Một số giải pháp nhằm phát triển thị trường nhà cho thuê tại Việt Nam giai đoạn hiện nay

Website: Email : Tel (: 0918.775.368
i. mở đầu
1.Tính cấp thiết.
Thị trờng bất động sản đóng một vai trò rất quan trọng trong nền kinh tế
quốc dân. Sự phát triển của thị trờng BĐS sẽ tác động mạnh mẽ đến sự phát
triển của nhiều thị trờng khác, đóng góp vào sự phát triển của nền kinh tế nói
chung. Thị trờng BĐS tại Việt Nam chính thức hình thành từ năm 1993 khi
luật đất đai ra đời, lần đầu tiên cho phép các hộ gia đình cá nhân đợc phép
chuyển nhợng quyền sử dụng đất. Từ khi luật đất đai 2003 chính thức có hiệu
lực, đặc biệt quy định chi tiết của nghị định số 181/NĐ-CP, thị trờng BĐS trầm
lắng, đóng băng cục bộ. Trong khi thị trờng mua bán chuyển nhợng nhà ở, đất
đai diễn ra khá sôi động thì thị trờng cho thuê nhà ở vẫn còn trầm lặng. Thị tr-
ờng nhà ở cho thuê mới hình thành cha đáp ứng nhu cầu của xã hội, cha có sự
quản lý chặt chẽ. Sự phát triển của thị trờng này chủ yếu là việc cho thuê văn
phòng, nhà mặt phố phục vụ cho việc kinh doanh. Thị trờng BĐS phát triển
nhanh sau khi Việt Nam gia nhập tổ chức thơng mại thế giới WTO. Làn sóng
đầu t của các công ty đa quốc gia vào Việt Nam ngày càng nhiều khiến nhu cầu
thuê văn phòng tăng mạnh. Việc đáp ứng nhu cầu không chỉ của doanh nghiệp (
DN) và ngời dân trong nớc mà còn đáp ứng của DN nớc ngoài khiến thị trờng
nhà cho thuê càng trở lên sôi động. Báo cáo chính trị tại Đại hội Đảng khoá IX
(2001) đã quyết định chủ trơng về thị trờng BĐS với nội dung chủ yếu là hình
thành và phát triển thị trờng BĐS theo quy định của pháp luật; từng bớc mở thị
trờng BĐS cho ngời nớc ngoài tham gia đầu t. Việt Nam chính thức là thành
viên của tổ chức thơng mại thế giới vừa là cơ hội cũng là thách thức hết sức
khốc liệt từ sự cạnh tranh của các DN nớc ngoài có quy mô lớn hơn rất nhiều
lần. Vì vậy các doanh nghiệp trong nớc cần phải nỗ lực hơn nữa để tự nâng
mình lên tạo ra sự cạnh tranh với các DN lớn của nớc ngoài. NN và các DN cần
phối hợp để phát triển thị trờng, huy động và sử dụng hiệu quả vốn đầu t phát
triển thị trờng BĐS nói chung và thị trờng nhà ở cho thuê nói riêng.
Trong quá trình nghiên cứu về thị trờng nhà cho thuê tại Việt Nam cho
thấy đây là một thị trờng giàu tiềm năng và ngày càng giữ một vị trí quan trọng,

Website: Email : Tel (: 0918.775.368
Website: Email : Tel (: 0918.775.368
nó tác động rất nhiều tới sự phát triển của nền kinh tế. Chính vì vậy việc nghiên
cứu đề tài :Một số giải pháp nhằm phát triển thị trờng nhà cho thuê tại Việt
Nam trong giai đoạn hiện nay . Đã nói lên tầm quan trọng và tính bức thiết
phải phát triển thị trờng này. Thông qua nghiên cứu đề tài cho thấy đây là cách
vận dụng tốt nhất những lý thuyết đã đợc học trong môn học chuyên nghành và
kiến thức kinh tế chung. Từ đó đa ra những đánh giá và đề xuất những giải pháp
phát triển thị trờng một cách hiệu quả bền vững.
Mục tiêu nghiên cứu: vận dụng lý thuyết chuyên nghành và lý thuyết
kinh tế chung tìm hiểu phân tích những tồn tại và thực trạng của thị trờng nhà
cho thuê, đề xuất một số giải pháp để phát triển thị trờng từ phía NN và doanh
nghiệp.
Đối tợng nghiên cứu: đề tài này tập trung nghiên cứu những vấn đề cơ
bản của thị trờng nhà ở cho thuê tại Việt Nam trong giai đoạn hiện nay.
Phơng pháp nghiên cứu: phơng pháp phân tích tổng hợp, phơng pháp
thống kê, thu thập và một số phơng pháp tiếp cận thông tin khác v.v. và có tham
khảo các sách báo, ấn phẩm chuyên nghành. Có tham khảo một số công trình
trong lĩnh vực Bất động sản . Các tài liệu và số liệu đợc thu thập trong các tài
liệu chuyên nghành, nguồn số liệu thống kê của nhà nớc, các trang web chuyên
nghành v.v. Đặc biệt là vận dụng có hiệu qủa lý thuyết môn học chuyên nghành
và lý thuyết kinh tế chung trong quá trình phân tích và đánh giá vấn đề nghiên
cứu.
Kết cấu đề tài: gồm 3 phần:
I: Tổng quan về thị trờng BĐS.
II: Phát triển thị trờng nhà cho thuê ở Việt Nam.
III: Giải pháp để phát triển thị trờng nhà cho thuê ở Việt Nam.
Em cảm ơn rất nhiều từ sự hớng dẫn tận tình của Thạc sĩ. Ngô Phơng Thảo
trong suốt quá trình hoàn thành đề án môn học.
Website: Email : Tel (: 0918.775.368

