Công tác định giá bất động sản thế chấp tại Ngân hàng thương mại cổ phần Đại Tín chi nhánh Hà Nội

Website: Email : Tel : 0918.775.368
MỤC LỤC
DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT
DANH MỤC BẢNG BIỂU
..........................................................................................................................5
LỜI MỞ ĐẦU..................................................................................................1
CHƯƠNG I: CƠ SỞ KHOA HỌC VỀ ĐỊNH GIÁ
BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP.......................................................................4
1. Khái niệm và vai trò thế chấp Bất động sản trong nền kinh tế quốc dân. .4
1.1. Khái niệm cơ bản .........................................................................................4
1.1.1. Khái niệm bất động sản và thế chấp bất động sản..............................4
1.1.2. Vai trò của cho vay thế chấp trong nền kinh tế quốc dân....................6
1.1.3. Khái niệm và sự cần thiết của định giá bất động sản..........................7
1.1.4. Các căn cứ định giá ............................................................................9
1.2. Nguyên tắc định giá.....................................................................................10
1.3.Các phương pháp định giá bất động sản......................................................12
1.3.1. Phương pháp so sánh trực tiếp .........................................................12
1.3.2. Phương pháp chi phí .........................................................................17
1.3.3 Phương pháp vốn hoá.........................................................................21
1.4. Quy trình định giá bất động sản .................................................................22
1.4.1 Xác định bất động sản cần định giá và giá trị cơ sở .........................23
1.4.2. Lập kế hoạch định giá........................................................................24
1.4.3. Khảo sát hiện trường, thu thập thông tin...........................................24
1.4.4. Phân tích thông tin ............................................................................25
1.4.5. Xác định giá trị bất động sản cần định giá.......................................26
1.4.6. Lập báo cáo và chứng thư định giá...................................................26
2. Quy định chung của Ngân hàng về bất động sản thế chấp.........................26
2.1. Tiêu chuẩn của bất động sản thế chấp.........................................................26
2.2. Các loại bất động sản thế chấp....................................................................27
Bùi Thị Hồng Anh Kinh doanh BĐS 47
Website: Email : Tel : 0918.775.368

2.3. Quy định cho vay bằng bất động sản thế chấp...........................................28
2.3.1. Hồ sơ cho vay thế chấp......................................................................28
2.3.2. Quyền hạn và nghĩa vụ của các bên..................................................28
2.3.3. Mức cho vay tối đa.............................................................................30
2.3.4. Thời điểm xác định giá trị bất động sản thế chấp............................31
3. Kinh nghiệm định giá bất động sản của một số nước trên thế giới...........31
CHƯƠNG II: THỰC TRẠNG ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN
THẾ CHẤP TẠI NGÂN HÀNG TMCP ĐẠI TÍN.....................................33
1. Một số nét khái quát về ngân hàng TMCP Đại Tín...................................33
1.1. Giới thiệu chung về ngân hàng TMCP Đại Tín..........................................33
1.1.1. Thông tin cơ bản về ngân hàng TMCP Đại Tín.................................33
1.1.2. Lịch sử hình thành và phát triển của Ngân hàng...............................33
1.1.3. Cơ cấu tổ chức của Ngân hàng TMCP Đại Tín.................................36
1.1.4. Phòng kinh doanh ngân hàng TMCP Đại Tín chi nhánh Hà Nội......39
1.1.4.1. Chức năng nhiệm vụ................................................................................39
1.1.4.2. Cơ cấu tổ chức..........................................................................................39
1.2. Tình hình hoạt động thế chấp của ngân hàng..............................................39
1.2.1. Tình hình hoạt động kinh doanh .......................................................39
1.2.2. Tình hình hoạt động tín dụng thế chấp Bất động sản của Ngân hàng
TMCP Đại Tín.............................................................................................43
2. Thực trạng công tác định giá bất động sản thế chấp tại phòng kinh doanh
ngân hàng TMCP Đại Tín chi nhánh Hà Nội..................................................46
2.1. Các căn cứ pháp lý cho hoạt động tín dụng bằng thế chấp tài sản tại Ngân
hàng Đại Tín.......................................................................................................46
2.2. Các quy định của Ngân hàng TMCP Đại Tín đối với bất động sản thế chấp
............................................................................................................................48
2.2.1. Các loại bất động sản được thế chấp tại Ngân hàng........................48
2.2.2. Tiêu chuẩn bất động sản thế chấp.....................................................49
2.2.2.1. Đối với đất đai, công trình trên đất của cá nhân , hộ gia đình................49
Bùi Thị Hồng Anh Kinh doanh BĐS 47

Website: Email : Tel : 0918.775.368
2.2.2.2. Đối với đất, công trình trên đất của tổ chức............................................49
2.3. Thực trạng định giá bất động sản thế chấp ở Ngân hàng TMCP Đại Tín chi
nhánh Hà Nội.....................................................................................................51
2.3.1. Quy trình định giá bất động sản thế chấp.........................................51
2.3.1.1 Phỏng vấn về khoản vay...........................................................................51
2.3.1.2. Hướng dẫn khách hàng lập hồ sơ vay vốn, kiểm tra và tiếp nhận hồ sơ
...............................................................................................................................52
2.3.1.3. Thẩm định điều kiện cho vay...................................................................53
2.3.2. Thực trạng công tác định giá bất động sản thế chấp tại Ngân hàng
TMCP Đại Tín chi nhánh Hà Nội................................................................60
2.3.2.1. Định giá quyền sử dụng đất và công trình trên đất theo phương pháp so
sánh trực tiếp ........................................................................................................60
2.3.2.2. Định giá quyền sử dụng đất theo phương pháp so sánh trực tiếp...........64
3. Đánh giá chung..............................................................................................69
3.1. Những kết quả đạt được .............................................................................69
3.2. Những mặt tồn tại và nguyên nhân.............................................................71
CHƯƠNG III: PHƯƠNG HƯỚNG VÀ GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN
CÔNG TÁC ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP TẠI
NGÂN HÀNG TMCP ĐẠI TÍN CHI NHÁNH HÀ NỘI...........................75
1. Phương hướng phát triển của Ngân hàng TMCP Đại Tín chi nhánh Hà
Nội trong thời gian tới.......................................................................................75
2. Giải pháp nhằm hoàn thiện công tác định giá bất động sản thế chấp tại
Ngân hàng TMCP Đại Tín................................................................................77
3. Những kiến nghị............................................................................................79
KẾT LUẬN....................................................................................................82
DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO.....................................................84
Bùi Thị Hồng Anh Kinh doanh BĐS 47
Website: Email : Tel : 0918.775.368
DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT

BĐS : Bất động sản
CBQLKH : Cán bộ quản lý khách hàng
CP : Chính phủ
NĐ : Nghị định
QĐ : Quyết định
TMCP : Thương mại cổ phần
UBND : Uỷ ban nhân dân
Bùi Thị Hồng Anh Kinh doanh BĐS 47
Website: Email : Tel : 0918.775.368
DANH MỤC BẢNG BIỂU
Bảng 2.1: Kết quả hoạt động kinh doanh....................................................41
Bảng 2.2: Thu nhập từ hoạt động tín dụng và phi tín dụng......................43
Bảng 2.3: Báo cáo tình hình hoạt động tín dụng quý 1/2009 của ngân
hàng TMCP Đại Tín chi nhánh Hà Nội.......................................................44
Bảng 2.4: Báo cáo kết quả cho vay tháng 12/08..........................................45
Bảng 2.5: Các tiêu chí so sánh giữa BĐS mục tiêu và các BĐS so sánh...66
Bảng 2.6: Điều chỉnh các bất động sản so sánh với bất động sản mục tiêu
.........................................................................................................................67

Bùi Thị Hồng Anh Kinh doanh BĐS 47
Luận văn tốt nghiệp 1 GVHD: ThS. Vũ Thị Thảo
LỜI MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Trong giai đoạn nền kinh tế hội nhập, xu thế toàn cầu hoá diễn ra ngày càng
nhanh thì hoạt động tín dụng của các Ngân hàng thương mại hiện nay là rất quan
trọng. Hoạt động tín dụng đóng vai trò trung gian đưa vốn đến các nhà đầu tư, góp
phần không nhỏ tới sự phát triển của nền kinh tế.
Trong năm 2008, nền kinh tế thế giới gặp nhiều khó khăn, Việt nam cũng chịu
ảnh hưởng. Kinh tế bị ảnh hưởng, lạm phát rồi giảm phát, các doanh nghiệp rơi vào
tình trạng thiếu vốn cho các hoạt động sản xuất kinh doanh ... thì các hoạt động cho

vay vốn của ngân hàng đóng vai trò quan trọng. Ngân hàng được coi như là trung
gian, như là cầu nối vốn tới các nhà đầu tư kinh doanh, góp phần không nhỏ vào sự
phát triển của nền kinh tế.
Ngân hàng thương mại cổ phần (TMCP) Đại Tín cũng như các ngân hàng khác
hoạt động trên nguyên tắc an toàn và lợi nhuận. Chính vì vậy vấn đề an toàn, giảm
thiểu rủi ro trong các hoạt động tín dụng là đòi hỏi tất yếu ảnh hưởng trực tiếp tới
công tác tín dụng của Ngân hàng. Để thực hiện điều này thì khi tiến hành cho vay
Ngân hàng thường đòi hỏi khách hàng phải có tài sản thế chấp, các tài sản thế chấp
rất đa dạng nhưng chủ yếu là bất động sản. Ngân hàng phải tiến hành định giá bất
động sản để xác định mức cho vay và giảm thiểu rủi ro cho ngân hàng, vì thế định giá
bất động sản đóng vai trò quan trọng.
Định giá bất động sản đã xuất hiện trên thế giới từ khá lâu nhưng ở Việt nam
hoạt động định giá khá là mới mẻ vẫn còn nhiều hạn chế, thiếu chính xác.
Trong thời gian thực tập tại phòng kinh doanh Ngân hàng TMCP Đại Tín chi
nhánh Hà Nội em đã quyết định chọn đề tài : “Công tác định giá bất động sản thế
chấp tại Ngân hàng thương mại cổ phần Đại Tín chi nhánh Hà Nội” làm luận
văn tốt nghiệp. Với việc chọn đề tài này em hi vọng đóng góp phần nào đó vào công
tác định giá bất động sản thế chấp tại Ngân hàng, làm cho hoạt động này ngày càng
có chất lượng cao, tạo niềm tin và uy tín đối với khách hàng
Bùi Thị Hồng Anh Kinh doanh BĐS 47
Luận văn tốt nghiệp 2 GVHD: ThS. Vũ Thị Thảo
2. Mục tiêu nghiên cứu
Đề tài hệ thống hoá về mặt cơ sở khoa học liên quan đến định giá bất động sản
thế chấp, các khái niệm, quy định, vai trò, các phương pháp định giá và kinh nghiệm
của một số nước trên thế giới.
Đánh giá khái quát thực trạng công tác định giá bất động sản thế chấp tại Ngân
hàng, nắm bắt quy trình, các công việc phải làm khi tiến hành thực hiện định giá bất
động sản thế chấp trong Ngân hàng TMCP Đại Tín .
Từ nghiên cứu thực trạng mà đưa ra những kiến nghị, những giải pháp nhằm
nâng cao hơn nữa chất lượng của công tác định giá bất động sản thế chấp tại Ngân

hàng TMCP Đại Tín.
3. Phạm vi nghiên cứu
Đề tài nghiên cứu tập trung đi sâu vào nghiên cứu hoạt động thẩm định giá bất
động sản thế chấp tại Ngân hàng TMCP Đại Tín trên địa bàn thành phố Hà Nội. Số
liệu nghiên cứu được sử dụng trong 3 năm gần đây : 2006- 2008.
4. Phương pháp nghiên cứu
Trong quá trình thực hiện đề tài, các phương pháp được sử dụng đó là phương
pháp duy vật biện chứng, phương pháp thống kê, phương pháp phân tích tổng hợp,
điều tra thu thập số liệu, phân tích so sánh...
5. Kết cấu , nội dung đề tài
Ngoài lời mở đầu, kết luận, danh mục tài liệu tham khao, đề tài gồm 3 chương:
Chương I : Cơ sở khoa học về định giá bất động sản thế chấp
Chương II : Thực trạng định giá bất động sản thế chấp tại Ngân hàng TMCP
Đại Tín chi nhánh Hà Nội
Chương III : Phương hướng và giải pháp hoàn thiện công tác định giá bất động
sản thế chấp tại Ngân hàng TMCP Đại Tín chi nhánh Hà Nội
Do trình độ và thời gian có hạn, chuyên đề còn nhiều thiếu sót. Em rất mong
được sự đóng góp ý kiến của các thầy cô trong bộ môn để có một bài viết hoàn chỉnh.
Bùi Thị Hồng Anh Kinh doanh BĐS 47
Luận văn tốt nghiệp 3 GVHD: ThS. Vũ Thị Thảo
Em xin chân thành cảm ơn các anh chị trong phòng kinh doanh Ngân hàng
TMCP Đại Tín chi nhánh Hà Nội đã tạo điều kiện giúp đỡ để em hoàn thành luận văn
tốt nghiệp của mình một cách tốt nhất.
Em xin chân thành cảm ơn giảng viên trực tiếp hướng dẫn : Thạc sỹ Vũ Thị
Thảo đã góp ý, sửa chữa để luận văn tốt nghiệp của em hoàn thiện hơn.
Bùi Thị Hồng Anh Kinh doanh BĐS 47
Luận văn tốt nghiệp 4 GVHD: ThS. Vũ Thị Thảo
CHƯƠNG I: CƠ SỞ KHOA HỌC VỀ ĐỊNH GIÁ
BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP
1. Khái niệm và vai trò thế chấp Bất động sản trong nền kinh tế quốc dân

