Hoàn thiện công tác thực hiện quy hoạch sử dụng đất đến năm 2010 của huyện Diễn Châu

Website: Email : Tel : 0918.775.368
ĐẶT VẤN ĐỀ
1. Tính cấp thiết của đề tài
Quy hoạch đất đai là một vấn đề rất phức tạp trong việc xây dựng và
phát triển kinh tế-xã hội của đất nước cũng như từng vùng, từng địa phương
và các đơn vị kinh tế cơ sở. Đó là một khâu rất quan trọng trong quá trình
phát triển của nền kinh tế Việt Nam và của từng địa phương trong nước ta
hiện nay. Đảng và Nhà nước ta đang rất chú trọng trong công tác quy hoạch.
Trải qua các thời kỳ, công tác quy hoạch đều được đẩy mạnh. Nhiều dự án
về phân vùng quy hoạch đều được triển khai, nhiều công trình quy hoạch
cũng đã được thực thi trên thực tế. Trình độ cán bộ và những người làm
công tác quy hoạch ngày càng được nâng cao; công tác điều tra cơ bản phục
vụ cho công tác quy hoạch cũng ngày càng tốt hơn. Tuy nhiên bên cạnh
những tiến bộ đối với công tác quy hoạch thì vẫn còn tồn tại một số những
thiếu sót bất cập cần phải điều chỉnh và giải quyết nhanh chóng.
Luật Đất đai năm 2003 nêu rõ: Quy hoạch và kế hoạch hoá việc sử
dụng đất là 1 trong các nội dung Quản lý Nhà nước về đất đai.
Luật cũng quy định trách nhiệm lập và thực hiện quy hoạch, kế hoạch
sử dụng đất theo các cấp lãnh thổ cũng như nội dung, thẩm quyền xét duyệt
quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của từng cấp.
Trong giai đoạn đầu của thời khoá thực tập, em đã được học tập và tìm
hiểu được một số quy hoạch về sử dụng đất của những cán bộ trong Trung
tâm Công nghệ và Thông tin đất đai mà mình đang thực tập. Thông qua việc
tìm hiểu tổng quát trong thời gian qua em đã nhận thấy được những thành
tựu và những thiếu sót cần phải chỉnh sửa lại cho phù hợp với những nguyên
tắc, những quy định của công tác quy hoạch sử dụng đất mà em đã được học
Website: Email : Tel : 0918.775.368
Website: Email : Tel : 0918.775.368
trong nhà trường. Việc thực hiện quy hoạch sử dụng đất nhiều khi ko đúng
với những nguyên tắc của công tác làm quy hoạch.
Thực hiện Luật Đất đai và các văn bản dưới luật, nhận thức được tầm

quan trọng và tính bức xúc của công tác lập quy hoạch sử dụng đất đối với
công cuộc đổi mới và phát triển kinh tế - xã hội, nâng cao vai trò quản lý nhà
nước về đất đai, được sự chỉ đạo của Tổng cục Địa chính (nay là Bộ Tài
nguyên và Môi trường) và Uỷ ban nhân dân tỉnh Nghệ An, Sở Địa chính tỉnh
Nghệ An đã phối hợp với các ngành chức năng tiến hành lập “Quy hoạch sử
dụng đất huyện Diễn Châu đến năm 2010” và được UBND tỉnh phê duyệt.
Quy hoạch sử dụng đất đến năm 2010 của huyện đã góp phần tích cực vào
việc hoàn thành các mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội trong giai đoạn 1997
- 2006, làm căn cứ cho Uỷ ban nhân dân huyện quản lý sử dụng hợp lý
nguồn tài nguyên đất.
Tuy nhiên trong những tình hình phát triển kinh tế xã hội, đặc biệt là tốc
độ tăng trưởng kinh tế của huyện tăng cao hơn so với dự kiến, nhiều công
trình dự án được được triển khai trên địa bàn, nhu cầu sử dụng đất của các
ngành cũng tăng cao so với những dự kiến theo phương án quy hoạch đã
được duyệt. Để xây dựng huyện Diễn Châu trở thành một trong những
huyện phát triển hàng đầu của tỉnh Nghệ An, có rất nhiều vấn đề bức xúc
cần được giải quyết, trong đó, quy hoạch đất đai là một vấn đề quan trọng và
vô cùng phức tạp, cần phải được ưu tiên giải quyết trước. Tuy nhiên công tác
quy hoạch của huyện này trong thời gian qua, mặc dù đã được quan tâm,
song còn rất nhiều vấn đề đặt ra cần được giải quyết như: nội dung, phương
pháp và cơ sở khoa học của quy hoạch sử dụng đất đai, quá trình thực hiện
quy hoạch của huyện…Vì vậy em chọn đề tài : “Hoàn thiện công tác thực
hiện quy hoạch sử dụng đất đến năm 2010 của huyện Diễn Châu” làm đề
tài nghiên cứu thực tập cho mình.
Website: Email : Tel : 0918.775.368
Website: Email : Tel : 0918.775.368
2. Mục tiêu của đề tài
- Thông qua việc hệ thống hoá để làm sáng tỏ những vấn đề lý luận và
cơ sở về quy hoạch sử dụng đất, đặc biệt là trong quá trình phát triển đô thị
hoá ngày càng cao hiện nay của một số xã của huyện Diễn Châu, làm rõ

những nội dung, yêu cầu và phương pháp quy hoạch sử dụng đất của huyện
Diễn Châu trong quá trình đô thị hoá hiện nay.
- Phân tích thực trạng quy hoạch sử dụng đất của huyện trong những
năm gần đây, chỉ ra được những mặt được và những mặt còn hạn chế trong
quá trình thực hiện quy hoạch của huyện.
- Trên cơ sở đó đưa ra những nhận xét, những đề xuất về phương hướng
giải quyết để hoàn thiện hơn công tác quy hoạch sử dụng đất của huyện
trong những năm tiếp theo.
3. Đối tượng, phạm vi và phương pháp nghiên cứu
- Đối tượng nghiên cứu : là công tác quy hoạch sử dụng đất đai của cấp
huyện trong những năm qua.
- Phạm vi nghiên cứu : nghiên cứu tổng thể huyện Diễn Châu và đi sâu
phân tích thực trạng quy hoạch sử dụng đất của huyện Diễn Châu.
- Phương pháp nghiên cứu : duy vật biện chứng, duy vật lịch sử, điều
tra xã hội học, thống kê và một số phương pháp khác.
4. Nội dung nghiên cứu
Nội dung đề tài nghiên cứu gồm có 3 chương chính là:
Chương I: Cơ sở khoa học của công tác quy hoạch sử dụng đất của
huyện
Chương II: Thực trạng quy hoạch sử dụng đất của một số xã của huyện
Diễn Châu trong quá trình thực hiện quy hoạch sử dụng đất
Chương III: Phương hướng và giải pháp hoàn thiện công tác quy hoạch
sử dụng đất của huyện Diễn Châu, tỉnh Nghệ An
Website: Email : Tel : 0918.775.368
Website: Email : Tel : 0918.775.368
CHƯƠNG I: CƠ SỞ KHOA HỌC CỦA CÔNG TÁC QUY HOẠCH
I. KHÁI QUÁT CHUNG VỀ QUY HOẠCH SỬ DỤNG ĐẤT
1. Khái niệm về quy hoạch sử dụng đất
Quy hoạch là nghiên cứu một cách có hệ thống, trật tự việc áp dụng
những phương pháp, biện pháp để thực hiện một vấn đề nào đó, bằng những