Website: Email : Tel (: 0918.775.368
I. Tổng quan về thị trờng bất động sản
1.1. Khái niệm vai trò của thị trờng bất động sản.
1.1.1. Khái niệm thị trờng BĐS.
BĐS là một khái niệm sử dụng phổ biến trên thế giới, tại Việt Nam, theo
điều 171 Bộ luật Dân sự/2005 quy định: BĐS là tài sản không di dời đợc gồm:
đất đai, nhà ở, các công trình xây dựng gắn liền với đất đai kể cả các tài sản gắn
liền với nhà ở, công trình xây dựng đó; các tài sản gắn liền với đất; các tài sản
khác do pháp luật quy định. Nh vậy, BĐS là nhân tố chính tạo ra thị trờng
BĐS.
BĐS bao gồm nhiều loại khác nhau, song mọi BĐS đều gắn liền và không
tách rời yếu tố đất đai. Do vậy, các đặc trng của hàng hoá và thị trờng đất đai
luôn là yếu đóng vai trò trọng tâm và chi phối toàn bộ hoạt động của thị trờng
BĐS.
BĐS khác với các hàng hoá khác ở chỗ chúng không chỉ đợc mua bán, mà
còn là đối tợng của nhiều giao dịch khác nh cho thuê, thế chấp chuyển dịch
quyền sử dụng. Do đó, thị trờng BĐS hoàn chỉnh không thể chỉ là quan hệ giữa
ngời mua và ngời bán về BĐS mà còn là nơi diễn ra các giao dịch liên quan đến
BĐS nh cho thuê, thế chấp, bảo hiểm và chuyển dịch quyền sử dụng BĐS
Do vậy, thị trờng BĐS đợc hiểu một cách khái quát nh sau: Thị trờng BĐS
là tổng thể các giao dịch về BĐS dựa trên các quan hệ hàng hoá tiền tệ diễn ra
trong một không gian thời gian nhất định. Trong cách diễn đạt thông thờng,
khái niệm thị trờng BĐS đợc nhắc đến là nơi diễn ra các quan hệ giao dịch về
BĐS, tại đó những ngời mua và ngời bán tác động qua lại lẫn nhau để xác định
giá cả và số lợng hàng hoá và dịch vụ BĐS đợc giao dịch.
1.1.2. Vai trò của thị trờng BĐS .
Thị trờng BĐS đóng một vai trò rất quan trọng trong nền kinh tế quốc dân.
Nó chịu ảnh hởng của tốc độ tăng trởng kinh tế nhng mặt khác cũng trực tiếp
ảnh hởng đến nền kinh tế. Những ảnh hởng của thị trờng BĐS đến nền kinh tế
quốc dân đợc thể hiện qua các mặt:

Website: Email : Tel (: 0918.775.368
Website: Email : Tel (: 0918.775.368
Thứ nhất, phát triển thị trờng BĐS góp phần thúc đẩy sản xuất phát triển.
Thị trờng BĐS là nơi gặp gỡ giữa cung và cầu về BĐS, là cầu nối giữa sản
xuất và tiêu dùng về BĐS . Đó chính là thực hiện quá trình tái xuất và các yếu
sản xuất đáp ứng cho các hoạt động kinh doanh bản thân BĐS. Thị trờng BĐS
là nơi thực hiện sự chuyển hoá vốn từ hình thái hiện vật sang giá trị( đối với
nguồn kinh doanh BĐS) và từ hình thái giá trị sang hiện vật ( đối với ngời tiêu
dùng BĐS). Khi thị trờng BĐS không đợc thông suốt ngng trệ, sự chuyển hoá
gặp khó khăn sẽ làm cho vốn luân chuyển chậm, ảnh hởng lớn đến quá trình tái
sản xuất trong những chu kỳ sản xuất tiếp theo. Khi thị trờng BĐS phát triển,
tốc độ luân chuyển vốn nhanh sẽ tạo điều kiện cho ngời sản xuất kinh doanh
BĐS đẩy mạnh sản xuất, đồng thời, ngời tiêu dùng BĐS cũng nhờ đó mà đẩy
mạnh sản xuất của mình.
Thứ hai, phát triển thị trờng BĐS góp phần huy động vốn cho đầu t phát
triển.
Trớc hết, khi thị trờng BĐS góp phần thúc đẩy sản xuất phát triển thì
bản thân nó là đã là quá trình tăng vốn đầu t cho phát triển bởi vì sự phát triển
của nó chính là sự tăng lên của tài sản cố định trong xã hội và đó là nguồn vốn
đầu t phát triển quan trọng. Thứ hai, khi thị trờng BĐS phát triển, tốc độ chu
chuyển của vốn nhanh hơn, đó chính là một cách bổ sung thêm vốn cho đầu t
phát triển. Thứ ba, các giao dịch thế chấp bất động sản để vay vốn, góp vốn liên
doanh bằng BĐS là những giao dịch làm tăng thêm vốn cho đầu t phát triển. Khi
thực hiện thế chấp BĐS, nguồn vốn nh đợc tăng lên gấp đôi vì nhờ đó, huy động
đợc nguồn vốn nhàn rỗi mà BĐS vẫn sử dụng phát huy tác dụng. Góp vốn liên
doanh bằng BĐS chính là cách tạo ra vốn đối ứng để thu hút vốn đầu t nớc
ngoài, góp phần huy động vốn cho đầu t phát triển.
Thứ ba, phát triển thị trờng BĐS góp phần tăng thu cho ngân sách NN.
Sự phát triển thị trờng BĐS có thể diễn ra theo 2 hớng: Một là, tăng lợng
hàng hoá BĐS trên thị trờng giao dịch; Hai là, mở rộng phạm vi quan hệ giao

