Phân tích hiệu quả đầu tư dự án Resort Melia Đà Nẵng

ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI
TRƢỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ




NGUYỄN TƢỞNG




PHÂN TÍCH HIỆU QUẢ ĐẦU TƢ DỰ ÁN
KHU RESORT MELIA ĐÀ NẴNG




LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN TRỊ KINH DOANH
CHƢƠNG TRÌNH ĐỊNH HƢỚNG THỰC HÀNH






Hà Nội - 2014


ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI

TRƢỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ




NGUYỄN TƢỞNG



PHÂN TÍCH HIỆU QUẢ ĐẦU TƢ DỰ ÁN
KHU RESORT MELIA ĐÀ NẴNG

Chuyên ngành : Quản trị Kinh doanh
Mã số : 60.34.05



LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN TRỊ KINH DOANH
CHƢƠNG TRÌNH ĐỊNH HƢỚNG THỰC HÀNH


NGƢỜI HƢỚNG DẪN KHOA HỌC: TS. TRẦN ĐỨC VUI



Hà Nội - 2014


MỤC LỤC

DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT i
DANH MỤC CÁC BẢNG ii
DANH MỤC CÁC HÌNH iii
MỞ ĐẦU 1
1. Tính cấp thiết của đề tài 1
2. Tình hình nghiên cứu 3
3. Mục đích và nhiệm vụ nghiên cứu 3
4. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu 4
5. Phương pháp nghiên cứu 4
6. Đóng góp của luận văn 4
7. Kết cấu của luận văn 5
CHƢƠNG 1: MỘT SỐ VẤN ĐỀ LÝ LUẬN CƠ BẢN VỀ PHÂN TÍCH
HIỆU QUẢ ĐẦU TƢ DỰ ÁN 6
1.1 Một số vấn đề lý luận cơ bản 6
1.1.1 Đầu tư 6
1.1.2 Đặc điểm Đầu tư 6
1.1.3 Bất động sản 7
1.1.4 Vốn đầu tư 7
1.1.5 Hiệu quả đầu tư 8
1.2. Sự cần thiết của phân tích hiệu quả đầu tƣ dự án bất động sản trong
nền kinh tế 8
1.3. Phân tích tài chính của đầu tƣ dự án 9
1.3.1 Khái niệm, mục đích, yêu cầu của phân tích tài chính 9
1.3.1.1 Khái niệm 9
1.3.1.2 Mục đích của việc phân tích tài chính 10


1.3.1.3 Yêu cầu của phân tích tài chính đầu tư dự án 11
1.3.2 Các bước tính toán, so sánh phương án 11
1.3.2.1 Xác định số lượng các phương án có thể đưa vào so sánh 11

1.3.2.2 Xác định thời kì tính toán của phương án đầu tư 12
1.3.2.3 Tính toán các chỉ tiêu thu, chi, hiệu số thu chi của các phương
án qua các năm 13
1.3.2.4 Xác định giá trị tương đương của tiền tệ theo thời gian 13
1.3.2.5 Lựa chọn loại chỉ tiêu dùng làm chỉ tiêu hiệu quả tổng hợp 14
1.3.2.6 Xác định tính hiệu quả (hay tính đáng giá) của mỗi phương án
đem so sánh 15
1.3.2.7 So sánh các phương án theo chỉ tiêu hiệu quả đã lựa chọn 15
1.3.2.8 Phân tích độ nhạy, độ an toàn và mức tin cậy của phương án
15
1.3.2.9 Lựa chọn phương án tốt nhất có tính đến độ an toàn và tin cậy
của kết quả phân tích 15
1.3.3 Các chỉ tiêu phân tích hiệu quả tài chính đầu tư dự án 16
1.3.3.1 Hiện giá thu nhập thuần của dự án NPV (Net Present Value)
16
1.3.3.2 Tỷ suất sinh lời nội bộ của dự án IRR (Internal Rate of Return, %)
18
1.3.3.3 Thời gian hoàn vốn (T
hv
) 20
1.3.3.4 Tỷ số lợi ích - chi phí (
C
B
) 22
1.3.4 Phân tích độ nhạy đầu tư dự án 23
1.3.4.1 Một vài khái niệm về phân tích độ nhạy đầu tư dự án 23
1.3.4.2 Mục tiêu của việc phân tích độ nhạy 24
1.3.4.3 Phương pháp phân tích độ nhạy 24

1.3.5. Các chỉ tiêu phân tích tài chính đầu tư dự án 25
1.3.5.1. Các chỉ tiêu đánh giá tiềm lực tài chính của doanh nghiệp 25
1.3.5.2. Các chỉ tiêu lợi nhuận thuần và thu nhập thuần của dự án 26
1.3.5.3. Tỷ suất lợi nhuận thuần vốn đầu tư (RR) 26
1.3.5.4. Tỷ số lợi ích - Chi phí (B/C) 27
1.3.5.5. Thời gian thu hồi vốn đầu tư (T) 28
1.3.5.6. Tỷ suất hoàn vốn nội bộ (IRR) 28
1.3.5.7. Điểm hòa vốn (BEP) 29
1.3.6. Đánh giá độ an toàn về mặt tài chính đầu tư dự án 29
1.3.6.1. An toàn về nguồn vốn 30
1.3.6.2. An toàn về khả năng thanh toán nghĩa vụ tài chính ngắn hạn
và khả năng trả nợ 30
1.4. Phân tích khía cạnh kinh tế - xã hội đầu tƣ dự án bất động sản 31
1.4.1. Tác động đến lao động và việc làm 31
1.4.2. Tác động đến môi trường sinh thái 32
1.4.2.1. Ảnh hưởng tích cực có thể kể đến 32
1.4.2.2 Ảnh hưởng tiêu cực 32
1.4.3. Mức đóng góp vào ngân sách nhà nước 33
CHƢƠNG 2: GIỚI THIỆU ĐẦU TƢ DỰ ÁN KHU RESORT MELIA
ĐÀ NẴNG 34
2.1. Đầu tƣ dự án khu Resort Melia Đà Nẵng 34
2.1.1. Vài nét về Resort Melia Đà Nẵng 34
2.1.2. Giới thiệu về khu Resort Melia Đà Nẵng 35
2.1.2.1. Quy mô của Resort Melia Đà Nẵng 35
2.1.2.2. Ngôn ngữ kiến trúc thể hiện ý tưởng 35
CHƢƠNG 3: PHÂN TÍCH HIỆU QUẢ ĐẦU TƢ DỰ ÁN KHU RESORT
MELIA ĐÀ NẴNG 40


