Chuyên đề tốt nghiệp: Nhận dạng và hạn chế tác động các rủi ro trong công tác thẩm định giá bất động sản

Chuyên đề tốt nghiệp GVHD: ThS. Trần Bích Vân



1



CHƯƠNG 1: CƠ SỞ LÝ THUYẾT VỀ THẨM ĐỊNH GIÁ
BẤT ĐỘNG SẢN, RỦI RO VÀ QUẢN TRỊ RỦI RO

1.1. Lý thuyết về bất động sản và thị trường bất động sản
1.1.1. Lý thuyết về BĐS
1.1.1.1. Khái niệm
Theo điều 181 Bộ luật dân sự nước Cộng Hòa Xã Hội Chủ Nghĩa Việt Nam
năm 1995 bất động sản là các tài sản không di dời được bao gồm đất đai, nhà ở, công
trình gắn liền với đất đai, các tài sản khác do pháp luật qui định.
Theo bộ luật dân sự số 33/2005/QHXI được Quốc hội nước Cộng Hòa Xã Hội
Chủ Nghĩa Việt Nam thông qua ngày 14/06/2005 thì bất động sản là các tài sản bao
gồm đất đai, nhà, công trình gắn liền với đất đai, các tài sản khác do pháp luật qui định.
Theo tiêu chuẩn của Ủy ban tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế (IVSC) thì bất
động sản bao gồm tất cả đất đai và tất cả các vật khác được coi là thành phần tự nhiên
như cây cối, khoảng sản, những tài sản được con người xây dựng trên đất như các tòa
nhà và công trình hạ tầng, cải tạo mở rộng. Tất cả những vật liệu gắn kết lâu dài như
hệ thống cấp thoát nước, các hệ thống làm nóng và làm lạnh, mạng lưới điện và những
vật xây dựng như máy nâng hay thang máy cũng là một bộ phận của bất động sản. Bất
động sản còn bao gồm tất cả những vật gắn liền với bên trên và bên dưới nền đất.
Theo tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế 2005 thì bất động sản được định nghĩa
đất đai và những công trình do con người tạo nên gắn liền với đất.

1.1.1.2. Đặc trưng của bất động sản
Chuyên đề tốt nghiệp GVHD: ThS. Trần Bích Vân



2


a) Độ co dãn của cung BĐS kém
Nhìn chung, cung đối với bất động sản là tương đối kém đàn hồi với những
thay đổi giá cả, do có những hạn chế nhất định về cung ứng đất đai thể hiện trên các
mặt sau:
 Tổng cung toàn bộ về đất đai là cố định: Ở đây muốn đề cập đến vấn đề
quỹ đất luôn luôn không thay đổi.
 Cung ứng đất đai phù hợp với các mục đích riêng biệt là có giới hạn.
Bên cạnh những hạn chế về mặt tự nhiên nêu trên còn có mặt hạn chế về qui
hoạch và đây là mặt hạn chế nổi bật nhất. Bởi vì:
 Việc phân bổ đất đai cho những mục đích sử dụng cụ thể phải tuân thủ
qui hoạch sử dụng đất đai trong từng thời kỳ. Sự phân bổ khu vực và diện tích đất sử
dụng cho nông nghiệp, sản xuất công nghiệp, bến bãi hoặc nhà ở… Được thể hiện trong
qui hoạch phát triển của địa phương trong từng thời kỳ. Do vậy thông thường là không
thể tùy tiện chuyện mục đích sử dụng trái với qui định.
 Những thay đổi về chiều cao công trình xây dựng, diện tích đất xây dựng
cũng phải đảm bảo tuân theo qui hoạch và điều lệ xây dựng của chính quyền địa
phương.
b) Thời gian giao dịch dài, chi phí giao dịch cao
Do bất động sản là một tài sản quan trọng có giá trị cao do vậy việc mua, bán
bất động sản phải được cân nhắc thận trọng dẫn đến thời gian mua, bán giao dịch

thường lâu dài so với các tài sản khác, điều đó dẫn đến chi phí mua, bán giao dịch cao.
Hơn nữa, giao dịch giữa người mua và người bán không trực tiếp, phải qua “cò” như
hiện nay nên phải trả thêm chi phí cho những người mô giới, đồng thời phát triển đất
nước theo hướng công nghiệp hóa hiện đại hóa, chính sách pháp luật của Nhà nước,
nhu cầu chuyển đổi mục đích sử dụng để đáp ứng tình hình phát triển hiện nay, tất cả
đều làm cho chi phí mua, bán giao dịch bất động sản tăng lên.

Chuyên đề tốt nghiệp GVHD: ThS. Trần Bích Vân



3



c) Tính thanh khoản kém
Bất động sản là một hàng hóa đặc biệt quan trọng nên có giá trị cao, lợi nhuận
mang lại cũng lớn, do đó việc chuyển hóa thành tiền mặt kém linh hoạt. Trong nhiều
trường hợp đôi khi chủ sở hữu có một bất động sản nào đó tương đối lớn, giá trị bằng
tiền của nó cao nhưng khi khẩn cấp không thể cắt nhỏ để bán và có tiền mặt ngay được
mà phải kéo dài nhiều khi bỏ lỡ rất nhiều cơ hội.
d) Chịu sự can thiệp và quản lý chặt chẽ của Nhà nước
Chính vì bất động sản có tầm quan trọng đối với nền kinh tế, xã hội và chính
trị của một quốc gia nên Nhà nước cần phải có những qui định để điều tiết, quản lý
chặt chẽ đối với việc sử dụng và chuyển dịch bất động sản. Vì vậy, bất động sản chịu
sự can thiệp trực tiếp của Nhà nước.

