Đánh giá tình hình thực hiện quy hoạch sử dụng đất đến năm 2010 huyện Hưng Nguyên - tỉnh Nghệ An

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
TRƯỜNG ðẠI HỌC NÔNG NGHIỆP HÀ NỘI











NGUYỄN THỊ THUỲ DUNG




ðÁNH GIÁ TÌNH HÌNH THỰC HIỆN QUY HOẠCH
SỬ DỤNG ðẤT ðẾN NĂM 2010 HUYỆN HƯNG NGUYÊN -
TỈNH NGHỆ AN



LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ðẤT ðAI

HÀ NỘI – 2012
BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
TRƯỜNG ðẠI HỌC NÔNG NGHIỆP HÀ NỘI










NGUYỄN THỊ THUỲ DUNG



ðÁNH GIÁ TÌNH HÌNH THỰC HIỆN QUY HOẠCH
SỬ DỤNG ðẤT ðẾN NĂM 2010 HUYỆN HƯNG NGUYÊN -
TỈNH NGHỆ AN



LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ðẤT ðAI

Chuyên ngành : QUẢN LÝ ðẤT ðAI
Mã số : 60.85.01.03

Người hướng dẫn khoa học : PGS.TS. NGUYỄN HỮU THÀNH




HÀ NỘI – 2012
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

i

LỜI CAM ðOAN

Tôi xin cam đoan đấy là công trình nghiên cứu của riêng tôi. Các số liệu
và kết quả trình bày trong luận văn là trung thực và chưa từng được ai công bố
trong bất cứ công trình nào khác.
Tôi xin cam đoan rằng mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn này đã được
cảm ơn và các thông tin trích dẫn trong luận văn đều đã được chỉ rõ nguồn gốc.

Hà nội, ngày 30 tháng 11 năm 2012
Người cam ñoan


Nguyễn Thị Thùy Dung

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

ii

LỜI CẢM ƠN

Để hoàn thành được bản luận văn này, trước hết, tôi xin chân thành cảm
ơn PGS.TS Nguyễn Hữu Thành, giảng viên khoa Tài nguyên và Môi trường -
trường Đại học Nông nghiệp Hà Nội đã trực tiếp hướng dẫn tôi trong suốt thời
gian tôi thực hiện đề tài.
Tôi cũng xin chân thành cảm ơn sự góp ý chân thành của các thầy, cô giáo
khoa Tài nguyên và Môi trường, Viện sau Đại học – trường Đại học Nông
nghiệp Hà Nội đã tạo điều kiện thuận lợi cho tôi thực hiện đề tài.
Tôi xin chân thành cảm ơn UBND huyện Hưng Nguyên, phòng Tài
nguyên và Môi trường, phòng Nông nghiệp và Phát triển Nông thôn, phòng
Thống kê huyện Hưng Nguyên, tỉnh Nghệ An đã giúp đỡ tôi trong thời gian
nghiên cứu, thực hiện đề tài.
Tôi xin chân thành cảm ơn tới những người thân trong gia đình và đồng
nghiệp đã khích lệ, tạo những điều kiện tốt nhất cho tôi trong quá trình thực hiện
đề tài.
Một lần nữa tôi xin trân trọng cảm ơn!
Hà nội, ngày 30 tháng 11 năm 2012
Tác giả luận văn

Nguyễn Thị Thùy Dung


Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

iii

MỤC LỤC

Lời cam đoan i
Lời cảm ơn ii
Mục lục iii
Danh mục chữ viết tắt vi
Danh mục bảng vii
Phần I MỞ ĐẦU 1
1.1 Tính cấp thiết của đề tài 1
1.2 Mục tiêu nghiên cứu 2
1.3 Yêu cầu nghiên cứu 2
Phần II TỔNG QUAN NGHIÊN CỨU 3
2.1 Cơ sở lý luận của quy hoạch sử dụng đất 3
2.1.1 Khái niệm về đất đai và những yếu tố ảnh hưởng đến việc sử dụng đất 3
2.1.2 Cơ sở lý luận của quy hoạch sử dụng đất 5
2.2 Một số vấn đề lý luận cơ bản về đánh giá tính khả thi và hiệu quả
của phương án quy hoạch sử dụng đất 17
2.2.1 Bản chất và phân loại tính khả thi của phương án quy hoạch sử
dụng đất 17
2.2.2 Bản chất và phân loại hiệu quả của phương án quy hoạch sử dụng đất 21
2.2.3 Bản chất và phân loại tính khả thi của phương án quy hoạch sử

dụng đất 23
2.3 Tình hình nghiên cứu về quy hoạch sử dụng đất của một số nước
trên thế giới 27
2.4 Tình hình thực hiện công tác quy hoạch sử dụng đất của Việt Nam 31
Phần III ĐỐI TƯỢNG, PHẠM VI, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP
NGHIÊN CỨU 37
3.1 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu 37
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

iv

3.1.1 Đối tượng nghiên cứu 37
3.2 Nội dung nghiên cứu 37
3.2.1 Nghiên cứu, đánh giá điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của huyện
Hưng Nguyên 37
3.2.2 Đánh giá tình hình sử dụng đất, quản lý đất đai 38
3.2.3 Đánh giá kết quả thực hiện phương án quy hoạch sử dụng đất huyện
Hưng Nguyên đến năm 2010 38
3.3.4 Đề xuất một số giải pháp nâng cao hiệu quả tổ chức thực hiện
phương án QHSD đất 39
3.3 Phương pháp nghiên cứu 39
3.3.1 Phương pháp điều tra, thu thập thông tin 39
3.3.2 Phương pháp thống kê, so sánh và phân tích 39
3.3.3 Phương pháp chuyên gia 39
Phần IV KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU 40
4.1 Điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội của huyện 40
4.1.1 Điều kiện tự nhiên 40
4.1.1.7 Đánh giá chung về điều kiện tự nhiên, tài nguyên thiên nhiên. 45
4.1.2 Thực trạng phát triển kinh tế - xã hôi. 46
4.2 Đánh giá tình hình sử dụng và quản lý đất đai 55

