Đánh giá việc thực hiện chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi nhà nước thu hồi đất tại dự án đường quốc lộ 3 mới Hà Nội-Thái Nguyên và dự án chuyển các hộ ra khỏi sạt lở bờ sông Đuống trên địa bàn Huyện Gia

BỘ GIÁO DỤC VÀ ðÀO TẠO
TRƯỜNG ðẠI HỌC NÔNG NGHIỆP HÀ NỘI




NGUYỄN THỊ NGA


ðÁNH GIÁ VIỆC THỰC HIỆN CHÍNH SÁCH BỒI THƯỜNG, HỖ TRỢ VÀ
TÁI ðỊNH CƯ KHI NHÀ NƯỚC THU HỒI ðẤT TẠI DỰ ÁN ðƯỜNG
QUỐC LỘ 3 MỚI HÀ NỘI – THÁI NGUYÊN VÀ DỰ ÁN CHUYỂN
CÁC HỘ RA KHỎI KHU VỰC SẠT LỞ BỜ SÔNG ðUỐNG
TRÊN ðỊA BÀN HUYỆN GIA LÂM – THÀNH PHỐ HÀ NỘI




LUẬN VĂN THẠC SĨ NÔNG NGHIỆP




Hà Nội, 2012
BỘ GIÁO DỤC VÀ ðÀO TẠO
TRƯỜNG ðẠI HỌC NÔNG NGHIỆP HÀ NỘI



NGUYỄN THỊ NGA

ðÁNH GIÁ VIỆC THỰC HIỆN CHÍNH SÁCH BỒI THƯỜNG, HỖ TRỢ VÀ
TÁI ðỊNH CƯ KHI NHÀ NƯỚC THU HỒI ðẤT TẠI DỰ ÁN ðƯỜNG
QUỐC LỘ 3 MỚI HÀ NỘI – THÁI NGUYÊN VÀ DỰ ÁN CHUYỂN
CÁC HỘ RA KHỎI KHU VỰC SẠT LỞ BỜ SÔNG ðUỐNG
TRÊN ðỊA BÀN HUYỆN GIA LÂM – THÀNH PHỐ HÀ NỘI


LUẬN VĂN THẠC SĨ NÔNG NGHIỆP



Chuyên ngành: Quản lý ñất ñai
Mã số : 60.62.16

Người hướng dẫn khoa học: PGS-TS. Nguyễn Văn Dung




Hà Nội, 2012
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

i

LỜI CAM ðOAN

Tôi xin cam ñoan ñây là công trình nghiên cứu của riêng tôi. Các số
liệu, kết quả nêu trong luận văn là trung thực và chưa từng ñược ai công bố
trong bất kỳ luận văn nào khác.

Tôi xin cam ñoan rằng các thông tin trích dẫn trong luận văn ñều ñã
ñược chỉ rõ nguồn gốc.


Tác giả luận văn



Nguyễn Thị Nga










Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

ii
LỜI CẢM ƠN

Trong quá trình ñiều tra, nghiên cứu ñể hoàn thành luận văn, ngoài sự
nỗ lực của bản thân, tôi ñã nhận ñược sự hướng dẫn nhiệt tình, chu ñáo của
các nhà khoa học, các thầy cô giáo và sự giúp ñỡ nhiệt tình, chu ñáo của cơ
quan, ñồng nghiệp và nhân dân ñịa phương.
Tôi xin bày tỏ sự cảm ơn trân trọng nhất tới giáo viên hướng dẫn khoa
học PGS-TS. Nguyễn Văn Dung ñã tận tình hướng dẫn giúp ñỡ tôi trong suốt

quá trình hoàn thành luận văn.
Tôi xin trân trọng cảm ơn sự góp ý chân thành của các thầy, cô giáo
Khoa Tài nguyên và Môi trường - Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội, tập
thể Ban bồi thường giải phóng mặt bằng huyện Gia Lâm, phòng Tài nguyên
và Môi trường huyện Gia Lâm, Ban quản lý dự án huyện Gia Lâm, Trung tâm
phát triển quỹ ñất huyện Gia Lâm, các phòng, ban, cán bộ và nhân dân các xã
của huyện Gia Lâm ñã nhiệt tình giúp ñỡ tôi trong quá trình hoàn thành luận
văn này.
Tôi xin chân thành cảm ơn tới gia ñình, những người thân, cán bộ ñồng
nghiệp và bạn bè ñã tạo ñiều kiện về mọi mặt cho tôi trong quá trình thực hiện
ñề tài này.
Một lần nữa tôi xin trân trọng cảm ơn!

Tác giả luận văn

Nguyễn Thị Nga


Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

iii

MỤC LỤC

LỜI CAM ðOAN i
LỜI CẢM ƠN ii
MỤC LỤC iii
DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT vii
DANH MỤC BẢNG viii
1. MỞ ðẦU 1

1.1. Tính cấp thiết của ñề tài 1
1.2. Mục ñích, yêu cầu 2
1.2.1. Mục ñích 2
1.2.2. Yêu cầu 3
2. TỔNG QUAN CÁC VẤN ðỀ NGHIÊN CỨU 4
2.1. Tổng quan về chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái ñịnh cư khi Nhà nước
thu hồi ñất 4
2.1.1. Khái quát về bồi thường, hỗ trợ và tái ñịnh cư: 4
2.1.2. Các yếu tố ảnh hưởng ñến công tác bồi thường giải phóng mặt bằng 5
2.2. Chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái ñịnh cư phục vụ công tác GPMB của
một số nước 10
2.2.1. Trung Quốc 10
2.2.2. Thái Lan 11
2.2.3. Hàn Quốc 12
2.2.4. Những kinh nghiệm cho Việt Nam 15
2.3. Chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái ñịnh cư khi Nhà nước thu hồi ñất ở
Việt Nam qua các thời kỳ 16
2.3.1. Thời kỳ trước 1987 16
2.3.2. Thời kỳ 1987 ñến 1993 17
2.3.3. Thời kỳ 1993 ñến 2003 18
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

iv

2.3.4. Thời kỳ từ 2003 ñến nay 25
2.4. Tình hình thực hiện chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái ñịnh cư khi Nhà
nước thu hồi ñất ở Việt Nam 28
2.4.1. Thực trạng chính sách bồi thường, hỗ trợ, tái ñịnh cư theo quy ñịnh của
Luật ðất ñai 1993 28
2.4.2. Thực trạng chính sách bồi thường, hỗ trợ, tái ñịnh cư theo quy ñịnh của

