Giải pháp nâng cao hiệu quả tín dụng bất động sản tại các ngân hàng thương mại trên địa bàn thành phố Hồ Chí Minh

BăGIỄOăDCăVĨăĨOăTO
TRNGăIăHCăKINHăTăTP.HCM



LụăNGUYNăNGCăTHO



TệNăDNGăBTăNGă
SNăTIă
NGÂN HÀNG
THNGăMIăTRểNăAăBĨNă
TP.HCM




LUNăVNăTHCăSăKINHăT








TP.ăHăChíăMinhăậ Nmă2011

BăGIỄO DCăVĨăĨOăTO

TRNGăIăHCăKINHăTăTP.HCM



LụăNGUYNăNGCăTHO


TệNăDNGăBTăNGă
SNăTIă
NGÂN HÀNG
THNGăMIăTRểNăAăBĨNă
TP.HCM


ChuyênăngƠnh:ăKinhătătƠiăchínhăậ Ngân hàng
Mƣăs:ă60.31.12


LUNăVNăTHCăSăKINHăT

NGIăHNGăDNăKHOAăHC:ă
GS.TSăDNGăTHăBỊNHăMINH



TP.ăHăChíăMinhăậ Nmă2011
i

LIăCAMăOAN

Tôi xin cam đoan lun vn này là do chính tôi nghiên cu và thc hin. Các
thông tin và s liu đc s dng trong lun vn đc trích dn đy đ ngun
tài liu ti danh mc tài liu tham kho là hoàn toàn trung thc.

TP.H Chí Minh, tháng nm 2011



LỦ Nguyn Ngc Tho
Hc viên cao hc khóa 17
Chuyên ngành: Kinh t tài chính – Ngân hàng.
Trng i hc Kinh t TP.H Chí Minh.

ii




MăU
CHNGă1:ăCỄCăVNăăLụăLUNăCHUNGăVăBTăNGăSNă
3
1.1ăăăLỦălunăcăbnăvăbtăđngăsn 3
1.1.1 Khái nim bt đng sn 3
1.1.2 c đim hàng hóa bt đng sn 4
1.1.3 Phân loi bt đng sn 5
1.1.4 Các yu t nh hng đn giá tr bt đng sn 6
1.2ăăăThătrngăbtăđngăsnăvƠăcácăyuătătácăđngăđnăthătrng
btăđngăsnă 8
1.2.1 Khái nim th trng bt đng sn 8
1.2.2 C cu th trng bt đng sn 9
1.2.3 Các yu t tác đng đn s hình thành và phát trin th trng
bt đng sn 10
1.2.3.1 S phát trin kinh t, gia tng dân s và vn đ đô th hóa 11
1.2.3.2. Các yu t tác đng phía cung bt đng sn 12
1.2.3.3. Các yu t v pháp lut, qun lý, điu tit ca nhà nc
v bt đng sn 12
1.2.3.4. Các yu t v chính sách 12
1.3ăăăTínădngăbtăđngăsnă 13
13

1.3.2 Các sn phm tín dng bt đng sn 13
1.3.3 Hiu qu tín dng bt đng sn 14
14
15
1.3.4 Ri ro tín dng bt đng sn 16
1.4ăăThmăđnhăcácădăán,ăhpăđngătínădngăbtăđngăsnă 17
17
iii

1.4.2 Ni dung công tác thm đnh các d án BS 18
1.4
19
1.5 Tín dngăbtăđngăsnăăămtăsăncătrênăthăgiiăvƠăbƠiăhcăăkinhănghimă
choăVităNam 20
1.5.1 Kinh nghim v chính sách tài chính tin t cho BS ca mt s nc
trên th gii 20
1.5.1.1 Nhng kinh nghim chung 20
1.5.1.2 Chính sách tín dng – Kinh nghim ca Úc và Niu Di Lân 21
1.5.1.3 Áp dng mô hình ngân hàng th chp – kinh nghim ca an
Mch 22
22
1.5.2 Mt s bài hc rút ra v chính sách tài chính tin t cho s phát trin th
trng BS 23

CHNGă2ă:ăTHCăTRNGăTệNăDNGăBTăNGăSNăCAăCỄCă
NGÂNăHĨNGăTHNGăMIăTRểNăAăBĨNăTP.HCM 25
.HCM 25
.HCM 25
.HCM 25
30

2.1.3.1 Kinh t TP.HCM phát trin, vn đ đô th hoá và gia tng dân s 30
2.1.3.2 Các yu t tác đng v phía “cung” bt đng sn 31
2.1.3.3 Các yu t qun lý, điu tit ca nhà nc v bt đng sn 34
2.1.3.4 Các yu t v lãi sut, chính sách thu 34
2.2 ThcătrngătínădngăbtăđngăsnăcaăcácăNHTMătrênăđaăbƠnăTP.HCM 36
2.2.1 Thc
sn 36
41
.HCM 45
.HCM 47
47
iv

.HCM 48
.HCM 49
2.3.3.1 Thm đnh h s vay vn 49
2.3.3.2 Thm đnh v khách hàng vay vn 49
2.3.3.3 Thm đnh v d án đu t 50
2.4
TP.HCM 53
2.4
53
2.4
53
2.4
55
CHNGă3ă:ăCỄCăGIIăPHỄPăNÂNGăCAOăHIUăQUăHOTăăNGăTệNă
DNGăBTăăNGăSNăCAăCỄCăNGÂNăHĨNGăăTHNGăMIăTRểNă
AăBĨNăTP.HCMă 57
3.1.ănhăhngăphátătrinăthătrngăbtăđngăsnătrênăđaăbƠnăTP.HCM 57

