ỨNG DỤNG MÔ HÌNH QUỸ TÍN THÁC ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN (REIT) TẠI THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN TPHCM.PDF

B GIÁO DCăVÀăÀOăTO
TRNGăI HC KINH T THÀNH PH H CHÍ MINH






LÊăVăHÀ


NG DNG MÔ HÌNH QU TệNăTHÁCăUăTăBT
NG SN (REIT) TI TH TRNG BTăNG
SN
THÀNH PH H CHÍ MINH


Chuyên ngành : Tài Chính - Ngân Hàng
Mã s : 60340201


LUNăVNăTHC S KINH T







NGI HNG DN KHOA HC

PGS.TS TRN HUY HOÀNG

.










TP. H Chí Minh - 2013


i
MC LC
Trang
TRANG PH BÌA
LIăCAMăOAN
MC LC
DANH MC CÁC HÌNH
BNG CÁC T VIT TT
PHN M U 1
CHNGă1.ăTNG QUAN V TH TRNG BTăNG SN VÀ QU
TệNăTHÁCăUăTăBTăNG SN (REIT) 4
1.1. Tng quan v th trng btăđng sn 4
1.1.1 Khái nim btăđng sn, th trng btăđng sn, các giao dch trên
th trng btăđng sn và các thành phn ca th trng btăđng

sn 4
1.1.1.1 Khái nim bt đng sn và th trng bt đng sn : 4
1.1.1.2 Các giao dch trên th trng bt đng sn 5
1.1.1.3 Các thành phn ca th trng bt đng sn 6
1.1.2 căđim ca th trng btăđng sn 8
1.2 Tng quan v qu tínăthácăđuătăbtăđng sn (REIT) 10
1.2.1 Khái nim 10
1.2.2 Phân loiăREIT,ăcăcu t chc và qun lý : 13
1.2.2.1 Phân loi REIT : 13
1.2.2.2 C cu t chc và qun lý : 17
1.2.3 Mt s qu tínăthácăđuătăbtăđng sn trên th gii : 18

ii

1.2.3.1 M 18
1.2.3.2 Anh 20
1.2.3.3 Nht Bn 23
1.2.3.4 Singapore 25
1.2.3.5 Úc 26
1.3 Bài hc kinh nghim 27
1.4 nhăhng ca th trng REIT lên th trng btăđng sn, th trng
vn, th trng chng khoán. 28
1.3.1 nh hng ca REIT lên th trng bt đng sn 29
1.3.2 nh hng ca REIT lên th trng vn 29
1.3.3 nh hng ca REIT lên th trng chng khoán 31
Kt lun Chng 1: 32
CHNGă2.ăTHC TRNG NGUN VNăUăTăTRÊNăTH TRNG
BTăNG SN THÀNH PH H CHÍ MINH. 33
2.1 Tng quan v tình hình btăđng sn Vit Nam và Th trng btăđng sn
ti thành ph H Chí Minh 33

2.1.1 Tng quan v tình hình bt đng sn Vit Nam 33
2.1.2 Th trng bt đng sn thành ph H Chí Minh 37
2.1.2.1 D án bt đng sn nhà  37
2.2.2.2 Vn phòng cho thuê 41
2.2.2.3 Mt bng bán l 44
2.2.2.4 Bt đng sn công nghip. 46
2.2 Các ngun vn tài tr cho kinh doanh btăđng sn và nhngăkhóăkhnă
trong tài tr cho các d án btăđng sn : 47
2.2.1 Vn vay : 47

iii

2.2.2 Phát hành trái phiu 48
2.2.3 Hp tác kinh doanh 49
2.2.4 Tài tr t các qu đu t 50
2.2.5 S khác nhau gia REIT và các qu đu t khác  Vit Nam 52
2.3 Li ích ca vic thành lp REIT ti thành ph H Chí Minh 54
2.3.1 Li ích đi vi nhà đu t : 54
2.3.2 Li ích đi vi nn kinh t : 54
2.4 Nhngăđiu kin cn thităđ có REIT ti thành ph H Chí Minh 56
2.5 Căs pháp lý hình thành REIT ti thành ph H Chí Minh 57
2.6 Nghiên cu v ng dng mô hình REIT và s cn thit xây dng REIT ti
thành ph H Chí Minh 58
Kt lun chng 2 : 61
CHNGăIII.ăGII PHÁP THÀNH LP QU TệNăTHÁCăUăTăBT
NG SN TI THÀNH PH H CHÍ MINH 62
3.1  xut ng dng mô hình 62
3.2 Nguyên tc vn hành 66
3.2.1 Danh mc đu t ca qu đu t bt đng sn/công ty đu t chng
khoán bt đng sn 66

