GIẢI PHÁP NGUỒN VỐN CHO DOANH NGHIỆP KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN TẠI TPHCM.PDF

B GIÁO DC VÀ ÀO TO
TRNG I HC KINH T TP.HCM



NG TH ÁNH THI



GII PHÁP NGUN VN CHO DOANH NGHIP
KINH DOANH BT NG SN TI
THÀNH PH H CHÍ MINH



LUN VN THC S KINH T





TP. H Chí Minh – Nm 2012


B GIÁO DC VÀ ÀO TO
TRNG I HC KINH T TP.HCM


NG TH ÁNH THI

GII PHÁP NGUN VN CHO DOANH NGHIP
KINH DOANH BT NG SN TI
THÀNH PH H CHÍ MINH

Chuyên ngành : Kinh t tài chính – Ngân hàng
Mã s : 60.31.12


LUN VN THC S KINH T


NGI HNG DN KHOA HC:
PGS.TS: BÙI KIM YN


TP. H Chí Minh – Nm 2012


LI CM N
Trong thi gian 3 nm (2009-2012) hc tp chng trình Cao hc Kinh t -
ngành Ngân hàng ti Trng i hc Kinh t TP.HCM, em đã đc các Quý
Thy- Cô nhit tình ging dy, truyn đt nhng kin thc, kinh nghim quý
báu, giúp em có thêm nhiu kin thc chuyên môn b ích, góp phn nâng cao
trình đ, và là hành trang đ em tip bc trong quá trình hc tp, nghiên
cu ca bn thân, phc v cho công vic và cuc sng.

Nhân đây, em cng xin gi li cm n chân thành và sâu sc ti PGS.TS Bùi
Kim Yn. Trong thi gian em thc hin lun vn, Cô đã tn tình hng dn
em t đ cng chi tit đn hình thc lun vn; ch bo, góp ý v kt cu, ni
dung đ em có th hoàn thin đ tài nghiên cu ca mình.

Mt ln na, em xin gi li cm n ti Quý Thy, Cô. Em kính chúc Quý
Thy, Cô và gia đình có nhiu sc khe, đ tip tc truyn đt nhng kin
thc, kinh nghim b ích cho các th h hc viên tip theo.


Trân trng.
NG TH ÁNH THI
HC VIÊN CAO HC KHÓA 19






MC LC
Trang
DANH MC CÁC BNG
DANH MC CÁC HÌNH
DANH MC CH VIT TT
PHN M U
1. Tính cp thit ca đ tài
2. Mc tiêu nghiên cu
3. i tng và phm vi nghiên cu
4. Phng pháp nghiên cu
5. Ý ngha khoa hc và thc tin ca đ tài nghiên cu
6. Kt cu ca lun vn

CHNG 1:TNG QUAN V TH TRNG BT NG SN VÀ NGUN
VN TÀI TR CHO DOANH NGHIP KINH DOANH BT NG SN . 1

1.1. Tng quan v th trng bt đng sn 1
1.1.1.Khái nim bt đng sn và th trng bt đng sn 1
1.1.1.1. Khái nim bt đng sn 1
1.1.1.2. Khái nim v th trng bt đng sn 1
1.1.2.c đim ca bt đng sn và th trng bt đng sn 1
1.1.2.1. c đim ca bt đng sn 1
1.1.2.2. c đim ca th trng bt đng sn 2
1.1.3. Vai trò ca th trng bt đng sn đi vi phát trin kinh t-xã hi 4
1.1.4. Phân loi th trng bt đng sn 6
1.1.4.1. Cn c vào hình thái vt cht ca đi tng trao đi 6
1.1.4.2. Cn c theo công dng ca bt đng sn 6
1.1.4.3. Cn c theo hot đng trên th trng bt đng sn 6
1.1.4.4. Cn c theo th t thi gian bt đng sn tham gia th trng 7




1.1.5. Các ch th tham gia th trng 7
1.1.5.1. Ngi mua 7
1.1.5.2. Ngi bán 7
1.1.5.3. Các t chc dch v h tr th trng bt đng sn 8
1.1.5.4. Ngi qun lý th trng bt đng sn (nhà nc) 9
1.2. Các hot đng kinh doanh bt đng sn 9
1.3. Tng quan v vn tài tr cho doanh nghip kinh doanh bt đng sn 10
1.3.1. Khái nim 10
1.3.2. c trng 10
1.3.3. Phân loi các ngun vn tài tr doanh nghip kinh doanh bt đng sn10
1.3.3.1. Ngun vn ch s hu 10
1.3.3.2. Ngun vn vay 11
1.4. Kinh nghim thu hút vn cho doanh nghip kinh doanh bt đng sn 11

1.4.1. Chng khoán hóa th chp bt đng sn thng mi 11
1.4.2. Qu tín thác BS ca ài Loan 13
1.4.3. Quyn chn mua BS ca Singapore 13
Kt lun chng 1 14

CHNG 2: THC TRNG V NGUN VN TÀI TR CHO DOANH
NGHIP KINH DOANH BT NG SN TI TP.H CHÍ MINH 15
2.1. Các vn bn pháp quy v tín dng bt đng sn 15
2.2. Tình hình kinh doanh bt đng sn ti TP.HCM trong thi gian qua 18
2.2.1. T trc nm 2011 18
2.2.2. T nm 2011 đn nay 19
2.2.2.1. Th trng vn phòng cho thuê 19
2.2.2.2. Th trng cn h 21
2.2.2.3. Mt bng bán l 23
2.2.2.4. Th trng đt nn và bit th 24



2.3. Thc trng ngun vn tài tr cho doanh nghip kinh doanh bt đng sn
ti TP.HCM 27
2.3.1. Ngun vn ch s hu 27
2.3.1.1. Vn ch s hu 27
2.3.1.2. Vn t phát hành c phiu 30
2.3.2. Ngun vn vay 34
2.3.2.1. Vn vay ngân hàng 34
2.3.2.2. Vn huy đng t các khách hàng mua nhà 37
2.3.2.3. Vn t phát hành trái phiu 41

