đánh giá việc thực hiện chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái định cư tại một số địa bàn huyện tam đảo, tỉnh vĩnh phúc

Số hóa bởi trung tâm học liệu

1

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƢỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM





VŨ TIẾN QUÂN




ĐÁNH GIÁ VIỆC THỰC HIỆN CHÍNH SÁCH
BỒI THƯỜNG, HỖ TRỢ VÀ TÁI ĐỊNH CƯ
TẠI MỘT SỐ DỰ ÁN TRÊN ĐỊA BÀN
HUYỆN TAM ĐẢO - TỈNH VĨNH PHÚC






LUẬN VĂN THẠC SĨ KHOA HỌC NÔNG NGHIỆP

Thái Nguyên - 2013

Số hóa bởi trung tâm học liệu

2

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƢỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM




VŨ TIẾN QUÂN




ĐÁNH GIÁ VIỆC THỰC HIỆN CHÍNH SÁCH
BỒI THƢỜNG, HỖ TRỢ VÀ TÁI ĐỊNH CƢ
TẠI MỘT SỐ DỰ ÁN TRÊN ĐỊA BÀN
HUYỆN TAM ĐẢO - TỈNH VĨNH PHÚC

CHUYÊN NGÀNH: QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI
MÃ SỐ: 60.85.01.03



LUẬN VĂN THẠC SĨ KHOA HỌC NÔNG NGHIỆP




Ngƣời hƣớng dẫn khoa học
TS. Nguyễn Tiến Sỹ






Số hóa bởi trung tâm học liệu

3

MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Trong thời kì công nghiệp hóa, hiện đại hóa và hội nhập, vấn đề thu hồi đất
phục vụ cho các mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng
và phát triển kinh tế đang là vấn đề nhạy cảm, là mối quan tâm của Nhà nước, chính
quyền địa phương, chủ đầu tư và người sử dụng đất bị thu hồi đất, nó không chỉ tác
động về mặt kinh tế mà còn ảnh hưởng sâu sắc đến yếu tố chính trị - xã hội.
Hội nghị Trung ương Đảng lần thứ 9 (Khóa IX) đưa ra những chủ trương,

chính sách, giải pháp lớn nhằm thực hiện thắng lợi Nghị quyết Đại hội toàn quốc
lần thứ IX của Đảng, trong đó có giải pháp thực hiện chính sách điều tiết hữu hiệu
nhất đối với đất đai nhằm đảm bảo lợi ích của Nhà nước với tư cách là đại diện chủ
sở hữu về đất đai và là nhà đầu tư lớn nhất về phát triển hạ tầng, đáp ứng yêu cầu
phát triển KT-XH thời kỳ CNH-HĐH đất nước. Nhiều năm qua Nhà nước đã đầu tư
rất lớn nguồn ngân sách hàng năm cho việc thu hồi đất phục vụ các dự án đầu tư
trong nước, nước ngoài xây dựng các khu đô thị mới, phát triển, xây dựng cơ sở hạ
tầng… Luật Đất đai năm 2003 có nhiều nội dung mới được sửa đổi, bổ sung phù
hợp với thực tế nhằm điều chỉnh các mối quan hệ pháp luật đối với các chủ thể quản
lý, sử dụng đất, trong đó có công tác bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất.
Những năm gần đây, công tác thu hồi đất, bồi thường, HT&TĐC - GPMB gặp
nhiều khó khăn, vướng mắc, hiệu quả thấp, kể cả việc thu hồi đất để xây dựng cơ sở
hạ tầng phục vụ cho chính cộng đồng dân cư có đất bị thu hồi. Nhiều địa phương phải
điều chỉnh lại quy hoạch, sửa đổi thiết kế dự án, chờ đợi do không giải phóng được
mặt bằng hoặc do cơ sở hạ tầng không đảm bảo. Hậu quả là làm ảnh hưởng tiến độ,
gây thiệt hại lớn về kinh tế của các doanh nghiệp, các nhà đầu tư có nhu cầu sử dụng
đất và Nhà nước, làm mất ổn định tình hình chính trị - xã hội ở các địa phương. Tồn
tại lớn nhất và xảy ra ở hầu hết các địa phương là thực hiện không đúng quy trình, áp
giá đền bù thấp, không công khai, thiếu dân chủ, cơ chế, chính sách trong bồi thường
thiệt hại, hỗ trợ và tái định cư đối với người bị ảnh hưởng có nhiều bất cập, phát sinh
tiêu cực, tham nhũng dẫn tới khiếu kiện về thu hồi đất ngày càng tăng…

Số hóa bởi trung tâm học liệu

4
Tam Đảo là một huyện mới được tái lập từ tháng 01 năm 2004. Huyện có vị trí
địa lý thuận lợi chỉ cách thủ đô Hà Nội khoảng 65 km vì vậy trong tương lai huyện Tam
Đảo có khả năng thực hiện giao thương kinh tế du lịch với các khu vực lân cận, đặc biệt
là thủ đô Hà Nội và các tỉnh Thái Nguyên, Tuyên Quang Trong những năm qua, việc
thu hồi đất, bồi thường, HT&TĐC để xây dựng các dự án phát triển kinh tế - xã hội, phát

triển cơ sở hạ tầng trên địa bàn huyện đã ảnh hưởng không nhỏ đến đời sống sản xuất,
việc làm và môi trường của người dân trên địa bàn huyện. Đây là vấn đề đang được các
cấp chính quyền huyện đặc biệt quan tâm nhất là đối với hai dự án Đường dây 500 KV
Sơn La - Hiệp Hoà đoạn qua địa bàn huyện Tam Đảo và dự án Trại gà giống Bố Mẹ của
Công ty Cổ phần Japfa Comfeed Việt Nam tại huyện Tam Đảo, tỉnh Vĩnh Phúc.
Nhằm tìm hiểu tác động của việc thu hồi đất, bồi thường, HT&TĐC - GPMB để
thực hiện các dự án phát triển kinh tế đến đời sống, việc làm của người dân và góp phần
hoàn thiện chính sách bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất, hạn chế khiếu kiện
trong nhân dân cần có những nghiên cứu, đánh giá nghiêm túc việc thực hiện các chính
sách bồi thường, hỗ trợ đối với các dự án phát triển kinh tế, từ đó rút ra những kinh
nghiệm, đề ra giải pháp hợp lý, hiệu quả, đẩy nhanh tiến độ giải phóng mặt bằng cho
những dự án tiếp theo. Việc lựa chọn đề tài nghiên cứu “Đánh giá việc thực hiện chính
sách bồi thường, hỗ trợ và tái định cư tại một số dự án trên địa bàn huyện Tam Đảo,
tỉnh Vĩnh Phúc” là rất cần thiết và có ý nghĩa thực tiễn đối với địa bàn nghiên cứu.
2. Mục đích và yêu cầu nghiên cứu
* Mục đích nghiên cứu
- Đánh giá, nghiên cứu việc thực hiện chính sách bồi thường, HT&TĐC khi
Nhà nước thu hồi đất tại một số dự án trên địa bàn huyện Tam Đảo, tỉnh Vĩnh Phúc
(Dự án Đường dây 500 KV Sơn La - Hiệp Hòa đoạn qua địa bàn huyện Tam Đảo và
dự án Trại gà giống Bố Mẹ của Công ty Cổ phần Japfa Comfeed Việt Nam tại
huyện Tam Đảo, tỉnh Vĩnh Phúc).
- Nghiên cứu ảnh hưởng của việc thu hồi đất bồi thường, HT&TĐC đến đời
sống và việc làm của người dân.
- Đề xuất một số giải pháp nhằm hoàn thiện chính sách thu hồi đất, bồi
thường, HT&TĐC
* Yêu cầu nghiên cứu
- Các nghiên cứu, số liệu đưa ra phải đảm bảo chính xác, tin cậy, có cơ sở
khoa học, phù hợp với thực tế.