hoạt động như: phân bổ, bố trí, sắp xếp, tổ chức sử dụng đất đai trên một
phần lãnh thổ nhất định nhằm sử dụng đất đai một cách hợp lý, hiệu quả. Đất
đai là một phần lãnh thổ nhất định, có vị trí hình thể, diện tích với những
tính chất tự nhiên đặc trưng, tạo ra những điều kiện nhất định cho các mục
đích sử dụng đất khác nhau. Vậy để sử dụng đất cần phải nghiên cứu, lao
động sáng tạo nhằm xác định mục đích sử dụng đất của từng vùng lãnh thổ
và đề xuất một trật tự nhất định, phù hợp với điều kiện của vùng lãnh thổ đó.
Quy hoạch sử dụng đất góp phần đáp ứng nhu cầu cho các nghành, các
mục đích và các lĩnh vực khác nhau ( nông nghiệp, công nghiệp, xây dựng,
du lịch, dịch vụ,..). Khi tiến hành quy hoạch thì cần phải xác định được quy
hoạch sử dụng đất là công việc thể hiện đồng thời 3 tính chất: tính kinh tế,
kỹ thuật, pháp chế, dựa trên quan điểm nhận thức đất đai là đối tưởng của
các mối quan hệ sản xuất trong lĩnh vực sử dụng đất đai, là tư liệu sản xuất
đặc biệt của kinh tế xã hội. Trên những quan điểm đó xác định được phương
hướng, mục đích và các nhu cầu sử dụng đất đai của vùng lãnh thổ được quy
hoạch. Tính kinh tế của quy hoạch là thể hiện được hiệu quả kinh tế của việc
sử dụng đất, tính kỹ thuật của quy hoạch là thể hiện được công tác nghiệp vụ
của người làm quy hoạch, công tác điều tra, khảo sát, thống kê, xây dựng
bản đồ, xử lý số liệu thu thập được; tính pháp lý thể hiện ở công tác sử dụng
và quản lý đất đai lý đất đai theo quy định của pháp luật về đất đai.
Website: Email : Tel : 0918.775.368
Website: Email : Tel : 0918.775.368
Như vậy chúng ta có thể tạm đưa ra khái niệm về quy hoạch sử dụng
đất đai như sau:
Quy hoạch sử dụng đất đai là hệ thống các biện pháp Nhà nước về kinh
tế, kỹ thuật, pháp chế để tổ chức sử dụng và quản lý đất đai đầy đủ, hợp lý,
khoa học và có hiểu quả cao nhất thông qua việc phân bổ, bố trí quỹ đất và
tổ chức sử dụng đất đai như một tư liệu sản xuất đặc biệt nhằm nâng cao
hiệu quả sử dụng đất của xã hội, tạo điều kiện bảo vệ môi trường sinh thái và
đất đai bền vững.

Như vậy, về thực chất của công tác quy hoạch sử dụng đất là quá trình
hình thành những quyết định nhằm mục đích tạo điều kiện cho việc đưa đất
đai vào sử dụng có hiệu quả, bền vững, mang lại lợi ích cao nhất cho xã hội
và thực hiện điều chỉnh các quan hệ đất đai và tổ chức sử dụng đất đai như
một tư liệu sản xuất đặc biệt.
2. Sự cần thiết của quy hoạch sử dụng đất
Đất đai là một loại tư liệu sản xuất đặc biệt, mang những đặc điểm đặc
trưng của nó như: có vị trí cố định, không thể di dời, mang tính vùng và khu
vực rõ nét (mỗi vùng có những điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội riêng biệt),
có giới hạn về diện tích… do đó việc sử dụng đất đai đầy đủ, tiết kiệm, hợp
lý và có hiệu qủa là vấn đề đặt ra đối với mỗi quốc gia, mỗi vùng, mỗi khu
vực, mỗi cấp, mỗi ngành. Quy hoạch sử dụng đất đai là công cụ và biện
pháp hữu hiệu của Nhà nước trong việc tổ chức sử dụng đất và quản lý tập
trung thống nhất toàn quốc. Thông qua quy hoạch, việc bố trí phân bổ sắp
xếp sử dụng các loại đất đã được phê duyệt một cách hợp lý, tiết kiệm và
hiệu quả. Và qua đó, Nhà nước quản lý và kiểm soát được mọi diễn biến tình
hình sử dụng đất. Từ đó, nắm bắt được những biến động của đất đai để có
những biện pháp quản lý, bố trí và điều chỉnh việc sử dụng đất cho hợp lý
hơn và hiệu quả tốt hơn. Mặt khác, thông qua quy hoạch, bắt buộc các đối
Website: Email : Tel : 0918.775.368
Website: Email : Tel : 0918.775.368
tượng sử dụng đất chỉ được sử dụng đất trong phạm vi ranh giới của mình.
Điều này tạo điều kiện cho Nhà nước có cơ sở để quản lý đất đai thống nhất
và hiệu quả hơn, có cơ sở để giải quyết các mâu thuẫn, vướng mắc một cách
dễ dàng và tốt hơn.
Quy hoạch sử dụng đất đai là căn cứ quan trong cho việc xây dựng kế
hoạch sử dụng đất đai. Cần phải cụ thể hoá để đưa vào thực tiễn các quy
hoạch, các mục tiêu, các quan điểm và các chỉ tiêu thông qua việc xây dựng
và thực hiện kế hoạch sử dụng đất. Như vậy, việc xây dụng kế hoạch sử
dụng đất phải thông qua quy hoạch sử dụng đất, phải căn cứ vào quy hoạch

sử dụng đất để xây dựng và thực hiện kế hoạch một cách tốt nhất. Và quy
hoạch càng có cơ sở khoa học, càng chính xác bao nhiêu thì kế hoạch sử
dụng đất càng có điều kiện thực hiện tốt bấy nhiêu.
Việc bố trí quy hoạch sử dụng đất đai hợp lý làm cân đối sự phát triển
của các vùng, các ngành trong huyện và các huyện lân cận với nhau. Quy
hoạch đất đai tạo điều kiện để sử dụng đất hợp lý. Dựa trên quy hoạch tổng
thể phát triển kinh tế xã hội mà quy hoạch cần phải phân hạng từng loại đất,
bố trí sắp xếp các loại đất để cho các đối tượng sử dụng hợp lý, tiết kiệm và
đạt hiệu quả cao nhất. Định hướng cho từng loại đất để có thể sử dụng với
các mục đích cho năng xuất cao nhất. Tạo mọi điều kiện để các ngành trong
vùng có thể giao lưu với các vùng lân cận một cách thuận tiện nhất.
Quy hoạch sử dụng đất tạo điều kiện xác lập cơ chế điều tiết một cách
chủ động việc phân bổ quỹ đất đai cho các mục đích sử dụng như phát triển
nông nghiệp, công nghiệp, lâm ngư nghiệp, đô thị, kết cấu hạ tầng kinh tế xã
hội..
Quy hoạch đất đai là cơ sở cho những người sử dụng đất yên tâm về
mặt pháp lý. Nó là nền tảng của việc phân bố đất đai cho người sử dụng. Và
việc sử dụng đất đai đúng mục đích của quy hoạch mang lại nhiều lợi ích, có
Website: Email : Tel : 0918.775.368
Website: Email : Tel : 0918.775.368
hiệu quả năng xuất cao thì sẽ được bảo vệ trước pháp luật khi có tranh chấp
đất đai xảy ra.
Quy hoạch sử dụng đất đai tạo điều kiện cho việc tính thuế, xác định giá
cả cho từng loại đất dựa vào công tác đánh giá, phân hạng các loại đất, mục
đích sử dụng và quy mô đất đai của đối tượng sử dụng. Việc quy hoạch càng
có cơ sở khoa học, càng chặt chẽ thì việc tính thuế và xác định giá đất đai
càng hợp lý và chính xác.
Quy hoạch sử dụng đất đai còn làm cơ sở cho việc đầu tư phát triển
kinh tế xã hội góp phần chuyển dich cơ cấu kinh tế, đảm bảo an ninh lương
thực quốc gia và thực hiện công cuộc chuyển mình tiến lên công nghệp hoá-