1.1.2. Lý thuyết về thị trường bất động sản
1.1.2.1. Khái niệm
Thị trường bất động sản là một môi trường trong đó những người mua và người

bán tác động qua lại lẫn nhau, để thực hiện việc mua bán bất động sản thông qua cơ
chế giá.
Những người mua và người bán có thể ở cùng một địa điểm cụ thể tại một cuộc
bán đấu giá, hay có thể liên hệ với nhau qua mạng lưới thông tin liên lạc. Giá cả bất
động sản được xác định tại thị trường bất động sản.
Khái niệm thị trường chỉ rằng bất động sản có thể mua bán giữa người mua và
người bán mà không có hạn chế nào trong hoạt động của mình. Mỗi bên đều rất nhạy
cảm trước quan hệ cung cầu và các yếu tố khác ảnh hưởng đến việc định giá cũng như
khả năng, kiến thức và sự nắm bắt về tính hữu dụng của bất động sản, về nhu cầu và
ước muốn của các bên.
Thị trường bất động sản có thể là địa phương, quốc gia hay quốc tế. Những
Chuyên đề tốt nghiệp GVHD: ThS. Trần Bích Vân



4


vị trí vừa và nhỏ thích hợp cho việc xây dựng nhà ở là mối quan tâm của các nhà đầu
tư phát triển địa phương. Những vị trí lớn dành cho sự phát triển cư trú hay thương mại
là mối quan tâm của các nhà đầu tư phát triển lớn, vì diện hoạt động rộng lớn. Các tổ
chức đầu tư phát triển quốc tế còn có thể kinh doanh tại nhiều địa điểm ở nhiều nước
để tranh thủ những điều kiện thuận lợi trong bối cảnh toàn cầu hóa kinh tế.

1.1.2.2. Các đặc trưng của thị trường bất động sản
a) Không có thị trường trung tâm
Hoạt động trong thị trường bất động sản không chỉ có người mua và người bán
mà giữa họ còn có những tổ chức trung gian làm cầu nối. Bất động sản mang tính bất
động không thể di dời được và lại có giá trị cao, lợi nhuận mang lại lớn cho nhà đầu tư
do đó phải trải qua một quá trình giao dịch dài cần có tổ chức đứng ra làm cầu nối. Tuy

nhiên, thực tế hiện nay hoạt của các tổ chức này còn tự do chưa có sự quản lý điều tiết
của cơ quan Nhà nước (chưa thu thuế) hoạt động của họ là nhu do nhu cầu thực tế phát
sinh nên hoạt động của họ chưa mang tính chất đồng nhất, kém độ an toàn, chưa tạo sự
tin tưởng cho người tham gia giao dịch.
b) Thị trường địa phương hóa
Đặc tính của đất đai là bất động không thể thiêu hủy, chia cắt mang đi…để đáp
ứng sự thiếu đất đai ở một địa phương khác làm cho thị trường bất động sản có đặc
tính địa phương và cần có sự nghiệp của Nhà nước thông qua các chính sách thuế,
chính sách hỗ trợ nhà ở…theo từng thời kỳ, địa phương cụ thể. Và thị trường nhà ở của
từng địa phương sẽ diễn biến theo sự tác động của các chính sách Nhà nước và qui luật
của thị trường ở mỗi địa phương khác nhau.
c) Là thị trường cạnh tranh không hoàn hảo
Thị trường bất động sản là một thị trường đòi hỏi sự can thiệp nhiều và trực
tiếp của Nhà nước nên mức độ hoàn hảo của thị trường bất động sản thường thấp hơn
các thị trường hàng hóa tiêu dùng, thị trường tư liệu sản xuất khác.
Chuyên đề tốt nghiệp GVHD: ThS. Trần Bích Vân



5


Bên cạnh đó, do tính không tái tạo được hay do tính khan hiếm của đất nên
thị trường bất động sản mang tính độc quyền và các thông tin về qui hoạch, về quản
lý, kinh tế xã hội liên quan đến đất đai chưa được phổ biến cụ thể. Điều này làm cho
thị trường bất động sản có cạnh tranh nhưng là cạnh tranh ngầm, cạnh tranh không
hoàn hảo.
d) Có quan hệ mật thiết với các thị trường vốn và tài chính
Với tư cách là một thị trường đầu tư vào các ngành sản xuất-kinh doanh, thị
trường bất động sản chiếm vị trí độc tôn, chiếm vị trí chủ yếu trong việc điều hòa cung

cầu của các loại hàng hóa trong nền kinh tế thị trường. Do quan hệ liên đới, nhân quả
thì ngoài sự vận hành của chính mình, thị trường bất động sản không những có quan
hệ mật thiết với các thị trường khác, nhất là thị trường tài chính và có quan hệ tác động
đối với tổng thể nền kinh tế quốc dân.
Thực tế thị trường bất động sản là một thị trường có tiềm năng sinh lợi rất lớn
nên lãi suất tiền gửi thấp hơn đáng kể so với lợi nhuận từ việc kinh doanh thì các nhà
đầu tư không những rút tiền gửi ngân hàng mà còn đàm phán để có thêm vốn đầu tư
cho việc kinh doanh của họ, điều đó đã tác động đến thị trường tín dụng. Trong trạng
thái bình thường thì hai thị trường này nương tựa lẫn nhau để cùng phát triển do các tổ
chức tài chính luôn đứng giữa người mua và bán để giúp họ thanh toán các khoản tài
chính một cách an toàn , hiệu quả.

1.1.2.3. Các lực lượng tham gia thị trường bất động sản
a) Nhà nước
Trong thực tiễn của đất nước hiện nay, Nhà nước là lực lượng có vai trò rất lớn
trong việc tham gia cũng như tác động đến thị trường bất động sản, thể hiện trên một
số điểm sau:
Chuyên đề tốt nghiệp GVHD: ThS. Trần Bích Vân



6


 Nhà nước ban hành các qui định về quản lý bất động sản, về nghĩa vụ tài
sản chính có liên quan đến quyền sử dụng đất và đặc biệt là vạch ra qui định về việc sử
dụng đất và xây dựng nhà xưởng.
 Trong quá trình cải tổ sắp xếp lại doanh nghiệp Nhà nước cũng như
chỉnh trang đô thị có một số nhà xưởng, trụ sở làm việc của các doanh nghiệp và cơ
quan Nhà nước cần bán. Đây là nguồn cung ứng khá quan trọng cho thị trường bất

động sản.