4.2.1 Hiện trạng sử dụng đất năm 2010 55
4.2.2 Tình hình biến động đất đai qua hai lần kiểm kê năm 2005 và năm
2010 60
4.3 Kết quả thực hiện phương án quy hoạch sử dụng đất đến năm 2010
của huyện. 66
4.3.1 Kết quả thực hiện các chỉ tiêu sử dụng đất đến năm 2008 . 67
4.3.2 Kết quả thực hiện các chỉ tiêu sử dụng đất giai đoạn 2008-2010 . 70
4.3.3 Những ưu điểm và tồn tại trong việc thực hiện quy hoạch sử dụng
đất đến năm 2010 80
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

v

4.4 Một số giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả công tác tổ chức thực
hiện quy hoạch sử dụng đất. 82
4.4.1 Đẩy mạnh thực hiện nhiệm vụ quản lý Nhà nước về đất đai. 82
4.4.2 Giai pháp về vốn. 83
4.4.3 Giải pháp thực hiện cho một số loại đất. 84
Phần V KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 85
5.1 Kết luận 85
5.2 Kiến nghị 86
TÀI LIỆU THAM KHẢO 87
PHỤ LỤC 88

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

vi

DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT


ĐCQHSDĐ Điều chỉnh quy hoạch sử dụng đất
FAO Food and Agriculture Organization (Tổ chức Nông Lương thực Quốc tế)
GCNQSDĐ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
HĐND Hội đồng nhân dân
KDC Khu dân cư
KTXH Kinh tế-xã hội
MNCD Mặt nước chuyên dùng
NXB Nhà xuất bản
PNN Phi nông nghiệp
QHSD Quy hoạch sử dụng đất
QL Quốc lộ
TĐC Tái định cư
TP Thành phố
TT Thị trấn
TTCN Tiểu thủ công nghiệp

UBND Ủy ban nhân dân







Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

vii

DANH MỤC BẢNG

STT Tên bảng Trang
4.1 Quy mô và cơ cấu các loại đất 42
4.2 Quy mô và tốc độ tăng trưởng giá trị gia tăng (VA) 48
4.3 Hiện trạng sử dụng đất huyện Hưng Nguyên năm 2010 56
4.4 Biến động đất nông nghiệp qua hai lần kiểm kê năm 2005 và năm
2010 huyện Hưng Nguyên 61
4.5 Biến động đất phi nông nghiệp qua hai lần kiểm kê năm 2005 và
năm 2010 huyện Hưng Nguyên 63
4.6 Biến động đất chưa sử dụng qua hai lần kiểm kê năm 2005 và năm
2010 huyện Hưng Nguyên 66
4.7 Kết quả thực hiện các chỉ tiêu quy hoạch sử dụng đất huyện Hưng
Nguyên đến năm 2008. 67
4.8 Kết quả thực hiện các chỉ tiêu đất nông nghiệp so với quy hoạch. 71
4.9 Kết quả thực hiện các chỉ tiêu đất phi nông nghiệp so với quy hoạch. 74
4.10 Kết quả thực hiện các chỉ tiêu đất chưa sử dụng so với quy hoạch. 76

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

viii

DANH MỤC HÌNH

STT Tên hình Trang
4.1 Hiện trạng các loại đất huyện Hưng Nguyên đến năm 2010 57
4.2 Biến động các loại đất qua hai lần kiểm kê năm 2005 và năm 2010
huyện Hưng Nguyên. 60



Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………


1

Phần I: MỞ ðẦU

1.1.Tính cấp thiết của ñề tài
Quy hoạch sử dụng đất là một trong những nội dung đặc biệt quan trọng
của công tác quản lý Nhà nước về đất đai, là công cụ để Nhà nước thống nhất
quản lý toàn bộ đất đai, đảm bảo cho đất đai được sử dụng hợp lý, tiết kiệm và
hiệu quả. Thông qua quy hoạch sử dụng đất, Nhà nước nắm chắc được quỹ đất
và định hướng mục đích sử dụng đất đến từng thửa đất, bảo đảm cơ sở pháp lý
cho việc giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất với mục
tiêu phát triển kimh tế - xã hội, đảm bảo phân bố quỹ đất hợp lý cho các cấp, các
ngành cả trước mắt và lâu dài, đồng thời dự tính được nguồn thu cho ngân sách
Nhà nước.

Quy hoạch sử dụng đất huyện Hưng Nguyên đến năm 2010 được thực
hiện đã góp phần tích cực vào việc hoàn thành các mục tiêu phát triển kinh tế -
xã hội của địa phương, làm cơ sở cho việc lập kế hoạch sử dụng đất hàng năm
của huyện và của các xã, thị trấn.
Tuy nhiên, thực tế những năm qua tốc độ phát triển kinh tế - xã hội của
tỉnh Nghệ An nói chung và của huyện Hưng Nguyên nói riêng có những bước
tăng trưởng tích cực vượt mức dự báo ban đầu, nên quy hoạch sử dụng đất đã
được phê duyệt không còn phù hợp nữa. Sự phát triển kinh tế - xã hội trong
những năm qua đã phản ánh những thiết sót, bất cập trong quản lý và sử dụng
đất đai của các địa phương. Một số loại đất có biến động không phù hợp với quy
hoạch hoặc kết quả thực hiện không tương ứng với dự báo của quy hoạch.
Để góp phần nâng cao hiệu quả của công tác quy hoạch, đáp ứng nhu cầu
sử dụng đất đai một cách hợp lí, chúng tôi thực hiện đề tài:
“ðánh giá tình hình thực hiện quy hoạch sử dụng ñất ñến năm 2010
huyện Hưng Nguyên-tỉnh Nghệ An”.
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………