dịch, làm tăng quan hệ giao dịch sẽ làm cho khối lợng giao dịch nhiều hơn do
Website: Email : Tel (: 0918.775.368
Website: Email : Tel (: 0918.775.368
quá trình mua đi, bán lại, thuê đi, thuê lại Cả 2 hớng phát triển đó của thị tr-
ờng BĐS đều hấp dẫn đến góp phần tăng thu chi ngân sách NN thông qua thuế.
Thứ t, phát triển thị trờng BĐS góp phần mở rộng các thị trờng trong nớc
và ngoài nớc, mở rộng các quan hệ quốc tế.
Thị trờng chung của mỗi quốc gia là một thể thống nhất của các loại thị tr-
ờng vốn, thị trờng lao động, thị trờng hàng hoá, thị trờng BĐS. Do đó, sự phát
triển của thị trờng BĐS có ảnh hởng đến tất cả các thị trờng đó và thị trờng
chung của mỗi quốc gia. Khi thị trờng BĐS phát triển, nó sẽ yêu cầu thị trờng
vốn phát triển theo để đầu t phát triển. Khi đó thị trờng sức lao động và thị trờng
các loại hàng hoá đầu vào cho thị trờng BĐS cũng phát triển theo tơng ứng.
Trong hội nhập kinh tế quốc tế, thị trờng trong nớc gắn chặt với thị trờng
nớc ngoài. Sự phát triển thị trờng BĐS góp phần mở rộng thị trờng ngoài nớc
bằng cách vợt ra khỏi phạm vi quốc gia, tạo điều kiện cho các chủ thể là ngời n-
ớc ngoài tham gia giao dịch BĐS trong nớc, đồng thời còn cho phép họ đầu t
phát triển sản xuất kinh doanh và thậm chí có thể c trú và sinh sống tại đó.
Thông qua đó mà mở rộng quan hệ quốc tế, tăng sự hiểu biết lẫn nhau giữa các
dân tộc.
Thứ năm, Thị trờng BĐS trong đó có thị trờng đất đai, luôn gắn liền với
chính sách về đất đai. Tại bất cứ quốc gia nào, thị trờng BĐS cũng là thị trờng
quan trọng bởi lẽ nó góp phần tạo ra sự ổn định xã hội. Thị trờng BĐS phát triển
không lành mạnh( đặc biệt là thị trờng đất đai) là chính sách đất đai không phù
hợp, sẽ dẫn đến sự rối loạn của thị trờng, gia tăng nạn đầu cơ, buôn bán, lũng
đoạn giá cả làm cho giá cả lên xuống thất thờng Điều đó sẽ tác động xấu đến
niềm tin của ngời dân đối với các chủ trơng chính sách, sẽ hạn chế sự phát triển
của BĐS, do đó ảnh hởng đến sản xuất và đời sống của con ngời và các hoạt
động xã hội nói chung. Thị trờng BĐS hoạt động lành mạnh sẽ góp phần đến
điều hoà cung cầu, bình ổn giá cả BĐS, do đó góp phần cho xã hội đợc ổn định

hơn.
Thực tiễn hoạt động của thị trờng BĐS ngầm trong những năm qua ở nớc
ta đã minh chứng điều đó. Thị trờng không có sự kiểm soát tốt của NN, nạn đầu
Website: Email : Tel (: 0918.775.368
Website: Email : Tel (: 0918.775.368
cơ đất đai gia tăng đã khiến giá đất lên cao, làm ngời dân lo lắng, thiếu an
tâm, hoài nghi chính sách đất đai, mối quan hệ về đất đai, nhà ở có nhiều biểu
hiện tiêu cực.
Thứ sáu, thị trờng BĐS góp phần nâng cao đời sống của nhân dân.
Thị trờng BĐS phát triển buộc ngời sản xuất kinh doanh BĐS phải không
ngừng nâng cao trình độ khoa học, kỹ thuật, đổi mới công nghệ sản xuất và do
đó, không chỉ góp phần đáp ứng cho sản xuất mà còn đáp ứng cho tiêu dùng của
nhân dân thông qua các công trình phục vụ cho các hoạt động đáp ứng nhu cầu
văn hoá thể thao, vui chơi, giải trí, giao tiếp cộng đồng Hơn nữa, nó còn góp
phần thoả mãn nhu cầu ngày càng cao của nhân dân về nơi ăn chốn ở, giao
thông,
Thị trờng BĐS là một bộ phận của thị trờng xã hội, do đó, sự phát triển của
thị trờng này sẽ tác động mạnh mẽ đến sự phát triển của thị trờng vốn, thị trờng
sức lao động, thị trờng hàng hoá, tác động tốt đến sự phát triển thị trờng chung
đáp ứng nhu cầu đa dạng của con ngời, qua đó mà nâng cao đời sống của nhân
dân.
Thứ bảy, phát triển thị trờng BĐS góp phần đổi mới chính sách trong đó
có chính sách đất đai, chính sách về BĐS.
Chỉ có thông qua hoạt động trên thị trờng đất đai, thị trờng BĐS, ta mới
thấy rõ đợc những bất cập của chính sách, đặc biệt đối với đất đai, từ đó để sửa
chữa bổ xung và hoàn thiện chúng. Quan hệ đất đai là quan hệ kinh tế, là quan
hệ xã hội, đợc thực hiện chủ yếu qua thị trờng, do đó, từ thị trờng đất đai, Nhà
nớc sẽ thấy rõ những bất cập của các chính sách của hệ thống quản lý đối với
đất đai. Qua đó, nhà nớc sẽ đổi mới, bổ sung và hoàn thiện, không chỉ các chính
sách, mà còn cả các công tác quản lý đất đai, quản lý BĐS. Từ đó, khắc phục đ-

ợc tình trạng thị trờng ngầm về BĐS, tình trạng hành chính hoá các quan hệ dân
sự về đất đai.
Website: Email : Tel (: 0918.775.368
Website: Email : Tel (: 0918.775.368
1.2. Phân loại thị trờng bất động sản
Tuỳ theo mục tiêu nghiên cứu và tiếp cận, ngời ta có thể phân loại thị tr-
ờng bất động sản theo nhiều tiêu thức khác nhau.
Dựa vào loại hàng hoá bất động sản, ngời ta có thể phân chia thị trờng
BĐS thành các thị trờng đất đai, thị trờng nhà ở; thị trờng BĐS dùng trong dịch
vụ; thị trờng BĐS dùng cho văn phòng, công sở; thị trờng BĐS công nghiệp
Dựa vào tính chất các mối quan hệ xuất hiện trên thị trờng, ngời ta phân
chia thị trờng BĐS thành thị trờng mua bán; thị trờng thuê và cho thuê; thị trờng
thế chấp và bảo hiểm. Việc phân chia dựa vào tính chất quan hệ về BĐS giúp
cho các nhà kinh doanh lựa chọn hớng đầu t kinh doanh sao cho phù hợp khả
năng và điều kiện của mình.
Dựa vào trình tự tham gia, ngời ta có thể phân chia thị trờng BĐS thành
thị trờng chuyển nhợng quyền sử dụng đất ( giao đất, cho thuê đất) hay còn gọi
chung là thị trờng đất đai thị trờng xây dựng các công trình BĐS để bán và cho
thuê( thị trờng sơ cấp); thị trờng bán hoặc cho thuê lại BĐS( gọi là thị trờng thứ
cấp)
Dựa vào mức độ kiểm soát, ngời ta phân chia thị trờng BĐS thành thị tr-
ờng chính thức hay thị trờng có kiểm soát và thị trờng phi chính thức, hay thị tr-
ờng không đợc kiểm soát.
1.3 Khái niệm về nhà cho thuê.
Là các công trình xây dựng bao gồm văn phòng, chung c cao tầng, căn hộ
v.v. với mục đích cho các cá nhân, hộ gia đình, các tổ chức thuê sử dụng cho
nhu cầu khác nhau: làm văn phòng, công sở, các điểm giao dịch, dùng để ở,
sinh hoạt gia đình v.v.giải quyết tốt nhu cầu về nhà ở và tạo sự ổn định đời sống
trong xã hội.
Website: Email : Tel (: 0918.775.368