hiện đại hoá đất nước. Bên cạnh đó, quy hoạch sử dụng đất đai còn là cơ sở
cho chuyển giao quyền sử dụng đất, cho thuê đất tạo điều kiện thuận lợi cho
thị trường bất động sản trong khu vực và cả nước phát triển, đồng thời cân
đối được nhu cầu sử dụng đất, chống đầu cơ đất, tạo sự cân bằng về cung
cầu, góp phần ổn định và làm lành mạnh hoá thị trường bất động sản bất
động sản.
Như vậy, quy hoạch sử dụng đất là công cụ hữu hiệu giúp cho Nhà
nước cũng như từng địa phương nắm chắc tình hình sử dụng quỹ đất và xây
dựng các chính sách sử dụng đất đai đồng bộ, tiết kiệm, đạt hiểu quả cao và
hạn chế được sự chồng chéo trong việc quản lý đất đai.
3. Đặc điểm của quy hoạch sử dụng đất
(Theo tài liệu của Trung tâm điều tra quy hoạch đất đai)
Nói đến quy hoạch sử dụng đất trước hết đó là một công cụ quản lý
khoa học của Nhà nước ta, nó gắn với các chính sách về đất đai. Bên cạnh
đó thì quy hoạch còn có những đặc điểm khác như tính lịch sử-xã hội, tính
khống chế vĩ mô, tính chỉ đạo, tính tổng hợp trung và dài hạn, là bộ phận
Website: Email : Tel : 0918.775.368
Website: Email : Tel : 0918.775.368
hợp thành và quan trọng của hệ thống kế hoạch phát triển kinh tế và xã hội.
Các đặc điểm của quy hoạch được cụ thể hoá như sau:
3.1. Tính khoa học của quy hoạch
Thứ nhất, quy hoạch sử dụng đất là một công cụ quản lý khoa học của
Nhà nước gắn liền với các chính sách về đất đai. Quy hoạch sử dụng đất là
nhằm mục đích phân bổ đất đai cho phù hợp, tiết kiệm và đạt hiệu quả cao,
nhằm tạo điều kiện thuận lợi cho sự phát triển kinh tế của toàn xã hội, góp
phần giải quyết tốt các mối quan hệ trong quản lý và sử dụng đất đai để sử
dụng, bảo vệ, nâng cao hiệu quả sử dụng đất của xã hội. Đảng và Nhà nước
luôn có các chính sách luật pháp và các quy định bắt buộc áp đặt đối với
công tác quy hoạch sử dụng đất. Các phương án quy hoạch sử dụng đất phải
quán triệt theo chủ trương, đường lối, chính sách của Đảng và Nhà nước đối

với đất đai nhằm đảm bảo sự phát triển kinh tế xã hội, ổn định kinh tế, chính
trị, xã hội, và cần phải tuân thủ việc bảo vệ môi trường sinh thái bền vững.
3.2. Tính lịch sử-xã hội của quy hoạch sử dụng đất
Lịch sử phát triển của xã hội chính là lịch sử phát triển của quy hoạch
sử dụng đất. Qua các thời kỳ khác nhau thì nền kinh tế phát triển khác nhau,
chế độ chính trị khác nhau nên việc lập và thực hiện quy hoạch theo từng
thời kỳ, mỗi giai đoạn cũng có những nét khác nhau. Mỗi hình thái kinh tế-
xã hội đều có phương thức sản xuất của xã hội thể hiện theo hai mặt: lực
lượng sản xuất và quan hệ sản xuất. Trong quy hoạch đất đai, luôn có các
mối quan hệ giữa người với đất, và mối quan hệ giữa người với người trong
việc xác nhận bằng văn bản về quyền sở hữu và sử dụng đất đai, mối quan
hệ giữa người chủ sở hữu và người sử dụng đất. Quy hoạch sử dụng đất vừa
thể hiện là yếu tố tác động tới sự phát triển lực lượng sản xuất của xã hội,
vừa thể hiện là yếu tố thúc đẩy phát triển mối quan hệ sản xuất, vì vậy mà
Website: Email : Tel : 0918.775.368
Website: Email : Tel : 0918.775.368
quy hoạch sử dụng đất luôn là một bộ phận không thể thiếu của phương thức
sản xuất xã hội.
3.3. Tính tổng hợp của quy hoạch sử dụng đất
Tính tổng hợp của quy hoạch sử dụng đất đai thể hiện ở việc là để tiến
hành quy hoạch đất đai cần phải vận dụng kiến thức tổng hợp của nhiều môn
khoa học thuộc các lĩnh vực khoa học tự nhiên, kinh tế học, kỹ thuật học, xã
hội học… Đối tượng nghiên cứu của công tác quy hoạch là nghiên cứu tổng
thể tất cả các lĩnh vực như khoa học tự nhiên, khoa học xã hội, dân số và đất
đai, sản xuất công nông lâm ngư nghiệp, môi trường và sinh thái nhằm mục
đích khai thác, sử dụng đất đai hợp lý, tiết kiệm và hiệu quả, đồng thời cải
tạo và bảo vệ toàn bộ tài nguyên đất đai cho nhu cầu phát triển của toàn bộ
nền kinh tế quốc dân.
3.4. Tính chiến lược và dài hạn của quy hoạch sử dụng đất
Quy hoạch sử dụng đất phải đáp ứng được quá trình phát triển kinh tế

xã hội của đất nước và của các ngành trong dài hạn theo chiến lược phát
triển kinh tế của xã hội. Thời gian của công tác quy hoạch sử dụng đất
thường là từ 10 năm trở lên. Và quy hoạch sử dụng đất đai sẽ là cơ sở khoa
học cho việc xây dựng kế hoạch sử dụng đất trong 5 năm, hàng năm hoặc là
từng kỳ trong năm…
Quy hoạch sử dụng đất phải được căn cứ vào các dự báo xu thế biến
dộng dài hạn của những yếu tố kinh tế xã hội quan trọng, từ đó xác định quy
hoạch trung và dài hạn về sử dụng đất đai, đề ra phương hướng, chính sách
và các biện pháp có tính chiến lược, tạo căn cứ khoa học cho việc xây dựng
kế hoạch sử dụng đất hàng năm và ngắn hạn.
3.5. Tính chỉ đạo vĩ mô của quy hoạch sử dụng đất
Quy hoạch sử dụng đất dự kiến được các xu thế thay đổi phương hướng
mục tiêu, cơ cấu và phân bố sử dụng đất. Quy hoạch sử dụng đất đai là quy
Website: Email : Tel : 0918.775.368
Website: Email : Tel : 0918.775.368
hoạch mang tính chiến lược, các chỉ tiêu của quy hoạch mang tính chỉ đạo vĩ
mô, tính phương hướng và khái lược vè sử dụng đất của các ngành. Quy
hoạch sử dụng đất đai luôn được Nhà nước và Đảng quan tâm chỉ đạo sát
sao, công tác quy hoạch được thực hiện một cách đồng bộ tổng thể toàn diện
trên mọi lĩnh vực và được thực hiện trên cả nước.
3.6. Tính khả biến của quy hoạch sử dụng đất
Xã hội ngày càng phát triển đi lên thì các dự kiến của quy hoạch sẽ
không còn phù hợp nữa. Những chỉ tiêu của quy hoạch trước không còn đáp
ứng được nhu cầu cho việc sử dụng đất trong thời kỳ mới này nữa. Và công
tác quy hoạch sử dụng đất sẽ được điều chỉnh lại, bổ xung, hoàn thiện
phương pháp xác định giá đất và đièu chỉnh biện pháp thực hiện cho phù
hợp với điều kiện, bối cảnh mới đẻ có thể sử dụng quỹ đất đai đạt hiệu quả
cao hơn.
4. Nguyên tắc và căn cứ của việc lập quy hoạch sử dụng đất
4.1. Nguyên tắc lập quy hoạch sử dụng đất