b) Các nhà đầu tư
Bao gồm nhà đầu tư vào kinh doanh bất động sản và vào ngành kinh tế khác.
 Đối với các nhà đầu tư vào các ngành kinh tế khác thì vai trò của họ trên
thị trường chủ yếu là người mua. Họ tạo nên cầu trên thị trường bất động sản, đặc biệt
là trên thị trường nhà xưởng công nghiệp cũng như thị trường bất động sản phục vụ
cho hoạt động thương mại, dịch vụ, khách sạn, cao ốc văn phòng, y tế, giáo dục…
 Đối với nhà đầu tư vào ngành kinh doanh bất động sản. Vai trò của họ
đặc biệt quan trọng trên thị trường bất động sản, hoạt động của họ làm cho thị trường
bất động sản trở nên sôi động và phát triển. Trên thị trường họ vừa đóng vai trò là
người mua vừa đóng vai trò là người bán trong đó vai trò là người bán là chủ yếu. Họ
mua những bất động sản bao gồm đất và tài sản trên đất, hoặc đất trống để cải tạo, đầu
tư nâng cấp sau đó chuyển nhượng lại.
c) Người bán, cho thuê, thế chấp, chuyển nhượng
Là những người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu bất động sản khác. Họ có
nhu cầu bán bất động sản vì nhiều lý do, họ có thể là:
 Người bán đơn thuần: bán bất động sản để chuyển hóa thành vốn để mua
bất động sản khác phục vụ cho nhu cầu thay đổi địa điểm cư trú, làm việc hoặc sản
xuất kinh doanh
Chuyên đề tốt nghiệp GVHD: ThS. Trần Bích Vân



7


 Người bán nhằm mục đích kinh doanh: thường là các nhà đầu tư bất
động sản, có thể là cá nhân hay tổ chức nhằm mục đích sinh lời.
d) Người mua

 Người mua đơn thuần: mua bất động sản khác phục vụ cho nhu cầu thay
đổi địa điểm cư trú, làm việc hoặc sản xuất kinh doanh. Họ là đối tượng quan trọng mà
các nhà kinh doanh bất động sản nhắm vào, đặc biệt là trên thị trường nhà ở.

 Người mua nhằm mục đích kinh doanh: thường là các nhà đầu tư bất
động sản, có thể là cá nhân hoặc tổ chức nhằm mục đích sinh lời.
 Người mua nhằm mục đích phát triển kinh tế xã hội: chủ yếu là Nhà
nước, thông qua hình thức mua gián tiếp qua các doanh nghiệp Nhà nước.
e) Người môi giới
Họ là những người tư vấn cung cấp cho người mua, người bán những thông
tin cần thiết về việc giao dịch mua, bán bất động sản. Nhờ họ mà hoạt động thị trường
bất động sản được trôi chảy. Họ cũng là nguồn để khai thác thông tin về thị trường bất
động sản mà nhà thẩm định cần quan tâm.

1.1.3. Lý thuyết về thẩm định giá BĐS
1.1.3.1. Khái niệm thẩm định giá BĐS
Ở các nước, người ta thường sử dụng hai từ tiếng Anh là Appraisal và
Valuation để nói đến thẩm định giá. Nguồn gốc từ ngữ của cả hai thuật ngữ này là từ
tiếng Pháp. Valuation xuất hiện vào năm 1529 còn Appraisal từ năm 1817. Hai thuật
ngữ đều có chung ý nghĩa, đó là sự ước tính, đánh giá và có hàm ý là cho ý kiến của
một nhà chuyên môn về giá trị của một vật phẩm nhất định.
• Theo từ điển Oxford: “Thẩm định giá là sự ước tính giá trị bằng tiền của
một vật, của một tài sản”; “là sự ước tính giá trị hiện hành của tài sản trong kinh doanh”.
Chuyên đề tốt nghiệp GVHD: ThS. Trần Bích Vân



8

• Theo giáo sư W.Seabrooke - Viện đại học Portsmouth, Vương quốc
Anh: “Thẩm định giá là sự ước tính giá trị của các quyền sở hữu tài sản cụ thể bằng
hình thái tiền tệ cho một mục đích đã được xác định”.
• Theo Ông Fred Peter Marrone - Giám đốc Marketing của AVO, Úc
“Thẩm định giá là việc xác định giá trị của bất động sản tại một thời điểm có tính đến
bản chất của bất động sản và mục đích của thẩm định giá. Do vậy, thẩm định giá là áp
dụng các dữ liệu của thị trường so sánh mà các thẩm định viên thu thập được và phân
tích chúng, sau đó so sánh với tài sản được yêu cầu thẩm định giá để hình thành giá trị
của chúng”.
• Theo Giáo sư Lim Lan Yuan - Singapore: Thẩm định giá là một nghệ
thuật hay khoa học về ước tính giá trị cho một mục đích cụ thể của một tài sản cụ thể
tại một thời điểm, có cân nhắc đến tất cả những đặc điểm của tài sản cũng như xem xét
tất cả các yếu tố kinh tế căn bản của thị trường bao gồm các loại đầu tư lựa chọn.
• Theo Theo Pháp lệnh giá số 40/2002/PL-UBTVQH10 năm 2002 của
Việt Nam: “Thẩm định giá là việc đánh giá hoặc đánh giá lại giá trị của tài sản phù hợp
với thị trường tại một địa điểm, thời điểm nhất định theo tiêu chuẩn của Việt Nam
hoặc thông lệ quốc tế”
• Theo Tiến sĩ Phạm Thị Ngọc Mỹ - Trường Đại học Marketing thì khái
niệm thẩm định giá được hệ thống lại như sau: “Thẩm định giá là một nghệ thuật hay
khoa học về ước tính giá trị của quyền tài sản phù hợp với thị trường tại một thời điểm
nhất định cho một mục đích nhất định theo những chuẩn mực được công nhận như
những thông lệ quốc tế hoặc quốc gia”.

Theo đó, có thể định nghĩa thẩm định giá bất động sản như sau:
“Thẩm định giá bất động sản là một nghệ thuật hay khoa học về ước tính giá
trị của quyền tài sản, bao gồm đất và các công trình gắn liền trên đất, phù hợp với thị
Chuyên đề tốt nghiệp GVHD: ThS. Trần Bích Vân

9


trường tại một thời điểm nhất định cho một mục đích nhất định theo những chuẩn mực
được công nhận như những thông lệ quốc tế hoặc quốc gia”.

