Xây dựng nguyên tắc đảm bảo bảo lợi ích thỏa đáng cho người dân khi thu hồi quyền sử dụng đất, áp dụng thực tế tại khu đô thị mới An Phú - An Khánh quận 2 thành phố Hồ Chí Minh

B GIÁO DC VÀ ÀO TO
TRNG I HC KINH T TP. H CHÍ MINH

CHNG TRÌNH GING DY KINH T FULBRIGHT




LÊ THANH HI




XÂY DNG NGUYÊN TC
M BO LI ÍCH THA ÁNG
CHO NGI DÂN B THU HI QUYN S DNG T,

ÁP DNG THC T TI KHU Ô TH MI
AN PHÚ - AN KHÁNH
QUN 2
THÀNH PH H CHÍ MINH




LUN VN THC S KINH T

Thành ph H Chí Minh nm 2011
B GIÁO DC VÀ ÀO TO
TRNG I HC KINH T TP. H CHÍ MINH

CHNG TRÌNH GING DY KINH T FULBRIGHT



LÊ THANH HI



XÂY DNG NGUYÊN TC
M BO LI ÍCH THA ÁNG
CHO NGI DÂN KHI THU HI QUYN S DNG T,

ÁP DNG THC T TI KHU Ô TH MI
AN PHÚ - AN KHÁNH
QUN 2
THÀNH PH H CHÍ MINH


Chuyên ngành chính sách công
Mã s : 603114


LUN VN THC S KINH T

Ngi hng dn khoa hc:

1. Ging viên Phan Chánh Dng
2. GS Malcolm McPherson



Thành ph H Chí Minh nm 2011


LI CAM KT

Tôi xin cam đoan lun vn này hoàn toàn do tôi thc hin.
Các đon trích dn và s liu s dng trong lun vn đu đc dn
ngun và có đ chính xác cao nht trong phm vi hiu bit ca tôi.
Lun vn này không nht thit phn ánh quan đim ca trng i
hc Kinh t Thành ph H Chí Minh hay Chng trình ging dy
kinh t Fulbright.
Thành ph H Chí Minh, ngày 06 tháng 6 nm 2011



LÊ THANH HI - MPP1
HC VIÊN CAO HC CHÍNH SÁCH CÔNG KHÓA 1
TRNG I HC KINH T TP.HCM






LI CM N

Tôi xin cm n Giáo S Malcolm McPherson đã giúp tôi hoàn tt lun vn này.
Tôi xin trân trng cm n thy Phan Chánh Dng và thy V Thành T Anh
đã tn tình hng dn tôi trong sut thi gian làm lun vn. Tôi cng rt bit n
thy Nguyn Xuân Thành, thy Phm Duy Ngha đã có nhng góp ý cho lun vn
ca tôi. Tôi rt cm kích Tin s Hoàng Xuân Ngha – Vin Nghiên cu Kinh t -
Xã hi Hà Ni đã dành thi gian đc và góp ý v b cc trình bày ca lun vn
cng nh đã gi ý v quan đim ca chính quyn đa phng. Tôi xin trân trng
nhng đóng góp quý báu ca anh Nguyn Tín Trung, Giám đc Tng Công ty a
c Sài Gòn dành cho lun vn ca tôi, đc bit là nhng thông tin v phng án
xây dng cao c ti Khu đô th mi An Phú – An Khánh. Tôi cng xin cm n ch
Nguyn Trúc Vân, Ch Trn Th Mn, ch Trn Th Thanh Thy – Vin Nghiên
Cu Phát trin Tp.HCM đã có nhiu h tr cho vic hoàn thành lun vn ca tôi.
Nhân đây tôi cng xin bày t lòng bit n đn quý thy cô và tp th nhân viên
Chng trình Ging dy Kinh t Fulbright thuc Trng i hc Kinh T
Tp.HCM, các anh ch, bn bè công tác ti các công ty kinh doanh đa c đã giúp
tôi có đc kin thc, thông tin và nng lc đ hoàn thành lun vn này. Tuy vy,
tôi xin khng đnh nhng quan đim, nhn đnh đc nêu trong lun vn là quan
đim riêng ca cá nhân tôi, không phi là quan đim ca Chng trình Ging dy
Kinh t Fulbright, càng không đi din cho quan đim ca Trng i Hc Kinh
T Tp.HCM hay Tng công ty a c Sài Gòn. Tôi xin hoàn toàn chu trách
nhim v nhng nhn đnh trong lun vn này.
LÊ THANH HI - MPP1




MC LC
PHN M U 1 U
CHNG I TÌNH HÌNH BI THNG, GII PHÓNG MT BNG  VIT NAM VÀ
KINH NGHIM MT S NI TRÊN TH GII 3

I. TÌNH HÌNH BI THNG VÀ GII PHÓNG MT BNG C ÁP DNG  VIT
NAM: 3
1. Tình hình bi thng và gii phóng mt bng ti Vit Nam: 3
2. Nhng tn ti và hn ch và nguyên nhân. 5
II. KINH NGHIM MT S NI TRÊN TH GII: 6
1. Kinh nghim bi thng GPMB ca Trung Quc : 6
2. Kinh nghim đn bù, gii ta ca Singapore : 8
3. Bài hc kinh nghim cho Vit Nam: 10
CHNG II TNG QUAN C S LÝ LUN, QUAN IM VÀ NGUYÊN TC V THU
HI T, BI THNG VÀ GII PHÓNG MT BNG 11
I. TNG HP CÁC QUAN IM RIÊNG CA TNG CH TH: 11
1. Quan đim ca nhà nc: 11
2. Quan đim ca ngi dân b thu hi đt: 13
3. Quan đim ca nhà đu t: 14
II. VIC THU HI T, BI THNG VÀ GII PHÓNG MT BNG THEO QUAN
IM PHÁT TRIN: 15
1. Khía cnh kinh t - xã hi ca đt khi thu hi đt: 15
2. Doanh nghip vi phát trin 19
3. Nhà nc vi phát trin 20
4. Ngi dân vi phát trin: 22
III. XÂY DNG CÁC NGUYÊN TC CHUNG CHO CÔNG TÁC THIT K PHNG
ÁN THU HI T: 25
1. Nguyên tc 1: Hài hòa li ích các bên liên quan. 25
2. Nguyên tc 2: Tái đnh c ti ch nên đc coi là u tiên hàng đu: 29
3. Nguyên tc 3: Nhà nc phi là ch th chính gii quyt vic làm và tng phúc li cho
ngi dân b thu hi đt. 32
4. Các nguyên tc khác. 33
CHNG III 35
XÂY DNG PHNG ÁN ÁP DNG CHO TRNG HP C TH TI KHU Ô TH
MI AN PHÚ – AN KHÁNH QUN 2 TP.HCM 35