Theo điều 21 Luật đất đai 2003, việc lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng
đất phải đảm bảo các nguyên tắc sau:
- Phù hợp với chiến lược, quy hoạch tổng thể, kế hoạch phát triển
kinh tế xã hội, quốc phòng, an ninh;
- Được lập từ tổng thể đến chi tiết, quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất
của cấp dưới phải phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của cấp
trên;
- Quy hoạch sử dụng đất của cấp trên phải thể hiện nhu cầu sử dụng
đất của cấp dưới;
- Sử dụng đất tiết kiệm và có hiệu quả;
- Khai thác hợp lý tài nguyên thiên nhiên và bảo vệ môi trường;
- Bảo vệ, tôn tạo di tích lịch sử - văn hoá, danh lam thắng cảnh;
Website: Email : Tel : 0918.775.368
Website: Email : Tel : 0918.775.368
- Dân chủ và công khai;
- Quy hoạch sử dụng đất của mỗi kỳ phải được quyết định, xét duyệt
trong năm cuối của kỳ trước đó.
4.2. Căn cứ lập quy hoạch sử dụng đất
Theo điều 22 Luật đất đai 2003, căn cứ lập quy hoạch sử dụng đất bao
gồm:
- Chiến lược, quy hoạch tổng thể phát triển kinh tế, xã hội, quốc
phòng, an ninh của cả nước, quy hoạch phát triển của các ngành và các địa
phương;
- Kế hoạch phát triển kinh tế, xã hội của nhà nước;
- Điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội, và nhu cầu của thị trường;
- Hiện trạng sử dụng đất và nhu cầu sử dụng đất;
- Định mức sử dụng đất;
- Tiến bộ khoa học và công nghệ có liên quan đến việc sử dụng đất;
- Kết quả thực hiện quy hoạch sử dụng đất kỳ trước.
5. Nội dung quy hoạch sử dụng đất

Theo Nghị định 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 thì nội dung quy
hoạch sử dụng đất gồm những nội dung chủ yếu sau:
Điều tra, nghiên cứu, phân tích, tổng hợp điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã
hội của thực hiện quy hoạch.
Đánh giá hiện trạng và biến động sử dụng đất trong kỳ quy hoạch trước
theo các mục đích sử dụng gồm đất trồng lúa nước, đất trồng cây hàng năm
khác, đất trồng cây lâu năm; đất rừng sản xuất, đất rừng phòng hộ, đất rừng
đặc dụng; đất nuôi trồng thuỷ sản; đất làm muối; đất nông nghiệp khác; đất ở
tại nông thôn, đất ở tại đô thị; đất xây dựng trụ sở cơ quan và công trình sự
nghiệp; đất sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh; đất sản xuất, kinh
doanh phi nông nghiệp; đất sử dụng vào mục đích công cộng; đất sông, ngòi,
Website: Email : Tel : 0918.775.368
Website: Email : Tel : 0918.775.368
kênh, rạch, suối và mặt nước chuyên dùng; đất tôn giáo, tín ngưỡng; đất
nghĩa trang, nghĩa địa; đất bằng chưa sử dụng, đất đồi núi chưa sử dụng, núi
đá không có rừng cây.
Đánh giá tiềm năng đất đai và sự phù hợp của hiện trạng sử dụng đất so
với tiềm năng đất đai, so với xu hướng phát triển kinh tế - xã hội, khoa học -
công nghệ theo quy định sau:
a) Đối với đất đang sử dụng thì đánh giá sự phù hợp và không phù
hợp của hiện trạng sử dụng đất so với tiềm năng đất đai, so với chiến lược,
quy hoạch tổng thể, kế hoạch phát triển kinh tế - xã hội, khả năng áp dụng
tiến bộ khoa học - công nghệ trong sử dụng đất;
b) Đối với đất chưa sử dụng thì đánh giá khả năng đưa vào sử dụng
cho các mục đích.
Đánh giá kết quả thực hiện các chỉ tiêu quy hoạch sử dụng đất đã được
quyết định, xét duyệt của kỳ quy hoạch trước.
Xác định phương hướng, mục tiêu sử dụng đất trong kỳ quy hoạch và
định hướng cho kỳ tiếp theo phù hợp với chiến lược, quy hoạch tổng thể
phát triển kinh tế - xã hội của cả nước, của các ngành và các địa phương.

Xây dựng các phương án phân bổ diện tích các loại đất cho nhu cầu
phát triển kinh tế - xã hội, quốc phòng, an ninh trong kỳ quy hoạch được
thực hiện như sau:
a) Khoanh định trên bản đồ hiện trạng sử dụng đất các khu vực sử
dụng đất nông nghiệp theo mục đích sử dụng đất, loại đất mà khi chuyển
mục đích sử dụng phải được phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền; các
khu vực sử dụng đất phi nông nghiệp theo chức năng làm khu dân cư đô thị,
khu dân cư nông thôn, khu hành chính, khu công nghiệp, khu công nghệ cao,
khu kinh tế, khu dịch vụ, khu di tích lịch sử - văn hoá, danh lam, thắng cảnh,
Website: Email : Tel : 0918.775.368
Website: Email : Tel : 0918.775.368
khu vực đất quốc phòng, an ninh và các công trình, dự án khác có quy mô sử
dụng đất lớn; các khu vực đất chưa sử dụng.
Việc khoanh định ược thực hiện đối với khu vực đất có diện tích thể
hiện được lên bản đồ quy hoạch sử dụng đất;
b) Xác định diện tích đất không thay đổi mục đích sử dụng; diện tích
đất phải chuyển mục đích sử dụng sang mục đích khác, trong đó có diện tích
đất dự kiến phải thu hồi để thực hiện các công trình, dự án.
Phân tích hiệu quả kinh tế, xã hội, môi trường của từng phương án
phân bổ quỹ đất theo nội dung sau:
Phân tích hiệu quả kinh tế bao gồm việc dự kiến các nguồn thu từ việc
giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất, các loại thuế có liên
quan đến đất đai và chi phí cho việc bồi thường, giải phóng mặt bằng, tái
định cư;
Phân tích ảnh hưởng xã hội bao gồm việc dự kiến số hộ dân phải di
dời, số lao động mất việc làm do bị thu hồi đất, số việc làm mới được tạo ra
từ việc chuyển đổi cơ cấu sử dụng đất;
Đánh giá tác động môi trường của việc sử dụng đất theo mục đích sử
dụng mới của phương án phân bổ quỹ đất.
Lựa chọn phương án phân bổ quỹ đất hợp lý căn cứ vào kết quả phân