Số hóa bởi trung tâm học liệu

5
- Nắm vững hiểu rõ các chính sách trong công tác bồi thường, HT&TĐC khi
Nhà nước thu hồi đất.
- Phản ánh được sự ảnh hưởng của việc thu hồi đất, bồi thường, HT&TĐC
GPMB đến đời sống và việc làm của người dân trên địa bàn nghiên cứu.
- Đề xuất được các giải pháp nhằm hoàn thiện chính sách thu hồi đất, bồi
thường, HT&TĐC trên địa bàn nghiên cứu.
Chƣơng 1
TỔNG QUAN TÀI LIỆU
1.1 Cơ sở lý luận về bồi thƣờng, hỗ trợ và tái định cƣ khi Nhà nƣớc thu hồi đất
1.1.1 Khái niệm về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư
1.1.1.1 Bồi thường
“Bồi thường” hay “đền bù” có nghĩa là trả lại tương xứng giá trị công lao cho
một chủ thể nào đó bị thiệt hại vì một hành vi của chủ thể khác [21]. Việc bồi
thường có thể vô hình hay hữu hình, có thể do các quy định của pháp luật điều tiết
hoặc do sự thỏa thuận giữa các chủ thể.
Bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất là việc Nhà nước trả lại giá trị quyền sử
dụng đất đối với diện tích đất bị thu hồi cho người bị thu hồi đất. Trong đó, giá trị
quyền sử dụng đất là giá trị bằng tiền của quyền sử dụng đất đối với một diện tích
đất xác định trong thời hạn sử dụng đất xác định [18].
Theo quy định của pháp luật đất đai hiện nay, người sử dụng đất khi bị thu hồi
đất sẽ được bồi thường về đất, tài sản trên đất và các chi phí đầu tư vào đất [17].
1.1.1.2 Hỗ trợ
Hỗ trợ là giúp đỡ nhau, giúp thêm vào [21]. Hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất
là việc Nhà nước giúp đỡ người bị thu hồi đất thông qua đào tạo nghề mới, bố trí
việc làm mới, cấp kinh phí để di dời đến địa điểm mới [18].
Các khoản hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất bao gồm: (1) Hỗ trợ di chuyển, hỗ
trợ TĐC đối với trường hợp thu hồi đất ở; (2) Hỗ trợ ổn định đời sống và sản xuất, hỗ
trợ đào tạo chuyển đổi nghề và tạo việc làm đối với trường hợp thu hồi đất nông

nghiệp; (3) Hỗ trợ khi thu hồi đất nông nghiệp trong khu dân cư; đất vườn, ao không
được công nhận là đất ở; (4) Hỗ trợ khác. Việc hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất được
quy định cụ thể tại các điều 18, 19, 20, 21, 22 và 23 của Nghị định 69/2009/NĐ-CP [9].

Số hóa bởi trung tâm học liệu

6
1.1.1.3 Tái định cư
Tái định cư (TĐC) là việc di chuyển đến một nơi khác với nơi ở trước đây để
sinh sống và làm ăn. TĐC được hiểu là một quá trình từ bồi thường thiệt hại về đất,
tài sản; di chuyển đến nơi ở mới và các hoạt động hỗ trợ để xây dựng lại cuộc sống,
thu nhập, cơ sở vật chất tinh thần tại đó [18].
Như vậy, Tái định cư là hoạt động nhằm giảm nhẹ các tác động xấu về KT - XH
đối với một bộ phận dân cư đã gánh chịu vì sự phát triển chung.
Hiện nay, ở nước ta, khi Nhà nước thu hồi đất mà phải di chuyển chỗ ở thì
người sử dụng đất được bố trí TĐC bằng một trong các hình thức sau: (1) Bồi
thường bằng nhà ở; (2) Bồi thường bằng giao đất ở mới; (3) Bồi thường bằng tiền
để người dân tự lo chỗ ở [9], [11], [14].
Tái định cư là một bộ phận không thể tách rời và giữ vị trí rất quan trọng
trong chính sách GPMB.
1.1.2 Đặc điểm của công tác bồi thường, hỗ trợ giải phóng mặt bằng
Để thực hiện được dự án theo đúng tiến độ, thì trước hết các chủ đầu tư cần
phải giải phóng mặt bằng (GPMB); đó là công việc trọng tâm, hết sức quan trọng,
nhưng phức tạp, tốn kém nhiều thời gian, công sức và tiền của. Ngày nay, việc giải
phóng mặt bằng ngày càng trở nên khó khăn hơn do đất đai ngày càng có giá trị và
khan hiếm. GPMB liên quan đến lợi ích của nhiều cá nhân, tập thể và của cả cộng
động dân cư trên một địa bàn nhất định với những đặc điểm chủ yếu như sau:
- Tính đa dạng: Mỗi dự án được tiến hành trên một vùng đất khác nhau với
điều kiện tự nhiên kinh tế, xã hội và trình độ dân trí khác nhau.
Tính đa dạng của đối tượng GPMB dẫn đến quá trình thực hiện công tác bồi

thường, HT&TĐC - GPMB có những đặc điểm khó khăn, phức tạp khác nhau, đòi
hỏi việc thực hiện GPMB và giá đất tính bồi thường, hỗ trợ cũng được tiến hành với
những đặc điểm riêng biệt với từng địa bàn.
- Tính phức tạp: Ở khu vực nông thôn, dân cư chủ yếu sống nhờ vào hoạt
động sản xuất nông nghiệp mà đất đai lại là tư liệu sản xuất quan trọng trong khi
trình độ sản xuất của nông dân thấp, khả năng chuyển đổi nghề nghiệp khó khăn do
đó tâm lý dân cư vùng này là giữ được đất để sản xuất, thậm chí họ cho thuê đất còn
được lợi nhuận cao hơn là sản xuất nhưng họ vẫn không cho thuê; tình hình đó đã

Số hóa bởi trung tâm học liệu

7
dẫn đến công tác tuyên truyền, vận động dân cư tham gia di chuyển là rất khó khăn
và việc hỗ trợ chuyển nghề nghiệp là điều cần thiết để đảm bảo đời sống dân cư sau
này. Ở khu vực đô thị, việc thu hồi đất, bồi thường GPMB liên quan đến đất ở lại
càng phức tạp hơn do đất ở là tài sản có giá trị lớn, gắn bó trực tiếp với đời sống
sinh hoạt của người dân mà tâm lý, tập quán là ngại di chuyển chỗ ở; nguồn gốc sử
dụng đất phức tạp, tình trạng lấn chiếm, xây dựng nhà trái phép chưa được xử lý
dẫn đến việc phân tích hồ sơ đất đai và áp giá phương án bồi thường gặp rất nhiều
khó khăn. Tình trạng chung thiếu quỹ đất dành cho xây dựng khu tái định cư cũng
như chất lượng khu tái định cư thấp chưa đảm bảo được yêu cầu Sự tồn tại cơ chế
2 giá với sự chênh lệch lớn giữa giá đất Nhà nước và giá thị trường làm cho việc áp
dụng gia đất ở để tính bồi thường không được sự đồng thuận của những người dân.
1.1.3 Các nguyên tắc bồi thường, hỗ trợ giải phóng mặt bằng
- Việc bồi thường đất đai, giải phóng mặt bằng khi thu hồi đất, phải tuân thủ
pháp luật và thực hiện theo một quy trình chặt chẽ được tiến hành.
- Việc bồi thường đất đai, giải phóng mặt bằng khi thu hồi đất, phải đảm bảo
hài hòa lợi ích của các bên có liên quan.
- Việc bồi thường đất đai, giải phóng mặt bằng khi thu hồi đất, phải gắn với
việc tái định cư, ổn định đời sống và việc làm cho người có đất bị thu hồi.

- Việc bồi thường đất đai, giải phóng mặt bằng khi thu hồi đất, phải được
thực hiện công khai, dân chủ với sự tham gia của cộng đồng.
- Việc bồi thường đất đai, giải phóng mặt bằng khi thu hồi đất phải kết hợp
nhiều biện pháp, trong đó biện pháp tuyên truyền, giáo dục, tư vấn thuyết phục để
người dân tự giác thực hiện là quan trọng.
1.1.4 Một số yếu tố ảnh hưởng đến công tác bồi thường
1.1.4.1 Việc ban hành các văn bản quy phạm pháp luật về quản lý, sử dụng đất đai và
tổ chức thực hiện các văn bản đó
Chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái định cư cũng luôn được Chính phủ không
ngừng hoàn thiện, sửa đổi nhằm giải quyết các vướng mắc trong công tác bồi thường,
hỗ trợ và tái định cư, phù hợp với yêu cầu thực tế triển khai. Với những đổi mới về
pháp luật đất đai, thời gian qua công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư đã đạt được
những kết quả đáng khích lệ, đã cơ bản đáp ứng nhu cầu về mặt bằng cho sự phát

Số hóa bởi trung tâm học liệu

8
triển các dự án đầu tư. Thực tiễn triển khai cho thấy việc ban hành các văn bản quy
phạm pháp luật về quản lý, sử dụng đất đai có ảnh hưởng rất lớn đến công tác bồi
thường, hỗ trợ và tái định cư. Hệ thống văn bản pháp luật đất đai còn có những nhược
điểm như là số lượng nhiều, mức độ phức tạp cao, không thuận lợi trong sử dụng, chưa
đồng bộ, chặt chẽ gây lúng túng trong xử lý và tạo kẽ hở trong thực thi pháp luật.
1.1.4.2 Công tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất
Thông qua việc lập, xét duyệt và điều chỉnh quy hoạch sử dụng đất để tổ chức
việc bồi thường, hỗ trợ và tái định cư thực sự trở thành vấn đề cần quan tâm của cộng
đồng mà Nhà nước đóng vai trò là người tổ chức. Bất kỳ một phương án bồi thường,
hỗ trợ và tái định cư nào đều dựa trên quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất nhằm đạt
được các yêu cầu như là phương án có hiệu quả kinh tế- xã hội cao nhất. Quy hoạch, kế
hoạch sử dụng đất có tác động tới chính sách bồi thường đất đai trên hai khía cạnh:
- Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất là một trong những căn cứ quan trọng nhất

