Phân tích lợi ích và chi phí của dự án xây dựng Khu công nghiệp Hố Nai tỉnh Đồng Nai - giai đoạn 2

BăGIỄOăDCăVÀăÀOăTO
TRNGăIăHCăKINHăTăTP.ăHăCHệăMINH




NGUYNăTHăHNGăIP



PHÂNăTệCHăLIăệCHăVÀăCHIăPHệăCAăDăỄNă
XÂYăDNGăKHUăCỌNGă NGHIPăHăNAIă
TNHăNGăNAIăậ GIAIăONă2




LUNăVNăTHCăSăKINHăT







TP. HăCHệăMINHă- NMă2012

BăGIỄOăDCăVÀăÀOăTO
TRNGăIăHCăKINHăTăTP.ăHăCHệăMINH

CHNG TRỊNH GING DY KINH T FULBRIGHT


NGUYNăTHăHNGăIP


PHÂNăTệCHăLIăệCHăVÀăCHIăPHệăCAăDăỄNă
XÂYăDNG KHUăCỌNGăNGHIPăHăNAIă
TNHăNGăNAIăậ GIAIăONă2


Chuyên ngành: Chính sách công
Mƣ s: 603114


LUNăVNăTHCăSăKINHăT

NGI HNG DN KHOA HC
TS.ăTRNăTHăQUăGIANG




TP.ăHăChíăMinh - Nmă2012

i


LIăCAMăOAN

Tôi xin cam đoan lun vn nƠy hoƠn toƠn do tôi thc hin. Các đon trích dn vƠ s liu s
dng trong lun vn đu đc dn ngun và có đ chính xác cao nht trong phm vi hiu
bit ca tôi. Lun vn nƠy không nht thit phi phn ánh quan đim ca Trng i hc
Kinh t ThƠnh ph H Chí Minh hay Chng trình Ging dy Kinh t Fulbright.
TP.H Chí Minh, ngày tháng nm 2012
Tác gi lun vn



NguynăThăHngăip

ii


LIăCMăN

Tôi xin trơn trng gi li cm n đn toƠn th đi ng ging viên Chng trình Ging dy
Kinh t Fulbright - i hc Kinh t TP.H Chí Minh, nhng ngi đƣ tn tình truyn đt
kin thc cho tôi trong sut thi gian hc  trng. c bit, tôi xin gi li cm n sơu sc
nht đn cô Trn Th Qu Giang vƠ thy Nguyn Xuơn ThƠnh, ngi đƣ hng dn, giúp
đ tôi hoƠn thƠnh lun vn nƠy.
Xin chơn thƠnh cm n các đn v Chi nhánh Ngơn hƠng Phát trin khu vc Bc Kn -
Thái Nguyên, Chi nhánh Ngơn hƠng Phát trin ng Nai, Ban qun lỦ d án Khu công
nghip H Nai, Ban qun lỦ các d án khu công nghip tnh ng Nai, các Doanh nghip
đang hot đng ti khu công nghip H Nai 1 vƠ các h dơn thuc khu vc xơy dng khu
công nghip H Nai 2 đƣ nhit tình cung cp s liu, thông tin thit yu vƠ nhn xét, góp Ủ
giúp tôi hoƠn thƠnh lun vn. Tôi cng xin gi li cm n chơn thƠnh đn các bn hc viên
MPP2 vƠ MPP3 đƣ đng hƠnh vi tôi trong sut thi gian khóa hc vƠ giúp đ tôi trong
vic thc hin lun vn nƠy.

TP.H Chí Minh, ngày tháng nm 2012




NguynăThăHngăip

iii


TịMăTTăNGHIểNăCU
D án xơy dng khu công ngip H Nai đƣ đc Th tng Chính ph phê duyt giai đon
1 nm 1998, hin nay đƣ đi vƠo hot đng. D án giai đon 2 đc Th tng chính ph
cho phép đu t nm 2006. Tuy nhiên, do gp mt s vng mc nên d án b trì hoƣn cho
đn nay. Hin nay, vic quyt đnh có nên tip tc thc hin d án hay không đang lƠ vn
đ cp thit do (1) Ch đu t có nhu cu tip tc trin khai d án; (2) D án b trì hoãn
trong thi gian dƠi gơy nh hng không nh đn đi sng ca các h dơn nm trong vùng
quy hoch và (3) Th tng Chính ph va đa ra ch th s 07/CT-TTg ngày 02/3/2012
yêu cu rƠ soát tng th đi vi toƠn b các KCN trong c nc.
Kt qu phơn tích cho thy, NPV kinh t ca d án lƠ 1.136 t đng, nh vy mc dù b trì
hoƣn trong thi gian dƠi xét trên quan đim toƠn b nn kinh t thì d án vn hiu qu. Vi
kt qu nƠy, NhƠ nc có c c đ chp thun cho d án đc tip tc thc hin. Tuy
nhiên, kt qu phơn tích ri ro cho thy, d án s có hiu qu kinh t nu t l lp đy trên
67,3% tr lên, do đó NhƠ nc cn phi yêu cu Ch đu t trình bƠy các phng án thu
hút đu t kh thi thì mi chp thun cho tip tc trin khai d án. V mt tài chính, NPV
theo quan đim ch đu t là -192,89 t đng và NPV theo quan đim tng đu t là -
131,76 t đng, d án không đt hiu qu v mt tƠi chính. Nh vy, Ch đu t không có
đng c đ thc hin d án. Tuy nhiên, d án s đt hiu qu tƠi chính khi mc giá cho
thuê hƠng nm tng 25,33% so vi mc giá d tính hoc chi phí đu t gim 9% so vi
tng mc đu t d tính. Vi tình hình thc t hin nay, 2 yu t nƠy lƠ có th đt đc.
Do đó, Ch đu t có th thc hin d án nu có nhng phng án c th đi vi vic thu

hút đu t, đƠm phán giá vƠ tit kim chi phí đu t mƠ không nht thit cn đn s can
thip ca NhƠ nc v mt tƠi chính.
Do d án có nh hng đn đi sng ngi dơn trong khu vc quy hoch nên các c quan
qun lỦ đa phng cn bám sát tin đ thc hin d án ca Ch đu t. Nu Ch đu t
quyt đnh tip tc thc hin d án thì phi hp h tr v mt hƠnh chính đ đy nhanh
tin đ d án, đm bo li ích cho ngi dơn có đt b thu hi. Nu Ch đu t không
mun tip tc thc hin d án, hoc tip tc thc hin d án nhng có du hiu tip tc trì
hoãn thì kin ngh thu hi giy phép thc hin d án, gii ta vùng quy hoch đ ngi dơn
n đnh cuc sng, tránh tình trng tip tc quy hoch treo nh hin nay.
iv


MC LC

LI CAM OAN i
LI CM N ii
TịM TT NGHIÊN CU iii
MC LC iv
DANH MC T VIT TT vi
DANH MC  TH vii
DANH MC BNG vii
CHNG 1: GII THIU 1
1.1. LỦ do hình thƠnh đ tƠi 1
1.2. Mc tiêu vƠ cơu hi nghiên cu 3
1.3. Phm vi nghiên cu 3
1.4. B cc lun vn 3
CHNG 2: TNG QUAN VÀ PHNG PHÁP LUN 4
2.1. C s lỦ thuyt 4
2.1.1. Khung phơn tích hiu qu kinh t ca d án 4
2.1.2. Khung phơn tích hiu qu tƠi chính ca d án 6