2

1.2. Mục tiêu nghiên cứu
- Nghiên cứu đánh giá việc thực hiện phương án QHSD giai đoạn 2001 -
2010 và phương án điều chỉnh quy hoạch sử dụng đất giai đoạn 2008 – 2010.
- Đề xuất các giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả công tác tổ chức thực
hiện quy hoạch sử dụng đất.
1.3. Yêu cầu nghiên cứu
- Nắm vững phương án quy hoạch sử dụng đất và phương án điều chỉnh
quy hoạch sử dụng đất giai đoạn 2001 – 2010.
- Đánh giá chính xác thực trạng sử dụng đất các loại đất về số lượng, chất
lượng, phân bố loại hình sử dụng, hiệu quả sử dụng đất, xu thế biến động các

loại đất, mức độ đáp ứng nhu cầu đất đai cho quá trình phát triển kinh tế - xã hội
của huyện.
- Đề xuất các giải pháp nhằm nâng cao khả năng thực hiện quy hoạch sử
dụng đất của huyện.














Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………


3

Phần II : TỔNG QUAN NGHIÊN CỨU

2.1. Cơ sở lý luận của quy hoạch sử dụng ñất
2.1.1. Khái niệm về ñất ñai và những yếu tố ảnh hưởng ñến việc sử dụng ñất
2.1.1.1. Khái niệm chung về ñất ñai và những tính chất của ñất
Trên quan điểm nhìn nhận của FAO [13.] thì đất đai bao gồm tất cả các
thuộc tính sinh học và tự nhiên của bề mặt trái đất, có ảnh hưởng nhất đinh đến

tiềm năng và hiện trạng sử dụng đất. Theo đó, đất đai đươc hiểu như một tổng
thể của nhiều yếu tố bao gồm: khí hậu, địa mạo/ địa hình, đất, thổ nhưỡng, thuỷ
văn, thảm thực vật tự nhiên, động vật tự nhiên, những biến đổi của đất do hoạt
động của con người.
Theo Đôcutraiep: Đất trên bề mặt lục địa bao là một vật thể thiên nhiên
được hình thành do sự tác động tổng hợp cực kỳ phức tạp của 5 yếu tố: sinh vật,
đá mẹ, địa hình, khí hậu và tuổi địa phương.
Đất đai về mặt thuật ngữ khoa học được hiểu theo nghĩa rộng như sau:
Đất đai là một diện tích cụ thể của bề mặt trái đất, bao gồm tất cả các cấu
thành của môi trường sinh thái, ngay trên và dưới bề mặt đó bao gồm: khí hậu,
bề mặt, thổ nhưỡng, dạng địa hình, mặt nước (sông suối, hồ, đầm lầy…), các lớp
trầm tích sát bề mặt cùng với nước ngầm và khoáng sản trong lòng đất, tập đoàn
động vật và thực vật, trạng thái định cư của con người trong quá khứ và hiện tại
để lại (đường sá, nhà cửa, hồ chứa nước hay hệ thống tiêu thoát nước)[11.].
Đất đai là một tư liệu sản xuất đặc biệt quý, không thể thay thế được và nó
có các tính chất sau đây:
* Đặc điểm tạo thành: Đất đai là sản phẩm của tự nhiên, hình thành ngoài
ý chí và nhận thức của con người. Để đảm bảo cho sự sinh tồn, con người bằng
cách này hay cách khác đã tác động vào đất đai để tạo ra của cải nuôi sống con
người. Chính điều này đã làm cho đất đai ngày một có giá trị hơn.
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………


4

* Tính cố định về vị trí: Đất đai không phải như các tư liệu sản xuất khác
có thể di chuyển từ chổ này đến chổ khác trong quá trình sử dụng, mà đất đai cố
định về vị trí trong quá trình sử dụng, đây là điều đặc biệt khác với tư liệu khác.
* Tính không thay thế: Chúng ta có thể cải tạo, bồi dưỡng đất làm cho đất
đai tốt hơn, hiệu quả hơn trong quá trình sử dụng, nhưng không thể thay thế đất

đai bằng một loại tư liệu sản xuất khác có công dụng như nó hoặc tốt hơn nó.
Còn các loại tư liệu sản xuất khác có thể thay đổi theo thời gian nhờ sự tiến bộ
của khoa học kỷ thuật.
* Tính hạn chế về số lượng: Điều này chúng ta có thể thấy rõ vì diện tích
đất bị hạn chế bởi diện tích đất có trên bề mặt trái đất không thể tăng thêm, còn
các tư liệu sản xuất khác có thể tăng về số lượng, chất lượng, chủng loại theo
yêu cầu của người tiêu dùng.
* Tính vĩnh cửu (tính không mất đi): Tất cả các tư liệu sản xuất khác đều
bị hao mòn trong quá trình sử dụng và đến tuổi thọ nhất định thì nó không còn
có thể sử dụng được nữa người ta sẽ bỏ nó đi, còn đất đai nếu biết sử dụng hợp
lý, có biện pháp cải tạo bảo vệ đất thích hợp thì đất đai còn có thể tăng về giá trị
và hiệu quả sử dụng.
2.1.1.2. Các yếu tố tác ñộng ñến việc sử dụng ñất.
Trong quá trình sử dụng, đất đai chịu sự tác động của con người, ngoài ra
đất đai còn chịu tác động bởi hai yếu tố quan trọng khác là điều kiện tự nhiên và
kinh tế xã hội. Tuy nhiên hai yếu tố này có vị trí và sự tác động khác nhau đến
sử dụng đất.
* Điều kiện tự nhiên:
Đặc thù của yếu tố điều kiện tự nhiên mang tính khu vực sâu sắc, sự khác
nhau về vị trí, địa hình thổ nhưỡng, khí hậu sẽ ảnh hưởng trực tiếp cách thức,
hiệu quả sử dụng đất. Chính vì vậy trong quá trình sử dụng đất phải đánh giá
được giá trị của đất, từ đó thấy được mặt thuận lợi và mặt hạn chế của địa
phương mình để có phương hướng điều chỉnh cho thích hợp. Hầu hết các quá
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………