để thực hiện việc giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất.
- Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất là một trong những nhân tố ảnh hưởng tới
giá chuyển nhượng quyền SDĐ; từ đó tác động tới giá đất tính bồi thường, HT&TĐC.
1.1.4.3 Yếu tố giao đất, cho thuê đất
Nhiệm vụ giao đất, cho thuê đất có tác động rất lớn đến công tác bồi thường,
HT&TĐC. Nguyên tắc giao đất, cho thuê đất, phải căn cứ vào quy hoạch, kế hoạch là
điều kiện bắt buộc, nhưng nhiều địa phương chưa thực hiện tốt nguyên tắc này; hạn
mức đất được giao và nghĩa vụ đóng thuế đất quy định không rõ ràng, tình trạng quản
lý đất đai thiếu chặt chẽ dẫn đến khó khăn cho công tác bồi thường GPMB.
1.1.4.4 Yếu tố lập và quản lý hồ sơ địa chính
Lập và quản lý chặt chẽ hệ thống hồ sơ địa chính (HSĐC) có vai trò quan
trọng hàng đầu để quản lý chặt chẽ đất đai trong thị trường bất động sản, là cơ sở
xác định tính pháp lý của đất đai. Trước tháng 12 năm 2004, rất nhiều địa phương
chưa lập đầy đủ HSĐC theo quy định; đặc biệt có nhiều xã, phường, thị trấn chưa
lập sổ địa chính. Để phục vụ yêu cầu quản lý việc sử dụng đất đai, một số địa
phương chưa lập đủ sổ mục kê đất đai, sổ cấp GCNQSD đất.
1.1.4.5 Công tác đăng ký đất đai và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
Đăng ký đất đai là một thành phần cơ bản quan trọng của hệ thống quản lý

Số hóa bởi trung tâm học liệu

9
đất đai, đó là quá trình xác lập hồ sơ về quyền sở hữu đất đai, bất động sản, sự đảm
bảo và những thông tin về quyền sở hữu đất.
Trong công tác bồi thường, HT&TĐC, GCNQSDĐ là căn cứ để xác định đối
tượng được bồi thường, loại đất, diện tích đất tính bồi thường. Hiện nay, công tác đăng ký
đất đai ở nước ta vẫn còn hạn chế, đặc biệt công tác đăng ký biến động về sử dụng đất.
1.1.4.6 Yếu tố giá đất và định giá đất
Hiện nay, nước ta giá cả đất đai dựa trên chuyển nhượng quyền sử dụng, là
tổng hòa giá trị hiện hành địa tô nhiều năm. Một trong những điểm mới của Luật

Đất đai 2003 là các quy định về giá đất. Nếu như trước đây Nhà nước chỉ quy định
một loại giá đất áp dụng cho mọi quan hệ đất đai khác nhau thì Luật Đất đai 2003
đề cập nhiều loại giá đất để xử lý từng nhóm quan hệ đất đai khác nhau.
Trước khi có Luật đất đai năm 2003, việc xác định giá đất, bồi thường, GPMB,
TĐC được quy định tại các văn bản dưới luật như Nghị định số 87/CP ngày 17 tháng 8
năm 1994 của Chính phủ quy định khung giá các loại đất; Nghị định số 90/CP ngày 17
tháng 9 năm 1994 của Chính phủ quy định về việc bồi thường thiệt hại khi Nhà nước
thu hồi đất để sử dụng vào mục đích an ninh, quốc phòng, lợi ích quốc gia, lợi ích công
cộng và Nghị định số 22/1998/NĐ-CP ngày 24 tháng 4 năm 1998 của Chính phủ ban
hành quy định về đền bù thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất để sử dụng vào mục đích
quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng, Khung giá đất để tính bồi
thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất quy định tại Nghị định số 87/CP đã được áp
dụng trong một thời gian khá dài (trên mười năm), mặc dù trong quá trình áp dụng có
quy định việc điều chỉnh khung giá đất để tính bồi thường bằng hệ số K nhưng mức
tăng cao nhất cũng chỉ là 1, 2 lần mức giá của cùng loại đô thị, cùng loại đường phố và
vị trí đất quy định trong bảng khung giá đất đô thị. Do vậy, giá đất để tính bồi thường
vẫn thấp hơn nhiều so với giá thực tế, dẫn đến phát sinh hàng loạt các khiếu kiện về bồi
thường, giải phóng mặt bằng tại các địa phương.
Theo quy định của Luật Đất đai năm 2003, nguyên tắc định giá đất là phải sát
với giá thị trường trong điều kiện bình thường. Tuy nhiên, tình hình phổ biến hiện nay
là giá đất do các địa phương quy định và công bố đều không theo đúng nguyên tắc đó,
dẫn tới nhiều trường hợp ách tắc về bồi thường đất đai và phát sinh khiếu kiện [18].
1.1.4.7 Thị trường bất động sản

Số hóa bởi trung tâm học liệu

10
Cùng với sự phát triển của nền kinh tế nước ta, thị trường bất động sản được
hình thành và ngày càng phát triển. Ngày nay, thị trường bất động sản đã trở thành
một bộ phận không thể thiếu trong hệ thống các loại thị trường của nền kinh tế quốc

dân, nó có những đóng góp vào ổn định xã hội và thúc đẩy nền kinh tế đất nước
trong thời gian qua và trong tương lai.
Việc hình thành và phát triển thị trường bất động sản góp phần giảm thiểu
việc thu hồi đất để thực hiện các dự án đầu tư (do người đầu tư có thể đáp ứng nhu
cầu về đất đai thông qua các giao dịch trên thị trường). Đồng thời, người bị thu hồi
đất có thể tự mua hoặc cho thuê đất đai, nhà cửa mà không nhất thiết phải thông qua
Nhà nước thực hiện chính sách bồi thường và tái định cư.
1.2 Chính sách bồi thƣờng thiệt hại ở một số nƣớc và các tổ chức trên thế giới
1.2.1 Thái Lan
Không có chính sách đền bù tái định cư quốc gia, vì tại nước này có hình
thức đa sở hữu đất đai. Tuy nhiên, Hiến Pháp năm 1982 quy định việc trưng dụng
đất cho các mục đích xây dựng cơ sở hạ tầng, quốc phòng, phát triển nguồn tài
nguyên cho đất nước, phát triển đô thị, cải tạo đất đai và các mục đích công cộng
khác phải theo thời giá thị trường cho những người hợp pháp về tất cả các thiệt hại
do việc trưng dụng gây ra và quy định việc đền bù phải khách quan cho người chủ
mảnh đất và người có quyền thừa kế tài sản đó. Dựa trên các qui định này, các
ngành có qui định chi tiết cho việc thực hiện trưng dụng đất của ngành mình.
Năm 1987, Thái Lan ban hành Luật về trưng dụng bất động sản áp dụng cho
việc trưng dụng đất sử dụng vào các mục đích xây dụng tiện ích công cộng, quốc
phòng, phát triển nguồn tài nguyên hoặc các lợi ích khác cho đất nước, phát triển đô
thị, nông nghiệp, công nghiệp, cải tạo đất đai vào các mục đích công cộng. Luật qui
định những nguyên tắc về trưng dụng đất, nguyên tắc tính giá trị đền bù các loại tài
sản bị thiệt hại. Căn cứ vào đó, từng ngành đưa ra các qui định cụ thể về trình tự tiến
hành đền bù TĐC, nguyên tắc cụ thể xác định giá trị đền bù, các bước lập và phê
duyệt dự án đền bù, thủ tục thành lập các cơ quan, uỷ ban tính toán đền bù TĐC, trình
tự đàm phán, nhận tiền đền bù, quyền khiếu nại, quyền khởi kiện đưa ra toà án.
1.2.2 Singapore