3.2.2 C cu danh mc ca qu đu t bt đng sn/công ty đu t chng
khoán bt đng sn phi đáp ng các quy đnh : 67
3.2.3 Phân chia li tc ca qu 68
3.2.4 Hn ch đu t. 69
3.3 Các gii pháp h tr. 70

iv

3.3.1 Cng c th trng bt đng sn : 70
3.3.2 Chính sách u đưi v thu, phí và l phí : 72
3.3.3 Nâng cao tính chuyên nghip ca th trng : 72
Kt lun chng 3 : 74
PHN KT LUN 75
TÀI LIU THAM KHO - 1 -
PH LC 1 - 1 -
PH LC 2 - 3 -
PH LC 3 - 6 -
PH LC 4 - 8 -


v
DANH MC CÁC HÌNH

HÌNH 1.1 : Căcu t chc ca REIT trên th gii 17
HÌNH 2.3 :ăCnăh chƠoăbánănmă2008ăậ 2013 38
HÌNH 2.4 :ăCnăh bánăđcătheoăquỦănmă2011ă- 2013 39
HỊNHă2.ă5ă:ăCnăh tn kho 40
HÌNH 2. 6 : Tình hình hotăđng caăvnăphòngăchoăthuêă2011-2013 42
HÌNH 2. 7 : Din tích thc thuê mi (NLA, m2) 42
HÌNH 2.8 : Din tíchăvnăphòngătrng 2011-2013 43

HÌNH 2. 9 : Thông s chung 44
HÌNH 2.10 : Hotăđng ca 05 TTTM ni bt, thành ph H Chí Minh 45
HÌNH 2.11 : Din tích thc thuê mi 45
HỊNHă3.1ă:ăMôăhìnhăchungăREITăđ xut áp dng ti thành ph H Chí Minh
65









vi

BNG CÁC T VIT TT

BS

Btăđng sn
IPO
Initial Public Offering

Phát hành c phiu lnă đu ra
công chúng

NAV

Net Asset Value

Giá tr tài sn thun

REIT
Real Estate investment truth
Qu tínăthácăđuătăbtăđng sn
UBCK


y ban chng khoán

VF1

VF4


Qu đuătăchng khoán Vit Nam

Qu đuă tă doanhă nghip Hàng
đu Vit Nam








1
PHNăMăU

1. TÍNH CP THIT CAă TÀI :
Th trng bt đng sn là mt trong nhng th trng quan trng ca nn kinh t
th trng vì th trng này liên quan trc tip ti mt lng tài sn cc ln c v
quy mô, tính cht cng nh giá tr ca các mt trong nn kinh t quc dân. T trng
bt đng sn trong tng s ca ci vt cht ca mi nc, các hot đng liên quan
đn bt đng sn chim ti 30% tng hot đng ca nn kinh t.
Nm 2012 đánh du mt nm đy “sóng gió” ca các doanh nghip kinh doanh bt
đng sn ti Vit Nam bi thanh khon khó khn, hàng tn kho ln và n xu gia
tng. . . Theo s liu thng k, có khong trên 3.300 doanh nghip bt đng sn phi
ngng hot đng hoc gii th. D n bt đng sn ti các t chc tín dng đang là
vn đ có tác đng xu đn nn kinh t. Theo s liu ca Ngân hàng nhà nc đn
31/12/2012, tng d n bt đng sn khong 207.595 t đng, tng 3,6% so vi thi
đim 31/12/2011. N xu khong 13,5% tng d n bt đng sn (28.000 t đng).
Mi quan tâm chính ca các nhà đu t bt đng sn là ngun vn tài tr. Các
doanh nghip kinh doanh trong lnh vc bt đng sn thng cn có lng vn ln
và dài hn. Tuy nhiên thc lc các nhà đu t vào th trng này đa s không đ
nng lc tài chính đ thc hin nhng d án nhm to ra nhng sn phm hoàn
chnh cho th trng s cp. Thông thng, đa s các d án bt đng sn đc tài
tr t (1) vn t có - nhng rt nh, (2) ngun vn ng trc t ngi mua và (3)
ngun tín dng trung và dài hn t các ngân hàng thng mi. Tuy nhiên các ngun
tài chính này luôn có gii hn trong khi nhu cu v vn không ngng gia tng. Hn
na, th trng vn cha gi mt vai trò trng yu trong vic phát trin th trng
bt đng sn trong nhng nm qua là do thiu các công c tài chính h tr hot
đng kinh doanh bt đng sn.

2

Nhm mc đích tng thêm nhiu kênh huy đng vn cho th trng bt đng sn,
nht là trong bi cnh tín dng tht cht nh hin nay. Nhiu ngi đư ngh đn