5

trình sản xuất nông nghiệp đều diễn ra trên đồng ruộng, nên trong nhóm yếu tố
điều kiện tự nhiên thì yếu tố khí hậu (ánh sáng, nhiệt độ, độ ẩm, lượng mưa) là

yếu tố ảnh hưởng lớn nhất tới quá trình sản xuất nông nghiệp.
* Yếu tố kinh tế xã hội:
Tuy yếu tố kinh tế xã hội xếp sau yếu tố điều kiện tự nhiên nhưng nó giữ
vai trò chủ đạo trong quá trình sử dụng đất. Mục tiêu phát triển kinh tế xã hội sẽ
quyết định tới phương hướng sử dụng đất, cách thức sử dụng đất, các biện pháp
đi kèm với tiến trình sử dụng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất phải dựa trên
mục tiêu, chiến lược phát triển kinh tế chung của đất nước và của địa phương, có
nghĩa là cách thức phân bổ đất đai phải phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử
dụng đất đã được các cấp thẩm quyền xét duyệt, chứ không phải sử dụng đất bừa
bãi thiếu quy hoạch và ngược lại yếu tố điều kiện tự nhiên sẽ quyết định tính
thích ứng với cách thức sử dụng, phân bổ đó không.
Các yếu tố kinh tế xã hội bao gồm: Chính sách xã hội, chính sách đất đai,
dân số và lao động trình độ cao, điều kiện hạ tầng kỹ thuật, trình độ phát triển
khoa học kỹ thuật, khả năng tiếp cận với kỹ thuật, áp dụng các kỹ thuật đó vào
sản xuất, mục tiêu phát triển kinh tế từng thời kỳ, quá trình công nghiệp hoá và
hiện ðại hoá ðất nýớc, quá trình đô thị hoá mức độ phát triển của các ngành và
các lĩnh vực trong công nghiệp, tiểu thủ công nghiệp, xây dựng cơ bản, thương
nghiệp, dịch vụ, nông nghiệp
2.1.2. Cơ sở lý luận của quy hoạch sử dụng ñất
2.1.2.1. Khái niệm và phân loại quy hoạch sử dụng ñất
Khái niệm : Quy hoạch sử dụng đất là một hệ thống các biện pháp kinh tế,
kỹ thuật và pháp chế của Nhà nước về tổ chức và sử dụng đất đầy đủ hợp lý,
khoa học và có hiệu quả cao nhất thông qua việc phân phôi và tái phân phối quỹ
đất cả nước, tổ chức sử dụng đất như một tư liệu sản xuất cùng với các tư liệu
sản xuất khác gắn liền với đất nhằm nâng cao hiệu quả sản xuất xã hội, tạo điều
kiện bảo vệ đất và bảo vệ môi trường[11.].
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………


6

Phân loại quy hoạch sử dụng đất : Hiện nay, có nhiều cách phân loại quy
hoạch sử dụng đất với các tên gọi khác nhau. Tuy nhiên, nếu ghép nhóm lại có
thể khái quát thành hai loại :
Loại thứ nhất : xác định mục đích sử dụng đất cho từng khoanh đất (mục
đích lớn), các khoanh này có mục đích sử dụng đất khác nhau (quy hoạch sử
dụng đất liên ngành). Loại này các nước xã hội chủ nghĩa gọi là quy hoạch phân
bổ đất đai, còn các nước tư bản gọi là quy hoạch sử dụng đất vĩ mô.
Loại thứ hai : quy hoạch sử dụng đất bên trong ranh giới của từng khoanh
đất đã được xác định mục đích sử dụng. Các nước xã hội chủ nghĩa gọi là quy
hoạch sử dụng đất nội bộ xí nghiệp, các nước tư bản chủ nghĩa gọi là quy hoạch
sử dụng đất vi mô.
Đối với nước ta quy hoạch phân bổ đất đai được thực hiện dưới hai hình
thức : quy hoạch phân bổ đất đai theo lãnh thổ và quy hoạch phân bổ đất đai
theo ngành. Trong mỗi hình thức trên, căn cứ vào đặc điểm và phạm vi quản lý
lãnh thổ hành chính cũng như đặc điểm sử dụng đất trong từng ngành, chúng lại
được chia thành các dạng khác nhau[10.].
Quy hoạch sử dụng đất theo lãnh thổ có những dạng sau :
Quy hoạch tổng thể sử dụng đất đai cả nước
Quy hoạch sử dụng đất cấp tỉnh
Quy hoạch sử dụng đất cấp huyện
Quy hoạch sử dụng đất chi tiết
Quy hoạch sử dụng đất theo ngành :
Quy hoạch sử dụng đất sản xuất nông nghiệp
Quy hoạch sử dụng đất lâm nghiệp
Quy hoạch sử dụng đất ở
Quy hoạch sử dụng đất vào mục đích chuyên dùng
Quy hoạch sử dụng đất vào các mục đích khác