2.2. Phơn tích nhu cu d án 8
2.2.1. Thc trng tình hình kinh t xƣ hi tnh ng Nai 8
2.2.2 Thc trng phát trin khu công nghip tnh ng Nai 9
2.2.3. D báo nhu cu c s h tng KCN trên đa bƠn tnh ng Nai 10
2.3. Gii thiu d án 12
2.3.1. Tng quan v d án 12
2.3.2. Các nguyên nhơn khin d án chm tin đ vƠ tình hình hin ti 14
2.3.3 Mt s thông s phơn tích d án 17
2.3.3.1. Các thông s s dng cho phơn tích kinh t 17
2.3.3.2. Các thông s s dng cho phơn tích tƠi chính 19
CHNG 3: PHÂN TệCH D ÁN 22
3.1. Phơn tích kinh t 22
3.1.1. Li ích kinh t 22
v


3.1.2. Chi phí kinh t 22
3.1.3. Kt qu phơn tích kinh t 23
3.2. Phân tích tài chính 23
3.2.1. Li ích tài chính 23
3.2.2. Chi phí tài chính 23
3.2.3. Lch khu hao 24
3.2.4. Lch tr n 24
3.2.5. Báo cáo thu nhp 24
3.2.6. Kt qu phơn tích tài chính 24
3.3. Phơn tích ri ro 25
3.3.1. Phơn tích đ nhy đi vi phn tƠi chính 26
3.3.1.1.  nhy mt chiu 26
3.3.1.2.  nhy hai chiu 28
3.3.1.3. Phơn tích đ nhy theo kch bn t l lp đy 30

3.3.2. Phơn tích đ nhy đi vi hiu qu kinh t 31
3.3.2.1.  nhy mt chiu 31
3.3.2.2.  nhy hai chiu 33
3.3.3. Phơn tích ri ro tƠi chính 33
3.3.4. Phơn tích ri ro kinh t 34
3.4. Phơn tích phơn phi 35
CHNG 4: KT LUN VÀ KIN NGH 37
4.1. Kt lun vƠ kin ngh 37
4.2. Hn ch ca đ tƠi 39
TÀI LIU THAM KHO 40
PH LC 43







vi


DANHăMCăTăVITăTT

ADB
(Asian Development Bank)
:
Ngơn hƠng phát trin Chơu Á
ADM
(Administrative Expenditure for Zone
Operation)

:
Các khon chi phí hot đng
CN

:
Công nghip
DN

:
Doanh nghip
DSCR
(Debt Service Coverage Ratio)
:
H s nng lc tr n
EOCK
(Economic Opportunity Cost of Capital)
:
Sut chit khu kinh t
EIRR
(Economic Internal Rate of Return)
:
T sut ni hoƠn kinh t
GDP
(Gross Domestic Product)
:
Tng sn phm quc ni
GTSX

:
Giá tr sn xut

IRR
(Internal Rate of Return)
:
T sut ni hoƠn
KCN

:
Khu công nghip
KCX

:
Khu ch xut
KH

:
K hoch
LP
(Locally Purchased Inputs)
:
Chi cho dch v và đu vƠo mua ti
đa phng
MSC
(Opportunity Cost of These Public
Utilities and Locally Purchased Inputs)
:
Chi phí c hi ca các dch v vƠ
đu vƠo đa phng
MWR
(Wages paid to Local Labour)
:

Tin lng thc t tr cho lao đng
đa phng
NBC
(Net Benefit and Cost)
:
Li ích kinh t ròng
NPV
(Net Present Value)
:
Giá tr hin ti ròng
NN

:
Nông nghip
SWR
(Shadow Wage Rate)
:
Lng kinh t
SWRF
(Shadow Wage Rate Factor)
:
H s lng kinh t
TNDN

:
Thu nhp doanh nghip
USD
(United States Dollar)
:
ô la M

VA
(Value Added)
:
Giá tr tng thêm
VN

:
Vit Nam đng
WACC
(Weighted Average Cost of Capital)
:
Chi phí bình quơn có trng s ca vn
WB
(World Bank)
:
Ngơn hƠng th gii
vii


DANHăMCăăTH

ăthă3.1: Phơn phi xác sut ngơn lu ròng NPV tƠi chính trên quan đim tng đu t 34
ăthă3.2:ăPhơn phi xác sut ngơn lu ròng NPV kinh t 35

DANHăMCăBNG
Bngă2.1: Mt s ch tiêu kinh t ca tnh ng Nai giai đon 2009 - 2012 8
Bngă2.2:ăNhu cu din tích KCN trên đa bƠn tnh đn nm 2020 11
Bngă2.3: Bng tng hp quy hoch s dng đt 13
Bngă2.4:ăBng thng kê hin trng s dng đt 13
Bngă2.5:ăCác thông s sn xut ca các ngƠnh công nghip chính trong KCN 18

Bngă3.1: Kt qu tính toán NPV vƠ IRR 25
Bngă3.2:ăKt qu tính toán h s an toƠn tr n DSCR 25
Bngă3.3:ăKt qu phơn tích đ nhy mt chiu ca yu t lm phát 26
Bngă3.4:ăKt qu phơn tích đ nhy mt chiu ca mc đu t 27
Bngă3.5:ăKt qu phơn tích đ nhy yu t giá cho thuê hƠng nm 27
Bngă3.6:ăKt qu phơn tích đ nhy yu t giá cho thuê hƠng nm 28
Bngă3.7:ă nhy hai chiu gia yu t giá cho thuê hƠng nm vƠ tng mc đu t 29
Bngă3.8:ă nhy hai chiu gia yu t giá cho thuê hƠng nm vƠ t l lp đy 29
Bngă3.9:ă nhy hai chiu gia yu t giá cho thuê hƠng nm vƠ lƣi sut vn vay 30
Bngă3.10:ăKt qu phơn tích kch bn đi vi t l lp đy 31
Bngă3.11: Kt qu phơn tích đ nhy ca giá tr sn xut/ha 31
Bngă3.12:ăKt qu phơn tích đ nhy ca yu t t l lp đy 32
Bngă3.13:ăKt qu phơn tích đ nhy ca yu t lng lao đng ph thông 32
Bngă3.14:ă nhy hai chiu gia yu t t l lp đy vƠ giá tr sn xut/ha 33
1


CHNGă1: GIIăTHIU
1.1. LỦădoăhìnhăthƠnhăđ tài
Xơy dng vƠ phát trin khu công nghip, khu ch xut mang li nhiu tác đng tích cc đi
vi nn kinh t, giúp tng trng công nghip theo quy hoch, tng kh nng thu hút đu
t, đy mnh ngun hƠng xut khu, to vic lƠm vƠ hn ch tình trng ô nhim do cht
thi công nghip gơy ra. NgoƠi ra, phát trin các KCN cng góp phn thúc đy vic phát
trin các đô th mi, phát trin các c s ph tr vƠ dch v, to điu kin chuyn dch c
cu kinh t xƣ hi. Quá trình phát trin các KCN  Vit Nam thi gian qua đƣ phát huy
đc nhiu u đim vƠ có tác đng tích cc đi vi s phát trin ca nn kinh t, đóng góp
32% giá tr sn xut công nghip c nc, to ra giá tr sn xut công nghip 2 triu
USD/ha; đóng góp 25% kim ngch xut khu, giá tr xut khu 1,27 triu USD/ha; góp
phn thúc đy chuyn dch c cu nn kinh t trong đó công nghip chim ti 42%; np
ngơn sách khong 1,38 t đng/ha. Vic phát trin các KCN, KCX cng đƣ góp phn quan