1.1. Khái niệm cơ bản
1.1.1. Khái niệm bất động sản và thế chấp bất động sản
Mỗi quốc gia đều có nguồn tài sản vô cùng quý giá do thiên nhiên ban tặng
hoặc do con người sáng tạo ra. Tài sản là của cải vật chất dùng vào mục đích sản xuất
hoặc tiêu dùng. Tài sản bao gồm nhiều loại, tuỳ theo tiêu thức phân chia khác nhau
do nhu cầu quản lý và sử dụng. Nhìn chung, tất cả các nước đều phân chia tài sản
thành hai loại là bất động sản và động sản. Hình thức phân chia này đã có cách đây
hàng nghìn năm từ thời La mã cổ đại và được ghi trong bộ luật La mã.
Bộ luật Dân sự điều 181 nước ta quy định “ Bất động sản là các tài sản không
thể di dời được ”. Như vậy bất động sản trước hết phải là tài sản, nhưng nó khác với
các tài sản khác là không thể di dời được. Bất động sản là đất đai và những vật thể cố
định gắn liền với đất đai. Những vật thể gắn liền với đất đai là những vật thể tồn tại
trên đất và chỉ có thể sử dụng trong trạng thái không tách rời đất hoặc là những vật
thể khi di chuyển sẽ bị hư hại hoặc tốn nhiều công sức, chi phí như các công trình
kiến trúc, công trình lắp ghép.
Theo điều 181 Bộ Luật Dân sự nước ta thì bất động sản bao gồm :
- Đất đai :
+ Phải là đất không di dời được hoặc di dời được nhưng không đáng kể (những
đất đai di dời như đất trồng cây cảnh, đất làm vật liệu xây dựng không phải là bất
động sản )
+ Phải là đất đai đã được xác định chủ quyền
+ Đất đai đó phải được đo lường bằng giá trị (căn cứ vào số lượng, chất lượng
của đất đai đó )
Bùi Thị Hồng Anh Kinh doanh BĐS 47
Luận văn tốt nghiệp 5 GVHD: ThS. Vũ Thị Thảo
- Nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với
nhà ở, công trình xây dựng đó :
+ Nhà cửa xây dựng cố định không thể di dời, hoặc di dời không đáng kể : nhà
ở, trung tâm thương mại, khách sạn, văn phòng... (những nhà bạt của gánh xiếc, các
lâu đài lằm bằng băng đá, các nhà nghỉ di động trên xe lăn không phải là bất động sản

mà là các động sản, hoặc công cụ lao động )
+ Các công trình xây dựng công nghiệp, giao thông : như đường xá, cầu cống,
bến cảng, sân bay, bãi đỗ... được xây dựng gắn liền với đất đai.
+ Các tài sản khác gắn liền không thể tách rời với công trình xây dựng đó : máy
điều hoà trung tâm, các máy móc thiết bị điều khiển hoạt động của công trình, các
cây cảnh trồng cố định tạo cảnh quan cho công trình (những tài sản có thể tháo rời
mà giá trị công năng của chúng không thay đổi thì không phải là các bất động sản
như: máy điều hoà di động, các chậu cây cảnh trong vườn treo, các tranh ảnh, thiết bị
đồ dùng khác )
+ Các công trình đó phải có khả năng đo lường và lượng hoá thành giá trị theo
những tiêu chuẩn đo lường nhất định.
- Các tài sản khác gắn liền với đất đai :
+ Vườn cây lâu năm : bao gồm cả cây trồng và đất trồng cây
+ Các công trình nuôi trồng thuỷ sản, cánh đồng làm muối
+ Các công trình du lịch, vui chơi, thể thao
+ Một số công trình khai thác hầm mỏ
+ Các tài sản khác do pháp luật quy định
Định nghĩa trên đã bao trùm được hầu hết các loại bất động sản, tạo ra sự thống
nhất trong cả nước, giúp cho người dân nhìn nhận một cách đúng đắn nhất về bất
động sản, góp phần giúp cho các cơ quan quản lý của nhà nước thống nhất ý kiến
trong việc đưa ra các chính sách cho việc quản lý và thúc đẩy thị trường bất động sản
trên cơ sở tuân theo các quy định về bất động sản kể trên.
Bùi Thị Hồng Anh Kinh doanh BĐS 47
Luận văn tốt nghiệp 6 GVHD: ThS. Vũ Thị Thảo
Bất động sản bao gồm rất nhiều loại kể trên, tuy nhiên để được thế chấp BĐS
phải đáp ứng đầy đủ các yêu cầu về mặt pháp lý như thuộc sở hữu, sử dụng của
người đi vay hay bảo lãnh đi vay, không có tranh chấp trong việc sở hữu, sử dụng các
Bất động sản đó.
Vậy thế chấp bất động sản là việc bên đi vay (bên thế chấp) dùng tài sản của
mình là bất động sản như một vật bảo đảm với bên cho vay (bên nhận thế chấp) và

được bên cho vay chấp nhận.
Như vậy thông qua hoạt động cho vay bằng thế chấp bất động sản, Ngân hàng
sẽ giảm thiểu được rủi ro khi khách hàng vay tín dụng của Ngân hàng không có khả
năng trả nợ. Trong tình huống như vậy Ngân hàng sẽ phải xiết nợ bằng việc thu hồi
bất động sản thế chấp để trang trải khoản nợ mà khách hàng không trả được Ngân
hàng
1.1.2. Vai trò của cho vay thế chấp trong nền kinh tế quốc dân
Cho vay thế chấp tại các ngân hàng đóng vai trò quan trọng, là cầu nối giữa
cung và cầu vốn vay. Việc thế chấp bất động sản tại các ngân hàng để vay vốn giúp
cá nhân, tổ chức kinh tế có được nguồn vốn cần thiết để đầu tư vào sản xuất kinh
doanh, tạo ra sản phẩm vật chất phục vụ xã hội, nâng cao thu nhập, cải thiện đời sống
vật chất và tinh thần của người dân, góp phần thúc đẩy các ngành kinh tế liên quan
phát triển và đồng thời cũng đóng góp vào sự phát triển chung của nền kinh tế chung
của đất nước. Trong khi khách hàng thế chấp bất động sản thì khách hàng vừa có vốn
để sản xuất kinh doanh vừa có thể tiếp tục sử dụng bất động sản đã thế chấp, nâng
cao hiệu quả sử dụng của bất động sản. Đồng thời khi khách hàng đến thế chấp bất
động sản để vay vốn thì bất động sản thế chấp phải có giấy tờ hợp pháp, muốn vậy
khách hàng cần đến cơ quan quản lý của nhà nước để hoàn thành các giấy tờ. Việc
này vừa giảm thiểu được các bất động sản không có giấy tờ hợp pháp đồng thời thúc
đẩy nhanh tiến độ cấp các loại giấy tờ, cải cách thủ tục hành chính .
Các ngân hàng khi thực hiện cho vay thế chấp bằng bất động sản sẽ thu được
lợi nhuận từ cho vay, từ lợi nhuận của hoạt động cho vay thế chấp góp phần làm tăng
Bùi Thị Hồng Anh Kinh doanh BĐS 47
Luận văn tốt nghiệp 7 GVHD: ThS. Vũ Thị Thảo
lợi nhuận chung của ngân hàng, từ đó ngân hàng sẽ đảm bảo được các hoạt động kinh
doanh, tạo điều kiện cho hệ thống ngân hàng phát triển cả về quy mô và chất lượng,
góp phần quản lý khối lượng tiền tệ lưu thông trong chính sách tiền tệ của Ngân hàng
Nhà nước từ đó thúc đẩy thị trường tài chính phát triển lành mạnh và bền vững. Thị
trường tài chính lành mạnh là 1 yếu tố thiết yếu để đảm bảo nền kinh tế vĩ mô, góp
phần tăng trưởng kinh tế và nâng cao khả năng cạnh tranh của nền kinh tế.

