CÁC NHÂN TỐ ẢNH HƯỞNG KHẢ NĂNG VAY MUA NHÀ CỦA ĐỐI TƯỢNG CÓ THU NHẬP THẤP TRÊN ĐỊA BÀN TPHCM.PDF

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ TP.HCM
FG

NGUYỄN THỊ NGỌC THẢO

CÁC NHÂN TỐ ẢNH HƯỞNG KHẢ NĂNG VAY MUA
NHÀ CỦA ĐỐI TƯỢNG CÓ THU NHẬP THẤP TRÊN ĐỊA
BÀN THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH

Chuyên ngành: Tài chính Ngân hàng
Mã số: 60340201


LUAÄN VAÊN THAÏC SÓ KINH TEÁ


TP. Hồ Chí Minh, năm 2013

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ TP.HCM
FG

NGUYỄN THỊ NGỌC THẢO

CÁC NHÂN TỐ ẢNH HƯỞNG KHẢ NĂNG VAY MUA
NHÀ CỦA ĐỐI TƯỢNG CÓ THU NHẬP THẤP TRÊN ĐỊA
BÀN THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH

Chuyên ngành: Tài chính Ngân hàng

Mã số: 60340201
Giáo viên hướng dẫn
TS. NGUYỄN HỮU HUY NHỰT

LUAÄN VAÊN THAÏC SÓ KINH TEÁ

TP. Hồ Chí Minh, năm 2013

i

LỜI CAM ĐOAN
Tôi tên: Nguyễn Thị Ngọc Thảo, l
à học viên lớp cao học ngành Ngân hàng,
Khóa 20.
Sau quá trình học tập và nghiên cứu tại trường Đại học Kinh tế Tp.HCM,
cùng sự hướng dẫn tận tình của các Thầy Cô trong trường nói chung và khoa Ngân
hàng nói riêng, tôi đã hoàn thành đề tài luận văn “Các nhân tố ảnh hưởng khả
năng vay mua nhà của đối tượng có thu nhập thấp trên địa bàn thành phố Hồ
Chí Minh”.
Tôi xin cam đoan rằng:
1. Đây là công trình do chính bản thân nghiên cứu, trình bày, không sa
o
chép bất cứ luận văn nào.
2. Các số liệu thu thập được và trình bày trong luận văn này là trung thực và
hợp pháp.
Tôi hoàn toàn chịu trách nhiệm về nội dung của đề tài nghiên cứu.

Tác giả: Nguyễn Thị Ngọc Thảo
ii

MỤC LỤC
LỜI CAM ĐOAN i

MỤC LỤC ii
DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT vi
DANH MỤC BẢNG vii
DANH MỤC HÌNH viii
GIỚI THIỆU 1
1. Sự cần thiết của đề tài 1
2. Mục tiêu nghiên cứu 2
3. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu 2
4. Ý nghĩa thực tiễn của đề tài nghiên cứu 2
5. Kết cấu của đề tài nghiên cứu 3
CHƯƠNG 1: TỔNG QUAN VỀ CÁC NHÂN TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN KHẢ
NĂNG VAY MUA NHÀ Ở CỦA ĐỐI TƯỢNG CÓ THU NHẬP THẤP 4

1.1. Tổng quan về nhà ở cho đối tượng có thu nhập thấp 4
1.1.1. Quan điểm về đối tượng thu nhập thấp 4
1.1.2. Quan điểm về nhà ở cho đối tượng có thu nhập thấp 6
1.1.3. Tổng quan về cho vay mua nhà ở cho đối tượng có thu nhập thấp 9
1.2. Nhu cầu nhà ở và khả năng chi trả mua nhà ở của người thu nhập thấp trên địa
bàn Tp.HCM 12

1.2.1 Đặc điểm kinh tế, xã hội và thị trường nhà ở của Tp.HCM 12
1.2.2 Nhu cầu nhà ở của người có thu nhập thấp trên địa bàn Tp.HCM 13
1.2.3 Khả năng chi trả mua nhà ở của người có thu nhập thấp tại Tp.HCM 16
iii

1.3. Thực trạng vay m
ua nhà ở của đối tượng có thu nhập thấp trên địa bàn

Tp.HCM 18

1.3.1. Các nhân tố ảnh hưởng đến khả năng vay mua nhà ở của đối tượng có thu
nhập thấp tại TP.HCM 18

1.3.1.1. Các nhân tố tác động từ phía người đi vay 19
1.3.1.2. Các nhân tố tác động từ bên ngoài 22
1.3.2. Tình hình vay mua nhà ở của đối tượng có thu nhập thấp trên địa bàn
Tp.HCM 25

1.4. Tổng quan các nghiên cứu trước đây 27
1.4.1. Nghiên cứu ngoài nước 27
1.4.2. Nghiên cứu trong nước 28
1.4.2.1 Nghiên cứu của Viện Nghiên cứu Kiến trúc - Bộ Xây Dựng (2010) về “Các
giải pháp đồng bộ phát triển nhà ở đối tượng thu nhập thấp tại các đô thị Việt Nam”
28

1.4.2.2 Nghiên cứu của Bùi Thị Mai Hoài và Sử Đình Thành (2011) về “Chính sách
tài chính phát triển thị trường nhà ở cho người có thu nhập thấp”. 30

TÓM TẮT CHƯƠNG 1 32
CHƯƠNG 2: KIỂM ĐỊNH CÁC NHÂN TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN KHẢ NĂNG
VAY MUA NHÀ CỦA ĐỐI TƯỢNG CÓ THU NHẬP THẤP TRÊN ĐỊA BÀN
TP.HCM 33

2.1. Phương pháp nghiên cứu 33
2.1.1. Công cụ điều tra và thu thập dữ liệu 33
2.1.2. Mẫu nghiên cứu và phương pháp nghiên cứu 33
2.1.2.1. Mẫu nghiên cứu 33
2.1.2.2. Phương pháp nghiên cứu 34

iv

2.1.3. Thiết kế bảng câu hỏi và tha
ng đo 35
2.2. Mô hình nghiên cứu 37
2.2.1 Biến phụ thuộc và các biến độc lập 37
2.2.2. Các giả thiết nghiên cứu 38
2.3. Xử lý dữ liệu và phân tích 39
2.3.1. Kiểm định độ tin cậy của thang đo 39
2.3.2. Phân tích các nhân tố khám phá 39
2.3.3. Mô hình hồi quy Binary logistic 40
2.4. Kết quả nghiên cứu 40
2.4.1. Đặc điểm người dân và thực trạng vay mua nhà ở của đối tượng có thu nhập
thấp 40