2.4. ánh giá ngun vn tài tr cho doanh nghip kinh doanh bt đng sn ti
TP.HCM trong thi gian qua 44

2.4.1. Nhng thành tu 44
2.4.2. Nhng vn đ còn tn ti 46
2.4.3. Nguyên nhân 47
Kt lun chng 2 51

CHNG 3: GII PHÁP NGUN VN CHO DOANH NGHIP KINH
DOANH BT NG SN TI TP.H CHÍ MINH 53
3.1. i vi ngun vn ch s hu 53
3.1.1. Vn ch s hu 53
3.1.1.1. Gii quyt đu ra cho các sn phm tn kho bng cách gim giá bán,
chuyn công nng 53
3.1.1.2. y mnh liên doanh, liên kt gia các doanh nghip trong nc54
3.1.1.3. Tham gia chng trình nhà  xã hi, nhà cho thuê 54
3.1.1.4. Chuyn hng kinh doanh 55
3.1.1.5. Chin lc kinh doanh linh hot, hp lý, hiu qu 56
3.1.1.6. Xây các cn h theo tiêu chí nh - r - xanh 56




3.1.2. Vn huy đng t phát hành c phiu 57
3.1.2.1. Nâng cao uy tín, hình nh ca doanh nghip 57
3.1.2.2. Phát hành chng ch BS 57
3.2. i vi ngun vn vay 59
3.2.1. Ngun vn vay ngân hàng 59
3.2.1.1. V phía doanh nghip 59
3.2.1.2. V phía ngân hàng 59
3.2.1.3. V phía nhà nc 61
3.2.2. i vi ngun vn huy đng t khách hàng 63
3.2.2.1. Nhà nc có chính sách bo v quyn li ca khách hàng 63

3.2.2.2.
Ngân hàng tham gia cùng vi ch đu t và khách hàng mua nhà63
3.2.2.3. Áp dng mô hình quyn chn mua ca Singapore 63
3.2.3. Vn huy đng t phát hành trái phiu 64
3.2.3.1. i vi nhà phát hành 64
3.2.3.2. V phía Nhà nc 65
3.3. Gii pháp khác 68
3.3.1. H tr vn cho doanh nghip và kích cu th trng bt đng sn,
to nim tin cho ngi mua nhà 68
3.3.2. Hp tác công- t gia nhà nc vi doanh nghip bt đng sn 68
3.3.3. Rà soát, mua li qu nhà  thng mi đ phc v nhu cu nhà 
xã hi, nhà  tái đnh c 69
3.3.4. Cho phép xây dng, công nhn cn h chung c có din tích nh 70
3.3.5. Mua li sn phm bt đng sn có giá c hp lý đ lp qu nhà cho thuê70
3.3.6. Giám sát quá trình thc hin đu t, gii ngân vn 70

Kt lun chng 3 71
PHN KT LUN
TÀI LIU THAM KHO
DANH MC CÁC BNG

Trang
Bng 2.1 : Th trng vn phòng cho thuê ti TP.HCM Quý 2/2012 20
Bng 2.2: Th trng cn h đ bán ti TP.HCM Quý 2/2012 22
Bng 2.3 : Th trng mt bng bán l ti TP.HCM Quý 2/2012 24
Bng 2.4 : Th trng bit th ti TP.HCM Quý 2/2012 25
Bng 2.5: S lng DN kinh doanh BS ti TP.HCM giai đon 2007-2011 27
Bng 2.6 : D n tín dng BS ti thi đim 30/9/2011 34
B
ng 2.7: Tiêu chun niêm yt trên Sàn giao dch chng khoán 48

Bng 2.8: S DN không đt chun niêm yt theo N 58/2012/ N-CP 48





DANH MC CÁC HÌNH
Hình 2.1: Quy mô vn ca DN BS ti TP.HCM nm 2011 27
Hình 2.2: Bin đng giá ca mt s ngành và VN-Index t đu nm 2012 đn ngày
10/4/2012 32








DANH MC CH VIT TT
BS : Bt đng sn
CT : Ch đu t
CP : C phiu
CTCP : Công ty c phn
DN : Doanh nghip
FDI : Vn đu t trc tip nc ngoài ( Foreign Direct Investment)
M&A : Mua bán và sáp nhp (Mergers and Acquisitions)
N : Ngh đnh
NT : Nhà đu t
NH : Ngân hàng
NHNN : Ngân hàng nhà nc

NHTM : Ngân hàng thng mi
ROE : Li nhun trên vn ch s hu (Return on Equity)
TNHH : Trách nhim hu hn
TMCP : Thng mi c phn
TP : Trái phi
u
TPC : Trái phiu chuyn đi
TPCP : Trái phiu Chính ph
TPDN : Trái phiu doanh nghip
TP.HCM : Thành ph H Chí Minh
TTCK : Th trng chng khoán
TTTM : Trung tâm thng mi
UBND : y ban nhân dân
USD : ô la M
VN : Vit Nam
VND : Vit Nam đng
PHN M U
1. Tính cp thit ca đ tài
Th trng BS đóng mt vai trò rt ln trong quá trình phát trin ca nn kinh
t VN. Do đó, s phát trin ca th trng BS có tm quan trng và nh hng đn s
phát trin ca quc gia, va đóng góp vào vic to ni an c cho ngi dân, va gii
quyt đu ra cho các ngành liên quan nh xây dng, st thép, xi mng, to công n vic
làm cho ngi lao đng… . Tuy nhiên, đ phát trin th trng này, ngoài nhng vn
đ liên quan đn h thng pháp lý thì mt vn đ quan trng khác mà các c quan chc
nng cng nh DN BS rt quan tâm, đó là ngun vn đ đu t phát trin BS. Thc
t cho thy, các DN kinh doanh trong lnh vc này đòi hi phi có ngun vn ln và
dài hn. Tuy nhiên, đi đa s các DN BS t
i VN hin nay không đ tim lc tài chính
đ t mình thc hin d án, do đó h đã huy đng bng nhiu cách khác nhau nh: vay
NH, huy đng tin ng trc ca khách hàng, phát hành TPDN…