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

7

2.1.2.2. Nhiệm vụ, nội dung và ñặc ñiểm của quy hoạch sử dụng ñất
* Nhiệm vụ của quy hoạch sử dụng ñất
Nhiệm vụ của quy hoạch sử dụng đất là việc sử dụng đất có hiệu quả và
bền vững nhất tài nguyên đất đai-một tài nguyên hữu hạn. Cụ thể :
Sử dụng có hiệu quả đất đai.
Việc sử dụng có hiệu quả đất đai hết sức khác biệt giữa các chủ sử dụng
đất. Cụ thể với các cá nhân sử dụng đất thì việc sử dụng đất có hiệu quả chính là
việc thu được lợi ích cao nhất trên một đơn vị tư bản đầu tư trên một đơn vị diện
tích đất. Còn đối với Nhà nước thì vấn đề hiệu quả của việc sử dụng đất mang
tính tổng hợp hơn bao gồm các nội dung : toàn vẹn lãnh thổ, an toàn lương thự
quốc gia, bảo vệ môi trường, đẩy mạnh xuất khẩu hàng hóa,…
Sử dụng đất phải có tính hợp lý chấp nhận được
Sử dụng đất phải có tính hợp lý và được xã hội chấp nhận. Những mục
đích này bao gồm các vấn đề về an ninh lương thực, việc làm và đảm bảo thu
nhập cho cư dân ở nông thôn. Sự cải thiện và phân phối lại đất đai có thể đảm bảo
làm giảm sự không đồng đều về kinh tế giữa các vùng khác nhau, giữa các chủ sự
dụng đất khác nhau… và góp phần tích cực trong vấn đề xóa đói giảm nghèo.
Tính bền vững
Việc sử dụng đất bền vững là phương thức sử dụng đất mang lại hiệu quả,
đáp ứng được các nhu cầu trước mắt đồng thời đảm bảo được tài nguyên đất đai
đáp ứng được cho các nhu cầu sử dụng đất trong tương lai.
* Nội dung quy hoạch sử dụng ñất
Với mỗi quốc gia khác nhau cũng như từng vùng trong một nước ở những giai
đoạn lịch sử khác nhau tùy thuộc vào yêu cầu phát triển kinh tế-xã hội sẽ có những
nội dụng cụ thể của quy hoạch sử dụng đất theo lãnh thổ hành chính bao gồm :
Nghiên cứu, phân tích và tổng hợp điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội, hiện

trạng sử dụng đất ; đánh giá tiềm năng đất đai đặc biệt là đất chưa sử dụng.
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………


8

Đề xuất phương hướng, mục tiêu, trọng điểm và các nhiệm vụ cơ bản về
sử dụng đất trong thời hạn lập quy hoạch.
Xử lý điều hòa nhu cầu sử dụng đất giữa các ngành, xác định diện tích các
loại đất phân bổ cho nhu cầu phát triển kinh tế xã hội và an ninh quốc phòng.
Xác định diện tích đất cần phải thu hồi để thực hiện các công trình dự án.
Xác định các biện pháp sử dụng đất, cải tạo và bảo vệ đất và bảo vệ môi trường.
Xác định các giải pháp tổ chức thực hiện quy hoạch sử dụng đất.
Quy hoạch sử dụng đất đai có giá trị pháp lý sẽ là cơ sở để xây dựng và
phê duyệt quy hoạch sử dụng đất các chuyên ngành hoặc các khu vực dựa trên
bảng cân đối nhu cầu sử dụng đất của các ngành và ranh giới được hoạch định
cho từng khu vực.
* ðặc ñiểm của quy hoạch sử dụng ñất
Quy hoạch sử dụng đất thuộc loại quy hoạch có tính lịch sử xã hội, tính
khống chế vĩ mô, tính chỉ đạo, tính tổng hợp trung và dài hạn, là một bộ phận
hơp thành quan trọng của hệ thống kế hoạch phát triển xã hội và kinh tế quốc
dân. Các đặc điểm của quy hoạch sử dụng đất được thể hiện như sau:[11.]
+ Tính lịch sử xã hội.
Trong quy hoạch sử dụng đất luôn nảy sinh quan hệ giữa người với đất
đai-yếu tố tự nhiên cũng như quan hệ giữa người với người và nó thể hiện đồng
thời hai yếu tố : thúc đẩy lực lượng sản xuất phát triển và thúc đẩy sự phát triển
của các mối quan hệ sản xuất. Do vậy, quy hoạch sử dụng đất luôn luôn là một
bộ phận của phường thức sản xuất xã hội và lịch sử phát triển của xã hội chính
là lịch sử phát triển của quy hoạch sử dụng đất. Nói cách khác quy hoạch sử
dụng đất có tính chất lịch sử xã hội. Tính chất lịch sử của quy hoạch sử dụng đất

được xác nhận vai trò lịch sử của nó trong từng thời kỳ xây dựng và hoàn thiện
phương thức sản xuất xã hội, thể hiện ở mục đích, yêu cầu, nội dung và sự hoàn
thiện các phương án quy hoạch sử dụng đất.

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………


9

+ Tính tổng hợp
Tính tổng hợp của quy hoạch sử dụng đất biểu hiện ở chỗ: đối tượng của
quy hoạch sử dụng đất là khai thác, sử dụng, cải tạo, bảo vệ,… tài nguyên đất
đai cho nhu cầu của toàn bộ nền kinh tế quốc dân và quy hoạch sử dụng đất đề
cập đến nhiều lĩnh vực về khoa học, kinh tế và xã hội như : khoa học tự nhiên,
khoa học xã hội, dân số và đất đai, sản xuất nông nghiệp, công nghiệp, môi
trường và sinh thái…
+ Tính dài hạn
Tính dài hạn của quy hoạch sử dụng đất thể hiện ở chỗ quy hoạch sử dụng
đất đai phân bổ đất đai cho sự phát triển dài hạn của nền kinh tế xã hội, thời hạn
của quy hoạch sử dụng đất là 10 năm hoặc lâu hơn. Tính dài hạn của quy hoạch
sử dụng đất phụ thuộc vào dự báo xu thế biến động dài hạn của các yếu tố kinh
tế xã hội quan trọng như sự thay đổi về nhân khẩu, tiến bộ khoa học kỹ thuật,
quá trình đô thị hóa, công nghiệp hóa, hiện đại hóa nông nghiệp nông thôn…
+ Tính chiến lược và chỉ đạo vĩ mô
Do khoảng thời gian dự báo là tương đối dài nhưng lại phải chịu sự ảnh
hưởng của nhiều yếu tố kinh tế xã hội khó xác định, nên chỉ tiêu quy hoạch
thường là không cụ thể và chi tiết như trong kế hoạch ngắn hạn và trung hạn vậy
nó chỉ có thể là một quy hoạch mang tính chiến lược chỉ đạo vĩ mô. Các chỉ tiêu
quy hoạch càng khái lược hóa, quy hoạch càng ổn định.
+ Tính chính sách

Quy hoạch sử dụng đất thể hiện rất mạnh đặc tính chính trị và chính sách
xã hội. Khi xây dựng phương án phải quán triệt các chính sách và quy định có
liên quan đến đất đai của Đảng và Nhà nước, đảm bảo thực hiện cụ thể trên mặt
bằng đất đai các mục tiêu phát triển nền kinh tế quốc dân, phát triển ổn định kế
hoạch kinh tế xã hội, tuân thủ các quy định, các chỉ tiêu khống chế về dân số, đất
đai và môi trường sinh thái.

