Mở rộng cho vay mua nhà ở tại Ngân hàng phát triển nhà Đồng bằng sông Cửu Long – chi nhánh Hà Nội

Chuyên đề tốt nghiệp
Lời nói đầu
Trong quá trình thực hiện công cuộc công nghiệp hoá - hiện đại hoá
đất nước Việt Nam đã có những chuyển biến sâu sắc trên tất cả các lĩnh vực
của đời sống kinh tế, xã hội. Năm 2006, kinh tế tăng trưởng cao 8,4% (đạt tốc
độ cao nhất so với các nước trong khu vực Đông Nam á, thuộc loại cao nhất
so với các nước và vùng lãnh thổ ở Châu á cũng như trên thế giới, chính trị ổn
định thúc đẩy hoạt động đầu tư, xây dựng, kinh doanh, buôn bánẶphát triển,
tạo tiền để cho việc tăng việc làm, thu nhập và nâng cao đời sống của các
tầng lớp dân cư. Trong tình hình đó Đảng và nhà nước luôn xác định, tăng
trưởng kinh tế phải gắn liền với việc nâng cao đời sống tinh thần và vật chất
cho người dân. Tuy nhiên, trong xã hội vẫn còn những mặt chưa giải quyết
được triệt để và cản trở việc cải thiện đời sống người dân. Một trong số đó là
giải quyết nhà ở cho người dân tại Việt Nam.
Nhân dân ta thường nói ỎAn cư, lạc nghiệpÕ. Câu nói đó nói lên
ước muốn giản dị của mỗi người Việt Nam về một căn nhà để ổn định cuộc
sống. Nhưng ước muốn giản dị đó lại không đơn giản chút nào. Bởi một căn
nhà, một mái nhà nhiều khi quá sức đối với nhiều người trong hoàn cảnh nước
ta còn nghèo, thu nhập của người dân còn hạn chế. Do đó nhà ở cho người
dân tại các đô thị hiện nay là một bài toán rất nan giải. Đặt biệt là trong thời
gian qua khi mà thị trường BĐS “̉Đóng băng”̃ kéo dài, giao dịch BĐS dường
như chững lại. Đã có nhiều giải pháp nhằm ỎPhá băngÕ, tìm ra lối thoát để
thị trường BĐS ổn định trở lại nhằm giải quyết nhanh chóng những nhu cầu
thiết yếu đó người dân. Một trong những giải pháp đó là sự tham gia của
NHTM qua việc tài trợ vốn cho người dân mua nhà để ở.
Xuất phát từ thực trạng về nhà ở của người dân Việt Nam hiện nay và
cũng xuất phát từ nhu cầu phát triển của mỗi ngân hàng trong xu thế hội nhập
hiện nay. Qua quá trình thực tập tại Ngân hàng phát triển nhà Đồng bằng sông
Cửu Long – chi nhánh Hà Nội (MHB Hà Nội), em đã chọn đề tài: “̉Mở rộng
cho vay mua nhà ở tại Ngân hàng phát triển nhà Đồng bằng sông Cửu Long
– chi nhánh Hà Nội” để làm chuyên đề tốt nghiệp.

Nguyễn Thị Lan Phương 1 TCDN44D
Chuyên đề tốt nghiệp

Chuyên đề của em được trình bày theo 3 chương :
Chương I: Tổng quan chung về hoạt động cho vay mua nhà của các
ngân hàng thương mại
Chương II: Thực trạng về cho vay mua nhà tại các Ngân hàng thương
mại Việt Nam hiện nay
Chương III: Giải pháp nhằm mở rộng cho vay mua nhà tại Ngân hàng
phát triển nhà Đồng bằng sông Cửu Long – Chi nhánh Hà
Nội
Do còn hạn chế về kiến thức và kinh nghiệm thực tiễn nên chuyên đề
của em còn rất nhiều sai sót. Em rất mong nhận được sự chỉ bảo của thầy cô
và những người quan tâm để chuyên đề của em được hoàn thiện hơn.
Em xin chân thành cảm ơn các thầy cô trong khoa Ngân hàng - ̣Tài
chính, đặc biệt là Thầy giáo - PGS –TS Vũ Duy Hào đã nhiệt tình hướng dẫn
em trong quá trình làm chuyên đề. Em cũng xin chân thành cảm ơn Ban giám
đốc cùng toàn thể nhân viên của Ngân hàng phát triển nhà Đồng bằng sông
Cửu Long – chi nhánh Hà Nội đã giúp đỡ em trong thời gian thực tập tại ngân
hàng.
Nguyễn Thị Lan Phương 2 TCDN44D
Chuyên đề tốt nghiệp
Chương I
Tổng quan về hoạt động cho vay mua nhà ở của ngân hàng
thương mại
1.1. Ngân hàng thương mại và các loại hình cho vay của ngân hàng thương
mại
1.1.1. Khái niệm về Ngân hàng thương mại
Ngân hàng là một trong những tổ chức tài chính quan trọng nhất của nền

kinh tế, có mối quan hệ mật thiết với tất cả các ngành, các lĩnh vực khác. Sự
hiện hữu của ngân hàng gúp cho các cá nhân, hộ gia đình có thể nhận được
các khoản vay để trang trải chi phí học tập, mua sắm ô tô, đồ dùng gia đình,
sửa chữa và mua nhà ở…̣Với các hãng kinh doanh, các khoản vay ngân hàng
được coi như nguồn tài trợ hiệu quả khi bổ sung vốn để mở rộng sản xuất,
thực hiện hợp đồng ký kết, nâng cao chất lượng sản phẩm, tăng khả năng cạnh
tranh và hội nhập với kinh tế quốc tế. Hơn thế nữa, NHTM với tư cách là một
doanh nghiệp kinh doanh tiền tệ (kinh doanh đồng vốn). Ngân hàng vừa là
người Ỏcung cấpÕ vốn đồng thời cũng là người Ỏtiêu thụÕ đồng vốn của
khách hàng. Tất cả các hoạt động Ỏmua, bánÕ này thường thông qua một số
công cụ và nghiệp vụ ngân hàng. Ngân hàng thương mại tìm kiếm lợi nhuận
bằng cách đi vay và cho vay. Để thu hút tiền vào ngân hàng đưa ra các điều
kiện thuận lợi cho người gửi tiền. Tiếp đó, ngân hàng phải tìm cách có lợi để
đem cho vay những gì đã vay được. Và những hoạt động này của ngân hàng
lại đem lại lợi ích thực sự cho khách hàng. Ngân hàng là nơi mà chúng ta
được hưởng các dịch vụ tiện ích nhất hay là nơi chúng ta có thể nhận được
những lời khuyên về tất cả các lĩnh vực ngân hàng – tài chính.
Ngày nay cùng với sự phát triển chung của kinh tế ngành ngân hàng
không ngừng phát triển. Sự phát triển đó có thể nhận thấy trên các phương
diện, từ sự ra đời của các sản phẩm, các dịch vụ mới cho đến sự xuất hiện của
các tập đoàn ngân hàng có quy mô lớn có ảnh hưởng lớn đến nhiều quốc gia
Nguyễn Thị Lan Phương 3 TCDN44D
Chuyên đề tốt nghiệp
với hàng triệu người tiêu dùng cùng với số lượng lớn các cơ quan chính
quyền địa phương.
Có thể nói rằng, mỗi chủ thể trong nền kinh tế dù ít trực tiếp hay gián
tiếp, dù ít hay nhiều đều ít nhất một lần được hưởng những lợi ích do hoạt
động ngân hàng đem lại. Vậy ngân hàng là gì mà có thể đem lại những lợi ích
lớn đối với kinh tế – xã hội như vậy?
Hoạt động ngân hàng liên quan đến hầu hết các lĩnh vực trong nền kinh