2.4.2. Phân tích và kiểm định mô hình các nhân tố tác động đến khả năng vay mua
nhà ở của đối tượng có thu nhập thấp trên địa bàn Tp.HCM 47

2.4.2.1. Phân tích về mẫu nghiên cứu 47
2.4.2.2. Phân tích độ tin cậy của thang đo các nhân tố ảnh hưởng đến khả năng vay
mua nhà ở của đối tượng có thu nhập thấp trên địa bàn Tp.HCM 48

2.4.2.3. Phân tích nhân tố khám phá các nhân tố ảnh hưởng đến khả năng vay mua
nhà ở của đối tượng có thu nhập thấp trên địa bàn Tp.HCM 50

2.4.2.4. Mô hình hồi quy Binary logistic và kết quả kiểm định các giả thiết 52
2.5. Kết luận về kết quả nghiên cứu 57
TÓM TẮT CHƯƠNG 2 59
CHƯƠNG 3: GIẢI PHÁP NÂNG CAO KHẢ NĂNG VAY MUA NHÀ Ở CỦA
ĐỐI TƯỢNG CÓ THU NHẬP THẤP TRÊN ĐỊA BÀN TP.HCM 61

v

3.1.
Định hướng phát triển nhà ở cho người có thu nhập thấp ở Tp.HCM đến năm
2020 61

3.2. Giải pháp, kiến nghị nhằm nâng cao khả năng vay mua nhà ở đối tượng có thu
nhập thấp trên địa bàn Tp.HCM 61

3.2.1. Giải pháp về phía cơ quan nhà nước 62
3.2.2. Giải pháp về phía cung nhà ở 63
3.2.2.1 Phân khúc nhà ở cho từng đối tượng với từng mức thu nhập khác nhau 63
3.2.2.2 Chú trọng đến chất lượng nhà ở dành cho đối tượng có thu nhập thấp 64
3.2.2.3 Tự chủ về nguồn lực tài chính 65
3.2.3. Giải pháp về phía đối tượng có thu nhập thấp 65
3.2.4. Kiến nghị đối với Ngân hàng Nhà nước 66
3.2.5. Các kiến nghị đối với các ngân hàng thực hiện cho vay hỗ trợ mua nhà ở dành
cho người có thu nhập thấp 67

3.3. Hạn chế nghiên cứu và đề xuất hướng nghiên cứu tiếp theo 67
3.3.1. Hạn chế nghiên cứu 67
3.3.2. Hướng tiếp theo 68
TÓM TẮT CHƯƠNG 3 69
TÀI LIỆU THAM KHẢO 70
PHỤ LỤC 1: BẢNG HỎI VỀ NHÂN KHẨU 72
PHỤ LỤC 2: BẢNG HỎI ĐIỀU TRA CHÍNH THỨC NHÂN TỐ TÁC ĐỘNG
ĐẾN KHẢ NĂNG VAY MUA NHÀ CỦA ĐỐI TƯỢNG CÓ THU NHẬP
THẤP TRÊN ĐỊA BÀN TP.HCM 75

PHỤ LỤC 3: KIỂM ĐỊNH ĐỘ TIN CẬY THANG ĐO BIẾN 78
PHỤ LỤC 4: PHÂN TÍCH NHÂN TỐ KHÁM PHÁ 89
vi

DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT
1. HOF: Quỹ Phát triển nhà ở Tp.HCM
2. HoREA: Hiệp hội Bất động sản Tp.HCM
3. KNTCV: Khả năng vay mua nhà ở của đối tượng có thu nhập thấp trên địa bàn
Tp.HCM
4. NHNN: Ngân hàng nhà nước
5. UNDP: Chương trình Phát triển của Liên Hiệp Quốc
6. UBND: Uỷ ban nhân dân
7. Tp.HCM: Thành phố Hồ Chí Minh
vii

DANH MỤC BẢNG
Bảng 1.1: Nhu cầu diện tích xây dựng nhà ở của Tp.HCM 15
Bảng 1.2: Kết quả triển khai chương trình cho vay hỗ trợ nhà ở đối với khách hàng
cá nhân trên cả nước 26

Bảng 1.3: Kết quả chương trình cho vay hỗ trợ nhà ở đối với khách hàng cá nhân
trên địa bàn Tp.HCM 26

Bảng 2.1: Bảng tổng hợp các thông tin sơ bộ về nhân khẩu 35
Bảng 2.2: Bảng tổng hợp các nhân tố ảnh hưởng đến khả năng vay mua nhà của đối
tượng có thu nhập thấp trên địa bàn Tp.HCM 36

Bảng 2.3: Giả thiết nghiên cứu 38
Bảng 2.4. Thống kê giới tính và tuổi của khách hàng 40
Bảng 2.5. Thống kê tình trạng hôn nhân của khách hàng 41

Bảng 2.6. Thống kê trình độ học vấn của khách hàng 42
Bảng 2.7. Thống kê nghề nghiệp của khách hàng 42
Bảng 2.8. Thống kê mức thu nhập và chi tiêu 43
Bảng 2.9. Thống kê đã từng vay vốn của khách hàng 43
Bảng 2.10. Thống kê số người phụ thuộc của khách hàng 44
Bảng 2.11. Thống kê các trở ngại tiếp cận nguồn vốn vay của khách hàng 44
Bảng 2.12. Thống kê yếu tố tìm kiếm thông tin nguồn vốn vay của khách hàng 45
Bảng 2.13: Thống kê các yếu tố quan tâm khi vay vốn của khách hàng 45
Bảng 2.14. Thống kê cảm nhận khả năng tiếp cận vốn vay của khách hàng 46
Bảng 2.15. Mô tả các chỉ tiêu thống kê của các biến nghiên cứu 47
Bảng 2.16. Kết quả tính toán độ tin cậy thang đo 49
Bảng 2.17. Kết quả phân tích nhân tố khám phá 50
viii

Bảng 2.18. Các nhâ
n tố tác động đến khả năng vay mua nhà ở của đối tượng có thu
nhập thấp trên địa bàn Tp.HCM 50

Bảng 2.19. Các kiểm định của hệ số mẫu 52
Bảng 2.20. Tổng hợp kết quả mô hình 52
Bảng 2.21: Bảng phân loại 53
Bảng 2.22: Tổng hợp giá trị các biến 53
DANH MỤC HÌNH
Hình 2.1: Mô hình nghiên cứu dự kiến 37