3.1 Xác định Tổng mức đầu tƣ của Dự án 40

3.2 Xác định các chi phí của Dự án 40
3.2.1. Chi phí xây dựng 40
3.2.2. Chi phí thiết bị 40
3.2.3. Chi phí quản lý dự án 41
3.2.4. Chi phí tư vấn đầu tư xây dựng 42
3.2.5. Vốn lưu động ban đầu 44
3.2.6. Lãi vay trong xây dựng 44
3.2.7. Chi phí dự phòng 44
3.2.8. Tổng hợp Tổng mức đầu tư 45
3.3. Nguồn vốn và kế hoạch huy động vốn 46
3.3.1. Nguồn vốn 46
3.3.1.1. Vốn tự có của Chủ đầu tư 46
3.3.1.2. Vốn vay ngân hàng 46
3.3.2. Kế hoạch huy động vốn 46
3.4. Các chỉ tiêu phân tích tài chính đầu tƣ dự án khu Resort Melia
Đà Nẵng 46
3.4.1. Xác định chi phí sản xuất kinh doanh 46
3.4.1.1. Chi phí trả lương cho cán bộ công nhân viên 46
3.4.1.2. Chi phí nguyên vật liệu 46
3.4.1.3. Chi phí sửa chữa, bảo dưỡng thiết bị, nhà cửa 46
3.4.1.4. Chi phí quản lý chung 46
3.4.1.5. Khấu hao cơ bản 46
3.4.1.6. Lãi vay trong thời gian xây dựng 46
3.4.1.7. Lãi vay vốn lưu động trong thời gian vận hành 46
3.4.1.8. Tổng hợp chi phí sản xuất kinh doanh 46
3.4.2. Xác định doanh thu 46


3.5. Phân tích lãi lỗ trong hoạt động kinh doanh 46
3.6. Đánh giá hiệu quả tài chính 46

3.6.1. Đánh giá hiệu quả tài chính thông qua chỉ tiêu hiện giá hiệu số
thu chi (NPV) 46
3.6.2. Xác định nội suất thu lợi nội tại (IRR) 46
3.6.3. Đánh giá hiệu quả tài chính thông qua thời hạn thu hồi vốn có
tính đến hệ số chiết khấu (thời hạn hoàn vốn tính theo phương pháp động)
47
3.6.4. Đánh giá hiệu quả của dự án theo chỉ tiêu thời hạn hoàn vốn
nhờ lợi nhuận và khấu hao 47
3.6.5. Xác định doanh thu hòa vốn và Mức hoạt động hòa vốn 47
3.7. Phân tích hiệu quả kinh tế - xã hội của dự án 72
3.7.1. Giá trị sản phẩm gia tăng bình quân tính cho đồng vốn Dự án 72
3.7.2. Mức thu hút lao động vào làm việc hàng năm 72
3.7.3. Mức đóng góp vào ngân sách Nhà nước hàng năm và mức đóng
góp của dự án trong cả đời dự án 73
KẾT LUẬN 74
1. NHẬN XÉT 74
2. KẾT LUẬN 75
DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 77

i
DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT

Ký hiệu
Ngun nghĩa
B/C
Tỉ số lợi ích – Chi phí (B/C)
CAMP
Mô hình đònh giá tài sản vốn - Capital Asset pricing Model
CSH
Chủ sở hữu

ĐTDA
Đầu tư dự án
DN
Doanh nghiệp
DPP
Thời gian hồn vốn có chiết khấu – Discount Payback Period
EPV
Quan điểm của chủ đầu tư - Equity Investment Point of View
IRR
Tỷ suất sinh lời nội bộ - Internal Rate of Return
NPV
Hiện gi thuần – Net Present Value
PI
Chỉ số sinh lời - Profitability Index
PP
Thời gian hồn vốn – Payback Period
PV
Hiện giá – Present Value
ROE
Tỷ suất sinh lợi trên vốn tự có – Return on Equity
TIPV
Quan điểm tổng đầu tư - Total Investment Point of View
WACC
Chi phí sử dụng vốn bình qn – Weighted Average Cost of
Capital

ii
DANH MỤC CÁC BẢNG
Số hiệu
Tên bảng
Trang
3.1
Vốn đầu tư - Tiến độ đầu tư - Nguồn vốn
48
3.2
Tổng hợp nguồn vốn đầu tư
52
3.3
Tổng hợp vốn đầu tư trang thiết bị
53
3.4
Nguồn vốn đầu tư tài sản cố định và nguồn lưu động
hàng năm
54
3.5
Tính toán doanh thu các dịch vụ hàng năm(theo quy
mô thiết kế)
54
3.6
Xác định khả năng khai thác dịch vụ du lịch hàng năm
55
3.7
Xác định tiền lương nhân viên phục vụ
56