1.1.3.2. Mục đích thẩm định giá BĐS
Mục đích thẩm định giá phản ánh nhu cầu sử dụng tài sản cho một công việc
nhất định. Nó phản ánh mặt lợi ích mà tài sản tạo ra cho chủ thể đối với mỗi công việc
được xác định. Chính vì vậy, mục đích của thẩm định giá là một yếu tố quan trọng có
tính quyết định đến việc lựa chọn phương pháp thẩm định giá của nhà thẩm định.
Đối tượng thẩm định giá rất đa dạng và bao gồm nhiều lĩnh vực khác nhau.
Tùy theo mục đích thẩm định giá mà giá trị xác định có thể là giá trị thị trường hoặc
giá trị phi thị trường.
Hoạt động thẩm định giá chuyên nghiệp nhằm thực hiện cho rất nhiều mục
đích khác nhau, cụ thể như sau:
 Chuyển nhượng quyền sở hữu để mua bán, liên doanh.
 Thế chấp vay vốn, bảo hiểm, cho thuê tài sản.
 Các mục tiêu chính của Chính phủ như định giá để tính thuế, đền
bù, duyệt chi từ ngân sách.
 Làm căn cứ phê duyệt các dự án đầu tư trực tiếp nước ngoài, dự
án đầu tư công trình sử dụng vồn nhà nước, đề án cổ phần hóa doanh nghiệp
nhà nước, dự toán cấp phát kinh phí, mua sắm tài sản từ ngân sách nhà nước,
vay nợ của chính phủ, vay nợ nước ngoài có sự bảo lãnh của chính phủ,
 Làm căn cứ sáp nhập, chia tách, phá sản hay giải thể doanh
nghiệp.
 Để thực hiện các án lệnh đối với việc kiện tụng hay xét xử liên
quan đến tranh chấp về hợp đồng và quyền lợi các bên; để tư vấn đầu tư và ra
quyết định, nghiên cứu thị trường, phân tích khả thi, phân tích lợi nhuận, xác
Chuyên đề tốt nghiệp GVHD: ThS. Trần Bích Vân

10


định giá trị chứng khoán, lập báo cáo tài chính, lập kế hoạch làm việc; khiếu
nại, yêu cầu giảm thuế,
 Làm cơ sở tiến hành đấu giá tài sản.

1.1.3.3. Cơ sở giá trị cho thẩm định giá BĐS
a) Giá trị thị trường làm cơ sở cho thẩm định giá
 Theo Tiêu chuẩn 1- Cơ sở giá trị thị trường của thẩm định giá trong ấn
bản Tiêu chuẩn Thẩm định giá Quốc tế năm 2005 của Ủy ban Tiêu chuẩn Thẩm định
giá Quốc tế đã định nghĩa:
Giá trị thị trường là số tiền ước tính của tài sản có thể sẽ được trao đổi vào
ngày thẩm định giá, giữa một bên sẵn sàng bán và một bên sẵn sàng mua trong một
giao dịch khách quan, sau quá trình tiếp thị thích hợp, tại đó các bên tham gia đều hành
động một cách hiểu biết, thận trọng và không chịu bất cứ áp lực nào.
 Theo Hiệp hội các nhà thẩm định giá Hoa kỳ thì giá trị thị trường là :
Mức giá có khả năng xảy ra nhất của tài sản sẽ được mua bán trên thị trường
cạnh tranh và mở dưới những điều kiện giao dịch công bằng vào thời điểm thẩm định
giá giữa người mua sẳn sàng mua và người bán sẳn sàng bán, các bên hành động một
cách thận trọng , am tường và thừa nhận giá cả không bị ảnh hưởng của những yếu tố
tác động thái quá cũng như không bị ép buộc.
 Ở Việt Nam:
Theo Quyết định số 24/2005/QĐ-BTC ngày 18/04/2005 của Bộ Tài chính ban
hành Tiêu chuẩn số 01 (TĐGVN 01) định nghĩa giá trị thị trường làm cơ sở cho thẩm
định giá tài sản như sau:
Giá trị thị trường của một tài sản là mức giá ước tính sẽ được mua bán trên thị

trường vào thời điểm thẩm định giá và được xác định giữa một bên là người mua sẵn
sàng mua và một bên là người bán sẵn sàng bán; trong một giao dịch mua bán khách
quan và độc lập, trong điều kiện thương mại bình thường.
Chuyên đề tốt nghiệp GVHD: ThS. Trần Bích Vân



11



b) Giá trị phi thị trường làm cơ sở cho thẩm định giá
 Định nghĩa giá trị phi thị trường
Hoạt động thẩm định giá phần lớn dựa trên cơ sở giá trị thị trường; tuy nhiên
có những loại tài sản chuyên dùng không có giao dịch phổ biến trên thị trường , mục
đích thẩm định giá riêng biệt, đòi hỏi việc ước tính giá trị tài sản phải căn cứ chủ yếu
vào công dụng kinh tế, kỹ thuật hoặc các chức năng của tài sản hơn là khả năng được
mua bán trên thị trường của tài sản đó; hoặc trong trường hợp thị trường tài sản chịu
sự tác động của yếu tố đầu cơ, hay yếu tố thiểu phát, siêu lạm phát, thì thẩm định giá
không thể dựa trên cơ sở giá trị thị trường mà phải dựa trên cơ sở giá trị phi thị trường.
Do vậy, thẩm định viên và người sử dụng kết quả thẩm định giá phải phân biệt rõ sự
khác nhau giữa giá trị thị trường và giá trị phi thị trường để đảm bảo kết quả thẩm định
giá và quyết định việc sử dụng kết quả này được khách quan. Giá trị phi thị trường có
thể được định nghĩa như sau:
“Giá trị phi thị trường là tổng số tiền ước tính mà khi thẩm định giá tài sản dựa
vào công dụng kinh tế hoặc các chức năng của tài sản hơn là khả năng được mua, được
bán trên thị trường của tài sản hoặc khi thẩm định giá tài sản trong điều kiện thị trường
không điển hình hay không bình thường”  Các loại giá trị phi thị trường:
Giá trị phi thị trường của tài sản là mức giá ước tính được xác định theo những
căn cứ khác với giá trị thị trường hoặc có thể được mua bán, trao đổi theo các mức giá

không phản ánh giá trị thị trường như: giá trị tài sản trong sử dụng, giá trị đầu tư, giá
trị bảo hiểm, giá trị đặc biệt, giá trị thanh lý, giá trị tài sản bắt buộc phải bán, giá trị
doanh nghiệp, giá trị tài sản chuyên dùng, giá trị tài sản có thị trường hạn chế, giá trị
để tính thuế