Website: Email : Tel (: 0918.775.368
1.4. Các loại nhà cho thuê.
1.4.1. Nhà ở cho thuê.
Việc đánh giá, phân loại nhà ở phụ thuộc vào các tiêu chuẩn kỹ thuật liên
quan đến nhiều yếu tố. Trong thực tế vật liệu sử dụng trong kỹ thuật nh: đá, bê
tông, gỗ tốt và nhóm vật liệu kém bền vững nh: tranh tre, nứa láv.v.Mặt khác
nhà ở còn đợc phân loại theo độ bền vững và niên hạn sử dụng nh: kiên cố, nhà
bán kiên cố và nhà dựa trên vật liệu xây dựng và thời hạn sử dụng nhà ở.
Theo quy định của bộ xây dựng tiêu chuẩn phân cấp nhà ở nh sau:
Với nhà ở nhiều căn hộ, nhà ở riêng biệt thấp tầng hay cao tầng nhà ở loại
này đợc chia theo 4 cấp là cấp cao nhất tới cấp IV là thấp nhất .

Bảng 1: Quy định tiêu chuẩn lợng nhà ở.
Cấp nhà Chất lợng sử dụng Chất lợng xây dựng
Độ bền vững Độ chịu nén
Cấp I Bậc 1: CLSD cao Bậc 1 niên hạn sử
dụng > 100 năm
Bậc 1 hay bậc
2
Cấp II Bậc 2: CLSD khá Bậc 2 niên hạn sử
dụng > 50 năm
Bậc 3
Cấp III Bậc 3: CLSD trung bình Bậc 3: Niên hạn sử
dụng > 20 năm
Bậc 4
Cấp IV Bậc 4: CLSD thấp Bậc 4: Niên hạn sử
dụng < 20 năm
Bậc 5

Trong đó :

+ Các bậc chịu lửa áp dụng theo TCVN 2022 78 phòng cháy chữa cháy
cho nhà công trình.
+ Chất lợng sử dụng tạm thời đợc xét theo mức độ hoàn thiện nh sau:
Bậc 1: Đầy đủ, phần lớn bằng hàng cao cấp, cửa bằng gỗ tốt.
Bậc 2: Đầy đủ, thiết bị vệ sinh và cửa bằng vật liệu tốt.
Bậc 3: Cha đầy đủ, đều là vật liệu thông thờng .
Bậc 4: Không đầy đủ, đều là vật liệu thông thờng.
Website: Email : Tel (: 0918.775.368
Website: Email : Tel (: 0918.775.368
Đối với nhà ở biệt thự :
Nhà biệt thự là nhà ở riêng biệt, có khuôn viên nhà ở rộng, có sân vờn,
hàng rào, xây bằng gạch ngói và bê tông cốt thép, kiến trúc mỹ thuật, tiện nghi
sinh hoạt đầy đủ. Biệt thự đợc phân làm hạng: hạng là thấp nhất, hạng là cao
nhất.
Việc phân loại biệt thự căn cứ vào độ sử dụng vật liệu xây dựng đắt tiền,
sân vờn rộng, đẹp, mức độ trang trí tiện nghi sang trọng, cách bố trí phòng tắm,
phòng rửa, nhà vệ sinh. Với hạng mỗi tầng có phòng tắm, vệ sinh, còn hạng 4
mỗi phòng có phòng tắm và vệ sinh riêng. Về kiến trúc, mỹ thuật trang trí
hoàn thiện bên trong và bên ngoài nhà chất lợng cao hoặc tơng đối cao.
Ngoài các cách phân loại nhà nh trên, nhà ở còn đợc phân loại căn cứ vào
tiêu chuẩn:
- Diện tích sử dụng, diện tích xây dựng (m
2
)
- Hệ số cấp đô thị ( k
1
) căn cứ vào việc xếp loại cá đô thị.
- Hệ số vị trí xét theo các khu vực trong đô thị(k
2
) gần hay xa trung tâm vị

trí thuận tiện hoạt động hay khó khăn.
- Hệ số tầng cao (k
5
)
- Hệ số điều kiện giao thông (k
4
)
Mặt khác ta thấy rằng việc phân loại nhà ở nh trên sẽ là căn cứ để tính thuế
ở của các tổ chức, cá nhân đồng thời cũng là căn cứ để xác định nghĩa vụ với
Nhà nớc của các tổ chức quản lý và kinh doanh phát triển nhà ở.
1.4.2. Nhà chung c cho thuê ( gồm 3 loại)
Loại A: ( cao cấp) rộng từ 65-150 m
2
, giá thuê 350-600 $/ tháng ( đã gồm
22% thuế), đầy đủ tiện nghi nh nớc ngoài.
Loại B : dành cho giới trung lu, gia đình công chức giá 3,5 triệu đồng/
tháng.
Loại C : nằm trong khu dân c giá 2triệu đồng / tháng trở lên.
Website: Email : Tel (: 0918.775.368
Website: Email : Tel (: 0918.775.368
1.4.3. Văn phòng cho thuê .
Loại A: vị trí trung tâm thành phố tiện lợi cho kinh doanh, doanh nghiệp
giao dịch với khách hàng, đối tác. Diện tích mặt sàn lớn , đầy đủ, tiện nghi. Vấn
đề quản lý và dịch vụ nh PCCC, điện nớc, thiết bị viễn thông, bảo vệ tài sản
phải đạt chuẩn.
Loại B : giống nh loạiA, chỉ sai lệch một chút về vị trí hay thua sút về các
tiện ích bên trong thì xếp vào loại B.
Loại C : bao gồm những toà nhà có quy mô nhỏ.
1.5. Các yếu tố tác động đến thị trờng nhà cho thuê
1.5.1 Các yếu tố kinh tế xã hội.