Số hóa bởi trung tâm học liệu

11
Luật pháp Singapore quy định Nhà nước có thẩm quyền thu hồi đất và người
dân có nghĩa vụ chấp hành quyết định thu hồi đất. Việc thu hồi đất được thực hiện
dựa trên quy hoạch tổng thể đã được phê duyệt và tuân thủ các nguyên tắc chủ yếu
sau đây: (i) Thu hồi đất bắt buộc để sử dụng đất vào mục đích công cộng; (ii) Hạn chế
việc thu hồi đất thuộc sở hữu tư nhân (chỉ thu hồi trong các trường hợp cần thiết); (iii)
Việc thu hồi đất phải được sự đồng ý của Chính phủ, sau khi đã thảo luận và tham
khảo ý kiến của cộng đồng; (iv) Việc thu hồi đất được thực hiện theo quy trình chặt
chẽ do pháp luật quy định. Nhà nước thông báo cho người bị thu hồi đất biết trước từ
2 đến 3 năm trước khi ra quyết định thu hồi đất. Trường hợp người bị thu hồi đất
không thực hiện quyết định thu hồi đất sẽ bị nhà nước áp dụng các biện pháp cưỡng
chế hoặc bị phạt theo Luật xâm chiếm đất công (State Lands Encroachment Act) [19].
Về mức bồi thường thiệt hại, được xác định căn cứ vào giá trị thực tế bất
động sản của chủ sở hữu; các chi phí tháo dỡ, di chuyển chỗ ở hợp lý; chi phí mua
nguyên liệu xây dựng nhà ở mới; thuế nhà ở mới Trường hợp người bị thu hồi đất
không tán thành với phương án bồi thường thiệt hại do nhà nước xác định, họ có
quyền thuê một tổ chức định giá tư nhân để tiến hành định giá lại các chi phí thiệt
hại. Nhà nước trả tiền thuê định giá lại [19].
Việc xác định mức bồi thường được xác định là giá trị bất động sản do người
bị thu hồi đất đầu tư, không phải là giá trị thực tế của bất động sản. Phần giá trị tăng
thêm do sự đầu tư cơ sở hạ tầng của nhà nước được bóc tách khỏi giá trị bồi thường.
Điều này có nghĩa là nhà nước không bồi thường theo giá bất động sản hiện tại mà
bồi thường theo giá thấp hơn do trừ đi phần giá trị bất động sản tăng thêm từ sự đầu
tư cơ sở hạ tầng của nhà nước [19].
Bên cạnh đó, nhà nước cũng xem xét bồi thường cho người bị thu hồi đất các
thiệt hại sau đây: Trường hợp công trình công cộng đi ngang qua bất động sản gây
ảnh hưởng xấu đến lợi ích của người sử dụng đất như tiếng ồn, khói bụi, người đi
đường có thể nhìn vào nhà v.v; trường hợp công trình công cộng gây chia cắt manh
mún mảnh đất hiện hữu; chi phí để hoàn tất thủ tục đứng tên chủ sở hữu hoặc chủ
sử dụng đối với phần diện tích đất còn lại [19].

Số hóa bởi trung tâm học liệu

12
Nhà nước chi trả 20% tổng giá trị bồi thường khi chủ nhà thực hiện việc tháo
dỡ nhà ở. Phần giá trị bồi thường còn lại được thanh toán khi người bị thu hồi đất ở
hoàn tất việc di chuyển chỗ ở. Trường hợp hộ gia đình, cá nhân có nhu cầu cấp bách
về chỗ ở sẽ được nhà nước cho thuê nhà ở với giá thuê phù hợp [19].
Chính sách bồi thường khi nhà nước thu hồi đất của Singapore được tiến
hành thận trọng (đặc biệt đối với đất thuộc sở hữu tư nhân) trên cơ sở các quy định
chặt chẽ của pháp luật. Nguyên tắc công bằng, minh bạch được đề cao trong quá
trình thực hiện nên đã nhận được sự đồng thuận của người dân. Tỷ lệ cưỡng chế khi
thu hồi đất thấp (dưới 1% tổng số các trường hợp thu hồi đất) [19].
Vấn đề tái định cư cho người bị thu hồi đất ở rất được Chính phủ Singapore rất chú
trọng thực hiện. Chính sách này được triển khai gắn với việc bố trí nhà ở do nhà nước xây
dựng (nhà ở công) và cung cấp với giá rẻ đi kèm với một số điều kiện. Cục Phát triển nhà
(HDB) được thành lập năm 1960 có nhiệm vụ cung cấp nhà ở công cho người dân, trong
đó chủ yếu phục vụ công tác tái định cư. Tính từ khi thành lập đến nay, HDB đã cung cấp
nhà ở cho 85% dân số; trong đó có 2% người dân được thuê căn hộ [19].
Việc tái định cư được thực hiện trên cơ sở điều tra xã hội học một cách cẩn
thận, tỉ mỉ nhằm thu thập, xác minh các thông tin: Số lượng thành viên trong hộ gia
đình; nguồn thu nhập; nghề nghiệp; nơi làm việc; tình trạng pháp lý của bất động sản
tạo căn cứ vững chắc cho quá trình thực hiện tái định cư chính xác, công bằng [19].
1.2.3 Trung Quốc
Theo pháp luật đất đai của Trung Quốc, chỉ có Chính phủ và chính quyền
cấp tỉnh mới có thẩm quyền thu hồi đất. Quốc vụ viện (Chính phủ) quyết định thu
hồi đất nông nghiệp từ 35ha trở lên, đối với loại đất khác là 70ha trở lên Dưới hạn
mức đất này, chính quyền cấp tỉnh ra quyết định thu hồi đất. Đất nông nghiệp sau
khi thu hồi sẽ chuyển từ chế độ sở hữu tập thể thành chế độ sở hữu nhà nước. Trách
nhiệm bồi thường thuộc về người sử dụng đất sau khi thu hồi [19].

- Tiền bồi thường khi thu hồi đất gồm: lệ phí sử dụng đất và tiền bồi thường
cho người bị thu hồi đất [19].
- Về nguyên tắc và cách thức bồi thường nhà ở, tái định cư: Theo pháp luật
Trung Quốc, khoản tiền bồi thường cho giải tỏa mặt bằng phải đảm bảo cho người
dân bị thu hồi đất có chỗ ở bằng hoặc cao hơn so với nơi ở cũ. Việc giải quyết vấn

Số hóa bởi trung tâm học liệu

13
đề nhà được thực hiện thông qua hình thức trả tiền bồi thường về nhà ở. Số tiền này
được xác định bao gồm: (i) Giá cả xây dựng lại nhà ở, sự chênh lệch giữa giá xây
dựng lại nhà mới và nhà cũ; (ii) Giá đất tiêu chuẩn; (iii) Trợ cấp về giá cả. Giá xây
lại nhà ở mới được xác định là khoản chênh lệch giữa giá trị còn lại của nhà cũ và
chi phí xây dựng lại nhà mới. Giá đất tiêu chuẩn do nhà nước xác định căn cứ theo
giá đất của những nhà thương phẩm trong cùng một khu vực, rồi quyết định. Việc
trợ cấp về giá cả do chính quyền xác định [19].
1.2.4 Ngân hàng thế giới (WB) và Ngân hàng phát triển Châu Á (ADB)
Theo Ngân hàng thế giới (WB), Ngân hàng phát triển Châu Á (ADB) thì bản chất
của công tác bồi thường, hỗ trợ và TĐC khi Nhà nước thu hồi đất phục vụ cho mục đích
an ninh quốc phòng, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng, đồng thời phải đảm bảo lợi ích
của những người bị ảnh hưởng để họ có một cuộc sống tốt hơn trước về mọi mặt: giảm
thiểu đến mức thấp nhất các tác động của việc thu hồi đất. Để thực hiện được phương
châm đó thì trong công tác bồi thường, hỗ trợ và TĐC phải lấy phát triển con người là
trung tâm, không chỉ là các chính sách bồi thường về vật chất. Từ quan điểm đó, chính
sách bồi thường công bằng là bồi thường ngang bằng với tình trạng như không có dự án
được áp dụng, sao cho đời sống của người dân bị ảnh hưởng sau khi được bồi thường
phải đạt được ngang với mức cũ của họ trước khi có dự án. Tuy vậy, các chính sách này
cũng có những khác biệt so với chính sách của Nhà nước Việt Nam như:
- Khái niệm hợp pháp hay không hợp pháp trong chính sách bồi thường, hỗ
trợ và TĐC là một trong những khác biệt có khả năng gây ra những vấn đề xã hội

lớn khi áp dụng chính sách TĐC của WB, ADB. Theo các tổ chức này thì thiếu
chứng thư hợp pháp về đất sẽ không ảnh hưởng tới bồi thường cho một số nhóm
dân bị ảnh hưởng và được mở rộng đối với cả đối tượng không bị thiệt hại về đất và
tài sản mà chỉ bị ảnh hưởng tới mặt tinh thần. Ở Việt Nam, trước kia chỉ bồi thường
cho những người có chứng thư hợp pháp nhưng ở Nghị định 197/2004/NĐ-CP,
Nghị định 84/2007/NĐ-CP đã mở rộng hơn khái niệm hợp pháp, đồng thời có quy
định rõ ràng các trường hợp không được bồi thường về đất, nếu xét thấy cần được
hỗ trợ thì UBND tỉnh ra quyết định đối với từng trường hợp cụ thể [9].
- Theo chính sách của ADB thì việc bồi thường, hỗ trợ và TĐC bao giờ cũng
phải hoàn thành xong trước khi tiến hành thực hiện dự án, trong khi ở Việt Nam