Từ đó cho thấy rằng việc cho vay thế chấp bất động sản là một hoạt động không
chỉ quan trọng đối với các ngân hàng thương mại mà còn là một yếu tố thúc đẩy sự
phát triển của nền kinh tế, cần nâng cao chất lượng hoạt động cho vay thế chấp.
1.1.3. Khái niệm và sự cần thiết của định giá bất động sản
Khái niệm
Có thể hiểu đơn giản về định giá là xác định giá của tài sản trên thị trường. Tuy
nhiên trong nhiều trường hợp không có thị trường để mà định giá, nhà định giá phải
dựa trên các cơ sở phi thị trường. Định giá bất động sản là một dạng đặc biệt của xác
định giá, công việc định giá do các nhà chuyên môn được đào tạo, có kiến thức có
kinh nghiệm và có tính trung thực trong nghề nghiệp thực hiện. Để phản ánh được
nét đặc trưng này, nhiều học giả cho rằng khái niệm về định giá cần được xác định
một cách rõ ràng, như một thuật ngữ mang tính chất chuyên ngành :
- Theo từ điển Oxford : “Định giá (valuation) là sự ước tính trị giá bằng tiền của
một tài sản ”, “là sự ước tính giá trị hiện hành của tài sản trong kinh doanh ”.
- Theo giáo sư W.Seabrooke - Viện đại học Portmouth vương quốc Anh : “Định
giá là sự ước tính về giá trị các quyền sở hữu tài sản cụ thể bằng hình thái tiền tệ cho
một mục đích đã được xác định rõ”.
- Theo Fred Peter Marrone – Giám đốc Marketing của AVO ( Hiệp hội đánh
giá Austraylia ) trình bày trong lớp bồi dưỡng nghiệp vụ định giá tại Thành phố Hồ
Chí Minh ngày 25/05/1999 “Định giá là việc xác định giá trị của bất động sản tại
một thời điểm, có tính đến bản chất của bất động sản và mục đích của định giá. Do
Bùi Thị Hồng Anh Kinh doanh BĐS 47
Luận văn tốt nghiệp 8 GVHD: ThS. Vũ Thị Thảo
vậy định giá là áp dụng các dữ kiện thị trường so sánh mà bạn thu thập được và phân
tích , sau đó so sánh với tài sản được định giá để xác định giá trị của chúng”.
- Theo giáo sư Lim Lan Yuan - Giảng viên trường xây dựng và bất động sản
Đại học quốc gia Singapore “Định giá là một nghệ thuật hay khoa học về ước tính giá
trị cho một mục đích cụ thể, của một tài sản cụ thể, tại một thời điểm, có cân nhắc
đến tất cả các đặc điểm của tài sản, cũng như xem xét tất cả các yếu tố kinh tế căn
bản của thị trường, bao gồm các loại đầu tư lựa chọn”

- Theo Luật Kinh doanh bất động sản : Định giá bất động sản là hoạt động tư
vấn, xác định giá của một bất động sản cụ thể tại một thời điểm xác định.
Nhưng theo một cách tổng quát nhất thì định giá là một nghệ thuật hoặc khoa
học về sự xác định giá trị của bất động sản cho mục đích cụ thể ở một thời điểm nhất
định, có tính đến các đặc điểm của bất động sản và các nhân tố kinh tế tiềm ẩn trong
thị trường bất động sản bao gồm cả các lĩnh vực đầu tư.
Tính khoa học được thể hiện thông qua việc phân tích các dữ liệu, các phép
tính, những mô hình tính toán khoa học xử lý thông tin để đưa ra giá trị của bất động
sản.
Tính nghệ thuật là việc người định giá có các kĩ năng, dùng các kiến thức của
mình để nắm các thông tin, để đánh giá các dữ liệu trợ giúp cho quá trình định giá từ
đó hình thành quan điểm để khách hàng chấp nhận, nhiều cái mang tính chủ quan
nhưng có tính thuyết phục. Đó chính là sự bày tỏ quan điểm dưới dạng tính toán để
đạt được giá trị cụ thể cho một bất động sản phục vụ cho một mục tiêu cụ thể ở một
thời điểm nhất định.
Sự cần thiết của định giá bất động sản :
Hiện nay trong nền kinh tế quốc dân, định giá ngày càng thể hiện rõ vai trò
quan trọng của mình. Định giá được sử dụng trong nhiều hoạt động, lĩnh vực kinh tế
như :
- Khi có giao dịch thay đổi chủ sở hữu , chuyển đổi mục đích sử dụng. Ví dụ
như khi có giao dịch mua bán về bất động sản, khách hàng tìm đến dịch vụ định giá
Bùi Thị Hồng Anh Kinh doanh BĐS 47
Luận văn tốt nghiệp 9 GVHD: ThS. Vũ Thị Thảo
để xác định giá trị thị trường của bất động sản; khi định giá cho thuê, đi thuê bất
động sản thì người định giá phải dựa trên các thông tin về bất động sản mục tiêu trên
thị trường để đưa ra giá thuê trên thị trường căn cư vào thời điểm thuê, căn cứ vào
các điều khoản trong hợp đồng.
- Một hoạt động quan trọng, chủ yếu của định giá là định giá các bất động sản
thế chấp. Như đã trình bày ở phần trên, thế chấp bất động sản có vai trò quan trọng
trong nền kinh tế quốc dân. Đối với hoạt động tín dụng của các ngân hàng thì định