I. GII THIU KHU Ô TH MI AN PHÚ – AN KHÁNH VÀ LÝ DO ÁP DNG TI
KHU Ô TH MI AN PHÚ – AN KHÁNH (AP_AK): 35
1. Gii thiu Khu ô Th An Phú – An Khánh, Qun 2, Tp.HCM. 35
2. Tình hình đn bù – GPMB và đu t xây dng ti Khu ô Th An Phú – An Khánh,
Qun 2, Tp.HCM. 35
2.1 Phng án đn bù : 36
2.2 Nhng thành qu ca quá trình thu hi đt – xây dng KT mi: 37
2.3 Nhng hn ch: 38




II.  XUT CÁC PHNG ÁN: 40
1. Phng án hin ti: 40
2.  xut các tiêu chí la chn phng án mi (da trên 3 nguyên tc) 40
3. Các phng án đ xut mi: 41
4. So sánh các phng án: 42
CHNG IV KT LUN VÀ KIN NGH 46
1. Tng cng vai trò giám sát ca các c quan chc nng trong vic thc hin các cam kt
v phúc li xã hi trong qui hoch s dng đt. 46
2. Tng cng vai trò ca nhà nc và các t chc xã hi đi vi các vn đ xã hi hu
GPMB. 46
3. Xây dng qu nhà  phc v tái đnh c. 47
4. Xác đnh và công b giá giao dch bình quân thay cho bng giá đt mà UBND tnh công
b hàng nm nh hin nay. 47
5. Dùng thu thu nhp cá nhân điu tit mt phn đa tô chênh lch. 49
6. Nhà nc thu hi đt, sau đó đu giá quyn s dng đt: 50
TÀI LIU THAM KHO 52

DANH MC CÁC CH VIT TT

AP_AK : An Phú - An Khánh
BS : Bt đng sn
Công ty PT&KD Nhà : Công ty Phát Trin và Kinh Doanh Nhà
CSHT : C s h tng
DA : D án
FDI : Vn đu t trc tip nc ngoài
GPMB : Gii phóng mt bng
IRR : Sut sinh li ni ti
KT : Khu đô th
NPV : Hin giá ròng
NXB : Nhà xut bn
PGS. : Phó giáo s
QSD : Quyn s dng
QSD : Quyn s dng đt
TC : Tái đnh c
ThS : Thc s
Thu TNCN : Thu thu nhp cá nhân
Thu TNDN : Thu thu nhp doanh nghip
TNHH : Trách nhim hu hn
TS. : Tin s
UBND : y Ban Nhân Dân
UBND Tp.HCM : y Ban Nhân Dân Thành ph H Chí Minh
VAT : Thu giá tr gia tng

DANH MC CÁC HÌNH V VÀ BNG BIU

Hp 1.1 : Khiu ni liên quan đn vic thu hi đt, bi thng và GPMB 4
Hp 1.2 : Tng kt công tác gii quyt khiu ni, t cáo nm 2009 5
Hp 1.3 : Kinh nghim nc ngoài có th áp dng cho Vit Nam 10
Hp 2.1 : Chi phí xã hi tng 12
Hp 2.2 : D án đng Tân Sn Nht – Bình Li – Vành đai ngoài 12
Hp 2.3 : Bt lc trc đòi hi vô lý ca ngi dân 15
Hình 2.1 : Mô hình hóa đim cân bng li ích 26
Hp 2.4 : Tái đnh c ti Khu đô th mi Th Thiêm 30
Bng 3.1 : Giá đt ti khu đô th mi An Phú-An Khánh 41
Bng 3.2 : Kt qu phân tích thm đnh d án phng án II 41
Bng 3.3 : Kt qu phân tích thm đnh d án phng án III 42
Bng 3.4 : So sánh các phng án 43

1



PHN M U
Trong khong hai thp niên tr li đây, tc đ công nghip hóa và đô th hóa 
Vit Nam din ra nhanh chóng khin cho nhu cu chuyn đi mc đích s dng đt, thu
hi QSD đt và tái đnh c tr nên ph bin. Bên cnh nhng mt thành công là kinh t
phát trin, đi sng ngi dân đc ci thin thì h qu là hàng lot d án treo, đ án qui
hoch treo và nhng khu nhà  tm b lp xp, ô nhim, phát sinh ngay bên cnh khu

dân c mi, các v khiu ni khiu kin v đt đai tng cao. Nguyên nhân chính ca
nhng h qu trên là do không tha thun xong vic đn bù gii ta. Tình trng trên
khin cho ngun lc xã hi b lãng phí mt cách nghiêm trng. Cht lng sng ca
cng đng dân c trong nhng khu vc qui hoch mi cha xng tm.
Trc bi cnh đó, câu hi đt ra là làm th nào đ đy nhanh tin đ đn bù gii
phóng mt bng (GPMB), gii quyt các vn đ xã hi phát sinh, sm đa ngun lc vào
phát trin kinh t, phc v li ích xã hi.
 tìm câu tr li tác gi xác đnh ba mc tiêu nghiên cu nh sau:
1. Nghiên cu tng quan lý lun v đn bù gii ta, so sánh kinh nghim mt s ni
trên th gii.
2. Tìm hiu nhu cu ca các ch th chính, tham gia trong quá trình đn bù gii ta, xây
dng quan đim nguyên tc nhm đm bo li ích tha đáng cho ngi dân b thu
hi quyn s dng đt (QSD).
3.  xut gii pháp c th và đa ra mt s kt lun và kin ngh v chính sách.
Thu hi đt, bi thng và GPMB là vn đ bc xúc ca xã hi. Rt nhiu
chuyên gia, nhà khoa hc trong lnh vc này đã nghiên cu và đ xut các hng gii
quyt nh: ng Thái Sn: “Nghiên cu, đánh giá thc trng công tác bi thng, h
tr, TC và đ xut các gii pháp đy nhanh tin đ thu hi đt đi vi các d án xây
dng CSHT chnh trang đô th” nm 2004, Vin Khoa Hc o đc và Bn đ; Nguyn
Vn Phn: “Hoàn thin chính sách bi thng GPMB trên đa bàn th xã Bo Lc”, lun
vn i hc Kinh t Tp.HCM 2007; Th.s Phm Bình An: “Nghiên cu xây dng phng
2



