PHÁT TRIỂN tín DỤNG bất ĐỘNG sản tại các NGÂN HÀNG THƯƠNG mại TRÊN địa bàn THÀNH PHỐ hồ CHÍ MINH

Phát triển TD BĐS tại các NHTM trên địa bàn TP.HCM
TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH
Đề tài:
PHÁT TRIỂN TÍN DỤNG BẤT ĐỘNG
SẢN
TẠI CÁC NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI
TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH
Giảng viên hướng dẫn : PGS TS. Trầm Thị Xuân Hương
Nhóm thực hiện : Nhóm 7
Lớp : Ngân Hàng Ngày 2
Khóa : 21
Hệ : Sau Đại Học
DANH SÁCH THÀNH VIÊN
2
Phát triển TD BĐS tại các NHTM trên địa bàn TP.HCM
1. PHẠM THỊ THÚY AN
2. TRẦN ĐẠI QUỐC
3. VŨ NHẬT TÂN
4. TRẦN THỊ TRANG
5. NGUYỄN PHƯƠNG TUẤN
6. TRẦN VĂN TÙNG
3
Phát triển TD BĐS tại các NHTM trên địa bàn TP.HCM
Mục lục
Phần 1: Tổng quan về tín dụng bất động sản 5
Phần 2: Thực trạng tín dụng bất động sản tại các ngân hàng trên địa bàn thành phố Hồ Chí
Minh 8
2.1. Thực trạng thị trường bất động sản giai đoạn 2007 – 2013 8
2.2. Các giải pháp hỗ trợ tín dụng bất động sản từ phía chính phủ và Ngân hàng Nhà nước
12
2.3. Thực trạng tín dụng bất động sản trên địa bàn thành phố Hồ Chí Minh 13

2.3.1. Các chương trình hỗ trợ tín dụng bất động sản tại các NHTM Việt Nam 13
2.3.2. Thực trạng dư nợ đối với tín dụng bất động sản trên địa bàn thành phố Hồ Chí
Minh 18
Phần 3: Đề xuất các giải pháp phát triển tín dụng bất động sản trên địa bàn TPHCM 18
3.2. Về phía bản thân các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản 20
4
Phát triển TD BĐS tại các NHTM trên địa bàn TP.HCM
ĐỀ TÀI:PHÁT TRIỂN TÍN DỤNG BẤT ĐỘNG SẢN TẠI CÁC NGÂN HÀNG
THƯƠNG MẠI TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH
Phần 1: Tổng quan về tín dụng bất động sản
1.1. Khái niệm tín dụng ngân hàng trong lĩnh vực bất động sản
Là quan hệ tín dụng giữa ngân hàng và khách hàng (thể nhân hoặc pháp nhân) liên
quan đến lĩnh vực bất động sản. Theo đó tín dụng bất động sản là việc ngân hàng cấp
vốn cho khách hàng căn cứ vào mục đích vay vốn liên quan đến bất động sản.
Trong trường hợp này, ngân hàng cho khách hàng vay để : đầu tư kinh doanh bất
động sản, xây dựng nhà để bán, sửa chữa, mua bán nhà cửa, xây dựng hoàn thiện cơ sở
hạ tầng các dự án, mua nhà trả góp, xây dựng văn phòng cho thuê…
Như vậy, tín dụng ngân hàng đối với lĩnh vực bất động sản bao gồm cả 2 hình thức :
vừa đáp ứng nhu cầu đầu tư kinh doanh bất động sản của nhà đầu tư, vừa đáp ứng nhu
cầu nhà ở của người dân. Hay nói cách khác việc cấp tín dụng bất động sản của ngân
hàng vừa tác động đến cung và cầu của thị trường bất động sản.
1.2. Các sản phẩm tín dụng bất động sản
Mỗi ngân hàng có những sản phẩm tín dụng bất động sản khác nhau, nhưng nhìn
chung có thể kể đến một số sản phẩm tín dụng bất động sản cơ bản sau :
- Cho vay mua nhà, đất để ở :
- Cho vay mua đất xây dựng khu đô thị :
- Cho vay mua đất xây dựng khu công nghiệp.
- Cho vây xây dựng, sửa chữa nhà.
- Cho vay xây dựng nhà xưởng
- Cho vay xây dựng văn phòng.

- Cho vay xây dựng dự án nhà ở.
- Cho vay xây dựng khách sạn, resort.
- Cho vay mua đất để kinh doanh chênh lệch giá.
1.3. Phát triển tín dụng bất động sản
1.3.1. Khái niệm
Phát triển tín dụng bất động sản là việc xây dựng các sản phẩm tín dụng bất động
sản một cách hợp lý nhất thỏa mãn được các điều kiện yêu cầu của thị trường bất
động sản nhằm làm cho các khoản tín dụng bất động sản đạt hiệu quả kinh tế cao
nhất.
5
Phát triển TD BĐS tại các NHTM trên địa bàn TP.HCM
1.3.2. Các nhân tố tác động đến phát triển tín dụng bất động sản
 Thị trường bất động sản có nhiều “khiếm khuyết”
- Một trong những khiếm khuyết lớn nhất là tình trạng phát triển đô thị, phát triển
dự án nhà ở, khu đô thị mới một cách tự phát, thiếu quy hoạch và kế hoạch,
không căn cứ vào nhu cầu thực của thị trường. Từ đó dẫn đến việc phát triển
không đồng bộ, thiếu kết nối hạ tầng, cơ cấu nhà ở không phù hợp với nhu cầu
của thị trường, cung vượt quá cầu gây lãng phí tài nguyên đất đai và vốn đầu tư
của xã hội.
- Đặc biệt, thị trường bất động sản nước ta đang phát triển mất cân đối, nguồn
cung các sản phẩm nhà ở cao cấp, diện tích lớn, giá cao đang dư thừa; trong khi
nhà ở có diện tích trung bình và nhỏ, giá cả phù hợp với thu nhập của đại bộ
phận người dân, đặc biệt là nhà ở xã hội phục vụ các đối tượng là người nghèo
đô thị, cán bộ, công chức, viên chức, lực lượng vũ trang, công nhân lại đang rất
thiếu.
 Những quy định của pháp luật hiện hành còn thiếu và chưa đồng bộ:
- Hiệu quả quản lý nhà nước về phát triển đô thị và bất động sản còn nhiều hạn
chế, chưa có sự kiểm soát thực hiện thống nhất và có hiệu quả từ Trung ương
đến địa phương.
- Tại nhiều thành phố, từ nội thành cho đến vùng ngoại thành, khắp nơi đều có dự