tế để có thể định nghĩa về ngân hàng một cách chính xác chúng ta phải tuỳ
thuộc vào mục đích khía cạnh nghiên cứu. Khi xem xét phương diện những
loại hình dịch vụ cung cấp, ngân hàng là loại hình tổ chức tài chính cung cấp
một số dịch vụ như: tín dụng, tiết kiệm, dịch vụ thanh toán và thực hiện nhiều
chức năng tài chính nhất so với bất kỳ một tổ chức kinh doanh nào trong nền
kinh tế.
Tuy nhiên dưới góc độ nghiên cứu của một nhà quản lý, chúng ta có thể
đưa ra một khái niệm chung như sau:
“Ngân hàng là loại hình tổ chức tín dụng được thực hiện toàn bộ hoạt
động ngân hàng và các hoạt động kinh doanh khác có liên quan. Theo tính
chất và mục tiêu hoạt động, các loại hình ngân hàng gồm ngân hàng thương
mại, ngân hàng phát triển, ngân hàng đầu tư, ngân hàng chính sách, ngân
hàng hợp tác và các hình thức ngân háng khác”̃. (Luật các tổ chức tín dụng và
các văn băn hướng dẫn).
1.1.2. Các hoạt động cơ bản của ngân hàng thương mại
1.1.2.1. Huy động vốn
Huy động vốn – hoạt động tạo nguồn vốn cho NHTM - đóng vai trò
quan trọng, ảnh hưởng tới chất lượng hoạt động của ngân hàng. Huy động
vốn nhàn rỗi của xã hội là một trong những hoạt động quan trọng hàng đầu
của NHTM. Việc huy động vốn đóng vai trò ảnh hưởng trực tiếp đến chất
lượng hoạt động của các ngân hàng. NHTM huy động thông qua các loại hình
huy động tiền gửi và đi vay (vay từ ngân hàng nhà nước, các tổ chức tín dụng,
hay phát hành các giấy tờ có giá)
Nguồn vốn của ngân hàng bao gồm hai loại chính khi chia theo hình
thức sở hữu: nguồn vốn chủ sở hữu của ngân hàng và các khoản nợ. Khác với
loại hình thức doanh nghiệp, vốn chủ sở hữu của ngân hàng thường chiếm tỷ
Nguyễn Thị Lan Phương 4 TCDN44D
Chuyên đề tốt nghiệp
trọng nhỏ trong tổng nguồn vốn, các khoản nợ là nguồn vốn chủ yếu của ngân
hàng. Tuỳ từng quốc gia, từng lãnh thổ mà có thể quy định tỷ trọng vốn chủ

sở hữu trên tổng nguồn vốn mà các ngân hàng được phép thành lập.
*Tiền gửi:
Tiền gửi của khách hàng là nguồn tài nguyên quan trọng nhất của ngân
hàng, chiếm tỷ trọng lớn trong tổng nguồn tiền của ngân hàng. Khách hàng
gửi tiền vào ngân hàng có thể với nhiều mục đích: để sinh lời, để bảo quản, để
thanh toánẶ Ngân hàng mở dịch vụ nhằm huy động từ người đem gửi với
cam kết bảo quản hộ người có tiền, hoàn trả đúng hạn đồng thời trả lãi cho
tiền gửi như là phần thưởng cho khách hàng về việc sẵn sàng hy sinh nhu cầu
tiêu dùng trước mắt và cho phép ngân hàng được sử dụng tạm thời để kinh
doanh. Dựa vào mục tiêu của người gửi tiền, tiền gửi được phân thành hai
loại: tiền gửi giao dịch và tiền gửi phi giao dịch.
- Tiền gửi giao dịch: là tiền gửi không có cam kết về kỳ hạn, chủ yếu nhằm
mục đích thanh toán. Khách hàng gửi vào ngân hàng không vì mục đích
hưởng lãi mà coi ngân hàng như thủ quỹ của họ. Khách hàng có thể rút ra bất
kỳ lúc nào để phục vụ cho mục đích thanh toán. Tiền gửi giao dịch gồm tiền
gửi có thể phát séc, uỷ nhiệm thu, uỷ nhiệm chi, thẻ chuyền tiềnẶ
- Tiền gửi phi giao dịch: là các khoản tiền gửi có kỳ hạn của doanh
nghiệp, các tổ chức kinh tế – xã hội, dân cư. Đây là những khoản tiền không
thanh toán ngay, tạm thời nhàn rỗi và có tính ổn định. Lãi suất áp dụng cho
loại tiền gửi này cao hơn nhiều so với tiền gửi giao dịch.
*Tiền vay:
Tại nhiều nước, NHNN thường quy định tỷ lệ giữa nguồn tiền huy động
và vốn chủ. Do vậy, nhiều ngân hàng vào những giai đoạn cụ thể phải vay
mượn thêm để đáp ứng nhu cầu chi trả khi khả năng huy động bị hạn chế.
- Vay ngân hàng nhà nước: Đây là khoản vay nhằm nhu cầu cấp bách
trong chi trả của NHTM. Trong trường hợp thiếu hụt dữ trữ (thiếu dự trữ bắt
buộc, dự trữ thanh toán), NHTM thường vay NHNN. Ngân hàng nhà nước có
thể cấp cho mỗi NHTM một hạn mức tín dụng và để vay được các ngân hàng
trả lãi suất theo quy định.
Nguyễn Thị Lan Phương 5 TCDN44D

Chuyên đề tốt nghiệp
- Vay các tổ chức tín dụng: Đây là nguồn vốn các ngân hàng vay mượn
lẫn nhau và vay các tổ chức tín dụng trên thị trường liên ngân hàng. Các ngân
hàng đang thiếu hụt có nhu cầu vay muợn tức thời để đảm bảo khả năng thanh
khoản.
- Vay trên thị trường vốn: Cũng giống như các doanh nghiệp khác, các
NHTM cũng vay mượn bằng cách phát hành các giấy nợ như kỳ phiếu, tín
phiếu, trái phiếuẶĐây là khoản vay mà các ngân hàng tương đối chủ động
trong hoạt động kinh doanh của mình. Ngân hàng thường vay trung, dài hạn
với quy mô lớn, lãi suất caoẶđể phục vụ cho ngân hàng trong việc tài trợ cho
các dự án, công trìnhẶđảm bảo khả năng cung cấp vốn của ngân hàng.
*Vốn chủ sở hữu:
Vốn chủ sở hữu là vốn ban đầu khi ngân hàng đi vào kinh doanh và có
thể được bổ sung trong quá trình hoạt động bằng cách trích từ lợi nhuận hoặc
tăng mức đóng góp của chủ sở hữu.
Bên cạnh đó, các NHTM còn lập ra các quỹ như: quỹ dự phòng tổn
thất, quỹ phúc lợi, quỹ khen thưởng…
Thông thường các ngân hàng không sử dụng món này để cho vay mà có
thể sử dụng lâu dài, hình thành nên trang thiết bị, trụ sở ngân hàngẶĐối với
mỗi hệ thống ngân hàng ở các quốc gia, vốn chủ sở hữu ngân hàng có thể là
điều kiện được huy động, cho vay theo những tỷ lệ nhất định.
1.1.2.2. Cho vay
Tại các NHTM, hướng cơ bản trong sử dụng và khai thác các nguồn
vốn là cho vay và đầu tư, trong đó cho vay là chủ yếu. NHTM tập hợp năng
lực tài chính của khách hàng này và đem chuyển cho người khác sử dụng theo
phương thức kinh doanh Ỏvay để cho vayÕ.
Cho vay là hoạt động kinh doanh chủ chốt của các NHTM để tạo ra lợi
nhuận. Lãi suất cho vay thu được bù đắp chi phí mà ngân hàng huy động, chi
phó dự trữ, chi phí kinh doanh, chi phí quản lý…Trong khuân khổ của nghiên
cứu của chuyên đề này, chúng ta sẽ đi sâu về các loại hình cho vay mà ngân

hàng tiến hành ở phần sau
Nguyễn Thị Lan Phương 6 TCDN44D
Chuyên đề tốt nghiệp
1.1.2.3. Thanh toán
Một trong ba hoạt động cơ bản của ngân hàng có nguồn gốc xa xưa là
hoạt động thanh toán hộ cho khách hàng của mình.Trong khi làm trung gian
thanh toán, ngân hàng tạo ra các công cụ kinh doanh tín dụng và độc quyền
quản lý các công cụ đó (séc, giấy chuyển tiền, thẻ thanh toán,...̣). Hoạt động
thanh toán của ngân hàng ngày nay đã phát triển đến tầm mức rất đa dạng,
không chỉ là trung gian thanh toán truyền thống như trước mà còn quản lý các
phương tiện thanh toán. Đây là hoạt động ngày càng chiếm vị trí rất quan
trọng, phù hợp với sự phát triển và tiến bộ của khoa học kỹ thuật. Với phương
pháp công nghệ hiện đại hơn các NHTM từng bước trang bị đầy đủ các máy
tính và các phương tiện kỹ thuật khác, tạo điều kiện thanh toán bù trừ, thanh
toán điện tử liên ngân hàng nhanh chóng, giảm bớt chi phí và đạt độ chính xác
cao.
1.1.2.4 Các hoạt động khác
*Đầu tư:
Đầu tư hay còn gọi là hoạt động chứng khoán giúp các NHTM sử dụng
và khai thác tối đa các nguồn vốn huy động, đồng thời mang lại nguồn thu
nhập cũng rất quan trọng cho ngân hàng. Ngân hàng thường đầu tư vào chứng
khoán chính phủ ngắn hạn, mua cổ phiếu, trái phiếu của các doanh nghiệp và
thực hiện hoạt động ngân quỹ.
*Hoạt động bảo lãnh:
Bảo lãnh là hoạt động ngân hàng cam kết dưới hình thức thư bảo lãnh về
việc thực hiện nghĩa vụ tài chính thay cho khách hàng của ngân hàng khi
khách hàng không thực hiện đúng nghĩa vụ như cam kết. Bảo lãnh thường có
ba bên: Bên bảo lãnh, bên được bảo lãnh, bên hưởng bảo lãnh. Bảo lãnh của
ngân hàng có nghĩa là ngân hàng là bên bảo lãnh; khách hàng của ngân hàng
là người được bảo lãnh và người bảo lãnh là bên thứ ba.