Nhu cầu về BĐS mà điển hình là nhu cầu về nhà đất ở là sự mong muốn
của ngời dân có đợc BĐS để thoả mãn các mục đích tiêu dùng của mình. Bất kể
ai cũng có nhu cầu này và thậm chí một ngời có nhu cầu sở hữu nhiều loại BĐS
khác nhau và nhu cầu này luôn luôn tăng lên cùng với sự phát triển của xã hội.
Tuy nhiên không phải ai có nhu cầu về nhà ở đều trở thành ngời mua nhà trên
thị trờng, bởi lẽ nhiều ngời không có nhà tức có nhu cầu thực sự về nhà ở nhng
không có tiền thì không thể mua nhà. Điều đó có nghĩa là nhu cầu về nhà ở rất
lớn nhng cầu về nhà ở trên thị trờng là bằng không. Ngời ta chỉ trở thành ngời đi
mua nhà và sẵn sàng trả tiền để có đợc ngôi nhà nh mong muốn khi ngời có nhu
cầu về nhà có đủ lợng tiền để thanh toán. Do vậy những ngời không có đủ khả
năng mua nhà phải đi thuê nhà. Trên thị trờng xuất hiện cầu về nhà thuê, nhu
cầu thuê nhà ngày càng tăng mạnh tại các thành phố lớn do nhu cầu học tập và
làm việc tại đây rất lớn.
Dân số và quy mô kết cấu dân số : đây là một yếu tố quan trọng ảnh hởng
đến thị trờng BĐS nói chung và thị trờng nhà cho thuê nói riêng. Tất cả mọi ng-
ời trong xã hội đều có nhu cầu về ăn ở , học hành, làm việc, vui chơi, giải
trí.v.vNhững nhu cầu này của con ngời làm xuất hiện cầu về BĐS cho tất cả
các nghành, các lĩnh vực cung ứng các sản phẩm hàng hoá và dịch vụ để đáp
ứng những nhu cầu này. Sự gia tăng dân số tự nhiên hay cơ học đều làm gia
Website: Email : Tel (: 0918.775.368
Website: Email : Tel (: 0918.775.368
tăng các nhu cầu thiết yếu trên, và đồng thời cũng làm tăng cầu BĐS trên thị tr-
ờng.
-Trớc hết, sự gia tăng dân số làm gia tăng nhu cầu về nhà ở và đất ở. Dân
số tăng một mặt làm tăng quy mô gia đình, dẫn đến nhu cầu mở rộng diện tích
nhà ở. Mặt khác, dân số tăng cũng làm tăng số lợng các gia đình độc lập, dẫn
đến nhu cầu về các căn hộ mới. Đây là nguyên nhân gây áp lực lớn nhất đến sự
gia tăng cầu về hàng hớa BĐS.
-Thứ hai, sự gia tăng dân số làm tăng nhu cầu về lơng thực thực phẩm và
việc làm. Điều này làm tăng nhu cầu về đất đai và các BĐS phục vụ sản xuất

kinh doanh.
-Thứ ba, dân số gia tăng kéo theo sự gia tăng nhu cầu về các hoạt động xã
hội và các dịch vụ y tế, giáo dục, văn hoá, thể dục thể thao, vui chơi giải
trí.v.vCác nhu cầu này cũng làm tăng cầu về các BĐS liên quan.
Bên cạnh quy mô dân số thì kết cấu dân số cũng ảnh hởng tới cầu BĐS. Số
ngời đến độ tuổi kết hôn cao làm gia tăng nhu cầu về các căn hộ độc lập. Sự gia
tăng số trẻ em đến tuổi vị thành niên cũng làm gia tăng nhu cầu sử dụng diện
tích nhà. Số lợng ngời đến độ tuổi lao động tăng làm tăng nhu cầu về BĐS phục
vụ sản xuất kinh doanh.v.v
-Thứ t, dân số gia tăng ảnh hởng đến hình thành số lợng ngời có thu nhập
thấp gia tăng. Họ không có khả năng mua những BĐS lớn do không có khả
năng thanh toán. Việc thuê nhà là nhu cầu rất bức thiết để giải quyết nhu cầu
sinh hoạt và ổn định chỗ ở. Cầu nhà ở vì thế cũng tăng theo, thị trờng nhà ở cho
ngời thu nhập thấp còn hạn chế về chất lợng và số lợng. Nguồn cung không đủ
đáp ứng nhu cầu thực tế.
1.5.2 Các hoạt động kinh tế .
Sự tăng trởng và phát triển kinh tế của một vùng cũng ảnh hởng trực tiếp
đến hoạt động kinh doanh BĐS ở trong vùng đó. Nền kinh tế phát triển làm gia
tăng nhu cầu sử dụng đất và BĐS trong tất cả các nghành, trong khi quỹ đất có
giới hạn, đòi hỏi phải có sự cân đối đất đai và BĐS cho tất cả các nghành. Điều
Website: Email : Tel (: 0918.775.368
Website: Email : Tel (: 0918.775.368
đó cũng dẫn tới sự gia tăng của các quan hệ giao dịch về BĐS trên thị trờng và
thúc đẩy thị trờng phát triển. Nhu cầu thuê nhà sử dụng cho các hoạt động kinh
doanh, buôn bán gia tăng. Số lợng các cửa hàng, dịch vụ các hoạt động thơng
mại ngày càng sôi động tại các thành phố lớn và phát triển lan rộng trên khắp cả
nớc kéo theo nhu cầu thuê nhà mặt phố làm nơi buôn bán tăng mạnh. Mặt khác
trong quá trình hội nhập ngày càng sâu rộng các DN trong nớc và nớc ngoài
luôn có nhu cầu thuê các văn phòng tại các trung tâm thành phố lớn làm nơi
giao dịch. Số lợng ngời nớc ngoài đến làm việc tại Việt Nam ngày càng gia tăng