ng trc bi cnh nn kinh t b lm phát, Nhà nc thc thi chính sách tht
cht tin t đã làm cho th trng BS b nh hng và chuyn sang trng thái đóng
bng. Và hin nay, mc dù tín dng cho BS phn nào đc ni lng, nhng DN BS
vn khó tip cn ngun vn này. Thêm vào đó, mt lng ln sn phm ca DN vn
còn tn đng và cha tiêu th đc nên các DN BS đang gp nhiu khó khn và
không ít DN đã phi phá sn. Mc dù sn phm BS đã gim giá bán, song vn cha
làm cho th trng đc hâm nóng tr li. Trong khi đó, đi b phn dân c lao đng
thì vn phi  nhà thuê, tit kim chi tiêu cng ch đ mong có đc mt mái nhà. Hin
nay, nhà nc cng đã vào cuc, va h tr, va tìm gii pháp nhm tháo g khó khn
cho th trng này.
Trc thc t đó, tôi đã chn đ tài “Gii pháp ngun vn cho doanh nghip
kinh doanh BS ti TP.HCM ” cho lun vn ca mình.


2. Mc tiêu nghiên cu
Trên c s lý lun v BS, các ngun vn tài tr cho doanh nghip kinh doanh
BS và phân tích thc trng các ngun vn tài tr cho doanh nghip kinh doanh BS
trong thi gian qua, đ tài nghiên cu u, nhc đim ca tng ngun tài tr nhm đa
ra các gii pháp, kin ngh đ khc phc các nhc đim hin có, tìm ra ngun tài tr
thích hp trong giai đon hi
n nay.
3. i tng và phm vi nghiên cu
i tng nghiên cu:
Ngun vn cho doanh nghip kinh doanh BS ti TP.HCM.
 tài tp trung nghiên cu nhng ni dung lý lun và thc tin v ngun vn
cho doanh nghip kinh doanh BS ti TP.HCM, qua đó đ xut mt s gii pháp to
ngun vn cho doanh nghip kinh doanh BS ti TP.HCM.
Phm vi nghiên cu:
 tài nghiên cu v ngun vn cho doanh kinh nghi
p doanh BS ti

TP.HCM.
 tài nghiên cu các vn đ liên quan đn th trng BS và ngun vn huy
đng cho doanh nghip kinh doanh BS… trong thi gian t nm 2007 đn tháng 8
nm 2012.  tài này đc bt đu nghiên cu t tháng 02/2012 và kt thúc nghiên
cu vào tháng 08/2012.
4. Phng pháp nghiên cu
- Nghiên cu đnh tính các lý thuyt v BS, th trng BS, các ngun tài tr
cho doanh nghip kinh doanh BS.
- Phng pháp thng kê s li
u: T các d liu tp chí, website…thng kê thành
nhng s liu cn thit.
- Phng pháp so sánh.
- Phng pháp phân tích.
- Tham kho tài liu có liên quan.
5. Ý ngha khoa hc và thc tin ca đ tài nghiên cu
Lun vn đa ra mt s đóng góp chính nh sau:
- H thng các lý lun c bn v BS, th trng BS và các ngun tài tr cho
doanh nghip kinh doanh BS.
- Nghiên cu thc trng th trng BS ti TP.HCM trong thi gian gn đây,
đc bit là giai đon 2011-2012.
- Nghiên cu các ngun vn tài tr cho doanh nghip kinh doanh B
S ti
TP.HCM trong thi gian qua. ánh giá nhng thành tu, nhng vn đ còn tn ti và
tìm ra nguyên nhân ca nhng tn ti đó.
-  xut nhng gii pháp đ khi thông ngun vn cho doanh nghip kinh
doanh BS ti TP.HCM.
6. Kt cu ca lun vn
Lun vn này đc kt cu thành 03 chng (không k phn m đu và phn
kt lun) nh sau:
Ch

ng 1. “Tng quan v th trng bt đng sn và ngun vn tài tr cho
doanh nghip kinh doanh bt đng sn” s trình bày khái nim v BS, th trng
BS, cùng vi các đc trng ca th trng này. Bên cnh đó, chng này cng gii
thiu v các ngun tài tr cho doanh nghip kinh doanh BS.
Chng 2. “Thc trng v ngun vn tài tr cho doanh nghip kinh doanh
b
t đng sn ti TP.HCM”. Trong chng này đ cp ti thc trng kinh doanh BS
ca các doanh nghip BS ti TP.HCM trong thi gian qua, và thc trng các ngun
vn tài tr cho hot đng kinh doanh BS. ánh giá nhng thành tu, nhng vn đ
còn tn ti và tìm ra nguyên nhân ca nhng tn ti đó.
Chng 3. “Gii pháp ngun vn cho doanh nghip kinh doanh bt đng
sn ti TP.HCM”. Qua k
t qu nghiên cu và phân tích  chng 1 và 2, đ tài s đa
ra các gii pháp đ khi thông ngun vn cho các doanh nghip kinh doanh BS ti
TP.HCM.
PHN KT LUN
Th trng BS phát trin đã góp phn tng cng hiu qu đu t kinh doanh,
s dng đt đai, nhà xng và ci thin điu kin sng ca nhân dân, phát huy BS
tr thành ngun lc quan trng trong quá trình đi mi và phát trin kinh t - xã hi,
đóng góp vào s tng trng GDP ca c nc.
Tuy nhiên, th trng BS phát trin vn còn tn ti mt s bt cp, hn ch:
Th trng BS phát trin thiu n đnh, không bn vng, nh hng đn s phát trin
kinh t và đi sng xã hi; Giá nhà  tng quá cao so vi thu nhp trung bình ca
ngi dân; BS ch yu đc đu c, cha phát huy vào mc đích nâng cao đi sng
xã hi; DN kinh doanh BS yu v vn, thiu tính chuyên nghip; Các t chc trung
gian h tr th trng BS phát trin cha tng xng vi mc đ phát trin ca th
trng, tính chuyên nghip cha cao; Thu hút vn đu t nc ngoài trong lnh vc
BS cha hiu qu; Tài chính – tín dng cha phát trin đ đa th trng BS sang
cp đ tài chính hóa nh  các nc phát trin hin nay; Chính sách tài chính đt đai
còn thiu nht quán, cha rõ ràng; chính sách thu cha thc s là công c góp phn