trng trong vic gii quyt vic lƠm, đƠo to ngun nhơn lc, nơng cao thu nhp, đi sng
vƠ trình đ ca ngi lao đng. n ht nm 2011, các KCN, KCX đƣ gii quyt vic lƠm
cho hn 1,7 triu lao đng, trung bình 77 lao đng trc tip/ha đt công nghip
1
.
Tuy nhiên, quá trình phát trin KCN cng đang ngƠy cƠng bc l nhiu đim hn ch,
trong đó đáng chú Ủ nht lƠ vic xơy dng KCN mt cách  t, trƠn lan, quy hoch thiu
hp lỦ dn đn khai thác không hiu qu, t l lp đy din tích đt công nghip có th cho
thuê ch đt 46%, riêng các KCN đƣ vn hƠnh đt t l lp đy khong 65%, nhiu KCN
không đm bo vn đ v x lỦ rác thi gơy ô nhim môi trng, mi ch có 65% trong
tng s các khu công nghip đƣ vn hƠnh có nhƠ máy x lỦ nc thi tp trung
2
. Chính vì
vy va qua, Th tng chính ph đƣ ban hƠnh ch th s 07/CT-TTg ngày 02/3/2012 v
vic chn chnh công tác qun lỦ vƠ nơng cao hiu qu hot đng ca các khu kinh t,
KCN, cm công nghip nhm rƠ soát tng th toƠn b các KCN trong c nc yêu cu các
c quan ban ngƠnh có liên quan phi thc hin vic rƠ soát tng th đi vi toƠn b các
KCN trong c nc trong quỦ II nm 2012.
ng Nai lƠ mt trong nhng đa phng khi đu cho s thƠnh công trong lnh vc xơy
dng vƠ kinh doanh h tng KCN. n nay, ng Nai vn lƠ tnh đi đu c nc trong
vic xơy dng KCN, thu hút đu t, thu hút vn FDI. ToƠn tnh đƣ có 30 KCN đc thƠnh


1
Báo cáo tng kt 20 nm xơy dng vƠ phát trin KCN, KCX  Vit Nam ca B K hoch vƠ u t (2012)
2
Báo cáo tng kt 20 nm xơy dng vƠ phát trin KCN, KCX  Vit Nam ca B K hoch vƠ u t (2012)
2

lp vi tng din tích 9.573,77 ha, trong đó đƣ cho thuê đt t l 59,65% din tích đt dƠnh
cho thuê (6.338,58 ha); có 35 quc gia vƠ vùng lƣnh th hot đng đu t vi tng s 1.130
d án, vi tng vn đu t 13.059,51 triu USD vƠ 31.625,41 t đng
3
. Các doanh nghip
KCN ng Nai chim t trng đáng k trong giá tr sn xut công nghip, kim ngch xut
khu vƠ đóng góp ngơn sách ca các KCN c nc; s phát trin ca các KCN ca ng
Nai đƣ có tác đng dn dt, lan ta, thúc đy s phát trin các KCN, thu hút đu t, gii
quyt vic lƠm, chuyn dch c cu kinh t vƠ lao đng theo hng tng t trng công
nghip - dch v ca các tnh trong vùng ông Nam B cng nh Vùng kinh t trng đim
phía Nam. Trong thi gian ti, phát trin KCN vn lƠ đnh hng phát trin chính ca tnh
ng Nai.
D án Xơy dng khu công nghip H Nai do Công ty c phn khu công nghip H Nai
lƠm ch đu t, đc đu t ti xƣ H Nai, huyn Trng Bom, tnh ng Nai. D án đc
chia lƠm hai giai đon, giai đon 1 đu t t nm 1998, hin đƣ đi vƠo hot đng vi t l
lp đy đt 86%. D án KCN H Nai giai đon 2 theo d kin đc trin khai t nm
2006, tuy nhiên do gp vng mc trong vic hoƠn thin th tc, quy trình đn bù gii ta
vƠ thu hút đu t nên b trì hoƣn cho đn nay. Vic d án b trì hoƣn trong thi gian dài
(2006 -2011) đƣ tác đng không nh ti đi sng ca ngi dơn trong khu vc đt quy
hoch, gơy bc xúc cho ngi dơn (240 ha đt đƣ nm trong din quy hoch khin ngi
dơn không đc xơy sa nhƠ ca, gp khó khn trong vic bán đt,chuyn đi mc đích s
dng đt, sn xut dƠi hn) do đó cn thit phi có s xem xét, quyt đnh ca các cp
chính quyn đi vi vic tip tc hay không tip tc thc hin d án.
Vic d án b trì hoƣn thi gian dƠi cng khin cho các ch tiêu ca d án có nhng thay
đi đáng k so vi phng án đc duyt, riêng tng mc đu t theo tính toán ca Ch
đu t đƣ tng gp nm ln, ngoƠi ra các yu t khác ca d án nh giá cho thuê, các loi
phí cng có nhiu thay đi. Nh vy, nu các c quan qun lỦ mun đa ra nhng can
thip hp lỦ đi vi vic thc hin d án, Ch đu t mun tip tc trin khai d án ti thi
đim hin ti thì vic xác đnh li hiu qu ca d án c v mt kinh t ln tƠi chính lƠ ht
sc cn thit. ơy lƠ lý do hình thành đ tƠi ắPhơn tích li ích vƠ chi phí ca d án xơy

dng khu công nghip H Nai tnh ng Nai, giai đon 2”.


3
UBND tnh ng Nai, Kinh nghim 20 nm xơy dng vƠ phát trin các KCN tnh ng Nai (2012)
3


1.2. Mc tiêu và câu hi nghiên cu
Mc tiêu ca đ tƠi lƠ đánh giá, phơn tích li ích ậ chi phí ca d án vƠ phơn tích các yu t
nh hng đn hiu qu kinh t, tƠi chính ca d án đ lƠm c s đa ra quyt đnh v vic
trin khai d án.
Lun vn đc thc hin nhm tr li cho cơu hi NhƠ nc có nên chp thun cho d án
tip tc đc trin khai hay không? VƠ các c quan qun lỦ cn có nhng can thip gì đi
vi d án?
1.3. Phm vi nghiên cu
BƠi vit tp trung vƠo đánh giá hiu qu ca d án v mt kinh t, tƠi chính đ xác đnh
tính kh thi ca d án nhm tr li cho cơu hi chính sách đƣ đ ra.
Các yu t tác đng v mt xƣ hi, môi trng, k nng lao đngầ cha đc đánh giá
trong bƠi vit do phm vi đánh giá rng, ngun d liu vƠ thi gian hn ch nên cha th
tin hƠnh đánh giá đy đ.
Thông tin v s liu s dng trong bƠi vit đc thu thp, tng hp t nhiu ngun bao
gm Ch đu t d án, Ban Qun lỦ các KCN tnh ng Nai, Tng cc Thng kê, Cc
thng kê tnh ng Nai, Nguyn Phú Vit (2011), mt s DN đang hot đng trong KCN
H Nai giai đon 1 vƠ mt s h dơn trong vùng quy hoch xơy dng d án.
1.4. B cc lunăvn
Lun vn bao gm 04 chng. Chng 1 gii thiu, trình bƠy bi cnh, lý do nghiên cu,
mc tiêu nghiên cu, t đó đa ra các cơu hi nghiên cu, phm vi nghiên cu vƠ b cc
lun vn. Chng 2 trình bày khung phân tích cho đ tƠi, tng quan v d án, đng thi
phân tích thc trng phát trin KCN tnh ng Nai, t đó đa ra nhng s liu d báo cho

nhu cu v din tích xơy dng KCN trong tng lai ca tnh. Chng 3 tin hƠnh phân tích
kinh t và tài chính d án. Trong phơn tích kinh t s tin hƠnh c lng các thông s
kinh t cho d án t đó phân tích đ đa ra kt lun đánh giá v hiu qu kinh t ca d án.
Phân tích tài chính tin hƠnh c lng các thông s tƠi chính cho d án theo các quan
đim đu t, lp dòng ngơn lu cho các hình thc đu t khác nhau, tính toán vƠ phơn tích
kt qu thu đc. NgoƠi ra, trong chng nƠy cng tin hƠnh phơn tích ri ro d án, s
dng các công c nh phơn tích đ nhy, phơn tích tình hung vƠ phơn tích mô phng
Monte Carlo. Chng 4 trình bƠy tng hp nhng kt qu đƣ phơn tích, t đó đa ra nhng
khuyn ngh chính sách đi vi d án.