Qu tín thác đu t Bt đng sn – còn gi là qu đu t bt đng sn (REIT) nh
mt kênh huy đng vn mi cho th trng, nhm đa dng hóa các hình thc đu t,
to sc sng mi cho th trng bt đng sn trong bi cnh khó khn hin nay.
Qu đu t Bt đng sn (REIT) là mô hình qu chuyên đu t trong lnh vc bt
đng sn nói chung và nhà  nói riêng.
Vì vy, tác gi cho rng, mt trong nhng gii pháp tích cc gii quyt bài toán vn
trong th trng bt đng sn là phi tìm ra nhng c ch, công c huy đng vn
hu hiu có th kt ni th trng bt đng sn vi các kênh dn vn t th trng
tài chính.
Vì lỦ do đó, tác gi mun đ cp đn vic xem xét mô hình REIT vi chin lc
huy đng vn rng rãi trong công chúng có nhu cu đu t bt đng sn nhng có
s vn nht đnh s góp phn hn ch nhng ri ro liên quan đn vic đu c nhà
đt cng nh nhng ri ro liên quan đn tín dng ngân hàng trong lnh vc tài tr
đu t bt đng sn. Tác gi mong mun thông qua đ tài “Xây dng mô hình Qu
tín thác đu t bt đng sn(REIT)ti th trng bt đng sn Thành ph H Chí
Minh” s gi m nhng nghiên cu sâu hn đ tìm kim gii pháp mi huy đng
ngun vn tài tr cho th trng bt đng sn ti Thành ph H Chí Minh.
2. MC TIÊU NGHIÊN CU :
 H thng hóa lý thuyt v qu tín thác đu t bt đng sn.
 Phân tích thc trng v các ngun vn cho th trng bt đng sn.
 ng dng mô hình qu tín thác bt đng sn vào th trng bt đng sn
Thành ph H Chí Minh
3. IăTNG VÀ PHM VI NGHIÊN CU
 i tng : Th trng bt đng sn thành ph H Chí Minh, c ch hot
đng, h thng lut pháp và các yu t nh hng đn th trng bt đng

3

sn. Kh nng áp dng REIT vào th trng thành ph H Chí Minh; Mt
s kiu mu tiêu biu ti M, Anh, Nht Bn ,Singapore và Úc.

 Phm vi nghiên cu : Th trng bt đng sn Vit Nam nói chung và th
trng bt đng sn thành ph H Chí Minh nói riêng.
4. PHNGăPHÁPăNGHIÊNăCU
ây là nghiên cu đnh tính các lý thuyt đư có c s vng chc trc đó. Các lỦ
thuyt này đc tìm kim và khai thác trên c s các d liu đư đc tp hp mt
cách có h thng. Da trên vic thit lp các mc tiêu nghiên cu c th, tác gi s
dng nhiu phng pháp khác nhau. Trong đó, phng pháp ch yu đc s dng
là phng pháp phân tích nhm làm rõ nhu cu v các sn phm bt đng sn và
xác đnh mô hình công c huy đng vn mi đ đáp ng nhu cu vn đu t bt
đng sn. Mt khác, phân tích làm rõ li ích ca kênh đu t mi đ các nhà đu t
có th s dng khi mun đu t kinh doanh bt đng sn.

5. KT CU LUNăVNă:
Gm 3 chng (không k phn m đu và phn kt lun) nh sau :
Chngă1 : Tng quan v th trng bt đng sn và qu tín thác đu t bt
đng sn (REIT).
Chng 2 : Hot đng v th trng bt đng sn và các ngun tài tr cho kinh
doanh bt đng sn ti Thành ph H Chí Minh.
Chngă3ă:ă xut gii pháp ng dng mô hình qu tín thác bt đng sn ti
Thành ph H Chí Minh.




4

CHNGă1.ăTNGăQUANăVăTHăTRNGăBTăNGăSNăVÀăQUă
TệNăTHÁCăUăTăBTăNGăSNă(REIT)
1.1. Tngăquanăvăthătrngăbtăđngăsn
1.1.1 Kháiănimăbtăđngăsn,ăthătrngăbtăđngăsn,ăcácăgiaoădchătrênă

thătrngăbtăđngăsn vƠăcácăthƠnhăphnăcaăthătrngăbtăđngă
sn
1.1.1.1 Khái nim bt đng sn và th trng bt đng sn :
Khái nim v btăđng sn :
Tài sn đc phân chia thành nhiu loi khác nhau tùy thuc vào mc đích
s dng và qun lỦ. Hai nhóm chính đc phân chia là đng sn và bt đng
sn.
Theo điu 174 B lut dân s nm 2005 quy đnh : bt đng sn là nhng tài
sn không di di đc, bao gm :
 t đai
 Nhà, công trình xây dng gn lin vi đt đai, tt c các tài sn
gn lin vi nhà, công trình xây dng đó.
 Các tài sn khác gn lin vi đt đai.
 Các tài sn khác do pháp lut quy đnh.
Khái nim v th trng btăđng sn :
Th trng bt đng sn là quá trình mua bán và din ra các giao dch v
bt đng sn gia các bên có liên quan, không ch đn thun là mt h
thng các quan h kinh t mà còn bao gm các th ch h tr th trng
bao gm : h thng pháp lut v đt đai, bt đng sn; h thng c quan