*Mua bán ngoại tệ:
Một trong những dịch vụ ngân hàng đầu tiên được thực hiện là trao đổi
ngoại tệ – một ngân hàng đứng ra mua bán một loại tiền này lấy một loại tiền
và hưởng phí dịch vụ. Trong thị trường tài chính ngày nay, mua bán ngoại tệ
Nguyễn Thị Lan Phương 7 TCDN44D
Chuyên đề tốt nghiệp
thường chỉ do các ngân hàng lớn thực hiện bởi vì những giao dịch như vậy có
mức độ rủi ro cao, đồng thời yêu cầu phải có trình độ chuyên môn cao.
*Hoạt động uỷ thác:
Bao gồm: thanh toán tiền hàng, quản lý, phát hành chứng khoán, mua
bán, bảo quản chứng khoán,cung cấp thông tin, tư vấn kinh doanh...̣
*Các hoạt động khác:
Ngân hàng thực hiện các hoạt động như: cho thuê két sắt, môi giớ nhà
đất, dịch vụ bảo hiểm, cung cấp các dịch vụ là ngân hàng đại lý...̣
1.1.3. Các hình thức cho vay của Ngân hàng thương mại
Hoạt động cho vay là hoạt động mang tính truyền thống của NHTM.
Với sự phát triển của nền kinh tế thị trường, nhu cầu về vốn để đầu tư vào sản
xuất kinh doanh ngày càng cao nên hoạt động cho vay ngày càng gia tăng và
phát triển mạnh mẽ, đóng góp quan trọng vào sự phát triển kinh tế.
Hoạt động cho vay mang lại thu nhập chính cho ngân hàng, mặc khác
chứa đựng rủi ro cho ngân hàng. Do vậy để mở rộng hoạt động cho vay, bên
cạnh việc phải xây dựng và thực hiện các chính sách tín dụng đúng đắn, phải
không ngừng đa dạng hoá các loại hình cho vay của NHTM phù hợp với nhu
cầu và thị hiếu của khách hàng. Hiện nay, hoạt động cho vay được phân theo
nhiều loại khác nhau tuỳ theo yêu cầu của khách hàng và mục tiêu quản lý của
ngân hàng
1.1.3.1. Căn cứ vào kỳ hạn cho vay
* Cho vay ngắn hạn: là hình thức cấp tín dụng có thời hạn một năm trở
xuống và mục đích chủ yếu là bù đắp thiếu hụt vốn tạm thời như phục vụ cho
thanh toán tiền hàng hoá, tài trợ cho vốn lưu động.

* Cho vay trung hạn: là hình thức cấp tín dụng thường có thời hạn từ 1
đến 5 năm và thường được áp dụng cho vay các trường hợp đổi mới trang
thiết bị, mua sắm máy móc mà thời gian khấu hao thường không quá dài để
có thể hoàn trả vốn đúng hạn cho ngân hàng.
* Cho vay dài hạn: là khoản cấp tín dụng có thời hạn trên 5 năm cho vay
các đối tượng xây dựng nhà xưởng, đầu tư dây truyền công nghệ với những
Nguyễn Thị Lan Phương 8 TCDN44D
Chuyên đề tốt nghiệp
dự án lớn có thời gian thu hồi vốn dài. Các khoản vay này thường có lãi suất
cao hơn và ngân hàng chịu nhiều rủi ro.
Trong thực tế có những khoản cho vay không xác định rõ thời hạn như
cho vay luân chuyển. Khách hàng thoả thuận với ngân hàng về việc ngân
hàng được quyền trích trên tài khoản tiền gửi thanh toán để thu nợ khi tài
khoản có tiền. Việc xác định trước tài khoản thu nợ trong trường hợp này có
thể gây khó khăn cho khách hàng trong việc tiêu thụ sản phẩm.
1.1.3.2. Căn cứ vào tính chất bảo đảm vốn vay
* Cho vay có bảo đảm: là loại cho vay dựa trên cơ sở các bảo đảm như
cầm cố, thế chấp hoặc phải có bảo lãnh của bên thứ ba. Việc cho vay có bảo
đảm nhằm hạn chế rủi ro cho ngân hàng khi khách hàng mất khả năng thành
toán khi đến hạn. Ngân hàng có thể phát mại tài sản nếu khách hàng không có
khả năng chi trả khi đã áp dụng các biện pháp cần thiết. Giá trị tài sản bảo
đảm thông thường cao hơn giá trị khoản vay nhằm đề phòng sự mất mát, hao
hụt, trượt giáẶvà chi phí quản lý.
* Cho vay không có bảo đảm: là loại cho vay không có tài sản thế chấp,
cầm cố hoặc sự bảo lãnh của bên thế ba mà việc cho vay chỉ dựa vào uy tín
của bản thân khách hàng đi vay. Cho vay không có tài sản bảo đảm thông
thường dành cho khách hàng có uy tín cao, khách hàng truyền thống, tình
hình tài chính lành mạnh, thường xuyên có lãi...Tuy nhiên đây là hình thức
cho vay mang nhiều rủi ro đối với các ngân hàng. Ngân hàng cần thẩm định
kỹ khách hàng trước khi quyết định cho vay hay không.

1.1.3.3. Căn cứ vào phương thức cho vay
* Cho vay từng lần: Mỗi lần ngân hàng và khách hàng làm thủ tục vay
vốn cần thiết ký kết hợp đồng tín dụng. Mỗi lần khách hàng có nhu cầu vay
vốn thì việc ký kết hợp đồng được thực hiện từ đầu, sẽ thoận riêng cho từng
lần đi kèm với các điều khoản về lãi suất, thời hạn, tài sản bảo đảm...̣
* Cho vay theo hạn mức tín dụng: Ngân hàng và khách hàng ký kết một
hợp đồng tín dụng trong đó quy định giá trị tối đa mà khách hàng được vay
trong thời gian cố định. Trong kỳ khách hàng có thể thực hiện vay trả nhiều
lần, song dư nợ không được vượt quá hạn mức tín dụng.
Nguyễn Thị Lan Phương 9 TCDN44D
Chuyên đề tốt nghiệp
* Cho vay theo dự án đầu tư: Ngân hàng cho khách hàng vay để thực
hiện dự án đầu tư, phát triển sản xuất kinh doanh, dịch vụ và các dự án đầu tư
phục vụ đời sống. Ngân hàng có thể giải ngân theo từng hạng mục mà dự án
đang thực hiện khi khách hàng cung cấp đủ tài liệu, chứng từ ngân hàng yêu
cầu cho lần giải ngân đó.
* Cho vay hợp vốn: Một nhóm các tổ chức tín dụng cùng cho vay đối
với một dự án vay vốn của khách hàng. Trong đó có một tổ chức tín dụng làm
đầu mối dàn xếp, phối hợp với các tổ chức tín dụng khác. Các tổ chức tín
dụng phải ký kết với nhau về việc hợp vốn trên và khách hàng vay vốn không
thể biết đượng điều đó. Hiện nay ở Việt Nam hình thức này tương đối phát
triển và là một trong những nguyên nhân làm phát triển là nhiều khách hàng
có nhu cầu vay vốn lớn nhưng các ngân hàng bị giới hạn bởi ỎLuật ngân
hàng và các tổ chức tín dụngÕ quy định mỗi ngân hàng không được cho vay
đối với khách hàng vượt quá 15% vốn điều lệ.
* Cho vay theo hạn mức tín dụng dự phòng: Ngân hàng cam kết đáp
ứng nguồn vốn cho khách hàng trong phạm vi hạn mức tín dụng nhất định để
đầu tư cho dự án khi khách hàng có nhu cầu. Căn cứ vào nhu cầu vay, khách
hàng và ngân hàng thoả thuận hạn mức tín dụng dự phòng, thời hạn hiệu lực
của hạn mức dự phòng và mức chi trả cho ngân hàng.