3.8
Tính chi phí nguyên liệu – nhiên liệu
56
3.9.
Tổng hợp chi phí hoạt động hàng năm
57
3.10
Tính toán khấu hao bình quân hàng năm
58
3.11
Chi phí Marketing hàng năm của dự án
62
3.12
Tính toán chi phí quản lý hàng năm
62
3.13
Tính nhu cầu vốn lưu động của dự án
63
3.14
Dự trù kinh phí hàng năm của dự án
64
3.15
Tổng hợp chi phí và kinh doanh hàng năm của dự án
65
3.16
Hạch toán kết quả kinh doanh hàng năm của dự án
67
3.17
Tính toán kế hoạch trả nợ vốn vay quỹ
68

3.18
Tổng hợp tính toán hiệu quả tài chính hàng năm
68
3.19
Tính tỷ suất thu lợi nội bộ (IRR)
69
3.20
Tính giá trị tổng thu nhập hiện tại rồng (NPV)
70
3.21
Hiện giá hệ số sinh lời của dự án P (B/C)
71


iii
DANH MỤC CÁC HÌNH

Số hiệu
Tên hình
Trang
2.1
Hình phối cảnh của khối Khách sạn
36
2.2
Hình phối cảnh của 1 biệt thự.
37
2.3
Hình phối cảnh của khu SPA
37
2.4

Hình phối cảnh của Level Lounge
38
2.5
Hình phối cảnh của khu Nhà hàng biển
38
2.6
Hình phối ảnh của khu Bể Bơi
39


1
MỞ ĐẦU

1. Tính cấp thiết của đề tài
Nền kinh tế nước ta đang trong tiến trình hội nhập toàn diện với nền
kinh tế khu vực và thế giứi, nhất là khi nước ta trở thành thành viên của tổ
chức thương mại thế giới WTO. Quá trình này sẽ tạo ra nhiều cơ hội cho sự
phát triển nhanh, mạnh của nền kinh tế nước ta, nhưng đồng thời nó cũng
tạo ra những thách thức rất lớn, nhất là đối với doanh nghiệp Việt Nam.
Muốn đứng vững và phát triển trong điều kiện cạnh tranh khắc nghiệt của
vòng xoáy toàn cầu hoá và hội nhập kinh tế, doanh nghiệp Việt Nam cần
phải luôn chú ý việc nghiên phát triển các đầu tư dự án vào sản phẩn mới,
nó có tính cạnh tranh cao, tạo sự khác biệt về chất lượng và giá trị so với
các sản phẩm khác trên thị trường.
Các dự án duy trì, mở rộng quy mô sản xuất hặc để gia nhập một lĩnh
vực kinh doanh mới của doanh nghiệp phải đạt được mục tiêu là tạo ra thế
mạnh cạnh tranh và nâng cao hiệu quả hoạt động sản xuất kinh doanh của
doanh nghiệp mình.
Để hạn chế rủi ro, bất kỳ đầu tư dự án nào cũng được phân tích, đánh giá
trên các khía cạnh như: Phân tích thị trường, Phân tích kỹ thuật, Phân tích

nguồn lực, Phân tích đánh giá tác động môi trường, Phân tích tài chính, phân
tích kinh tế xã hội….Trong điều kiện các nguồn lực ngày càng khan hiếm,
mục tiêu cao nhất của phân tích và thẩm định đầu tư dự án là nhằm phát triển
các dự án tốt, ngăn chặn các dự án xấu.
Điển hình một số dự án đã làm bài toán phân tích hiệu quả đầu tư dự án
như sau:
Phân tích hiệu quả đầu tư dự án khu Resort Fusion Maia Đà Nẵng do

2
công ty Serenity Holding lập tháng 08 năm 2008.
Phân tích hiệu quả đầu tư dự án khu Chung cư thương mại cao cấp
Indochina Riverside Đà Nẵng do công ty TNHH REAL lập tháng 3 năm 2005.
Phân tích hiệu quả đầu tư dự án khu Resort Hyatt Regence Đà Nẵng do
công ty TNHH Indochina lập tháng 10 năm 2008.
Phân tích hiệu quả đầu tư Tổ hợp chung cư cao cấp thương mại Bàu
Thạc Gián do Tập đoàn Hoàng Anh Gia Lai lập tháng 07 năm 2009.
Phân tích hiệu quả đầu tư dự án Tổ hợp chung cư Thương mại Viễn
Đông Đà Nẵng do Viện Quy Hoạch Xây Dựng thành phố Đà nẵng lập tháng
12 năm 2013.
Công việc phân tích đánh giá dự án này phải được tiến hành trên tất cả
các giai đoạn của dự án. Tuy nhiên, phân tích tài chính dự án là khâu quan
trọng trong quá trình soạn thảo dự án. Phân tích tài chính nhằm đánh giá tính
khả thi của dự án về mặt tài chính và đưa ra câu trả lời dự án có mang lại hiệu
quả hay không? Nếu đầu tư dự án sẽ mang lại hiều quả thế nào? Doanh
nghiệp nên quyết định đầu tư hay không? Ngoài ra, phân tích tài chính còn là
cơ sở để tiến hành phân tích hiệu quả kinh tế xã hội.
Trong thời gian học tập, nghiên cứu tại trường, cũng như trong công
việc, và qua tìm hiểu thực trạng công tác lập dự án và phân tích hiệu quả tài
chính đầu tư dự án tại các doanh nghiệp. Tác giả nhận thức được tầm quan
trọng của công việc này và quyết định đề tài luận văn thạc sỹ kinh tế của mình

là: “Phân tích hiệu quả đầu tư tài chính đầu tư dự án Khu resort Melia Đà
Nẵng” do Công ty TNHH Sao Việt Non Nước làm chủ đầu tư. Dự án được
đầu tư xây dựng tại Đà Nẵng.
Nhận thức được tầm quan trọng cũng như tính cấp thiết của dự án, việc
“Phân tích hiệu quả đầu tư dự án khu Resort Melia Đà Nẵng” được tác giả