kéo theo nhu cầu thuê nhà tại các đô thị lớn gia tăng.
1.5.3 Các chính sách của Nhà nớc.
Chính sách của chính phủ và chính quyền địa phơng cũng là một nhân tố
có ảnh hởng đến thị trờng BĐS. Nhà nớc phải đa ra những chính sách hợp lý
nhằm hỗ trợ doanh nghiệp trong quá trình đầu t và xây dựng. Nhà nớc với mục
tiêu giải quyết các vấn đề xã hội của mình trong lĩnh vực BĐS đã đa ra những u
đãi nhất định cho các nhà đầu t để thu hút đầu t vào một số loại BĐS theo mục
tiêu của NN. Nh vấn đề là phải tạo lập quỹ nhà cho thuê để có thị trờng thực sự.
Kinh nghiệm của các nớc khu vực cho thấy, phát triển thị trờng nhà cho thuê sẽ
tạo điều kiện để nguồn tiền trong dân c có thể đợc đa vào lĩnh vực sản xuất kinh
doanh khác tạo ra của cải vật chất chứ không tập trung vào nhà đất nh Việt Nam
hiện nay. Nh vậy NN sẽ hạn chế đợc tình trạng đầu cơ nhà đất và góp phần nâng
cao chất lợng công trình xây dựng vì khi xây nhà cho thuê, chủ đầu t còn phải
giữ chất lợng công trình của chính mình trong những giai đoạn tiếp theo thay vì
hết trách nhiệm sau khi đã bán cho ngời sử dụng hoặc bàn giao cho NN nh hiện
nay. Ngời dân tuỳ theo thu nhập của mình có thể dễ dàng lựa chọn đợc chỗ ở ổn
định với giá cả hợp lý. Và cái lớn nhất là thị trờng BĐS sẽ đợc điều tiết, giá nhà
đất nhanh chóng đợc bình ổn và sát với giá trị thực. Các DN đầu t cha chủ động
đợc do cơ chế của NN và vốn đầu t quá lớn. NN cha có các cơ chế u đãi cụ thể
để khuyến khích DN đầu t vào lĩnh vực này ( nh chính sách về đất đai, hỗ trợ
xây dựng cơ sở hạ tầng, các khoản phí, lệ phí.v.v.). Nh vậy NN và các doanh
Website: Email : Tel (: 0918.775.368
Website: Email : Tel (: 0918.775.368
nghiệp phải có sự hợp tác và hỗ trợ phù hợp vừa tạo ra lợi nhuận cho phía DN
vừa giúp NN giải quyết tốt chính sách xã hội.
II. Phát triển thị trờng nhà cho thuê ở Việt Nam.
2.1. Đánh giá thực trạng nhà cho thuê ở Việt Nam trong thời gian qua.
2.1.1. Thực trạng cung về nhà cho thuê.
Cung BĐS trên thị trờng là toàn bộ khối lợng hàng hoá BĐS sẵn sàng đa ra
thị trờng để trao đổi tại một thời điểm nào đó với một mức giá giới hạn nhất

định. Nguồn cung thị trờng nhà cho thuê bao gồm nguồn cung từ NN, do các cơ
quan doanh nghiệp NN đầu t xây dựng nhà ở bằng nguồn vốn ngân sách và các
quỹ nhà ở khác thuộc sở hữu NN. Bên cạnh khu vực NN, nguồn cung BĐS chủ
yếu đợc hình thành từ khu vực t nhân. Đây là khu vực hoạt động phát triển thị
trờng BĐS không bằng vốn ngân sách NN do các tổ chức, các công ty hoặc cá
nhân thực hiện tuân thủ theo các quy tắc chính thức của NN về quản lý xây
dựng và phát triển nhà ở. NN điều tiết khu vực này thông qua quy hoạch, các
quy tắc quy định và tiêu chuẩn xây dựng. Mục đích chính của các công ty phát
triển nhà ở t nhân là thu lợi nhuận tối đa. Do vậy, muốn để phát triển tự do khu
vực nhà ở t nhân luôn hớng vào việc xây dựng các khu nhà ở có lợi nhuận và thu
lợi lớn, không chú ý đến xã hội và môi trờng. Khu vực nhà ở không chính thức
là hoạt động xây dựng nhà ở hoàn toàn độc lập với khuân khổ, quy tắc, quy định
của Chính Phủ. Trong điều kiện luật pháp quy định không chặt chẽ, rõ ràng,
những quy định về quyền sở hữu và quyền sử dụng nhà ở không đầy đủ thì hoạt
động kinh doanh nhà ở không chính thức càng phát triển và cơ hội làm giàu cho
các nhóm ngời thâu tóm thị trờng. Đây là những nhà ở cha có đủ điều kiện để
thừa nhận theo các quy định pháp lý. Điều này đồi hỏi tăng cờng quản lý NN
thông qua các công cụ pháp luật, quy hoạch kế hoạch.v.v
Có nhiều nhân tố ảnh hởng đến cung BĐS trên thị trờng, trong đó nhân tố
có tính quyết định là cung về quỹ đất phát triển BĐS trong quy hoạch của chính
Phủ. Đây là cơ sở quan trọng nhất quyết định đến tổng cung về nhà đất. Sự phát
triển của hệ thống kết cấu hạ tầng cũng là một nhân tố quan trọng làm thay đổi
Website: Email : Tel (: 0918.775.368
Website: Email : Tel (: 0918.775.368
lợng cung nhà đất. Trong năm 2005 cả nớc có 1400 dự án nhà ở và khu đô thị
mới đợc triển khai, trong đó thành phố Hồ Chí Minh có 800 dự án, Hải Phòng
78 dự án, Đà Lạt 46 dự án. Một số dự án lớn do nhà đầu t nớc ngoài thực hiện
nh khu đô thị mới Nam Thăng Long có diện tích khoảng 365 ha với vốn đầu t
2,1 tỷ $, khu đô thị phú Mỹ Hng ( thành phố Hồ Chí Minh) có diện tích khoảng
600 ha. Trong những năm qua do sự phát triển nhanh của các doanh nghiệp hoạt

động kinh doanh BĐS cùng với sự gia tăng quy mô đầu t nên diện tích nhà ở và
diện tích nhà ở bình quân trên đầu ngời tăng nhanh.
Bảng 2: Diện tích nhà ở năm 2000 và 2004.
Chỉ tiêu Đơn vị Năm 2000 Năm 2004
Toàn quốc
Dân số
Tổng diện tích nhà
Diện tích bình quân đầu ngời
Ngời
m
2
m
2
/ngời
76.400.000
739.000.000
9,68
82.100.000
852.325.400
10,38
Khu vực đô thị
Dân số
Tổng diện tích nhà
Diện tích bình quân đầu ngời
Ngời
m
2
m
2
/ngời