1.1.3.4. Căn cứ vào phương thức hoàn trả
* Cho vay trả một lần: là những khoản vay mà trong hợp đồng tín dụng
thoả thuận khách hàng hoàn trả toàn bộ một lần vào thời giá đáo hạn cuối
cùng.
* Cho vay trả góp: là hình thức tín dụng, theo đó ngân hàng cho phép
khách hàng trả gốc làm nhiều lần trong thời hạn tín dụng đã thoả thuận. Nhờ
vậy việc hoàn trả không phải là một lần duy nhất như trong trường hợp cho
vay trả một lần. Cho vay trả góp thường được áp dụng với các khoản vay
trung và dài hạn, tài trợ cho tài sản cố định hoặc tài sản lâu bền. Số tiền và
thời gian hoàn trả được tính được tính sao cho phù hợp với khả năng hoàn trả
của khách hàng. Trong cho vay trả góp đối tượng cho vay thông thường là
người có thu nhập ổn định, phù hợp với mỗi lần hoàn trả cho ngân hàng.
Nguyễn Thị Lan Phương 10 TCDN44D
Chuyên đề tốt nghiệp
1.1.3.5. Căn cứ vào mục đích sử dụng món vay
* Cho vay sản xuất kinh doanh: là loại cho vay của tổ chức tín dụng
đối với các dự án đầu tư sản xuất kinh doanh. Các khoản vay này thường
được sử dụng vào việc tài trợ cho vốn lưu động, mua sắm và lãi suất và đối
tượng khách hàng chủ yếu của loại hình này là các doanh nghiệp.
* Cho vay tiêu dùng: là loại hình cho vay để tài trợ cho việc tiêu dùng
nhằm giúp người tiêu dùng có thể sử dụng hàng hoá, dịch vụ trước khi họ có
khả năng chi trả, tạo điều kiện cho người vay được hưởng mức sống cao hơn.
Thông thường quy mô những khoản vay này thường nhỏ rủi ro cao nên lãi
suất cho vay tiêu dùng thường cao. Tuy nhiên cho vay tiêu dùng là hình thức
đem lại lợi nhuận cao cho ngân hàng. Đối tượng được vay là các cá nhân và
hộ gia đình để phục vụ cho mục đích xây dựng, sửa chữa, mua nhà ở, mua ô
tô, du học, du lịch…
1.2 . Cho vay mua nhà ở của NHTM
Cho vay BĐS chiếm 1/3 khoản mục cho vay và chiếm 1/5 tài sản của
các NHTM. Mặc dù tổng giá trị các khoản cho vay BĐS mà ngân hàng nắm

giữ vượt quá 500 tỷ đô la, nó không hoàn toàn nói lên được hoạt động ngân
hàng trong cho vay BĐS. Ngân hàng bán nhiều khoản cho vay BĐS mà họ
thực hiện, vì thế số tiền vay BĐS mà các ngân hàng thực hiện vượt xa con số
trên bảng cân đối.
Loại cho vay BĐS lớn nhất mà ngân hàng thực hiện là xây dựng nhà ở.
Loại này chiếm khoản 60% các khoản cho vay BĐS. Phần lớn dư nợ hiện có
là cho vay xây dựng và phát triển, và các khoản cho vay đối với các tài sản
thương mại.
Các ngân hàng thường cho người tiêu dùng vay để tài trợ cho họ trong
việc mua những tài sản như nhà cửa, chung cư, khu văn phòng, nhà khoẶCó
nhiều lý do khiến các ngân hàng thích mở rộng tín dụng thế chấp bằng nhà ở.
Nói chung, các ngân hàng thích cách cho vay nào có lợi cho xã hội và ít có
hình thức tín dụng nào đáp ứng được các tiêu chuẩn đó, hơn là việc cho vay
nhà ở. Một khi đã được thực hiện, hầu hết các khoản cho vay đối với các tài
sản nhà ở cần ít sự điều hành, trong thời gian dài chúng sinh lợi.
Trong những thập kỷ vừa qua, cho vay mua nhà ở các nước phát triển
trên thế giới rất phát triển và nó vẫn đang tăng trưởng với tốc độ cao. Tại Việt
Nguyễn Thị Lan Phương 11 TCDN44D
Chuyên đề tốt nghiệp
Nam, tuy mới phát triển nhưng loại hình cho vay mua nhà trong những năm
vừa qua đã thực sự khởi sắc cùng với cho vay tiêu dùng nói chung.
1.2.1. Khái niệm cho vay mua nhà ở
Cho vay mua nhà là loại hình cho vay mua BĐS. Khoản cho vay dùng
để mua nhà hoặc tu sửa nơi cư trú được xếp vào các khoản vay mua nhà thế
chấp. Các cá nhân và hộ gia đình có nhu cầu mua nhà cửa hoặc các căn hộ
chung cư sẽ làm tăng nhu cầu vay vốn dài hạn lên và các khoản vay này
thường được đảm bảo bằng chính BĐS đó.
1.2.2 Đặc điểm của cho vay mua nhà
Cho vay mua nhà thuộc vào cho vay mua BĐS nên đối tượng vay có thể
là người tiêu dùng, người kinh doanh nhà hay các hãng kinh doanh nhà. Tuy

nhiên trong chuyên đề này, chúng ta chỉ nghiên cứu đối tượng vay là người
tiêu dùng và do vậy nhiều đặc điểm của nó mang tính chất chung của cho vay
tiêu dùng.
1.2.2.1. Đặc điểm về đối tượng vay
Đối tượng cho vay mua nhà trước tiên là những cá nhân có đủ năng lực
pháp lý và diện pháp luật cho phép và tuỳ theo các tiêu chí phân loại mà đối
tượng của cho vay mua nhà được phân như sau:
* Phân theo mức thu nhập
- Các đối tượng có thu nhập thấp: họ là những người có hoàn cảnh khó
khăn, rất muốn cải thiện đời sống của mình nhưng bị hạn chế do thu nhập
không đủ để thoả mãn nhu cầu đa dạng của họ. Tuy nhiên họ cũng có mong
muốn cuộc sống tốt hơn như bất kỳ những người có thu nhập cao hơn nào. Do
đó, ngân hàng cũng cần có các biện pháp phù hợp để thu hút những người này
đến ngân hàng hiện tại và trong tương lai. Xét trong hoàn cảnh cụ thể ở Việt
Nam thời gian này thì đây là những khách hàng tiềm năng đối với các NHTM.
Hiện nay Đảng và nhà nước ta đang có những chính sách lớn nhằm đẩy mạnh
việc cho thuê, xây nhà đối với những đối tượng có thu nhập thấp. Nếu các
NHTM có thể liên kết được với các công ty xây dựng để tài trợ được đối với
đối tượng trên thì khách hàng đến với ngân hàng cũng không hề nhỏ.
- Các đối tượng có thu nhập trung bình: khi thu nhập tăng thì nhu cầu
cải thiện điều kiện sống của người tiêu dùng cũng tăng. Đối với những người
Nguyễn Thị Lan Phương 12 TCDN44D
Chuyên đề tốt nghiệp
này thì cho vay mua nhà là thị trường mục tiêu bởi nhu cầu của họ lớn đồng
thời thu nhập của họ cao hơn nhóm trên. Tại Việt Nam nếu xét về loại hình
nhà ở thì những đối tượng này có thể phù hợp với các loại nhà chung cư cũ,
những chung cư mới có diện tích nhỏ hoặc nhà riêng diện tích không quá lớn.
- Các đối tượng có thu nhập cao: họ vay để làm tăng khả năng thanh
toán và coi đó như là một khoản linh hoạt để chi tiêu khi mà tiền vốn tích luỹ
của mình đã đầu tư trung và dài hạn. Nói cách khác, những người này coi vay

