Một số giải pháp nhằm hoàn thiện và phát triển thị trường đất Hà Nội.

Website: Email : Tel : 0918.775.368
LỜI NÓI ĐẦU
Thị trường đất nói riêng và thị trường bất động sản nói chung chính thức
được hình thành từ năm 1993, sau khi Luật Đất đai cho phép chuyển quyền sử
dụng đất. Sau hơn 10 năm phát triển, thị trường đã trải qua nhiều biến động.
Có nhiều nguyên nhân tạo ra sự diễn biến bất thường của thị trường, song
nguyên nhân cơ bản là do sự thiếu chuyên nghiệp của các chủ thế tham gia thị
trường và Nhà nước chưa có giải pháp hữu hiệu trong việc điều tiết các nguồn
cung và kiểm soát các lực lượng cầu. Sự thiếu thông tin, không minh bạch về
các nguồn cung làm gia tăng tình trạng đầu cơ, đẩy giá đất, giá bất động sản
lên cao không những gây tổn thất cho người dân mà còn cho cả nhà nước.
Đứng trước thực trạng thời gian qua tại Hà Nội và một số nơi liên tiếp có tình
trạng sốt đất, khủng hoảng về giá nhà, giá đất. Hôm nay nhóm nghiên cứu
chúng tôi tiến hành tìm hiểu, nghiên cứu về thị trường đất đô thị. Vì thời gian
và kiến thức có hạn, chúng tôi chỉ xin trình bày một khía cạnh nhỏ về thị
trường đất Hà Nội. Đây được coi là một trong những thị trường đất sôi động
nhất của nước ta hiện nay. Thông qua việc đánh giá thực trạng về thị trường
đất Hà Nội, chúng tôi xin đề xuất một số giải pháp nhằm hoàn thiện và phát
triển thị trường. Bài thảo luận của chúng tôi gồm 3 nội dung chính:
I. Một số vấn đề cơ bản về đất đô thị và thị trường đất đô thị.
II. Thực trạng phát triển thị trường đất Hà Nội.
III. Một số giải pháp nhằm hoàn thiện và phát triển thị trường.
Bài nghiên cứu của chúng tôi không tránh khỏi thiếu sót, kính mong nhận
được sự góp ý của các đồng chí.
Chúng tôi xin chân thành cảm ơn!
1
Website: Email : Tel : 0918.775.368
I. Một số vấn đề cơ bản.
1. Một số khái niệm.
1.1. Khái niệm, đặc điểm, phân loại đất đô thị.
Khái niệm: Đất đô thị là đất thuộc các khu vực nội thành, nội thị xã, thị

trấn được quy hoạch sử dụng để xây dựng nhà ở, trụ sở các cơ quan, các tổ
chức, các cơ sở sản xuất kinh doanh, các cơ sở hạ tầng phục vụ lợi ích công
cộng, quốc phòng an ninh và các mục đích khác.
Phân loại:
- Đất dành cho các công trình công cộng như đường giao thông, các công
trình giao thông tĩnh, các nhà ga, bến bãi, các công trình cấp thoát nước, các
đường dây tải điện, thông tin liên lạc.
- Đất dùng vào các mục đích an ninh quốc phòng, các cơ quan ngoại giao
và các khu vực hành chính đặc biệt.
- Đất ở dân cư: bao gồm cả diện tích đất dùng để xây dựng nhà ở, các
công trình phục vụ sinh hoạt.
- Đất chuyên dùng: xây dựng trường học, bệnh viện, các công trình văn
hóa vui chơi giải trí, các công sở và khu vực hành chính, các trung tâm thương
mại, buôn bán, các cơ sở sản xuất kinh doanh.
- Đất nông nông lâm, ngư nghiệp đô thị: gồm diện tích các hồ nuôi trồng
thủy sản, các khu vực trồng cây xanh, trồng hoa, cây cảnh..
- Đất chưa sử dụng đến: là đất được quy hoạch để phát triển đô thị nhưng
chưa sử dụng.
