dới 20.000 tỉ đồng
mỗi năm.
Phát triển và quản lý có hiệu quả thị trờng Bất động sản sẽ đáp ứng nhu
cầu bức xúc ngày càng gia tăng về nhà ở cho nhân dân từ đô thị đến nông thôn.
Nhà ở là nhu cầu cơ bản, thiết yếu của nhân dân, việc tạo lập nhà ở có liên quan
chặt chẽ với thị trờng Bất động sản.
Thị trờng nhà ở là bộ phận quan trọng chiếm tỉ trọng lớn trong thị trờng Bất
động sản. Thị trờng nhà ở là thị trờng sôi động, những cơn sốt nhà đất hầu hết đều
bắt đầu từ sốt nhà ở và lan toả sang các thị trờng Bất động sản khác và ảnh hởng
trực tiếp đến đời sống của nhân dân. Vì vậy, phát triển và quản lý có hiệu quả thị
trờng Bất động sản nhà ở, bình ổn thị trờng nhà ở, bảo đảm cho giá nhà ở phù hợp
với thu nhập của ngời dân là một trong những vai trò quan trọng của quản lý Nhà
nớc về thị trờng Bất động sản nhà ở.
Bên cạnh những yếu tố tích cực của thị trờng Bất động sản, những biến động
của thị trờng Bất động sản cũng ảnh hởng lớn tới phát triển kinh tế và đời sống xã
hội. Thị trờng Bất động sản quá nóng dẫn tới sốt hoặc quá lạnh dẫn đến
đóng băng đều ảnh hởng không tốt tới đầu t phát triển sản xuất và đời sống của
nhân dân.
Hầu hết các ngành sản xuất dịch vụ đều khởi đầu bằng đầu t cơ sở vật chất
nhà xởng. Hơn nữa chi phí đầu t cơ sở vật chất nhà xởng chiếm tỉ lệ lớn trong đầu
t, chi phí này đợc khấu hao vào giá thành sản phẩm. Vì vậy, nếu chi phí đầu t Bất
động sản cao sẽ ảnh hởng rất lớn tới đầu t trong nớc và thu hút đầu t nớc ngoài và
giảm sức cạnh tranh của nền kinh tế. Ngợc lại, nh chúng ta đã biết có tới 80% l-

ợng vốn vay từ ngân hàng đợc thế chấp bằng Bất động sản. Khi thị trờng Bất động
sản bị đóng băng làm ứ đọng một lợng vốn lớn. Việc rút vốn ra khỏi thị trờng Bất
động sản khi hiện tợng thị trờng đóng băng cũng không phải dễ dàng ảnh hởng
rất lớn đến nền kinh tế không chỉ trong một nớc mà có thể ảnh hởng cả các nớc
trong khu vực và thậm chí trên thế giới. Bài học về cuộc khủng hoảng tài chính
của Thái Lan năm 1997 là một thí dụ sinh động mà nguồn vốn chủ yếu của nó
đầu t quá nhiều vốn vào lĩnh vực Bất động sản.
Nhà ở là một trong những nhu cầu cơ bản của nhân dân. Khi giá Bất động
sản nhà ở lên cao không phù hợp với thu nhập xã hội thì ngời dân gặp rất nhiều
khó khăn trong tạo lập nhà ở. Hậu quả tất yếu là hiện tợng lấn chiếm đất công,
xây dựng cơi nới nhà ở trái phép phát triển cao làm bộ mặt đô thị mất mỹ quan,
gây quá tải hệ thống hạ tầng và ô nhiễm môi trờng và tăng tình trạng tranh chấp,
khiếu kiện. Ngoài ra khi giá nhà đất lên cao sẽ ảnh hởng lớn tới các chơng trình
đầu t phát triển của Nhà nớc. Nhiều dự án mở rộng nâng cấp hạ tầng giao thông
Website: Email : Tel : 0918.775.368
Website: Email : Tel : 0918.775.368
đô thị chi phí đền bù giải toả mặt bằng gấp từ 5 đến 10 lần mức đầu t hạ tầng, gây
khó khăn trong bố trí vốn đầu t, chậm tiến độ và đặc biệt quan trọng là giảm hiệu
quả đầu t.
Phát triển thị trờng Bất động sản trong điều kiện cha thực hiện quy hoạch đi
trớc một bớc sẽ dẫn đến những hậu quả phải trả giá quá lớn để khắc phục trong t-
ơng lai.