Số hóa bởi trung tâm học liệu

14
chưa có quy định rõ ràng về thời hạn này (rất nhiều dự án vừa giải tỏa mặt bằng vừa
triển khai thi công, chỗ nào GPMB xong thì thi công trước khi tránh lấn chiếm đất
đai); do vậy, nhiều gia đình còn chưa kịp thời sửa chữa, xây dựng lại hoặc xây dựng
nhà ở mới ổn định trước khi bị giải tỏa.
- Quy định của ngân hàng ADB là không những phải thông báo đầy đủ các
thông tin về dự án cũng như chính sách bồi thường, TĐC của dự án cho các hộ mà
còn phải tham khảo ý kiến và tìm cách thỏa mãn các yêu cầu chính đáng của họ
trong suốt quá trình thực hiện. Ở Việt Nam, thực tế cho thấy việc thực hiện đầy đủ
nội dung này là rất khó khăn, vì lịch sử sử dụng đất rất phức tạp và khó có thể thỏa
mãn được yêu cầu rất lớn của người bị thu hồi đất.
- Theo quy định của ngân hàng ADB, ngoài giám sát nội bộ, cơ quan thực hiện
dự án phải thuê một số tổ chức bên ngoài giám sát độc lập để đảm bảo những thông
tin khách quan. Nhiệm vụ của cơ quan giám sát độc lập phải kiểm tra quá trình triển
khai của TĐC. Từ đó, có những kiến nghị về biện pháp giải quyết sao cho công tác
TĐC đạt mục tiêu cuối cùng là giải quyết hết những vướng mắc nảy sinh. Các chính
sách hiện hành ở Việt Nam chưa áp dụng cơ chế giám sát độc lập về TĐC. Vì vậy,

việc giám sát độc lập công tác TĐC là công tác khá mới mẻ ở Việt Nam nên cần có
thời gian phù hợp để ban hành quy định và làm quen với công việc này.
- Phạm vi ảnh hưởng của dự án phải quan tâm theo ADB là rất rộng còn theo
chính sách hiện hành của Việt Nam thì phạm vi ảnh hưởng vẫn còn hạn hẹp.
1.3 Chính sách bồi thƣờng, hỗ trợ và TĐC khi Nhà nƣớc thu hồi đất ở Việt
Nam qua các thời kỳ
1.3.1 Giai đoạn trước khi có Luật Đất đai năm 1993
Sau khi Cách mạng tháng tám thành công, nước ta tiến hành xóa bỏ chế độ
chiếm hữu ruộng đất của địa chủ, thiết lập quyền sở hữu ruộng đất cho nhân dân và
ban hành Hiến pháp năm 1959 [15]. Nghị định số 151/TTg ngày 15/04/1959 của Hội
đồng Chính phủ quy định thể lệ tạm thời về trưng dụng ruộng đất trong đó có quy
định về bồi thường thiệt hại về đất. Để hướng dẫn thực hiện Nghị định số 151/TTg,
ngày 06/07/1959 Liên bộ Uỷ ban kế hoạch Nhà nước và Nội vụ đã ban hành Thông
tư liên bộ số 1424/TT-LB quy định cụ thể về bồi thường khi Nhà nước trưng dụng

Số hóa bởi trung tâm học liệu

15
ruộng đất. Theo các văn bản này, nguyên tắc thu hồi và trưng dụng ruộng đất được
quy định cụ thể như sau:
+ Đảm bảo kịp thời và đủ diện tích cần thiết cho công trình xây dựng đồng
thời chiếu cố đúng mức quyền lợi và đời sống của người có ruộng đất.
+ Chỉ được trưng dụng số ruộng đất thật cần thiết, không được trưng dụng
thừa, hết sức tiết kiệm ruộng đất cày cấy, trồng trọt; tận dụng đất hoang để không
phải trưng dụng hoặc chỉ trưng dụng ít ruộng đất của nhân dân.
+ Tránh những nơi dân cư đông đúc, nghĩa trang liệt sĩ, nhà thờ, chùa.
- Nguyên tắc bồi thường:
+ Bồi thường bằng đất (là cách tốt nhất và là chủ yếu): vận động nông dân
điều chỉnh hoặc nhường ruộng đất cho người có đất bị thu hồi.
+ Bồi thường bằng tiền: căn cứ vào sản lượng đã dùng để tính thuế đất nông

nghiệp và tình hình thực tế tại địa phương (đời sống của nhân dân cao hay thấp,
ruộng ít hay nhiều, tốt hay xấu) để xác định giá bồi thường cho thích đáng. Giá bồi
thường tương ứng bằng 1- 4 năm sản lượng thường niên.
Hiến pháp năm 1980 quy định “Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước
thống nhất, quản lý”. Theo đó, Hội đồng Chính phủ đã ban hành Quyết định số
201/CP ngày 01/7/1980 về việc thống nhất quản lý ruộng đất và tăng cường công tác
quản lý ruộng đất. Quyết định này đã quy định rõ hơn các chức năng quản lý Nhà
nước về đất đai. Quyết định 201/CP cũng có quy định về chính sách thu hồi, bồi
thường, cụ thể “Cấp nào có quyền giao đất thì cấp ấy có thẩm quyền thu hồi đất”
đồng thời cũng quy định rõ người có đất bị thu hồi, trưng dụng mà cần có đất sử dụng
thì được cấp đất khác. Ngoài ra, tài sản được bồi thường một cách thích đáng [16].
Sau khi Luật Đất đai năm 1988 được ban hành, Hội đồng Bộ trưởng đã ban
hành Nghị định số 186/HĐ-BT ngày 31/5/1990 quy định về việc bồi thường đất nông
nghiệp, đất có rừng khi chuyển sang mục đích khác, cụ thể: Mọi tổ chức, cá nhân
được giao đất nông nghiệp, đất có rừng để sử dụng vào mục đích khác phải đền bù về
đất nông nghiệp, đất có rừng cho Nhà nước. Người có đất bị thu hồi chỉ được bồi
thường tài sản trên đất.
1.3.2 Thời kỳ 1993 đến 2003

Số hóa bởi trung tâm học liệu

16
Luật Đất đai năm 1993 được ban hành ngoài việc quy định các nội dung
quản lý Nhà nước về đất đai còn quy định các quyền của người sử dụng đất đồng
thời lần đầu tiên khẳng định đất đai có giá.
Sau khi Luật Đất đai 1993 có hiệu lực, Chính phủ và các bộ ngành có liên quan đã
ban hành nhiều Nghị định, Thông tư quy định về thu hồi, bồi thường, HT&TĐC, cụ thể:
- Nghị định 90/CP ngày 17/8/1994 của Chính phủ quy định cụ thể các chính
sách và phân biệt chủ thể sử dụng đất, cơ sở pháp lý để xem xét tính hợp pháp của
thửa đất để lập kế hoạch bồi thường, hỗ trợ và TĐC theo quy định khi Nhà nước thu

hồi đất vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích Quốc gia, lợi ích công cộng.
- Nghị định 22/1998/NĐ-CP ngày 24/04/1998 của Chính phủ quy định về
việc đền bù khi Nhà nước thu hồi đất để sử dụng vào mục đích an ninh, quốc phòng,
lợi ích Quốc gia, lợi ích công cộng thay thế Nghị định số 90/CP. Nghị định
22/1998/NĐ-CP ngày 24/04/1998 quy định chi tiết hơn, hoàn chỉnh hơn, toàn diện
hơn, tiến bộ hơn và hợp lý hơn Nghị định 90/CP về thu hồi đất và phạm vi được bồi
thường cho người bị thu hồi đất. Giá đất để tính bồi thường được tính trên cơ sở giá
đất của địa phương ban hành theo quy định của Chính phủ nhân với hệ số K. Ngoài
ra, Nghị định số 22/NĐ-CP quy định thêm một số chính sách hỗ trợ cũng như một
số điều khoản mới về việc lập khu TĐC cho các hộ phải di chuyển [8].
- Thông tư số 145/1998/TT-BTC ngày 04/11/1998 của Bộ Tài chính hướng dẫn
thi hành Nghị định 22/1998/NĐ-CP ngày 24/04/1998 quy định phương pháp xác định
hệ số K để định giá đất bồi thường, lập lại phương án đền bù và bổ sung thêm một số
nội dung như: điều kiện đền bù về đất, nhà, công trình kiến trúc, đền bù cho người thuê
nhà thuộc quyền sở hữu của Nhà nước, đền bù cho doanh nghiệp, đơn vị hành chính sự
nghiệp Điểm cần lưu ý trong Thông tư này là giao trách nhiệm cho chủ đầu tư là
thành viên của Hội đồng GPMB xem xét, thẩm định. Trên cơ sở đó, trình UBND tỉnh
phê duyệt hoặc Hội đồng thẩm định để UBND cấp huyện phê duyệt [1].
Tuy nhiên, trong quá trình triển khai Nghị định 22/NĐ-CP có những hạn chế
nhất định vì nó chưa đáp ứng hết được yêu cầu thực tế, chưa phù hợp với thực tiễn.
Đặc biệt, chưa giải quyết được những tồn tại do yếu tố lịch sử để lại khi thực hiện
chính sách bồi thường, GPMB cũng như chưa có quy định chi tiết về vấn đề TĐC
(Tiêu chuẩn của khu TĐC, phân định trách nhiệm của chủ dự án, của chính quyền