Đặc điểm: Thị trường đất đai nói chung và đất đô thị nói riêng có những
đặc điểm khác biệt so với các thị trường hàng hóa thông thường khác:
Thứ nhất: Đất đai thuộc quyền sở hữu toàn dân, đất đai không phải là
hàng hóa, các quan hệ mua bán, trao đổi về đất đai chỉ là các quan hệ về trao
đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cầm cố và bồi hoàn về quyền sử dụng trong giới
hạn quyền của người sử dụng đất được nhà nước cho phép.
2
Website: Email : Tel : 0918.775.368
Thứ hai: Tất cả các quan hệ về đất đai trên thị trường diễn ra đều không
làm thay đổi quyền sở hữu về đất cũng giống như không làm thay đổi vị trí cố
định vốn có của đất đai.
Thứ ba: Dù trong cơ chế thị trường, dù sở hữu đất đai là tư nhân hay sở

hữu toàn dân thì nhà nước luôn giữ vai trò chi phối và quyết định tối cao đối
với thị trường đất đai, quyền ưu tiên đối với các quan hệ về đất đai luôn thuộc
về nhà nước.
Thứ tư: Thị trường đất đai đô thị thường gắn bó rất chặt chẽ với thị trường
các yếu tố đô thị như cơ sở hạ tầng, công trình xây dựng.. hay chính xác hơn
thị trường đất đai luôn gắn liền cùng thị trường bất động sản.
1.2. Khái niệm thị trường đất đô thị, thị trường bất động sản.
Thị trường đất đô thị: Thị trường đất đô thị là nơi diễn ra các quan hệ
kinh tế giữa các chủ thể khác nhau nhưng cùng có liên quan đến vấn đề đất
đai.
Thị trường bất động sản: Thị trường bất động sản là tổng hòa các quan hệ
giao dịch về bất động sản được thông qua các quan hệ hàng hóa, tiền tệ diễn ra
trong một không gian và thời gian nhất định.
1.3. Mối quan hệ giữa thị trường đất đô thị, thị trường bất động sản.
Bất động sản bao gồm nhiều loại khác nhau, song mọi bất động sản
thường đều gắn liền không tách rời yếu tố đất đai. Do vậy thị trường đất và thị
trường bất động sản có quan hệ tương đối chặt chẽ. Khi nói đến thị trường bất
động sản thì người ta ngầm hiểu bao gồm cả thị trường đất đai. Hiện nay nhiều
giao dịch bất động sản như nhà ở chung cư, căn hộ, văn phòng ..có giá rất cao,
nguyên nhân không hẳn là do giá nguyên vật liệu cao mà nguyên nhân chính
có thể nhận thấy chính do giá đất quá cao. Giá đất ở các khu vực đã được quy
hoạch, hay giá đất ở các khu trung tâm, các khu có cơ sở hạ tầng tốt thường rất
cao đã đẩy giá bất động sản những khu vực này lên cao gấp nhiều lần so với
các khu vực khác. Như vậy có thể thấy việc hoàn thiện và phát triển thị trường
3
Website: Email : Tel : 0918.775.368
đất đai không chỉ có ý nghĩa riêng đối với thị trường này mà nó còn làm cho
thị trường bất động sản phát triển lành mạnh hơn, có hiệu quả hơn.
2. Các nhân tố ảnh hưởng đến thị trường đất đô thị.
2.1. Khái niệm cung - cầu đất đô thị.

- Cầu đất đô thị là số lượng đất đô thị mà người tiêu dùng sẵn sàng chấp
nhận và có khả năng thanh toán với một mức giá nhất định để nhận được mảnh
đất đó trên thị trường tại thời điểm nhất định.
Cầu về đất đô thị bao gồm:
. Đất cho công nghiệp.
. Đất dành cho giao thông.
. Đất dành cho các công trình công cộng.
. Đất dành cho dịch vụ.
. Đất dành cho xây dựng.
. Đất dành cho các loại nhà.
. Đất dành cho các mục đích khác.
Trên thị trường đất đai đô thị thì ngoài cầu đất đai thông thường còn xuất
hiện cầu giả tạo của những nhà đầu cơ đất đai. Điều đó làm giả tạo nhu cầu đất
đai đô thị làm giá đất đô thị tăng lên tại một thời điểm nhất định, thường đẩy
giá đất lên cao, gây bất lợi cho những người có nhu cầu thực sự.