án cho ngi dân góp vn c phn bng quyn s dng đt đ xây dng Khu ô Th
Cng Hip Phc”, Tin s D Phc Tân: “Mt s nguyên tc trong chính sách di di
t các d án có di di ti Tp.HCM” (K yu Khoa hc – Vin Kinh T Tp.HCM); V
ình Quân: “Nhng kinh nghim, gii pháp trong công tác đn bù gii ta phc v đô
th hóa và công nghip hóa ti TP.HCM”; “Hu gii phóng mt bng  Hà Ni – Vn đ

và gii pháp”, tp hp nhiu nghiên cu ca các cán b thc tin, các nhà khoa hc do
PGS. TS. Nguyn Chí M cùng TS. Hoàng Xuân Ngha đng ch biên…
Tuy nhiên, hin nay cha có đ tài nào nghiên cu tip cn theo hng phân tích
nhu cu ca các ch th có li ích trong quá trình thu hi đt, bi thng và GPMB. Do
vy, đ tài này s dng phng pháp phân tích đnh tính, kt hp vi phng vn sâu
(phng pháp chuyên gia) và phng pháp nghiên cu tình hung (case study), khai
thác nhng góc nhìn khác nhau ca các ch th tham gia quá trình thu hi đt, bi
thng và GPMB, tìm cách khái quát nên nhng nguyên tc chung nhm góp phn làm
cho công tác đn bù GPMB tr nên hiu qu và kh thi hn. T đó, đ xut gii pháp c
th  mt d án đin hình và kin ngh các chính sách có liên quan.

3



CHNG I
TÌNH HÌNH BI THNG, GII PHÓNG MT BNG  VIT NAM VÀ
KINH NGHIM MT S NI TRÊN TH GII
I. TÌNH HÌNH BI THNG VÀ GII PHÓNG MT BNG C ÁP
DNG  VIT NAM:
1. Tình hình bi thng và gii phóng mt bng ti Vit Nam:
Quá trình chuyn dch c cu kinh t t nn kinh t nông nghip s dng nhiu
tài nguyên đt sang nn kinh t công nghip - dch v có hiu qu kinh t cao hn s
dng đt ít hn cng vi quá trình đô th hóa tt yu đa đn s chuyn dch thay đi
công nng s dng đt đai cng nh chuyn dch QSD đt. T đó phát sinh vn đ thu
hi đt, bi thng và GPMB (đn bù, gii ta) trên vùng đt qui hoch và trin khai các
d án phát trin.
Thc t thi gian qua đã cho thy din bin công tác đn bù gii ta  Vit Nam
khá đa dng. T vic bi thng theo giá thp nht do nhà nc qui đnh, đn vic
doanh nghip t thng lng vi dân. in hình ca hành vi t thng lng vi dân

là mc giá đn bù chung c lên ti 85 triu đng/m
2
 chung c 192 Nam K Khi
Ngha Qun 3
1
. Hay gn đây nht là quyt đnh cng ch hai h là ch s dng 51m
2

đt ti s 22-24 Hàng Bài, Qun Hoàn Kim, Hà Ni trc mc giá đòi hi là 1 t
đng/m
2
. Mt s d án do nhà nc trin khai ti Tp.HCM li phi thc hin h tr ln
hai, thm chí đn ln ba, ln bn cho tt c các h dân sau nhiu nm không thng
lng đc vi nhng ngi dân đòi quyn li không chu di di, nh d án khu Công
Ngh Cao (Qun 9, Tp.HCM), d án Khu đô th mi Th Thiêm (Qun 2, Tp.HCM)…
Ngoài ra, đã có mt s nghiên cu ng dng, nhm góp phn gii quyt các vn đ thc
tin nh: mô hình ngi dân góp vn bng giá tr QSD vào công ty nh D án Khu

1
Thi báo Kinh T Sài Gòn online – thesaigontimes.vn (29/8/2008), “n bù 85 triu đng/m2 chung c 192
NKKN”, đc truy cp ngày 05/6/2011 ti đa ch
/>
4



kinh t Kinh Dng  Hi Phòng
2
hay  án “Nghiên cu xây dng phng án cho
ngi dân có đt góp vn c phn đ xây dng Khu đô th Cng Hip Phc”

3
, thuc xã
Hip Phc, Huyn Nhà Bè, do Vin Kinh t Tp.HCM (nay là Vin Nghiên cu phát
trin Tp.HCM) nghiên cu đ xut nhng kt qu nghiên cu cha đc trin khai thc
hin.
Mt hình thc khác, cng đã đc áp dng đi vi nhng d án xây dng khu
dân c  vùng ven các đô th ln là hình thc hoán đi đt nn. Trong đó, đt  có giy
t hp l thng đc hoán đi tng đng vi đt nn có c s h tng (CSHT) đy
đ, đt nông nghip thng đc hoán đi theo t l trên di 10% đt  có CSHT đy
đ.
Nhng mô hình đa dng này cho thy tính nng đng sáng to ca nhà nc và
ch đu t trong quá trình thc hin các d án phát trin. ó cng là kt qu ca s vn
đng trong nhn thc và hành đng ca các ch th tham gia quá trình đi mi và phát
trin kinh t bt ngun t vic chuyn đi mc đích s dng đt. Mc dù vy, nhng
thc t vn còn nhiu vn đ bc xúc, cha tha mãn mong mun ca các đi tng
tham gia d án. Trong đó, li ích ca các bên liên quan là nhà nc, ch đu t và ngi
dân b thu hi đt thng đc cho là xung đt nhau. Nhng v khiu ni, khiu kin,
nhng d án treo không th trin khai do không đn bù gii ta đc, nhng hoàn cnh
tr trêu, nhng bc xúc ca ngi dân b thu hi đt là kt qu ca vic cha gii quyt
đc mâu thun li ích gia các bên.
Hp 1.1 : Khiu ni liên quan đn vic thu hi đt, bi thng và GPMB
4

Trong nm 2009, các c quan hành chính Nhà nc đã tip 307.797 lt khiu ni t
cáo, tip nhn 206.105 đn th, 61% s v vic khiu ni liên quan đn đt đai. Qua gii

2
TS Nguyn Minh c (2009), “Mô hình kinh t Dng Kinh: x lý vng mc trong khâu thu hi đt thông qua
chuyn đi nông dân thành c đông và ngi lao đng doanh nghip”, Hu GPMB  Hà Ni – VN  VÀ GII
PHÁP; (tr456-462). NXB Chính tr quc gia, Hà Ni.