3
chọn làm đề tài luận văn tốt nghiệp cao học, với hy vọng góp vào việc tiếp tục
khảo sát những vấn đề phức tạp nhưng có ý nghĩa lý luận và thực tiễn đối với
dự án này.
2. Tình hình nghiên cứu
Khoa học kinh tế đầu tư có nội dung rất rộng và có tính liên ngành vì vậy
tuỳ theo mục đích của người nghiên cứu, tiếp cận trên nhiều góc độ khác
nhau, trên các khía cạnh kinh tế - xã hội, tài chính của đầu tư dự án, so sánh
lựa chọn phương án đầu tư…, cho đến nay, đã có một số nghiên cứu về việc
lập, phân tích, đánh giá thẩm định một đầu tư dự án, chẳng hạn như:
- GS.TSKH. Nguyễn Văn Chọn (2003), Kinh tế đầu tư xây dựng, Nhà
xuất bản
Xây dựng, tác giả đã đề cập đến một số nội dung chủ yếu về vấn đề kinh
tế trong đầu tư, đặc biệt là đầu tư xây dựng cơ bản, từ đó đưa ra các cách tiếp
cận trong việc đánh giá hiệu quả kinh tế kết hợp với các chỉ tiêu về kỹ thuật…
- Business Edge (2006), Phân tích đầu tư dự án “làm thế nào để dự án
của bạn được duyệt”, Nhà xuất bản Trẻ, nội dung cuốn sách bao gồm các
phương pháp tiếp cận vấn đề phân tích dự án, với những bài toán cụ thể để
tính toán phân tích đánh giá dự án.
3. Mục đích và nhiệm vụ nghiên cứu
3.1. Mục đích nghiên cứu
Khái quát hóa những vấn đề lý luận cơ bản về phân tích hiệu quả đầu tư
dự án. Phân tích hiệu quả đầu tư dự án khu Resort Melia Đà Nẵng trên khía
cạnh tài chính và kinh tế - xã hội: Đầu tư dự án khu khu Resort Melia Đà

Nẵng; xác định tổng mức đầu tư của dự án; nguồn vốn và kế hoạch huy động
vốn; các chỉ tiêu phân tích tài chính đầu tư dự án khu biệt thự; phân tích lãi lỗ
trong hoạt động kinh doanh; đánh giá hiệu quả tài chính, phân tích hiệu quả

4
kinh tế xã hội của dự án. Phân tích, đánh giá đúng thực trạng phân tích hiệu
quả tài chính đầu tư dự án của doanh nghiệp.
Nghiên cứu một cách có hệ thống một số vấn đề lý luận cơ bản về đầu tư
dự án và phân tích hiệu quả đầu tư dự án khu Resort Melia Đà Nẵng.
3.2. Nhiệm vụ nghiên cứu
Khái quát hoá những vấn đề lý luận cơ bản về đầu tư dự án.
Tập trung phân tích đánh giá hiệu quả đầu tư dự án khu Resort Melia Đà
Nẵng trên khía cạnh tài chính và kinh tế - xã hội.
4. Đối tƣợng và phạm vi nghiên cứu
Đối tượng nghiên cứu: Nghiên cứu một số vấn đề lý luận cơ bản về đầu
tư dự án, phân tích hiệu quả đầu tư dự án khu Resort Melia Đà Nẵng.
Phạm vi nghiên cứu: Hiệu quả đầu tư dự án khu Resort Melia Đà
Nẵng. Giới hạn nghiên cứu trên khía cạnh tài chính và kinh tế - xã hội của
đầu tư dự án.
5. Phƣơng pháp nghiên cứu
Luận văn sử dụng tổng hợp một số phương pháp nghiên cứu khác nhau,
trong đó chủ yếu là: phương pháp chuyên gia; phương pháp điều tra; phương
pháp thống kê; phương pháp phân tích; phương pháp tổng hợp; phương pháp
dự báo…
6. Đóng góp của luận văn
Khái quát hóa những vấn đề lý luận cơ bản về phân tích hiệu quả đầu tư
dự án.
Trên cơ sở phân tích hiệu quả đầu tư dự án khu khu Resort Melia Đà
Nẵng góp phần vào việc đánh giá hiệu quả đầu tư của dự án này một cách
chính xác.