là khoản ứng trước và họ hoàn trả khi doanh thu và lợi nhuận của các khoản
đầu tư trên mang lại. Mặc dù việc vay mượn nhằm mục đích mua sắm nhà
cửa của họ chỉ thể hiện tỷ trọng nhỏ trong tổng số tài sản mà họ sở hữu nhưng
những món tiền lớn hơn so với nhóm khách hàng nên ngân hàng tỏ ra quan
tâm đặc biệt tới nhóm khách hàng này. Những ngôi nhà mà các đối tượng này
quan tâm là chung cư có diện tích lớn, nhà biệt thự hay nhà riêng biệt…Trong
thực tế đang diễn ra ở các NHTM Việt Nam, có nhiều người đến vay ngân
hàng nhiều tỷ đồng để mua biệt thự hay chung cư lớnẶvà họ sẽ trả phụ thuộc
vào tình hình kinh doanh, thu nhậpẶcủa họ. Hiện nay loại hình này đang có
xu hướng ngày càng phát triển.
* Phân theo tình trạng công tác hay lao động: Nhu cầu vay mua nhà
của cá nhân phụ thuộc vào tính chất công việc, nghề nghiệp hoặc nơi công
tác. Xét theo đặc điểm phân loại trên, chúng ta có các nhóm khách hàng sau:
- Những khách hàng làm công ăn lương
- Những người có công việc kinh doanh riêng
- Những người hành nghề chuyên nghiệp (Ca sĩ, luật sư, bác sĩ …̣)
- Những người lao động tự do
Theo cách phân loại trên thì trên thực tế những người thuộc nhóm 3
đầu có thu nhập ổn định và cao hơn so với nhóm cuối và nhu cầu nhà ở những
nhóm đó là chủ yếu.
1.2.2.2. Đặc điểm về quy mô khoản vay
Khác với hầu hết các khoản vay tiêu dùng, quy mô khoản vay mua nhà
thường lớn hơn nhiều so với quy mô trung bình của các khoản vay tiêu dùng
thông thường. Điều đó là do các căn nhà thường có giá trị lớn. Do vậy, trong
cho vay tiêu dùng thì cho vay mua nhà góp phần đáng kể vào tỷ trọng tín
Nguyễn Thị Lan Phương 13 TCDN44D
Chuyên đề tốt nghiệp
dụng nói chung do số lượng món vay nhiều và quy mô mỗi món vay không hề
nhỏ.
1.2.2.3. Đặc điểm về rủi ro, lãi suất, sinh lời và thời gian cho vay

Cho vay mua nhà thường có kỳ hạn dài nhất (có thể từ 10 đến 30 năm)
trong danh mục cho vay của ngân hàng. Nhìn chung với khoảng thời gian dài
như trên thì loại hình cho vay này chứa đựng những nguy cơ rủi ro đáng kể
bởi vì có nhiều vấn đề có thể xảy ra bao gồm cả những thay đổi tiêu cực trong
nền kinh tế, trong lãi suất, sức khoẻ của người vay…
Với một thời gian dài như trên, cho vay mua nhà có thể áp dụng lãi suất
cố định hoặc thả nổi (ngày càng phổ biển trong những năm gần đây). Đây là
nét khác biệt của cho vay mua nhà so với cho vay tiêu dùng nói chung nơi mà
lãi suất ở một mức cố định, đặc biệt là trong cho vay trả góp. Ngân hàng và
khách hàng ký kết hợp đồng tín dụng có thể quy định mức lãi suất làm cơ sở
(có thể là lãi suất huy động có kỳ hạn) cộng với một mức lãi suất cố định.
Cho vay mua nhà trong những năm gần đây phát triển nhanh chóng.
Tại Mỹ, trong những năm thập kỷ 90 khoản mục này chiếm gần 1/3 tài sản
của các ngân hàng. Lý do của sự gia tăng này một phần là do loại hình này
đem lại nhiều lợi nhuận cho các ngân hàng. Tuy nhiên hình thức này lại là
một trong những hình thức rủi ro nhất trong hoạt động tín dụng. Ví dụ, đầu
những năm 90, các khoản cho vay mua nhà không được thanh toán chiếm một
nửa tổng số tài sản có vấn đề do các ngân hàng Mỹ nắm giữa. Do đó, vấn đề
đặt ra đối với các NHTM là làm thế nào để phát triển được hình thức tín dụng
này mà vẫn đảm bảo an toàn đối với mỗi hệ thống ngân hàng.
1.2.3. Các phương thức cho vay mua nhà
Cũng như cho vay tiêu dùng, ngân hàng cho vay đối với người mua
nhà có thể cho vay trực tiếp hoặc thông qua tài trợ cho các doanh nghiệp, các
công ty xây dựng để các doanh nghiệp này bán hàng trả góp.
* Ngân hàng cho vay trực tiếp đối với người mua:
Khi ngân hàng cho vay đối với người tiêu dùng để dùng mua nhà thì
có nhiều hình cho vay linh hoạt phù hợp với khách hàng vay và với mỗi ngân
hàng.
Nguyễn Thị Lan Phương 14 TCDN44D
Chuyên đề tốt nghiệp

- Trả đều: Ngân hàng tính toán một cách phù hợp rồi thống nhất với
người vay hàng kỳ (tháng, quý, sáu tháng…̣) phải trả cho ngân hàng một
khoản cố định đến hết thời gian vay. Như vậy khách hàng phải luôn luôn trả
cố định một khoản tiền từ đợt trả đầu tiên cho đến lần cuối cùng. Để làm được
điều trên, ngân hàng căn cứ vào mức lãi suất phù hợp, thời gian vay và số
tiền để đưa ra cụ thể số tiền mà mỗi tháng người vay phải nộp. Việc tính toán
trên rất là cơ bản đối với tất cả các ngân hàng.
- Trả không đều: Trong hình thức này bao gồm nhiều hình thức khác
nhau. Ví dụ như thanh toán nợ theo khoản thanh toán nợ gốc cố định, trả đều
nhưng lãi thanh toán vào đầu mỗi thời kỳ…̣Thực chất đó chỉ là thoả thuận
giữa ngân hàng và khách hàng sao cho phù hợp với khả năng trả nợ của ngân
hàng.
Tuy nhiên thì hiện nay các ngân hàng đang áp dụng một trong các
phương thức trả nợ:
- Trả góp cho ngân hàng số tiền cố định hàng tháng bao gồm cả gốc và
lãi (niên kim cố định)
- Trả nợ gốc cố định hàng tháng cho ngân hàng, lãi tính theo dư nợ
giảm dần và trả cùng kỳ với gốc.
- Nợ gốc trả vào cuối thời hạn vay, lãi tính trên dư nợ và được trả hàng
tháng (tuy nhiên hình thức này chỉ áp dụng với những khoản vay ngắn hạn).
* Ngân hàng cho vay gián tiếp với người mua:
Sơ đồ 1: Cho vay gián tiếp đối với người mua
Cho vay trả góp đối với người tiêu dùng

(4’) (1’) (1) (4)
(3)
(2)
(4)

Nguyễn Thị Lan Phương 15 TCDN44D

Ngân hàng
Người tiêu dùng Người bán lẻ
Chuyên đề tốt nghiệp
(1) Ngân hàng ký hợp đồng với doanh nghiệp bán lẻ về việc tài trợ (toàn bộ
hoặc một phần) cho người mua nhà trả góp. Ngân hàng sẽ phân tích tình hình
tiêu thụ của doanh nghiệp và khả năng thu tiền hàng sau khi bán. Nếu mối
liên hệ của doanh nghiệp vơi khách hàng không tốt thì khả năng thu hồi tiền
trả góp gặp khó khăn
(1’) Ngân hàng cũng có thể ký hợp đồng trực tiếp vớ i người mua về cho
vay mua nhà để trả tiền cho doanh nghiệp bán lẻ. Trường hợp này ngân hàng
phải phân tích tình hình thu nhập của khách hàng và yêu cầu tài sản đảm bảo
nếu cần. Trong trường hợp cho vay mua nhà, ngân hàng yêu cầu người mua
phải thế chấp ngôi nhà vừa mua.
(2) Doanh nghiệp bán hàng cho khách và ký hợp đồng trả góp với khách
(3) Doanh nghiệp tập trung hoá đơn bán hàng đưa lên ngân hàng để ngân
hàng thanh toán.
(4) Doanh nghiệp thu tiền trả góp của người mua và nộp cho ngân hàng
(nếu doanh nghiệp làm đại lý thu tiền cho ngân hàng).
(4’) Người mua trực tiếp trả tiền cho ngân hàng nếu ngân hàng cho vay trực
tiếp đối với người mua.
1.2.4.Vai trò của cho vay mua nhà
* Vai trò đối với hoạt động của ngân hàng
Đa dạng hoá các hoạt động của ngân hàng là một chiến lược kinh doanh
nhằm thoả mãn ngày càng tốt nhu cầu của người dân, tạo thói quen cho nhân
dân khi tiếp cận dịch vụ; tiện ích ngân hàng. Và hoạt động cho vay mua nhà là
một giải pháp mang tính khả thi cao.
Thứ nhất là vấn đề an toàn đối với ngân hàng. Hiện nay, các ngân hàng
của Việt Nam vẫn đang đứng trước nhiều rủi ro. Các NHTM quốc doanh đang
ở trong tình trạng “̉Đổ xô vào các dự án lớn”̃. Tình trạng cho vay quá tập
trung vào một số khách hàng lớn là một thực trạng, đặc biệt là đối với 4