3
ThS Phm Bình An (2008), “Mô hình Nông dân góp vn bng tin bi thng giá tr quyn s dng đt trong d
án Khu đô th Công nghip Cng Hip Phc”, Vin Nghiên Cu Phát Trin Tp.HCM.
4
Hà Minh (25/10/2009), “61% v vic khiu ni liên quan đn đt đai”, Thi Báo Kinh T Vit Nam đc truy
cp ngày 05/06/2011 ti đa ch:
/>lien-quan-den-dat-dai.htm
5



quyt khiu ni, t cáo đã thu hi cho Nhà nc 368.056 triu đng; 549,46 ha đt; tr
li cho tp th, công dân 54.315 triu đng; 115,74 ha đt; minh oan cho 250 ngi;
chuyn c quan điu tra xem xét trách nhim hình s 106 ngi… Nhng khiu ni
trong lnh vc đt đai liên quan đn vic thu hi đt, bi thng và GPMB…
Bc tranh s lc trên cho thy đây là vn đ kinh t - xã hi quan trng và bc
thit cn đc quan tâm đúng mc.
2. Nhng tn ti, hn ch và nguyên nhân.
Tuy có nhng thành tu nht đnh trong công tác thu hi đt bi thng và
GPMB nhng cng có nhiu tn ti và hn ch. Tn ti chính là vic có quá nhiu khiu
ni, khiu kin. Hn ch chính là vic điu tit li phn giá tr gia tng (GTGT) không
do ngi s dng đt to ra, mà do Nhà nc đu t CSHT, do qui hoch, do chuyn đi
mc đích s dng đt đem li, do tin trình đô th hóa, đ phc v cho li ích chung gn
nh bt lc.
Nguyên nhân ca nhng tn ti và hn ch trên là do mâu thun xung đt li ích,
thiu s hài hòa ba li ích: Nhà nc, nhà đu t và ngi có QSD. Mt mt khung giá
đt do nhà nc ban hành quá thp so vi giá th trng, khin cho công tác đn bù gp
nhiu khó khn, khiu ni, khiu kin tng nhanh. Mt khác, h thng pháp lut cha
gii quyt cn bn các mâu thun li ích này mà các chính sách v đt đai thng có xu
hng gii quyt cc b các bc xúc xã hi.

Hp 1.2 : Tng kt công tác gii quyt khiu ni, t cáo nm 2009
5


5
Hà Minh (25/10/2009), “61% v vic khiu ni liên quan đn đt đai”, Thi Báo Kinh T Vit Nam đc truy
cp ngày 05/06/2011 ti đa ch:
/>quan-den-dat-dai.htm.
6



Chính ph đã thng thn nhìn nhn: Công tác ch đo, điu hành và qun lý Nhà nc
trong lnh vc đt đai, thc hin các d án còn nhiu yu kém, bt cp, dn đn phát sinh
nhiu khiu ni, t cáo trên các lnh vc này. áng chú ý, không ít đa phng đnh giá
đt bi thng quá thp, không b trí TC, không gii quyt vic làm cho ngi dân b
thu hi đt. Trách nhim ca các cp chính quyn trong công tác tip dân, gii quyt
khiu ni, t cáo còn nhiu ni cha tt và bc l yu kém, vi phm, khuyt đim.
II. KINH NGHIM MT S NI TRÊN TH GII:
1. Kinh nghim bi thng GPMB ca Trung Quc :
“Lut t đai ca Trung Quc ra đi nm 1986 (đã qua nhiu ln sa đi b sung
vào các nm 1988, 1998 và 2004) quy đnh mi đn v và cá nhân khi có nhu cu đt đai
đ xây dng cn cn c theo pháp lut đ xin s dng đt thuc s hu nhà nc tr
trng hp xây dng xí nghip, nhà  nông thôn, kt cu h tng và công ích  c s.
Nu đc Nhà nc chp nhn thì s tin hành trng dng đt thuc s hu nhà nc đ
cung ng cho mc đích s dng (trong mt s trng hp còn gi là thu hi quyn s
dng đt), nu không có hoc không đ loi đt này thì s trng thu đt thuc s hu tp
th và chuyn đi thành đt thuc s hu nhà nc.
Trong vn đ thu hi đt, Trung Quc rt coi trng vic bo v đt canh tác, đc
bit là "đt rung c bn" đã đc chính quyn xác đnh dùng đ sn xut lng thc,

bông, rau hay đã có nhng công trình thy li tt trên đó. Lut còn quy đnh c th đt
rung c bn phi chim t 80% tr lên đt canh tác ca mi tnh. Cm không đc
dùng đt canh tác đ xây lò gch, m m hay t ý xây nhà, đào xi nhm khai thác cát,
đá, qung Vic trng thu đt rung c bn, đt canh tác vt quá 35 ha và đt khác
vt quá 70 ha phi đc Quc V vin phê chun, còn trng thu các đt khác thì do
chính quyn cp tnh phê chun ri báo cáo vi Quc V vin.
Khi trng thu đt đai phi bi thng theo hin trng s dng đt lúc đó. Chi phí
bi thng bao gm tin bi thng đt, tin tr giúp an c tính theo s nhân khu ca
h gia đình và tin hoa màu. Tin bi thng đt bng 6 - 10 ln và tng s tin tr cp
7



an c ti đa không quá 15 ln giá tr trung bình sn lng hng nm ca 3 nm trc
trng thu.
i vi đt thuc s hu nhà nc, khi nhu cu đt vì li ích công cng hoc đ
ci to các khu đô th c đã đc cp có thm quyn phê chun thì đc thu hi quyn
s dng đt có bi thng. Khi thu hi đt buc phi di di nhà ca do đó bên di di
phi bi thng v nhà ca cho bên b di di bng tin tính theo giá tr th trng hoc
bng cách chuyn đi tài sn. Không bi thng nhà xây trái phép hoc nhà tm đã ht
hn”
6
.
1.1 V cách xác đnh giá bi thng
7
:
Theo quy đnh ca Trung Quc, khi thu hi đt phi tr cho ngi b thu hi các
loi tin sau: tin bi thng đt đai, giá c xây dng li nhà , s chênh lch gia giá
xây li nhà mi và nhà c, tin tr cp v TC, tin tr cp bi thng hoa màu trên đt
đai. Theo đó, cách tính tin bi thng đt đai và tin tr cp cn c theo giá tr tng sn

lng ca đt đai nhng nm trc đây ri nhân vi mt h s do Nhà nc quy đnh.
Còn đi vi tin bi thng hoa màu và tài sn trên đt thì xác đnh theo giá th trng
ti thi đim thu hi đt. Ch trng ca nhà nc Trung Quc là khon tin bi thng
cho GPMB phi bo đm cho ngi dân b thu hi đt có ch  bng hoc tt hn so vi
ni  c.  Bc Kinh, phn ln các gia đình dùng s tin bi thng đó cng vi khon
tin tit kim ca h có th mua đc cn h mi. Còn đi vi ngi dân thuc khu vc
nông thôn có th dùng khon tin đó mua đc 2 cn h  cùng mt ni.
1.2. V hình thc bi thng :

Trng hp thu hi đt nông nghip thì tùy đi tng mà nhà nc Trung Quc
áp dng cách thc bi thng khác nhau. Tin bi thng s dng đt nông nghip ph
bin là bi thng cho tp th; tin bi thng v hoa màu, vt kin trúc trên đt thì
ngi dân hoc ngi nhn khoán rung đt đc hng; tin bi thng v tài sn cho