công khai minh bch và điu tit th trng, hn ch đu c; Thông tin trên th trng
khó tip cn, không đy đ, thiu minh bch; Vai trò qun lý nhà nc đi vi th
trng BS cha đc phát huy hiu qu.
Nhng tn ti trên đã làm cho th trng BS cha phát huy ht vai trò tr ct
và đng lc trong nn kinh t, cha khai thác hiu qu ngun vn to ln tim n trong
BS đ phát trin kinh t - xã hi. Th trng phát trin nóng kéo theo nhng cn st
nhà đt đy giá BS lên cao mt cách vô lý làm nh hng rt ln đn đu t phát
trin sn xut và n đnh đi sng ca nhân dân. u t BS là hot đng đòi hi
ngu
n vn ln và dài hn, tuy nhiên ngun tài chính ca các DN BS li có gii hn,
ph thuc ch yu vào ngun vn vay NH. Và trong đt tht cht tín dng nm 2011
thì ngun vn NH dành cho BS b tt nghn, gây nh hng xu cho th trng. Mc
dù còn tn ti nhiu hn ch và bt cp, nhng trong thi gian ti, cùng vi s phát
trin ca nn kinh t c nc, th trng BS còn nhiu tim nng phát trin do nhu
cu th trng còn rt ln v nhà , h tng đô th, BS công nghip, thng mi –
dch v Ngoài ra, kinh doanh BS là mt trong nhng dch v cao cp đang có
nhng chính sách khuyn khích phát trin nhm thúc đy quá trình chuyn dch c cu
kinh t theo hng nâng cao t
 trng GDP ca khu vc dch v trong nn kinh t. Phát
trin th trng BS là nhm thúc đy s phát trin ca c s h tng nh nhà , cao
c, vn phòng… thông qua vic phát trin các hot đng xây dng nhm đm bo ni
c trú và làm vic cho các công dân.
Th trng BS là mt trong nhng th trng quan trng ca nn kinh t. Vì
vy, nghiên c
u đnh hng, hoch đnh s phát trin th trng BS là cn thit đ
khi dy ngun lc to ln phc v cho phát trin kinh t - xã hi, đáp ng nhu cu thit
yu ca nhân dân. Th trng BS có phm vi rng ln, liên quan đn nhiu lnh vc
do nhiu cp, nhiu s ngành qun lý khác nhau t c ch, chính sách, đn khung pháp
lý. Vì vy,
đ tài này tp trung nghiên cu thc trng ca hot đng kinh doanh BS

thi gian qua, nhng kênh huy đng vn tài tr cho hot đng kinh doanh BS. Trên
c s đó, đ tài đa ra mt s gii pháp nhm gii quyt tình hình khó khn hin ti v
ngun vn cho các DN kinh doanh BS, và nhng gii pháp đ DN áp dng khi th
trng đã vt qua đc khó khn, lúc đó DN phi nâng cao nng l
c tài chính ca
mình, s dng các công c huy đng vn ngoài NH đ t ch trong ngun vn s
dng, phù hp vi mc tiêu và chu k kinh doanh ca ngành BS. Gii pháp cn có s
kt hp, n lc ca bn thân DN, các đnh ch tài chính trung gian, ngi dân, và c
Chính Ph. Trong giai đon khó khn hin nay, nhng đng thái ca Chính Ph nh
m van tín dng, thành lp qu tit ki
m nhà , qu đu t BS đã th hin s quan
tâm và mong mun giúp th trng vt qua khó khn. V lâu dài, Chính Ph cn giám
sát cht ch đ th trng có th phát trin lành mnh, tránh đu c và bong bóng BS,
làm nh hng đn nhiu mt ca đi sng xã hi nh thi gian va qua.


1
CHNG 1
TNG QUAN V TH TRNG BT NG SN VÀ
NGUN VN TÀI TR CHO DOANH NGHIP
KINH DOANH BT NG SN
1.1. Tng quan v th trng bt đng sn
1.1.1.Khái nim bt đng sn và th trng bt đng sn
1.1.1.1. Khái nim bt đng sn
Cho đn nay hu ht các nc trên th gii đu phân loi tài sn theo lut c
La mã, tc là phân loi tài sn thành “BS” và “ng sn”. Nh vy, BS không
ch là đt đai, ca ci trong lòng đt mà còn là tt c nhng gì đc to ra do sc lao
đng ca con ngi gn lin vi đt đai nh các công trình xây dng, mùa màng,
cây trng… và tt c nhng gì liên quan đn đt đai hay gn lin vi đt đai.
 nc ta, B lut Dân s 2005 đã quy đnh “BS là các tài sn bao gm:

t đai; Nhà, công trình xây dng gn lin vi đt đai, k c các tài sn gn lin vi
nhà, công trình xây dng đó; Các tài sn khác gn lin vi đt đai; Các tài sn khác
do pháp lut quy đnh” (iu 174).
1.1.1.2. Khái nim v th trng bt đng sn
Th trng BS là ni din ra các hot đng mua bán, chuyn nhng, cho
thuê, th chp và các dch v có liên quan đn BS nh trung gian, môi gii, t
vn gia các ch th trên th trng, mà  đó vai trò qun lý nhà nc có tác đng
quyt đnh đn s thúc đy phát trin hay kìm hãm hot đng kinh doanh trên th
trng BS.
1.1.2. c đim ca bt đng sn và th trng bt đng sn
1.1.2.1. c đim ca bt đng sn
- Tính cá bit và khan him
c đim này ca BS xut phát t tính cá bit và tính khan him ca đt
đai. Tính khan him ca đt đai là do din tích b mt trái đt có hn, do s gii hn
v din tích ca tng ming đt, khu vc, vùng, đa phng, lãnh th v.v Chính vì