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………


10

+ Tính khả biến
Khi xã hội phát triển, khoa học kỹ thuật ngày càng tiến bộ, chính sách và
tình hình kinh tế thay đổi…, các dự kiến của quy hoạch sử dụng đất không còn
phù hợp thì việc chỉnh sửa, bổ sung hoàn thiện quy hoạch và điều chỉnh biện
pháp thực hiện là cần thiết. Điều này thể hiện tính khả biến của quy hoạch [8.].
2.1.2.3. Những nguyên tắc cơ bản của quy hoạch sử dụng ñất
+ Chấp hành quyền sở hữu Nhà nước về đất đai, củng cố, hoàn thiện các
đơn vị sử dụng đất.
Nguyên tắc này là cơ sở cho mọi hoạt động và biện pháp có liên quan tới
quyền sử dụng đất, là nguyên tắc quan trọng nhất trong hoạt động quy hoạch sử
dụng đất. Nó không chỉ mang ý nghĩa kinh tế mà còn là một vấn đề chính trị
quan trọng. Bởi vì tài nguyên đất đai đã được quốc hữu hóa là đối tượng sở hữu
Nhà nước, đồng thời là một căn cứ quan trọng để phát triển sức sản xuất, để
củng cố và hoàn thiện phương thức sản xuất xã hội chủ nghĩa trong tất cả các
ngành, đặc biệt là nông nghiệp.
Một trong những nhiệm vụ trung tâm mà Đảng và chính phủ đã đặt ra
trong đường lối phát triển kinh tế xã hội là củng cố quan hệ đất đai xã hội chủ
nghĩa, bảo vệ tính bất khả xâm phạm quyền sở hữu Nhà nước về đất đai, chấp

hành triệt để quyền sở hữu của Nhà nước. Luật pháp Nhà nước nghiêm cấm việc
sử dụng đất đai không đúng mục đích.
Luật pháp bảo vệ quyền bất khả xâm phạm quyền sử dụng đất và tính ổn định
của mỗi đơn vị sử dụng đất vì đó là cơ sở quan trọng nhất để phát triển sản xuất.
Quy hoạch sử dụng đất còn có vai trò quan trọng trong việc ngăn ngừa các
hành vi xâm phạm toàn vẹn lãnh thổ của các đơn vị sử dụng đất. Khi quy hoạch
sử dụng đất, người ta đã lập nên đường ranh giới giữa các đơn vị sử dụng đất,
giữa đất sản xuất nông nghiệp với khu dân cư, giữa các chủ sử dụng đất với
nhau, tức là đã xác định phạm vi quyền lợi của mỗi chủ sử dụng đất. Nhà nước
cho phép các chủ sử dụng đất có quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, thế
chấp và cho thuê quyền sử dụng đất.
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………


11

+ Sử dụng đất tiết kiệm, bảo vệ đất và bảo vệ thiên nhiên.
Đất đai có một đặc điểm rất quan trọng là nếu được sử dụng đúng và hợp
lý thì chất lượng đất sẽ ngày càng tốt lên. Tính chất đặc biệt này của đất đòi hỏi
phải hết sức chú ý trong việc sử dụng đất.
Một trong những vấn đề bảo vệ đất quan trọng nhất là ngăn ngừa và dập
tắt các quá trình xói mòn do nước và do gió gây nên. Các quá trình xói mòn có
tác hại rất lớn đến sản xuất nông nghiệp. Do hậu quả của các quá trình xói mòn
và rửa trôi lớp đất mặt mà hàng năm một lượng chất dinh dưỡng khổng lồ bị
nước cuốn trôi ra sồng rồi ra biển. Quá trình xói mòn tầng nền đất tạo thành các
khe xói, làm tăng tốc độ dòng chảy bề mặt của nước mưa và lượng đất bị cuốn
trôi sẽ bồi đắp gây hiện tượng bị nghẽn dòng sông, gây sụt lở ở những triền sông
lớn thuộc vùng hạ lưu. Ở ven biển lốc cát tấn công làng mạc, đồng ruộng làm
thay đổi địa hình, thay đổi các tính chất của đất,, đe dọa mùa màng, vùi lấp các
nguồn nước, đường giao thông. Xói mòn là một quá trình hoạt động diễn ra

mạnh mẽ và liên tục. Nếu không có các biện pháp chống xói mòn một cách có
hệ thống thì hậu quả của nó ngày càng lớn. Xói mòn sẽ làm mất đi lớp đất mặt
màu mỡ nhất.
Khi tổ chức các biện pháp chống xói mòn cần tính đến các đặc điểm địa
hình, thổ nhưỡng, thủy văn từng vùng. Tổ hợp các biện pháp chống xói mòn và
các biện pháp bảo vệ đất được giải quyết trong một đồ án quy hoạch có luận
chứng khoa học. Một số biện pháp chống xói mòn như : biện pháp kinh tế tổ
chức, biện pháp kỹ thuật canh tác, biện pháp trồng rừng cải tạo, biện pháp kỹ
thuật thủy lợi, biện pháp hóa học. Nhưng trong lĩnh vực bảo vệ đất, quy hoạch
sử dụng đất không chỉ làm nhiệm vụ chống xói mòn mà còn phải chống các quá
trình ô nhiếm đất, bảo vệ các yếu tố của môi trường thiên nhiên. Để tránh lãng
phí, khi cấp đất cho các nhu cầu phi nông nghiệp, trong các đồ án quy hoạch sử
dụng đất phải bổ trí hợp lý các cộng trình nhà ở và phục vụ sản xuất theo tinh
thần hết sức tiết kiệm.
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………