5

qun lý nhà nc v đt đai; các trung tâm đng ký bt đng sn; các
sàn giao dch bt đng sn. . .
1.1.1.2 Các giao dch trên th trng bt đng sn
 Kinh doanh bt đng sn là vic b vn đu t to lp, mua, nhn
chuyn nhng, thuê, thuê mua bt đng sn đ bán, chuyn nhng,
cho thuê, cho thuê li, cho thuê mua nhm mc đích sinh li.
 Kinh doanh dch v bt đng sn là các hot đng h tr kinh doanh
bt đng sn và th trng bt đng sn, bao gm các dch v môi gii

bt đng sn, đnh giá bt đng sn, sàn giao dch bt đng sn, t vn
bt đng sn, đu giá bt đng sn, qung cáo bt đng sn, qun lý
bt đng sn.
 Giao dch bt đng sn có liên quan đn kinh doanh bt đng sn là
vic mua bán, chuyn nhng, thuê, thuê mua bt đng sn gia t
chc, cá nhân không kinh doanh bt đng sn vi t chc, cá nhân
kinh doanh bt đng sn.
 u giá bt đng sn là vic bán, chuyn nhng bt đng sn công
khai đ chn ngi mua, nhn chuyn nhng bt đng sn tr giá
cao nht theo th tc đu giá tài sn.
 Mua bán, chuyn nhng bt đng sn tr chm, tr dn là vic mua
bán, chuyn nhng bt đng sn mà bên mua, bên nhn chuyn
nhng đc tr chm hoc tr dn tin mua, tin chuyn nhng bt
đng sn trong thi hn tha thun trong hp đng.
 Mua bán nhà, công trình xây dng hình thành trong tng lai là vic
mua bán nhà, công trình xây dng mà ti thi đim ký hp đng, nhà,

6

công trình xây dng đó cha hình thành hoc đang hình thành theo h
s d án, thit k bn v thi công và tin đ c th.
 nh giá bt đng sn là hot đng t vn, xác đnh giá ca mt bt
đng sn c th ti mt thi đim xác đnh.
 Dch v qun lý bt đng sn là hot đng ca t chc, cá nhân kinh
doanh dch v bt đng sn đc ch s hu hoc ch s dng bt
đng sn u quyn thc hin vic bo qun, gi gìn, trông coi, vn
hành và khai thác bt đng sn theo hp đng qun lý bt đng sn.
 Thuê mua nhà, công trình xây dng là hình thc kinh doanh bt đng
sn, theo đó bên thuê mua tr thành ch s hu nhà, công trình xây
dng đang thuê mua sau khi tr ht tin thuê mua theo hp đng thuê

mua.
1.1.1.3 Các thành phn ca th trng bt đng sn
Thành phn chính ca th trng đó là : cung, cu và giá c.
Cung-cu btăđng sn :
Nhc li v khái nim cung cu: “Quy lut cung cu, phát biu rng thông qua
s điu chnh ca th trng, mt mc giá cân bng (còn gi là mc giá th
trng) và mt lng giao dch hàng cân bng (lng cung cp bng lng
nhu cu) s đc xác đnh”
1
. Trong đó, cung là ch ngun cung hàng hóa vi
mc giá sn lòng bán (hay mc giá mà ngi bán mun bán hàng hóa). Cu là
ch phía nhng ngi có nhu cu mun mua hàng hóa vi mt mc giá sn lòng
chi tr (hay mc giá mà ngi mua sn sàng b ra đ mua hàng hóa).
 Cung v btăđng sn :

1
Wikipedia

7

Cung bt đng sn là khi lng bt đng sn sn sàng tham gia vào th trng
ti mt thi đim nht đnh.
Ngun cung phi hi t các điu kin sau :
o Các bt đng sn phi đc chp nhn v mt giá tr s dng.
o Ngi ch s hu bt đng sn đó sn sàng chuyn giao quyn s hu
bt đng sn cho ngi khác.
o Giá c ca vic chuyn giao trên phù hp vi mt bng chung trên th
trng.
 Cu v btăđng sn :
Cu bt đng sn là khi lng bt đng sn mà ngi tiêu dùng sn lòng

mua nó và có kh nng thanh toán.
Cu thc s ca th trng bt đng sn ch xut hin khi có s hi t ca
các điu kin sau :
o Có s xut hin ca nhu cu tiêu dùng v mt loi hoc mt tng th
các loi bt đng sn nào đó và nhu cu đó không th t tha mãn.
o Phi có ngun lc tài chính đm bo kh nng thanh toán cho nhu cu
y.
 Quan h cung cu :
Cung, cu là mt hàm s ca giá. Trên mi th trng nói chung, giá c điu
tit quan h cung cu. Trong các điu kin khác không đi, mi quan h gia
cung và cu là mi quan h nghch chiu. Có ngha là khi lng cu tng thì
giá gim và ngc li.
Hàm s cung : Qs = a + bP

8

Hàm s cu : Qd = a - bP
P : giá
Qs, Qd : lng cung, lng cu.
Giá c btăđng sn :
Giá c là biu hin bng tin ca giá tr. Giá tr th trng chính là mc giá bán
tt nht có th thc hin đc cho mt tài sn trong mt giao dch bình thng,
ngha là giao dch trên c s t nguyn và các thông tin v th trng cng nh
tài sn là đy đ.
1.1.2 căđimăcaăthătrngăbtăđngăsn
c đim ca th trng bt đng sn là do mt s các đc đim ca bt đng
sn to nên nhng đc thù riêng ca th trng bt đng sn khác vi các đc
đim ca th trng hàng hóa thông thng. Chính vì các đc thù riêng bit ca
bt đng sn mà nó to nên mt th trng bt đng sn có nhng đc đim sau
- Th trng bt đng sn có tính tách bit ca hàng hóa bt đng sn cn giao