3.1.1. Mc tiêu phát trin th trng bt đng sn trên đa bàn TP.HCM đn
nm 2015 57
3.1.2. nh hng ni dung phát trin th trng bt đng sn trên đa bàn
TP.HCM đn nm 2015 58
3.2ăCácăgiiăphápăătmăvămôăphátătrinăthătrngăBS 59
3.2.1 V h thng lut pháp 59
3.2.2 V chính sách và c ch 60
62
3.3.1 i vi chính ph 62
63
64
3.2.1. V ngun vn và sn phm tín dng bt đng sn 64

.HCM 67
PHNăKTăLUNăCHUNG
TÀI LIU THAM KHO

v



BS Bt đng sn
BRVT Bà Ra Vng Tàu
CBRE
- -
CB Richard Ellis
CIC Trung tâm thông tin tín dng ngân hàng
FDI Vn đu t trc tip nc ngoài
GHB Ngân hàng nhà  Chính ph Thái Lan
GHLC Công ty cho vay v nhà  ca Chính ph Nht Bn

HDB y ban phát trin nhà  Singapore
NHNH Ngân hàng nhà nc
NN&PTNT Nông nghip và phát trin nông thôn
NHTM Ngân hàng thng mi
REIT

TCTD T chc tín dng
TP.HCM Thành ph H Chí Minh
UBND U ban nhân dân









vi



B
i các thành ph khác ti mt s nc Châu Á
Bng 2.2 Gía bán s cp và th cp ca mt s d án tiêu biu
Bng 2.3 Bng thng kê mt đ dân s TP.HCM qua các nm
Bng 2.4 Din tích sàn xây dng trên đa bàn TP.HCM qua các nm
Bng 2.5 Vn đu t trên đa bàn TP.HCM qua các nm
Bng 2.6 S d án đu t nc ngoài đc cp phép mi qua các nm trên
đa bàn TP.HCM

vii

HÌNH
H
1.1
Hình 2.1 Lng cung cn h ti TP.HCM qua các nm
Hình 2.2 Lng cung bit th ti TP.HCM qua các nm
Hình 2.3 Giá cho thuê vn phòng ti các Thành ph ln trong khu vc
Hình 2.4 Ngun cung vn phòng cho thuê ti TP.HCM phân theo hng
Hình 2.5 Gía thuê vn phòng hng A  các TP Châu Á
Hình 2.6 2011
– 2012
Hình 2.7
n
trong tng vn đu t trên đa bàn TP.HCM qua các nm
Hình 2.8 Lãi sut c bn – huy đng cho vay tng thi k
.HCM
t 2005 đn 2010
trên đa bàn TP.HCM
ngân hàng trên đa bàn TP.HCM
Hình 2.12 Xu hng tín dng bt đng sn trong nm 2011
Hình 2.13 T trng d n cho vay các nhóm s
.HCM

Hình 2.15 T l n xu BS trên tng d n BS
- 1-

MăU

1.ăTínhăthcătinăcaăđătƠi
Nhu cu v nhà  luôn là mt trong nhng nhu cu thit thc ca con ngi.

Tuy nhiên đó li là mt rào cn khá ln đi vi đi b phn ngi dân do giá tr
khon tài sn này khá ln.
v mô thun li, có tác đng tt đn th trng bt đng sn. Nhng yu t này bao
gm t l đô th hóa cao, dân s tr, mc đ giàu có gia tng, kh nng đc lp v
nhà ca cao hn và t l tiêu dùng cao. Nhng yu t này s h tr tt cho các sn
phm
.

Vic cho vay đi vi lnh vc bt đng sn luôn gn lin vi s bin đng ca
th trng bt đng sn nên hot đng này có nhiu ri ro.
.

T đó vic nghiên cu hot đng tín dng bt đng sn tr thành mt yêu cu
cn thit cho s phát trin ca th trng bt đng sn nói chung và hiu qu ca
hot đng ngân hàng nói riêng, t đó góp phn to nên s gia tng li ích v mt
kinh t, li ích v mt xã hi cho nhiu đi tng liên quan.

2.ăMcătiêuănghiênăcu
:
-
2010.
- ánh giá hot đng tín dng bt đng sn trên đa bàn TP.HCM t nm 2006
đn nm 2010
- 2-

- a ra các đ xut và kin ngh nhm góp phn hoàn thin th trng bt
đng sn và hot đng tín dng bt đng sn
.

3.ăiătngăvƠăphmăviănghiênăcu

:
- i tng
: Hot đng tín dng bt đng sn ca các

- Phm vi:
đa bàn TP.HCM
-
t nm 2006 đn 2010

4.ăPhngăphápănghiênăcu
- Phân tích, tng hp, thng kê, so sánh
- Nghiên cu đnh tính

5.ăNhngăđimămiăcaăđătƠi
-

- Khái quát hot đng tín dng bt đng sn trên đa bàn TP.HCM giai đon
2006-2010
- Xác đnh các nhân t nh hng đn tín dng bt đng sn, đn vic đánh giá
hiu qu ca tín dng bt đng sn trên đa bàn TP.HCM
- Các gii pháp m rng và nâng cao hiu qu ca hot đng tín dng bt đng
sn trên đa bàn TP.HCM

6. KtăcuăcaăđătƠi.
 tài gm có 3 chng:
- Chng 1:

- Chng 2: Thc trng tín dng bt đng sn
trên đa bàn
TP.HCM

- 3-

- Chng 3: Các gii pháp
.HCM

Do thi gian nghiên cu và kin thc hn ch, lun vn không tránh khi
nhng thiu sót, rt mong nhn đc Ủ kin đóng góp ca QuỦ Thy Cô và nhng
ngi quan tâm đn lnh vc bt đng sn, tín dng bt đng sn, nhm giúp hoàn
thin các gii pháp trong công tác nghiên cu và trin khai các gii pháp theo tình
hình thc t.