Những giải pháp tình thế nh chia nhỏ đất đai để đáp ứng nhu cầu nhà ở của
nhân dân và nhu cầu nhà xởng của các doanh nghiệp vừa và nhỏ khi cha có quy
hoạch là những ví dụ tiêu biểu. Làm nh vậy trớc mắt có thể đáp ứng đợc nhu cầu
nhng về lâu dài khi phát triển cần hiện đại hoá đất nớc (từ nông thôn đến thành
thị) Nhà nớc sẽ phải bỏ ra rất nhiều vào đầu t để giải phóng mặt bằng, vô hình
chung lãng phí một lợng của cải vật chất lớn của xã hội và kéo theo một điều
đáng tiếc là Nhà nớc và nhân dân đã bỏ ra một lợng vốn đầu t lớn nhng bộ mặt đô
thị và nông thôn cũng không cải thiện bao nhiêu.

Thị trờng Bất động sản phát triển sẽ góp phần giải quyết mối quan hệ giữa
các lợi ích: lợi ích Nhà nớc, lợi ích của chủ đầu t, lợi ích cộng đồng; thúc đẩy quá
trình đổi mới quản lý đất đai, phát triển các công trình công cộng và các cơ sở
kinh tế xã hội khác, giải quyết các tranh chấp về tài sản đất; góp phần xoá hiện t -
ợng ngầm trong kinh doanh Bất động sản.
II. Vai trò của quản lí Nhà nớc đối với thị trờng Bất động
sản.
1. Sự cần thiết và vai trò quản lí Nhà nớc đối với nền kinh tế.
1.1. Sự cần thiết phải có sự quản lí của Nhà nớc về kinh tế.
Nền kinh tế quốc dân là một tổ hợp đa ngành, đa lĩnh vực. Quản lí Nhà nớc
đối với nền kinh tế là cần thiết, xuất phát từ những nhu cầu sau:
Xuất phát từ yêu cầu chung của việc xây dựng nền kinh tế theo cơ chế thị tr-
ờng. Cơ chế thị trờng hàm chứa cả u thế và khuyết tật của nó. Trong những điều
kiện nhất định cơ chế thị trờng có khả năng điều tiết nền sản xuất xã hội, tức là tự
động phân bổ tài nguyên sản xuất vào các khu vực, các ngành kinh tế mà không
cần bất kì sự điều khiển từ trung tâm nào, kích thích sự phát triển sản xuất, tăng
năng suất lao động, thúc đẩy sản xuất và chuyên môn hoá sản xuất và phân công
lao động xã hội, mở rộng thị trờng trong và ngoài nớc, thúc đẩy tăng trởng kinh tế
cả theo chiều rộng và chiều sâu, nâng cao hiệu quả kinh tế. Bên cạnh đó cơ chế
thị trờng có những khiếm khuyết nhất định: do mục tiêu hàng đầu là lợi nhuận
nên cùng với sự phát triển của thị trờng nảy sinh nhiều vấn đề về kinh tế xã hội,
Website: Email : Tel : 0918.775.368
Website: Email : Tel : 0918.775.368
môi trờng nh lạm phát, thất ngiệp, khủng hoảng kinh tế, ô nhiễm môi trờng . Do
vậy cần thiết phải có sự quản lí của Nhà nớc để phát huy những mặt tích cực của
cơ chế thị trờng đồng thời hạn chế những khuyết tật của cơ chế thị trờng, bảo đảm
sự phát triển kinh tế của đất nớc.
Trong nền kinh tế thị trờng có nhiều thành phần, các doanh nghiệp đóng một
vai trò hết sức quan trọng đối với tốc độ phát triển của nền kinh tế quốc dân. Bộ mặt
của doanh nghiệp chính là bộ mặt của nền kinh tế. Doanh nghiệp là nơi trực tiếp sản

xuất đáp ứng nhu cầu của đời sống nhân dân, đóng góp phần lớn vào thu nhập của
nền kinh tế quốc dân, đồng thời tạo ra nguồn tích luỹ để tái sản xuất mở rộng cho
chính bản thân doanh nghiệp, góp phần to lớn vào quá trình công nghiệp hoá - hiện
đại hoá đất nớc. Doanh nghiệp là nơi trực tiếp sử dụng các nguồn lực, thực hiện
quyền làm chủ của nhân dân lao động, phát huy nội lực, giải phóng sức sản xuất. Vì
vậy, việc tạo lập môi trờng, điều kiện thuận lợi cho doanh nghiệp phát triển là yêu
cầu tự thân của nền kinh tế. Điều này chỉ có thể thực hiện đợc khi có bàn tay của
Nhà nớc. Nhà nớc thông qua hệ thống các cơ quan từ Trung ơng đến địa phơng sẽ
tiến hành xây dựng các chính sách quản lí vĩ mô: chính sách pháp luật, thuế, tín
dụng, vốn, cơ chế giải quyết tranh chấp, tạo điều kiện cho các doanh nghiệp phát
triển bình đẳng, tự chủ, sáng tạo trong sản xuất kinh doanh, nâng cao hiệu quả trong
hoạt động sản xuất kinh doanh.