NHTM quốc doanh. Chẳng hạn, đối với Ngân hàng Ngoại thương Việt Nam
(VCB), dư nợ cho vay 30 khách hàng lớn chiếm 32% tổng dư nợ (khoảng
30.000 tỷ đồng), 10 khách hàng lớn nhất chiếm 22%, riêng 5 khách hàng lớn
nhất chiếm đến 15%. Đây là điều đáng lo lắng bởi nó đi ngược lại với nguyên
tắc phân tán rủi ro. Chỉ cần một dự án vay dài hạn vay vài trăm tỉ chứ chưa
nói đến dự án hàng nghìn tỉ đồng không hiệu quả là ngân hàng lao đao
Nguyễn Thị Lan Phương 16 TCDN44D
Chuyên đề tốt nghiệp
ngay.Việc ngân hàng đa dạng hoá các sản phẩm dịch vụ ngân hàng để phân
tán rủi ro là cần thiết Cho vay mua nhà là một hình thức cho vay tiêu dùng với
một món tiền lớn. Theo thống kê của Ngân hàng thế giới, đầu tư nhà ở chiếm
khoảng 30% tổng tài sản thế giới, lớn hơn cả trái phiếu (27%) và vốn cổ phần
(19%). Tất nhiên thị trường BĐS Việt Nam còn nhiều yếu kém nhưng có thể
nói nhu cầu về nhà ở vẫn là rất lớn. Mỗi một căn hộ trị giá hàng trăm triệu
đồng sẽ kèm với nó là những hợp đồng tín dụng lớn. Việc những chung cư
hàng trăm căn hộ hay những biệt thự hàng trăm tỷ đồng sẽ đem lại cho ngân
hàng các khoản lợi từ hoạt động này.
Việt Nam hiện nay và trong thời gian sắp tới sẽ xây dựng thêm nhiều
nhà chung cư ở các đô thị lớn như Hà Nội và thành phố Hồ Chí Minh. Theo
quy hoạch tổng thể định hướng cho phát triển đô thị đến năm 2020 thì dân số
đô thị sẽ chiếm khoảng 45% dân số cả nước. Theo ban quản lý dự án phát
triển nhà và đô thị VINAHUD (VINA- CONEX) khu đô thị An Khách (Hà
Tây) cách Hà Nội 15 sẽ được khởi công xây dựng vào quý II năm 2006 với
mức đầu tư hạ tầng trên 100 triệu USD (1600 tỷ VND). Đây sẽ là khu đô thị
cao nhất với tiêu chuẩn kỹ thuật loại 1. Điểm nhấn của khu đô thị rộng 246 ha
la toà thấp đôi 70 tầng với kiến trúc hiện đại. Quanh tháp đôi là 100 toà nhà
cao thấp từ 15 đến 25 tầng với kiến trúc hiện đại. Các căn hộ chung cư được
thiết kế từ 90 đến 250 m
2
với 6440 căn hộ tổng diện tích 1,2 triệu m

2
. Ngoài ra
xây dựng 1300 nhà vườn, biệt thự. Như vậy sức ép về nhà ở càng lớn và cho
vay mua nhà thời gian tới sẽ trở thành mối quan tâm lớn của người dân đặc
biệt là những người thu nhập thấp.
Ngân hàng là một loại hình doanh nghiệp đặc biệt nên hai mối quan
tâm chính trong quản trị là an toàn và lợi nhuận. Qua nghiên cứu ở trên thì
chúng ta thấy nếu càng ngân hàng mở rộng cho vay trả góp chung cư thì hoàn
toàn có thể giúp cho ngân hàng an toàn và hiệu quả.
* Vai trò đối với khách hàng và kinh tế – xã hội
Người dân Việt Nam có câu: “An cư, lạc nghiệp”. Với người dân Việt
Nam, có một ngôi nhà là vô cùng quan trọng. Thế nhưng không phải ai muốn
là có thể có được hoặc nếu có cũng không phải dễ dàng gì, nhiều khi để mua
được một căn nhà phải phấn đấu cả đời người. Ví dụ ở Hà Nội, hiện nay diện
tích ở bình quân nhà thuộc loại thấp, chỉ đạt 6m
2
/người, mục tiêu phấn đấu
Nguyễn Thị Lan Phương 17 TCDN44D
Chuyên đề tốt nghiệp
đến năm 2005 mới là khoảng 7,5%/người trong khi các nước trong khu vực
Đông Nam á hiện nay đã đạt 12m
2
/ người.ở Hà Nội, nhà ở luôn luôn là vấn đề
bức súc của người dân cũng như chính quyền thành phố. Các dự án phát triển
khu đô thị mới cũng chỉ đáp ứng được một phần nhu cầu nhà ở của dân cư,
chủ yếu thuộc tầng lớp trung bình trở lên. Do vậy nhu cầu nhà ở của người
dân Hà Nội nói riêng và của dân các đô thị nói chung là rất lớn trong khi
nhiều người có thu nhập thấp vẫn chưa đủ khả năng mua nhà. Vì vậy, việc có
một căn nhà mong muốn và chưa phải trả toàn bộ số tiền bằng cách mua nhà
trả góp, vay của các ngân hàng hiện nay là một nhu cầu thiết thực, đáp ứng

nguyện vọng cháy bỏng của người dân.
Ngoài ra vấn đề cho vay tiêu dùng mua nhà rất có ý nghĩa đối với chủ
trương xây dựng nhà ở cho người thu nhập thấp của các đô thị hay chính là có
nghĩa to lớn đối với xã hội. Như những con số trên trong nhu cầu nhà ở là rất
lớn. Số vốn cần thiết để đầu tư vào lĩnh vực nhà ở cao và không hợp lý. Hiện
ở Hà Nội và thành phố Hồ Chí Minh đang có giải pháp là các công ty xây
dựng bán nhà cho uỷ ban nhân dân các thành phố và từ đó phân phối lại cho
người thu nhập thấp. Chủ trương là bán những căn hộ hay là cho vay trả góp
thông qua các tổ chức tín dụng. Mặt khác tài trợ cho vay mua nhà dài hạn,
ngoài việc tạo điều kiện cho người thu nhập thấp và thu nhập trung bình có
thể mua nhà được nhà, còn góp phần vào hoạt động thị trường địa ốc phát
triển các ngành liên quan, đóng góp vào việc phát triển nền kinh tế và làm
tăng sức mua nội địa, tăng mức sống của người dân, thu hút vốn vào lĩnh vực
tài chính thông qua đầu tư vào lĩnh vực BĐS, thúc đẩy tài trợ tiêu dùng tạo
nên bảng cân đối lành mạnh và tăng lợi nhuận cho các ngân hàng. Và như vậy
thông qua hoạt động của ngân hàng đã có những hoạt động rất có ý nghĩa đối
với xã hội.
* Vai trò của cho vay mua nhà trong quá trình hội nhập quốc tế.
Thực hiện nhất quán đường lối đối ngoại độc lập, tự chủ, mở rộng, đa
phương hoá, đa dạng hoá các quan hệ quốc tế. “Việt Nam sẵn sàng là bạn, là
đối tác tin cậy của các nước trong cộng đồng quốc tế, phấn đấu vì hoà bình,
độc lập và phát triển”, đồng thời “̉chủ động hội nhập kinh tế quốc tế theo lộ
trình phù hợp với điều kiện của nước ta và bảo đảm thực hiện những cam kết
trong quan hệ song phương và đa phương như AFTA, APEC, Hiệp định
Nguyễn Thị Lan Phương 18 TCDN44D
Chuyên đề tốt nghiệp
thương mại Việt – Mỹ (BTA), tiến tới ra nhập WTO…” Trong những năm
qua, ngành ngân hàng Việt Nam đã không ngừng mở rộng quan hệ đối ngoại,
chủ động và nâng cao hiệu quả hội nhập kinh tế quốc tế trên cơ sở quan điểm
chỉ đạo của Đảng, nhà nước, tạo tiền đề vững chắc phát triển trong những