6
Thc s Phm Mai Ngc, “Thu hi đt-Kinh nghim mt s nc và thc tin Vit Nam”, tp chí cng sn, đc
truy cp ngày 08/7/2011 t đa ch
7
Tin s Nguyn Quang Tuyn (2009), “Kinh nghim đn bù, GPMB và t chc tái đnh c  Trung Quc”, Hu
gii phóng mt bng  Hà Ni vn đ và gii pháp (trang 381-388). NXB Chính tr quc gia, Hà Ni 2009.
8



tp th nh tng, kho tàng ca thôn… khon tin này, thôn hoc tp th ngi lao đng
đc hng.
Trng hp thu hi đt  thì ngi đc bi thng nu có nhu cu s đc nhà
nc phân nhà TC vi din tích tng đng s tin h đã đc nhn bi thng.
1.3. V h tr:

Khi b thu hi rung đt, thông thng ngi nông dân khó tìm đc vic làm
thích hp vi kh nng ca mình.  gii quyt vn đ này, Trung Quc thc hin các
chính sách nh: h tr dng lão cho ngi già, tr cp đi tìm vic làm mi cho ngi
trong đ tui lao đng đ đm bo h có mt vic làm n đnh trong tng lai.
“im đáng chú ý là chính sách đn bù gii to  nc này áp dng theo giá th
trng, cn c vào giá tr v trí s dng đt và giá tr vt kin trúc trên đt. Theo đó, Nhà
nc trc tip gii ta, tr tin đn bù cho dân và qun lý din tích đã đn bù gii to đ
t chc đu thu hoc đu giá vi các ch đu t. Nhà nc có ch trng ly tiêu chun
cuc sng làm chun đ thc hin đn bù; đng thi cho phép thành lp nhiu công ty
(đa phn là công ty t nhân) t vn, đnh giá đn bù. Nu cha thng nht v giá thì
chuyn sang tòa án xét x. Tòa ch đnh mt công ty t vn đnh giá và xem xét, tuyên
án và bt buc thi hành phán quyt…”
8
.
2. Kinh nghim đn bù, gii ta ca Singapore
9
:
Theo Lut v thu hi đt (Land Acquisition Act), nhà nc Singapore chu trách
nhim thu hi đt, sau đó cung cp cho các đn v đ thc hin d án theo quy hoch
(bán hoc cho thuê), tránh tình trng đi đu gia nhà đu t và ch đt trong quá trình
đn bù gii phóng phóng mt bng. Không có hin tng t nhân thng lng vi
ngi dân đ mua li đt xây dng các công trình nhà , c s thng mi… đ kinh


8

Ban Qun lý D án h tr ci cách hành chính TP HCM (08/04/2001), “Trung Quc đn bù gii ta dân theo giá
th trng”, Tin nhanh Vit Nam đc truy cp ngày 22/3/2011 ti đa ch: />hoi/2001/04/3b9af57a/;
9
PGS, TS Trn Du Lch (2003), “Báo cáo kt qu kho sát, nghiên cu th trng bt đng sn ti Singapore” –

Vin Kinh T Tp.HCM nay là Vin Nghiên cu Phát trin Tp.HCM. (Trích Công vn do oàn Cán b nghiên cu
ca Vin Kinh T gi Thng trc Thành y và Thng trc UBND Tp.HCM)
9



doanh. Trong quá trình đn bù, ch BS có quyn khiu kin v giá tr đn bù. Hi
đng đn bù s là t chc quyt đnh giá tr đn bù đi vi ngi khi kin. Nu ch
BS vn không đng ý có th đa v vic lên Tòa Thng thm. Sau khi có phán quyt
ca Tòa Thng thm, nu ngi dân không chu di di đ nhà nc thu hi thì s áp
dng cng ch hoc pht theo Lut xâm chim đt công (State Lands Encroachment
Act).
2.1 Mc đn bù thit hi
Cn c vào giá tr BS ca ch s hu, chi phí tháo d, di chuyn hp lý; chi phí
mua vt t thay th; thu s dng nhà mi… Nu ngi dân không tin tng Nhà nc,
có th thuê mt t chc đnh giá t nhân đ đnh giá li và chi phí do Nhà nc chu.
Nhng yu t không chp nhn khi tính mc đn bù là: đòi đc thng đ di di sm
hoc mun  li ch c nên đòi tng đn bù mi chu đi; đòi bi thng vào vic đu t
thêm vào cn nhà, sau khi đã có quyt đnh gii ta; đòi đn bù theo giá đã mua (ý đnh
đu c đt); hot đng kinh doanh nhng không có giy phép, không có cn c pháp lý
đ đn bù; t chc, cá nhân s dng BS bt hp pháp. Ngoài ra, s gia tng giá đt
trong vòng 7 nm do s phát trin ca h tng công cng cng đc xem xét điu tit.
Do đó, hu ht các trng hp, nhà nc Singapore đn bù giá thp hn giá giao dch
hin ti.
2.2 Chính sách h tr:
Ngoài ra, nhà nc Singapore còn có các chính sách h tr khác đm bo quyn
li ca ch BS phi di di nh h tr ti đa v thit hi và to điu kin công n vic
làm cho ngi nông dân khi chuyn thành th dân (ch yu trong thi gian cách đây 20-
30 nm), đi vi các h kinh doanh thng mi hoc c s công nghip, hng đn bù
bng tin mt và cn c vào thu nhp thc t trc đó. Thêm na, nhà nc đm bo

vic gii ta di di ít làm xáo trn công n vic làm ca ngi dân nht. Nhìn chung,
chính sách đn bù đc tin hành thn trng (nht là đt ca t nhân), có vn bn lut
quy đnh cht ch, to điu kin thun li và chính sách đn bù công bng đi vi mi t
chc, cá nhân, do đó to đc s đng thun cao trong xã hi.
10