1

GIỚI THIỆU
1. Sự cần thiết của đề tài
Gói c
ho vay hỗ trợ mua nhà ở 30.000 tỷ đồng đã chính thức được bắt đầu
triển khai nhưng cho đến nay đối tượng tiếp cận được vốn vay (kể cả đối tượng
người mua nhà thu nhập thấp và các doanh nghiệp) rất ít; đồng thời xoay quanh
chính sách này còn rất nhiều vấn đề cần nghiên cứu, tranh luận:
Xác định đối tượng thu nhập thấp: cho tới nay việc triển khai gói cho va
y trị
giá 30.000 tỷ, không chỉ người dân mà bản thân các ngân hàng vẫn còn nhiều lúng
túng. Một trong những khó khăn là việc xác định khái niệm đối tượng thu nhập thấp
được tham gia gói vay này. NHNN cho rằng, đối tượng, điều kiện vay vốn đã được
quy định cụ thể trong Thông tư 11 của NHNN và Thông tư 07 của Bộ Xây dựng.
Trong khi đó tại hầu hết các ngân hàng, nhân viên tín dụng đều thừa nhận
các thủ tục cho vay c
òn rất khó khăn. Để có thể được hỗ trợ cho vay mua nhà ở cho
người thu nhập thấp thì đầu tiên khách hàng phải có hợp đồng ký kết với chủ đầu tư
mua nhà sau ngày 7/1/2013, tiếp theo là các loại giấy tờ như: giấy chứng nhận của
UBND phường, xã về tình trạng nhà ở, hợp đồng lao động, bảng lương, bảo hiểm
xã hội, giấy chứng minh nhân thân Dường như việc hỗ trợ cho vay m
ua nhà ở thu
nhập thấp còn khá mới mẻ, nên nhân viên tín dụng gặp lúng túng khi tư vấn cho
khách hàng. Hầu hết người thu nhập thấp chưa tiếp cận được vốn vay mua nhà ở.
Do đó, số tiền giải ngân theo gói cho vay hỗ trợ mua nhà ở cho người có thu nhập
thấp đến nay vẫn còn rất nhỏ giọt. Vậy nguyên nhân của tình trạng trên là do đâu?
Hơn nữa Việt Nam đang trong tiến trình hội nhập và phát triển, đô thị hoá
ngà
y càng tăng nhanh dẫn đến sự phân hoá giữa người nghèo và người giàu tại càng
trở nên khá rõ rệt. Những người thu nhập thấp đang phải đương đầu với vấn đề

thiếu nhà ở hoặc ở trong các khu ở tồi tàn, chật chội và hệ thống hạ tầng quá tải do
họ không có khả năng về kinh tế để tự cải thiện chỗ ở của mình. Do vậy tìm ra một
giải phá
p đồng bộ về chính sách, đặc biệt là vấn đề về hỗ trợ vốn vay mua nhà ở
cho người thu nhập thấp hiện đang là một trong những vấn đề cấp thiết; đồng thời
2


cũng là một trong những hướng giải pháp tháo gỡ các khó khăn cho thị trường bất
động sản. Xuất phát từ các vấn đề thực tiễn đó, tác giả đã quyết định lựa chọn đề
tài: “Các nhân tố ảnh hưởng đến khả năng vay mua nhà của đối tượng có nhu
nhập thấp trên địa bàn thành phố Hồ Chí Minh” làm luận văn nghiên cứu.
2. Mục tiêu nghiên cứu
Một là, Thực trạng việc triển khai cho vay m
ua nhà ở đối với đối tượng có
thu nhập thấp của ngân hàng trên địa bàn Tp.HCM đã và đang diễn ra như thế nào
trong giai đoạn vừa qua?
Hai là, Có các nhân tố nào tác động đến khả năng vay mua nhà ở của đối
tượng có thu nhập thấp trên địa bàn Tp.HCM. Đồng thời phân tích mức độ ảnh
hưởng của từng nhân tố.
Ba là, Tìm các giải pháp tối ưu tr
ong việc triển khai cho vay mua nhà ở của
ngân hàng đến đối tượng thu nhập thấp trên địa bàn Tp.HCM.
3. Đối tượng và phạm vi nghiê
n cứu
- Đối tượng nghiên cứu: Các nhân tố ảnh hưởng đến khả năng vay mua nhà ở
của đối tượng thu nhập thấp tại Tp.HCM.
- Không gian nghiên cứu: tập trung chủ yếu tại địa bàn Tp.HCM và tại hệ
thống các phòng giao dịch, chi nhánh các ngân hàng trên địa bàn được cho vay theo
thông tư số 11/2013/TT-NHNN gồm ngân hàng Nông nghiệp và Phát triển nông

thôn Việt Nam, ngân hàng Thương mại Cổ phần Đầu tư và Phát triển Việt Nam,
ngân hàng Thương mại Cổ phần Công thương Việt N
am, ngân hàng Thương mại
Cổ phần Ngoại thương Việt Nam, ngân hàng Phát triển nhà Đồng bằng sông Cửu
Long.
- Thời gian nghiên cứu khảo sát từ tháng 6/2013 đến 9/2013; dữ liệu thứ cấp
được thu thập trong giai đoạn từ 2010 – hết 9/2013.
4. Ý nghĩa thực tiễn của đề tài nghiên cứu
3


• Tác giả đã góp phần hệ thống hóa và củng cố hệ thống lý luận về nhà ở thu
nhập thấp, đối tượng thu nhập thấp, … vốn đang còn nhiều tranh cãi.
• Phác họa được bức tranh về việc triển khai vốn vay mua nhà ở cho nhóm đối
tượng thu nhập thấp tại địa bàn Tp.HCM.
• Phân tích và ước lượng được tác động của các nhân tố tới khả năng tiếp cận
vốn vay m
ua nhà đối với đối tượng thu nhập thấp.
• Nghiên cứu còn là tài liệu khoa học hữu ích cho các nhà quản lý, nhà quản trị
doanh nghiệp, và các bạn đọc quan tâm đến lĩnh vực nghiên cứu tài chính -
ngân hàng.
5. Kết cấu của đề t
ài nghiên cứu
Với vấn đề nêu trên đề tài được cấu trúc như sau :
• Giới thiệu
• Chương 1: Tổng quan về các nhân tố ảnh hưởng khả năng vay mua nhà của
đối tượng có thu nhập thấp
• Chương 2: Mô hình và kết quả nghiên cứu
• Chương 3: Kết luận và một số kiến nghị