1.2. Vai trò của quản lí Nhà nớc đối với nền kinh tế.
Quản lí Nhà nớc về kinh tế là hết sức cần thiết và có vai trò hết sức quan
trọng thể hiện ở những điểm chính sau:
Một là, trên cơ sở nghiên cứu và hoạch định chiến lợc phát triển kinh tế xã
hội, lập quy hoạch và kế hoạch, định ra các mục tiêu, các cân đối lớn về các
nguồn lực và các biện pháp thực hiện quy hoạch, kế hoạch nhằm đạt đợc mục tiêu
phát triển kinh tế xã hội của đất nớc.
Hai là, tạo ra sự công bằng bình đẳng trong các hoạt động dân sự và kinh
doanh thông qua việc ban hành các khuôn khổ pháp luật, xây dựng Nhà nớc pháp
quyền xã hội chủ nghĩa phù hợp với nền kinh tế thị trờng.
Ba là, duy trì sự ổn định của nền kinh tế, đảm bảo các cân đối vĩ mô, huy
động các nguồn lực cần thiết, bảo vệ môi trờng sinh thái,
Bốn là, thông qua hoạt động của thành phần kinh tế Nhà nớc, Nhà nớc tiến
hành điều tiết thị trờng, hớng sự phát triển của thị trờng theo định hớng xã hội
chủ nghĩa.
Website: Email : Tel : 0918.775.368
Website: Email : Tel : 0918.775.368
2. Vai trò quản lí Nhà nớc đối với thị trờng Bất động sản.

2.1. Sự cần thiết phải có sự quản lý của Nhà nớc đối với thị trờng Bất động
sản.
Trong những năm qua, kể từ khi chuyển sang xây dựng nền kinh tế thị trờng,
những yếu tố của thị trờng, trong đó có thị trờng Bất động sản đang trong quá trình
hình thành và phát triển. Do đợc hình thành trong nền kinh tế thị trờng nên thị trờng
Bất động sản chịu sự tác động của cơ chế thị trờng. Cơ chế thị trờng biểu hiện sự tác
động của nó ở hai mặt: tác động tích cực và tác động tiêu cực. Tác động tích cực của
cơ chế thị trờng sẽ thúc đẩy thị trờng Bất động sản phát triển, ngợc lại, mặt trái của
cơ chế thị trờng sẽ tác động tiêu cực đến thị trờng Bất động sản, làm cho thị trờng
phát triển tự phát, manh mún, các hiện tợng kinh doanh ngầm phát triển .Vì vậy,
cần thiết phải có sự quản lý của Nhà nớc đối với thị trờng Bất động sản nhằm hạn
chế những tác động tiêu cực của cơ chế thị trờng, đồng thời phát huy những tác động
tích cực của cơ chế thị trờng.
Xuất phát từ vai trò hết sức to lớn của thị trờng Bất động sản đối với nền
kinh tế. Thị trờng Bất động sản là một bộ phận trong hệ thống thị trờng của nền
kinh tế, thị trờng Bất động sản có quan hệ với nhiều loại thị trờng. Đặc biệt hoạt
động của thị trờng Bất động sản cùng với thị trờng lao động, thị trờng vốn cho
phép khép kín hệ thống thị trờng đầu vào của nền kinh tế, tạo ra một cơ chế thị tr-
ờng đồng bộ theo định hớng xã hội chủ nghĩa. Ngoài ra, nhà ở còn là tài sản quan
trọng của mỗi quốc gia chiếm 20-50% tổng lợng hình thành tài sản, có khả năng
tái sinh, nhờ đó mà tạo ra động lực to thúc đẩy quá trình tích luỹ của các hộ gia
đình và cá nhân. Hơn nữa, việc phát triển đất đai, nhà ở và kinh doanh Bất động
sản còn là một trong những ngành kinh tế mũi nhọn, góp phần tăng thu ngân
sách, đáp ứng nhu cầu nhà ở cho nhân dân, thúc đẩy các ngành kinh tế có liên
quan phát triển (theo WB nếu ngành nhà đất tăng thêm một công nhân viên chức
thì có thể đẩy ngành có liên quan tăng thêm hai công nhân viên chức). Do tính
chất quan trọng nh vậy, nên quản lý Nhà nớc đối với thị trờng Bất động sản là hết
sức cần thiết. Điều này cũng đã đợc chỉ rõ trong báo cáo chính trị tại Đại hội Đại
biểu toàn quốc lần thứ VIII của Đảng: quản lý chặt chẽ thị tr ờng Bất động sản,
xây dựng thị trờng vốn .