tích hiệu quả kinh tế, xã hội, môi trường thực hiện ở khoản 7 Điều này.
Thể hiện phương án quy hoạch sử dụng đất được lựa chọn trên bản đồ
quy hoạch sử dụng đất.
Xác định các biện pháp sử dụng, bảo vệ, cải tạo đất và bảo vệ môi
trường cần phải áp dụng đối với từng loại đất, phù hợp với địa bàn quy
hoạch.
Xác định giải pháp tổ chức thực hiện quy hoạch sử dụng đất phù hợp
với đặc điểm của địa bàn quy hoạch.
Website: Email : Tel : 0918.775.368
Website: Email : Tel : 0918.775.368
6. Các mối quan hệ của quy hoạch sử dụng đất
6.1. Quan hệ giữa quy hoạch sử dụng đất với quy hoạch tổng thể phát
triển kinh tế xã hội
Quy hoạch tổng thể là quy hoạch phát triển kinh tế xã hội chung nhất,
cơ bản nhất đối với mỗi địa phương, mỗi ngành. Quy hoạch tổng thể chỉ ra
những quan điểm, định hướng có tính chiến lược, các phương án tăng trưởng
chung nhất theo địa bàn, theo ngành, theo lĩnh vực, các phương án chuyển
dịch cơ cấu, phát triển xã hội… Quy hoạch tổng thể bao hàm nhiều cách
thức phân bố nguồn lực sản xuất trên cả hai phương diện là không gian và
thời gian. Do đó, quy hoạch tổng thể là công cụ cần thiết để các cơ quan
chính quyền cấp uỷ sử dụng để chỉ đạo, điều hành trong quá trình phát triển
kinh tế-xã hội, văn hoá giáo dục, quốc phòng an ninh trên địa bàn. Quy
hoạch tổng thể là cơ sở quan trọng để xây dựng các kế hoạch 5 năm, hàng
năm, cũng như là các chương trình, các dự án cụ thể cho các ngành, các lĩnh
vực.
Quy hoạch tổng thể là căn cứ khoa học cho việc xây dựng các kế hoạch
phát triển kinh tế-xã hội và nó là một bước tiền kế hoạch. Quy hoạch tổng
thể xem việc sử dụng đất đai ở mức độ là định hướng với một số nhiệm vụ
cụ thể và chủ yếu. Quy hoạch sử dụng đất là một bộ phận của quy hoạch
tổng hợp chuyên ngành mà đối tượng của nó là tài nguyên đất. Dựa vào yêu

cầu phát triển kinh tế xã hội và các điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội quy
hoạch sử dụng đất điều chỉnh cơ cấu và phương hướng sử dụng đất, đồng
thời xây dựng các phương án quy hoạch phân bổ đất đai thống nhất và phù
hợp với điều kiện hiện tại. Vì vậy, trong quá trình xây dựng phát triển kinh
tế-xã hội thì quy hoạch tổng thể luôn phải đi trước một bước, rồi dựa trên cơ
sở của quy hoạch tổng thể xây dựng các quy hoạch khác như quy hoạch
ngành, quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng, quy hoạch chi tiết…
Website: Email : Tel : 0918.775.368
Website: Email : Tel : 0918.775.368
6.2. Quan hệ giữa quy hoạch sử dụng đất với các quy hoạch các
ngành, các lĩnh vực
Quan hệ giữa quy hoạch sử dụng đất với quy hoạch các ngành, các lĩnh
vực có quan hệ chặt chẽ và tác động qua lại với nhau. Quy hoạch các ngành
và các lĩnh vực vừa là cơ sở, vừa là một bộ phận hợp thành quy hoạch sử
dụng đất. Và quy hoạch sử dụng đất chỉ đạo, khống chế các quy hoạch của
các ngành và các lĩnh vực.
Giữa hai loại quy hoạch trên có sự khác nhau về tư tưởng chỉ đạo, đối
tượng, phạm vi và nội dung. Quy hoạch các ngành biểu hiện sự sắp xếp
chiến lược và chiến thuật phát triển của từng ngành và trong nó, phần quy
hoạch sử dụng đất chỉ là một bộ phận. Tuy nhiên, quy hoạch sử dụng đất lại
phải quán triệt định hướng, mục tiêu, đảm bảo diện tích đất đai cho việc thực
hiện các nhiệm vụ của từng ngành, từng lĩnh vực đã đề ra trong các quy
hoạch ngành.
Như vậy, có thể nói quy hoạch tổng thể phát triển kinh tế xã hội là quy
hoạch quan trọng nhất, mang tính chiến lược chung, phải được lập trước
tiên, định hướng và là cơ sở cho các quy hoạch khác. Tiếp đến, dựa vào quy
hoạch tổng thể người ta tiến hành lập các quy hoạch ngành, tức là cụ thể hóa
quy hoạch tổng thể cho từng ngành, từng lĩnh vực. Từ hai loại quy hoạch
trên, người ta mới tiến hành lập quy hoạch sử dụng đất. Đến lượt nó, quy
hoạch sử dụng đất chính là điều kiện để đảm bảo việc thực hiện các quy

hoạch ngành và quy hoạch tổng thể phát triển kinh tế xã hội.
7. Trách nhiệm của các cơ quan Nhà nước trong việc quản lý đất
đai lý, tổ chức thẹc hiện quy hoạch sử dụng đất
7.1. Công bố quy hoạch sử dụng đất
Tại điều 28 Luật đất đai đã quy định rõ việc công bố quy hoạch sử dụng
đất phải được thực hiện trong 30 ngày sau khi đã được các cơ quan có thẩm
Website: Email : Tel : 0918.775.368
Website: Email : Tel : 0918.775.368
quyền xét duyệt. Theo điều 28 Luật đất đai thì điều này được quy định rõ
như sau:
UBND xã, phường, thị trấn có trách nhiệm công bố công khai quy
hoạch sử dụng đất chi tiết của địa phương tại trụ sở UBND.
Cơ quan quản lý đất đai các cấp có trách nhiệm công bố công khai quy
hoạch sử dụng đất của địa phương tại trụ sở cơ quan và trên các phương tiện
thông tin đại chúng.
Việc công bố công khai tại trụ sở UBND và cơ quan quản lý đất đai
được thực hiện trong suốt thời gian của kỳ quy hoạch sử dụng đất có hiệu
lực.
7.2. Thực hiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất
Tại điều 29 Luật đất đai 2003 đã được quy định cụ thể trách nhiệm cua
các cơ quan Nhà nước trong việc thực hiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất.
Các cơ quan Nhà nước có trách nhiệm lớn trong việc thực hiện quy hoạch sử
dụng đất, cơ quan Nhà nước có trách nhiệm là người đứng ra tổ chức, chỉ
đạo, kiểm tra giám sát, điều chỉnh, áp đặt quy định về sử dụng đất đối với
các đối tượng sử dụng đất:
Chính phủ tổ chức, chỉ đạo việc thực hiện quy hoạch sử dụng đất của cả
nước, kiểm tra việc thực hiện quy hoạch sử dụng đất của tỉnh, thành phố trực
thuộc trung ương.
UBND tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương, huyện, quận, thị xã,
thành phố thuộc tỉnh tổ chức, chỉ đạo việc thực hiện quy hoạch sử dụng đất