Xin chân thành cm n QuỦ Thy Cô Khoa ào to sau đi hc, Khoa Ngân
hàng trng i hc Kinh t Thành ph H Chí Minh. c bit gi li cám n chân
thành đn GS.TSăDngăThăBìnhăMinh, ngi đã dành nhiu thi gian, công sc
hng dn và giúp đ tôi trong sut quá trình tip cn đ tài và hoàn thành lun vn
này.

- 4-

CHNGă1:ăCỄCăVNăăLụăLUNăCHUNG


1.1ăăăLỦălunăcăbnăvăbtăđngăsn
1.1.1ăăKháiănimăbtăđngăsnăă
Ti mi nc đu có ngun tài sn quc gia bao gm các tài sn do thiên
nhiên ban tng và tài sn do con ngi to ra qua nhiu th h. Tài sn quc gia là
ngun lc tim nng đ phát trin kinh t - xã hi ca mi nc. Trong quá trình
qun lỦ, s dng tài sn quc gia, ngi ta có th phân tài sn quc gia theo nhiu
tiêu thc khác nhau do nhu cu qun lỦ s dng. Hin nay, tt c các nc đu phân
chia tài sn quc gia thành 2 loi: bt đng sn và đng sn. Hình thc phân chia
này đã có cách đây hàng nghìn nm. Tuy nhiên cng còn có s khác nhau trong
quan nim c th v bt đng sn, nhng có mt đim tng đi thng nht: bt
đng sn là nhng tài sn gn lin vi đt đai và không di di đc.
Theo Bloomberg_com Finsncial Glossary: “Bt đng sn là mt phn đt đai
và tt c tài sn vt cht gn lin vi đt”
Theo Mc Kenzie and Betts, 1996, p. 3: “Bt đng sn bao gm đt đai, tài sn
gn lin vi đt đai, tài sn ph thuc vào đt đai và nhng tài sn không di di
đc đnh bi lut pháp”.
 Vit Nam, theo điu 174 ca B Lut Dân S s 33/2005/QH11: bt đng

sn là nhng tài sn không đc di di, bao gm:
- t đai
- Nhà , công trình xây dng gn lin vi đt đai, k c các tài sn gn lin vi
nhà , công trình xây dng đó
- Các tài sn khác gn lin vi đt
- Các tài sn khác do pháp lut quy đnh
Nh vy, bt đng sn trc ht là tài sn, nhng không phi tài sn nào cng
là bt đng sn, ch nhng tài sn không th di di đc mi là bt đng sn. Vì vy
đc đim riêng ca bt đng sn là không di di. Chính vì vy bt đng sn trc
ht là đt đai và các công trình, kin trúc gn lin vi đt đai. t đai là yu t ban
đu, yu t không th thiu ca bt đng sn.
Theo các quan nim trên v bt đng sn, thì hàng hóa bt đng sn bao gm
hai chng loi ch yu là đt đai và vt kin trúc đã xây dng xong. t đai bao
gm các loi sau:
- t nông nghip
- t lâm nghip
- t khu dân c nông thôn
- 5-

- t đô th
- t chuyên dùng
- t cha s dng
Vt kin trúc đã xây dng xong bao gm các loi sau:
- Công trình làm nhà 
- Công trình thng nghip, khách sn, vn phòng…
- Công trình công nghip
- Công trình đc bit: quc phòng, an ninh…
1.1.2ăăcăđimăhƠngăhóaăbtăđngăsnăă
- Bt đng sn là mt hàng hóa có v trí c đnh không th di di: c đim
này là do hàng hóa bt đng sn luôn gn lin vi đt đai nên c đnh v v trí, v

đa đim và không có kh nng chuyn dch, khó có kh nng tng thêm v s
lng, din tích. Mc khác, đt đai là ngun tài nguyên do thiên nhiên ban tng, nên
có hn và b gii hn v không gian. c đim này có nh hng rt ln đn th
trng bt đng sn, đn hot đng kinh doanh bt đng sn. V trí ca hàng hóa
bt đng sn, bao gm các yu t nh: đa đim c th, tình hình phát trin kinh t,
vn hóa – xã hi và môi trng cnh quan cng nh kt cu h tng khu vc có đc
đim ca hàng hóa bt đng sn.
- Bt đng sn là hàng hóa có tính lâu bn: c đim này là do đt đai là tài
sn do thiên nhiên ban tng, mt lai tài nguyên đc xem nh không th b hy
hoi (tr trng hp đc bit). ng thi, các công trình kin trúc và vt kin trúc
có th tn ti hàng trm nm. Chính vì tính cht lâu bn ca hàng hóa bt đng sn
và do đt đai không b mt đi, không b thanh lỦ sau mt quá trình s dng, li có
th s dng vào nhiu mc đích khác nhau, nên hàng hóa bt đng sn rt phong
phú và đa dng, không bao gi cn kit.
- Hàng hóa bt đng sn mang tính cá bit và khan him: c đim này là do
tính cá bit và tính khan him ca đt đai. Tính khan him ca đt đai là do din
tích b mt trái đt có hn. Tính khan him c th ca đt đai là gii hn v din đt
đai ca tng ming đt, khu vc, vùng, đa phng… Chính vì tính khan him, tính
c đnh và không di di ca đt đai nên hàng hóa bt đng sn có tính cá bit. Chính
vì vy, trên th trng bt đng sn, v trí và giá tr ca mi bt đng sn không
hoàn toàn ging nhau.
- Hàng hóa bt đng sn chu s chi phi mnh m ca pháp lut và chính sách
ca Nhà Nc: Bt đng sn là tài sn quan trng ca mi quc gia, là hàng hóa đc
bit, các giao dch v bt đng sn tác đng mnh đn hu ht các hot đng kinh t
- xã hi, do đó, các vn đ v bt đng sn chu s chi phi và điu chnh cht ch
ca h thng các vn bn pháp lut, đc bit là h thng các vn bn pháp lut v
- 6-