4


CHƯƠNG 1: TỔNG QUAN VỀ CÁC NHÂN TỐ ẢNH HƯỞNG
ĐẾN KHẢ NĂNG VAY MUA NHÀ Ở CỦA ĐỐI TƯỢNG CÓ
THU NHẬP THẤP
1.1. Tổng quan về nhà ở cho đối tượng có thu nhập thấp
1.1.1. Quan điểm về đối tượng thu nhập thấp
Đối tượng thu nhập thấp là người có
thu nhập tương đối ổn định, có khả năng
tích luỹ vốn để tự cải thiện điều kiện ở nhưng cần sự hỗ trợ, tạo điều kiện của Nhà
nước về vay vốn, về chính sách đất đai và cơ sở hạ tầng (người vay vốn làm
nhà có
khả năng hoàn trả). Đối tượng thu nhập thấp thường hội tụ một số đặc điểm: có mức
sống thuộc nhóm trung bình trở xuống; phải chi một phần lớn trong thu nhập để thuê
nhà hoặc trả góp tiền mua nhà ngoài việc chi tiêu cho nhu cầu cơ bản; sống trong
những ngôi nhà quá cũ nát mà không có điều kiện sửa sang hay cải tạo lại; chưa có
nhà hoặc có nhà nhưng diện tích ở chật hẹp, diện tích nhỏ hơn hoặc bằng 4 m
2
/đầu
người (Viện nghiên cứu Kiến trúc - Bộ Xây dựng, 2012).
Theo các nhà kinh tế, để xác định thu nhập thấp thì việc xây dựng hệ thống các
chỉ số định lượng là cần thiết. Có 3 phương pháp xác định thu nhập thấp (Bùi Thị Mai
Hoài và Sử Đình Thành, 2011):
o Phương pháp giới hạn thu nhập thấp (LICO: Low – income cutoffs)
Theo phương pháp này, ngưỡng thu nhập thấp của các hộ gia đình là mức
thu nhập mà ở đó tỷ lệ chi tiêu cho lương thực, chỗ ở và quần áo của hộ gia
đình lớn hơn con số trung bình của x
ã hội về chính tỷ lệ này. Trong phương
pháp LICO, quan hệ giữa thu nhập và nhu cầu thiết yếu về lương thực, chỗ

ở và quần áo là trọng tâm để xác định giới hạn thu nhập thấp.
o Phương pháp đo lường thu nhập thấp (Low income measures: LIM)
Theo phương pháp này, cơ sở để xác định thu nhập thấp là một tỷ lệ phần
trăm n
hất định trên thu nhập trung bình của các hộ gia đình trong xã hội.
5


Thu nhập này được điều chỉnh theo quy mô gia đình: nhiều người hay ít
người, già hay trẻ … LIM là phương pháp thông dụng nhất, có tính chất
quốc tế và được sử dụng để so sánh giữa các quốc gia với nhau. Khảo sát
thực tế cho thấy, mỗi quốc gia đưa ra mức tỷ lệ phần trăm khác nhau.
Chẳng hạn, tỷ lệ này ở Canada là 50%, ở Anh là 60%, ở Mỹ là 80%. Hộ gia
đình nào có tỷ lệ thu nhập so với thu nhập trung bì
nh của các hộ gia đình
trong xã hội thấp hơn tỷ lệ này gọi là hộ gia đình thu nhập thấp.
o Phương pháp đo lường dựa vào rổ hàng hóa thị trường (Market Basket
Measure – MBM)
Theo phương pháp này, người ta tiến hành ước lượng chi phí của một rổ
hàng hóa, dịch vụ thiết yếu trong một năm tham chiếu. Bất kỳ hộ gia đình
nào có mức thu nhập thấp hơn chi phí của rổ hàng hóa t
hì được xem như là
sống trong điều kiện thu nhập thấp. Điều cần lưu ý rằng, MBM sử dụng dữ
liệu dựa vào giá cả hàng hóa, chứ không phải dựa vào mức chi tiêu. Mức
chi tiêu phản ánh số tiền chi tiêu và hành vi chi tiêu. Rổ hàng hóa phản ánh
chi phí sinh hoạt đối với các hộ gia đình.
Thực tế tại Việt Nam, cụm từ thu nhập thấp là một khái niệm được sử dụng
để hình dung một cách tương đối về đối tượng nghèo trong xã hội. Không có văn
bản nào định nghĩa thế nào là thu nhập thấp, mức chuẩn của thu nhập thấp là bao
nhiêu. Khái niệm này được hiểu một cách chung chung trong phát biểu định tính,

không cần định lượng. Nhưng khi đưa vào áp dụng như một quy chuẩn để cho vay
vốn theo Thông tư 07/2013/TT-BXD và Thông tư 11/2013/TT-NHNN thì gặp lúng
túng, mặc dù đã có thông tư quy định cụ thể về đối tượng và điều kiện cho vay vốn.
Ở từng địa phương khác nhau, tiêu chí về thu nhập cao và thấp sẽ khác nhau, thành
phố khác nông thôn, nông thôn khác các vùng núi, hải đảo. Theo tổng hợp của tác
giả, có hai phương án xác định mức thu nhập thấp thuộc diện được mua, được thuê
mua nhà ở xã hội):
6


- Theo khoản 2 điều 38 của Nghị định 71/2010/NĐ-CP ngày 23/06/2010: Đối
tượng được mua hoặc thuê mua nhà ở xã hội được đầu tư xây dựng bằng vốn
không phải từ ngân sách nhà nước là người có mức thu nhập bình quân hàng
tháng dưới mức thu nhập bình quân của địa phương theo quy định của Ủy
ban nhân dân cấp tỉnh, thành phố. Thu nhập bình quân đầu người năm 2012
của Tp.HCM là 3.600 USD/năm (hơn 76 triệu đồng/năm), tương đương 6,3
triệu đồng/tháng.
- Theo quy định tại khoản 4 điều 14 Thông tư số 16/2010/TT-BXD ngày
01/09/2010: Các đối tượng thuộc diện được mua, được thuê mua nhà ở xã
hội có mức thu nhập bình quân hàng tháng không thuộc diện phải nộp thuế
thu nhập cá nhân từ thu nhập thường xuyên theo quy định của pháp luật về
thuế thu nhập cá nhân. Mức nộp thuế thu nhập cá nhân hiện nay là từ 9 triệu
đồng/tháng trở lên.