án phát triển đô thị, nhà ở, nhưng lại thiếu vắng “nhạc trưởng” để điều tiết dẫn
đến việc phát triển các khu đô thị mới không đồng bộ, thiếu kết nối hạ tầng trong
dự án với hạ tầng chung đô thị.
- Đặc biệt là thiếu kế hoạch tổng thể để cân đối khả năng huy động vốn đầu tư
cũng như khả năng hấp thụ của xã hội. Sản phẩm thị trường nhà ở mất cân đối,
dư thừa nhiều sản phẩm cao cấp, không phù hợp với khả năng thanh toán của
người dân. Nhiều công trình nhà ở làm ra nhưng không sử dụng được vì không
có dịch vụ đô thị, thiếu đồng bộ. Đây cũng là nguyên nhân làm cho thị trường
bất động sản thêm trầm lắng, từ đó kéo theo tín dụng bất động sản không hiệu
quả.
 Tình trạng nhiễu thông tin:
- Do nhiễu thông tin giá cả khiến người có nhu cầu hoang mang, việc mua sắm bất
động sản, xây dựng bị trì hoãn, từ đó khiến cho thị trường bất động sản ảm đạm.
6
Phát triển TD BĐS tại các NHTM trên địa bàn TP.HCM
 Do sự phát triển thiếu đồng bộ của các ngành nghề trong nền kinh tế:
- Những ngành nghề có liên quan đến bất động sản trong thời gian qua như vật
liệu xây dựng (sắt, thép, gạch, đá ), vận tải, kinh doanh xăng dầu, thị trường lao
động có nhiều biến động về giá cả, kéo theo thị trường bất động sản khó phục
hồi, từ đó tín dụng bất động sản cũng khó phát triển.
1.4. Bài học kinh nghiệm cho các NHTM Việt Nam sau cuộc khủng hoảng cho
vay cầm cố dưới tiêu chuẩn ở Mỹ.
Sau cuộc khủng hoảng cho vay cầm cố dưới tiêu chuẩn ở Mỹ đã dẫn đếnsự phá
sản và chuyển đổi mô hình hoạt động của hàng loạt các tập đoàn tài chính hoặc
ngân hàng có liên quan đến hoạt động cho vay bất động sản. Thông qua khủng
hoảng có thể nhìn thấy một số bài học kinh nghiệm sau đây cho các NHTM Việt
Nam:
- Thứ nhất: Các ngân hàng cần tuân thủ đúng các quy định và quy chế cho vay,
theo đó, để bảo đảm tính tuân thủ, hoạt động kiểm soát nội bộ ngân hàng phải
thường xuyên giám sát và quản lý rủi ro có hệ thống và theo một tiêu chuẩn

thống nhất. Đối với các khoản vay bất động sản, ngân hàng cần chú trọng đến
việc đánh giá khả năng trả nợ của khách hàng, phương án kinh doanh hiệu quả
hơn là chú trọng đến tài sản thế chấp là bất động sản. Hiện nay, các ngân hàng
cho vay với thời hạn từ 10 - 30 năm và lãi suất cho vay tính theo lãi suất thị
trường. Lưu ý, việc tính khả năng trả nợ của khách hàng tại thời điểm vay vốn,
các ngân hàng thường dùng lãi suất cho vay ở thời điểm hiện tại, không chú ý
đến lãi suất tăng theo thời gian do các yếu tố khác nhau tác động như lạm phát,
tỷ giá, cạnh tranh, Do vậy, việc xuất hiện rủi ro lãi suất tăng làm khách hàng
khó có khả năng trả nợ trong tương lai là điều có thể xảy ra. Vì vậy, ngân hàng
nên có những giải pháp phòng ngừa ngay từ bây giờ.Trong trường hợp khi thị
trường bất động sản đang “nóng”, việc định giá bất động sản để cho vay là điều
khó khăn. Các ngân hàng nên cẩn trọng trongviệc xác định giá bất động sản, đề
phòng khi thị trường sụt giảm, giá bất động sản đang thế chấp sẽ giảm theo gây
nên rủi ro cho ngân hàng.
- Thứ hai: Rủi ro tự mãn là một trong những nguyên nhân dẫn đến khủng hoảng
vừa qua. Vì vậy, về phía các ngân hàng khi đầu tư vào thị trường bất động sản
cần lưu ý phòng tránh rủi ro này. Nên giám sát tỷ trọng cho vay bất động sản
trong tổng dư nợ cho vay tại ngân hàng để có sự phân bố rủi ro phù hợp. Mặt
7
Phát triển TD BĐS tại các NHTM trên địa bàn TP.HCM
khác, do tình hình kinh tế Việt Nam hiện nay đang tăng trưởng ổn định và dự
đoán sẽ tiếp tục tăng trưởng tốt trong thời gian tới. Do vậy, việc xác định ngành
nghề kinh doanh, lĩnh vực đầu tư mang lại hiệu quả, đối tượng khách hàng tiềm
năng không còn là việc riêng của doanh nghiệp sản xuất kinh doanh mà còn là
nhiệm vụ quan trọng của ngân hàng trong quá trình cạnh tranh và hội nhập.
Tuynhiên, trong điều kiện kinh tế phát triển hiện nay, các ngân hàng cần thận
trọng trong khi theo đuổi mục tiêu lợi nhuận. Các ngân hàng cần phân bố đầu tư
vào một số ngành nghề có tính ổn định như lương thực, sản xuất nhu yếu phẩm
cần thiết, sản xuất hàng tiêu dùng, song song với việc đầu tư vào các ngành nghề
sản xuất hàng cao cấp như sản xuất xe hơi, sản xuất mỹ phẩm, để phòng chống

và hạn chế rủi ro trong trường hợp nền kinh tế chững lại và suy giảm.
- Thứ ba: Sắp tới đây, các loại hình hoạt động kinh doanh khác sẽ phát triển như
việc mua bán công ty, mua bán nợ, các sản phẩm phái sinh, chứng khoán hóa các
khoản cho vay, chứng khoán hóa bất động sản, càng làm cho thị trường tài
chính, ngân hàng phát triển mạnh. Do vậy, việc quản lý rủi ro sẽ ngày một khó
khăn. Các ngân hàng cần nâng cao hơn nữa công tác giám sát và quản trị rủi ro,
dự báo và phòng ngừa rủi ro trong hoạt động, rủi ro thanh khoản, tạo sự ổn định
và phát triển cho hoạt động ngân hàng. Đặc biệt thị trường bất động sản gắn liền
với hoạt động cho vay của ngân hàng, nên các ngân hàng cần có quy chế rõ ràng
và năng động cho việc đầu tư vào thị trường này, trong đó việc đào tạo và nâng
cao ý thức trách nhiệm, trình độ năng lực thẩm định đánh giá của các nhân viên
tín dụng là rất quan trọng, bảo đảm chính xác ngay từ khâu ban đầu của quá trình
cho vay đối với lĩnh vực bất động sản là phương pháp phòng chống rủi ro hiệu
quả nhất.
Phần 2: Thực trạng tín dụng bất động sản tại các ngân hàng trên địa bàn thành
phố Hồ Chí Minh
2.1. Thực trạng thị trường bất động sản giai đoạn 2007 – 2013
 Năm 2007
Thị trường BĐS phát triển nhanh và mạnh trong năm 2007. Lượng BĐS được đầu tư
và giao dịch tăng lên khá nhanh, qua đó kéo theo giá bán và thuê BĐS cũng tăng nhanh
8
Phát triển TD BĐS tại các NHTM trên địa bàn TP.HCM
so với năm 2006. Riêng TP.HCM là 1 trong top 10 thị trường BĐS triển vọng của thế
giới (theo Pricewaterhouse Coopers và Urban land Institute).
Nhu cầu, mức tăng trưởng cùng với tiềm năng của thị trường cộng với lợi suất sinh
lời cao (ước tính 20% - 30%) nên thị trường thu hút được nhiều nhà đầu tư trong và
ngoài nước.
Thị trường nhà đất tăng giá mạnh trong năm 2007, đặc biệt là vào những tháng cuối
năm do: giá liên tục tăng làm tâm lý mua theo phong trào tăng nhanh, các dự án BĐS
đều hoàn thành trong dịp cuối năm, tỷ lệ trượt giá vật liệu xây dựng, chính sách mua