5
Trong luận văn này, tác giả đã trình bày những nội dung cơ bản về mặt
lý luận của khoa học phân tích đánh giá hiệu quả tài chính đầu tư dự án. Ý
nghĩ thực tiễn của luận văn là đưa ra những nhận xét, đánh giá thực trạng về
các mặt tích cực và những mặt còn hạn chế của công tác phân thích hiệu quả
tài chính dự án tại doanh nghiệp.
Trên cơ sở vận dụng những vấn đề mang tính lý luận vào thực tế hoạt
động của doanh nghiệp, tác giả đã đưa ra các giải pháp cụ thể, thiết thực gắn
liền với thực tế hoạt động của các doanh nghiệp nói chung, trường hợp điển
hình là Công ty TNHH Sao Việt Non Nước trong công tác phân tích hiệu quả
tài chính dự án, trên quan điểm chủ đầu tư. Qua đó, các doanh nghiệp nói
chung và Công ty TNHH Sao Việt Non Nước nói riêng có thể vận dụng nhằm
hoàn thiện và nâng cao chất lượng công tác này cho từng dự án cụ thể.
Các giải pháp mà tác giả đề xuất trong luận văn này có thể giúp cho Chủ
đầu tư dự án ( Doanh nghiệp ) áp dụng và có cơ sở đưa ra các quyết định đúng
đắn trong việc đầu tư các dự án, nhằm nâng cao năng lực cạnh tranh của
doanh nghiệp mình trong bối cảnh hiện nay.
7. Kết cấu của luận văn
Ngoài phần mở đầu, kết luận, phụ lục và danh mục tài liệu tham khảo,
luận văn gồm 3 chương:
Chương 1: Một số vấn đề lý luận cơ bản về việc phân tích hiệu quả đầu
tư dự án.
Chương 2: Giới thiệu về đầu tư dự án khu Resort Melia Đà Nẵng.
Chương 3: Phân tích hiệu quả đầu tư dự án khu Resort Melia Đà Nẵng.



6
CHƢƠNG 1

MỘT SỐ VẤN ĐỀ LÝ LUẬN CƠ BẢN
VỀ PHÂN TÍCH HIỆU QUẢ ĐẦU TƢ DỰ ÁN

1.1 Một số vấn đề lý luận cơ bản
1.1.1 Đầu tư
Đầu tư là hoạt động sử dụng tiền vốn, lao động, nguyên liệu, đất đai,…
nói chung là sử dụng tài nguyên cho mục đích sản xuất - kinh doanh, mở rộng
cơ sở vật chất kỹ thuật, phát triển kinh tế nói chung của một ngành, một lĩnh
vực, một địa phương,… nhằm thu về sản phẩm, lợi nhuận và các lợi ích kinh
tế xã hội khác.
Hay nói cách khác: đầu tư là hoạt động sử dụng tài nguyên cho mục đích
sản xuất - kinh doanh hoặc sinh lợi.
1.1.2 Đặc điểm Đầu tư
Hoạt động đầu tư có những đặc điểm chính sau:
Trước hết phải có vốn. Vốn có thể bằng tiền, bằng các loại tài sản khác
như máy móc, thiết bị, nhà xưởng, công trình xây dựng khác, giá trị quyền sở
hữu công nghiệp, bí quyết kỹ thuật, quy trình công nghệ, dịch vụ kỹ thuật, giá
trị quyền sử dụng đất, mặt nước, mặt biển, các nguồn tài nguyên khác. Vốn
đầu tư có thể là vốn Nhà nước, vốn tư nhân, vốn góp, vốn cổ phần, vốn vay
dài hạn, trung hạn, ngắn hạn.
Hoạt động đầu tư (kể từ khi bắt đầu khởi sự đến khi dự án mang lại hiệu
quả) thường diễn ra trong một thời gian tương đối dài, trong nhiều năm,
thường từ 2 năm trở lên, có thể lên đến 50 năm, nhưng tối đa cũng không quá
70 năm. Những hoạt động ngắn hạn, thường trong vòng 1 năm tài chính

7
không được gọi là đầu tư. Thời hạn đầu tư được ghi rõ trong Quyết định đầu
tư hoặc Giấy phép đầu tư, còn được gọi là đời sống của dự án.
Lợi ích do dự án mang lại được biểu hiện trên hai mặt: lợi ích tài
chính (biểu hiện qua lợi nhuận) và lợi ích kinh tế xã hội (biểu hiện qua

các chỉ tiêu kinh tế xã hội). Lợi ích kinh tế xã hội thường được gọi tắt là
lợi ích kinh tế. Lợi ích tài chính ảnh hưởng trực tiếp đến quyền lợi của
chủ đầu tư, còn lợi ích kinh tế ảnh hưởng đến quyền lợi của cả cộng đồng.
Dựa vào lợi ích tài chính, nhà đầu tư, kể cả trường hợp nhà đầu tư là Nhà
nước, có thể ra được quyết định có đầu tư hay không. Dựa vào lợi ích kinh tế
xã hội, Nhà nước sẽ ra được quyết định có cấp giấy phép đầu tư cho các nhà
đầu tư không phải là Nhà nước hay không.
1.1.3 Bất động sản
Đầu tư dự án bất động sản là một tập hợp các đề xuất có liên quan đến
việc bỏ vốn để tạo mới, mở rộng hoặc cải tạo những cơ sở vật chất nhất định
nhằm đạt được sự tăng trưởng về số lượng hoặc duy trì, cải tiến nâng cao chất
lượng của sản phẩm hoặc dịch vụ,trong khoảng thời gian xác định.
1.1.4 Vốn đầu tư
1.1.4.1 Khái niệm vốn đầu tư
Hoạt động đầu tư là quá trình sử dụng vốn đầu tư nhằm duy trì tiềm lực
sẵn có hoặc tạo ra các nguồn lực lớn hơn cho các ngành của nền kinh tế quốc
dân, như vậy vốn đầu tư chính là tiền đề ban đầu trong quá trình đầu tư nhằm
đạt được mục đích của quá trình đầu tư.
Vốn đầu tư là biểu hiện bằng tiền của toàn bộ chi phí cần thiết để tạo
nên thực thể công trình có đủ điều kiện để đưa vào khai thác sử dụng. Nó
phản ánh khối lượng xây dựng mới, xây dựng lại khôi phục và mở rộng

8
các tài sản cố định của ngành thuộc khu vực sản xuất vật chất và không
sản xuất vật chất.
Có thể nói vốn đầu tư là toàn bộ những chi phí cần thiết mà chủ đầu tư
bỏ ra để đạt được mục đích đầu tư.
Vốn đầu tư xây dựng cơ bản là toàn bộ những chi phí để đạt được mục
đích đầu tư, chi phí về thiết kế và xây dựng, chi phí mua sắm và lắp đặt thiết
bị và các chi phí khác ghi trong tổng dự toán.