2
tính khan him, tính c đnh và không di di đc ca đt đai nên hàng hoá BS có
tính cá bit. Trong cùng mt khu vc nh, k c hai BS cnh nhau đu có nhng
yu t không ging nhau. Trên th trng BS cng khó tn ti hai BS hoàn toàn
ging nhau vì chúng có v trí không gian khác nhau, k c hai công trình cnh nhau
và cùng xây theo mt thit k.
- Tính bn lâu
t đai là tài sn do thiên nhiên ban tng, mt loi tài nguyên đc xem nh
không th b hu hoi, tr khi có thiên tai, xói l, vùi lp. ng thi, các vt kin
trúc và công trình xây dng trên đt, sau khi xây dng hoc sau mt thi gian s
dng đc ci to nâng cp có th tn ti hàng trm nm hoc lâu hn na. Vì vy,
tính bn lâu ca BS là ch tui th ca vt kin trúc và công trình xây dng.
- Tính chu s nh hng ln nhau
BS chu s nh hng ln nhau rt ln, giá tr ca mt BS này có th b

tác đng ca BS khác. c bit, trong trng hp Nhà nc đu t xây dng các
công trình kt cu h tng s làm tng v đp và nâng cao giá tr s dng ca BS
trong khu vc đó. Trong thc t, vic xây dng BS này làm tôn thêm v đp và s
hp dn ca BS khác là hin tng khá ph bin.
1.1.2.2. c đim ca th trng bt đng sn
Chu k dao đng ca th trng BS gm có 4 giai đon: phn vinh (sôi
đng), suy thoái (có du hiu chng li), tiêu điu (đóng bng) và phc hi (nóng
dn lên có th gây “st”).
- Th trng BS mang tính vùng, tính khu vc sâu sc và không tp
trung, tri rng trên khp các vùng min ca đt nc
BS là mt loi hàng hoá c đnh, không th di di v mt v trí và nó chu
nh hng ca các yu t tp quán, tâm lý, th hiu. Trong khi đó, tâm lý, tp quán,
th hiu ca mi vùng, mi đa phng li khác nhau. Chính vì vy, hot đng ca
th trng BS mang tính đa phng sâu sc.
Mt khác, th trng BS mang tính không tp trung và tri rng  mi vùng
min ca đt nc. Sn phm hàng hoá BS có d tha  vùng này cng không th

3
đem bán  vùng khác đc. Bên cnh đó, do có s phát trin không đu gia các
vùng, các min, do điu kin t nhiên và trình đ phát trin kinh t-vn hoá-xã hi
khác nhau dn đn quy mô và trình đ phát trin ca th trng BS khác nhau. Th
trng BS  các đô th có quy mô và trình đ phát trin kinh t cao thì hot đng
sôi đng hn th trng BS  nông thôn, min núi v.v…
- Th trng BS chu s chi phi ca yu t pháp lut
BS là tài sn ln ca mi quc gia, là hàng hoá đc bit, các giao dch v
BS tác đng mnh m đn hu ht các hot đng kinh t-xã hi. Do đó, các vn đ
v BS đu chu s chi phi và điu chnh cht ch ca h thng các vn bn quy
phm pháp lut riêng v BS, đc bit là h thng các vn bn quy phm pháp lut
v đt đai và nhà . c đim này đc bit đúng  nc ta do th trng đt đai cp
I (th trng s cp- giao đt và cho thuê đt) là chu tác đng nht bi các quyt

đnh ca Nhà nc. Chính ph các nc trên th gii đu quan tâm và luôn điu
chnh chính sách v BS và th trng BS nhm huy đng các ngun lc v BS,
phc v các mc tiêu phát trin kinh t-xã hi.
- Th trng BS là mt dng th trng không hoàn ho (thông tin
không đy đ, thiu mt s t chc ca th trng)
c đim này xut phát t nhng đc trng riêng ca mi vùng, chu s chi
phi ca điu kin t nhiên cng nh truyn thng và tp quán, th hiu, tâm lý xã
hi trong quá trình s dng BS. Thm chí, ngay trong bn thân các th trng đa
phng, s hiu bit v các giao dch cng không hoàn ho, ngi mua và ngi
bán thng thiu thông tin liên quan đn nhng giao dch trc.
S tác đng ca Nhà nc là mt trong các yu t to nên tính không hoàn
ho ca th trng BS. Bt k Nhà nc nào cng đu có s can thip vào th
trng BS  các mc đ khác nhau, trong đó ch yu là đt đai đ thc hin các
mc tiêu phát trin chung. BS có tính d bit, tin tc th trng hn ch, đt đai
trên th trng s cp ph thuc vào quyt đnh ca Nhà nc nên th trng BS
là th trng cnh tranh không hoàn ho.