nhà đối với Việt kiều và người nước ngoài được mở rộng.
Giá cao ốc căn hộ và văn phòng cho thuê cũng tăng cao do cung không đủ cầu, tuy
nhiên theo dự báo thì số lượng mua để đầu tư kinh doanh chiếm đa số. Mặt bằng bán lẻ
cũng tăng trưởng trung bình 20% giúp Việt Nam là nước xếp thứ 4/30 quốc gia hấp dẫn
đối với các nhà bán lẻ nước ngoài (theo A.T. Kearney – USA, 2007).
 Năm 2008
Năm 2008 là năm đầu tiên trên thị trường bất động sản, giá nhà đất diễn biến theo
chiều hướng chủ đạo là liên tục đi xuống, không như trước đây giá nhà đất chỉ đứng và
có đi lên, chứ không đi xuống.
Chỉ trong một thời gian ngắn chưa đến 3 tháng (tháng 12/2007 đến 2/2008), giá nhà
đất đã tăng bình quân 300%, thậm chí có nơi tăng đến 500%. Cứ vài ngày lại có một vụ
mua căn hộ chung cư, chẳng khác gì mua gạo, thịt thời bao cấp. Người ta phải xếp hàng
qua đêm, chen lấn, đạp lên nhau chỉ để giành một suất đặt cọc mua căn hộ. Từ khu Nam
Sài Gòn đến khu lân cận khu đô thị mới Thủ Thiêm, lan rộng sang Nhơn Trạch, Long
Thành (Đồng Nai) Bến Cát, Thủ Dầu Một (Bình Dương) nơi nào giá đất cũng tăng ít
nhất 3 lần. Cơn sốt đã đẩy giá nhà đất lên đến đỉnh điểm. Đất dự án Him Lam - Kênh
Tẻ sau 3 tháng, từ 30 triệu đồng/m2 (mặt tiền đường 35m) đã vọt lên 90 triệu đồng/m2.
Đất dự án An Phú - An Khánh (quận 2, lân cận khu đô thị mới Thủ Thiêm) cũng ngất
ngưởng 70-80 triệu đồng/m2.
Cơn sốt nhà đất năm 2008 chỉ chấm dứt khi có chính sách thắt chặt tiền tệ, nguồn
cung từ các ngân hàng bị cắt đứt. Tháng 4/2008 - một tháng sau khi có chính sách thắt
chặt tiền tệ - trên thị trường bất động sản bắt đầu xuất hiện làn sóng tháo chạy. Làn sóng
tháo chạy đã kéo giá nhà đất liên tục sụt giảm, với tốc độ sụt giảm ngày càng gia tăng.
Sau 6 tháng liên tục giảm giá, đến cuối năm 2008 nhà đất trên thị trường đã mất bình
quân 50% giá trị so với thời đỉnh điểm cơn sốt.
9
Phát triển TD BĐS tại các NHTM trên địa bàn TP.HCM
Các dự án trong những khu vực có tiềm năng phát triển như Nam Sài Gòn - lân cận
khu đô thị mới Thủ Thiêm bị mất giá khoảng 50%, nhưng so với nhiều khu vực khác thì
mức mất giá này vẫn còn khá nhẹ. Thậm chí, nhiều dự án toạ lạc trong các khu vực hội

đủ điều kiện phát triển đã mất 70% giá trị.
 Năm 2009
Thị trường BĐS năm 2009 khép lại với dấu hiệu phục hồi của nền kinh tế, BĐS vẫn
là kênh đầu tư an toàn nhất trong bối cảnh giá vàng biến động, chứng khoán chùng
xuống.
Nhìn chung thị trường cả năm khá ế ẩm, tuy nhiên nhiều dự án ở TP.HCM giá đã
tăng 20% so với cùng kỳ năm 2008, ở Hà Nội người dân đổ xô đi mua chung cư và nhà
dự án cũng đẩy giá tăng lên, một số dự án chung cư cao cấp giá tăng đến 10 – 15 triệu
đồng/m2 so với giá gốc.
Năm 2009 là năm được mùa của các dự án bất động sản, trong đó chủ đầu tư lớn đã
liên tiếp tung ra hàng loạt dự án lớn. Một loạt dự án mới được khởi công và chào bán ra
thị trường tạo một nguồn cung lớn.
Năm 2009 cũng là năm nhiều dự án nhà xã hội được triển khai, đặc biệt làn sóng đầu
tư các khu nghỉ dưỡng đang trở thành một trào lưu mới với các dự án biệt thự, căn hộ
nghỉ dưỡng ở các bãi biển miền Trung.
 Năm 2010
Các chính sách mới về huy động vốn, đầu tư nhà ở xã hội, quy hoạch hạ tầng đã
hình thành nhiều xu hướng đầu tư bất động sản trong năm 2010 do tác động của đồ án
quy hoạch vùng Thủ Đô.
Thông tư số 16/2010/TT-BXD hướng dẫn Nghị định 71 của Chính phủ về thi hành
Luật Nhà ở, chấp thuận việc cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà (sổ hồng) cho
chung cư mini thì xuất hiện một trào lưu mới “nở rộ chung cư mini”.
Năm 2010 là năm đánh dấu sự phát triển mạnh mẽ của phân khúc nhà dành cho
người thu nhập thấp khi các phân khúc cao cấp có dấu hiệu chững lại. BĐS vùng ven
cũng liên tục tăng giá do thu hút được các nhà đầu tư nhỏ, có tiềm lực tài chính eo hẹp
hơn bởi mức giá còn khá mềm, hệ thống cơ sở hạ tầng như đường giao thông, hệ thống
cấp, thoát nước… đang dần hoàn thiện.
 Năm 2011
Đầu năm 2011 thị trường Hà Nội vẫn tiếp đà tăng giá từ năm 2010 do nhiều dự án
sắp hoàn thành, cơ sở hạ tầng được đầu tư phát triển, trong khi đó thị trường TP.HCM

vẫn khá bình lặng do thị trường này đã qua thời kỳ hoàng kim và đã điều chỉnh từ vài
năm trước.
10
Phát triển TD BĐS tại các NHTM trên địa bàn TP.HCM
Từ khoảng giữa năm, trước động thái siết chặt tín dụng của Ngân hàng nhà nước đối
với thị trường BĐS vào ngày 30/6/2011,thị trường BĐS đã hoàn toàn chấm dứt chuỗi
ngày tăng giá và bước vào vòng xoáy lao dốc khi tính thanh khoản giảm sút, cầu giảm,
nợ xấu tăng. Tại thị trường Hà Nội các nhà đầu tư bắt đầu tháo chạy khỏi thị trường,
Phân khúc chung cư cũng ảm đạm không kém, nhiều chủ đầu tư đang ráo riết tìm mọi
cách để bán hàng như kéo dài thời gian đóng tiền, giảm giá, tặng quà, chiết khấu cao…
Mức giá giảm mạnh tuy nhiên người mua thì vẫn “không việc gì phải vội”. Đại đa số
đều có tâm lý chờ đợi bởi họ cho rằng giá trên thị trường còn tiếp tục đi xuống, điều
này càng làm thị trường tiếp tục lao dốc nhanh chóng.
Một nghịch cảnh dễ thấy trên thị trường BĐS 2011 là mặc dù tỉ lệ lợi nhuận lâu nay
rất cao nhưng hiện nay nhiều đơn vị, cá nhân tham gia vào lĩnh vực này đều rơi vào
cảnh khốn đốn, những nhà đầu tư lướt sóng gần như bị “chết chìm” vì vay tiếp vốn
không được, thậm chí đến hạn trả nợ, bán cắt lỗ cũng không xong. Hiện tượng bán phá
giá thị trường diễn ra phổ biến. Nhiều dự án phải đổi chủ, chậm tiến độ; không ít doanh
nghiệp vi phạm hợp đồng với khách hàng, thậm chí phải "bán tống bán tháo" dự án của
mình vì không có đủ vốn để triển khai tiếp. Mọi hình thức khuyến mại, giảm giá hoặc
hỗ trợ chi phí, thủ tục vay ngân hàng cho khách hàng mua bất động sản của các chủ đầu
tư đều không cải thiện được tình hình.
 Năm 2012
Những khó khăn của thị trường bất động sản (BĐS) nửa cuối năm 2011 đã kéo dài
cho tới hết năm 2012. Mọi khu vực, phân khúc đều trong tình trạng cạn kiệt thanh
khoản; nhiều doanh nghiệp phá sản, môi giới BĐS bỏ nghề… Ngay cả việc chủ đầu tư
giảm mạnh giá bán, nhiều ưu đãi lớn dành cho người mua cũng chưa vực dậy được
niềm tin cho thị trường.
Cách đây vài năm, 70-90% giao dịch ở nhiều khu vực, phân khúc được tạo nên từ
giới đầu cơ nhà đất, nhưng trong năm 2012, giới này đã hoàn toàn đứng ngoài thị