1.1.2. Quan điểm về nhà ở cho đối tượng có thu nhập thấp
 Nhà ở xã hội (social housing):
Khái niệm “Nhà xã hội” bắt đầu xuất hiện từ các nước Anh, Mỹ, Canada vào
những năm 1970 và dần dần lan rộng ra các nước khác như Nhật Bản, Hàn Quốc.
Nhà ở xã hội là một loại nhà cung cấp cho những người không có thu nhập, hoặc có
nhưng không đáng kể. Họ là những người không thể nào và không bao giờ tự mình

kiếm được một chỗ ở. Những người này thường là người
vô gia cư, người già đơn
thân, người tật nguyền, người đau yếu không nơi nương tựa, những người sau khi
mãn hạn tù nhưng không còn sức lao động… Loại nhà này trong nhiều trường hợp
được gọi là nhà từ thiện, đa phần được tài trợ bởi nhà nước, ngoài ra còn có các hiệp
hội nhà ở, các tổ chức từ thiện tham gia từng phần để duy trì cuộc sống của những
người sống trong nhà xã hội (Nguyễn Minh Hòa và Mai Hà, 2012).
Tùy từng hoàn cảnh cụ thể mà người đăng ký ở nhà xã hội có thể được miễn
phí hoàn toàn hoặc được thuê với giá thấp. Phần tiền thuê này thường được các tổ
7


chức từ thiện như nhà thờ, tổ chức phi chính phủ, các mạnh thường quân chi trả qua
các quỹ mà không chi trả trực tiếp cho người sử dụng vì sợ họ tiêu phung phí.
Đặc điểm chính của loại nhà này là người sử dụng không có bất cứ quyền sở
hữu, không được chuyển nhượng, không thừa kế mà chỉ có quyền sử dụng có thời
hạn trong 10 – 15 năm. Những nhà này không làm bằng vật liệu kiên cố (có thể gọi
là nhà tạm), nhưng có đủ các tiện nghi tối thiểu như điện, nước, gas, nhà vệ sinh,
nhà bếp, nhà tắm. Vị trí của loại nhà nà
y được đặt ở những mảnh đất mà chủ sở hữu
chưa dùng đến. Nó không đặt ở khu vực trung tâm hay các nút giao thông đông đúc,
có thể đặt ở ngoại thành, các khu vực xa… Những người sống trong nhà xã hội phải
cam kết pháp lý, hết thời hạn sử dụng nếu c
hủ sở hữu cần lấy lại để đưa vào khai
thác như xây các công trình mới thì phải chấp hành, không kiện cáo. Khi đó tùy tình
hình mà nhà nước sẽ bố trí họ vào sống trong các khu nhà ở xã hội khác. Nhưng dù
loại hình nhà ở này là của nhà nước hay các tổ chức từ thiện thì cũng được quản lý
bởi một tổ chức Chính phủ để đảm bảo các vấn đề về an ni
nh trật tự, vệ sinh môi
trường và cũng tránh trường hợp bị những người có dụng tâm xấu lợi dụng để kiếm

tiền từ những người tốt bụng.
 Nhà ở cho đối tượng thu nhập thấp:
Nhà ở cho đối tượng thu nhập thấp là một loại sản phẩm hàng hóa không
phải làm từ thiện mà là để bán. Đối tượng mua là người có thu nhập thấp có thể từ
lương, tiền làm
công, nhưng do số tiền kiếm được ít, chỉ đủ trang trải cuộc sống và
tích lũy chút ít nhưng không thể nào mua được nhà ở nếu không có sự hỗ trợ nào.
Loại nhà ở cho đối tượng thu nhập thấp thường có giá rẻ hơn các loại nhà khác với
lý do: Nhà ở vẫn đảm bảo độ bền vững với những tiêu chuẩn xây dựng cơ bản
nhưng không sử dụng các thiết bị đắt tiền (
như không có thang máy, không sử dụng
nội thất cao cấp, không đi kèm các dịch vụ tiện ích xa xỉ như hồ bơi, sân tennis…);
Có diện tích nhỏ hơn so với các căn hộ cao cấp, trong nhiều trường hợp vài ba căn
hộ sử dụng chung một nhà bếp và nhà vệ sinh; Được Chính phủ giảm hoặc miễn
một số các loại thuế cho chủ đầu tư (như thuế đất) và hỗ trợ tài chính thông qua việc
8


can thiệp để được vay ngân hàng với lãi suất thấp, hỗ trợ một phần tiền đền bù giải
tỏa (nếu có), hỗ trợ một phần tài chính thông qua việc can thiệp được giảm giá vật
liệu xây dựng…; Người mua được giảm giá căn hộ và trả dần trong 15 – 20 năm
không tính lãi hoặc lãi suất rất thấp (Nguyễn Minh Hòa và Mai Hà, 2012).
Người mua có thể có quyền sở hữu theo luật định. Ở một số nước như Hàn
Quốc, do được nhiều ưu đãi nê
n không được tự do mua bán, sang nhượng. Khi
muốn bán, phải bán lại cho quỹ nhà của chính phủ theo giá thỏa thuận để cơ quan
quản lý nhà điều tiết cho người khác.
Theo thực tế tại Việt Nam, khái niệm nhà ở xã hội và nhà ở thu nhập thấp
vẫn chưa được phân biệt rõ ràng. Nhà ở xã hội theo như khái niệm ở trên rất ít, bởi
lẽ Chính phủ không đủ ngân sách để hỗ trợ nhiều c

ho đối tượng này. Phần lớn các
dự án nhà ở được xây dựng hiện nay mà nhận được sự ưu đãi của Chính phủ là nhà
ở thu nhập thấp. Do đó, trong bài nghiên cứu, tác giả sử dụng thuật ngữ nhà ở xã hội
và nhà ở thu nhập thấp được hiểu là một.
 Nhà ở thương mại giá rẻ:
Ngoài nhà ở xã hội, nhà ở thương mại giá rẻ cũng đư
ợc Nhà nước, các nhà
đầu tư quan tâm, hỗ trợ và phát triển để đáp ứng nhu cầu về nhà ở cho người có thu
nhập thấp. Nhà ở thương mại giá rẻ là một loại hình nhà ở được lưu thông tự do trên
thị trường nhà ở, việc mua bán hay cho thuê không phải chịu những ràng buộc đặc
thù nào. Người mua, kể cả đối tượng thu nhập thấp, nếu có đủ tiền thì có thể chọn
mu
a căn hộ thích hợp tại khu vực họ muốn. Để có được giá rẻ thì căn hộ thường có
diện tích nhỏ, vào khoảng 40-60 m
2
đủ đáp ứng nhu cầu ở cho người có thu nhập
thấp. Ngoài ra hiện cũng có cả loại căn hộ 20-30 m
2
cho người độc thân hay mới lập
gia đình. Chính quyền thay vì quy định diện tích tối thiểu của căn hộ, chỉ nên quy
định diện tích ở tối thiểu hợp vệ sinh tính theo đầu người tại từng giai đoạn phát
triển của địa phương (ví dụ quy định trong thông tư 07/2013/TT-BXD là
8m
2
/người). Giới hạn đó dần dần sẽ được nâng lên khi kinh tế phát triển hơn.
9