18.090.000
185.000.000
10,23
20.318.000
236.570.800
10,60
Khu vực nông thôn
Dân số
Tổng diện tích nhà
Ngời
m
2
59.782.000
615.754.600
Diện tích bình quân đầu ngời m
2
/ngời 10,3
Bảng trên cho thấy cả nớc có diện tích bình quân nhà ở trên đầu ngời là
10,38 m
2
, trong đó khu vực đô thị là 10,6 m
2
, khu vực nông thôn là 10,3 m
2
. Với
chỉ số trên năm 1990 cả nớc có 4,35 m
2
. Nh vậy nhu cầu về nhà đã đợc cải thiện
nhiều, tuy vậy với mức nhà ở nh trên, việc đáp ứng nhu cầu về nhà ở vẫn đang ở
mức thấp. Theo thu thập nguồn số liệu của Cục Quản lý nhà Bộ xây dựng thì

diện tích nhà ở bình quân đầu ngời ở hầu hết các nớc trong ASEAN đều đạt trên
15 m
2
. Năng lực xây nhà ở trong giai đoạn 2001 2005 là lớn, tạo ra nguồn
Website: Email : Tel (: 0918.775.368
Website: Email : Tel (: 0918.775.368
cung nhà ở nhiều hơn. Theo số liệu của Cục quản lý nhà Bộ xây dựng diện tích
nhà ở đợc xây dựng mới từ năm 2001 đến năm 2004 nh sau:
Bảng 3: Diện tích nhà ở đợc xây dựng mới giai đoạn(2001 - 2004)
Năm 2001 2002 2003 2004
Diện tích nhà xây dựng mới 17.236 18.270 19.732 21.705
(Nguồn Cục quản lý nhà Bộ xây dựng)
Diện tích nhà xây dựng mới năm 2004 là 21.705 m
2
. Với dân số hơn 80
triệu ngời thì thì diện tích nhà ở bình quân mỗi năm chỉ tăng đợc khoảng 0,25
m
2
. Nh vậy nguồn cung về nhà ở trong một thời gian ngắn khó có thể đáp ứng
đợc nhu cầu của dân c. Quyết định số 76/2004/QĐ-TTg ngày 6/5/2004 của Thủ
tớng chính phủ phê duyệt định hớng phát triển nhà ở đến năm 2020 đã nêu mục
tiêu: diện tích nhà ở bình quân đầu ngời đến năm 2015 là 15 m
2
sàn và đến năm
2020 là 20 m
2
sàn. Để đạt đợc mục tiêu đó trong một thời gian tới diện tích nhà
ở cần đợc xây dựng là rất lớn vợt quá so với các hoạt động xây dựng, kinh
doanh BĐS hiện nay cũng nh việc giá đất và nhà ở quá cao so với nhu cầu có
khả năng thanh toán của dân c làm phát sinh trở ngại cho việc thực hiện những

định hớng trên.
Tại thành phố Hà Nội diện tích nhà mới đợc xây dựng đợc thực hiện trên
diện rộng. Trong năm 2001 2003 diện tích nhà ở đợc xây dựng mới đợc thể
hiện qua bảng sau:
Bảng 4: Diện tích nhà ở đợc xây dựng mới.
Năm 2001 2002 2003
Diện tích 843.440 936.750 1.164.000
(Nguồn Cục quản lý nhà Bộ xây dựng)
Qua bảng trên ta thấy so với năm 2002 đến năm 2003 tăng 24,3%. Trong
đó nhà ở đợc phát triển theo các dự án đầu t chiếm đến 79%, số còn lại là nhà ở
mới do các hộ tự xây dựng. Tính đến năm 2004, Hà Nội có 115 dự án phát triến
nhà với diện tích đất xây dựng nhà là 3.800.000 m
2
, diện tích xây dựng cơ sở hạ
Website: Email : Tel (: 0918.775.368
Website: Email : Tel (: 0918.775.368
tầng xã hội là 1.200.000m
2
và diện tích nhà đất để xây dựng đất công trình kinh
doanh là 694.000 m
2
.
Những năm gần đây, thành phố Hà Nội đã triển khai thực hiện các
chính sách u đãi, hỗ trợ nhà ở cho những ngời có mức thu nhập thấp. Trong
giai đoạn 2001 2005 quỹ nhà ở cho ngời có thu nhập thấp là 440.000 m
2
.
Tính riêng năm 2003, Hà Nội thực hiện 5 dự án phát triển nhà cho những ngời
có thu nhập thấp với số vốn đầu t 54.184.000 đồng, diện tích đã xây dựng là
8.880 m

2
. Trong đó, dự án ở Nghĩa đô - Dịch vọng có diện tích sàn là 3.365 m
2
bao gồm 90 căn hộ; dự án ở Xuân La Xuân Đỉnh gồm 120 căn hộ; dự án ở
Xuân La Tây Hồ có 36 căn hộ; dự án ở Cầu Diễn Từ Liêm gồm 52 căn
hộ. Dự kiến của thành phố, số căn hộ thuộc 5 dự án trên đây sẽ giành cho những
ngời có thu nhập thấp từ 300.000 500.000/ tháng, nhng cha có nhà ở hoặc
diện tích nhà ở dới dới 6 m
2
/ ngời và chủ yếu là bán cho công chức nhà nớc với
mức giá 4.000.000 đ/m
2
, trả lần đầu 50%, còn lại là trả góp. Những ngời có thu
nhập thấp chắng những không có khả năng mua đất để làm nhà ở mà còn khó
khăn và trở ngại trong việc mua căn hộ trên đây.
Tại thành phố Hồ Chí Minh trong những năm qua nhiều khu dân c đợc
hình thành, đặc biệt một số khu dân c lớn nh An Lạc 110 ha, Bình Hng 100 ha,
An Phú An Khánh 143 ha. Từ đầu năm 2003 UBND Thành phố Hồ Chí Minh
đã có chủ trơng xây dựng nhà ở cho ngời có thu nhập thấp và hình thành quỹ hỗ
trợ cho ngời có thu nhập thấp mua nhà. Theo kế hoạch thực hiện chủ trơng này,
từ năm 2003 đến năm 2010 Thành phố xây dựng 70.000 căn hộ chung c và
18.000 phòng cho thuê và mua trả góp với số vốn đầu t khoảng 15.000 tỷ đồng.
Tuy nhiên trong quá trình thực hiện, số dự án đợc triển khai còn quá ít, đại bộ
phận các dự án đang trong giai đoạn chuẩn bị.
Thành phố Hà Nội đang thực hiện chơng trình phát triển nhà ở với 56 dự
án lớn và 140 dự án nhỏ. Theo dự tính đến năm 2010 các dự án khu đô thị mới
sẽ tạo thêm trên 10 triệu m
2
cho quỹ nhà Hà Nội. Đây là một con số rất lớn nếu
chúng ta biết rằng hiện nay chỉ có khoảng 20% dân số Hà Nội đủ điều kiện mua