trường, nhiều người tìm cách tháo chạy, trong khi đó, rất nhiều người có nhu cầu mua
để ở thì tin rằng giá sẽ còn tiếp tục giảm nhiều nên cũng nằm im chờ đợi.
Cho đến cuối năm 2012, từ Nam chí Bắc, BĐS thực sự đang trên đà “xuống đáy” với
làn sóng giảm giá khá đồng bộ. Nhiều doanh nghiệp BĐS không trụ nổi đã lặng lẽ rời
bỏ thị trường. Nhiều “phố bất động sản” trước đây giờ đã bị xóa sổ, các nhân viên môi
giới chuyển sang hành nghề tự do hoặc đã bỏ nghề Năm 2012 khép lại một năm BĐS
với nhiều vấn đề còn ngổn ngang, hàng tồn, nợ xấu, dự án bỏ hoang vẫn là những bài
11
Phát triển TD BĐS tại các NHTM trên địa bàn TP.HCM
toán khó chưa có lời giải thỏa đáng. Tuy nhiên, giới đầu tư BĐS hoàn toàn có thể tin
vào một năm mới suôn sẻ hơn cùng với những nỗ lực tự thân và sự chung tay của cả
nền kinh tế.
 Quý 1 năm 2013
Hai tháng đầu năm trùng với dịp cuối năm và nghỉ Tết âm lịch do đó thị trường khá
trầm lắng, tuy nhiên qua tháng 3 số lượng dự án được tung ra bán tương đối nhiều. Do
đó dù chưa thực sự sôi động, nhưng 3 tháng đầu năm 2013, thị trường bất động sản đã
tích cực hơn trước, manh nha tín hiệu phục hồi. Thị trường bất động sản đang có sự
phân hóa rõ nét và khách hàng chủ yếu là người mua để ở. Vì vậy, những dự án nào có
tiến độ xây dựng tốt hoặc đã hoàn thành luôn được khách hàng đón nhận. Ngược lại,
những dự án dù có chính sách tốt đến mấy, nhưng nếu không được xây dựng đúng tiến
độ, chủ đầu tư không uy tín vẫn khó bán hàng. Phân khúc văn phòng cho thuê và mặt
bằng bán lẻ cũng có nhiều dấu hiệu khởi sắc với mức giá tăng nhẹ từ 1% - 3,5% so với
quý 4/2012.
2.2. Các giải pháp hỗ trợ tín dụng bất động sản từ phía chính phủ và Ngân hàng
Nhà nước
2. Theo công văn số 8844/NHNN-CSTT ngày 14/11/2011 của Ngân hàng Nhà
nước, có 4 nhóm tín dụng được đưa ra khỏi rổ phi sản xuất. Có thể nói đây là dấu hiệu
tốt về tín dụng bất động sản.
3. Từ tháng 4/2012, Thống đốc NHNN đã cho phép “tháo van” cho vay BĐS,
không hạn chế như trước đây, nhưng phải phù hợp với khả năng của từng ngân hàng, tổ

chức tín dụng.
4. Trước những khó khăn của doanh nghiệp đầu tư, kinh doanh BĐS, ngày
23/5/2012, Bộ Tài chính đã có Thông tư số 83/2012/ TT - BTC bổ sung đối tượng được
giảm 50% tiền thuê đất phải nộp của năm 2012 (theo Quyết định số 2093/QĐ – TTg
ngày 23/11/2011 và Nghị quyết số 13/NQ – CP ngày 10/5/2012). Theo đó, ngoài các
đối tượng là các tổ chức kinh tế hoạt động trong lĩnh vực sản xuất thì các doanh nghiệp
hoạt động trong lĩnh vực thương mại, dịch vụ cũng được giảm 50% tiền thuê đất trong
các năm 2011 và 2012. Các doanh nghiệp nhỏ và vừa hoạt động trong lĩnh vực BĐS
còn được gia hạn 9 tháng thời hạn nộp thuế thu nhập doanh nghiệp của năm 2011 mà
doanh nghiệp chưa nộp ngân sách, tính từ thời điểm 23/5/2012. Nghị Quyết 13/NQ –
12
Phát triển TD BĐS tại các NHTM trên địa bàn TP.HCM
CP (ngày 10/5/2012) cũng cho phép các tỉnh, thành phố gia hạn 12 tháng thời hạn nộp
tiền sử dụng đất đối với các chủ đầu tư dự án có khó khăn về tài chính.
5. Thông tư số 02/2013/TT-BXD ngày 08/03/2013 của Bộ Xây dựng hướng dẫn
việc điều chỉnh cơ cấu căn hộ các dự án nhà ở thương mại, dự án đầu tư xây dựng khu
đô thị và chuyển đổi nhà ở thương mại sang làm nhà ở xã hội hoặc công trình dịch vụ.
6. Theo Nghị quyết 02/NQ-CP, về vốn tín dụng, Chính phủ yêu cầu Ngân hàng
Nhà nước (NHNN) chỉ đạo các ngân hàng thương mại nhà nước dành một lượng vốn
hợp lý, tối thiểu khoảng 3% tổng dư nợ để cho người thu nhập thấp, cán bộ công chức,
viên chức, lực lượng vũ trang vay để thuê, mua nhà ở xã hội và thuê, mua nhà ở thương
mại.
7. Hạn mức vốn mà NHNN dự kiến là 20.000 - 40.000 tỷ đồng, thông qua tái cấp
vốn với lãi suất hợp lý, thời hạn vay tối đa 10 năm. Cá nhân vay vốn mua nhà ở (diện
tích nhỏ hơn 70 m2, giá bán dưới 15 triệu đồng/m2) được hưởng lãi suất thấp, kỳ hạn
trả nợ phù hợp với khả năng trả nợ của khách hàng; hỗ trợ cho vay đối với doanh
nghiệp xây dựng nhà ở xã hội, doanh nghiệp chuyển đổi công năng sang dự án nhà ở xã
hội với lãi suất hợp lý, kỳ hạn trả nợ phù hợp kỳ hạn của nguồn vốn và khả năng trả nợ.
2.3. Thực trạng tín dụng bất động sản trên địa bàn thành phố Hồ Chí Minh
2.3.1. Các chương trình hỗ trợ tín dụng bất động sản tại các NHTM Việt Nam