4
Mt khác, th trng BS không hoàn ho còn do tính cht không tái to
đc ca đt, nên th trng BS mang tính đc quyn, đu c nhiu hn các th
trng hàng hoá khác.
1.1.3. Vai trò ca th trng bt đng sn đi vi phát trin kinh t-xã hi
- Th trng BS là mt trong nhng th trng quan trng ca nn
kinh t, vì th trng này liên quan trc tip ti mt lng tài sn cc ln c v quy
mô, tính cht cng nh giá tr ca các mt trong nn kinh t quc dân.
BS là tài sn ln ca mi quc gia. T trng BS trong tng s ca ci xã
hi  các nc có khác nhau nhng thng chim trên di 40% lng ca ci vt
cht ca mi nc. Các hot đng liên quan đn BS chim ti 30% tng hot
đng ca nn kinh t. Theo đánh giá ca các chuyên gia, tng giá tr vn cha đc
khai thác n cha trong BS  các nc thuc th gii th 3 là rt ln, lên ti hàng

nghìn t USD, gp nhiu ln tng h tr ODA ca các nc phát trin hin dành
cho các nc đang phát trin trong vòng 30 nm qua. BS còn là tài sn ln ca
tng h gia đình. Trong điu kin nn kinh t th trng thì BS ngoài chc nng là
ni , ni t chc hot đng kinh t gia đình, nó còn là ngun vn đ phát trin
thông qua hot đng th chp.

- Th trng BS phát trin thì mt ngun vn ln ti ch đc huy đng
Nu mt quc gia có gii pháp hu hiu bo đm cho các BS có đ điu
kin tr thành hàng hoá và đc đnh giá khoa hc, chính thng s to cho nn kinh
t ca quc gia đó mt tim nng đáng k v vn đ t đó phát trin kinh t - xã hi
đt đc nhng mc tiêu đ ra. Vì vy, phát trin đu t, kinh doanh BS đóng vai
trò quan trng trong vic chuyn các tài sn thành ngun tài chính di dào phc v
cho yêu cu phát trin kinh t - xã hi, đc bit là đu t phát trin c s h tng ca
nn kinh t.
- Phát trin và qun lý tt th trng BS, đc bit là th trng quyn
s dng đt là điu kin quan trng đ s dng có hiu qu tài sn quý giá
thuc s hu toàn dân mà Nhà nc là đi din ch s hu

5
Kinh nghim ca các nc cho thy đ đt tiêu chun ca mt nc công
nghip hoá thì t l đô th hoá thng chim t 60 -80%. Nh vy, vn đ phát trin
th trng BS đ đáp ng yêu cu đô th hoá  nc ta là vn đ ln và có tm
quan trng đc bit, nht là khi nc ta chuyn sang c ch th trng. Vic phát
trin và qun lý th trng BS  đô th phi đi đôi vi tng cng công tác quy
hoch đ khc phc nhng tn kém và vng mc trong tng lai.
- Phát trin và qun lý tt th trng BS s góp phn kích thích sn
xut phát trin, tng ngun thu cho Ngân sách
Th trng BS có quan h trc tip vi các th trng nh th trng tài
chính tín dng, th trng xây dng, th trng vt liu xây dng, th trng lao
đng Theo phân tích và đánh giá ca các chuyên gia kinh t,  các nc phát

trin, nu đu t vào lnh vc BS tng lên 1 USD thì s có kh nng thúc đy các
ngành có liên quan phát trin t 1,5 - 2 USD.
Phát trin và điu hành tt th trng BS s có tác dng thúc đy tng
trng kinh t thông qua các bin pháp kích thích vào đt đai, to lp các công
trình, nhà xng, vt kin trúc đ t đó to nên chuyn dch đáng k và quan
trng v c cu trong các ngành, các vùng lãnh th và trên phm vi c nc.
- Phát trin và qun lý có hiu qu th trng BS s đáp ng nhu cu
bc xúc ngày càng gia tng v nhà  cho nhân dân t đô th đn nông thôn
Th trng nhà  là b phn quan trng chim t trng ln trong th trng
BS. Th trng nhà  cng là th trng sôi đng nht trong th trng BS,
nhng cn “st” nhà đt hu ht đu bt đu t “st” nhà  và lan to sang các th
trng BS khác, nh hng trc tip đn đi sng ca nhân dân. Vì vy, phát trin
và qun lý có hiu qu th trng BS nhà , bình n th trng nhà , bo đm cho
giá nhà  phù hp vi thu nhp ca ngi dân là mt trong nhng vai trò quan trng
ca qun lý nhà nc v th trng BS nhà .




6
1.1.4. Phân loi th trng bt đng sn
1.1.4.1. Cn c vào hình thái vt cht ca đi tng trao đi
Trên th trng hàng hoá BS, đi tng trao đi là hàng hoá BS gm
quyn s hu công trình gn vi đt và quyn s dng đt có điu kin. Th trng
này li có th chia thành th trng BS t liu sn xut và th trng BS t liu
tiêu dùng.
- Th trng BS t liu sn xut: gm th trng đt đai (đt  đô th, nông thôn;
đt nông nghip, đt lâm nghip, đt khu ch xut, khu công nghip ), th trng
BS mt bng nhà xng công nghip,…
- Th trng BS t liu tiêu dùng: gm th trng BS nhà , BS thng mi,

vn phòng, các ca hàng bán l v.v…
- Va là th trng BS t liu sn xut va là th trng BS t liu tiêu dùng
nh: đng sá, cu cng v.v…
1.1.4.2. Cn c theo công dng ca bt đng sn
- Th trng đt đai (nông nghip và phi nông nghip).
- Th trng công trình thng nghip (tr s, vn phòng, khách sn, TTTM, ca
hàng ) và công trình công cng (giao thông, thu li, y t, vn hoá ).
- Th trng công trình công nghip (nhà xng, mt bng sn xut, khu công
nghip, khu ch xut ).
- Th trng nhà  (đô th và nông thôn).
- Th trng công trình đc bit có hàng hoá BS là các BS phi vt th đc coi
nh tài nguyên khai thác đc (kinh doanh du lch, v.v ) nh di sn vn hoá, di tích
lch s, v.v…
1.1.4.3. Cn c theo hot đng trên th trng bt đng sn
- Th trng mua bán chuyn nhng BS.
- Th trng đu giá quyn s dng đt.
- Th trng cho thuê BS.
- Th trng th chp và bo him BS.