Số hóa bởi trung tâm học liệu

17
các cấp trong việc tạo lập và bố trí TĐC, quyền và nghĩa vụ của người bị thu hồi đất
phải di chuyển chỗ ở, các biện pháp khôi phục đời sống và sản xuất tại khu TĐC);
quy định rõ ràng về điều kiện để được bồi thường hoặc không đủ điều kiện bồi

thường về đất; việc bồi thường đối với trường hợp chủ sử dụng đất có tài sản, nhà
cửa nằm trên đất không đủ điều kiện được bồi thường và chưa quy định cụ thể về
cưỡng chế thi hành quyết định thu hồi đất, đối với các trường hợp cố tình không
thực hiện quyết định của Nhà nước, gây khó khăn trong việc bồi thường, GPMB.
1.3.3 Từ khi có Luật Đất đai năm 2003 đến nay
Luật Đất đai 2003 được Quốc hội thông qua và có hiệu lực từ ngày
01/7/2004 có ý nghĩa quan trọng, đáp ứng yêu cầu phát triển nền kinh tế, ổn định
chính trị - xã hội của đất nước và hội nhập kinh tế quốc tế. Sau khi Luật Đất đai
2003 được ban hành, chính sách về bồi thường, hỗ trợ và TĐC khi Nhà nước thu
hồi đất ở nước ta đã có nhiều thay đổi và ngày càng phù hợp hơn với yêu cầu của
thực tế cũng như yêu cầu của các quy luật kinh tế thị trường đặt ra như: Nhà nước
hạn chế thu hồi đất mà khuyến khích các nhà đầu tư tự thỏa thuận nhận chuyển
nhượng quyền sử dụng đất để xin chuyển mục đích sử dụng đất đã giảm áp lực cho
chính quyền địa phương trong lĩnh vực quản lý Nhà nước về đất đai; Nhà nước chỉ
thực hiện thu hồi đất để sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc
gia, lợi ích công cộng và phát triển kinh tế [18].
Từ khi ban hành Luật Đất đai 2003, nhằm đáp ứng yêu cầu phát triển KT-
XH và cụ thể hoá các nội dung về thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và TĐC, Chính
phủ và các bộ ngành đã ban hành hàng loạt các Nghị định, Thông tư trực tiếp liên
quan đến công tác bồi thường, hỗ trợ và TĐC:
- Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ về thi hành
Luật Đất đai;
- Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ về phương
pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất;
- Nghị định số 197/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 của Chính phủ về bồi
thường, hỗ trợ và TĐC khi Nhà nước thu hồi đất;

Số hóa bởi trung tâm học liệu

18

- Thông tư 116/2004/TT-BTC ngày 07/12/2004 của Bộ Tài chính hướng dẫn
thực hiện Nghị định số 197/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 của Chính phủ về bồi
thường, hỗ trợ và TĐC khi Nhà nước thu hồi đất;
- Thông tư 69/2006/TT-BTC ngày 02/08/2006 của Bộ Tài chính sửa đổi, bổ
sung Thông tư 116/2004/TT-BTC ngày 07/12/2004 của Bộ Tài chính hướng dẫn
thực hiện Nghị định số 197/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 của Chính phủ về bồi
thường, hỗ trợ và TĐC khi Nhà nước thu hồi đất;
- Nghị định số 17/2006/NĐ-CP ngày 27/01/2006 của Chính phủ về sửa đổi,
bổ sung một số điều của các Nghị định hướng dẫn thi hành Luật Đất đai và Nghị
định số 187/2004/NĐ-CP về việc chuyển công ty nhà nước thành công ty cổ phần;
- Nghị định số 84/2007/NĐ-CP ngày 25/5/2007 của Chính phủ quy định bổ
sung về việc cấp GCNQSDĐ, thu hồi đất, thực hiện quyền sử dụng đất, trình tự thủ tục
bồi thường, hỗ trợ, TĐC khi Nhà nước thu hồi đất và giải quyết khiếu nại về đất đai;
- Thông tư số 06/2007/TT-BTNMT ngày 15/06/2007 của Bộ Tài nguyên &
Môi trường hướng dẫn thực hiện một số điều của Nghị định số 84/2007/NĐ-CP
ngày 25/5/2007 của Chính phủ quy định bổ sung về việc cấp GCNQSDĐ, thu hồi
đất, thực hiện quyền sử dụng đất, trình tự, thủ tục bồi thường, hỗ trợ, TĐC khi Nhà
nước thu hồi đất và giải quyết khiếu nại về đất đai;
- Nghị định số 123/2007/NĐ-CP ngày 27/7/2007 sửa đổi, bổ sung một số
điều của Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ;
- Thông tư số 145/2007/TT-BTC ngày 06/12/2007 của Bộ Tài chính hướng
dẫn thực hiện Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ và
Nghị định số 123/2007/NĐ-CP ngày 27/7/2007 sửa đổi, bổ sung một số điều của
Nghị định số 188/2004/NĐ-CP;
- Thông tư liên tịch số 14/2008/TTLT-BTC-BTNMT của Bộ Tài chính và Bộ
Tài nguyên & Môi trường hướng dẫn thực hiện một số điều của Nghị định số
84/2007/NĐ-CP ngày 25/5/2007 của Chính phủ quy định bổ sung về việc cấp
GCNQSDĐ, thu hồi đất, thực hiện quyền sử dụng đất, trình tự thủ tục bồi thường,
hỗ trợ, TĐC khi Nhà nước thu hồi đất và giải quyết khiếu nại về đất đai;

Số hóa bởi trung tâm học liệu

19
- Nghị định số 69/2009/NĐ-CP ngày 13/8/2009 của Chính phủ quy định bổ
sung về quy hoạch sử dụng đất, giá đất, thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và TĐC;
- Thông tư số 14/2009/TT-BTNMT ngày 01/10/2009 của Bộ Tài nguyên &
Môi trường quy định chi tiết về bồi thường, hỗ trợ, TĐC và trình tự, thủ tục thu hồi
đất, giao đất, cho thuê đất;
- Thông tư số 57/2010/TT-BTC ngày 16/04/2010 của Bộ Tài chính quy định
việc lập dự toán, sử dụng và quyết toán kinh phí tổ chức thực hiện bồi thường, hỗ
trợ và TĐC khi Nhà nước thu hồi đất.
1.4 Một số quy định về chính sách bồi thƣờng, hỗ trợ và tái định cƣ
1.4.1 Chính sách bồi thường
1.4.1.1 Bồi thường đất
* Nguyên tắc bồi thường đất
Nguyên tắc bồi thường đất được quy định tại điều 14 Nghị định 69/2009, cụ
thể: (1) Người bị Nhà nước thu hồi đất có đủ điều kiện theo quy định của pháp luật
đất đai thì được bồi thường; trường hợp không đủ điều kiện được bồi thường thì
được xem xét để hỗ trợ; (2) Người bị thu hồi đất đang sử dụng vào mục đích nào thì
được bồi thường bằng việc giao đất mới có cùng mục đích sử dụng, nếu không có
đất để bồi thường thì được bồi thường bằng giá trị quyền sử dụng đất tại thời điểm
có quyết định thu hồi; trường hợp bồi thường bằng việc giao đất mới hoặc bằng nhà,
nếu có chênh lệch về giá trị thì phần chênh lệch đó được thực hiện thanh toán bằng
tiền; (3) Trường hợp người sử dụng đất được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất
mà chưa thực hiện nghĩa vụ tài chính về đất đai đối với Nhà nước theo quy định của
pháp luật thì phải trừ đi khoản tiền phải thực hiện nghĩa vụ tài chính vào số tiền
được bồi thường, hỗ trợ để hoàn trả ngân sách nhà nước [9].
* Điều kiện để được bồi thường đất
Người bị Nhà nước thu hồi đất, có một trong các điều kiện sau đây thì được
bồi thường [9] [14].