Sau khi Ngân hàng Nhà nước (NHNN) công bố cởi trói giới hạn tín dụng cho lĩnh
vực BĐS vào tháng 4-2012, nhiều ngân hàng đã mở hầu bao cho vay mua, sửa chữa
nhà. Đó cũng là lý do trong các báo cáo mới đây của các ngân hàng cho thấy, xu thế
cho vay BĐS đang chiếm thế chủ đạo trong toàn bộ hoạt động cho vay của các ngân
hàng. Các ngân hàng đã “nhìn nhau” để cho vay ở mảng này nên thời gian gần đây, các
ngân hàng đã đổ xô cho vay mua nhà, đặc biệt là tại các dự án BĐS.
Hàng loạt các ngân hàng thương mại như ACB, BIDV, Vietinbank vừa tung ra
chương trình cho vay ưu đãi mua nhà với lãi suất hấp dẫn. Tổng giá trị gói tín
dụng này khoảng 26.900 tỷ đồng, tương đương 1, 3 tỷ USD.
Mở đầu cho cuộc chạy đua ưu đãi cho vay đối với khách hàng mua nhà tại một số dự
án, BIDV tung ra gói tín dụng 4.000 tỷ đồng với lãi suất 16%/năm (chưa kể phần hỗ trợ
của chủ dự án), thời gian vay có thể đến 15 năm, mức cho vay lên tới 85% giá trị căn
nhà. Thông qua gói tín dụng này, khách hàng sẽ được BIDV giới thiệu, kết nối với chủ
đầu tư uy tín để lựa chọn căn hộ, nhà ở với diện tích đa dạng, mức giá ưu đãi tập trung
13
Phát triển TD BĐS tại các NHTM trên địa bàn TP.HCM
ở hai địa bàn Hà Nội, Tp.HCM. Ngoài việc hỗ trợ nguồn vốn mua nhà, BIDV sẽ kết
hợp chủ các dự án để có chính sách ưu đãi đặc biệt cho các khách hàng mua nhà (hỗ trợ
lãi suất, giảm giá bán, tặng đồ nội thất, tặng bảo hiểm…).
Tiếp sau Eximbank, Ngân hàng Ngoại thương Việt Nam (Vietcombank) cũng mở gói
tín dụng 2.000 tỷ đồng cho vay kinh doanh và mua bất động sản với lãi suất chỉ 13% -
14%/năm, thời gian vay vốn từ ngày 21/5 - 21/9/2012.
Theo đó, khách hàng sẽ được hưởng mức lãi suất cho vay từ 13%/năm dành cho các
khoản vay theo sản phẩm kinh doanh và từ 14%/năm áp dụng tối đa 12 tháng dành cho
các khoản vay mua nhà, xây hoặc sửa chữa nhà
Giống như Vietcombank, Ngân hàng Đông Nam Á (SeABank) cũng tung ra gói tín
dụng 2000 tỷ đồng dành cho doanh nghiệp SME xuất nhập khẩu và khách hàng vay
mua nhà.
Theo đó, khách hàng mua nhà tại một số dự án bất động sản sẽ được hưởng mức lãi
suất chỉ có 11,99%/năm áp dụng cho 3 tháng đầu của kỳ hạn vay kể từ ngày giải ngân

đầu tiên cho tất cả khách hàng.
Lãi suất ưu đãi này được SeABank áp dụng trong thời gian từ 15/6/2012 đến
10/8/2012. Những tháng tiếp theo khách hàng sẽ được áp dụng mức lãi suất vay theo
quy định hiện hành của SeABank. Khách hàng có thể vay tối đa lên tới 70% giá trị căn
hộ, được giải ngân ngay từ đợt thanh toán đầu tiên và thời hạn vay tối đa lên tới 20
năm.
Cũng trong tháng 6/2012, Ngân hàng Việt Nam Thịnh Vượng (VPBank) đã công bố
gói tín dụng 1.900 tỷ đồng cho chương trình cho vay ưu đãi mua nhà và mua xe ô tô
nhằm tri ân khách hàng nhân dịp 19 năm thành lập.
Các khoản vay sẽ được hưởng mức lãi suất 12%/năm đối với vay mua ô tô, mua nhà,
xây dựng và sửa chữa nhà trả góp tại VPBank từ 11/6. Quyết định này nằm trong kế
hoạch giảm lãi suất của VPBank, hưởng ứng chỉ đạo của Thống đốc Ngân hàng Nhà
nước về việc giảm trần lãi huy động về 9% và cho vay về 12% từ ngày 11/6. Đây là lần
thứ 2 kể từ đầu năm 2012 VPBank giảm lãi suất cho vay. Tính đến thời điểm hiện tại,
VPBank đã dành gần 7.000 tỷ đồng cho vay ưu đãi đối với khách hàng cá nhân và
doanh nghiệp.
Mặc dù tung gói sản phẩm tín dụng chậm hơn so với một số ngân hàng khác nhưng
gói tín dụng cho vay của VietinBank lên tới 5.000 tỷ đồng được xem là 'nặng ký' nhất
so với các ngân hàng thương mại phía Bắc. Theo đó, Ngân hàng thương mại cổ phần
Công thương (VietinBank) tung ra gói tín dụng với tên gọi “5.000 tỷ Chung tay xây nhà
14
Phát triển TD BĐS tại các NHTM trên địa bàn TP.HCM
mơ ước” dành cho cá nhân người Việt Nam có nhu cầu mua nhà ở, nhận quyền sử dụng
đất ở, vay mua nhà dự án được VietinBank tài trợ vốn hoặc xây dựng và sửa chữa nhà
ở. Chương trình chính thức được VietinBank triển khai từ 02/07/2012 đến hết ngày
31/12/2012, áp dụng đối với khoản vay mới, được ký kết và giải ngân trong thời hạn
của chương trình với kỳ hạn khoản vay tối thiểu 6 tháng và khoản vay có định kỳ điều
chỉnh lãi suất tối đa không quá 3 tháng/lần. Khách hàng của VietinBank sẽ được hưởng
mức lãi suất hấp dẫn 12%/năm trong thời hạn ưu đãi và mức cho vay tối đa đáp ứng
70% nhu cầu, có thể lên tới 25 tỷ đồng/món vay tùy theo từng khu vực, địa bàn.