nhà. Ngoài ra có khoảng 10% dân số Hà Nội đợc NN u đãi khi mua nhà, đó là
Website: Email : Tel (: 0918.775.368
Website: Email : Tel (: 0918.775.368
những ngời có đóng góp cho sự nghiệp xây dựng tổ quốc hoặc là những ngời có
hoàn cảnh đặc biệt khó khăn. Tuy nhiên cần phải thấy một thực tế là, những dự
án nhà ở khu đô thị mới chủ yếu phục vụ cho những ngời có thu nhập cao, trong
khi việc bán nhà cho ngời thu nhập thấp vẫn cha đợc vẫn cha đợc quan tâm
đúng mức. Mặc dù chơng trình nhà ở của Hà Nội là nhằm mục đích cung cấp
nhà ở cho ngời dân thuộc tất cả các nhóm kinh tế xã hội khác nhau bao gồm cả
những ngời có thu nhập thấp nhng mục đích này khó có thể mà thực hiện đợc.
Hiện nay, thị trờng căn hộ cho thuê tại Hà Nội thiếu hụt nguồn cung ở
hầu hết các hạng A, B, C. Trong khi đó vốn đầu t nớc ngoài vào Việt Nam ngày
càng tăng, nhu cầu mở rộng hoạt động kinh doanh của các công ty, các tổ chức
quốc tế, ngoại giao và sự tăng trởng của nghành sản xuất công nghiệp Theo
thống kê định kỳ hàng quý của công ty T vấn có 32 toà nhà căn hộ hạng A, B, C
với trên 1.622 căn hộ cho thuê của các nhà đầu t BĐS trong và ngoài nớc, giá
trung bình khoảng 25-35$/m
2
/tháng.Gía thuê cao nhất căn hộ hạng A lên tới
45$/m
2
/tháng.Nguồn cung trong quý 3/2007 tăng 3,3% so với quý 2/2007 nhờ
sự góp mặt của 52 căn hộ hạng A trong toà nhà Pacific Place. Tuy nhiên, nhìn
chung giá thuê không bị ảnh hởng nhiều. Trong năm 2008và 2010,mức cung sẽ
tăng lần lợt là 24-28%.Điều này có thể làm cho giá thuê giảm đi. Dự đoán đến
năm 2010, số lợng căn hộ cho thuê sẽ tăng gấp đôi so với hiện tại nhng phần
nhiều nằm ở các đô thị loại 2 hoặc tại các khu vực ngoại ô.
Website: Email : Tel (: 0918.775.368
Website: Email : Tel (: 0918.775.368
Bảng 5 :Thị trờng cho thuê căn hộ tại Hà Nội cuối năm 2005

Loại nhà
Số lợng toà
nhà
Số lợng
căn hộ
Tổng diện
tích cho
thuê (m
2
)
Tỷ lệ diện
tích cho
thuê (%)
Giá cho thuê
($/m
2
/tháng)
Loại A 18 1281 132.228 98 21,8
Loại B 12 155 17.043 96 13,65
Tổng số và bình
quân chung
30 1436 149.271 97 20,87
Nguồn cung cho thuê văn phòng và các căn hộ trong những năm qua đã
phát triển mạnh. Từ năm 1999 đến 2000 do hậu quả của cuộc khủng hoảng tài
chính ở các nớc Châu á, nhiều doanh nghiệp ở các nớc nh Thái Lan, Malayxi,
Hàn Quốc, Nhật Bản, chịu ảnh hởng nặng nề, phải thu hẹp hoạt động ở Việt
Nam, dẫn đến nhiều toà nhà cho thuê căn hộ, văn phòng có tỷ lệ diện tích trống
cao, giá thuê giảm xuống chỉ còn 50% so với giai đoạn trớc khủng hoảng. Theo
ớc tính của Chesterton Việt Nam, có khoảng trên 21.000 m
2

văn phòng cho thuê
đợc cung cấp cho thị trờng thành phố HCM trong năm 2005 và khoảng
380.000m
2
nữa trong vòng 5 năm tới. Các nhà đầu t trong và ngoài nớc cũng
đang đẩy mạnh đầu t xây dựng các cao ốc căn phòng. Hiện có khoảng 10 dự án
đã và đang đợc xây dựng nh dự án Fideco ( 17.950 m
2
), Hùng Vơng
Plaza( 6000m
2
).v.v Việt Nam đang là môi trờng đầu t hấp dẫn đối với các nhà
đầu t BĐS. Nhu cầu về nhà ở, văn phòng, khách sạn sẽ tiếp tục tăng nhanh
Từ năm 2001 đến nay, môi trờng đầu t ở Việt Nam gia tăng, số lợng các
doanh nghiệp nớc ngoài đầu t vào Việt Nam cũng tăng lên, một mặt làm cho
nguồn cung trên thị trờng cho thuê các căn hộ cao cấp và đặc biệt là thuê văn
phòng tăng lên đáng kể, mặt khác hầu hết các toà nhà đều có hệ số diện tích
thuê rất cao thể hiện ở các bảng sau:
Bảng 6: Thị trờng cho thuê văn phòng tại Hà Nội cuối năm 2005
Loại nhà Số lợng Tổng diện Tỷ lệ diện Gía cho thuê
Website: Email : Tel (: 0918.775.368