Luật ðất ñai 2003 31
2.5. Tình hình thực hiện chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái ñịnh cư khi Nhà
nước thu hồi ñất của Thành phố Hà Nội 34
2.5.1. Một số văn bản hướng dẫn thực hiện chính sách pháp luật bồi thường,
hỗ trợ, tái ñịnh cư 34
2.5.2. Kết quả thực hiện công tác bồi thường, hỗ trợ, tái ñịnh cư trên ñịa bàn
thành phố Hà Nội một số năm gần ñây: 36
2.5.3. ðánh giá việc thực hiện các chính sách và công tác bồi thường, hỗ trợ
và tái ñịnh cư khi nhà nước thu hồi ñất trên ñịa bàn thành phố Hà Nội 39
3. ðỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 44
3.1. ðối tượng, phạm vi, ñịa ñiểm nghiên cứu và thời gian thực hiện dự án .44
3.1.1. ðối tượng, phạm vi nghiên cứu 44
3.1.2. ðịa ñiểm nghiên cứu 44
3.1.3. Thời gian thực hiện dự án: 44
3.2. Nội dung nghiên cứu 44
3.3. Phương pháp nghiên cứu 45
3.3.1. Phương pháp tiếp cận hệ thống 45
3.3.2. Phương pháp thu thập, ñiều tra, phỏng vấn 45
3.3.3. Phương pháp chuyên gia, tranh thủ ý kiến của các chuyên gia trong lĩnh
vực chuyên môn ñể ñưa ra các giải pháp tối ưu phù hợp với thực tế 46
3.3.4. Phương pháp so sánh 46
3.3.5. Phương pháp thống kê, tổng hợp, phân tích và xử lý số liệu. 46
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

v

4. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN 47
4.1. ðánh giá ñiều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội ảnh hưởng ñến công tác giải
phóng mặt bằng tại huyện Gia Lâm 47
4.1.1. ðiều kiện tự nhiên 47

4.1.2. Thực trạng phát triển kinh tế - xã hội 48
4.1.3. Văn hóa xã hội 51
4.2. Thực trạng quản lý ñất ñai trên ñịa bàn huyện Gia Lâm, thành phố Hà
Nội 54
4.2.1. Hiện trạng sử dụng ñất trên ñịa bàn huyện Gia Lâm, thành phố Hà Nội 54
4.2.2. Thực trạng quản lý Nhà nước về ñất ñai trên ñịa bàn huyện Gia lâm 56
4.2.3. Những tồn tại trong công tác quản lý Nhà nước về ñất ñai liên quan ñến
chính sách bồi thường thiệt hại khi thu hồi ñất trên ñịa bàn huyện Gia Lâm –
Thành phố Hà Nội 59
4.3. Tình hình thực hiện chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái ñịnh cư khi Nhà
nước thu hồi ñất trên ñịa bàn huyện Gia Lâm, thành phố Hà Nội 61
4.3.1. Công tác tổ chức, trình tự thực hiện 61
4.3.2. Trách nhiệm của các cấp, các ngành 64
4.4. ðánh giá việc thực hiện chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái ñịnh cư khi
Nhà nước thu hồi ñất ñối với 2 dự án nghiên cứu 68
4.4.1. Khái quát về 02 dự án nghiên cứu: 68
4.4.2. ðối tượng và ñiều kiện ñược bồi thường 71
4.4.3. Bồi thường thiệt hại về ñất và Bồi thường chi phí hợp lý ñầu tư vào ñất
còn lại 83
4.4.4. Bồi thường, hỗ trợ về tài sản 90
4.4.5. Chính sách hỗ trợ, tái ñịnh cư 96
4.4.6. Tốc ñộ và kết quả việc thực hiện công tác bồi thường, hỗ trợ khi Nhà
nước thu hồi ñất tại 02 dự án trên ñịa bàn huyện Gia Lâm 110
4.4.7. ðánh giá chung 112
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

vi

4.5. Một số giải pháp ñẩy nhanh tiến ñộ bồi thường, giải phóng mặt bằng . 115
4.5.1. Về chính sách bồi thường, hỗ trợ tái ñịnh cư 116

4.5.2. Về tổ chức thực hiện 117
5. KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 119
5.1. Kết luận 119
5.2. Kiến nghị: 120
TÀI LIỆU THAM KHẢO 121
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

vii

DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT

STT

Ký hiệu

Chữ viết tắt

1 BððC Bản ñồ ñịa chính
2 CNH-HðH Công nghiệp hóa - hiện ñại hóa
3 CN-TTCN Công nghiệp - tiểu thủ công nghiệp
4 CP Chính phủ
5 GCN-QSDð Giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất
6 GPMB Giải phóng mặt bằng
7 HðND Hội ñồng nhân dân
8 HSðC Hồ sơ ñịa chính
9 HTX Hợp tác xã
10 Nð Nghị ñịnh
11 Qð-UBND Quyết ñịnh ủy ban nhân dân
12 QSDð Quyền sử dụng ñất
13 TðC Tái ñịnh cư

14 UBND Ủy ban nhân dân

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

viii
DANH MỤC BẢNG

Bảng 4.1. Hiện trạng sử dụng ñất huyện Gia Lâm 55
Bảng 4.2. Xác ñịnh ñối tượng ñược bồi thường và không ñược bồi thường. 78
Bảng 4.3. Ý kiến của người bị thu hồi ñất về ñối tượng ñược bồi thường và
không ñược bồi thường 80
Bảng 4.4. Tổng hợp ñơn giá bồi thường về ñất tại 2 dự án 85
Bảng 4.5. So sánh mức ñộ chênh lệch giữa giá bồi thường của 2 dự án và giá
thị trường tại thời ñiểm thu hồi ñất 87
Bảng 4.6. Ý kiến của người bị thu hồi ñất về giá ñất tính bồi thường tại 2 dự
án 89
Bảng 4.7. Tổng hợp ñơn giá bồi thường tài sản tại 02 dự án 93
Bảng 4.8. Ý kiến của người bị thu hồi ñất trong việc bồi thường về tài sản gắn
liền với ñất 95
Bảng 4.9. Tổng hợp các khoản hỗ trợ tại 02 dự án nghiên cứu 100
Bảng 4.10. Tổng hợp số hộ gia ñình, cá nhân ñã ñược hưởng chính sách hỗ
trợ của 02 dự án bị thu hồi ñất 102
Bảng 4.11. Ý kiến của người có ñất bị thu hồi trong việc thực hiện các chính
sách hỗ trợ 104
Bảng 4.12. So sánh giá ñất bồi thường và giá ñất tái ñịnh cư ñối với ñất ở tại 2
dự án. 109
Bảng 4.13. Tổng hợp kết quả ñạt ñược của các dự án 111


Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

1

1. MỞ ðẦU

1.1. Tính cấp thiết của ñề tài
ðất ñai là tài nguyên thiên nhiên, tài sản quốc gia quý báu, ñịa bàn ñể
phân bố dân cư, các công trình xây dựng cơ bản và các hoạt ñộng kinh tế, xã
hội quốc phòng, an ninh; là nguồn nội lực ñể xây dựng và phát triển bền vững
quốc gia.
Trong quá trình ðổi mới, ñặc biệt những năm gần ñây việc xây dựng cơ
sở hạ tầng, khu công nghiệp, khu ñô thị mới ñã phát triển nhanh, ñáp ứng yêu
cầu CNH-HðH ñất nước với mục tiêu ñưa nước ta trở thành một nước Công
nghiệp vào năm 2020.
Thu hồi ñất, bồi thường giải phóng mặt bằng ñể thực hiện các công
trình quốc phòng an ninh, lợi ích quốc gia công cộng, phát triển kinh tế là một
khâu quan trọng, then chốt của quá trình phát triển. Bồi thường giải phóng
mặt bằng là ñiều kiện ban ñầu và tiên quyết ñể triển khai thực hiện các dự án.
Có thể nói: “Giải phóng mặt bằng nhanh là ñã thực hiện ñược một nửa quá
trình của dự án”. Bồi thường giải phóng mặt bằng cũng là một vấn ñề hết sức
nhạy cảm và phức tạp tác ñộng tới mọi mặt ñời sống kinh tế, xã hội và cộng
ñồng dân cư ảnh hưởng trực tiếp ñến lợi ích của Nhà nước, của chủ ñầu tư,
ñặc biệt với hộ gia ñình, cá nhân có ñất bị thu hồi trên phạm vi cả nước, ñến
từng ñịa phương, cơ sở.
Nguyên nhân gây nên tình trạng này ngoài vấn ñề về giá ñất tính bồi
thường chưa hợp lý, còn nguyên nhân quan trọng là do chính sách, thủ tục về
thu hồi ñất, bồi thường, hỗ trợ và tái ñịnh cư còn nhiều vướng mắc, bất cập
hoặc do quá trình thực hiện chính sách pháp luật chưa khoa học gây chậm trễ
trong công tác giải phóng mặt bằng.
Gia Lâm là một huyện kinh tế trọng ñiểm của thành phố Hà Nội. ðể

thực hiện nhiệm vụ xây dựng Gia Lâm theo hướng hiện ñại, văn minh, giàu
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

2

ñẹp nhằm góp phần ñẩy mạnh công nghiệp hóa, hiện ñại hóa Thủ ñô ñã ñược
Nghị quyết ðại hội ðảng bộ huyện Gia Lâm lần thứ XX khẳng ñịnh. Trong
thời gian qua trên ñịa bàn huyện ñã và ñang triển khai nhiều dự án ñầu tư phát
triển kết cấu hạ tầng, dự án ñường giao thồng, các khu ñô thị, khu công
nghiệp, thương mại, dịch vụ … Song trong ñó có nhiều dự án quá trình thu
hồi ñất, bồi thường, giải phóng mặt bằng kéo dài trên 3 năm. Những vướng
mắc, bất cập nào về chính sách bồi thường, hỗ trợ, tái ñịnh cư cần phải tiếp
tục kiến nghị tháo gỡ là các câu hỏi cần phải ñược giải ñáp qua thực tiễn ñể ñề
xuất giải pháp nhằm ñẩy nhanh tiến ñộ giải phóng mặt bằng, góp phần hoàn
thiện chính sách ñất ñai trong thời gian tới.
Vì vậy việc ñiều tra xã hội học, khảo sát thực tế, phân tích, ñánh giá có
cơ sở khoa học, từ ñó ñề xuất ñể sửa ñổi bổ sung, hoàn thiện chính sách bồi
thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi ñất nhằm ñảm bảo lợi ích hợp pháp của
tổ chức, hộ gia ñình, cá nhân có ñất bị thu hồi, góp phần thiết lập trật tự, kỷ
cương pháp luật, hạn chế tranh chấp, khiếu kiện về ñất ñai trong việc bồi
thường giải phóng mặt bằng khi Nhà nước thu hồi ñất là cần thiết.
ðề tài: “ðánh giá việc thực hiện chính sách bồi thường thiệt hại khi
Nhà nước thu hồi ñất thuộc 02 dự án ñường Quốc lộ 3 mới Hà Nội – Thái
Nguyên và dự án chuyển các hộ ra khỏi khu vực sạt lở bờ sông ðuống trên
ñịa bàn huyện Gia Lâm – thành phố Hà Nội” ñược thực hiện nhằm góp
phần thực hiện mục tiêu trên với những mục ñích, yêu cầu cụ thể dưới ñây:
1.2. Mục ñích, yêu cầu
1.2.1. Mục ñích
- Nghiên cứu cơ sở khoa học, thực tiễn về chính sách bồi thường thiệt
hại khi Nhà nước thu hồi ñất.

- ðánh giá việc thực hiện chính sách bồi thường thiệt hại khi Nhà nước
thu hồi ñất ở một số dự án trên ñịa bàn huyện Gia Lâm – Thành phố Hà Nội.
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

3

- ðề xuất các giải pháp góp phần thực hiện tốt chính sách bồi thường,
hỗ trợ và tái ñịnh cư khi nhà nước thu hồi ñất trên ñịa bàn huyện Gia Lâm –
Thành phố Hà Nội.
1.2.2. Yêu cầu
- Nắm vững chính sách, pháp luật ñất ñai, chính sách bồi thường giải
phóng mặt bằng và các văn bản có liên quan ñã ñược ban hành.
- ðiều tra, ñánh giá việc thực hiện bồi thường, hỗ trợ và tái ñịnh cư của
một số dự án sử dụng ñất vào mục ñích phục vụ lợi ích công cộng và phát
triển kinh tế.
- Nguồn số liệu, tài liệu ñiều tra phản ánh ñúng quá trình thực hiện các
chính sách bồi thường giải phóng mặt bằng qua một số dự án ñã ñược thực
hiện trên ñịa bàn nghiên cứu có ñộ tin cậy và chính xác. Các số liệu ñiều tra
thu thập phải ñược phân tích, ñánh giá một cách khách quan khoa học.
- Phỏng vấn các chủ dự án; các ñối tượng có ñất bị thu hồi, bồi thường;
người thực hiện chính sách bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi ñất tại
ñịa bàn nghiên cứu.
- ðề xuất các giải pháp nhằm ñẩy nhanh tiến ñộ và thực hiện tốt chính
sách bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi ñất, áp dụng với ñịa bàn
nghiên cứu.