1.1.3.4. Phương pháp thẩm định giá BĐS
a) Phương pháp so sánh giá bán
Chuyên đề tốt nghiệp GVHD: ThS. Trần Bích Vân



12


 Khái niệm
Có nhiều cách gọi khác nhau của phương pháp này như : phương pháp so sánh
giá bán , phương pháp so sánh trực tiếp, phương pháp so sánh thị trường , phương pháp
so sánh giao dịch thị trường.
Đó là phương pháp thẩm định giá tài sản dựa trên cơ sở sử dụng các số liệu
phản ánh các giao dịch mua bán của tài sản tương tự trên thị trường; là cách ước tính
giá trị của tài sản cần thẩm định giá thông qua so sánh với mức giá của các tài sản
tương tự trên thị trường đã được mua bán.
Chuyên đề tốt nghiệp GVHD: ThS. Trần Bích Vân




13

Cơ sở của phương pháp
Giá trị thị trường của tài sản cần thẩm định giá có quan hệ mật thiết với giá trị
của các tài sản tương tự đã hoặc đang giao dịch trên thị trường.


 Điều kiện thực hiện:
- Phải thu thập được những thông tin liên quan của các tài sản
tương tự được mua bán trên thị trường và phải so sánh được với tài sản cần
thẩm định.
- Chất lượng thông tin cao: phù hợp, chính xác, kiểm tra được.
- Thị trường phải ổn định
 Ứng dụng trong thực tiễn: Áp dụng đối với những tài sản có tính
đồng nhất cao.
 Ưu và nhược điểm:
- Ưu điểm: Đơn giản, dễ áp dụng, có cơ sở vững chắc để được công nhận
vì nó dựa vào chứng cứ giá trị thị trường.
- Nhược điểm: Bắt buộc phải có thông tin; các dữ liệu mang tính lịch sử;
do tính chất đặc biệt về kỹ thuật của tài sản thẩm định nên khó có thể tìm được một tài
sản đang được mua bán trên thị trường hoàn toàn giống với tài sản thẩm định giá.

b) Phương pháp chi phí 
Khái niệm:
Là phương pháp thẩm định giá dựa trên cơ sở chi phí tái tạo lại hoặc chi phí
thay thế tài sản tương tự với tài sản thẩm định giá.
Chuyên đề tốt nghiệp GVHD: ThS. Trần Bích Vân




14

 Cơ sở của phương pháp:
Nếu người mua tiềm năng có đủ thông tin và dự tính hợp lý sẽ không bao giờ
trả giá tài sản cao hơn so với chi phí để tạo ra (hoặc sở hữu ) một tài sản có lợi ích
tương tự.
Ứng dụng trong thực tiễn:
- Thẩm định giá những tài sản có mục đích sử dụng đặc biệt; những
tài sản chuyên dùng, những tài sản không đủ thông tin để áp dụng phương pháp
so sánh thị trường .
- Kiểm tra các phương pháp thẩm định giá khác.
- Là phương pháp của người đấu thầu và kiểm tra đấu thầu.
 Ưu và nhược điểm:
- Ưu điểm: Áp dụng đối với những tài sản không có cơ sở để so
sánh trên thị trường do sử dụng cho mục đích riêng biệt.
- Nhược điểm:
+ Chi phí không phải lúc nào cũng bằng với giá trị; giá trị thị trường toàn bộ
không hẳn là giá trị của từng bộ phận cộng lại;
+ Khấu hao mang tính chủ quan; +
Thẩm định viên phải có kinh nghiệm. c)
Phương pháp thu nhập  Khái
niệm:
Là phương pháp ước tính giá trị của một tài sản bằng cách hiện giá các khoản
thu nhập ròng ước tính trong tương lai do tài sản mang lại thành giá trị vốn thời điểm
hiện tại.
 Cơ sở của phương pháp:
Chuyên đề tốt nghiệp GVHD: ThS. Trần Bích Vân



15


Giá trị của tài sản bằng giá trị vốn hiện tại của tất cả các lợi ích tương lai có
thể nhận được từ tài sản; và dựa trên những giả thiết sau:
- Thu nhập là vĩnh viễn
- Rủi ro của thu nhập có thể có thể có trong tương lai là cố định
 Điều kiện thực hiện: Áp dụng đối với tài sản có khả năng mang lại thu
nhập trong tương lai
 Ứng dụng trong thực tiễn: Áp dụng đối với những tài sản có khả năng
mang lại thu nhập hoặc thuộc dạng đầu tư
Ưu và nhược điểm:
- Ưu điểm:
+ Đơn giản, dễ sử dụng
+ Dựa trên cơ sở tài chính để tính toán nên rất khoa học.
- Nhược điểm: Việc xác định tỷ suất vốn hóa chính xác là phức
tạp do việc đầu tư tài sản là phụ thuộc vào ý muốn chủ quan của từng cá nhân.

d) Phương pháp thặng dư
Phương pháp này áp dụng để thẩm định các lô đất trống, các bất động sản có
tiềm năng phát triển, các bất động sản có khả năng hoặc được phép chuyển đổi mục
đích sử dụng.
e) Phương pháp lợi nhuận
Phương pháp này áp dụng để thẩm định giá khách sạn, nhà hàng., các bất động
sản mà giá trị của nó phụ thuộc vào khả năng sinh lợi, không có giao dịch phổ biến trên
thị trường.
Nhìn chung, mỗi phương pháp thẩm định giá đều có những ưu và nhược điểm
riêng, nên không có phương pháp nào là chính xác hoàn toàn mà chỉ có phương pháp
Chuyên đề tốt nghiệp GVHD: ThS. Trần Bích Vân




16


thích hợp với đặc điểm của tài sản nhất và các phương pháp khác có thể sử dụng để đối
chiếu kiểm tra trước khi xác định kết quả giá trị cuối cùng của tài sản.
Việc xác định phương pháp nào là phương pháp thích hợp nhất phụ thuộc vào
các yếu tố:
 Thuộc tính của tài sản
 Độ tin cậy và khả năng sử dụng các tài liệu của thị trường 
Mục đích thẩm định của tài sản.
Trong thực tế, các chuyên viên thẩm định thường sử dụng ba phương pháp cơ
bản là phương pháp so sánh trực tiếp, phương pháp thu nhập và phương pháp chi phí.
Ba phương pháp trên áp dụng để thẩm định đối với cả bất động sản, máy móc
Chuyên đề tốt nghiệp GVHD: ThS. Trần Bích Vân



17


thiết bị và giá trị doanh nghiệp.