Xuất phát từ thực tế thị trờng Bất động sản nớc ta mới đợc hình thành, còn
tồn tại nhiều vấn đề cần giải quyết đặc biệt là các vấn đề về tính pháp lý của hàng
hoá Bất động sản, vấn đề về kiểm soát các giao dịch Bất động sản, thông tin Bất
động sản, xây dựng các chính sách phát triển thị trờng Bất động sản trong khi
đó công tác quản lý của Nhà nớc về thị trờng Bất động sản còn có nhiều yếu kém,
Website: Email : Tel : 0918.775.368
Website: Email : Tel : 0918.775.368
cha đáp ứng kịp yêu cầu phát triển của thị trờng vì vậy vấn đề nâng cao hiệu quả
công tác quản lý Nhà nớc là hết sức cần thiết và cấp bách.
Thực tế phát triển kinh tế của các quốc gia trên thế giới đă chứng minh rằng
nếu một quốc gia mà công tác Nhà nớc quản lý về thị trờng Bất động sản đạt hiệu
quả cao thì quốc gia đó sẽ đạt tốc độ tăng trởng kinh tế cao và ổn định. Hầu hết
các quốc gia phát triển đều là những nớc có thị trờng Bất động sản phát triển và
công tác quản lý thị trờng Bất động sản của Nhà nớc đạt hiệu quả cao.
2.2. Vai trò quản lý Nhà nớc đối với thị trờng Bất động sản.
Trong lĩnh vực kinh tế tồn tại nhiều học thuyết với các quan điểm khác nhau
về vai trò của Nhà nớc đối với nền kinh tế thị trờng. Tuy vậy ở các mức độ khác
nhau đều xác nhận vai trò quản lý của Nhà nớc đối với thị trờng Bất động sản với
những nội dung chủ yếu sau:
- Xây dựng hệ thống pháp luật đồng bộ, hoàn chỉnh, ổn định và có hiệu lực
để thị trờng Bất động sản hoạt động thông thoáng, thuận lợi, tuân thủ pháp luật,
đảm bảo quyền lợi hợp pháp của ngời mua, ngời bán, đảm bảo thu thuế từ hoạt
động của thị trờng Bất động sản nộp vào ngân sách của Nhà nớc.
- Xây dựng chính sách tài chính và các chính sách liên quan đảm bảo cho
thị trờng Bất động sản hoạt động lành mạnh, loại bỏ những yếu tố cha hoàn thiện
của bản thân thị trờng Bất động sản cũng nh các yếu tố bên ngoài tác động xấu
đến thị trờng này, điều tiết để phân phối lại cho những ngời có thu nhập trung
bình và thấp nhằm giải quyết các vấn đề xã hội bức xúc đặc biệt là nhà ở.
- Xây dựng hệ thống đăng kí Bất động sản đảm bảo kê khai đăng kí cấp
giấy chứng nhận đối với toàn bộ Bất động sản cũng nh đăng kí biến động phát

sinh trong quá trình giao dịch Bất động sản (chuyển đổi, chuyển nhợng, cho thuê,
thừa kế, thế chấp Bất động sản).
- Xây dựng khung pháp lí, quy định chế độ, quy trình, thủ tục định giá đất
làm cơ sở cho việc giao dịch Bất động sản trên thị trờng, việc bồi thờng khi thu
hồi Bất động sản để xây dựng các công trình phục vụ lợi ích quốc gia, công cộng,
việc thu thuế Bất động sản.
- Xây dựng hệ thống thông tin mở Ngân hàng dữ liệu về Bất động sản
đáp ứng cho tất cả các tổ chức, công dân có nhu cầu về giao dịch về Bất động sản
và việc quản lý Bất động sản của các cơ quan Nhà nớc.
- Quy định việc tổ chức và hoạt động của các tổ chức kinh doanh, môi giới
Bất động sản.
Website: Email : Tel : 0918.775.368