1.1.5 Hiệu quả đầu tư
Hiệu quả đầu tư là tất cả những lợi ích do việc thực hiện đầu tư đem lại như
lợi ích kinh tế xã hội, lợi ích của Chủ đầu tư và lợi ích cho người sử dụng.
Hiệu quả vốn đầu tư là kết quả của việc so sánh giữa kết quả đầu ra và
chi phí đầu vào của quá trình đầu tư.
Hiệu quả vốn đầu tư được thể hiện ở nhiều mặt: về mặt chính trị, về
mặt kinh tế, về mặt môi trường, về mặt xã hội Trong các mặt này có cái
có thể đo lường được bằng số lượng cụ thể, nhưng cũng có những mặt
không thể đo lường được. Vì vậy khi nói đến hiệu quả của vốn đầu tư phải
xét đến mọi yếu tố của nền kinh tế quốc dân, đánh giá toàn diện mọi mặt
phát triển của xã hội.
1.2. Sự cần thiết của phân tích hiệu quả đầu tƣ dự án bất động sản trong
nền kinh tế
Hiệu quả đầu tư của một dự án là toàn bộ mục tiêu đề ra của dự án, biểu
hiện bằng các chỉ tiêu định tính (thể hiện ở các loại hiệu quả đạt được) và
bằng các chỉ tiêu định lượng (thể hiện quan hệ giữa chi phí đã bỏ ra của dự án
và các kết quả đạt được theo mục tiêu của dự án)


9
1.3. Phân tích tài chính của đầu tƣ dự án
Phân tích tài chính là tập hợp các hoạt động nghiên cứu, phân tích,
đánh giá các chỉ tiêu tài chính của dự án trên cơ sở dòng tiền dành cho và
phát sinh từ dự án, theo các quan điểm khác nhau của các chủ thể tham
gia vào dự án.
Theo các giai đoạn của đầu tư dự án, hoạt động phân tích tài chính dự án
đàu tư cũng phải được thực hiện trong cả ba giai đoạn của dự án: Chuẩn bị
đầu tư, thực hiện đầu tư và vận hành kết quả đầu tư.
1.3.1 Khái niệm, mục đích, yêu cầu của phân tích tài chính
1.3.1.1 Khái niệm

Tài chính được đặc trưng bằng sự vận động độc lập tương đối của tiền tệ
với chức năng làm phương tiện thanh toán và phương tiện cất trữ trong quá
trình tạo lập hay sử dụng quỹ tiền tệ đại diện cho sức mua nhất định ở các chủ
thể kinh tế - xã hội. Tài chính phản ánh tổng thể các mối quan hệ kinh tế trong
phân phối các quỹ tiền tệ nhằm đáp ứng yêu cầu tích lũy hay tiêu dùng của
các chủ thể trong xã hội.
Một trong những vai trò của tài chính là khai thác, thu hút các nguồn tài
chính nhằm đảm bảo cho nhu cầu đầu tư phát triển của doanh nghiệp nói
riêng và toàn xã hội nói chung. Do đó tài chính là một trong những điều kiện
tiên quyết cho sự thành công của một dự án. Thực tế cho thấy có nhiều dự án
đã không đủ vốn thì không thể thực hiện được, mà thông thường nguồn vốn
cho một dự án là có từ nhiều nơi hoặc là từ Chính phủ, từ viện trợ hoặc huy
động của các cổ đông… cho nên tài chính phải phát huy vai trò tìm nguồn vốn
và huy động nguồn vốn cho dự án.
Phân tích tài chính đầu tư dự án là nghiên cứu, đánh giá dự án về mặt tài
chính. Tức là xem xét khả năng và hiệu quả sử dụng tài chính trong việc thực
hiện đầu tư dự án.

10
Phân tích tài chính một đầu tư dự án là một tiến trình chọn lọc, tìm
hiểu về tương quan của các chỉ tiêu tài chính và đánh giá tình hình tài
chính về một đầu tư dự án nhằm giúp các nhà đầu tư đưa ra các quyết định
đầu tư có hiệu quả.
Phân tích tài chính được xem xét trên quan hệ vi mô, đứng trên góc độ
lợi ích của công ty, của doanh nghiệp. Vì vậy phân tích tài chính đầu tư dự án
được xem xét trên góc độ quyền lợi của chính nhà đầu tư dự án.
1.3.1.2 Mục đích của việc phân tích tài chính
Các nhà đầu tư luôn mong muốn dự án thành công, phân tích tài chính sẽ
giúp các nhà đầu tư nhìn thấy những bước tiến triển của dự án để họ đưa ra
các biện pháp thích hợp bằng cách dự tính trước các phương án khác nhau và