- Có GCNQSDĐ theo quy định của pháp luật về đất đai.
- Có quyết định giao đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền theo quy định
của pháp luật về đất đai.

Số hóa bởi trung tâm học liệu

20
- Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ổn định được UBND cấp xã xác
nhận không có tranh chấp mà có một trong các loại giấy tờ sau đây: Những giấy tờ
về quyền được sử dụng đất trước ngày 15/10/1993 do cơ quan có thẩm quyền cấp
trong quá trình thực hiện chính sách đất đai; Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
tạm thời được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp hoặc có tên trong sổ đăng ký
ruộng đất, sổ địa chính; Giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng, cho quyền sử dụng đất
hoặc tài sản gắn liền với đất; giấy tờ giao nhà tình nghĩa gắn liền với đất; Giấy tờ
chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở gắn liền với đất ở trước ngày 15
tháng 10 năm 1993 được UBND cấp xã xác nhận; Giấy tờ về thanh lý, hoá giá nhà
ở, mua nhà ở gắn liền với đất ở theo quy định của pháp luật; Giấy tờ do cơ quan có
thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp cho người sử dụng đất.
- Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất có một trong các loại giấy tờ quy
định trên mà trên giấy tờ đó ghi tên người khác, kèm theo giấy tờ về việc chuyển
nhượng quyền sử dụng đất có chữ ký của các bên có liên quan, được Uỷ ban nhân
dân cấp xã xác nhận là đất không có tranh chấp.
- Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất có hộ khẩu thường trú tại địa phương
và trực tiếp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản, làm muối được Uỷ
ban nhân dân cấp xã nơi có đất xác nhận sử dụng ổn định, không có tranh chấp.
- Hộ gia đình, cá nhân được sử dụng đất theo bản án hoặc quyết định của toà
án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án hoặc quyết định giải
quyết tranh chấp đất đai của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã được thi hành.
- Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất mà trước đây Nhà nước đã có quyết
định quản lý trong quá trình thực hiện chính sách đất đai của Nhà nước, nhưng

trong thực tế Nhà nước chưa quản lý, mà hộ gia đình, cá nhân đó vẫn sử dụng.
- Tổ chức sử dụng đất trong các trường hợp sau đây: Đất được Nhà nước
giao có thu tiền sử dụng đất mà tiền sử dụng đất đã nộp không có nguồn gốc từ
ngân sách nhà nước; Đất nhận chuyển nhượng của người sử dụng đất hợp pháp mà
tiền trả cho việc chuyển nhượng không có nguồn từ ngân sách nhà nước.

Số hóa bởi trung tâm học liệu

21
- Đất sử dụng trước ngày 15/10/1993 nhưng không có Giấy chứng nhận hoặc
một trong các loại giấy tờ quy định tại khoản 1 Điều 50 của Luật Đất đai 2003 và được
Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận đất đó không có tranh chấp thì việc bồi thường, hỗ
trợ về đất thực hiện theo quy định tại Điều 44 Nghị định 84/2007/NĐ-CP.
- Đất đã sử dụng trong khoảng thời gian từ ngày 15/10/1993 đến trước ngày
01/7/2004 nhưng không có Giấy chứng nhận hoặc một trong các loại giấy tờ về quyền
sử dụng đất quy định tại khoản 1 Điều 50 của Luật Đất đai 2003 và được Ủy ban nhân
dân cấp xã xác nhận đất đó không có tranh chấp thì việc bồi thường, hỗ trợ về đất thực
hiện theo quy định tại Điểm a Khoản 1 Điều 45 Nghị định 84/2007/NĐ-CP.
- Đất do lấn, chiếm và đất được giao, được cho thuê không đúng thẩm quyền
kể từ ngày 01 tháng 7 năm 2004 trở về sau thì người có hành vi lấn, chiếm hoặc
được giao đất, thuê đất không đúng thẩm quyền không được bồi thường về đất khi
thu hồi đất (Khoản 2 Điều 45 Nghị định 84/2007/NĐ-CP).
- Đất được giao không đúng thẩm quyền trước ngày 01/7/2004 nhưng người đang
sử dụng đất đã nộp tiền để được sử dụng đất mà chưa được cấp GCNQSDĐ thì việc bồi
thường, hỗ trợ về đất được thực hiện theo quy định: (1) Trường hợp sử dụng đất trước
ngày 15/10/1993 thì người đang sử dụng đất được bồi thường về đất đối với diện tích và
loại đất được giao; (2) Trường hợp sử dụng đất trong khoảng thời gian từ ngày 15/10/1993
đến trước ngày 01/7/2004 thì người đang sử dụng đất được bồi thường, hỗ trợ về đất như
sau: Được bồi thường, hỗ trợ về đất đối với diện tích đất được giao là đất nông nghiệp, đất
phi nông nghiệp không phải là đất ở; đối với diện tích đất ở trong hạn mức giao đất của

Luật Đất đai; Được bồi thường về đất đối với diện tích đất được giao là đất ở ngoài hạn
mức giao đất quy định của Luật Đất đai nhưng phải trừ đi tiền sử dụng đất phải nộp theo
quy định tại Nghị định số 198/2004/NĐ-CP (Điều 46 Nghị định 84/2007/NĐ-CP).
1.4.1.2 Bồi thường tài sản
* Nguyên tắc bồi thường
Chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất khi Nhà nước thu hồi đất mà bị thiệt hại,
thì được bồi thường; trường hợp thuộc đối tượng không được bồi thường thì tuỳ
từng trường hợp cụ thể được bồi thường hoặc hỗ trợ tài sản.

Số hóa bởi trung tâm học liệu

22
- Đối với công trình xây dựng của hộ gia đình, cá nhân được bồi thường bằng
giá trị xây dựng mới theo đơn giá xây dựng do Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh ban hành.
Trường hợp bị phá dỡ một phần, mà phần còn lại không còn sử dụng được thì được
bồi thường cho toàn bộ nhà, công trình; trường hợp bị phá dỡ một phần, nhưng vẫn
tồn tại và sử dụng được phần còn lại thì được bồi thường phần giá trị công trình bị
phá dỡ và chi phí để sửa chữa, hoàn thiện phần còn lại theo tiêu chuẩn kỹ thuật
tương đương của nhà, công trình trước khi bị phá dỡ.
* Bồi thường nhà, công trình xây dựng trên đất được quy định tại Điều 24
Nghị định 69/2009/NĐ-CP [9].
* Bồi thường về di chuyển mồ mả: Người có mồ mả tự tổ chức di chuyển,
mức bồi thường gồm có chi phí đào, đắp, vận chuyển tiểu sành bình thường, khối
lượng xây cụ thể, lệ phí nghĩa trang và một số chi phí tín ngưỡng khác cho cả hai
nơi (cũ và mới). Mồ mả chưa có người nhận thì giao cho chủ dự án chủ trì phối hợp
với chính quyền địa phương thực hiện việc di chuyển.
* Bồi thường đối với cây trồng, vật nuôi: Mức bồi thường đối với cây hàng
năm được tính bằng giá trị sản lượng của vụ thu hoạch và được tính theo năng suất
của vụ cao nhất trong 3 năm trước liền kề của cây trồng chính và giá trung bình tại
thời điểm thu hồi đất; Mức bồi thường đối với cây lâu năm, được tính bằng giá trị

hiện có của vườn cây (không bao hàm giá trị quyền sử dụng đất) theo giá ở địa
phương tại thời điểm thu hồi đất (Điều 24 Nghị định 197/2004/NĐ-CP) [9].
1.4.2 Chính sách hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất
Đối với Nhà nước ta hiện nay, khi thu hồi đất để thực hiện các dự án đầu tư
không được làm ảnh hưởng xấu tới đời sống của người dân có đất bị thu hồi, đặc biệt là
thuộc diện hộ nghèo. Ngoài các chính sách hỗ trợ ổn định đời sống, ổn định sản xuất, hỗ
trợ chuyển đổi nghề nghiệp như trước đây, chính sách hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất
trong thời kỳ này đã được quy định theo hướng tạo điều kiện cho các hộ vượt nghèo.
Các khoản hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất bao gồm: Hỗ trợ di chuyển, hỗ trợ
tái định cư đối với trường hợp thu hồi đất ở; Hỗ trợ ổn định đời sống và sản xuất, hỗ
trợ đào tạo chuyển đổi nghề và tạo việc làm đối với trường hợp thu hồi đất nông