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

4

2. TỔNG QUAN CÁC VẤN ðỀ NGHIÊN CỨU

2.1. Tổng quan về chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái ñịnh cư khi Nhà nước thu
hồi ñất
2.1.1. Khái quát về bồi thường, hỗ trợ và tái ñịnh cư:
2.1.1.1. Thu hồi ñất
Thu hồi ñất: Là việc Nhà nước ra quyết ñịnh hành chính ñể thu lại
quyền sử dụng ñất hoặc thu lại ñất ñã giao cho tổ chức, Uỷ ban nhân dân xã,
phường, thị trấn quản lý theo quy ñịnh của Luật này [12].
2.1.1.2. Bồi thường
Bồi thường thiệt hại có nghĩa là trả lại tương xứng với giá trị hoặc công
lao cho một chủ thể nào ñó bị thiệt hại vì hành vi của chủ thể khác.
Bồi thường khi Nhà nước thu hồi ñất: Là việc Nhà nước trả lại giá trị
quyền sử dụng ñất ñối với diện tích ñất bị thu hồi cho người bị thu hồi ñất [1].
Giải phóng mặt bằng: Là quá trình tổ chức thực hiện các công việc liên
quan ñến di dời nhà cửa, cây cối và các công trình xây dựng trên phần ñất
nhất ñịnh ñược quy ñịnh cho việc cải tạo, mở rộng hoặc xây dựng một công
trình mới trên ñó [24].
Công tác bồi thường giải phóng mặt bằng từ khi thành lập Hội ñồng
giải phóng mặt bằng cho tới khi bàn giao mặt bằng cho chủ ñầu tư.
2.1.1.3. Hỗ trợ.
Hỗ trợ là giúp ñỡ nhau, giúp thêm vào [23].
Hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi ñất: Là việc Nhà nước giúp ñỡ người bị
thu hồi ñất thông qua ñào tạo nghề mới, bố trí việc làm mới, cấp kinh phí ñể
di dời ñến ñịa ñiểm mới.
2.1.1.4. Tái ñịnh cư.

TðC là việc di chuyển ñến một nơi khác với nơi ở trước ñây ñể sinh
sống và làm ăn. TðC bắt buộc ñó là sự di chuyển không thể tránh khỏi khi
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

5

Nhà nước thu hồi hoặc trưng thu ñất ñai ñể thực hiện các dự án phát triển.
TðC ñược hiểu là một quá trình từ bồi thường thiệt hại về ñất, tài sản;
di chuyển ñến nơi ở mới và các hoạt ñộng hỗ trợ ñể xây dựng lại cuộc sống,
thu nhập, cơ sở vật chất, tinh thần tại ñó. Như vậy, TðC là hoạt ñộng nhằm
giảm nhẹ các tác ñộng xấu về kinh tế - xã hội ñối với một bộ phận dân cư ñã
gánh chịu vì sự phát triển chung.
Hiện nay ở nước ta, khi Nhà nước thu hồi ñất mà phải di chuyển chỗ ở
thì người sử dụng ñất ñược bố trí TðC bằng một trong các hình thức sau:
- Bồi thường bằng nhà ở.
- Bồi thường bằng giao ñất ở mới.
- Bồi thường bằng tiền ñể người dân tự lo chỗ ở.
TðC là một bộ phận không thể tách rời và giữ vị trí rất quan trọng
trong chính sách GPMB. Các dự án TðC cũng ñược coi là các dự án phát
triển và phải ñược thực hiện như các dự án phát triển khác [17].
2.1.2. Các yếu tố ảnh hưởng ñến công tác bồi thường giải phóng mặt bằng
a. Việc ban hành các văn bản quy phạm pháp luật về quản lý, sử dụng ñất ñai và tổ
chức thực hiện các văn bản ñó
ðất ñai là ñối tượng quản lý phức tạp, luôn biến ñộng theo sự phát triển
của nền kinh tế - xã hội. ðể thực hiện tốt chức năng quản lý Nhà nước về ñất
ñai ñòi hỏi các văn bản pháp luật liên quan ñến lĩnh vực này phải mang tính
ổn ñịnh cao phù hợp với tình hình thực tế.
Ở nước ta, sau khi ban hành Luật ðất ñai 1993 ñến nay, Chính phủ ñã
ba lần trình Quốc hội Luật sửa ñổi, bổ sung các quy ñịnh của Luật ðất ñai
(1998, 2001 và 2003) nhằm ñáp ứng yêu cầu phát triển kinh tế - xã hội ñất

nước. Theo ñó, chính sách bồi thường, GPMB cũng luôn ñược Chính phủ
không ngừng hoàn thiện, sửa ñổi cho phù hợp với yêu cầu thực tế triển khai.
Với những ñổi mới về pháp Luật ðất ñai, ñã cơ bản ñáp ứng ñược tính chưa
ổn ñịnh, chưa thống nhất của pháp Luật ðất ñai qua các thời kỳ mà công tác
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