đt đai, v bt đng sn. Có th nói hàng hóa bt đng sn chu s chi phi cht ch
nht ca h thng pháp lut so vi các hàng hóa thông thng khác.

-
,
.
-
–
.
-
.
-
.
1.1.3ăăPhơnăloiăbtăđngăsnă
T kinh nghim ca nhiu nc và kt qu nghiên cu  nc ta, theo Cc
qun lỦ nhà – B Xây Dng thì bt đng sn có th phân thành ba loi:
có đu t xây dng, đu t xây dng và sn đc bit.
- Bt đng sn có đu t xây dng gm:
+ BS nhà 
+ BS nhà xng và công trình thng mi- dch v
+ BS h tng (h tng k thut, h tng xã hi)
+ BS là tr s làm vic v.v
, chim
t trng rt ln, tính cht phc tp rt cao và
- 7-

.
-
đt nông nghip (di dng t liu sn xut) bao gm các loi đt nông nghip, đt
rng, đt nuôi trng thu sn, đt làm mui, đt him, đt cha s dng v.v
-
gia, di sn vn hoá vt th, nhà th h, đình chùa, miu, ngha trang v.v c đim
ca loi BS này là kh nng tham gia th trng rt thp.

3 loi trên đây là rt cn thit bo đm cho
vic xây dng c ch chính sách v phát trin và qun lỦ th trng bt đng sn
phù hp vi điu kin kinh t-xã hi ca nc ta
1.1.4 Cácăyuătănhăhngăđnăgiáătrăbtăđngăsnă
Có 3 nhóm nhân t tác đng nh hng đn giá tr bt đng sn
Nhóm 1
: Nhóm các yu t có mi liên h trc tip vi bt đng sn:
- Các yu t t nhiên
* V trí bt đng sn: Do bt đng sn không di chuyn đc, nên v trí bt
đng sn  đâu, môi trng xung quanh th nào, v trí  trung tâm hay xa trung tâm,
v trí có th dùng làm ch kinh doanh hay ch dùng đ  là nhng yu t tác đng
trc tip đn giá tr bt đng sn.
* Din tích, hình th tha đt hoc lô đt: mt din tích đt ti u khi nó
tho mãn mt loi nhu cu c th ca đa s dân c trong vùng.
* a hình bt đng sn to lc và hình thc bên ngoài ca bt đng sn.
- Các yu t kinh t:
* Kh nng mang li thu nhp t bt đng sn: mc thu nhp hàng nm t
bt đng sn mang li s có nh hng quan trng đn giá tr ca bt đng sn đó.
Khi kh nng to ra thu nhp t bt đng sn càng cao thì giá chuyn nhng ca
nó càng cao và ngc li.
* Nhng tin nghi gn lin vi bt đng sn: nh h thng đin, nc, v
sinh, điu hoà nhit đ, thông tin liên lc. H thng tin nghi càng đy đ và cht
lng càng tt thì càng làm cho giá tr bt đng sn càng gia tng.
- Các yu t liên quan đn th trng:
* Tính hu dng ca bt đng sn: th hin  ch bt đng sn có th d
dàng cho thuê hoc dùng mt bng đ buôn bán …
* Cung - cu v bt đng sn: din bin cung cu v bt đng sn trong
tng giai đon nht đnh có th đy giá bt đng sn lên cao hoc ngc li. Yu t
này mang tính th trng và có khi làm cho giá tr bt đng sn b tng, gim mt
cách bt ng lên cao hoc thp hn so vi giá tr thc ca chính bt đng sn đó.

- 8-

Nhóm 2
: Nhóm các yu t v pháp lỦ liên quan đn bt đng sn:
- Tình trng pháp lỦ ca bt đng sn: các giy t chng minh quyn s
dng đt, s hu nhà, giy phép xây dng hin có.
- Các quy đnh v xây dng và kin trúc gn vi bt đng sn, các hn ch v
quyn s dng đt, s hu nhà và công trình xây dng khác gn vi bt đng sn,
tình trng cho thuê, th chp bt đng sn, tình trng tranh chp quyn s dng đt,
s hu nhà, s hn ch s tng xây dng v.v…
Nhóm 3
: Nhóm các yu t chung bên ngoài:
- Các yu t v chính sách: S thay đi v đng li chính sách ca Nhà nc
và chính quyn s ti có th có nhng tác đng đn hot đng ca th trng bt
đng sn nói chung và s đu t vào lnh vc bt đng sn nói riêng. C th là:
* Các chính sách có tác đng gián tip nh: s khuyn khích đu t bên
ngoài vào đa phng có th làm tng nhu cu v bt đng sn qua đó có th làm
cho giá bt đng sn gia tng.
* Các chính sách tác đng trc tip nh:
• Chính sách cho phép Vit kiu mua bt đng sn ti Vit Nam.
• Chính sách cho phép nhng ngi không có h khu thành ph đc
mua nhà ti thành ph.
• Chính sách tín dng đi vi hot đng đu t vào lnh vc bt đng
sn
• Chính sách tài chính áp dng đi vi nhng ngi đc nhà nc
giao đt, cho thuê đt…
• Các chính sách thu ca Nhà nc đi vi bt đng sn
- Các yu t thuc v kinh t v mô: đó là các yu t kinh t liên quan nh:
Tình hình cung cu bt đng sn, mc đ tng trng GDP hàng nm, thu nhp
bình quân hàng nm ca ngi dân trong vùng, kh nng đáp ng nhu cu tín dng