dch vi đa đim giao dch, do đó các quan h giao dch bt đng sn cn phi
qua các khâu :
o Cung cp và đàm phán các thông tin cn thit v bt đng sn giao
dch.
o Kim tra tính thc t và kim tra đ chính xác ca thông tin.
- ng kỦ pháp lỦ đ xác đnh quyn ca mi bên quan h giao dch trên th
trng bt đng sn thng kéo dài trong mt thi gian nht đnh, do đó d gp
phi nhng bin đng ca thc t nh bin đng v giá, chính sách ca nhà
nc. . .
- Hot đng trên th trng bt đng sn không phi là giao dch bn thân bt
đng sn mà giao dch các quyn và li ích có đc do s dng bt đng sn.

9

Do đó th trng bt đng sn thc cht là th trng giao dch các quyn và li
ích ca bt đng sn đó.
- Hu ht  các quc gia có nn kinh t th trng, th trng bt đng sn đu
hình thành và phát trin qua 04 cp đ : s khi, tp trung hóa, tin t hóa và tài
chính hóa. Tuy nhiên không nht thit mi mt nn kinh t, mi mt th trng
bt đng sn đu tun t tri qua các cp đ trên, cng không nht thit các cp
đ phát trin th trng phi có giai đon nh nhau v thi gian và cng không
nht thit các cp đ phát trin ca th trng là phi kt thúc giai đon này ri
mi chuyn sang giai đon khác.
- Trong mi cp đ phát trin ca th trng bt đng sn, quá trình vn đng
ca th trng đu có chu k dao đng tng t nh nhiu th trng khác. Chu
k dao đng ca th trng bt đng sn gm 04 giai đon : phn vinh (sôi
đng); suy thoái (có du hiu chng li); tiêu điu (đóng bng) và phc hi
(nóng dn lên có th gây “st”). Chng hn nh th trng bt đng sn nc
M trong khong 1 th k (1870-1973) tri qua 06 chu k dao đng, bình quân
mi chu k khong 18 nm; th trng bt đng sn nc Nht t nm 1956

đn nay tri qua 04 chu k, mi chu k 10 nm.
- Th trng bt đng sn mang tính vùng, tính khu vc sâu sc và không tp
trung, tri rng trên khp các vùng min ca đt nc. Vì hàng hóa bt đng
sn có tính c đnh v mt v trí và chu nh hng bi s thích, thói quen, tp
quán ca tng đa phng.
- Th trng bt đng sn là th trng không hoàn ho, hot đng th trng
rt đa dng gm các giao dch dân s chuyn quyn s hu bt đng sn,
chuyn quyn s dng đt, giao dch cho thuê, th chp bt đng sn . . . các
giao dch đc thc hin thông qua hp đng do pháp lut quy đnh. S tác
đng ca Nhà nc là mt trong nhng yu t to nên tính không hoàn ho ca
th trng bt đng sn. Bt k Nhà nc nào cng đu có can thip vào th

10

trng bt đng sn  nhiu mc đ khác nhau. Bt đng sn có tính d bit, tin
tc th trng hn ch, đt đai trên th trng s cp ph thuc vào quyt đnh
ca Nhà nc nên th trng bt đng sn là th trng cnh tranh không hoàn
ho. Mt khác th trng bt đng sn không hoàn ho còn do tính cht không
tái to đc ca đt nên th trng bt đng sn mang tính đc quyn, đu c
nhiu hn các th trng hàng hóa khác.
- Do th trng bt đng sn là mt th trng không hoàn ho nên các giao
dch trên th trng bt đng sn đòi hi phi có t vn chuyên nghip.
- Th trng bt đng sn có mi liên h mt thit vi th trng vn và th
trng tài chính. Bt đng sn là tài sn đu t trên đt bao gm c giá tr đt
đai sau khi đư đc đu t. Nhà đu t to lp th trng bt đng sn thng
s dng mt lng vn rt ln vi thi gian hình thành bt đng sn cng nh
thu hi vn dài. Khi bt đng sn tham gia lu thông trên th trng bt đng
sn, các giá tr cng nh các quyn v bt đng sn đc đem ra trao đi, mua
bán, kinh doanh . . . gii quyt vn đ lu thông vn, thu hi vn đu t và
mang li li nhun cho các bên giao dch, điu này chng t th trng bt đng

sn là đu ra quan trng ca th trng vn. Ngc li, th trng bt đng sn
hot đng tt là c s đ huy đng đc ngun tài chính ln cho phát trin kinh
t thông qua th chp và gii ngân.
Ngoài ra, th trng bt đng sn còn có quan h trc tip vi th trng xây
dng và qua đó bc cu ti các th trng vt liu xây dng và đ ni tht, th
trng lao đng . . .
1.2 Tngăquanăvăquătínăthácăđuătăbtăđngăsnă(REIT)
1.2.1 Kháiănim.
Tín thác: Theo i t đin Ting Vit ca Trung tâm ngôn ng và vn hoá
Vit Nam NXB Vn hoá Thông tin, thì “Tín” là đc tin đ t đó con ngi