Ngoài 5 ngân hàng thương mại phía Bắc vừa công bố các gói tín dụng cho vay với
ưu đãi hấp dẫn thì một 'đại gia' phía Nam là Ngân hàng Á Châu (ACB) cũng chính thức
công bố gói tín dụng 5.000 tỷ đồng để phục vụ nhu cầu vay vốn mua bất động sản với
lãi suất ưu đãi 14,5%/năm. Gói hỗ trợ này dành cho khách hàng cá nhân người Việt
Nam hoặc Việt kiều được phép sở hữu bất động sản tại Việt Nam có nhu cầu vay vốn
mua nhà ở, căn hộ, nhà xưởng, kho bãi, đất thổ cư,…Theo đó, khách hàng sẽ được vay
đến 99% giá trị bất động sản mua, lãi suất 14,5%/năm với thời hạn vay đến 20 năm
cùng thời gian ân hạn vốn là 12 tháng và có thể giải ngân 1 lần hoặc nhiều lần theo tiến
độ thanh toán thực tế. Như vậy, đây là lần thứ 5 trong năm 2012 ACB giảm lãi suất cho
vay. Lần gần nhất ngân hàng này cho vay mua bất động sản với lãi suất thấp nhất là
15,5%/năm.
Ngân hàng Quốc tế (VIB)tung ra gói tín dụng khiêm tốn 1.000 tỷ đồng cho vay ưu
đãi bất động sản, hướng tới tất cả các khách hàng có nhu cầu vay mua, xây, sửa nhà. Lãi
suất áp dụng 9,9%/năm trong 3 tháng đầu tiên, hạn mức cho vay tối đa lên tới 90% giá
trị tài sản thế chấp và thời hạn vay tối đa là 180 tháng. VIB dự kiến triển khai gói vay
ưu đãi này đến hết ngày 30/9/2012, hoặc đến khi giải ngân hết hạn mức của gói. Khác
với các chương trình ưu đãi lãi suất bất động sản trên thị trường đa phần chỉ dành cho
một số dự án địa ốc cụ thể, gói vay ưu đãi bất động sản của VIB được áp dụng trên diện
rộng và hướng tới tất cả các khách hàng có nhu cầu vay mua, xây, sửa nhà.
Năm 2013
Hàng loạt ngân hàng thương mại đã chạy đua tung ra các gói tín dụng ưu đãi dành
cho khách hàng cá nhân vay để sửa nhà, mua nhà. Ngân hàng Đầu tư và Phát triển Việt
Nam (BIDV) đã đưa gói tín dụng ấn tượng 30.000 tỷ đồng cho chương trình xây dựng
15
Phát triển TD BĐS tại các NHTM trên địa bàn TP.HCM
nhà ở xã hội giai đoạn 2013 - 2015 của Bộ Xây dựng. Các ngân hàng thương mại khác
cũng triển khai các gói tín dụng cho vay mua nhà trả góp đối với những cá nhân có nhu
cầu về nhà ở thực sự, trong đó Ngân hàng Xuất nhập khẩu Việt Nam (Eximbank) dành
5.000 tỷ đồng, Ngân hàng Ngoại thương Việt Nam - Vietcombank 2.000 tỷ đồng, Ngân
hàng Công thương - Vietinbank 5.000 tỷ đồng, Ngân hàng Phương Đông 500 tỷ đồng,

Ngân hàng Á châu - ACB 2.000 tỷ đồng
Cụ thể:
Ngày 14/12/2012, BIDV và Bộ Xây dựng đã ký kết bản thỏa thuận, theo đó BIDV đã
cam kết rót 30.000 tỷ đồng để phát triển chương trình nhà ở xã hội giai đoạn 2013-
2015. Thực hiện chỉ đạo của NHNN triển khai thực hiện theo tinh thần Nghị quyết 02
của Chính phủ về tháo gỡ khó khăn cho sản xuất kinh doanh, hỗ trợ thị trường, xử lý nợ
xấu
Ngày 22/1/2013, Ngân hàng BIDV đã phát đi thông cáo báo chí công bố một loạt các
chương trình, trong đó có thông tin công bố chi tiết về gói tín dụng 30.000 tỷ đồng cho
vay bất động sản giai đoạn 2013-2015. Theo đó:
19.500 tỷ đồng sẽ dành cho cá nhân vay để mua nhà, thuê mua nhà xã hội, trong đó
riêng 2013 là 3000 tỷ đồng.
8. Đối tượng là người có thu nhập thấp, trung bình; các đối tượng chưa có nhà ở
hoặc nhà ở xuống cấp có diện tích bình quân 8m2/người; các hộ tái định cư chưa được
Nhà nước bố trí đất ở hoặc nhà ở (chỉ áp dụng loại nhỏ hơn 70m2 và giá bán thấp hơn
15 triệu đồng/m2).
9. Mức cho vay tối đa 85% giá trị ngôi nhà, thời hạn tối đa 15 năm, và lãi suất bằng
90% lãi thông thường cùng kỳ hạn của BIDV.
10.500 tỷ cho Chương trình Nhà ở xã hội
Đối tượng áp dụng là chủ các dự án nhà xã hội, nhà thương mại nhưng có sàn căn hộ
dưới 70m2, giá dưới 15 triệu đồng/m2. Mức cho vay tối đa 70% tổng mức đầu tư của
dự án, thời hạn vay 36 tháng trường hợp đặc biệt lên tối đa 60 tháng, lãi suất cho vay
bằng lãi suất ưu đãi của Ngân hàng Phát triển Việt nam (VDB), sau năm 2015 điều
chỉnh bằng lãi suất thương mại thông thường của BIDV.
Ngân hàng Quốc Tế (VIB) vừa triển khai gói 3.000 tỷ cho vay ưu đãi bất động sản và
cá nhân kinh doanh với mức lãi suất từ 11,79%/năm không đổi trong 12 tháng đầu của
khoản vay.
Theo đó, từ 12/03 đến 12/06/2013, với khoản vay mới từ 2 tỷ đồng trở lên, khách
hàng cá nhân vay mua, xây dựng, sửa chữa nhà hoặc vay phục vụ sản xuất kinh doanh
16

Phát triển TD BĐS tại các NHTM trên địa bàn TP.HCM
tại VIB sẽ được hưởng lãi suất ưu đãi không đổi là 11,79%/năm trong 12 tháng đầu.
Với khoản vay mới từ 500 triệu đến dưới 2 tỷ đồng mức lãi suất ưu đãi áp dụng trong
12 tháng đầu là 11,99%/năm. Từ tháng thứ 13, mức lãi suất sẽ được điều chỉnh theo
điều kiện của thị trường. VIB cam kết luôn duy trì lãi suất cạnh tranh cho khách hàng
và cập nhật lãi suất hàng ngày tại chi nhánh & trên website. ới sản phẩm “Cho vay mua
nhà dự án”, ngôi nhà tích lũy, Cho vay xây dựng sửa chữa nhà ở.
Theo thông báo của Ngân hàng TMCP Á Châu (ACB), từ ngày 26/02/2013, ACB
giảm lãi suất cho vay ưu đãi xuống mức chỉ còn 11,5%/năm tùy theo mục đích vay của
khách hàng. Cụ thể, nằm trong kế hoạch kinh doanh tín dụng cá nhân quý I/2013, ACB
dành hạn mức tín dụng lên đến 2.000 tỷ đồng cho chương trình ưu đãi lãi suất vay, phục
vụ nhu cầu vốn kinh doanh đầu năm của khách hàng cá nhân và hộ gia đình với lãi suất
ưu đãi. Theo đó, lãi suất vay trung bình dành cho khách hàng cá nhân vay mua nhà, vay
sản xuất kinh doanh trung bình từ 11,5%/năm đến 12,5%/năm. Đây là mức ưu đãi lãi
suất hấp dẫn dành cho khách hàng đang có nhu cầu vốn vay đầu năm. Ngoài việc giảm
lãi suất vay xuống mức thấp, các sản phẩm cho vay của ACB rất đa dạng với nhiều ưu
đãi, phục vụ theo mục đích vay của từng khách hàng như Bó sản phẩm “Hỗ trợ kinh
doanh trọn gói” dành cho khách hàng có nhu cầu vay vốn kinh doanh; sản phẩm “Hỗ
trợ an cư trọn gói” dành cho khách hàng có nhu cầu vay mua nhà, xây dựng sửa chữa
nhà. Đặc điểm nổi bật của hai sản phẩm chiến lược trên là đem đến cho khách hàng
nhiều sản phẩm với các ưu đãi đặc biệt hơn so với việc khách hàng sử dụng từng sản
phẩm riêng lẻ như: Mức lãi suất vay thấp nhất, miễn phí khi mở Thẻ, miễn phí sử dụng
dịch vụ ACB online
Vietcombank cũng dành ra 2.000 tỷ đồng với lãi suất khoảng 12%/năm dành cho
khách hàng vay kinh doanh, mua và sửa chữa nhà ở. Bên cạnh đó, Vietcombank còn kết
hợp với khu đô thị Ecopark đưa ra gói hỗ trợ lãi suất đối với khách hàng mua một trong
những sản phẩm của Ecopark sẽ được hưởng lãi suất hỗ trợ là 8%/năm trong vòng 1
năm để từ ngày giải ngân đầu tiên.
Tiếp theo phải kể đến ngân hàng Eximbank với gói tín dụng 5.000 tỷ đồng, ưu đãi
trong vòng 2 năm đầu lãi suất là 12%/năm. Hưởng ứng chủ trương của Thủ tướng