ca h thng tín dng trong vùng …
- Các yu t xã hi: Các yu t xã hi cng tác đng ln đn giá tr bt đng
sn. Mt khu vc mà mt đ dân s đt nhiên tng cao do tc đ tng ca dân s c
hc thì giá tr bt đng sn ni đó s tng lên do cân bng cung cu b phá v. Mt
khác các yu t khác trong vùng nh: cht lng dch v y t, giáo dc, trình đ dân
trí, vn đ an ninh, tp quán ngi dân trong vùng cng có nh hng đn giá tr
ca bt đng sn, nhng vn đ liên quan đn thuyt phong thu…
Tóm li, vic xác đnh các yu t nh hng đn giá tr bt đng sn là rt
quan trng, chính thông qua vic phân tích, x lỦ và đánh giá đúng các yu t này là
c s đ xác đnh giá tr thc ca bt đng sn, giúp cho vic ch chp, mua và bán,
- 9-

liên doanh, liên kt tr nên chính xác hn, minh bch hn và th trng bt đng
sn bt nhng cn nóng lnh tht thng nh hin nay.

1.2ăăăThătrngăbtăđngăsnăvƠăcácăyuătătácăđngăđnăthătrngăbtăđngă
snă
1.2.1ăăKháiănimăthătrngăbtăđngăsnă
. Tu
.
Do quan nim khác nhau v hàng hóa bt đng sn và phm vi th trng, nên
có mt s quan đim khác nhau v th trng bt đng sn:
- Có Ủ kin cho rng th trng bt đng sn và th trng đt đai là mt, bi
vì, tài sn là nhà, công trình xây dng phi gn vi đt đai mi tr thành bt đng
sn đc. Do đó đt đai bn cht nó là bt đng sn, đng thi nó là yu t đu tiên
ca bt k bt đng sn nào khác. Tuy nhiên trên thc t, th trng đt đai ch là
mt b phn ca th trng bt đng sn và hàng hóa đt đai ch là mt phn ca
hàng hóa bt đng sn.
- Trên thc t có mt s ngi cho rng th trng bt đng sn là th trng
nhà, đt (th trng đa c). Quan nim này khá ph bin  nc ta vì cho rng, ch

có nhà đt mi đc mang ra mua bán chuyn nhng trên th trng, bt đng sn
nhà, đt gi vai trò quan trng trong đi sng kinh t xã hi và an ninh quc phòng
ca đt nc; nhà, đt là bt đng sn ch yu c v khi lng và giá tr. Cng
ging nh quan nim trên, bt đng sn nhà, đt ch là mt b phn quan trng ca
hàng hóa bt đng sn trên th trng. Vì vy quan nim này là không đy đ.
- Mt quan nim khá ph bin cho rng, th trng bt đng sn là hot đng
mua bán, trao đi, cho thuê, th chp, chuyn nhng quyn s hu hoc quyn s
dng bt đng sn theo quy lut ca th trng. Khái nim này phn ánh trc din
các hot đng ca th trng c th. Khái nim này làm cho ngi ta d nhn bit
phm vi và ni dung ca th trng bt đng sn hn là mt khái nim có tính khái
quát. Cng có Ủ kin b sung cho khái nim này, cho rng th trng bt đng sn là
th trng ca hot đng mua bán, trao đi, cho thuê, th chp, chuyn dch quyn
- 10-

s hu hoc quyn s dng bt đng sn theo quy đnh ca th trng có s qun lỦ
ca nhà nc.
T nhng phân tích nêu trên, có th thy cn phi đa ra mt khái nim tng
quát v th trng bt đng sn nh sau: Th trng bt đng sn là tng hòa các
giao dch dân s v bt đng sn ti mt đa bàn nht đnh, trong mt thi gian nht
đnh. nh ngha này va đn gin, va d hiu, đng thi nó cng cha đng đy
đ phm vi và ni dung ca th trng bt đng sn. ó là th trng ca các hot
đng giao dch bt đng sn nh: chuyn nhng, mua, bán, cho thuê, th chp …
trong phm vi không gian và thi gian nht đnh. Hot đng ca th trng này tt
yu phi tuân theo quy lut ca th trng, đng thi bao hàm yu t pháp lut, tp
quán, phong tc ca mi quc gia.
1.2.2ăCăcuăthătrngăbtăđngăsn
 nghiên cu các b phn cu trúc nên th trng bt đng sn và mi quan
h gia các b phn này, cn phân chia th trng bt đng sn da trên mt s tiêu
thc, mi tiêu thc là cách tip cn khác nhau đi vi th trng bt đng sn.
- CnăcăvƠoălaiăhìnhăgiaoădch: nu cn c vào các loi hình giao dch trên