- Cung đất đô thị là toàn bộ số lượng đất đai ở đô thị sẵn sàng đưa ra thị
trường để trao đổi tại một thời điểm nào đó với một mức giá giới hạn nhất
định.
2.2. Các nhân tố ảnh hưởng tới cung cầu đất đô thị
Đặc tính của đất đai là mang tính khan hiếm và có giới hạn do vậy mà
trong ngắn hạn cung về đất đai là không đổi. Trong khi đó cầu về đất đai nói
riêng và cầu bất động sản luôn có xu hướng tăng tại các đô thị. Trong dài hạn,
cung đất đai có thể thay đổi do việc quy hoạch lại mục đích sử dụng đất, có thể
do mở rộng đất đô thị, tuy nhiên việc mở rộng này cũng có giới hạn và chỉ đáp
ứng phần nào nhu cầu hiện nay. Giá cả của đất đai và bất động sản do quan hệ
4
Website: Email : Tel : 0918.775.368
cung cầu quyết định nhưng ngược lại giá cả lại ít ảnh hưởng điều tiết cung và
cầu. Sự phản ứng của cung không kịp cầu sẽ dẫn đến sự biến động của giá cả
theo hướng tăng lên hình thành những cơn sốt đất. Do vậy chúng ta cần tìm

hiểu những nhân tố nào ảnh hưởng tới cung cầu đất đô thị nhằm có hướng điều
chỉnh trong chính sách về đất đai sao cho phù hợp.
2.2.1. Các nhân tố ảnh hưởng tới cung đất đai đô thị.
- Có nhiều nhân tố ảnh hưởng đến cung đất đai đô thị trên thị trường,
trong đó nhân tố có tính chất quyết định là cung về quỹ đất trong quy hoạch
của Chính phủ. Đây là cơ sở quan trọng nhất quyết định đến tổng cung đất đai.
Nhưng một thực tế cho thấy lâu nay nhà nước tự xưng là đại diện cho toàn dân
thực hiện quyền sở hữu đất đai nhưng lại không nắm được một quỹ đất dự trữ
dồi dào đủ điều tiết cung cầu của thị trường đất đai hay thị trường bất động
sản. Một ví dụ thực tế: Quy hoạch sử dụng đất ở đô thị đến năm 2010 đã được
thông qua năm 2006 là 110.700 ha. Tuy nhiên, đến năm 2005 đất ở đô
thị( không tính đất giao thông và các lợi đât khác của đô thị) đã sử dụng hết
103.000ha, số đất còn lại cũng đã giao cho các chủ dự án phát triển đô thị thực
hiện. Tức là tính đến năm 2007 về cơ bản kế hoạch sử dụng đất ở đô thị đã
hoàn thành sớm 3 năm. Câu hỏi đặt ra liệu 3 năm sau nếu các dự án đô thị phát
triển, dự án về nhà ở phát triển thì đất dự trữ sẽ lấy ở đâu trong khi ta theo kế
hoạch chúng ta đã sử dụng hết rồi?
- Các chính sách của Chính phủ cũng làm cho cung về đất đô thị tăng
lên hoặc giảm đi một cách đáng kể. Ví dụ: Chính sách thu hồi đất đối với các
công trình quy hoạch treo hoặc các công trình xây dựng trái phép, chính sách
chuyển đổi mục đích sử dụng đất sẽ làm tăng cung đất đô thị, hay như trong
một vài năm tới Hà Nội đang có dự án mở rộng đô thị về các vùng phụ cận
điều đó sẽ làm tăng cung về đất đô thị đáng kể.
2.2.2. Các nhân tố ảnh hưởng tới cầu đất đai đô thị.
Chúng ta cần phân biệt rõ giữa cầu và nhu cầu về đất đai là hoàn toàn
khác nhau. Nhu cầu về đất đai hay bất động sản chỉ là sự thỏa mãn của người
5
Website: Email : Tel : 0918.775.368
tiêu dùng mong muốn sử dụng mảnh đất đó nhưng nếu khả nhưng nếu họ
không có khả năng chi trả thì nhu cầu cũng không biến thành cầu thực sự.