Chính phủ về việc phá băng bất động sản, góp phần ổn định, phát triển kinh tế cũng như
tạo điều kiện cho người dân có nhu cầu mua nhà để ở hoặc sửa chữa nhà, ngày 29-11,
Ngân Hàng TMCP Xuất Nhập Khẩu Việt Nam (Eximbank) đã triển khai gói cho vay hỗ
17
Phát triển TD BĐS tại các NHTM trên địa bàn TP.HCM
trợ 5.000 tỷ đồng dành cho cá nhân thu nhập ổn định từ lương để mua và sửa chữa nhà
với lãi suất 12%/năm, được vay tối đa 70% giá trị tài sản đảm bảo (nhà ở, căn hộ hình
thành trong tương lai hoặc bất động sản) và thời hạn vay lên đến 15 năm. Với gói hỗ trợ
này, Ngân hàng Eximbank cam kết giữ mức lãi suất cố định 12%/năm trong vòng 2
năm. Sau 2 năm, lãi suất sẽ được tính bằng mức lãi suất tiết kiệm kỳ hạn 13 tháng +
2,5%.
2.3.2. Thực trạng dư nợ đối với tín dụng bất động sản trên địa bàn thành phố Hồ
Chí Minh
Ông Tô Duy Lâm, Giám đốc Ngân hàng Nhà nước chi nhánh Tp.HCM cho biết, đến
cuối tháng 2/2013, nợ xấu trên địa bàn thành phố chiếm 5,98% tổng dư nợ, trong đó, nợ
nhóm 5 (có khả năng mất vốn) chiếm 62,8% tổng nợ xấu.Phân tích chi tiết khối như
sau: ngân hàng thương mại nhà nước: 5,78%; ngân hàng thương mại cổ phần: 5,6%;
ngân hàng liên doanh: 5,64%; ngân hàng thương mại nước ngoài: 2,29%, công ty tài
chính: 19,54%, công ty cho thuê tài chính: 46,97%.
Đã gần một năm, kể từ khi Chính phủ và Ngân hàng Nhà nước tìm cách tháo gỡ khó
khăn cho thị trường, trong đó có thị trường bất động sản, như không phân biệt tín dụng
sản xuất kinh doanh và phi sản xuất kinh doanh, thông qua gỡ bỏ hạn mức với tín dụng
phi sản xuất. Nhưng không vì thế mà dư nợ bất động sản cũng như nợ xấu của chúng
được cải thiện tích cực.
Tính đến cuối quý 1/2013, dư nợ tín dụng bất động sản của Tp.HCM ước 88.480 tỷ
đồng, chiếm 10,4% tổng dư nợ tín dụng. Trong đó, dư nợ cho vay đầu tư kinh doanh bất
động sản là 79.469 tỷ; cho vay mua, xây dựng, sửa chữa và mua nhà để ở, cho thuê, xây
dựng nhà ở cho người thu nhập thấp, nhà ở khu chế xuất là 9.020 tỷ đồng. Nợ xấu cho
vay bất động sản chiếm 6,13%/ tổng dư nợ cho vay bất động sản.
Phần 3: Đề xuất các giải pháp phát triển tín dụng bất động sản trên địa bàn

TPHCM
3.1. Về phía chính phủ và ngân hàng nhà nước
 Cần điều chỉnh chính sách phù hợp với tình hình thực tế của thị trường BĐS
hiện nay. Cần có chiến lược phát triển thị trường BĐS rõ ràng để tạo niềm tin
cho các nhà đầu tư và người tiêu dùng. Chính sách tín dụng của Ngân hàng Nhà
nước phải là cơ sở, định hướng cho các Tổ chức tín dụng xác định mục tiêu,
mức độ, cơ cấu huy động nguồn vốn cũng như đầu tư tín dụng cho nền kinh tế.
18
Phát triển TD BĐS tại các NHTM trên địa bàn TP.HCM
Trong điều hành chính sách tín dụng, cần nghiên cứu tiến tới tách bạch chức
năng cơ quan chủ quản với chức năng giám sát, kiểm tra đảm bảo an toàn tín
dụng và an toàn hệ thống của Ngân hàng Nhà nước. Tiếp tục ban hành các văn
bản quy định nhằm đảm bảo an toàn cho nghiệp vụ tín dụng bất động sảnnhư
quy định về tỷ lệ nguồn vốn ngắn hạn để cho vay trung dài hạn, đăng ký giao
dịch bảo đảm (nhất là tài sản đảm bảo hình thành trong tương lai)
 Hoàn thiện, làm rõ và minh bạch hành lang pháp lý cho thị trường bất động
sản để hài hòa giữa lợi ích chủ đầu tư, người mua và nhà nước.Xây dựng một
chiến lược nhà ở trên nền tảng giải quyết nhu cầu nhà ở cho người thu nhập
thấp; đẩy mạnh hơn nữa chính sách hỗ trợ phát triển nhà ở xã hội; để người
nghèo tiếp cận các khoản vay dài hạn, các khoản vay tài chính vi mô và chi phí
hạ tầng thấp; áp dụng cơ chế đứng tên tài sản hợp lý với thủ tục đơn giản hóa
giúp cho đăng ký thế chấp dễ dàng; áp dụng các thủ tục cho vay mua nhà rõ ràng
để thuận lợi cho xác minh nguồn gốc, định giá; người thu nhập thấp có điều kiện
tiếp cận và chủ động thực hiện các quyền đối với tài sản của mình.
 Giãn tiến độ nộp thuế giá trị gia tăng, thuế thu nhập doanh nghiệp theo Nghị
quyết số 13/NQ-CP ngày 10/5/2012 để giúp các doanh nghiệp bất động sản có
thêm vốn đầu tư.
 Sớm hình thành các tổ chức tín dụng phi ngân hàng để phát triển các công cụ tài
chính cho thị trường bất động sản và phát triển các công cụ thị trường.
 Đẩy nhanh hơn nữa việc rà soát các dự án và kiên quyết dừng các dự án không