th trng bt đng sn, có th phân chia th trng bt đng sn thành các th
trng sau:
+ Th trng mua bán bt đng sn: Th trng mua bán bt đng sn là
loi hình th trng hình thành sm nht trong các lai hình th trng bt đng sn.
Xét v lch s, th trng mua bán, trao đi đt đai xut hin đng thi vi s xut
hin chim hu t nhân v t liu sn xut, chim hu t nhân v đt đai. Này nay,
vic mua bán, trao đi bt đng sn đc din ra trc tip gia nhng ngi có nhu
cu mua bán, trao đi hoc thông qua các t chc dch v, môi gii, t vn v bt
đng sn. Hot đng mua bán bt đng sn còn do các doanh nghip kinh doanh bt
đng sn cung cp bt đng sn cho các ch th trong nn kinh t.
+ Th trng giao dch các bt đng sn cho thuê: Th trng cho thuê bt
đng sn là th trng mà ngi có nhu cu thuê bt đng sn ch s dng bt đng
sn trong mt thi gian nht đnh. Do đó, h ch có nhu cu thuê bt đng sn và
vic thuê s mang li hiu qu hn các hình thc khác. Các giao dch v thuê bt
đng sn có th tin hành trc tip gia ngi có bt đng sn cho thuê hoc thông
qua các t chc trung gian môi gii v bt đng sn. Các giao dch thuê và cho thuê
hình thành nên th trng cho thuê bt đng sn.
+ Th trng giao dch các bt đng sn dùng làm tài sn th chp: Trong
nn kinh t th trng, vic dùng bt đng sn là tài sn th chp đ vay vn ngân
hàng là khá ph bin. Ngi có quyn s hu bt đng sn đc th chp quyn s
hu bt đng sn đ vay vn, nói cách khác là dùng bt đng sn làm tài sn đm
- 11-

bo tin vay. Trên phng din hin vt, bt đng sn tham gia quá trình sn xut
kinh doanh hoc phc v đi sng. Trên phng din đc tính thành giá tr, bt
đng sn đc th chp đ đm bo tin vay. Vic dùng bt đng sn làm tài sn th
chp vay vn làm ny sinh các giao dch liên quan đn bt đng sn th chp nh là
nhu cu đnh giá bt đng sn.
+ Th trng giao dch bt đng sn dùng đ góp vn liên doanh: Ngi s
hu bt đng sn, ch yu là đt đai, s dng đ góp vn liên doanh, vi giá tr góp

vn là giá tr ca bt đng sn. i vi các nc đang phát trin, vic s dng đt
đai làm vn góp liên doanh đ làm ngun vn đi ng thu hút các ngun vn đu
t, thu hút công ngh, tip thu kinh nghim qun lỦ t nc ngoài thông qua các d
án liên doanh.
+ Th trng các giao dch khác v bt đng sn: Bên cnh các giao dch
ch yu nêu trên v bt đng sn, còn mt s loi hình giao dch khác v bt đng
sn. Vic thc hin c phn hóa, t nhân hóa các doanh nghip Nhà Nc  các
nc dn đn vic bán, chuyn dch quyn s hu các bt đng sn là tài sn nhà
nc thuc s hu toàn dân thành s hu t nhân và s hu hn hp v bt đng
sn. Chính vì vy vic tin hành c phn hóa, t nhân hóa làm ny sinh các giao
dch v bt đng sn, thuc phm vi ca th trng bt đng sn.
- CnăcăvƠoătrìnhătăbtăđngăsnăgiaănhpăthătrngă
Cn c vào trình t v thi gian ca hàng hóa bt đng sn gia nhp th trng
có th chia th trng bt đng sn thành hai cp:
+ Th trng s cp: th trng s cp hình thành khi Nhà Nc giao hoc
cho thuê đt. Ch th tham gia th trng này là Nhà nc - đi din ch s hu -
vi nhà đu t hoc ngi có nhu cu s dng đt.
+ Th trng th cp: Giai đon t sau khi nhn quyn s dng đt, ngi
s dng đt tin hành đ (xác đnh v trí to lp, xác lp
quyn s hu hoc s dng, xây dng c s h tng, công trình kin trúc, ) sau đó
tin hành các giao dch v hàng hoá BS nhà đt nh mua bán, chuyn nhng, cho
thuê, th chp, bo him Giai đon này đc gi là th trng th cp
.
1.2.3ăăCácăyuătătácăđngăđnăsăhìnhăthƠnhăvƠăphátătrinăthătrngăbtă
đngăsnă
1.2.3.1ăSăphátătrinăkinhăt,ăgiaătngădơnăsăvƠăvnăđăđôăthăhóaă
Mt mt, s phát trin kinh t ca mt đt nc cng đng thi là s tng nhu
cu s dng đt đai vào các mc đích phi sn xut; s phát trin kinh t cng đng
thi là s tng nhu cu s dng bt đng sn cho các ngành kinh t công nghip,
thng mi, dch v …. S tng trng này đòi hi phi chuyn dch đt đang s