Một số yếu tố khác cũng có tác động đáng kể đến giá nhà, như số tầng ít
(khoảng 3-5 tầng) nên không sử dụng thang máy và nền móng cũng không phức

tạp; áp dụng công nghệ xây dựng tiên tiến, sử dụng vật liệu hoàn thiện và trang bị
điện nước đơn giản; đất do chính quyền cấp với giá khuyến khích. Căn hộ giá rẻ
khác căn hộ căn hộ cao cấp về kiến trúc căn hộ, về vật liệu hoà
n thiện và trang thiết
bị bên trong, còn kiến trúc bên ngoài của chung cư vẫn phải đẹp để đảm bảo mỹ
quan đô thị.
1.1.3. Tổng qua
n về cho vay mua nhà ở cho đối tượng có thu nhập thấp
Từ ngày 01/07/2006 khi Luật nhà ở có hiệu lực, Nhà nước đã ban hành nhiều
chính sách nhằm thúc đẩy sự phát triển thị trường nhà ở cho người có thu nhập thấp.
Tiếp đó là các quy định hướng dẫn thi hành này như Nghị định 71/2010/NĐ-CP
ngày 23/06/2010 quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở; Thông tư số
16/2010/TT-BXD ngày 01/09/2010 quy định cụ thể và hướng dẫn thi hành Nghị
định 71/2010/NĐ-C
P; Quyết định số 167/2008/QĐ-TTg ngày 12/12/2008 về Chính
sách hỗ trợ hộ nghèo về nhà ở; Quyết định số 66/2009/QĐ-TTg ngày 24/04/2009 về
việc ban hành một số cơ chế, chính sách phát triển nhà ở cho công nhân lao động tại
các khu công nghiệp thuê; Quyết định 67/2009/QĐ-TTg của Thủ tướng Chính phủ
về một số cơ chế, chính sách phát triển nhà ở cho người có thu nhập thấp tại khu
vực đô thị;
Thông tư số 10/2009/TT-BXD ngày 16/06/2009 hướng dẫn quản lý dự
án đầu tư xây dựng nhà ở sinh viên, nhà ở công nhân khu công nghiệp và nhà ở thu
nhập thấp; Thông tư số 18/2009/TT-NHNN ngày 14/08/2009 của NHNN quy định
chi tiết việc cho vay của các ngân hàng thương mại đối với các đối tượng mua, thuê
mua nhà ở thu nhập thấp tại khu vực đô thị;… Ngày 07/01/2013, Chính phủ ban
hành Nghị quyết số 02/NQ-CP về một số giải pháp thao gỡ khó khăn cho sản xuất
kinh doanh, hỗ trợ thị trường, giải quyết nợ xấu. The
o đó, NHNN sẽ thực hiện giải
ngân khoản cho vay tái cấp vốn khoảng 30.000 tỷ đồng đối với ngân hàng. Ngày
15/05/2013, NHNN ban hành thông tư số 11/2013/TT-NHNN Quy định về cho vay

hỗ trợ nhà ở và Bộ Xây dựng ban hành thông tư số 07/2013/TT-BXD hướng dẫn
việc xác định các đối tượng được vay vốn hỗ trợ nhà ở.
10


Thông tư số 07/2013/TT-BXD quy định cá nhân được vay vốn để mua nhà ở
xã hội hoặc mua nhà ở thương mại có diện tích nhỏ hơn 70 m
2
, có giá bán dưới 15
triệu đồng/m
2
gồm: (i) Cán bộ, công chức, viên chức hưởng lương từ ngân sách nhà
nước thuộc các cơ quan Đảng, Nhà nước, Mặt trận Tổ quốc và các tổ chức chính trị
- xã hội, xã hội - nghề nghiệp; viên chức thuộc các đơn vị sự nghiệp công lập; lực
lượng vũ trang nhân dân; (ii) Đối tượng thu nhập thấp là người lao động thuộc các
đơn vị sự nghiệp ngoài công lập, doanh nghiệp thuộc các thành phần kinh tế, hợp
tác xã được th
ành lập và hoạt động theo quy định của pháp luật; người đã được nghỉ
lao động theo chế độ quy định; người lao động tự do, kinh doanh cá thể. Cũng theo
thông tư này, điều kiện được vay vốn để mua nhà ở xã hội là khi đối tượng đã có
hợp đồng mua nhà ở xã hội theo quy định của pháp luật; còn điều kiện được vay
vốn để mua nhà ở thương mại có diện tích nhỏ hơn 70m
2
, có giá bán dưới 15 triệu
đồng/m
2
gồm: (i) Chưa có nhà ở thuộc sở hữu của mình, hoặc có nhà ở nhưng diện
tích quá chật chội (thấp hơn 8m
2
sử dụng/người); (ii) Phải có hộ khẩu thường trú tại

tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương nơi có dự án nhà ở hoặc nếu tạm trú thì phải
có đóng bảo hiểm xã hội từ một năm trở lên; (iii) Đã có hợp đồng mua nhà ở thương
mại theo quy định của pháp luật. Đồng thời, các đối tượng này phải có văn bản xác
nhận của đơn vị đang công tác về nơi công t
ác và thực trạng về nhà ở hoặc văn bản
xác nhận của Ủy ban nhân dân xã (phường) nơi khách hàng có hộ khẩu thường trú
hoặc đăng ký tạm trú xác nhận về hộ khẩu và thực trạng nhà ở. Mỗi cá nhân, hộ gia
đình chỉ được vay một lần hỗ trợ nhà ở theo quy định của Thông tư này.
Ngoài các điều kiện cho vay theo quy định của pháp luật hiện hành về cho
vay của tổ chức tín dụng đối với khác
h hàng; quy định tại Thông tư số 07/2013/TT-
BXD, thông tư số 11/2013/TT-NHNN quy định khách hàng phải đáp ứng thêm các
điều kiện: (i) Có mục đích vay vốn để trả khoản tiền chưa thanh toán mua nhà ở đối
với các hợp đồng đã ký với chủ đầu tư kể từ ngày 07 tháng 01 năm 2013; (ii) Có đề
nghị vay vốn để mua nhà ở xã hội, nhà ở thương mại và cam kết khác
h hàng, các
thành viên trong hộ gia đình của khách hàng chưa được vay vốn hỗ trợ tại ngân
hàng để mua nhà ở theo quy định tại Thông tư này; (iii) Có đủ vốn tối thiểu tham
11


gia vào phương án vay do ngân hàng quy định cụ thể (nhưng không vượt quá 20%
phương án vay). Và mức lãi suất cho vay áp dụng trong năm 2013 là 6%/năm, thời
hạn cho vay tối thiểu là 10 năm. Thông tư này cũng quy định các ngân hàng cho vay
đối tượng trên để mua nhà ở bao gồm: Ngân hàng Nông nghiệp và Phát triển nông
thôn Việt Nam, Ngân hàng thương mại cổ phần Đầu tư và Phát triển Việt Nam,
Ngân hàng thương mại cổ phần Công thương Việt Nam, Ngân hàng thương mại cổ
phần Ngoại thương Việt Nam; N
gân hàng thương mại cổ phần Phát triển nhà đồng
bằng sông Cửu Long.