giá là một khâu quan trọng không thể thiếu. Khi cho khách hàng vay một khoản tiền
để đảm bảo an toàn và giảm thiểu rủi ro tối đa cho khoản vay ngân hàng phải yêu cầu
người đi vay thế chấp tài sản đảm bảo thông thường là các bất động sản. Ngân hàng
sẽ tiến hành xác định giá trị thực tế của tài sản thế chấp thông qua hoạt động định giá
để quyết định số lượng cho vay mà không làm tổn hại tới lợi ích của ngân hàng.
- Ngoài ra hoạt động định giá còn được sử dụng trong các trường hợp như bảo
hiểm, giải phóng mặt bằng, tính thuế, thực hiện nghĩa vụ tài chính, định giá cho mục
đích kế thừa, phân chia tài sản, định giá cho đầu tư.
1.1.4. Các căn cứ định giá
- Căn cứ vào các yếu tố cơ bản tạo ra bất động sản.
Đất : quy mô, vị trí của mảnh đất
Vật liệu xây dựng : số lượng , chủng loại
Lao động : lao động trực tiếp, lao động gián tiếp, số lượng lao động, chất lượng
lao động tham gia tạo dựng bất động sản.
Đó chính là những chi phí để tạo ra bất động sản, là căn cứ để đánh giá theo
phương pháp chi phí.
- Chi phí cơ hội của việc sử dụng bất động sản: chi phí cơ hội của việc sử dụng
bất động sản chính là việc sủ dụng cao nhất, tốt nhất bất động sản, nó phản ánh giá trị
thị trường của bất động sản. Nghĩa là bất động sản được sử dụng hợp lý cả về kĩ
thuật, pháp lý, kinh tế để tạo khả năng sinh lời cao nhất cho chủ sở hữu. Thông qua
chi phí cơ hội sẽ tính được tỉ lệ vốn hoá, được sử dụng trong phương pháp vốn hóa.
Bùi Thị Hồng Anh Kinh doanh BĐS 47
Luận văn tốt nghiệp 10 GVHD: ThS. Vũ Thị Thảo
- Căn cứ vào sự thay đổi của nền kinh tế quốc dân. Giá trị của bất động sản bị
tác động bởi nhiều yếu tố. Các yếu tố trong nền kinh tế luôn biến động, thay đổi có
tác động trực tiếp vào giá của bất động sản, khi đánh giá phải xác định xu hướng biến
động của các nhân tố có tác động tích cực hay tiêu cực xu hướng thị trường ảnh
hưởng đến bất động sản.
- Căn cứ vào sự phù hợp của bất động sản và đóng góp của bất động sản. Yếu
tố này thể hiện sự phù hợp giữa mục đích đầu tư và mục đích sử dụng: thể hiện qua

sự phù hợp của chính bất động sản đó với các bất động sản xung quanh, môi trường
xung quanh tạo ra sự hài hoà về mặt chức năng cũng như kiến trúc tổng thể; thể hiện
trong mối quan hệ cấu thành nên bất động sản và sự đóng góp của chính bất động sản
trong việc làm tăng giá trị của bất động sản xung quanh và ngược lại.
- Căn cứ vào các yếu tố cấu thành của bất động sản. Giá trị của bất động sản
phụ thuộc vào quy mô, số lượng của các bộ phận cấu thành nên công trình. Bất động
sản sẽ có giá trị nhất khi tỉ lệ kết hợp giữa các bộ phận cấu thành nên bất động sản
đạt được tỉ lệ tối ưu.
- Căn cứ vào khả năng cạnh tranh của bất động sản. Việc phân tích khả năng
cạnh tranh dựa trên nhiều yếu tố gồm cạnh tranh trong cung, cầu, giữa cung và cầu,
cạnh tranh trong nội bộ vùng, trong khu vực và giữa các khu vực trong nước tại thời
điểm định giá, cạnh tranh trong sự phù hợp với thị hiếu người tiêu dùng.
- Căn cứ vào lợi ích trong tương lai mà bất động sản mang lại mua để sử dụng
hoặc đầu tư, giá trị thị trường của bất động sản là giá trị hiện tại của các lợi ích trong
tương lai của bất động sản. Người định giá cần có khả năng dự đoán sự tăng giảm
hay ổn định giá của bất động sản từ đó đưa vào kết quả định giá nhằm phản ánh xu
thế giá cả của bất động sản trong tương lai.
1.2. Nguyên tắc định giá
Nguyên tắc sử dụng cao nhất tốt nhất
Một bất động sản được đánh giá là sử dụng cao nhất tốt nhất nếu tại thời điểm
định giá cho thấy bất động sản đó đang được sử dụng hợp pháp cũng như đang cho
Bùi Thị Hồng Anh Kinh doanh BĐS 47
Luận văn tốt nghiệp 11 GVHD: ThS. Vũ Thị Thảo
thu nhập ròng lớn nhất hoặc có khả năng cho giá trị hiện tại của thu nhập trong tương
lai là lớn nhất. Sử dụng cao nhất tốt nhất có thể tồn tại và kéo dài liên tục trong một
khoảng thời gian nhất định. Sử dụng cao nhất tốt nhất được phản ánh ở bốn mặt sau :
vật chất, pháp luật, sử dụng và thời gian.
Nguyên tắc cung - cầu
Giá trị của bất động sản được xác định bởi quan hệ cung cầu trên thị trường.
Mỗi một sự thay đổi của một trong hai yếu tố đều ảnh hưởng đến yếu tố còn lại và

giá cả của bất động sản. Vì vậy khi định giá bất động sản phải đánh giá các nhân tố
tác động đến cung - cầu bất động sản tại thời điểm định giá, dự báo xu hướng vận
động của cung - cầu bất động sản.
Nguyên tắc thay thế
Nguyên tắc này cho rằng : giá trị trường của một bất động sản mục tiêu có
khuynh hướng bị ảnh hưởng của bất động sản thay thế khác tương tự. Bất động sản
có sự sử dụng tương tự nhau thì có thể thay thế cho nhau, những bất động sản có giá
trị thấp sẽ hấp dẫn cầu nhiều hơn.
Nguyên tắc đóng góp
Nguyên tắc này cho rằng: giá trị của một bộ phận cụ thể trong bất động sản
được đo lương bằng sự đóng góp của nó vào giá trị toàn bộ bất động sản mà nó tham
gia hợp thành.
Nguyên tắc cân bằng
Nguyên tắc này cho rằng: giá trị của bất động sản được tạo ra và bền vững khai
các yếu tố tác động đến bất động sản ở trạng thài cân bằng. Ví dụ như khi có sự kết
hợp tối ưu giữa đất và công trình trên đất thì đạt được cân bằng kinh tế , khi đó giá
của bất động sản là cao nhất.
Nguyên tắc thay đổi
Nguyên tắc này cho rằng: giá trị của bất động sản luôn thay đổi theo sự thay
đổi của các yếu tố thị trường, các lực lượng tự nhiên, kinh tế, nhà nước và pháp luật,
xã hội và môi trường .
Bùi Thị Hồng Anh Kinh doanh BĐS 47
Luận văn tốt nghiệp 12 GVHD: ThS. Vũ Thị Thảo
Nguyên tắc phù hợp
Nguyên tắc này cho rằng: giá trị bất động sản tạo ra và duy trì khi các đặc tính
của nó phù hợp với cầu thị trường, phù hợp với quần thể bất động sản xung quanh,
phù hộ với quy định của pháp luật về xây dựng và sử dụng, phù hợp với môi trường
làm cho giá trị của bất động sản đạt được mức hữu dụng cao nhất.
Nguyên tắc cạnh tranh
Thị trường bất động sản là một thị trường cạnh tranh không hoàn hảo, bởi vậy