năm tiếp theo. Có thể nói Việt Nam đang bước vào một “sân chơi mới”.
Yêu cầu đặt ra cho các bên là mở cửa thị trường, tạo thuận lợi cho
cạnh tranh một cách bình đẳng, điều đó đã và đang đặt ra cho các ngân hàng
Việt Nam những thách thức mới. Theo lộ trình thực hiện của BTA chỉ còn
khoảng 10 năm nữa là các ngân hàng Mỹ được thực hiện đầy đủ các chức
năng của như một ngân hàng Việt Nam tại thị trường Việt Nam. Các ngân
hàng Việt Nam có một cơ chế quản lý cũ, tính đồng bộ chưa cao. Trong khi đó
các Ngân hàng Hoa Kỳ nổi tiếng trình độ quản lý tốt, tính sáng tạo cao, các
sản phẩm dịch vụ tốt, đa dạng và có nguồn vốn tự có rất lớn. Do vậy chỉ trong
một thời gian ngắn nữa, các ngân hàng Việt Nam sẽ phải đối mặt với những
khó khăn rất lớn. Khi đó nếu không có những sự chuẩn bị cần thiết thì chắc
chắn các ngân hàng của chúng ta sẽ bị cạnh tranh quyết liệt.
Trong cho vay tiêu dùng, các ngân hàng Mỹ có rất nhiều kinh nghiệm
so với các ngân hàng của chúng ta. Do đó nếu chúng ta không có những
nghiên cứu và triển khai cần thiết thì thị phần cho vay tiêu dùng sẽ bị thu hẹp
lại. Đó là những vấn đề hết sức nghiêm túc đặt ra cho các ngân hàng Việt
Nam trong quá trình hội nhập.
Cho vay mua nhà rõ ràng có ý nghĩa to lớn đối với ngân hàng và xã
hội. Nhưng chúng ta chưa hề có một lộ trình tổng quát cho sự phát triển hình
thức trên. Những con số đạt được là nhỏ bé so với yêu cầu và nguyện vọng từ
các phía.
Vậy để tìm hiểu những điều kiện cần thiết cho việc phát triển hình
thức trên, cũng như phân tích nguyên nhân tại sao các ngân hàng chưa mở
rộng được hình thức này chúng ta nghiên cứu: Các nhân tố ảnh hưởng đến
cho vay mua nhà.
1.3. Các nhân tố ảnh hưởng tới mở rộng cho vay mua nhà ở của NHTM
Có thể chia các nhân tố ảnh hưởng tới hoạt động cho vay mua nhà thành
hai nhóm nhân tố: Các nhân tố khách quan và các nhân tố chủ quan.
Nguyễn Thị Lan Phương 19 TCDN44D
Chuyên đề tốt nghiệp

1.3.1. Các nhân tố khách quan
Các nhân tố khách quan ảnh hưởng tới hoạt động cho vay mua nhà như
môi trường kinh tế - xã hội, yếu tố văn hoá, môi trường pháp lý, các chính
sách kinh tế của nhà nước và liên hệ của các thành phần kinh tế.
*Môi trường kinh tế:
Môi trường kinh tế bao gồm mọi hoạt động của tất cả các thành phần
kinh tế mà đặc trưng của nó là trình độ phát triển kinh tế, thu nhập quốc dân,
thu nhập bình quân đầu người cùng mức sống của dân cư. Hoạt động tín dụng
của NHTM rất nhạy cảm với những biến động của nền kinh tế. Khi nền kinh
tế ở giai đoạn hưng thịnh, tốc độ tăng trưởng cao và ổn định thì nhu cầu thoả
mãn tiêu dùng cao khi đời sống của người dân được nâng cao. Do đó, nhu cầu
vay mua nhà hay tiêu dùng của cá nhân và hộ gia đình sẽ tăng lên do họ yên
tâm rằng trong tương lai thu nhập và các điều kiện kinh tế khác sẽ cao và
thuận lợi. Ngược lại, nếu nền kinh tế ở tình trạng trì trệ, không ổn định thì nhu
cầu chi tiêu sẽ giảm đi, nhu cầu tiêu dùng của người dân sẽ không thể tăng
cao do họ nghĩ rằng một tương lai khó khăn đang chờ đợi họ phía trước và họ
cần phải tiết kiệm ngay từ bây giờ.
Trong môi trường kinh tế thì thu nhập của người dân ảnh hưởng rất
nhiều đến hoạt động ngân hàng. Hơn nữa, trong khuân khổ của chuyên đề này
thì đối tượng nghiên cứu là cho vay mua nhà ở, tài sản có giá trị lớn thì thu
nhập có ảnh hưởng càng quan trọng. Vì vậy chúng ta đi sâu vào thu nhập của
người dân và ảnh hưởng của nó tới loại hình cho vay này.
Thu nhập là từ phía khách hàng nhưng điều kiện ảnh hưởng lớn đến
hoạt động cho vay này tại các ngân hàng. Hiện nay thu nhập của người Việt
Nam khoảng 400$/người/năm và ở khu vực thành thị khoảng 1000$/người/
năm. Thu nhập như trên là thấp và như vậy ảnh hưởng đến hoạt động cho vay
mua nhà. Tuy nhiên với thu nhập của người dân ở khu vực thành thị như hiện
nay và gia tăng mạnh trong tương lai thì hoạt động này hoàn toàn có cở sở
phát triển ở Việt Nam.
*Môi trường pháp lý:

Mọi thành phần tồn tại trong nền kinh tế thị trường đều có quyền tự do
kinh doanh nhưng phải nằm trong khuân khổ của pháp luật. Hoạt động cho
Nguyễn Thị Lan Phương 20 TCDN44D
Chuyên đề tốt nghiệp
vay mua nhà cũng phải tuân theo quy định của nhà nước, luật các tổ chức tín
dụng, luật dân sự và nhiều quy định khác. Hơn nữa lĩnh vực BĐS là một lĩnh
vực rất nhạy cảm và càng nhạy cảm hơn khi ở Việt Nam những năm gần đây
luôn ở trong tình trạng không ổn định. Do đó, nếu những văn bản, quy định
của pháp luật mà không rõ ràng, còn rờm rà, chưa khoa học...̣sẽ tạo ra nhiều
khe hở gây khó khăn trong hoạt động của ngân hàng. Một ví dụ là những năm
trong thập kỷ 90 tại Việt Nam, có không ít những khách hàng chỉ cùng một
"Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở”̃ nhưng đã có
thể thế chấp tại nhiều tổ chức tín dụng và điều đó đã gây ra nhiều thiệt hại cho
các ngân hàng trong thời kỳ đó, những quy định của pháp luật và các quy định
khác chưa chặt chẽ và nhiều đối tượng đã lợi dụng những kẽ hở để phạm
pháp. Do đó, những quy định chặt chẽ, đồng bộ sẽ góp phần tạo ra môi trường
cạnh tranh lành mạnh, tạo cơ hội phát triển cho các ngân hàng.
Một thực trạng đáng buồn trên thị trường BĐS Việt Nam là cầu lớn
nhưng giá quá cao không phù hợp với đại đa số người dân lao động. Những
khu đô thị mới ở Hà Nội như Linh Đàm, Định Công, Nghĩa Tân, Trung
HoàẶcó thời gian được đẩy lên cái giá quá cao mặc dù giá trị của nó thấp hơn
nhiều. Giá chấp nhận được và có lãi đối với các công ty xây dựng là khoảng
2.5-3 triệu đồng/m
2
nhưng để mua được một căn nhà ở các đô thị hiện nay thì
giá được đội lên rất nhiều. Và hậu quả tất yếu xảy ra là nhu cầu thì rất lớn
nhưng ở những đô thị mới lại có nhiều căn hộ khoá cửa không. Do giá nhà
quá cao và bị đầu cơ, những căn nhà còn đang trên bản vẽ đã bị mua, nên đây
là một trong những khó khăn cho các ngân hàng khi không thể tiếp cận được
với khách hàng.

Luật pháp chúng ta còn lỏng lẻo nên những người không có nhà thì
không mua được, giả quyết không hiệu quả những vấn đề nhà ở. ở những
nước thị trường BĐS pháp triển, chính phủ có những biện pháp rất quyết liệt
với nạn đâu cơ. ở Hàn Quốc, chính phủ đã đánh thuế rất cao đối với các vụ
giao dịch bị tình nghi là đầu cơ BĐS và nâng thuế trước bạ đối với các khu
nhà, đất được coi là đắt giá, đồng thời kiểm soát chặt các khoản vay từ ngân
hàng đầu tư vào BĐS. Còn tại Trung Quốc, do tăng trưởng quá nóng vào thị
trường này. Thị trường BĐS của Việt Nam không thể so sánh với các thị
Nguyễn Thị Lan Phương 21 TCDN44D
Chuyên đề tốt nghiệp
trường trên. Do đó, có thể nói trong thời điểm này các ngành chức năng đang
kiểm soát không có hiệu quả đối với các giao dịch nhà đất.
*Môi trường xã hội:
Các yếu tố như dân số, tôn giáo, trình độ văn hoá, phong tục, tập quán,…
có ảnh hưởng rõ nét đến hoạt động cho vay mua nhà. Nếu như người phương
tây coi thuê nhà để ở trong một thời gian dài là bình thường thì ở các nước
Phương Đông như Việt Nam lại có một sự khác biệt lớn. Người Việt Nam
luôn quan niệm phải có một căn nhà để ổn định và phát triển cuộc sống.
Những quan điểm như vậy xét trên một khía cạnh cụ thể là lợi nhuận cho vay
ngân hàng cho vay mua nhà.
Theo một nghiên cứu gần đây về dân số Việt Nam cho thấy dân số
chúng ta là dân số trẻ với số người trong tuổi lao động trên 70%. Những
người này đang trong độ tuổi lập gia đình, tạo dựng cuộc sống, có nhu cầu lớn
về nhà ở. Do đó, các ngân hàng nên coi đó là những điều kiện thuận lợi để
phát triển.
Trong cho vay mua nhà thì tâm lý rất quan trọng. Trước tiên là về tâm lý
của người dân hay là của người tiêu dùng. Người dân hiện nay đang ngày
càng quen dần với sự tiêu dùng và hưởng thụ hiện đại hơn. Hình ảnh những
ngôi nhà chung cư cũ nát, không tiện nghi, chật hẹp của thời kỳ trước chắc
chắn vẫn ám ảnh người dân ở các đô thị. Nhưng hiện nay, với những căn nhà