2.4. V tái đnh c:
Chính ph Singapore đm bo n đnh ch  cho nhng h dân b gii ta, thu
hi đt thông qua chính sách b trí nhà  công – loi nhà do nhà nc xây dng và cung
cp giá r kèm theo mt s điu kin. Cc Phát trin Nhà (HDB) Singapore là ni cung
cp nhà  công cho ngi dân. Khi d án bt đu trin khai, các nhân viên ca HDB tin
hành điu tra xã hi hc k lng v h gia đình trc khi trin khai vic TC, to
bng chng chc chn cho vic h tr TC chính xác, công bng. C quan qun lý
đt Singapore (SLA) bo lãnh và làm th tc gii thiu các h thuc din đc mua
hoc thuê nhà ca (HDB) vi điu khon u đãi: u đãi v th tc mua và thuê, min th
chp… đng thi có nhng qui đnh hn ch vic đu c, mua đi bán li.
3. Bài hc kinh nghim cho Vit Nam:
Hp 1.3 : Kinh nghim nc ngoài có th áp dng cho Vit Nam
Mt là, tính đúng, tính đ nhng thit hi v kinh t và đi sng đ bi thng
cho ngi dân.
Hai là, nhà nc đng ra bi thng và t chc đu giá QSD đt. Cách làm này
va đm bo quyn li ca tt c các bên mà thng d siêu ngch s thuc v nhà nc,
t đó nhà nc có ngun thu đ lo vic TC và các chính sách xã hi hu GPMB cho
ngi dân.
Ba là, vn đ TC phi đc xem xét k đ đa ra chính sách phù hp nhm đm
bo ngi dân có đc ch  mi phù hp, ít b thay đi np sng trc đây ca h.
Bn là, chính ph Trung Quc và Singapore rt kiên quyt đi vi mt s ít
trng hp chây ì hoc li dng chính sách đ đòi hi quyn li quá đáng. Nhng ngc

li, h cng rt quan tâm gii quyt các vn đ kinh t xã hi cho ngi dân sau khi gii
ta nh: h tr vic làm cho ngi dân đ đm bo cho ngi dân có vic làm n đnh
và có th sinh sng lâu dài vi công vic đó, đm bo mc sng cho các đi tng cn
tr cp.

11



CHNG II
TNG QUAN C S LÝ LUN, QUAN IM VÀ NGUYÊN TC V
THU HI T, BI THNG VÀ GII PHÓNG MT BNG
I. TNG HP CÁC QUAN IM RIÊNG CA TNG CH TH:
Nghiên cu quan đim và nhn thc ca tng ch th là các đi tng có quyn
li và ngha v liên quan trc tip đn công tác đn bù GPMB (bao gm nhà nc,
doanh nghip và ngi dân) cho thy: mi đi tng có nhng quan đim và cách nhìn
nhn riêng, h đi din cho li ích riêng ca tng nhóm. Mt s trng hp đa ra
nhng ý kin riêng thái quá nhm bin minh cho nhng đòi hi li ích ca mình.
1. Quan đim ca nhà nc:
Vi vai trò qun lý nn kinh t trong điu kin đt đai thuc s hu toàn dân, nhà
nc có toàn quyn qui hoch mc đích s dng đt và đc quyn thu hi đt ca ngi
này và giao đt cho ngi khác. iu này t bn thân nó không có gì sai vì nu không
nh th làm sao phân b lc lng sn xut đ phc v phát trin kinh t.
K t khi đi mi đn nay, khung pháp lý ca chính quyn trung ng liên quan
đn lnh vc đt đai có nhiu thay đi theo hng ngày càng hoàn thin hn, to thun
li hn cho nhà đu t cng nh mc bi thng cho ngi dân ngày càng tha đáng
hn. Tuy nhiên, thc t trin khai ti các đa phng có s khác nhau. Các chính quyn
đa phng thng mun kinh t đa phng phát trin. Do đó cn phi có chính sách
thu hút và u ái nhà đu t. Vì th chính quyn đa phng thng đnh giá bi thng
đt thp đ nhà đu t h giá thành công trình tng sc hp dn ca các d án đu t.

Trong khi đó li không chú ý đn quyn li tha đáng ca ngi dân, dn đn nhiu bt
cp và ách tc trong quá trình thc hin d án, kéo theo nhiu khiu ni khiu kin phát
sinh. Tình trng này khin cho chi phí ca các bên liên quan là doanh nghip, ngi dân
và nhà nc (cng li là chi phí xã hi) đu tng lên vì nhng mâu thun liên quan đn
đt đai.
12



Hp 2.1 : Chi phí xã hi tng
D án khu đô th mi Th Thiêm phi tr lãi vay 4 t đng/ngày
10

TT - oàn kim tra v phòng chng tham nhng ca Tp.HCM va có kt lun vic
kim tra ti Ban qun lý khu đô th mi Th Thiêm.
Theo đó, đoàn kim tra lu ý tin đ trin khai bi thng GPMB, điu chnh quy hoch
chi tit khu trung tâm đô th mi Th Thiêm hoàn thành chm, nên vic kêu gi đu t, xây
dng các công trình còn hn ch.
Vic này dn đn h qu là Tp.HCM phi chi tr lãi vay (đ thc hin d án, trong đó có
GPMB ) bình quân là 4 t đng/ngày, gây lãng phí ln.
oàn kim tra kin ngh cn nhanh chóng ban hành c ch, chính sách thu hút đu t,
sm phát huy hiu qu khu đô th mi Th Thiêm, tránh lãng phí.
Ngun: Báo tui tr ngày 07/03/2011
i xa hn na, trong quá trình vn dng chính sách đt đai đ phc v phát trin
kinh t, mt s cán b nhà nc suy ngh theo li t duy bao cp và hành đng theo c
ch xin – cho, nng tính ca quyn, vn dng các chính sách c, hoc chính sách không
nht quán, gây bt li cho ngi b thu hi đt, thm chí gây thit hi cho ngân sách nhà
nc. Tt c khin cho ni bc xúc ca ngi dân càng nghiêm trng, nh hng không
nh đn uy tín chung ca nhà nc.
Hp 2.2 : D án đng Tân Sn Nht – Bình Li – Vành đai ngoài

Vic UBND TP ban hành Quyt đnh s 3585/Q-UBND ngày 19/07/2005 điu chnh
quy hoch phng án tuyn đng, không thc hin đúng quy hoch phng án tuyn trong d
án tin kh thi đã đc UBND TP phê duyt và Th tng Chính ph chp thun ti vn bn s
4557/KTN ngày 12/09/1997; quá trình điu chnh quy hoch không thc hin đúng trình t, th
tc theo quy đnh ca pháp lut v xây dng, không ly ý kin các B, ngành, không ly ý kin
nhân dân trong vùng quy hoch, không có phng án c th tính toán hiu qu kinh t - xã hi
là vi phm iu 29 Ngh đnh s 08/2005/N-CP ngày 24/-1/2005 ca Chính ph v quy hoch
xây dng, th hin s ch quan, nóng vi, áp đt, cha thc s lng nghe các kin ngh, phn
ánh ca công dân, gây bc xúc, dn ti khiu ni, t cáo phc tp, kéo dài…
Vic UBND TP không phê duyt d án, không đ cn c đ xác đnh tính chính xác giá
tr con đng 171.866.017USD (phn xây lp). Vic UBND TP t quyt đnh giá đt, không
cn c vào đ xut ca c quan chuyên môn có thm quyn, áp giá đt sai thi đim đã làm li
cho Nhà đu t 44,304 triu USD, nu không phát hin kp thi s gây thit hi cho ngân sách