11

bit trng li ha và bit tin nhau (ví d: n  vi nhau ct  ch tín), “Thác”
là gi, giao cho ngi khác (làm h) (ví d: ký thác, phó thác, u thác…)
Nh vy, Tín thác là gi, giao cho ngi khác làm h trên c s tin tng vào
uy tín ca nhau.
REITs (Real Estate Investments Trust) - Qu tínă thácă đuă tă btă đng
sn: Khái nim v REIT còn khá mi  Vit Nam, theo đnh ngha ca các
nc trên th gii, REIT có nhng khái nim nh sau :
Khái nim 1 : Mt Qu tín thác đu t bt đng sn (REIT) là mt công ty c
phn chuyên mua bán, qun lý, phát trin, cho thuê các bt đng sn nh cao
c, trung tâm mua sm, nhà , đt đai, cao c vn phòng, kho xng, khách
sn cùng nhiu loi hình bt đng sn khác. REIT to ra thu nhp t vic cho
thuê hay bán bt đng sn hay các dch v khác liên quan đn bt đng sn.
REIT thng phát hành c phiu hay chng ch qu nhm thu hút vn nhàn
ri t ngi dân, c phiu hay chng ch ca REIT có th đc mua bán trên
th trng chng khoán. REIT hp dn nhà đu t vì REIT phân phi ít nht
90% li nhun cho nhà đu t. Mt công ty mà có đ tiêu chun là mt REIT
đc phép khu tr c tc chi tr cho nhng c đông t thu nhp chu Thu

doanh nghip. Theo đó, hu ht các REIT min ít nht 100% thu nhp chu
thu cho c đông ca h, do đó không phi đóng thu doanh nghip.
Khái nim 2 : Qu tín thác u t Bt đng sn (REIT) là mt công c th
trng vn huy đng tin nhàn ri t các nhà đu t cá nhân hay t chc cùng
quan tâm đu t vào bt đng sn to thu nhp. REIT s dng tin này đ mua
nhng tài sn bt đng sn có cht lng, thit lp danh mc đu t bt đng
sn có quy mô và qun lý danh mc đu t này nhm mc đích đu t dài hn.
Các REIT th chp thc hin các hot đng tài chính bt đng sn bng cách
cung cp nhng khon vay và tín dng cho ch s hu và nhà phát trin bt
đng sn. Tng tin thu thu đc t mt danh mc đu t bt đng sn
và/hay li nhun cùng nhng khon thanh toán ch yu t nhiu khon tin

12

th chp to ra mt ngun thu nhp dài hn n đnh. Ngun thu nhp này s
đc phân b tr li cho các nhà đu t REIT di hình thc tin lãi c phn.
Khái nim 3 : Cá nhân có th đu t vào REIT hoc bng cách mua c phn
ca REIT, REIT đu t vào trung tâm mua sm, cao c vn phòng, cn h, nhà
kho và khách sn. Th mnh chính ca REIT là tính thanh khon, c phiu ca
REIT ch yu đc mua bán trên các sàn giao dch tp trung nên chúng d
mua bán hn là mua bán các tài sn trên th trng bt đng sn. Bên cnh đó
khi đu t vào REIT là nhà đu t có th tái đu t bng c tc đ làm tng li
nhun đu t
T 3 khái nim trên có th rút ra khái nim v REITănhăsauă:ă
Qu tín thác đu t bt đng sn (REIT) là công ty c phn hoc qu tín thác
chuyên mua bán, qun lý, phát trin, cho thuê các bt đng sn nh cao c,
trung tâm mua sm, nhà , đt đai, cao c vn phòng, kho xng, khách sn
cùng nhiu loi hình bt đng sn khác. Thay vì đu t trc tip, nhà đu t
ca REIT đu t gián tip vào danh mc đu t bt đng sn đc qun lý
mt cách chuyên nghip.

REIT to ra thu nhp t vic cho thuê hay bán bt đng sn hay các dch v
khác liên quan đn bt đng sn.
REIT thng phát hành c phiu hay chng ch qu nhm thu hút vn nhàn
ri t ngi dân, c phiu hay chng ch ca REIT đc mua bán trên th
trng chng khoán. REIT hp dn nhà đu t vì REIT phân phi ít nht 90%
li nhun cho nhà đu t. C phiu ca REIT luôn có tính thanh khon cao và
li nhun thu nhp bình quân ca qu rt n đnh. REIT có chc nng huy
đng vn dài hn cho th trng bt đng sn thông qua các u đãi có điu
kin v thu.