tính chất và mức độ của cạnh tranh không gay gắt như các loại hàng hoá thông
thường. Song ảnh hưởng của cạnh tranh có tầm quan trọng trong việc xác định giá
của bất động sản. Lợi nhuận sẽ khuyến khích cạnh tranh, khi giá cả một loại bất động
sản nào đó tăng cao sẽ thu hút nhiều người chuyển đổi bất động sản của mình sang
loại bất động sản đó nhằm chiếm được lợi nhuận siêu ngạch từ bất động sản. Khi
nhiều người tham gia vào thì lợi nhuận siêu ngạch đó sẽ giảm và trở thành lợi nhuận
trung bình. Tuy vậy do tính chất của bất động sản là duy nhất và khan hiếm nên tính
chất cạnh tranh vẫn có ảnh hưởng lớn đến giá trị bất động sản.
Nguyên tắc dự báo
Nguyên tắc này cho rằng: giá trị của bất động sản có thể xác định bằng việc dự
tính khả năng sinh lời của bất động sản.
Nguyên tắc ngoại ứng
Nguyên tắc này cho rằng: giá trị của bất động sản mục tiêu chịu sự tác động của
các yếu tố bên ngoài nó và ngược lại. Các bất động sản xung quanh có thể làm tăng
hoặc làm giảm giá trị của bất động sản mục tiêu. Nếu bất động sản được xây dựng
trong khu vực có cơ sở hạ tầng tốt thì chắc chắn giá trị hơn nhiều so với một bất động
sản tương tự nhưng được đặt tại khu vực không có các điều kiện tốt.
1.3.Các phương pháp định giá bất động sản
1.3.1. Phương pháp so sánh trực tiếp
Khái niệm : Định giá so sánh là việc xác định giá trị của bất động sản mục tiêu
bằng cách so sánh một cách trực tiếp với các bất động sản tương tự đã được giao dịch
Bùi Thị Hồng Anh Kinh doanh BĐS 47
Luận văn tốt nghiệp 13 GVHD: ThS. Vũ Thị Thảo
trên thị trường nhằm tìm ra giá trị của bất động sản mục tiêu từ các giao dịch trước
đó. Phương pháp này được sử dụng rộng rãi trong thực tiễn vì phương pháp này là
định giá qua các cuộc giao dịch đã thực hiện trên thị trường do đó là định giá giá trị
thị trường. Sử dụng phương pháp này không gặp khó khăn nhiều về mặt kĩ thuật, khi
sử dụng phương pháp này dễ dàng được khách hàng và các cơ quan công quyền chấp
nhận. Tuy nhiên nó đòi hỏi người làm công tác định giá luôn phải tích luỹ kinh
nghiệm, có kiến thức và nắm chắc về thị trường.

Những yêu cầu để thực hiện phương pháp so sánh trực tiếp
- Chỉ thực hiện so sánh bất động sản mục tiêu với những bất động sản tương tự
trong cùng khu vực hoặc tại các khu vực lân cận đã được giao dịch, nếu tính tương
đồng thấp thì tính chính xác của kết quả sẽ giảm đi.
- Chỉ so sánh với những giao dịch được thực hiện trong thời gian gần đây. Tính
tương đối phụ thuộc rất nhiều vào điều kiện thị trường, nếu thị trường ổn định thì
thời gian giao dịch dù có trước 1 năm thì vẫn phản ánh được thị trường, nhưng nếu
trong cơn sốt giá thì giá cả biến động từng ngày.
- Định giá bằng phương pháp so sánh đòi hỏi người định giá phải biết phân tích
thị trường chính vì vậy kinh nghiệm, kiến thức cũng sự nhạy cảm với biến động thị
trường là những yếu tố cần thiết với những người làm định giá, họ phải tăng cường
kinh nghiệm kiến thức trên thị trường.
- Phương pháp so sánh không có mô hình hay phương thức cố định mà dựa vào
giao dịch xuất hiện trên thị trường.
- Chất lượng các thông tin phải cao, chính xác đáng tin cậy và có thể so sánh
được.
- Thị trường cần ổn định, định giá viên phải biết điều chỉnh trượt giá theo cung
cầu hoặc theo lạm phát
Các bước tiến hành định giá bằng phương pháp so sánh
Phương pháp so sánh trực tiếp dựa trên cơ sở thu thập, phân tích giá bán, giá
cho thuê của các bất động sản so sánh đã giao dịch và thu thập được trên thị trường,
Bùi Thị Hồng Anh Kinh doanh BĐS 47
Luận văn tốt nghiệp 14 GVHD: ThS. Vũ Thị Thảo
sau đó dựa vào những điểm khác biệt giữa bất động sản mục tiêu với bất động sản so
sánh để tiến hành điều chỉnh và tìm ra giá trị của bất động sản mục tiêu. Để thực hiện
định giá bằng phương pháp này cần thực hiện những bước sau :
- Trước hết người định giá phải tiến hành thu thập các thông tin của các bất
động sản được rao bán trong thời gian gần đây có thể so sánh với bất động sản mục
tiêu cần định giá về vị trí, điều kiện, kiểu cách, kiến trúc, mục đích sử dụng ...
- Thứ hai là tiến hành kiểm tra các bất động sản có thể so sánh được. Xem xét

tất cả các đặc điểm của chúng về mọi khía cạnh để từ đó xác định giá trị của chúng
và bảo đảm rằng các bất động sản này có thể so sánh được.
- Thứ ba là người định giá sẽ chọn ra từ những bất động sản so sánh thu thập
các bất động sản thích hợp nhất, tương đồng nhất để tiến hành so sánh, thông thường
chọn ra từ 3-6 bất động sản so sánh, có thẻ sử dụng phương pháp phân tích thống kê,
phân tích xác suất để tiến hành phân tích. Những bất động sản này thường có cùng
khu vực hoặc ở các khu vực lân cận với bất động sản mục tiêu.
- Thứ tư là tiến hành phân tích giá bán của bất động sản so sánh sau đó xác định
sự khác biệt giữa bất động sản mục tiêu và các bất động sản so sánh. Phân tích các
yếu tố dẫn đến sự chênh lệch giá cả giữa bất động sản mục tiêu và bất động sản so
sánh.
- Thứ năm là tiến hành điều chỉnh giá bán của mỗi bất động sản so sánh với bất
động sản mục tiêu thông qua việc chỉ ra các đặc điểm khác biệt của bất động sản so
sánh với bất động sản mục tiêu, lượng hoá sự khác biệt đó. Tiến hành điều chỉnh giá
tăng hoặc giảm xuống tương ứng với mỗi điểm khác biệt.
- Cuối cùng là người định giá tiến hành hoà hợp các chỉ số giá trị để tìm ra chỉ
số giá trị cuối cùng của bất động sản mục tiêu.
Theo phương pháp so sánh thì giá trị thị trường là cơ sở cho định giá và bằng
chứng tốt nhất về định giá của mỗi bất động sản, tuy nhiên số lượng các bất động sản
được giao dịch trên thị trường là không nhiều, hơn thế nữa các bất động sản này lại
không hoàn toàn giống nhau vì vậy giá bán của các bất động sản có thể dùng để so
Bùi Thị Hồng Anh Kinh doanh BĐS 47
Luận văn tốt nghiệp 15 GVHD: ThS. Vũ Thị Thảo
sánh phải được điều chỉnh để bù vào những sự khác biệt của chúng với bất động sản
mục tiêu. Thông thường có mười nhóm các yếu tố dẫn đến sự khác nhau là: các
quyền của bất động sản (toàn quyền sở hữu hoặc đồng sở hữu), điều kiện và phương
thức thanh toán (trả ngay hay trả chậm trả góp, thanh toán bằng tiền hay vàng hoặc
USD), động cơ bán, các chi phí phải thực hiện ngay sau khi mua (chi phí khôi phục
bắt buộc vì sự xuống cấp), điều kiện thị trường (chính sách thuế, cung - cầu trên thị
trường bất động sản...), vị trí, các đặc điểm vật lý của bất động sản ( như là quy mô