phù hợp với quy hoạch. Tập trung mạnh vào phát triển nhà ở xã hội, mở rộng,
tạo điều kiện thuận lợi cho người mua nhà ở xã hội. Đối với các dự án phát triển
nhà ở thương mại đã giải phóng mặt bằng nhưng chưa triển khai công trình nhà
ở, cho phép điều chỉnh quy hoạch để tăng tỷ trọng nhà ở xã hội phục vụ người
nghèo, nhà ở cho công nhân, điều chỉnh cơ cấu nhà ở trong dự án để phù hợp với
nhu cầu của thị trường.
 Tăng cường công tác quản lý, giám sát cho vay kinh doanh bất động sản.
- Biện pháp truyền thống mà Ngân hàng nhà nước cần tăng cuờng là thắt chặt hệ
thống theo dõi, thanh tra, giám sát, quản lý rủi ro tại các ngân hàng thương mại,
xử lý nhanh chóng các dấu hiệu rủi ro
- Trích lập hệ số rủi ro với cho vay trong lĩnh vực bất động sản tuỳ theo đặc điểm
của từng loại dự án, từng loại tài sản đảm bảo, hoặc quy định tỷ lệ dư nợ bất
19
Phát triển TD BĐS tại các NHTM trên địa bàn TP.HCM
động sản tối đa trên tổng dư nợ. Với biện pháp này, các Ngân hàng thương mại
được tự do kinh doanh trong giới hạn rủi ro cho phép.
- Tăng cường quản lý các khoản trích lập dự phòng rủi ro của các tổ chức tín
dụng, nhất là các khoản cho vay kinh doanh đầu tư bất động sản nhằm tạo điều
kiện hình thành các quỹ dự phòng cho hoạt động tín dụng một cách tập trung và
kịp thời.
 Về cơ chế tín dụng
- Ngân hàng Nhà nước cần tập trung ban hành hệ thống văn bản mang tính chất
khung pháp lý chung tổng hợp tất cả các quy định về loại hình hoạt động tín
dụng. Không nên quy định quá chi tiết thuộc nghiệp vụ kinh doanh của các Tổ
chức tín dụng để hạn chế việc can thiệp sâu không phù hợp với cơ chế thị trường
và tạo chủ động cho các Tổ chức tín dụng trong kinh doanh tín dụng.
- Sử dụng linh hoạt các công cụ quản lý như lãi suất, hạn mức, tín dụng liên ngân
hàng, thông tin tín dụng, xử phạt tài chính để hỗ trợ cho hoạt động kinh doanh
của hệ thống ngân hàng đúng hướng, an toàn và hiệu quả, từ đó tác động nhằm
mở rộng hay thắt chặt tín dụng nhằm mục tiêu của chính sách tiền tệ. Xác định

rõ quy trình kiểm tra, kiểm soát, trách nhiệm dân sự và xử lý vi phạm hợp đồng
tín dụng theo luật để các Tổ chức tín dụng thực hiện.
 Phát triển thị trường vốn trung, dài hạn cho thị trường bất động sản
- Tăng cường thu hút nguồn vốn đầu tư dài hạn của các tổ chức tiết kiệm, ngân
hàng tiết kiệm, các công ty bảo hiểm nhân thọ…đầu tư vào hoạt động kinh
doanh bất động sản. Vì kênh tài chính này hoạt động dài hạn nên đảm bảo nguồn
tài chính ổn định và thị trường bất động sản sẽ không bị sức ép trong việc đáo
nợ, lãi suất vay như từ ngân hàng.
- Xây dựng các ngân hàng chuyên doanh thực hiện nhiệm vụ đầu tư với chức năng
chính là tham gia vào thị trường vốn trung dài hạn, có cơ chế khác với các ngân
hàng thương mại hiện nay là tham gia vào thị trường tiền tệ.
3.2. Về phía bản thân các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản
- Tiết kiệm chi phí không cần thiết. Do giá bất động sản của Việt Nam hiện được
đánh giá là cao hơn giá trị thực rất nhiều nên việc giảm giá vẫn đảm bảo cho
người bán có lãi và quan trọng hơn là phù hợp với khả năng thanh toán của nhiều
người tiêu dùng.
20
Phát triển TD BĐS tại các NHTM trên địa bàn TP.HCM
- Các doanh nghiệp bất động sản cần tung ra thị trường những sản phẩm đúng với
giá trị thực, phù hợp với túi tiền của đại đa số người tiêu dùng, giúp thị trường
sôi động trở lại.
- Liên kết với các ngân hàng trong việc hỗ trợ vốn cho người tiêu dùng vay mua
bất động sản
3.3. Về phía các ngân hàng thương mại
 Đẩy mạnh phát triển và hoàn thiện các công tác sau đây:
- Xem xét cho các doanh nghiệp BĐS được cơ cấu lại các khoản nợ vay cũ đang
chịu lãi suất rất cao (trên dưới 20%/năm) để chuyển sang được hưởng mức lãi
suất theo chính sách hiện nay.
- Ngân hàng và cơ quan quản lý sẽ phân loại doanh nghiệp và dự án, những dự án
nào sắp cho ra sản phẩm, có thể hoàn thiện nốt để bán, bàn giao thu tiền về sẽ

được ngân hàng bơm vốn…
- Các tổ chức tín dụng trên địa bàn nghiên cứu triển khai các gói sản phẩm tín
dụng dựa trên chuỗi liên kết, trong đó, có chuỗi liên kết liên quan vay BĐS. Đây
là chuỗi cho vay liên kết giữa chủ đầu tư, nhà thầu xây dựng, cung cấp vật liệu
xây dựng và người mua nhà.
- Tổ chức tín dụng cần đưa ra các chương trình cho vay dành cho người mua BĐS
với mức lãi suất thấp hơn hoặc đưa ra các kỳ hạn thanh toán linh hoạt hơn.
- Các ngân hàng thương mại cần ban hành quy chế cho vay trong lĩnh vực bất
động sản dựa vào quy chế cho vay chung của ngân hàng nhà nước, điều này
không chỉ góp phần minh bạch hơn về mặt quy định cho vay của bản thân ngân
hàng, mà hơn thế nữa nó còn ghóp phần hạn chế rủi ro trong việc cấp tín dụng
trong lĩnh vực này, làm tiền đề có cán bộ tín dụng áp dụng và thực thi hiệu quả
việc cấp tín dụng bất động sản.
- Xây dựng chiến lược đầu tư bất động sản lâu dài vì tín dụng bất động sản tiềm
ẩn và chứa đựng nhiều rủi ro như rủi ro giảm giá bất động sản, rủi ro lãi suất, rủi
ro lạm phát, rủi ro pháp luật,…thêm nữa các khoản cho vay bất động sản thường
là các khoản cho vay trung và dài hạn.
- Thành lập phòng thẩm định, quy trình định giá gắn liền với thị trường. Việc khó
khan lớn nhất của các cán bộ tín dụng trong cho vay bất động sản chính là việc
thẩm định giá bất động sản chính xác, làm cơ sở để xét duyệt cho vay. Tuy nhiên
việc thẩm định giá bất động sản thường được các cán bộ tín dụng thực hiện,
trong khi bản thân cán bộ tín dụng bị hạn chế về trình độ thẩm định, không được
21
Phát triển TD BĐS tại các NHTM trên địa bàn TP.HCM
đào tạo chuyên môn về lĩnh vực này, lại bị hạn chếnguồn thông tin về thị trường
bất động sản, do đó việc định giá bất động sản kém hiệu quả, dễ rủi ro và mất
nhiều thời gian.
- Cho vay đồng tài trợ đối với các dự án lớn để hạn chế rủi ro, hơn nữa có thể cho
vay đối với các dự án vượt quá hạn mức cho vay của ngân hàng.
- Phát triển đa dạng các sản phẩm huy động vốn nhằm thu hút được nguồn vốn

trung dài hạn tài trợ cho tín dụng bất động sản.
22