Tín dụng nhà ở cho đối tượng thu nhập thấp nhận được nhiều sự quan tâm,
ưu ái của xã hội, của nhà nước và các tổ chức trong giai đoạn hiện tại và là một xu
thế phát triển của tương lai. Tuy nhiên hoạt động này cũng tiềm ẩn các rủi ro trong
việc thu hồi vốn, trả lãi vì thời gian cho vay kéo dài (10, 15, 20 năm ) với mức lãi
suất ưu đãi; tài sản thế chấp của người vay không đảm bảo vì tài sản chính là căn
nhà hình thành từ vốn vay, chưa có giấy c
hứng nhận quyền sở hữu nhà. Hiện tại
mảng thị trường tín dụng cho vay mua nhà đối tượng thu nhấp còn lớn và tiềm năng
cao; nhưng vẫn còn nhiều tranh luận về việc xác định đối tượng được thụ hưởng,
các ưu đãi, cách thức tiến hà
nh …và bản thân các ngân hàng còn nhiều lúng túng
trong triển khai.
Vai trò của cho vay mua nhà đối với đối tượng có thu nhập thấp:
- Tạo điều kiện cho đối tượng thu nhập thấp có được cơ hội sở hữu hoặc thuê
được căn hộ, ngôi nhà đảm bảo đầy đủ các điều kiện sống và sinh hoạt ở mức bình
thường; từ đó có được điều kiện sống, sinh hoạt, lao động, cống hiến cho xã hội như
các công dâ
n khác.
- Thể hiện sự quan tâm của nhà nước, bản chất của chế độ đối với một cộng
đồng lớn những người còn khó khăn về thu nhập, nhất là trong nền kinh tế thị
trường khi sự phân hóa giàu nghèo, giai tầng ngày càng diễn ra sâu sắc.
12


- Tín dụng còn là lối thoát, sự phát triển cho thị trường bất động sản đã
“đóng băng” lâu nay ở các phân khúc cao cấp, trung cấp vốn không đáp ứng được
nhu cầu lớn về nhà ở của xã hội.
1.2. Nhu cầu nhà ở và khả năng c
hi trả mua nhà ở của người thu nhập thấp
trên địa bàn Tp.HCM

1.2.1 Đặc điểm kinh tế, xã hội và thị trường nhà ở của Tp.
HCM
Thành phố Hồ Chí Minh là đô thị, trung tâm tài chính lớn nhất của cả nước;
nơi tập trung đầy đủ các Ngân hàng, các công ty tài chính, chứng khoán, các tập
đoàn đa quốc gia Cùng với tốc độ phát triển nhanh của kinh tế, quy mô đô thị
cũng được mở rộng. Nhiều khu đô thị mới hình thành, các dự án cao ốc văn phòng,
nhà ở cao cấp được xây dựng rầm rập. Thành phố ngà
y càng khang trang và hiện
đại hơn. Với diện tích tự nhiên chiếm 2.095 km
2
, năm 2012 mật độ dân số trung
bình là 3.699 người/km
2
, thu nhập bình quân đầu người khoảng 3.600 USD, đóng
góp hơn 20% vào GDP cả nước. Dân số năm 2008 ở Tp.HCM khoảng 6,84 triệu
người (những người có hộ khẩu thường trú), khoảng 1,9 triệu người nhập cư sinh
sống; tăng lên đến 7,75 triệu người vào năm 2012 (Cục Thống kê Tp.HCM, 2012).
Từ năm 1999 – 2005, các quận huyện ngoại thành như Quận 12, Thủ Đức, Bình
Tân,… có tỷ lệ tăng trưởng dân số cao nhất Tp.HCM. Nguyên nhân chính là cơ hội
việc làm
và thu nhập đối với những người lao động, đặc biệt là lao động không có
kỹ năng. Tuy nhiên, mảnh đất này cũng sẽ tiêu tốn của người ta rất nhiều tiền, chi
phí sống đắt đỏ. Điều kiện nơi ở đối với lao động di cư có trình độ cao, có thu nhập
cao thì nhà ở ổn định. Song đa số người lao động đều phải ở nhà trọ, nhà thuê với
chất lượng thấp kém, không đảm bảo vệ sinh, ánh sáng, an ni
nh trật tự kém…
Trước là sóng nhập cư ồ ạt, dân số của Tp.HCM tăng nhanh. Theo đó, thị
trường nhà ở cũng phát triển rất nhanh, số lượng và chất lượng nhà ở gia tăng đáng
kể. Ban đầu, những người dân nhập cư tìm thấy nơi trú ngụ trong các khu nhà ở cho
thuê tạm bợ với giá rẻ có thể chấp nhận được. Đây là giải phá

p tình thế để đối phó
về chỗ ở và giá cả nhà ở. Phát triển tự phát và lấn chiếm đất bất hợp pháp gây khó
13


khăn trong quản lý đô thị, công tác quy hoạch và phát triển các khu tái định cư. Tuy
nhiên, trong suốt hơn hai thập kỷ qua, Chính phủ đã ban hành nhiều chính sách, tạo
ra những thay đổi đáng kể về chính sách nhà ở, đặc biệt là nhà ở đô thị như khuyến
khích tư nhân phát triển nhà ở; nhà ở cho thuê; phát hành chứng nhận quyền sử
dụng đất và sở hữu nhà,
Giá cả của thị trường nhà đất cũng tác động mạnh đến sự phát triển của đô
thị. Nhu cầu của người dân về xâ
y dựng nhà ở cùng với sự thoái thác của Nhà nước
như là người cung cấp nhà ở hay trợ cấp nhà ở cho người có thu nhập thấp đã làm
gia tăng sự bùng nổ nhà ở tại các đô thị Việt Nam, đặt biệt là Tp.HCM. Thị trường
hóa đã dẫn đến sự đa dạng sản phẩm
nhà ở với chất lượng, quy mô và giá cả. Với
chính sách đất đai không rõ ràng, kinh tế tăng trưởng nhanh, đặc biệt là khu vực tư
nhân, thu nhập được nâng cao đã làm gia tăng nhu cầu bất động sản không chỉ cho
mục đích nhà ở mà còn để kinh doanh. Hơn nữa, phát triển thị trường tín dụng bất
động sản cũng đã hỗ trợ tích cực cho sự phát triển nhu cầu thị trường nhà ở. Thị
trường bất động sản đạt đến đỉnh điểm
vào năm 2003, và sau đó năm 2007, thời
điểm Việt Nam gia nhập tổ chức WTO và đầu cơ tài chính đóng vai trò quyết định.
Kết quả là bùng nổ quá mức thị trường bất động sản, và Việt Nam (đặc biệt là Hà
Nội và Tp.HCM) là một trong những nơi có giá nhà ở cao nhất trên thế giới.
1.2.2 Nhu cầu nhà
ở của người có thu nhập thấp trên địa bàn Tp.HCM
Theo tính toán của Vụ cơ sở hạ tầng - Bộ kế hoạch và đầu tư, thì diện tích
bình quân đầu người năm 2010 trên địa bàn Tp.HCM vào khoảng 7m