13

1.2.2 PhơnăloiăREIT,ăcăcuătăchcăvƠăqunălỦ :
1.2.2.1 Phân loi REIT :
a) Phân loi theo đi tng đu t
REIT đc phân thành 03 loi : REIT vn t có (Equity REIT); REIT cho
vay (Mortgage REIT) và REIT hn hp (Hybird REIT)
 REIT vn t có ậ Equity REIT : Các REIT này đu t trc tip vào
bt đng sn. a phn các bt đng sn này đư đi vào hot đng và đang to
ra thu nhp tng đi c đnh. Mt s bt đng sn khác cng t phát trin
d án cho danh mc ca mình bng mua các d án bt đng sn đ c cu li
danh mc đu t. Bao gm cn h, trung tâm thng mi, khách sn, resort,
vn phòng cho thuê, kho bưi, khu công nghip REIT phát hành c phiu to
lp qu chung (blind-pool). REIT thu li nhun ch yu t tin cho thuê các
bt đng sn và phân phi li li tc này nh là c tc cho các c đông. Phn
ln các REIT thuc v loi này.
 REIT cho vay - Mortgage REIT : s đu t tin thu đc t vic bán
c phn vào tài sn đm bo đc đm bo bi bt đng sn hoc chng th
chuyn quyn s hu và ngha v thanh toán (mortgage-backed pass-
through certificates). Các REIT này rt nhy cm vi cht lng tín dng ca

nhng ngi vay. Mt s REIT cho vay hn ch các khon đu t ca REIT
vào xây dng và các tài sn đm bo ngn hn; mt s khác ch đu t vào
tài sn đm bo dài hn hoc vnh vin và mt s REIT cho vay đu t vào
c hai loi tài sn đm bo này.

 REIT hn hp - Hybird REIT : đc thành lp đ đu t vào bt
đng sn s hu và các tài sn đm bo. Các REIT loi này có th đc phân
bit theo nhiu đc đim khác nhau nh mc đ đóng/m hoc da trên mc

14

đ/k hn hot đng ca REIT,cng có th da trên tiêu chí khác đó là “Tác
đng đòn by”.
b) Phân loi theo t chc
 REITăđc t chc dng công ty (REIT pháp nhân)
REIT dng này đc thành lp theo lut doanh nghip nh mt công ty có
Ban Giám đc hoc ngi đc y quyn (Trustees) do c đông bu ra. C
phiu ca REIT có th mua bán trên sàn giao dch chng khoán ln, c th
trng s cp và th cp.
Theo mc đích qun lỦ, REIT dng này có th chia thành hai phân nhóm sau:
 Phân nhóm 1 : REIT t qun (REIT seft-managed)
Dng này đc áp dng  M, các nc Tây Âu và Nht. REIT loi này
thng t qun lỦ tài sn ca REIT đ thu li. Quy đnh pháp lut có liên
quan  nhng quc gia này rt cht ch vi tiêu chun ca Ban giám đc và
nhân viên điu hành ca các REIT này. ó là nhng ngi phi có chuyên
môn phù hp, kinh nghim và uy tín trong lnh vc tài chính và bt đng sn;
không đc phép có nhng quan h cá nhân hoc quan h đu t có th
mang li nhng quyt đnh đu t thiu minh bch.
 Phân nhóm 2 : REIT đc qun lỦ bi công ty qun lỦ bt
đng sn (REIT managed by a hired Properties Managed Company)

Dng này khá ph bin  nhiu quc gia. REIT giao phó hoc y thác mt
công ty bt đng sn chuyên nghip đ tin hành các hot đng đu t. Ban
giám đc/nhng ngi y thác hn ch phm vi hot đng theo hp đng vi
công ty qun lỦ bt đng sn và ngân hàng giám sát và c trong vic quyt
đnh chin lc đu t, k hoch kinh doanh, chính sách c tc. . .

15

Li tc thu đc t vic bán c phn ca REIT phi đc chia làm 02 phn.
Mt phn dành cho khon đu t đa vào ngân hàng giám sát đư đc chn;
phn rt nh còn li đc s dng đ thanh toán các chi phí qun lỦ.
Ging nh ngân hàng, các công ty qun lỦ bt đng sn đc thành lp theo
mt trình t th tc cht ch đm bo các tiêu chun và điu kin đc bit.
Hot đng ca các công ty qun lỦ bt đng sn này đc kim soát và giám
sát bi c nhng ngi đc y thác hoc đi din c đông và c quan giám
sát có thm quyn (thng là mt ngân hàng đc chn và ch đnh bi chính
ph) vi h tr t các c quan t chc có liên quan nh công ty kim toán, t
chc đnh giá tài sn.
 REITăđc t chcănhămt qu (REIT organized as a fund)
REIT dng này là mt hình thc hp tác hoc liên kt ca nhng nhà đu t
mun y thác khon tin đóng góp đu t ca mình vào vic kinh doanh bt
đng sn.
Toàn b các giao dch kinh doanh REIT đc công ty qun lỦ qu thay mt
cho REIT này tin hành. Quan h gia nhà đu t và công ty qun lỦ qu da
trên s kim soát ca hp đng qun lỦ qu.
c) Phân loi theo cu trúc vn hành
 REIT truyn thng (Traditional REIT)
REIT truyn thng thng trc tip nm gi tài sn ca mình, trong khi
UPREIT và DOWNREIT (s đc đ cp di đây) nm gi tài sn ca
REIT thông qua các đi tác.