- 12-

dng vào mc đích sn xut công nghip, thng mi, dch v, du lch …. Làm gia
tng các quan h giao dch đt đai, giao dch bt đng sn và t đó th trng bt
đng sn phát trin. Mc khác, s phát trin kinh t cng đng thi là quá trình phát
trin ca khoa hc, k thut và công ngh tác đng trc tip vào vic to lp, xây
dng nhng bt đng sn phù hp vi yêu cu ca sn xut, thng mi, dch v và
đi sng, đó chính là quá trình ci to các bt đng sn hin có, thay th và xây
dng các bt đng sn mi cho phù hp.
S gia tng dân s là nhân t làm tng mi mt nhu cu ca xã hi v vic
làm, v n , mc, hc hành, gii trí… theo đó làm gia tng nhu cu v bt đng sn
Trc ht s gia tng dân s làm tng nhu cu v đt đai cho sn xut kinh doanh;
vì vi s lng lao đng tng nhanh đòi hi phi m rng, phát trin sn xut kinh
doanh làm tng nhu cu v s dng đt. Tip đó, s gia tng dân s là mt áp lc
ln làm tng nhu cu s dng bt đng sn là nhà , đt . Sau na, s gia tng dân
s theo đó là s tng thêm các nhu cu v các hot đng xã hi, dch v thng mi,
nhu cu v khám cha bnh, nhu cu giáo dc, hot đng vn hóa, th dc th thao,
vui chi gii trí…. nhng nhu cu này đu là nhng nhân t làm gia tng nhu cu v
bt đng sn, nht là nhu cu v bt đng sn  các trung tâm thng mi, dân c.
Chính vì th mà bt đng sn  các khu vc trung tâm đc xây dng nhanh chóng
hn  các vùng khác vi giá c cao hn và cng nhn nhp hn.
1.2.3.2.ăCácăyuătătácăđngăphíaăcungăbtăđngăsnă
Cung bt đng sn: là khi lng bt đng sn nh nhà, đt, vt kin trúc gn
lin vi đt và giá c mà nhóm ngi cung cp mun và sn sàng bán ra trên th
trng bt đng sn ti mt thi đim. V c bn, các yu t tác đng đn cung bt
đng sn là:
- Tng cung hàng hoá bt đng sn: Các d án đu t bt đng sn, xây dng
cn h cao cp, phát trin khu đô th mi trong thi gian qua ti Vit Nam đã tác
đng mnh làm tng ngun cung bt đng trên th trng.
- S phát trin th trng vn: th trng vn phát trin kéo theo s phát trin

ca các th trng khác, đc bit có tác đng mnh m đn th trng bt đng sn.
Bt đng sn gn nh mi quan tâm thng trc ca cá nhân mi khi tim lc tài
chính đc ci thin hoc vào lúc cn sp xp li c cu tài sn nm gi. c tính
này càng th hin rõ hn khi nn kinh t Vit Nam có nhng bc tin tích cc, ca
ci tích ly ca ngi dân nhiu hn. Hàng hóa bt đng sn có đc đim và cng là
li th so vi các hàng hóa khác là có th dùng làm tài sn th chp. Nu ngun
cung tín dng di dào, phong phú s tác đng tích cc đn s lu thông ca hàng
hóa bt đng sn.
- 13-

- u t vn ca các doanh nghip kinh doanh bt đng sn, ca ngân hàng,
ca các thành phn kinh t khác vào th trng bt đng sn đã làm cho ngun cung
v bt đng sn tng mnh vi nhiu d án đu t khu đô th, khu dân c, d án cn
h cao cp
- Các yu t đu vào to ra bt đng sn
.
- Nhng tin b k thut ng dng trong xây dng và kin trúc. Nhng tin b
k thut ng dng trong xây dng và kin trúc góp phn làm cho thi gian thi công
rút ngn, cht lng công trình nâng cao, là c s đ đy nhanh ngun cung bt
đng sn nht là các sn phm nh nhà, cn h, vn phòng cho thuê trên th
trng bt đng sn.
1.2.3.3.ăCácăyuătăvăphápălut,ăqunălỦ,ăđiuătităcaănhƠăncăvăbtă
đngăsn
Nh đã trình bày, pháp lut quy đnh các quyn mua, bán, cho thuê, th chp,
góp vn bt đng sn…. hng dn và quy đnh hp đng giao dch dân s bt
đng sn. Nh vy, rõ ràng pháp lut là mt yu t có tính cht quyt đnh đn s
hình thành và phát trin ca th trng bt đng sn. Yu t pháp lut có s nh
hng mang tính quyt đnh đn s hình thành và phát trin ca th trng bt đng
sn.
1.2.3.4.ăCácăyuătăvăchínhăsách

- Các chính sách ca Chính ph và chính quyn đa phng nh chính sách lãi
sut, chính sách thu, chính sách kinh t, quy hoch và k hoch s dng đt ca
Chính ph đu nh hng đn s phát trin ca th trng bt đng sn
- Chính sách khuyn khích sn xut theo ngành, lãnh th, vùng kinh t, khu
vc kinh t… kéo theo s gia tng các c s sn xut kinh doanh, s gia tng dân s
làm tng nhu cu v bt đng sn, thúc đy s phát trin ca th trng bt đng
sn.
- Các chính sách ca Chính ph v nhà , đt  nói chung và các chính sách
nhà  cho ngi nghèo, ngi có thu nhp thp, gia đình thuc đi tng chính sách
xã hi… làm tng nhu cu v nhà , đt  hoc cng có th làm gim nhu cu v
nhà , đt .
-
.
- 14-