lựa chọn được phương án cụ thể cho dự án của mình.
Phân tích tài chính sẽ giúp các nhà đầu tư thấy được hiệu quả của dự án
thông qua việc so sánh giữa mọi nguồn thu của dự án với tổng chi phí hợp lý
của dự án (cả chi phí đột xuất).
Phân tích tài chính luôn diễn ra từ bước lập Báo cáo đầu tư xây dựng
công trình cho đến khi đưa công trình vào vận hành, nên phân tích tài chính sẽ
giúp các nhà đầu tư dự tính được cho tương lai khi có sự thay đổi về thu nhập
và chi phí để kịp thời điều chỉnh và rút kinh nghiệm.
Phân tích tài chính là kế hoạch để trả nợ, bởi nó đưa ra các tiêu chuẩn về
hoạt động và những cam kết về hoạt động của mình. Người tài trợ căn cứ vào
kết quả phân tích tài chính để đưa ra các quyết định tài trợ tiền (đầu tư vốn)
tiếp nữa hay không.
Nếu vay và trả nợ đúng cam kết thì lần sau vay sẽ dễ dàng hơn và chứng
tỏ sự thành công của dự án.

11
1.3.1.3 Yêu cầu của phân tích tài chính đầu tư dự án
Phân tích tài chính đầu tư dự án cũng tương tự như phân tích tài chính
trong hoạt động sản xuất kinh doanh nói chung. Tức nó phải được đề cập tới
tất cả các yếu tố liên quan đến đồng tiền và sự chi phí cho các hoạt động cũng
như lợi nhuận thu được từ các hoạt động đó. Phân tích tài chính của đầu tư dự
án phải giải quyết các yêu cầu nêu trên và xét cho hoạt động đầu tư của dự án
nói riêng.
Toàn bộ việc phân tích tài chính đầu tư dự án được quy tụ vào ba nội
dung phân tích chủ yếu:
- Phân tích hiệu quả kinh tế - tài chính của đầu tư dự án.
- Phân tích khả năng về vốn và khả năng thanh toán của dự án.
- Phân tích độ an toàn tài chính của dự án.
1.3.2 Các bước tính toán, so sánh phương án
Tính toán so sánh các phương án đầu tư phải được tiến hành ở bước lập

Báo cáo đầu tư xây dựng công trình và lập Đầu tư dự án xây dựng công trình.
Trong bước lập Báo cáo đầu tư xây dựng công trình các giai đoạn tính toán
thường giản đơn hơn và chỉ cho một năm đại diện. Trong bước lập Đầu tư dự
án xây dựng công trình việc tính toán so sánh thường được tiến hành theo
trình tự sau:
1.3.2.1 Xác định số lượng các phương án có thể đưa vào so sánh
Một dự án có thể có nhiều phương án thực hiện, nếu chọn phương án này
thì thường phải loại trừ những phương án khác. Tuy nhiên, có những phương
án (hoặc dự án) mà việc lựa chọn nó không dẫn đến việc loại trừ các phương
án khác.

12
Với đầu tư dự án lớn việc xác định số lượng phương án đem ra so sánh
phải thận trọng để vừa đảm bảo chất lượng của dự án lại vừa tránh các chi phí
quá lớn cho việc lập dự án.
Các phương án đem ra so sánh có thể khác nhau về địa điểm xây dựng,
dây chuyền công nghệ, nguồn vốn…
Nhưng cần chú ý là các phương án đưa vào so sánh cần phải đảm bảo
tính có thể so sánh được của các phương án, lại vừa phải đảm bảo lợi nhuận ở
mức cần thiết cũng như đảm bảo hoàn vốn và tính pháp lý đã được quy định
trong Luật Đầu Tư.
1.3.2.2 Xác định thời kì tính toán của phương án đầu tư
Thời kì tính toán (hay tuổi thọ hoặc vòng đời của dự án) là chỉ tiêu quan
trọng, vì nó vừa phải đảm bảo tính có thể so sánh được của các phương án lại
vừa phải đảm bảo lợi nhuận ở mức cần thiết cũng như đảm bảo hoàn vốn và
tính pháp lý qui định trong đầu tư.
 Khái niệm
Thời kì tính toán (hay còn gọi là vòng đời, thời kì tồn tại) của dự án để
so sánh các phương án khi lập đầu tư dự án là khoảng thời gian bị giới hạn
bằng thời điểm khởi đầu và kết thúc của dòng tiền tệ của toàn bộ dự án. Thời

điểm khởi đầu thường được đặc trưng bằng một khoản chi ban đầu và thời
điểm kết thúc thường được đặc trưng bằng một khoản thu từ thanh lý tài sản
cố định và khoản vốn lưu động đã bỏ ra ban đầu.
 Các nhân tố ảnh hƣởng đến thời kì tính toán
- Ý đồ chiến lược kinh doanh của Chủ đầu tư
- Đặc trưng kỹ thuật của tài sản cố định; thời hạn khấu hao của tài sản cố
định (do cơ quan tài chính quy định).