của địa phương, kiểm tra việc thực hiện quy hoạch sử dụng đất của địa
phương cấp dưới trực tiếp.
UBND xã, phường, thị trấn tổ chức, chỉ đạo thực hiện quy hoạch sử
dụng đất của địa phương, phát hiện, ngăn chặn các hành vi sử dụng đất trái
với quy hoạch đã công bố.
Website: Email : Tel : 0918.775.368
Website: Email : Tel : 0918.775.368
Trường hợp quy hoạch sử dụng đất đã được công bố có diện tích đất
phải thu hồi mà Nhà nước chưa thực hiện việc thu hồi đất, bồi thường, giải
phóng mặt bằng thì người sử dụng đất được tiếp tục sử dụng theo mục đích
đã xác định trước khi công bố. Nếu người sử dụng đất không còn nhu cầu sử
dụng thì Nhà nước thu hồi đất và bồi thường hoặc hỗ trợ theo quy định của
pháp luật.
Nhà nước nghiêm cấm mọi hoạt động tự ý xây dựng đầu tư bất động
sản trong khu vực đất phải thu hồi để thực hiện quy hoạch sử dụng đất.
Trường hợp có nhu cầu cải tạo, sửa chữa nhà ở, công trình gắn liền với đất
phải thu hồi mà làm thay đổi quy mô, cấp công trình hiện có thì phải được
cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cho phép.
Trong trường quá trình thực hiện quy hoạch sử dụng đất, nếu nảy sinh
vấn đề đòi hỏi phải điều chỉnh bổ sung quy hoạch thì cơ quan Nhà nước có
thẩm quyền phải có trách nhiệm thực hiện việc điều chỉnh. Các trường hợp
phải điều chỉnh quy hoạch sử dụng đất được quy định tại khoản 1 điều 27
Luật Đất đai 2003:
a. Có sự điều chỉnh mục tiêu phát triển kinh tế xã hội, quốc phòng, an
ninh đã được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền quyết định, xét duyệt mà sự
điều chỉnh đó làm thay đổi cơ cấu sử dụng đất.
b. Tác động của thiên tai, chiến tranh làm thay đổi mục đích, cơ cấu,
vị trí, diện tích sử dụng đất.
c. Có sự điều chỉnh quy hoạch sử dụng đất của cấp trên trực tiếp làm
ảnh hưởng tới quy hoạch sử dụng đất của cấp mình.

d. Sự điều chỉnh địa giới hành chính của địa phương.
Cơ quan Nhà nước có thẩm quyền quyết định, xét duyệt quy hoạch sử
dụng đất của cấp nào thì có thẩm quyền quyết định, xét duyệt điều chỉnh quy
hoạch sử dụng đất của cấp đó.
Website: Email : Tel : 0918.775.368
Website: Email : Tel : 0918.775.368
II. ĐÁNH GIÁ THỰC HIỆN QUY HOẠCH SỬ DỤNG ĐẤT
1. Khái niệm và sự cần thiết của việc đánh giá quy hoạch sử dụng
đất
1.1. Khái niệm đánh giá quy hoạch sử dụng đất đai
Đánh giá quy hoạch sử dụng đất đai là việc sử dụng một hệ thống các
phương pháp phân tích, thống kê, cân bằng tương đối … để từ đó so sánh,
đánh gía giữa yêu cầu đặt ra và kết quả thực hiện bản quy hoạch sử dụng đất
đai; Xác định được chỗ đúng, chỗ sai, cái gì đã thực hiện được và chưa thực
hiện được… để có sự điều chỉnh quy hoạch sử dụng đất đai cho hợp lý và
chính xác.
1.2. Sự cần thiết của việc đánh giá quy hoạch sử dụng đất đai
- Đánh giá quy hoạch sử dụng đất đai là công việc cần thiết, cần tiến
hành suyên suốt từ khi bắt đầu đến khi kết thúc bản quy hoạch sử dụng đất
đai, để kịp thời có những điều chỉnh, bổ sung để cho việc thực hiện quy
hoạch là hợp lý và hiệu quả nhất.
- Dựa vào kết quả thực hiện quy hoạch sử dụng đất đai trong thực tế,
hiệu quả thực hiện như thế nào? đã đáp ứng được mục tiêu, nhiệm vụ, yêu
cầu đề ra hay chưa, ở mức độ nào và đã hợp lý chưa….Quá trình xây dựng
và thực thi quy hoạch sử dụng đất đai có rất nhiều biến động mà bản quy
hoạch sử dụng đất đai không lường trước được hoặc có dự báo chính xác. Từ
đó đánh giá quy hoạch sử dụng đất đai có những điều chỉnh quy hoạch hợp
lý và kịp thời, làm hoàn thiện hơn công tác quy hoạch sử dụng đất đai.
2. Căn cứ đánh giá quy hoạch sử dụng đất đai
- Căn cứ vào bản báo cáo quy hoạch sử dụng đất đai của huyện: đây là

căn cứ quan trọng nhất, có bản quy hoạch sử dụng đất đai thì mới biết được
những dự báo và nhu cầu sử dụng đất để so sánh với hiện trạng thực hiện
quy hoạch sử dụng đất đai từ đó đánh giá những mặt tích cực và tiêu cực,
Website: Email : Tel : 0918.775.368
Website: Email : Tel : 0918.775.368
những gì làm đươc và chưa làm được của bản quy hoạch sử dụng đất đai từ
đó có những điều chỉnh để bản quy hoạch sử dụng đất đai hợp lý hơn.
- Căn cứ vào bản kế hoạch sử dụng đất của huyện: Bản kế hoạch sử
dụng đất là cái chi tiết cụ thể của bản quy hoạch sử dụng đất đai , kế hoạch
sử dụng đất đai thường được chia nhỏ thành nhiều giai đoạn. Dựa vào kế
hoạch sử dụng đất của từng thời kỳ và thực trạng thực hiện quy hoạch sử
dụng đất đai để so sánh đánh giá và điều chỉnh việc quy hoạch sử dụng đất
đai.
- Căn cứ vào hiện trạng sử dụng đất của huyện: đây chính là một trong
những cơ sở quan trọng để đánh giá thực hiện quy hoạch sử dụng đất đai.
Phải dựa vào hiện trạng sử dụng đất như thế nào thì mới so sánh với kế
hoạch, quy hoạch sử dụng đất đai đề ra để từ đó rút ra kinh nghiệm và điều
chỉnh lại kế hoạch cho phù hợp với thực tế.
- Căn cứ vào hiện trạng kinh tế xã hội: Hiện trạng kinh tế xã hội nói lên
sự tăng trưởng kinh tế, dân số, lao động, việc làm,.. và nhu cầu sử dụng đất
đai cho các ngành nghề, lĩnh vực khác nhau. Từ đó đánh giá quy hoạch sử
dụng đất đai, so sánh với bản quy hoạch sử dụng đất đai để có những điều
chỉnh phù hợp với nhu cầu phát triển của kinh tế xã hội.
- Căn cứ vào hiện trạng điều kiện tài nguyên thiên nhiên của huyện.
Nguồn tài nguyên thiên nhiên luôn có những biến động thay đổi do đó bản
quy hoạch sử dụng đất đai dự báo có thể thiếu chính xác. Vì vậy việc đánh
giá quy hoạch sử dụng đất đai phải dựa vào hiện trạng điều kiện tài nguyên
thiên nhiên để xem xét quy hoạch sử dụng đất đai đã hợp lý chưa, nếu chưa
hợp lý thì phải có điều chỉnh lại.
3. Nội dung và tiêu chí đánh giá quy hoạch sử dụng đất đai