Chính vì vậy mà nhu cầu về đất đai thì nhiều nhưng cầu thực sự lại không
nhiều. Có nhiều nhân tố tác động đến cầu về đất đai như:
- Sự gia tăng dân số là áp lực lớn làm gia tăng nhu cầu về đất đai. Dân số
đô thị đang tăng cao, luồng dân cư dịch chuyển về các đô thị ngày càng nhiều.
Số liệu trong nước ước tinh dân số đô thị của Việt Nam hiện nay là 27 triệu
người. Số liệu của viện Konrad Adenaun tại Việt Nam đưa ra, hiện dân số đô
thị ở Việt Nam là 33.2 triệu người. Dân số tăng lên làm tăng số lượng gia đình
độc lập dẫn đến nhu cầu về diện tích đất đai xây dựng nhà ở của các hộ gia
đình tăng lên. Sự gia tăng dân số không những làm gia tăng nhu cầu về đất ở
mà còn làm tăng nhu cầu đất đai phục vụ cho hoạt động thương mại, du lịch,
văn hóa, giáo dục, nhất là các vùng trung tâm.
- Sự thay đổi về mục đích sử dụng đất đai giữa các hoạt động, lĩnh vực
khác nhau sẽ làm nảy sinh cơ cấu cầu về đất đai thay đổi. Cùng với quá trình
phát triển kinh tế, xã hội, việc chuyển mục đích sử dụng đất sang phát triển
nhà ở, kết cấu hạ tầng, cho nhu cầu về các loại đất làm công sở, văn phòng,
trung tâm dịch vụ và thương mại tăng lên rất nhiều. Hiện nay nhu cầu đất xây
dựng các dự án lớn, khách sạn, các khu đô thị mới là rất lớn.
- Việc làm mới hay thu nhập thay đổi là cơ sở, điều kiện cho phần lớn khả
năng thanh toán nhu cầu đất đai đô thị. Khi thu nhập tăng thì cầu về đất đai đô
thị tăng lên rõ rệt do khả năng thanh toán tăng và ngược lại.
- Quá trình đô thị hóa là quá trình tập trung dân cư vào các đô thị và mở
rộng không gian đô thị. Quá trình đó tác động làm thay đổi căn bản cầu đất đai
đô thị. Đô thị hóa càng cao thì cầu về đất đai đô thị càng lớn.
- Mốt và thị hiếu cũng là nhân tố quan trọng tác động đến cầu nhà ở hiện
nay. Ở mỗi nơi khác nhau thì mốt và thị hiếu cũng khác nhau, càng ngày lại
càng có nhiều sự lựa chọn đối với người tiêu dùng. Ví dụ như nhà ở thì có nhà
chung cư, nhà tập thể, biệt thự, nhà theo lô… Các nhu cầu về hoạt động dịch
6
Website: Email : Tel : 0918.775.368
vụ, sản xuất cũng thay đổi theo từng giai đoạn dẫn đến cầu về đất đai đô thị

cũng thay đổi theo.
- Những chính sách của Chính phủ là những quyết định cực kỳ quan trọng
tác động đến cầu đất đai. Ví dụ các chính sách về thuế, giao thông, phát triển
và hoàn thiện kết cấu hạ tầng, chính sách về đầu tư, thế chấp, các chính sách
hỗ trợ người có thu nhập thấp và trung bình…Khi Nhà nước tăng thuế đất đai
thì giá đất sẽ tăng làm cầu đất đai giảm, tốc độ lạm phát tăng thì đồng tiền gửi
vào ngân hàng không có lãi dẫn đến việc tăng đầu tư vào đất đai, cầu đất đai
tăng. Các chính sách về đầu tư thông thoáng thì đầu tư vào Việt Nam tăng, cầu
đất đô thi cũng tăng. Dự báo hiện nay với chính sách miễn thị thực mà Nhà
nước vừa ban bố cho Việt kiều thì sẽ có khoảng vài chục ngàn Việt kiều tìm về
Việt Nam làm ăn sinh sống sẽ dẫn đến cầu về đất đai tăng vọt.