13
- Nhiệm vụ của kế hoạch hóa phát triển kinh tế - xã hội của Nhà nước
(với công trình do Nhà nước bỏ vốn).
- Tuổi thọ của giải pháp kỹ thuật.
- Trữ lượng tài nguyên mà dự án định khai thác.
- Qui định của pháp luật do Luật đầu tư qui định.
1.3.2.3 Tính toán các chỉ tiêu thu, chi, hiệu số thu chi của các phương án
qua các năm
Các chỉ tiêu chi phí quan trọng nhất là: vốn đầu tư (kể cả vốn lưu động),
giá thành sản phẩm (hay dịch vụ), chi phí vận hành (giá thành không có khấu
hao), chi phí khấu hao, các khoản tiền phải trả nợ (cả vốn gốc và lãi) theo các
năm, các khoản thuế.
Các khoản thu chủ yếu là: doanh thu hàng năm, giá trị thu hồi khi đào
thải tài sản cố định trung gian và cuối cùng, khoản thu hồi vốn lưu động ở
cuối đời dự án.
1.3.2.4 Xác định giá trị tương đương của tiền tệ theo thời gian
Trong bước này cần xác định suất chiết khấu hay suất thu lợi tối thiểu
chấp nhận được để quy đổi các dòng tiền của dự án về cùng một thời điểm,
hiện tại, tương lai hay về thời điểm giữa tùy theo chỉ tiêu được chọn làm chỉ
tiêu hiệu quả tài chính là chỉ tiêu gì.
Việc lựa chọn đúng hệ số chiết khấu là vô cùng quan trọng, vì phụ
thuộc vào chỉ tiêu này kết quả lựa chọn phương án có thể hoàn toàn trái

ngược nhau.
Suất chiết khấu của dự án
Để quy đổi những lượng tiền phát sinh tại các thời điểm khác nhau về
cùng một điểm người ta dùng suất chiết khấu.

14
Suất chiết khấu là lãi suất dùng để tích lũy dòng tiền quá khứ hoặc chiết
giảm dòng tiền tương lai về giá trị hiện tại tương đương.
Lãi suất là tỷ lệ phần trăm của lượng tiền lãi thu được trong một đơn vị
thời gian so với vốn gốc. Người ta phân biệt lãi suất đơn và lãi suất ghép:
Lãi suất đơn sử dụng khi tiền lãi chỉ được tính đối với vốn gốc, không
tính đến khả năng lãi thêm của các khoản lãi phát sinh tại các thời đoạn trước
Lãi suất ghép có tính đến khả năng sinh lãi của các khoản lãi phát sinh
tại các thời đoạn trước
Suất chiết khấu là một dạng lãi ghép
1.3.2.5 Lựa chọn loại chỉ tiêu dùng làm chỉ tiêu hiệu quả tổng hợp
Chỉ tiêu hiệu quả tổng hợp ở đây được lựa chọn tùy theo quan điểm và
chiến lược của Chủ đầu tư và nó nằm trong số các chỉ tiêu tĩnh hoặc động, ví
dụ NPV, IRR, T
hv
, B/C…
Đối với dự án xây dựng công trình thì chỉ tiêu hiệu quả tổng hợp thường
được chọn là NPV. Nếu đầu tư dự án theo hình thức BOT thì Chủ đầu tư có
thể quan tâm nhiều tới chỉ tiêu IRR. Nếu dự án xây dựng công trình chủ yếu
là phục vụ công cộng thì chỉ tiêu B/C được chú ý nhiều hơn (lúc này dự án
được phân tích từ góc độ kinh tế - xã hội với các dòng chi phí và lợi ích
không giống như trong phân tích tài chính).
Trị số hiệu quả định mức hay ngưỡng của hiệu quả là mức tối thiểu mà
phương án phải đảm bảo, nếu không phương án bị loại trừ ngay khỏi tính toán
so sánh.

Đây cũng là bước tính toán cực kì quan trọng vì thực chất của bước này
là tác giả phải lựa chọn phương án so sánh phương pháp thích hợp nhất đối
với dự án đang xét.

15
1.3.2.6 Xác định tính hiệu quả (hay tính đáng giá) của mỗi phương án
đem so sánh
Ở đây phải tiến hành so sánh trị số của chỉ tiêu hiệu quả được tính ra
với trị số hiệu quả được chọn làm định mức (hay được chọn làm ngưỡng
của hiệu quả). Nếu trị số hiệu quả tính toán lớn hơn trị số hiệu quả định
mức thì phương án được xem là có hiệu quả (hay đáng giá) và được tiếp
tục để lại để so sánh với các phương án đáng giá còn lại khác. Nếu điều
kiện này không được đảm bảo thì phương án đang xét bị loại ra khỏi quá
trình tính toán so sánh.
Trong thực tế có thể xảy ra trường hợp chỉ lập được một phương án đầu
tư để xem xét. Trong trường hợp này chỉ cần xem xét phương án đó có đáng
giá hay không là đủ.
1.3.2.7 So sánh các phương án theo chỉ tiêu hiệu quả đã lựa chọn
Ở bước này ta phải chọn trong số các phương án đã được xét là đáng giá
một phương án có trị số hiệu quả lớn nhất. Đó là phương án được lựa chọn.
1.3.2.8 Phân tích độ nhạy, độ an toàn và mức tin cậy của phương án
Ở bước này, để đảm bảo tính an toàn và chắc chắn của kết quả của
phương án đã được chọn, cần phải phân tích thêm độ an toàn về tài chính,
độ nhạy của dự án đối với tình huống bất lợi và phải phân tích kết quả
nhận được trong điều kiện rủi ro và bất định theo các công cụ toán học
đặc biệt. Trong thực tế rất có thể một phương án có mức lợi nhuận cao
nhưng xác suất bảo đảm độ tin cậy của kết quả lại thấp hoặc có xác suất
tổn thất cao hơn
1.3.2.9 Lựa chọn phương án tốt nhất có tính đến độ an toàn và tin cậy
của kết quả phân tích

Ở bước này Chủ đầu tư phải cân nhắc giữa trị số hiệu quả của phương án
được chọn và độ an toàn, tin cậy của nó, hai chỉ tiêu này thường là trái ngược.