12

+ Sử dụng tài nguyên đất phù hợp lợi ích của nền kinh tế quốc dân nói
chung và từng ngành nói riêng, trong đó ưu tiên cho nông nghiệp.
Quy hoạch sử dụng đất nhằm mục đích đáp ứng nhu cầu đất đai cho quá
trình phát triển kinh tế xã hội. Do vậy, trong quá tình xây dựng phương án quy
hoạch sử dụng đất phải căn cứ vào định hướng phát triển của nền kinh tế quốc
dân, tổng hợp và cân đối nhu cầu sử dụng đất để phát triển của các ngành, nhờ
vậy sẽ đảm bảo đạt được những chỉ tiêu phát triển kinh tế xã hội đã đề ra cho
thời kỳ quy hoạch và xa hơn của nền kinh tế quốc dân nói chung và từng ngành
nói riêng. Những diện tích đất cấp cho các nhu cầu phi nông nghiệp nên lấy từ
đất chưa sử dụng hoặc sử dụng có hiệu quả kém trong nông nghiệp. Trong
trường hợp việc cấp đất cho nhu cầu phi nông nghiệp làm cho cơ cấu sử dụng

đất bị thay đổi nhiều, tổ chức bên trong lãnh thổ bị đảo lộn thì phải quy hoạch lại
toàn phần hoặc từng bộ phận cho đơn vị sử dụng đất đó.
+ Tạo ra những điều kiện tổ chức lãnh thổ để thực hiện những nhiệm vụ
kế hoạch của Nhà nước, của riêng ngành nông ngiệp và của từng đơn vị sản xuất
cụ thể.
+ Tạo ra những điều kiện tổ chức lãnh thổ để nâng cao hiệu quả sản xuất
trên cơ sở các biện pháp quản lý kinh tế tiên tiến, để nâng cao độ màu mỡ của
đất, nâng cao trình độ canh tác và hiệu suất sử dụng máy móc.
+ Phải tính đến điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội cho từng vùng, từng xí
nghiệp và từng đơn vị sử dụng đất.
2.1.2.4. Mối quan hệ giữa quy hoạch sử dụng ñất với các loại hình quy hoạch khác
+ Quan hệ giữa quy hoạch sử dụng đất với quy hoạch tổng thể phát triển
kinh tế xã hội.
Quy hoạch tổng thể phát triển kinh tế xã hội là tài liệu mang tính chiến lược
được luận chứng bằng nhiều phương án về phát triển kinh tế, xã hội và phân bố lực
lượng sản xuất theo không gian, có tính đến chuyên môn hóa và phát triển tổng hợp
sản xuất của các vùng và các đơn vị lãnh thổ cấp dưới.
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………


13

Quy hoạch tổng thể phát triển kinh tế, xã hội là một trong những tài liệu tiền
kế hoạch cung cấp căn cứ khoa học cho việc xây dựng các kế hoạch phát triển kinh
tế-xã hội, trong đó có đề cập đến dự kiến sử dụng đất ở mức độ phương hướng với
một số nhiệm vụ chủ yếu.
Trong khi đó, đối tượng nghiên cứu của quy hoạch sử dụng đất là tài nguyên
đất. Nhiệm vụ chủ yếu của nó là căn cứ vào các yêu cầu phát triển kinh tế và các
điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội mà điều chỉnh cơ cấu và phương hướng sử dụng
đất, xây dựng phương án quy hoạch phân phối sử dụng đất thống nhất hợp lý. Như

vậy, quy hoạch sử dụng đất là quy hoạch tổng hợp chuyên ngành, cụ thể hóa quy
hoạch tổng thể phát triển kinh tế, xã hội, nhưng nội dụng của nó phải được điều hòa
thống nhất với quy hoạch tổng thể phát triển kinh tế, xã hội.
+ Quan hệ giữa quy hoạch sử dụng đất với dự báo và chiến lược dài hạn sử
dụng đất đai.
Dự báo cơ cấu đất đai (cho lâu dài) liên quan chặt chẽ đến chiến lược sử
dụng tài nguyên đất đai, với dự báo tài nguyên nước, tài nguyên rừng, dự báo phát
triển công trình thủy lợi, cơ sở hạ tầng kỹ thuật… Chính vì vậy, việc dự báo sử
dụng đất với mục tiêu cơ bản là xác định tiềm năng để mở rộng diện tích và cải tạo
đất nông – lâm nghiệp, xác định định hướng sử dụng đất cho các nhu cầu sử dụng
đất chuyên dùng khác phải được xem xét một cách tổng hợp cùng với các dự báo
về phát triển khoa học kỹ thuật, dự báo về dân số, xã hội trong cùng một hệ thống
thống nhất về dự báo phát triển kinh tế, xã hội của cả nước.
Dự báo sử dụng đất đai là bộ phận của dự báo dài hạn về phát triển nền kinh
tế - xã hội của đất nước phù hợp với trình độ phát triển của lực lượng sản xuất và
các mối quan hệ sản xuất. Trong quy hoạch sử dụng đất cả nước và quy hoạch sử
dụng đất các cấp (vùng, tỉnh, huyện, xã) đều giải quyết chung một nhiệm vụ là sử
dụng hợp lý quy đất gắn với việc phân bố lực lượng sản xuất theo nguyên tắc từ
trên xuống (từ tổng quát đến chi tiết) và ngược lại, sẽ chỉnh lý, bổ sung, hoàn thiện
theo chiều từ dưới lên.
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………


14

Trong thực tiễn, khi quy hoạch sử dụng đất thường nảy sinh yêu cầu xây
dựng quy hoạch chuyên ngành đối với các công trình cơ sở hạ tầng gắn liền với đất
như : hệ thống giao thông, thủy lợi, mạng lưới các điểm dân cư… Để đảm bảo
thống nhất giữa quy hoạch sử dụng đất và các công trình trên, cần dựa trên cơ sở dự
báo sử dụng đất chung của vùng.