6

bồi thường, GPMB ñã gặp khá nhiều khó khăn và cản trở. Thực tiễn triển khai
cho thấy việc ban hành các văn bản quy phạm về quản lý, sử dụng ñất ñai có
ảnh hưởng rất lớn ñến công tác bồi thường, GPMB.
Bên cạnh ban hành các văn bản quy phạm về quản lý, sử dụng ñất ñai,
việc tổ chức thực hiện các văn bản ñó cũng có vai trò rất quan trọng. Kết quả
kiểm tra thi hành Luật ðất ñai năm 2005 của Bộ Tài nguyên và Môi trường
cho thấy: Nhận thức của người dân và kể cả một bộ phận không nhỏ cán bộ
quản lý ñất ñai ở ñịa phương về chính sách pháp luật nhìn chung còn hạn chế;
trong khi ñó việc tuyên truyền, phổ biến của các cơ quan có trách nhiệm chưa
tốt. Nhận thức pháp luật chưa ñến nơi ñến chốn, thậm chí lệch lạc của một số
cán bộ quản lý ñất ñai cùng với việc áp dụng pháp luật còn thiếu dân chủ,
không công khai, công bằng ở các ñịa phương chính là nguyên nhân làm giảm
hiệu lực thi hành pháp luật, gây mất lòng tin trong nhân dân cũng như các nhà
ñầu tư và ảnh hưởng trực tiếp ñến tiến ñộ GPMB [7].
b. Công tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng ñất
ðất ñai nằm trong nhóm tài nguyên hạn chế của Việt Nam nhưng lại là ñiều
kiện không thể thiếu ñược trong mọi quá trình phát triển. Vì vậy, việc sử dụng thật
tốt nguồn tài nguyên ñất không chỉ sẽ quyết ñịnh tương lai của nền kinh tế ñất nước
mà còn là sự ñảm bảo cho mục tiêu ổn ñịnh chính trị và phát triển xã hội. Quy
hoạch sử dụng ñất ñược xem là một giải pháp tổng thể ñịnh hướng cho quá trình
phát triển và quyết ñịnh tương lai của nền kinh tế. Thông qua quy hoạch sử dụng
ñất, Nhà nước can thiệp vào các quan hệ ñất ñai, khắc phục những nhược ñiểm do

lịch sử ñể lại hay giải quyết những vấn ñề mà quá trình phát triển ñang ñặt ra [15].
Thông qua việc lập, xét duyệt và ñiều chỉnh quy hoạch sử dụng ñất ñể
tổ chức việc bồi thường, GPMB thực sự trở thành sự nghiệp của cộng ñồng
mà Nhà nước ñóng vai trò tổ chức. Bất kỳ một phương án bồi thường, GPMB
nào ñều dựa trên một quy hoạch và kế hoạch sử dụng ñất nhằm ñạt ñược các
yêu cầu như là phương án có hiệu quả kinh tế - xã hội cao nhất. Quy hoạch sử
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

7

dụng ñất không chỉ là công cụ "tạo cung" cho thị trường mà còn là phương
tiện quan trọng nhất thực hiện các mục tiêu chính trị - xã hội hoá về công
bằng, dân chủ, văn minh trong bồi thường, GPMB và cũng là công việc mà
hoạt ñộng quản lý nhà nước có ảnh hưởng nhiều nhất, hiệu quả nhất, ñúng
chức năng nhất [15].
Quy hoạch, kế hoạch sử dụng ñất có tác ñộng tới chính sách bồi thường
ñất ñai trên hai khía cạnh:
- Quy hoạch, kế hoạch sử dụng ñất là một trong những căn cứ quan
trọng nhất ñể thực hiện việc giao ñất, cho thuê ñất, chuyển mục ñích sử dụng
ñất, mà theo quy ñịnh của Luật ðất ñai năm 2003, việc giao ñất, cho thuê ñất
chỉ ñược thực hiện khi có quyết ñịnh thu hồi ñất ñó của người ñang sử dụng;
- Quy hoạch, kế hoạch sử dụng ñất là một trong những nhân tố ảnh
hưởng tới giá chuyển nhượng quyền sử dụng ñất; từ ñó tác ñộng tới giá ñất
tính bồi thường.
c. Công tác ñăng ký ñất ñai và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất
Theo quy ñịnh của các nước, ñất ñai là một trong các tài sản phải ñăng
ký quyền sở hữu, quyền sử dụng. Ở nước ta, theo quy ñịnh của Luật ðất ñai,
người sử dụng ñất phải ñăng ký quyền sử dụng ñất với cơ quan Nhà nước có
thẩm quyền và ñược cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất. Giấy chứng
nhận quyền sử dụng ñất là chứng thư pháp lý khẳng ñịnh quyền sử dụng ñất

của các tổ chức, hộ gia ñình, cá nhân ñối với những mảnh ñất (lô ñất) cụ thể,
làm căn cứ cho việc thực hiện các quyền của người sử dụng ñất và giải quyết
các tranh chấp liên quan tới quyền sử dụng ñất. Trong công tác bồi thường,
GPMB, giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất là căn cứ ñể xác ñịnh ñối tượng
ñược bồi thường, loại ñất, diện tích ñất tính bồi thường. Hiện nay, công tác
ñăng ký ñất ñai ở nước ta vẫn còn kém, ñặc biệt là ñăng ký biến dộng về sử
dụng ñất; việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất vẫn chưa hoàn tất.
Chính vì vậy mà công tác bồi thường, GPMB ñã gặp rất nhiều khó khăn. Làm
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

8

tốt công tác ñăng ký ñất ñai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất thì công
tác bồi thường, GPMB sẽ thuận lợi, tiến ñộ GPMB nhanh hơn.
d. Yếu tố giá ñất và ñịnh giá ñất
Một trong những vấn ñề ñang gây ách tắc cho công tác bồi thường,
GPMB hiện nay ñó là giá bồi thường cho người có ñất bị thu hồi.
Giá ñất là số tiền tính trên một ñơn vị diện tích ñất do Nhà nước quy
ñịnh hoặc ñược hình thành trong giao dịch về quyền sử dụng ñất. Theo quy
ñịnh của pháp luật ñất ñai hiện hành thì giá ñất ñược hình thành trong các
trường hợp sau ñây:
- Do UBND các tỉnh, thành phố Trung ương (gọi chung là UBND cấp
tỉnh) quy ñịnh (căn cứ vào nguyên tắc, phương pháp xác ñịnh giá ñất và
khung giá ñất do Chính phủ quy ñịnh) và ñược công bố công khai vào ngày
01 tháng 01 hàng năm.
- Do ñấu giá quyền sử dụng ñất hoặc ñấu thầu dự án có sử dụng ñất.
- Do người sử dụng ñất thoả thuận về giá ñất với những người có liên
quan khi thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử
dụng ñất; góp vốn bằng quyền sử dụng ñất.
ðể xác ñịnh ñược giá ñất chính xác và ñúng ñắn chúng ta cần phải có

những hiểu biết về ñịnh giá ñất. ðịnh giá ñất ñó là những phương pháp kinh
tế nhằm tính toán lượng giá trị của ñất bằng hình thái tiền tệ tại một thời ñiểm
khi chúng tham gia trong một thị trường nhất ñịnh. Hay nói cách khác, ñịnh
giá ñất ñược hiểu là sự ước tính về giá trị quyền sử dụng ñất bằng hình thái
tiền tệ cho một mục ñích cụ thể ñã ñược xác ñịnh tại một thời ñiểm xác ñịnh.
Khi ñịnh giá ñất người ñịnh giá phải căn cứ vào mục ñích sử dụng của
từng loại ñất tại thời ñiểm ñịnh giá ñể áp dụng phương pháp ñịnh giá ñất cho
phù hợp với thực tế. Hiện nay, việc ñịnh giá ñất chủ yếu sử dụng một số
phương pháp truyền thống như các nước trên thế giới thực hiện, ñó là phương
pháp so sánh trực tiếp và phương pháp thu nhập.
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