4


CHNG 2: TNGăQUANăVÀăPHNGăPHỄPăLUN

2.1. Căs lý thuyt
Phơn tích li ích - chi phí ca d án lƠ mt phn ca vic thm đnh d án nhm xác đnh
hiu qu kinh t hay tƠi chính ca d án. Mt d án đu t có th thm đnh theo các phơn
tích tƠi chính, kinh t, phơn phi thu nhp hay xƣ hi. Phơn tích tƠi chính, d án đc thm
đnh trên c s s dng giá c tƠi chính nh chúng thc s xut hin trên th trng. Trong
phơn tích kinh t, d án đc thm đnh trên c s s dng giá c đƣ đc hiu chnh ng
vi các bin dng ca th trng đ phn ánh chi phí ngun lc hay li ích kinh t thc s
đi vi xƣ hi.
2.1.1. Khung phân tích hiu qu kinh t ca d án
Phơn tích kinh t lƠ đánh giá d án trên quan đim toƠn b nn kinh t, xác đnh li ích
ròng d án mang li cho nn kinh t, t đó xác đnh nhng đi tng b tác đng bi d án
vƠ nh hng đn thu nhp ca h. Nu li ích d án mang li ln hn chi phí d án gơy ra
cho nn kinh t chng t vic thc hin d án s ci thin phúc li kinh t thì d án đc
chp nhn v mt kinh t vƠ xng đáng đ la chn đu t.
Lun vn s dng khung phơn tích li ích vƠ chi phí vƠ phng pháp chit khu ngơn lu

đ xác đnh hiu qu v mt kinh t ca d án. Phng pháp nƠy yêu cu xác đnh các li
ích vƠ chi phí kinh t ca d án vƠ lng hóa chúng bng tin t đó xác đnh giá tr hin ti
ca các ngơn lu ròng ca d án.
Theo nghiên cu ca Kakesu - Jayanthakumaran (2003, tr.55) li ích ca KCX bao gm
các li ích sau: li ích t chênh lch tin lng thc t tr cho lao đng đa phng
(MWR) vƠ lng kinh t (SWR), chênh lch gia các khon chi tr cho các dch v công
cng vƠ các đu vƠo mua ti đa phng (LP) vi chi phí c hi ca chúng (MSC), tt c
các khon thu mƠ DN phi np (TAX) vƠ li nhun ròng tr cho các c đông (nhƠ đu t)
đa phng tham gia vƠo các DN trong KCX (NP). Chi phí kinh t d kin bao gm chi phí
đu t c s h tng (CAP) cho KCX vƠ các khon chi phí hot đng (ADM). Theo đó, li
ích kinh t ròng (NBC) trong các nm ca KCX đc xác đnh nh sau:
NBC
t
= (MWR-SWR)
t
L + (LP-MSC)
t
Q + TAX
t
+ NP
t
ậCAP
t
- ADM
t
.
Khung phơn tích li ích chi phí kinh t ca d án KCN cng tng t khung phơn tích d
án KCX.
5

Li ích kinh t bao gm li ích t chênh lch lng ca lao đng, chênh lch ca các
khon chi tr tin ích công cng vƠ đu vƠo đa phng ch yu lƠ phn chênh lch chi phí
s dng đin (các khon chi khác chênh lch không đáng k, nu khon chênh lch nƠy lƠ
ơm thì đc xác đnh lƠ chi phí kinh t) vƠ li nhun ròng chi cho các c đông đa phng.
V phn thu (thu nhp khu nguyên vt liu) do bƠi toán tính toán li ích gia hot đng
ca các DN trong KCN vƠ ngoƠi KCN, trong khi đó thu XNK trong các KCN không có
u đƣi gì so vi ngoƠi KCN, ngoài ra, đi vi các DN FDI đu t trong KCN, cha có
thng kê tng đi chính xác v vic nhp khu nguyên liu vƠ np thu nhp khu do đó
đ tƠi không xét đn phn li ích kinh t t thu. Nh vy, li ích kinh t ca d án =
(MRW-SWR)L
t
+ NP
t

Trong đó: MRW: Tin lng ca lao đng trong KCN
SWR: Chi phí c hi ca lao đng
 đn gin hóa vic tính toán, gi đnh phn li ích kinh t t lao đng ph thông chính lƠ
phn li ích kinh t t lao đng ca d án. S lao đng ph thông lƠm vic trong KCN giai
đon 2 đc c lng da trên tình hình lao đng hin ti  KCN H Nai giai đon 1.
Lao đng ph thông trong các KCN thng lƠ lc lng lao đng chuyn đi ngh t nông
nghip sang hot đng sn xut công nghip nên chi phí lao đng đi vi lao đng ph
thông đc xác đnh bng giá kinh t ca lao đng ph thông tng đng vi chi phí lao
đng trong sn xut nông nghip.
Li ích t các c đông góp vn trong các DN hay li ích ca các DN (NP
t
) đc tính gián
tip thông qua giá tr thng d ròng ca hot đng sn xut công nghip, dch v ca các
DN thuê li đt ca d án đu t h tng KCN sau khi tr đi chi phí vn.
Phng pháp xác đnh giá tr thng d ca hot đng sn xut công nghip, dch v đc

tính toán theo phng pháp sn xut: Giá tr thng d = Giá tr sn xut ậ Chi phí trung
gian ậ Chi phí lao đng ậ Khu hao
4
.
Chi phí kinh t ca d án = CAP + ADM + EPL
Trong đó: EPL: Chi phí c hi ca đt
CAP: Chi phí đu t (theo giá kinh t)
ADM: Chi phí vn hƠnh, bo trì h tng KCN


4
Trng Công Dng (2011)
6


t lƠ hƠng hóa phi ngoi thng, đng cung v đt đai hoƠn toƠn không co giƣn, khi đt
đc s dng đ đu t h tng khu công nghip thì s lƠm gim lng đt phc v các
mc đích khác, vì vy chi phí kinh t ca vic s dng đt đc tính bng chi phí c hi
ca đt. Chi phí c hi ca đt trong trng hp nƠy đc tính toán bng mc sinh li ca
đt trong trng hp đt vn đc s dng đ phc v các mc đích khi cha có d án.
Theo thng kê ca Ch đu t, hin ti vùng đt quy hoch đu t d án ch yu trng các
loi cơy lơu nm nh trƠm (62%) và điu (11%). Chi phí c hi ca đt đc xác đnh lƠ
giá tr thng d ca sn xut các sn phm ch yu sau khi tr chi phí vn (trên toƠn b
din tích dƠnh cho đu t KCN vƠ khu tái đnh c).
Vì tnh ng Nai có s lng KCN ln, nhu cu đi vi ngun lao đng ph thông (lao
đng t ngƠnh nông nghip chuyn sang) ln nên đ tƠi gi đnh s lao đng không có đt
sn xut nông nghip có th tìm vic ti các KCN, s lng lao đng tht nghip do
chuyn đi mc đích s dng đt không đáng k do đó chi phí kinh t ca d án nên không
tính phn chi phí kinh t do lao đng tht nghip to ra.
2.1.2. Khung phân tích hiu qu tài chính ca d án