UPREIT
UPREIT đc thành lp t nm 1992, UPREIT là ch vit tt ca Umberella
Partnership REIT. Trong mt UPREIT kiu mu, mt nhóm các đi tác có

16

chn lc s kt hp cùng nhau trong mt t chc sn sàng đng kỦ nh là
mt REIT - tm gi là đi tác ca REIT đ thành lp mt t chc hp tác vn
hành mi (Operating Partnership - OP). Nói cách khác, UPREIT là mt
REIT đc hình thành thông qua liên kt tài sn t nhóm đi tác hin hu có
chn lc. Nói chung, khi tham gia vào UPREIT, các đi tác ca REIT tin
đn vic IPO (chào bán ln đu cho công chúng) và li tc thu đc phi
đc đóng góp vào UPREIT (thng đc dùng đ ci tin hoc nâng cp tài
sn hin hu hoc tái cu trúc khon vay ca các đi tác hin hu). Các đi
tác ban đu đa tài sn vào hp tác đ đi ly các chng ch li tc (gi là
Operating Partnership Units – OP Units) trong giai đon chuyn tip. Sau
mt khong thi gian, thng là 01 nm, nhng chng ch OP này có th
đc bán hoc trao đi ly c phn ca REIT. Các chng ch OP thng
đc đnh giá  mc tng đng c phn ca REIT và OP cng có th
đc trao đi trên th trng chng khoán, ngoi tr khi UPREIT là mt
REIT thành viên. i vi UPREIT, tt c đi tác đu có trách nhim gii hn
tng ng vi vn đóng góp. REIT đi tác luôn là đi tác chính vi phn vn
góp chi phi. T chc hp tác hin hu có th đc hng li t vic trao
đi tài sn ly các chng ch OP vì : nu bán tài sn cho UPREIT thì có th
hoưn đc các khon thu cho đn khi các chng ch OP này đc đi thành
tin mt hoc c phiu.
Dng REIT này cng là mt gii pháp mà mt s công ty mun tham gia đ
đc áp dng quy ch dành cho REIT, s dng đ thc hin vic mua bán,
sáp nhp các tài sn hin hu đ chuyn tài sn nhm đa dng hóa danh mc
đu t mà không phát hành c phiu hoc vay, hoc thc hin khon thanh

toán vi quy mô ln mt lúc.
DOWNREIT

17

V c bn, vic thành lp và hot đng ca DOWNREIT tng t vi
UPREIT. DOWNREIT là mt công c đc REIT s dng đ m rng quy
mô mà không làm nh hng đn tài sn hin hu.
Nh nhng u th v cu trúc ca UPREIT, mt s “phi UPREIT” đư đc
thành lp, tm gi là các DOWNREIT. iu này giúp REIT có th s dng
các thành viên đi tác ca DOWREIT đ mua các tài sn. Hiu qu hot
đng ca dng này cng tng t UPREIT; tuy nhiên v cu trúc,
DOWNREIT là đn v trc thuc ca REIT.
1.2.2.2 C cu t chc và qun lý :

HÌNH 1.1 : C cu t chc ca REIT trên th gii
Ngun : sqft.asia/a-primer-on-reits
C cu t chc ca REIT đc tham gia bi các thành phn sau :
 Các nhà đu t (unit hoders) : th nhân hoc pháp nhân đu t vn
ca mình vào REIT

18

 Công ty qun lỦ qu (asset manager) : Cung cp nhng dch v v
qu, toàn b các giao dch kinh doanh ca REIT s đc công ty
qun lỦ qu thay mt REIT tin hành nh chun b danh mc đu
t, trin khai các k hoch đu t . . .
 Qu (REIT): khon tin đóng góp bi các nhà đu t và y thác
cho công ty qun lỦ đ thc hin vic đu t kim li. Khon tin
tng cng này là thu nhp phát sinh t vic bán c phn ca REIT

cho các nhà đu t.
 Ngi nhn y thác (Trustee): có th là mt ngi, hoc mt
nhóm ngi đáp ng đc yêu cu, hay mt t chc đáp ng đc
điu kin (ngân hàng hoc công ty y thác). ây là các đi din
chu trách nhim trông nom, giám sát và bo v tài sn, li ích ca
các nhà đu t.
 Các công ty qun lỦ tài sn (Property manager) : là các công ty
qun lỦ tài sn ca REIT.
1.2.3 Mtăsăquătínăthácăđuătăbtăđngăsnătrênăthăgiiă:
1.2.3.1 M
Thông qua Lut ci cách thu nm 1986 ti M, Lut này xóa b các li th
v khong cách thu và chnh li nhng d án phát trin đu t tránh thu
vào bt đng sn bt đu nhng nm 1990 chng kin s bùng n quy mô
ca th trng REIT.
Theo quy đnh, REIT phi đu t ít nht 75% tng tài sn vào bt đng sn,
trái phiu chính ph hoc tin mt, không đc s hu quá 10% chng
khoán ca công ty c phn khác hoc REIT khác. Ít nht 75% tng thu nhp
phi xut phát t vic cho thuê bt đng sn hoc li nhun thu đc t cm
c n vay. Lut yêu cu REIT phân phi c tc hàng nm ít nht 90% tng