- Đánh giá mức độ phù hợp giữa quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất với
quy hoạch tổng thể phát triển kinh tế xã hội: Quy hoạch tổng thể kinh tế xã
Website: Email : Tel : 0918.775.368
Website: Email : Tel : 0918.775.368
hội nói lên mục tiêu, kế hoạch phát triển kinh tế xã hội như thế nào; hướng
chuyển dịch cơ cấu kinh tế ra sao, dự báo dân số, lao động việc làm. Việc
đánh giá quy hoạch sử dụng đất đai phải xem xét giữa mục tiêu phát triển
kinh tế xã hội, hướng chuyển dịch cơ cấu kinh tế với sự đáp ứng nhu cầu sử
dụng đất của quy hoạch sử dụng đất đai có phù hợp không, định mức sử
dụng đất đai cho các nhu cầu có thích hợp không…
- Đánh giá quá trình tổ chức xây dựng quy hoạch sử dụng đất đai : Quá
trình xây dựng quy hoạch sử dụng đất đai là phức tạp và mất nhiều thời gian,
công sức. Việc đánh giá tổ chức xây dựng quy hoạch sử dụng đất đai là phải
đánh giá xem việc lập quy hoạch sử dụng đất đai có tuân thủ các bước theo
đúng nguyên tắc không, lập quy hoạch như thế nào, có khó khăn thuận lợi gì
khi lập quy hoạch sử dụng đất đai. Đánh giá các khâu phát triển chất lượng
quy hoạch, đánh giá việc kiểm tra giám sát lập quy hoạch như thế nào thông
qua ý kiến của nhân dân, cán bộ chuyên môn, các chuyên gia…
- Đánh giá về kỹ thuật: Đánh giá tính chính xác, mức độ tin cậy của
thông tin như số liêu và các tài liệu cơ bản để xây dựng phương án. Xem xét
mức độ tin cậy, đầy đủ về căn cứ dùng để điều chỉnh các loại nhu cầu sử
dụng đất, chất lượng cung cầu về đất để thực hiện các mục tiêu quy hoạch.
Đánh giá việc sử dụng nghiệp vụ, chuyên môn để xây dựng quy hoạch; đánh
giá việc sử dụng công cụ tính toán, dự báo, công cụ xử lý, tính toán để thành
lập bản quy hoạch sử dụng đất đai.
- Đánh giá về mặt khả thi của quy hoạch sử dụng đất đai: Như vậy phải
dựa vào bản quy hoạch sử dụng đất đai, kế hoạch sử dụng đất đai và kết quả
những năm đã thực hiện, đang thực hiện để xem những gì đã làm được và
chưa làm được, tìm ra nguyên nhân của cái chưa thực hiện được để từ đó có
sự điều chỉnh lại những năm tiếp theo của bản quy hoạch sử dụng đất đai

cho sát với thực tế hơn.
Website: Email : Tel : 0918.775.368
Website: Email : Tel : 0918.775.368
4. Các phương pháp đánh giá quy hoạch sử dụng đất đai
4.1. Kết hợp phân tích định tính và định lượng
Phân tích định tính là việc phán đoán mối quan hệ tương hỗ giữa phát
triển kinh tế xã hội với sử dụng đất trên cơ sở các tư liệu được điều tra và xử
lý.
Phân tích định lượng dựa trên phương pháp số học để lượng hoá mối
quan hệ tương hỗ giữa sử dụng đất với phát triển kinh tế xã hội.
Khi xây dựng quy hoạch tổng thể sử dụng đất và đánh giá việc thực
hiện quy hoạch sử dụng đất đai là công việc phức tạp và khó khăn cần kết
hợp chặt chẽ giữa phân tích định tính với phân tích định lượng. Phương
pháp kết hợp đó được thực hiện theo trình tự từ phân tích định tính, nghiên
cứu đánh giá hiện trạng sử dụng đất, phát hiện những vấn đề tồn tại và xu
thế phát triển. Sau đó trên cơ sở những thông tin, căn cứ thu thập được sẽ
lượng hoá bằng phương pháp số học. Như vậy sẽ làm cho việc đánh giá quy
hoạch sử dụng đất đai sát thực với thực tế và chính xác cao.
4.2. Kết hợp phân tích vĩ mô và vi mô
Phân tích vĩ mô là phân tích sử dụng đất trên cơ sở tổng thể toàn bộ nền
kinh tế quốc dân và xã hội ở phạm vi tương đối rộng, mối quan hệ giữa sử
dụng đất với các yếu tố hạn chế. Phân tích vĩ mô được thực hiện với đối
tượng nghiên cứu là sử dụng đất mang tính cục bộ của từng khu vực hoặc
từng ngành nhằm xác định mối quan hệ giữa sự thay đổi động thái sử dụng
đất với các nhân tố hạn chế.
Việc đánh giá thực hiện quy hoạch sử dụng đất đai cần kết hợp chặt chẽ
giữa phân tích vĩ mô và vi mô. Có như vậy đánh giá việc đánh gía mới tổng
hợp được toàn bộ nền kinh tế quốc dân và xã hội đồng thời cũng đánh giá
được chi tiết sử dụng đất cục bộ của từng khu hoặc từng ngành.
4.3. Phương pháp cân bằng tương đối

Website: Email : Tel : 0918.775.368
Website: Email : Tel : 0918.775.368
Quá trình xây dựng và thực thi quy hoạch sử dụng đất đai là quá trình
diễn thể của hệ thống sử dụng đất dưới sự điều khiển của con người, trong
đó đề cập đến sự không cân bằng của hệ thống cũ và xây dựng hệ thống mới.
Thông qua điều tiết vĩ mô, thực hiện sự cân bằng tương đối về tình trạng sử
dụng đất ở một thời điểm nào đó. Theo đà phát triển của kinh tế xã hội, sẽ
nảy sinh sự mất cân bằng mới về cung cầu đối với sử dụng đất. Do đó, quy
hoạch sử dụng đất đai là một quy hoạch động, sự mất cân đối trong sử dụng
đất đai luôn xảy ra và nó được điều chỉnh sau khi làm công việc đánh giá
thực hiện quy hoạch sử dụng đất đai nhờ phương pháp phân tích động.
4.4. Các phương pháp toán kinh tế, dự báo và ứng dụng công nghệ
Áp dụng phương pháp toán kinh tế và dự báo trong việc đánh giá quy
hoạch sử dụng đất đai là quá trình sáng tạo và phức tạp. Việc áp dụng một
cách máy móc các mô hình toán kinh tế nói chung có thể làm đơn giản hoá
hoặc xoá bỏ tính đặc thù của bài toán, đặc biệt khi thiếu các mô hình tương
ứng, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất đai . Với chức năng đa dạng của
đất, việc dự báo sử dụng đất trở thành hệ thống lượng chất phức tạp mang
tính chất xác suất.
Việc đánh giá quy hoạch sử dụng đất đai là rất quan trọng và sau khi
đánh giá là phải điều chỉnh lại dự báo của bản quy hoạch sử dụng đất đai, dự
báo sử dụng đất luôn chịu ảnh hưởng của 2 yếu tố: Nhu cầu phát triển kinh
tế xã hội và tiến bộ khoa học kỹ thuật. Việc dự báo quy hoạch sử dụng đất
đai phải bám sát vào 2 yếu tố đó thì mới chính xác và phù hợp với thực tiễn.
Website: Email : Tel : 0918.775.368
Website: Email : Tel : 0918.775.368
CHƯƠNG II: THỰC TRẠNG CÔNG TÁC QUY HOẠCH SỬ
DỤNG ĐẤT HUYỆN DIỄN CHÂU -TỈNH NGHỆ AN
I. KHÁI QUÁT TÌNH HÌNH PHÁT TRIỂN
1. Thực trạng tình hình phát triển kinh tế