Trong phơn tích tƠi chính, d án có th đc phơn tích đánh giá trên quan đim ca ngơn
hƠng (hay còn gi lƠ quan đim tng đu t), quan đim ch đu t vƠ quan đim c quan
ngơn sách ca chính quyn
5
. Trong phm vi đ tƠi nƠy, đ tr li các cơu hi chính sách đƣ
đc đt ra, đ tƠi s ch tin hƠnh đánh giá trên hai quan đim: quan đim tng đu t vƠ
quan đim ch đu t.
Quan đim Ngơn hƠng (hay còn gi lƠ quan đim tng đu t) lƠ xác đnh sc mnh tng
th ca d án nhm đánh giá s an toƠn ca s vn vay mƠ d án có th cn. Trên c s
xem xét các dòng tƠi chính tim nng đi vi d án s xác đnh đc tính kh thi v mt tƠi
chính. Quan đim tng mc đu t (A) = Li ích tƠi chính trc tip ậ Chi phí tƠi chính trc
tip ậ Chi phí c hi các tƠi sn hin có.
Quan đim ch đu t, ging nh ngơn hƠng, ch đu t xem xét mc thu nhp ròng tng
ca d án so vi trng hp không có d án, ch đu t xem xét nhng khon mt đi khi
thc hin d án lƠ chi phí. Khác vi ngơn hƠng, ch đu t cng khon vay ngơn hƠng nh
lƠ khon thu tin mt vƠ khon tr gc vƠ lƣi cho ngơn hƠng nh lƠ khon chi tin mt, nh
vy đi vi ch đu t d án, ngơn lu ròng B = A + Vn vay - Tr lƣi vƠ n vay.


5
Glenn P.Jenkins và Arnold C.Harberger (tr.12)
7


C hai quan đim nƠy đu thc hin vic xác đnh các ch s NPV, IRR, DSCR, B/C đ
đa ra đánh giá cui cùng v tính hiu qu ca d án.
Ch s NPV lƠ giá tr hin ti ròng hay hin giá ròng ca d án. ó lƠ giá tr hin ti ròng
ca dòng tin nhn đc sau khi tr đi chi phí đu t.







n
t
t
tt
r
CB
NPV
0
)1(
)(

Trong đó: B
t
: Ngơn lu vƠo hay li ích nm th t ca d án
C
t
: Ngân lu ra hay chi phí vƠo nm th t ca d án. Các khon chi phí xut hin t
nm đu tiên ca d án, nm 0.
r: T sut chit khu hay mc sinh li ti thiu theo tng quan đim yêu cu.
i vi mt d án đc lp, d án lƠ kh thi khi NPV ln hn hoc bng không. i vi các
d án loi tr, d án tt hn lƠ d án có NPV ln nht (ln hn hoc bng không).
Ch s IRR lƠ sut sinh li ni ti ca d án, lƠ mc chit khu lƠm cho NPV = 0. IRR
đc xác đnh bng cách gii phng trình.

0
)1(

)(
0





n
t
t
tt
r
CB

D án kh thi khi IRR ln hn sut sinh li ti thiu chp nhn đc (hay chi phí vn ca
d án theo tng quan đim).
Li ích tƠi chính ca d án (B
t
) đc tính trên c s doanh thu ca d án bao gm: Doanh
thu t cho thuê li đt; Thu phí h tng vƠ x lỦ nc thi; Doanh thu t hot đng cho
thuê kho bƣi; Thu phí qun lỦ.
Chi phí tƠi chính ca d án (C
t
) bao gm chi phí đu t vƠ chi phí hot đng.
Trong đó, Chi phí đu t bao gm: Chi phí gii phóng mt bng vƠ tái đnh c; Chi phí xơy
dng h thng giao thông ni b, chiu sáng; Chi phí xơy dng h thng cp đin, nc vƠ
thoát nc; Chi phí xơy dng h thng kho bƣi, trung tơm dch v; Chi phí xơy dng công
viên, cơy xanh. Chi phí đu t cng có th c tính theo theo sut đu t/ha .
Chi phí hot đng lƠ các khon chi phí qun lỦ vƠ duy trì hƠng nm ca d án, chi phí hot
đng bao gm: Chi phí qun lỦ; Chi phí đin nc; Tin thuê đt; Chi phí duy tu, bo

dng, vn hƠnh.
Mt s khon chi phí có th c tính da trên t l bình quơn ca KCN giai đon 1 có xem
xét yu t bin đng giá c gia hai giai đon.
8


 tƠi cng tin hƠnh phơn tích ri ro, đ nhy d án đ đánh giá mc đ nh hng ca các
yu t sut đu t, t l lp đy, giá thuê cho thuê, lƣi sut vn vay đi vi hiu qu kinh
t, tƠi chính ca d án.
2.2. Phân tích nhu cu d án
2.2.1. Thc trng tình hình kinh t xã hi tnhăng Nai
ng Nai lƠ tnh ca ngõ đi vƠo vùng kinh t ông Nam B - vùng kinh t phát trin vƠ
nng đng nht c nc, phía đông giáp tnh Bình Thun, đông bc giáp tnh Lơm ng,
tơy bc giáp tnh Bình Dng vƠ tnh Bình Phc, nam giáp tnh BƠ Ra-Vng TƠu, tây
giáp Thành ph H Chí Minh (xem thêm Ph lc 1). LƠ mt trong ba góc nhn ca tam
giác phát trin: ThƠnh ph H Chí Minh - Bình Dng - ng Nai. ng Nai có din tích
5.903,94 km², chim 1,76% din tích t nhiên c nc vƠ 25,5% din tích t nhiên vùng
ông Nam B, có 11 đn v hƠnh chính cp huyn gm 1 thƠnh ph, 1 th xƣ và 9 huyn.
Có dơn s lƠ 2.483.211 ngi (điu tra nm 2009), xp th 5/63 tnh, thƠnh ph trong c
nc, mt đ dơn s lƠ 421 ngi/km², dơn s ng Nai tng nhanh do quá trình đô th hóa
vƠ lƠn sóng di c ca ngi lao đng t các tnh đn lƠm công nhơn ti các khu công
nghip. ng Nai có h thng giao thông phát trin khá đng b, có 05 tuyn đng quc
l và 20 tuyn đng tnh vi tng chiu dƠi 370km. Bên cnh đó, ng Nai còn có h
thng đng thy tng đi thun li vi các cng nh cng ng Nai, cng Th Vi, cng
Phú M rt thun tin đi vi vic vn chuyn hƠng hóa.
ng Nai có tc đ tng trng kinh t nhanh vƠ tng đi n đnh, chi tit mt s ch tiêu
kinh t chính ca tnh đc th hin ti Bng 2.1.
Bng 2.1: Mt s ch tiêu kinh t ca tnh ng Nai giai đon 2009 - 2012
Nm
2009

2010
2011
KH 2012
Tc đ tng trng kinh t (%)
9,36
13,48
13,32
12 -13
Tc đ tng trng GTSXCN (%)
9,45
17,70
17,61
17,00
GDP theo giá hin hƠnh (t đng)
61.948
75.899
96.820
112.058
GDP t ngƠnh CN (t đng)
35.488
43.414
55.478
63.873
T trng đóng góp ca ngƠnh CN (%)
57,3
57,20
57,3
57,0
GTSX CN theo giác đnh nm 1994 (t đng)
87.097