10
GH (07/03/2011), “D án đô th mi Th Thiêm phi tr lãi vay 4 t đng/ngày”, Báo Tui tr online, truy cp
ngày 07/04/2011 ti đa ch :
/> .
13



nhà nc là vi phm các quy đnh ca pháp lut v đt đai, nguyên tc qun lý tài chính ca Nhà
nc. Qua thanh tra cha phát hin du hiu tiêu cc, v li
Vic ghép 2 ni dung trong mt hp đng là không minh bch. Hp đng bi thng có
nhiu điu khon cha phù hp vi quy đnh ca pháp lut và thc tin Vit Nam… phân công
trách nhim không rõ ràng… điu hành lúng túng, kém hiu qu… gây thit hi ngân sách Nhà
nc…
.…
Công tác Qun lý đt đai b buông lng, có nhiu biu hin tùy tin, không tuân th các

quy đnh ca pháp lut, nh: Cho Nhà đu t thuê đt đ to vn xây dng kt cu h tng
nhng không báo cáo Hi đng nhân dân thành ph; vic ra quyt đnh thu hi đt không cn c
vào quy đnh, k hoch s dng đt, thu hi c đt nm ngoài d án
; cp giy chng nhn
quyn s hu nhà , quyn s dng đt  cho nhiu h trong vùng d án đã đc phê duyt. C
tình né tránh, báo cáo không chính xác trong vic ly đt công viên Gia nh đ làm đng, vi
phm pháp lut v môi trng…
Các kt qu thanh tra nêu trên cho thy, hu ht các ni dung phn ánh, khiu ni, t cáo
ca công dân là có c s. Tuy nhiên, nhiu ý kin phn ánh, khiu ni, t cáo ca công dân cha
đc UBND TP và các cp xem xét, gii quyt kp thi. Quá trình gii quyt khiu ni mt s
trng hp c th có biu hin né tránh, đùn đy trách nhim, vòng vo, ngy bin, áp đt, thiu
công bng, thiu tính thuyt phc. Vic gii quyt còn kéo dài, s lng đn th khiu ni đã có
báo cáo kt qu xác minh nhng cha ra quyt đnh gii quyt còn nhiu.
Ngun: Thanh tra Chính ph
11
.
2. Quan đim ca ngi dân b thu hi đt:
Phn ln ngi dân b thu hi đt luôn cm thy b thit thòi khi nhn đn bù. H
luôn mun đòi cao hn, vì quá d dàng so sánh mc giá bi thng thp (đi vi h là r
mt) so vi mc giá đt trong d án có đy đ CSHT, hay mc hoán đi t đt nông
nghip sang đt nn xây dng nhà  có đy đ CSHT thng ch bng 10% tng din
tích đt nông nghip b thu hi. H cho rng 90% din tích còn li s đc thng mi
hóa và thu v siêu li nhun. Rt ít ngi tha mãn vi mc giá bi thng…
Thêm vào đó, trên thc t có hàng lot h nông dân b thu hi đt, nhn tin đn
bù, nhng li không bit s dng s tin đó mt cách hp lý. C th là h s dng vào


11
Kt lun Thanh Tra (2011), “Xác minh làm rõ ni dung phn ánh, khiu ni, t cáo liên quan đn d án đng
Tân Sn Nht – Bình Li – Vành đai ngoài (TP. H Chí Minh)”, Thanh tra Chính ph.

14



mc đích tiêu xài nh: tic tùng, c bc, ru chè, xây nhà, sa nhà, mua sm phung
phí… thay vì s dng vào mc đích đu t. Mt thi gian sau, nhng h này lâm vào
cnh túng thiu, cng vi tâm lý “con cá sy là con cá b” (mnh đt hi xa b thu hi
là rng ln), bin h thành nhng ngi thng xuyên than vãn, trách móc, cho rng
gii ta là nguyên nhân chính khin h tr nên nghèo khó. Mt s khác ngh rng: doanh
nghip và cán b nhà nc luôn bt tay nhau đ chèn ép ngi dân có đt hòng đt đc
li nhun siêu ngch trong hu ht các trng hp GPMB thc hin d án kinh doanh.
Trong đó, mt s ngi thì bàn lun trong nhng lúc “trà d tu hu”, mt s thì làm
đn đi khiu ni, khiu kin nhiu ni.
3. Quan đim ca nhà đu t:
Nhà đu t là nhng doanh nghip tìm kim c hi kinh doanh bng cách khai
thác s dng mnh đt vi mc đích khác vi cách làm ca ch s dng đt trc đây.
Nhà doanh nghip đu t công sc, trí tu và vn vi mong mun bin mnh đt nghèo
nàn, không ai quan tâm, tr thành khu công nghip, khu dân c và khu đô th vn minh
lch s hn. Nhng xét cho cùng, mc tiêu chính ca doanh nghip là li nhun, thu v
càng nhiu giá tr thng d càng tt. Giá tr thu v cao càng là đng lc thôi thúc nhà
đu t hành đng.
Nhà đu t luôn không thích đi phó vi nhng rc ri trong thng lng,
thuyt phc ngi dân chp nhn đn bù. H luôn mong mun có đt sch đ tp trung
phát trin kinh doanh. Trong thc t rt nhiu d án b d dang, đình tr, thm chí b tc
do không đn bù đc ht phn đt đc qui hoch cho d án. Bc xc ca nhà đu t
càng ln khi phn din tích không tha thun đn bù đc càng nh mà mc đ nh
hng đn d án càng ln. Trong khi chính quyn thì bt lc, vì cha có ch tài rõ ràng
đ x lý nhng trng hp chây ì không chu bàn giao mt bng đi vi các d án kinh
doanh.

15



Hp 2.3 : Bt lc trc đòi hi vô lý ca ngi dân
12

V 1 t đng/m2: Cng ch li hoãn, ti sao?
… Mi đây, ngi dân Hà Ni và c nc sng s trc thông tin có mt ch d án đu
t ti Hà Ni chp nhn đn bù cho ngi dân b ly đt vi mc giá 1 t đng/m
2
đ xây dng
Trung tâm Thng mi. Sau đó ít hôm, d lun li n lên vi thông tin "Tp. Hà Ni ra lnh
cng ch hai h dân không chp nhn đn bù 1 t đng/m
2
". Ngay sau đó, d lun li bt ng
vi thông tin: "Chính ph đã yêu cu Hà Ni hoãn thi hành lnh cng ch "…
Ngun:
Nhà đu t li càng không thích nhng rc ri trong th tc pháp lý do nhà nc
qui đnh. H thng cho rng nhng qui đnh càng rc ri thì càng th hin nn hành
chánh thiu nng lc và quan liêu.
Nhiu doanh nghip và doanh nhân rt quan tâm đn công vic xã hi. H đã và
đang tham gia nhiu hot đng xã hi và có rt nhiu đóng góp cho công tác t thin.
Nhng nhng hành đng đó là t nguyn, t giác xut phát t tm lòng và kh nng ca
h vì nhà đu t không b ràng buc phi thc hin trách nhim xã hi.
II. VIC THU HI T, BI THNG VÀ GII PHÓNG MT BNG
THEO QUAN IM PHÁT TRIN:

Quá trình công nghip hóa, hin đi hóa và đô th hóa tt yu s phát sinh vic
chuyn đi công nng và chuyn dch QSD đt t ngi s dng hiu qu thp sang
ngi s dng có hiu qu kinh t cao hn. Trc khi đi sâu nghiên cu vai trò ca tng
ch th trên quan đim phát trin, chúng ta cn làm rõ yu t kinh t - xã hi ca QSD
đt và mi quan h trách nhim ca các ch th tham gia quá trình phát trin này.
1. Khía cnh kinh t - xã hi ca đt khi thu hi đt:
1.1 V kinh t,
t đai là mt t liu sn xut quan trng, là phng tin mu sinh ca ngi dân
và c doanh nghip. Chuyn đi công nng s dng đt và chuyn QSD đt t ngi này
sang ngi khác s dng có hiu qu kinh t cao hn là hot đng kinh t bình thng


12
Báo mi – baomoi.com (5/2011), “V 1 t đng/m2: Cng ch li hoãn, ti sao?”, đc truy cp ngày
05/06/2011 ti đa ch:
/>
16




và tt yu trong quá trình phát trin xã hi. i vi nhng trng hp có din tích nh,
phù hp vi qui hoch chung ca nhà nc, thì ngi dân t tha thun chuyn QSD đt
và t chc sn xut kinh doanh phù hp vi qui hoch và qui đnh ca pháp lut. Vic đó
đc nhà nc công nhn nh là mt giao dch dân s. i vi nhng d án ln, liên
quan đn nhiu ch s dng đt thì tt yu phi có s tham gia ca nhà nc, thông qua
hình thc thu hi đt, bi thng và GPMB, thng đc gi là đn bù gii ta. Vn đ
 đây là xác đnh giá đt sao cho tha đáng đ va không thit thòi quyn li ch s
dng đt, va hp dn nhà đu t t nhân, hp lý đi vi nhà nc khi trin khai các
công trình an ninh, quc phòng và phúc li công cng.

Trên thc t, giá tr đt tu thuc vào rt nhiu yu t. Trong đó, yu t cn bn
nht là giá tr s dng hay nói cách khác giá tr thc ca đt l thuc ch yu vào
phng thc s dng din tích đt đó. Giá đt tng có th là do có ch trng qui hoch
xây dng mt khu công nghip, mt tuyn đng hay mt khu đô th nào đó. Giá tr gia
tng đó không phi do ngi s hu đt to ra mà là do ch trng qui hoch và ý tng
đu t khai thác theo mc đích s dng đt mi, làm tng giá tr s dng đt. Cái đc
gi là giá th trng sau khi có ch trng đu t cng không đúng vì đó là giá đc d
tính trên c s khi các chng trình đu t đc thc hin xong và to ra đc hiu qu
kinh t tài chính cho ngi đu t. Nhng do không đc hiu mt cách đúng đn nên
ngi dân lúc nào cng cm thy thit thòi khi so sánh gia giá đn bù vi giá tr biu
kin ca th trng k vng tng lai.  gii quyt vn đ, chúng ta phi thng nht, v
mt quan đim, giá đt và cách tính giá đt
13
:
(1). Giá đt đc n đnh cn c trên giá tr s dng đt hin ti, nu ngi ch
s dng đu t vào đt đai làm tng giá tr s dng đa đn giá đt tng (giá tr gia
tng), thì phn tng (giá tng thêm) thuc ngi ch s dng đt đó hng.
(2). Khi có s đu t làm thay đi mc đích s dng đt làm cho giá đt tng, giá
tr gia tng đó không phi do ngi ch s dng c to ra mà chính là do nhà đu t mi

13
c phát trin thêm t ý tng ca Ging viên Phan Chánh Dng – Chng trình Fulbright
17



to ra thì nhà đu t mi đng nhiên đc hng, Nhà nc có đc ngun thu thu
trên tr giá gia tng này.
(3). Không th nói chung chung là bi thng theo giá th trng. Vì giá th
trng có th đc hiu là giá giao dch xy ra, giá thun mua va bán, hay giá có sc

cu (có ngi mua). Giá th trng ph thuc rt nhiu yu t trong đó có yu t k
vng. Khi mi có ch trng đu t, hay mi có qui hoch s dng đt thì ngay lp tc
giá đt tng cao mà vn xy ra giao dch thì đây là do yu t k vng. Nu ch trng
thay đi thì yu t k vng càng th hin sc nh hng đn giá đt, càng làm cho giá
đt bin đng tng hoc gim mnh. Khi đn bù gii ta đt phi ly giá tr thu nhp
hin hành to bi đt đ làm c s cng vi khon bù đp thêm cho ngi dân khi phi
chuyn ngành ngh và sp xp li cuc sng mi (chi phí chuyn đi). Không th tính
theo giá th trng biu kin (giá k vng trong tng lai) khi mi có ch trng đu t
hay chuyn mc đích s dng đt. Cách này phù hp khi thu hi đt nông nghip.
(4). i vi đt  đô th thì vic xác đnh giá trên c s giá tr s dng cng cha
hoàn toàn phù hp. Bi vì ngoài giá tr s dng đ  thì đt  đô th còn có giá tr khác là
tích sn (tài sn tích ly). Hn na, tn ti mc chênh lch giá tr ln do v trí. C th là
giá đt mt tin đng ln có giá tr cao hn nhiu so vi đt trong hm và trong đng
nh.
Hin nay, th trng BS tn ti nhiu loi giá (giá th trng, giá nhà nc, giá
ghi trong giao dch đc nhà nc công nhn chính thc và giá tha thun nhm trn
thu) gây ra rt nhiu bt hp lý trong nhng giao dch nhà đt (mua bán, thc hin
ngha v np thu và phí, thu hi đt và bi thng) nh: thu thu, l phí theo giá nhà
nc, đn bù theo giá th trng, ký hp đng công chng theo giá nhà nc, giao dch
thc t theo giá tha thun. Nhng trng hp trên làm nhà nc tht thu thu, tng chi
ngân sách cho đn bù, gây khó khn cho đn bù, nh hng quyn li ca các bên liên
quan trong quá trình thu hi đt bi thng và GPMB. Do vy, đ công bng và hp lý
nhà nc cn xác đnh và công b giá giao dch nhà đt bình quân trên c s giá t các
giao dch thc t đ làm cn c tính thu và các khon ngha v tài chính đi vi nhà