1.1.3.5. Qui trình thẩm định giá BĐS
Bước 1: Xác định tổng quát về tài sản cần thẩm định và cơ sở giá trị cho thẩm định
giá.
 Nhận biết về tài sản: đặc điểm pháp lý, đặc điểm kinh tế, kỹ thuật của tài sản.

 Thiết lập mục tiêu hoặc mục đích của thẩm định giá
 Xác định cơ sở giá trị của thẩm định giá: giá trị thị trường hay giá trị phi thị
trường.
 Xác định dữ liệu cần thiết mà khách hàng phải cung cấp cho việc thẩm định giá.
 Đạt được sự thỏa thuận với khách hàng về giá dịch vụ mà họ phải trả và yêu
cầu thời gian hoàn thành.
 Xác định thời gian có hiệu lực của mức giá thẩm định.

Bước 2: Lập kế hoạch thẩm định giá
1- Việc lập kế hoạch thẩm định giá nhằm xác định rõ những bước công việc
cũng như toàn bộ thời gian cho việc thẩm định giá.
2- Nội dung kế hoạch phải thể hiện những công việc cơ bản sau:
- Xác định các yếu tố cung-cầu thích hợp với chức năng, các đặc tính và các
quyền gắn liền với tài sản được mua hay bán và đặc điểm thị trường.
- Xác định các tài liệu cần thu thập về thị trường, về tài sản, về tài liệu so sánh.
- Xác định và phát triển các nguồn tài liệu, đảm bảo nguồn tài liệu đáng tin cậy
và phải được kiểm chứng.
- Xây dựng tiến độ nghiên cứu, xác định trình tự thu thập và phân tích
dữ liệu, thời hạn cho phép của trình tự phải thực hiện.
Chuyên đề tốt nghiệp GVHD: ThS. Trần Bích Vân



18


- Lập đề cương báo cáo kết quả thẩm định giá.
Bước 3: Khảo sát hiện trường, thu thập thông tin
1- Khảo sát hiện trường
- Đối với bất động sản, thẩm định viên phải khảo sát và thu thập số liệu về:

 Vị trí thực tế của bất động sản so sánh với vị trí trên bản đồ địa chính, các
mô tả pháp lý liên quan đến bất động sản.
 Chi tiết bên ngoài và bên trong bất động sản, bao gồm: diện tích đất và công
trình kiến trúc; cảnh quan xung quanh, cơ sở hạ tầng (cấp, thoát nước, viễn thông, điện,
đường), loại kiến trúc, mục đích sử dụng ở hiện tại, tuổi đời, tình trạng duy tu, sửa
chữa,
- Đối với công trình xây dựng dở dang, thẩm định viên phải kết hợp giữa khảo
sát thực địa với báo cáo của chủ đầu tư, nhà thầu đang xây dựng công trình.
Trong quá trình khảo sát thực tế, để có đầy đủ chứng cứ cho việc thẩm định
giá, thẩm định viên cần lưu lại hình ảnh tài sản theo các dạng (toàn cảnh, chi tiết), các
hướng khác nhau.
2- Thu thập thông tin:
 Chọn tài liệu có những thông tin cơ bản.
 Phân biệt các nguồn tài liệu chủ yếu và thứ yếu
 Các tài liệu tổng hợp về xã hội, kinh tế, chính trị, môi trường của vùng, khu vực,
quốc gia
 Các tài liệu đặc biệt của đối tượng nghiên cứu và của đối tượng có thể so sánh
được: tài liệu bán, chi phí, thu nhập,
 Kiểm chứng số liệu thu thập được.
Các thông tin thu thập cần được giữ bí mật, không được phép công khai.
Bước 4: Phân tích thông tin
Chuyên đề tốt nghiệp GVHD: ThS. Trần Bích Vân



19


Là bước đánh giá tác động các yếu tố đến mức giá của tài sản cần thẩm định 1-
Phân tích những thông tin từ khảo sát hiện trường tài sản.

2- Phân những đặc trưng của thị trường tài sản cần thẩm định giá.
3- Phân tích về nhu cầu tài sản ở hiện tại: sở thích của người mua trên thị trường về
vị trí qui mô, chức năng và môi trường xung quanh; nhu cầu, sức mua về tài sản.
4- Phân tích việc sử dụng tốt nhất và tối ưu của tài sản.


Bước 5: Áp dụng các phương pháp xác định giá trị tài sản cần thẩm định
Thẩm định viên phải nêu rõ các phương pháp được áp dụng để xác định mức giá
của tài sản cần thẩm định.
Phương pháp thẩm định giá được qui định tại tiêu chuẩn số 07- Thẩm định giá
Việt Nam- “Các phương pháp định giá”
Thẩm định viên cần phân tích rõ mức độ phù hợp của một hoặc nhiều phương
pháp trong các phương pháp thẩm định được sử dụng với đặc điểm kinh tếkỹ thuật của
tài sản và với mục đích thẩm định giá.
Thẩm định viên cần nêu rõ trong báo cáo thẩm định phương pháp nào làm chủ
đạo, phương pháp thẩm định giá nào được sử dụng để kiểm tra chéo, từ đó đi đến kết
luận cuối cùng về giá trị thẩm định.
Bước 6: Lập báo cáo và chứng thư thẩm định giá.
Báo cáo thẩm định là sản phẩm cuối cùng của toàn bộ công việc thẩm định giá, là
kết quả của những nổ lực và kỹ năng của nhà thẩm định.
Kết quả thẩm định giá thường được trình bày trong một bản báo cáo viết, được
thể hiện bao gồm các nội dung: mục tiêu thẩm định giá, mô tả chính xác các tài sản
được thẩm định giá, thời điểm có giá trị hiệu lực kèm theo những điều kiện hạn chế hay
bảo lưu nào gắn với sự ước tính.
Chuyên đề tốt nghiệp GVHD: ThS. Trần Bích Vân