9

Theo TS. Phạm ðức Phong [19], giá ñất tính bồi thường thiệt hại về ñất là
thước ño phản ánh mối quan hệ kinh tế giữa Nhà nước, người bị thu hồi ñất và
nhà ñầu tư. Theo quy ñịnh của Luật ðất ñai năm 2003, nguyên tắc ñịnh giá ñất là
phải sát với giá thị trường trong ñiều kiện bình thường. Tuy nhiên, tình hình phổ
biến hiện nay là giá ñất cho các ñịa phương quy ñịnh và công bố ñều không theo
ñúng nguyên tắc ñó, dẫn tới nhiều trường hợp ách tắc về bồi thường GPMB và
phát sinh khiếu kiện. Kết quả kiểm tra thi hành Luật ðất ñai năm 2005 của Bộ
Tài nguyên và Môi trường cho thấy trong 17.480 ñơn tranh chấp khiếu nại, tố
cáo về ñất ñai thì có tới 12.348 trường hợp là khiếu nại về bồi thường, GPMB
(chiếm 70,64%). Trong các trường hợp khiếu nại về bồi thường, GPMB thì có
tới 70% là khiếu nại về giá ñất nông nghiệp bồi thường quá thấp so với giá ñất
chuyển nhượng thực tế trên thị trường hoặc giá ñất ở ñược giao tại nơi TðC lại
quá cao so với giá ñất ở ñã ñược bồi thường tại nơi bị thu hồi [6].
Như vậy, nếu công tác ñịnh giá ñất ñể bồi thường, GPMB không ñược
làm tốt sẽ làm cho công tác GPMB ách tắc, dẫn tới không có mặt bằng ñầu tư,
làm chậm tiến ñộ triển khai dự án hoặc làm lỡ cơ hội ñầu tư.

e. Thị trường bất ñộng sản
Thị trường bất ñộng sản tác ñộng vào công tác bồi thường, GPMB trên
một số nội dung chủ yếu sau:
- Thị trường bất ñộng sản là nơi giải quyết quan hệ về cung - cầu bất
ñộng sản trong một thời gian và không gian nhất ñịnh. Việc hình thành và
phát triển thị trường bất ñộng sản góp phần giảm thiểu việc thu hồi ñất ñể
thực hiện các dự án ñầu tư (do người ñầu tư có thể ñáp ứng nhu cầu về ñất ñai
thông qua các giao dịch trên thị trường); ñồng thời, người bị thu hồi ñất có thể
tự mua hoặc thuê ñất ñai, nhà cửa mà không nhất thiết phải thông qua Nhà
nước thực hiện chính sách TðC và bồi thường.
- Giá cả cả bất ñộng sản ñược hình thành trên thị trường và nó sẽ tác
ñộng tới giá ñất tính bồi thường [5].
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

10
2.2. Chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái ñịnh cư phục vụ công tác GPMB của
một số nước
Với bất cứ quốc gia nào trên thế giới, ñất ñai là nguồn lực quan trọng,
cơ bản của mọi hoạt ñộng ñời sống kinh tế - xã hội. Khi Nhà nước thu hồi ñất
phục vụ cho các mục ñích của Quốc gia ñã làm thay ñổi toàn bộ ñời sống kinh
tế của hàng triệu người dân, người bị ảnh hưởng có xu hướng ngày càng tăng
về số lượng. ðặc biệt ở những nước ñang phát triển người dân chủ yếu sống
bằng nông nghiệp thì ñó là vấn ñề sống còn của họ. Dưới ñây là một số kinh
nghiệm trong công tác bồi thường, GPMB của một số nước trên thế giới sẽ
phần nào giúp ích cho Việt Nam trong việc hoàn thiện chính sách bồi thường GPMB.
2.2.1. Trung Quốc
Về pháp luật ñất ñai, Trung Quốc có nhiều nét tương ñồng với pháp
luật Việt Nam. Tuy nhiên nhìn tổng thể, việc chấp hành pháp luật của người
Trung Quốc rất cao, việc sử dụng ñất tại Trung Quốc thực sự tiết kiệm.
Do ñất ñai thuộc sở hữu của Nhà nước nên không có chính sách bồi

thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi ñất, kể cả ñất nông nghiệp, tuy nhiên
trường hợp cụ thể, Nhà nước sẽ cấp ñất mới cho các chủ sử dụng bị thu hồi
ñất. Nhà nước chỉ bồi thường cho các công trình gắn liền với ñất khi bị thu
hồi của các chủ sử dụng.
Việc phương thức bồi thường thiệt hại, Nhà nước thông báo cho người
sử dụng ñất biết trước việc họ sẽ bị thu hồi ñất trong phạm vi một năm. Người
dân có quyền lựa chọn các hình thức bồi thường thiệt haị bằng tiền hoặc bằng
nhà tại khu ở mới. Tại thủ ñô Bắc Kinh và thành phố Thượng Hải, người dân
thường lựa chọn bồi thường thiệt hại bằng tiền và tự tìm chỗ ở mới phù hợp
với nơi làm việc của mình.
Về giá bồi thường thiệt hại, tiêu chuẩn là giá thị trường. Mức giá này
cũng ñược Nhà nước quy ñịnh cho từng khu vực và chất lượng nhà, ñồng thời
ñược ñiều chỉnh rất linh hoạt cho phù hợp với thực tế, vừa ñược coi là Nhà
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

11
nước tác ñộng ñiều chỉnh tại chính thị trường ñó. ðối với ñất nông nghiệp, bồi
thường thiệt hại theo tính chất của ñất và loại ñất (tốt, xấu).
Về TðC, các khu TðC và các khu nhà ở ñược xây dựng ñồng bộ và kịp
thời, thường xuyên ñáp ứng nhu cầu nhiều loại căn hộ với các nhu cầu sử
dụng khác nhau. Các chủ sử dụng phải di chuyển ñều ñược chính quyền chú ý
ñiều kiện về việc làm, ñối với các ñối tượng chính sách xã hội ñược Nhà nước
có chính sách riêng.
Khi di dời thực hiện nguyên tắc chỗ ở mới tốt hơn chỗ ở cũ. Khu TðC
ñược quy hoạch tổng thể (nhà ở, trường học, chợ), cân ñối ñược giao thông
ñộng và tĩnh. Trong quá trình bồi thường, GPMB phải lập các biện pháp xử lý
ñối với việc sắp xếp bồi thường khi không ñạt ñược sự thống nhất, lúc này sẽ
xử lý theo phương thức trước tiên là dựa vào trọng tài, sau ñó theo khiếu tố.
Tại thành phố Thượng Hải, tiêu thuẩn sắp xếp bồi thường di dời nhà
hiện nay ñược thực hiện theo 3 loại:

- Loại 1: Lấy theo giá thị trường của nhà ñất ñối với nhà bị tháo dời
cộng thêm với “Giá tăng thêm nhân với diện tích xây dựng của ngôi nhà bị
tháo dỡ”.
- Loại 2: ðổi theo tiêu chuẩn giá trị, bố trí nhà lấy theo giá thị trường,
giá tương ñương với giá nhà bị tháo dỡ, di dời
- Loại 3: Bố trí nhà theo tiêu chuẩn diện tích, ñây là tiêu chuẩn mà
chính quyền thành phố, thành phố nơi mà có nhà di dời lập ra ñối với những
người có khó khăn về nhà ở. Người bị di dời có thể chọn hình thức bố trí nhà
ở cho phù hợp. Dựa vào khu vực bố trí nhà ở ñể tăng diện tích, dựa theo phân
cấp từng vùng trong thành phố. Càng ra ngoại vi hệ số tăng thêm càng cao,
mức tăng thêm có thể là 70%,80% hay 100% [3].
2.2.2. Thái Lan
Hiến pháp Thái Lan năm 1982 quy ñịnh việc trưng dụng ñất cho các
mục ñích xây dựng cơ sở hạ tầng, quốc phòng, phát triển nguồn tài nguyên
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

12
cho ñất nước, phát triển ñô thị, cải tạo ñất ñai và các mục ñích công cộng khác
phải theo giá thị trường cho những người có ñủ ñiều kiện theo quy ñịnh của
pháp luật về tất cả các thiệt hại do việc trưng dụng gây ra và quy ñịnh việc bồi
thường phải khách quan cho người chủ mảnh ñất và người có quyền thừa kế
tài sản ñó. Dựa trên các quy ñịnh này, các ngành có quy ñịnh chi tiết cho việc
thực hiện trưng dụng ñất của ngành mình.
Năm 1987 Thái Lan ban hành Luật về trưng dụng BðS áp dụng cho việc
trưng dụng ñất sử dụng vào các mục ñích xây dựng tiện ích công cộng, quốc
phòng, phát triển nguồn tài nguyên hoặc các lợi ích khác cho ñất nước, phát triển
ñô thị, nông nghiệp, công nghiệp, cải tạo ñất ñai vào các mục ñích công cộng.
Luật quy ñịnh những nguyên tắc về trưng dụng ñất, nguyên tắc tính giá trị bồi
thường các tài sản bị thiệt hại. Căn cứ vào ñó, từng ngành ñưa ra các quy ñịnh cụ
thể về trình tự tiến hành bồi thường TðC, nguyên tắc cụ thể xác ñịnh giá trị bồi

thường, các bước lập và phê duyệt dự án bồi thường, thủ tục thành lập các cơ
quan, uỷ ban tính toán bồi thường TðC, trình tự ñàm phán, nhận tiền bồi thường,
quyền khiếu nại, quyền khởi kiện ñưa ra toà án. Ví dụ: trong ngành ñiện năng thì
cơ quan ñiện lực Thái Lan là nơi có nhiều dự án bồi thường TðC lớn nhất nước,
họ ñã xây dựng chính sách riêng với mục tiêu: “ðảm bảo cho những người bị ảnh
hưởng một mức sống tốt hơn” thông qua việc cung cấp cơ sở hạ tầng có chất
lượng và ñạt mức tối ña nhu cầu, ñảm bảo cho những người bị ảnh hưởng có thu
nhập cao hơn và ñược tham gia nhiều hơn vào quá trình phát triển xã hội, vì vậy
thực tế ñã tỏ ra hiệu quả khi cần thu hồi ñất trong nhiều dự án [16].
2.2.3. Hàn Quốc
Hàn Quốc là một nước nhỏ hẹp với 70% diện tích là ñất ñồi, núi cho
nên ñất công cộng ñược xem là một vấn ñề hết sức quan trọng. Do ñó ñể sử
dụng ñất một cách hiệu quả hơn thì các quy hoạch, và quy chế ñược coi như
một hình thức pháp luật.

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

13
Luật ñất ñai của Hàn Quốc ñược xác lập trên cơ sở Luật quy hoạch ñô thị
cho từng ñô thị và Luật quản lý sử dụng quốc thổ bao gồm tất cả các ñô thị, Nhà
nước chỉ ñịnh năm khu vực sử dụng ñể cân bằng sự phát triển ñồng bộ.
ðặc biệt, khái niệm cơ bản của luật quản lý sử dụng quốc thổ công khai
rõ ràng về ñất ñai. ðây có ý nghĩa là tách riêng hai phần quyền sở hữu và
quyền sử dụng ñất ñể nhấn mạnh tầm quan trọng của ñất công cộng trong xã
hội. Chế ñộ này giúp việc sử dụng ñất một cách hữu dụng bằng cách thúc ñẩy
quyền sử dụng ñất nhiều hơn quyền sở hữu ñất. Với khái niệm công khai ñất
ñai, hạn chế sở hữu ñất, hạn chế sử dụng ñất, hạn chế lợi ích phát sinh, hạn
chế thanh lý các quy chế công cộng ñược áp dụng theo luật pháp và cách tính
các quy chế như thế này ñược xem là ñặc trưng của luật liên quan ñến ñất ñai
của Hàn Quốc.