7
- Th trng dch v BS: bao gm các hot đng dch v môi gii BS, t vn
BS, thông tin BS, đnh giá BS, bo trì bo dng BS v.v…
1.1.4.4. Cn c theo th t thi gian bt đng sn tham gia th trng
- Th trng cp 1: th trng chuyn nhng, giao hoc cho thuê quyn s dng
đt (còn gi là th trng BS s cp).
- Th trng cp 2: th trng xây dng công trình đ bán hoc cho thuê.
- Th trng cp 3: th trng bán hoc cho thuê li các công trình đã đc mua
hoc thuê.
1.1.5. Các ch th tham gia th trng
1.1.5.1. Ngi mua

Là ngi tiêu th trc tip hàng hoá BS. Chính nhng ngi tiêu th này là
ngi xác đnh s thành công ca d án, s chp nhn hoc không chp nhn ca
h vi sn phm hoàn chnh đc đa vào tiêu th trong th trng BS. Ngi s
dng thng ký hp đng trc khi sn phm xây dng hoàn chnh. Thông qua các
nhà tip th BS, h có th tip xúc trao đi vi các nhà cung cp tài chính d án và
các nhà xây dng đ có th điu chnh kp thi các thay đi v thit k xây dng,
đáp ng đúng nhu cu ca ngi tiêu dùng. S tham gia ca h đóng vai trò tích
cc trong quá trình phát trin ca BS. ôi khi, nhà nc cng đóng vai trò là
ngi mua trên th trng BS gián tip qua các DN nhà nc.
Trong thc t, có 3 loi ngi mua có nhu cu v BS: nhu cu tiêu dùng
(nhà ), nhu cu sn xut (nhà xng) và nhu cu kinh doanh (vn phòng đ bán,
cho thuê) nhm mc đích mua đi bán li kim li. Nhu cu th 3 này phát trin
lên s làm ny sinh cái gi là th trng đu c BS.
1.1.5.2. Ngi bán
Trên th trng BS, các ch th tham gia vào bên bán BS rt đa dng, bao
gm các cá nhân và các DN kinh doanh BS:
- Cá nhân
Các cá nhân s hu BS (s hu đt đai, có quyn s dng đt) tham gia
vào th trng vi t cách là ngi bán, ngi cho thuê, ngi đem BS là tài sn

8
th chp đ vay vn, dùng BS đ góp vn liên doanh .H gm đ mi thành
phn, mi ngành ngh, t nhng ngi mun mua đi bán li BS đ kim li đn
nhng ngi mun tham gia kinh doanh, nhng ngi mun cung cp các dch v
h tr hot đng giao dch trên th trng.
- DN kinh doanh BS
+ DN BS nhà nc
Các DN nhà nc tham gia th trng BS ch yu là nhà  phc v cng
đng dân c, các d án có quy mô ln nhm phc v các mc tiêu kinh t cng
đng dân c. Các d án do h phát trin có s đu t mt phn ngân sách nhà nc

và Chính ph cng chia s ri ro trong đu t vi các DN này.
+ Các DN BS t nhân
Là lc lng nng đng nht trong hoàn cnh hin nay, là nhng DN luôn
tìm tòi các kh nng sinh li cao nht trên c s chi phí thp nht v thi gian và
tin bc. Hình thc ph bin nht hin nay ca loi hình DN này là các CTCP kinh
doanh BS, các công ty TNHH kinh doanh phát trin nhà và BS, các công ty môi
gii BS v.v…

1.1.5.3. Các t chc dch v h tr th trng bt đng sn
Quá trình khai phát, xây dng, giao dch và qun lý BS tng đi phc tp
nên phn ln c bên bán ln bên mua, có nhng thi đim đu phi cn đn dch v
ca các loi chuyên gia t vn nh: kin trúc s, k s xây dng t vn v thit k,
thi công, lp đt ; chuyên gia k toán t vn vic hch toán tài chính, t vn thu;
chuyên gia đnh giá đ xác đnh giá BS trong quá trình giao dch, xác đnh mc
giá mua bán, cho thuê ; chuyên gia môi gii đ giúp hai bên mua bán gp nhau
giao dch, giúp làm hp đng mua bán hoc thuê, thc hin sách lc bán và cho
thuê, d báo giá c; chuyên gia v lut pháp (lut s) t vn v các vn đ liên quan
đn lut pháp. Các chuyên gia t vn, môi gii BS thng hot đng trong các t
chc chuyên v môi gii, t vn BS. Th trng BS càng phát trin thì h thng
các t chc t vn, môi gii BS càng phát trin theo hng chuyên môn hoá.

9
1.1.5.4. Ngi qun lý th trng bt đng sn (nhà nc)
Nhà nc tham gia th trng BS vi t cách là ngi qun lý v mô đi
vi hot đng ca th trng BS. Nhà nc xây dng h thng lut pháp, to
khuôn kh pháp lý cho hot đng ca th trng BS. ng thi, nhà nc cng
thc hin các bin pháp kinh t, tài chính thúc đy th trng BS phát trin, thc
hin qun lý và giám sát, cung cp h thng thông tin v BS. Bên cnh đó, nhà
nc còn cung cp mt s dch v cho các giao dch trên th trng BS. S tham
gia ca nhà nc mà trc tip là Chính ph vào th trng BS đc th hin ch

yu trên 2 mt: thông qua công c quy hoch và k hoch cùng các đòn by đ điu
tit v mô th trng, thông qua vic qun lý th trng đ có bin pháp điu tit
quan h cung, cu, giá c. Nhà nc còn tham gia giao dch trên th trng BS
nh các ch th khác nhm đáp ng nhu cu v BS trong vic thc hin các chc
nng qun lý nhà nc.