kích thước, diện tích sàn xây dựng, diện tích sử dụng, sự khác kiểu kiến trúc, vật liệu
xây dựng cũng như các tiện ích có sẵn...), các đặc điểm kinh tế của bất động sản ( chủ
yếu liên quan đến quyền khai thác bất động sản, bảo dưỡng, chất lượng quản lí công
trình, các vấn đề liên quan đến hợp đồng cho thuê), phân vùng (điều chỉnh sự khác
biệt về sử dụng tốt nhất và cao nhất giữa bất động sản so sánh với bất động sản mục
tiêu, các cấu thành giá trị không phải là bất động sản.
Phương pháp điều chỉnh là lấy bất động sản cần định giá làm chuẩn, nếu bất
động sản so sánh tốt hơn thì điều chỉnh giá của bất động sản xuống và ngược lại. Ta
có công thức tổng quát tính giá trị của bất động sản khi dùng phương pháp so sánh
trực tiếp như sau :
P BĐS mục tiêu = P BĐS so sánh ± P điều chỉnh
Có 2 loại điều chỉnh đó là điều chỉnh theo số tiền tính gộp và điều chỉnh theo tỉ
lệ phần trăm.
Hạn chế của phương pháp
- So sánh trực tiếp là phương pháp đơn giản nhưng nhiều cạm bẫy, nếu người
định giá đặt quá nhiều tin tưởng vào các bằng chứng thị trường nhưng đã quên mất
rằng bằng chứng đó đã phản ánh điều gì trong quá khứ, dễ dẫn đến sai lầm.
- Nhiệm vụ định giá là xác định giá trị thị trường của bất động sản nhưng phải
dựa vào các giao dịch trong quá khứ. Do đó giá trị thị trường ở hiện tại có thể bị ảnh
hưởng tới các giao dịch trước đó.
Bùi Thị Hồng Anh Kinh doanh BĐS 47
Luận văn tốt nghiệp 16 GVHD: ThS. Vũ Thị Thảo
- Trong trường hợp thị trường yếu, số lượng các giao dịch trong thị trường là
không đủ thì việc sử dụng phương pháp này là rất hạn chế.
- Đối với bất động sản tạo thu nhập thì người mua quan tâm đến đặc tính kinh tế
của nó đặc biệt là tỉ suất sinh lời trên vốn đầu tư nên việc phân tích so sánh các bất
động sản như vậy là rất khó khăn.
- Trong điều kiện kinh tế và pháp lý thay đổi nhanh chóng làm hạn chế tính thực
tiễn của phương pháp.
- Đối với những bất động sản chuyên dùng hoặc những bất động sản xuống cấp

cũng rất ít thông tin, số liệu có thể so sánh được.
- Để bảo đảm tính thực tiễn của phương pháp cần thận trọng đối với nguồn gốc
số liệu và cả đặc điểm của cơ sở dữ liệu.
- Việc đánh giá sự khác biệt cũng như sự lượng hoá những yếu tố khác nhau
giữa bất động sản mục tiêu và bất động sản so sánh còn mang nặng tính chủ quan của
định giá viên.
Tuy còn nhiều hạn chế trong phương pháp so sánh song đây là phương pháp
được sử dụng rộng rãi trong thực tế và cho những kết quả đáng tin cậy nếu sử dụng
nó hợp lý trong những hoàn cảnh phù hợp.
Ứng dụng của phương pháp
Định giá bất động sản thế chấp là một nghiệp vụ rất quan trọng trong công tác
tín dụng của ngân hàng, nó ảnh hưởng đến an toàn của các khoản nợ. Kết quả của
công việc định giá sẽ quyết định mức cho vay, thời hạn vay ...Những tài sản dùng để
thế chấp đa số là những bất động sản dễ mua bán trao đổi như : nhà ở, đất, kho tàng,
bến bãi, của hàng... nên có thể sử dụng nhiều phương pháp linh hoạt trong quá trình
định giá.
Đối với những bất động sản thường được sử dụng để thế chấp thì khả năng
chuyển nhượng trên thị trường là khá cao chính vì vậy thông tin của chúng tìm thấy
trên thị trường là tương đối dễ dàng. Sử dụng phương pháp so sánh để định giá sẽ dễ
dàng thực hiện và kết quả có tính chính xác cao.
Bùi Thị Hồng Anh Kinh doanh BĐS 47
Luận văn tốt nghiệp 17 GVHD: ThS. Vũ Thị Thảo
Hiện nay pháp luật nhà nước ta quy định, các cơ quan nhà nước khi xác định giá
trị nhà đất phải xem xét đến các yếu tố thị trường, giá thị trường là cơ sở cho việc
thẩm định giá mà phương pháp so sánh là phương pháp hữu hiệu để xác định giá trị
của bất động sản trong điều kiện thị trường của nước ta hiện nay.
1.3.2. Phương pháp chi phí
Bất động sản rất đa dạng và có nhiều mục đích sử dụng khác nhau trong đó có
những bất động sản được xây dựng để phục vụ cho một mục đích riêng biệt và đáp
ứng nhu cầu cụ thể như trường học, nhà thờ, bệnh viện...chính vì thế những giao dịch

như thế này trên thị trường là hoàn toàn không có do vậy không thể áp dụng phương
pháp so sánh
Đối với bất động sản loại này thì việc định giá sẽ được hình thành trên cơ sở chi
phí tạo ra nó được gọi là phương pháp chi phí. Đây là phương pháp xác định giá trị
của bất động sản bằng chi phí để làm ra một bất động sản tương tự như là bất động
sản thay thế.
Phương pháp định giá chi phí thường được sử dụng trong những trường hợp sau
:
- Định giá bất động sản đặc biệt, phục vụ cho lợi ích công cộng và hầu như
không có thông tin giao dịch trên thị trường.
- Định giá cho mục đích đánh thuế, thuế suất được đánh giá lên chi phí công
trình tại thời điểm định giá.
- Định giá đền bù giải phóng mặt bằng khi bất động sản bị thu hồi một cách bắt
buộc.
- Định giá cho mục đích bảo hiểm.
Cơ sở của phương pháp
Nguyên lý chung của phương pháp chi phí chính là giá trị của bất động sản
được tính bằng tổng chi phí để có được địa điểm, chi phí xây dựng thay thế hoặc tái
tạo công trình trừ đi phần giảm giá của công trình do hao mòn, lỗi thời.
Các phương pháp xác định chi phí
Bùi Thị Hồng Anh Kinh doanh BĐS 47
Luận văn tốt nghiệp 18 GVHD: ThS. Vũ Thị Thảo
* Các loại chi phí
- Chi phí thay thế công trình: là chi phí hiện hành để xây dựng công trình mới
có giá trị sử dụng tương đương với công trình cần định giá theo đúng tiêu chuẩn thiết
kế, bố cục công trình.
- Chi phí tái tạo công trình: là chi phí hiện hành để xây dựng một công trình
thay thế giống hệt công trình đang định giá có tính đến cả điểm lỗi thời của công
trình đó.
Chi phí thay thế/ tái tạo công trình bao gồm: chi phí trực tiếp, chi phí gián tiếp