chung cư mới, những biệt thự ở các khu đô thị thì người dân đã thay đổi và rất
hài lòng với những tiện nghi của nó như thang máy, bãi để xe, sân chơi,ẶNhìn
chung người dân ở các đô thị đang làm quen dần với sự góp mặt của các loại
hình nhà ở mới với một thái độ tích cực.
Về phía các ngân hàng thì hiện nay đang ngày càng chú ý đến hoạt
động cho vay tiêu dùng nói chung và cho vay mua nhà nói riêng do những ích
lợi của nó mang lại. Nhiều ngân hàng đã coi hoạt động cho vay tiêu dùng,
trong đó có cho vay mua nhà là hướng phát triển trong thời gian tới. Trong
thời gian gần đây đã có nhiều các buổi hội thảo bàn về hướng mở rộng hoạt
động cho vay mua nhà các NHTM quốc doanh và NHTM cổ phần đều quan
tâm hơn. Không còn tình trạng các ngân hàng còn thờ ơ trước cho vay mua
nhà nhưng thực sự các ngân hàng rất cần sự giúp đỡ của Chính Phủ và Ngân
hàng Nhà nước.
Nguyễn Thị Lan Phương 22 TCDN44D
Chuyên đề tốt nghiệp
*Chủ trương chính sách của nhà nước:
Những chủ trương chính sách của chính phủ, nhà nước tại mỗi quốc gia
ảnh hưởng nhiều đến hoạt động cho vay BĐS tại mỗi nước. Tại Việt Nam,
định hướng chung của nhà nước, chính phủ đã xác định đảm bảo chỗ ở cho
người dân là một chủ trương lớn nhằm cải thiện đời sống cho nhân dân và giải
quyết các vấn đề về chính sách xã hội. Các tỉnh, thành phố đã có những con
số rõ ràng về diện tích cần xây dựng, số vốn đầu tư và quan trọng là sự tham
gia của các tổ chức tín dụng. Có thể nói, sự phát triển nhà ở Việt Nam hiện
nay và trong tương lai đang có sự thuận lợi rất lớn bởi các chính sách của nhà
nước. Trên thế giới cũng như các nước trong khu vực thì hiện nay vấn đề này
lại rất nhạy cảm và không hề thuận lợi như ở Việt Nam. Chính phủ các nước
như Hàn Quốc, Thái Lan, Trung Quốc,Ặ đang kiểm soát rất chặt chẽ về vấn
đề xây dựng BĐS. Những bài học về sự đổ bể thị trường BĐS ở Thái Lan hay
sự phát triển quá nóng ở Hàn Quốc, Trung Quốc làm cho chính phủ các nước
này hết sức lo sợ. Còn ở Việt Nam, mặc dù chúng ta rất quan tâm đến những

bài học của các nước trên nhưng đặc điểm và hoàn cảnh nước ta có những
khác biệt. Diện tích về nhà ở của người dân hiện nay rất hạn chế nên Đảng và
Nhà nước đang nhấn mạnh việc xây dựng nhà ở. Nếu như trước kia ở công
trình xây dựng nào chúng ta cũng lo đến thiếu vốn thì hiện nay đó không còn
là vấn đề quan tâm chính mà là việc giải phóng mặt bằng…̣Như vậy, những
chủ trương và chính sách của Đảng và Nhà nước là những điều kiện thuận lợi
cho các NHTM đẩy mạnh hoạt động cho vay mua nhà.
1.3.2. Các nhân tố chủ quan
*Chính sách tín dụng:
Mỗi ngân hàng có chính sách tín dụng riêng bao gồm: giới hạn cho vay
đối với khách hàng, lãi suất, tài sản đảm bảo…Một chính sách tín dụng với trả
nợ gốc, lãi linh hoạt, đa dạng, thời gian vay dài,…̣sẽ thu hút được nhiều khách
hàng đến vay. Các yếu tố của chính sách tín dụng ngân hàng đưa ra mà hợp
lý, linh hoạt, đáp ứng nhu cầu đa dạng của người tiêu dùng thì chắc chắn ngân
hàng sẻ thành công trong việc mở rộng cho vay. Trong khi đó, nếu không chú
ý đến hay chính sách cứng nhắc sẽ hạn chế cho vay, giảm tính cạnh tranh
trong hoạt động của ngân hàng.
Nguyễn Thị Lan Phương 23 TCDN44D
Chuyên đề tốt nghiệp
*Quá trình thẩm định:
Quá trình thẩm định hiểu quả và không rườm rà là một trong những
phương thức rất hiệu quả để lôi kéo khách hàng. Một hệ thống các thang
điểm, chỉ tiêu đánh giá khách hàng một cách khoa học, đơn giản nhưng hợp lý
là yếu tố quyết định đến chất lượng thẩm định, chất lượng khoản tín dụng.
Trong việc thẩm định khách hàng và đặc biệt là thẩm định tài sản đảm bảo thì
hiện nay ở Việt Nam còn nhiều khó khăn và mất nhiều thời gian. Tuy nhiên
nếu ngân hàng nào có quy trình hợp lý, khoa học,…̣thì sẽ là một yếu tố giúp
cạnh tranh cho ngân hàng hiệu quả.
*Thông tin tín dụng:
Trong cho vay tiêu dùng nói chung và cho BĐS nói riêng, ngành ngân

hàng cần phải xây dựng một hệ thống cơ sở dữ liệu về người tiêu dùng. Đây
không phải là điều kiện bắt buộc đối với ngành ngân hàng nhưng nếu có một
trung tâm quản lý về người tiêu dùng luôn cập nhật đầy đủ về các đặc điểm
như thu nhập, việc làm,…thì sẽ rất thuận lợi cho ngân hàng trong việc quản
lý. ở các nước mà dịch vụ cho vay tiêu dùng phát triển thì họ có những trung
tâm như vậy và các ngân hàng khi cho các khách hàng vay thì luôn tìm kiếm
những thông tin về khách hàng từ trung tâm đó trước khi quyết định cho
người tiêu dùng vay hay không. ở Việt Nam chúng ta chưa có được những
trung tâm mang tính chuyên nghiệp như vậy. Hiện nay chúng ta mới chỉ có
trung tâm thông tin tín dụng CIC (Credit information center) của Ngân hàng
nhà nước giúp các NHTM trong việc hỏi về thông tin tín dụng đối với khách
hàng của mình. Tuy nhiên trung tâm này chủ yếu cập nhật các khách hàng là
doanh nghiệp và cũng nói rõ thông tin đưa ra chỉ giúp các NHTM tham khảo.
*Chất lượng cán bộ tín dụng và cơ sở vật chất thiết bị:
Chất lượng tín dụng thể hiện qua trình độ nghiệp vụ cũng như khả năng
giao tiếp của cán bộ tín dụng. Dưới con mắt của khách hàng, cán bộ tín dụng
là hình ảnh của ngân hàng. Do sản phẩm của ngân hàng mang tính hình thái
phi vật chất, mang tính thông dụng, đơn điệu nên ngân hàng phải linh hoạt
mới tăng được khả năng cạnh tranh. Khả năng Marketing của cán bộ tín dụng
cũng thu hút được khách hàng đến ngân hàng, chiếm lĩnh thị trường mới, am
Nguyễn Thị Lan Phương 24 TCDN44D
Chuyên đề tốt nghiệp
hiểu luật phápẶlà những điều kiện rất cần cho ngân hàng trong quá trình mở
rộng hoạt động tín dụng nói chung và cho vay mua nhà nói riêng.
Cơ sở vật chất thiết bị phục vụ cho hoạt động tín dụng cũng ảnh hưởng
đến thu hút khách hàng. Cùng với nhân viên ngân hàng thì cơ sở vật chất
cũng là hình ảnh của ngân hàng trong con mắt của khách hàng. Hơn nữa, các
ngân hàng cũng cần quan tâm đến hiện đại hoá ngân hàng bởi những yêu cầu
đặc thù của ngành ngân hàng.
Nguyễn Thị Lan Phương 25 TCDN44D