Số hóa bởi trung tâm học liệu

23
nghiệp; Hỗ trợ khi thu hồi đất nông nghiệp trong khu dân cư; đất vườn, ao không
được công nhận là đất ở; Hỗ trợ khác (Điều 17 Nghị định 69/2009/NĐ-CP) [9].
1.4.3 Chính sách tái định cư
Khi Nhà nước thu hồi đất mà phải di chuyển chỗ ở thì được bố trí tái định cư
bằng một trong các hình thức sau: Bồi thường bằng nhà ở; Bồi thường bằng giao đất
ở mới; Bồi thường bằng tiền để tự lo chỗ ở mới [9].
* Điều kiện bắt buộc đối với khu tái định cư
Khu tái định cư phải xây dựng phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất
quy hoạch xây dựng, tiêu chuẩn và quy chuẩn xây dựng; Khu tái định cư phải được
sử dụng chung cho nhiều dự án [9].
UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương phải thực hiện các dự án TĐC
trước khi thu hồi đất. Trước khi bố trí đất ở cho các hộ gia đình, cá nhân, khu tái
định cư phải được xây dựng cơ sở hạ tầng đồng bộ đảm bảo đủ điều kiện cho người
sử dụng tốt hơn hoặc bằng nơi ở cũ [9].
Trường hợp không có khu TĐC thì người bị thu hồi đất được bồi thường

bằng tiền và được ưu tiên mua hoặc thuê nhà ở thuộc sở hữu của Nhà nước đối với
các khu vực đô thị, bồi thường bằng đất ở đối với khu vực nông thôn. Trường hợp
hộ gia đình, cá nhân bị thu hồi đất ở phải TĐC thì việc bố trí TĐC phải gắn với tạo
việc làm hoặc chuyển đổi nghề nghiệp. Khi thực hiện dự án người sử dụng đất được
thông báo về việc thu hồi đất và phương án tổng thể về bồi thường GPMB; quá
trình lập phương án bồi thường, hỗ trợ và TĐC có sự tham gia của người dân có đất
bị thu hồi trước khi trình cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.
1.5 Thực trạng công tác bồi thƣờng, hỗ trợ và tái định cƣ GPMB của tỉnh Vĩnh
Phúc và của huyện Tam Đảo năm 2012
1.5.1 Thực trạng công tác bồi thƣờng, GPMB của tỉnh Vĩnh Phúc
Năm 2012, trên địa bàn tỉnh Vĩnh phúc Vĩnh Phúc thực hiện bồi thường
GPMB 298 dự án với tổng số diện tích đất thu hồi để lập phương án bồi thường là
1.094,98 ha. Trong đó: 108 dự án chuyển tiếp và 180 dự án lập phương án bồi
thường, hỗ trợ, tái định cư mới.
Đến nay, tỉnh đã hoàn thành bồi thường, hỗ trợ, tái định cư được 165 dự án

Số hóa bởi trung tâm học liệu

24
(chiếm 55,4%), còn lại 135 dự án (45,6%) chưa hoàn thành do gặp nhiều khó khăn
vướng mắc. Một số dự án tồn tại từ những năm trước do không giải quyết dứt điểm các
khó khăn vướng mắc, trong đó có các dự án kéo dài như là dự án xây dựng Khu công
viên văn hóa thể thao; hạ tầng khu dân cư nhà máy cơ khí; dự án đất dịch vụ thôn Hán
Lữ, đất dịch vụ xã Định Trung; dự án cải tạo nâng cấp đường Nguyễn Tất Thành - Lam
Sơn, các dự án kè hồ, dự án đất ở và đất giãn dân… (thành phố Vĩnh Yên); Dự án
đường Nguyễn Tất Thành kéo dài (huyện Bình Xuyên, thị xã Phúc Yên); dự án đường
Tôn Đức Thắng kéo dài; Dự án cải tạo nâng cấp đường tỉnh lộ 310; Dự án XD khu đô
thị mới cho Công ty cổ phần thép Việt Đức; Dự án xây dựng Bá Thiện II; Dự án XD
khu đô thị mới Nam Vĩnh Yên (thành phố Vĩnh Yên)… Một số dự án có thông báo
công khai quy hoạch, thu hồi đất để thực hiện lập phương án bồi thường, hỗ trợ và tái

định cư nhưng vẫn còn một số hộ dân không chấp hành các quy định của Nhà nước đã
cố tình xây dựng mới, trồng mới các loại cây trên đất bị thu hồi: Dự án đường QL2B
(Đường 42m) từ KM2 đến KM13 xã Hợp Châu, Quốc lộ 2C, Đường tránh Vĩnh Yên,
dự án hồ chứa nước Đồng Mỏ, dự án nâng cấp cải tạo đường 310 nhằm mục đích
được hưởng chế độ bồi thường đã gây khó khăn cho công tác kiểm kê, kiểm đếm lập
phương án bồi thường.
Thực tế triển khai công tác này trên địa bàn tỉnh còn gặp rất nhiều vướng mắc, cụ thể:
- Quá trình thực hiện kiểm kê số liệu diện tích giữa bản đồ thu hồi đất với
bản đồ giải thửa 299 và sổ giao khoán của các hộ gia đình còn nhiều sai lệch, nguồn
gốc về đất, hạng đất còn nhiều tồn tại vướng mắc chưa cụ thể rõ ràng, diện tích đất
đo đạc thực tế so với diện tích bản đồ giải thửa 299 một số thửa đất không khớp
diện tích, công tác quản lý hồ sơ, sổ sách bản đồ ở địa phương không thường xuyên
cập nhật chỉnh lý biến động qua các thời kỳ gây rất nhiều khó khăn trong công tác
kiểm kê đất đai, tài sản, xác định nguồn gốc đất đai, tính toán phương án, chưa
chính xác, phải điều chỉnh, bổ sung nhiều lần.
- Một số dự án ở thị xã Phúc Yên gặp vướng mắc do các hộ dân bị thu hồi
đất đòi hỏi đơn giá bồi thường, hỗ trợ tương đương với đơn giá bồi thường, hỗ trợ
của các huyện giáp ranh của thành phố Hà Nội, và đề nghị đơn giá bồi thường đất
nông nghiệp hạng 2, 3, 4, 5 bằng đơn giá đất nông nghiệp hạng 1.

Số hóa bởi trung tâm học liệu

25
- Một số dự án trên địa bàn huyện Bình Xuyên, thị xã Phúc Yên đã giải phóng
mặt bằng nhưng chưa giải quyết đất dịch vụ nên khi thực hiện dự án mới các hộ dân
không phối hợp trong công tác quy chủ, kê khai kiểm đếm, các hộ dân đề nghị phải
được cấp đất dịch vụ của những dự án trước mới đồng ý cho thu hồi đất của dự án sau.
- Việc thu hồi đất ở, nhiều người dân không muốn di chuyển chỗ ở do nơi ở
cũ quen với phong tục tập quán lâu đời, diện tích đất tái định cư thực hiện theo quy
hoạch chưa đáp ứng được nhu cầu sử dụng đất.

- Một số dự án việc đo đạc bản đồ thu hồi đất còn sai sót, xác định mốc chỉ
giới thu hồi trên thực địa không đúng theo hồ sơ phê duyệt dẫn đến việc kiểm kê,
kiểm đếm có sự sai lệch gây khó khăn trong quá trình thực hiện dự án.
- Một số chủ đầu tư thi công san lấp mặt bằng không đúng theo mốc giới thu
hồi đất, san lấp cả phần đất không bị thu hồi làm ảnh hưởng đến việc sản xuất đất
nông nghiệp gây bức xúc cho người dân dẫn đến các hộ dân viết đơn thư khiếu nại,
các cấp các ngành phải giải quyết.
1.5.2 Thực trạng công tác bồi thƣờng, GPMB của huyện Tam Đảo
* Thực trạng công tác bồi thường, GPMB của huyện Tam Đảo năm 2011
Năm 2011, trên địa bàn huyện Tam Đảo đã triển khai thực hiện 53 dự án thu
hồi đất GPMB để đầu tư các dự án đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng giao thông và hạ
tầng xã hội với tổng diện tích 46,69 ha (Trong đó, đất nông nghiệp 40,78 ha và đất
ở là 5,94 ha) liên quan đến 3.250 hộ dân, trong đó đã thu hồi với tổng diện tích
46,29 ha, số hộ đã nhận tiền bồi thường là 3.235 hộ.
Trong năm 2011, Hội đồng bồi thường, HT&TĐC huyện đã nhận được 93
đơn đến nay đã giải quyết 91 đơn chiếm tỷ 97,84%, nội dung đơn thư chủ yếu là
đơn kiến nghị về chính sách, đơn giá bồi thường, HT&TĐC đề nghị Nhà nước thu
hồi hết diện tích đất còn lại.
Các dự án thực hiện năm 2011, các dự án này về cơ bản đã hoàn thành xong
công tác bồi thường GPMB, thu hồi và bàn giao mặt bằng triển khai dự án đảm bảo
đúng tiến độ đề ra.
* Thực trạng công tác bồi thường, GPMB của huyện Tam Đảo năm 2012
Năm 2012 trên địa bàn huyện Tam Đảo đã triển khai thực hiện 61 dự án với