20

1.1.3.6. Chức năng và tầm quan trọng của thẩm định giá BĐS trong nền kinh tế thị
trường
 Tư vấn về giá trị, giá cả tài sản giúp các chủ thể tài sản và các bên có liên quan
và công chúng đầu tư đưa ra các quyết định liên quan đến việc mua, bán, chuyển nhượng,
cho thuê, cho thuê lại, đánh thuế, bảo hiểm, cầm cố, thuê mua nhằm mục đích sinh lợi
 Định giá đúng giá trị thị trường của các nguồn lực góp phần để cơ chế thị
trường tự động phân bổ tối ưu các nguồn lực và nền kinh tế đạt hiệu quả Pareto;
 Góp phần làm minh bạch thị trường , thúc đẩy sự phát triển thị trường tài sản
trong nước cũng như trên toàn thế giới;
 Tạo điều kiện thuận lợi cho toàn cầu hoá và hội nhập kinh tế thế giới.
Thẩm định giá BĐS có thể coi là một trong những trung tâm đặc thù của các
hoạt động kinh tế, bởi lẽ: thị trường BĐS có vị thế và vai trò vô cùng quan trọng đối
với nền kinh tế, mọi việc có liên quan đến hoạt động kinh doanh BĐS (bao gồm kinh
doanh BĐS và kinh doanh dịch vụ BĐS) đều chịu tác động của khái niệm giá trị mà
việc thẩm định giá BĐS là để xác định giá của BĐS ở trên thị trường.

1.1.3.7. Các yếu tố ảnh hưởng đến giá BĐS
a) Nhóm các yếu tố vĩ mô 
Chính sách của Nhà nước:
• Nhà nước ban hành các qui định về quyền sở hữu, thuê đất, chuyển nhượng
bất động sản. Sự thay đổi qui định trong từng thời kỳ sẽ tác động đến giá bất động sản
trên thị trường.
• Nhà nước qui định các chính sách và nghĩa vụ tài chính có liên quan đến
quyền sử dụng đất (thuế, tiền thuê, tiền sử dụng đất…) các chính sách này ảnh hưởng
trực tiếp đến chi phí tạo lập và chi phí sử dụng bất động sản nên tác động đến giá bất
động sản.
Chuyên đề tốt nghiệp GVHD: ThS. Trần Bích Vân

21


• Nhà nước hoạch định và công bố qui hoạch về việc sử dụng đất cho
từng khu vực. Đây là yếu tố quan trọng và ảnh hưởng lớn đến giá bất động sản trên thị
trường. Thường những bất dộng sản không phù hợp với qui hoạch sẽ có giá trị kém.
 Đặc điểm kinh tế:
• Các yếu tố này ảnh hưởng đến cầu và qua đó tác động đến cung bất động sản nên
ảnh hưởng đến giá bất động sản.
• Giá bất động sản biến động tỷ lệ thuận với giá gia tăng kinh tế cũng như thu nhập
quốc dân của quốc gia và địa phương.
• Các yếu tố này gồm sự biến động của: Tổng sản phẩm quốc gia, thu nhập bình
quân đầu người dân, tiết kiệm cá nhân và đầu tư.
b) Nhóm các yếu tố vi mô 
Chi phí:
• Là toàn bộ phí tổn mà người đang sử dụng phải bỏ ra để tạo lập hoặc để có
được quyền “sở hữu” bất động sản. Đây chính là chi phí của người bán.
• Chi phí mà người muốn sử dụng phải bỏ ra để sử dụng bất động sản theo mong
muốn của mình. Đây là chi phí của người mua.
Vậy, sự tác động nghịch chiều của hai loại chi phí này tạo nên giá trị bất động sản
trên thị trường xét về khía cạnh kinh tế - tài chính.
 Sự hữu dụng:
• Xét về mục đích sử dụng một bất động sản có khả năng dùng để ở, để kinh
doanh hoặc có thể kết hợp cả hai mục đích.
• Nhìn chung một bất động sản có khả năng sử dụng vào nhiều mục đích thì sẽ
thuận lợi trong việc mua bán và do đó sẽ có giá bán tốt hơn.
• Xét về tính năng hiệu quả một bất động sản có thể sử dụng ngay có giá trị hơn
một bất động sản phải tốn chi phí và thời gian sửa chữa để có thể sử dụng được. Do vậy,
Chuyên đề tốt nghiệp GVHD: ThS. Trần Bích Vân

22


khi thẩm định giá bất động sản cần chú ý đến đặc điểm của vật kiến trúc và tài sản khác
gắn liền với đất.
 Tình trạng pháp lý của bất động sản:
• Cần xem xét về mức độ hoàn chỉnh về pháp lý của bất động sản, mức độ
hoàn chỉnh càng cao thì giá trị càng lớn. Để có thể xem xét đánh giá đúng ảnh hưởng
của tình trạng pháp lý đối với giá trị của các bất động sản cần nắm vững các qui định
của nhà nước về nhà và đất, đặc biệt là các qui định về nghĩa vụ tài chính có liên quan
đến quyền sử dụng đất.
• Thực trạng pháp lý về quyền sử dụng đất ở nước ta đặc biệt là ở các tỉnh
phía Nam hết sức phức tạp, thông thường có các dạng sau:
 Người sử dụng đất có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất do cơ quan có
thẩm quyền theo pháp luật nước ta cấp.
 Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất do chế độ cũ cấp
 Mua bán, chuyển nhượng, thừa kế từ những người có giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất như vừa nêu trên đã hợp thức hóa theo qui định của pháp luật.
 Không có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
 Địa điểm tọa lạc của bất động sản:
Khi xét đến yếu tố địa điểm là xem xét khả năng tiếp cận BĐS và môi trường xung
quanh BĐS bao gồm:
• Khả năng tiếp cận
• Bán kính đến trung tâm thành phố
• Vị trí: có thuận lợi cho kinh doanh hay không
• Bề rộng mặt tiền đường
• Điều kiện giao thông

• Môi trường, cảnh quan xung quanh
• Địa thế lô đất
• Hướng nhà
Chuyên đề tốt nghiệp GVHD: ThS. Trần Bích Vân



23


 Đặc điểm vật chất: là những đạc điểm liên quan trực tiếp đến bản thân lô đất,
bao gồm:
• Kích thước lô đất
• Hình dáng lô đất: Vuông vắn, nở hậu hay tóp hậu
• Qui mô của lô
• Bề rộng mặt tiền, chiều sâu của lô đất Các công trình xây dựng trên đất:
 Điều kiện và tính chất giao dịch thị trường:
• Điều kiện thanh toán: trả tiền ngay hay trả góp
• Trách nhiệm về nghĩa vụ thuế, thời gian chuyển giao bất động sản, các
yếu tố chủ quan, khách quan khác trong việc mua bán bất động sản.
 Yếu tố phong thủy: có ý nghĩa đặc biệt riêng biệt đối với người phương
Đông, do đó nó cũng đóng góp phần ảnh hưởng đến giá trị của bất động sản, nhưng
mức độ ảnh hưởng ít hay nhiều còn tùy thuộc vào tâm lý của mỗi người.