tạo ra công trình và lợi nhuận của người đầu tư
* Các phương pháp xác định chi phí
Để xác định giá thành chính xác của công trình bất động sản ta phải xác định
được tất cả các loại chi phí tạo lập bất động sản. Có nhiều phương pháp ước tính chi
phí nhưng hiện nay các nhà kiến trúc, xây dựng và định giá viên thường sử dụng
những phương pháp sau :
- Phương pháp tính chi phí theo đơn vị so sánh: dùng để ước lượng chi phí trên
mỗi đơn vị diện tích, khi sử dụng phương pháp này chú ý khai thác các số liệu sẵn có
trên thị trường tương tự với các công trình cần định giá, điều chỉnh theo điều kiện thị
trường, điều chỉnh về sự khác biệt về mặt vật lý của công trình.
- Phương pháp chi phí mỗi đơn vị xây dựng cấu thành: tính chi phí đơn vị theo
số lượng, cấu thành, theo chiều dài, diện tích, khối lượng.
- Phương pháp khảo sát số lượng: tính toán nhằm khảo sát số lượng chất lượng
của các loại vật liệu sử dụng cho xây dựng công trình, các loại lao động theo số giờ
cần thiết được sử dụng để xây dựng công trình.
Bên cạnh các chi phí trực tiếp tạo ra công trình, nếu các phương pháp chưa tính
đến chi phí gián tiếp và lợi nhuận của người đầu tư thì cần tính thêm các khoản mục
này để có chi phí đầy đủ
Bùi Thị Hồng Anh Kinh doanh BĐS 47
Luận văn tốt nghiệp 19 GVHD: ThS. Vũ Thị Thảo
Mỗi phương pháp có ưu nhược điểm riêng nên khi thực hiện ước tính chi phí
người định giá cần xem xét, phân tích và lựa chọn những phương pháp thích hợp
đồng thời tham khảo giá cả thị trường.
Các bước thực hiện quá trình định giá bằng phương pháp chi phí
Quá trình này gồm bảy bước như sau :
- Ước lượng giá trị của mảnh đất của bất động sản cần định giá, coi mảnh đất
đó là mảnh đất trống và việc sử dụng công trình hiện tại là cao nhất, tốt nhất.
- Ước tính các chi phí hiện hành để xây dựng lại hoặc thay thế công trình hiện
có trên mảnh đất. Tiến hành xác định tất cả các loại chi phí tạo ra công trình: chi phí
trực tiếp, chi phí gián tiếp và lợi nhuận của nhà đầu tư.

- Ước tính tổng số tiền giảm giá tích luỹ của các công trình xây dựng hiện có
trên mảnh đất xét trên tất cả các loại nguyên nhân. Sự giảm giá đó được chia thành ba
loại: giảm giá tự nhiên, lỗi thời chức năng, lỗi thời bên ngoài.
- Trừ số tiền giảm giá tích luỹ khỏi chi phí hiện tại để có được giá trị hiện tại
của công trình.
Giá trị công trình = Chi phí thay thế / chi phí tái tạo - Tổng giảm giá
- Ước tính phần giảm giá của các công trình xây dựng phụ và các công trình tái
tạo khác trên địa điểm.
- Cộng giá trị mảnh đất với chi phí công trình đã giảm giá và chi phí công trình
phụ đã được giảm giá.
- Điều chỉnh giá trị ước tính bất động sản mục tiêu với bất cứ tài sản của cá
nhân nào có thể đã đưa vào tính chi phí nếu thấy cần thiết.
Những hạn chế của phương pháp chi phí
Phương pháp chi phí có những mặt hạn chế sau:
- Do phương pháp này việc xác định chi phí xây dựng cũng phải dựa vào thông
tin giá cả nguyên vật liệu xây dựng trên thị trường, chính vì vậy mà nó cũng gặp phải
những hạn chế giống phương pháp so sánh.
Bùi Thị Hồng Anh Kinh doanh BĐS 47
Luận văn tốt nghiệp 20 GVHD: ThS. Vũ Thị Thảo
- Chi phí thực chất không bằng giá trị và tạo nên giá trị. Khi công trình đã cũ và
không thể hiện sử dụng tốt nhất, hiệu qủa nhất của đất như chỗ trống thì phần giảm
giá khó ước lượng.
- Phương pháp này sử dụng phương pháp cộng dồn, song tổng của nhiều bộ
phận cộng dồn không chắc bằng tổng giá trị toàn bộ
- Việc tính giảm giá tích luỹ nhiều khi dựa vào chủ quan của người định giá,
chưa có phương pháp thống nhất.
- Trong trường hợp không có số liệu thị trường, các số liệu phải được xem xét
một cách cẩn thận.
- Phương pháp này đòi hỏi người định giá phải có kiến thức về xây dựng và có
kinh nghiệm.

- Phương pháp này chỉ đưa ra giá trị của bất động sản toàn quyền sở hữu, trong
trường hợp cần định giá giá trị của các sở hữu bộ phận đòi hỏi người định giá phải
điều chỉnh.
Vận dụng phương pháp chi phí vào định giá bất động sản thế chấp
Mỗi một bất động sản với mục đích riêng biệt và những đặc trưng về kiểu dáng,
kiến trúc... sẽ phù hợp với phương pháp định giá nhất định, cũng có những bất động
sản phải sử dụng nhiều phương pháp. Đối với những bất động sản có giá trị lớn, được
thiết kế để sử dụng vào mục đích riêng biệt nào đó như: bệnh viện, trường học, nhà
thờ, nhà máy... mà chúng ít được trao đổi trên thị trường khi phải định giá chúng thì
phương pháp phù hợp nhất là phương pháp chi phí.
Khi sử dụng các phương pháp này người định giá cần chú ý: nếu là bất động
sản mới xây dựng thì việc định giá theo phương pháp tính theo chi phí xây dựng là
hợp lý, nhưng đối với tài sản nhà đất đang tồn tại đã qua sử dụng thì người định giá
phải trừ đi phần hao mòn khi sử dụng và mức độ lạc hậu, lỗi thời của nó với các bất
động sản khác. Tuy nhiên các khoản do hao mòn và lạc hậu rất khó xác định, nó phụ
thuộc vào khả năng đánh giá, kiến thức, kinh nghiệm của người định giá.
Bùi Thị Hồng Anh Kinh doanh BĐS 47