102.513
120.565
141.060
Tng thu ngơn sách (t đng)
14.428
18.400
22.641

Ngun: Tng hp t các Báo cáo nm 2010, 2011 ca tnh ng Nai
9


2.2.2 Thc trng phát trin khu công nghip tnhăng Nai
Cách ThƠnh ph H Chí Minh khong 30 km, có điu kin t nhiên v th nhng, khí hu
vƠ điu kin h tng giao thông thun li, rt phù hp cho vic phát trin các KCN. Nm
1963, KCN đu tiên  ng Nai cng lƠ KCN đu tiên ca Vit Nam đc xơy dng vi
tên gi Khu k ngh Biên Hòa, nay lƠ KCN Biên Hòa 1 vi din tích 323 ha nm  phng
Bình An, thƠnh ph Biên Hòa. Qua thi gian dƠi phát trin, cho đn nay, ng Nai đc
coi lƠ th ph, dn đu c nc v s lng các KCN (xem thêm Ph lc 2) vi 34 KCN
đc quy hoch vi din tích 11.380 ha. Trong đó, có 30 khu công nghip đƣ đc Th
tng Chính ph phê duyt vƠ đi vƠo hot đng, vi din tích khong 9.573 ha, ngoài ra
toƠn tnh còn có 43 cm công nghip đc quy hoch vi tng din tích lƠ 2.143 ha trong
đó có 2 cm công nghip đƣ đu t hoƠn thin h tng, 6 cm công nghip đang đu t h
tng
6
(xem thêm Ph lc 3).
Vic hình thƠnh vƠ phát trin các KCN đƣ góp phn thúc đy phát trin công nghip dch
v, tng trng kinh t, hình thƠnh các trung tơm công nghip gn lin vi phát trin đô
th, đy nhanh quá trình chuyn dch c cu kinh t theo hng công nghip hóa, hin đi
hóa trên đa bƠn tnh. ng thi cng to ra vic lƠm cho ngi lao đng khp các tnh,

thƠnh trong c nc, theo c tính hin có hn 300 ngƠn lao đng đang lƠm vic trong các
KCN ca tnh. Trong nhng nm sp ti, phát trin KCN vn lƠ hng đi chính ca tnh.
nh hng phát trin các KCN đn nm 2015 nh sau
7
:
(1) n nm 2015, tnh ng Nai thƠnh lp 33 KCN vi tng din tích 10.400 ha.
(2) Các KCN tip tc hoƠn thin đng b c s h tng trong vƠ ngoƠi khu, đm bo phát
trin KCN gn lin vi bo v môi trng sch vƠ bn vng.
(3) Trong thi gian ti, đnh hng kêu gi đu t ca tnh ng Nai vƠ các KCN lƠ thu
hút có chn lc các d án đu t nh d án công ngh tiên tin, d án có sn phm mang
tính cnh trnh toƠn cu, ít gơy ô nhim môi trng.
(4) Tip tc đy mnh công tác vn đng vƠ xúc tin đu t, chú trng thu hút các tp đoƠn
kinh t ln, có tim lc v vn, công ngh, th trng.
(5) Các KCN có c s h tng phát trin hoƠn thin, quan tơm phát trin các dch v h tr
cho hot đng ca doanh nghip trong KCN nh cung cp ngun nhơn lc, nhƠ  cho


6
UBND tnh ng Nai, Kinh nghim 20 nm xơy dng vƠ phát trin các KCN tnh ng Nai (2012).
7
Ngun: />nghiep-tai-tinh-dong-nai.html, truy cp ngƠy 15/12/2011
10


ngi lao đng, dch v thng mi, hot đng vn hóa gn vi KCN đ đm bo phát
trin n đnh, lơu dƠi.
Trên c s nhng đánh giá v quá trình hình thƠnh vƠ phát trin KCN, ti Hi ngh tng
kt 20 nm xơy dng vƠ phát trin các KCN, KCX, khu kinh t  Vit Nam, tnh ng Nai
đƣ rút ra nhng kinh nghim nh sau
8

:
(1) Các chính sách luôn gn vi thc t, đc đim đa phng. Công tác quy hoch đm
bo khai thác các ngun lc có tính chin lc lơu dƠi, đc bit gn lin vi các điu kin
h tng giao thông. Vic quy hoch cng đm bo mô hình phát trin đô th bn vng,
tách khu vc sn xut khi khu dơn c
(2) Kêu gi vƠ thu hút các Công ty đu t h tng có kinh nghim vƠ danh ting tham gia
đu t các d án KCN, nh đó khai thác tim lc ca Công ty trong vic trin khai, qun lỦ
các d án h tng đng thi to nim tin cho các nhƠ đu t đc bit lƠ các nhƠ đu t nc
ngoƠi mun đu t vƠo KCN.
(3) Chú trng công tác xúc tin đu t, nht lƠ kênh thu hút đu t thông qua các nhƠ đu
t nc ngoƠi đang đu t trong các KCN trên đa bƠn tnh. ng Nai lƠ mt trong nhng
tnh t chc sm nht vƠ đu đn hƠng nm các cuc xúc tin đu t đn các nc phát
trin trong khu vc láng ging cng nh Chơu M, Chơu Öc vƠ Chơu Âu. NgoƠi ra còn t
chc các hi ngh chuyên đ ti ch, đón tip các nhƠ đu t tham quan, tip th thông qua
các tham tán thng mi hoc các công ty h tng
(4) HoƠn thin hot đng qun lỦ NhƠ nc trong các KCN. Tnh ng Nai đƣ có Chi cc
hi quan đóng  các KCN đa bƠn huyn, hi quan ch xut riêng cho các DN ch xut,
Bu in KCN, công an KCN Các c quan nƠy đƣ góp phn to nên thƠnh công cho c
ch thc hin ắmt ca, ti ch” to điu kin thun li ti đa cho các DN hot đng trong
các KCN. Có c ch hp đnh k 6 tháng/1 ln đ đi thoi vi các Công ty h tng vƠ các
DN trong KCN.
2.2.3. D báo nhu cuăcăs h tng KCN trênăđa bàn tnhăng Nai
Theo đnh hng phát trin kinh t xƣ hi ca tnh ti i hi ng b tnh ln th XI tng
sn phm quc ni (GDP) toƠn tnh trong 5 nm 2010 - 2015 tng bình quơn t 13% -
14%/nm, trong đó mc đóng góp ca khu vc công nghip - xơy dng chim 57%. GTSX
t các KCN đóng góp 80% tng GTSX công nghip trong toƠn tnh.


8
UBND tnh ng Nai,Báo cáo kinh nghim 20 nm xơy dng vƠ phát trin các KCN tnh ng Nai

11


Bng 2.2: Nhu cu din tích KCN trên đa bàn tnh đn nm 2020
Nm
2011
2012
2013
2014
GDP
96.820
112.058
126.626
143.087
óng góp ca SXCN vƠo GDP (t đng)
55.478
63.873
72.177
81.560
Giá tr sn xut công nghip theo giá hin
hƠnh (t đng)
222.367
256.017
289.299
326.908
GTSX công nghip do KCN to ra (t đng)
177.894
204.814
231.439
261.527

Din tích KCN cn thit đ đáp ng nhu cu
tng trng kinh t theo k hoch (ha)

4.353
4.919
5.558
Din tích KCN có th cho thuê hin ti (ha)
6.339



Din tích KCN cn b sung (ha)

-1.985
-1.420
-780

Nm
2015
2016
2017
2018
2019
2020
GDP
161.688
182.708
206.460
233.299
263.628

297.900
óng góp ca SXCN vƠo
GDP (t đng)
92.162
104.143
117.682
132.981
150.268
169.803
Giá tr sn xut công
nghip theo giá hin
hƠnh (t đng)
369.406
417.429
471.695
533.015
602.307
680.607
GTSX công nghip do
KCN to ra (t đng)
295.525
333.943
377.356
426.412
481.846
544.486
Din tích KCN cn thit
đ đáp ng nhu cu tng
trng kinh t (ha)
6.281