Luật bồi thường GPMB của Hàn Quốc ñược chia ra thành hai thể chế.
Một là “ñặc lệ” liên quan ñến bồi thường GPMB cho ñất công cộng ñã ñạt
ñược theo thủ tục thương lượng của pháp luật. Hai là luật “sung công ñất”
theo thủ tục quy ñịnh cưỡng chế của công pháp.
ðể thực hiện kế hoạch phát triển kinh tế thì cần rất nhiều ñất công cộng
trong một khoảng thời gian ngắn với mục ñích cưỡng chế ñất cho nên luật
“sung công ñất” ñã ñược thiết lập trước vào năm 1962. Sau ñó theo pháp luật
ngoài mục ñích thương lượng thu hồi ñất công cộng thì còn muốn thống nhất
việc này trên phạm vi toàn quốc và ñảm bảo quyền tài sản của công nên luật
này ñã ñược lập vào năm 1975 và dựa vào hai luật trên Hàn Quốc ñã triển
khai bồi thường cho ñến nay. Tuy nhiên dưới hai thể chế luật và trong quá
trình thực hiện luật “ñặc lệ” thương lượng không ñạt ñược thỏa thuận thì luật
“sung công ñất” ñược thực hiện bằng cách cưỡng chế, nhưng nếu cứ như vậy
thì phải lặp ñi lặp lại quá trình này và ñôi khi trùng lặp cho nên thời gian có
thể bị kéo dài hoặc chi phí cho bồi thường sẽ tăng lên. Do ñó, cho ñến nay ñã
có nhiều thảo luận thống nhất hai thể chế này thành một.
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

14
Thực hiện bồi thường theo luật mới của Hàn Quốc thì sẽ thực hiện theo
ba giai ñoạn:
Thứ nhất: Tiền bồi thường ñất ñai ñược giám ñịnh viên công cộng ñánh
giá trên tiêu chuẩn giá quy ñịnh ñể thu hồi ñất phục vụ cho công trình công
cộng. Mỗi năm Hàn Quốc cho thi hành ñánh giá ñất trên 27 triệu ñịa ñiểm
trên toàn quốc và chỉ ñịnh 470.000 ñịa ñiểm làm tiêu chuẩn và thông qua ñánh
giá của giám ñịnh ñể dựa theo ñó hình thành giá quy ñịnh cho việc bồi
thường. Giá quy ñịnh không dựa vào lợi nhuận khai thác do ñó có thể ñảm
bảo sự khách quan trong việc bồi thường.
Thứ hai: Pháp luật có quy ñịnh không gây thiệt hại nhiều cho người có
quyền sở hữu ñất trong quá trình thương lượng chấp thuận thu hồi ñất. Quy

trình chấp thuận theo thứ tự là công nhận mục ñích, lập biên bản tài sản và ñất
ñai, thương lượng, chấp nhận thu hồi.
Thứ ba: Biện pháp di dời là một ñặc ñiểm quan trọng. Nhà nước hỗ trợ
tích cực về mặt chính sách ñảm bảo sự sinh hoạt của con người, cung cấp ñất
ñai cho những người bị mất nơi cư trú do thực hiện công trình công cộng cần
thiết của Nhà nước. ðây là công việc có hiệu quả lôi cuốn người dân tự
nguyện di dời và liên quan rất nhiều tới việc GPMB. Theo luật bồi thường,
nếu như tòa nhà nơi dự án sẽ ñược thực hiện có trên 10 người sở hữu thì phải
xây dựng cho các ñối tượng này nơi cư trú hoặc hỗ trợ 30% giá trị của tòa nhà
ñó. Còn nếu như các dự án xây dựng chung cư nhà ở thì cung cấp cho các ñối
tượng này chung cư hoặc nhà ở thấp hơn giá thành.
ðối với các ñối tác kinh doanh ñể kiếm sống nhưng không có pháp
nhân, các ñối tác kinh doanh nông nghiệp, gia cầm thì có chính sách mang
tính chất ân huệ ngoài biện pháp di dời còn ưu tiên cung cấp cho họ các cửa
hàng hoặc khu kinh doanh.
Luật bồi thường Hàn Quốc ñược thực hiện theo ba giai ñoạn trên ñối
với ñất ñai, bất ñộng sản và các quyền kinh doanh nông nghiệp, ngư nghiệp,
khoáng sản…ñể cung cấp tiền bồi thường và chi phí di dời.
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

15
Chế ñộ và luật GPMB: theo luật sung công ñất ñai thì nếu như ñã trả
hoặc ñặt cọc tiền bồi thường xong nhưng không chịu di dời thì ñược xem như
gây hại cho lợi ích công cộng do ñó phải thi hành cưỡng chế giải tỏa ñược
thực hiện quyền thi hành theo luật thực hiện thi hành hành chính và quyền thi
hành ngày phải theo thủ tục pháp lệnh cảnh cáo theo quy ñịnh. Thực chất biện
pháp GPMB thường bị người dân hoặc các người ở thuê phản ñối và chống
trả quyết liệt gây ảnh hưởng xấu ñến xã hội cho nên tốt nhất là phải có sự
nghiên cứu tìm ra biện pháp cho dân tự nguyện di dời là hay hơn cả [22].
2.2.4. Những kinh nghiệm cho Việt Nam

Qua nghiên cứu chính sách bồi thường GPMB của một số nước chúng
ta cần học hỏi các kinh nghiệm ñể tiếp tục hoàn thiện chính sách bồi thường
GPMB ở một số ñiểm sau:
- Hoàn thiện các quy ñịnh về ñịnh giá ñất nói chung và ñịnh giá ñất ñể
bồi thường GPMB nói riêng;
- Thực hiện thống nhất trình tự, thủ tục thực hiện và thực hiện tốt quy
ñịnh về lập, thẩm ñịnh, phê duyệt phương án bồi thường giải phóng mặt bằng;
quan tâm hơn nữa tới việc quy hoạch và xây dựng nơi tái ñịnh cư kịp thời ñể
bố trí chỗ ở mới, hỗ trợ tạo việc làm và chuyển ñổi nghề nghiệp cho người có
ñất bị thu hồi; xử lý hài hòa mối quan hệ lợi ích giữa người sử dụng ñất, Nhà
nước và nhà ñầu tư theo hướng có lợi cho người có ñất bị thu hồi.
- Phạm vi ñối tượng ñược bồi thường, hỗ trợ trong các dự án không chỉ
giới hạn trong số người bị thu hồi ñất mà phải mở rộng cho cho tới tất cả những
người không bị thu hồi ñất nhưng bị tác ñộng tiêu cực bởi các dự án thu hồi ñất.
- Sự minh bạch hóa và sự tham gia của những người bị ảnh hưởng bởi
dự án bị thu hồi ñất vào việc thực hiện chính sách, xây dựng phương án, thực
hiện phương án bồi thường, hỗ trợ tái ñịnh cư là việc hết sức cần thiết bảo
ñảm ñược lựa chọn ñược những chính sách, giải pháp, phương án tốt nhất,
nhân văn nhất và có tính khả thi cao.