Nh vy, vic hình thành giá bt đng sn trên th trng chu s tác đng ca
nhiu yu t, trong đó cung cu bt đng sn và chính sách pháp lut tác đng mnh
nht đn giá giao dch ca bt đng sn trên th trng. ây chính là s vn hành
theo quy lut cung cu ca th trng bt đng sn có s qun lỦ ca Nhà nc.
Trên đây là nhng nét ln v các yu t tác đng đn th trng bt đng sn.
Tuy nhiên, trên thc t s có nhng yu t tác đng khác nh tâm lỦ ca ngi dân,
ca các nhà đu t đi vi tim nng và s phát trin ca th trng bt đng sn;
s tin tng hay lo lng ca h đi vi chính sách điu tit th trng bt đng sn
ca nhà nc; các yu t v tính khu vc ca bt đng sn, các yu t v tp quán,
truyn thng và th hiu ca ngi dân đi vi bt đng sn, các yu t nh giá
vàng, th trng chng khoán, li ích trong vic đu t vn vào kênh nào cho có
hiu qu cng góp phn nh hng đn s phát trin hay đóng bng ca th
trng bt đng sn ti Vit Nam.

1.3ăăăTínădngăbtăđngăsnă

là quan h tín dng gia ngân hàng vi
khách hàng liên quan đn lnh vc bt đng sn. Theo đó, tín dng bt đng sn là
vic ngân hàng cp vn cho khách hàng cn c vào mc đích vay vn ca khách
hàng đ thc hin các giao dch và các hot đng liên quan đn bt đng sn.
Trong trng hp này, ngân hàng cho khách hàng vay đ đu t kinh doanh
bt đng sn, xây dng nhà đ bán, sa cha mua bán nhà ca, xây dng hoàn thin
c s h tng các d án, mua nhà tr góp, xây dng vn phòng cho thuê
Nh vy, tín dng ngân hàng đi vi lnh vc bt đng sn va đáp ng nhu
cu đu t kinh doanh bt đng sn ca nhà đu t, va đáp ng nhu cu nhà  ca
ngi dân.
Vic cp tín dng bt đng sn ca các ngân hàng đã góp phn tác đng đn
cung cu bt đng sn trên th trng. Tuy nhiên, đ bo đm hiu qu hot đng và
an toàn khi cho vay, các ngân hàng yêu cu khách hàng vay vn phi đm bo
nguyên tc tín dng nh vn vay phi đc s dng đúng mc đích và phi đc
hoàn tr c gc và lãi theo đúng k hn đã cam kt. Mt khác, ngân hàng còn có th
yêu cu khách hàng thc hin đm bo tín dng hoc áp dng các nguyên tc đánh
giá khách hàng khác đ làm c s xét duyt cho vay.
1.3.2ăăCácăsnăphmătínădngăbtăđngăsnă
Tuy cha có mt thng kê đy đ v các sn phm tín dng bt đng sn ca
các ngân hàng hin nay, nhng c bn có th có mt s loi hình sn phm tín dng
bt đng sn c th nh sau:
- 15-

- Cho vay mua nhà, đt đ .
- Cho vay mua đt xây dng khu đô th
- Cho vay mua đt xây dng khu công nghip
- Cho vay xây dng và sa cha nhà
- Cho vay xây dng nhà xng
- Cho vay xây dng vn phòng

- Cho vay xây dng vn phòng cho thuê
- Cho vay xây dng khách sn, resort
- Cho vay mua đt đ n chênh lch giá
- Cho vay th chp bt đng sn đ kinh doanh
1.3.3 Hiuăquăcaătínădngăbtăđngăsnăă
nhng gii pháp nhm khc phc nhng tn ti thiu sót và đy mnh hn na hot
đ
.
có hiu qu khi nó đm bo đc ba yu t:
-

- Kh nng thu hi c gc và lãi đúng hn
- Kh nng thanh khon t phía ngun.
. Song
trng thua l.
s tn ti và phát trin ca NH.
1.3.3.

- Doanh s cho vay: Là ch tiêu c bn khi đánh giá mt cách khái quát và có
h thng đi vi nhng khon vay ti mt thi đim. Khi xác đnh doanh s cho
vay, cha có s đánh giá c th v cht lng và phn ròng ca nhng khon vay
- 16-

trong mt thi k nht đnh, n
, quy mô đu t và cp vn tín dng ca ngân đó vi
nn kinh t trong mt thi k.
- D n tín dng: tng d n th hin đc mi quan h tín d
. ng thi ch
tiêu này cng phn ánh mi quan h vi doanh s cho vay, vi kh nng đáp ng
ngun vn ca các NHTM đi vi nhu cu s dng vn trong nn kinh t.

-
k khác nhau. Ch tiêu n
tín dng BS. Có th coi đây nh mt ch tiêu đnh lng đ có th thy rõ bn cht
ca tín dng trung- dài hn ca m
.
- N quá hn:
, do các nguyên nhân khách quan hoc do xác đnh không hp lỦ thi
hn vay, phng thc hoàn tr hay mt s yu t khác ca hp đng. N quá hn là
điu không m
.
-
t hiu qu tín dng cao.  các nc có nn tài chính
, nguy c ri ro cao.
- N khó đòi: t l này càng cao, thì tín dng có hiu qu càng thp. N khó
đòi có nguy c làm gim li nhun ca NH và nu có quá nhiu n khó đòi s có
th làm cho NH phá sn. Các NH đang c gng gim đn mc ti đa các khon n
khó đòi đ làm tng hiu qu tín dng trung - dài hn.
-
ng.
1.3.3.2

- Doanh thu t d án BS
- Li nhun t d án BS
Nh vy, khi đánh giá hiu qu tín dng BS, không th cn c vào mt ch
tiêu c th mà phi xem xét h thng các ch