Quy hoạch sử dụng đất không làm thay đổi các quy hoạch chuyên ngành.
Trong phương án quy hoạch sử dụng đất, các công trình liên quan tới đất (như hệ
thống giao thông, thủy lợi, điểm dân cư…) được thể hiện dưới dạng sơ đồ phấn bố
và xử lý số liệu theo các chỉ tiêu tổng quát. Trên cơ sở sơ đồ phân bố, khi có nhu
cầu sẽ xây dựng dự án quy hoạch chuyên ngành theo từng công trình riêng biệt
(thiết kế hệ thống tưới tiêu, các trạm bơm, hệ thống giao thông, quy hoạch các điểm
dân cư…).
Như vậy, các vấn đề có liên quan đến việc sử dụng hợp lý đất đai được thực
hiện theo tuần tự quy hoạch tổng thể sử dụng đất đai đến các dự án quy hoạch
chuyên ngành sẽ cho phép giải quyết cụ thể các vấn đề về sử dụng đất trên cơ sở áp
dụng các tiến bộ khoa học kỹ thuật.
Chính vì đất đai là điều kiện chung nhất của sản xuất, là cơ sở không gian để
phát triển ngành kinh tế quốc dân, nên mọi vấn đề về sử dụng hợp lý đất đai ở các cấp
độ khác nhau đều liên quan đến các lĩnh vực như : năng lượng, công nghiệp, giao
thông, xây dựng và đặc biệt là dự báo phát triển và phân bố lực lượng sản xuất.
Quy hoạch sử dụng đất không chỉ có ý nghĩa về mặt kinh tế mà còn thể hiện
rõ tính kỹ thuật cũng như ý nghĩa pháp lý. Các quyết định về quy hoạch sử dụng
đất vừa là cơ sở không gian để bố trí các công trình vừa là căn cứ kỹ thuật để lập kế
hoạch đầu tư chi tiết.
+ Quan hệ giữa quy hoạch sử dụng đất với quy hoạch phát triển nông nghiệp.
Quy hoạch phát triển nông nghiệp xuất phát từ nhu cầu của phát triển kinh
tế, xã hội đối với sản xuất nông nghiệp để xác định hướng đầu tư, biện pháp, hướng
đi về nhân lực, vật lực đảm bảo cho ngành nông nghiệp phát triển đạt được các chi
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………


15

tiêu về đất đai, lao động, giá trị sản phẩm, sản phẩm hàng hóa trong một thời gian
dài với tốc độ và tỷ lệ nhất định. Quy hoạch phát tiển nông nghiệp là một trong

những căn cứ sử dụng đất, song quy hoạch phát triển nông nghiệp lại phải tuân thủ
theo quy hoạch sử dụng đất, đặc biệt là việc xác định cơ cấu sử dụng đất phải đảm
bảo được việc chống suy thoái, ô nhiễm đất và bảo vệ môi trường.
Quy hoạch sử dụng đất tuy dựa trên quy hoạch và dự báo yêu cầu sử dụng
đất của ngành nông nghiệp nhưng chỉ có tác dụng chỉ đạo vĩ mô, khống chế và điều
hòa quy hoạch phát triển nông nghiệp. Hai loại hình quy hoạch này có mối quan hệ
qua lại mật thiết nhưng không thể thay thế lẫn nhau.
+ Quan hệ giữa quy hoạch sử dụng đất với quy hoạch đô thị.
Căn cứ vào yêu cầu của kế hoạch dài hạn phát triển kinh tế, xã hội và phát
triển đô thị, quy hoạch đô thị sẽ định ra tính chất, quy mô, phương châm xây dựng
đô thị, các bộ phận hợp thành đô thị, sắp xếp một cách hợp lý, toàn diên, đảm bảo
cho sự phát triển đô thị một cách hài hòa và trật tự, tạo điều kiện thuận lợi cho đời
sống và sản xuất. Tuy nhiên, trong quy hoạch đô thị, cùng với việc bố trí cụ thể
từng khoảnh đất dùng cho các dự án sẽ giải quyết cả vấn đề tổ chức và sắp xếp lại
các nội dụng xây dựng. Quy hoạch sử dụng đất được tiến hành nhằm xác định
chiến lược dài hạn về vị trí, quy mô và cơ cấu sử dụng toàn bộ đất đai cũng như bố
cục không gian trong khu vực quy hoạch đô thị.
Quy hoạch đô thị và quy hoạch sử dụng đất có mối quan hệ diện và điểm,
cục bộ và toàn phấn. Sự bố cục, quy mô sử dụng đất, các chỉ tiêu chiếm đất xây
dựng trong quy hoạch đô thị sẽ được điều hòa với quy hoạch sử dụng đất. Quy
hoạch sử dụng đất tạo điều kiện thuận lợi cho xây dựng và phát triển đô thị.
+ Quan hệ giữa quy hoạch sử dụng đất và quy hoạch các ngành.
Quan hệ giữa quy hoạch sử dụng đất và quy hoạch phát triển các ngành là
quan hệ tương hỗ vừa phát triển vừa hạn chế lẫn nhau. Quy hoạch các ngành là cơ
sở và bộ phận hợp thành của quy hoạch sử dụng đất nhưng lại chịu sự chỉ đạo và
khống chế của quy hoạch sử dụng đất. Quan hệ gữa chúng là quan hệ cá thể và tổng