2
/người, trong
đó 30% số dân đang ở với diện tích dưới 4m
2
/người và 60% người dân có nhu cầu
muốn nâng cấp cải tạo nhà. Như vậy thì diện tích bình quân trên đầu người của
những người có thu nhập thấp cũng chỉ vào khoảng dưới 6m
2
/người. Nhóm người
có thu nhập thấp (bao gồm nhiều đối tượng, ngoài đối tượng là cán bộ công nhân
viên chức thì còn có công nhân ở các khu công nghiệp, khu chế xuất, sinh viên các
trường đại học, cao đẳng và người những người buôn bán nhỏ) thì diện tích ở của
họ rất thấp. Đối với những người định cư từ trước, khi chuyển đổi nền kinh tế từ chế
14


độ bao cấp thì họ phải ở trong những căn hộ tập thể và do nhà nước phân phối, nay
đã xuống cấp trầm trọng, lún nứt, quá năm sử dụng, lạc hậu. Không những thế đối
với những người di cư từ nông thôn ra, để làm thuê thì nhà ở của họ là những lều
lán dựng tạm bợ nghèo nàn đơn sơ. Điều kiện về nhà ở cho người có thu nhập thấp
bố trí không khoa học,
không đúng quy hoạch thậm chí là lấn chiếm vô tổ chức. Vì
vậy nhà ở của họ thường thuộc diện giải tỏa, không có đủ các điều kiện tối thiểu để
sinh hoạt. Hệ thống cấp thoát nước không đến được với các hộ dân và hệ thống điện
quá tải không được xử lý, ý thức vệ sinh môi trường kém nên dẫn đến môi trường
sống ngày càng trở nên ô nhiễm
, không đủ tiêu chuẩn cho phép. Vì vậy đã ảnh
hưởng lớn đến sức khỏe,vệ sinh môi trường, tình trạng trộm cắp, gây mất trật tự an
ninh đô thị thường xuyên xảy ra ở những khu vực này. Về văn hóa và giáo dục cũng
như thể thao, những người có thu nhập thấp không đủ khả năng chi trả các khoản

học phí và các khoản phụ phí. Do đó đa số họ đành chấp nhận để con em
mình học
trong các trường có cơ sở vật chất yếu kém, kém chất lượng hoặc thất học. Đời sống
văn hóa tinh thần của họ còn nhiều hạn chế, thiếu hụt các cơ sở sinh hoạt văn hóa,
thể thao vui chơi giải trí….
Với đặc điểm dân cư đông đúc như hiện nay của thành phố, nhu cầu nhà ở
của người dân nói chung và người có thu nhập thấp nói riêng trên địa bà
n Tp.HCM
là rất lớn. Cụ thể:
- Đối tượng là dòng dân di cư tự do: theo thống kê có hơn 1,5 triệu dân nhập
cư trong 5 năm qua (UBND Tp.HCM, 2009), hệ quả là làm gia tăng các khu
nhà ổ chuột và các khu nhà thuê mướn tạm bợ ở các vùng ven đô thị.
- Đối tượng là công nhân ở các khu công nghiệp và khu chế xuất: hiện có gần
900.000 công nhân đang làm việc cho các doanh nghiệp trên địa bàn (70% là
công nhân ngoại tỉnh), trong đó có gần 40% đang có nhu cầu m
ua, thuê mua,
thuê nhà ở. Hiện tại Tp.HCM chưa có định hướng rõ và ban hành được cơ
chế, chính sách đầu tư xây dựng nhà ở cho đối tượng này.
15


- Đối tượng là hộ gia đình nằm trong khu quy hoạch đô thị: trong quá trình
chỉnh trang đô thị, nhiều khu dân cư bị quy hoạch phải di dời hoặc xây mới,
mà hầu hết các hộ gia đình thuộc diện giải tỏa là người có thu nhập thấp.
Trong vài năm tới, có nhiều dự án đầu tư mới được triển khai thì sẽ có nhiều
hộ dân buộc phải giải tỏa và vấn đề giải quyết nhu cầu về nhà
ở càng gay gắt
hơn.
- Đối tượng là nhóm cán bộ, công chức, viên chức nhà nước: Thành phố có
gần 130.000 người làm việc trong khu vực quản lý nhà nước, lực lượng vũ

trang, trong đó khoảng 20.000 người (chiếm 15%) đang gặp khó khăn về nhà
ở và có nhu cầu nhà ở mới (UBND Tp.HCM, 2009).
Bảng 1.1: Nh
u cầu diện tích xây dựng nhà ở của Tp.HCM
Năm 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010
Tổng diện tích
(triệu m
2
)
56.4 60.3 64.6 69 73.9 79.1 84.6 90.5 96.9 103.6
Gia tăng diện tích sàn
(triệu m
2
)
3.6 3.95 4.22 4.5 4.8 5.17 5.53 5.92 6.3 6.7
Dân số (triệu người) 5.4 6.3 7.3
Diện tích sàn/1 người
cư trú
10.4 11.7 14.2
Nguồn: Chương trình phát triển nhà ở của Tp.HCM (Bùi Thị Mai Hoài và Sử
Đình Thành, 2011).
Theo phân tích ở trên, ta thấy nhu cầu nhà ở cho người thu nhập thấp rất cao.
Tuy nhiên, cung trên thị trường nhà ở cho người thu nhập thấp còn rất hạn chế. Thời
gian qua, trên địa bàn Tp.HCM, các công ty kinh doanh bất động sản trong và ngoài
nước chủ yếu đầu tư vào xây dựng nhà ở, căn hộ cao cấp (dành cho người có thu
nhập cao, có khả năng mua nhà theo giá thị trường) nhằm tìm kiếm lợi nhuận trong
thị trường bất động sản còn nhiều tiềm năng. Do đó, những người
có thu nhập thấp
không đủ khả năng cạnh tranh trên thị trường nhà ở. Thành phố cũng đã triển khai