1.2. Cơ sở lý thuyết về rủi ro và quản trị rủi ro
1.2.1. Tổng quan về rủi ro và quản trị rủi ro
1.2.1.1. Khái niệm về rủi ro
Dưới nhiều góc nhìn khác nhau của các nhà kinh tế, từ “rủi ro” đã được đưa ra
với nhiều định nghĩa. Có thể ghi nhận một vài định nghĩa như sau:
(1) Theo Frank Knight: “Rủi ro là sự bất trắc có thể đo lường được”

(2) Theo Irving Preffer: “Rủi ro là tổng hợp những sự ngẫu nhiên có
thể đo lường được bằng xác suất”
(3) Theo Allan Willett: “Rủi ro là sự bất trắc cụ thể liên quan đến việc
xuất hiện một biến cố không mong đợi”
(4) Các định nghĩa trên dù có khác nhau nhưng cùng đề cập hai vấn
đề:
 Sự không chắc chắn, yếu tố bất trắc;
Chuyên đề tốt nghiệp GVHD: ThS. Trần Bích Vân



24


 Một khả năng xấu: một biến cố không mong đợi, tổn thất.
Như vậy, theo nhiều nhà phân tích, rủi ro chỉ phát sinh khi có một sự không
chắc chắn về mất mát sẽ xảy ra (uncertainty about the occurrence of a loss). Nghĩa là
xác suất mất mát lớn hơn 0 và nhỏ hơn 1.
Trong đó, xác suất (probability) hay là khả năng xảy ra mất mát được chia
thành hai loại: xác suất khách quan và xác suất chủ quan.
Xác suất khách quan (objective probability) – còn gọi là xác suất tiên nghiệm
(a priori probability) được xác định bằng phương pháp diễn dịch (deduction). Ví dụ như
đồng tiền sấp hay ngửa thì xác suất của nó là 50%.
Xác suất chủ quan (subjective probability) là ước tính của từng cá nhân đối với
khả năng xảy ra mất mát. Ví dụ như nếu có 1 triệu vé số bán ra chỉ có 1 người trúng thì
xác suất khách quan là 1 phần triệu. Mặc dù vậy vẫn có nhiều người mua nhiều vé số
vì xác suất chủ quan của họ cao hơn. Có nhiều yếu tố ảnh hưởng đến xác suất chủ quan
như tuổi, giới tính, trình độ học vấn và cả óc mê tín dị đoan…

Từ các khái niệm của những nhà phân tích rủi ro, ta có thể định nghĩa “Rủi ro

trong công tác thẩm định giá bất động sản” như sau:
Rủi ro trong công tác thẩm định giá trị bất động sản là sự không chắc chắn, yếu
tố bất trắc xảy ra trong quá trình thẩm định có thể sẽ dẫn đến sự sai lệch của kết quả
thẩm định giá trị bất động sản, gây ra nguy cơ tổn thất không mong muốn đến các đối
tượng sử dụng kết quả thẩm định giá”.

1.2.1.2. Quản trị rủi ro
a) Khái niệm
Có nhiều khái niệm về “Quản trị rủi ro”:
Chuyên đề tốt nghiệp GVHD: ThS. Trần Bích Vân



25


Quản trị rủi ro được định nghĩa như là quá trình có hệ thống cho việc nhận dạng
và đánh giá những hậu quả xảy ra mà các tổ chức, cá nhân phải đối mặt và quá trình
chọn lựa và điều hành những kỹ thuật thích hợp cho việc xử lý các hậu quả
(Rejda 1992,47)
Quản trị rủi ro là quá trình xác định các rủi ro và tìm cách quản lý, hạn chế các
rủi ro đó xảy ra với tổ chức. Một cách tổng quát, đó là quá trình xem xét toàn bộ hoạt
động của tổ chức, xác định các nguy cơ tiềm ẩn, và khả năng xảy ra các nguy cơ đó. Từ
đó có sự chuẩn bị các hành động thích hợp để hạn chế các rủi ro đó ở mức thấp nhất.
Trong quá khứ, nói đến quản trị rủi ro phần lớn người ta nghĩ đến các hoạt động
bảo hiểm. Đây là các dịch vụ trọn gói, trong đó người mua bảo hiểm sẽ không phải chịu
các rủi ro trong trường hợp nó xảy ra. Tuy nhiên, khái niệm quản trị rủi ro ngày nay đã
thay đổi rất nhiều. Với những yêu cầu của pháp luật, yêu cầu của người lao động, quản
trị rủi ro đã trở thành một yếu tố quản trị ngày càng quan trọng như quản trị tài chính
hay quản trị các nguồn lực khác trong tổ chức.

Từ các khái niệm chung về Quản trị rủi ro trong kinh doanh, ta có thể định nghĩa
Quản trị rủi ro trong công tác thẩm định giá BĐS như sau:
“Quản trị rủi ro trong công tác thẩm định giá BĐS là quá trình tiếp cận rủi ro
một cách khoa học và có hệ thống nhằm nhận dạng, kiểm soát, phòng ngừa và giảm
thiểu những tổn thất, mất mát, những ảnh hưởng bất lợi của các yếu tố rủi ro đến kết
quả thẩm định giá”.
b) Lợi ích của quản trị rủi ro
Từ lâu, công tác quản trị rủi ro được xem như là một chức năng nhằm thỏa mãn
yêu cầu tuân thủ pháp chế và kiểm soát nội bộ. Nhờ quản trị rủi ro, giúp ta đạt được các
mục tiêu sau:
 Nhận biết và xác định mức độ của các nguy cơ rủi ro
 Có hành động phòng tránh hoặc giảm thiểu các rủi ro chính
 Triển khai kế hoạch đối phó sự cố bất ngờ và xử lý những thất bại có thể xảy ra