7.098
8.020
9.063
10.241
11.573
Din tích KCN có th
cho thuê hin ti (ha)






Din tích KCN cn b
sung (ha)
-57
759
1.682
2.724
3.903
5.234

Ngun: Tính toán ca tác gi
12


Theo báo cáo ca Ban Qun lỦ các KCN tnh ng Nai, đn cui nm 2011, toƠn tnh đƣ
có tng din tích KCN là 9.573,77 ha, din tích hin có th cho thuê là 6.338,58 ha (chim
66,21%), tng din tích KCN đƣ có quy hoch có th cho thuê c tính khong 7.534 ha
(trong đó bao gm 149,96 ha ca d án KCN H Nai giai đon 2). Din tích đƣ cho thuê

đt t l 59,65% tng đng 3.781 ha. Nh vy, theo tính toán, giá tr sn xut ca đt
KCN trên đa bƠn tnh vƠo khong 47,05 t đng/ha/nm.
Trên c s tc đ tng tng ca tnh ng Nai t nm 2009 đn nay, đnh hng tng
trng ca tnh trong thi gian ti và t trng đóng góp vƠo GDP tnh ca các KCN trên
đa bƠn, đ tƠi c lng đc nhu cu KCN ca tnh ng Nai đn nm 2020 đc trình
bƠy ti Bng 2.2. Theo đó, t nm 2012 đn 2015 trên đa bƠn tnh ng Nai cha cn b
sung thêm din tích KCN mi, đn nm 2015, toƠn tnh vn còn tha 57 ha đt KCN. Tuy
nhiên, sang đn nm 2016 thì din tích KCN cn b sung thêm lƠ 759 ha, đn nm 2017
nhu cu nƠy đƣ lên ti 1.682 ha. Quá trình đu t xơy dng các KCN thng kéo dƠi, trung
bình t 4 đn 5 nm, nh vy, đ đáp ng nhu cu v din tích đt KCN t nm 2016 tr đi
thì bt đu t bơy gi, các d án v KCN có th bt đu tin hƠnh kho sát, nghiên cu tin
kh thi vƠ kh thi.
Vi nhu cu din tích KCN nh tính toán  Bng s liu trên có th thy trong tng lai
nhu cu đt KCN ca tnh ng Nai còn khá ln. Nu các KCN có các chính sách phi
hp tt, các BQL có các phng án điu phi thích hp thì đn nm 2016, din tích KCN
hin ti s khai thác ht vƠ có nhu cu thêm. Tuy nhiên, vic phi hp nƠy lƠ rt khó thc
hin do đó, các Công ty h tng vn có th khai thác đ cung cp h tng t hin ti.
2.3. Gii thiu d án
2.3.1. Tng quan v d án
Theo Quyt đnh đc phê duyt ban đu, nm 1998 d án có tng din tích lƠ 570 ha chia
lƠm 2 giai đon, giai đon 1 đu t trên din tích lƠ 225,57 ha, giai đon 2 lƠ 271 ha. Cho
đn nay, d án giai đon 1 đƣ đi vƠo hot đng, khai thác đc 86% din tích cho thuê.
D án KCN H Nai giai đon 2 (d án) đc lp báo cáo kh thi nm 2004 sau đó đc b
sung, chnh sa nhiu ln đn nm 2006 thì chính thc đc Chính ph chp thun cho
phép đu t. Tng mc đu t ban đu nm 2006 ca d án lƠ 318,11 t đng
Trong đó: Chi phí xơy lp: 176,339 t đng;
Chi phí đn bù gii ta vƠ t vn đu t xơy dng: 132,648 t đng;
D phòng phí: 9,123 t đng.
13

Ti thi đim hin ti, chi phí đu t ca d án đƣ có s gia tng đáng k, tng mc đu t
đƣ lên ti 1.310,84 t đng, trong đó chi phí đn bù gii ta là 762 t đng.
Tng din tích đc quy hoch ban đu là 271 ha (314 ha bao gm 43,06 ha đt xơy dng
khu dơn c) vi quy hoch s dng đt c th nh sau:
Bng 2.3: Bng tng hp quy hoch s dng đt
STT
Loi đt
Din tích
T l
1
t xơy dng công nghip
149,96
53,35%
2
t xơy dng kho tƠng
28,42
10,49%
3
t điu hƠnh dch v
5,64
2,08%
4
t công trình đu mi
2,00
0,74%
5
t cơy xanh mt nc
45,49
16,79%

6
t giao thông
39,43
14,55%

Tng cng
270,94
100%

Ngun: H s d án ca Công ty c phn KCN H Nai, nm 2005
Tuy nhiên, hin ti, Ch đu t đƣ điu chnh li c cu s dng đt, tng din tích d án
gim xung còn 240 ha trong đó din tích đt xơy dng công nghip lƠ 158 ha.
Hin trng s dng đt ban đu theo điu tra nh sau:
Bng 2.4: Bng thng kê hin trng s dng đt
STT
Loi đt
Din tích
T l(%)
1
t th c
7,85
2,50%
2
t vn vƠ đt dơn c
10,82
3,45%
3
t trng điu
136,11
43,35%

4
t trng bch đƠn
68,99
21,97%
5
t trng cao su
5,38
1,71%
6
t c hoang
61,77
19,67%
7
t trng lúa
5,49
1,75%
8
t trng mt nc
10,49
3,34%
9
ng mòn vƠ đt khác
7,10
2,26%

Tng cng
314
100%

Ngun: H s d án ca Công ty c phn KCN H Nai, nm 2005

14


Hin nay, hin trng đt đƣ có mt s thay đi, phn din tích trng điu gim vƠ đc
thay th bng cơy trƠm, din tích b hoang vƠ đt trng cng đc ngi dơn trng b sung
trƠm, hin ti, din tích trng trƠm đƣ lên ti 72%.
Thi gian thc hin d án ban đu lƠ 4 nm 2006 ậ 2010, hin nay theo d kin ca Ch
đu t lƠ 2012-2015, thi gian hot đng ca d án lƠ 50 nm. n ht tháng 4/2012, Ch
đu t đƣ hoƠn thƠnh vic lp li tng mc đu t d án, hin đang ch xét duyt, công tác
đn bù gii phóng mt bng đang đc trin khai  giai đon kim kê tƠi sn.
D án hot đng theo hình thc cun chiu, đc kt ni v không gian vƠ mt bng h
thng c s h tng vi giai đon 1: m rng tuyn đng, m rng nhƠ máy nc, m
rng công sut trm đin, xơy dng khu x lỦ nc thi vƠ khu trung tơm dch v kho bƣi
(dùng chung cho 2 giai đon).
Vn s dng cho d án đc huy đng t ba ngun: vn t có, vn vay vƠ phí thu mt ln.
Trong đó, vn t có chim 13,6%, vn t thu phí 1 ln chim 17,1%, phn còn li lƠ vn
vay.
Theo d kin, Ch đu t s vay vn t Ngơn hƠng Phát trin tnh ng Nai, điu nƠy lƠ
kh thi vì d án nm trong danh mc các d án đu t phát trin. Tuy nhiên, nu s dng
ngun vn nƠy, c cu vn s phi điu chnh theo quy đnh ca Ngơn hƠng Phát trin,
theo đó, vn t có ca Ch đu t ti thiu phi chim 20% tng mc đu t d án, tng
mc vn vay ti đa không quá 70%, lƣi sut vn vay lƠ 14,4%/nm. Thi gian ơn hn ti
đa lƠ 10 nm.
Theo d kin, d án s tip ni d án giai đon 1, tip tc xơy dng KCN tp trung đa
ngành vi các loi hình công nghip gm:
- Công nghip đin gia dng, đin t, đin lnh
- Công nghip ch to, sa cha vƠ lp ráp c khí
- Công nghip hng liu hóa m phm
- Công nghip vt liu xơy dng, trang trí ni tht, ch bin g
- Công nghip nh nh dt may mc