1.2. Các hot đng kinh doanh bt đng sn
- Hot đng kinh doanh BS bao gm kinh doanh BS và kinh doanh dch v
BS.
+ Kinh doanh BS là vic b vn đu t to lp, mua, nhn chuyn nhng,
thuê, thuê mua BS đ bán, chuyn nhng, cho thuê, cho thuê li, cho thuê mua
nhm mc đích sinh li.
+ Kinh doanh dch v BS là các hot đng h tr kinh doanh BS và th
trng BS, bao gm các dch v môi gii BS, đnh giá BS, sàn giao dch BS,
t vn BS, đu giá BS, qung cáo BS, qun lý BS.
- Giao dch BS có liên quan đn kinh doanh BS là vic mua bán, chuyn
nhng, thuê, thuê mua BS gia t chc, cá nhân không kinh doanh BS vi t
chc, cá nhân kinh doanh BS.




10
1.3. Tng quan v vn tài tr cho doanh nghip kinh doanh bt đng sn
1.3.1. Khái nim
Vn tài tr cho doanh nghip kinh doanh BS là các công c tài chính nhm
tha mãn nhu cu v vn cho các DN đ thc hin mua bán, trao đi, đu t BS.
1.3.2. c trng
BS là hàng hóa có giá tr ln nên vn đu t trên th trng BS thng
cng có giá tr ln, thi gian dài. Chính vì vy, các công c tài chính đc s dng

trên th trng BS là nhng công c có tính thanh khon thp, đ ri ro cao, đng
thi đem li li nhun cng cao.
1.3.3. Phân loi các ngun vn tài tr doanh nghip kinh doanh bt đng sn
1.3.3.1. Ngun vn ch s hu
Khi DN đc thành lp, bao gi CT ca DN cng phi b ra mt s vn
nht đnh. i vi DN nhà nc, vn t có ban đu chính là vn do ngân sách nhà
nc cp. i vi DN t nhân, vn t có là s vn pháp đnh cn thit đ xin đng
ký thành lp doanh nghip, tc là s vn ti thiu ch doanh nghip phi b ra đ
đc thành lp doanh nghip theo quy đnh ca pháp lut .Vi CTCP, đó là ngun
vn do các c đông đóng góp đ thành lp công ty . Mi c đông là mt ch s hu
công ty mà mc đ quyn hn tham gia vào công ty cn c theo t l góp vn đng
thi chu trách nhim hu hn trên tr giá s c phn mà h nm gi .
1.3.3.2. Ngun vn vay
- Vn vay ngân hàng, t chc tín dng
ây là mt phng thc vay truyn thng và ph bin, DN có th vay vn t
các NH, các t chc tín dng. Hình thc này có nhng u đim nh: chi phí huy
đng vn r hn so vi phát hành CP, không b pha loãng quyn kim soát, có th
xin gia hn nu cha có kh nng tr n Tuy nhiên, đ đc vay vn, DN phi có
tài sn th chp, s tin đc duyt cho vay tùy thuc vào quyt đnh ca NH, DN
có th b h mc tín nhim nu không thanh toán các khon vay đúng hn, và nu
trong thi đim NH hn ch cho vay đu t BS thì DN s rt khó đ tip cn
ngun vn này.

11
- Vn huy đng t các đi tng mua nhà
ây là kênh huy đng vn hu hiu vì DN không phi tr lãi và khách hàng
có th mua sn phm BS vi nhiu u đãi. Khách hàng có nhu cu mua sn phm
BS s đt cc mt s tin nht đnh khi ký kt hp đng, s còn li s gii ngân
theo tng giai đon trong hp đng. Trong khi đó, DN có th s dng ngun vn
này đ xây dng d án. Hoc khách hàng cng có th góp vn cùng vi DN đ thc

hin d án và sau này s đc chia li nhun, hoc quyn mua nhà. Tuy nhiên, hp
đng ký kt cn có s đm bo v giá c hp lý, quy đnh quyn li và ngha v c
th gia hai bên. Mc khác, công ty phi có uy tín và đm bo tin đ thi công, phi
giao sn phm cho khách hàng đúng hn nh cam kt. Bên cnh đó, sc tiêu th sn
phm ph thuc mnh m vào nim tin ca khách hàng, nhng bin đng ca th
trng BS và nn kinh t, nhng khách hàng nh l vi s vn có hn thì khó có
th tip cn vi các dòng sn phm BS vì BS thng có giá tr ln .
- Vn t phát hành trái phiu
DN s phát hành chng khoán n, xác nhn ngha v tr gc và lãi đi vi
ngi s hu TP nh: TPC, TP không chuyn đi, TP có kèm theo chng
quyn Hình thc này có u đim là có th huy đng vn t nhiu đi tng có
tim lc tài chính (qu đu t, công ty, tp đoàn bo him, tài chính ) và th tc
pháp lý không quá phc tp. DN có th áp dng lãi sut linh hot cng nh nhiu
phng án tr lãi và gc. Ngoài ra, DN không phi th chp tài sn và huy đng vn
bng TP có chi phí r hn các khon vay khác. Tuy nhiên, DN phi thanh toán đy
đ gc và lãi khi đáo hn đúng theo cam kt trong hp đng vi mc lãi sut c
đnh, DN cng có th gp khó khn trong vic cu trúc khon vay sao cho d án
BS luôn có kh nng tr lãi và gc, phi bo đm dòng tin liên quan đn n
không b âm.
1.4. Kinh nghim thu hút vn cho doanh nghip kinh doanh bt đng sn
1.4.1. Chng khoán hóa th chp bt đng sn thng mi
Chng khoán hóa th chp BS thng mi là phng pháp đã đc ng
dng thành công ti nhiu ni trên th gii.