3. Vai trò của thị trường đất, thị trường bất động sản trong việc phát triển đô thị.
Một nguyên lý kinh điển trong nền kinh tế thị trường đó là mọi nguồn lực
- yếu tố đầu vào nhất thiết phải là hàng hóa, phải có khả năng biến đổi hình
thái tồn tại và vận động thông qua thị trường. Điều đó càng khẳng định đất đai
là đầu vào cơ bản và nguyên thủy nhất, để phát triển thị trường nói chung, phát
triển thị trường tài chính nói riêng, thị trường đất đai phải phát triển trước một
bước. Do đất đai và bất động sản là loại hàng hoá đặc biệt và có giá trị lớn, thị
trường đất và thị trường bất động sản có mối quan hệ mật thiết với các loại thị
trường khác như: thị trường vốn, thị trường lao động… Phát triển thị trường
đất và thị trường bất động sản sẽ là đòn bẩy để phát triển các thị trường khác
và kéo theo sự phát triển của nền kinh tế quốc dân. Dự thảo Báo cáo chính trị
tại Đại hội Đảng toàn quốc khoá X đã đề xuất nội dung đổi mới chính sách về
đất đai và bất động sản bao gồm "Phát triển thị trường bất động sản (bao gồm
thị trường quyền sử dụng đất và bất động sản gắn liền với đất): bảo đảm quyền
sử dụng đất chuyển thành hàng hoá một cách thuận lợi; làm cho đất đai thực
sự trở thành nguồn vốn cho phát triển; từng bước làm cho thị trường bất động
sản trong nước có sức cạnh tranh so với thị trường khu vực, có sức hấp dẫn các
7
Website: Email : Tel : 0918.775.368

nhà đầu tư. Thực hiện công khai, minh bạch và tăng cường tính pháp lý, kỷ
luật, kỷ cương trong quản lý đất đai. Nhà nước điều tiết giá đất bằng quan hệ
cung - cầu về đất đai và thông qua các chính sách về thuế có liên quan đến đất
đai. Nhà nước vừa quản lý tốt thị trường bất động sản vừa là nhà đầu tư bất
động sản lớn nhất. Hoàn thiện hệ thống luật pháp về kinh doanh bất động sản”.
Để đạt được mục tiêu phát triển bền vững trong quá trình công nghiệp
hoá, hiện đại hoá đất nước, đất đai đóng các vai trò quan trọng sau đây:
a) Nền sản xuất xã hội có 3 yếu tố đầu vào là lao động, đất đai (gồm cả tài
nguyên thiên nhiên) và vốn. Các yếu tố đầu vào này được xác định như các
nguồn lực bảo đảm sự phát triển và bền vững của nền sản xuất xã hội. Các yếu
tố đầu vào này cũng hình thành từng khu vực thị trường riêng, có tính chất đặc
thù, cần tới sự điều tiết trực tiếp của Nhà nước thông qua quy hoạch. Đối với
đất đai ở nước ta, Nhà nước có nhiệm vụ tạo nguồn cung đất trong thị trường
sơ cấp, tạo đầu vào cho thị trường thứ cấp thông qua quy hoạch sử dụng đất và
việc giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
Quy hoạch sử dụng đất hợp lý có tác động trực tiếp tạo thành công trong quá
trình đầu tư phát triển gắn với giải quyết nhà ở, xoá đói giảm nghèo, giám sát
quá trình đô thị hoá, bảo vệ môi trường, bảo đảm điều kiện dân sinh, bảo tồn
và phát triển văn hoá nhằm bảo đảm tính bền vững.
b) Giá đất là thành phần của giá đầu vào trong mọi hoạt động sản xuất,
dịch vụ, đồng thời tác động trực tiếp vào việc giải quyết nhà ở cho mọi người.
Giá đất cần được điều tiết để bảo đảm ở mức hợp lý. Nếu giá đất quá cao thì
làm tăng giá hàng hoá so với các nước khác và không bảo đảm khả năng thanh
toán về nhà ở cho người lao động. Nếu giá đất quá thấp thì làm mất đi giá trị
vốn tiềm ẩn trong đất đai, làm mất lợi thế vốn đầu tư. Như vậy, giá đất có tác
động trực tiếp vào giá hàng hoá, tác động mang tính quyết định vào hình thành
giá hàng hoá bất động sản. Điều tiết được thị trường quyền sử dụng đất dẫn tới
điều tiết được thị trường bất động sản nói riêng và thị trường hàng hoá nói
chung. Việc hình thành công cụ tốt, đặc biệt là hệ thống thuế về đất đai để Nhà
8