Diễn Châu là huyện đồng bằng ven biển, nằm ở phía Đông Bắc của tỉnh
Nghệ An, có tổng diện tích tự nhiên là 30.492,36 ha; với 39 đơn vị hành
chính gồm 38 xã và 1 thị trấn.
Huyện nằm trên trục giao thông Bắc - Nam là nơi tập trung của nhiều
tuyến giao thông quan trọng như: Quốc lộ 1A, Quốc lộ 7A, Quốc lộ 48, tỉnh
lộ 538 cùng tuyến đường sắt Bắc - Nam. Ngoài ra với 25 km bờ biển cùng
nhiều bãi cát đẹp là tiềm năng to lớn của huyện trong khai thác thế mạnh du
lịch, đánh bắt và nuôi trồng thủy sản. Thị trấn Diễn Châu là trung tâm kinh
tế - văn hoá - chính trị của huyện, cách thành phố Vinh 33 km về phía Bắc.
Với những lợi thế trên, Diễn Châu có điều kiện để phát huy tiềm năng
về đất đai cũng như các nguồn lực khác cho phát triển tổng hợp các ngành
kinh tế - xã hội như nông, lâm nghiệp, thuỷ hải sản và du lịch - dịch vụ trên
địa bàn huyện nói riêng và toàn tỉnh Nghệ An nói chung.
Trong những năm qua huyện Diễn Châu có những bước tiến khá mạnh
mẽ về kinh tế và xã hội. Cùng với xu hướng chung của tỉnh Nghệ An và
vùng Bắc Trung Bộ trong những năm qua, kinh tế của huyện đã có nhiều
chuyển biến tích cực và đạt được những thành tựu quan trọng về nhiều mặt.
Hệ thống kết cấu hạ tầng như giao thông, thủy lợi, trường học, bệnh viện và
các công trình công cộng tiếp tục phát triển, đời sống vật chất, tinh thần của
nhân dân được nâng cao.
Tốc độ tăng trưởng kinh tế giai đoạn 2001 - 2005 đạt 15,75%, năm
2006 đạt 18,4%. Cơ cấu kinh tế năm 2006 là: Nông - lâm - ngư nghiệp
Website: Email : Tel : 0918.775.368
Website: Email : Tel : 0918.775.368
chiếm 40%, công nghiệp xây dựng chiếm 34%, dịch vụ chiếm 26%. GDP
bình quân đầu người đạt 385 USD/người/năm. Bước đầu nền kinh tế của
huyện có sự chuyển dịch từ sản xuất tự cấp, tự túc sang sản xuất hàng hóa.
Tạo tiền đề phát triển cho những năm tiếp theo.
2. Thực trạng phát triển dân số, lao động việc làm
Năm 2006 dân số của huyện có 293.501 người, chủ yếu là dân tộc kinh,

tỷ lệ tăng dân số của huyện giảm còn 1,38% (năm 2006). Mật độ dân số
phân bố không đồng đều: Cao nhất là thị trấn Diễn Châu 5.000 người/km2
và thấp nhất là xã Diễn Lâm 400 người/km2.
Dân cư tập trung cao chủ yếu ở các xã ven Quốc lộ 1A, đây là những
địa bàn đang ngày càng gia tăng sức ép về dân số đối với yêu cầu sử dụng
đất đai. Tỷ lệ dân số nông nghiệp 68% và dân số phi nông nghiệp 32%.
Về vấn đề lao động thì năm 2006, lao động trong độ tuổi của huyện là
150.302 lao động, chiếm 51,21% tổng dân số; trong đó: Lao động nông -
lâm - ngư nghiệp chiếm 68%, còn lại 32% là lao động phi nông nghiệp (chủ
yếu là giáo viên, cán bộ quản lý hành chính và buôn bán nhỏ lẻ). Số lao động
thiếu việc làm ở nông thôn chiếm khoảng 25 - 30% tổng số lao động .
Nhìn chung cơ cấu lao động thời gian qua đã có chuyển dịch theo
hướng tích cực hơn song còn chậm, vẫn còn nhiều bất cập, số lao động
ngành nông - lâm - ngư nghiệp có năng suất lao động thấp vẫn chiếm tỷ
trọng lớn.
Chất lượng lao động mặc dù được cải thiện nhiều trong thời gian qua,
nhưng nhìn chung chưa đồng đều. Tỷ lệ lao động qua đào tạo còn thấp, lại
tập trung chủ yếu tập trung ở thị trấn Diễn Châu.
3. Thực trạng phát triển đô thị và khu dân cư nông thôn
3.1. Thực trạng phát triển đô thị
Website: Email : Tel : 0918.775.368
Website: Email : Tel : 0918.775.368
Huyện Diễn Châu có 01 thị trấn, với tổng diện tích đất đô thị là 80,47
ha; dân số đô thị với 5.951 người chiếm 2,03% dân số toàn huyện. Thị trấn
Diễn Châu là trung tâm chính trị kinh tế, văn hoá - xã hội của huyện đã
được quy hoạch và đầu tư xây dựng, đến nay các tuyến đường trục, các công
trình phúc lợi xã hội, mạng lưới điện chiếu sáng đô thị, mạng lưới thông tin,
bưu điện, phát thanh truyền hình, các dịch vụ ngân hàng, thương mại,… nhà
ở đang được cải tạo, nâng cấp.
Bình quân đất đô thị là 135,22 m2/người dân đô thị. Những năm gần

đây dọc theo Quốc lộ 1A và một số khu vực trung tâm cụm xã đã và đang
hình thành những tụ điểm giao lưu kinh tế - xã hội theo hướng đô thị hóa (thị
tứ) như xã Diễn Kỷ, Diễn Yên, Diễn Thọ, Diễn Mỹ, ... Những trung tâm dân
cư mang tính chất thị tứ này trên thực tế là những tụ điểm thuận lợi cho việc
giao lưu kinh tế - đời sống cho từng khu vực. Các hoạt động dịch vụ -
thương mại - ngành nghề ngày càng phát triển, một bộ phận lao động đã tách
khỏi sản xuất nông nghiệp hoặc ít nhiều thoát ly nông nghiệp. Do vậy, có thể
nói tốc độ đô thị hóa trên địa bàn Diễn Châu có xu thế tăng nhanh.
Tuy đã có sự cố gắng đầu tư nhưng hiện tại hệ thống kết cấu hạ tầng đô
thị (giao thông, cấp thoát nước, cấp điện,...) vẫn còn thiếu đồng bộ, chưa
đảm bảo quy mô, tiêu chuẩn kỹ thuật; kiến trúc không gian dân cư nhiều khu
vực xây dựng chưa đúng quy định làm ảnh hưởng chung đến cảnh quan đô
thị.
3.2. Thực trạng phát triển các khu dân cư nông thôn
Do đặc điểm lịch sử hình thành và phát triển, các khu dân cư nông thôn
trên địa bàn huyện được phát triển theo những hình thái khác nhau, tùy thuộc
vào điều kiện và mức độ phân bố trong từng khu vực. Các tụ điểm dân cư
truyền thống (như làng, thôn, xóm...) được hình thành với mật độ tập trung
đông ở những nơi có giao thông thuận tiện, dịch vụ phát triển, các trung tâm
Website: Email : Tel : 0918.775.368