- Các ngƠnh dch v ngơn hƠng, cung ng vt t, dch v kho bƣi
- Các ngƠnh công nghip khác ít gơy ô nhim
2.3.2. Các nguyên nhân khin d án chm tinăđ và tình hình hin ti
D án b chm tin đ do mt s nguyên nhơn nh: x lỦ khong cách cách ly Kho K860,
vng mc trong vic đn bù gii ta mt bng vƠ nn kinh t gp nhiu khó khn nên nhà
15


đu t thuê đt ti KCN e dè trong vic trin khai d án.
V khong cách an toàn Kho K860: Do khu vc quy hoch ca d án giáp vi khu đt
quc phòng, kho K860, nên sau khi đc Th tng Chính ph chp nhn cho thc hin
d án nm 2006, Ch đu t đƣ phi lƠm vic vi UBND tnh ng Nai, Tng cc K
thut đ gii quyt các vn đ liên quan đn khong cách an toƠn gia KCN vi Kho K860.
Thi gian thc hin công tác x lỦ cách ly kéo dƠi mt gn 2 nm, đn nm 2008 vic xơy
đê ngn cách mi hoƠn thƠnh. Hin nay, vng mc nƠy đƣ đc x lỦ xong.
V tình hình thu hút đu t: Ti thi đim tháng 2/2006, đƣ có 22 nhƠ đu t đng kỦ
thuê li đt KCN ca d án, trong đó có Công ty VMEP vi din tích thuê là 30 ha do
UBND tnh gii thiu đa đim. Tuy nhiên, sau đó, do quá trình x lỦ khong cách an toàn
Kho K860 kéo dài, nn kinh t ri vƠo thi k khng hong nên ch có Công ty VMEP lƠ
trin khai d án theo d đnh, các nhƠ đu t khác đu tm dng đu t. Hin nay, mt s
nhƠ đu t đƣ đ ngh Công ty tip tc b trí đt, ngoƠi ra Công ty cng đƣ lƠm vic vi
mt s nhƠ đu t mi vƠ đƣ có hn 20 DN tha thun gi đt trong KCN giai đon 2 vi
din tích khong hn 100 ha, chim 45% din tích đt công nghip cho thuê, cha có DN
nƠo kỦ hp đng thuê đt vì cha gii phóng đc mt bng.
V tình hình chung, theo tính toán ca đ tƠi v nhu cu đt KCN ca tnh ng Nai nhng
nm ti (ti mc 2.2.3) thì đn nm 2016, toƠn tnh s cn ti hn 759 ha đt KCN, trong
khi đó tng din tích đt KCN ca d án ch có 158 ha. Hn na, Ch đu t đƣ có kinh
nghim nhiu nm hot đng trong lnh vc nƠy, có u th trong vic tìm kim thông tin,
đi tác. Do đó, tính kh thi v vic thu hút đu t, t l lp đy KCN ca d án lƠ tng
đi cao. Tuy nhiên, do yu t nƠy chu s nh hng ca nhiu yu t nên đ đánh giá tính

kh thi ca d án, đ tƠi s tin hƠnh phơn tích ri ro đi vi yu t nƠy.
V vn đ đn bù, gii ta mt bng: ơy lƠ d án do nhƠ nc giao đt, cho thuê đt, Th
tng quyt đnh phê duyt do đó, tuơn th theo các quy đnh đƣ đc ban hƠnh v đn bù
gii ta. Khu đt quy hoch ca d án bao gm 4 b phn, 2 b phn thuc xƣ Bc Sn vƠ
H Nai 3 khong 140 ha nm trên đa phn huyn H Nai, 1 b phn thuc xƣ phc Tơn
rng khong 71 ha nm trên đa phn huyn Long ThƠnh vƠ b phn còn li khong 28ha
nm trên đa phn phng Long Bình, TP Biên Hòa. Hin nay, Ch đu t đang phi hp
vi các c quan có liên quan đ tin hƠnh kim kê vùng quy hoch. S h dơn b nh
hng trong vùng d án ban đu lƠ khong trên ba trm tuy nhiên, hin nay, s h đƣ phát
sinh nhiu hn do các h dơn sang nhng mƠ không qua cp chính quyn đa phng gây
16


khó khn cho công tác kim kê. Theo d kin ca Ch đu t, khong 100ha thuc đa
phn xƣ Phc Tơn vƠ phng Long Bình vic thu hi tng đi kh thi vƠ có th thu hi
trong nm 2012 do 2 đa bƠn nƠy ít h dơn sinh sng, các h dơn sng ph thuc vƠo nông
nghip ít vƠ theo kinh nghim t quá trình đn bù cho d án giai đon 1 ca Ch đu t thì
ngi dơn trong 2 khu vc nƠy hp tác tt. Hin nay, Ch đu t đang tip tc phi hp
vi các c quan có liên quan đ gii quyt, thng nht vic đn bù tái đnh c đi vi nhóm
các h dơn có liên quan đn vn đ tôn giáo trên phn din tích còn li, vn đ quan trng
đi vi b phn nƠy lƠ xác đnh khu tái đnh c phù hp đ h có th tip tc sinh hot tính
ngng tôn giáo.
Do thc t, d án mi ch  giai đon kim kê, chun b h s bi thng, các mc giá
cha đc áp giá vƠ cha đn giai đon thu hi nên cha có nhng phát sinh trc tip vi
ngi dơn nên cha th đ xut bin pháp c th đi vi vic x lỦ vn đ nƠy. Tuy nhiên,
vn đ đn bù gii ta mt bng thng phát sinh nhiu vng mc vƠ có nh hng ln
đn tin đ thc hin d án, đ khơu gii phóng mt bng cho d án đc tin hƠnh thun
li, trên c s nghiên cu mt s đ tƠi, bƠi vit liên quan đn nhng d án thƠnh công
trong công tác đn bù vƠ tái đnh c
9

, đ tƠi cng đa ra mt s khuyn ngh chung đi vi
công tác gii phóng mt bng ca d án nh sau:
(1) Chun b khu tái đnh c (TC) có tính đn nhu cu vƠ nguyn vng ca ngi dơn
nh: đm bo c s h tng c bn v đin, nc, giao thông, công trình công cng bao
gm ch, trung tơm y t; gn khu vc sinh hot tôn, giao tín ngng ca ngi dơn Hoc
khu TC gn khu vc sng hin ti.
(2) Có các chính sách h tr vƠ phc hi thu nhp cho ngi dơn: Cn phi có nhng thng
kê c th v tình hình dơn c trong vùng quy hoch, c cu, đ tui, gii tính, công vic và
nhu cu thc s đi vi vic chuyn đi ngh nghip. Có nhng tha thun c th vi các
NhƠ đu t thuê đt ca KCN đ u tiên b trí công vic phù hp cho ngi lao đng là
ngi dơn t vùng quy hoch. B trí mt phn kinh phí h tr ngi dơn chuyn đi ngƠnh
ngh. Cng có th h tr ngi dơn chuyn sang hot đng dch v thng mi
(3) Có các chính sách đi vi nhóm ngi d b nh hng: Nhóm nƠy bao gm ngi giƠ,
ngi tƠn tt, tr em i vi ngi giƠ có th lp s tit kim hƠng tháng cp cho h mt
s tin đ trang tri nhu cu sinh hot, t chc cp s bo him vƠ khám bnh cp thuc


9
Lê Thanh Hi (2010); Lê Quang T (2011)